!"#$%#!&'
!
Hoe verder met vastgoed?!
!
Waarheen ?! 16.00 ontvangst! 16.30 rond de tafel! 18.30 netwerkborrel!
!'
!"#$%#!&'
Wie ben ik ?! !! Michel de Bondt MBA, 42 jaar! !! 18 jaar vastgoedervaring! !! sportief / deskundig / humor / focus !!
Wat doe ik ?! !! Ontwikkel vastgoed! !! Transacties! !! Adviseer bedrijven! !! Geef les HBO instelling “vastgoedmarkten”!
!
&'
!"#$%#!&'
Voorstelrondje! !! Ik ben:! !! Ik doe:! !! Wat heb ik met vastgoed te maken?! !! Wat wil ik hier horen?! !
Hoe verder ?! •! Vooroordelen & analyse vastgoedmarkten! •! Koffie / thee! •! Gemailde casus / stellingen! •! Borrel / Spa rood….!
('
!"#$%#!&'
Vooroordelen versus feiten ! !! Prijs van een nieuwbouwwoning is in Duitsland lager dan in Nederland!
!! Waar / niet waar? !
Niet Waar !!! Onderzoek Bouwfonds! Deze verschillen hangen voornamelijk samen! met de verhouding tussen vraag en aanbod in de! betreffende gebieden. ! In regio’s waar de economie en bevolking groeien,! liggen de prijzen hoger. ! (Regio’s net over de grens lage vraag)!
%'
!"#$%#!&'
Residuele grondwaardeberekening! Opbrengst huis (VON) Bouwkosten Ontwikkelkosten Grondwaarde
850.000 euro! 250.000 euro! 100.000 euro! ------------ -/-! 500.000 euro!
Vooroordelen versus feiten ! !! Na het bouwen van een wolkenkrabber komt er een economische crises!
!! Waar / niet waar?!
)'
!"#$%#!&'
Waar !!! Onderzoek Barclays Capital! volgens de bank wijzen megalomane projecten als wolkenkrabbers ook vaak op toegang tot (te) goedkoop krediet, lage grondprijzen, de deelname van speculanten en overdreven optimisme over de groei van de economie. ! Dat zijn volgens het rapport allemaal indicatoren van een aankomende crash. !
Waar !!! !! Chrysler Building & Empire state building vs crises jaren 30! !! Twin Towers & Sears Tower vs oliecrises jaren 70! !! Petronas-toren vs Azië crises 1997! !! Nu Dubai, indoor skibaan in de woestijn, ! opgespoten eilanden, (weer) de hoogste toren!
!! Straks China en India ??!
*'
!"#$%#!&'
Dichter bij huis ??! !! SS Rotterdam! !! Campus Maastricht! !! Wie ervaring?!
Vooroordelen versus feiten ! !! Wanneer de economie aantrekt wordt de leegstand op de kantorenmarkt vanzelf opgelost.!
!! Waar / niet waar?!
+'
!"#$%#!&'
Dit was waar! “Vroeger” overaanbod door:!
!! Varkenscyclus / economische dalletje! Inhaalopname door:!
!! Economische groei / bevolkingsgroei!
Trends ! !
!! Ontgroening! !! Vergrijzing! !! Duurzaamheid! !! Technologie!
"'
!"#$%#!&'
!
Beroepsbevolking 2050
bron http://www.pbl.nl http://www.pbl.nl!
!! Binnen Nederland duidelijke regionale verschillen! Positief scenario!
!! Flevoland, Noord-Holland en Utrecht groei van 20 % of meer. ! !! Voor Limburg krimp van de beroepsbevolking 30 % ! ! Lage groeiscenario!
!! neemt de beroepsbevolking in alle provincies af, behalve in Flevoland. ! !! Noord-Holland en Utrecht blijft de krimp beperkt tot rond 10 %! !! Limburg 40% krimp. !
17!
Huisvestingstrends !
18!
,'
!"#$%#!&'
Kille cijfers……! !! 8.000.000 m2 kantoor staan er leeg! !! 11,5 m2 vvo per medewerker ! (11,5 per 2015 was 22,6 m2!! 2007 !!)!
!! 695.000 extra mensen werk!
Lang leve het winkelvastgoed…… winkelvastgoed……! !! Voor 50 miljoen Nederlanders aan winkelvastgoed! !! Toename leegstand (binnen 5 jaar 1 op 3 winkels weg) ! !! Steden dreigen zielloos te worden! !! Speciaalzaken verdwijnen, de middenstand heeft het moeilijk en door dominante winkelketens dreigen steden steeds eenvormiger te worden. !
!! Enkele vitale (binnen)steden blijven over en de rest dreigt het predicaat kloonsteden te krijgen. !
!$'
!"#$%#!&'
Oorzaken……! !! Altijd ontwikkeld voor groei eigen plek !
(gemeente) en niet gekeken naar de regio!
!! Schaalvergrotingsvoordelen grote ketens! !! Internetverkopen (nu al meer dan 10 tot 20 % omzet)!
Dan het goede nieuws bedrijventerreinen??…! !! Leegstand 10 tot 15 miljoen meter……!
Woningmarkt! 2012 daalt de prijs nog met 5 tot 10% (bron Rabobank)! 2013 afhankelijk van economie, gedoe over de hypotheekrenteaftrek, ovb en leenomvang van consumenten! ! !
!!'
!"#$%#!&'
Gezellig Koffietijd !!
Omstandigheden markt! !! Enorme overcapaciteit / ook enorm tekort! !! Van aanbod naar vragersmarkt! !! Veranderingen aan vraagzijde gaan sneller dan aan de aanbodkant (levensduur vastgoed)!
!! Professionals die alleen de gouden tijd meegemaakt hebben!
!&'
!"#$%#!&'
Gevolgen instabiele markt! !! Ontevreden eindgebruikers! !! Leegstand! !! Prijsdalingen / prijsstijgingen! !! Enorme afwaarderingen(wie neemt het verlies)!
Oplossingen ! Hoe verder met het vastgoed! !! Portefeuillemanagement op basis van demografie! !! Ontwikkelen doe je om je portefeuille samenstelling te verbeteren en is geen doel op zich.!
!! Marketing; van aanbod naar vraaggestuurd! !! Inlevingsvermogen professionals! !! Internetsite is het vastgoed van vroeger!! !! Maak eerst marketingvisie dan pas vastgoed!
!('
!"#$%#!&'
Waar kan je als manager uit kiezen met vastgoed?! !! Kopen / verkopen / huur / verhuur! !! Kleiner /groter / revitaliseren - kwaliteit! !! Nu een beslissing nemen voor later! Of!
!! Niets doen……!
Richting de stellingen! Het kantoor;! Amersfoort centrum transactie! 165 euro per m2 * 5000 meter groot = ! 825.000 euro huur per jaar! !
28 28!
!%'
!"#$%#!&'
BAR bron:!
http://www.dtz.nl/fbi/include/evi_imagebank/img.asp? id=3435&number=1&object_type=0&src=image!
BAR als je kan delen! 825.000 / 6,1 = 13,5 miljoen euro (waarde gebouw)! ! Factor als je alleen maar kan vermenigvuldigen! ! 825000 * 16,4 = 13,5 miljoen euro! !
30!
!)'
!"#$%#!&'
Hoe zat het ook al weer?! !! Delen / vermenigvuldigen ??!
Waarde kantoor! !! FD – Veiling Nederlandse kantoren
December 5, 2011
!
!! De Nederlandse kantorenmarkt ligt er nog slechter bij dan
tot nu toe werd aangenomen. Dat blijkt uit de mislukte veiling van de kantorenportefeuille van vastgoedonderneming Uni-Invest.Zelfs tegen een korting van 40% slaagde de oorspronkelijke geldschieter van UniInvest, de Duitse Commerzbank, er niet in van de ruim 200 gebouwen af te komen.Het mislukken van de beoogde miljoenentransactie maakt pijnlijk duidelijk hoeveel er nog op zwakke kantoorbezittingen moet worden afgeboekt. In april van dit jaar schreef de Nederlandsche Bank al dat de afwaardering van ‘slechte’ objecten nog nauwelijks op gang gekomen is. De afwachtende houding kwam volgens de toezichthouder vooral omdat het zonder transacties problematisch is de marktwaarde van kantoren te bepalen.!
!*'
!"#$%#!&'
Stelling ! !! Wat gebeurt er met de
(commerciële-)vastgoedmarkt wanneer executie verkopen straks aan de orde van de dag zijn.!
!! Wanneer een kantoorgebouw namelijk voor de bijv. 4 x de huur wordt verkocht, behaald de nieuwe eigenaar met een (te)lage huurprijs toch rendement?!
Stelling ! !! Hebzucht is de eerste stap naar de afgrond.
Onderzoek toont aan dat “ego als uitingsvorm achter hebzucht” maakt dat bedrijven “sexy” uitstapjes willen maken die niet aansluiten bij missie en roots. Voorbeelden: Ahold (Van der Hoeven syndroom)!
!! Vastgoed kan beter in de portefeuille van de CFO zitten dan in de CEO!!
!+'
!"#$%#!&'
Stelling ! !! Spreadsheetmodellen zijn net Russisch Roulette!
Bronvermelding ! Bouwkosten Duitsland / Nederland
!
www.participaties.nl/Column/70310/Bouwfonds-Nederlandse-nieuwbouwwoning-is-nietduurder-dan-in-Duitsland-en-Frankrijk.aspx! Releatie wolkenkrabber economische teruggang http://www.mt.nl/300/56597/economie/de-gekste-indicatoren-voor-een-crisis.html! Leegstand kantoren wordt opgelost door aantrekken markt! http://www.twynstragudde.nl/NL/Ideen-Overzicht/Publicaties/Leegstand-kantoren-is-vormvan-krimp.html! Ontwikkeling m2 vvo ! http://www.nvbeo.nl/Archief%20NB/Daling%20werkplekomvang%20per%20medewerker.pdf! Afboeken kantoorwaarde ! http://www.nuzovastgoed.nl/?p=395!
!"'
!
!"#$%#!&'
16.00 ontvangst! 16.30 rond de tafel! 18.30 netwerkborrel!
Einde !
!,'
