»
Gebiedsvisie Centraal Capelle
Gebiedsvisie Centraal Capelle Aanwezigen H&W MAKELAARS Mw. M. van Wezep & Dhr. C. van Wezep RUSELER MAKELAARS CAPELLE Dhr. A. Knibbe SMITS MAKELAARDIJ Dhr. M.E. van Leeuwen KOK MAKELAARS Dhr. C. Kok ’T GOEIE HUYS VASTGOED Dhr. M. van de Kamp Wethouder Van Sluis opent de bijeenkomst en bedankt alle aanwezigen dat ze de tijd hebben kunnen vrijmaken om mee te denken over woningbouwlocaties. Deze expertise neemt de gemeente graag mee in de verdere planvorming. De komende maanden wordt gewerkt aan de Gebiedsvisie Centraal Capelle. Dit is een ruimtelijke visie op gebied van wonen, verkeer, economie etc voor het centrumgebied van Capelle aan den IJssel. Dit is het gebied tussen de Abram van Rijckevorselweg en de Hollandse IJssel en de Slotlaan en de Couwenhoekseweg.
Waarom een gebiedsvisie? Ruud de Graaf, programmamanager van de afdeling stadsontwikkeling, legt uit dat een vernieuwing van
het centrumgebied / “Centraal Capelle” een grote en belangrijke opgave is. Mede door de explosieve groei van Capelle aan den IJssel in de jaren ’60 zijn veel woningen gelijktijdig verouderd en aan vernieuwing toe. Dit concentreert zich met name in het centrumgebied / “Centraal Capelle”. Op dit moment zijn er diverse kansen om die vernieuwing aan te pakken. Er is een college dat wil investeren, de woningmarkt trekt aan en er zijn actieve partijen die mee willen doen. In Centraal Capelle zijn diverse locaties zijn waar voor nu en voor de langere termijn een ontwikkeling wenselijk is. Ruud de Graaf geeft een korte toelichting per locatie. Op de toelichting over de Post NL-locatie wordt aangegeven dat de KPN-mast op de locatie een belemmering is voor woningbouwontwikkeling. Naar aanleiding van deze toelichting vraagt de heer van Leeuwen op welke locaties de gemeente direct grip heeft. Ruud de Graaf benoemt hierbij de locaties: Fazantstraat, Rubenssingel en via Havensteder ook de Hoven II.
Hoe gaan we het doen? We beginnen niet opnieuw maar gebruiken de bouwstenen die er al zijn. Denk aan eerdere schetsen, resultaten van uitgevoerde onderzoeken en bestaande beleidskaders. Uit deze bouwstenen zijn de belangrijkste opgaven voor het centrumgebied
samengevat in vier clusters: levendige parkstad, kloppend hart, slimme verbindingen en samen stad. Naast een gebiedsvisie stellen we ook gebiedspaspoorten op voor diverse ontwikkellocaties, waarin we de ambities en aanpak beschrijven. Met deze aanpak denken we ontwikkelingen te versnellen, zodat we daadwerkelijk veranderingen zien in Centraal Capelle. Rond de zomer van 2015 willen we GH JHELHGVYLVLH HQ GH ORFDWLHVSHFL¿HNH DDQSDNNHQ ambtelijk gereed hebben.
Participatie Binnen de visie wordt nadrukkelijk de samenwerking met inwoners, maatschappelijke partners en ondernemers gezocht. In gesprek met een bredere doelgroep over de wensen en ideeën (fase 1: denk mee) en vervolgens over concrete oplossingen (fase 2: doe mee).
Social media De ontwikkelingen zijn ook te volgen via social media.
www.facebook.com/centraalcapelle Word lid van de groep Centraal Capelle @Capelle_IJssel 2
Marktontwikkelingen Martin van der Giesen, beleidsadviseur wonen, geeft een toelichting op het onderzoek dat is verricht door Explica. Dit onderzoek was gericht op de ontwikkeling van de woningbehoefte in de subregio Oost van de regio Rotterdam en aan de woningbehoefte in de gemeente Capelle aan den IJssel.
Dit kan door toevoeging van meer grondgebonden woningen. Voor welke doelgroepen en wat de exacte invulling van het type, de woninggrootte en het prijsniveau wordt, is vooral een keuze die afhankelijk is van de locatie en beleidsmatige voorkeuren.
Woningbehoefte naar leefstijl Om meer inzicht te krijgen in de kansrijke scena9ROJHQV GH YHUVFKLOOHQGH GHPRJUD¿VFKH SURJQRVHV rio’s van woningaanbod en woonmilieu voert de neemt het aantal huishoudens in de provincie Zuid- heer Peeter Windt een onderzoek uit, ook aanwezig Holland en in de regio Rotterdam de komende jaren tijdens de bijeenkomst. Hij licht toe dat hij een markttoe. gerichte benadering hanteert waarbij hij kansrijke doelgroepen peilt aan de hand van diverse kenmerIn de periode 2015-2020 zal het aantal 70-plussers ken op gebied van levensstijl, wonen en sociaalmet 23,6% toenemen. Richting 2025 is sprake van economisch. een toename van 45,8%. Zijn onderzoek bestaat uit twee delen. Als eerste Woningbehoefte heeft hij een analyse uitgevoerd naar de kenmerken Het onderzoek geeft een extra woningvraag van YDQ EHZRQHUV DDQ GH KDQG YDQ EHZRQHUVSUR¿HOHQ 600 woningen weer. Het gaat dan vooral om grotere (ULVRQGHUDQGHUHRRNJHNHNHQQDDUKHWSUR¿HOYDQ woningen. Het onderzoek sluit hiermee aan bij de de bewoners in de nieuwbouwwoningen (sinds 2005 prognoses van Pearl, Primos en van de Provincie vooral veel hoogbouw, nadere analyse gewenst) Zuid-Holland. HQ GH SUR¿HOHQ YDQ GH YHUVFKLOOHQGH ZLMNHQ JURWH verschillen). Deze inzichten bieden aanknopingspunEén van de uitkomsten van het onderzoek is dat er ten om nieuwbouw beter op de markt af te stemmen. op dit moment geen grote tekorten zijn te benoemen, waar de aandacht zich op zou moeten richten. Vooral +HW WZHHGH GHHO LV JHULFKW RS KHW NZDQWL¿FHUHQ HQ kwaliteitsverbetering en de transformatie van het lokaliseren van kansrijke lokale woondoelgroepen suburbane compacte woonmilieu naar een dunner en een verdeling over de ontwikkellocaties toe te bebouwd grondgebonden woonmilieu is gewenst. passen.
'HPRJUD¿VFKHRQWZLNNHOLQJHQ
3
Peeter Windt geeft een toelichting op deze kansrijke woondoelgroepen: 1. Alleengaande lokale starter 2. Startend lokaal stel 3. Terugkerend als stel 4. Parkstad romance gezin 5. Onthaastende emptynester 6. Doorstromende senioren huurder 7. Doorstromende senioren huisbezitter Windt past zijn methode vanuit marktdata toe en zoekt in de consultatie met lokale kennis de discussie. Het onderzoek wordt gebruikt om richting te geven aan het woningbouwprogramma. Naast de markt worden daarbij door de gemeente ook de kwaliteiten van de locatie meegenomen. Naar aanleiding van de presentatie worden diverse vragen gesteld en opmerkingen gegeven. De heer van Wezep van H&W Makelaars geeft aan het onderzoek erg interessant te vinden. Hij vraagt aandacht YRRUHHQHI¿FLsQWJHEUXLNYDQEHVWDDQGHYRRU]LHQLQgen voordat er nieuwe voorzieningen worden gecreeerd.
is, maar wel complex. Dick van Sluis geeft aan dat gedacht wordt aan het afwaarderen van de Rivierweg. De ambitie om meer grondgebonden woningen te realiseren wordt onderkent. De vraag naar hoogbouw is gering. Aandacht wordt gevraagd om te voorkomen dat er appartementen zonder buitenruimte komen, zoals in Hoven I. Een behoorlijk aantal van deze appartementen staat op dit moment leeg, omdat er weinig vraag naar is. De heer Maurice van de Kamp vraagt om meer duidelijkheid over de strategie ten aanzien van De Mient. Achtergrond van deze vraag wordt gevormd door zijn plannen om investeringen te gaan plegen op de kop om het beter verhuurbaar te maken. Ruud de Graaf spreekt af om op kort termijn in overleg te gaan. Het onvoldoende benutten van de ligging van Capelle aan den IJssel aan het water, wordt als een gemis gezien. Mede op verzoek van diverse makelaars is indertijd een aanlegsteiger gerealiseerd. Het effect hiervan blijkt beperkt te zijn nu schepen daar vanuit veiligheidsredenen niet mogen aanmeren.
Quickscan ontwikkellocaties Aan de hand van de woondoelgroepen zijn door de aanwezigen per ontwikkellocatie de kansen in beeld gebracht. Daarbij is gekeken naar woningtype, doelgroep en prijsklasse. In sneltreinvaart zijn de diverse locaties op deze wijze besproken. De quickscan geeft een duidelijke eerste impressie van de kijk op kansen. Op de volgende pagina’s staan per besproken locatie de resultaten. Deze input gebruikt de gemeente om samen met andere onderzoeken te komen tot een heldere en consistente visie op de nieuwbouw woningbouw in de gemeente, met name in Centraal Capelle. De interactieve meeting met de makelaars werd door alle aanwezigen als zeer effectief ervaren. Op verzoek zal de gemeente op korte termijn een soortgelijk overleg plannen, waarin wat terugkoppelingen worden gegeven van nadere onderzoeken en consultaties.
De heer van Wezep geeft ook aan dat een eventuele afsluiting van de Rivierweg een negatief effect zal hebben. Wethouder Dick van Sluis licht toe dat we een onderzoek hebben laten uitvoeren. De samenvatting hiervan is dat het afsluiten niet onmogelijk 4
De Mient Voor locatie De Mient worden kansen gezien in het middeldure en dure segment. De kop van de locatie (zie *) kan mogelijkheden bieden voor duurdere woningen. Dit kunnen appartementen zijn, die hiermee ook het hoogteverschil overbruggen. De ambitie voor woonwerkcombinaties wordt onderschreven, maar daarbij worden diverse woningtypen mogelijk geacht. De relatie met het water is een kwaliteit.
5
Hoven II De Hoven II wordt als een toplocatie gezien. De locatie biedt ook kansen voor middeldure en duurdere woningbouw. In eerste instantie wordt de voorkeur gegeven aan de realisatie van grondgebonden woningen. Gedacht wordt aan 2-onder-1-kappers, grondgebonden rijwoningen. De hoogbouw van Hoven I wordt niet al belemmering gezien. Als geleidelijke overgang van de Hoven I naar fase II zijn appartementen wel mogelijk. Terrasappartementen kansen bieden voor een aantrekkelijk woongebied. De locatie wordt minder geschikt gevonden voor sociale huurwoningen. De suggestie wordt gegeven om te verkennen of de sociale woningen elders gerealiseerd kunnen worden eventueel in combinatie met ‘grondruil’. Hier wordt kort op verder gediscussieerd. De makelaars geven het advies om te kijken naar creatieve oplossingen. Als een locatie, zoals de Hoven, zich leent voor woningen in het hogere segment, kan er dan op een andere locatie sociale woningbouw worden gerealiseerd? Kansrijke doelgroepen voor deze locaties zijn de ‘parkstad romance gezin’ en de doelgroep ‘terugkerend als stel’. Aandacht word gevraagd voor een groene inrichting van de buitenruimten.
6
Meeuwensingel Voor de Meeuwensingel vinden de aanwezige makelaars het lastig om duidelijke kansen te benoemen. Het is een locatie die zich kenmerkt door voorzieningen, zoals scholen, en het heeft weinig allure. Gedacht wordt aan grondgebonden rijwoningen in het goedkopere segment, gericht op stellen die van een huurwoning willen doorstromen naar een koopwoning. Ook wordt de strategie benoemd om op deze locatie de focus te leggen op de uitbreiding van voorzieningen in plaats van woningbouw.
7
Rubenssingel De ligging aan het water biedt kansen voor woningen in het middeldure segment, zoals twee-ondereen-kapwoningen. Op de resterende ruimte kan gedacht worden aan grondgebonden woningen voor de doelgroep ‘terugkerend als stel’. De locatie lijkt, mede gezien de korte afstand naar het stadshart, ook geschikt te zijn voor senioren. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van terrasappartementen. Aandacht wordt gevraagd voor de behoefte van senioren voor 3-kamer-appartementen. Deze behoefte is overigens niet alleen van toepassing op de locatie Rubenssingel. Er is voor deze locatie onvoldoende beeld van de bezonning. Dit is een belangrijk element. Daarnaast is gesproken over enkele twee-onder-een-kapwoningen aan de waterkant, die worden afgescheiden van de hoogbouw door een of meerdere rijtjeswoningen.
8
TNT-locatie Een belangrijke belemmering voor woningbouw aan de TNT-locatie is de zendmast van KPN. De parkeermogelijkheden zijn ook een aandachtspunt voor deze locatie. Indien de belemmeringen weggenomen kunnen worden, kan de locatie kansen bieden voor woningen in het middeldure segment, conform de prijsklassen van de woningen aan de Duikerlaan. De locatie biedt ook de mogelijkheid om meer de hoogte in te gaan, bijvoorbeeld door een appartementengebouw met een balkon en eventueel ondergrondse parkeergelegenheid. Aandacht wordt gevraagd voor om voor deze locatie ook aan andere functies te denken. Gezien de ligging nabij het centrum kan deze locatie meer verbonden worden met het centrum. Dit kan bijvoorbeeld door een (maatschappelijke) voorziening, maar ook voor het realiseren van parkeergelegenheid voor bezoekers aan het stadshart. De aanwezigheid van de vele jongeren (als gevolg van de scholen en Capsloc) hoeft geen belemmering te zijn voor ouderen. Die levendigheid wordt juist gewaardeerd.
9
Fazantstraat Op locatie van de Fazantstraat worden mogelijkheden gezien voor stellen die de stap willen maken naar een eengezinswoning. Gedacht wordt dan aan een prijsklasse > € 250.000 of aan goedkope tweeonder-een-kapwoningen. De locatie biedt ook kansen voor senioren in de vorm van bijvoorbeeld patiowoningen.
10
Couwenhoek, ‘s Gravenweteringpark en Oeverrijk De drie locaties worden als toplocaties beschouwd die mogelijkheden bieden voor woningen in het hogere segment, waaronder vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen en bungalows Hiermee kan de doelgroep ‘parkstad romance gezin’ worden bediend. Locatie Oeverrijk biedt kansen voor twee-onder-een kap-woningen en vrijstaande woningen in het topsegment. Bij de locatie Oeverrijk wordt al snel gerefereerd aan de slechte bodemgesteldheid. ’s Gravenweteringpark biedt kansen voor het gemiddeld segment en Couwenhoek voor het segment daar net iets onder.
11
