ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU

Konference Bydlení v regionech: Nové nástroje bytové politiky, Praha, 20. 10. 2011

Zvyšování fyzické dostupnosti bydlení pro mladé lidi a osamělé seniory:

ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU Ing.Milada Kadlecová, Ing.arch.Helena Vařejková

REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŢENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT

INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ


Cíl zvýšit variabilitu stávajícího bytového fondu zvýšením počtu menších bytů cestou vratných stavebních úprav, které umožní budoucí opětovné sloučení bytových jednotek podle změněné prostorové potřeby, ale již ve vyšším standardu vytvořit podmínky pro finančně dostupné bydlení zejména pro mladé lidi a seniory ve stávajících vlastnických i obecních bytech/bytových domech, tj. snížit cenu bydlení (zmenšení plochy bytu, snížení nákladů na bydlení) zachovat bydlení seniorů ve stávající lokalitě („nepřesazovat starý strom“) event. propojením generací posílit vzájemnou pomoc („mladí pomáhají starším“) zlepšit kvalitu stávajícího bytového fondu („za málo peněz hodně muziky“)




Prognóza obyvatelstva Tabulka 1

Růst počtu seniorů v dlouhodobém výhledu Obyvatel k 1.1. daného roku

Rok celkem

abs. 65+

65+ podíl v %

2008

10 381 130

1 512 834

14,6

2009

10 467 542

1 556 152

14,9

2010

10 503 408

1 598 680

15,2

2020

10 797 484

2 166 389

20,1

2030

10 908 419

2 516 957

23,1

2040

10 873 660

2 913 984

26,8

2050

10 842 320

3 375 527

31,1

2065

10 689 713

3 439 252

32,2 Zdroj: projekce ČSÚ




Zatíţení domácností výdaji na bydlení

Zpracoval Institut regionálních informací s.r.o. a Sociologický ústav Akademie věd ČR, Zdroj dat ČSÚ, IRI, Mapový podklad ČÚZK




Tabulka 2

Porovnání výdajů seniorů na bydlení a jejich příjmů v roce 2010 (v Kč/měsíc)

Nájem

Sluţby

Náklady celkem

1+KK OBECNÍ

2 905

500

3 405

5 576

1 732

3 903

130

1+1 OBECNÍ

2 259

1 950

4 209

5 567

2 539

3 897

130

2+1 OBECNÍ

6 300

900

7 200

6 553

3 151

2 504

83

1+1 NÁJEMNÍ

6 300

1 280

7 580

5 928

3 339

1 687

56

2+1 NÁJEMNÍ

3 393

2 100

5 493

5 890

3 350

3 747

125

2+1 NÁJEMNÍ

2 905

1 990

4 895

9 210

2 132

6 447

215

3 + 1 NÁJEMNÍ

7 495

3 660

11 155

5 450

3 482

-2 223

-74

910

670

1 580

3 066

642

2 128

71

BYT

1+1 DRUŢSTEVNÍ

Příjem Důchod

Příspěvek na bydlení

Příjmy výdaje

Zůstatek na den

Zdroj: Interní materiály o domácnostech žijících v obecních bytech – anonymizováno Sociální odbor úřadu městské části v Brně




Variabilita bytového fondu - porovnání nákladů investora Tabulka 3

Porovnání investic Jihomoravského kraje na umístění seniorů v domovech důchodců a centru sociálních sluţeb

název

investice v Kč

počet osob

průměr/osobu v Kč

DD Ivančice

90 000 000

80

1 125 000

DD Tomešova Brno

217 000 000

100

2 170 000

DD Újezd u Brna

140 000 000

100

1 400 000

DD Miroslav

75 000 000

50

1 500 000

CSS Kyjov

78 000 000

60

1 300 000

průměr z příkladů v Kč

1 499 000

Zdroj : MF Dnes 28.11.2009 a 13.12.2009, Veřejná správa 5/2010

V úvaze o zvýšení variability ve stávajícím bytovém fondu činí náklady na vytvoření bydlení pro jednoho seniora asi 300 tis. Kč, jak vyplynulo ze zpracovaných případových studií.




Rozdělení velké bytové jednotky na více menších bytových jednotek Předpoklady :

využít stávající starší bytový fond, rekonstrukcí zlepšit jeho kvalitu uskutečnit vratné stavební úpravy velkých bytů v existující zástavbě, promyšlenou stavební úpravou lze zvýšit počet nabízených bytů a uspokojit poptávku v lokalitě vhodná dispozice bytu, kdy lze zachovat optimální kvalitu bydlení (převážně o bytová výstavba z přelomu 19./20.stol do roku 1939) projektová dokumentace a proces schvalování záměru dle stavebního zákona + povinnost zajistit či vytvořit v dostupné vzdálenosti parkovací místo




Příklad - Rozdělení obecního nájemního bytu na dvě menší bytové jednotky - návrh Dům byl postavený ve 30. letech 20. stol. a nachází se v lokalitě Brno-Zábrdovice




Specifikace stavebních úprav a harmonogram prací V obou bytech byly navrţeny tyto úpravy:         

Osazování roznášecích ocelových překladů a dílčí bourání nenosných příček (úpravy původní dispozice) Budování sádrokartonových dělicích příček, včetně instalace zvukové izolace do příček mezi byty Adaptace rozvodů vody a kanalizace související s vybudováním nové koupelny a kuchyně. Adaptace elektroinstalací (samostatný měřič a jističe pro jednotlivé bytové jednotky) Nové rozvody ústředního topení včetně instalace kombi kotle pro každou bytovou jednotku Oprava a výměna podlahových krytin Pořadí Činnost Typ Pracovní týden činnosti 1 2 3 4 5 6 7 8 Vybavení bytů (nová kuchyňská linka, vybavení koupelny) 1 Osazení překladů/I profilů pro budoucí otvory Zednické Nátěry truhlářských výrobků (dveřní zárubně a okna) 2 Bourání zdiva a odvoz suti Zednické 3 Bourání podlah a odvoz suti Zednické Zapravení drážek a vymalování bytů 4 Vyzdívka příček Zednické 5

Osazení zárubní nových dveří

6

Vysekání drážek a prostupů (zdivo, podlaha)

9 10 11

Truhlářské Zednické

pro adaptované rozvody

Realisticky lze očekávat, ţe rozdělení 1 bytu na dvě bytové jednotky, lze realizovat za cca 3 měsíce.

7

Rozvody kanalizace a vody

8

Nové mazaniny

9

Rozvody topení a osazení kotle

10

Rozvody elektroinstalací

11

Zapravení drážek

12

Oprava a doplnění omítek

13

Osazení dveří a oken

14

Nové dlažby a spárování

15

Nové obklady a spárování

16

Zdravotechnické instalace

17

Montáž prahů a parapetních desek

18

Malby

19

Nátěry

20

Broušení a lakování stávajících vlysových podlah

21

Montáž kuchyňské linky

22

Montáž kuchyňských spotřebičů

Instalatérské Zednické Topenářské Elektroinstal. Zednické Zednické Truhlářské Obkladačské Obkladačské Instalatérské Truhlářské Malířské Natěračské Parketářské Truhlářské Elektroinstal.


Ateliér- Stavební Konstrukce, s.r.o.



Expertní posudek místně obvyklého nájemného (MON)

Zdroj : Institut regionálních informací, s.r.o., Brno




Nájemné v bytových jednotkách Za výchozí stav pro stávající byt (byt č.1) jsme uvažovali regulované nájemné v maximální moţné výši podle zákona č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného (v BrněZábrdovicích 59,10 Kč/m2 od 1.1.2010) - v původním bytě č.1činila 6.442Kč/měsíčně/byt. Po rozdělení bytu na dva menší (byt č.2 zůstává obývaný původním nájemníkem-seniorem) může být v nově vzniklém bytě č.3 vybíráno nájemné volně sjednané – místně obvyklé. Podle toho, jaký druh nájemného je v jednotlivých bytech stanoven, se mění výnos z vybraného nájemného, viz Tabulky 4 a 5. Tabulka 4

Moţnosti výběru nájemného v bytových jednotkách Označení bytu

Nájem v roce 2010 Kč/měsíc

Nájem v roce 2010 Kč/rok

Plocha/m2 regulovaný

MON[1]

regulovaný

MON

Byt č.1

109

6 442

10 344

77 304

124 128

Byt č.2

51

3 014

5 862

36 168

70 344

Byt č.3

55

3 250

6 250

39 000

75 000

Byty 2 + 3

106

6 264

12 112

75 168

145 344

[1] MON místně obvyklé nájemné vypočtené pomocí expertního posudku IRI REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŢENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT



Ekonomická rozvaha Tabulka 5

Varianty výběru nájemného a jejich vliv na kladný rozdíl oproti původnímu stavu Výběr nájemného v Kč/rok Varianta

A

B

Byt

Výběr/rok

Byt č.2 - regulovaný

36 168

Byt č.3 - MON

75 000

Byt č.2 - MON

70 344

Byt č.3 - MON

75 000

Suma b.č.2 a b.č.3

Regulované b.č.1

111 168

Kladný rozdíl

33 864 77 304

145 344

68 040

Stavební náklady v rozsahu nutném pro úpravu stávajícího bytu na dvě bytové jednotky jsou podle zpracovaného rozpočtu 611 674 Kč. Za předpokladu, že investor použije hypotéku na 10 let na celou částku (zprůměrované hodnoty z hypotéční kalkulačky na www.kurzy.cz/hypoteky), vypadá návratnost investice takto: Varianta A Splátky hypotéky nelze z kladného rozdílu (33.864Kč) v dané době pokrýt, protože ale nově opravené byty budou mít nízké náklady na opravy a údržbu, hypotéka by se splatila po cca 6-7 letech. Varianta B Kladný rozdíl výnosu nájemného oproti původnímu stavu by téměř stačil na splátky hypotéky („splatnost“ asi 10,5 roku). Při použití celé částky z nového nájemného by „splatnost“ investice byla asi 5let. REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŢENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT



Záměr městské části – aplikace pro obecní byty v domě určeném pro rekonstrukci




Záměr městské části – aplikace pro obecní byty v domě určeném pro rekonstrukci




Aplikace nástroje „variabilita“ v praxi Město Brno pouţilo ve vhodných případech základní principy „variability“ při revitalizaci a rekonstrukci bytových domů v majetku města a má zájem o další spolupráci Městská část Brno – Královo Pole zařadila do návrhu rozpočtu pro rok 2012 celkovou rekonstrukci domu s vyuţitím variability pro dvě stávající bytové jednotky Město Prachatice poţádalo o konzultaci záměru Návrh úprav velkoplošných bytů z hlediska aplikace nástroje „variabilita“

Dílčí závěr Povaţujeme za vhodné navázat na projekt zřízením konzultačního místa pro zájemce o zavedení nástroje do praxe




Summa summarum •

Zvyšování variability bytového fondu v rámci stávající zástavby reaguje na současnou ekonomickou situaci a jako dílčí faktor spolupůsobí proti vylidňování měst

•

Vytváření nabídky malých bytů poskytuje finančně dostupné bydlení a sekundárně podporuje mobilitu mladých lidí (studium, práce)

•

Rekonstrukce bytového fondu preventivně zlepšuje podmínky stávajícího bydlení „zdravých“ seniorů v prostředí, kde jsou zakotveni

•

Výstavba pečovatelských bytů /resp.domů, kam se senioři musí přestěhovat, je vhodným doplňkem nabídky bydlení, ale je nákladná a pomalá

•

Permanentní úpravy dotačních titulů v oblasti nájemního bydlení vnáší nejistotu investorů a zmenšují možnost odpovědné přípravy projektů

•

Upřednostňování velkých investic do novostaveb před levnějšími rekonstrukcemi stávajícího bytového fondu neřeší pruţně převis poptávky REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŢENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT



DĚKUJEME ZA POZORNOST



ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU

Recommend Documents