ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU

ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU Nové nástroje pro zvýšení dostupnosti bydlení se z�etelem na seniory

Auto�i:

Ing. Milada Kadlecová Ing. arch. Helena Va�ejková

ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU Nové nástroje pro zvýšení dostupnosti bydlení se zřetelem na seniory

Autoři:

Ing. Milada Kadlecová Ing. arch. Helena Vařejková

Autorky tímto děkují: - Ing. Lucii Krskové za vypracování kapitoly - 7.1 Příklad 1, popisující realizované rozdělení kokrétních bytů soukromým investorem - JUDr. Janu Wagnerovi za poskytnuté konzultace k návrhům legislativních úprav - Ing. Tomáši Zajíčkovi za vypracování položkových rozpočtů

Tato studie vznikla v rámci projektu „Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit“ podpořeného Ministerstvem pro místní rozvoj pod číslem WD-05-07-3.

Kontakty na autory: [email protected], [email protected], [email protected], [email protected] (ing.Lucie Krsková) Institut regionálních informací, s.r.o. Beethovenova 4, 602 00 Brno, Česká republika Telefon: (+420) 542212597 © Institut regionálních informací, s.r.o., Brno 2010 ISBN 978-80-254-7946-9

2

Nové nástroje pro zvýšení dostupnosti bydlení se zřetelem na seniory

OBSAH .................................................................................................................................. strana I.

VÝCHODISKA .......................................................................................................................... 6

1.

Úvod......................................................................................................................................... 6

1.1 1.2 1.3

Projekt „Regionální disparity v dostupnosti bydlení“............................................................6 Zahraniční studie k tématu bydlení seniorů ...........................................................................7 Nástroje ke zvýšení dostupnosti bydlení v ČR.....................................................................10

2.

Cíl ........................................................................................................................................... 11

3.

Zatížení domácností výdaji na bydlení a prognóza

4.

Podpora státu........................................................................................................................ 13

obyvatelstva ................................... 11

4.1 Podpora státu v oblasti bydlení prostřednictvím sociálních dávek a příspěvků...................13 4.2 Dotace a podpora státu v oblasti bydlení prostřednictvím výstavby tzv. sociálních bytů....14 4.2.1 Nařízení vlády č.333/ 2009 Sb. a Nařízení vlády č.228/2010 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 333/2009 Sb.,...................................................................................................14 4.2.2 Podprogram „Podpora výstavby podporovaných bytů“................................................16 II.

NÁSTROJE KE ZVÝŠENÍ DOSTUPNOSTI BYDLENÍ ........................................................... 18

5.

Variabilita bytového fondu ................................................................................................... 18

5.1 5.2 5.3 6.

Rozdělení velké bytové jednotky na více menších bytových jednotek ............................. 21

6.1 6.2 6.3 7.

Uživatel ................................................................................................................................19 Investor.................................................................................................................................20 Porovnání nákladů................................................................................................................20

Vhodná dispozice bytu .........................................................................................................21 Projektová dokumentace a proces schvalování záměru dle stavebního zákona...................21 Realizace ..............................................................................................................................22

Příklady.................................................................................................................................. 23

7.1 Příklad 1..............................................................................................................................23 Rozdělení dvou nájemních bytů na čtyři menší bytové jednotky - realizace soukromého majitele v letech 2003, 2005 7.1.1 Specifikace stavebních úprav a harmonogram..............................................................23 7.1.2 Ekonomická rozvaha.....................................................................................................24 7.2 Příklad 2..............................................................................................................................28 Rozdělení dvou nájemních bytů v domě soukromého majitele na čtyři menší bytové jednotky – návrh 7.2.1 Specifikace stavebních úprav........................................................................................28 7.2.2 Nájemné v bytových jednotkách...................................................................................28 7.2.3 Ekonomická rozvaha.....................................................................................................30

3

7.3 Příklad 3..............................................................................................................................32 Rozdělení obecního nájemního bytu na dvě menší bytové jednotky - návrh 7.3.1 Specifikace stavebních úprav........................................................................................32 7.3.2 Nájemné v bytových jednotkách...................................................................................33 7.3.3 Ekonomická rozvaha.....................................................................................................34 8.

Průzkum zájmu...................................................................................................................... 34

9.

Legislativa - návrhy............................................................................................................... 35

9.1 Nařízení vlády č. 228/2010 Sb., kterým se mění..................................................................35 nařízení vlády č. 333/2009 Sb.........................................................................................................35 9.2 Podprogram „Podpora výstavby podporovaných bytů“.......................................................36 10. Závěr ...................................................................................................................................... 37

4


I.

VÝCHODISKA

1. Úvod 1.1

Projekt „Regionální disparity v dostupnosti bydlení“

Analytické výsledky projektu „Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit“, řešeného v rámci programu výzkumu Ministerstva pro místní rozvoj WD-05-07-3, prokazují, že v České republice existují rozdíly ve finanční i fyzické dostupnosti bydlení jak v rámci regionů, tak podle typu domácností. Na řešení daného projektu se podílejí tři instituce sídlící v různých částech ČR, konkrétně tým Socioekonomie bydlení Sociologického ústavu AV ČR, v.v.i., se sídlem v Praze, Institut Regionálních informací, s.r.o. (dále IRI), se sídlem v Brně a Katedra městského inženýrství fakulty stavební na Vysoké škole báňské - Technické univerzitě Ostrava se sídlem v Ostravě. Koordinátorem řešení projektu je tým Socioekonomie bydlení Sociologického ústavu AV ČR, v.v.i. Řešení projektu bylo zahájeno v roce 2007 a přináší první komplexní zmapování disparit mezi jednotlivými českými kraji ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení, a to jak jejich aktuálního stavu, tak i jejich vývoje od roku 2000. Analýza rovněž simuluje vývoj finanční dostupnosti bydlení na základě předpokládaných kroků reformy v oblasti nájemního bydlení (deregulace nájemného). Pro účel měření finanční dostupnosti bydlení je využita nová metodologie, která sice vychází z postupů měření používaných ve světovém výzkumu bydlení, avšak odráží i specifika transformace české společnosti. Jak popisují ve studii „Regionální rozdíly ve finanční dostupnosti nájemního bydlení mezi roky 2000-2006“ Martin Lux, Martina Mikeszová1, použili alternativní postup založený na vytvoření typů domácností a typů bydlení, přičemž každému typu domácnosti byl přiřazen „přiměřený“ typ bydlení. Kombinací kritérií a následnou redukcí výběru vzniklo 60 základních typů domácností, které zastupují zhruba 66 % všech českých domácností. Pro všech 60 typů byl vypočítán čistý příjem a k „přiměřenému“ bydlení bylo stanoveno průměrné tržní nájemné, k čemuž byl využit systém monitoringu cen bytů a nájemného (označovaný také jako KISEB - Komplexní Informační Systém Ekonomiky Bydlení), který byl založen Institutem regionálních informací, s.r.o. v roce 2000. Analýza finanční dostupnosti bydlení v segmentu „neprivilegovaného“ nájemního bydlení byla v prvé řadě zaměřena na vývoj míry zatížení tržním nájemným v období let 2000-2006 v jednotlivých krajích souhrnně za všechny typy domácností a za specifické shluky domácností. Shluk domácností s velmi vysokou mírou zatížení zahrnuje typy domácností, které nemají vlastní příjmy a jsou závislé na sociální pomoci státu (domácnosti dlouhodobě nezaměstnaných), ale i typy domácností starobních důchodců a samoživitelů dělníků, prodavačů či provozních. Nejohroženější skupinou domácností z hlediska míry zatížení tržním nájemným jsou ve všech krajích domácnosti zcela či zčásti závislé na sociální pomoci státu a starobní důchodci. Kraje, kde je potenciální finanční nedostupnost tržního nájemního bydlení nejvážnější, tvoří jednoznačně Praha a Jihomoravský kraj. Dominantní postavení Prahy a Jihomoravského kraje lze vysvětlit skutečností, že v těchto krajích jsou nedostupností ohroženi samostatně žijící starobní důchodci, kteří zde patří k nejpočetnějším typům domácností; podobně lze také zdůvodnit nárůst procentuálního zastoupení 1

Regionální rozdíly ve finanční dostupnosti nájemního bydlení mezi roky 2000-2006, Martin Lux, Martina Mikeszová, vyšlo ve sborníku Regionální rozdíly v dostupnosti bydlení v České republice, Martin Lux, František Kuda (eds.), Praha 2008

5

ohrožených domácností v Jihomoravském kraji v roce 2006 oproti roku 2000. V závěru autoři konstatují (strana 57): „Ohrožení finanční nedostupností bydlení se dotýkalo zejména domácností závislých na sociálních dávkách, domácností starobních důchodců a také pracovníků s nižším postavením v zaměstnání a rodin, kde je pouze jeden člen zaměstnán, a to zejména v Praze a v Jihomoravském kraji. Míra zatížení tržním nájmem těchto domácností se v mnohých krajích pohybovala nad hranicí 30 %. Struktura zastoupení domácností podle různých kategorií míry zatížení v jednotlivých krajích ukazuje, že celkem 39 % všech domácností v Praze a 41 % domácností v Jihomoravském kraji by mělo míru zatížení tržním nájmem v roce 2006 vyšší než 30 %; ve stejném roce by reziduální příjem 17 % domácností v Praze a 19 % domácností v Jihomoravském kraji nedosahoval 1,5násobku životních nákladů členů domácnosti.“ Podrobněji je možné se s výsledky tohoto výzkumu seznámit na stránkách projektu www.disparity.cz. 1.2

Zahraniční studie k tématu bydlení seniorů

Velká Británie – příklad první2 Vláda Velké Británie zveřejnila strategický dokument o bydlení nazvaný "Kvalita bydlení a možnost jeho výběru pro seniory ", ve kterém se uvádí, že starší lidé by měli mít větší možnost zapojit se do záležitostí bytové politiky. Tato práce uvádí příklad skutečné spolupráce mezi staršími lidmi a odborníky při vytváření tzv."Domu pro život" v Newcastle. Práce je zakončena shrnutím poznatků odborníků i místních orgánů a jejich návrhů, jak tyto poznatky uvést do reality. V roce 1998 se vláda zavázala mimo jiné naslouchat hlasům starších lidí, byl sestaven program, který vedl ke vzniku organizace BGOP (Better Government for Older People). Vzniklo 28 projektů, do kterých byly zapojeny osoby starší padesáti let. Projekty měly zlepšit služby společnosti pro seniory. Všechny projekty kromě dvou byly řízeny místními úřady, zbývající dva – Newcastle je jedním z nich – spadají do dobrovolnického sektoru nevládních organizací. V Newcastle převzal BGOP kreativní přístup v implementaci projektu a staré lidi zapojil zcela beze zbytku, takže se řídili heslem "bez starších se nejedná". Tak byl sestaven následující seznam zásad: a) starší občané jsou hodnotným zdrojem, b) starší občané jsou uznáváni jako rovnocenní partneři, c) práce se provádí ve spolupráci mezi staršími lidmi a agenturami, d) nápady, které při procesu vzniknou, něco změní. Vznikl odvážný nápad přestavět typický tzv. semi-detached house v Newcastle na jeden dům pro jednu osobu. Jednak sloužil jako cvičení, jak lze splnit čtyři zásady BGOP, a jednak jako ukázkový dům, na němž lze demonstrovat, jak si mohou lidé užívat svůj domov déle. Tato akce byla pro všechny zúčastněné strany velmi poučná – projekt dokázal, že staří lidé mohou mít dobré nápady a spolupráce s nimi je užitečná. Starým lidem je potřeba dát prostor k sebeuplatnění, a ne je stavět na okraj společnosti nebo je z ní dokonce vyřazovat. Velká Británie – příklad druhý3 Problém, který trápí všechny vyspělé země v 21. století, je stárnutí obyvatel. Bytový fond v Anglii s dvoupodlažními byty, malými pokoji a nedostatečným zateplením je obzvlášť nevhodný pro staré a nemohoucí obyvatelstvo. Pro tuto populaci jsou nezbytné úpravy – pojízdné schody, 2

3

6

Integrovaná metodika pro stanovení příspěvku na náklady vynaložené na úpravy bydlení související se zdravím seniorů Frances Heywood, Terry Allen, Philip Moore, Christina Longden, prezentováno na workshopu 03 – The Residential Context of Health na konferenci European Network of Housing Research, Rotterdam, 25. – 28. červen 2007 Proč nemá slovo více lidí? Učme se během spolupráce se starými lidmi , Rose Gilroy, School of Architecture, Planning and Landscape University of Newcastle , presentováno na workshopu 17 – Social landlords na konferenci European Network of Housing Research, Vídeň, 1.-5. červen 2002


nastavitelné sprchy, rampy, kolejnice, lepší vytápění a zabezpečení obyvatel proti loupežím a tísňovým případům. Další speciální opatření jsou nezbytná pro domácnosti se zdravotně postiženými lidmi mladšího věku. Rodiny, které potřebují podobné úpravy, mají často nízký příjem a proces získání potřebného grantu pro ně je zdlouhavý, únavný a často s nízkou efektivitou. Vědci a lékaři se zabývali otázkou, jestli se preventivní investice do úpravy bydlení může projevit ve vztahu ke stárnutí obyvatelstva a jeho zdraví. Ve Velké Británii se investuje do zdravotnictví značné množství peněz, které by se takovou investicí pravděpodobně ušetřilo. Např. na léčbu zlomeniny krčku u starých lidí bylo vynaloženo 1024 milionů EUR (700 milionů liber), čemuž by se předešlo, kdyby tito lidé bydleli ve vhodných bytových podmínkách. Problém je ovšem v tom, že neexistuje přímý důkaz takového druhu prevence. Proto byl sestaven tým odborníků, který za podpory programu NDA (New Dynamics of Ageing) měl sestavit metodiku zabývající se zvýhodněním nákladů investovaných do bydlení ve vztahu ke zdraví a prevenci před nemocemi. Dánsko – příklad první4 Práce se zabývá preferencí výstavby „bytovek pro seniory“, na rozdíl od klasických domovů pro důchodce, jejichž výstavba v Dánsku skončila v roce 1988. V těchto bytovkách je seniorům poskytována celodenní péče, ale mají tady větší volnost a svobodu, což u nich vyvolává pocit vnitřní spokojenosti a pohody. Tím přispívá ke zlepšení jejich zdravotního stavu a společenské způsobilosti. Dánsko – příklad druhý5 V Dánsku vzrůstá počet lidí ve středním a starším věku, kteří mají zájem žít každodenní život blíže svým sousedům, než je obvyklé, ve formě tzv. cohousingových společenství. Lidé v takových komunitách žijí v typech obydlí s akceptovanou sociální sítí, a jejich členové sdílejí určité aktivity, vykonávají společné úkoly nebo mají některé společné vybavení, což z nich vytváří už od začátku - a oni sami sebe považují - za spolubydlící skupinu. V kontextu práce jsou definovány dva typy komunit žijící v cohousingu: buď tvořená více generacemi, ale nikoliv rodinou, tedy mezigenerační, zvaná age-integrated co-housing community (zde AIC), nebo staršími lidmi v cohousingové skupině utvořené speciálně pro seniory – zvaná senior co-housing schemes. (zde SCS). Do výzkumu byli zahrnuti senioři starší šedesáti let z obou typů cohousingových společenství a z rozličného druhu bydlení. Hlavním úkolem tohoto projektu bylo srovnat život seniorů žijících v cohousingu se životem seniorů žijících jiným způsobem. Výzkum vedený Dánským gerontologickým institutem, Dánským stavebním výzkumným ústavem a Institutem pro místní samosprávu studií ukázal, že tyto dva typy cohousingového bydlení se velmi liší jak co do bydlení, tak co do množství sdílených aktivit. V AIC jedí společně několikrát týdně, což se nedá říci v případě SCS, dále že hodně seniorů se přestěhovalo do tohoto druhu bydlení právě kvůli bydlení, nikoli kvůli sdílení aktivit, že senioři v běžném druhu bydlení mají častější kontakt s dětmi nebo s ostatními členy rodiny než senioři žijící v cohousingu a že senioři žijící v cohousingu mají bližší vztahy se svými sousedy než ostatní senioři, ale že senioři v cohousingu jsou mnohem častěji osamělí, nervózní atd. ve srovnání s ostatními seniory.

4

5

Úspěšné stárnutí v domovech pro seniory: Faktory ovlivňující dobrý vnitřní pocit obyvatel domovů pro seniory v Dánsku, Yoko Matsuoka, prezentováno na workshopu 03 – The Residential Context of Health, na konferenci European Network of Housing Research , Rotterdam, 25. – 28. červen 2007 Studie duševní pohody a pocitu zdraví seniorů v tzv. cohousingu, Georg Gottschalk, Danish Building Research Institute, Susanne Palsig Jensen, Danish Institute of Gerontology, Anja Dahl and Eigil Boll Hansen, Institute of Local Government Studies, prezentováno na workshopu "Housing for the Elderly" na konferenci ENHR 2000 International Research Conference "Housing in the 21st Century: Fragmentation and Reorientation", Gavle, Švédsko, 26.-30. červen 2000

7

Finsko6 Očekává se, že ve Finsku dosáhne důchodového věku kolem roku 2020 asi pětina obyvatel. To vyvolá nutnost vzniku nového typu ubytovací kapacity se zvláštními potřebami pro takové občany. Požadavky se mění, stejně jako postoj vůči stárnutí, nehledě k tomu, že se mění pohled na hranici stáří. Také věk odchodu do důchodu se bude zvyšovat, a lidé se tedy dočkají tzv. třetího věku ještě v aktivním pracovním životě. Lidský život je ovlivňován místem, ve kterém člověk žije, nejdůležitějším místem v životě člověka je domov, přičemž se pohybuje v určitém prostředí, které je tvořeno jednotlivými složkami. Pro život starých lidí je důležitá neměnnost životního prostředí, která kladně ovlivňuje jejich zdraví, duševní zdraví a sebekontrolu v procesu stárnutí, kde navíc pozitivně působí fakt, že pokud se nepřestěhují, zůstávají ve svém sociálním prostředí, které znají. Ve Finsku dnes průměrně 90 % lidí starších 75 let žije ve svých vlastních domovech, existuje zde však problém s bytovým fondem, což vede k umísťování seniorů v institucích s dlouhodobou péčí. V budoucnosti se plánuje namísto specializované výstavby pro seniory výstavba běžných bezbariérových jednotek, které by vyhovovaly jak seniorům, tak i ostatním. Turecko7 V době rychlé urbanizace od padesátých let minulého století vznikalo velké množství domů s obytnou plochou kolem 100 m2 se třemi ložnicemi, většina z nich díky úvěru na bydlení z veřejných fondů. Průměrná výměra nově budovaných obydlí se během let zvětšuje, nejsou výraznější snahy produkovat bydlení menší. V malých městech přetrvává tradice v rodinách pečovat o své staré rodinné příslušníky pod svou vlastní střechou. Dokonce o bezdětné staré lidi se starají jejich příbuzní (nejen děti), kteří žijí ve stejném místě. V důsledku zemětřesení v Turecku, a také migraci mladých lidí, hodně seniorů zůstalo osamělých. V souvislosti s otázkou starých lidí jsou v Turecku diskutovány především dva druhy problémů: a) získání vhodného bydlení, které bude jednak splňovat jejich potřeby a bude vyhovovat výši jejich příjmů, b) organizace denní péče, zvláště o ty, kteří nemají žádné děti ani příbuzné. V Turecku se o staré lidi nejčastěji stará rodina nejstaršího dítěte, častěji projevují zájem o péči o staré lidi dcery (ženy), ženy se také starají o své muže i ve vysokém věku a ve srovnání s muži jsou to opět ženy, kdo si častěji stěžují na opuštěnost. Jako v mnoha zemích, i v Turecku je upřednostňováno „stárnutí doma“, vzhledem k sociálním podmínkám to však ne vždy je možné. Proto je potřeba vytvořit v otázce bydlení pro staré lidi alternativní řešení. Při budování bydlení pro seniory je třeba brát v úvahu tři hlavní elementy: a)velikost jednotky, která je doporučovaná na 3850 m2, b) vybavení obytného prostoru, c) bezpečnost obývacího prostoru. V Turecku je ubytování starých lidí a péče o ně velkým problémem, tyto služby jsou v převážné většině podporovány soukromým sektorem. Je nutné separovat služby pro bezdomovce od služeb pro seniory z jiných společenských vrstev. Státní domovy jsou neefektivní, protože poskytují některé služby zbytečně. Jistý druh služeb by si ubytovaní senioři mohli zajistit sami. Pro pohyblivé seniory z vyšší společenské vrstvy by mohly být k dispozici jednotky, které jsou větší než nemocniční pokoje, ale menší než garsoniéra, kde by měli možnost si např. uvařit, možnost přistýlky, ale měli by k dispozici služby poskytované v takových domovech. Na jedné straně soukromí, na druhé straně volba společenského vyžití. Ve srovnání se státními službami by byly tyto levnější a efektivnější.

6

7

Alternativní bydlení pro seniory- finské zkušenosti, Özlem Özer-Kemppainen, Master of Architecture, University of Oulu, . Department of Architecture, Finland, 8 června 2001

Poskytování bydlení a služeb starým lidem v Turecku, doc. Guzin Turel, Cankaya University Eng-Arch. Faculty. Ankara Turkey, prezentováno na workshopu "Housing for the Elderly" na konferenci ENHR 2000 International Research st Conference "Housing in the 21 Century: Fragmentation and Reorientation", Gavle, Švédsko, 26.-30. červen 2000

8


1.3

Nástroje ke zvýšení dostupnosti bydlení v ČR

V naší studii prezentujeme jeden z nových nástrojů, který může dílčím způsobem přispět ke zvýšení fyzické i finanční dostupnosti bydlení. Jak vyplývá z šetření citovaného v úvodu, promítají se regionální rozdíly postupně do výše tržního i regulovaného nájemného a mají přímý důsledek zejména na finanční dostupnost bydlení. Negativní kombinace vlivů posledních let – objektivní pokles příjmů v souvislosti se současným nepříznivým ekonomickým vývojem, deregulací nájmů a nedokonalou sociální politikou státu – dostupnost bydlení dále zhoršuje. Deregulace nájemného představuje problém pro stárnoucí populaci především ve větších městech, kdy jednočlenné domácnosti seniorů obývají většinou velké byty a nejsou schopny finančně hradit postupně deregulované nájemné. Jde rovněž o sociální problém, kdy by tyto domácnosti měly mít možnost v tržních podmínkách najít přiměřené „levnější“ bydlení. Zlepšit situaci pomocí nové výstavby sociálních bytů je pro obce velmi nákladné, zdlouhavé a uspokojí pouze malou část poptávky. U seniorů je situace komplikována tím, že nejsou v pozici, kdy by mohli svoji životní situaci řešit vlastním přičiněním (zaměstnáním). Stoupající náklady na živobytí (bydlení, zdravotní péče, diety, potraviny), stagnující nízký příjem (důchod) a špatně fungující trh s byty dostávají seniory do sociální pasti. Kromě toho ve vyšším věku klesá ochota ke změnám, takže pro seniora nabývá na významu, může-li bydlet ve stávajícím známém prostředí. Rekonstrukce stávajícího bytového fondu obecně jsou též z hlediska urbanistického a sociologického velmi důležitým předpokladem jak zachování kvality místa/resp. prostoru k bydlení, tak udržení kontinuity vývoje a genia loci. Citujme ze studie „Podpory bytové politiky České republiky v letech 1992-2008“ (Renata Zdařilová, František Kuda)8: „Zjednodušená rozhodnutí, resp. větším vychýlením tržního systému vyvolaná řešení, se obyčejně projeví upřednostněním výstavby a opomíjením rekonstrukce bytového fondu. Při tom často právě rekonstrukce kromě bezprostřední vyšší efektivity ve srovnání s nahrazující výstavbou příznivě ovlivňuje heterogenní, sociálně stabilní bydlení, posiluje dostupnost bydlení v objektech, jejichž kvalita by jinak výrazně klesla. V podmínkách, kdy do popředí nevystupuje nedostatek bytů pro nízkopříjmové domácnosti, podíl podpor do rekonstrukce bytového fondu se zvyšuje a podíl do výstavby klesá. Tak je tomu ve státech s relativně vysokou úrovní vybavenosti obyvatelstva a domácností byty. V České republice je na jedné straně úroveň bydlení již dostatečně vysoká, na druhé straně však sociální stabilita je oslabena nedostatečnou nabídkou sociálních nájemních bytů i opožděnou renovací bytových domů postavených panelovou technologií, dále pak ovšem i stářím klasických bytových domů, kde se rovněž údržba a opravy po dlouhou dobu neprováděly.“

8

Hodnocení existujících nástrojů státu, které jsou zaměřeny na zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení, Renata Zdařilová, František Kuda, Podpory bytové politiky České republiky v letech 1992-2008, prezentováno na II. národním workshopu k projektu „Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit“, Ostrava, 18.2.2010

9

2. Cíl Předložená úvaha o zvýšení variability bytových jednotek cestou „dělení bytů“ znamená dílčí možnost řešení pro alespoň určitou množinu případů. Smyslem studie bylo ověřit, jestli vhodnými stavebními úpravami můžeme: zvýšit variabilitu stávajícího bytového fondu zvýšením nabídky počtu menších bytů jako reakce na současnou poptávku, cestou vratných stavebních úprav, které umožní budoucí opětovné sloučení bytových jednotek podle změněné prostorové potřeby vytvořit sociální bydlení pro seniory ve stávajících vlastnických i obecních bytech/bytových domech, tj. snížit cenu bydlení seniorů (zmenšení plochy bytu, snížení nákladů na služby) zachovat bydlení seniorů ve stávající lokalitě („nepřesazovat starý strom“) zlepšit kvalitu stávajícího bytového fondu.

3.

Zatížení domácností výdaji na bydlení a prognóza obyvatelstva

Projekt „Regionálních disparit“ zkoumal dostupnost bydlení jak vlastnického, tak nájemního. Specifickou skupinu případů, kdy senioři ohrožení nedostupností bydlení žijí ve vlastnickém bydlení, by teoreticky měla ošetřit správně nastavená sociální politika státu, v této studii jsme se jí blíže nezabývali. V oblasti nájemního bydlení jsou finanční nedostupností bydlení ohroženy určité skupiny obyvatelstva, jak bylo citováno v úvodu, a to zejména svobodné matky s dětmi, senioři a dále někteří osaměle žijící jedinci. Z kartogramu (viz Obrázek 1 v Přílohové části studie) je patrná míra zatížení domácností tržním nájmem v krajích a krajských městech. V Praze se v roce 2008 míra zatížení nejohroženějších skupin obyvatel pohybovala i nad hranicí 70 % (96 % matka samoživitelka na rodičovské dovolené, 71,7 % starobní důchodce samostatně žijící), kolem 60 % pak ve Zlíně, v Brně a v Pardubicích. Finanční nedostupnost bydlení ovšem pro některé domácnosti nespočívá jen ve vysoké ceně bydlení, závisí i na jiných faktorech, zejména na tzv. nadspotřebě bydlení, kterou je nutné přizpůsobit možnostem a potřebám domácností. Na jednání Rady vlády pro seniory a stárnutí populace9 uvedl RSDr. Pernes k vývoji situace v oblasti nájemného, že v Praze žije 620tis. starobních důchodců, z toho v nájemních bytech 90tis. a v nájemních bytech soukromých majitelů 38tis. Problematická je situace zejména u samostatně bydlících důchodců, kterých je v Praze 112tis., z toho 82tis. žen. Průměrný starobní důchod žen v Praze je 9913 Kč. U žen nad 85 let je to však cca o 1500 až 1700 Kč méně. Dále uvedl, že sociální systém by měl situaci těchto lidí zohledňovat. Zdůraznil, že není dostatek malometrážních bytů a je proto obtížné přestěhovat se do menšího a levnějšího bytu. Tabulka 1 uvádí projekci ČSÚ, která pracuje s údaji o migraci a ukazuje jak výrazný absolutní, tak i relativní růst věkové skupiny nad 65 let po r. 2010.

9

10

Záznam z 11. zasedání Rady vlády pro seniory a stárnutí populace, 4.12. 2009, www.mpsv.cz

��

��

��

��

��

��

�� Tabulka 2�� 1� Prognóza obyvatelstva ve tech �� R �� variantách �� vývoje �� Modelovaná data jsou k 1.1.píslušného roku a jsou vyjádena v tisících. �� strana 11 textu podruhé �� opraveno – ve sloupci Vysoká varianta byla špatn vková pásma, �� tuto tabulku prosím v textu vymnit ��

!" !"

# #

��

��

��

4.

Podpora státu

Aktuální podpora státu na poli zlepšení dostupnosti bydlení je orientována jednak na vyplácení sociálních dávek potřebným a dále na dotační tituly, které mají podporovat výstavbu tzv. sociálních bytů. Současná legislativa nabízí dva dotační tituly, u obou jsou v pojmu výstavba dílčím způsobem obsaženy i úpravy stávajícího bytového fondu. Zkoumali jsme tedy na pilotních příkladech, jak by fungovalo použití nabízených dotací v praxi.11 Závěry, které jsme vyvodili, jsou uvedeny v kapitole 9. 4.1

Podpora státu v oblasti bydlení prostřednictvím sociálních dávek a příspěvků

Finanční podpora státu v oblasti bydlení jde směrem k sociálně slabým formou příspěvku na bydlení12 a doplatku na bydlení dle zákona 117/1995 Sb., zákona 110/2006 Sb., zákona 111/2006 Sb. a souvisejících předpisů. Zákony o sociální podpoře jsou komplikované, vzájemně se podmiňují, podpora přichází ze dvou institucí, takže pro seniora je složité samotné vyřízení žádostí o dávku. Orientačně lze porovnat, jestli senior má nárok na sociální dávku spojenou s bydlením např. propočtem na některé z kalkulaček na webových stránkách13. Též se stává, že po všech peripetiích zjistí, že na sociální dávku ani nemá nárok. Zákon o sociálním bydlení, který by problematiku řešil komplexně adresnou dávkou na bydlení, stále chybí. Příspěvek na bydlení14 přispívá na krytí nákladů na bydlení rodinám či jednotlivcům s nízkými příjmy. Poskytování příspěvku podléhá testování příjmů rodiny za předchozí kalendářní čtvrtletí. Za příjem se považují i přídavek na dítě a rodičovský příspěvek. Na příspěvek na bydlení má nárok vlastník nebo nájemce bytu, který je v bytě přihlášen k trvalému pobytu, jestliže jeho náklady na bydlení přesahují částku součinu rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30 (na území hlavního města Prahy koeficientu 0,35), a zároveň součin rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30 (na území hlavního města Prahy koeficientu 0,35) není vyšší než částka normativních nákladů na bydlení. Náklady na bydlení tvoří u nájemních bytů nájemné a náklady za plnění poskytované v souvislosti s užíváním bytu, u družstevních a bytů vlastníků srovnatelné náklady, vyčíslené v zákoně o SSP. Plus u všech bytů náklady za energie, vodné a stočné, odpady, vytápění. Pro nárok a výši příspěvku se berou v úvahu průměrné náklady zaplacené za předchozí kalendářní čtvrtletí. Normativní náklady na bydlení jsou stanoveny jako průměrné náklady na bydlení podle velikosti obce a počtu členů domácnosti. Zahrnují pro nájemní byty částky nájemného v souladu se zákonem o nájemném a pro družstevní byty a byty vlastníků obdobné náklady. Dále jsou do nich zahrnuty ceny služeb a energií. Normativní náklady na bydlení jsou propočítány na přiměřené velikosti bytů pro daný počet osob v nich trvale bydlících. Výše částek normativních nákladů na bydlení podle §26 odst. 1 písm. a) a b) zákona činí pro období od 1. ledna 2010 do 31. prosince 2010 pro

11

12

Podotýkáme, že u obou dotačních titulů jsou cílovou skupinou osoby s nízkými příjmy porovnávanými k průměrné měsíční mzdě.

12

http://portal.mpsv.cz/soc/ssp/obcane/prisp_na_bydleni

13

http://www.kurzy.cz/kalkulacka/prispevek-na-bydleni/, http://kalkulacky.idnes.cz/cr_prispevek-na-bydleni-2010

14

Zdroj : portal.mpsv.cz/soc/ssp/obcane/prisp_na_bydleni, Poslední aktualizace: 26. 5. 2010, Autor: MPSV Odbor 21


a.

bydlení v bytech užívaných na základě nájemní smlouvy Normativní náklady na bydlení pro nájemní byty platné od 1. 1. 2010 do 31. 12. 2010 Počet osob v Počet obyvatel obce rodině Praha nad 100 tis. 50 000 - 99 999 10 000 - 49 999 do 9 999 obyvatel obyvatel obyvatel obyvatel 1 5 877 4 816 4 597 4 309 4 016 2 8 489 7 037 6 738 6 344 5 943 3 9 739 9 348 8 832 8 309 11 638 4 a více 14 597 12 307 11 835 11 213 10 582

b.

v družstevních bytech a bytech vlastníků Normativní náklady na bydlení pro družstevní byty a byty vlastníků platné od 1. 1. 2010 do 31. 12. 2010 Počet osob v Počet obyvatel obce rodině Praha nad 100 tis. 50 000 - 99 999 10 000 - 49 999 do 9 999 obyvatel obyvatel obyvatel obyvatel 1 3 356 3 356 3 356 3 356 3 356 2 5 062 5 062 5 062 5 062 5 062 3 7 124 7 124 7 124 7 124 7 124 4 a více 9 078 9 078 9 078 9 078 9 078

Výše příspěvku na bydlení se stanoví jako rozdíl mezi normativními náklady na bydlení a násobkem rozhodného příjmu a koeficientu 0,30 (v Praze 0,35).

4.2

Dotace a podpora státu v oblasti bydlení prostřednictvím výstavby tzv. sociálních bytů

4.2.1 Nařízení vlády č.333/ 2009 Sb. a Nařízení vlády č.228/2010 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 333/2009 Sb., o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části nákladů spojených s výstavbou sociálních bytů formou dotace právnickým a fyzickým osobám (dále v textu původní NV č.333/2009 Sb. nazýváme „Nařízení“). Dotační titul je určen pro právnické a fyzické osoby. Vláda nově upravila některé podmínky podpory výstavby sociálních bytů. Jde především o rozšíření cílové skupiny nájemců, pro které budou byty určeny, a pro investory příznivější stanovení horní hranice možného měsíčního nájemného. Novela má číslo 228/2010 Sb., vyšla ve Sbírce zákonů dne 23.7.2010 a nabývá účinnosti dnem 1.srpna 2010 (dále „Novela“)15. Níže citujeme vybraná ustanovení, relevantní části jsou zvýrazněny autory studie (celé znění „Nařízení“ se zapracováním „Novely“ v Příloze F (viz Přílohová část). § 2 Vymezení pojmů Pro účely tohoto nařízení se rozumí a) sociálním bytem nájemní byt postavený s dotací podle tohoto nařízení, b) výstavbou 15

http://www.sfrb.cz/o-sfrb/podpora-vystavby-socialnich-bytu-nove

13

1. novostavba sociálního bytu v bytovém domě, 2. stavební úpravy, kterými vznikne sociální byt z prostor určených k jiným účelům než k bydlení, 3. nástavba nebo přístavba, kterou vznikne sociální byt, nebo 4. stavební úpravy bytu nezpůsobilého k bydlení, kterými vznikne sociální byt, c) upravitelným bytem byt, který bez dalších stavebních úprav může sloužit pro bydlení osob s omezenou schopností pohybu a orientace a splňuje zásady pro technické řešení uvedené v příloze k tomuto nařízení, d) čistým příjmem příjem zjištěný stejným způsobem a ve stejném rozsahu, jako je zjišťován příjem pro účely životního minima podle jiného právního předpisu3), e) průměrnou měsíční mzdou průměrná měsíční nominální mzda na fyzickou osobu v národním hospodářství zjištěná a zveřejněná Českým statistickým úřadem, f) podlahovou plochou sociálního bytu součet podlahových ploch všech místností bytu, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu, g) domácností domácnost vymezená občanským zákoníkem. V § 6 odstavec (7) došlo ke změně výpočtu nájemného. Podle původního „Nařízení“ : Nájemné za 1 m2 podlahové plochy sociálního bytu sjednané při uzavření nájemní smlouvy s osobou, která splňuje podmínky podle tohoto nařízení, nebo při změně takové nájemní smlouvy v průběhu trvání nájemního vztahu, nesmí překročit limit, který ode dne nabytí účinnosti tohoto nařízení do 31. ledna 2010 činí 43 Kč měsíčně. Tento limit se každoročně k 1. červenci, nejdříve však po 12 měsících, upravuje mírou inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen za 12 měsíců posledního kalendářního roku proti průměru 12 měsíců bezprostředně předcházejícího kalendářního roku a zveřejněnou Českým statistickým úřadem. Tento limit bude každoročně zveřejňován ve veřejném informačním systému ústředním orgánem státní správy ve věcech bytové politiky. Podle „Novely“: (7) Měsíční nájemné z bytu, na který byla poskytnuta dotace, nesmí být vyšší než součin pořizovací ceny bytu snížené o poskytnutou dotaci a koeficientu 0,00333. Takto stanovené nájemné může být každoročně k 1. červenci, nejdříve však po 12 měsících, zvýšeno o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen za 12 měsíců posledního kalendářního roku proti průměru 12 měsíců předposledního kalendářního roku a zveřejněnou Českým statistickým úřadem.". Podmínky výše dotace se nezměnily a zůstala zachována též podmínka, že dotace pokrývá maximálně 30 % investičních nákladů: (8) Podmínky uvedené v § 5 a v odstavcích 1 až 7 musí příjemce dotace dodržet celkem 10 let v období nejdéle 15 let ode dne, kdy byla stavba dokončena a schopna užívání, a to v době, kdy je sociální byt pronajat osobě, která splňuje podmínky podle tohoto nařízení. § 8 Výše dotace (1) Celková výše dotace se vypočte jako součet dotací na jednotlivé sociální byty. (2) Dotace na jednotlivý sociální byt se vypočte jako součin výměry podlahové plochy bytu a finanční částky na 1 m2 s tím, že finanční částka činí a) 6 500 Kč/m2, jedná-li se o výstavbu podle § 2 písm. b) bodu 1 nebo 3, b) 5 500 Kč/ m2, jedná-li se o výstavbu podle § 2 písm. b) bodu 2 nebo 4.

14


(3) Dotace na jednotlivý sociální byt, vypočtená podle odstavce 2, nesmí zároveň přesáhnout částku a) 500 000 Kč, jedná-li se o výstavbu podle § 2 písm. b) bodu 1 nebo 3, b) 420 000 Kč, jedná-li se o výstavbu podle § 2 písm. b) bodu 2 nebo 4. (4) Vznikne-li výstavbou upravitelný byt, zvyšuje se výše dotace na tento byt vypočtená podle odstavců 2 a 3 o 50 000 Kč. (5) V případě, že výstavba splňuje požadavky na energetickou náročnost budov platné pro třídu A podle jiného právního předpisu4), zvyšuje se celková výše dotace o 100 000 Kč na každý sociální byt. (6) V případě, že výstavba podle § 2 písm. b) bodu 2, 3 nebo 4 splňuje požadavky na energetickou náročnost budov platné pro třídu B podle jiného právního předpisu4), zvyšuje se celková výše dotace o 50 000 Kč na každý sociální byt. (7) Celková výše dotace nesmí přesáhnout 30 % celkových investičních nákladů na výstavbu. 4.2.2 Podprogram „Podpora výstavby podporovaných bytů“ stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení, podpora je určena pro obce. Níže citujeme vybraná ustanovení, relevantní části jsou zvýrazněny autory studie (celé znění v Příloze G (viz Přílohová část)16: I. Cíl podpory Cílem podpory je výstavba podporovaných bytů sloužících k poskytování sociálního bydlení pro osoby, které mají ztížený přístup k bydlení v důsledku zvláštních potřeb vyplývajících z jejich nepříznivé sociální situace - věk, zdravotní stav nebo sociální okolnosti jejich života (dále jen „cílová skupina“). II. Parametry podprogramu Parametrem podprogramu je počet bytových jednotek, které vznikly výstavbou (specifikováno v části III. písmeno d). Vymezení pojmů Pro účely tohoto podprogramu se rozumí: a) podporovaným bytem nájemní byt, určený k sociálnímu bydlení, postavený se státní dotací podle tohoto podprogramu; b) pečovatelským bytem podporovaný byt v domě zvláštního určení, který slouží k sociálnímu bydlení pro osoby v nepříznivé sociální situaci způsobené věkem nebo zdravotním stavem a který splňuje základní technické požadavky bezbariérovosti pro osoby s omezenou schopností pohybu a orientace; c) vstupním bytem podporovaný byt, který slouží k sociálnímu bydlení pro osoby v nepříznivé sociální situaci způsobené sociálními okolnostmi jejich života, které ani při využití všech stávajících nástrojů sociální a bytové politiky nemají přístup k bydlení; d) výstavbou 1. výstavba bytového domu nebo rodinného domu se dvěma nebo třemi byty, 2. stavební úpravy, kterými vznikne nový byt z prostorů určených k jiným účelům než k bydlení, 16

http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Programy-Dotace

15

3. nástavba nebo přístavba, pokud jí vznikne nový byt, 4. stavební úpravy bytu, kterými vznikne vstupní byt, nebo 5. stavební úpravy bytového domu, ve kterém není žádný byt způsobilý k bydlení a k uzavření nájemní smlouvy; IV. Charakter a výše podpory Podpora se poskytuje ve formě investiční dotace na konkrétní investiční akci, jejímž cílem je výstavba podporovaných bytů podle jednotlivých dotačních titulů. Jednotlivé dotační tituly jsou vymezeny v části VIII. tohoto podprogramu. Výše dotace se vypočte jako součin počtu podporovaných bytů, na které je žádána dotace, a finanční částky uvedené v odstavci 1: 1. Jedná-li se: • o pečovatelský byt u výstavby podle části III. písm. d) bodů 1,2,3 a 5 činí finanční částka 600 tis.Kč na jeden byt, • o vstupní byt u výstavby podle části III. písm. d) bodů 1,2,3 a 5 činí finanční částka 550 tis.Kč na jeden byt, • o vstupní byt u výstavby podle části III. písm. d) bod 4 činí finanční částka 250 tis.Kč na jeden byt. 2. Jedná-li se o výstavbu podle části III. písm. d) bod 1 a 5 a žadatel prokáže, že výstavba dosahuje nízkoenergetického standardu podle platných technických norem, kdy potřeba tepla na vytápění budovy je menší než 50 kWh/m2/rok, činí navýšení finanční částky o 50 tis. Kč na jeden byt. V. Příjemce dotace Příjemcem dotace je obec. VIII. Dotační tituly: 1. Pečovatelský byt (PČB) Cíl: Cílem výstavby pečovatelských bytů je zajištění sociálního bydlení pro osoby z cílové skupiny tak, aby došlo k získání nebo prodloužení jejich soběstačnosti a nezávislosti, a současně umožnění efektivního poskytování terénních služeb sociální péče. Cílová skupina: Osoby v nepříznivé sociální situaci, jejichž snížená soběstačnost je způsobená: • věkem – jedná se o seniory ve věku 70 let a více - nebo • zdravotním stavem, kdy snížená soběstačnost je ohodnocena minimálně I. stupněm závislosti podle zákona o sociálních službách. Způsob výstavby: Pečovatelské byty mohou vzniknout výstavbou podle části III. písm. d) body 1, 2, 3 a 5. Specifické podmínky pro nakládání s pečovatelským bytem: a) v obci je dostupná alespoň jedna z terénních služeb sociální péče podle § 39, 40, 41 a 43 zákona o sociálních službách; b) v pečovatelských bytech nelze poskytovat pobytové sociální služby17; c) příjemce dotace uzavře s osobou z cílové skupiny nájemní smlouvu k pečovatelskému bytu podle zákona č. 102/1992 Sb.

17

16

zákon 108/2006 Sb., zákon o sociálních službách


2. Vstupní byt (VB) Cíl: Cílem výstavby vstupního bytu je zajištění sociálního bydlení pro osoby z cílové skupiny tak, aby jim byl umožněn přístup k nájemnímu bydlení. Cílová skupina: Osoby, které v důsledku nepříznivé sociální situace způsobené sociálními okolnostmi jejich života nemají přístup k bydlení, a to ani při využití všech stávajících nástrojů sociální a bytové politiky, přičemž jsou schopné plnit povinnosti vyplývající z nájemního vztahu. Jedná se například o osoby, které opouštějí různá pobytová zařízení (výkon trestu, výchovná zařízení, ústavy sociální péče, azylový dům, dům na půl cesty), o příslušníky minoritních etnických skupin, osoby v přiznaném postavení uprchlíka apod. Způsob výstavby: Vstupní byty mohou vzniknout výstavbou podle části III. písm. d) body 1 až 5. Specifické podmínky pro nakládání se vstupním bytem: a) příjemce dotace uzavře nájemní smlouvu ke vstupnímu bytu pouze na dobu určitou, nejdéle však na 2 roky, s možností jejího opakovaného prodloužení podle konkrétní situace nájemce, kterou posuzuje příjemce dotace; b) nájemní smlouva může být prodloužena pouze v případě, že nájemce splňuje podmínky stanovené v části VII. písm. k), l) a n) tohoto podprogramu.

II.

NÁSTROJE KE ZVÝŠENÍ DOSTUPNOSTI BYDLENÍ

5. Variabilita bytového fondu Při úvaze, jestli lze ke zvýšení dostupnosti bydlení využít stávající bytový fond, jsme se zaměřili na možnost uskutečnění vratných stavebních úprav stávajících velkých bytů, kdy se stavební zásahy odehrávají v existující zástavbě, jsou to vlastně rekonstrukce a úpravy bytů. Zlepšují tak stávající bytový fond, zachovávají sousedské vztahy, jsou ekonomicky i časově mnohem méně náročné než novostavby celých objektů. Promyšlenou stavební úpravou vhodného velkého bytu lze získat menší bytové jednotky, tedy zvýšit počet nabízených bytů, a tak pomoci uspokojit aktuální poptávku po menších bytech. Dále popisujeme, kdo jsou subjekty zúčastněné v tomto procesu, a porovnáváme rozdíl v nákladech mezi „klasickou“ investicí a stavební úpravou/resp. rekonstrukcí stávajícího bytu.

17

5.1

Uživatel

Na straně poptávky po dostupném bydlení je v námi uvažovaném vzorovém případě osamělý senior, který je fixovaný ve svém prostředí buď dobrovolně, kdy funguje v dlouhodobých sociálních vazbách (sousedé, historie vlastního života, vzpomínky, vazba na místo) a nemá zájem se přestěhovat, nebo nedobrovolně, kdy objektivně nemá možnost se přestěhovat do vhodnějšího bydlení z důvodu absence adekvátní nabídky (cenové, kvalitativní), tedy absence fungujícího trhu s byty. Přestože je deregulace nájemného postupná, představuje pro seniory zvyšující se zátěž, neboť nemohou vlastním úsilím svoji situaci změnit. Výdaje na bydlení a služby u seniorů často zásadně ovlivňují ekonomickou realitu jejich každodenní existence. Z níže uvedených údajů, viz.Tabulka 3, které nám laskavě poskytl úřad městské části v Brně, vyplývá, že disproporce v „příjmech“/resp. důchodech vůči nákladům na bydlení a služby se vyskytují u všech typů bydlení, tj. v bytech obecních, družstevních i u soukromého majitele. Tabulka 3 Porovnání výdajů seniorů na bydlení a jejich příjmů v roce 200918 (v Kč/měsíc) BYT

VÝDAJ/ NÁJEM

VÝDAJ/ SLUŽBY

PŘÍJEM/ DŮCHOD

2480,2749,2370,3917,5264,6106,5911,8915,4146,2807,4636,4128,5862,5103,-

370,400,935,894,260,880,1720,940,1030,1400,1240,2870,1310,2460,-

5277,6314,8191,6553,8291,7064,9142,10216,7248,6986,6882,8349,7172,8023,-

1+KK OBECNÍ 1+KK OBECNÍ 1+1 OBECNÍ 2+1 OBECNÍ 2+1 OBECNÍ 2+1 OBECNÍ 2+1 OBECNÍ 3+1 OBECNÍ 3+1 DRUŽSTEVNÍ 1+1 DRUŽSTEVNÍ 1+1 DRUŽSTEVNÍ 2+1 NÁJEMNÍ 2+1 NÁJEMNÍ 2+1 NÁJEMNÍ

Podle orientačních propočtů lze předpokládat, že seniorům vzniká nárok na příspěvek na bydlení (viz kapitola 4.1), nicméně zbývající disponibilní částka je v některých případech v uvedené tabulce mezi 100-150Kč/den, v jednom případě 95Kč/den. Předmětem naší studie není primárně řešit sociální politiku státu, ale považujeme za velmi názorné ověřit si legislativu na konkrétních příkladech a číslech, jak ostatně uvádíme v kapitole 7.

18

18

Zdroj : sociální odbor úřadu městské části v Brně


5.2

Investor

Zvýšení variability stávajícího bytového fondu cestou stavebních úprav může realizovat a posléze nabídnout zájemcům soukromý pronajímatel, kdy takto majitel úpravou velkého bytu získá další bytovou jednotku, se kterou může dále disponovat, nebo obec. V takovém případě stát prostřednictvím vytvořením obecních nájemních bytů plní sociální roli vůči svým sociálně slabším občanům, tedy úloha „zisku“ zde nemá být primární. Aktuální nabídka státu, kterou lze též aplikovat na bydlení seniorů, je výstavba nových objektů se sociálními byty/resp. rekonstrukce při uvážení možnosti využití dotačních titulů určených pro obce a částečně pro investory soukromé (viz kapitola 4.2). Stavby nových objektů se sociálními byty jsou finančně i časově náročné, pokrývají malou část poptávky. Sekundárně je třeba posoudit i hledisko soustředění sociálně slabých na jedno místo (hledisko přiměřené velikosti a kapacity vůči okolní zástavbě včetně dostupnosti služeb). 5.3

Porovnání nákladů

Podle údajů z tisku se např. v Jihomoravském kraji připravují investice pro vytvoření dalších míst v zařízeních pro seniory, a to jak cestou rekonstrukcí, tak nové výstavby. Porovnáním dostupných údajů o výši investice a počtu vzniklých míst dojdeme k nákladům na umístění jednoho seniora cca 1,5mil.Kč – viz Tabulka 4. Tabulka 4 Porovnání investic na umístění seniorů v domovech důchodců a centru sociálních služeb19 název

investice v Kč

počet osob

průměr/osobu v Kč

90 000 000

80

1 125 000

DD Tomešova Brno

217 000 000

100

2 170 000

DD Újezd u Brna

140 000 000

100

1 400 000

DD Miroslav

75 000 000

50

1 500 000

CSS Kyjov

78 000 000

60

1 300 000

DD Ivančice

průměr z příkladů v Kč

1 499 000

V námi prezentované úvaze o zvýšení variability bydlení ve stávajícím bytovém fondu činí náklady na vytvoření bydlení pro jednoho seniora asi 300 tis. Kč, jak vyplývá z příkladů uvedených v kapitole 7. Stavební rozdělení velkých bytů na menší jednotky může být ekonomicky užitečné pro všechny zúčastněné strany, protože nájemce získá menší byt a příznivější nájemné a majiteli vznikne další bytová jednotka, kterou může dále pronajmout. Ekonomicky model začíná fungovat až u větších bytů (nad cca 100m²), které jsou v současné situaci na trhu obtížněji pronajímatelné, zatímco poptávka po menších bytech není uspokojena.

19

Zdroj : MF Dnes 28.11.2009 a 13.12.2009, Veřejná správa 5/2010

19

6. Rozdělení velké bytové jednotky na více menších

bytových jednotek V této kapitole shrnujeme předpoklady pro úspěšnou realizaci záměru rozdělení velké bytové jednotky. Prvotním předpokladem je vhodná dispozice bytu a dohoda zúčastněných stran. Následuje fáze přípravy projektu a schvalování záměru dle Stavebního zákona. Ve fázi realizace je potřeba řešit i dobrou návaznost prací a dočasné přemístění nájemce na nezbytnou dobu mimo byt do náhradního ubytování. 6.1

Vhodná dispozice bytu

Dispozice by měla umožňovat nekomplikované rozdělení, tzn. že lze stavební úpravy omezit na rozdělení bytu příčkami, vybudování druhého bytového jádra (koupelna, toaleta, kuchyňská linka) a příslušných rozvodů (mj. rozdělit vytápění). Výsledné řešení musí mít nadále zachovánu optimální kvalitu bydlení (nedeformované proporce místností, správné denní osvětlení atd.) V praxi se většinou může jednat o takové dispozice bytových jednotek, kdy stávající byt má jednu stranu orientovanou do ulice, druhou do dvorního traktu a uprostřed dispozice je koupelna a toaleta (často odvětrávané do světlíku). Z uvedeného vyplývá, že hovoříme převážně o bytové výstavbě z přelomu 19./20.stol a první republiky, tj. o cihlových domech postavených do r. 1939 s často velkorysými dispozicemi. Staveb po 2. světové válce se úvaha týká jen omezeně v určitých vhodných případech. U staveb z 50.let 20.stol. a následné výstavby socialistických sídlišť ubývá vhodných dispozic bytů a přibývá technických problémů při řešení. 6.2

Projektová dokumentace a proces schvalování záměru dle stavebního zákona

Každá změna, při které dochází ke vzniku nové bytové jednotky, musí být dle Zákona č.183/2006 Sb.20 schválena příslušným stavebním úřadem. V běžné praxi to znamená nechat si autorizovaným projektantem vypracovat projektovou dokumentaci zahrnující stávající stav a návrh na rozdělení bytu. Návrh nové dispozice musí odpovídat platným předpisům a splňovat mj. požadavky na plochu obytných místností, způsob odvětrání místností nebo například dispoziční umístění WC vzhledem k obytným místnostem. Pozornost je potřeba věnovat způsobu osvětlení přirozeným i umělým světlem, typu vytápění, orientaci oken s ohledem na světové strany, atd. Zásahy do nosných konstrukcí musí navrhnout a schválit autorizovaný statik. Záměr na rozdělení bytu musí být projednán na příslušném stavebním úřadě. Dle rozsahu navrhovaných úprav je proces schvalování řešen v režimu: a) stavebního ohlášení, b) stavebního povolení. Případ stavebního ohlášení nastane pouze tehdy, když v návrhu změn nedojde k zásahu do nosných konstrukcí objektů, a je třeba, aby autorizovaný statik tento případ písemně potvrdil. K projektové dokumentaci se vyjadřují zúčastněné orgány a vydávají svá stanoviska, která je stavebník povinen respektovat. Správci a majitelé sítí, na které je objekt připojený, se budou ve 20

20

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby.


svých stanoviscích vyjadřovat k potřebě navýšení odběru elektrické energie, plynu, vody atd. Závazná stanoviska dávají dále orgány v oblasti požární ochrany, hygieny, ochrany přírody a krajiny, dopravy na pozemních komunikacích, odpadového hospodářství apod. Pokud je objekt památkově chráněný, nebo leží v památkové zóně, vyjadřují se k záměru též zúčastněné orgány jako např. odbor památkové péče. V souvislosti s vytvořením nové bytové jednotky vzniká pro stavitele povinnost zajistit či vytvořit v dostupné vzdálenosti parkovací místo21, které by uspokojovalo požadavek tzv. „dopravy v klidu“. Účelem je koordinovat nárůst bytových jednotek v dané lokalitě s potencionálně možným nárůstem parkovací kapacity tak, aby nemohlo v lokalitě dojít k přehuštění automobily bez parkovacího místa. Tento požadavek koordinuje a posuzuje příslušející Odbor dopravy a zejména v zástavbě velkoměst může jít o klíčové stanovisko zúčastněného orgánu. V případech, kde nové parkovací místo nelze zřídit, lze se případně pokusit požádat o výjimku. Stavbu je možné v případě a) zahájit po 30-ti dnech od podání stavebního ohlášení, pokud stavební úřad nevydá rozhodnutí, kterým provedení stavby zakáže, nebo v případě b) vydáním stavebního povolení. Po dokončení stavby provede stavební úřad závěrečnou kontrolní prohlídku, při které zkoumá, zda byla stavba provedena v souladu s ohlášením stavebnímu úřadu nebo podle vydaného stavebního povolení a zda byly dodrženy požadavky na výstavbu. Jestliže stavební úřad nezjistí závady bránící bezpečnému užívaní stavby, nebo rozpor se závaznými stanovisky, vydá do 15 dnů ode dne provedení závěrečné kontrolní prohlídky kolaudační souhlas, který je dokladem o povoleném účelu užívání stavby. 6.3

Realizace

Stavební řešení musí být citlivé a umožňovat eventuelní budoucí návrat k velkému bytu, ale s lepším standardem (2 koupelny, sekundární kuchyňská linka). Samotné stavební úpravy by měly proběhnout s ohledem na zde žijícího nájemníka-seniora. Můžeme předpokládat, že v „jeho“ části bytu budou úpravy minimální. Při dobré stavební přípravě by mělo stačit, aby na nezbytně nutnou dobu – přichází v úvahu eventuelní úprava koupelny a stavba příčky oddělující nové bytové jednotky – využil odlehčovacích služeb systému sociální péče22. Odlehčovací služba, tj. přechodný pobyt pro seniory, je určena pro invalidní a starobní důchodce. Jedná se o pobyt klienta v zařízení po celých 24 hodin denně - maximálně na 3 měsíce. Je zde zajištěn dohled nad denním režimem, bez lékařské péče. Což je v našem případě soběstačného nájemníka-seniora plně vyhovující. V další fázi lze přistoupit k úpravám ve druhé bytové jednotce, kde je potřeba vybudovat novou koupelnu a kuchyň, takže úpravy jsou časově a stavebně náročnější. V kapitole 7.1 je znázorněn harmonogram prací. V následující kapitole 7 uvádíme tři příklady dělení bytů. Dále pro doplnění představy je v přílohové části studie uveden ještě jeden specifický příklad možného řešení, kdy z velkého 21

Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění vyhlášky č. 269/2009 Sb. ČSN 73 6056 Odstavné a parkovací plochy silničních vozidel (8/1988), ve znění pozdějších změn. ČSN 73 6110 Projektování místních komunikací, (1/2006), část 14.1. 22 Zákon č. 108/2006 Sb., o sociálních službách a prováděcí vyhláška č. 505/2006 Sb.

21

nájemního bytu soukromého majitele můžeme rozdělením vytvořit jeden samostatný byt a jeden kombinovaný byt s vloženou garsoniérou. Ten může sloužit jako základ dvougeneračního/resp. třígeneračního bydlení, kdy senior bydlí „ve svém“, je soběstačný s vlastním sociálním zařízením a kuchyňským koutem, ale je v bytě své rodiny. Takový byt potřebuje tudíž i méně stavebních zásahů, neboť společnou centrální část za vstupem není potřeba upravovat, tedy vyžaduje i menší investici. Dispozice je patrná z půdorysů (viz.Obrázek 8 a Obrázek 9 v Přílohové části).

7. Příklady V této kapitole uvádíme jeden příklad rozdělení bytů, realizovaného soukromým investorem, jeden návrh rozdělení dvou velkých nájemních bytů v domě soukromého majitele a jeden návrh rozdělení obecního nájemního bytu, ve kterém bydlela seniorka (Vzhledem k vysokým nákladům na bydlení a nemožnosti najít jiný nájem menšího bytu v rámci obce nakonec rodina řešila situaci zakoupením garsonky pro maminku v jiné městské části. Jistě by odpovědnost měla ležet především na rodině, ale ne všichni senioři mají takové fungující rodinné zázemí a ne všechny rodiny mají možnost finančně na takové řešení dosáhnout.) 7.1

Příklad

1

Rozdělení dvou nájemních bytů na čtyři menší bytové jednotky - realizace soukromého majitele v letech 2003, 2005 V následující části budeme prezentovat realizované řešení23, ve kterém si majitel bytového domu v Brně-Černých Polích nechal rozdělit dva původní byty na čtyři nové bytové jednotky. K rozdělení bytu č. 1 došlo na přelomu let 2005-06 a k rozdělení bytu č. 2 došlo už v roce 2003. Dům byl postavený na počátku 20 stol. a nachází se v lokalitě v Brně - Černých Polích. Dispoziční řešení je patrné ze samostatných barevných příloh (viz Obrázek 2 a Obrázek 3 v Přílohové části). 7.1.1 Specifikace stavebních úprav a harmonogram V obou bytech byly navrženy tyto úpravy: • Osazování roznášecích ocelových překladů. • Dílčí bourání nenosných příček, za účelem úpravy původní dispozice. • Budování sádrokartonových dělicích příček, včetně instalace zvukové izolace do příček mezi byty, osazení nových dveřních zárubní. • Adaptace rozvodů vody a kanalizace související s vybudováním nové koupelny a kuchyně. • Adaptace elektroinstalací (samostatný měřič a jističe pro jednotlivé bytové jednotky). • Nové rozvody ústředního topení včetně instalace kombi kotle pro každou bytovou jednotku. • Vybavení bytů (nová kuchyňská linka, vybavení koupelny). • Oprava a výměna podlahových krytin. • Nátěry truhlářských výrobků (dveřní zárubně a okna). • Zapravení drážek a vymalování bytů. Harmonogram prací, viz Tabulka 5, byl vypracován s ohledem na potřebu technologických přestávek (například zatvrdnutí mazaniny apod.). U vzorového příkladu bytů nebylo uvažováno s možností využít část bytu k provizornímu užívání. Byt byl kompletně vyklizen a jednotlivá 23

22

Autorem stavebně-technického řešení a autorem textu komentáře je Ing.Lucie Krsková, Brno


řemesla navazovala tak, aby s co největší časovou a finanční efektivitou mohla být zakázka dokončena a předána v nejkratším možném termínu. Nebylo uvažováno se svépomocnými pracemi. V prostoru bytu pracovaly vždy maximálně dvě řemeslné čety (specializace). Tabulka 5 Harmonogram prací Pořadí Činnost 1

Osazení překladů/I profilů pro budoucí otvory

2

Bourání zdiva a odvoz suti

3

Bourání podlah a odvoz suti

4

Vyzdívka příček

5

Osazení zárubní nových dveří

6

Vysekání drážek a prostupů (zdivo, podlaha)

Typ činnosti Zednické Zednické Zednické Zednické Truhlářské Zednické

Pracovní týden

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11

pro adaptované rozvody 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Instalatérské Zednické Topenářské Rozvody topení a osazení kotle Elektroinstal. Rozvody elektroinstalací Zednické Zapravení drážek Zednické Oprava a doplnění omítek Truhlářské Osazení dveří a oken Obkladačské Nové dlažby a spárování Obkladačské Nové obklady a spárování Instalatérské Zdravotechnické instalace Truhlářské Montáž prahů a parapetních desek Malířské Malby Natěračské Nátěry Broušení a lakování stávajících vlysových podlah Parketářské Truhlářské Montáž kuchyňské linky Elektroinstal. Montáž kuchyňských spotřebičů Rozvody kanalizace a vody Nové mazaniny

Vzhledem k danému rozsahu práce a zkušenostem z praxe doporučujeme předpokládat oproti harmonogramu určitou míru prostojů v celkové délce alespoň 1 týdne. Realisticky lze očekávat, že rozdělení 1 bytu na dvě bytové jednotky, by pak trvalo cca 3 měsíce. 7.1.2 Ekonomická rozvaha Aby bylo možné rozpočtové náklady srovnat a vyvodit průměrnou cenu na m2, bylo nacenění aktualizováno k ceníkům RTS z r. 2010. Krycí list rozpočtu a rekapitulace prací jsou uvedeny v Příloze A (viz Přílohová část). Průměrný investiční náklad adaptované bytové plochy původního bytu č. 1 by činil vzhledem k cenové hladině r. 2010 částku 601.771,0 Kč. Tento náklad, vztažený na

23

celkovou plochu původního bytu č.1, představuje průměrnou částku na 1 m2 ve výši 5475,6 Kč/m2 včetně DPH. (Skutečný náklad vyfakturovaný v lednu r. 2006 činil 431.200,- Kč včetně DPH v sazbě 5 %, což představovalo v roce 2006 částku 3924,- Kč/ 1 m2 včetně DPH). Průměrný investiční náklad adaptované bytové plochy původního bytu č.2 by činil vzhledem k cenové hladině r. 2010 částku 554.408,0 Kč. Tento náklad vztažený na celkovou plochu původního bytu č. 2 představuje průměrnou částku na 1m2 ve výši 6319,5Kč/m2 včetně DPH. Z výše uvedeného vyplývá, že při srovnatelném zásahu do konstrukce je investiční náklad v přepočtu na m2 při rozdělení většího bytu výhodnější než podobné úpravy v menším bytě, jelikož v prvním případu dochází k „rozložení“ nezbytných investičních položek (zřízení ústředního vytápění, vybavení nové kuchyně a instalace nové koupelny) do větší plochy. Jako orientační rozsah investičního nákladu na rozdělení velkoplošného bytu na dvě jednotky doporučujeme uvažovat s částkou 5.400,- až 6.500,- Kč/m2. Další hledisko, které jsme prověřovali, je srovnání návratnosti investice při pronajmutí nově vzniklé bytové jednotky na volném trhu za místně obvyklý nájem (dále MON), viz Tabulka 6, vůči návratnosti za vybraný regulovaný nájem určený podle zákona č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného24 (dále JZN). Pro tyto údaje byla použita kalkulačka pro výpočet nájemného přístupná na webových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj25. Sledovaná lokalita Brno-Černá Pole náleží do oblasti 2, které byla pro rok 2010 přiřazena tzv. základní cena bytu ve výši 26.873,-Kč/m2 a odhad cílového nájmu pro r. 2012 činil 111,97Kč/m2. Výchozí hodnotou výpočtu byla úroveň regulovaného nájmu v lokalitě Brno-Černá Pole pro rok 2006 ve výši 19,00 Kč/m2, viz Tabulka 7. Ze srovnání obou tabulek je patrné, že výnosy z jednostranného navýšení nájmu pro danou lokalitu ani v roce 2012 nevyrovnají místně obvyklý nájem, i kdybychom předpokládali, že MON již nebude v budoucích letech růst. Tabulka 8 potom zobrazuje reálný výběr nájemného z obou bytových jednotek do současnosti. Při porovnávání návratnosti nejprve A) konstatujeme skutečný stav po realizaci 1.etapy stavebních úprav rozdělení bytu č.1 a dále uvažujeme o dvou scénářích B) a C) využití bytů, které lze vztáhnout k dnešním cenovým hladinám stavebních prací a výnosům z nájmů bytů: A) Bytové jednotky č.3 a č.4 byly po kolaudaci v roce 2006 nabídnuté k pronájmu za MON. B) Všechny 4 bytové jednotky byly po kolaudaci nabídnuté k pronájmu za MON. C) Dvě větší bytové jednotky byly po kolaudaci nabídnuté k pronájmu za MON, menší byty č.3 a č.4 nadále sloužily pro nájemníky s regulovaným nájmem (JZN). 24

Zákon č. 107/2006 Sb. ve znění zákona č. 150/2009 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb. Sdělení č. 151/2007 Sb. vydané podle § 4 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. (celé znění textu včetně postupu při vyhledání maximálního přírůstku měsíčního nájemného pro konkrétní byt) Sdělení č. 214/2008 Sb. vydané podle § 4 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. (celé znění textu včetně postupu při vyhledání maximálního přírůstku měsíčního nájemného pro konkrétní byt) Sdělení MMR č. 180/2009 Sb., vydané podle §4 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a změně zákona č. 40/1964 Sb.

25

24

http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Kalkulacka-najemneho


Tabulka 6 Místně obvyklé nájemné MON26 Výpočet výnosu z místně obvyklého nájmu Kč/kalendářní měsíc Číslo bytu

Plocha m

Byt 3

2

2006

2007

2008

2009

2010

42,55

4500

5000

5400

5600

5700

Byt 4

62,00

7000

7500

8000

8200

8400

Byt 5

52,54

6000

6300

6700

7000

7000

Byt 6

37,00

4200

4480

4700

4900

5000

Tabulka 7 Jednostranné zvyšování nájemného (dle zákona č. 107/2006 Sb.27) pro Brno-Černá Pole Rok Aktuální nájemné Kč/m

2

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

19,00

26,45

38,35

59,94

73,85

90,91

111,97

39,20%

45%

56,30%

23,20%

23,10%

Meziroční navýšení

Výnos za bytovou jednotku /měsíc 2

Č. Bytu

Plocha m

Byt 3

42,55

808,5

1125,4

1631,8

2550,4

3142,3

3868,2

4764,3

Byt 4

62,00

1178,0

1639,9

2377,7

3716,3

4578,7

5636,4

6942,1

Byt 5

52,54

998,3

1389,7

2014,9

3149,2

3880,1

4776,4

5882,9

Byt 6

37,00

703,0

978,7

1419,0

2217,8

2732,5

3363,7

4142,9

Tabulka 8 Skutečně vybrané nájemné od roku 200628 Výpočet výnosu z místně obvyklého nájmu za kalendářní měsíc Č. Bytu

Plocha m

Byt 3 Byt 4

2

2006

2007

2008

2009

2010

42,55

4500

5000

5400

5600

5700

62,00

7000

7500

8000

8200

8400

Celkem za měsíc:

11500

12500

13400

13800

14100

Celkem za rok:

138000

150000

160800

165600

169200

26

Zdroj : nájemné skutečně vybrané v daných letech v bytech č.3 a č.4, http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Kalkulacka nájemného, vlastní výpočty

27

Zákon č. 107/2006 Sb. ve znění zákona č. 150/2009 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb. a http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Kalkulacka-najemneho

28

Zdroj : nájemné skutečně vybrané v daných letech v uvedených bytech

25

Ad A) Bytové jednotky č.3 a č.4 byly pronajaty za MON v roce 2006, viz Tabulka 8 Náklad na zřízení nových bytových jednotek č.3 a č.4 v r. 2005-2006: 431.200Kč Pokrytí vstupní investice z vybraného nájemného: 431.200Kč – 138.000/r.2006 – 150.000/r.2007 : 13.400Kč/měs. => 2 roky 11 měsíců

Ad B) Všechny 4 bytové jednotky byly po kolaudaci nabídnuté k pronájmu za MON Náklad na zřízení 4 bytových jednotek v cenách k r. 2010: 601.771 + 554.408 = 1.156.179Kč Měsíční výnos MON ze 4 bytových jednotek, viz Tabulka 6: 8.400+7.000+5.700+5.000 = 26.100Kč Pokrytí vstupní investice z vybraného nájemného: 1.156.179Kč / 26.100 = 44,3 měsíce = 3,7 let

Ad C) Dvě větší bytové jednotky byly po kolaudaci nabídnuté k pronájmu za MON, viz Tabulka 6, a menší byty č.3 a č.6 nadále sloužily pro nájemníky s jednostranně zvyšovaným regulovaným nájmem (JZN), viz Tabulka 7: Náklad na zřízení 4 bytových jednotek k r. 2010: 1.156.179Kč (8400+7000)=15.400,-Kč Měsíční výnos MON z bytové jednotky č.4 a č.5: Měsíční výnos JZN z bytové jednotky č.3 a č.6 pro 2010: (3142,3+2732,5)=5874,8 Kč Měsíční výnos JZN z bytové jednotky č.3 a č.6 pro 2011: (3868,2+3363,7)=7232,9 Kč Měsíční výnos JZN z bytové jednotky č.3 a č.6 pro 2012: (4764,3+4142,9)= 8907,3 Kč Měsíční výnos MON ze 4 byt. jednotek pro 201329: 8400+7000+5700+5000 =26.100,-Kč Uvažujeme po tři roky, tj. 36 měsíců, stabilní výnos z MON po celou dobu v neměnné výši, zatímco JZN roste podle křivky deregulace. Stav od roku 2013 uvažujeme jako vyrovnaný kolem hladiny MON. Pokrytí vstupní investice z vybraného nájemného: [1.156.179Kč - 36*15.400 - 12(5.874,8+7.232,9+8.907,3)] / 26.100 = > 4 roky a 1 měsíc Výše prezentovaná ekonomická rozvaha prokazuje, že vzhledem k dnešním cenám stavebních materiálů, výkonovému honoráři zhotovitele a současnému vývoji na realitním trhu s pronájmy se nedá v krátkodobém výhledu očekávat, že by pokrytí investice na rozdělení nadměrného bytu na menší jednotky z vybraného nájemného mohlo být za kratší dobu než 3-4 roky. Závěr: Investiční záměr na rozdělení bytu má své opodstatnění, pokud se jedná o velmi prostorný byt s plochou nad 100 m2, který se dlouhodobě nedaří pronajmout, nebo který je rozdělován účelově pro své specifické uživatele. Jelikož se jedná o bytový fond typicky z předválečného období, je možné část investice považovat za nutnou modernizaci bytu. V mnoha případech jsou v bytech tohoto stáří původní, pro dnešní dobu nevyhovující, elektrické rozvody, byty jsou často vytápěny neekologickými plynovými přímotopy, ohřev vody je zajištěn zastaralými průtokovými ohřívači a vybavení původní kuchyně neodpovídá soudobým požadavkům.

29

26

Předpokládáme „ustálení nájmů“ kolem hladiny MON z roku 2010


Pozitivem při rozdělení bytu je také fakt, že při odchodu jednoho nájemníka a v průběhu vyhledávání náhrady má majitel rozděleného bytu stále příjem z pronájmu druhého bytu. Tímto způsobem je jeho kapitál odolnější vůči výkyvům trhu. 7.2

Příklad

2

Rozdělení dvou nájemních bytů v domě soukromého majitele na čtyři menší bytové jednotky – návrh Pro náš příklad jsme vybrali „typické patro“ starého činžovního domu v centru Brna. Dům byl postavený v roce 1929 a nachází se v lokalitě Brno-střed. Dispoziční řešení je patrné ze samostatných barevných příloh (viz Obrázek 4 a Obrázek 5 v Přílohové části). 7.2.1 Specifikace stavebních úprav Na podlaží jsou dva velké byty, které byly stavebně rozděleny na menší jednotky. Velkorysá dispozice umožňovala pro vstupy do nových bytových jednotek využít komory stávajících bytů, takže se na podestu dobře daly umístit všechny 4 vchodové dveře. V řešeném podlaží byly navrženy tyto úpravy: • • • • • • • • •

Nutné projekční práce. Osazení ocelových překladů a dílčí bourání, zřízení 2 nových vstupů pro bytové jednotky. Budování sádrokartonových dělicích příček, a zvukově izolačních příček mezi byty. Úpravy rozvodů vody a kanalizace - vybudování 2 nových koupelen/WC a úprava 2 stávajících koupelen/WC. Úpravy elektroinstalací (samostatné měřič a jističe pro jednotlivé bytové jednotky). Nové rozvody ústředního topení včetně instalace kotle pro každou bytovou jednotku. Vybavení bytů - zřízení 2 nových kuchyňských linek. Oprava a výměna podlahových krytin v centrálních částech bytů v ucelené ploše. Zapravení drážek a vymalování bytů.

Náklady byly upřesněny položkovým rozpočtem. Krycí list rozpočtu a rekapitulace prací jsou uvedeny v Příloze B (viz Přílohová část).

7.2.2 Nájemné v bytových jednotkách Prověřovali jsme, jak se změny projeví ve vybraném nájemném z nově vzniklých bytů, a jestli by mohl soukromý majitel použít dotaci30 na výstavbu sociálního bydlení. Jako výchozí stav, tj. byt č.1 a byt č.2, je bráno regulované nájemné ve výši podle zákona č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného31, které činí pro Brno-střed 77,05Kč od 1.1.2010. V případě rozdělení na čtyři bytové jednotky lze předpokládat, že majitel se dohodne s původním nájemcem– 30 31

Viz kapitola 4.2.1 Nařízení vlády 333/ 2009 Sb. a novela 228/2010 Sb. Zákon č. 107/2006 Sb. ve znění zákona č. 150/2009 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb.

Sdělení MMR č. 180/2009 Sb., vydané podle §4 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a změně zákona č. 40/1964 Sb.

27

seniorem na pokračování nájemního vztahu s regulovaným nájmem v menším bytě, zatímco druhou bytovou jednotku může pronajmout na volném trhu - zde používáme MON32(místně obvyklé nájemné). Pro objasnění celé úvahy a zvážení různých kombinací jsme nechali stanovit expertní posudky MON pro všechny řešené byty včetně výchozích stávajících bytů č.1 a č.2. Posudky jsou uvedeny v Příloze C (viz Přílohová část). V Tabulce 9 uvádíme možnosti, jaké nájemné může být v bytech vybíráno. Varianta s použitím státní dotace na výstavbu sociálních bytů podle Nařízení vlády 333/2009 a jeho novely (dále „Nařízení“) pak znamená stanovené regulované nájemné po dobu minimálně 10 let, což jsme prověřovali pouze u dvou malých bytů (byt č.3 a byt č.5), v ostatních případech tato úvaha postrádá smysl. Podle toho, jaký druh nájemného je v jednotlivých bytech stanoven, se mění výnos z nájemného – viz Tabulka 10. Tabulka 9 Možnosti výběru nájemného v bytových jednotkách Označení bytu

Plocha/

Byt č.1 Byt č.3 Byt č.4 byty 3 + 4 Byt č.2 Byt č.5 Byt č.6 byty 5 + 6

121 48 73 121 125 54 71 125

m2

Nájem v roce 2010 Kč/měs/byt 33 34 regulovaný MON s dotací 9 323 14 301 3 698 8 737 2 064 5 625 11 861 9 323 20 598 2 064 9 631 14 773 4 161 9 683 2 322 5 470 11 616 9 631 21 299 2 322

Nájem v roce 2010 Kč/rok regulovaný MON s dotací 111 876 44 376 104 844 24 768 67 500 142 332 111 876 247 176 24 768 115 572 49 932 116 196 27 864 65 640 139 392 115 572 255 588 27 864

Tabulka 10 Varianty výběru nájemného a jejich vliv na kladný rozdíl oproti původnímu stavu regulace Výběr nájemného v Kč/rok Varianta A

B

C

28

Byt Byt č.3 - regulovaný Byt č.4 - MON Byt č.5 - regulovaný Byt č.6 - MON Byt č.3 - MON Byt č.4 - MON Byt č.5 - MON Byt č.6 - MON Byt č.3 - s dotací Byt č.4 - MON Byt č.5 - s dotací Byt č.6 - MON

Výběr 44 376 142 332 49 932 139 392 104 844 142 332 116 196 139 392 24 768 142 332 27 864 139 392

Suma 3 až 6

Regulace 1 a 2

Kladný rozdíl

376 032

227 448

148 584

502 764

227 448

275 316

334 356

227 448

106 908

32

Zdroj : Institut regionálních informací, s.r.o., Brno

33

MON místně obvyklé nájemné vypočtené pomocí expertního posudku IRI

34

vypočteno s využitím sazby 43 Kč dle NV 333/2009 Sb.


Ve variantě A jsou dva malé byty ( č.3 a č.5) ponechány s regulovaným nájmem. Předpokládáme, že v malém bytě zůstane bydlet původní nájemník-senior. Jeho nájemné klesne např. v bytě č.3 z 9.323Kč na 3.698Kč. Větší byty (č.4 a č.6) jsou pronajaty novým nájemníkům za MON-místně obvyklé nájemné. Kladný rozdíl investora z ročního výběru nájemného je 148.584Kč. Ve variantě B jsou všechny 4 byty uvažovány s MON. V případě nájemníka-seniora, který by zůstal např. v bytě č.3 se změní výše nájmu z 9.323Kč na 8.737Kč, což nemá žádný sociální účinek. Kladný rozdíl z vybraného ročního nájmu (275.316Kč) je pro investora v této variantě pochopitelně nejvyšší. Jak uvádíme v kapitole 4.2.1, v průběhu zpracování této studie vyšlo s účinnosti dnem 1.srpna 2010 nařízení vlády č.228/2010 Sb., kterým se mění NV č.333/2009 Sb. (dále „Novela“ a „Nařízení“), kde se mj. změnil způsob stanovení horní hranice možného měsíčního nájemného. Po konzultaci na Státním fondu rozvoje bydlení jsme se rozhodli v naší studii ponechat propočet nájemného podle původního znění „Nařízení“, protože vyhovujícím způsobem dokumentuje naši úvahu. Propočet nájemného podle „Novely“ 35 nemá dosud kodifikovánu celou metodu výpočtu. Zde bude naprosto zásadní definice, co lze zahrnout do pořizovací ceny bytu. Po skončení schvalovacího procesu budou podrobné podmínky zveřejněny na internetových stránkách Státního fondu rozvoje bydlení36, případně Ministerstva pro místní rozvoj37. Ve variantě C je uvažováno použití 30 % dotace na vytvoření sociálního bytu dle Nařízení vlády 333/2009Sb. s režimem věcně usměrňovaného nájemného 43Kč/m² (zvyšovaného 1 x ročně o inflaci) na dobu 10/resp.15let. Vzniknou dva sociální byty (č.3 a č.5), v každém z nich zůstane bydlet původní nájemník senior, potom např. v bytě 3 je nájem 2.064Kč (oproti původnímu nájmu v bytu č.1, který byl 9.323Kč). Dva větší byty (č.4 a č.6) jsou pronajaty novým nájemníkům za MON. Kladný rozdíl investora z vybraného ročního je 106.908Kč a zpomaluje návratnost investice. Ve všech variantách ovšem platí, že ve skutečnosti bude kladný rozdíl větší, protože nově opravené byty budou mít oproti minulosti velmi nízké náklady na údržbu.

7.2.3 Ekonomická rozvaha Stavební náklady nutné pro úpravu stávajících dvou bytů na 4 bytové jednotky jsou podle rozpočtu 1.110.572Kč. Pro jednoduchost úvahy jsme použili kalkulačku hypoték z webových stránek. Z uvedených nabídek bank, viz Tabulka11, jsme zprůměrovali hodnoty nabídek a spočítali hodnotu průměrné splátky úvěru. Za teoretického předpokladu, že investor použije hypotéku na 10 let na celou částku, vypadá návratnost investice pro jednotlivé varianty následovně:

35 36 37

Viz komentář k § 6 odstavec (7) v kapitole 4.2.1 http://www.sfrb.cz/o-sfrb/podpora-vystavby-socialnich-bytu-nove http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Programy-Dotace

29

Tabulka 11 Kalkulačka hypoték ze stránek www.kurzy.cz.

Varianta A - malé byty č.3 a č.5 s regulovaným nájmem., větší byty č.4 a č.6 MON Výpočet platí pro Brno, uvedený byt a postupující deregulaci nájemného: v roce 2010 je kladný rozdíl investora 148.584Kč v roce 2011 bude kladný rozdíl 163.199Kč od roku 2012 a po dokončení deregulace, kdy pro účel výpočtu předpokládáme, že nájemné zůstane „zmrazené“, bude kladný rozdíl z vybraného nájemného každý rok 180.176Kč. Hypotéka bude splacena po 8,5 roce, přičemž průměrnou měsíční splátku (cca 12.000Kč) lze již v 1.roce platit z kladného rozdílu vybraného nájemného. Varianta B - všechny byty MON Kladný rozdíl investora z vybraného nájmu za rok činí 275.316Kč. Hypotéka bude splacena za 5 let, přičemž průměrná měsíční splátka (cca 12.000Kč) je asi polovinou z kladného měsíčního rozdílu nájemného. Varianta C - malé byty č.3 a č.5 s věcně usměrňovaným nájemným, větší byty č.4 a č.6 MON Dotace činí 30 % z investice na vybudování sociálního bytu ( podle „Nařízení“ i „Novely“) pro byt č.3 je 66.000Kč ( celkové náklady cca 220.000Kč) pro byt č.5 je 72.000Kč (celkové náklady cca 240.000Kč) Kladný rozdíl investora z vybraného nájmu za rok je 106.908Kč. Stavební náklady, zmenšené o dotace na dva sociální byty, by se při použití hypotéky vracely 12 let, přičemž průměrnou měsíční splátku (cca 12.000Kč) nelze z kladného rozdílu nájemného plně pokrýt.

30


Z Tabulky 10 lze dopočítat ztrátu, která investorovi vznikne použitím dotace a závazkem věcně usměrňovaného (regulovaného) nájemného na dobu min.10 let. Ztráta v roce 2010 na „sociálním“ nájemném z bytu č.3 a č.5 je 41.676Kč/rok oproti regulovanému nájmu a 168.408Kč/rok oproti MON. Pro doplnění uvádíme, že pokud bychom ve variantě C vzali výše uvedené náklady a nájemné propočítali podle „Novely“, dostaneme se asi na čtvrtinovou částku nájemného oproti propočtu při 43Kč/m². Proto znovu zdůrazňujeme zásadní význam správně definované „pořizovací ceny“. Tento nástroj státu zatím není správně ekonomicky nastaven, takže v praxi nemotivuje soukromé majitele domů k použití dotace na vybudování bytů, a tedy k součinnosti při uspokojování poptávky po sociálních bytech.

7.3

Příklad

3

Rozdělení obecního nájemního bytu na dvě menší bytové jednotky - návrh Jak jsme uvedli v úvodu této kapitoly, jedná se o konkrétní obecní byt, ve kterém bydlela (a posléze se odstěhovala) nájemnice-seniorka. Dům byl postavený ve 30. letech 20. stol. a nachází se v lokalitě Brno-Zábrdovice. Dispoziční řešení je patrné ze samostatných barevných příloh (viz Obrázek 6 a Obrázek 7 v Přílohové části). 7.3.1 Specifikace stavebních úprav • • • • • • • • • • •

Rozdělení bytu příčkou na dvě menší jednotky. Vybourání nového vstupu pro druhou bytovou jednotku Úprava stávající koupelny/WC, napojení a vybudování nové koupelny/WC pro druhý byt Zřízení jedné nové kuchyňské linky. Oprava podlahy v centrální části bytu Dlažba v prostorách vstupu a dlažba s izolací v prostoru nového sociálního zařízení. Oprava a podle potřeby doplnění elektrorozvodů Nové rozvody ústředního vytápění, vč. kotle etážového topení Změny v polohách dveřních otvorů. Vymalování Nutné projekční práce

Náklady byly upřesněny položkovým rozpočtem. Krycí list rozpočtu a rekapitulace prací jsou uvedeny v Příloze D (viz Přílohová část).

31

7.3.2 Nájemné v bytových jednotkách Dále jsme prověřovali, jak se změny projeví v nájemném z nově vzniklých bytů, a jestli by mohla obec použít dotaci na výstavbu sociálního bydlení (Podprogram „Podpora výstavby podporovaných bytů“, který stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení, Ministerstvo pro místní rozvoj ČR).38 Pro objasnění celé úvahy a zvážení kombinací jsme i v tomto případě nechali stanovit expertní posudky MON pro oba řešené byty, včetně výchozího stávajícího bytu č.1. Posudky jsou uvedeny v Příloze E (viz Přílohová část). Za výchozí stav pro stávající byt č.1 jsme brali regulované nájemné ve výši podle zákona č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného39, které v Brně-Zábrdovicích od 1.1.2010 činí 59,10Kč, viz Tabulka 12. Podle toho, jaký druh nájemného je v jednotlivých bytech stanoven, se mění výnos z vybraného nájemného, viz Tabulka 13. Tabulka 12 Možnosti výběru nájemného v bytových jednotkách Označení bytu Byt č.1 Byt č.2 Byt č.3 Byty 2 + 3

Plocha/m 109 51 55 106

2

Nájem v roce 2010 Kč/měs 40 41 s dotací regulovaný MON 6 442 3 014 3 250 6 264

10 344 5 862 6 250 12 112

Nájem v roce 2010 Kč/rok regulovaný MON s dotací 77 304 36 168 39 000 75 168

2 774 2 992 5 766

124 128 70 344 75 000 145 344

33 288 35 904 69 192

Tabulka 13 Varianty výběru nájemného a jejich vliv na kladný rozdíl oproti původnímu stavu regulace

Varianta A B C

38 39

Byt Byt č.2 - regulovaný Byt č.3 - MON Byt č.2 - MON Byt č.3 - MON Byt č.2 - s dotací Byt č.3 - s dotací

Výběr/rok 36 168 75 000 70 344 75 000 33 288 35 904

Výběr nájemného v Kč/rok Suma 2 a 3 Regulace 1

Kladný rozdíl

111 168

77 304 Kč

33 864 Kč

145 344

77 304 Kč

68 040 Kč

69 192

77 304 Kč

-8 112 Kč

Viz dříve - kapitola 4.2.2. Podprogram „Podpora výstavby podporovaných bytů“

Zákon č. 107/2006 Sb. ve znění zákona č. 150/2009 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb.

Sdělení MMR č. 180/2009 Sb., vydané podle §4 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a změně zákona č. 40/1964 Sb. 40 41

32

MON místně obvyklé nájemné vypočtené pomocí expertního posudku IRI vypočteno s využitím sazby Kč 54,40 dle podprogramu MMR „Podpora výstavby podporovaných bytů“


7.3.3 Ekonomická rozvaha Stavební náklady v rozsahu nutném pro úpravu stávajícího bytu na dvě bytové jednotky jsou podle rozpočtu 611.674Kč. Za předpokladu, že investor použije hypotéku na 10 let na celou částku (pro kalkulaci jsme opět použili zprůměrované hodnoty z hypotéční kalkulačky na www.kurzy.cz/hypoteky), vypadá návratnost investice pro jednotlivé varianty takto: Varianta A Splátky hypotéky nelze z kladného rozdílu ( 33.864Kč) v dané době pokrýt. Ve všech variantách ale platí, že ve skutečnosti bude kladný rozdíl větší, protože nově opravené byty budou mít oproti minulosti nízké náklady na opravy a údržbu. Pokud by se na splácení použila celá výše nově vybraného nájemného (opět teoreticky), hypotéka by se splatila po cca 6-7 letech. Varianta B Kladný rozdíl investora 68.040Kč by téměř stačil na splátky hypotéky („splatnost“ asi 10,5 roku), při použití celé částky z nového nájemného je „splatnost“ asi 5let. Varianta C Náklady investice 611.674Kč by se po započítání dotace 2x250.000Kč42 snížily na 111.674Kč, což je zřejmě položka, u které nelze uvažovat o investičním modelu s hypotékou. Předpokládáme jiný způsob financování v rámci zdrojů obce.

8. Průzkum zájmu Mezi soukromými majiteli byl v Brně43 a v Praze44 prezentován celý výše uvedený koncept zvýšení variability bytového fondu, včetně seznámení účastníků s dotačními tituly státu. Z následného orientačního průzkumu vyplynulo, že asi 20 % majitelů má v nájmu osaměle žijícího nájemníka v nadměrném bytě, asi 10 % majitelů by uvažovalo o stavebních úpravách velkého bytu na menší bytové jednotky. O využití dotace dle podmínek NV 333/2009 Sb. neměl zájem nikdo. Průzkum zájmu o navržený program byl realizován v Brně 24. 11. 2009 a v Praze 20.5.2010 formou odborného výkladu s následnou diskusí. Celkový počet účastníků = 130 Položené dotazy: 1/ Máte mezi nájemníky případ seniora v nadměrném bytě ? nebo podobný případ ? Kladných odpovědí 28 2/ Uvažoval byste ve svém domě o rozdělení velkého nájemního bytu na dvě jednotky, jak bylo naznačeno v přednášce? a/ s dotací (Nařízení vlády 333/2009 Sb.) Kladných odpovědí 0 b/ bez dotace Kladných odpovědí 14

42

kapitola 4.2.2. Podprogram „Podpora výstavby podporovaných bytů“, část IV.

43

Nástroje ke zvýšení finanční dostupnosti bydlení u domácností potenciálně i akutně ohrožených finanční nedostupností bydlení – senioři, Ing.M. Kadlecová, Ing.arch.H.Vařejková, prezentováno na přednášce pro OSMD v Brně 24.11.2009

44

Zvýšení variability bytového fondu, Ing.M. Kadlecová, Ing.arch.H.Vařejková, prezentováno na přednášce pro OSMD v Praze, 20.05.20010

33

9. Legislativa - návrhy V kapitole 4.2 jsme komentovali aktuální dotační tituly, které mají stimulovat investory k pořizování sociálních bytů. Zde bychom chtěli shrnout, co pro nás vyplynulo z předložených příkladů stavebních úprav bytů, z propočtů ohledně možností výběru nájemného a z aplikace dotačních titulů na naše případy. Především pociťujeme disproporci mezi nabídkou obcím a soukromému sektoru, dále vnímáme určité upřednostnění velkých investic do novostaveb před menšími a levnějšími rekonstrukcemi stávajícího bytového fondu. Při snaze zařadit „standardního“ zdravého seniora do některé z kategorií, které v dotačních titulech nabízí legislativa, jsme zjistili, že na takového jedince se zapomnělo. Na základě výše uvedeného navrhujeme některé úpravy existujících předpisů v oblasti sociálního bydlení tak, aby byl správně zakotven pojem bydlení seniorů a aby i pro tuto skupinu bylo dostupné sociální bydlení.

9.1

Nařízení vlády č. 228/2010 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 333/2009 Sb.

Zde jsou stavební úpravy definovány v §2 body b)2., b)4., vždy se ale apriori předpokládá nějaká forma neobyvatelnosti, definice sociálního bytu postrádá možnost úprav stávajícího „normálního“ bytu. Proto navrhujeme doplnit vymezení pojmů položkou v § 2 b)5 (upraveno autory studie):

§ 2 Vymezení pojmů Pro účely tohoto nařízení se rozumí a) sociálním bytem nájemní byt postavený s dotací podle tohoto nařízení, b) výstavbou 1. novostavba sociálního bytu v bytovém domě1), 2. stavební úpravy2), kterými vznikne sociální byt z prostor určených k jiným účelům než k bydlení, 3. nástavba nebo přístavba2), kterou vznikne sociální byt, nebo 4. stavební úpravy bytu nezpůsobilého k bydlení, kterými vznikne sociální byt, 5. stavební úpravy, kterými vzniknou ze stávajícího bytu alespoň 2 menší bytové jednotky

V §6 bod (7) a bod (8), které stanoví měsíční nájemné a dále, že podmínky uvedené v § 5 a v odstavcích 1 až 7 musí příjemce dotace dodržet celkem 10 let v období nejdéle 15 let, navrhujeme upravit tak, aby výše nájemného byla v reálné relaci vůči návratnosti investice (např.10/15 let). Zatím není jasné, zda po aplikaci novely do praxe bude toto naplněno. Nejjednodušší by bylo Nařízení vlády 228/2010 Sb.. které mění Nařízení vlády 333/2009 Sb. sloučit s Podporou podporovaných bytů (viz dále) a vytvořit jeden přehledný,, ekonomicky správně nastavený, model dotací přístupný všem investorům.

34


9.2

Podprogram „Podpora výstavby podporovaných bytů“

Podprogram se zase natolik zaměřil na precizní definici vstupního bytu a pojmu výstavba, že vlastně nežádoucím způsobem zúžil okruh možných uživatelů. V části III. je akceptovatelná definice v bodě a), ale do bodu b) už nespadá jednotlivý byt ve standardním domě, v bodě c) se nadbytečně definice zužuje na vstupní byt, přestože jinak by se sem senior dal zařadit, protože definice je výstižná (podtrženo autory studie) : III. Vymezení pojmů : Pro účely tohoto podprogramu se rozumí: a) podporovaným bytem nájemní byt, určený k sociálnímu bydlení, postavený se státní dotací podle tohoto podprogramu; b) pečovatelským bytem podporovaný byt v domě zvláštního určení, který slouží k sociálnímu bydlení pro osoby v nepříznivé sociální situaci způsobené věkem nebo zdravotním stavem a který splňuje základní technické požadavky bezbariérovosti pro osoby s omezenou schopností pohybu a orientace; c) vstupním bytem podporovaný byt, který slouží k sociálnímu bydlení pro osoby v nepříznivé sociální situaci způsobené sociálními okolnostmi jejich života, které ani při využití všech stávajících nástrojů sociální a bytové politiky nemají přístup k bydlení;

Když pokračujeme k definici výstavby v bodě d), potom by se snad případ seniora dal zařadit pod bod d)4, kde navrhujeme pojem „vstupní byt“ nahradit dle odstavce a) pojmem „podporovaný byt“ (upraveno autory studie):

d) výstavbou 1. výstavba bytového domu nebo rodinného domu se dvěma nebo třemi byty, 2. stavební úpravy, kterými vznikne nový byt z prostorů určených k jiným účelům než k bydlení, 3. nástavba nebo přístavba, pokud jí vznikne nový byt, 4. stavební úpravy bytu, kterými vznikne vstupní byt podporovaný byt, nebo 5. stavební úpravy bytového domu, ve kterém není žádný byt způsobilý k bydlení a k uzavření nájemní smlouvy;

Ovšem upřesnění pojmu vstupní byt v části VIII. 2 je natolik zúžené, že bychom považovali za vhodnější buď zařadit samostatnou definici pro byty pro seniory nebo opustit pojem „vstupní byt“ a ponechat jen pojem „podporovaný byt“, což je samo dost výstižné. Tedy sloučit v části III. písm. a) a c) a upravit bod d)4 a opravit definici v části VIII.2. (upraveno autory studie):

35

VIII. Dotační tituly: ... 2. Vstupní byt (VB) Podporovaný byt (PB) Cíl: Cílem výstavby podporovaného bytu je zajištění sociálního bydlení pro osoby z cílové skupiny tak, aby jim byl umožněn přístup k nájemnímu bydlení. Cílová skupina: Osoby, které v důsledku nepříznivé sociální situace způsobené sociálními okolnostmi jejich života nemají přístup k bydlení, a to ani při využití všech stávajících nástrojů sociální a bytové politiky, přičemž jsou schopné plnit povinnosti vyplývající z nájemního vztahu. Jedná se například o poživatele starobního důchodu, osoby starší 68 let, osoby, které opouštějí různá pobytová zařízení (výkon trestu, výchovná zařízení, ústavy sociální péče, azylový dům, dům na půl cesty), o příslušníky minoritních etnických skupin, osoby v přiznaném postavení uprchlíka apod.

Za nejspravedlivější ovšem považujeme vypustit pojem „vstupní byt“, protože z vymezení „podporovaného bytu“ v části III. a) je dostatečně zřejmý účel a cíl dotačního programu. Další zužování definice působí diskriminačně vůči jiným občanům, kteří se nacházejí též v nepříznivé sociální situaci, ale parametry výčtu nesplňují – viz případ seniorů.

10.

Závěr

Zvyšování variability bytového fondu v rámci stávající zástavby je finančně i časově méně náročné než nová výstavba, jako dílčí faktor spolupůsobí proti vylidňování měst. Navrhujeme publikaci a popularizaci tohoto nástroje formou článků s úspěšnými příklady realizace – nástroj je vhodný jak pro soukromé majitele, tak pro obce. Nařízení vlády č. 228/2010 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 333/2009 Sb., o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části nákladů spojených s výstavbou sociálních bytů formou dotace právnickým a fyzickým osobám, nemá dosud nastaveny podmínky tak, aby byli investoři motivováni pro vytvoření nabídky sociálních bytů. Podprogram „Podpora výstavby podporovaných bytů“, který stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení, má komplikovaný název (problém při citacích v tisku a médiích, při vyhledávání) a vyjmenováním omezuje definici znevýhodněných osob natolik, že vylučuje „standardní“ sociálně slabé domácnosti, např. osaměle žijícího seniora. Rekonstrukce stávajícího bytového fondu v kombinaci s adresným příspěvkem na bydlení může umožnit přesně cílená řešení dislokovaná po celé urbánní struktuře. Prioritou obcí by mělo být uvážlivé hospodaření se stávajícím bytovým fondem a podle místních podmínek ponechání určitého procenta bytového fondu pro účel sociálního bydlení. Živelná privatizace obecních bytů a na druhé straně pomalá a nákladná výstavba sociálního bydlení nejsou systémovým řešením problematiky zvyšování dostupnosti bydlení.

36

Přílohová část Černobílé přílohy

Příloha A

Příklad 1 / Rozpočet

Příloha B


Příloha C

Příklad 2 / Posudky MON

Příloha D


Příloha E

Příklad 3 / Posudky MON

Příloha F

Nařízení vlády č. 228/2010 Sb., kterým se mění Nařízení vlády č. 333/2009 Sb.

Příloha G

Podpora výstavby podporovaných bytů

Nové nástroje pro zvýšení dostupnosti bydlení se z�etelem na seniory - p�ílohová �ást

P�íloha A P�íklad 1 / Rozpo�et

KRYCÍ LIST ROZPO ČTU Objekt :

Byt č 1. a 3.

Název objektu :

JKSO :

Stavba :

Název stavby : SKP : Bytový dům- rozdělení bytových jednotek Projektant : Počet měrných jednotek : Ing. Lucie Krsková Objednatel : Náklady na MJ : Ing.arch. Helena Vařejková Počet listů : Zakázkové číslo : Zpracovatel projektu : Zhotovitel :

0 0

ROZPOČTOVÉ NÁKLADY Rozpočtové náklady II. a III. hlavy Dodávka celkem Z Montáž celkem

Vedlejší rozpočtové náklady 0

87 000

R HSV celkem

225 151

N PSV celkem

234 913

ZRN celkem

547 063

HZS RN II.a III.hlavy ZRN+VRN+HZS Vypracoval Datum :

0 547 063 Ostatní VRN 547 063 VRN celkem Za zhotovitele Jméno : Datum : Podpis:

Základ pro DPH Základ pro DPH DPH Základ pro DPH DPH

0 10 10 19 19

% % % % %

0 0 Za objednatele Jméno : Datum : Podpis :

činí : činí : činí : činí : činí :

0 Kč 585 814 Kč 58 581 Kč 0 Kč 0 Kč

CENA ZA OBJEKT CELKEM

644 396 K č

Poznámka :

Strana 1


P�íloha A P�íklad 1 / Rozpo�et Stavba : Objekt :

Bytový dům- rozdělení bytových jednotek

REKAPITULACE STAVEBNÍCH DÍL Ů Stavební díl 3 61 63 64 94 96 97 99 720 761 766 769 771 781 M21

HSV

Svislé a kompletní konstrukce Upravy povrchů vnitřní Podlahy a podlahové konstrukce Výplně otvorů Lešení a stavební výtahy Bourání konstrukcí Prorážení otvorů Staveništní přesun hmot Zdravotechnická instalace Konstrukce sklobetonové Konstrukce truhlářské Otvorove prvky z plastu Podlahy z dlaždic a obklady Obklady keramické Elektromontáže

CELKEM OBJEKT

PSV 37 374 98 856 9 072 14 947 11 977 11 085 25 654 16 186 0 0 0 0 0 0 0 225 151

Dodávka 0 0 0 0 0 0 0 0 170 000 3 608 10 284 9 500 16 777 24 743 0 234 913

Montáž 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 87 000 87 000

HZS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

VEDLEJŠÍ ROZPOČTOVÉ NÁKLADY Název VRN

Kč

%

Základna

Kč

0 CELKEM VRN

Strana 1

0 0


P�íloha A P�íklad 1 / Rozpo�et

KRYCÍ LIST ROZPO ČTU Objekt :

Byt č 2. a 4.

Název objektu :

JKSO :

Stavba :

Název stavby : SKP : Bytový dům- rozdělení bytových jednotek Projektant : Počet měrných jednotek : Ing. Lucie Krsková Objednatel : Náklady na MJ : Ing.arch. Helena Vařejková Počet listů : Zakázkové číslo : Zpracovatel projektu : Zhotovitel :

0 0

ROZPOČTOVÉ NÁKLADY Rozpočtové náklady II. a III. hlavy Dodávka celkem Z Montáž celkem

Vedlejší rozpočtové náklady 0

87 000

R HSV celkem

197 451

N PSV celkem

219 555

ZRN celkem

504 007

HZS RN II.a III.hlavy ZRN+VRN+HZS Vypracoval Datum :

0 504 007 Ostatní VRN 504 007 VRN celkem Za zhotovitele Jméno : Datum : Podpis:

Základ pro DPH Základ pro DPH DPH Základ pro DPH DPH

0 10 10 19 19

% % % % %

0 0 Za objednatele Jméno : Datum : Podpis :

činí : činí : činí : činí : činí :

0 Kč 504 007 Kč 50 401 Kč 0 Kč 0 Kč

CENA ZA OBJEKT CELKEM

554 408 K č

Poznámka :

Strana 1


P�íloha A P�íklad 1 / Rozpo�et Stavba : Objekt :

Bytový dům- rozdělení bytových jednotek

REKAPITULACE STAVEBNÍCH DÍL Ů Stavební díl 3 61 63 64 94 96 97 99 720 0 766 769 771 781 M21

HSV

Svislé a kompletní konstrukce Upravy povrchů vnitřní Podlahy a podlahové konstrukce Výplně otvorů Lešení a stavební výtahy Bourání konstrukcí Prorážení otvorů Staveništní přesun hmot Zdravotechnická instalace 0 Konstrukce truhlářské Otvorove prvky z plastu Podlahy z dlaždic a obklady Obklady keramické Elektromontáže

CELKEM OBJEKT

PSV 35 945 89 777 9 072 10 992 9 338 10 595 15 548 16 186 0 0 0 0 0 0 0 197 451

Dodávka 0 0 0 0 0 0 0 0 170 000 0 10 284 0 16 777 22 494 0 219 555

Montáž 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 87 000 87 000

HZS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

VEDLEJŠÍ ROZPOČTOVÉ NÁKLADY Název VRN

Kč

%

Základna

Kč

0 CELKEM VRN

Strana 1

0 0


P�íloha B P�íklad 2 / Rozpo�et


P�íloha B P�íklad 2 / Rozpo�et Stavba : Objekt :

Rozd�lení bytových jednotek 125m2 a 121m2 Brno - st�ed

REKAPITULACE STAVEBNÍCH DÍL� Stavební díl 3 60 61 63 64 94 96 97 99 711 720 725 730 766 771 781 784 M21

HSV

Svislé a kompletní konstrukce Úpravy povrch�, omítky Upravy povrch� vnit�ní Podlahy a podlahové konstrukce Výpln� otvor� Lešení a stavební výtahy Bourání konstrukcí Prorážení otvor� Staveništní p�esun hmot Izolace proti vod� Zdravotechnická instalace Za�izovací p�edm�ty Úst�ední vytáp�ní Konstrukce truhlá�ské Podlahy z dlaždic a obklady Obklady keramické Malby Elektromontáže

CELKEM OBJEKT

PSV 86 620 22 886 12 417 16 321 33 270 9 594 20 185 9 919 15 770 0 0 0 0 0 0 0 0 0 226 983

Dodávka

0 0 0 0 0 0 0 0 0 11 894 60 000 88 564 200 000 57 752 58 127 64 930 31 284 0 572 551

Montáž 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 112 000 112 000

HZS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

VEDLEJŠÍ ROZPO�TOVÉ NÁKLADY Název VRN Kompleta�ní �innost zhotovitele 2% Projektová dokumentace CELKEM VRN

K� 20000,00 80000,00

Strana 1

% 0,0 0,0

Základna 799 534 799 534

K�

20 000 80 000 100 000


P�íloha C P�íklad 2 / Posudky MON ��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��


P�íloha D P�íklad 3 / Rozpo�et


P�íloha D P�íklad 3 / Rozpo�et

Stavba : Objekt :

Cejl 111 - rozd�lení bytových jednotek Cejl 111

REKAPITULACE STAVEBNÍCH DÍL� Stavební díl 3 60 61 63 64 94 95 96 97 99 711 720 725 730 766 771 781 784 M21

HSV

Svislé a kompletní konstrukce Úpravy povrch�, omítky Upravy povrch� vnit�ní Podlahy a podlahové konstrukce Výpln� otvor� Lešení a stavební výtahy Dokon�ovací kce na pozem.stav. Bourání konstrukcí Prorážení otvor� Staveništní p�esun hmot Izolace proti vod� Zdravotechnická instalace Za�izovací p�edm�ty Úst�ední vytáp�ní Konstrukce truhlá�ské Podlahy z dlaždic a obklady Obklady keramické Malby Elektromontáže

CELKEM OBJEKT

PSV 67 047 8 562 9 167 47 015 20 310 4 095 30 000 18 278 7 745 13 048 0 0 0 0 0 0 0 0 0 225 267

Dodávka 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 890 24 000 35 080 90 000 36 983 4 416 29 015 19 054 0 249 438

Montáž 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 60 000 60 000

HZS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

VEDLEJŠÍ ROZPO�TOVÉ NÁKLADY Název VRN Kompleta�ní �innost zhotovitele 2% Území se ztíženými výrobními podmínkami 2,5% CELKEM VRN

K� 9 494 11 867

Strana 1

% 0,0 0,0

Základna 474 706 474 706

K�

9 494 11 867 21 361


P�íloha E P�íklad 3 / Posudky MON ��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�



��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��



 

Zde uvádíme celé znní pedpisu, kurzívou jsou vyznaeny zmny podle NV .228/2010 Sb., které platí od 1.8.2010. Zkompletováno autory studie M.K.,H.V. 228 NAÍZENÍ VLÁDY ze dne 12. ervence 2010, kterým se mní naízení vlády . 333/2009 Sb., o podmínkách použití finanních prostedk Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí ásti náklad spojených s výstavbou sociálních byt formou dotace právnickým a fyzickým osobám Vláda naizuje podle § 9 zákona . 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení a o zmn zákona . 171/1991 Sb., o psobnosti orgán eské republiky ve vcech pevod majetku státu na jiné osoby a o Fondu národního majetku eské republiky, ve znní pozdjších pedpis, ve znní zákona . 61/2005 Sb.: l. I Naízení vlády . 333/2009 Sb., o podmínkách použití finanních prostedk Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí ásti náklad spojených s výstavbou sociálních byt formou dotace právnickým a fyzickým osobám, se mní takto: § 1 Pedmt úpravy Toto naízení upravuje podmínky poskytnutí a použití finanních prostedk Státního fondu rozvoje bydlení (dále jen „Fond“) ke krytí ásti náklad spojených s výstavbou sociálních byt na území eské republiky formou dotace právnickým a fyzickým osobám. Vytvoení podmínek pro vznik sociálního bydlení je v souladu s veejným zájmem eské republiky § 2 Vymezení pojm Pro úely tohoto naízení se rozumí a) sociálním bytem nájemní byt postavený s dotací podle tohoto naízení, b) výstavbou 1. novostavba sociálního bytu v bytovém dom 1), 2. stavební úpravy 2), kterými vznikne sociální byt z prostor urených k jiným úelm než k bydlení, 3. nástavba nebo pístavba 2), kterou vznikne sociální byt, nebo 4. stavební úpravy bytu nezpsobilého k bydlení, kterými vznikne sociální byt, c) upravitelným bytem byt, který spluje požadavky na bezbariérové bydlení podle jiného právního pedpisu upravujícího technické požadavky na bezbariérové užívání staveb". d) istým píjmem píjem zjištný stejným zpsobem a ve stejném rozsahu, jako je zjišován píjem pro úely životního minima podle jiného právního pedpisu 3), 1/8





e) prmrnou msíní mzdou prmrná msíní nominální mzda na fyzickou osobu v národním hospodáství zjištná a zveejnná eským statistickým úadem, f) podlahovou plochou sociálního bytu souet podlahových ploch všech místností bytu, vetn místností, které tvoí píslušenství bytu, g) domácností domácnost vymezená obanským zákoníkem. § 3 Píjemce dotace Píjemcem dotace mže být právnická nebo fyzická osoba, která má své sídlo nebo bydlišt na území a) nkterého z lenských stát Evropské unie, b) státu, který je smluvní stranou Dohody o Evropském hospodáském prostoru, nebo c) Švýcarské konfederace. § 4 Podmínky poskytnutí dotace Dotaci lze poskytnout, jsou-li splnny tyto podmínky: a) pozemek, na kterém bude výstavba provedena, je ve vlastnictví žadatele a na pozemku nevázne zástavní právo ve prospch tetí osoby, b) budova, ve které bude provedena výstavba podle § 2 písm. b) bod 2 až 4, je ve vlastnictví žadatele a na budov nevázne zástavní právo ve prospch tetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištn úvr poskytnutý na výstavbu, c) výstavba je povolena nebo odsouhlasena podle jiného právního pedpisu 4), d) žadatel nemá ke dni podání žádosti o dotaci splatný nedoplatek ve vztahu k veejnému rozpotu nebo ke zdravotní pojišovn, e) zhotovitel, který bude provádt výstavbu více než 12 sociálních byt, má zaveden systém ízení jakosti podle eských norem, f) podlahová plocha sociálního bytu nepesáhne 120 m 2, g) jde-li o výstavbu více než 10 sociálních byt, musí být z každých dalších zapoatých 10 byt nejmén 1 byt upravitelný, h) stavba musí být dokonena a schopna užívání do 3 let od uzavení smlouvy o poskytnutí dotace; tato lhta mže být rozhodnutím výboru Fondu z dvod zvláštního zetele hodných pimen prodloužena, i) žadatel nesmí být ke dni podání žádosti o dotaci v úpadku nebo v likvidaci, 2/8







j) jde-li o výstavbu podle § 2 písm. b) bodu 1, musí výstavba splovat požadavky na energetickou náronost budov platné pro tídu B podle jiného právního pedpisu 5). § 5 Podmínky uzavírání nájemních smluv k sociálním bytm (1) Píjemce dotace uzave nájemní smlouvu k sociálnímu bytu s osobou, která prokáže, že její prmrný msíní píjem v období 12 kalendáních msíc ped uzavením nájemní smlouvy nepesáhl 0,8násobek prmrné msíní mzdy. (2) Pokud s osobou uvedenou v odstavci 1 bude užívat sociální byt další osoba nebo osoby tvoící domácnost, prokáže osoba, s níž má být uzavena nájemní smlouva, že prmrný istý msíní píjem domácnosti v období 12 kalendáních msíc ped uzavením nájemní smlouvy nepesáhl a) b) c) d)

prmrnou msíní mzdu, jedná-li se o domácnost se 2 leny, 1,2násobek prmrné msíní mzdy, jedná-li se o domácnost se 3 leny, 1,5násobek prmrné msíní mzdy, jedná-li se o domácnost se 4 leny, 1,8násobek prmrné msíní mzdy, jedná-li se o domácnost s 5 a více leny.

(3) Bude-li nájemní smlouva k sociálnímu bytu uzavena v období od 1. ervence do 31. prosince, bude istý msíní píjem osoby uvedené v odstavci 1 nebo istý msíní píjem její domácnosti porovnáván s prmrnou msíní mzdou za bezprostedn pedcházející kalendání rok; bude-li nájemní smlouva k sociálnímu bytu uzavena v období od 1. ledna do 30. ervna, bude istý msíní píjem porovnáván s prmrnou msíní mzdou za pedminulý kalendání rok.". 4. Poznámky pod arou . 6 až 8 se zrušují. § 6 Další podmínky uzavírání nájemních smluv k sociálním bytm (1) Píjemce dotace uzave nájemní smlouvu s osobou, která spluje podmínky podle § 5 pouze tehdy, pokud tato osoba k datu uzavení nájemní smlouvy nemá vlastnické právo k bytovému domu, rodinnému domu nebo bytu, není lenem bytového družstva s právem nájmu družstevního bytu ani neužívá právem nájmu jiný sociální byt; tuto podmínku musí splnit i další lenové domácnosti, kteí mají v sociálním byt bydlet. (2) V období nejdéle 15 let ode dne, kdy byla stavba dokonena a schopna užívání, musí každý ze sociálních byt sloužit celkem 10 let k bydlení osob splujících podmínky podle § 5 a podle odstavce 1. (3) Píjemce dotace uzave nájemní smlouvu k sociálnímu bytu nejdéle na dobu 2 let. Nájemní vztah k tomuto bytu bude prodloužen za pedpokladu, že nájemce spluje k datu prodloužení nájemního vztahu podmínky uvedené v § 5 a v odstavci 1 a plní ádn své 3/8







povinnosti vyplývající z obsahu nájemního vztahu, vždy však nejdéle o 1 rok. Podmínka se považuje za splnnou i v pípad, že nájemce pekroí stanovený násobek prmrné msíní mzdy podle tohoto naízení, nejvýše však o 25 % a pouze jedenkrát v rámci opakovaného prodlužování nájmu. (4) Píjemce dotace nepodmíní uzavení nájemní smlouvy k sociálnímu bytu složením finanních prostedk na úhradu náklad na výstavbu ani jiným penžním plnním, s výjimkou finanních prostedk složených k zajištní nájemného a úhrady za plnní poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu, a k úhrad jiných závazk v souvislosti s nájmem, které nepesáhnou trojnásobek msíního nájemného a zálohy na úhradu za plnní poskytovaná v souvislosti s užíváním sociálního bytu. (5) Píjemce dotace neuzave nájemní smlouvu k sociálnímu bytu, je-li a) fyzickou osobou, s osobou blízkou 9), b) právnickou osobou, 1. se statutárním orgánem této právnické osoby nebo jeho lenem, 2. s lenem dozorího nebo ídícího orgánu této právnické osoby, 3. se spoleníkem nebo lenem této právnické osoby nebo 4. se zakladatelem této právnické osoby. (6) Píjemce dotace nedá souhlas s penecháním sociálního bytu nebo jeho ásti do podnájmu 10). (7) Msíní nájemné z bytu, na který byla poskytnuta dotace, nesmí být vyšší než souin poizovací ceny bytu snížené o poskytnutou dotaci a koeficientu 0,00333. Takto stanovené nájemné mže být každoron k 1. ervenci, nejdíve však po 12 msících, zvýšeno o míru inflace vyjádenou pírstkem prmrného indexu spotebitelských cen za 12 msíc posledního kalendáního roku proti prmru 12 msíc pedposledního kalendáního roku a zveejnnou eským statistickým úadem.". (8) Podmínky uvedené v § 5 a v odstavcích 1 až 7 musí píjemce dotace dodržet celkem 10 let v období nejdéle 15 let ode dne, kdy byla stavba dokonena a schopna užívání, a to v dob, kdy je sociální byt pronajat osob, která spluje podmínky podle tohoto naízení. § 7 Podmínky pro nakládání se sociálními byty (1) Píjemce dotace nepevede v dob, kdy sociální byt slouží úelu podle tohoto naízení, vlastnické právo k takovému sociálnímu bytu na jinou osobu bez souhlasu výboru Fondu. Spluje-li ten, na kterého se vlastnické právo pevádí, podmínky podle tohoto naízení a zaváže se pevzít práva a povinnosti spojené s poskytnutím dotace, výbor Fondu vysloví s pevodem souhlas. (2) Píjemce dotace neuzave v dob, kdy sociální byt slouží úelu podle tohoto naízení, smlouvu o výstavb podle zákona upravujícího vlastnictví byt, která by se týkala domu se sociálními byty. (3) Píjemce dotace není oprávnn po dobu, po kterou sociální byt slouží úelu podle tohoto naízení, provést zmnu užívání sociálního bytu k jiným úelm než k bydlení. 4/8





 

(4) Píjemce dotace nezatíží po dobu, po kterou sociální byt slouží úelu podle tohoto naízení, dm s takovým bytem zástavním právem ve prospch tetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištn bankovní úvr poskytnutý na výstavbu. (5) V pípad pechodu vlastnického práva k sociálnímu bytu v dob, kdy sociální byt slouží k úelu podle tohoto naízení, oznámí osoba, na kterou vlastnické právo pešlo, tuto skutenost Fondu. (6) V pípad poskytnutí sociálního bytu azylantovi 11) se poskytnutí dotace na úhradu istého nájemného nebo jeho pomrné ásti v rámci Státního integraního programu Ministerstva vnitra nepovažuje za soubh dotací. § 8 Výše dotace (1) Celková výše dotace se vypote jako souet dotací na jednotlivé sociální byty. (2) Dotace na jednotlivý sociální byt se vypote jako souin výmry podlahové plochy bytu a finanní ástky na 1m 2 s tím, že finanní ástka iní a) 6 500 K/m 2, jedná-li se o výstavbu podle § 2 písm. b) bodu 1 nebo 3, b) 5 500 K/m 2, jedná-li se o výstavbu podle § 2 písm. b) bodu 2 nebo 4. (3) Dotace na jednotlivý sociální byt, vypotená podle odstavce 2, nesmí zárove pesáhnout ástku a) 500 000 K, jedná-li se o výstavbu podle § 2 písm. b) bodu 1 nebo 3, b) 420 000 K, jedná-li se o výstavbu podle § 2 písm. b) bodu 2 nebo 4. (4) Vznikne-li výstavbou upravitelný byt, zvyšuje se výše dotace na tento byt vypotená podle odstavc 2 a 3 o 50 000 K. (5) V pípad, že výstavba spluje požadavky na energetickou náronost budov platné pro tídu A podle jiného právního pedpisu 4), zvyšuje se celková výše dotace o 100 000 K na každý sociální byt. (6) V pípad, že výstavba podle § 2 písm. b) bodu 2, 3 nebo 4 spluje požadavky na energetickou náronost budov platné pro tídu B podle jiného právního pedpisu 4), zvyšuje se celková výše dotace o 50 000 K na každý sociální byt. (7) Celková výše dotace nesmí pesáhnout 30 % celkových investiních náklad na výstavbu. (8) Píjemce dotace mže pi výstavb sociálního bytu využít i finanní prostedky ze Státního fondu životního prostedí poskytované na základ smrnice Ministerstva životního prostedí v rámci programu "Zelená úsporám". V pípad poskytnutí tchto prostedk však nelze uplatnit nárok na zvýšení dotace podle odstavc 5 a 6. Je-li v rámci programu "Zelená úsporám" poskytnuta dotace na využití obnovitelných zdroj energie pro vytápní a pípravu 5/8





teplé vody, nezapoítávají se investiní náklady na provádní opatení s tím souvisejících do celkových investiních náklad, které jsou rozhodné pro výpoet celkové výše dotace podle odstavce 7. § 9 Žádost o dotaci (1) Žádosti o dotaci se podávají Fondu v listinné podob a jsou vyizovány v poadí, ve kterém byly dorueny. (2) Žádost o dotaci obsahuje jméno, píjmení, bydlišt a datum narození, je-li žadatelem fyzická osoba, obchodní firmu, pípadn místo podnikání, liší-li se od bydlišt, je-li žadatelem podnikající fyzická osoba, a obchodní firmu nebo název a sídlo, je-li žadatelem právnická osoba. (3) K žádosti o dotaci žadatel piloží a) pravomocné územní rozhodnutí, je-li pro navrhovanou výstavbu požadováno, doklad o vydání regulaního plánu, územní souhlas, nebo veejnoprávní smlouvu, která územní rozhodnutí nahrazuje, b) pravomocné stavební povolení nebo veejnoprávní smlouvu o provedení stavby, kterou lze stavební povolení nahradit, certifikát autorizovaného inspektora, souhlas s provedením ohlášené stavby, prohlášení žadatele, že v zákonné lht nebylo stavebním úadem vydáno rozhodnutí o zákazu provedení ohlášené stavby, nebo prohlášení žadatele, že stavební úpravy nevyžadují stavební povolení ani ohlášení,". c) prohlášení žadatele o tom, že ke dni podání žádosti o dotaci nemá splatný nedoplatek k veejnému rozpotu nebo ke zdravotní pojišovn, d) u výstavby podle § 2 písm. b) bodu 4 posudek autorizovaného inženýra v oboru pozemní stavby, znalecký posudek zpracovaný znalcem v oboru pozemní stavby, nebo posudek statika staveb dokládající nezpsobilost bytu k bydlení, e) prohlášení žadatele, že není v úpadku nebo v likvidaci, a ani mu úpadek nehrozí. f) finanní projekt obsahující rozpotové náklady na výstavbu sociálních byt, údaje dokládající celkové finanní krytí rozpotových náklad vetn pedpokládané dotace, poet a plochu jednotlivých byt, poet upravitelných byt a údaj o tíd energetické náronosti, g) písemné stanovisko obce, na jejímž území má být výstavba provádna, k potebnosti výstavby sociálních byt; je-li žadatelem obec, stanovisko se nevyžaduje, h) smlouvu o provedení výstavby uzavenou se zhotovitelem stavby, pokud výstavbu neprovádí sám žadatel, i) v pípad, že se jedná o výstavbu více než 12 sociálních byt, doklad, že zhotovitel stavby má zavedený systém ízení jakosti podle platných eských norem, j) souhrnnou technickou zprávu s údajem o potu sociálních byt a pdorysy jednotlivých podlaží s oznaením všech sociálních byt, 6/8







k) píslib banky k poskytnutí bankovního úvru, za njž se považuje rovnž píslib podmínný poskytnutím dotace podle tohoto naízení, nebo smlouva o bankovním úvru, má-li být zdrojem finanního krytí také bankovní úvr, nebo prohlášení, že žadatel má dostatek vlastních finanních prostedk na krytí výstavby, l) v pípad žádosti o dotaci podle § 8 odst. 5 nebo 6 doklad o energetické náronosti budov podle jiného právního pedpisu5) a prohlášení o tom, že pi výstavb sociálního bytu nevyužil ani nevyužije finanní prostedky z programu uvedeného v § 8 odst. 8.". (4) Není-li žádost o dotaci úplná, vyzve Fond žadatele ve lht 30 dn od obdržení žádosti o dotaci, aby ji ve lht stanovené Fondem doplnil. Jestliže žadatel ve stanovené lht požadované údaje nedoplní, Fond ízení zastaví. § 10 Smlouva o poskytnutí dotace (1) Jsou-li splnny podmínky stanovené tímto naízením a má-li Fond na poskytnutí dotace finanní prostedky, pedloží žadateli nejpozdji do 60 dn od pijetí úplné žádosti návrh smlouvy o poskytnutí dotace. Smlouva o poskytnutí dotace musí splovat požadavky, které jsou stanoveny pedpisem Evropské unie o státní podpoe služeb obecného hospodáského zájmu13) nebo pímo použitelným pedpisem Evropské unie o podpoe malého rozsahu14). (2) Pokud Fond žádost o dotaci zamítne, sdlí písemn a bez zbyteného odkladu žadateli dvody zamítnutí.

§ 11 Úinnost Toto naízení nabývá úinnosti prvním dnem druhého kalendáního msíce následujícího po dni jeho vyhlášení, s výjimkou ustanovení § 4 písm. j), které nabývá úinnosti dnem 1. ledna 2012. Pedseda vlády: Ing. Fischer, CSc. v. r. Ministr pro místní rozvoj: Ing. Vondruška v. r. l. II Pechodné ustanovení ízení o žádosti o poskytnutí dotace, zahájené pede dnem nabytí úinnosti tohoto naízení a do tohoto dne neskonené, se dokoní a práva a povinnosti s ním související se posuzují podle naízení vlády . 333/2009 Sb., ve znní úinném do dne nabytí úinnosti tohoto naízení. Pokud však žadatel o dotaci, který podal žádost pede dnem nabytí úinnosti tohoto naízení, o níž dosud nebylo rozhodnuto, splní podmínky stanovené naízením vlády . 7/8







333/2009 Sb., ve znní tohoto naízení, do 2 msíc ode dne nabytí jeho úinnosti, dokoní se ízení o žádosti a práva a povinnosti s ním související se posuzují podle naízení vlády . 333/2009 Sb., ve znní úinném ode dne nabytí úinnosti tohoto naízení. l. III Toto naízení nabývá úinnosti prvním dnem kalendáního msíce následujícího po dni jeho vyhlášení. Pedseda vlády: Ing. Fischer, CSc., v. r. Ministr pro místní rozvoj: Ing. Vondruška v. r. ________________ 1) § 2 vyhlášky . 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. 2) § 2 odst. 5 zákona . 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním ádu (stavební zákon). 3) Zákon . 110/2006 Sb., o životním a existenním minimu, ve znní pozdjších pedpis. 4) Zákon . 183/2006 Sb., ve znní pozdjších pedpis. 5) Vyhláška . 148/2007 Sb., o energetické náronosti budov, ve znní pozdjších pedpis. 9) § 116 obanského zákoníku. 10) § 719 obanského zákoníku. 11) Zákon . 325/1999 Sb., o azylu a o zmn zákona . 283/1991 Sb., o Policii eské republiky, ve znní pozdjších pedpis, (zákon o azylu), ve znní pozdjších pedpis. 13) Rozhodnutí Komise ze dne 28. listopadu 2005 o použití l. 86 odst. 2 Smlouvy o ES na státní podporu ve form vyrovnávací platby za závazek veejné služby poskytované uritým podnikm poveným poskytováním služeb obecného hospodáského zájmu (oznámeno pod íslem K (2005) 2673) (2005/842/ES). 14) Naízení Komise (ES) . 1998/2006 ze dne 15. prosince 2006 o použití lánk 87 a 88 Smlouvy na podporu de minimis.".

8/8







Podprogram „Podpora výstavby podporovaných byt“ stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních byt urených k sociálnímu bydlení. Tento podprogram stanovuje podmínky pro pijímání žádostí na akce, které musí být zahájeny do konce roku 2010.

I. Cíl podpory Cílem podpory je výstavba podporovaných byt sloužících k poskytování sociálního bydlení pro osoby, které mají ztížený pístup k bydlení v dsledku zvláštních poteb vyplývajících z jejich nepíznivé sociální situace - vk, zdravotní stav nebo sociální okolnosti jejich života (dále jen „cílová skupina“).

II. Parametry podprogramu Parametrem podprogramu je poet bytových jednotek, které vznikly výstavbou (specifikováno v ásti III. písmeno d).

III. Vymezení pojm Pro úely tohoto podprogramu se rozumí: a) podporovaným bytem nájemní byt, urený k sociálnímu bydlení, postavený se státní dotací podle tohoto podprogramu; b) peovatelským bytem podporovaný byt v dom zvláštního urení, který slouží k sociálnímu bydlení pro osoby v nepíznivé sociální situaci zpsobené vkem nebo zdravotním stavem a který spluje základní technické požadavky bezbariérovosti pro osoby s omezenou schopností pohybu a orientace; c) vstupním bytem podporovaný byt, který slouží k sociálnímu bydlení pro osoby v nepíznivé sociální situaci zpsobené sociálními okolnostmi jejich života, které ani pi využití všech stávajících nástroj sociální a bytové politiky nemají pístup k bydlení; d) výstavbou 1. výstavba bytového domu1 nebo rodinného domu2 se dvma nebo temi byty, 2. stavební úpravy3, kterými vznikne nový byt z prostor urených k jiným úelm než k bydlení, 3. nástavba nebo pístavba, pokud jí vznikne nový byt, 4. stavební úpravy bytu, kterými vznikne vstupní byt, nebo 5. stavební úpravy bytového domu, ve kterém není žádný byt zpsobilý k bydlení a k uzavení nájemní smlouvy; e) podlahovou plochou bytu souet podlahových ploch všech místností bytu a jeho píslušenství4, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradn nájemcem bytu. Podlahová plocha sklep, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkon, lodžií a teras se zapoítává pouze jednou polovinou.

1

§ 2 písm. a) bod 1 vyhlášky . 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. § 2 písm. a) bod 2 vyhlášky . 501/2006 Sb. 3 § 2 odst. 5 písm. c) zákona . 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním ádu (stavební zákon). 4 § 121 odst. 2 zákona . 40/1964 Sb., obanský zákoník, ve znní pozdjších pedpis. 2

1





IV. Charakter a výše podpory Podpora se poskytuje ve form investiní dotace na konkrétní investiní akci, jejímž cílem je výstavba podporovaných byt podle jednotlivých dotaních titul. Jednotlivé dotaní tituly jsou vymezeny v ásti VIII. tohoto podprogramu. Výše dotace se vypote jako souin potu podporovaných byt, na které je žádána dotace, a finanní ástky uvedené v odstavci 1: 1. Jedná-li se: • o peovatelský byt u výstavby podle ásti III. písm. d) bod 1,2,3 a 5 iní finanní ástka 600 tis. K na jeden byt, • o vstupní byt u výstavby podle ásti III. písm. d) bod 1,2,3 a 5 iní finanní ástka 550 tis. K na jeden byt, • o vstupní byt u výstavby podle ásti III. písm. d) bod 4 iní finanní ástka 250 tis. K na jeden byt. 2.

Jedná-li se o výstavbu podle ásti III. písm. d) bod 1 a 5 a žadatel prokáže, že výstavba dosahuje nízkoenergetického standardu podle platných technických norem5, kdy poteba tepla na vytápní budovy je menší než 50 kWh/m2/rok, iní navýšení finanní ástky o 50 tis. K na jeden byt.

Dotace je poskytována v souladu a) s pedpisem Evropských spoleenství6 podle pravidla „de minimis“. Souet všech veejných podpor poskytnutých žadateli podle pravidla „de minimis“ nesmí v kterémkoliv tíletém období pesáhnout ástku v K odpovídající 200 000 EUR v pepotu kursem devizového trhu vyhlášeným Evropskou centrální bankou, platným ke dni schválení dotace Rozhodnutím ministra. nebo b) se Sdlením Evropské komise7 (dále jen „Doasný rámec“). Souet všech veejných podpor poskytnutých žadateli podle „Doasného rámce“ a pravidla „de minimis“ nesmí v období od 1.1.2008 do 31.12.2010 pesáhnout mezní hodnotu v K odpovídající 500 000 EUR v pepotu kursem devizového trhu vyhlášeným Evropskou centrální bankou, platným ke dni schválení dotace Rozhodnutím ministra.

V. Píjemce dotace Píjemcem dotace je obec. 5

SN EN 730540-2:2007- Tepelná ochrana budov. funkní požadavky, SN EN ISO 13790 Tepelné chování budov - Výpoet poteby energie na vytápní 6 Naízení komise Evropských spoleenství . 1998/2006 o použití lánk 87 a 88 Smlouvy na podporu de minimis. 7 Sdlení komise – Doasný rámec Spoleenství pro opatení státní podpory zlepšující pístup k financím za souasné finanní a hospodáské krize (2009/C 16/01) ze dne 22. ledna 2009, v opraveném znní z 25. února 2009, a „eský doasný rámec“- Programu podpory do ástky 500 tisíc EUR (N 236/2009 – Czech Republic – Limited amounts of compatible aid under the Temporary Framework) ze dne 7. kvtna 2009. 2





VI. Podmínky pro poskytnutí dotace Dotaci lze poskytnout, jsou-li splnny následující podmínky: a) žádost o dotaci je podána do podatelny Ministerstva pro místní rozvoj v termínu stanoveném správcem podprogramu; b) žádost o dotaci spluje všechny základní povinné náležitosti (viz ást IX.); c) žadatel doloží platný doklad o povolení stavby podle zákona 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním ádu v platném znní; d) pozemek, na kterém bude výstavba podporovaných byt provedena, je ve vlastnictví žadatele; na pozemku nevázne žádné zástavní právo ve prospch tetí osoby; e) budova, ve které vzniknou podporované byty, je ve vlastnictví žadatele; na budov nevázne žádné zástavní právo ve prospch tetí osoby; f) žadatel nemá ke dni podání žádosti závazky po dob splatnosti ve vztahu ke státnímu rozpotu, ke státním fondm nebo k bankám; g) vybraný zhotovitel stavby má zaveden systém ízení jakosti v souladu s píslušnou eskou technickou normou8. Tato podmínka neplatí pro výstavbu podle ásti III. písm. e) bod 4; h) žadatel doloží, že má zajištny finanní prostedky na financování výstavby podporovaných byt; i) žadatel doloží vcné zdvodnní výstavby podporovaných byt podle pílohy tohoto podprogramu; j) v pípad výstavby podle ásti III. písm. d) bod 5 je nezpsobilost byt k bydlení a k uzavení nájemní smlouvy podle tohoto bodu doložena posudkem autorizovaného inženýra v oboru pozemní stavby9, nebo znaleckým posudkem zpracovaném soudním znalcem v oboru pozemní stavby nebo statika staveb; k) faktury za provedené práce a dodávky zhotovitele výstavby podporovaných byt jsou hrazeny z útu, který si píjemce dotace oteve u UniCredit Bank; l) obec nebyla ke dni 1. ervence 2008 v obtížích.

VII. Podmínky pro použití dotace a nakládání s podporovanými byty – spolené pro oba dotaní tituly Pi nakládání s dotací a s podporovanými byty je píjemce dotace povinen dodržet tyto podmínky: a) ukonení realizace stavby podporovaných byt stanovený v Rozhodnutí o poskytnutí dotace musí být nejpozdji do 3 let od data vydání tohoto Rozhodnutí (termín ukonení realizace akce znamená pedání díla, který úastník programu doloží pedávacím protokolem); b) píjemce dotace nepevede vlastnické ani spoluvlastnické právo k podporovanému bytu10 ani k bytovému nebo rodinnému domu, ve kterém vznikly podporované byty, na jinou osobu po dobu 20 let; c) k podporovanému bytu ani k bytovému domu nebo rodinnému domu, ve kterém vznikly podporované byty, nezídí píjemce dotace zástavní právo ve prospch tetí osoby 8

SN ISO 9001:2001. Zákon . 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architekt a o výkonu povolání autorizovaných inženýr a technik inných ve výstavb ve znní pozdjších pedpis. 10 Zákon . 72/1994 Sb., kterým se upravují nkteré spoluvlastnické vztahy k budovám a nkteré vztahy k bytm a nebytovým prostorm a doplují nkteré zákony (zákon o vlastnictví byt), ve znní pozdjších pedpis. 9

3





d) e)

f) g) h) i)

j) k)

l)

m)

n) 11

s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištn úvr poskytnutý píjemci dotace na výstavbu tchto byt; píjemce dotace neprovede zmnu užívání podporovaného bytu k jiným úelm než k bydlení a podporovaný byt bude užíván právem nájmu osobami z cílové skupiny po dobu 20 let; nájemné za 1 m2 podlahové plochy podporovaného bytu sjednané pi uzavení nájemní smlouvy nebo zmnné v prbhu trvání nájemního vztahu nesmí pekroit limit, který ke dni vyhlášení tohoto programu iní 54,40 K. Limit nájemného mže Ministerstvo pro místní rozvoj upravit, jestliže nárst msíního úhrnného indexu spotebitelských cen za domácnosti celkem zveejnného eským statistickým úadem za období od posledního stanovení limitu, pekroí 5 %, piemž období pro vyhodnocení dalšího nárstu cenové hladiny zaíná ervnem 2009. Nová hodnota limitu nájemného bude odvozena od cenového vývoje poizovacích a provozních náklad nemovitostí urených k bydlení. Upravený limit nájemného vyhlašuje a zveejuje Ministerstvo pro místní rozvoj formou Sdlení ve Sbírce zákon. píjemce dotace nepodmíní uzavení smlouvy o nájmu podporovaného bytu složením finanních prostedk na úhradu náklad výstavby ani složením kauce na zajištní svých pohledávek vyplývajících z nájemní smlouvy ani jiným finanním plnním, nap. darem; píjemce dotace neudlí souhlas s podnájmem podporovaného bytu podle obanského zákoníku;11 nájemní smlouva k podporovanému bytu s osobou z cílové skupiny bude uzavena nejpozdji do šesti msíc od dokonení stavby dotovaných byt; píjemce dotace nejpozdji v termínu stanoveném v Rozhodnutí o poskytnutí dotace doruí ministerstvu dokumentaci závreného vyhodnocení akce podle vyhlášky . 560/2006 Sb., o úasti státního rozpotu na financování program reprodukce majetku (dále jen „vyhláška“); píjemce dotace uzave nájemní smlouvu pouze s osobou z cílové skupiny, která prokáže, že její prmrný istý msíní píjem v období 12 kalendáních msíc ped uzavením nájemní smlouvy nepesáhl 0,75 násobek prmrné msíní mzdy; pokud budou užívat podporovaný byt další osoby, doloží osoba, s níž má být uzavena nájemní smlouva, že msíní prmr soutu istých píjm všech len domácnosti za období 12 kalendáních msíc ped uzavením nájemní smlouvy nepesáhl: • 1,0 násobek prmrné msíní mzdy, jedná-li se o domácnost se 2 leny, • 1,2 násobek prmrné msíní mzdy, jedná-li se o domácnost se 3 leny, • 1,4 násobek prmrné msíní mzdy, jedná-li se o domácnost se 4 leny, • 1,5 násobek prmrné msíní mzdy, jedná-li se o domácnost se 5 a více leny; píjem podle odstavc k) a l) bude porovnáván s prmrnou msíní mzdou za • minulý kalendání rok, bude-li nájemní smlouva k podporovanému bytu uzavena v období od 1. ervence do 31. prosince, • pedminulý kalendání rok, bude-li nájemní smlouva k podporovanému bytu uzavena v období od 1. ledna do 30. ervna; píjemce dotace uzave nájemní smlouvu s osobou, která spluje podmínky podle bodu k) nebo l) pouze tehdy, pokud tato osoba k datu uzavení nájemní smlouvy nemá ve vlastnictví ani podílovém spoluvlastnictví bytový dm, rodinný dm nebo byt. Tuto podmínku musí splnit i další lenové domácnosti, kteí mají v podporovaném byt bydlet. jsou-li k datu uzavení této nájemní smlouvy uspokojeni všichni žadatelé cílové skupiny, obec mže uzavít nájemní smlouvu i s jinými osobami, u kterých je teba ešit tíživou

§ 719 obanského zákoníku. 4





sociální situaci a které nesplují podmínky pronájmu stanovené pro danou cílovou skupinu. Nájemní smlouva se uzavírá až na dobu jednoho roku a lze ji prodloužit až na dobu dalšího roku pouze za pedpokladu, že obci nebyly podány ke dni prodloužení smlouvy nové žádosti osob z cílové skupiny vymezené dotaním titulem. o) ve zvláš odvodnných pípadech mže ministr pro místní rozvoj udlit výjimku z podmínek programu.

VIII. Dotaní tituly: 1. Peovatelský byt (PB) Cíl: Cílem výstavby peovatelských byt je zajištní sociálního bydlení pro osoby z cílové skupiny tak, aby došlo k získání nebo prodloužení jejich sobstanosti a nezávislosti, a souasn umožnní efektivního poskytování terénních služeb sociální pée. Cílová skupina: Osoby v nepíznivé sociální situaci, jejichž snížená sobstanost je zpsobená: • vkem – jedná se o seniory ve vku 70 let a více - nebo • zdravotním stavem, kdy snížená sobstanost je ohodnocena minimáln I. stupnm závislosti podle zákona o sociálních službách. Zpsob výstavby: Peovatelské byty mohou vzniknout výstavbou podle ásti III. písm. d) body 1, 2, 3 a 5. Specifické podmínky pro nakládání s peovatelským bytem: a) v obci je dostupná alespo jedna z terénních služeb sociální pée podle § 39, 40, 41 a 43 zákona o sociálních službách; b) v peovatelských bytech nelze poskytovat pobytové sociální služby12; c) píjemce dotace uzave s osobou z cílové skupiny nájemní smlouvu k peovatelskému bytu podle zákona . 102/1992 Sb. 2. Vstupní byt (VB) Cíl: Cílem výstavby vstupního bytu je zajištní sociálního bydlení pro osoby z cílové skupiny tak, aby jim byl umožnn pístup k nájemnímu bydlení. Cílová skupina: Osoby, které v dsledku nepíznivé sociální situace zpsobené sociálními okolnostmi jejich života nemají pístup k bydlení, a to ani pi využití všech stávajících nástroj sociální a bytové politiky, piemž jsou schopné plnit povinnosti vyplývající z nájemního vztahu. Jedná se napíklad o osoby, které opouštjí rzná pobytová zaízení (výkon trestu, výchovná zaízení, ústavy sociální pée, azylový dm, dm na pl cesty), o píslušníky minoritních etnických skupin, osoby v piznaném postavení uprchlíka apod. Zpsob výstavby: Vstupní byty mohou vzniknout výstavbou podle ásti III. písm. d) body 1 až 5. Specifické podmínky pro nakládání se vstupním bytem: a) píjemce dotace uzave nájemní smlouvu ke vstupnímu bytu pouze na dobu uritou, nejdéle však na 2 roky, s možností jejího opakovaného prodloužení podle konkrétní situace nájemce, kterou posuzuje píjemce dotace;

12

zákon 108/2006 Sb., zákon o sociálních službách 5





b) nájemní smlouva mže být prodloužena pouze v pípad, že nájemce spluje podmínky stanovené v ásti VII. písm. k), l) a n) tohoto podprogramu.

IX. Základní povinné náležitosti žádostí o dotaci: Dotaci lze poskytnout žadateli pouze na základ vyplnného formuláe žádosti o poskytnutí dotace, který je uveejnn na webových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj na adrese www.mmr.cz. K vyplnnému, vytištnému a podepsanému formulái žádosti žadatel pikládá investiní zámr obsahující: a) žádost o doklad o povolení stavby dle zákona 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním ádu v platném znní; b) z projektové dokumentace stavby13 tyto dokumenty: ‫ ؗ‬prvodní a souhrnnou technickou zprávu, ‫ ؗ‬koordinaní situaci stavby, ‫ ؗ‬výkresy pdorys s vyznaením podporovaných byt se specifikací peovatelský byt nebo vstupní byt, ez a pohled; ‫ ؗ‬prokázání dosažení požadavku nízkoenergetického standardu podle platných technických norem5, kdy poteba tepla na vytápní budovy je požadována menší než 50 kWh/m2/rok, jedná-li se o žádost o dotaci podle ásti IV. bod 2; c) u výstavby podle ásti III. písm. d) bod 5 posudek autorizovaného inženýra v oboru pozemní stavby, nebo znalecký posudek zpracovaný soudním znalcem v oboru pozemní stavby nebo statika staveb dokládající nezpsobilost byt v bytovém dom k bydlení; d) snímek katastrální mapy a výpis z katastru nemovitostí o vlastnictví pozemk, kde má být výstavba podporovaných byt provádna; e) pedpokládaný položkový rozpoet stavby; f) pedpokládaný asový harmonogram stavby; g) doklad o zpsobu financování výstavby podporovaných byt; h) pedpokládaná výše finanních poteb provozu podporovaných byt; i) prohlášení žadatele, že nemá ke dni podání žádosti o dotaci závazky po dob splatnosti ve vztahu ke státnímu rozpotu, státním fondm nebo bankám; j) vcné zdvodnní výstavby podporovaných byt podle pílohy tohoto programu; k) doklad o veškerých podporách poskytnutých žadateli podle „Doasného rámce“ a pravidla „de minimis“ v období od 1.1.2008 do data podání žádosti o dotaci podle tohoto podprogramu; l) estné prohlášení žadatele, že nebyl k 1. 7. 2008 v obtížích14, pokud podává žádost o dotaci ve výši podle „Doasného rámce“.

13

vyhláška . 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb Podnik v obtížích je nehled na to, o jaký typ spolenosti se jedná, podnik který spluje podmínky vnitrostátního práva pro zahájení kolektivního úpadkového ízení (Insolvenní zákon . 182/2006 Sb. § 3 odst 1a 3). 14

6





X. Doplující náležitosti žádosti o dotaci Žadatel, který obdrží od ministerstva Registraní list akce s podmínkami pro další postup, doruí ministerstvu co nejdíve, nejpozdji však do termínu stanoveném správcem programu, doplující náležitosti žádosti, a to: a) doklad o povolení stavby dle zákona 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním ádu v platném znní; b) smlouvu o dílo uzavenou se zhotovitelem výstavby podporovaných byt; c) doklad o tom, že žadatel má zajištny prostedky na financování výstavby podporovaných byt; d) doklad o tom, že vybraný zhotovitel stavby má zaveden systém ízení jakosti v souladu s píslušnou eskou technickou normou8, pípadn Smlouvu o sdružení na akci se subdodavatelem, který má zaveden systém ízení jakosti15, tato podmínka neplatí pro výstavbu podle ásti III. písm. d) bod 4; e) aktualizované údaje o akci, pokud došlo ke zmn (nap. na základ uzavené smlouvy o dílo). Pokud žadatel v uvedené lht nepedloží všechny doplující náležitosti, nebude vydáno Rozhodnutí o poskytnutí dotace.

XI. Postup 1. Lhta pro doruení žádosti je stanovena ve výzv k tomuto podprogramu. 2. Formulá žádosti bude zveejnný na webových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj na adrese http://www3.mmr.cz/zad. 3. Vyplnný a podepsaný formulá žádosti spolu s povinnými náležitostmi doruí žadatel do podatelny ministerstva ve lht stanovené v bod 1. 4. Správce programu provede kontrolu žádostí o poskytnutí dotace. Je-li zjištn nedostatek, žadatel je vyzván k doplnní. Doplnní žádosti provede ve lht stanovené správcem podprogramu. 5. Hodnotitelská komise jmenovaná ministrem zhodnotí žádosti na základ hodnotících kritérií, která budou navržena správcem podprogramu a doporuí ministrovi vybrané akce ke schválení. 6. Na akce schválené ministrem bude správcem podprogramu vydán Registraní list akce. 7. Žadatel, který obdrží od ministerstva Registraní list akce s podmínkami pro další postup, doruí ministerstvu do termínu stanoveného správcem podprogramu doplující náležitosti žádosti (viz oddíl X). 8. Po doložení doplujících náležitostí vydá správce podprogramu Rozhodnutí o poskytnutí dotace a zašle žadateli doklady opravující k erpání finanních prostedk. 9. Pokud žadatel zjistí, že není schopen zajistit realizaci akce v souladu s Rozhodnutím o poskytnutí dotace, neprodlen o tom informuje ministerstvo a souasn pedloží návrh na zmnu Rozhodnutí. 10. Správce podprogramu stanovuje v souladu s vyhláškou . 560/2006 Sb., o úasti státního rozpotu na financování program reprodukce majetku v platném znní termín pedání díla jako závazný termín ukonení realizace akce, který úastník programu doloží pedávacím protokolem. 15

zákon . 137/2006 Sb., o veejných zakázkách, § 51, bod 4) 7





11. Nejpozdji v termínu stanoveném v Rozhodnutí o poskytnutí dotace doruí úastník programu ministerstvu dokumentaci závreného vyhodnocení akce podle § 6 vyhlášky . 560/2006 Sb., o úasti státního rozpotu na financování program reprodukce majetku v platném znní.

XII. Kontrola Ministerstvo zajišuje kontrolu podle zákona . 320/2001 Sb., o finanní kontrole ve veejné správ a o zmn nkterých zákon (zákon o finanní kontrole), ve znní pozdjších pedpis. Kontrola mže být provádna ode dne podání žádosti, a to administrativní i fyzická na míst. Pi kontrole dodržování podmínek poskytnutí a použití dotace podle tohoto podprogramu a uplatnní sankcí pi neoprávnném použití nebo zadržení dotace se postupuje podle zákona . 218/2000 Sb., o rozpotových pravidlech a o zmn nkterých souvisejících zákon (rozpotová pravidla), ve znní pozdjších pedpis.

Pílohy: • Vcné zdvodnní výstavby podporovaných byt.

8





Vcné zdvodnní výstavby podporovaných byt

Píloha . 1

1. Podrobná charakteristika cílové skupiny (kdo jsou budoucí nájemníci)

2. Dosavadní zpsob ubytování osob i domácností, kterým jsou podporované byty ureny (tzn. popis stávající situace osob v oblasti bydlení, která má být zlepšena výstavbou podporovaných byt)

3. Pravidla pro výbr nájemc a uzavírání nájemních smluv k podporovaným bytm schválená píslušným orgánem.

4. Jaká je vazba výstavby podporovaných byt na rozvojový plán obce.

5. Pedpokládaná výše nájemného z podporovaných byt v K msín za m2 (bez služeb)

9

EAN 978-80-254-7946-9 9

788025 479469

ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU

Recommend Documents