ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU

Koordinační schůzka k projektu – Hnanice, 11. – 12.3. 2010

Nástroje ke zvýšení finanční a fyzické dostupnosti bydlení u domácností potenciálně i akutně ohrožených finanční nedostupností bydlení - senioři

ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU Ing. Milada Kadlecová, Ing. arch. Helena Vařejková

REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT

INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ


Cíl zvýšit variabilitu stávajícího bytového fondu zvýšením počtu menších bytů jako reakce na současnou poptávku, cestou vratných stavebních úprav, které umožní budoucí opětovné sloučení bytových jednotek podle změněné prostorové potřeby vytvořit sociální bydlení pro seniory ve stávajících vlastnických i obecních bytech/bytových domech , tj. snížit cenu bydlení seniorů ( zmenšení plochy bytu, snížení nákladů na služby ) zachovat bydlení seniorů ve stávající lokalitě ( „nepřesazovat starý strom“)




Vývoj počtu obyvatel a seniorů ČR vývoj počtu seniorů (obyvatel 65+) v posledních letech je patrný z následující tabulky, současný nárůst je stále ještě velmi mírný.

Věková skupina

2001

2002

0 - 14

1 621 862

1 589 766

15 - 64

7 170 017

7 195 541

65 +

1 414 557

Průměrný věk Index stáří (65+/0 -14 v %)

2003

2004

1 554 475

1 526 946

7 233 788

7 259 001

1 417 962

39,0

87,2

2005

2006

2007

2008

1 501 331

1 479 514

1 476 923

1 480 007

7 293 357

7 325 238

7 391 373

7 431 383

1 423 192

1 434 630

1 456 391

1 482 437

1 512 834

1 556 152

39,3

39,5

39,8

40,0

40,2

40,3

40,5

89,2

91,6

94,0

97,0

100,2

102,4

105,1




Růst počtu seniorů v dlouhodobém výhledu přibližuje nejnovější projekce ČSÚ (pracující i s údaji o migraci), z údajů je patrný jak výrazný absolutní tak i relativní růst této věkové skupiny po r.2010, Obyvatel k 1.1. daného roku rok

celkem

abs. 65+

65+ podíl v %

2008*)

10381130

1 512 834

14,6

2009*)

10467542

1 556 152

14,9

2010

10503408

1 598 680

15,2

2020

10797484

2 166 389

20,1

2030

10908419

2 516 957

23,1

2040

10873660

2 913 984

26,8

2050

10842320

3 375 527

31,1

2065

10689713

3 439 252

32,2




Zdroj: www.disparity.cz starobní důchodce samostatně žijící



Koordinační schůzka k projektu Hnanice, 11. – 12. 3. 2010 PŘÍKLADY FINANČNÍCH NÁKLADŮ NA SOCIÁLNÍ SLUŽBY V JIHOMORAVSKÉM KRAJI z uvedené tabulky vyplývá, že náklady na 1 lůžko se pohybují mezi 14 tis až 21 tis Kč/měsíc, z toho součet příspěvků zřizovatele a MPSV se pohybuje v rozmezí zhruba od 5,5 tis. Kč do 8,5 tis.Kč za měsíc. Při průměru 6 tis./ lůžko je to 72 tis. Kč za jedno lůžko za rok. Za 10 let – 720 tis. Kč. Domov pro seniory Věstonická Brno

%

Domov pro seniory Foltýnova Brno

Domov pro seniory Letovice

Průměrné náklady na lůžko

DPS Tišnov soběstační

Domov pro seniory Hodonín

%

%

19 467,82

100%

13 242,60

18 690

100 %

neuvádí

21 102,-

100 %

Pokrytí z příspěvků zřizovatele

5 210,40

26,76%

6 742,18

1 744

11,49

bez příspěvků

1 181,6

5,6 %

MPSV

3 208,4

16,48 %

616,58

3 700

24,37

bez příspěvků

6910,25,-

32,75 %

ZP

54,28

0,28%

neuvádí

1,04

neuvádí

1474,-

6,99%

Pokrytí z úhrad klientů

6 821,00

35,04%

5 783,84

40,04

3 600,-

6509,35,-

30,85%

4 589,

21,75%

434,66

2,06%

6079

Pokrytí z příspěvků na péči

3 998,45

20,53%

neuvádí

3297

21,71

Péči si senioři hradí ze svých příspěvků, dle skutečně provedených služeb a nemusejí je odevzdat

Pokrytí z ostatních výnosů

175,16

0,90%

neuvádí

243,45

1,31

zisky z pronájmu obchodních prostor




Dotace a podpora státu v oblasti bydlení – výstavba tzv. sociálních bytů 1/ Nařízení vlády 333/ 2009 Sb. o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části nákladů spojených s výstavbou sociálních bytů formou dotace právnickým a fyzickým osobám je určen pro právnické a fyzické osoby

2/ Podprogram „Podpora výstavby podporovaných bytů“ stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení je určen pro obce




Příspěvek na bydlení Senioři v nájemních bytech v r. 2009

BYT 1+KK OBECNÍ 1+KK OBECNÍ 1+1 OBECNÍ 2+1 OBECNÍ 2+1 OBECNÍ 2+1 OBECNÍ 2+1 OBECNÍ 3+1 OBECNÍ 3+1 DRUŽSTEVNÍ 1+1 DRUŽSTEVNÍ 1+1 DRUŽSTEVNÍ 2+1 NÁJEMNÍ 2+1 NÁJEMNÍ 2+1 NÁJEMNÍ

dle zákona č. 117/1995 Sb. Výdaje

Příjmy

NÁJEM

SIPO

DŮCHOD

2480,2749,2370,3917,5264,6106,5911,8915,4146,2807,4636,4128,5862,5103,-

370,400,935,894,260,880,1720,940,1030,1400,1240,2870,1310,2460,-

5277,6314,8191,6553,8291,7064,9142,10216.7248,6986,6882,8349,7172,8023,-




Dílčí možnost zvýšení variability bytových jednotek cestou stavebních úprav velkých (nadměrných) nájemních bytů Týká se velkých nájemních bytů nad cca 120m2 Investor/ majitel na straně nabídky bydlení soukromý pronajímatel, kdy majitel úpravou bytu získá další bytovou jednotku, se kterou může dále disponovat obec, kdy stát prostřednictvím obecních nájemních bytů má plnit sociální roli vůči svým sociálně slabším občanům, tedy úloha „zisku“ zde nemá být primární Uživatel na straně poptávky po finančně dostupném bydlení osamělý senior fixovaný ve svém prostředí dobrovolně, kdy funguje v dlouhodobých sociálních vazbách a nemá zájem se přestěhovat nedobrovolně, kdy objektivně nemá možnost se přestěhovat z důvodu absence adekvátní nabídky ( cenové, kvalitativní), tedy absence fungujícího trhu s byty Důsledky deregulované nájemné - představuje zvyšující se zátěž seniorů, neboť nemohou vlastním úsilím svoji situaci změnit - dle současné legislativy je to kategorie lidí nad 65/resp.68 let ( sociální odpovědnost státu –- příspěvek na bydlení, doplatek na bydlení ) tržní nájemné – pro většinu seniorů přesahuje ekonomickou realitu jejich vlastní situace Stavební rozdělení velkých bytů na menší jednotky – mohlo by být ekonomicky užitečné pro všechny zúčastněné strany ( nájemce získá menší byt a příznivější nájemné, majiteli vznikne další byt.jednotka, kterou může dále pronajmout). REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT



Dílčí možnost zvýšení variability bytových jednotek cestou stavebních úprav velkých (nadměrných) nájemních bytů Ekonomicky model funguje až u velkých bytů, které jsou v současné situaci na trhu obtížněji pronajímatelné, zatímco poptávka po menších bytech není uspokojena. Vhodná dispozice bytu by měla umožňovat nekomplikované rozdělení, tzn. kde lze stavební úpravy omezit na rozdělení bytu příčkami, vybudování druhého bytového jádra ( koupelna, wc, kuchyňská linka) a příslušných rozvodů (mj. rozdělit vytápění) a kde výsledné řešení bude mít i nadále zachovánu optimální kvalitu bydlení (nedeformované proporce místností, správné denní osvětlení atd.) V praxi se většinou může jednat o takové dispozice bytových jednotek, kdy stávající byt má jednu stranu orientovanou do ulice, druhou do dvorního traktu a uprostřed dispozice je koupelna a wc (často odvětrávané do světlíku). Z uvedeného vyplývá, že hovoříme převážně o bytové výstavbě z přelomu 19./20. stol a první republiky. To jest cihlové domy postavené do r. 1939 s často velkorysými dispozicemi. Staveb po 2.sv.válce se úvaha týká jen omezeně v určitých vhodných případech. U staveb z 50.let a následné výstavby socialistických sídlišť ubývá vhodných dispozic bytů a přibývá technických problémů při řešení.




Dílčí možnost zvýšení variability bytových jednotek cestou stavebních úprav velkých (nadměrných) nájemních bytů

Realizace Fáze 1. Stavební řešení musí být citlivé a umožňovat eventuelní budoucí návrat k velkému bytu, ale s lepším standardem ( 2 koupelny, sekundární kuchyňská linka). Též to může být výborný základ dvougeneračního/ třígeneračního bydlení, kdy senior je ve svém s jistou soběstačností, ale vedle vlastní rodiny. Fáze 2. Samotné stavební úpravy by měly proběhnout s ohledem na zde žijícího nájemníka-seniora. Můžeme předpokládat, že v „jeho“ části bytu budou úpravy minimální. Při dobré stavební přípravě by mělo stačit, aby na nezbytně nutnou dobu – přichází v úvahu eventuelní úprava koupelny a stavba příčky oddělující nové bytové jednotky – využil odlehčovacích služeb systému sociální péče ( pobyt max. do 3měsíců ). Poté lze přistoupit k úpravám ve druhé bytové jednotce, kde je potřeba vybudovat novou koupelnu u kuchyň, které jsou časově a stavebně náročnější.




Příklad 1 Rozdělení dvou nájemních bytů v domě soukromého majitele na čtyři menší bytové jednotky Dům byl postavený v roce 1929 a nachází se v lokalitě Brno-střed.

Byt A 121 m2

Byt B 125 m2




Příklad 1 Byt A1 48 m2

Byt A2 73

m2

Byt B1 54 m2

Byt B2 71 m2




Komentář V obou velkých bytech byly navrženy tyto úpravy : • rozdělení bytu příčkou na dvě menší jednotky, • vybourání nového vstupu pro druhou bytovou jednotku • úprava stávající koupelny/wc, napojení a vybudování nové koupelny/wc pro druhý byt • zřízení jedné nové kuchyňské linky. • oprava podlahy v centrální části bytu • dlažba v prostorách vstupu a dlažba s izolací v prostoru nového sociálního zařízení. • oprava a podle potřeby doplnění elektrorozvodů • nové rozvody ústředního vytápění, vč. kotle etážového topení • změny v polohách dveřních otvorů. • vymalování • nutné projekční práce • náklady byly upřesněny položkovým rozpočtem Dále jsme prověřovali, jak se změny projeví v nájemném z nově vzniklých bytů, a jestli by mohl soukromý majitel použít dotaci na výstavbu sociálního bydlení ( Nařízení vlády 333/2009 Sb.) Výchozí stav - regulované nájemné ve výši podle jednostranného zvýšení nájemného v Brně-střed z 66,65Kč v roce 2009 na 77,05Kč od 1.1.2010. V případě rozdělení na 4 bytové jednotky může majitel druhou bytovou jednotku pronajmout na volném trhu - zde používáme MON – místně obvyklé nájemné. REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT



Nájemné Označení bytu Byt č.1 Byt č.3 Byt č.4 byty 3 + 4 Byt č.2 Byt č.5 Byt č.6 byty 5 + 6 Varianta 1

2

3

Plocha/m2 Nájem v roce 2010 Kč/měs regulovaný MON s dotací 121 9 323 Kč 14 301 Kč 48 3 698 Kč 8 737 Kč 2 064 Kč 73 5 625 Kč 11 861 Kč 121 9 323 Kč 20 598 Kč 2 064 Kč 125 9 631 Kč 14 773 Kč 54 4 161 Kč 9 683 Kč 2 322 Kč 71 5 470 Kč 11 616 Kč 125 9 631 Kč 21 299 Kč 2 322 Kč Byt Byt č.3 - regulovaný Byt č.4 - MON Byt č.5 - regulovaný Byt č.6 - MON Byt č.3 - MON Byt č.4 - MON Byt č.5 - MON Byt č.6 - MON Byt č.3 - s dotací Byt č.4 - MON Byt č.5 - s dotací Byt č.6 - MON

Výběr/rok 44 376 142332 49932 139392 104 844 142332 139392 139392 24 768 142332 27864 139392

Suma 3-4

Nájem v roce 2010 Kč/rok regulovaný MON s dotací 111 876 Kč 44 376 Kč 104 844 Kč 24 768 Kč 67 500 Kč 142 332 Kč 111 876 Kč 247 176 Kč 24 768 Kč 115 572 Kč 49 932 Kč 116 196 Kč 27 864 Kč 65 640 Kč 139 392 Kč 115 572 Kč 255 588 Kč 27 864 Kč

Reg. 1 a 2

Kladný rozdí

376 032

227 448 Kč 148 584 Kč

525 960

227 448 Kč 298 512 Kč

334 356

227 448 Kč 106 908 Kč




Investice – varianty A, B Stavební náklady nutné pro úpravu stávajících dvou bytů na 4 bytové jednotky jsou 1.110.572Kč, původní plocha bytů je 246 m² , tj. cca 4.500Kč/m². Cena se týká úprav v nutném rozsahu jak bylo popsáno. Za předpokladu, že investor použije hypotéku na 10 let na celou částku, vypadá návratnost investice pro jednotlivé varianty takto : Varianta A malé byty č.3 a č.5 s regulovaným nájmem., větší byty č.4 a č.6 MON Výpočet platí pro Brno, uvedený byt a postupující deregulaci nájemného v roce 2010 je kladný rozdíl investora 148.584Kč v roce 2011 bude kladný rozdíl 163.199Kč od roku 2012 a po dokončení deregulace, kdy pro účel výpočtu předpokládáme, že nájemné zůstane „zmrazené“, bude kladný rozdíl každý rok 180.176Kč. Hypotéka se „splatí“ po 8,5 roce, přičemž průměrnou měsíční splátku (cca 12.000Kč) lze již v 1.roce platit z kladného rozdílu nájemného. Varianta B všechny byty MON Kladný rozdíl investora 298.512Kč Hypotéka se „splatí“ za 5 let, přičemž průměrná měsíční splátka (cca 12.000Kč) je asi polovinou z kladného měsíčního rozdílu nájemného. REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT



Investice – varianta C Varianta C malé byty č.3 a č.5 s věcně usměrňovaným nájemným 43Kč, větší byty č.4 a č.6 MON Dotace 30% z investice na vybudování sociálního bytu ( NV 333/2009 Sb.) pro byt č.3 je 66.000Kč ( celkové náklady cca 220.000Kč) pro byt č.5 je 72.000Kč (celkové náklady cca 240.000Kč) Kladný rozdíl investora je 106.908Kč. Stavební náklady, zmenšené o dotace na dva sociální byty, by se při použití hypotéky vracely 12 let, přičemž průměrnou měsíční splátku (cca 12.000Kč) nelze z kladného rozdílu nájemného plně pokrýt. Z tabulky 5 lze dopočítat ztrátu, která investorovi vznikne použitím dotace a závazkem nájemného 43Kč na dobu 10 let. Ztráta v roce 2010 na „sociálním“ nájemném z bytu č.3 a č.5 je 41.676Kč/rok oproti regulovanému nájmu a 168.408Kč/rok oproti MON. Tento nástroj státu není správně ekonomicky nastaven a v praxi nemůže motivovat soukromé majitele domů k použití takto nastavené dotace.




Příklad 2 Původní stav Rozdělení dvou nájemních bytů v domě soukromého majitele na čtyři menší bytové jednotky Dům byl postavený na počátku 20 stol. a nachází se v lokalitě Brno-střed

Byt č.1 109.9 m2 Byt č. 2 87.73 m2


Ateliér- Stavební Konstrukce, s.r.o.



Příklad 2 Po adaptaci

Byt č.1 62 m2 Byt č.2 50.54 m2 Byt č.3 42.55 m2 Byt č.4 37 m2





Komentář Rozsah stavebních prací : • Dílčí bourání nenosných příček, za účelem úpravy původní dispozice. • Budování sádrokartonových dělicích příček, včetně instalace zvukové izolace do příček mezi byty, osazení nových dveřních zárubní. • Adaptace rozvodů vody a kanalizace související s vybudováním nové koupelny a kuchyně. • Adaptace elektroinstalací (samostatný měřič a jističe pro jednotlivé bytové jednotky). • Nové rozvody ústředního topení včetně instalace kombi kotle pro každou bytovou jednotku. • Vybavení bytů (nová kuchyňská linka, vybavení koupelny). • Oprava a výměna podlahových krytin • Nátěry truhlářských výrobků (dveřní zárubně a okna) • Zapravení drážek a vymalování bytů • Projekční práce REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT




Ekonomická rozvaha Podrobný položkový rozpočet zpracovaný pomocí programu RTS s cenovou hladinou pro rok 2010 nám dodal podklad pro tyto závěry: Stavební náklady nutné pro úpravu stávajících dvou bytů na 4 bytové jednotky jsou 1.198.804,-Kč, původní plocha bytů je 197.63 m² , tj. cca 6066 Kč/m². Cena se týká úprav v nutném rozsahu jak bylo popsáno. Stavební náklady nutné pro úpravu 1. původního bytů na jednotky 1. a 3 jsou 644 396,-Kč, původní plocha bytů je 109.9 m² , tj. cca 5863 Kč/m². Stavební náklady nutné pro úpravu 2. původního bytů na jednotky 2. a 4 jsou 544 408,-Kč, původní plocha bytů je 87.73 m² , tj. cca 6319 Kč/m². Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že při srovnatelném zásahu do konstrukce je investiční náklad v přepočtu na m2 do rozdělení většího bytu výhodnější než podobné úpravy v menším bytě, jelikož zde dochází k „rozložení“ nezbytných investičních položek (zřízení ústředního vytápění, vybavení nové kuchyně a instalace nové koupelny) do větší plochy.





Návratnost investice Výchozí stav - regulované nájemné ve výši 80,58 Kč od 1.1.2010 podle jednostranného zvýšení nájemného v Brně-oblast V případě rozdělení na 4 bytové jednotky může majitel druhou bytovou jednotku pronajmout na volném trhu - zde používáme MON – místně obvyklé nájemné : Stavební náklady nutné pro úpravu stávajících dvou bytů na 4 bytové jednotky jsou 1.198.804,-Kč. Plocha dvou menších bytů číní: 79,55 m2- předpokládáme zachování regulovaného nájemného. Plocha dvou menších bytů číní: 118,1 m2- předpokládáme místně obvyklé nájemné. Roční výnos odhadujeme na 12x (79.55 x 80.58 + 118.1 x 140,-)= 275.329,- Kč/ rok Stávající prognóza na zrušení regulovaného nájemného po roce 2010 by dovolovala předpokládat návratnost investice kolem 4 let.





Průzkum zájmu o navržený program mezi soukromými majiteli bytových domů v Brně, 24. 11. 2009 : Průzkum realizován formou odborného výkladu s následnou diskusí : Počet přítomných účastníků = 70 Položené dotazy: 1/ Máte mezi nájemníky případ seniora v nadměrném bytě ? nebo podobný případ ? 13 kladných odpovědí 2/ Uvažoval byste ve svém domě o rozdělení velkého nájemního bytu na dvě jednotky, jak bylo naznačeno v přednášce ? a/ s dotací – neuvažuje žádný b/ bez dotace – 7 kladných odpovědí




Závěr Rekonstruovat velké byty dělením na menší zajišťuje soukromí, možnost zůstat v ve „svém“ prostředí a je také ekonomicky výhodné a architektonicky zajímavé. Dotace státu směrem k fyzickým osobám-investorům, jak jsou nastaveny v NV 333/2009 Sb., v žádném případě nestimulují zájem soukromého sektoru podílet se na zřizování sociálního bydlení. Soukromý investor spíše může zvážit, jestli investuje své volné prostředky, protože nová bytová jednotka, která vznikne rozdělením, může být výhodněji pronajata. I při dodržení podmínek regulovaného nájmu ve stávající menší bytové jednotce ( senior, který zůstává bydlet ve svém známém prostředí ), je tato situace celkově lepší, než výchozí stav.

Navrhujeme širokou publikaci a popularizaci tohoto nástroje formou článků s úspěšnými příklady realizace – nástroj vhodný jak pro soukromé majitele domů, tak pro obce.




DĚKUJEME ZA POZORNOST



ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU

Recommend Documents