I. Kontrolní prohlídku stavby nečiní stavební úřad na žádost osob, ale ve veřejném zájmu (§ 132 odst. 3 stavebního zákona). II. Stavební úřad není povinen zaslat osobám zúčastněným kontrolní prohlídky protokol o jejím průběhu. Účastník řízení (resp. osoba přizvaná ke kontrolní prohlídce stavby) má možnost získat protokol o průběhu kontrolní prohlídky stavby uplatněním procesního práva nahlížení do spisu (§ 38 správního řádu ve spojení s ustanovením § 168 odst. 2 stavebního zákona).
V Brně dne 18. června 2014 Sp. zn.: 347/2014/VOP/JSV
Zpráva o šetření ve věci kontrolní prohlídky bytové jednotky č. 4 v domě G., Brno, k. ú. Štýřice
A - Předmět šetření Dne 20. 1. 2014 učinila v sídle Kanceláře veřejného ochránce práv ústně do protokolu podnět paní K.K. (dále „stěžovatelka“), ve věci stavebně-technických závad bytové jednotky č. 4 (dále jen „byt“) v bytovém domě na ul. G, Brno, k. ú. Štýřice (dále jen „bytový dům“). Stěžovatelka podnět průběžně doplňovala o informace o aktuálním vývoji případu. Dle informativního výpisu z katastru nemovitostí je vlastníkem bytového domu Bytové družstvo G se sídlem Brno (dále „Družstvo“ nebo vlastník“). Stěžovatelka je nájemcem bytu. Podstatou podnětu jsou výhrady k postupu odboru výstavby Úřadu městské části města Brna, Brno-střed (dále „stavební úřad“), při řešení stavebně-technických závad bytového domu, konkrétně bytu užívaného stěžovatelkou. Stěžovatelka namítá, že konstrukcemi bytového domu dochází k zatékání vody do koupelny a kuchyně bytu a byt je v těchto částech neobyvatelný. Vyřízení podnětu jsem se na základě pověření Mgr. Anny Šabatové, Ph.D., veřejné ochránkyně práv, ujal já, neboť veřejná ochránkyně práv využila své možnosti, dané jí ustanovením § 2 odst. 4 zákona o veřejném ochránci práv,1 delegovat na mě některé oblasti své činnosti, do níž patří i výkon státní správy na úseku stavebního řádu, do něhož podnět spadá. B - Skutková zjištění Po posouzení podnětu z hlediska věcné působnosti jsem podle ustanovení § 14 zákona o veřejném ochránci práv zahájil ve věci šetření. V souladu s ustanovením § 15 zákona o veřejném ochránci jsem požádal Úřad městské části města Brna, Brno-střed a Magistrát města Brna o součinnost za účelem poskytnutí souvisejících informací a podkladů. 1
Zákon č. 349/1999 Sb., o veřejném ochránci práv, ve znění pozdějších předpisů.
Při posouzení věci jsem vycházel nejen z informací a listin doložených oslovenými správními úřady, ale i z informací a listin doložených stěžovatelkou. K žádosti stěžovatelky ze dne 6. 11. 2013 stavební úřad výzvou ze dne 20. 11. 2013, č. j. MCBS/2013/0013750/HENP, nařídil na den 12. 12. 2013 kontrolní prohlídku stavby. K účasti na kontrolní prohlídce přizval vlastníka bytového domu, stěžovatelku a Hasičský záchranný sbor Jihomoravského kraje (dále jen „HZS“). Stěžovatelka, dle dokladů doložených stavebním úřadem, nepřevzala zásilku (písemnost) o nařízení kontrolní prohlídky stavby. Kontrolní prohlídku stavby stavební úřad provedl, k ústní žádosti stěžovatelky, již dne 10. 12. 2013 s tím, že původně nařízená kontrolní prohlídka na den 12. 12. 2013 nebude provedena. Kontrolní prohlídce, jak vyplývá z protokolu o jejím konání sepsaném na místě samém, byli přítomni stěžovatelka, její syn a zástupce stavebního úřadu. Na místě samém stavební úřad zjistil a zaprotokoloval, že v kuchyni a v koupelně bytu v důsledku dlouhodobého zatékání vadně napojeného odpadního potrubí je narušena omítka, která opadává. Odpadní potrubí bylo v den konání kontrolní prohlídky opraveno. Dne 16. 1. 2014, pod č. j. MCBS/2014/0001213/HENP, na základě zjištění na místě samém dne 10. 12. 2013 vyzval stavební úřad vlastníka bytového domu, aby bezodkladně, nejpozději do dne 28. 2. 2014, opravil narušenou a opadávající omítku v kuchyni a v koupelně bytu. Výzvu vydal stavební úřad s odkazem na ustanovení § 134 odst. 2 stavebního zákona.2 Dne 1. 4. 2014 výkonem kontrolní prohlídky stavební úřad zjistil, že vlastník výzvu k zjednání nápravy v rozsahu opravy narušené a opadávající omítky v části bytu stěžovatelky ze dne 16. 1. 2014 nesplnil. Vlastník bytového domu, ač přizván k účasti, se kontrolní prohlídky nezúčastnil. Dne 15. 4. 2014 stěžovatelka sdělila, že ji vlastník vyrozuměl, že oprava omítek bude provedena ve čtvrtek nebo pátek (zřejmě dne 15. 4. 2014 nebo dne 16. 4. 2014) s tím, že konkrétní termín bude potvrzen. Dne 29. 5. 2014 stěžovatelka sdělila, že vlastník dosud neprovedl opravy omítky. Současně doložila kopii výzvy stavebního úřadu č. j. MCBS/2014/0011994/HENP, ze dne 26. 5. 2014, o nařízení další kontrolní prohlídky na den 12. 6. 2014.
C - Hodnocení věci zástupcem ochránkyně Zákon o veřejném ochránci práv ukládá ochránci působit k ochraně osob před jednáním úřadů a dalších institucí v tomto zákoně uvedených pokud je v rozporu s právem, neodpovídá principům demokratického právního státu a dobré správy, jakož i před jejich nečinností, a tím přispívat k ochraně práv a svobod. Z působnosti 2
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů.
2
ochránce jsou vyloučeny otázky soukromoprávní, mimo jiné, též otázky plynoucí z nájmu bytu (vztahy mezi nájemcem a pronajímatelem). Případ, se kterým se stěžovatelka obrátila na veřejného ochránce práv, je nutné vidět ve dvou rovinách, rovině veřejnoprávní a občanskoprávní. Rovina správně-právní se týká odstranění stavebních závad bytového domu, respektive bytu, který užívá. Rovina občanskoprávní je založena nájemní smlouvou, tedy vzájemnými právy a povinnostmi mezi nájemcem bytu (pí K.) a jeho pronajímatelem (Družstvem). Z pohledu správního práva je základním právním předpisem řešícím stavebně-technické otázky stavební zákon.3 Tato právní norma kodexového charakteru v ustanovení § 154 stanoví povinnosti vlastníkovi stavby. Ten je povinen stavbu udržovat v dobrém stavebním stavu tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost, dále neprodleně ohlásit stavebnímu úřadu závady na stavbě, které ohrožují životy či zdraví osob. Toto ustanovení stavebního zákona lze považovat za vyjádření veřejného zájmu na dobrém technickém stavu staveb, který neohrožuje takové hodnoty jako je zdraví nebo životy osob. Doplním, že povinnost vlastníka dbát o dobrý stavebně-technický stav stavby je zakotvena na úrovni ústavního práva v čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod.4 Stavební úřad je podle ustanovení § 134 odst. 2 a odst. 3 stavebního zákona oprávněn v případě závad na stavbě vyzvat stavebníka (vlastníka stavby), aby ve stanovené lhůtě zjednal nápravu. Nebude-li výzvě ve stanovené lhůtě vyhověno, stavební úřad vydá rozhodnutí, kterým zjednání nápravy nařídí. Jde o operativní nástroje opravňující stavební úřad ke zjednání nápravy v rámci ochrany veřejného zájmu. Výzvu stavebního úřadu ze dne 20. 11. 2013 o nařízení kontrolní prohlídky bytového domu a bytu užívaného stěžovatelkou hodnotím jako postup v intencích platné právní úpravy stavebního zákona. Beru za prokázané, že stavební úřad výzvu ze dne 20. 11. 2013 zaslal stěžovatelce. Stavební úřad písemnost (výzvu) doručoval stěžovatelce prostřednictvím provozovatele poštovních služeb - České pošty, s. p., Jelikož stěžovatelka nebyla v den doručení písemnosti zastižena na adrese pro doručení (22. 11. 2013 v 10.20 h.) a ani si písemnost nevyzvedla v úložní době ode dne 22. 11. 2013 do dne 3. 12. 2013, Česká Pošta, s. p., vrátila písemnost zpět Úřadu městské části města Brna, Brno-střed, který ji obdržel dne 4. 12. 2013. V tomto směru hodnotím námitku stěžovatelky, že jí nebyla řádně doručena výzva ze dne 20. 11. 2013 o nařízení kontrolní prohlídky jako nedůvodnou. Zjištění stavebního úřadu při kontrolní prohlídce bytového domu a bytu užívaného stěžovatelkou dne 10. 12. 2013 nemám důvod rozporovat. Se zjištěními na místě samém koresponduje také výzva ze dne 16. 1. 2014 vůči vlastníkovi domu, aby ve lhůtě do dne 28. 2. 2014 provedl opatření k nápravě v rozsahu opravy 3
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. 4 Usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součástí ústavního pořádku ČR, ve znění pozdějších předpisů.
3
narušené a opadávající omítky v kuchyni a v koupelně bytu. Výzvu a v ní specifikovaná opatření k nápravě považuji za určitá a stanovenou lhůtu dostatečnou pro realizaci uložených nápravných opatření. K vlastnímu průběhu kontrolní prohlídky dne 10. 12. 2013 poznamenávám, že z listin předložených stavebním úřadem není zřejmé, zda stavební úřad před vstupem do bytového domu a bytu dodržel procesní podmínky pro vstup vyplývající z ustanovení § 172 odst. 1 ve vazbě na ustanovení § 172 odst. 3 stavebního zákona. Konkrétně není zřejmé, zda stavební úřad před vstupem do nemovitosti (bytového domu) uvědomil o tom jeho vlastníka. Za situace, kdy vlastník ve lhůtě do dne 28. 2. 2014 neprovedl opatření k nápravě - neopravil narušenou a opadávající omítku v bytě stěžovatelky, k jejichž realizaci jej stavební úřad vyzval, měl být postup stavebního úřadu vůči němu důraznější. Pokud vlastník ve stanovené lhůtě nevyhoví výzvě k zjednání nápravy, stavební zákon v ustanovení § 134 odst. 3 předpokládá, že stavební úřad vydá rozhodnutí, kterým zjednání nápravy nařídí; v takovém případě již ani stavební úřad nemá na výběr a takto postupovat musí. V dané věci stavební úřad v souladu s dikcí ustanovení § 134 odst. 3 stavebního zákona nepostupoval. V tomto směru shledávám námitku stěžovatelky o nečinnosti a nesprávném postupu stavebního úřadu jako důvodnou. K námitce stěžovatelky, že stavební úřad jí nezaslal protokol o provedené kontrolní prohlídce sepsaný na místě samém dne 10. 12. 2013, sděluji. Kontrolní prohlídka stavby je specifickou formou ohledání na místě, o které je stavební úřad povinen sepsat protokol.5 Nicméně povinností stavebního úřadu není automaticky zaslat zúčastněným kontrolní prohlídky protokol o jejím průběhu. Účastník řízení, respektive osoba přizvaná ke kontrolní prohlídce stavby má možnost získat protokol o průběhu kontrolní prohlídky stavby uplatněním procesního práva nahlížení do spisu dle ustanovení § 38 správního řádu6 ve spojení s ustanovením § 168 odst. 2 stavebního zákona. Součástí procesního práva nahlížení do spisu je spojeno i právo účastníka řízení, respektive osoby přizvané ke kontrolní prohlídce na to, aby jí stavební úřad pořídil kopie spisu nebo jeho části. V tomto směru stěžovatelce svědčí právo, aby jí stavební úřad poskytl kopii protokolů z provedených kontrolních prohlídek bytového domu a bytu. V průběhu šetření stěžovatelka již obdržela kopii protokolu z kontrolní prohlídky stavby ze dne 10. 12. 2013. Kontrolní prohlídka stavby je jedním z nástrojů, prostřednictvím kterého stavební úřady zajišťují stavební dozor ve svém územním obvodu. Zákonodárce v ustanovení § 132 odst. 2 stavebního zákona výslovně předpokládá, že stavební úřady budou vykonávat kontrolní prohlídky stavby výlučně ve veřejném zájmu, přičemž v odstavci 3 citovaného ustanovení vypočítává jednotlivé aspekty veřejného zájmu. Jedním z nich je též požadavek, aby byly odstraněny stavebně bezpečnostní, požární, hygienické, zdravotní nebo provozní závady na stavbě nebo na stavebním pozemku. Jinými slovy, ne každý závadný stav stavby vyžaduje ingerenci stavebního úřadu např. formou provedení kontrolní prohlídky stavby. Stavební úřad je proto 5
Ustanovení § 54 ve spojení s ustanovením § 18 zákona č. 500/2004 Sb. správní řád, ve znění pozdějších předpisů. 6 Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů.
4
ustanovením § 132 odst. 5 stavebního zákona vázán v každém rozhodnutí vydávaném v rámci stavebního dozoru uvést konkrétní důvody, v nichž spatřuje naplnění veřejného zájmu na konkrétním zásahu. Se zřetelem k uvedenému jsem toho názoru, že žádostí osoby o provedení kontrolní prohlídky stavby není ještě kontrolní prohlídka vyvolána. Podnět k provedení kontrolní prohlídky lze z toho hlediska přirovnat k podnětu k zahájení řízení z moci úřední, upravený ustanovením § 42 stavebního zákona, jehož podání ještě samo o sobě ještě nemá účinky zahájení správního řízení; k tomu správní orgán přistoupí až v případě, že k takovému postupu shledá konkrétní právní důvod. V rámci základních zásad činnosti správních úřadů7 by tedy měl stavební úřad podnět k provedení kontrolní prohlídky přijmout jako každé jiné podání a podle výsledku vlastního posouzení důvodnosti kontrolní prohlídky vyrozumět pisatele podnětu, že úkony kontrolní prohlídky provedl nebo proč neshledal důvody k jejímu provedení. Tolik bych uvedl k samotné otázce povahy podnětu k provedení kontrolní prohlídky. V daném případě je ale zřejmé, že stavební úřad k provedení kontrolní prohlídky důvody odpovídající veřejnému zájmu shledal a prohlídku vykonal s tím výsledkem, který uvádím výše (výzva vlastníkovi vydaná dle ustanovení § 134 odst. 2 stavebního zákona). Potud jeho postup nezpochybňuji. Avšak vzhledem k tomu, že stavební úřad z nesplnění výzvy nevyvodil zákonem předpokládané důsledky, se zřetelem k uvedenému od něho očekávám, že bezodkladně vydá rozhodnutí, kterým vlastníkovi bytového domu uloží povinnost ve stanovené lhůtě zjednat nápravu, tj. odstranit stavební závady bytového domu, respektive bytu užívaného stěžovatelkou. Upozorňuji, že toto rozhodnutí stavebního úřadu je prvním úkonem v řízení dle ustanovení § 134 odst. 3 stavebního zákona a odvolání proti němu nemá odkladný účinek. Nad rámec námitek vznesených stěžovatelkou stavební úřad upozorňuji na obecnou povinnost dozírat, zda osoby zúčastněné v procesu výstavby plní zákonem stanovené povinnosti. Pokud vlastník stavby (právnická osoba) neodstraní závadu zjištěnou při kontrolní prohlídce stavby ve lhůtě stanovené ve výzvě stavebního úřadu vydané dle ustanovení § 134 odst. 2 stavebního zákona, naplní tím skutkovou podstatu správního deliktu ve smyslu ustanovení § 180 odst. 2 stavebního zákona. Povinností stavebního úřadu je pak řízení o správním deliktu vůči vlastníku stavby zahájit. Krom výše psané roviny správně-právní má celá kauza i rovinu občanskoprávní. Občanskoprávní aspekty případu nespadají do působnosti veřejného ochránce práv, jak je vymezena v ustanovení § 1 zákona o veřejném ochránci práv, přesto k uvedenému připojuji následující dovětek. Vzájemná práva a povinnosti pronajímatele a nájemce jsou upraveny v ustanovení § 2201 a násl. 7
Viz např. ustanovení § 3 odst. 3 správního řádu, dle něhož správní orgán s dostatečným předstihem uvědomí dotčené osoby o úkonu, který učiní, je-li to potřebné k hájení jejich práv a neohrozí-li to účel úkonu. Dále viz ustanovení § 3 odst. 4 správního řádu, dle něhož správní orgán umožní dotčeným osobám uplatňovat jejich práva a oprávněné zájmy. V neposlední řadě viz také ustanovení § 6 odst. 1 správního řádu, dle něhož správní orgán vyřizuje věci bez zbytečných průtahů. Nečiní-li správní orgán úkony v zákonem stanovené lhůtě nebo ve lhůtě přiměřené, není-li zákonná lhůta stanovena, použije se ke zjednání nápravy ustanovení o ochraně před nečinností (ustanovení § 80).
5
občanského zákoníku.8 Na straně pronajímatele je povinnost přenechat nájemci byt tak, aby jej mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu a zajistit mu nerušené užívání bytu po dobu nájmu. Na straně nájemce je povinnost byt řádně užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu a platit sjednané nájemné. Za předpokladu, že pronajímatel přes upozornění nájemce neodstraní bez zbytečného odkladu v bytě nebo v bytovém domě závadu, takže nájemce může byt užívat jen s obtížemi, má nájemce po tuto dobu právo na přiměřenou slevu z nájemného, nebo může opravu provést nájemce sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů.
D - Závěry I. Kontrolní prohlídku stavby nečiní stavební úřad na žádost osob, ale ve veřejném zájmu ve smyslu ustanovení § 132 odst. 3 stavebního zákona. II. Stavební úřad není povinen automaticky zaslat zúčastněným kontrolní prohlídky protokol o jejím průběhu. Účastník řízení, respektive osoba přizvaná ke kontrolní prohlídce stavby má možnost získat protokol o průběhu kontrolní prohlídky stavby uplatněním procesního práva nahlížení do spisu dle ustanovení § 38 správního řádu ve spojení s ustanovením § 168 odst. 2 stavebního zákona. Na základě výše popsaných zjištění a úvah jsem ve smyslu ustanovení § 18 odst. 1 zákona o veřejném ochránci práv dospěl k názoru, že se Úřad městské části města Brna, Brno-střed, odbor výstavby, dopustil nečinnosti spočívající v tom, že poté, co kontrolní prohlídkou na místě samém zjistil, že vlastník bytového domu nesplní opatření k nápravě specifikované ve výzvě ze dne 16. 1. 2014, č. j. MCBS/2014/0001213/HENP, nevydal dle ustanovení § 134 odst. 3 stavebního zákona rozhodnutí, kterým by vlastníkovi bytového domu nařídil zjednání nápravy odstranění stavebních závad bytového domu. Zprávu o šetření zasílám starostovi Úřadu městské části města Brna, Brno-střed, a žádám, aby se v zákonné lhůtě 30 dnů od jejího doručení vyjádřil ke zjištěné nečinnosti a informoval mě o přijatých opatřeních k nápravě. Zpráva shrnuje mé dosavadní poznatky, které mohou být podkladem pro závěrečné stanovisko. Zprávu zasílám na vědomí primátorovi statutárního města Brna. Zprávu zasílám rovněž stěžovatelce. JUDr. Stanislav K ř e č e k zástupce veřejné ochránkyně práv Po vydání zprávy o šetření úřad provedl opatření k nápravě, když výkonem kontrolní prohlídky stavby za účasti vlastníka a stěžovatelky zjistil aktuální stavebně-technický stav stavby. Věc byla dořešena dohodou mezi stěžovatelkou a vlastníkem stavby. 8
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
6
