Zorgwoningen onderworpen aan het woonruimtehuurrecht? Kansen en uitdagingen Inge Benjert
Doel presentatie • Gevoel ontwikkelen juridisch kwalificeren woonzorgovereenkomst • bewust kansen benutten en uitdagingen aangaan
Inleiding • Rechtsgevolgen van juridische kwalificatie woonzorgovk • • • • •
Recht op huurbescherming Maximale huurprijs Woningwaarderingssysteem Huurtoeslag Verhuurdersheffing
• Elk moment opzegbaar
→
→
huurovk
ovk van opdracht (→ zorgovk) • Maar welke regels van toepassing op gemengde ovk (huur/zorg)?
Verschillende situaties • 1. Zorginstelling levert zorg en woonruimte
zorgovk
Zorginstelling
Bewoner woonovk
Verschillende situaties • 2. Zorginstelling levert zorg en woco levert woonruimte
swovk
zorgovk
huurovk
Woco
Verschillende situaties • 3.
Woco verhuurt gebouw aan zorginstelling en zorginstelling levert zorg en woonruimte
huurovk
woon-zorg
Algemene regel • Vaste rechtspraak: op woon-zorg overeenkomsten zoveel mogelijk regels van huur en zorg (opdracht) naast elkaar toepassen. Conflicteren regels én overheerst het element verzorging duidelijk → dan huurrecht bepaling nvt • Wanneer overheerst verzorging duidelijk? Kijk naar: • Wat stond partijen voor ogen bij aangaan ovk (considerans) • Inhoud ovk (zorg/servicepakket) • Uitvoering ovk (idem)
WR huurrecht van toepassing • zorg overheerst onvoldoende duidelijk als er geen verzorging, begeleiding of behandeling van bewoners plaatsvindt zoals bijv. bij: • groepswonen voor ouderen (tegen vereenzaming); • in het geval verhuurder serviceflat kan besluiten servicepakket uit te breiden of beperken; • bewoners facultatief gebruik kunnen maken van maaltijden/huishoudelijke hulp en per keer betalen. • serviceflat met verplichte huish. hulp, eenvoudige verpleegk. hulp (indien noodzakelijk) en slechts de warme maaltijd
WR huurrecht niet van toepassing • Element verzorging overheerste voldoende duidelijk in de volgende gevallenuit rechtspraak: • Naast wonen is duidelijk overeengekomen dat dagelijkse 3 maaltijden op niet facultatieve basis worden verstrekt, afgenomen en betaald. • Ondersteuning, begeleiding en/of behandeling van kwetsbare personen. Vaak bewoning woonruimte middel om herstel te bereiken zoals recent in: • uitspraak Hof Arnhem Leeuwarden 7 mei 2013 ondersteuning bij zelfstandig wonen (thuis-en daklozen); • Rb Adam 18 sept 2013 HVO-Querido begeleiding naar zelfstandig wonen (overlast veroorzakend gezin); • Hof- Den Bosch ter beschikkingstelling woning onderdeel van de totale behandeling (verslavingszorg);
• Dagbesteding zorgboerderij en mogelijkheid tot wonen lichamelijk en/of verst. gehandicapten waarbij bewoning onlosmakelijk samenhing met verzorging;
Waar ligt grens? • Ondergrens: Woon-en zorgovk waarbij dagelijkse 3 maaltijden op nietfacultatieve basis aan bewoners worden verstrekt, afgenomen en betaald (en evt. andere diensten specifiek gericht op verzorging worden geleverd). → vergl. pensionovereenkomsten hospita en gastarbeiders ≠ huur.
Onlosmakelijk verband • Situatie 2: • Zorg-en huurovk door afzonderlijke partijen aangegaan. Geen huur: beide ovk onlosmakelijk verbonden én zorgelement overheerst duidelijk. • Voorbeeld rechtspraak: ADL voor gehandicapten: • Zorg-en huurovk verwezen naar elkaar; • In huurovk opgenomen dat deze onlosmakelijk is verbonden met zorgovk • In samenw.ovk opgenomen dat huur eindigt als zorgovk eindigt; • Woning aangepast aan behoefte cliënt.
Elementen kwalificatie samengevat • Verplichte afname zorg; • Omvang diensten/zorgpakket; • Woonruimte ter beschikking gesteld om zorg goed te kunnen leveren; • Zelfstandigheid/behoefte/afhankelijkheid van cliënt van zorg; • Zorgaanbod afgestemd op cliënt; • Verhouding huurprijs en kosten zorg; • Contractuele koppeling; • Sluiten en eindigen ovk lopen gelijk.
Kansen en/of uitdagingen huurrecht? • Kans en uitdaging: woonzorgovk opstellen zodanig dat huurrecht buiten toepassing blijft. Flexibiliteit tav opzeggingsmogelijkheid (bijv. overlast veroorzakers, cliënten die zorgverlening frustreren) of • Kans: bewust kiezen voor verschaffen huurrecht aan cliënten (Huis Hoppesteijn te Rotterdam, Aafje): • Eigendom • Lange huurrelatie • Huurtoeslag vergroot toegankelijkheid • Toekomst: profiteren van aangepast woningwaarderingsstelsel? Uitdagingen daarbij BAG/overleg Belastingdienst/bestemmingsplan/toevoeging woningen aan gemeentelijke woningvoorraad
Contact • www.benjertbouwrecht.nl •
[email protected] • 06-20404217
