zomer 2004

adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats

NAW

adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam

Bouwfonds Ontwikkeling magazine # 13 / zomer 2004

Met dossier Publiek-Private Samenwerking

NAW actueel

proces

dossier

markt

beleid

ontwerp

Appartementen en Vinex Winkelen bij onze blijft bijzondere combinatie Zuiderburen

Vertrouwen wekken op het Wagnerplein

Publiek-Private Samenwerking

Tien jaar lang een eilandgevoel

Beleid is niets, uitvoerbaarheid is alles

Oorspronkelijk Gelders landschap in ere hersteld

En verder in dit nummer

Uit een onderzoek van Bouwfonds blijkt dat de verkoop van appartementen op Vinexlocaties niet overal vlot verloopt. Dat betekent dat het product, van locatie tot prijs, goed moet zijn.

Op winkelgebied is er in België volgens deskundigen nog een wereld te winnen. Het gaat wel de goede kant op. ‘Het aanbod en ook de wijze van presentatie wordt steeds beter.’

De toekomst van Tilburg-Noord hangt nauw samen met de vernieuwing van het Wagnerplein en omgeving. Bouwfonds Ontwikkeling heeft naar de mogelijkheden een studie verricht.

Het dossier van dit nummer staat geheel in het teken van Publiek-Private Samenwerking (PPS). Deskundigen laten hun licht schijnen over deze vorm van samenwerking.

Het Eiland in de Zaan. Niets herinnert nog aan de tijd dat hier hout werd verwerkt. Tien jaar geleden werd begonnen met de verandering van industriegebied naar woonwijk.

‘Te veel beleid dus ook te veel regels. We zijn veel te ver doorgeslagen.’ In het boekwerkje ‘Ruimte voor uitvoering’ uitspraken van verschillende adviesorganen over het Nederlandse beleid.

In Hoevelaken wordt gewerkt aan een echt rood voor groen project. De bouw van het vernieuwde hoofdkantoor van Bouwfonds financiert de aanleg van een natuurgebied.

pagina 6

pagina 8

pagina 16

middenkatern

pagina 22

pagina 28

pagina 33

➔ opgevallen ➔ de verandering ➔ architectuurexcursie ➔ 100 jaar wonen werken winkelen ➔ verhuizen ➔ interieur

omslagfotografie Peter van Breukelen

programma

inhoud

Bij NAW horen de woorden Naam, Adres, Woonplaats. Dit zijn de begrippen die centraal staan in dit magazine. Aandacht voor de eindgebruiker (naam), de woning, het kantoor of de winkelruimte (adres) en de locatie (woonplaats) is voor Bouwfonds Ontwikkeling essentieel bij de realisatie van aantrekkelijke gebieden. NAW wordt gratis verzonden aan de zakelijke relaties van Bouwfonds Ontwikkeling.

4 14 15 20 21 38

opgevallen De roep om een natte voordeur Leeuwarden heeft een probleem. Wie wil er nou in een (grote) stad wonen als het ommeland zoveel ruimte en mogelijkheden biedt? Dat is de reden waarom de witte schimmel zo welig tiert in het noorden. Iemand die zich enigszins een vrijstaand huis kan veroorloven, trekt weg naar een van de Friese dorpen en bestelt een fantasieloze woning uit een catalogus. De gemeente stelt zich te weer tegen die leegloop van (overwegend) middeninkomens. Ze legt aan de rand van de stad villaparken aan die kunnen wedijveren met watersportcentra als Grouw en Eernewoude. Op lange pieren in het water staan de watervilla’s in slagorde opgesteld, met lessenaardaken die bijna op de grond rusten (ontwerp: Inbo) of met bollende houten gevels als betrof het skutsjes (ontwerp: Liesbeth van der Pol). De bewoners eten letterlijk van twee walletjes, ze profiteren van de stad en de natuur, en van het water en het land. De gemeente heeft de roep om een natte voordeur ingewilligd. Een succesvolle manoeuvre,

Een apart hofje daar achter de Rijswijkse Plaspoelpolder Je zou het makkelijk over het hoofd kunnen zien, zo verscholen ligt de Hof van Hoornwijck achter de hoog oprijzende glazen torens in de Plaspoelpolder bij Rijswijk. Er is een groot contrast tussen de (traditionele) architectuur van ‘de Hof’ van Ruoff Schermerlee Architecten met de no-nonsense torens waarin onder meer KLM is gehuisvest.

want de Inbo-villa’s aan de Zuiderburen, een zandwinningplas, waren in no time verkocht. Met de natte naast de aloude droge voordeur zal Nederland de komende jaren in verhevigde mate kennismaken. Ook Groningen wil zo zijn stadsrand laten verwateren, terwijl voor Wieringen een plan op tafel ligt om het weer de status van een eiland te geven: met villa’s aan of in het water. Recreëren, wonen en werken schuiven zodoende steeds verder in elkaar. Het hangt er maar van af aan welke voordeur je klopt.

Rabo Vastgoed heeft de Hof ontwikkeld, samen met MKB-Nederland, omdat er behoefte zou bestaan aan een kleinschalig complex voor startende en doorstartende ondernemers. Gemikt werd op een groep die niet op de derde verdieping van een verzamelgebouw wilde beginnen, verklaart regiomanager Patrick Joosten. ‘Onze referentie was een grachtenpandje. We wilden ondernemers een eigen voordeur en een eigen parkeerplaats bieden.’ En zelfs een eigen dienstwoning als ze

daar prijs op stelden. Die liggen aan de achterkant van het kasteelachtige complex met diepe tuinen en een uitzicht op het pretpark Drievliet. Daar was geen belangstelling voor. Dat is wel enigszins te begrijpen want een echte woonwijk is Hoornwijck, afgezien van een doodlopend straatje met vrije kavels, niet. Uit de uitleg van Joosten klinkt enige teleurstelling door dat Rijswijk geen aanstalten heeft gemaakt om de architectuur op elkaar af te stemmen. ‘De hoogbouw is gelijktijdig met ‘de Hof ’ ontwikkeld. Toen we het beeld en het concept presenteerden, heeft de gemeente het omarmd.’ Nu is de vraag wie de vreemde eend in de bijt is, de kantoren in Tudorstijl voor accountants, makelaars en ontwikkelaars, of de gladde torens ertegenover. Dat neemt niet weg dat de formule Rabo Vastgoed op een idee heeft gebracht. Zo is het dus ook mogelijk een eigentijds verzamelgebouw voor ondernemingen aan te bieden. Persoonlijk en flexibel: want ondernemingen kunnen units bijhuren of afstoten, afhankelijk van succes of tegenvallers.

Zachte ontmoetingen in een harde stad Het is niet onopgemerkt gebleven: er waait een andere wind door Rotterdam na de overwinning van de Leefbaren, twee jaar geleden. Wat heeft dat voor consequenties voor de architectuur en stedenbouw? Moeilijkdoenerij wordt niet op prijs gesteld.

Uitlichten van gevels maakt zelfs saaiste gebouw opwindend De vreugdeloze omgeving van Oudenrijn is sinds een jaar veranderd in een soort Las Vegas, maar dan zonder gokpaleizen. De parkmanager van het bedrijvenpark Papendorp heeft gretig ingespeeld op de nieuwste mode in de snelwegarchitectuur: de gekleurde belichting van de gevels. Je moet oppassen dat je de macht over het stuur niet verliest, want het blauw en groen lokken je onweerstaanbaar naar de berm. Alsof het eeuwig Kerstmis is, daar onder de rook van Utrecht. Het aanlichten van de gevels begon een jaar of zes geleden, met als meest spraakmakende voorbeelden het Atrium aan de Zuidas in Amsterdam en de Haagse Arc bij de entree van Den Haag. Je zou het een geraffineerd foefje kunnen noemen: op zichzelf neutrale of zelfs nietszeggende gebouwen winnen hierdoor aan rijkdom. Sindsdien heeft de gevelbelichting een hoge vlucht genomen, en de variatie is gegroeid. We zien neonbuizen onder de daklijst, accentuering van de ramen of galerijen. De wildste galerij staat sinds kort in de Weesperstraat in Amsterdam waar de plint van het gebouw met verschillende overheidsdiensten in een oogverblindend groen baadt. Daarvoor zijn twee verklaringen mogelijk: de gemeente wil zich hipper presenteren. Of men is de spuitpraktijken door verslaafden in de galerij zat. Zoals je met gekleurde lampen ook insecten kunt vangen.

4

opgevallen

Het intellectuele debat moet niet op straat maar op de universiteit gevoerd worden. Toen de jonge wethouder L. Bolsius het boek De Warme Stad van Thaddeus Müller las, raakte hij zo enthousiast dat hij het als ideeënbron voor de openbare ruimte (buitengebied, zeggen ze in Rotterdam) wil gebruiken. Dat promotieonderzoek van Müller schijnt in 2002 op de Universiteit van Amsterdam nogal wat stof te hebben opgewaaid omdat hij uitgaat van ontmoetingen en persoonlijke interacties op straat. Hoe kruisen blikken van personen elkaar op een plein? Kijken en bekeken worden, observaties vanaf een terrasje, het leggen van contacten, zelfs erotische, op zo’n ongebruikelijke manier is de functie van de openbare ruimte nog niet onderzocht. Het komt allemaal in het boek voor. Hoe lacherig je ook kunt doen over de methode-Müller, een beetje warmte kan Rotterdam wel gebruiken. Straten met dichtgetimmerde ramen, die elders in Nederland al historie zijn, zijn in Rotterdam, buiten het centrum, de gewoonste zaak van de wereld. Aan rauwheid zijn de Rotterdammers immers wel gewend. Maar welke koude plekken zou Bolsius opgewarmd willen hebben behalve de Tarwewijk? Te denken valt aan de Binnenrotte, waaronder de spoortunnel loopt: dat is nu op niet-marktdagen een angstaanjagende vlakte. Andersom mogen sommige warme plekken wel wat kouder. Het Schouwburgplein is met name op vrijdagavond de hangplek voor verschillende allochtone groepen die elkaar beconcurreren met gettoblasters en autospeakers. Warm? Heet. Zo heet dat het voor de omwonenden wel wat koeler mag. Een openbare ruimte kan ook te succesvol zijn.

publiek-private samenwerking

opgevallen

5

actueel

Kees van den Berg

Appartementen en Vinex blijft een bijzondere combinatie Auteur Boukje Klinker beeld Peter van Breukelen

Sluit het appartementenprogramma op Vinex-locaties aan op de vraag uit de markt? Nee, is het duidelijke antwoord van Kees van den Berg die op verzoek van Bouwfonds Ontwikkeling een afstudeeronderzoek deed naar de appartementenmarkt op uitleglocaties. Met het door hem berekend overschot van meer dan duizend appartementen in Leidsche Rijn, lijkt dat stellige ‘nee’ een redelijk antwoord. Barbara van den Bree en Erwin Evers, respectievelijk marketingmanager regio Zuid-West en Midden-Oost van Bouwfonds Ontwikkeling, zien het echter iets genuanceerder: ‘De appartementenmarkt is moeilijker, maar er zijn voldoende voordelen om ook appartementenkopers naar de uitleglocaties te lokken.’ Dat appartementen op Vinex-locaties minder goed lopen dan grondgebonden woningen lijkt duidelijk. Zo is het aantal appartementen dat nog na oplevering verkocht wordt hoger dan eengezinswoningen. Maar de conclusies uit het onderzoek van Van den Berg laten wel erg dramatische cijfers zien. In Utrecht Leidsche Rijn is volgens zijn berekening de komende jaren het aanbod van appartementen vier keer zo groot als de vraag. In de Haagse regio met de Vinex-locaties Wateringse Veld, Leidschenveen en Ypenburg is het aanbod van appartementen bijna twee keer zo groot als de vraag. ‘Natuurlijk kun je dat nog wel iets nuanceren’, zegt Van den Berg. ‘Ik ben tot dit aantal gekomen, door een onderzoek te houden

6

actueel

onder één- en tweepersoonsinkomens in de gemeenten Den Haag en Utrecht met een bovenmodaal inkomen. Maar aan de doelgroep voor appartementen kunnen ook bijvoorbeeld mensen met een lager inkomen worden toegevoegd, die de overwaarde van hun huis in een nieuwe woning investeren. Daarnaast is een belangrijk onderdeel van mijn onderzoek de verhuisgeneigdheid van de ondervraagden. Het zou heel goed kunnen dat de huidige economische situatie ervoor zorgt dat deze lager is.’ Van den Bree voegt daar nog aan toe: ‘Als je kijkt naar de situatie in Den Haag dan komt veertig procent van de kopers van buiten de stad. En deze mensen zijn dus niet in het

onderzoek meegenomen. Neem je ze wel mee dan is het overschot, zo verwacht ik, een stuk beperkter.’ Moeilijke markt Het te veel is dan misschien iets minder groot, maar met een berekende vraag van 320 woningen tegen een aanbod van 1.400 lijkt er in Leidsche Rijn toch een probleem te ontstaan. ‘Het is inderdaad een moeilijke markt’, zegt ook Erwin Evers. ‘In het verleden zag je nog wel eens dat mensen een appartement kochten omdat er onvoldoende eengezinswoningen waren. Nu is er meer een specifieke vraag, de keuze voor een appartement wordt bewuster gemaakt.’ Van den Bree: ‘Door de sterke

concurrentie van ook de bestaande bouw, moet een appartement op een Vinex-locatie alles in zich hebben wat de potentiële koper wil. Dat betekent dat het een grote woonkamer moet hebben, een ruime buitenruimte, een eigen parkeerplaats, een hoge afwerkingskwaliteit én een goed uitzicht. Binnenstedelijk nemen mensen vaak met minder genoegen, omdat ze op een goede plek zitten met veel voorzieningen binnen handbereik. Koop je een appartement in de binnenstad van Den Haag, dan weet je dat je een parkeerprobleem hebt, en toch willen mensen er graag wonen. Verkoop je in bijvoorbeeld Ypenburg appartementen zonder eigen parkeerplaats, dan kun je ervan uitgaan dat die heel moeilijk verkopen.’ Maar niet alle appartementen op Vinex-locaties zijn moeilijk te verkopen. De appartementenmarkt kent twee belangrijke doelgroepen: jongeren tot 35 jaar en ‘empty nesters’ oftewel mensen vanaf 55 jaar waarvan de kinderen het huis uit zijn. Deze laatste doelgroep kiest een appartement omdat ze gelijkvloers willen wonen en minder onderhoud willen hebben aan huis en tuin. De jongere doelgroep kiest vaak voor een lage prijs en dus kleinere appartementen. ‘Dergelijke woningen, met het kwaliteitsniveau van nieuwbouw, zijn vaak in de steden moeilijk te vinden. Je ziet dan ook dat juist die kleine, betaalbare startersappartementen heel goed lopen’, vertelt Van den Bree. ‘Voor de duurdere appartementen is het moeilijker. Voor de prijs van een appartement op een Vinexlocatie heb je ook een grote keuze aan luxe appartementen in de stad. Belangrijkste doelgroep van deze appartementen zijn de 55-plussers. Als zij hun huis verkopen, kiezen ze toch

vaak voor een appartement in de wijk waar ze al wonen. Kunst is deze mensen te verleiden om een appartement op een Vinex-locatie te kopen.’ Locatie Hoe verleid je mensen om over de denkbeeldige grenzen van de Vinex een appartement te kopen? Het antwoord is voor alle drie duidelijk: een goede locatie binnen de wijk, kleinschaligheid én voldoende en gerealiseerde voorzieningen. Van den Berg: ‘In mijn onderzoek bleken de belangrijkste redenen van jonge mensen om naar de Vinex te verhuizen de rust, het uitzicht, de goede bereikbaarheid en de veiligheid. Belangrijkste redenen van vooral de oudere doelgroep om níet naar de Vinex te willen, is dat ze niet in een bouwput willen wonen en dat voorzieningen als een wijkwinkel of het openbaar vervoer nog niet klaar zijn. Daarnaast willen mensen graag in kleinschalige complexen wonen.’ Evers onderschrijft dit uit eigen ervaring: ‘Appartementen kunnen heel goed verkopen, als ze maar op de goede plek staan. Zo hebben we appartementen in verkoop op een locatie in Mijdrecht nabij Vinkeveen. Woningen aan de rand van het groen in niet te grote aantallen, ze lopen als een trein. Maar ook in Leidsche Rijn zie je dat appartementen aan de rand van de wijk met uitzicht op het groen of appartementen boven of naast het wijkwinkelcentrum beter verkopen. Die laatste overigens pas als die voorzieningen ook al klaar zijn.’ Reden voor Van den Berg om in zijn onderzoek te pleiten om pas later met de bouw van appartementen op Vinex-locaties te beginnen. Ook Van den Bree herkent dat: ‘Het is vaak ‘eerst zien dan geloven’. Dat geldt bijvoorbeeld

ook voor groen rond de woning. Als je appartementen verkoopt met een fantastisch uitzicht over een park, dan moet dat park wel al aanwezig zijn. Is dat niet het geval en treffen potentiële kopers die de locatie gaan bekijken alleen een zandvlakte aan, dan is het vaak moeilijk te zien dat het uitzicht straks echt mooi wordt. Als ze dan uit meerdere locaties kunnen kiezen, kiezen mensen toch vaak voor wat er al is.’ Creatieve oplossingen Het onderzoek van Van den Berg is voor Bouwfonds Ontwikkeling reden kritisch te blijven kijken naar het aantal appartementen op Vinex-locaties. Evers: ‘Zowel intern als extern gebruiken we het in de discussie over woningbouwprogramma’s. We hebben natuurlijk rekening te houden met het overheidsbeleid en soms ook nog met een dwingend stedenbouwkundig plan waarin dichtheden en aantallen appartementen zijn vastgelegd. Dit kan wel eens conflicteren met de daadwerkelijke vraag naar appartementen. Met creatieve oplossingen en een andere bouwfasering moet je echter beter kunnen aansluiten op wat de markt wil. Maar appartementen op Vinex-locaties zullen we zeker blijven bouwen. Dat moet ook wel want de markt voor appartementen zal in de toekomst alleen maar toenemen, met telkens meer kleine huishoudens en meer ouderen. We moeten er eigenlijk nu al voor zorgen dat er voor die mensen straks ook voldoende aanbod en keuze is. Ook op Vinexlocaties.’ En de onderzoeker zelf, hoe denkt hij zelf over een Vinex-appartement? ‘Ik woon heel gelukkig binnenstedelijk. Laten we het daar maar op houden.’ ✏ [email protected]

actueel

7

programma

‘Er valt hier nog een wereld te winnen’

Jeroen Hafkamp

Entree Waasland Shopping Center

auteur Hans Ouwerkerk beeld Don Wijns, Leo Schouten

Winkelen bij onze Zuiderburen

De cijfers liegen er niet om. Als het gaat om het aantal vierkante meter winkeloppervlak per 1.000 inwoners, levert België met een tiende plaats op de Europese ranglijst een waar achterhoedegevecht. Jeroen Hafkamp, algemeen directeur van Shopping Center Management Services is de beroerdste niet om dit feit wat verder aan te scherpen: ‘Op winkelgebied is België gewoon een ontwikkelingsland. Er valt hier nog een wereld te winnen.’ Maar hij ziet tegelijkertijd dat zijn land stapje voor stapje vooruitgaat. ‘We moeten alleen niet de illusie hebben dat de consument door een groter aanbod ook meer geld gaat uitgeven.’

Zogenoemde ‘niets aan de hand muziek’ klinkt door de speakers van het Waasland Shopping Center in Sint-Niklaas. Het is het soort muziek waar niemand zich aan stoort, maar als het er niet is niemand het ook snel zal missen. Jeroen Hafkamp trekt zijn schouders er over op. ‘Het hoort er bij’, zegt de Belgische beheerder van winkelcentra terwijl zijn blikken over het winkelende publiek gaan. Die kunnen hun hart hier in Sint-Niklaas ophalen. Later op de dag wordt het nieuwe winkelgedeelte officieel geopend en is het daarmee in één klap het grootste overdekte gelijkvloerse winkelcentrum van België. ‘Feitelijk’, zegt Hafkamp, ‘is dit na Wijnegem het tweede centrum in zijn soort.’ Uit Nederlandse cijfers blijkt dat er in België per duizend inwoners ongeveer tachtig vierkante meter winkelvloeroppervlakte beschikbaar is. Ter vergelijking: in Nederland is dat ruim 275 vierkante meter. Daarmee neemt ons land op 8

programma

de Europese ranglijst dan ook een tweede plek in, kort achter Zweden. Hafkamp weet precies waar dat door komt. ‘Jullie in Nederland hebben ongeveer vijftig grote kerngemeenten. Wij moeten het daarentegen in België doen met tussen de vijftien en 20 kerngemeenten. De ruimte om het winkelaanbod binnenstedelijk uit te breiden is er vaak niet, dus dan nemen de vierkante meters ook niet toe.’

‘Sint-Niklaas wordt dé winkelstad’ Halverwege de jaren zestig is dat wel geprobeerd, maar dan in de periferie. Blokkendozen schoten als ware het paddestoelen uit de grond. De weg tussen Antwerpen en Brussel is daarvan een markant voorbeeld. ‘Om de wildgroei van dergelijke schoenendozen tegen te gaan, is er in 1972 het Beleid Sociaal Economische

Vergunning, oftewel de Socio-wet in werking gesteld. Boven de 450 vierkante meter mocht er vanaf dat moment geen centrum in de periferie meer worden gebouwd. Tenzij er geclusterd werd. Maar al snel bleek dat tussen planvoering en uitvoering meer dan tien jaar zou gaan zitten. En beleggers zien dat dan toch niet zo snel zitten.’ Sinds enige tijd waait er echter een andere wind door het land. De regering wil de Sociowet versoepelen. ‘Kern van de aanpassing is dat grootschalige shopping centers worden toegestaan wanneer daar regionaal overeenstemming over kan worden gevonden. Nu klinkt dat mooi maar in tegenstelling tot Nederland hebben wij hier niet of nauwelijks regionale samenwerkingsverbanden. Kortom, het blijft nog wel een moeizaam verhaal. Veel komt dan ook aan op de wil van de lokale politiek.’ programma

9

Burgemeester Freddy Willockx van Sint-Niklaas is zo’n voorbeeld, van een lokaal bestuurder die zijn zinnen heeft gezet op een nieuw en goed geoutilleerd winkelcentrum. ‘Het oude koopcentrum wat er was, moest natuurlijk worden aangepakt, gerenoveerd. Jaren is daar over gesproken. Ook over de plannen voor de uitbreiding is heel lang met alle mogelijke partijen gesproken’, vertelt Willockx. De nieuwbouw is er dan ook niet zonder slag of stoot gekomen. ‘Zeker niet’, beaamt de burgervader na eerst een slok van zijn pintje te hebben genomen. ‘Er is vooral heel veel weerstand geweest vanuit de lokale ondernemers. Dit shopping center ligt op nog geen twee kilometer van het centrum van Sint-Niklaas.’ Een centrum dat ook nog eens flink op de schop gaat. ‘We hebben’, verduidelijkt de burgemeester, ‘een paar grote projecten zoals de Grote Markt en de Stationsstraat die worden heringericht. Dat betekent dat de middenstand moeilijke tijden doormaakt. Dat erken ik ook. Maar als de werkzaamheden straks over twee of drie jaar achter de rug zijn, dan wordt het voor iedereen beter.’ Daarmee doelt Willockx op het streven van Sint-Niklaas om uit te groeien tot dé winkelstad van de regio. Het shopping center moet het imago van de Belgische stad versterken. De consumenten die het centrum trekt,

brengen, zo verwacht Willockx, immers ook vast wel een bezoek aan het centrum. ‘Ja, ik geloof daar ook in’, zegt Rick Bakker, directeur van Bouwfonds Ontwikkeling in België en samen met ING Real Estate Development ontwikkelaar van het Waasland Shopping Center. ‘De stad wordt als één geheel in de markt gezet.’ Argusogen De ontwikkelingen in Sint-Niklaas worden in elk geval met argusogen bekeken. Dat blijkt ook wel uit het feit dat de mediabelangstelling voor de opening van het grootste gelijkvloerse winkelcentrum enorm is. Rick Bakker: ‘Er is op dit gebied natuurlijk ook jarenlang in België niet of nauwelijks iets ontwikkeld. Mede door de wens van de regering om de wetgeving ten aanzien van grootschalige winkelcentra te versoepelen wordt dit natuurlijk nauwgezet gevolgd.’ Hafkamp zegt te verwachten dat er in België nog ruimte is voor acht van dergelijke megacenters. Maar Willockx zegt op zijn beurt stellig te weten dat Waasland het laatste centrum zal zijn. ‘De totstandkoming is zo moeizaam gegaan, en het verzet van de plaatselijke middenstand zo groot, dat ik denk dat dit niet meer zal gebeuren. Zelfs ondanks dat de regering pleit voor een versoepeling van de wet.’

Overigens heeft de Raad van State onlangs nog negatief geadviseerd over het wetsvoorstel handelsvestigingen. Volgens de Raad van State blijven de beoordelingscriteria waaraan de aanvragen voor vestiging van grootschalige winkels moeten worden getoetst onduidelijk. Kortom de regering moet opnieuw zijn huiswerk doen. Een feit dat door de Unie van Zelfstandige Ondernemers (UNIZO) met gejuich is ontvangen. Deze belangenorganisatie van zelfstandige middenstanders, vergelijkbaar met het Nederlandse MKB, ziet met de veranderende wetgeving de bui namelijk wel hangen. ‘Hoewel we niet strikt genomen tegen de komst van dergelijke grootschalige centers zijn,’ laat een woordvoerder desgevraagd weten, ‘zijn wij natuurlijk wel kritisch. Een wildgroei moet dan ook zeker worden voorkomen.’ Daarom wil de UNIZO dat de komst van de grootschalige winkelcentra vooral door de gewesten worden bepaald. ‘Door dergelijke regionalisering kan de sociaal-economische vergunning worden afgestemd op het regionale beleid. Verder moet over aanvragen van winkels met een oppervlakte tussen de 400 en 2.000 vierkante meter de gemeente zelf kunnen beslissen. Over aanvragen voor winkels met een oppervlakte van meer dan 2.000 vierkante meter beslist de gewestelijke regering.’

Burgemeester Freddy Willockx

‘Het centrum van Sint-Niklaas gaat flink op de schop’

Rick Bakker

‘De stad wordt als één geheel op de markt gezet’ 10

programma

programma

11

‘Feit is natuurlijk’, benadrukt Hafkamp, ‘dat het inderdaad een illusie is te denken dat door meer winkels de consument ook meer geld zal gaan uitgeven. Hij blijft toch beschikken over hetzelfde budget. Dus als hij zijn euro in de ene winkel heeft uitgegeven dan kan hij dat in andere niet meer doen. Met andere woorden, er treedt een verschuiving op. Het zal vooral zijn wissel trekken op de winkels in de kleine kernen. Hoewel er voor een goed gespecialiseerde winkel in mijn ogen altijd wel ruimte is.’ Promotiecampagne Om het leed voor de zelfstandige ondernemers in Sint-Niklaas te verzachten, betalen alle winkeliers in het Waasland Shopping Center een bepaald bedrag per vierkante meter aan een gezamenlijk fonds. Bakker: ‘Dat fonds wordt gebruikt voor gemeenschappelijke zaken. Dat kan een promotiecampagne zijn voor Sint-Niklaas als winkelstad, dus citymarketing, of voor bijvoorbeeld de exploitatie van een busverbinding tussen de winkeliers in de binnenstad en het shopping center. Waar het om gaat is dat dit soort ontwikkelingen niet vanuit angst moet worden

benaderd. In dit geval betekent het zondermeer een versterking.’ Feitelijk is de Belgische discussie die momenteel over perifeer gelegen shoppingmall’s wordt gevoerd vergelijkbaar met de Nederlandse situatie. Ook hier zijn de meningen erover verdeeld. ‘In Nederland’, zegt Rob van den Broek, adjunct directeur Bouwfonds Ontwikkeling, ‘hebben we nog geen centrum in de periferie, dat vergelijkbaar is met Waasland. Dergelijke centra zijn er wel op het gebied van het thema wonen zoals Villa Arena en Alexandrium. Er zijn natuurlijk wel initiatieven van marktpartijen voor centra in de periferie voor overdekte mall’s met winkels, leisure en fun. De vraag is echter wat dat betekent voor de centra in de bestaande stad? Voor binnensteden vrees ik niet zozeer. Die hebben immers andere, vaak historische, kwaliteiten. Afhankelijk van de locatie en de opzet van zo’n mall kunnen stadsdeelcentra in de zogenoemde randgemeenten mogelijk onder druk komen te staan.’ Dergelijke centra voegen volgens Van den Broek wel degelijk iets toe aan het bestaande segment. ‘Je kunt er effectief ‘funshoppen’, er is veel kwaliteit te vinden en de centra zijn aantrekkelijk door

de aanwezige en toegankelijke leisure. Dit alles op een compacte locatie. Laten we eerlijk zijn’, voegt hij er aan toe, ‘bestaande centra, zoals bijvoorbeeld het winkelcentrum ‘In de Boogaard’ in het Zuid-Hollandse Rijswijk, zijn feitelijk ook al compleet. In de Boogaard is echter vanuit de historie zo gegroeid. Daardoor is dit winkelcentrum niet zoals in Waasland overal overdekt, compact en voorzien van een efficiënte winkelstructuur. Tevens ontbreekt het aspect fun en leisure, dus iets waardoor het zich onderscheidt van andere vergelijkbare centra.’ Beweging Toch is de winkelmarkt net als in België ook in Nederland volop in beweging. Van den Broek: ‘De winkelstrips in de naoorlogse wijken worden langzaam maar zeker opgeschoond ten faveure van de wijkwinkelcentra. Je ziet dus wel dat er een clustering plaatsvindt.’ Het klinkt Hafkamp allemaal bekend in de oren. ‘Feitelijk hebben wij een deel van jullie ontwikkeling overgeslagen maar spelen dezelfde discussies. Of jullie Nederlanders dat nou leuk vinden of niet…’ [email protected]

Officiële opening Waasland Shopping Center 25 maart 2004

Waasland Shopping Center: winkelen op twaalf voetbalvelden ‘De consument wil gemak en één ding is zeker, dat vindt hij hier.’ Rick Bakker, directeur van Bouwfonds Ontwikkeling in België kijkt tevreden om zich heen. Op de foodcourt van maar liefst duizend vierkante meter wordt de laatste hand gelegd voor de officiële opening die middag van het Waasland Shopping Center in Sint-Niklaas. Met een slordige twaalf voetbalvelden aan winkels zo’n beetje het walhalla voor iedere liefhebber van shoppen.

‘Ook in Nederland winkelmarkt volop in beweging’

Het Waasland Shopping Center telt 140 winkels op een totale oppervlakte van 56.000 vierkante meters. Bekende ketens als C&A, H&M, Hema en ICI Paris XL zijn er te vinden. Maar ook ondernemers uit Sint-Niklaas hebben hun intrek in het nieuwe centrum genomen. ‘Dat is belangrijk om een bijzondere sfeer te krijgen. Zonder daarmee overigens de grote ketens te kort te doen, geven juist die kleinere zaken cachet aan het winkelcentrum.’ Rick Bakker is nauw betrokken geweest bij de ontwikkeling van het Waasland Shopping Center. De uitbreiding en renovatie van het bestaande Koopcentrum Waasland hebben jarenlang in het slop gezeten. Samen met ING Real Estate Development zette Bakker namens Bouwfonds Ontwikkeling zo’n zes jaar geleden zijn schouders eronder. Gezamenlijk staken zij ruim honderd miljoen euro in de vernieuwing. Succes Als eerste opende in september vorig jaar het gerenoveerde deel van het shopping center zijn deuren. ‘Dat was al een enorm succes’, vertelt

12

programma

Bakker. Vanaf het allereerste begin trekt het vernieuwde centrum dagelijks ongeveer 11.000 bezoekers. Met de opening van de uitbreiding verwacht Bakker zo’n zes miljoen bezoekers per jaar. ‘Het centrum is makkelijk bereikbaar via de snelweg E17. Alle mogelijke bussen stoppen hier voor de deur. Daarnaast hebben we een parkeerruimte voor bijna drieduizend auto’s.’ Overigens is het eerste record al gesneuveld. Immers, met de opening van het totale centrum is het Waasland Shopping Center het grootste gelijkvloerse winkelcentrum van België. ‘Het speelt vooral in op de wens van de Belgische consument om te kunnen funshoppen.’ De inrichting van het center is daar dan ook op afgestemd. Voor het ontwerp tekende het architectenbureau Chapman Taylor. Dit Britse bureau koos voor uitgebalanceerde architectuur en een passend interieur. Zo zijn er bijvoorbeeld nergens in het center dode hoeken te vinden, wat het veiligheidsgevoel ten goede komt. Daarnaast bevorderen ook de lichtstraten en glaspartijen een wat Bakker omschrijft als ‘aangenaam shoppingklimaat.’ Einde Met de officiële opening van het Waasland Shopping Center is overigens gelijk ook een einde gekomen aan de bemoeienis van Bouwfonds Ontwikkeling met het project. Het heeft immers het project verkocht aan het ING Retail Property Fund France Belgium. Bakker zucht: ‘Het zal even wennen zijn.’ Om er lachend aan toe te voegen: ‘Maar er zijn in België nog veel uitdagende projecten waar ik mij mee bezig kan gaan houden.’

programma

13

de verandering

Oostelijk Havengebied Amsterdam

g n i d e i b n a a s r Leze Architectuurexcursie zaterdag 25 september 2004 Peter Rehwinkel

‘Benjamin onder de burgervaders’ auteur Suzanne Witteman beeld Don Wijns

‘Als burgemeester sta je veel dichter bij de mensen dan als Tweede Kamerlid. Dat is eigenlijk in een notendop het grootste verschil.’ Aan het woord is Peter Rehwinkel, sinds 1 februari burgemeester van Naarden. Na ruim acht jaar lid van de Tweede Kamer te zijn geweest, ziet zijn werkweek er nu heel anders uit: ‘Het burgemeesterschap is natuurlijk ook een politieke functie, alleen nu werk ik op lokaal niveau. Als burgemeester heb je daarnaast duidelijk een publieke functie en dat blijkt toch goed bij me te passen.’ Over de vraag hoe het Rehwinkel vergaat als burgemeester hoeft hij niet lang te denken: ‘Ik vind het gewoon erg leuk. Naarden is een prachtige en ook veelzijdige gemeente. Ik voel nu na een paar maanden ook echt de behoefte dat uit te dragen. Ik ben trots op Naarden, op alles wat de stad met haar 17.000 inwoners te bieden heeft. Zoals de oude vesting, de landelijke omgeving maar ook bijvoorbeeld een van de drie mausolea van Nederland die in Naarden staat. Ik wil als burgemeester deze positieve karaktereigenschappen en bezienswaardigheden naar voren brengen.’ Dat je als burgemeester vanzelfsprekend een zekere autoriteit uitstraalt, kan dit proces volgens hem versnellen. ‘Overigens’, benadrukt Rehwinkel, ‘hoort een burgemeester in mijn ogen zeker niet op een sokkel boven de gemeenschap te staan. Ik sta liever tussen de mensen. Of mijn leeftijd ermee te maken heeft dat ik een toegankelijke burgemeester wil zijn? Dat zou kunnen, ik ben met mijn veertig jaar een van de jongere burgemeesters van Nederland. Ik was blij verrast dat ik na mijn sollicitatie voor deze plek uitgekozen ben. Na acht jaar in de Kamer gezeten te hebben was het tijd voor iets anders.’ Digitaal dagboek Iedereen die zich afvraagt wat hij nu eigenlijk uitvoert, kan terecht op de weblog van Rehwinkel. ‘Ik ben de enige burgemeester met een digitaal dagboek op internet, www.burgemeesternaarden.nl. Daarin staat wat ik

14

de verandering

per dag ongeveer doe’, klinkt het trots. ‘Het kost me veel tijd maar ik vind het wel erg belangrijk om te doen. Burgers kunnen mij op deze manier makkelijk vinden en persoonlijk een mailtje sturen. Maar ook krijgen ze zo een beeld hoe mijn gemiddelde week eruit ziet.’ En die is vooral vol. Waarschijnlijk ook doordat Rehwinkel de laatste periode veel in de media te zien is? ‘Ja, dat klopt. Een representatieve en toegankelijke burgemeester zijn vergt veel van mijn tijd. Zo deed ik laatst nog mee met Kopspijkers. Daar kies ik natuurlijk ook zelf voor, ik hoef het allemaal niet te doen. Ik vind dat representatieve deel van mijn functie vooral ook erg leuk. Optredens in de media zijn daarnaast ook bij uitstek gelegenheden om Naarden op de kaart te zetten. Daarnaast is het zo dat ik dit gedeelte van mijn functie gebruik om te horen wat er speelt in het land.’ Verantwoordelijkheid De bestuurlijke verantwoordelijkheid die een burgemeester wel draagt en een Kamerlid niet, is een groot verschil tussen deze twee banen. Rehwinkel: ‘Als Kamerlid reageer je vooral op plannen en ideeën van anderen. Nu stuur ik de ideeënvorming en het maken van beleid zelf aan. Daarnaast draag ik samen met drie wethouders ook de bestuurlijke verantwoordelijkheid. Het burgemeesterschap is meer dan alleen een representatieve functie. Ik word dan ook genoeg uitgedaagd.

Het Oostelijk Havengebied is de hot spot van de moderne Amsterdamse woningarchitectuur. Vijftien jaar geleden was dit nog een verlaten gebied. Nu staan er ruim 8.000 woningen verdeeld over de schiereilanden Java, KNSM, Sporenburg, Borneo en de Rietlanden. Op zaterdag 25 september 2004 organiseert NAW in samenwerking met Cultureel Organisatiebureau Artifex een programma rondom de architectuur van het Oostelijk Havengebied.

U kunt zich voor dit arrangement aanmelden door te bellen met Cultureel Organisatiebureau Artifex Travel (020) 620 81 12. U kunt zich ook schriftelijk aanmelden door een briefje met uw persoonlijke gegevens, de arrangementsnaam en datum te richten aan Artifex Travel / Herengracht 342 / 1016 CG Amsterdam. Dat kan ook per e-mail: [email protected]. De prijs bedraagt € 30 per persoon (inclusief koffie/thee met gebak, waterbus, interieur bezoeken, kunsthistorische begeleiding, consumptie en bustransfer). Het deelnamebedrag maal het aantal deelnemers kunt u overmaken naar bank 68.66.57.926 of giro 61 77 80 t.n.v. Artifex Travel o.v.v. ‘Oostelijk Havengebied + zaterdag 25 september’. Na betalingsontvangst, krijgt u altijd schriftelijke bevestiging. Voor meer informatie en de annuleringsregeling zie: www.artifex-travel.nl.

Architect Sjoerd Soeters heeft het masterplan voor het Java-eiland opgesteld en koos als uitgangspunt de Amsterdamse grachten in de binnenstad. Op geheel eigentijdse wijze zijn er op dit schiereiland nieuwe dwarsgrachten gegraven en moderne grachtenpanden gebouwd. De grachtjes zijn overkluisd door typische boogbruggen die dankzij hun glooiende lijnen doen denken aan de schoonheid van de grachten in de binnenstad. Mede door de ligging van de dwarsgrachten zijn er op het Java-eiland plekken ontstaan waar een aantal bijzondere binnentuinen zijn aangelegd.

blokken. Twee opvallend grote woonblokken zijn het gebouw ‘Piraeus’, ontworpen door de Duitse architecten Kollhoff en Rapp en het ronde woongebouw naar het ontwerp van de Belgische architect Bruno Albert. Kenmerkend aan Piraeus is dat dit gebouw op een buitengewoon creatieve manier om een veel lager voormalig havengebouwtje is gevlochten. De huizen in het middendeel van het gebouw van architect Albert liggen aan een rond decoratief pleintje met aan de zuidelijke toegang het in het oog springende monumentale hekwerk van de Belgische Narcisse Tordoir.

Het KNSM-eiland is tot in de jaren tachtig in gebruik gebleven als haven en opslaggebied. Nu is er naar ontwerp van bouwmeester Jo Coenen in samenwerking met de Dienst Ruimtelijke Ordening een van de grootste woongebieden van Amsterdam ontstaan. In het midden van het schiereiland is een lange boulevard aangelegd die aan beide zijden is geflankeerd door grote en vrij hoge woon-

Op de schiereilanden Sporenburg en Borneo zijn overwegend laagbouwwoningen gebouwd.

Programma 13.00 - 13.30 uur Ontvangst met koffie en gebak in Brasserie Mercurius. 13.30 - 14.00 uur Transfer per luxe touringcar naar het Oostelijk Havengebied. 14.00 - 17.30 uur Aangekomen op het KNSM-eiland vangt de onderhoudende wandeling door het Oostelijk Havengebied aan. De architectuurhistoricus van Artifex informeert u over de geschiedenis en de gevarieerde en markante architectuur van dit gebied. Tevens bezoekt u enige woningen en is er een onderbreking met een verfrissing. 17.30 - 17.45 uur Bustransfer van het Oostelijk Havengebied naar Centraal Station Amsterdam.

Landschapsarchitect Adriaan Geuze koos ervoor een zee van woningen met patio’s en dakterrassen neer te zetten, omdat de gebruikelijke tuintjes te veel plaats in beslag nemen. Hoogtepunt zijn de twee loop- en fietsbruggen tussen Sporenburg en Borneo. De ontwerpen zijn ware kunstwerken met leuningen die buigen en wijken, grillige bogen en wuivende lampen. Het uitzicht vanuit de hoogste brug is uniek. Bijzonder is ook de Scheepstimmermanstraat op Borneo. Hier mochten op 60 kavels mensen een huis naar eigen smaak laten neerzetten en er zelf een architect voor uitzoeken.

excursie

15

proces

‘Proces is bloedbaan herstructurering Wagnerplein’

Vertrouwen wekken en waarmaken auteur Dolf Dukker beeld Georges van Wensveen

De toekomst van Tilburg-Noord is onlosmakelijk verbonden met de herstructurering van het Wagnerplein en omgeving. De inzet is hoog. Slagen partijen erin het hart van de wijk te reanimeren en daarmee de achteruitgang van het stadsdeel af te wenden? Het onderlinge vertrouwen van de belanghebbenden is groot en rechtvaardigt verwachtingen. Als het echt gaat lukken, heeft Bouwfonds de sleutel in handen om stagnerende herstructureringsprocessen weer op gang te brengen. ‘Er is een enorm speelveld gecreëerd met heel veel mogelijkheden.’ Loet Visschers

Alle partijen hadden minstens één reden om niet mee te doen. Waarom zou de corporatie WonenBreburg zijn complex studentenwoningen op het Wagnerplein slopen? Betaalbare studentenwoningen aan de markt onttrekken, terwijl er een schreeuwend tekort aan is. Iets soortgelijks geldt voor zorgcentrum De Heikant. Een verouderd complex met aanleunwoningen dat weliswaar dringend aan vervanging toe is, maar het is wel een gebouw met een geweldige sfeer. Zeer gewild. Van leegstand is vooralsnog geen sprake. En wat beweegt de 45 winkeliers van het meer dan goedlopende winkelcentrum ertoe om de luxe van vrij parkeren op het plein op te geven en in te ruilen voor een dure parkeergarage met navenante parkeertarieven? De omwenteling die zich in het afgelopen jaar heeft voltrokken, is enorm. Vergelijk de huidige troosteloze situatie op en rond het Wagnerplein met het ontwikkelingsperspectief in het onlangs verschenen Ontwikkelingsplan.

Een verschil van dag en nacht. ‘Fantastisch, als we dit weten te realiseren’, vertolkt Peter Castenmiller, bestuursvoorzitter van Stichting De Wever die het zorgcentrum beheert, de stemming over wat er is bereikt, in ieder geval op papier. Hoe een ‘grauwe, kale, wegzwemmende ruimte zonder enige kwaliteit’ kan veranderen in het bruisend hart van het nieuwe Tilburg-Noord. Daarover gaat dit verhaal, over het proces, hoe partijen met tegengestelde belangen – die net als hun gebouwen op het plein met de ruggen naar elkaar toestonden – vertrouwen in elkaar kregen en tot het inzicht kwamen dat ‘een beetje meedeinen met de wensen van een ander de eigen positie kan verbeteren’. ‘Het managen van dat proces is minstens zo belangrijk als het komen tot een goede tekening.’ Daarmee onderstreept ontwikkelingsmanager Peter Hoesbergen van Bouwfonds Ontwikkeling het belang van het creëren van draagvlak. ‘Als bijvoorbeeld één winkelier zegt

‘ik vind het een prachtig plan, maar ik doe niet mee’, heb je ineens geen plan meer’, wijst zijn collega Lars Paulussen op de kwetsbaarheid van het proces. ‘Het lijkt om gebouwen te gaan’, nuanceert Johan Dunnewijk, directeur-bestuurder van WonenBreburg, ‘het lijkt om functies te gaan, maar in werkelijkheid is het proces de bloedbaan van het geheel.’ Onverzoenlijk Toen Bouwfonds in mei vorig jaar opdracht kreeg (van de gemeente Tilburg, WonenBreburg, De Wever en de Vereniging van Eigenaren winkelcentrum Tilburg-Noord) een integraal Ontwikkelingsplan op te stellen, zat de zaak muurvast. ‘Gemeente en winkeliers, toch al elkaars natuurlijke vijanden als het gaat om betaald parkeren, stonden lijnrecht tegenover elkaar’, waarmee Dunnewijk een van de hardnekkigste pijnpunten blootlegt. ‘De standpunten van de gemeente en

‘De standpunten van diverse partijen leken onverzoenlijk’ Situering van het plangebied stadsdeel Tilburg-Noord waarin het Wagnerplein valt.

16

proces

Stedenbouwkundig basisplan. Traditioneel principe met gewenste kwaliteiten als levendige gevelwanden, sfeervol plein en aangename straten.

Geert de Nijs

Peter Castenmiller

Johan Dunnewijk

‘Er is een prachtig park waar niemand ’s avonds in durft’ hebben hiervoor geen externen ingehuurd. We hebben het zelf gedaan. We wilden zelf onze vingers in het vuur hebben.’ Zo leerde hij dat ‘je met hele gewone belangen te maken hebt’. ‘Mensen die daar hun brood verdienen. Die bang zijn morgen hun brood niet meer te kunnen verdienen als er iets verandert, waar ze geen grip op hebben. Die hebben een heel andere insteek. De gemeente wilde het hele plein op de schop nemen, terwijl de winkeliers vonden dat er niks aan de hand was. ‘Geef ons een uitbreidingsgebied en handhaaf het vrij parkeren, dan is ons probleem opgelost.’

Rollenspel Er bestaat volgens Louis Jansma, directeur Regio Zuid van Bouwfonds Ontwikkeling, een algemene verklaring voor stagnatie in herstructureringsprocessen. ‘Het betreft doorgaans een historisch gegroeide situatie die je ook op andere, vergelijkbare locaties zult aantreffen. Iedereen redeneert vanuit zijn eigen

territorium: kom niet aan mijn terrein! Ondertussen wijst men wel naar het gebied van een ander dat er niet netjes uitziet.’ ‘Het is de kunst’, vervolgt hij, ‘om al die belanghebbenden in een luchtballon mee te nemen, en boven de materie te gaan hangen. Te leren zien wat er moet gebeuren. We hebben een keer een rollenspel gedaan, waarbij de directeur van de woningcorporatie op de stoel van het hoofd van het grondbedrijf is gaan zitten. Hoe zou je redeneren als je vanuit het belang van het grondbedrijf naar een probleem kijkt? Je bent als het ware ook maatschappelijk projectontwikkelaar.’ ‘Het was voor ons ook een zoektocht’, bekent hij. ‘We hebben gezegd: eigenlijk hebben we hier geen concrete expertise in, maar we denken verstandig genoeg te zijn om samen met jullie te gaan zoeken hoe we dit moeten doen. Dat gaf vertrouwen met ons het proces verder uit te werken. Heel bijzonder.’ Ontwikkelingsmanager Hoesbergen: ‘We

Verkeersstructuur van het plan.

Vogelvluchtperspectief. Hierin komt sterk naar voren dat het nieuwe centrum als totaal een heldere en relatief eenvoudige opbouw van de openbare ruimte kent.

de winkeliers leken onverzoenlijk.’ Geert de Nijs, woordvoerder van de winkeliers en tevens voorzitter van de Vereniging van Eigenaren (VVE), kan zich er nog over verbazen: ‘Acht jaar geleden vroegen wij aan de gemeente of het mogelijk was het winkelcentrum uit te breiden. Acht jaar geleden! Gewoon een hele simpele vraag. Onvoorstelbaar wat er dan allemaal op je af komt.’ Hij is nog niet helemaal gerust op een soepele voortgang: ‘Als je niet uitkijkt, duurt het vanaf nu misschien nog eens tien jaar voordat er wat gebeurt.’

Imagoprobleem Maar een oplossing die binnen handbereik lijkt te liggen, kan voorbij gaan aan problemen elders. Zelfs op gespannen voet staan met het grotere, gezamenlijke belang van alle partijen in de omgeving, inclusief de winkeliers zelf. De winkeliers waren de eersten die aandacht vroegen voor plaatselijk ongerief. Maar waren

proces

17

Torenbebouwing boven entree van winkelcentrum en bibliotheekbebouwing met woontorens.

‘Je moet anderen leren zien wat er moet gebeuren’ reageerden’, benadrukken Hoesbergen en Paulussen. ‘Als een werkgroep bijvoorbeeld toch de voorkeur gaf aan vier bouwlagen in plaats van zes moesten de consequenties voor het programma en de berekeningen direct met elkaar worden doorgesproken. We hebben laten zien wat er gebeurt als je aan de knoppen draait. Wat gebeurt er als we het een jaar uitstellen? Als we de tarieven van de parkeergarage wijzigen, gebeurt er dat. Maar houd er rekening mee dat de kans dat men elders gaat shoppen dan groter wordt.’

zeker niet de enigen die zagen hoe de jaren aan het wijkhart knaagden. ‘Het aangrenzende park is prachtig, maar ’s avonds durft niemand erdoor’, hiermee noemt volkshuisvester Dunnewijk een symptoom van aftakeling. ‘De wijk kampt met een imagoprobleem, behoudens bij de mensen die er wonen. Het is hard knokken om de wijk op de kaart te houden. De herstructurering van het Wagnerplein en omgeving is een van de projecten, waarmee we de opwaardering van het stadsdeel handen en voeten willen geven. Tilburg-Noord is voor ons heel belangrijk’, benadrukt de corporatiedirecteur. ‘We hebben er 6.500 woningen. Een kleine 15.000 mensen wonen in Noord in onze woningen.’ (Op een totale bevolking van ongeveer 25.000, red.) ‘Niet meer van deze tijd’, noemt bestuursvoorzitter Castenmiller van Stichting de Wever de appartementjes van achttien vierkante meter in het hoofdgebouw van zorgcentrum De Heikant bij het Wagnerplein. ‘De gemiddelde leeftijd van de mensen die er verblijven is 87 jaar. Er zijn steeds meer hulpmiddelen nodig. Hele ingewikkelde beddentoestanden. Het kan gewoon niet meer.’ Vervanging van het centrum staat hoog op de prioriteitenlijst van het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport. Ongeacht de populariteit van het sfeervolle gebouw. Een tweede probleem – letterlijk onoverkomelijk – is de drempel tussen de centrale voorzieningen en de aanleunwoningen aan de overzijde van de Brücknerlaan. ‘Oversteken is voor onze mensen echt een brug te ver. Bij de huidige verkeersdrukte is dat onverantwoord’, aldus Castenmiller. De kwestie was één van de hete hangijzers in de planontwikkeling. Het kon de

winkeliers niet druk genoeg zijn op de toegangsweg naar hun winkelcentrum, terwijl voor hoogbejaarde bewoners van De Heikant élke auto er een te veel kan zijn. Ook de onveilige situatie bij het park ’s avonds voor het personeel baart Castenmiller zorgen. Win-win Natuurlijk hebben alle partijen wel eens gedacht: als we de ruimte hadden gekregen ons eigen probleem op te lossen, waren we allang klaar geweest. Het is de gemeente geweest die al in een vroeg stadium oog kreeg voor het grotere gezamenlijke belang. Wethouder Loet Visschers (Algemeen Belang): ‘Wij hebben gezegd: het is veel verstandiger voor het plein een integraal plan te ontwikkelen. Laten we proberen alle relevante partijen bij elkaar te brengen. Onderzoeken of er synergie valt te bewerkstelligen. Wij zijn bereid na te denken over een herschikking van de gemeentelijke functies. Achter elke functie van het plein gaat een probleem schuil. Winkelcentrum, park, zorgcentrum, bereikbaarheid en parkeren voeren de lijst aan, maar vergeet de rest niet. Het plein dat geen plein is, biedt ook nog ruimte aan uiteenlopende functies als bibliotheek, politiebureau, busstation, postkantoor, sportaccommodatie, zwembad, kinderdagverblijf, religieus centrum, weekmarkt en niet te vergeten wonen. Het lijkt een onmogelijke opgave alle neuzen in één richting te krijgen. Toch is het gelukt, blijkens het pleinbreed gedragen ‘Ontwikkelingsplan Wagnerplein en omgeving’. Hoe? Peter Hoesbergen begint met het aanscherpen van de vraag: ‘In essentie gaat het erom hoe je van een solitair probleem dat niet oplosbaar

is gebleken een integraal probleem kunt maken?’ Hij geeft vervolgens zelf het antwoord: ‘Door het gebied te vergroten en door alle belangen tegen het licht te houden. Te beseffen: hé, er schuilt een kans in. En vervolgens in een doelgericht proces iedereen van die kans te doordringen. Laten zien dat die kans een win-win-situatie kan opleveren. Je moet complexiteit zien als een kans, niet als iets van ‘dat nooit’.’ ‘Als het slopen van een blok aanleunwoningen een veel groter gebied oplevert met een rijkdom aan kansen kun je best wat kapitaalvernietiging tolereren’, is zijn stelling. ‘Als je er maar een verhaal tegenover weet te zetten met voldoende inkomsten. Het komen tot een nieuwe balans is de kern van onze opgave geworden.’ Hoesbergen vergelijkt de werkwijze met het gaan zitten in een grote trechter. ‘Met z’n allen!’, wel te verstaan. ‘Niet iemand ernaast en de rest erin. Nee, met z’n allen afwegen welke structuren überhaupt denkbaar zijn en welke we kiezen. Welke structuren hebben de meeste kans van slagen doordat ze win-winsituaties creëren?’ Daarbij is onderscheid gemaakt tussen drie invalshoeken: 1) welke ruimtelijke kwaliteiten kunnen en moeten we benutten en creëren? 2)wat wordt de omvang, aard en samenhang van het programma? 3)wat zijn de financiële consequenties van het stedenbouwkundig plan? Elke invalshoek kende een aparte werkgroep. ‘Cruciaal was dat de werkgroepen gelijktijdig optrokken en interactief op elkaars opvattingen

‘Achter elke functie van het plein gaat een probleem schuil’ Aanzicht van Torenbebouwing.

18

proces

Heldenrol ‘Eigenlijk is het gewoon onderhandelen’, concludeert Lars Paulussen. ‘De moeilijkheid is om partijen in deze fase, waarin nog veel dingen onzeker zijn, onomkeerbare uitspraken te laten doen.’ ‘Daarin schuilt de heldenrol van De Nijs’, reageert Hoesbergen. ‘Hij heeft de moeilijkste opdracht. Waar haalt hij de moed vandaan om voorstellen te doen, waarvan hij niet weet of hij

dekking heeft van z’n achterban?’ Er zijn aderlatingen gedaan. Variërend van het accepteren van betaald parkeren, het autoluw maken van toegangswegen tot het beschikbaar stellen van subsidiegelden. Partijen weten op basis van welke financiële parameters keuzes zijn gemaakt. De plussen en minnen zijn gespreid. ‘Niemand mag met de gebakken peren blijven zitten’, verzekert Hoesbergen. Johan Dunnewijk hoort het de Raad van Commissarissen van WonenBreburg nog vragen: ‘Meneer de bestuurder, waar komt u nu mee? Studentenwoningen afbreken?’ ‘Dat lag buitengewoon gevoelig. We zijn ertoe bereid onder voorwaarde dat we elders in de stad vervangingscapaciteit vinden.’ Waarmee hij maar wil zeggen dat er niet met een grote boog om problemen heen is gefietst. ‘Integendeel. De problemen zijn opgezocht, bestudeerd, in varianten uitgewerkt. Partijen zijn niet tegen elkaar uitgespeeld. Het aftikken van belangen ten opzichte van elkaar was

Schetsen van woningen die boven voorzieningen zijn gesitueerd. Gekeken is naar oriëntatie van de woningen, positie binnen het plan en de ligging ten opzichte van de zon en de ontsluitingsstructuur.

niet aan de orde. Vertrouwen wekken en waarmaken, dáár gaat het om. Oprecht geïnteresseerd zijn in elkaars belangen.’ Met de afronding van het Ontwikkelingsplan houdt de formele bemoeienis van Bouwfonds met het Wagnerplein op. Hoe verder? Drie marktpartijen, waaronder overigens óók Bouwfonds, worden uitgenodigd op het Ontwikkelingsplan te reageren. Twee vragen bepalen de selectie van de partij die het plan uiteindelijk gaat uitvoeren. Bent u bereid en in staat om risicodragend in de ontwikkeling te participeren? En ziet u mogelijkheden voor optimalisatie, gezien het aanzienlijke financiële tekort waar het plan nu nog onder lijdt? Optimisme overheerst. ‘Er ligt een visie met een meerwaarde die aanzienlijk groter is dan wanneer ieder voor zich was gaan ontwikkelen’, constateert Castenmiller. ‘Door het verplaatsen en hergroeperen van functies is een enorm speelveld gecreëerd, waar heel veel mogelijk is.’ [email protected]

Bij benadering van plein vanuit het zuiden is poortvorming en de overgang van de ene ruimte en sfeer in de andere de kern van de ontwerpopgave.

‘Combinatie park en winkelcentrum is uniek’ Het Wagnerplein is het hart van Tilburg-Noord, het woongebied ten noorden van het Wilhelminakanaal. Het stadsdeel bestaat uit drie wijken: Quirijnstok, Heikant en Stokhasselt. De omvang van de wijken, elk ongeveer 10.000 woningen, staat model voor opvattingen die de Katholieke kerk destijds had over het ideale parochiestelsel. De woningen zijn gebouwd in de periode 1968 – 1975 toen de woningnood hoog was en kwantiteit voorop stond. De tamelijk strikte scheiding van functies – wonen, werken, winkelen, recreëren, langzaam verkeer, snelverkeer – verwijst naar de stedenbouwkundige uitgangspunten zoals die tijdens het Congrès Internationaux d’Architecture Moderne (CIAM) in Athene (1952) onder invloed van Le Corbusier en Van Eesteren zijn geformuleerd. De kwaliteiten van het stadsdeel schuilen met name in het uitstekende verkeersafwikkelingscircuit en het vele groen. Minder waardering is er voor de eenvormigheid van de woningvoorraad. ‘Nieuw Noord is een van de 56 wijken die zijn geselecteerd voor de VROM-aanpak’, zegt projectwethouder Loet Visschers. ‘In die zin is het toch wel een wijk met typische achterstandsproblemen. Er is gaandeweg een gevoel van onveiligheid ingeslopen, terwijl de criminaliteit niet substantieel verschilt van de rest van Tilburg. We moeten oppassen dat we elkaar niet de put in praten.’ Uit een uitgebreide volksraadpleging kwam naar voren dat er behoefte bestaat aan een centrale plek, een echt, warm kloppend hart in de wijk. ‘Fysiek ligt het Wagnerplein in het midden van het stadsdeel. Het biedt ruimte aan tal van functies. Alleen wordt het niet als een plein ervaren.

Het is een grijze restmassa met parkeren’, constateert de wethouder. Het Wagnerplein is een verzamelplaats van losse elementen die geen enkele wisselwerking vertonen. Het duidelijkste voorbeeld is het naar binnen gerichte winkelcentrum. Binnen heeft het beslist verblijfskwaliteiten, maar aan de buitenzijden sluiten blinde muren de gezellige winkeldrukte volledig af van de omgeving. Van die kale wanden zal op het toekomstige Wagnerplein niets meer te zien zijn. Het winkelcentrum krijgt een nieuwe schil waarin commerciële functies zullen worden gehuisvest die niet concurrerend zijn met de bestaande winkels. Grote verwachtingen heeft wethouder Visschers van het combineren van het plein met het park. ‘Dat is de uitdrukkelijke wens van de gemeente. De combinatie winkelcentrum en groen is voor een wijkcentrum uniek.’ In het Ontwikkelingsplan worden winkelcentrum en park aan elkaar geschakeld door een plein dat de huiskamer van de hele wijk moet worden. Het creëren van een veilige verblijfsruimte die de relatie legt tussen de kernkwaliteiten van het gebied – winkelcentrum en park – is een van de basisideeën van het Ontwikkelingsplan. Functies die nu in een los verband op en rond het plein zijn gesitueerd, worden in een nieuwe schikking op elkaar afgestemd. Zo gaat de gemeentelijke informatiewinkel deel uitmaken van een dienstenwarenhuis, waarin ook WonenBreburg en zorginstelling De Wever loketfuncties hebben. ‘Het samenspel van plintfuncties met het plein en het park is de kern van het project’, aldus de wijkwethouder. In volumes uitgedrukt, gaat het in totaal om 110.000 m2. Daarvan is 85 procent wonen. De rest, dus 15 procent, omvat uitbreiding van het winkelcentrum en overige voorzieningen.

proces

19

100 jaar wonen werken winkelen

Het mag een onsje meer zijn Wat is het verschil tussen een woonwagen en de villa van Frans Bauer? Vier wielen, meer niet. Dat huis van Bauer, zoals we de afgelopen winter uit en te na hebben mogen bewonderen in zijn televisiesoap, voldoet aan alle smaakvoorschriften van de hedendaagse woonwagen. Bauer wil zijn afkomst als woonwagenbewoner natuurlijk niet verloochenen. De scheidslijn tussen de cataloguswoning en de woonwagen is vervaagd. We noteren de volgende gemeenschappelijke kenmerken: witte stenen buitenmuren, een daklijst met sierrand, een schoorsteen met paardenwindwijzer, een witte gebeeldhouwde voordeur en grenen ramenluiken. Het motto is, zowel binnen als buiten: mag het een onsje meer zijn? In zo’n soort behuizing raakten een bevriende psychotherapeute en haar man, een vertaler, terecht. Ze hadden gereageerd op een advertentie waarin een stacaravan aan de kust werd aangeboden voor een schappelijke prijs. De psychotherapeute scharrelde wat onwennig in de caravan rond. Al die spiegels: ze was zichzelf letterlijk kwijt. Haar man had de aanblik van deze barokke overdaad niet kunnen verdragen, en was de duinen ingevlucht. Ze hebben het overleefd. Sterker: na een week bekenden ze dat het ‘best wel gezellig was’, dat rode velours. Dat is de vrolijke kant van het woonwagenkamp. Pardon, het woord mag niet meer gebezigd worden, lees ik een publicatie van VROM. Het plaatsvervangend hoofd van de Dienst Woonwagenzaken heeft het liever over ‘centra’. Hij erfde de portefeuille begin jaren tachtig van het toenmalige ministerie van Cultuur, Recreatie en Maatschappelijk Werk. Het moest maar eens uit zijn met het brandmerken van woonwagenbewoners als ‘achterstandsgroep’. Vanaf dat moment werd de woonwagen beschouwd als ‘volkshuisvesting’. De ambtenaar: ‘Toen wij het beleid overnamen, was de regel: de centra mochten niet verder dan drie kilometer van de gemeente-

20

100 jaar wonen werken winkelen

grens liggen. Geen goed idee, vonden wij, want we hadden daardoor geen zicht meer op de groepen. Er was ook een isolement ontstaan waarin burgers, maar ook politie het terrein niet meer op durfden. We hebben toen bepaald dat de woonwagencentra zich in de wijken van de gemeente moesten bevinden en niet te groot mochten zijn.’ Twintig jaar verder weten we wat de ‘emancipatie’ van de woonwagenbewoner betekent. Elke nieuwe wijk kent zijn rand of strook met pronkstukken, die nog niet zo lang geleden waren verbannen naar de rand van vuilnisbelten of naast viaducten. De woonwagen is deel van de samenleving. Hilarisch was het relaas, afgelopen winter, van een echtpaar dat zich verzette tegen de verhuizing van hun wagen van Brabant naar de Veluwe. Het argument luidde dat je nu eenmaal graag tussen je eigen mensen en familie wil blijven. En wij burgers maar denken, dat er nog een tikje nomadisch bloed door de aderen van een woonwagenbewoner stroomde. Nee dus, ook in dat opzicht zijn het ‘gewone burgers’ geworden. En dat is te verklaren ook. Mijn secretaresse die zojuist een nieuwe flat had betrokken, met uitzicht op een van die kleine centra, berichtte enigszins jaloers dat haar overburen onder die witte villa een zwembad hadden aangelegd. Logisch dat er dan niet veel te rijden valt. Over het uitzicht van de gesettelde burger op de ‘mobiele’ villaparken, heb ik me wel eens zorgen gemaakt. Is de smaaktolerantie daar tegen bestand? Sinds afgelopen winter weten we het antwoord: ja. Heb je even voor mij? wordt overal gedraaid, met of zonder wielen. En Frans Bauer heeft zo zijn heipalen kunnen bekostigen. Hij was de ‘cross-over’ tussen cataloguswoning en woonwagen. ✏ [email protected]

auteur Jaap Huisman

Woonboot ➔ Parkhaven

Dag boot ‘Ik heb er geen spijt van dat we verhuisd zijn, maar als ik de boot zo in het zonnetje zie liggen dan mis ik ‘m toch wel’, zegt Martin Donker als hij foto’s van zijn oude woonboot laat zien. Samen met Anne Westhoff heeft hij ruim drie jaar op een woonboot achter de Jaarbeurs in Utrecht gewoond. Hun twee kinderen Laurine en Joost zijn daar geboren. Vorig jaar april is het gezin een steenworp verder, máár wel aan land, in een van de eerste huizen van de nieuwe binnenstedelijke Vinex-locatie Parkhaven gaan wonen. auteur Saskia van der Kam beeld Don Wijns

21

verhuizen

‘Toen ik ging studeren’, vertelt Martin, ‘heeft mijn vader de boot gekocht. Ik heb er mijn hele studententijd samen met een vriend op gewoond. Het schip was door de vorige eigenaars enorm verwaarloosd. In de winter bevroren de leidingen en uit de ene helft van de stopcontacten kwam zwakstroom en uit de andere helft 220 volt.’ Lachend: ‘Dat kon je alleen nergens aan zien, dat moest je gewoon weten. Wij waren altijd bezig met de boot, dat geklus heeft me zeker twee jaar van mijn studie gekost. Ik was dan ook blij dat ik regelmatig bij Anne terecht kon. Bij haar was ik tenminste verzekerd van warm water uit de douche.’ In 1997 is Martin bij Anne in Amsterdam gaan wonen. Ze werkten allebei in Amsterdam dus het leek gemakkelijker en comfortabeler om bij haar in te trekken. Dit bleek echter niet voor lang, twee jaar later wilde vader Donker de boot verkopen. ‘We hebben er één avond goed over nagedacht en toen besloten dat wij de boot wilden kopen. Anne had hier echter wel een aantal duidelijke voorwaarden aan gesteld. Zo moest er een goede keuken in komen. Ook wilde ze op haar blote voeten door het huis kunnen lopen zonder in splinters en troep te stappen. En de oliekachels moesten er uit. Dit betekende weer een verbouwing van een paar maanden, maar we zijn er wel sámen ingetrokken. In 2000 werd Laurine op de boot geboren. Voor haar hebben we de machinekamer tot babykamer omgebouwd.’ Buren Na de komst van Joost werd de woonboot toch een tikkie te klein. Nu woont het gezin alweer een jaar in een nieuwbouwhuis. En dat is wel even iets anders. ‘Zeker’, beaamt Anne, ‘op de boot woonden we heel vrij en hadden met buren eigenlijk niets te maken. Nu wonen we in een buurt waar gestemd wordt of de kliko’s wel of niet achter het huis mogen staan.’ Toch is het leven op het land Anne en Martin ook weer meegevallen. Martin: ‘De huizen zijn heel goed geïsoleerd en voor de kinderen is het ook leuker als er meer contact is met de buurt. Met kinderen heb je geen tijd meer voor al dat onderhoud aan het schip en het is voor die kleintjes natuurlijk toch wel een beetje gevaarlijk bij het water.’ Ze zijn feitelijk wel in hun oude buurt gebleven. Parkhaven wordt immers naast de Jaarbeurs en dus op steenworp afstand van hun oude stek gerealiseerd. ‘We kijken uit op het oude veilinghuis, een mooi monument dat gerestaureerd wordt’, vertelt Martin. ‘Voor de kinderen is het ook een veilige omgeving. Achter ons huis loopt een soort speelstraat. Deze is met een hek afgesloten en alleen toegankelijk voor de bewoners van de twintig huizen bij ons in de straat. Verder liggen de school en het kinderdagverblijf tegenover ons huis.’ ‘Natuurlijk’, zegt Anne, ‘denken we met heel veel plezier aan de boot terug, maar we hebben geen spijt van de verhuizing. Op een gegeven moment moet je dat ook loslaten. Aan de andere kant’, mijmert ze, ‘was het wel echt ónze boot. Ook omdat we elke verbouwing zelf deden. Op een gegeven moment ken je alle hoekjes en gaatjes. En geloof mij, dát waren er nog al wat.’

xxxxxx

verhuizen

21

markt

duurzaam

Tien jaar lang eilandgevoel Auteur Suzanne Witteman beeld Martin van Welzen, Gemeentearchief Zaanstad

Het Eiland in de Zaan. Niets herinnert hier nog aan de tijd dat het de naam Ponteiland droeg. Genoemd naar het houtverwerkingsbedrijf dat hier in Zaandam zijn uitvalbasis had. Tien jaar geleden werd begonnen met de grootscheepse transformatie van werkeiland naar wooneiland. Inmiddels is deze ‘extreme make over’ al enige tijd achter de rug en behoort Het Eiland tot één van de populairste buurten van de regio. Een reportage over de totstandkoming van een bijzondere wijk.

22

markt

Op een zonnige zaterdag straalt Het Eiland rust en gezelligheid uit. Spelende kinderen bepalen het straatbeeld. Mensen zitten in de tuin. Op de ene hoek wast iemand zijn auto, een ander maakt de tuin klaar voor de nakende zomer. Het Eiland is zo op het eerste gezicht een levendige woonwijk op een steenworpafstand van het centrum van Zaandam. In 1994 begon Bouwfonds Ontwikkeling, toen nog onder de naam Bouwfonds Woningbouw BV, samen met Volker Stevin Ontwikkelingsmaatschappij aan de bouw van 154 sociale huur- en 320 koopwoningen. Kortom, een opdracht van de gemeente Zaanstad

om van het voormalige industriegebied een woonwijk te maken. De voormalige gebruiker van het Ponteiland, een houtverwerkingsbedrijf, was vertrokken, waardoor ruimte vrij lag voor herontwikkeling. Wonen aan de Zaan paste ook naadloos binnen de ontwikkeling van de Zaanoevers, een integraal project van de gemeente met als doel het herontwikkelen en transformeren van de oevers van de Zaan. Het eiland ligt aan de rand van het centrum op vijf minuten lopen van winkels en voorzieningen, vlakbij het station van Zaandam. Een boeiende binnenstedelijke opgave was het. Ook in de ogen van Bouwfonds.

markt

23

zaans

water

licht

afwisselend

eigentijds

Rein Willems, directeur van Bouwfonds Ontwikkeling Regio Noord-West: ‘Ons doel was een hoogwaardige woonomgeving te creëren die past binnen Zaandam en die de stad zou voorbereiden op de nieuwe eeuw. Volgens mij zijn we daarin geslaagd.’

zich voornamelijk inspireren door Finse architectuur. Dat is op sommige plekken dan ook goed terug te zien, zoals bijvoorbeeld aan houten delen op de gevels. Het uitgangspunt van Hosper was dat hij de bewoners en bezoekers ‘het eilandgevoel’ wilde laten beleven.

Eilandgevoel Het Eiland herbergt een grote diversiteit aan woningtypen, van koop tot huur, van appartementencomplexen tot verschillende typen eengezinswoningen. De ontwerpen van de woningen zijn van de hand van verschillende architectenbureaus. Zij werkten onder supervisorschap van stedenbouwer en landschapsarchitect Alle Hosper. Hij liet

Niet alleen aan het water, maar juist ook op de binnenterreinen moesten bewoners in zijn ogen het water als het ware voelen. De stedenbouwkundige oplossing hiervoor was dat hij het water de wijk in heeft getrokken, bijvoorbeeld door Het Eiland op het water uit te bouwen. Zo creëerde hij onder andere pieren, waarop woningen zijn gebouwd. Het hart van Het Eiland is vormgegeven als een open groene

24

markt

long die de lengterichting en het weidse gevoel van Het Eiland versterkt. Zichtlijnen op het water en het Amsterdamse havengebied zijn hier dan ook zorgvuldig gekozen. Workshop Hosper heeft bij de start van het project met de toen reeds geselecteerde architecten (Rudy Uytenhaak, Roelf Steenhuis, Harrie Sipkens, Jan Splinter en de Britse architecten Gerard Maccreanor en Richard Lavington) gedurende een week, en geheel afgezonderd van de buitenwereld, een workshop gehouden. Gezamenlijk hebben zij toen de stedenbouwkundige opzet en de verkaveling vastgesteld. Ook is bij die gelegenheid de inrichting van de

openbare ruimte afgestemd op de architectuur van de verschillende gebouwen. Willems: ‘De workshop was in de ogen van alle partijen een succes. Dat van tevoren een helder kader was geboden omtrent de marktvisie, de wensen van alle partijen en het exploitatiemodel heeft daartoe wel bijgedragen.’ Op elkaar afgestemd Het Eiland is ingedeeld in vier woonmilieus met ieder een specifiek karakter: wonen langs de zuidwestoever, wonen in het hart, wonen op de kop en wonen tussen park en promenade. Deze indeling zorgt voor afwisseling, zoals gezegd in typen woningen en daarmee ook in sfeer en beleving. Auto’s bereiken Het Eiland

over een lage brug, vlak over het water. Voor langzaam verkeer zorgt een tweede brug voor een veilige ontsluiting. De architectuur is divers. Een wandeling door het gebied levert dan ook een afwisselend beeld op. Donkere

de woningen ernaast direct grenzen aan de groenstrook. Klaarblijkelijk vinden veel bewoners dit goed gekozen. Dit valt af te lezen uit het gebruik. In bijna alle gevallen is het zicht naar de groenvlakte open

‘Doel was een hoogwaardige woonomgeving creëren’ gevels wisselen lichte kleuren af. Toch vormt het wel duidelijk één geheel, het resultaat van vakkundig supervisorschap. De groene strook in het midden van Het Eiland zorgt voor een open karakter. Opvallend is dat de tuinen van

gehouden. Bewoners hebben de tuinen niet afgesloten met schuttingen en hekken. Op deze manier kunnen spelende kinderen makkelijk in de gaten gehouden worden. Aad Roozendaal, locatiemanager bij Bouwfonds Ontwikkeling in

markt

25

binnenstedelijk

Haarlem: ‘Het karakter van Het Eiland wordt grotendeels gevormd door deze groene scheg. Vaak kun je aan het daadwerkelijke gebruik van een woning en tuin, zien of het ontwerp en de stedenbouwkundige opzet geslaagd is. Voor ons uiterst leerzaam voor de ontwikkeling van andere gebieden.’ Entree ‘De entree van Het Eiland,’ zegt Rein Willems, ‘is op een unieke manier aangepakt. Zo is parkeren ondergronds opgelost, omdat we wilden voorkomen dat de entree vervuild zou worden door een zee van auto’s op het maaiveldniveau. De appartementen op de kop kijken uit naar het centrum en geven het gebied een stedelijk karakter. Bijzonder in mijn ogen is dat een van de complexen bij de entree bestemd is voor sociale woningbouw. In tegenstelling tot wat vaak gebeurt, hebben wij op Het Eiland deze woningen een prominente plek gegeven. Sociale huurwoningen kennen vaak een beperkter budget om te ontwikkelen, met als gevolg dat de uitstraling van de woningen soms wat te wensen overlaat. Dat wilden we hier juist niet, de woningen zien er dan ook nu nog kwalitatief goed uit.’ Overtuinen Wonen aan de westoever springt ook in het oog. Dit gedeelte is opgebouwd uit een rijke schakering van op het water gerichte bebouwing. Deels op pieren met eigen steigers, veranda’s en terrassen. Roozendaal: ‘Grappig is dat hier op Het Eiland een typisch Zaans verschijnsel waar te nemen is; de overtuinen. Een aantal woningen aan deze zijde is niet

26

markt

direct aan het water geplaatst. De tuinen komen uit op een straat en aan de overzijde van deze straat aan het water is door bewoners nog een tuintje gemaakt. Zo creëren bewoners hun eigen plekje aan het water. In deze regio zie je vaak, dat mensen een tuintje maken aan de overzijde van wegen en dijken bijvoorbeeld. Leuk om te merken dat mensen dat hier ook doen. Blijkbaar is de kracht van het water toch erg groot. Alhoewel er minder animo was voor ligplaatsen dan verwacht. Niet alles is blijkbaar goed in te schatten van tevoren.’ Imago Gert van der Graaf, procesmanager Zaanoevers bij de gemeente Zaanstad, heeft jarenlange ervaring in de Zaanse ruimtelijke ontwikkeling. ‘Zo heb ik ook de ontwikkeling van Het Eiland gevolgd. Een aantal jaar verder kun je echt zeggen dat dit een voorbeeld is van geslaagd

een kans, die heeft de gemeente gegrepen. De V.O.F. Peterswerf, het samenwerkingsverband van de marktpartijen, heeft in onze ogen dan ook waargemaakt wat ze beloofde. Het is een wijk waar Zaanstad trots op is.’ Of een project geslaagd is, kan worden afgelezen aan verschillende aspecten. Hoe de woningen nu in de markt liggen is een belangrijk criterium hiervoor. Robert de Joode is teamleider woningmakelaardij in Zaandam bij Kuijs Reinder Kakes. ‘Het Eiland is een enorm populaire wijk in de regio. De goede eenduidige architectuur, de aantrekkelijke ligging en het juiste aanbod aan woningtypen zijn hiervoor belangrijke verklaringen. Het enige kritiekpunt dat ik kan bedenken is, dat de ruimte tussen de woningen soms wat krap is. Het valt ons dan ook op dat er de afgelopen jaren niet veel woningen zijn doorverkocht.

‘Het Eiland is enorm populair in de regio’ wonen op een magnifieke locatie. Met name de harmonie tussen de delen en de structuur van Het Eiland vind ik bijzonder. De geluiden die ik hoor in het Zaanse zijn ook zonder meer positief. Ook binnen het inmiddels 15-jarige plan voor de Zaanoevers neemt Het Eiland een bijzondere plek in. Het slagen van deze binnenstedelijke woningontwikkeling, is een geweldige aanjager geweest voor andere projecten binnen de Zaanoevers. Er lag halverwege jaren negentig

De prijzen zijn daarnaast bovengemiddeld, als je het vergelijkt met soortgelijke wijken in de regio.’ ‘De woningen zijn kwalitatief goed’, vervolgt de Joode, ‘daardoor voelen bewoners niet de noodzaak om verbouwingen uit te voeren. Een goed voorbeeld hiervoor is de kleurstelling van woningen. Als dat slecht gekozen is, pakken mensen zelf de kwast en verven ze gevels of kozijnen over. Hier is dat bijna niet gebeurd.’ ✏ [email protected]

De lessen van Het Eiland Voor Bouwfonds Ontwikkeling is de realisering van Het Eiland een bijzonder traject geweest. Twee aspecten springen daarbij in het oog. Het project zorgde voor de eerste kennismaking met Persoonlijk Wonen. Daarnaast is het dynamisch rekenmodel in de praktijk getest. Bij het begin van het ontwikkelingstraject’, zegt Rein Willems, directeur van Bouwfonds Ontwikkeling Regio Noord-West, ‘hebben wij op verzoek van de gemeente Zaanstad een zogenaamd Plan van Aanpak opgesteld.’ Bouwfonds richtte hiervoor met Volker Stevin Ontwikkelingsmaatschappij de V.O.F. Peterswerf op. Het Plan van Aanpak bestond uit een marktvisie, een rekenmodel en een organisatiemodel. Eén van de uitgangspunten was dat de verdeling 30 procent huur en 70 procent koop moest zijn. De markt bleek voornamelijk uit mensen uit de regio te bestaan; de Zaankanters. ‘Het Eiland was een binnenstedelijke ontwikkeling en de wens van de gemeente was een programma met hoge dichtheden, mede ingegeven door de verwachting dat daarmee de hoogste opbrengsten gehaald zouden worden,’ aldus Willems. ‘Ons dynamisch rekenmodel berekende voor elke mogelijke verkaveling de grondopbrengsten. Uitkomst voor dit project was dat de hoogste grondopbrengsten gehaald zouden worden bij circa 500 woningen. De gemeente had aanvankelijk

een aantal van bijna 700 in haar hoofd. Dit aantal is teruggedraaid. Waarmee dan ook gekozen is voor minder stapeling, lees minder appartementen. Lagere dichtheden met minder stapeling zorgde hier voor hogere opbrengsten. Kortom, het plafond van de markt is eerder bereikt bij appartementen.’ ‘Het rekenmodel zorgde voor het juiste vertrouwen in de samenwerking’, zegt Willems. ‘We wisten hierdoor allemaal waar we aan toe waren, waardoor ook de relatie met de gemeente helder was. Het model schepte duidelijkheid.’ Tijdens het bouwproces kwam voor Bouwfonds nog een ander leerzaam aspect naar voren; de wens van bewoners om mee te denken over de indeling van hun woning. Aad Roozendaal, locatiemanager Bouwfonds Ontwikkeling: ‘Eigenlijk was dit een van de eerste ervaringen met wat we nu Persoonlijk Wonen noemen. Met name bij een bepaald type woningen, die we aan de oostkant van Het Eiland hebben gebouwd, was dit het geval. Bij deze woningen zat twee jaar tussen koop en de overdracht van de sleutel. Deze lange periode leidde ertoe dat veel bewoners met nieuwe ideeën kwamen voor de indeling van de woning. Ideeën die wij niet voorzien hadden en die vaak ook niet meer ingepast konden worden. Dit proces hadden we van tevoren niet goed ingeschat. Ons apparaat was er ook niet op ingericht. Het heeft ons dan ook veel tijd en geld gekost. Leerzaam, zeker omdat Persoonlijk Wonen inmiddels niet meer weg te denken is bij onze projecten.’

markt

27

beleid

Beleid is niets, uitvoerbaarheid is alles Auteur Hans Ouwerkerk beeld Peter van Breukelen, Reinier Gerritsen (portret)

‘In Nederland streven we als het gaat om de regelgeving naar perfectie. En overal wordt beleid voor gemaakt. Maar of het beleid uitvoerbaar is en dus ook ergens toe leidt, is vaak volstrekt onduidelijk.’ Dat zegt Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds Ontwikkeling en tevens voorzitter van de Raad voor Verkeer en Waterstaat. En hij staat hierin niet alleen. Teveel bestuurders, teveel plannen en teveel regels, is het huidige beeld van onze Nederlandse bestuurspraktijk, geschetst door verschillende vooraanstaande adviesorganen. ‘We zijn wat ver doorgeslagen en houden elkaar wel heel erg bezig.’ Kortom, het moet allemaal veel pragmatischer.

Ada Wildekamp en Friso de Zeeuw

Uit ’Ruimte voor Uitvoering’ (zie de lezersaanbieding) >> Het is verbazingwekkend dat men er steeds weer opnieuw in slaagt om voor elk probleem nieuw beleid te formuleren. Het is bijna als een reflex, eerst beleid maken en dan pas kijken of het kan worden uitgevoerd. En beleidsmakers versterken elkaar daarin’, aldus Saskia Stuiveling, president van de Algemene Rekenkamer.<< >> Er is als het ware een doolhof ontstaan van beleidsnota’s en uitvoeringsprogramma’s waarin niemand zich nog raad weet. En hoe meer regels, des te groter de kans op overtreden. Het gevolg daarvan is dat iedereen er zelf een eigen vertaling aan geeft. Dat is aan de ene kant weliswaar noodzakelijk om de boel niet vast te laten lopen, maar anderzijds kan het leiden tot volstrekte willekeur’, aldus Henk Vonhoff voorzitter Raad voor het Landelijk Gebied.<<

28

beleid

‘Ruimte voor uitvoering.’ Het is de titel van een boekwerkje dat in opdracht van Berenschot Osborne en Bouwfonds Ontwikkeling is gemaakt. Centraal hierin staan de rapporten met betrekking tot de ruimtelijke inrichting van

mensen uit de praktijk zoals onder meer Bert Keijts, directeur-generaal Rijkswaterstaat, Jan Doets, bestuursvoorzitter ING Real Estate en landschapsarchitect Dirk Sijmons hun licht laten schijnen over de beleidsinvloed en de

‘Hoe meer regels des te groter de kans op overtreden’ de Algemene Rekenkamer, de Raad voor het Landelijk Gebied, de VROMraad, de Raad voor Verkeer en Waterstaat, de Sociaal Economische Raad en de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR). Voorzitters en prominente leden van deze adviesorganen komen uitgebreid aan het woord, waarna

gebrekkige uitvoering en ook voorstellen tot verbetering doen. ‘Met dit boekje’, vertelt Ada Wildekamp van Berenschot Osborne, ‘laten wij zien dat er veel goedwillendheid is als het gaat om de ruimtelijke inrichting van ons land, maar dat we elkaar vooral ook veel bezighouden en te

weinig samenwerken. Kortom, we polderen wat af, maar echt samen tot resultaten komen, zit er vaak niet in.’ ‘Het is feitelijk de kern waar het allemaal om gaat’, zegt Friso de Zeeuw. ‘Er is een ramp gebeurd, denk aan Enschede en Volendam, en hup er is weer beleid nodig. Kortom, de ramp is een bron om van alles te bedenken wat vervolgens weer uitmondt in uitgebreide regelgeving.’ Een volgens De Zeeuw typerend voorbeeld is de kwestie rond de kruisen en andere gedenktekens op punten langs de kant van de weg waar mensen hun dierbaren hebben verloren. ‘Dat kan niet zo maar vindt iemand dan, ‘daar moeten regels voor komen.’

beleid

29

Kortom, we gaan ons dus druk maken over bij wijze van spreken de afmetingen van herdenkingskruisjes.’ Op de vraag of dat nu typisch Nederlands is, formuleert Ada Wildekamp voorzichtig: ‘Het is geloof ik wel typisch Nederlands om alles op orde te willen hebben en dan daarin ook weer door te schieten’

regelt dat de verschillende overheidslagen en ook marktpartijen goed kunnen acteren. En dit dan weer niet aankleden met een heel bureaucratisch circus.’ Het moet anders en het kán ook anders. Door vergaande decentralisatie bijvoorbeeld. De Zeeuw knikt. ‘Decentralisatie is wat laat je over aan anderen? Wat kan de

‘Geld direct aan planvorming koppelen’ De Zeeuw: ‘Door de overdosis beleid en regelgeving zijn ambtenaren gedwongen om dan maar zelf prioriteiten te stellen. Dat geldt over de hele linie, tot en met de ambtenaar van Bouw- en Woningtoezicht aan toe die het Bouwbesluit moet uitvoeren. De zogenaamde streetlevel bureaucracy.’

provincie doen en wat de gemeenten? Decentralisatie heeft ook twee kanten. Enerzijds betekent het afstand van macht. En dat is altijd een lastig proces. Aan de andere kant wordt het ook vaak vereenzelvigd met een bezuinigingstaak. De Rijksoverheid gooit taken over de schutting met een leeg portemonneetje er achteraan.

fondsen te worden aangeboden aan de regisserende provincies en/of steden.’ De Zeeuw: ‘Geld voor het landelijk gebied zou bijvoorbeeld heel goed in één fonds kunnen worden binnengebracht. Een fonds vergelijkbaar met het Integraal fonds Stedelijke Vernieuwing (ISV) en dat door andere overheden kan worden besteed. Maar ook in de sfeer van de mobiliteit is een dergelijke benadering goed. Ik ben er dan ook een sterk voorstander van dat het Rijk geld overhevelt naar regionale mobiliteitsfondsen. En de fondsen van de regio’s die de meeste problemen hebben, mogen wat mij betreft ook het meeste geld krijgen. En laten de partijen in de regio’s dan maar samen kijken hoe zij dat geld kunnen inzetten om demobiliteitsproblematiek op te lossen.’

>>‘De kern van de ruimtelijke ontwikkelingspolitiek is dat geld direct aan planvorming wordt gekoppeld. En dat is een breuk met een heel belangrijke wet in planologenland waar de zuiverheid van het plan meestal boven het geld prevaleert. In die kringen geldt dat je eerst het zuivere plan maakt en dan pas zorgt voor de financiën. Maar dat is in de huidige situatie een beetje als het paard achter de wagen spannen’, aldus professor Maarten Hajer namens de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid betrokken bij het rapport Ruimtelijke ontwikkelingspolitiek.<<

in een regio terug te brengen is gemeentelijke herindeling volgens De Zeeuw een beproefd middel. ‘Maar ik ben terughoudend met het voorstellen van structuuringrepen. Ze roepen altijd wel weerstand op en vreten tijd én energie. Wel ben ik er een voorstander van om verdere opschaling van gemeenten door te zetten. En dan heb ik het met name over kleine gemeenten met minder dan 25.000 inwoners. Voor de goede orde: dat getal is geen norm,

Ik weet dat Henk Vonhoff ook een voorstander is van het samenvoegen van provincies. Dat kan alleen lukken als provincies zelf met initiatieven komen.’ ‘De directeur-generaal van Rijkswaterstaat, Bert Keijts’, vertelt Friso de Zeeuw, ‘is toch een voorbeeld van iemand van de nieuwe richting die in Den Haag wordt gezocht. Hij geeft zijn mensen duidelijk de ruimte en vrijheid van handelen om mee te doen aan afspraken in de

‘Betrek marktpartijen bij de plannen’ maar geeft alleen een globale richting aan. Je moet wat dat betreft per regio de situatie zorgvuldig bekijken. In eerste instantie moet men zich focussen op regionale samenwerking.

regio.’ Wildekamp: ‘Meer samenwerking vergt ook een omslag van denken. Vooral bij provinciale overheden die meestal de regionale samenwerking moeten gaan regisseren.

Provincies zullen ook prioriteiten moeten gaan stellen. En daar blinken ze tot op heden niet erg in uit. Ze zijn toch gewend om te dansen naar de pijpen van stakeholders als boeren, gemeenten etcetera. Nu moeten ze richting geven, keuzes maken en hun rug recht houden wanneer die keuzes onder druk worden gezet.’ Ontwikkelingsplanologie. Het lijkt het huidige toverwoord in ruimtelijk ontwikkelingsland. De Zeeuw: ‘We moeten voorkomen dat het kluitjesvoetbal is met een nieuwe bal. Dus ook hierbij geldt uitvoeringsgericht maken. Met andere woorden, koppel geld aan plannen en betrek marktpartijen bij de planvorming. Ontwikkelingsplanologie is een containerbegrip. Als het de uitvoerbaarheid vergroot ben ik voor. Inderdaad… heel pragmatisch.’ ✏ [email protected]

>>‘Er is nu eenmaal sprake van drie wegbeheerders, wij als Rijksoverheid, provincies en de gemeenten. Bij alledrie moet de gebruiker centraal op het netvlies komen. Dat betekent dus ook samen naar oplossingen zoeken. Voor ons als Rijkswaterstaat houdt deze benadering ook in, dat wij de andere wegbeheerders met open vizier tegemoet moeten treden. Samen, in plaats van vanuit een bepaalde hiërarchie’, aldus Bert Keijts, directeur-generaal, over samenwerking in de regio.<<

Lezersaanbieding Hoofdtaken De adviesorganen stellen ieder afzonderlijk van elkaar vast dat de overheid zich moet richten op haar hoofdtaken. Wildekamp: ‘De Rijksoverheid moet veel bescheidener worden in het aansturen van ruimtelijke processen in ons land. Geef de regionale overheden (provincies en grootstedelijke gebieden) de ruimte en de middelen om hun regisserende taken waar te maken. Stuur alleen zelf aan of mee als er specifieke rijksbelangen in het spel zijn. En reken die lagere overheden keihard af door geld terug te vorderen als zij falen. Zo’n sanctie zal veel beter stimuleren dan welke rijksbemoeienis ook.’ De Zeeuw: ‘Wat vind ik als overheid of preciezer gezegd, als politiek bestuur belangrijk. Dat moet centraal staan. En dan gaat het vooral ook uit oogpunt van uitvoerbaarheid. En laat dan als Rijksoverheid niet alleen zien hoe je dat gaat doen maar ook hoe je het zo

30

beleid

En dat wordt dus, terecht overigens, met het nodige wantrouwen bekeken.’ Beleid is één; er moet vooral ook geld zijn om het te kunnen realiseren. Wildekamp: ‘Eigenlijk kun je stellen: de brug tussen beleid en uitvoering is geld, tijd en de mensen die het doen. Je kunt nog

Samenwerken Deze opmerking brengt Wildekamp bij het punt van samenwerken. ‘Ontwikkelingsplanologie is gericht op samenwerken. Vooral in de regio. Maar dat zijn bijna altijd complexe processen. Publieke partijen zullen

‘Visie zonder geld hebben we al genoeg gehad’ zulke hoge ambities hebben, maar wanneer daar geen financiering voor is dan moeten de ambities toch worden bijgesteld. Visie zonder geld hebben we al genoeg gehad. Als het kabinet consequent is en in lijn met de eigen voornemens in de Nota Ruimte handelt, dan horen investeringsbijdragen van het Rijk aan gezamenlijk uit te voeren Rijkshoofdstructuurprojecten te worden gekoppeld. En’, voegt zij er aan toe, ‘horen ook rijksbijdragen voor regionaal uit te voeren beleid in investerings-

daarbij tot de pijngrens moeten gaan om wat autonomie in te leveren. En geloof mij dat is voor bestuurders heel moeilijk.’ ‘Samenwerkingen’, voegt De Zeeuw er aan toe, ‘moeten allemaal zeer pragmatisch geschieden. Het gaat niet om het beleid maar om het resultaat. Kom gezamenlijk tot een oplossing. En dan weet ik wel, is succes nog niet altijd verzekerd. Kijk naar de stadsgewesten, het blijven te allen tijde toch vaak zeer broze samenwerkingsverbanden.’ Om het aantal partijen

Boek > twaalf interviews, zes projecten

Ruimte voor uitvoering ‘Veel regels? Je moet eens proberen een riolering of zuiveringsinstallatie aan te leggen’, zegt Johan de Bondt, dijkgraaf van het hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht in het boekje ‘Ruimte voor uitvoering’. De opmerking illustreert de getergdheid van De Bondt als het gaat om regelgeving en praktijk. In ‘Ruimte voor uitvoering’ treft u in totaal twaalf gesprekken aan met als rode draad, ‘wat is er mis met het ruimtelijke beleid en hoe kan het beter’. Zes projectverhalen illustreren de verschillende interviews met onder meer Saksia J. Stuiveling, president Algemene Rekenkamer, Henk Vonhoff, voorzitter Raad voor het Landelijk Gebied, Bert Keijts, directeur-generaal Rijkswaterstaat en Jelke Jan de With, directeur Boskalis bv en Annemiek Rijckenberg, lid van de VROM-Raad.

Boek gratis te bestellen Wilt u ‘Ruimte voor uitvoering’ ook hebben, dan kunt u dat bestellen. Stuur een e-mail met uw adresgegevens naar [email protected]. U ontvangt dan zo spoedig mogelijk het boek. Hier zijn geen kosten aan verbonden.

beleid

31

ontwerp Nieuw natuurgebied naast het Hoevelakense Bos

De eerste eigen woning beter bereikbaar Bouwfonds Start Plan

Oorspronkelijk Gelders slagenlandschap in ere hersteld

Auteur Christine van Eerd beeld Sabine Plamper

Er was eens een vastgoedonderneming die droomde van een groter hoofdkantoor. En een landschapsbeheerder die het areaal natuurgebied wou uitbreiden. En een waterschap dat kampte met de verdroging van een bos. En een boer die meer ruimte zocht voor zijn bedrijf. En een wethouder die een goed evenwicht zocht tussen rood en groen. Allemaal kregen zij wat ze wensten. Een sprookje? Zo klinkt het wel, maar in Hoevelaken wordt dit binnenkort de waarheid.

Wie als starter een huis wil kopen, heeft het niet makkelijk. De huizenprijzen zijn de laatste jaren immers enorm gestegen. Reden voor Bouwfonds Hypotheken om te komen met Bouwfonds Start Plan. Dit plan biedt starters de keuze uit twee mogelijkheden die een eerste eigen woning beter bereikbaar maken. Zo wordt het voor kopers mogelijk om tot 25% meer te lenen bij hun start op de woningmarkt. Uw hypotheekadviseur vertelt u er graag meer over. Voor meer informatie kunt u

Elke zondagmiddag is het file in het Hoevelakense Bos. Joggers, hondenbezitters, wandelaars, skaters, fietsers. Allemaal maken zij intensief gebruik van dit landgoed dat al vanaf ongeveer 1700 bestaat. In de negentiende eeuw werd het landgoed door de toenmalige bewoners van Huize Hoevelaken opnieuw ingericht in de Engelse stijl die toen populair was. Minder strak en streng, maar iets natuurlijker. Zo ontstond het bos dat voor velen nu een zeer gewaardeerd stukje groen is. Maar de doorsnee recreant ziet niet wat de specialisten op het gebied van landschap en natuurontwikkeling constateren als zij daar rondlopen. Zoals Almer Bolman van Waterschap Vallei & Eem, die zich zorgen maakt over de verdroging van dit bos. Waardoor de wortels van de bomen steeds dieper moeten graven naar het grondwater en dus navenant hoog worden. Te hoog om genoeg licht door te laten. En waardoor de begroeiing onder de bomen erg eenzijdig is geworden: alleen wat bramen en brandnetels. Of Willem Lammertink van Stichting het

Geldersch Landschap die zich zorgen maakt om de dassen en reeën die steeds minder rust vinden tussen de bomen. Het Hoevelakense Bos is een prettig landgoed voor Hoevelakers en toeristen, maar de natuur krijgt hier vrijwel geen kans meer zich te ontwikkelen. Naast het Hoevelakense Bos ligt een agrarisch gebied van 15,5 hectare; ruim dertig voetbalvelden groot. De boer die daar zijn koeien laat grazen, zou wel willen uitbreiden. Om zo’n bedrijf echt rendabel te maken, heb je immers veel meer grond nodig. Maar uitbreiding zit er in dit drukbevolkte gebied niet in. Daarom besloot hij uiteindelijk zijn land te verkopen. Met de opbrengst kan hij in Friesland voor zijn zoon een modern boerenbedrijf met groeipotentie financieren. Tegelijkertijd zoekt Bouwfonds, want om deze organisatie gaat het in dit Hoevelakense sprookje, naar mogelijkheden om het hoofdkantoor uit te breiden. Maar de gemeente staat dit niet zomaar toe en stelt voorwaarden. Een vernieuwend plan moet er komen, niet nog meer stenen stapelen.

ook terecht op onze website: www.bouwfonds.nl.

ontwerp

33

Almer Bolman

‘Een smal waterlint met langs de oevers moerassen’

Op een goede dag komt dit allemaal bij elkaar. Bouwfonds besluit het boerenland te kopen en gebruikt een klein stukje voor uitbreiding van het hoofdkantoor. De rest van het weideland – ruim elf hectare – wordt ingericht als natuurgebied en dan overgedragen aan Stichting het Geldersch Landschap. En daarmee wordt dit sprookje een echt rood-voorgroenproject. Rustgebied met zichtlijnen Het aangekochte terrein is nu nog een flink bemest weiland, maar in de toekomst zal dit zijn getransformeerd tot een natuurgebied dat mooi aansluit bij de omgeving. Hoe verander je boerenland in een natuurgebied? Landschapsarchitecte Anet Scholma van buro Mien Ruys hoeft over een antwoord op deze vraag niet lang na te denken: ‘Wij kiezen bij het landschapsontwerp voor natuurontwikke-

34

ontwerp

Willem Lammertink

‘Terrein biedt dan veel meer rust voor planten en dieren’

ling. Het Hoevelakense Bos is het enige bos in de omgeving. Bepaalde vogelsoorten en beesten zoeken de beschutting van bomen. Zij zijn aangewezen op dat kleine stukje bos, waar het inmiddels veel te druk is geworden. Het nieuwe terrein moet meer rust bieden voor planten en dieren. Daarom blijft het centrale gebied ontoegankelijk voor mensen. De natuur moet hier zijn gang kunnen gaan.’ Om het gebied toch te kunnen beleven, komt er rondom een wandelpad. Bovendien komen er vanaf de straat twee opgangen, met brede grasstroken. ‘Zo reconstrueren we het slagenlandschap dat karakteristiek is voor Hoevelaken’, vertelt Scholma. ‘Lange zichtlijnen over gras en verder heel sober ingericht met water en bomenrijen. Er is al veel verdwenen, maar dat kun je hier herstellen.’ Langs de rand van het gebied wordt een nieuwe eikenlaan aangelegd. Scholma noemt dit een architectonisch element, met

allure en monumentaliteit. ‘Zo’n eikenlaan groeit natuurlijk niet zo snel, maar uiteindelijk kan die toch weer een paar honderd jaar mee. Bij lanen en bossen moet je in andere termijnen denken, maar dat is nu juist het mooie van landschapsontwikkeling.’ Een ander belangrijk landschappelijk element is het water. Anet Scholma ziet het al helemaal voor zich: ‘Vanuit het auditorium in het nieuwe hoofdkantoor komt een prachtig uitzicht over het water en het landschap erachter. Hoe verder naar achter, hoe natuurlijker het water. Eerst een stenen oever, dan een brede strook ondiep water met daarlangs in de zomer gele lissen. En helemaal achteraan een smaller waterlint met langs de oevers moerassen.’ Tot slot wordt er een nieuwe verbinding gemaakt tussen het hoofdkantoor van Bouwfonds en het kasteeltje Huize Hoevelaken in het Hoevelakense Bos.

Anet Scholma

Renger Walet

‘We brengen hier straks een grotere variatie van verdwenen flora terug’

Waarschijnlijk gebeurt dat via het eiland, dat nu nog enigszins verscholen tussen de bomen ligt. ‘Hier was ooit een doolhof bedacht’, vertelt de landschapsarchitecte, ‘maar dat is er nooit gekomen. Wij denken er nu over om daar een ontmoetingsplek te maken voor mensen die hier werken en recreëren. Misschien zelfs wel een beeldentuin, want Bouwfonds heeft een omvangrijke kunstcollectie.’ Verschraling biedt kansen Nadat het nieuwe natuurgebied is ingericht, zal het beheer worden overgedragen aan Stichting het Geldersch Landschap, die ook het grootste deel van het Hoevelakense Bos onder zijn hoede heeft. Willem Lammertink vertelt dat de stichting niet meteen stond te juichen over de plannen. ‘In eerste instantie waren we geen voorstander van meer gebouwen langs ons landgoed. Maar toen kwam Bouwfonds

‘Ontmoetingsplek voor mensen die hier werken en recreëren’

met het nieuwe voorstel, waarbij ze ons een stuk natuurterrein van ruim elf hectare aanboden. Wij hebben hierover overleg gevoerd en al snel geconcludeerd dat dit plan past in onze ideeën van rood voor groen. Wel hebben we als eis gesteld dat we invloed zouden krijgen op het ontwerp van de gebouwen en de inrichting van het terrein. Om de natuur een kans te geven, moet de grond worden verschraald. Lammertink legt uit waarom: ‘De huidige landbouwgrond is flink bemest door de boeren. Dat was nodig om productie te draaien. Natuurlijk is dat hun goed recht, maar het heeft de vegetatie wel erg eenzijdig gemaakt. Door de grond te verschralen brengen we een grotere variatie van verdwenen flora terug. We doen dat door de bovenlaag af te graven. Er ontstaat dan een vrij schraal gebied waar interessante flora zal komen: margrieten, koekoeksbloemen en op termijn misschien zelfs orchideeën.

De bosjes in het nieuwe natuurgebied bieden bovendien een rustig onderkomen voor reeën en dassen.’ Oplossing tegen verdroging Ook Waterschap Vallei & Eem is blij met de aanleg van een natuurgebied langs het Hoevelakense Bos. Het biedt namelijk goede mogelijkheden om de verdroging van het bos te bestrijden. Almer Bolman van het waterschap legt uit hoe dat is ontstaan: ‘Verdroging van bossen is een algemeen probleem, dat is veroorzaakt doordat in de jaren zestig en zeventig allerlei maatregelen zijn genomen om het water snel af te voeren. Op die manier kwam landbouwgrond vroeger in het voorjaar beschikbaar voor bewerking met zware machines. Samen met intensievere winning van drinkwater heeft dit geleid tot een veel lagere waterstand. Door dat lagere grondwaterpeil is

ontwerp

35

De maquette (links) en het voorlopig schetsplan (rechts) laten zien op welke wijze nieuwbouw, oftewel rood, en groen hand in hand kunnen gaan.

Het voorlopig schetsplan en maquette van het nieuwe hoofdkantoor.

Uitbreiding hoofdkantoor Bouwfonds in Hoevelaken

Duurzaam en met oog voor de omgeving De uitbreiding van het hoofdkantoor van Bouwfonds gaat hand in hand met de toevoeging van een groot stuk natuurgebied aan het belendende Hoevelakense Bos. Hier brengt Bouwfonds de ideeën over rood-voor-groen-projecten in de praktijk. Het voorlopig ontwerp van de omgeving en van de kantoren vormen een integraal geheel.

de vegetatie in het bos steeds eenzijdiger geworden. De ondergroei is ronduit saai te noemen.’ Het nieuwe natuurgebied kan helpen om deze verdroging tegen te gaan en zo de flora gevarieerder te maken. ‘Dat moet natuurlijk wel geleidelijk gebeuren’, waarschuwt Bolman. Om dit te bereiken gaat het waterschap stuwen plaatsen in de beken en sloten, zodat het water uit de Weldammerbeek, die op dit moment nog dwars over het terrein loopt, minder snel wegstroomt. De grote waterpartij in het nieuwe natuurgebied zorgt bovendien voor een grotere druk op het grondwater, waardoor in het iets lager gelegen bos kwelwater naar boven zal komen. Kwelwater, dat zich omhoog perst via klei- en veenlagen, is zeer schoon, rijk aan mineralen en bevat weinig fosfaat. Hierdoor zullen er veel meer bijzondere planten terugkomen in het Hoevelakense bos. Masterplan Al deze ideeën en plannen zijn opgenomen in een masterplan dat tot stand kwam door intensief overleg met Waterschap Vallei & Eem, Stichting het Geldersch Landschap en de gemeente Nijkerk, waarmee Hoevelaken sinds 2000 is gefuseerd. Eind vorig jaar werd hun samenwerking geformaliseerd door het ondertekenen van een overeenkomst en twee inten-

36

ontwerp

tieverklaringen. Wethouder Renger Walet van Nijkerk is er ‘ontzettend trots op dat het masterplan in november 2003 unaniem door de gemeenteraad is aangenomen. Wij wilden Bouwfonds niet kwijt uit Hoevelaken. Ze zijn hier vanaf 1963 gevestigd en zijn een begrip geworden. Maar dat betekent uiteraard niet dat we zomaar akkoord gaan met het volbouwen van het terrein. Sommige gemeenteraadsleden hebben de projectontwikkelaar wel eens vergeleken met Rupsje Nooitgenoeg.’ Daarom werden strenge eisen gesteld aan het volume van de nieuwbouw: 25.800 vierkante meter, ‘en geen meter meer’. Bovendien is een maximum hoogte van drie verdiepingen toegestaan. ‘Stap voor stap en in goed overleg ontstond een geweldig plan’, vindt Walet. ‘Het is gelukt om het bouwvolume op harmonieuze wijze in te passen in het landschap. Tijdens een informatieavond bleek dat het masterplan op heel veel draagvlak kan rekenen binnen de gemeente en – misschien nog wel belangrijker – bij de omwonenden.’ Sprookje? Is de totstandkoming van dit masterplan inderdaad een sprookje? Of is het gewoon een goed voorbeeld van een rood-voor-

groenproject, waarbij samenwerking tussen verschillende partijen tot een project heeft geleid met alleen maar winnaars? Alle partijen zijn in ieder geval dik tevreden. Renger Walet is blij met de uitbreiding van het Hoevelakense Bos dat een extra groene buffer vormt tegen de verstedelijking van Amersfoort. Anet Scholma erkent dat het natuurgebied kan worden gezien als wisselgeld voor de gewenste nieuwbouw. ‘Maar Bouwfonds doet het wél’, zegt ze. ‘Bedrijven die daartoe bereid zijn moet je met een lampje zoeken.’

Het nieuwe hoofdkantoor van Bouwfonds komt tot stand door een combinatie van renovatie, sloop en nieuwbouw. Projectontwikkelaar Bob Nikkessen: ‘Een deel van het hoofdkantoor is dringend aan renovatie toe. Aangezien de gevel toch al gerenoveerd wordt, is ervoor gekozen dat deel te slopen en elders te vervangen door nieuwbouw. Daarmee kan de gewenste openheid uit het masterplan beter worden bereikt. Ook de noodgebouwen moeten weg, omdat hiervoor slechts een tijdelijke bouwvergunning is verleend. Het overblijvende deel van het hoofdkantoor wordt gerenoveerd.’ Glas Hoe de nieuwe gebouwen er precies uit komen te zien, is nog niet bekend. Buro Van Tilburg & Partners is momenteel druk bezig met het ontwerp. Om de open structuur van het landschap te behouden, wordt de bebouwing zoveel mogelijk in de omgeving geïntegreerd. Er wordt veel gewerkt met glas om de bebouwing de benodigde transparantie te geven. Opvallend wordt de nieuwe centraal gelegen entree met daarin een auditorium en het bedrijfsrestaurant. Op een iets lager niveau langs de

waterpartij komen vier paviljoens, steeds twee aan twee aan elkaar gekoppeld. Parkeerplaatsen komen deels ondergronds en deels in verlaagde terreinen omzoomd met hagen. Duurzaam bouwen Belangrijk is de klimaatbeheersing in het nieuwe kantoor, dat maar de helft van de energie zal verbruiken van het huidige gebouw. Dit gebeurt door een systeem van warmte- en koudeopslag in de grond. Nikkessen: ‘Deze beproefde manier van klimaatbeheersing is een van de meest duurzame vormen van energiebesparing. Eenvoudig gezegd werkt dat als de koelkast in de keuken. In de zomer wordt gebruikgemaakt van winterse kou om het gebouw te koelen. Deze kou wordt diep in de bodem opgeslagen. Andersom wordt in de winter gebruikgemaakt van in de bodem opgeslagen warmte. Zonnecellen op de nieuwe dakrand van het hoofdgebouw zullen bovendien bijdragen aan verminderd gebruik van fossiele brandstoffen.’ Planning Dit voorjaar zal het bestemmingsplan door de gemeenteraad van Nijkerk worden gewijzigd. Daarna kunnen – onder voorbehoud van de wettelijke inspraakprocedures en instemming van de provincie Gelderland – de bouwvergunningen worden aangevraagd. Als alles volgens planning verloopt wordt in 2005 met de bouw begonnen. De eerste fase van de uitbreiding zal volgens de huidige opzet in 2006 klaar zijn waarna in het daaropvolgende jaar de nieuwbouw wordt afgerond. Het is de bedoeling om de oplevering van het nieuwe natuurgebied gelijktijdig te laten plaatsvinden met de oplevering van de kantoren.

Voor het Waterschap biedt dit nieuwe natuurgebied goede mogelijkheden om de verdroging te bestrijden. ‘Als je met agrarische bedrijven had moeten onderhandelen over verhoging van de grondwaterstand, was dat veel lastiger geworden’, aldus Almer Bolman. Voor Stichting het Gelders Landschap is de elf hectare gebiedsuitbreiding eigenlijk een extraatje. Willem Lammertink: ‘Normaal gesproken krijgen wij alleen uitbreiding via aankopen in de ecologische hoofdstructuur, maar daar hoort dit gebied niet bij. Als Bouwfonds het niet had gekocht, zouden wij dit terrein nooit in beheer krijgen.’ ✏ [email protected]

ontwerp

37

interieur

Lucas Davids Amsterdam-Zuid: exclusieve schoenenwinkel Luuks in de Jacob Obrechtstraat HOOFDKANTOOR

Bouwfonds Property Development

NEDERLAND

DUITSLAND

FRANKRIJK

BELGIË

TSJECHIË

Bouwfonds Ontwikkeling

Bouwfonds Immobilienentwicklung

Marignan Immobilier

Bouwfonds Ontwikkeling/ Développement

Bouwfonds C`´Z

REGIOKANTOOR NOORD-OOST

Zwolle HOOFDKANTOOR

Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 92 16 Fax 033 253 96 85 Email [email protected]

REGIOKANTOOR MIDDEN-OOST

Amersfoort

REGIOKANTOOR NOORD-WEST

Haarlem

COMMERCIEEL VASTGOED

Rutten Communicatie-advies bv, Amsterdam

Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 97 15 Fax 033 253 97 77 Email [email protected]

ONTWERP EN ART DIRECTION

REGIO NOORD-OOST

REGIOKANTOOR ZUID-WEST

Delft

UITGAVE

Bouwfonds Ontwikkeling, zomer 2004 PRODUCTIE EN COÖRDINATIE REGIOKANTOOR ZUID

Eindhoven

COMMERCIEEL VASTGOED

Hoevelaken

Bouwfonds Ontwikkeling is een onderneming van Bouwfonds Property Development. Met de in 60 jaar in Nederland opgebouwde kennis en expertise op het gebied van wonen, werken en winkelen is Bouwfonds ook actief in Frankrijk, Duitsland, België en Tsjechië. De organisatie telt ruim 700 medewerkers en heeft naast landenvestigingen in Hoevelaken, Parijs, Düsseldorf, Brussel en Praag ruim twintig regionale vestigingen.

Frissewind visuele_communicatie, Amsterdam Grote Voort 45 Postbus 10054 REDACTIERAAD 8000 GB Zwolle Walter de Boer, Jasper de Boom, Telefoon 038 425 44 40 Rob van den Broek, Thea van Dijk, Fax 038 425 44 41 René van Gameren, Annemarie de Graaff, Email [email protected] Hella Hendriks, Anneke Maessen, REGIO MIDDEN-OOST Hans Ouwerkerk, Jan Rutten, De Brand 30 Diederik Stradmeijer, Jan Kees Visscher, Postbus 1 Henk van Zandvoort, Friso de Zeeuw 3800 AA Amersfoort AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Telefoon 033 453 41 11 Dolf Dukker, Christine van Eerd, Fax 033 453 41 90 Jaap Huisman, Boukje Klinker, Email [email protected] Saskia van der Kam, Anne Luyten, REGIO NOORD-WEST Hans Ouwerkerk, Suzanne Witteman Schipholpoort 64 BEELD Postbus 4376 Theo Baart, Peter van Breukelen, 2003 EJ Haarlem Reinier Gerritsen, Sabine Plamper, Telefoon 023 530 66 03 Sarah Jane Raasveld, Leo Schouten, Fax 023 536 63 94 Tijn Snoodijk, Martin van Welzen, Email [email protected] Georges van Wensveen, Don Wijns REGIO ZUID-WEST en anderen Poortweg 4b LITHOGRAFIE Postbus 75 Nefli, Haarlem 2600 AB Delft DRUK Telefoon 015 268 08 08 PlantijnCasparie, Capelle aan den IJssel Fax 015 262 33 63 CONTACT Email [email protected] Jasper de Boom, telefoon 033 253 97 85 Dit is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling. Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er echter geen rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

38

interieur

REGIO ZUID

Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven Telefoon 040 265 98 59 Fax 040 246 40 40 Email [email protected]

Ruimte voor succesvolle combinaties

Alles wat leeft veroudert. Ook steden. Wie in een stad de condities wil scheppen voor plezierig wonen en werken, moet zorgen voor een goede balans tussen oud en nieuw. Binnenstedelijke ontwikkeling is daarom niet bouwen-om-het-bouwen. Het is het benutten van kansen om wijken een nieuwe injectie te geven. Oude en nieuwe wijken moeten harmonieus in elkaar overvloeien. Succesvolle vernieuwing binnen de stads muren begint daarom met een sterk concept. Oog hebben voor wat er al is. En oor hebben voor de wensen van mensen die er wonen en werken. Optimale combinaties vragen ruimte. Ruimte voor woonconcepten.