Newsletter 06/09 Dobrý den, vítám Vás u čtení prvního vydání newsletteru advokátní kanceláře Mašek advokáti, ve kterém Vás budeme informovat o novinkách ze zajímavých oblastí práva. Advokátní kanceláře Mašek advokáti se specializuje především na vymáhání pohledávek proti fyzickým i právnickým osobám, dále na oblast nemovitostí kupní smlouvy, úschovy kupních cen, úplný servis od vyhledání nemovitosti až po úhradu daně z převodu nemovitostí. V neposlední řadě je naší doménou obchodní právo. A to od zakládání a správy společností, přes obchodní smlouvy, až po prodej hotových Ready Made společností. Advokátní kancelář Mašek advokáti disponuje týmem specialistů na pracovní právo, které je pro naše klienty zvlášť v době hospodářské recese velmi důležité. Celý tým advokátní kanceláře Mašek advokáti věří, že nyní i v budoucnosti Vám bude představovat zajímavosti atraktivní, čtivou formou a listování v newsletteru pro Vás bude zajímavým zdrojem informací. …Váš Petr Mašek
Změny v kanceláři Mašek advokáti Advokátní kancelář Mašek advokáti mění vizuální styl. Corporate identity od počátku jara tvoří tónovaná červená barva společně s bílou. Nové logo prezentuje rychlost a preciznost práce, profesionalitu a schopnost najít nejlepší cestu k cíli.
Personálie Marilla Kokešová vede pracovní právo
Jiří Vlček nový šéf oddělení pohledávek
Heslo oddělení pracovního práva: Chráníme zaměstnavatele! zaštiťuje Marilla Kokešová. Ta má bohaté zkušenosti v oblasti sepisování a připomínkování smluv, konzultací a právních rozborů pro jednotlivé podnikové útvary, sepisování žalob, podání a zastupování v soudních, arbitrážních, rozhodčích a správních řízeních. Marilla Kokešová hovoří výborně anglicky, německy a rusky. Mezi její velké koníčky patří divadlo, historické romány, rekreační turistika a sjezdové lyžování.
Oddělení pohledávek advokátní kanceláře Mašek advokáti má nového vedoucího. Jiří Vlček disponuje velkými znalostmi z oblasti správy portfolia leasingových smluv a řešení nestandardních pohledávek. Díky systémovým i právním znalostem a zkušenostem je velkým přínosem pro stávající i potenciální klienty. Mezi koníčky Jiřího Vlčka patří cestování, především po jihovýchodní Asii, potápění a gadgets – tedy originální hračky.
JUDr. Marilla Kokešová
Jiří Vlček
Pohledávky: S odborníkem nebo na vlastní pěst? Veškeré vymáhání pohledávek souvisí s právem. Pro každý podnikatelský subjekt je vymáhání pohledávek na vlastní pěst velmi nákladné. A navíc by musely zajišťovat veškerou administrativu s tím spojenou. Proto je praktické vymáhat pohledávky prostřednictvím outsourcingu. Důležité ovšem je si vybrat správného partnera. Ten nejen postoupí pohledávky soudu, ale zajistí i komplexní služby a administrativní servis. A to od mimosoudního vymáhání pohledávek, přes soudní vymáhání pohledávek až do úrovně nařízených exekucí. Záleží jenom na dlužníkovi, kam až nechá vymáhání dojít. Outsourcovat vymáhání pohledávek ale není totéž jako jejich odprodej. Prodat pohledávku se vyplatí každému, kdo se potřebuje k penězům dostat rychle - společnost potřebuje zrychlit cashflow, nebo řeší jiný problém, který je pro něj důležitý a potřebuje peníze a nedisponuje dostatkem času na vymáhání. Prim tedy většinou hraje rychlost až pak cena - tedy výše, za kterou se k okamžiku prodeje prodávají pohledávky na trhu. Outsourcing vymáhání je časově trochu náročnější, ale většinou zase výhodnější v množství vymožených prostředků. Cílem je dohodnout se dlužníkem hned na počátku. To ale v dnešní době také není jednoduché.
Pokud dlužníci nereagují a nechtějí uzavřít dohodu o splátkách nebo nezaplatí dluh včetně příslušenství – úroků, smluvní pokuty, a tak dále, nezbývá nic jiného, než vymáhání soudní. Každý finanční ústav či větší firma samozřejmě disponuje sofistikovaným oddělením správy pohledávek. To ovšem pro vymáhání většinou nestačí. Pokud se firma rozhodne pohledávku vymáhat sama, měla by zvážit takzvané psychologické hranice. Dlužníci jsou totiž celou dobu naučeni, že komunikují s věřitelem. Stále volá jedna či druhá nebo pátá paní z jedné a té samé firmy. Ale pro dlužníka je to vždy jen komunikace s věřitelem. Teprve, když je případ postoupen advokátní kanceláři či jiné firmě, dlužník se zalekne a začíná jednat. Pokud jde o větší pohledávky menších a středních firem, hraje prim i takzvaná systémová připravenost. Pokud by se tomu totiž chtěl věřitel věnovat sám, narazí na celou řadu komplikací, kterou má outsourcovaný specialista s předstihem připravenou. Je to logické: Právní specialisté se na změnu legislativy vždy připraví s předstihem. Firmy se ovšem právním záležitostem věnují, až když tyto nastanou – a to opět zdržuje na cestě k domáhání se dlužných peněz. Petr Mašek
www.masekadvokati.cz
Newsletter 06/09 Napsali o nás
www.masekadvokati.cz
Newsletter 06/09 Napsali o nás
www.masekadvokati.cz
Newsletter 06/09 Napsali o nás
www.masekadvokati.cz
Newsletter 06/09 Napsali o nás
Jak bezpečně koupit stavební pozemek Právní prověrka historie vlastnictví pozemku nám zajistí jistotu životní investice. Jednou ze základních smluv při stavbě domu je smlouva o koupi pozemku. Co by měla obsahovat a na co si při jejím uzavírání dát pozor? Měli bychom se seznámit s obecními vyhláškami dané lokality a prověřit, zda tam není stavební uzávěra, nebo jiný problém. Dříve než se dostaneme k samotné kupní smlouvě, jež sama o sobě představuje zhruba pátý krok, měli bychom se podle Šimony Maškové z advokátní kanceláře Mašek advokáti, s.r.o., která se na prodej nemovitostí specializuje, zabývat tím, co udělat, než ji uzavřeme. „Především bychom měli zajít na obec, seznámit se s jejími vyhláškami ohledně dané lokality a prověřit, zda tam není stavební uzávěra, pozastavení stavební činnosti a zda se nebude vyžadovat posouzení vlivu naší stavby na životní prostředí,“ říká Mašková. K uzavření smlouvy samotné potřebujeme nahlédnout do katastrální mapy, abychom zjistili, zda má pozemek zajištěný přístup, to znamená, zda k němu vede obecní komunikace, případně se její stavba plánuje anebo zda se musí přístup sjednat jinak – např. zřízením věcného břemene průchodu a průjezdu přes cizí pozemek. „Za tímto účelem doporučuji pomocí veřejného přístupu v katastru nemovitostí www. cuzk.cz vyhledat katastrální mapu pozemku, který chci koupit, a sousedních pozemků, abychom prověřili daný stav,” radí Šimona Mašková. Prodávající nám rovněž musí předložit veškeré smlouvy nebo, jak se odborně říká, právní tituly, jimiž pozemek nabyl. Často to může být rozhodnutí o projednání dědictví, darovací smlouva, eventuálně kombinace těchto dokumentů, kdy část pozemku dotyčný zdědil a další část získal darem od příbuzného, případně pozemek koupil od třetí osoby. „Je určitě dobré nechat všechny tyto smlouvy prověřit právníkem,“ zdůrazňuje Šimona Mašková. Pozor na zatajené spoluvlastnictví Poměrně častou právní závadu na prodávaných pozemcích představuje neohlášené spo-
luvlastnictví zejména u zaniklých manželství. Jak se tomuto nebezpečí vyhnout? Skutečnost, zda prodávající má oprávnění nakládat bez omezení s předmětným pozemkem, patří podle Maškové do specifikace účastníků smlouvy. „Zde je důležité zjistit, zda je prodávající v manželském svazku. Pokud ano, doporučuji z opatrnosti zajistit souhlas s prodejem i od druhého manžela,“ připomíná Mašková. Obecně mohou nastat dvě situace. Buď je pozemek ve společném jmění manželů a v katastru nemovitostí je to zapsáno; pak podepisují oba manželé jako prodávající. Nebo je pozemek ve společném vlastnictví manželů, ale na katastrálním úřadu je v listu vlastnictví zapsán pouze jeden z manželů.
„Máte-li jakékoli pochybnosti o tom, zda společné jmění manželů bylo zrušeno nebo že manžel zapsaný na katastru jako vlastník nenabyl pozemek ze svých výlučných prostředků, případně darem či děděním, vždy vyžadujte souhlas druhého manžela s prodejem, jinak se vystavíte nebezpečí, že během tří let od podpisu prodeje může druhý manžel napadnout kupní smlouvu žalobou pro relativní neplatnost,“ upozorňuje Šimona Mašková. Zkoumejte omezení vlastnických práv Na výpisu z listu vlastnictví prozkoumejte, zda neexistují nějaká omezení vlastnických práv. Konkrétně může jít o zástavní práva pro banky nebo jiné věřitele, věcná břemena, a to i taková, která podle slov prodávajícího zanikla. Sem patří podle Maškové stará důlní práva, práva průchodu a průjezdu, jakákoli věcná břemena, i ta, jež vznikají ze zákona např. za účelem elektrifikace, nebo položení kabelů pro telekomunikační spojení.
Posledně jmenovaná břemena je zapotřebí prozkoumat s technikem, projektantem nebo stavebním inženýrem, který je schopen kvalifikovaně posoudit, zda takovéto věcné břemeno nebude mít vliv na udělení stavebního povolení pro náš rodinný dům. Často se stává, že pozemek ještě není zobrazen na katastrálních mapách, protože zatím existuje pouze geometrický plán, kterým se pozemek vyčleňuje z širších územních celků. Tato okolnost není na závadu, pouze je třeba prověřit, zda bylo vyčlenění pozemku řádně schváleno obcí i stavebním úřadem a zda geometrický plán jako takový byl potvrzen katastrálním úřadem. Všechny tyto dokumenty budou třeba k uskutečnění převodu pozemku a teprve tímto převodem pozemek vznikne pod vlastním katastrálním číslem. Smluvní pokuta jako pojistka V kupní smlouvě na pozemek musí být prohlášení prodávajícího, že neexistují žádná jiná omezení než ta, která jsou zmíněna ve smlouvě, a že je oprávněn s pozemkem bez omezení nakládat. „Doporučuji sjednat přiměřenou smluvní pokutu pro případ, že by se v budoucnu ukázalo, že se prohlášení prodávajícího nezakládala na pravdě. Smluvní pokuta může být kupříkladu 10 % z kupní ceny, ale v principu má paušálně odpovídat předpokládané škodě, která by nám vznikla, kdybychom od smlouvy museli odstoupit z důvodu podstatné vady pozemku. Pokud chcete na pozemku stavět dům, doporučuji ustanovení, že prodávajícímu nejsou známy žádné okolnosti, které by bránily výstavbě takového domu. V současnosti, kdy je kladen velký důraz na ochranu životního prostředí, doporučuji rovněž ve smlouvě zmínit, že pozemek není v chráněné krajinné oblasti ani se na něm nevyskytují vzácné druhy rostlin či živočichů apod.,“ uzavírá Šimona Mašková.
www.masekadvokati.cz
Newsletter 06/09 Napsali o nás
Co by nemělo chybět ve smlouvě na stavbu domu S Šimonou Maškovou z advokátní kanceláře Mašek advokáti s.r.o., která se specializuje na prodej nemovitostí, se podrobněji podíváme na důležitou smlouvu při stavbě domu – smlouvu o dílo se stavební firmou. Termín dodání stavby je vhodné zajistit smluvní pokutou, kterou by stavební firma při zpoždění musela zaplatit Samotnému uzavření smlouvy o dílo by měl předcházet pečlivý výběr stavební firmy, na němž závisí celé další jednání. „Rozhodně si obstarejte na firmu, s níž hodláte spolupracovat, reference a také doporučuji menší výběrové řízení ze tří až čtyř stavebních firem na základě zpracovaného projektu, kde by vám oslovené firmy předložily rozpočty. Při výběru firmy doporučuji spolupráci s nezávislým odborníkem, který bude později vykonávat funkci stavebního dozoru,“ zdůrazňuje úvodem Mašková. Položkový rozpočet jako součást smlouvy Na co si dát pozor ve smlouvě samotné? Určitě na specifikaci díla, tedy co konkrétně má firma postavit. Tady vzniká nejvíce problémů z hlediska celkové ceny, kvality a rozsahu díla. Rozsah díla se stanovuje jednak popisem, ale především na základě projektové dokumentace. Na základě projektu by firma měla předložit položkový rozpočet, který by opět měl zkontrolovat stavební odborník. „Jste-li srozuměni s cenou, doporučuji, aby byl položkový rozpočet součástí uzavřené smlouvy o dílo,“ radí Mašková. Ve smlouvě jsou důležité termíny, do kdy musíme nahlásit typy a kvalitu zařizovacích předmětů, obkladů, dlažby, podlah a všech dalších dílů zaměnitelných co do kvality, vzhledu a standardu. „Věnujte pozornost tomu, kdo nese náklady za pojištění škod vzniklých na stavbě nebo stavbou samotnou a co takové pojištění zahrnuje. Důležité jsou i takové detaily jako kdo bude po dobu stavby platit poplatky za dodávky vody a elektrické energie a kdo vyřídí příslušná povolení pro odběr,“ radí Šimona Mašková. Klíčovým údajem je termín dodání stavby. V neposlední řadě i proto, že většinou souvisí s termínem dosavadní nájemní smlouvy za byt, který užíváme. Termín by měl být reálný
z hlediska stavební firmy, ročního období, ale i z hlediska našeho. Měl by být zajištěn sankcemi, tedy smluvní pokutou, kterou by firma při nedodržení termínu výstavby a předání díla musela zaplatit. Smluvní pokuta je obecně paušalizovaná náhrada škody za každý jednotlivý den nebo započatý týden či měsíc. Při stanovení její výše se vychází ze situace, „kolik by mě to stálo, kdybych se nemohl nastěhovat řekněme v říjnu tohoto roku.“ Předpokládejme, že budeme mít ukončen nájem, tedy se budeme muset po zbývající dobu někde ubytovat – asi nejspíš v hotelu. Bude tam určitě dvojí stěhování, možná i zvýšené náklady na dopravu nejen vlastní, ale i dětí do školy či školky. Smluvní pokuta by podle Maškové měla zahrnovat veškeré takovéto náklady. Stavebnímu dozoru se nevyhnete Žádná sebelépe sepsaná smlouva nás však neochrání před potížemi, pokud nebudeme sledovat stavbu během jejího provádění. „Velmi se přimlouvám za kvalitní stavební dozor, který ochrání vaše práva jako objednatele a investora celé stavby. Doporučuji i osobní návštěvy na stavbě samozřejmě za dodržení bezpečnostních předpisů,“ zdůrazňuje Mašková. Ve smlouvě by mělo být uvedeno, co všechno se považuje za řádně a včas dokončenou stavbu a jaké doklady má stavebník při předání stavby obdržet. Určitě sem patří záruční listy k zařizovacím předmětům a k technickým zařízením, dokumentace o provedení stavby, o místech vedení veškerých rozvodů a sítí a o umístění technických zařízení. Pečlivé pročtení podmínek smlouvy se vyplatí Vzhledem k tomu, že se dnes jen výjimečně staví z vlastních peněz, je důležitou součástí každé stavby hypotéka. Jak ji zakomponovat do smlouvy o dílo a v jaké fázi? „Pokud jde o hypotéční a zástavní smlouvy, lidé často podléhají dojmu, že pokud jim banka předloží předtištěný formulář, k němuž jim navíc pracovník banky sdělí, že text je schválen a nelze v něm nic měnit, stačí jen podepsat. Přimlouvám se za dodržování základní obezřetnosti a vřele doporučuji přečíst veškerá ustanovení hypotéční smlouvy a smlouvy o zástavě.
V případě, že nějakému ustanovení nerozumíte, ptejte se pracovníka banky, a máte-li pocit, že je na vás dokument příliš složitý, nelitujte peněz za odbornou poradu a zajděte za právníkem,“ zdůrazňuje Šimona Mašková. Sladit smlouvu o dílo s podmínkami úvěru Podle Maškové je rovněž důležité věnovat pozornost podmínkám čerpání úvěru, zvláště je-li čerpán postupně na základě jednotlivých etap výstavby díla. Smlouvu o dílo je třeba sladit se smlouvou o poskytnutí úvěru tak, aby peníze byly stavební společnosti uvolňovány bankou v termínech respektujících splatnost faktur. Zpravidla to funguje tak, že smlouvu o dílo nebo její návrh předložíme bance, která se vyjádří ke způsobu placení, a buď termíny splatnosti schválí, nebo navrhne jejich úpravu. Tato koordinace je velmi důležitá, protože zhotovitelé zpravidla používají ve smlouvách o dílo vysoké sankce za pozdní úhrady vystavených faktur. „U hypotéky na stavbu domu nebo bytu vždy chtějte, aby 5 nebo 10 procent z celkové ceny bylo stanoveno jako zádržné do doby řádného převzetí díla jako celku,“ zdůrazňuje Mašková. Z hlediska nákladů na financování prostřednictvím hypotéky je důležité vždy zvážit nejen procentní skladbu úvěru, ale také doprovodné náklady, které úvěr celkově zdražují. Jde o poplatek za vyřízení úvěru, pojistku pro případ neschopnosti splácet a životní pojistku, která se sjednává z důvodu uzavření úvěru. „Při sjednávání pojištění pro případ neschopnosti splácet si podrobně pročtěte podmínky co vše je třeba udělat pro to, aby pojišťovna začala plnit. Často se totiž stává, že lidé, kteří se dostanou do složité životní situace, nenahlásí pojistnou událost včas a pojišťovna tak neví, že má splácet, ačkoli by byla povinna plnit. Důsledkem je, že se dlužník dostane do prodlení vůči bance a musí platit navíc úroky a sankce za pozdní splácení, ačkoli by všemu mohl předejít včasným nahlášením pojistné události,“ uzavírá svá doporučení stavebníkům Šimona Mašková.
www.masekadvokati.cz
