ZNALECKÝ POSUDEK č. 729/199/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 79 na pozemku č. parc. St. 105 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 105, č. parc. 323/15, k.ú. Blažim, obec Blažim, zapsáno na LV č. 42 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Žatec.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
Usnesení č. j. 132 EX 3603/10-11/Zl
Podle stavu ke dni 3.8.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 30.8.2011
-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 440 01 Blažim 79 Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Blažim Katastrální území: Blažim Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.8.2011 za přítomnosti p. Arnošta Hrubeše, spolumajitele nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 42 ze dne 4.5.2011, k.ú. Blažim 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 3.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Blažim 3) Usnesení č. j. 132 EX 3603/10-11/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne 3.8.2011 Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavba byla prohlédnuta a zaměřena. Obsah posudku
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 79 na pozemku č. parc. St. 105 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 105, č. parc. 323/15, k.ú. Blažim, obec Blažim, zapsáno na LV č. 42 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Žatec. Typ stavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený
Vlastník pozemku:
SJM Arnošt Hrubeš a Eva Hrubešová, oba bytem Blažim 79, Louny 1, 440 01
Vlastník stavby:
SJM Arnošt Hrubeš a Eva Hrubešová, oba bytem Blažim 79, Louny 1, 440 01
Katastrální úřad:
pro Ústecký kraj, KP Žatec
LV č.
42
-3Katastrální úz.: Obec: Ulice: č.p. na pozemku
Blažim Blažim 79 č. parc. St. 105
výměra 426 m2,
další pozemky:
č. parc. 323/15
výměra 476 m2,
Ústecký Kraj: Blažim část obce: 259 počet obyvatel: způsob ochrany: zast. plocha a nádvoří ostatní plocha
Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v obci Blažim. Blažim je velmi malá obec, ležící vzdušnou čarou asi 10 km jižně od Mostu a asi 15 km severovýchodně od Žatce. V obci není občanská vybavenost, pouze obecní úřad a zastávka autobusu. Základní občanská vybavenost je v obci Havraň – dobře dostupné po silnici č. 251 – asi 6 km. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Most, dobře dostupném po silnicích č. 251 a č. 27 – asi 14 km. Poloha a okolí Obec Blažim leží nedaleko tepelné elektrárny Počerady – vzdušnou čarou je elektrárna asi 3 km severovýchodně. Mezi elektrárnou a obcí Blažim je umístěno odkaliště elektrárenského popela. Na odkališti probíhá dlouhodobá rekultivace. Rodinný dům č.p. 79 je ve východní, okrajové části obce Blažim, v lokalitě s řídkou zástavbou starších rodinných domů. Přilehlá komunikace č. 251 není frekventovaná a má pouze mírně rušivý vliv. Celkově je místo vhodné pro bydlení. Rušivá a obtěžující Komunikace č. 251 - mírně rušivý vliv. Odkaliště elektrárny Počerady cca 1,5 zařízení km severovýchodně – možnost zvýšené prašnosti. Dopravní Zastávka autobusů cca 100 m. dostupnost Přípojky Elektro, kanalizace, vodovod. Studna s užitkovou vodou. inženýrských sítí Základové poměry Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům, stávající dokončený Popis stavby Rok dokončení stáří cca 100 let - v nezjištěném roce provedena přístavba kuchyně a koupelny na západní straně rekonstrukce RD - v nezjištěném roce provedena výměna oken Druh konstrukce (zděná, betonová, smíšená dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 0 nadzemních 1+0 1 NP + půdní prostor k bydlení neupravený Počet bytových jednotek 1 nebytových jednotek 0 garážových stání 0
-4-
Popis
Stavba rodinného domu není podsklepena, má 1 NP a půdní prostor k bydlení neupravený. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, stropy jsou částečně dřevěné, částečně betonové, všechny omítané, s rovným podhledem. Schody k půdnímu prostoru jsou dřevěné. Střecha je sedlová– krytina pálené tašky. Přístavek s kuchyní a koupelnou na západní straně RD má střechu pultovou – krytina vlnitý eternit. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné do kovových zárubní. Vnitřní povrchy – keramické obklady v koupelně a v kuchyni. Ostatní hladké omítky. Povrchy podlah – keramická dlažba, PVC. Fasáda – břizolit; na západní straně provedeno zateplení polystyrenem bez vrchní omítky. Vybavení a zařizovací předměty - je proveden rozvod teplé a studené vody, koupelna s umyvadlem a vanou, samostatné WC. Kuchyňský sporák plynový na propan-butan. Topení – lokální na tuhá paliva. TUV - elektrický bojler. Přípojky: elektro, kanalizace, vodovod. Dispoziční řešení: 1.NP: zádveří 2,8 m2, chodba 4,0 m2, kuchyň 10,5 m2, koupelna 5,2 m2, pokoj 17,4 m2, pokoj 22,2 m2 Půdní prostor k bydlení neupravený. Celkem: UP: 64,5 m2
Stavebně technický Celkový stavebně technický stav je průměrný, prováděna základní údržba. stav Pozemek č. parc. St. 105 je částečně zastavěn stavbou domu č.p. 79 a stavbou Pozemky: výminku. Zbytek tvoří nezpevněný dvůr a zahrada – převážně travní porost. Pozemek č. parc. 323/15 je situován západně od domu, na severní straně pozemku jsou umístěny dvě kolny – zděná a dřevěná; zbytek pozemku je zahrada – převážně travní porost. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, dohromady mají nepravidelný tvar protáhlý ve směru východ – západ, jsou oploceny. Přístup je ze západu, ze zpevněné komunikace.
Vnější zařízení
Západní strana – částečně dřevěný plaňkový plot s kovovými sloupky a betonovou podezdívkou. Částečně drátěné pletivo v kovových rámech s kovovými sloupky, s betonovou Oplocení podezdívkou. Vstupní vrata a vrátka jsou kovová. Zbytek oplocení drátěné pletivo s kovovými sloupky, bez podezdívky. Zpevněné plochy Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod ne Přístup po zpevněné komunikaci
ano
Vedlejší stavby a příslušenství Na východní straně pozemku č. parc. St. 105 na oceňovaný RD navazuje stavba Popis výminku. Výminek má 1 NP, není podsklepen. Svislé konstrukce jsou zděné,
-5střecha je plochá, krytina asfaltové pásy. Vstupní veranda má střechu pultovou – krytina vlnitý eternit. Klempířské prvky nejsou osazeny. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné do kovových zárubní. Okna jsou dřevěná klasická. Povrchy podlah – keramická dlažba v koupelně; beton, PVC Dispoziční řešení: 1.NP: veranda 4,6 m2, chodba, spíž, koupelna s WC 4 m2, pokoj 8,3 m2, pokoj 11,6 m2 Celkový stavebně technický stav je podprůměrný, bez údržby. Na severní straně pozemku č. parc. 323/15 jsou umístěny dvě kolny, které spolu tvoří jeden celek. Jedna kolna je zděná, jedna je celodřevěná. Obě kolny mají pultovou střechu – krytina vlnitý eternit. Klempířské prvky nejsou osazeny. Dohromady mají kolny plochu cca 50 m2. Celkový stavebně technický stav je průměrný, prováděna základní držba. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Celkový stavebně technický stav je průměrný. Technický stav RD je převážně v původním stavu, bez podstatné rekonstrukce. Prováděna stavby základní údržba. Poloha vzhledem k Vhodná pro bydlení, v zastavěné okrajové části obce. užívání Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v ceně obvyklé
1) Zástavní právo smluvní, zapsané v části C LV č. 42, k.ú. Blažim 2) Zástavní právo exekutorské, zapsané v části C LV č. 42, k.ú. Blažim 3) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 42, k.ú. Blažim 1), 2), 3) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé
Byl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 42, k.ú. Blažim a skutečností zjištěnou při místním šetření – stavba výminku na pozemku č. parc. St. 105 není předmětem evidence katastru nemovitostí. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Prověření přístupu Přístup k domu č.p. 79 je z komunikace č. parc. 868/11 k.ú. Blažim (ostatní k nemovitosti komunikace, vlastník obec Blažim). Bez rizika. Stav zápisu KN a skutečnost
-6-
CENY, HODNOTY
VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
St. 105 323/15
426 476
200 200
-
85 500 95 200
zast. plocha a nádvoří ostatní plocha
I.
CENA POZEMKU
STAVBY
stáří stavba RD cca 100 let výminek cca 50 let kolny Reprodukční cena staveb Užitná plocha: 89,6 m2
180 700 Kč
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
4 200 3 800 -
100 100 -
1 575 000 524 400 2 099 400
65 70 -
551 250 157 320 50 000 -
OP
Jednot. cena
[m3] 375 138 130
758 570 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
939 270 Kč
budoucí stav -
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Bitozeves, RD 3+1 UP 75 m2, pozemek 266 m2 Započatá rekonstrukce. Kůlny. Elektro, vodovod, kanalizace. Vytápění lokální na tuhá paliva. TUV el. bojler. Nabídková cena: 695 000 Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita - menší pozemek
Porovnatelný RD č. 2: Bitozeves, RD 3 + 1 UP 132 m2, pozemek 290 m2 Nová plastová okna. Vytápění – ústřední, kotel na tuhá paliva + elektrokotel. Nabídková cena: 997 000 Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita - menší pozemek + ústřední topení + větší UP
Porovnatelný RD č. 3:
Tatinná, RD, 2 + 1 UP 80 m2, pozemek 3 740 m2 Z 1/2 podsklepeno. Nová přístavky. Samostatná garáž.
střecha.
Nabídková cena: 820 000 Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita + větší pozemek + garáž + nová střecha
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
750 000 Kč
Hospodářské
-8-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY Celkový stavebně technický stav je průměrný. RD je převážně v původním stavu, bez podstatné rekonstrukce. Slabé stránky Přilehlá silnice č. 251 – mírně rušivý vliv. V obci není občanská vybavenost. Nedaleko od odkaliště elektrárny Počerady (cca 1,5 km). Silné stránky Prováděna základní údržba. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a Zdůvodnění ceny obvyklé technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti.
OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 79 na pozemku č. parc. St. 105 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 105, č. parc. 323/15, k.ú. Blažim, obec Blažim, zapsáno na LV č. 42 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Žatec.
750 000 Kč
V Mníšku pod Brdy, 30.8.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 729/199/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/199/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 3.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Blažim 2) Situace, fotodokumentace ze dne 3.8.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 42 ze dne 4.5.2011, k.ú. Blažim
-9-
1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 3.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Blažim
2) Situace, fotodokumentace ze dne 3.8.2011
- 10 RD - jižní pohled
RD - koupelna
Výminek - koupelna s WC
RD - severovýchodní pohled
RD - kuchyň
Výminek - jihozápadní pohled
Kolny - jihovýchodní pohled
Příjezdová komunikace – silnice č. 251
