ZNALECKÝ POSUDEK č. 758/228/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 118 na pozemku č. parc. St. 417 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 417, č. parc. 902/4, k.ú. Pchery, obec Pchery, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
Usnesení č. j. 132 EX 6303/10-10/Zl
Podle stavu ke dni 22.9.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 11.10.2011
-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Maršála Rybalka 118 273 08 Pchery Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Pchery Katastrální území: Pchery Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 22.9.2011. Prohlídka a zaměření interiéru rodinného domu nebylo znalkyni umožněno – prohlídka byla provedena pouze zvenku. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 117 ze dne 24.8.2011, k.ú. Pchery 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 22.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Pchery 3) Usnesení č. j. 132 EX 6303/10-10/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne 22.9.2011 5) Informace získané na Obecním úřadě Pchery dne 22.9.2011 Obsah posudku
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 118 na pozemku č. parc. St. 417 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 417, č. parc. 902/4, k.ú. Pchery, obec Pchery, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno. Typ stavby Vlastník staveb: Vlastník pozemků: Katastrální úřad: Katastrální úz.: Obec: Ulice:
Rodinný dům, řadový koncový (polovina dvojdomu), stávající dokončený. Vatěra Miroslav, Maršála Rybalka 118, 273 08 Pchery Vatěra Miroslav, Maršála Rybalka 118, 273 08 Pchery pro Středočeský kraj KP Kladno Pchery Pchery Maršála Rybalka
LV č.
117
Kraj: část obce: počet obyvatel:
Středočeský Pchery 1 895
-3č.p.
118
způsob ochrany:
na pozemku
č. parc. St. 417 výměra 231 m2 druh pozemku:
zastavěná plocha a nádvoří
další pozemky:
č. parc. 902/4 výměra 264 m2 druh pozemku:
zahrada
-
Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v obci Pchery, místní části Theodor. Místní část Theodor je stavebně oddělena od obce Pchery, leží cca 1,5 km jihovýchodně. Pchery jsou obec ležící mezi Kladnem a Slaným. V obci Pchery je základní občanská vybavenost – obecní úřad, škola, zdravotní středisko, autobusová zastávka. Úplná občanská vybavenost je ve správních centrech Slaný – cca 6 km a Kladno – cca 6 km, dostupných po místních komunikacích. V místní části Theodor Poloha a okolí není občanská vybavenost, pouze zastávka autobusu. Oceňované nemovitosti se nachází v západní, okrajové, zastavěné části místní části Theodor, v okolí jsou dokončené rodinné domy původní zástavby. Přilehlá komunikace je málo frekventovaná, bez rušivých vlivů. Vzdálenost do centra obce Pchery je cca 1,5 km. Celkově je místo pro bydlení vhodné. Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna. zařízení Dopravní dostupnost
Zastávka autobusů cca 100 m. Přístup po zpevněné komunikaci.
Přípojky inženýrských sítí
Elektro, vodovod, kanalizace. Plyn na hranici pozemku.
Základové poměry Druh zástavby
Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry – ohledání pouze zvenku. Rodinný dům, řadový koncový (polovina dvojdomu), stávající dokončený.
Popis staveb – budova č.p. 118 Rok dokončení přístavby, nástavby modernizace/rekonstrukce Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních
Popis
stáří cca 100 let v r. 2000 (dle údajů ve spise OÚ) provedena přístavba zděné verandy na severozápadní straně RD, nedokončeno v nezjištěném roce provedena výměna oken zděná
dle údajů zjištěných na OÚ Pchery nepodsklepeno 1 NP + půdní prostor, upravenost k bydlení nadzemních 1+1 nezjištěna Popis vychází z informací získaných ze složky domu č.p. 118 na Obecním úřadě Pchery. Dům č.p. 118 má 1. NP a půdní prostor, upravenost půdního prostoru k bydlení nezjištěna. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová s polovalbou na severozápadní straně; přístavek verandy má střechu pultovou. Krytina pálené tašky. Klempířské prvky jsou plechové, s nátěrem; přístavek verandy nemá klempířské prvky osazeny. Okna jsou dřevěná, zdvojená. Jedno okno na jihozápadní straně je plastové. Vstupní dveře jsou dřevěné. Vnitřní povrchy podlah – nezjištěno. Vnitřní povrchy stěn – nezjištěno. Fasáda – hladká omítka, částečné chybí. Přístavba verandy je zcela bez vnější omítky. Vybavení a zařizovací předměty – koupelna a WC nezjištěno. Topení – nezjištěno. 0
-4Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace. Plyn na hranici pozemku. Dispoziční řešení: dle stavebních výkresů ve složce domu na Obecním úřadě Pchery - veranda, chodba se schody na půdu, kuchyň, pokoj, pokoj. UP celkem: cca 65 m2 Rekonstrukce a modernizace
Nedokončená přístavba verandy (r. 2000), nedokončené úpravy po výměně oken.
Vedlejší stavby a příslušenství Na západě pozemku č. parc. St. 417 je umístěna zděná kolna o rozměrech (3,3 x 4,7) m. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je pultová, krytina pálené tašky. Dveře a okno jsou dřevěné. Celkově zhoršený stavebně technický stav. Bez údržby. Popis Na západě pozemku č. parc. 902/4 je umístěn přístřešek a zděná kolna. Přístřešek má pultovou střechou – krytina pálené tašky. Zděná kolna má pultovou střechu, střešní krytina nezjištěna. Stavebně technický stav přístřešku a kolny nebyl zjištěn.
Pozemky
Pozemek č. parc. St. 417 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu a stavbou zděné kolny. Zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Pozemek č. parc. 902/4 je částečně zastavěn na západní straně stavbami přístřešku a zděné kolny. Zbytek je neudržovaná zahrada. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, dohromady mají tvar obdélníku, protáhlého ve směru severovýchod – jihozápad, jsou rovinné. Pozemky jsou oploceny. Přístup je z jihozápadní strany ze zpevněné komunikace.
Na jihozápadě částečně dřevěný plot s betonovou podezdívkou a cihlovými sloupky, částečně zeď s hladkou omítkou. Vjezdová vrata a vstupní vrátka jsou plechová s nátěrem, částečně Oplocení zkorodovaná. Na severovýchodě cihlová zeď, částečně s omítkou, ve zhoršeném stavu. Na severovýchodě prkenný plot bez nátěru. Vnější zařízení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod na hranici pozemku Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Dle ohledání zvenku -nedokončená přístavba verandy a výměna oken. Dům bez Technický stav podstatné rekonstrukce, převážně v původním stavu. Stav je podprůměrný, staveb v posledních letech bez údržby. Poloha vzhledem k Lokalita se zhoršenou dostupností občanské vybavenosti. Vhodná k trvalému užívání bydlení. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv
1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 117 k.ú. Pchery 2) Zástavní právo soudcovské zapsané v části C LV č. 117 k.ú. Pchery 3) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 117 k.ú. Pchery
-5Zahrnuta v obvyklé 1), 2), 3) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. ceně Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území
Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením.
Jiná rizika Nebyla zjištěna Prověření přístupu Z komunikace č. parc. 944/4 k.ú. Pchery (silnice, vlastník Středočeský kraj). Bez k nemovitosti rizika.
-6-
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
č. parcelní
výměra [m2]
St. 417 902/4
Cena pozemku [Kč]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
1 100 1 100
-
254 100 290 400
zastavěná pl. a nádvoří zahrada
231 264
544 500
I. CENA POZEMKU
STAVBY
budovy č.p. 118 vedlejší stavby: kolny
stáří cca 100 let
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
420
4 000
100
1 680 000
70
504 000
-
Reprodukční cena staveb
10 000 1 680 000
-
514 000 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB)
III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
-
současný stav
budoucí stav
1 058 500 Kč
-
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1:
Smečno, RD 2 + 1 ZP 43 m2, UP 60 m2, pozemek 56 m2 Nabídková cena: 880 000 Kč, 10/2011 Částečně podsklepený RD. - menší pozemek stejná dispozice, podobná UP podobná lokalita
Porovnatelný RD č. 2:
Smečno, RD 2 + 1 ZP 66 m2, UP 60 m2, pozemek 66 m2 Nabídková cena: 899 000 Kč, 9/2011 Koncový řadový RD, ze smíšeného zdiva. Okna dřevěná s protihlukovým těsněním. Elektro, vodovod, plyn, kanalizace. Vytápění ústřední, ohřev TUV - plynový kotel. Podsklepeno. - menší pozemek podobná lokalita
Porovnatelný RD č. 3:
Kladno - Švermov, RD 3 + 1 UP 80 m2, pozemek 223 m2 Nabídková cena: 990 000 Kč, 10/2011 Přízemní RD, po částečné vnitřní rekonstrukci - nové rozvody elektro, vnitřní zateplení, sádrokartonové stropy, částečně nové štuky. Garáž, sklep. - menší pozemek + po částečné rekonstrukci + garáž, sklep + větší dispozice a UP lepší lokalita
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
750 000 – 850 000 Kč
-8-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY
Slabé stránky Silné stránky
Zdůvodnění ceny obvyklé
Dle ohledání zvenku bez podstatné rekonstrukce, započatá přístavba je nedokončena. Stav je podprůměrný, v posledních letech bez údržby. Zhoršená dostupnost občanské vybavenosti – stavebně oddělená místní část. Menší pozemek. Možnost napojení na kanalizaci, vodovod i plynovod. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka interiéru nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání.
OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 118 na pozemku č. parc. St. 417 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 417, č. parc. 902/4, k.ú. Pchery, obec Pchery, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kladno.
750 000 – 850 000 Kč
V Mníšku pod Brdy, 11.10.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 758/228/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/228/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 22.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Pchery 2) Situace, fotodokumentace ze dne 22.9.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 117 ze dne 24.8.2011, k.ú. Pchery
-9-
1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 22.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Pchery
2) Situace, fotodokumentace ze dne 22.9.2011
- 10 -
Severozápadní pohled
Přístavba verandy
Západní pohled
Výměna oken - detail
