Zienswijze hoorzitting visie Ruimte en Mobiliteit provincie Zuid-Holland vanuit gemeente Albrandswaard Toespraak Wethouder Goedknegt gemeente Albrandswaard Geachte leden van Provinciale Staten, Inleiding De provinciale visie ruimte en mobiliteit geeft antwoord op een maatschappij die zelf meer ruimtelijke plannen wil oppakken met een provincie en gemeente die ruimtelijke kwaliteit borgt en op strategische plekken aanjaagt. Vanuit deze essentie stimuleert de provincie ruimtelijke investeringen op een geweldige manier. De gemeente Albrandswaard is een groot voorstander van deze aanpak en heeft parallel aan dit provinciaal proces deze manier van denken vertaald in een praktisch boekje voor de burger inclusief de bijbehorende producten. Hier hebben we nu bijna twee jaar ervaring mee. Ervaring en leerpunten die wij koppelden aan onze inspraakreactie en kanttekeningen op de provinciale visie ruimte en mobiliteit. Om deze werkwijze te illustreren nemen we de visie Molendijk als praktijkvoorbeeld. Welke stappen neemt de gemeente De gemeente heeft een sturingsfilosofie die qua uitgangspunten sterk overeenkomt met die van de provincie. Vertaald naar de visie Molendijk geeft dat de volgende stappen: • Stap 1 De gemeenteraad besluit of een plan het onderzoeken waard is. Daarbij komt bij de Molendijk meteen de terechte discussie bovendrijven of hier sprake van verrommeling is. Kortgezegd keurde in het verleden de gemeenteraad de visie Molendijk goed om daarmee een in onze ogen verrommeld gebied door middel van groeninvesteringen en woningbouw van ruimtelijke kwaliteit te voorzien. Belangrijke afweging voor de gemeenteraad was ook dat het plan is gemaakt door de bewoners en door hen ook wordt uitgevoerd. • Stap 2 Als de gemeenteraad het plan als te onderzoeken waard betiteld, maken de initiatiefnemers, en niet de gemeente, hun plan. Zij geven in het plan antwoord op de vragen “waarom dit” (landschap en woningbouw) en “waarom daar” (oostzijde Molendijk). Het plan en het gemeentelijk toetsingskader moet dan heel duidelijk laten zien dat het niet een ordinair woningbouwproject is maar versterking van de landschappelijke kwaliteiten met daarbij ook woningbouw. De match of mismatch tussen het plan en het toetsingskader laat meteen voorin het proces zien waar het past en waar het wringt. Participatie en (economische) haalbaarheid spelen ook hier al een belangrijke rol. • Stap 3 Als de gemeenteraad het eens is met de afweging, dan is de vraag “waarom dit” en “waarom daar” beantwoord. De initiatiefnemers kunnen hun plan vervolgens uitwerken binnen de kaders van het toetsingskader. Klopt dit ook, dan kan er een bestemmingsplanaanpassing volgen.
Hoe ziet de kant van de provincie er dan uit? Vanuit de bestaande instrumenten en sturingsfilosofie van de visie ruimte en mobiliteit, ziet het proces er als volgt uit: • Stap 1 Is het plan het onderzoeken waard; GS en PS geven aan al of niet bereid te zijn naar de visie Molendijk te kijken of dat er in het gebied geen enkele ruimtelijke verandering mogen plaatsvinden. Kijkend naar het verleden was de laatste discussie tussen de gemeente en Provinciale Staten dat zij niet overtuigd waren van de verrommeling van het gebied. Naar ons idee berust dit op een misverstand omdat PS gefragmenteerde en soms incomplete informatie had ontvangen. Als gevolg daarvan zag PS het plan `visie Molendijk` als mogelijke aantasting van de ruimtelijke kwaliteit in plaats van als versterking. PS heeft toen der tijd echter geen definitief “nee” uitgesproken. De gemeente brengt hierbij vermeende de verromelling alsnog in kaart in bijlage 1. • Stap 2 De bewoners zelf geven antwoord op de vragen “waarom dit” en “waarom daar”. Drie provinciale instrumenten helpen hierbij: o De provinciale gebiedsprofielen waarvan Albrandswaard van mening is dat het gebied ten oosten van de Molendijk een verrommelde verschijningsvorm heeft en het hier geldende provinciale gebiedsprofiel versterkt moet worden. o De door u benoemde SER ladder o Een provinciaal gebiedsbezoek om voor- en tegenstanders aan het woord te laten en om te zien of er sprake is van verrommeling. • Stap 3 PS stelt een gezamenlijk provinciaal gemeentelijk toetsingskader met randvoorwaarden vast, mede op basis van de input van stap 2. PS en de gemeenteraad concluderen ieder of de planvisie van de bewoners wel of niet past binnen het toetsingskader. Past dit, dan werken de bewoners het plan uit in een goede ruimtelijke onderbouwing die zij opnieuw aan PS voorleggen voor een bestemmingsplan wijziging. Een overeenkomstige werkwijze Albrandswaard heeft de afgelopen twee jaar erg goede ervaringen met deze aanpak vanuit: het proces, de besluitvormend, de ruimtelijke kwaliteit, de ruimtelijke tegenprestaties en de plankosten. Vanuit de voorgaande werkwijze krijgt het een besluit stap voor stap richting met de werkafspraken vooraf. We nemen initiatiefnemers en bestuurders mee in de trechtering naar een concreet plan, een mogelijk “nee” zien partijen beter aankomen waardoor zij hier vooraf op anticiperen. Wij vragen PS om op basis van de provinciale visie de voorgaande stappen met u te mogen doorlopen. Mogelijk is dit een prachtige pilot voor het concreet uitwerken van de provinciale visie ruimte en mobiliteit. Dank voor uw aandacht. N.b. Graag ook uw aandacht voor bijlage 2 over planschade en de visie ruimte en mobiliteit waar ik gezien de spreektijd nu geen aandacht aan geef.
Bijlage 1 Een beeld van de verrommeling van de Molendijk oostzijde Algemeen Op woensdag 19 december sprak u met de gemeente Albrandswaard en dhr. Hoogstad als vertegenwoordiger van een aanzienlijk deel van de belanghebbenden van de Molendijk over het verleggen van de rode contour rond de Molendijk. Deze reactie is opgesteld door de gemeente Albrandswaard en dhr. Hoogstad omdat beide antwoorden elkaar aanvullen. De leden van de Staten commissie gaven in de discussie aan dat er een aantal punten zijn waarop zij meer informatie willen. Dit zijn: - Een betere beeld van het feit of er al of geen verrommeling aanwezig is en het feit of deze niet vanuit de huidige situatie te keren is zonder het toevoegen van bebouwing - Landelijk/ groen woonmilieu; onderbouwing van de vraag naar een landelijk woonmilieu en plaatsing in een regionaal perspectief Verrommeling Met de onderstaande beelden en ondersteunende tekst trachten we de Staten commissie een beter beeld te geven van de staat van verrommeling van het gebied tussen de Molendijk en de Stationsstraat. Vanaf de jaren ’60 loopt het gebied langzaam vol (zie figuur 1 tekeningen 1 t/m 4). - Groene bedrijven Stationsstraat met meer verkeersdrukte en parkeer belasting. - Distripark langs de A15 - Ondernemers in het gebied o.a. kassen, kantoren, loodsen, schuren en een garage (reeds verplaatst). Van een landelijk gebied kun je dan ook niet meer spreken. Slechts aan de westzijde grenst het gebied aan een groene beschermde zone rond het Kasteel van Rhoon. Enige jaren geleden kwam het idee voor een ambitieus nieuw bestemmingsplan. Het ging naast het wonen uit van een groen gebied met deels agrarische, deels natuurbestemming dat een buffer zou moeten vormen tegen de toenemende industrialisatie van de A15 zone, de zuidrand van Rotterdam. Dit bestemmingsplan is nooit uitgevoerd omdat de middelen bij de overheid ontbreken (aanleg, aankoop en uitplaatsing), er geen particuliere eigenaar bereid is zijn land voor bos van de hand te doen en niemand uit eigen beweging als particulier openbaar bos gaat aanplanten. De situatie veranderde enige jaren geleden toen het vorige college een poging deed een visie op het gebied te ontwikkelen naar aanleiding van aanvragen voor particuliere ontwikkelingen. Terecht werd er door het college gesteld dat deze ontwikkelingen ingebed diende te worden in een aanvaarde visie op het gehele gebied. Een eerste visie verscheen waar veel bewoners tegen waren die dan ook geen meerderheid in de raad kreeg. Ook een tweede en derde variant dreigden te stranden op bezwaren van de omwonenden. Alle plannen gingen uit van een te grote bouwbelasting en een ontsluiting via de Molendijk. Een nieuwe langdurige impasse dreigde met een verdergaande verrommeling. De vertaling naar 2020 (zie figuur 1, tekening 4) lijkt wellicht wat negatief maar is wel realistisch gezien de ontwikkeling in de tekeningen van 2000 en 2012 met de stap voor stap uitbreiding van het groene (tuincentra e.d.) bedrijventerrein. Een veertiental bewoners en eigenaren van de betreffende percelen hebben toen een alternatieve visie bedacht (zie tekening 5 van figuur 1).
Figuur 1
Vanuit de luchtfoto geeft de huidige situatie het volgende beeld (figuur 2 en 3). De rode cirkels in de luchtfoto’s geven de locaties aan waar bedrijvigheid vanuit het lint van de oude Molendijk, door de jaren heen het achterliggende gebied in is gelopen. De kas op de groene cirkel is al gesloopt.
Molendijk
Figuur 2
Figuur 3 toont de rechterzijde de Intratuin en het distripark (bovenzijde) en het achterliggende havengebied. Figuur 4 illustreert de aanwezige verrommeling en horizonvervuiling (ook licht vervuiling) verder.
Figuur 3
De kassen en kleine bedrijvigheid hoeven niet perse een verrommeld beeld te geven. Bij de Molendijk neemt de kans op verrommeling toe omdat bedrijven moeilijk kunnen uitbreiden en de transportbewegingen moeilijk afgewikkeld kunnen worden. Kijkend naar het beeld van het gebied, kent de visie Molendijk zelf twee gebieden. Een gebied waar woningbouw in lege dichtheden plaatsvindt en een groen tussengebied. Vanuit de Stationsstraat levert dat voor de toekomst het volgende beeld op (vergelijking figuur 4 en 5)
Figuur 4 Heden
Figuur 5 Referentiebeeld voor de toekomst Het referentiebeeld is een blik op het plangebied vanaf de Stationsstraat. Daarbij moet groen aan de Stationsstraat en aan de kant van het distripark de achtergrond verbeteren en het groen in het plangebied, zichtlijnen aanbrengen en versterken. De nieuw geplande woningen komen volledig in het groen te staan. Het voornemen is rond de 25 woningen op ruim 11 hectaren te plaatsen. Het exact aantal woningen zal met de stedenbouwkundige randvoorwaarden verder uitgewerkt worden.
Behoefte aan landelijk wonen De stadsregio analyseert de woningmarkt ontwikkeling voor de toekomst, zie figuur 6 (Stadsregio Rotterdam, uitvoeringsagenda 2010-2014). Van daaruit is de onderstaande visie opgesteld.
De primos prognose is een landelijk instrument dat door verschillende overheden gebruikt wordt voor woningmarkt analyses.
Albrandswaard
Suburbane zone
Stedelijke zone
Transformatie opgave: geen Nieuwbouw opgave: Grondgebonden, suburbaan, landelijk Figuur 7 Kaartbeeld van transformatie en mogelijkheden op basis van de geschatte tekorten
De wereld van woning ontwikkeling is aan het veranderen. Grote ontwikkelaars hebben het moeilijk. Kleine bouwende en ontwikkelende aannemers, lijken de crisis ook te voelen maar lijken minder getroffen. De wereld van grondexploitatie en ontwikkelaars van woningbouw lijkt te verschuiven van grootschalige aanpak, waarbij de individuele wensen en eisen van toekomstige gebruikers tekort werd gedaan, naar een meer individuele en klantgerichte benadering waarbij elke plek een nieuwe en individuele invulling en maatvoering kent. Onder andere in Albrandswaard lijken de kleinere bouwers en ontwikkelaars product beter bij klanten aan te laten sluiten. Dat in een betrekkelijk kort tijdbestek. De kleinere bouwende ontwikkelaars bouwen direct voor klanten. Daar waar geen kleine aannemer bouwt, ontwikkelt elke eigenaar zelf/ particulier opdrachtgeverschap. Net als in de jaren ’30 levert dat een meer organisch groeiende ruimte op. Ook levert het meer ruimtelijke kwaliteit en diversiteit op. Immers standaard cataloguswoningen vinden geen afzet in de huidige markt. Er wordt daarbij niet gekozen voor de inmiddels 13 in dozijn cataloguswoningen maar maatwerkoplossingen voor een goede prijskwaliteitverhouding die met respect en synergie in hun omgeving worden ingepast.
Bijlage 2 Ontwikkelingsgevolg van de provinciale visie ruimte en mobiliteit voor bestaande nog onbenutte rechten Bij de visie Molendijk vraagt de gemeente de provincie om een afweging over ontwikkelingen die bestemmingsplantechnisch nog niet mogelijk zijn. De visie ruimte en mobiliteit doet echter ook een uitspraak over papieren plannen. Dat zijn plannen die bestemmingsplan technisch al wel mogelijk zijn of waarop gericht is voorgesorteerd met een wijzigingsbevoegdheid. De plannen zijn echter nog niet uitgevoerd. De huidige provinciale visie geeft aan dat mits nog niet bouwrijp, deze papieren plannen binnen drie jaar aangepast worden aan de provinciale visie. Dat betekent in veel gevallen het wegbestemmen van rechten. Dit stuit op twee fundamentele bezwaren: Add1 sturingsfilosofie: Het voorgaande visie Molendijk voorbeeld, laat zien dat de provinciale sturingsfilosofie met een kleine proces volgordewijziging, een prachtig voorbeeld kan worden van werken met bottom-up initiatieven. Het simpelweg wegbestemmen van eerdere rechten is een topdown maatregel die compleet tegenin die sturingsfilosofie ingaat. Add 2 Planschade voor gemeenten: Daarnaast geeft de provincie aan dat na het wegbestemmen van rechten, niet de provincie maar de gemeente het aanspreekpunt voor planschade is. Dit laatste is onterecht en accepteert de gemeente ook niet. Ook de mogelijkheid om aan PS het verzoek voor te leggen om een specifiek recht niet weg te bestemmen verandert niets aan het planschade risico voor gemeenten.
