Zastupitelé MO Plzeň 1 uplatnili připomínky k návrhu nového územního plánu Důvodem pořízení nového územního plánu města Plzně byl nejen požadavek vyplývající ze stavebního zákona, ale i potřeba územně plánovací dokumentace reflektující současné společensko-ekonomické podmínky a jejich vývoj. Tato dokumentace bude důsledně naplňovat principy trvale udržitelného rozvoje, vytvoří územněplánovací předpoklady pro další rozvoj hospodářské základny města, nárůst obyvatel a omezení suburbanizace. Dle § 188 odst. 1, zák. č. 183/2006 Sb. (stavební zákon) v platném znění musí Plzeň pořídit nový územní plán do konce roku 2020. V prostředí legislativy platné v roce 2012 a s přihlédnutím k předpokládané aktualizaci Zásad územního rozvoje Plzeňského kraje se s pracovním termínem pro vydání nového územního plánu počítalo se zářím 2014. Aktuální novelou stavebního zákona, která nabyla účinnosti na počátku roku 2013, došlo k řadě nových skutečností, které měly přímý vliv na zpracování nového územního plánu, a bylo nutné s nimi pracovat. V jejich důsledku se s největší pravděpodobností posune termín vydání nového územního plánu až na polovinu roku 2016. Odbor stavebně správní Magistrátu města Plzně jako pořizovatel a Útvar koncepce a rozvoje města Plzně jako zpracovatel územního plánu města Plzně připravily návrh nového Územního plánu Plzeň. V lednu 2015 přijalo Zastupitelstvo MO Plzeň 1 usnesení, kterým reagovalo na první kolo projednávání návrhu Územního plánu Plzeň a uplatnilo k němu připomínky. Žádná z připomínek nebyla pořizovatelem a zpracovatelem v rámci procesu vyhodnocení dle stavebního zákona opomenuta, všechny byly řešeny. V rámci zasedání Zastupitelstva MO Plzeň 1 dne 20. ledna 2016 se ke všem uplatněným připomínkám a způsobu jejich řešení vyjádřili jak zástupkyně zpracovatele – ředitelka Útvaru koncepce a rozvoje města Plzně Ing. Irena Vostracká a Ing. arch. Irena Králová z ateliéru urbanismu ÚKRMP, tak zástupce pořizovatele – vedoucí oddělení územního plánování Odboru stavebně správního Magistrátu města Plzně Ing. Tomáš Benda. Následující připomínky, které prostřednictvím svých zastupitelů uplatnil Městský obvod Plzeň 1, byly zpracovatelem bez výhrad akceptovány a v plném rozsahu zapracovány do návrhu územního plánu:
a) zařadit specifikaci pojmu PROLUKA do definovaných pojmů územního plánu Pojem PROLUKA byl přesně specifikován a tato specifikace byla doplněna do pojmosloví územního plánu, konkrétně do části „Odůvodnění“. b) stanovit, ve kterých lokalitách mají být nízkopodlažní budovy budovy bývalých a současných mateřských škol a základních škol uvnitř sídlištních celků označit jako nízkopodlažní budovy s omezením výšky max. tři nadzemní patra a to např. tím, že se zařadí do definovaných pojmů nebo jiné specifikace Pojem NÍZKOPODLAŽNÍ ZÁSTAVBA je nyní v pojmosloví územního plánu přesně specifikován, opět v části „Odůvodnění“. Vztahuje se především k bytové zástavbě, tedy k bydlení. Nízkopodlažní zástavba je definována jako zástavba s výškovou hladinou maximálně do třech nadzemních podlaží, respektive do 10 metrů (konstrukční výška budov může být různá). Dále je jako nízkopodlažní zástavba definována také zástavba pro individuální rekreaci a rovněž stávající objekty občanské vybavenosti (bývalé či současné mateřské školy a základní školy), které jsou situovány ve formě uzavřených či polouzavřených areálů zejména v sídlištní zástavbě Severního Předměstí, nejvíce na sídlištích Košutka, Bolevec a Lochotín. Na sídlišti Vinice se nachází pouze jeden takový areál. Akceptaci této připomínky ze strany zpracovatele vnímají zastupitelé MO Plzeň 1 jako zásadní. Přesná specifikace pojmu nízkopodlažní zástavba zamezí v budoucnu opakování situace, kdy byla povolena nástavba dalších čtyř podlaží na objekt bývalé mateřské školky ve Žlutické ulici, která je v současné době užívaná jako ubytovna. c)
při nové bytové, administrativní nebo obchodní výstavbě, převážně v sídlištních celcích, stanovit povinnosti vybudování normového počtu parkovacích míst, nebo jeho části v objektu navrhované budovy. V případě velkého počtu parkovacích míst požadovat alespoň jedno podlaží (podzemní, nadzemní) pro parkování. Nalezení optimálního řešení této připomínky byla věnována velká pozornost, problematika byla opakovaně konzultována se zpracovatelem, pořizovatelem a zástupci obvodu. Připomínka bude pro sídliště Bolevec, Košutka, Lochotín a Vinice zapracována do textové části v tomto znění: „Nové stavby
včetně souvisejících ploch musí být uspořádány tak, aby 80% požadavků na dopravu v klidu bylo řešeno v objektu hlavní stavby“. Sídliště Severního Předměstí patří k územím s nejvyšší hustotou obyvatel. Velký podíl dopravy v klidu je zde řešen extenzivní formou parkování na terénu. V současné době jsou možnosti dalšího plošného rozšiřovaní parkovacích míst na terénu z velké části vyčerpány, další zábor ploch zeleně je principiálně nevhodný, z čehož plyne, že další nárůst parkovacích kapacit je nutné řešit efektivnější formou v objektech. d) ponechat současné parkovací plochy podél komunikací Studentská a Gerská (přesně specifikovat) jako parkovací Pro tyto plochy bude doplněno do textu, že nebudou využity pro výstavbu bytových domů. V případě potenciální výstavby např. parkovacích domů bude vždy ponechána stávající kapacita pro dopravu v klidu a tato bude dále navýšena.
e)
změna plochy smíšené obytné na plochu parků nebo plochu přírodní mezi ulicemi Karlovarská, Bolevecká, severozápadně od tenisových kurtů SK Sportcentrum Roudná Pro řešené území je uloženo zpracovat územní studii. V této studii bude předmětné území vymezeno jako nezastavitelná plocha zeleně. Podmínky pro zpracování územní studie explicitně uvádějí, že v uvedeném prostoru se jedná o nezastavitelnou plochu zeleně konkrétně veřejné prostranství s převahou parkově upravených ploch, resp. park okrskového charakteru.
f)
rozšířit plochy 1_55 za Červeným vrchem také o zeleň mezi ulicí alej Svobody a zástavbou Lidická 28, Josefa Lady 38 – 52 a Mozartova 72 – 76 Plocha za Červeným vrchem (území vedle komunikace k Fakultní nemocnici Plzeň Lochotín, za čerpací stanicí OMV po levé straně) je ve výkrese koncepce uspořádání krajiny zařazena jako plocha zeleně, je tedy jednoznačně vymezena jako plocha nezastavitelná.
g) upřesnit v jednotlivých lokalitách pojem areálová struktura (kompaktní x volná) Pouze u dvou lokalit nebyly pojmy areálová struktura kompaktní a areálová struktura volná upřesněny, administrativní chyba byla napravena a upřesnění doplněno ke všem lokalitám. h) upřesnit velikost možné zástavby rekreačními a zahrádkářskými chatami, popř. rozlišení např. v lokalitě 1_21 Uvedené problematice věnovali zástupci stavebně správního oddělení Úřadu MO Plzeň 1 a Útvaru koncepce a rozvoje města Plzně pečlivou pozornost, osobně navštívili každou lokalitu na území MO Plzeň 1 určenou pro rekreaci a prověřili typ a velikost zástavby. Na základě těchto podrobných místních průzkumů Útvar koncepce a rozvoje města Plzně zpracoval územní studii a z ní odvodil závazné schéma výrokové části územního plánu, které stanovuje maximální velikost zastavěné plochy rekreačních objektů (Schéma D. Rekreace individuální – prostorová regulace). Při stanovování velikostí rekreačních objektů v zastavěné oblasti je v první řadě důležité měřítko objektů, které již v oblasti stojí. Tedy mezi dvěma malými chatami může stát opět jen malá chata, mezi dvěma rozměrově velkými chatami je možné postavit chatu větší. To znamená, že je sice stanovena limitní plocha, avšak velikosti objektů mohou být v jedné lokalitě rozdílné. Za významného odborného přispění Ing. Zdeňka Hanzelína, vedoucího stavebně správního oddělení Úřadu MO Plzeň 1, se současně podařilo velmi dobře definovat pojem objekt pro individuální rodinnou rekreaci a pojem zahrádkářská chata. Městský obvod Plzeň 1 prostřednictvím zvolených zastupitelů dále uplatnil připomínky, kterým zpracovatel územního plánu vyhověl pouze částečně nebo jiným způsobem. Konkrétně se jedná o připomínky: a) upravit plochy smíšené obytné a to z těchto důvodů: požadujeme, aby bylo ponecháno současné vymezení ploch využití na plochy bydlení, občanské vybavenosti, dopravní infrastruktury a doplněny plochy veřejného prostranství ve výše uvedených lokalitách
Nový územní plán města je zpracován v nové metodice, odlišné od metodiky územního plánu dosud platného, není tedy možné automaticky „zopakovat“ shodný způsob řešení. Pro bydlení jsou určeny „plochy smíšené obytné“, které nejsou dále členěny na bydlení venkovské, čisté, městské, bydlení a rekreace, jako tomu bylo v předchozím územním plánu. „Plochy občanského vybavení“ jsou v územním plánu navrženy, ale pouze pro celoměstsky, někdy i regionálně významné celky a další větší areály (např. věznice, fakultní nemocnice, Zoologická a botanická zahrada města Plzně, Západočeská univerzita, sportovní areály na Slovanech, v Doubravce apod.). Areály škol, zdravotnické a sociální služby, sportoviště, hřbitovy apod. jsou územním plánem opět chráněny formou obtahu, a to dokonce ve větším rozsahu než dosud. V územním plánu jsou na území celého města, tedy samozřejmě i ve všech sídlištích Severního Předměstí – Košutka, Bolevec, Lochotín a Vinice, vymezena veřejná prostranství a veřejná prostranství s převahou parkových ploch. Tato veřejná prostranství mají charakter nezastavitelných ploch, tudíž nemohou být zastavěna stavbou např. bytového domu, objektu pro obchod a služby apod. Veřejná prostranství v předchozím územním plánu vymezena nebyla vůbec, jde tedy nově o jednoznačnou cílenou ochranu nezastavitelných ploch. i)
změnit plochy smíšené obytné na plochy parků nebo plochy přírodní mezi ulicemi Krašovská, Toužimská a Žlutická, a to na max. možné míře pozemku č. 1609/90 k.ú. Bolevec Připomínka bude řešena formou úpravy grafické části územního plánu, v Hlavním výkrese bude v předmětném území vymezeno veřejné prostranství s převahou parkových ploch, do textové části bude pro sídliště Košutka doplněna podmínka řešení veřejného prostranství s převahou parkových ploch. Tento způsob řešení v územním plánu odpovídá významu prostoru v kompozici sídliště a jeho potenciálu.
b) zabudovat do ÚP prostorovou regulaci, tzn. stanovit ve všech lokalitách (zejména v sídlištních zástavbách) výšku a šířku zástavby Výška a šířka zástavby, resp. šířka zástavby je podrobnost, kategorie, kterou neřeší územní plán, ale podrobnější dokumentace. Územní plán nemůže stanovit šířku zástavby jednotlivého objektu. Co se týče výšky zástavby, nestanovuje územní plán konkrétní výšku stavby – což je opět předmětem podrobnější dokumentace, ale předepisuje výškovou hladinu, kterou je nutné v daném kontextu (prostředí) dodržet. Pro každou lokalitu je stanovena prostorová regulace definicí, že „nová zástavba bude odpovídat svým měřítkem struktuře okolní zástavby“. To znamená, že v lokalitě rodinných domků není možné povolit výstavbu vícepodlažního bytového domu. A naopak by bylo nelogické umístit na sídliště rodinný dům. Prostorová regulace je tímto způsobem v územním plánu dostatečně ošetřena. Tento způsob prostorové regulace zpracovatel opakovaně konzultoval se zástupci Ministerstva pro místní rozvoj ČR a byl ujištěn, že je takové ošetření dostatečné a je úměrné územnímu plánu. Oproti dosud platnému územnímu plánu, který prostorovou regulaci neřeší vůbec, se tedy jedná o značný posun pro rozhodování v území. Na základě připomínky MO Plzeň 1 je nyní prostorová regulace více precizovaná i oproti návrhu územního plánu, který byl předložen k projednávání před rokem. Stavební úřad města i stavební úřady jednotlivých městských obvodů tak získávají podrobnější popis, aby mohly rozhodovat jednodušeji a jednoznačněji. Znamená to, že zpracovatel nevyhověl připomínce přesně tak, jak byla vznesena, ale připomínka byla impulzem pro úpravu a byla zapracována do územního plánu jiným způsobem. c)
při nové výstavbě nebo větším rozšiřování stávající zástavby stanovit procenta rozpětí zastavěné plochy, zeleně a ostatních ploch Opět se jedná o typ regulace. V územním plánu nelze explicitně určit ve vztahu k jednotlivým pozemkům jak procento zastavění, tak procento zeleně. Takovéto číselné vyjádření přináleží opět podrobnější dokumentaci. Prostorová regulace, stanovená v územním plánu pro jednotlivé lokality, bude pro konkrétní záměr následně specifikována, neboť bude jinak řešena plocha zeleně pro bytový dům, jinak pro garážový dům, jinak pro komunitní stavbu. Připomínku zpracovatel akceptoval, ale řeší problematiku jiným způsobem, nikoliv percentuálně.
d) přesněji specifikovat maximálně možné zastavěné plochy u výstavby nových obchodních středisek; dle současného návrhu není maximální zastavěná plocha určená ani pod číslem plochy ani v ploše samotné Připomínce zpracovatel v požadované podobě nevyhověl. Na začátku prací na návrhu nového územního plánu existovala relativně silná tendence (zejména ze strany na územním plánu externě spolupracujícího týmu) postupovat při zpracování územního plánu velmi liberálně s tím, že vhodnost záměru vždy definitivně potvrdí až územní rozhodnutí. Zpracovatel návrhu územního plánu v rámci transparentního a otevřeného přístupu k budoucím investorům tyto tendence, byť metodicky nejsou obecně v rozporu s principy územního plánu, podstatně zmírnil, neboť se domnívá, že není v pořádku, aby investor vynakládal prostředky na zpracování dokumentace a teprve ve fázi územního rozhodnutí se zjistilo, že záměr nemůže být realizován. Zpracovatel návrhu územního plánu současně připomínce oponuje – na základě mnoha zkušeností s konkrétními záměry na výstavbu - v tom, že specifikovat konkrétně velikost objektů nebo opakovat 2 to, co je v dosud platném územním plánu zaneseno (tedy zda zastavěná plocha může být 1200 m , nebo 2 2 1600 m nebo 3000 m ) není přesné a v tom kterém konkrétním místě nemusí být z hlediska kontextu okolní zástavby vhodné. I v tomto případě se tedy uplatňuje prostorová regulace, objekty musí být úměrné zástavbě, do které budou umístěny. Je zřejmé, že ani investoři nezvolí pro stavbu hypermarketu prostranství mezi rodinnými domky a naopak. Požadovaná prostorová regulace odpovídá měřítku zástavby okolí a její výškové hladině, vhodnost záměru ale vždy potvrdí definitivně až územní rozhodnutí. e)
vymezit plochy obchodních center, včetně příslušenství, a domovy pro seniory plochou občanského vybavení Zpracovatel návrhu nového územního plánu, Útvar koncepce a rozvoje města Plzně, věnoval této připomínce zvláštní pozornost. Aktuálně je samostatně vymezena jako samostatná velká rozvojová obchodní plocha pouze obchodní zóna při Karlovarské třídě proti objektu Hasičského záchranného sboru PK. Nejsou však vymezeny jednotlivé rozsahem nepříliš velké plochy v sídlištích. Pokud se týká domova pro seniory (resp. sociálních programů) - tam, kde se jedná o menší areál, tam je plocha v územním plánu vymezena obtahem jako plocha občanského vybavení. Kde se jedná o samostatné objekty, tam takto postupovat nelze, není to však ani nutné. Tyto objekty je v ploše smíšené obytné možné umisťovat jako přípustné stavby. Pokud se týká rozsáhlých areálů domova důchodců a podobného programu se sociální tématikou (např. při Kotíkovské ulici), zde je celá lokalita vymezena jako samostatná plocha občanského vybavení pro sociální program. Po veřejném projednání návrhu územního plánu zpracovatel znovu porovnal, jak jsou vymezeny srovnatelné plochy pro občanskou vybavenost v jednotlivých plzeňských sídlištích, především pak v sídlištích Severního Předměstí. V návrhu nového územního plánu jsou vymezené plochy občanského vybavení vyčleněny zpravidla podrobněji (např. sídliště Košutka) než ve stávajícím platném územním plánu, nebo v zásadě shodně (sídliště Vinice). Specificky se zpracovatel zabýval právě sídlištěm Košutka, kde je v dnešním dosud platném územním plánu vymezena pouze jedna plocha občanského vybavení sociálního a školského charakteru, zatímco nový územní plán umísťuje plochu občanského vybavení takového charakteru do každého vnitrobloku (jedná se o 4 až 5 případů). Tento fakt svědčí o tom, že se zpracovatelé návrhu z Útvaru koncepce a rozvoje města Plzně připomínkami podrobně zabývali a hledali optimální způsob řešení a ochrany právě tohoto způsobu využití. V rámci projednání uplatněných připomínek na zasedání Zastupitelstva MO Plzeň 1 Ing. Vostracká na konkrétním příkladu vysvětlila, proč v současné době zpracovatel územního plánu nedefinuje plochy staveb pro obchod, tedy jediných staveb, jejichž velikost byla v dosud platném územním plánu limitována. Ostatní stavby nebyly žádným způsobem omezovány nebo definovány. Na Severním Předměstí byl na začátku devadesátých let postaven jako první supermarket belgického obchodního řetězce Delvita (naproti obchodnímu centru Remus), který ukončil provoz. Zastavěné plochy mohou být nabídnuty k pronájmu pro cokoliv jiného – sklady, jiný obchod, tělocvičnu. Pokud by investor postavil sklad, neměl by žádná velikostní omezení, ani v případě, že by stavbu nazval prodejní sklad. Zásadní je, aby stavba, která v konkrétní lokalitě bude, měla smysl v kontextu celého území a velikostně odpovídala stávající zástavbě. Pokud je možné, aby na místě halový objekt vznikl, potom je nutné ověřit, jestli tam
může být obchod a to zejména z hlediska velikosti potřebných parkovacích ploch, z hlediska napojení na komunikační síť, stávající inženýrské sítě apod. f)
změna plochy mezi ulicemi Krašovská, Toužimská a Žlutická - území smíšené obytné na plochu veřejného prostranství s převahou parkových ploch, a to na max. možné míře pozemku č. 1609/90 v k.ú. Bolevec, Sídliště Košutka (jde o velký zelený prostor za Remusem, přesněji řečeno mezi Studentskou a kruhovým objektem garáží Apela) Zpracovatel připomínku akceptoval, do územního plánu ji zapracoval jinak, z hlediska nezastavitelnosti je však výsledek stejný. Definovaný prostor je vymezen jako jednoznačné plochy zeleně ve výkresu koncepce uspořádání krajiny. Jednoznačné plochy zeleně jsou plochy nezastavitelné, což vyplývá z dikce toho slova. Současně je podmínka nezastavitelnosti popsána v popisu lokalit. Je možné zapracovat ještě další formy jištění. V tuto chvíli je minimálně dvakrát pojištěno, že plocha zůstane nezastavitelná. Po diskusi se zástupci obvodu došlo ještě k další úpravě grafické části územního plánu, která je popsána v bodě b) tohoto výčtu řešení připomínek.
Zpracovatel návrhu nového územního plánu města Plzně neakceptoval připomínky: a) při nové výstavbě, převážně v sídlištních celcích, stanovit povinnost vybudování normového počtu parkovacích míst v objektu budovy (podzemí, 1. nadzemní podlaží) Uplatněnou připomínku zpracovatel opakovaně prodiskutoval se zástupci MO Plzeň 1, 1. místostarostkou Ivanou Mádlovou a vedoucím stavebně správního oddělení Úřadu MO Plzeň 1 Zdeňkem Hanzelínem. Připomínce zpracovatel v navrhovaném znění nevyhověl zejména proto, že připomínka byla uplatněna pouze zastupiteli MO Plzeň 1 a neuplatnil ji žádný jiný městský obvod. Akceptací a zapracováním připomínky by byly nastaveny podmínky nesouměřitelné s ostatními obvody. Předmětem obsáhlé diskuze byl však také argument, že jsou typy objektů, u kterých by tato podmínka uvedena být měla. Současně ale existují typy objektů - například sociální a komunitní zařízení, kde by naplnění uvedené podmínky bylo velmi problematické. Při stavbě nového domu v prostavěném území nebo tam, kde jsou již v současnosti problémy s parkováním, je jistě na místě přemýšlet nad možností eliminace dalšího zatížení území parkovacími plochami mimo objekt budovy. Pokud by se však povinnost vybudovat normovaný počet parkovacích míst vztahovala na veškerou novou výstavbu, tedy i na stavby domovů pro seniory či sociální péči a zařízení nekomerčního charakteru, bylo by téměř nereálné, aby takovéto stavby mohly v zastavěném území vzniknout. Tato problematika byla vyřešena na základě opakované připomínky ZMO Plzeň 1 ve druhém kole projednávání (viz předchozí text). b) zvětšit severní plochu smíšenou obytnou 1_29 sídliště Košutka na úkor plochy parku (severně od ulic Rabštejnská, Manětínská) v místech, kde by byla možnost vytvoření dalších parkovacích ploch a nedošlo by k velkému znehodnocení zeleně, a to i za předpokladu zásahu soukromých pozemků a zásahu do ochranného pásma stávajících vedení Zpracovatel územního plánu připomínce nevyhověl s odůvodněním, že obecně platí, že nejsou rozšiřovány další zastavitelné plochy na úkor krajiny. Rozšiřování zastavitelné plochy s sebou přináší riziko případné výstavby dalších bytových domů, a to i v případě, že přes pozemky vedou tranzity plynovodu a elektřiny a jsou tak velice problematicky zastavitelné. V definovaném území jsou však plochy parku a tyto plochy umožňují, aby na ně bylo situováno v případě potřeby a nemožnosti jiného řešení parkování. I tato skutečnost je důvodem, proč dále nerozšiřovat zastavitelnou plochu.
c)
vyjmout z přípustného využití ploch rekreace stavby pro kulturní, církevní a zdravotní účely a u ubytování specifikovat procenta zastavěné plochy, výšku stavby Zpracovatel územního plánu této připomínce nevyhověl. Rozhodnutí připomínku odmítnout předcházela obsáhlá diskuse se zástupci MO Plzeň 1, jejichž závěrem bylo podrobné zdůvodnění. Stavby pro kulturní účely a církevní stavby nejsou typem objektů, které by v případě umístění v rekreačních oblastech narušovaly své okolí. Pro porovnání ÚKRMP uvádí všeobecně známý příklad -
kapli Maxmiliána Kolbeho v Hruškově zahradě v Doudlevcích. Kaple území spíše zhodnocuje, rozhodně tam nepřivádí zbytnou dopravu, její výstavba nezatížila území z hlediska zátěže emisními plyny apod. Praxe ukazuje, že stavby pro kulturní účely nebo církevní stavby jsou na plochách rekreace přijatelné. Zpracovatel územního plánu pojem rekreace nerozděluje na rekreaci individuální a rekreaci hromadnou, uvádí pouze pojem rekreace a v popisu konkrétních lokalit specifikuje, jaká forma rekreace bude v tom konkrétním místě potvrzena a dále rozvíjena. Konkrétně zpracovatel stojí za svým odborným názorem, že v plochách pro rekreaci může být umístěn např. malý amfiteátr či drobná církevní stavba. Obavu, aby v rekreačních oblastech nevznikaly velké stavby neúměrné svým objemem okolí, rozptyluje skutečnost, že popisy jednotlivých lokalit v prostorové regulaci, tedy ve výrokové části územního plánu, vylučují umístění objektu, který svým měřítkem neodpovídá struktuře okolních staveb.
Návrh nového územního plánu města Plzně se předpokládá předložit k projednání a ke schválení zastupitelům města v červnu roku 2016.
