Zápisy vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem do katastru nemovitostí

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva

Zápisy vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem do katastru nemovitostí Bakalářská práce

Autor:

Klára Eflerová Právní administrativa v podnikatelské sféře

Vedoucí práce:

Praha

JUDr. Zdenka Juráková

Červen, 2010

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou, resp. diplomovou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Roudníkách dne 25. dubna 2010 Klára Eflerová

Anotace

Bakalářská práce se zabývá problematikou vlastnických vztahů k nemovitostem. Podává ucelený přehled evidence vlastnických práv a jiných věcných práv k nemovitostem. Popisuje právní vývoj od počátku evidence po současnost. Uvádí návrh na propracování a rozvinutí evidence nemovitostí za pomoci digitalizace. Jednoznačné právní vymezení moţnosti nápravy chyb a nepřesností z minulosti na skutečný stav je nutností.

Annotation

Bachelor thesis deals with problematic of property ownership relations. Renders complete overview of ownership privilege and other property material privileges. Document describes justice evolution from the very beginning till today. Concept of building up and elaborate of property evidence using digitizing is mentioned. Clear definition of legal possibilities to rehabilitate mistakes and inaccuracies from the past to actual status is a must.

Poděkování:

Na tomto místě děkuji zejména vedoucí bakalářské práce JUDr. Z. Jurákové, za odborné vedení, důleţité rady a připomínky, jíţ mi bylo potřeba a bez níţ by tato práce nemohla vzniknout.

Obsah Bankovní institut vysoká škola Praha.................................................................................... 1 Prohlášení: ............................................................................................................................. 2 Obsah ..................................................................................................................................... 5 Úvod ...................................................................................................................................... 7 1. Základní právní předpisy ................................................................................................... 8 1.1. Ústava ............................................................................................................................. 8 1.2. Listina základních práv a svobod ................................................................................... 9 1.3. Občanský zákoník ........................................................................................................ 10 2. Historie zápisu nemovitostí do veřejných knih ............................................................... 11 2.1. Pozemkové knihy ......................................................................................................... 11 2.1.1. Vedení pozemkových knih ..................................................................................................... 15

2.2. Zemské desky ............................................................................................................... 15 2.3. Ţelezniční knihy ........................................................................................................... 17 2.4. Horní knihy ................................................................................................................... 18 3. Vývoj právní úpravy věcných práv k nemovitostem a jejich evidence ........................... 18 3.1. Knihovní zákon a obecný zákoník občanský ............................................................... 18 3.2. Zákon o evidenci nemovitostí ...................................................................................... 24 3.3. Hospodářský zákoník ................................................................................................... 25 3.4. Novely občanského zákoníku ....................................................................................... 25 3.5. Změny právních úprav po roce 1989 ............................................................................ 27 3.6. Obchodní zákoník ......................................................................................................... 28 3.7. Novely obchodního a občanského zákoníku ................................................................ 29 3.8. Vznik katastru nemovitostí .......................................................................................... 30 4. Právní úprava zápisů do katastru nemovitostí ................................................................. 31 4.2. Připravovaná právní úprava .......................................................................................... 33 5. Průběh převodu a přechodu vlastnických a ostatních věcných práv dle současné právní úpravy .................................................................................................................................. 35 5.1. Věcná práva .................................................................................................................. 35 5.1.1. Vlastnické právo a drţba ........................................................................................... 37 5.1.2. Věcná práva k věci cizí.............................................................................................. 38 5

5.2. Formy zápisu vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí ................ 42 5.2.2. Záznam ...................................................................................................................... 47 5.2.3. Poznámka .................................................................................................................. 48 5.3. Průběh řízení o povolení vkladu práv do katastru nemovitostí .................................... 49 6. Zápisy omezující vlastnické právo a jejich realizace ...................................................... 58 6.1. Omezení ze zákona ....................................................................................................... 58 6.2. Omezení úředním výrokem ....................................................................................................... 63

6.3. Omezení právním úkonem vlastníka ............................................................................ 64 Závěr .................................................................................................................................... 65 Seznam literatury ................................................................................................................. 67

6

Úvod Tématem bakalářské práce je zápis vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem do katastru nemovitostí. Cílem práce je podat ucelený přehled evidence vlastnických práv a jiných věcných práv k nemovitostem od počátku vzniku evidence ve formě Zemských desek, která spadá do poloviny 13. století. Vše souvisí s vývojem státního a soudního aparátu Českého království z doby Přemysla Otakara II. aţ po současnost a také nově připravovanou právní úpravu. Nejprve v krátkosti uvádím základní právní předpisy, které definují základy právního řádu České Republiky a ovlivňují úpravu vlastnických práv, některé články právní úpravy uvádím konkrétně a cituji. Popisuji historii zápisu nemovitostí do veřejných knih, se zaměřením na Pozemkové knihy a historický unikát Desky Zemské. Podrobně sleduji vývoj právní úpravy věcných práv k nemovitostem od vzniku veřejných knih aţ po současnou a připravovanou právní úpravu zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem č.265/1992 Sb. Podle původních návrhů mělo nové znění Zákona nabýt účinnosti dnem 1. 9. 2009. V páté kapitole se zabývám právy věcnými, která se do katastru nemovitostí zapisují. Zmiňuji formy zápisu vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí a zásady, kterými se veškeré zápisy řídí. V práci detailně popisuji celý průběh řízení o povolení vkladu práv do katastru nemovitostí. Zápisům omezujícím vlastnické právo se věnuji v poslední kapitole a uvádím způsoby jejich vzniku. V Závěru shrnuji obsah celé práce a v krátkosti se zaměřuji na mé osobní zkušenosti.

7

1. Základní právní předpisy Základními právními předpisy, které jsou promítnuty do běţného ţivota včetně návaznosti na úpravu majetkových práv k nemovitostem, jsou především Ústava ČR, Listina základních práv a svobod a Občanský zákoník. Definují základní demokratické principy fungování dnešního státu, akty, které jsou spojené s právy a svobodou, které jako občané České republiky poţíváme.

1.1. Ústava Ústava České republiky č.1/1993 Sb. ze dne 16. prosince 1992, ve znění ústavních zákonů č.347/1997 Sb., č.300/2000 Sb., č.395/2001 Sb., č.448/2001 Sb. a č.515/2002 Sb. Na rozdíl od jiných států není ústavou v pravém smyslu slova. V České republice představuje Ústavu, ve skutečnosti aţ pojem ústavního pořádku, který zahrnuje všechny právní předpisy nejvyšší právní síly (článek 112 odstavec 1 Ústavy ČR). Představuje však základní fungování státního mechanismu a právního systému ČR. Existence ústavy je spjatá s existencí moderního státu jako základního psaného zákona. Ústavní právo určuje závazná pravidla vztahů státu a jedince, vymezuje nositele státní moci, její organizaci, úkoly, cíle a pravidla jednání a vytváří ústavní rámec celého právního řádu.1 Předmětem ústavního práva, je to na co ústavní právo působí, na co reaguje, tedy zvláštní skupina společenských vztahů. Obsahem je to čím působí na svůj předmět. Konkrétně se jedná o ústavněprávní normy (pravidla chování). Tato pravidla předpisují, jakým způsobem se mohou, musejí, mají nebo nesmějí chovat subjekty ústavněprávních vztahů. Hlavní funkcí ústavního práva je regulační působení ústavněprávních norem na tyto společenské vztahy tak, aby byl zajištěn trvale udrţitelný rozvoj institutů (volby, základní práva a svobody) a institucí (například Parlament, vláda, Ústavní soud) demokratického právního státu. Formu tvoří konkrétní podoba pramenů, ve kterých před námi ústavní právo (jeho obsah) vystupuje. Systém ústavního práva je obdobný struktuře jiných právních odvětví. Zvláštností Ústavy ČR, je skutečnost, ţe je především dokumentem organizačním, tzv. zákonem - státním zřízením. Vztah státu a jednotlivce. Blíţe je ústavně upraven v Listině 1

Ústava České republiky č.1/1993 Sb., čl. 1: „Česká republika je svrchovaný, jednotný a demokratický právní stát zaloţený na úctě k právům a svobodám člověka a občana.

8

základních práv a svobod. Cíle státu a základní hodnoty jsou různě obsaţeny ve všech částech ústavního pořádku (čl. 3., čl. 112 Ústavy ČR).2

1.2. Listina základních práv a svobod Listina základních práv a svobod č.2/1993 Sb. ze dne 16. prosince 1992 (ve znění ústavního zákona č.162/1998 Sb.). Článek 11 odstavec 1 Listiny, kde se jednak vyhlašuje právo „kaţdého vlastnit majetek“ jako jedno ze základních občanských práv3, dále pojednává o rovnosti vlastnictví bez ohledu na jeho subjekt. Tentýţ článek Listiny odstavec 3: “ Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.“ 4 Zásada „vlastnictví zavazuje“ má svůj teoretický původ ve francouzské a německé právní vědě z počátku minulého století. V současné právní vědě byla většinou opuštěna. Současný článek Listiny odstavce 3, chápe tuto zásadu v uţším slova smyslu, neţ byla chápána původně. Toto ustanovení upravuje výslovný zákaz výkonu vlastnického práva ke škodě lidského zdraví, přírody a ţivotního prostředí, pokud by takové poškození překročilo míru stanovenou zákonem. Článek 11 odstavec 4 Listiny stanoví obecné pravidlo, ţe „vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je moţné ve veřejném zájmu a to na základě zákona a za náhradu“. Toto ustanovení znamená, ţe vyvlastnění a nucené omezení vlastnického práva je přípustné jen ve veřejném zájmu, který má převaţovat nad zájmy individuálními. Na rozdíl od dosavadního chápání vyvlastnění, ve vědě občanského práva i v občanskoprávní praxi, nepovaţuje tento článek Listiny jako odnětí vlastnického práva (například nuceným zřízením věcného břemene), ale je označováno jako „ nucené omezení vlastnického práva“. V závěru článku 11 svého prvního odstavce výslovně zaručuje i dědění majetku. Listina současně dává ústavní základ některým občanskoprávním ustanovením o tzv. osobních, všeobecných osobnostních právech a jejich ochraně. Konkrétně jde zejména o článek 6, podle kterého má kaţdý právo na ţivot, o článek 7 a 8, 2

Filip, J., Ústavní právo, vydala Masarykova univerzita, Brno 2008 Knappová, M. ,Švestka J ,Dvořák J a kolektiv; Občanské právo hmotné 1 ; vydav. ASPI ,a.s.,Praha 2005 4 Listina základních práv a svobod č.2/1993 Sb., čl. 11 odst. 3 3

9

které zaručují nedotknutelnost osoby a jejího soukromí, o článek 10 odstavec 1 a 2, který vyhlašuje základní lidské právo na lidskou důstojnost, osobní čest, dobrou pověst a jméno, právo na soukromí. Dalším souvisejícím a neméně podstatným je článek 12 Listiny odst1: „ Obydlí je nedotknutelné. Není dovoleno do něj vstoupit bez souhlasu toho, kdo v něm bydlí.“, odst. 2: „Domovní prohlídka je přípustná jen pro účely trestního řízení, a to na písemný odůvodněný příkaz soudce. Způsob provedení domovní prohlídky stanoví zákon.“, odst. 3: „Jiné zásahy do nedotknutelnosti obydlí mohou být zákonem dovoleny, jen je-li to v demokratické společnosti nezbytné pro ochranu života nebo zdraví osob, pro ochranu práv a svobod druhých anebo pro odvracení závažného ohrožení veřejné bezpečnosti a pořádku. Pokud je obydlí užívané také pro podnikání nebo provozování jiné hospodářské činnosti, mohou být takovéto zásahy zákonem dovoleny, též je-li to nezbytné pro plnění úkolů veřejné správy.“5 Specificky upravená je tvůrčí duševní činnost, která v článku 34 Listiny 6 také spadá do soukromoprávní ochrany a je upravena v občanském zákoníku v §1 ost.3 7 a blíţe rozvedené a konkretizované ve zvláštních předpisech (například zákon č.121/2000 Sb., autorský zákon č.527/1990 Sb., o vynálezech, průmyslových vzorech a zlepšovacích návrzích, zákon č.207/2000 Sb., o ochraně průmyslových vzorů.

1.3. Občanský zákoník Platný občanský zákoník č.40/1964 Sb., ze dne 26. února 1964 byl mnohokráte novelizován a je označován jako kodex. Kodexem je označován, jelikoţ poskytuje moţnost ucelené úpravy s vědecky podloţenou (nemusí být vţdy důsledně dodrţována) systematikou a upravuje celé právní odvětví občanského práva. Občanský zákoník je základním právním předpisem občanského práva a zároveň obecným pramenem práva soukromého. Dále souvisí občanský zákoník (mimo dalších například zákon č.26/2000Sb., o veřejných draţbách, zákon č.101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů) se zákonem

5

Listina základních práv a svobod č.2/1993 Sb., čl. 12 odst. 1, 2, 3 Listina základních práv a svobod čl. 34 odst. 1:„ Práva k výsledkům tvůrčí duševní činnosti jsou chráněná zákonem.“ 7 §1 odst. 3 občanského zákoníku: „ Právní vztahy vznikající z výsledků duševní tvořivé činnosti upravují zvláštní zákony.“ 6

10

č.265/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, kterým se upravují zápisy vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Tento zákon má zásadní význam pro vznik, změnu a zánik vlastnického práva k nemovitostem i jiných věcných práv, týkajících se nemovitostí (zejména pak práv odpovídajících věcným břemenům8, práva zástavního9). Kromě toho v některých oblastech občanského práva platí, vedle obecných ustanovení občanského zákoníku i zvláštní specifické zákony (například o vlastnictví bytů – zákon č.72/1994 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor- zákon č.116/1990 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem).10

2. Historie zápisu nemovitostí do veřejných knih Zápisy do veřejných knih velmi úzce souvisí s pozemkovým katastrem. Pozemkové knihy se společně se zemskými deskami, ţelezničními a horními knihami označují společným názvem – veřejné knihy. Do těchto knih se zapisovaly právní poměry nemovitostí jako je prodej, koupě, darování, odkaz a s tím také související váznoucí dluhy a břemena. Veřejné knihy byly uloţeny u příslušných knihovních soudů a byly všeobecně přístupné. Změny, které byly prováděny v pozemkovém katastru a byly oznamovány knihovnímu soudu a naopak knihovní soudy oznamovaly změny berním úřadům, od roku 1927a následně katastrálním úřadům.

2.1. Pozemkové knihy Pozemkové (gruntovní) knihy byly pouze pro zápis rustikálního majetku, vedeného v josefínském katastru (byl zaloţen v roce 1792 a nazýval se Tereziánsko-josefský a byl podkladem pro zaloţení zemských desek a byl také základem pro daňové předpisy). Pozemkové knihy vznikaly od 15 století na jednotlivých panstvích a aţ do doby

8

§151n odst.1 občanského zákoníku: „ Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, ţe je povinen něco trpět,něčeho se zdrţet nebo něco konat.Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě.“ 9 §156 odst. 1 občanského zákoníku: „ Zástavní právo vzniká na základě písemné smlouvy (§552) nebo rozhodnutí soudu o schválení dohody o vypořádání dědictví. Za podmínek stanovených zákonem můţe zástavní právo vzniknout na základě rozhodnutí soudu nebo správního úřadu.Zástavní právo můţe vzniknout také ze zákona.“ 10 Knappová, M., Švestka J,Dvořák J a kolektiv; Občanské právo hmotné 1; vydav. ASPI, a.s., Praha 2005

11

tereziánských reforem nebyly jednotně vedeny. Právně závazné a obligatorní se pro kaţdou změnu v drţení nemovitosti staly podle občanského zákoníku z roku 1811. Instituce pozemkových a ostatních veřejných knih tak jak je známe dnes, byla uzákoněna knihovním zákonem č.95/1871 a poté roku 1874 vydáním navazujících zemských zákonů pro Čechy, Moravu a Slezsko, zároveň s probíhající reambulancí stabilního katastru. Pozemkové knihy se skládaly: hlavní knihy, sbírky listin, mapy pozemkové knihy, rejstříků

a) Hlavní kniha Byla vedena pro kaţdé katastrální území zvlášť a mohla se skládat, podle potřeby, z více svazků. Skládala se z tzv. knihovních vložek. Do kaţdé knihovní vloţky se zapisovalo pouze jedno knihovní těleso. Pozemnoknižním tělesem byla právní jednotka, skládající se z jedné nebo více nemovitostí, které měly tvořit určitý celek (například zemědělská usedlost včetně veškerých pozemků). Nemovitosti zapsané v jedné knihovní vloţce musely náleţet pouze jednomu vlastníku nebo spoluvlastníkům a nesměly být zatíţeny nestejnými závadami (například hypotékami). Knihovní těleso11 tvořilo nedílný celek a zápisy, které se k tomu vztahovaly, se týkaly celého tělesa. Toto těleso se mohlo za určitých podmínek měnit. Mohlo se rozdělit na dvě nebo více samostatných knihovních těles nebo mohlo být s jiným sloučeno. Knihovním tělesem mohlo také být (kromě nemovitostí) právo k nemovitostem. Kaţdá knihovní vloţka má své číslo a skládá se ze tří tzv. listů A, B, C. LIST A – list statkové podstaty, zde byly zapsány nemovitosti, tvořící knihovní těleso (AI, AII) a byly zapsány v pořadí parcelních čísel (nejprve byly vyznačeny stavební pak pozemkové parcely). U kaţdého parcelního čísla byl vyznačen druh (kultura) pozemku. Celkové výměry pozemků se neuváděly. Zaznamenávaly se zde také oprávnění ve prospěch nemovitosti nebo jejího vlastníka – tzv. aktivní sluţebnosti. LIST B – list vlastnický, slouţil k zápisu vlastníků nemovitostí uvedených v části AI.V této části se také vyznačovali případní spoluvlastníci podílů a zaznamenávali se zde i případné změny v osobách vlastníků. Zapisoval se i způsob nabytí vlastnického práva (například kupní smlouvou ze dne….) a také různá 11

Matějík, M.; Vitásková J., Geodézie-katastr nemovitostí, Mendelova zeměděl. a lesnická uni;v Brně 2002

12

omezení způsobilosti k právním úkonům (nezletilost apod.) a závazky na nemovitostech. LIST C – list závad, slouţil jako duplicitní vedení závazků váznoucích na uvedených nemovitostech. Vtomto listu C, se tedy zapisovaly veškeré případy dřívějších sluţebností, ve prospěch nemovitosti (například zástavní práva, věcná břemena….). Veškeré závady se mohly vztahovat pouze na celé knihovní těleso a nemohly se vztahovat k jednotlivé parcele z celku.Pouze u věcného břemene bylo moţné, aby se závada vztahovala jen na jasně určenou část knihovního tělesa.Pro vedení pozemkových knih platila velmi přísná formální pravidla, která měla zaručit průkaznost evidovaných údajů o nemovitostech a především spolehlivost. Způsoby zápisů do pozemkové knihy se rozeznávaly trojí. VKLAD – tímto zápisem se nabývalo právo okamţitě a v celém rozsahu nebo naopak se jím právo omezovalo nebo rušilo. Tento zápis pak obsahuje slova „vkládá se“. Listina pro vklad práva musely být ověřeny notářstvím nebo soudem. ZÁZNAM – také tímto zápisem se nabývalo knihovních práv, měl však povahu prozatímního zápisu a prováděl se, pokud strana nepředloţila veškeré potřebné listiny v pořádku. Záznam nezakládal právní vztah k nemovitostem, byl pouze podmínečně platným zápisem. POZNÁMKA – byl to méně významný zápis. Nevznikala, nerušila ani se nepřeváděla knihovní práva (například poznámka spornosti, nezletilosti, prohlášení konkurzu). Veřejně se tedy uváděly důleţité okolnosti12. Změny se do pozemkové knihy vyznačovaly červeně. Plné podtrţení červeně, znamenalo celkovou změnu zápisu a přerušované podtrţení změnu částečnou Pro přehlednost a dobrou orientaci se často psal červeně celý zápis o změně. Zrušení práv nebo břemen se označovalo jako výmaz a zápis obsahoval slova „vymazává se“. Hlavní kniha obsahuje také zvláštní seznamy označené jako Seznam I, II atd… Do těchto seznamů se zapisovaly nemovitosti, které nemohly být knihovní vloţky v dané hlavní knize. Seznam obsahoval soupis nemovitostí podle parcelních čísel, které tvořily veřejný majetek (například veřejné cesty, vodní toky). Druhý seznam obsahoval například nemovitosti obce (povaha veřejného majetku). 12

Matějík, M.; Vitásková J., Geodézie-katastr nemovitostí, Mendelova zeměděl. a lesnická uni; Brně 2002

13

b) Sbírka listin Byly zde zaloţeny kopie všech písemností, na jejich základě docházelo k zápisům do hlavních knih. Zápis se výhradně prováděl na příkaz usnesení soudu (kromě zvláštních případů z moci úřední- ex offo). Takové usnesení bylo podáno knihovním soudem a vyřizovala se jím knihovní ţádost. Kaţdou předloţenou ţádost, označil knihovní soud číslem jednacím (jakýmsi pořadovým číslem, pod kterým soudu došla). Ve sbírce listin, nebyl brán zřetel na katastrální území, jehoţ se zápis týkal. Byla vedena jedna sbírka listin pro celý obvod působnosti soudu. Například přenechával-li vlastník nemovitost dvěma osobám, náleţela tomu, kdo dříve zaţádal o knihovní vklad.

c) Mapa pozemkové knihy Mapou pozemkové knihy byl otisk katastrální mapy, který byl doplňován všemi změnami. Přesnost zakreslení nebyla vysoká, měření se provádělo pikýrováním (popícháním) geometrických plánů nebo snímků. Mapa pozemkové knihy sloţila pouze jako orientační a evidenční pomůcka. (V současnosti jsou tyto mapy archivovány mimo pozemkové knihy).

d) Rejstříky Slouţily ke snadnějšímu vyhledávání v pozemkových knihách. Kaţdý svazek pozemkové knihy obsahoval rejstřík věcný (seznam parcelních čísel) a osobní (seznam vlastníků dle abecedy). Do pozemkových knih se podle knihovního zákona nezapisoval tzv. veřejný statek (nemovitosti, které směl uţívat kaţdý obyvatel státu například silnice, řeky, náměstí, veřejné cesty….). Byl veden zvláštní seznam o těchto nemovitostech a byl součástí pozemkové knihy. Pozemkové knihy slouţily k zajištění a ochraně práv jednotlivců, soukromého vlastnictví, zajištění úvěru a právnímu obchodu s nemovitostmi.13

13


14

2.1.1. Vedení pozemkových knih Pro vedení pozemkových knih (včetně zemských desek, ţelezničních a horních knih) platil tzv. intabulační princip, tedy ţe nemovitosti (stejně jako práva zapsaná v těchto knihách) se mohly nabývat aţ zápisem do pozemkové knihy. Zápisy se vţdy prováděly na základě ţádosti, nikoliv z moci úřední a k této ţádosti nebyl nikdo ze zákona nucen. Bez intabulačního principu se nabývaly nemovitosti pouze na základě soudních a úředních rozhodnutí (pozůstalost, vyvlastnění apod.) V případě sporů o vlastnictví platila zásada, ten kdo jednal v dobré víře, ţe takové zápisy odpovídají skutečnému stavu a vycházel ze zápisů ve veřejných knihách, zákon přiznával knihovnímu vlastníku ochranu tak, jako by to právo nabyl od skutečného vlastníka. Proti novému nabyvateli nemohla být uplatněna práva k nemovitosti, o jejichţ vlastníku v době nabytí nevěděl a při náleţité obezřetnosti vědět nemusel. Intabulační princip platil do roku 1951. V roce 1951 začal platit občanský zákoník č.141/1950 Sb., poté bylo moţné nabýt vlastnické právo listinami. V této době nabyly pozemkové knihy pouze evidenční (deklaratorní) význam. Pro organizace platil intabulační princip, ale v praxi zápis nebyl vyţadován. Podle zákona o státním notářství (č.95/1963Sb.), přešla správa pozemkových knih na státní notářství a od roku 1964 byly pozemkové knihy uzavírány a další zápisy se jiţ neprováděly. V následujících letech slouţily k zakládání listů vlastnictví evidence nemovitostí. Po roce 1989 význam pozemkových knih vzrostl (přestoţe byly zrušeny) a výpis z pozemkových knih slouţil jako důkazní prostředek (například zákon o úpravě vlastnických vztahů k půdě č.229/1991 Sb.). Nyní, jsou od roku 1993 uloţeny u katastrálních úřadů.14

2.2. Zemské desky Desky zemské, jsou historickým pramenem, uloţené ve Státním ústředním archivu. Svým rozsahem a obsahem jsou povaţovány za unikátní. V knihách je zachycena veřejnoprávní, soukromoprávní i majetková situace v Čechách od 15. století do poloviny 19. století.Vznik

14


15

desek zemských spadá do poloviny 13. století a souvisí s vývojem státního a soudního aparátu Českého království z doby Přemysla Otakara II (2. června 1541 všechny zemské desky, uloţené na Praţském hradě, shořely). Zemské desky původně slouţily k zapisování skutečností,které byly předmětem jednání zemských, šlechtických soudech a sněmech. Poté se jejich význam zvýšil a představovaly institut veřejné pozemkové knihy. Zemské desky se tak staly unikátním písemným dokumentem nejen veřejného a soukromého práva v Čechách, ale i práva pozemkového. Byla zde potvrzována nejen práva veřejná (celé země), ale také práva jednotlivých osob. Aby mohl zápis do úřední knihy (desek zemských) vzniknout a aby nabyl platnosti, bylo třeba schválení krále. Jednotlivcům, zajišťoval zápis nejen nabytá práva, ale i majetek. Vzhledem k tomu, ţe desky zemské podávají obraz o hromadění pozemkového vlastnictví na straně jedné a naopak chudnutí určitých vrstev na straně druhé. Zemské desky patří k nejcennějším podkladům pro studium hospodářského a sociálního vývoje feudalismu. Deskový zápis byl nejsilnějším důkazním prostředkem u zemského soudu, tedy byl nezvratitelným dokladem.(„desky nemůže nikdo přesvědčiti“). Právo zápisu do desek zemských souviselo s volebním právem do zemských sněmů, tato kompetence náleţela pouze osobě šlechtického stavu panského a rytířského, které „ žádného jiného dědičného pána neměly nežli krále českého korunovaného“.15 Tedy právo zápisu měla vyšší a niţší šlechta bez omezení, města a duchovenstvo jako celek na královské povolení. Desky zemské byly vedeny u zemského soudu jako jeho úřední knihy. Poddaní zemskému soudu nepodléhali a tudíţ, si nemohli zápisem do zemských desek zajistit svůj majetek. Úřad desek zemských byl na svou dobu, co do počtu úředníků a kompetence, jednou z předních institucí království. Intabulace bylo zapotřebí u kaţdého převodu nemovitosti a lze ji doloţit jiţ ze 14. století z česko- moravského deskového práva (Majestas Carolina 1346). Nejstarší knihy byly desky půhonné, zde se zapisovaly spory vedené před zemským soudem. Od roku 1320 se začaly zapisovat majetkové převody a vznikly tak desky trhové. Ve 14. století se oddělily knihy pro vklady dluhů, zápisné desky. V 15. století vznikly knihy památné, zde se zapisovalo vše, na co se nemělo zapomenout nebo nedokončená

15

Burdová,P, Desky zemské; Edice dokumentů z fondů Státního ústředního archivu v Praze 1984

16

jednání. Byly spíše dočasné a také proto byly psány na papíře, na rozdíl od ostatních desek, které byly psány na pergamen. Reforma soudnictví za Josefa II. Roku 1783 (josefínská soudní reforma) zasáhla nejen zemský soud, ale především byl zrušen úřad zemských desek. Staly se pozemkovými knihami, kde se zapisovaly pouze skutečnosti nesporného práva, majetkové převody a dluhy. Po pozemkové reformě roku 1848, přestal platit rozdíl mezi majetkem poddanským a šlechtickým. Od roku 1851 byly vedeny společně s pozemkovými knihami v nově vzniklém Úřadu desek zemských a pozemkových knih. Roku 1926 byly předány do archivní úschovy. V nejstarší době se psaly deskové zápisy latinsky (v pohusitské době čeština, která byla uznána roku 1495 jako úřední řeč v deskové agendě). Zápisy se vedly na pergamenových sloţkách, vţdy po čtyřech arších, které se později vázaly do knih. Odtud pochází název kvaterny, který se pouţívá dodnes. Jak knih přibývalo, bylo třeba je rozlišit. Sloţky se označovaly písmeny abecedy a římskými číslicemi uvnitř kaţdého písmene. Po roce 1871 se pro kaţdý deskový statek, zřídila samostatná knihovní vloţka. Podobě jako v pozemkové knize se skládala ze tří listů A, B, C. V listu A byly, časti deskového tělesa s uvedením parcelních čísel, seřazených podle katastrálních území. Také k deskám zemským příslušela mapa. Desky zemské, byly vedené u zemských soudů, později u krajských soudů v Praze a v Brně. Po roce 1950 byly postupně veškeré záznamy z desek zemských přenášeny do obecných pozemkových knih.

2.3. Ţelezniční knihy V těchto knihách byly zapisované pozemky a další nemovitosti, které slouţili veřejné ţelezniční dopravě. Kaţdá část ţeleznice měla svojí samostatnou knihovní vloţku. Mapu tvořil opět otisk katastrální mapy. Ţelezniční pozemky byly vyznačeny červeně. Tyto ţelezniční knihy, byly vedené u krajských soudů.16

16

Burdová,P, Desky zemské;Edice dokumentů z fondů Státního ústředního archivu v Praze 1984

17

2.4. Horní knihy Roku 1854 bylo horním zákonem prohlášeno za samostatné majetkové právo (byly vyčleněny vlastníci pozemků s tzv. vyhrazenými nerosty). Předmětem zápisu byly tzv. dolové míry (plocha o velikosti asi 4,5 ha), dovolené stavby atd. Knihy se opět vedly u krajských soudů. V roce 1945 přešla všechna vlastnická práva k nerostům na český stát a od roku 1958 byl zápis do horních knih zrušen.

3. Vývoj právní úpravy věcných práv k nemovitostem a jejich evidence 3.1. Knihovní zákon a obecný zákoník občanský Knihovním zákonem byly konstituovány pozemkové knihy, které spolu se zemskými deskami, horními a ţelezničními knihami, tvořily soubor veřejných knih, do kterých byly zapisovány veškeré právní vztahy k nemovitostem. Podle knihovního zákona, k převodu věcných práv k nemovitostem, nestačila pouze převodní smlouva (titulus), ale k převodu práva došlo aţ zápisem do pozemkové knihy tzv. intabulací (modus). Tento postup byl upraven v § 431 obecného zákoníku občanského, podle kterého bylo podmínkou převodu vlastnictví k nemovitostem zápis do veřejné knihy.17 Zákon o pozemkovém katastru (zákon č.177/1927 Sb.) byl předpisem pro celé území republiky (do této doby platil jen na Slovensku-zákony uherské, v Horním Slezku-pruské). Veškeré právní vztahy k nemovitostem vycházely ze zásady, ţe nemovitostmi jsou především pozemky a vše co je jejich součástí, vše co je s jejich povrchem pevně spojeno. Do pozemkových knih se zapisovala i práva charakteru břemene a sluţebností, práva stavby a věcná práva k cizí věci. Právní předpis nestanovil, v jaké lhůtě od uzavření převodní smlouvy má dojít k intabulaci (zápisu do veřejné knihy). Vzcházelo se z toho, ţe je především v zájmu účastníků, aby neprodleně došlo k zápisu do veřejné knihy. Zápisy 17

Kliment,V.,Katastr nemovitostí pro kaţdého; Výzkumný ústav geodetický,topog. a kartog.,v.v.i.;Zdiby 2007

18

právních vztahů k nemovitostem do pozemkové knihy měly konstitutivní (právotvorný) význam. Pozemková kniha byla součástí soudní správy na rozdíl od pozemkového katastru, ten byl spravován orgány veřejné správy. Zápisem do pozemkové knihy vznikaly právní vztahy bez ohledu na důvod jejich vzniku (nejen právní vztahy vzniklé ze smluv). Po roce 1945 byla postupně opouštěna zásada intabulační. Docházelo k převodům majetku zrádců a kolaborantů na Československý stát (Benešovy retribuční dekrety). Byla dokončována pozemková reforma, která byla v důsledku II světové války pozastavena (zákon č.215/1919 Sb., 194/1947 Sb., 46/1948 Sb.). Většina těchto procesů, neměla ţádný právní význam a ani nevycházela z ţádných zásad dosud dostupných. Dá se tedy tento postup povaţovat za politický. V případech, kdy stát přerozděloval a zabíral majetek, byly také, kromě jiného, porušovány zásady knihovního pořádku (nevedla se ani základní majetková evidence). Pozemková kniha v důsledku těchto postupů ztratila svůj význam (skutečný stav neodpovídal zápisům v pozemkových knihách). Vlastnické právo stavby vychází z právního pojetí vlastnického práva k pozemku,(„superficies solo cedit“). Vyplývá ze zásady, ţe vše co je pevně spojováno s povrchem země, přirůstá do vlastnictví vlastníka pozemku, na kterém se nachází. Tyto vztahy (mezi vlastníky pozemků a těmi kdo měli potřebu na těchto pozemcích stavět), bylo nutné upravit. Upravili se tedy právní poměry stavebníka a vlastníka pozemku tak, aby stavebník byl oprávněn uţívat stavbu bez omezení, jeho právo bylo právem dědičným a zcizitelným (být drţitelem práva, svým rozsahem obdobného právu vlastnickému)18. Institut práva stavby byl do československého práva převzat recepcí Říšského zákona č.86/1912 o právu stavby. Právo stavby mohlo být zřízeno na dobu časově omezenou a mohlo být zřízeno pouze na pozemcích ve vlastnictví subjektů vyjmenovaných v zákoně. Právo stavby vznikalo knihovním zápisem, jako břemeno pozemku. Vlastníku pozemku náleţelo předkupní právo ke stavbě a stavebníku náleţelo předkupní právo k pozemku. Pokud právo stavby zaniklo uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, přešla stavba do vlastnictví vlastníka pozemku za náhradu. Tento zákon (č.86/1912 Sb.) byl nahrazen zákonem č. 88/1947 Sb., o právu stavby a nebyl zrušen ani poté, kdyţ občanský zákoník č.141/1950 oddělil právní reţim staveb od právního reţimu pozemků. V § 155 a také 18


19

následně v zákoně č.141/1950 Sb., je vyslovena zásada, ţe zhotovitel stavby vytváří věc novou, právně samostatnou, která připadá do jeho vlastnictví z titulu zhotovitele věci (originální nabytí vlastnického práva). Fyzická osoba však mohla zřídit stavbu na cizím pozemku jen na základě práva stavby, které nebylo zrušeno. Právo stavby mohlo také vzniknout ze zákona nebo úředním výkonem. Pokud existovala ke vzniku práva stavby smlouva, musel smlouvu odsouhlasit příslušný okresní národní výbor. Právo stavby se zapisovalo do pozemkové knihy bez ohledu na důvod jeho vzniku. Občanský zákoník č.40/1964 Sb., se otázkou práva stavby nijak nezabýval. V ustanovení § 221 občanského zákoníku jen uvádí, ţe soud řeší případy stavby postavené na pozemku, který není stavebník oprávněn uţívat. Soudu stanoví moţnost rozhodnout, ţe stavba přijde do vlastnictví vlastníka pozemku nebo do vlastnictví stavebníka nebo soud nařídí stavbu odstranit. Podle současné právní úpravy zákona č.40/1964Sb., otázka stavby je v ustanovení § 135c, liší se pouze tím, ţe soud můţe právní poměry mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku uspořádat jinak, zejména zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě. Působnost obecného zákoníku občanského končila dnem 31. 12. 1950. Obecný zákoník občanský byl zrušen zákonem č.141/1950 označeným jako „občanský zákoník ze dne 25. října 1950“ (hovorově označován také jako „střední občanský zákoník“). 19 Ke změnám v úpravě majetkových práv došlo v důsledku změn politických a následnou změnou ekonomiky zaloţené na principu zestátnění. Jednotná forma vlastnictví, která dosud platila, byla rozdělena na: socialistické vlastnictví (obsahovalo státní nebo druţstevní vlastnictví § 105), osobní vlastnictví (v osobním vlastnictví byly zahrnuty jen rodinné domky a rekreační chaty, (§ 105 zákona), soukromé vlastnictví (předmětem soukromého vlastnictví byly zejména pozemky a stavby, které svojí povahou nespadaly do vlastnictví osobního, § 106 zákona). Jednotlivé formy vlastnictví se od sebe lišily také tím, ţe neměly stejnou právní ochranu před právním řádem. Hlavními deformacemi středního občanského zákoníku bylo zúţené pojetí věci, rozlišování druhů vlastnictví a opuštění zásady „superficies solo cedit“, že stavby nejsou součástí pozemků a určil, že pozemky a stavby jsou věci nemovité (§ 26 zákona). Také stanovil, ţe vlastníkem stavby můţe být osoba rozdílná od vlastníka 19


20

pozemku (§ 155 zákona). Celkově negativní bylo zjednodušení právní úpravy, z čehoţ vyplývalo nejasné postavení mnoha právních vztahů. I nadále bylo moţno nabývat vlastnictví smlouvou k nemovitostem, občanský zákoník stanovil, ţe vlastnictví k věcem jednotlivě určeným převádí se jiţ samotnou smlouvou (§ 111). Podmínkou uţ tedy nebylo, k převodu vlastnického práva k nemovitostem, věc odevzdat cestou intabulace do pozemkové knihy. Právní vztahy k nemovitostem, byly sice nadále zapisovány do pozemkové knihy, ale tyto zápisy měly povahu jen evidenční nikoli povahu konstitutivní. Pokud byly před účinností tohoto zákona uzavřeny převodní smlouvy k nemovitostem a k převodu práva nedošlo intabulací, došlo k převodu práva jiţ touto smlouvou (§ 562). Pokud se jednalo o vlastnictví pozemků v rámci jejich vyvlastnění nebo záboru bylo vlastnictví odvozováno od jejich oprávněné drţby získané například v rámci přídělů. Také vydrţení připouštěl tento zákoník, jako jeden ze způsobů nabytí vlastnického práva. Stanovil, ţe vydrţet nelze nezcizitelné věci, které jsou v socialistickém vlastnictví (§ 115 zákona). Vydrţet bylo moţno i právo odpovídající věcnému břemeni. Tento občanský zákoník č.141/1950 zachoval i institut práva stavby vznikající ze zákona nebo na základě úředního rozhodnutí. Také bylo moţno zřídit právo stavby na základě smlouvy. Účinnost této smlouvy, byla podmíněna souhlasem příslušného okresního národního výboru (§ 160 zákona). Mezi vlastníky stavby a vlastníky pozemků pak zřídil zákonné předkupní právo (§ 157 zákona). Institut práva stavby, však postupně ztrácel svůj význam v důsledku oddělení právního reţimu pozemků od právního reţimu staveb. Občanský zákoník také zavedl institut věcných břemen jako práv, která jsou spojená s vlastnictvím určité nemovitosti (in rem) nebo svědčí určité osobě (in personam), (§ 166 a následující zákony). Institut věcných břemen nahradil institut sluţebností obsaţených v předcházející právní úpravě obecného zákoníku občanského. Nabývání věcných břemen bylo obdobné jako nabývání práv vlastnických. Nelze opomenout také právo zástavní, které bylo v zákoníku upraveno a k jeho vzniku byla poţadována písemná smlouva (§ 189 zákona). Výslovně zakazoval, aby součástí smlouvy zástavní byla i další ujednání, kterými se zástavci ukládá více práv, neţ zákon dovoluje (například neplatná byla ujednání o zákazu prodeje předmětu zástavy atd., § 20 zákona). Upravil také předkupní právo zákonné (§ 137 zákona) a předkupní právo smluvní (§ 375 zákona)20.

20

Kliment,V.,Katastr nemovitostí pro kaţdého; Výzkumný ústav geodetický,topog. a kartog.,v.v.i.;Zdiby

21

Celkové pojetí tohoto zákoníku mělo velmi negativní dopad na pozemkový katastr i na evidenci právních vztahů k nemovitostem. Zavedením samostatného právního reţimu pro pozemky a stavby, zaplňovala se informacemi o stavbách, jejichţ význam nebyl podstatný a na druhé straně se dostatečně nevěnovala pozornost majetkovým změnám ve vztahu k socialistickým pozemkům. Zákonem č. 65/1951 Sb., o převodech nemovitostí a o pronájmech lesní a zemědělské půdy, byla stanovena povinnost nechat si související majetkové dispozice odsouhlasit příslušným okresním národním výborem, který měl právo vydání souhlasu odepřít. Pokud okresní národní výbor nedal souhlas s k převodu vlastnictví k nemovitostem, bylo nutno na převodní smlouvu pohlíţet, jako kdyby nevznikla. Také bylo nutné předloţení dokladu o splnění povinnosti poplatkové registrace (potvrzení vydávaly finanční úřady okresních národních výborů). Rovněţ bylo zapotřebí souhlasu okresního národního výboru, při zřizování zástavních práv a práv odpovídajících věcným břemenům. Zákonem o státním notářství (zákon č. 95/1963 Sb.) byla zřízena povinnost registrace smluv týkajících se převodu vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. V registračním řízení rozhodovalo státní notářství, za součinnosti orgánů lidosprávy i o tom, zda se převodní smlouva nepříčí zájmům společnosti. Pokud nastaly nějaké okolnosti, které by byly v rozporu se zájmy společnosti, státní notářství registraci odmítlo. Tuto neregistrovanou smlouvu, bylo moţno zapsat do pozemkové knihy a tento zápis měl pouze povahu evidenční. Smlouva neregistrovaná u státního notářství jakoby nevznikla. Evidenci právních vztahů k nemovitostem, vykonávala nadále pozemková kniha. Jelikoţ veškeré zápisy měly povahu pouze evidenční, nebyl dodrţován náleţitý knihovní pořádek. Zejména pak u zápisů převodu (přechodu) socializovaných pozemků do vlastnictví státu (převodní smlouva na stát nevyţadovala registraci).21 Tímto mohla dojít k nesouladu mezi faktickým stavem a zápisem v pozemkové knize, která byla i nadále jediným zdrojem informací a byla vyuţívána v řízeních o dědictví k zjištění majetkové podstaty dědictví. Důsledkem je také moţnost existence duplicitních zápisů, více nabývacích titulů k stejné věci. V důsledku socializace pozemků došlo k soustředění vlastnických práv do rukou státu. Stát kromě uţívacích práv k pozemkům získal také práva k pozemkům v majetku 21

Kliment,V.,Katastr nemovitostí pro kaţdého;Výzkumný ústav geodetický,topog. a kartog.,v.v.i.;Zdiby 2007

22

soukromých subjektů. Socializace měla velmi nepřízniví dopad i na technickou evidenci pozemků, jelikoţ původní vlastnické hranice pozemků nebylo moţno udrţovat ani obnovovat. Občanský zákoník č.141/1950 Sb., byl nahrazen občanským zákoníkem č.40/1964 Sb. Tento právní předpis vypustil většinu ustanovení týkajících se majetkových práv věcněprávní povahy. Jeho právní úprava směřovala k upevňování socialistických společenských vztahů a k překonávání přeţitků ve vědomí lidí. Přeţitkem bylo myšleno i soukromé vlastnictví. Na tomto základě stanovil, ţe zástavní práva a věcná břemena mohou vznikat pouze ze zákona (§ 495 zákona). Nebyla uvedená moţnost vydrţení jako způsob nabývání vlastnictví k věcem nebo právům mezi fyzickými osobami. Byl zřízen institut omezení převodu nemovitostí (§ 58 zákona) v důsledku upuštění od úpravy zástavního práva, aby byly aspoň částečně zajištěné závazky dluţníka. Ten nemohl disponovat svou nemovitostí bez souhlasu věřitele (státu) nebo do zaplacení dluhu. Smlouva o omezení převodu nemovitostí byla registrována u státního notářství a omezení bylo zapisováno do evidence nemovitostí podle zákona č.22/1964 Sb. Zákon připustil, aby předmětem občanskoprávních vztahů byly věci a práva. Věci rozdělil na movité a nemovité, za nemovitosti označil pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem (§118, 119 zákona). K převodu vlastnictví k nemovitosti mohlo dojít pouze na základě účinné smlouvy a k účinnosti smlouvy, bylo třeba registrace u státního notářství (§ 134). Registraci nepodléhaly převody do státního socialistického vlastnictví. Zákon se nezabýval problematikou majetkových vztahů mezi manţeli. Do práva občanského a práva rodinného zavedl institut „bezpodílového spoluvlastnictví manželů“ (§143 zákona)22. Zákon zakázal smluvní převod stavebních pozemků, s výjimkou převodu na stát (§ 198 zákona). Pro zajištění výstavby rodinných domků a rekreačních chat zřídil institut osobního uţívání pozemků (§ 198 zákona), na jehoţ základě mohl stát za úplatu zřídit právo osobního uţívání pozemku ve vlastnictví státu, fyzickým osobám. Také tato smlouva o osobním uţívání pozemku podléhala registraci u státního notářství. Zároveň došlo ke změně ve vedení evidence o právních vztazích k nemovitostem. Zákonem č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, byly zřízeny orgány geodézie a byly pověřeny zaloţením evidence o právních

22

Občanský zákoník č. 40/ 1964 Sb., §143 zákona

23

vztazích k nemovitostem. Zároveň byly zrušeny právní předpisy o veřejných knihách, tedy také zákon o knize pozemkové, která se nadále stala jen archivním podkladem.

3.2. Zákon o evidenci nemovitostí Zákon o evidenci nemovitostí (zákon č.22/1964 Sb.) a prováděcí vyhláška (vyhláška č.23/1964 Sb.). Tento zákon byl vydán na základě toho, ţe zápisy právních vztahů k nemovitostem neodpovídaly skutečnému stavu. Tehdejší orgány Ústřední správy geodézie a kartografie byly pověřeny zaloţením evidence nemovitostí, které obsahovaly jak písemné tak i měřické operáty a sbírku listin. Do evidence nemovitostí byly vyznačovány veškeré nemovitosti (pozemky a stavby) s uvedením druhu pozemku, výměry a způsoby vyuţívání, právo osobního uţívání pozemku, omezení vlastnických práv a další skutečnosti týkající se nemovitostí. Orgán evidence nemovitostí (podle ustanovení § 10 zákona) byl oprávněn opravit zápis, který neměl návaznost na listinné podklady nebo neodpovídal výsledkům šetření o stavu věci provedeném v součinnosti s národními výbory, státními notářstvími a občany jejich se změny týkají. Zákonodárce tak umoţnil, aby byla evidence věcných práv k nemovitostem přizpůsobena skutečnému stavu. Údaje evidence nemovitostí se staly závazným podkladem pro sepisování smluv a jiných listin, které se týkaly nemovitostí. Společně s tímto zákonem byla také vydána prováděcí vyhláška č.23/1964 Sb. Podle § 4 vyhlášky k nevyznačeným právním vztahům, bylo podpůrně pouţito zápisů v dosavadních veřejných knihách jednotné evidence půdy a údajů bývalého pozemkového katastru. Orgány geodézie zapisovaly do evidence nemovitostí toho, kdo podle výsledků šetření byl oprávněným nebo povinným (týkalo se vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem). 23Orgány evidence nemovitostí mohly doplnit nebo změnit údaje o nemovitostech v případech, kdy chyběly nebo neodpovídaly zjištěnému stavu. Z těchto údajů se pak vycházelo při vyhotovování převodních smluv a zajišťování majetkových podstat při dědických řízeních. Nejednalo se jen o zápisy věcných práv, ale také zápisy technické povahy.

23


24

3.3. Hospodářský zákoník Hospodářský zákoník (zákon č.109/1964 Sb.) byl vyhlášen spolu s občanským zákoníkem (č.40/1964 Sb). Byl samostatným zákoníkem (nezávislým na občanském zákoníku) a upravoval vývoj právních úprav hospodářských vztahů státních organizací a jiných organizací příslušejících do státního sektoru. Byl rozlišován majetek národní, majetek druţstevních organizací, majetek státních hospodářských organizací, majetek společenských organizací. Takovýmto způsobem byl majetek také zapisován do evidence nemovitostí. Hospodářský zákoník nemovitosti dále nerozlišoval (tedy na movité a nemovité) dále neuváděl nabytí vlastnického práva vydrţením, zákoník nerozlišoval práva věcná a práva závazková. K převodu práva docházelo smlouvou a převzetím věci (převzetím práva) ze zákona (podle § 11 hospodářského zákoníku), rozhodnutím státního orgánu nebo také i zhotovením věci. Zásadní význam byl uveden v § 396 hospodářského zákoníku, kdy dnem nabytí majetku do státního socialistického vlastnictví zanikla zástavní práva a věcná práva břemene na tomto majetku váznoucí. V takovémto případě, se jednalo o zánik práva ze zákona. Pokud stát takovouto nemovitost převzal do svého vlastnictví, v případě věcných břemen (sluţebností) došlo k výmazu práva, tedy výmazu věcného břemene. K nemovitostem ve státním socialistickém vlastnictví se mohla zřizovat práva odpovídající věcným břemenům na základě zvláštních zákonů (například zákon č.79/1957 Sb., elektrizační zákon nebo zákon č.67/1960 Sb., plynárenský zákon atd.), byly označovány za věcná břemena ve veřejném zájmu.24

3.4. Novely občanského zákoníku Podstatnějším změnám v oblasti úpravy majetkových práv došlo zákonem č.131/1982 Sb. kterým byl novelizován zákon č.40/1964 Sb., občanský zákoník (úplné znění bylo vyhlášeno pod č.70/1983 Sb.). Novela především reagovala na politický vývoj v zemi, který v souvislosti s rozvojem potřeby individuální bytové výstavby upozornil na nutnost

24


25

upravit vztahy mezi vlastníky nemovitostí. V oblasti smluvních převodů práv došlo ke změně v obsahu ustanovení § 47 zákona. Občanský zákoník tedy rozlišoval vznik smlouvy (uzavření), platnost a účinnost. Smlouva vznikla okamţikem, kdy se smluvní strany shodly na jejím obsahu (§ 44 zákona). Pokud předmětem převodní smlouvy byly věci movité, splynul okamţik platnosti a účinnosti smlouvy (výjimkou byly tzv. odkládací podmínky). Pokud se jednalo o převodní smlouvy týkající se nemovitostí bylo nutné podle ustanovení § 134 odst. 2 obč. zákona:“Převádí-li se věc movitá na podkladě smlouvy,k její účinnosti je třeba registrace státním notářstvím,nejde-li o převod do socialistického vlastnictví“.25 Platná smlouva u převodu nemovitostí nabývala účinnosti rozhodnutím příslušného orgánu a registrací státním notářstvím. Do občanského zákoníku byl zpětně zaveden institut věcných břemen založených smlouvou (§ 135c zákona). Opět bylo moţno zřizovat práva odpovídající věcným břemenům smluvně k věcem (in rem ) a i osobám (in personam). Nabytí účinnosti smlouvy o zřízení práv odpovídajících věcným břemenům nastalo v okamţiku registrace státním notářstvím. Nově byly v občanském zákoníku zavedeny tříleté propadné lhůty. Tyto lhůty platily v případě, kdy vnikla platná převodní smlouva, ale nenastala její účinnost podle § 47 odst. 3 zákona, převodní smlouva nebyla předloţena státnímu notářství. Na smlouvu tohoto tytu se po uplynutí 3 let pohlíţelo, jako kdyby od ní účastníci odstoupili. Do občanského zákoníku byl zpětně zaveden institut vydrţení jako jeden ze způsobů nabývání vlastnického práva a práv odpovídajících věcnému břemeni (§ 135a zákona). Odlišně bylo upraveno vydrţení týkající se pozemků, kdy se mohlo vydrţet jen do vlastnictví státu. Nebylo moţné získat vydrţením nemovitost v socialistickém vlastnictví nebo na kterých socialistické organizace hospodařili. Vydrţení se mohl dovolávat pouze občan ne socialistická organizace. Podmínkou týkající se práva vydrţení nebo práva věcného břemene nemovitostí byla, ţe tato oprávněná drţba musela trvat minimálně 10 let. Běh této lhůty nebyl přerušen změnou vlastníka a ani skutečností, ţe od roku 1964 do roku 1983 nebyla otázka oprávněné drţby a vydrţení upraveno občanským právem. Vydrţet bylo moţno i právo k osobnímu uţívání pozemku. V jakémkoliv případě sporů, rozhodoval soud.

25

§ 134 odst. 2 obč. zákona

26

Novela zákona č.22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí zákonem č. 157/1983 Sb., novelou vyhlášky č. 23/1964 (§ 4 odstavec 3 zákona). 26 Tato novela zákona přinesla změny týkající se práva vydrţení. V nesporných případech bylo moţné zapsat právní vztahy k nemovitostem i na základě písemného ohlášení občana o změně právního vztahu doloţeného osvědčením státním notářstvím, v jehoţ obvodu se nemovitost nachází. Státní notářství tedy vydalo potvrzení, ţe takovému stavu nikdo neodporuje.

3.5. Změny právních úprav po roce 1989 Další změny právní úpravy právních vztahů k nemovitostem nastaly po roce 1989. Nesporně se tato politická a hospodářská situace musela nějakým způsobem promítnout do právního řádu a zejména pak do oblasti úpravy práva občanského a hospodářského. Byly přijaty celé komplexi rehabilitačních, transformačních, restitučních a privatizačních předpisů, které úzce souvisely s novou úpravou vlastnických vztahů k nemovitostem. Novelizací hospodářského zákoníku (zákon č.103/1990 Sb.), byl umoţněn vznik dosud zákonu neznámých osob a k úpravě právních vztahů vznikajících mezi lidmi. Touto novelou byly výhradně upraveny vztahy vznikající při podnikatelské činnosti právnických a fyzických osob a vlastnické vztahy státu (státní vlastnictví a jeho výkon), jakoţ i vlastnictví právnických osob. Tyto subjekty práva se řídili právem hospodářským. Nejasně upravené, byly vztahy týkající se převodu vlastnických práv k nemovitostem u osob, které podnikali (osoby fyzické), podnikající ţivnostensky. U těchto subjektů nepostačila pouze převodní smlouva (v případě, ţe nemovitosti kupovali nebo prodávali), ale byla nutná registrace u státního notářství. Touto problematikou se zabýval aţ Nejvyšší soud ČR. Po účinnosti zákona č.265/1992 Sb., bylo nutné převod práva zajistit zápisem do katastru nemovitostí). Dále touto novelou zákona došlo k zřízení institutu zástavního práva (§ 129c), které však nemělo věcně právní účinky, kdyţ hospodářský zákoník nebyl ustanovením o věcných právech doplněn. Jestliţe bylo důvodem vzniku zástavního práva smlouva, vzniklo zástavní právo zápisem do evidence nemovitostí (§ 129d odstavec 3 písm.b). Pokud někdo převzal smluvně věc, na které vázlo zástavní právo, a věděl nebo 26


27

vědět musel o jeho existenci, převzal spolu s věcí i odpovědnost za pohledávku tímto právem zajištěnou, a to vedle původního vlastníka aţ do výše ceny nabytého majetku (§ 129i). Proto některá zástavní práva uzavřená podle §129c a následujícího hospodářského zákoníku jsou v katastru nemovitostí zapsána vedle zástavních práv uzavřených podle práva obchodního a občanského a mají podobný právní význam v tom, ţe je jimi zajištěna konkrétní pohledávka. Rozhodující novelou občanského zákoníku (zákon č.40/1994 Sb, ve znění změn a doplňků) byla úprava vyhlášena zákonem č.509/1991 Sb., označované také jako „Velká novela“). Touto novelou se do občanského práva vrátila úprava práv věcných a jejich oddělení od práva závazkového. Tímto bylo opět souvisle upraveno vlastnické právo smluvní a smluvní právo zástavní (§ 151 b zákona). Institut omezení převodu nemovitostí byl zrušen. V oblasti práv závazkových, byl znovu obnoven institut předkupního práva smluvního (§ 6002 zákona), toto právo lze dohodou stran zřídit jako právo věcné (§ 603 odstavec 2 zákona).27 K smluvnímu převodu vlastnických práv k nemovitostem nebo jiných věcných práv k nemovitostem stále docházelo účinnosti smlouvy, přitom účinnost smlouvy nastávala registrací státním notářstvím. Velmi významné ustanovení, které se týkalo vlastnictví nemovitostí byl § 872 občanského zákona podle kterého se právo uţívání pozemku mění účinností novely na vlastnictví fyzické osoby (= nabytí vlastnictví ze zákona).

3.6. Obchodní zákoník Byl nahrazen zcela nevyhovující Hospodářský zákoník (zák. č.109/1964 Sb., ve znění zák. č. 103/1990) a to zákoníkem obchodním (zákon č.513/1991 Sb.). Obchodní zákoník upravuje tyto vztahy: 1) Právní postavení podnikatelů 2) Obchodní závazkové vztahy 3) Vztahy s podnikáním související 27


28

Obchodní zákoník je ve vztahu k občanskému zákoníku zvláštním předpisem a neupravuje všechny právní vztahy vznikající v souvislosti s podnikáním nebo je neupravuje komplexně. V takovýchto případech je podpůrným zákonem zákoník občanský. Obchodní zákoník upravil jen právní vztahy vznikající při prodeji podniku, pokud součástí majetkové podstaty podniku jsou i nemovitosti. Pro takovéto případy podléhaly smlouvy tohoto druhu registraci u státního notářství. Obchodní zákoník dále neupravoval institut práv odpovídající věcnému břemeni a in institut práva předkupního věcného. Upravoval však institut zástavního práva (§ 297- § 299) a to podrobněji, neţ bylo upraveno v zákoníku občanském.

3.7. Novely obchodního a občanského zákoníku Další změny přinesla novela obchodního zákoníku zákonem č.370/2000 Sb. Touto novelou byla z obchodního práva vypuštěna úprava zástavního práva smluvního. S účinností k 1. 1.2 001 bylo nadále moţné uzavírat zástavní smlouvy podle práva občanského (§ 156 a násled., obč.zákoník ve znění zákona č. 367/2000 Sb). Další úprava, která byla velmi nezbytná, byla novela občanského zákoníku (zákon č. 264/1992 Sb.), kterou byla upravena otázka vzniku (změny nebo zániku) věcných práv smluvních.28 Tímto ustanovením došlo k oddělení okamţiku účinnosti smlouvy od okamţiku vzniku práva. Vkladem práva do katastru nemovitostí přecházejí také práva týkající se dohod mezi manţely podle ustanovení § 143 a § 149 zákona, které pojednává o společném jmění manţelů. Majetkové vztahy mezi manţeli, které se týkají nemovitostí, musí být vypořádány písemnou formou dohodami. Takovéto dohody nabývají účinnosti vkladem do katastru. Převodní listina se stává účinnou aţ v momentě rozhodnutí katastrálního úřadu o vkladu práva do katastru nemovitostí. Dalším případem kdy vniká právo vkladem do katastru nemovitostí je zástavní právo smluvní (§ 151 b zákona) a k nabytí práv odpovídajících věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí (§ 151 zákona.) Zákonem č.264/1992 Sb., byla zrušena státní notářství a notářský řád.

28

Zákon č.264/1992 Sb.,podle ustanovení §133 odst.2: „převádí-li se movitá věc na základě smlouvy, nabýva se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí podle zvláštního předpisu.“

29

3.8. Vznik katastru nemovitostí Zákonem č.359/1992 Sb.,(zákon o zeměměřičských a katastrálních orgánech). Byl zřízen Český úřad zeměměřický a katastrální a jeho součástí se staly katastrální úřady jako výkonné orgány státní správy. Tento zákon byl však několikrát novelizován. Poslední novelou provedenou zákonem č. 175/2003 Sb., byly k 1. 1. 2004 zřízeny katastrální úřady s krajskou působností. Součástí katastrálních úřadů jsou katastrální pracoviště, která působí v rámci okresů. Vznikem katastru nemovitostí byl zaloţen institut, který nejenţe shromaţduje výsledky zeměměřičských činností, ale také eviduje související právní vztahy. Vzhledem k tomu, ţe jsou Katastrální úřady součástí veřejné správy a nemohou nahrazovat nezávislé soudy, bylo nutné upravit jejich kompetence v zásadách podle ústavního práva. Například v řízení o povolení vkladu práva jsou oprávnění katastrálního úřadu zúţena právním předpisem na pouhý přezkum způsobilosti vkladové listiny (zpravidla smlouvy), aby na jejím podkladě bylo poţadované věcné právo zapsané. Rozsah přezkumu je vymezen právním předpisem (§ 5 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb.). Katastrální úřady nejsou oprávněni zkoumat především osobní stav účastníků řízení ve vztahu k moţné relativní neplatnosti jejich právních úkonů. Tedy tento hmotně-právní obsah smluv je vymezen v předpise (§ 5 zákona č. 265/1992 Sb.). Katastrální úřady také nemohou měnit obsah zápisů evidence nemovitostí provedených podle § 10 zákona č. 22/1964 Sb. zákona o evidenci nemovitostí. Legislativní změny spojené se zápisem vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem vycházejí opět ze zásady, že nikoli smlouvou, ale až odevzdáním věci dochází k převodu práva. Termínem„odevzdání věci“ je myšlen vklad do katastru nemovitostí, coţ je velmi podobné intabulaci práva v bývalé pozemkové knize. Vkladem do katastru nemovitostí však vznikají jen práva, u kterých důvodem jejich vzniku je smlouva. Pokud práva vznikají, mění se nebo zanikají z jiného právního důvodu neţ je smlouva, takováto práva katastr nemovitostí pouze přejímá. Zapisuje na podkladě listin do katastru záznamem práva (§ 7 zákona č. 265/1992 Sb., v platném znění). Dá se tedy v některých případech říci, ţe plní pouze oznamovací povinnost ze strany třetích osob. Díky tomu můţeme hodnotu katastru v porovnání s pozemkovou knihou označit za mnohem niţší. V pozemkové knize práva vůči třetím osobám působila od okamţiku jejich zápisu do pozemkové knihy, bez ohledu na důvod vzniku. Další zásadou, která platila v době pozemkové knihy, byla zásada podle 30

které je součástí pozemku vše, co je s jeho povrchem pevně spojeno. Vzhledem k reálnému stavu oddělení vlastnictví ke stavbám od vlastnictví k pozemkům nemohla být tato zásada zpětně zavedena. Proto byl nadále zachován oddělený právní reţim pro pozemky a stavby. Můţeme však říci, ţe se objevuje snaha sjednotit vlastnictví k pozemkům i stavbám na nich umístěných. Je tedy moţné, ţe se dočkáme sjednocení také právního reţimu pozemků a staveb, jak tomu bylo v minulosti29.

4. Právní úprava zápisů do katastru nemovitostí Zákon české národní rady o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) ze dne 7. května 1992 nabyl účinnosti dnem 1. 1. 1993. K tomuto zákonu byly vydány novely: V roce 1996 Zákon č.89/1996 Sb., dále pak Zákon č. 103/2000 Sb., Zákon č. 120/2000 Sb. (úplné znění vyhlášeno pod č. 172/2000 Sb. a č.220/2000Sb. Aktuální právní předpisy katastru nemovitostí podle stávající právní úpravy se řídí těmito právními předpisy: -

Zákonem č. 344/1992 Sb.,(katastrální zákon) v platném znění

-

Zákonem č. 265/1992 Sb., (zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem), v platném znění

-

Vyhláškou Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č. 26/2007 Sb.

Shora uvedené právní předpisy mají povahu právních předpisů speciálních (lex specialis) navazujících v řadě případů na právní předpisy obecné povahy (občanský zákoník, obchodní zákoník, občanský soudní řád, správní řád a další) a právní předpisy jiných odvětví (zákon o správě daní a poplatků, zákon o konkurzu a vyrovnání, zákon o veřejných draţbách, zákon o bytech a nebytových prostorách a další. Katastr nemovitostí (KN) je soubor údajů o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich soupis a popis a také jejich geometrické a polohové určení. Je to ucelený, průběţně aktualizovaný informační systém o pozemcích a vybraných stavbách. Součástí katastru je evidence vlastnických a

29

Kliment,V.,Katastr nemovitostí pro kaţdého;Výzkumný ústav geodetický,topog. a kartog.,v.v.i.;Zdiby 2007

31

jiných věcných práv k nemovitostem. Nemovitosti jsou v katastru evidovány jako parcely podle katastrálního území u příslušných katastrálních úřadů.30 Hlavní principy právní úpravy: Princip formální publicity vycházející z veřejnosti údajů katastru Princip materiální publicity, který chrání kaţdého, kdo jedná v dobré víře v pravdivost zápisů v katastru a jejich úplnost Princip knihovní ţádosti vycházející z dobrovolnosti knihovních zápisů Princip legality spočívá v tom, ţe kaţdá listina, podle které má být zápis proveden, splňuje veškeré poţadavky na takovouto listinu. Proti provedení, ale i neprovedení poţadovaného zápisu, je přípustné podání ţaloby. Princip priority31 zápisů v sobě uplatňuje hned několik zásad. Jednak zásadu, ţe pro povolení zápisu je rozhodující stav, který existoval v den podání ţádosti o provedení zápisu, dále pak princip zápisů právních vztahů se zapisují, v jakém pořadí byly související návrhy doručeny katastrálnímu úřadu. Tato právní úprava říká, ţe vkladem práva jsou zapisována vlastnická práva a jiná věcná práva k nemovitostem bez rozdílu důvodu jejich vzniku, na základě vkladových listin. Vkladovou listinou mohou být smlouvy, dohody jiné soukromé listiny a rozhodnutí soudů, nebo orgánů samosprávy. Není tedy rozlišován zápis do katastru vkladem práva, jestliţe jsou předmětem zápisu práva věcná. Záznamem jsou do katastru zapisována pouze práva odvozená od vlastnického práva (například příslušnost hospodařit s majetkem státu, práva nemovitostí ve vlastnictví státu). Vše co bude do katastru nemovitostí zapsáno poznámkou, bude vymezeno v zákoně.

4.1. Novela katastrálního zákona s účinností od 1. 3. 2009 Zákon č. 8/2009 Sb., který novelizuje zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České Republiky („katastrální zákon“). Tato novela zákona nezasahuje nikterak podstatným 30

Matějík,M.; Vitásková J., Geodézie-katastr nemovitostí; Mendelova zeměděl.a lesnická uni; Brně 2002 Barešová, E.; Baudiš P.,Přehled judikatury ve věcech katastru nemovitostí,vyd.naklad.ASPI,Praha:“Právní předpisy rozlišující vklad práva do katastru nemovitostí a den, kdy byl tento vklad učiněn na straně jedné,a den,kterým nastaly účinky vkladu na straně druhé“. Rozsudek nejvyššího soudu ze dne 16.1.2003 31

32

způsobem do hlavních principů uplatňovaných při současném vedení katastru nemovitostí. Změnu, kterou tato novela zavádí, je změna definice pozemku při zřizování zástavního práva k nemovitostem. Hranicí pozemku bude také hranicí rozsahu zástavního práva. To znamená, ţe rozsah zástavního práva bude moţné vymezit jen na část pozemku, která bude oddělena jako pozemek nový. V důsledku toho bude dovoleno oddělit část pozemku právě pro účely zřízení zástavního práva k této oddělené části, aniţ by nově vzniklý pozemek musel být současně prodán, jak je tomu doposud. Tato úprava umoţní bankám a dalším věřitelům financovat standardním způsobem i prodej nově rozparcelovaných pozemků, a to poskytnutím úvěru budoucímu kupujícímu za účelem koupě pozemku oproti zajištění zástavním právem ještě před samotným prodejem. Zřízením zástavního práva tak vznikne nový pozemek, který příjemce úvěru následně od zástavce koupí. I v takovýchto případech, je zachována nutnost souhlasu stavebního úřadu s dělením parcelovaného pozemku. Novela dále počítá s tím, ţe návrh na zápis do katastru nemovitostí bude moţné provádět elektronicky za pomoci elektronického podpisu. Informace o vlastnictví konkrétní osoby v rámci celé České republiky a údaje ze sbírky listin budou poskytnuty jen tomu, kdo prokáţe svojí totoţnost a uvede účel, za jakým tyto informace potřebuje. Běţných výpisů z katastru nemovitostí se navrhované změny netýkají. Katastry nemovitostí takto poskytují informace a ročně vyřídí přibliţně 1,7 milionů poţadavků nejen v listinné podobě, ale také dálkovým přístupem ve formě úředních elektronických výstupů označených elektronickou značkou, která je ekvivalentem zaručeného elektronického podpisu. V roce 2007, bylo uskutečněno Touto cestou téměř 1,5 milionů poţadavků. K dalšímu rozšíření této elektronické formy dochází v rámci projektu „Czech Point“, které jsou dnes běţně vyuţívány na pobočkách České pošty nebo také na Městských úřadech.32

4.2. Připravovaná právní úprava V současné době je novela zákona č.265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem („Zákon“) v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky ve fázi prvního čtení, coţ odkládá její konečné přijetí a následně účinnost na neurčito. Dle původních návrhů mělo nové znění Zákona nabýt účinnosti dnem 1. 9. 2009. 32

Halloóva, L.; PPK Partners s.r.o. advokátní kancelář ; www.epravo.cz

33

Připravovaná novela mění okamţik, ve kterém nastávají právní účinky vkladu práva do katastru. Nově tyto účinky nastávají k okamţiku doručení návrhu na vklad práva katastru nemovitostí, tedy k okamţiku účinnému dnem, hodinou a minutou. Takto stanovený okamţik právních účinků usnadní realizaci realitních transakcí financovaných prostřednictvím hypotéčního úvěru. Podle dosavadní právní úpravy je totiţ potřeba, aby zástavní právo ve prospěch banky k převáděné nemovitosti zřídil ještě prodávající a teprve pak nemovitost převedl na kupujícího. S tím také souvisí ta skutečnost, ţe nelze podat ve stejný den návrh na vklad zástavního práva a návrh na vklad práva vlastnického. Nově se upravuje postup proti zamítnutí vkladu katastrálním úřadem. Proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu bude přípustná pouze ţaloba (podle páté části občanského soudního řádu) podávané prostřednictvím katastrálního úřadu ve třicetidenní lhůtě od doručení zamítavého rozhodnutí. Během třicetidenní lhůty nebude katastrální úřad provádět ţádné zápisy ohledně nemovitostí, jichţ se zamítavé rozhodnutí týká. V případě, ţe dojde k podání ţaloby, nebudou ţádné zápisy prováděny aţ do doby, neţ bude katastrálnímu úřadu doručeno pravomocné rozhodnutí soudu o podané ţalobě. Novela Zákona zavádí poznámku spornosti. Tato se zapíše, je-li podána ţaloba na určení vlastnictví nemovitosti nebo na určení neplatnosti právního úkonu. Zápis poznámky spornosti nevyvolává přerušení řízení o povolení vkladu práva. Pokud soud rozhodne ve věci, ohledně které je zapsána poznámka spornosti jinak, neţ ji posoudil katastrální úřad, vymaţe katastrální úřad povolený vklad a všechny na něj navazující zápisy práv, které jsou v rozporu s vydaným rozhodnutím soudu. Novela Zákona se rovněţ snaţí vypořádat se s problematikou starých zástavních práv převzatých z pozemkových knih. Zápis těchto práv v katastru nemovitostí právně znehodnocuje dotčené nemovitosti. Stávající právní úprava nenabízí moţnost, jak prokázat zánik či promlčení těchto zástavních práva a dosáhnout tak jejich výmazu z katastru nemovitostí. Novela Zákona umoţní zástavním dluţníkům výmaz zástavního práva za podmínky, ţe sloţí předpokládaný dluh do soudní úschovy podle § 185a zákona č.99/1963 Sb., (občanského soudního řádu).33 Mezi další změny obsaţené v novele Zákona patří

33

Sabevová, P.; Musilová, D., PPK Partners s.r.o., advokátní kancelář ; www.epravo.cz

34

zrušení povinnosti předkládat k návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí nabývací tituly pocházející z let 1992 a dřívějších. V nově úpravě se počítá také s vyššími správními poplatky za podání návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí. V současnosti máme poplatek 500,- Kč bez ohledu na to, zda se jedná o vklad práva k jedné nemovitosti nebo k více nemovitostem převáděných nebo zatěţovaných jednou smlouvou a uvedených v jednom návrhu na vklad práva. Nová úprava zavádí správní poplatek ve výši 500,- Kč za navrţené věcné právo k první nemovitosti a dále správní poplatek 300,- Kč za kaţdé navrţené právo k druhé a další nemovitosti. Poplatek za vklad a prohlášení vlastníka budovy by činil 5 000,- Kč. Výše poplatku by byla limitována maximální částkou 20 000,- Kč. Vyšší příjmy plynoucí z vybraných správních poplatků by měly být vyuţity na financování činnosti katastrálních úřadů a na urychlení digitalizace katastrálních map. 34

5. Průběh převodu a přechodu vlastnických a ostatních věcných práv dle současné právní úpravy 5.1. Věcná práva Nejprve bych ráda zmínila, co obecně rozumíme pod pojmem „věcná práva“. Pojem věcných práv (iura in rem) vznikl abstrakcí společných znaků různých subjektivních občanských práv, jejichţ předmětem je věc hmotná. Pojem věcných práv neměl nikdy vyhraněný význam a v průběhu historie se měnil. Věcná práva se od závazkového (obligačního) práva liší tím, ţe oprávněnému subjektu poskytuje tzv. přímé čí bezprostřední právní „panství“ nad věcí (odtud název věcné právo). Dále můţeme definovat tři společné základní znaky, kterými se odlišují od jiných subjektivních práv, zejména od práv závazkových. Věcná práva jsou:

34

Sabevová, P.; Musilová, D., PPK Partners s.r.o., advokátní kancelář ; www.epravo.cz

35

1) Právy absolutními, působí proti všem (erga omnes), takţe jim odpovídá povinnost kaţdého jiného subjektu nerušit oprávněného ve výkonu jeho práva k věci. Jiţ tím na straně oprávněného subjektu dochází přímo, tedy bezprostředně, k uspokojování jeho potřeb. 2) Povinnost odpovídající věcným právům spočívá především (převáţně výlučně) v nekonání (non facere) něčeho, tzv. v opomenutí nějakého chování vlastního, ve strpění chování někoho jiného, subjektu věcného práva 3) Předmětem (ve smyslu sekundárního předmětu) věcného práva je hmotná věc.35 Výjimku tvoří právo zástavní. Předmětem můţe být kromě věcí movitých, nemovitých a souboru věcí, být také pohledávka, jiná majetková hodnota, pokud to její povaha připouští, obchodní podíl, cenný papír nebo předmět průmyslového vlastnictví.36 Byty a nebytové prostory, se řadí na základě § 118 odst. 2 mezi věci hmotné. Cenné papíry se řídí ve smyslu zákona č.591/1992 Sb., ve znění č.362/2000 Sb.,(§1 odst. 2) reţim movitých věcí. Věcná práva se rozlišují (třídí) na dvě podskupiny: a) Právo vlastnické37 (§ 123 obč.zákona),k němu se řadí zpravidla i drţba věci jinou osobou neţ vlastníkem (§ 129 obč.zákona),nikoli však vţdy, jelikoţ je někdy drţba chápána jako faktický stav chráněný právem a budící určité právní účinky) b) Věcná práva k věci cizí ( iura in re aliena) jimiţ jsou: -

právo zástavní (§ 152 obč. zákona), podzástavní (§173 obč.zákona)

-

práva odpovídající věcným břemenům (§ 151 občanského zákona)

-

právo zadrţovací (retenční podle § 175).

c) věcně právní charakter můţe vyplývat buď ze zákona (§ 140), nebo ze smlouvy (například předkupní právo- §603 odst. 2). 35

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů, §123 zákona: „Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví drţet, uţívat, poţívat jeho plody a uţitky a nakládat s ním.“ 36 Zákon č. 40/1964 Sb.,občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů,§ 153 odst.1 zákona:„Zástavou můţe být věc movitá nebo nemovitá, podnik nebo jiná věc hromadná, soubor věcí , pohledávka nebo jiné majetkové právo, pokud to jeho povaha připouští,byt nebo nebytový prostor ve vlastnictví podle zvláštního zákona, obchodní podíl, cenný papír nebo předmět průmyslového vlastnictví.“ 37 § 133 odst. 2, občanský zákoník: „Převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí podle zvláštního právních předpisů, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak.“

36

5.1.1. Vlastnické právo a drţba Nedůleţitější postavení má mezi právy věcnými právo vlastnické. Právo vlastnické můţeme označit jako realizaci jednoho ze základních lidských práv zabezpečených a chráněných Listinou základních práv a svobod. V článku 11 „Listiny“ v odstavci 1 stanovuje ţe „ každý má právo vlastnit majetek.“Tento článek především poukazuje na právo být vlastníkem, právo nabývat vlastnictví. Stejná myšlenka je také uvedena v § 124 a to ţe,“všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana“.38Obsahem vlastnického práva (jak je stanoveno v § 123) jsou jednotlivá oprávnění. Tedy konkrétně jde o oprávnění předmět vlastnického práva, tj. hmotnou věc, drţet, uţívat poţívat, brát z věci plody nebo jiné uţitky, nakládat s ní (disponovat jí), za úplatu nebo bezúplatně, zcizit a tak ji převést na jinou osobu (ať fyzickou nebo právnickou). Soubor těchto jednotlivých oprávnění vlastníka (uveden v § 123) tvoří obsah vlastnického práva. Za dominantní můţeme označit vlastnické právo k nemovitostem. Pokud jde o nabývání vlastnického práva můţeme říci, ţe v obecné podobě se nabývá vlastnictví na základě smlouvy, rozhodnutím státního orgánu nebo děděním a nebo také na základě jiných skutečností, které jsou vymezeny zákonem (například vydrţením). V obecné podobě, u způsobu nabývání vlastnického práva hovoříme o převodu či přechodu práva.39

Drţba Drţba je jednou z nejstarších ale také zároveň nejspornější institucí občanského práva. Byl vytvořen jiţ v právu římském.Vznikla-li drţba nevlastníka v dobré víře, ţe mu věc nebo právo náleţí, jde o drţbu oprávněnou. Je-li si drţitel vědom toho, nebo má si být se zřetelem ke všem okolnostem vědom toho, ţe není vlastníkem, a přesto nakládá s věcí jako se svou (vykonává právo pro sebe), jde o drţbu neoprávněnou.40 Oprávněná drţba je chráněna i (vlastnickými) ţalobami kdeţto u neoprávněné drţby tomu tak není. Avšak oprávněný drţitel není chráněn proti silnějšímu právu vlastníka. K tomu aby se srovnal 38

Listina základních práv a svobod, článek 11 odst. 1: „Kaţdý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Dědění se zaručuje.“ 39 Knappová, M., Švestka J, Dvořák J a kolektiv; Občanské právo hmotné 1; vydav. ASPI, a.s., Praha 2005 40 § 129 občanského zákoníku odst. 1 : „ Drţitelem je ten, kdo s věcí nakládá jako s vlastní nebo kdo vykonává právo pro sebe.“

37

stav faktický se stavem právním, slouţí u oprávněné drţby institut vydrţení.41 Občanský zákoník upravuje drţbu velmi stručně v ustanoveních § 129 – 131 s důrazem na osobu drţitele. Z tohoto článku vyplývá, ţe platná právní úprava zná drţbu věci (movité i nemovité, popř. věci hromadné) a drţbu práva. Je-li u určité osoby zejména pouze faktická sloţka, tj. tato osoba má sice věc ve své moci neboli ji fakticky ovládá, avšak nakládá s ní jako s cizí, chybí jí drţitelská vůle, nejde o drţbu, ale jedná se stav označovaný jako detence, respektive právo detence. Tato osoba není tedy drţitelem, ale pouhým detentorem. Takovým drţitelem je například nájemce, vypůjčitel věci, schovatel. Můţeme tedy říci, ţe tyto osoby přestoţe věc fakticky ovládají, nakládají s ní nikoli jako se svou vlastní, ale jako s věcí cizí.

5.1.2. Věcná práva k věci cizí Termín „věcné právo“ u práva k věci cizí tak vyjadřuje skutečnost, ţe povinným v tomto relativním vztahuje kterákoliv osoba, která je vlastníkem věci. Obě skupiny věcných práv k věci cizí a vlastnictví a drţba) mají společné to, ţe jsou pojmově časově omezené (výjimkou osobních věcných břemen) a ţe oprávnění z těchto práv jsou – oproti právu obligačnímu – na vlastníkovi uţívané věci relativně nezávislí. Společné znaky, které by je dělily od práv obligačních, nemají.42

a) Zástavní právo Zástavní právo slouţí k zajištění práv na plnění a s tím spojenou povinností splnit závazek vyplývající z konkrétního právního vztahu. Tedy věřitelovu právu na plnění odpovídá povinnost dluţníka splnit závazek, a to řádně a včas.43 Věřitel má pak na výběr několik způsobů uspokojení své pohledávky. Sám si můţe zvolit tu nejrychlejší a nejsnazší cestu, která by vedla k uspokojení jeho nároků, tedy cestu, která povede ke zpeněţení některých věcí z dluţníkova majetku. V některých případech například, kdyţ dluţník nespolupracuje 41

§ 134 občanského zákoníku odst. 1: „Oprávněný drţitel se stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetrţitě v drţbě podobu tří let, jde-li o movitost, a po dobu 10 let, jde-li o nemovitost.“ 42 Spáčil., J.; Věcná břemena v občanském zákoníku; vydal; C.H. BECK, Praha 2006 43 § 152 občanského zákoníku: „Zástavní právo slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, ţe v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěţku zpeněţení zástavy.“

38

neboli není součinný, nabízí v tomto směru zákon různé moţnosti zajištění pohledávky. Jsou to ručení, dohoda o sráţkách ze mzdy a jiných příjmů a mimo jiné i právo zástavní. Oproti jiným má však právo zástavní nemálo výhod. Především zde hraje svojí roli mnohem vyšší stupeň jistoty oproti dalším jiţ zmiňovaným (sráţky ze mzdy nebo ručení).44 Jestliţe má být náhraţkou uspokojení věřitele cena zástavy, dostává se zástavnímu věřiteli před ostatními případnými věřiteli přednostního postavení (princip priority). Především on musí být z peněţitého výtěţku zástavy uspokojen. Přednostní postavení mezi zástavními právy zaujímá zástavní právo k nemovitostem, označované také jako“ hypotekární zástavní právo“ (hypotéka). Jde nesporně o nejspolehlivější prostředek uspokojení věřitele neţ je tomu u zástavního práva k věci movité nebo k pohledávce. Zástavní právo se vztahuje nejen na zástavu samu, ale také na její příslušenství a přírůstky. Předmětem zástavního práva můţe být také spoluvlastnický podíl, jelikoţ s ním lze nakládat. Ke vzniku zástavního práva ke spoluvlastnickému podílu není třeba souhlasu spoluvlastníku. Zástavním právem lze tedy zatíţit jednotlivý byt nebo nebytový prostor, pokud tvoří podle zvláštního zákona samostatné předměty vlastnictví – tzv. jednotky. U nemovitostí, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, se vzniku práva dosáhne aţ vkladem této závady zatěţující zastavenou věc do katastru nemovitostí.45

b) Práva odpovídající věcným břemenům Věcná břemena se vyznačují tím, ţe jsou omezující pro vlastníka buď k prospěšnému vyuţívání nemovitosti jiného konkrétního vlastníka, anebo k prospěchu určité konkrétní fyzické nebo právnické osoby. Spočívá tedy v povinnosti vlastníka zatíţené nemovitosti něco trpět (pati), něčeho se zdrţet (omittere) nebo něco konat (facere). Kaţdá z těchto zmíněných povinností představuje závaţné omezení vlastníka zatíţené nemovitosti. Věcná břemena s tímto obsahem (s povinností něco trpět nebo se zdrţet) byla podle obecného zákoníku občanského z roku 1811(platného na území republiky do roku 1950) a

44

Knappová, M., Švestka J, Dvořák J a kolektiv; Občanské právo hmotné 1; vydav. ASPI, a.s., Praha 2005 § 157 odst.1 občanského zákona : „Zástavní právo k movitým věcem a k bytům nebo nebytovým prostorům ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu vzniká vkladem do katastru nemovitostí, nestanoví-li zákon jinak.“ 45

39

v některých cizích právních řádech jsou dosud označována jako „sluţebnosti“. Věcná břemena jsou do značné míry transformovanými sluţebnostmi (a částečně i reálnými břemeny, i kdyţ věcná břemena jim odpovídající mají dnes mnohem menší význam)46. V pojetí občanského zákoníku č.141/1950 Sb., se upustilo od odlišování reálných břemen a sluţebností. Vytvořila se jednotná instituce věcných břemen, která byla převzata i platnou právní úpravou. Pojmová omezení vlastnického práva vyplývají přímo ze zákona (§ 127 odst. 3 občanského zákona).47 Věcná břemena jsou vymezena v § 151n odst. 1, 2 občanského zákoníku. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Věcná břemena, spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. Věcné břemeno slouţí potřebám oprávněné osoby, nebo prospěšnějšímu uţívání její nemovitosti. Právo odpovídající věcnému břenem musí mít opakující se charakter. Obsahem věcného břemene nemohou být práva, u nichţ nejde o opakující se výkon. Věcná břemena lze také různě třídit. Na jedné straně jsou tu věcná břemena, která nepřetrţitě trvají, aniţ by u nich docházelo k jednotlivým výkonům (například opora sousední stavby, právo vodovodu), na druhé straně pak ta, jejichţ výkon spočívá v jednotlivých opakovaných úkonech oprávněného (právo chůze, právo čerpání vody, právo jízdy). 48 Lze ještě rozeznávat věcná břemena osobní a ta, při kterých je oprávněná osoba určena vlastnictvím k nemovitosti, kladná a záporná, zřejmá a skrytá či úplatná a bezúplatná. Dále jde o věcná břemena odpovídající na jedné straně bývalým sluţebnostem, na straně druhé reálným břemenům. Břemena odpovídající sluţebnostem jsou dále tříděna na břemena osobní a břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti, která se mohou týkat pozemků nebo budov. Povaze věcného břemene se přibliţuje předkupní právo. Podle ustanovení § 603 odst. 2 občanského zákona, lze předkupní právo sjednat i jako právo věcné, které působí i proti právním nástupcům povinného (zákonné předkupní právo §140 má věcnou povahu jiţ 46

Spáčil.,J.; Věcná břemena v občanském zákoníku; vydal;C.H.BECK, Praha 2006 § 127 odst.3 občanského zákona: „Vlastníci sousedících pozemků jsou povinni umoţnit na nezbytnou dobu a v nezbytné míře vstup na své pozemky, popřípadě na stavby na nich stojící, pokud to nezbytně vyţaduje údrţba a obhospodařování sousedících pozemků a staveb. Vznikne-li tím škoda na pozemku nebo na stavbě,je ten , kdo škodu způsobil,povinen ji nahradit; této odpovědnosti se nemůţe zprostit.“ 48 Knappová, M., Švestka J,Dvořák J a kolektiv; Občanské právo hmotné 1; vydav. ASPI,a.s.,Praha 2005 47

40

přímo ze zákona). Podle tohoto zákona se musí předkupní právo uzavřít písemně a právo se nabývá aţ vkladem do katastru nemovitostí. Předkupní právo, má tedy význam pouze u nemovitostí.49 Vznik věcného břemene můţe být (obdobně jako u nabytí vlastnického práva): 1) Smlouvou50 2) Děděním 3) Rozhodnutím státního orgánu 4) Ze zákona 5) Vydrţením

c) Právo zadrţovací (retenční) Právo zadrţovací (retenční) je upraveno v občanském zákoníku v ustanoveních §175 aţ §180. Slouţí tedy zejména k zajištění splatné peněţité pohledávky tím, ţe zadrţovatel, ačkoli je povinen věc vydat, odpírá tak učinit, pokud mu vlastník věci neposkytne poţadované protiplnění. Musí být prokazatelné, na jakém základě peněţitá pohledávka vznikla a musí tedy existovat například smlouva či jiný právní doklad. Je zřejmé z povahy práva zadrţovacího, ţe se týká pouze věcí movitých. Jde o jakési uplatnění faktické moci nad věcí. U nemovitostí je proto výkon zadrţovacího práva pojmově vyloučen. Dále nemůţe být předmětem zadrţovacího práva věc, která byla vlastníku lstivě nebo svémocně odňata, nebo která byla někomu svěřena, aby s ní naloţil způsobem, který je neslučitelný s výkonem zadrţovacího práva. Můţeme tedy říci, ţe funkce zadrţovacího práva je pouze zajišťovací (nikoli realizační nebo uhrazovací). Ten, kdo věc zadrţuje, můţe sice aţ do splnění své pohledávky odpírat vydání věci, nemůţe ji však sám zpeněţit, a tak se uspokojit z výtěţku prodeje. Na rozdíl od práva zástavního se právo zadrţovací neopírá o smluvní ujednání jako právního důvodu vzniku tohoto institutu. Vzniká tedy jednostranným aktem zadrţovatele 49

Spáčil, J., Věcná břemena v občanském zákoníku; vydalo C.H.Beck, Praha 2006 §37 občanského zákona; Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2.10.2002,sp.zn.Cdo 507/2001: „Není- li ve smlouvě o zřízení věcného břemene sjednáno, kde na zatíţeném pozemku můţe být umístěna kanalizační stoka, a není-li výslovně sjednáno, ţe můţe být umístěna kdekoli na zatíţeném pozemku, je smlouva neurčitá a proto neplatná.“ 50

41

spočívajícím v zadrţení věci. Jde o výhradu zadrţovatele k vydání věci. S tím souvisí ustanovení v §177 odst. 2, kde se uvádí, ţe věřitel je povinen bez zbytečného odkladu, vyrozumět dluţníka o zadrţení věci a jeho důvodech. Pokud byla původní smlouva písemná, musí být i vyrozumění písemné. Zadrţovací právo zanikne zánikem zajištěné pohledávky, zánikem zadrţené věci, anebo vydáním zadrţené věci dluţníku. Podle ustanovení §180 odst. 2 zadrţovací právo zanikne i tehdy, poskytne-li dluţník věřiteli s jeho souhlasem jinou jistotu.51

5.2. Formy zápisu vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí Katastr nemovitostí (KN) je soubor údajů o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Je to ucelený, průběţně aktualizovaný informační systém o pozemcích a vybraných stavbách. Právním podkladem katastru nemovitostí České republiky je zákon č. 344/1992 Sb., v platném znění. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a dalších práv, jejichţ rozsah stanoví zákon.52 Nemovitosti v katastru jsou evidovány jako parcely podle katastrálního území u příslušných katastrálních úřadů. Údaje o právních vztazích k nemovitostem se zapisují : 

Vkladem



Záznamem



Poznámkou

Veškeré zápisy právních vztahů do katastru nemovitostí se řídí několika hlavními zásadami:

51 52

Knappová,M.,Švestka J,Dvořák J a kolektiv;Občanské právo hmotné 1;vydav.ASPI,a.s.,Praha 2005 zákon č.265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem

42

Zásada konstitutivní V tomto případě jde o navracení se k osvědčenému intabulačnímu principu, který platil na území našeho státu do 31. 12. 1950. Tedy všechna práva k nemovitostem, pokud jsou zřízena smluvně (smluvní převody nemovitostí, zástavní a podzástavní právo), smluvně zřízená věcná břemena) vznikají, mění se, popřípadě zanikají dnem provedení vkladu práva či výmazu vkladu práva v katastru nemovitost, na základě pravomocného rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu. Zásada materiální publicity, čili zásada veřejné víry Ten, kdo vychází ze zápisu v katastru nemovitostí vzniklého po 1. 1. 1993 a je v dobré víře (je o tom přesvědčen), ţe stav v katastru odpovídá skutečnému stavu, je chráněn, i kdyby uvedený zápis nebyl v souladu se skutečným stavem. Zásada formální publicity neboli zásada veřejnosti Tato zásada vychází z toho, ţe kaţdý je oprávněn za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu nahlédnout do katastru nemovitostí a nechat si vyhotovit výpisy nebo opisy o právních vztazích k nemovitostem pro svou potřebu. Katastr nemovitostí je veřejný, neposkytují se však údaje o právních vztazích dotčených změnou. Ověřené výpisy (opatřené razítkem a podpisem), opisy nebo kopie z katastrálního operátu i identifikace parcel jsou veřejnými listinami, prokazujícími stav evidovaný v katastru nemovitostí k okamţiku jejich vyhotovení (v běţné praxi za úplatu).53 Zásada priority Pokud zákon nestanoví jinak, řídí se pořadí zápisů do katastru nemovitostí dobou, ve které byl návrh na zápis do katastru katastrálnímu úřadu doručen. U kaţdého návrhu na zápis práv do katastru jsou vyznačeny den měsíc a rok doručení. U návrhů na vklad se vyznačí ještě hodina a minuta doručení. Kaţdý má právo nahlédnout do evidence doručených návrhů.

53

Matějík, M.;Vitásková J.,Geodézie-katastr nemovitostí,Mendelova zeměděl.a lesnická uni; Brně 2002

43

Zásada dispoziční Řízení o povolení vkladu zahajuje katastrální úřad vţdy a pouze na návrh na vklad (nikdy ne sám, bez návrhu). Zásada legality Katastrální úřad je povinen zkoumat listiny, zda nejsou v rozporu s předpisy. Zásada oficiality Nabyvatel práva je povinen do 30 dnů od vzniku práva ohlásit změnu katastrálnímu úřadu.

5.2.1. Vklad Vkladem se do katastru nemovitostí zapisují práva, která jsou taxativně vymezena v ustanovení §1 odst. 1 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem („dále jen zákon“), pokud právním důvodem jejich vzniku je smlouva nebo tak stanoví právní předpis. Vklad je úkon katastrálního úřadu, který má za následek vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitostem. Vklad práva provede katastrální úřad na základě pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu ke dni, kdy byl návrh doručen. Ze zákona jsou dané lhůty pro vyřízení, zákonem č.71/1967 Sb., o správním řízení (správní řád). Přílohy návrhu na vklad musí být v předepsaném počtu a skládají se z několika částí.54 Podle ustanovení § 36 vyhlášky ČÚZK č.26/2007 Sb., v platném znění, jsou předmětem vkladu práva, práva zapisovaná do katastru nemovitostí na základě:

54

-

Smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti

-

Smlouvy o zástavním právu a smlouvy o podzástavním právu k nemovitosti

-

Smlouvy o převodu jednotky

Matějík.,M.;Vitásková J.,Geodézie-katastr nemovitostí,Mendelova zeměděl.a lesnická uni; Brně 2002

44

-

Smlouvy o věcném břemeni

-

Smlouvy o předkupním právu k nemovitosti s účinky věcného práva

-

Prohlášení vlastníka budovy podle zákona o vlastnictví bytů, není-li prohlášení přílohou smlouvy o převodu vlastnického práva k první převáděné jednotce

-

Dohody o vypořádání společného jmění manţelů, a smlouvy o vypořádání vzájemných majetkových vztahů pro dobu rozvodu, je-li předmětem vypořádání nemovitost

-

Dohody o vydání věci uzavřené podle zvláštního předpisu (například restituční zákon č.403/1990 Sb.,87/1991 Sb., 229/1991 Sb., atd.)

-

Dohody o změně stanoveného rozsahu společného jmění manţelů, týkající se konkrétní nemovitosti

-

Dohody o zrušení vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem

-

Prohlášení vkladatele s úředně ověřeným podpisem o vloţení nemovitosti do základního kapitálu obchodní společnosti nebo jiného obchodního jmění právnické osoby, doloţení společenskou nebo zakladatelskou smlouvou nebo zakladatelskou listinou nebo jinou listinou s projevem vůle právnické osoby přijmou nemovitost do svého základního kapitálu a v případě zvýšení základního kapitálu téţ výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku dokládajícího toto zvýšení

-

Dohody všech vlastníků jednotek v domě o zrušení vymezení jednotek v domě a změny vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy

-

Prohlášení vlastníka všech jednotek v domě o zrušení vymezení jednotek v domě a změně vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy

-

Smlouvy o výstavbě, jejíţ součástí je převod spoluvlastnických podílů na pozemku

Pokud se manţelé dohodnou tak mohou měnit rozsah společného majetku podle ustanovení v § 143a občanského zákoníku, který jiţ tvoří jejich společné jmění a to na základě písemné smlouvy, uzavřené formou notářského zápisu. Pokud jsou předmětem smlouvy nemovitosti, nabývá smlouva účinnosti vkladem do katastru nemovitostí. Při zvyšování základního kapitálu jiţ existujících společností nepeněţitými vklady se nově postupuje podle zákona (obdobně jako u běţného převodu nemovitosti) č.554/2004 Sb., na základě smlouvy o převodu nemovitostí podle práva občanského. 45

Atypickým zápisem do katastru vkladem je tzv. Prohlášení vlastníka budovy, kterým se vymezují bytové nebo nebytové jednotky v budově (§ 5 zákona č.72/1994 Sb.).55 1. Písemná smlouva, která je podepsána účastníky smlouvy s podpisy ověřenými obecním úřadem nebo notářem (u formy notářského zápisu uţ není nutné ověření podpisů na obecním úřadě, tam se zaručuje za pravost podpisů notář). Převáţnou část smluv, jejich náleţitosti, pojmové znaky upravuje občanský zákoník (například smlouva o smlouvě budoucí nemůţe být podkladem pro zápis práva vkladem do katastru ani v případě, ţe se jedná o budoucí závazek týkající se převodu vlastnického práva k nemovitosti). Obecně lze také stanovit, ţe převodní smlouvy nabývají účinnosti jiţ okamţikem, kdy se jejich účastníci dohodnou na základních podmínkách (například u kupní smlouvy je základní podmínkou dohoda o předmětu koupě a kupní ceně).56 Opět ale výjimku tvoří právní předpis, pokud sám stanoví, kdy konkrétní smlouva nabývá účinnosti (například podle ustanovení § 150 občanského zákoníku nabývá dohoda o vypořádání společného jmění manţelů účinnosti vkladem do katastru). 2. Geometrický plán, který je součástí smlouvy, pokud se jedná: -

O vklad práva k reálně oddělovaným částem nemovitostí

-

O vklad práva odpovídající věcnému břemeni k části pozemku

3. Plná moc pokud je některý z účastníků zastoupený zmocněncem 4. Originál nebo ověřenou kopii listiny, která opravňuje vlastníka nakládat s předmětem smlouvy (způsob jejího nabytí-„nabývací listiny“), jejíţ právní účinky nastaly před 1.1993 5. Další přílohy (například souhlasná prohlášení, výpis z obchodního rejstříku pokud je účastníkem řízení právnická osoba nebo úředně ověřený opis apd.)

55

§ 5 odst. 1 zákona č.72/1994 Sb.:„ Vlastnictví jednotky podle tohoto zákona spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu (dále jen „vlastnictví jednotky“) vzniká vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí nebo výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě podle tohoto zákona (dále jen „smlouva o výstavbě“)“ 56 Kliment,V.,Katastr nemovitostí pro kaţdého; Výzkumný ústav geodetický,topog. a kartog.,v.v.i.;Zdiby 2007

46

6. Správní poplatek je stanoven zákonem č.634/2004 Sb., o správních poplatcích, v sazebníku správních poplatků, který je přílohou uvedeného zákona (v poloţce č. 120). Správní poplatek se hradí při podání návrhu na zahájení řízení (v praxi bývá placen na pokladně příslušného katastrálního úřadu). Pokud není uhrazen při podání návrhu, odešle katastrální úřad výzvu k zaplacení a v řízení se dále nepokračuje.57

5.2.2. Záznam Záznam je úkon katastrálního úřadu, který nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitostem, nejsou tedy se záznamem spojovány konstitutivní (právotvorné) účinky. Podle zákona č.265/1992 Sb., v platném znění a vyhlášky ČÚZK č.26/2007 Sb., v platném znění. V případě zápisu práva záznamem, reaguje katastrální úřad jiţ jen na právní skutečnosti, ke kterým došlo nezávisle na jeho činnosti. Záznamem se zapisují práva k nemovitostem, která vznikla, měnila se nebo zanikla: -

Ze zákona

-

Rozhodnutím státního orgánu (soudu, pozemkového úřadu, stavebního úřadu)

-

Příklepem licitátora na veřejné draţbě

-

Na základě právní skutečnosti nebo jednostranného právního úkonu (například vydrţení, odstoupení od smlouvy, zánik právnické osoby bez likvidace)

-

Vlastnické právo k nemovitostem z privatizovaného majetku uzavřené podle § 19 zákona č. 92/1991 Sb.

Záznamem se dále provádí 58 : -

Změna ve správě nemovitosti ve vlastnictví státu

-

Právo hospodaření s majetkem státu

-

Právo trvalého uţívání nemovitosti

-

Rozhodnutí společníků nebo příslušného orgánu právnické osoby o sloučení, splynutí, rozdělení nebo přeměně společnosti na jinou firmu nebo druţstvo, doloţené delimitačním protokolem

57 58

§ 64 odstavce 1 písmeno b) správní řád Matějík, M.; Vitásková J.,,Geodézie-katastr nemovitostí, Mendelova zeměděl.a lesnická uni; Brně 2002

47

Záznam provede katastrální úřad do 30 dnů po doručení rozhodnutí státního orgánu nebo jiné listiny, tvořící podklad pro záznam. 59 Zhotovitelé listin osvědčujících právní vztahy k nemovitostem jsou povinni zaslat takové listiny do 30 dnů ode dne jejich pravomoci, nebo vyhotovení, katastrálnímu úřadu k provedení zápisu záznamem do katastru nemovitostí.

5.2.3. Poznámka Poznámka je úkon katastrálního úřadu, který stejně jako u záznamu nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti. Má pouze informační charakter. Jejím hlavním cílem je upozornit toho, kdo chce nabýt věcné právo k nemovitosti na moţné právní vady u předmětné nemovitosti. Samo opatření, ţe je k určité nemovitosti proveden zápis poznámkou, není důvodem jakéhokoli omezení. Poznámka jen upozorňuje na to, ţe určité řízení o nemovitosti bylo zahájeno, nebo ţe vlastník nemovitosti nemá určité omezení dispozičních práv (například při prodeji nemovitosti, při vyhlášení konkurzu, zahájení vyvlastňovacího řízení). Usnadňuje situaci tonu vlastníkovi, který se svých práv domáhá u soudu. Katastrální úřad provede poznámku v katastru do 3 dnů po doručení listiny, na základě této pominuly důvody k vyznačení v katastru. Podle ustanovení § 9 zákona č.265/1992 Sb., v platném znění, zapíše katastrální úřad poznámkou na podkladě rozhodnutí soudu, správce daně, soudního exekutora, správce podniku, osoby oprávněné provádět veřejné draţby, či doloţenému návrhu toho, v jehoţ prospěch má být poznámka zapsána.60 Poznámky se zapíší do katastru na základě: -

Oznámení nebo rozhodnutí soudu

-

Oznámení nebo rozhodnutí jiného státního orgánu

-

Oznámení osoby o podání návrhu u soudu na určení právního vztahu

59

§7 odst. 2 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem § 14 odst. 3 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem: „ Poznámky jsou úkony příslušného orgánu republiky, které jsou určeny k vyznačení skutečností nebo poměru vztahujícího se k nemovitosti nebo osobě a které nemají vliv na vznik, změnu nebo zánik práva.“ 60

48

-

Jiných listin, pokud nemají za následek omezení dispozičních práv vlastníka (smluvní volnost není poznámkou omezena.)61

Poznámka o návrhu na výkon rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Podle ustanovení § 9 odst. 1 a zákona č. 265/1992 Sb., zapíše katastr poznámkou o návrhu na výkon rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva na list vlastnictví, kde je nemovitost tvořící předmět zástavy zapsána. Vlastník nemovitosti tvořící předmět zástavy není ve své dispozici omezen a můţe s nemovitostí dále nakládat, tedy můţe ji také převést na někoho jiného. Také v tomto případě pokud je podanému návrhu vyhověno, je rozhodující stav, jaký zde byl v okamţiku podání návrhu. Poznámka o vydání exekučního příkazu k prodeji nemovitosti. Vydání takového příkazu předchází nařízení exekuce soudem podle ustanovení § 335 o.s.ř. (občanského soudního řádu). Příkaz vydává osoba, která je k takovým úkonům oprávněna podle zákona o soudních exekutorech (exekuční řád zákona č.120/2001 Sb.). Majetek dotčený exekučním příkazem nesmí povinný převést, zatíţit nebo s ním jinak nakládat. To platí jiţ od okamţiku, kdy mu bylo doručeno usnesení o nařízení exekuce. Katastrální úřad zapíše tento exekuční příkaz poznámkou. Exekuční příkaz má účinky nařízení výkonu rozhodnutí podle občanského soudního řádu a není proti němu přípustný opravný prostředek.62

5.3. Průběh řízení o povolení vkladu práv do katastru nemovitostí Řízení o povolení vkladu práva se vztahuje zákon o správním řízení (zákon č.500/2004 Sb. - správní řád) pokud zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem nestanový jinak (zákon č.265/1992 Sb., v platném znění). Řízení o povolení vkladu práva, je podle správního řádu povaţováno za: „řízení o ţádosti“ (§45), jelikoţ se můţe jednat pouze o řízení nesporné. Katastrální úřad zahajuje řízení o vkladu práva výlučně pouze na návrh účastníků smlouvy nebo některého z nich. Podá- li návrh jen jeden z účastníků,

61

Matějík, M.;Vitásková J.,Geodézie-katastr nemovitostí, Mendelova zeměděl.a lesnická uni; Brně 2002 Kliment,V.,Katastr nemovitostí pro kaţdého; Výzkumný ústav geodetický,topog. a kartog.,v.v.i.;Zdiby 2007 62

49

vyrozumí katastrální úřad o zahájení řízení zbývající účastníky.63 Řízení o povolení vkladu práva je zahájeno okamţikem doručení písemného návrhu. Katastrální úřad vyznačí (na návrh na vklad) den, hodinu a minutu doručení. Tento údaj je velmi důleţitý, jelikoţ další návrh na vklad jiného práva, pokud se týká stejné nemovitosti, můţe být projednáván aţ poté, kdy bylo pravomocně rozhodnuto o návrhu předcházejícím (uplatňuje se zde uváděná zásada priority).64 Dalším postupem katastrálního úřadu je vyznačení tzv. „plomby“. Slouţí k tomu, aby nebyla porušena zásada priority. Znamená to, ţe se na listu vlastnictví, kde je nemovitost zapsána, se vyznačí skutečnost, ţe zapsaný právní vztah byl dotčen změnou (tedy návrhem na provedení změny). Další dispozice jsou moţné aţ poté, kdy je plomba odstraněna. Čas podání vkladového návrhu má však význam i z hlediska skutkového a právního stavu věci, o které má být rozhodováno. Nelze tedy přihlíţet k jakýmkoli skutkovým a právním změnám, ke kterým došlo aţ po podání návrhu na vklad. Význam vydání předběţného opatření pro vkladové řízení, který se významně dotýká zásady priority vkladového řízení je zákon č.59/2005 Sb., byl zařazen do občanského soudního řádu §74e a který zní: 1) Právní úkon, který byl učiněn tím, pro něhož je výrok vykonatelného usnesení o nařízení předběžného opatření závazný, je neplatný, jestliže tím byla porušena povinnost uložená vykonatelným usnesením o nařízení předběžného opatření. 2) Bylo-li účastníku předběžným opatřením uloženo, aby nenakládal s nemovitostí, o níž dosud nebylo příslušným orgánem pravomocně rozhodnuto, své právní účinky; to platí i tehdy,jestliže účastník učinil právní úkon týkající se nemovitosti dříve,než se usnesení o nařízení předběžného opatření stalo vykonatelným.65 66

63

§ 44 odst. 2 správní řád §2 ost. 3 zákona 265/1992 Sb.,§36 odst.2 obč. zákona; Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 1.2003, sp.zn.22 Cdo 1625/2001:“Právní předpisy rozlišují vklad práva do katastru nemovitostí a den, kdy byl tento vklad učiněn na straně jedné a den, kterým nastaly účinky vkladu na straně druhé. Zákon nestanový fikci, ţe by dnem vkladu byl jiný den neţ ten, kdy byl vklad skutečně proveden. Na tom nic nemění ani zpětné účinky vkladu.To,ţe určitá právní skutečnost působí zpětně,ještě neznamená,ţe na tuto skutečnost je nutno pohlíţet,jako by se stala toho dne,od něhoţ vyvolává (zpětně) právní účinky, a nikoliv toho dne, ve kterém k ní došlo.“ 65 Kliment,V.,Katastr nemovitostí pro kaţdého; Výzkumný ústav geodetický,topog. a kartog.,v.v.i.;Zdiby 2007 66 § 74e, občanský soudní řád 64

50

Podle §4 odstavce 1 zákona č.265/1992 Sb., v platném znění je účastníkem řízení o povolení vkladu účastník toho právního úkonu (smlouvy), na jehoţ podkladě má být právo do katastru nemovitostí zapsáno. Dále je okruh účastníků vkladového řízení vymezen v ustanovení §4 zákona č.265/1992 Sb., v platném znění (zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem). K rozhodování o vkladu práva je příslušný katastrální úřad (jeho katastrální pracoviště), v jehoţ obvodu se nemovitost nachází, ke které se podává návrh. Pokud se nemovitost nachází nebo je evidována v obvodě dvou či více katastrálních pracovišť, předkládá se návrh na vklad práva kaţdému pracovišti včetně všech příloh. Návrh na zahájení řízení o vkladu práva do katastru nemovitostí musí obsahovat: Označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen Označení účastníků řízení (jméno, příjmení, trvalý pobyt, rodné číslo u fyzických osob nebo název, sídlo a identifikační číslo právnických osob) Označení práv, která mají být zapsána Počet a výčet příloh Další důleţitou součástí podání návrhu na vklad práva do katastru je příloha. Přílohou návrhu na vklad musí být především listina, dle které má být právo zapsáno, tedy smlouva, dohoda atd. Tyto musí mýt úředně ověřené podpisy v počtu o dva větším neţ je počet účastníků řízení. Prvopisy listin musí být podepsány účastníky řízení, přičemţ podpisy na jednom z prvopisů musí být ověřeny předepsaným způsobem. Katastrální úřad povaţuje projev vůle osob za zjištěný, jestliţe: a) Jejich vlastnoruční podpisy na prvopisu smlouvy byly úředně ověřeny podle zvláštního předpisu, přitom podpis zástavního věřitele na zástavní smlouvě nemusí být ověřen b) Smlouva byla sepsána notářským zápisem c) Smlouva byla sepsána advokátem, který na ní výslovně potvrdil, ţe smluvní strany, jejichţ totoţnost zjistil, před ním tuto smlouvu podepsali d) Právnická osoba předloţila podpisový vzor shodný s podpisem na smlouvě a u obchodních společností i výpis z obchodního rejstříku 51

e) Účastník smlouvy uzná pravost svého podpisu před katastrálním úřadem Pokud je účastník právního vztahu (smlouvy či dohody) procesně zastoupen, musí být přílohou návrhu také plná moc (pokud by byl zastoupen hmotně-právně, musí být plná moc součástí smlouvy). Pokud je účastníkem řízení právnická osoba, musí být přílohou návrhu výpis z obchodního rejstříku nebo jeho ověřená kopie. Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí je obsahově výhradně jen v rukou účastníků právního vztahu, o kterém má být rozhodováno. Katastrální úřad je podaným návrhem vázán a nemůţe povolit víc, neţ je účastníky řízení poţadováno nebo něco jiného, neţ se v návrhu uvádí a to ano tehdy kdyby to obsah smlouvy, o který se návrh opírá, umoţňoval. Přezkumná činnost katastrálního úřadu, která je upravena v §5 odstavce 1 zákona č.265/1992 Sb. 67 Není zkoumána platnost či neplatnost předloţených listin při řízení o vkladu práva do katastru nemovitostí, ale vţdy jen jejich způsobilost k tomu, aby na jejich podkladě byla poţadovaná práva zapsána. Ani rozsah přezkumu není dán na vůli katastrálnímu úřadu, ale je taxativně vymezen právním předpisem (§5 odst. 1 zákona). Katastrální úřad zkoumá: -

Zda navrhovanému vkladu není na překáţku stav zápisů v katastru

V tomto případě nejde pouze o přezkum, zda-li v katastru není zapsán jako vlastník někdo jiný neţ kdo figuruje v převodní smlouvě, ale zkoumá také zápisy poznámkou, která je překáţkou pro rozhodování katastru podle vkladového návrhu. Mohla by nastat situace, kdy předmětem převodu je nemovitost – budova, která není v katastru dosud zapsána. Tento nedostatek lze odstranit tak, ţe současně s návrhem vkladu je předloţen i návrh na zápis takové stavby. V takovémto případě budou muset být předloţeny přílohy v podobě stavebního povolení, kolaudačního rozhodnutí místně příslušného stavebního úřadu, geometrického plánu. Dalším příkladem nesouladu mezi skutečností a stavem zapsaným v katastru můţe nastat v důsledku změny jména, adresy nebo jiných údajů o zapsaném vlastníku. Takovýto nesoulad se skutečným stavem, musí být odstraněn společně s návrhem na vklad. 67


52

Listina, na jejímţ podkladě má dojít ke vkladu práva, musí obsahovat veškeré náleţitosti, které jsou nezbytné k posouzení (k přezkumu) její způsobilosti být takovou listinou. Listina musí obsahovat zřejmý projev vůle ve vztahu k věcným právům, jejichţ vklad je navrhován. Za nedostatečné je také povaţován stav, kdy ve smlouvě (převodní listině) nejsou nemovitosti určeny podle údajů v katastru (§ 5odst. 1 katastrálního zákona) a v důsledku toho je nelze spolehlivě individualizovat jako předmět převodu. Například pokud je předmětem převodu dům, musí být uvedeno v převodní smlouvě číslo popisné (či evidenční - například u chat či domů určených k rekreaci), způsobem uţívání (objekt k bydlení, nebytové prostory, skladové prostoty atd.), číslem stavební parcely, na které stavba stojí, obcí ve které se nachází a katastrálním územím. V případě, ţe se převádí oddělené části pozemku nebo se zřizují práva odpovídající věcnému břemeni k části věci (části domu), je podmínkou vyhotovení geometrického plánu, který musí být nedílnou součástí smlouvy (další související povinností v takovémto případě, je souhlas územního plánu podle stavebního zákona). Právní úkon musí být učiněn v předepsané formě. Podle ustanovení § 46 občanského zákoníku musí mít smlouvy o převodu nemovitosti zásadně písemnou formu a musí obsahovat projevy vůle účastníků smlouvy, které musí být na téţe listině (účastníci se v listině musí shodovat v předmětu prodeje a v kupní ceně). Podle ustanovení § 4 odst. 4 písmena d zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem musí účastník právního úkonu (v našem případě prodávající) prokazovat způsobilost disponovat s předmětem převodu (například to mohou být nabývací tituly, darovací smlouvy apod.) za předpokladu, ţe právní účinky nabytí nastaly před účinností tohoto zákona, tedy před 1. 1. 1993. Je tato nezpůsobilost zkoumána i u toho kdo má právo nabýt (tedy u kupujícího), zda vůbec můţe takováto práva nabýt (například devizový zákon). Katastrální úřad dále přezkoumá, zda účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo jiného státního orgánu ve smluvní volnosti.68 Nepřihlíţí se k omezení smluvní volnosti (například závazek nemovitost dále 68


53

nezastavovat, nezřizovat k ní předkupní právo nebo právo odpovídající věcnému břemeni). Musí však přihlédnout k omezení smluvní volnosti vyplývajícímu z předpisů veřejného práva (například podmínek stavebního zákona pro dělení nebo slučování pozemků, lesního zákona pro dělení lesních pozemků atd.). Dále také musí přihlédnout k rozhodnutí orgánů soudu, na jejichţ základě je omezeno dispoziční právo vlastníků zapsaných v katastru nemovitostí zápisem poznámky podle § 9 písmene a zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (zákon 265/1992 Sb.). Takovýmto omezením dispozičního práva soudem můţe být usnesení o předběţném opatření, kterým se zakazuje vlastníkovi nemovitostmi disponovat nebo usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí, jehoţ je součástí je vţdy i zákaz s nemovitostmi dále disponovat (nemovitostmi, které jsou předmětem prodeje). Také se týká i výkonu rozhodnutí prodejem podniku. Dispoziční omezení vlastníka je rovněţ spojeno s prohlášením konkurzu nebo vydáním exekučního příkazu. Za omezení dispozičního práva pro celé řízení o vkladu práva je nutno povaţovat i předběţné opatření zákazu dispozice. Další důsledky pro účastníky řízení, kteří mají tento zákaz dispozice, je upraveno v občanském soudním řádu a to v ustanovení § 76 e odst. 2. V praxi to znamená, ţe katastrální úřad na podkladě rozhodnutí soudu o předběţném opatření zákazu dispozice s předmětem vkladu, podaný návrh na vklad zamítne v kterémkoli stádiu vkladového řízení. Pokud k právnímu úkonu účastníka byl udělen souhlas podle zvláštního předpisu je také předmětem přezkumu katastrálním úřadem. Například, pokud spravují majetek zákonní zástupci, potřebují k majetkovým dispozicím s věcnými právy schválení soudu. Takovéto schválení musí vydat soud ještě předtím, neţ je s nimi disponováno cestou návrhu na vklad práv do katastru nemovitostí. Pro přerušení řízení platí ustanovení § 64 správního řádu. Řízení o vkladu práva lze přerušit: a) Současně s výzvou odstranění nedostatků b) Probíhá-li řízení o předběţné otázce c) Současně s výzvou k zaplacení správního poplatku 54

d) Do doby ustanovení opatrovníka procesně nezpůsobilému účastníkovi e) Poţádá-li o přerušení řízení jeho účastník a ostatní účastníci s přerušením souhlasí f) Dalších důvodů stanovených zákonem Jsou známé i takové případy kdy jsou řízení o vkladu vlastnického práva přesušena 10 let a to jen díky tomu, ţe stejný subjekt podává a bere zpět ţaloby na určení vlastnictví k vydraţeným nemovitostem, které vydraţitel jiţ prodal fyzickým osobám a tyto osoby, fakticky nemovitosti uţívají, aniţ jsou vlastníky, jelikoţ v důsledku stále podávaných ţalob, zůstává řízení o povolení vkladu práva přerušeno. Proti přerušení řízení se lze odvolat k příslušnému zeměměřičskému a katastrálnímu inspektorátu. Zákon o konkurzu a vyrovnání není v souladu se zásadou priority v řízení o vkladu práva (jak je pojata v zákoně č.265/1992 Sb., v platném znění), pokud je předmětem vkladu práva nemovitost zahrnutá konkurzním správcem do konkurzní podstaty, se ze zákona přerušuje a nemůţe pokračovat jen se souhlasem správce. K této dané věci bylo jiţ vydáno několik právních stanovisek a soudů, ze kterých lze závěrem říci, ţe ustanovení § 14 odstavce 1 písmena c zákona o konkurzu a vyrovnání dopadá i na ty případy, kdy došlo k podání návrhu na vklad práv k nemovitostem ještě před prohlášením konkurzu.69 Postup pro zastavení řízení o povolení vkladu práva upravuje obecně správní řád v ustanovení §66. Řízení zahájená na návrh zastaví správní orgán formou usnesení, pokud podal ţadatel svůj návrh zpět. Lze tedy odvodit, ţe postačí, aby jeden z účastníků řízení vzal návrh zpět, stane se to důvodem pro zastavení řízení bez ohledu na ostatní účastníky. Pokud by bylo ţadatelů (navrhovatelů) více, musí všichni s tímto zpět vzetím souhlasit. Řízení nelze zastavit rozhodnutím katastrálního úřadu podle § 66 odst. 2 správního řádu, ale jen podle ustanovení § 5 odst. 5 zákona č. 265/1992 Sb., ve znění zákona č. 90/1996 Sb. (novelou zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem zákonem č.90/1996 Sb., byla v ustanovení §5 odst. 5 zakotvena moţnost, aby katastrální úřad zastavil vkladové řízení v případě, ţe vyzve účastníky řízení k odstranění nedostatku podání a upozornění je na moţnost zastavení řízení, pokud nedostatky neodstraní.

69


55

Nedostatkem podání je i skutečnost, ţe účastníci spolu s návrhem na vklad nezaplatili správní poplatek. O zastavení řízení vydá katastrální úřad rozhodnutí formou usnesení, proti kterému se lze odvolat k příslušnému zeměměřickému a katastrálnímu inspektorátu. Podle ustanovení v § 5 odts.2 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, katastrální úřad vklad práva povolí, pokud zjistí, ţe jsou veškeré podmínky splněny pro vklad práva (upraveno v § 5 odst. 1 zákona). Pokud nejsou splněny veškeré podmínky, které jsou vymezeny v zákoně, katastrální úřad návrh na vklad zamítne. Takovéto rozhodnutí má povahu rozhodnutí ve správním řízení a jeho náleţitosti jsou dány v ustanovení § 67 správního řádu. Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem upravuje především postup, kdy katastrální úřad rozhoduje tak, ţe vklad práva povoluje. Podle ustanovení § 5 odst. 3 zákona můţe být rozhodnutí, kterým se vklad práva povoluje, bylo provedeno zápisem do spisu.V takovém případě, není vydáno ţádné rozhodnutí ve smyslu § 67 odst.2 správního řádu , ale katastrální úřad postupuje podle prováděcí vyhlášky k zákonu (§ 38 odst.2 vyhlášky č.26/2007 Sb.) a na prvopisech smlouvy vyznačí tuto doloţku: -

Katastrální úřad pro……………….

-

Katastrální pracoviště………………

-

Vklad práva povolen rozhodnutím čj……………

-

Vklad práva zapsán v katastru nemovitostí dne……………….

-

Právní účinky vkladu vznikly ke dni………………………

Následně katastrální úřad doručí všem účastníkům řízení smlouvu opatřenou shora uvedenou doloţkou. Doručení smlouvy však uţ nemá ţádný vliv na právní moc rozhodnutí o povolení vkladu. Jeho právní moc nastává okamţikem samotného rozhodnutí (důvodem je skutečnost, ţe proti takovémuto rozhodnutí nejsou přípustné ţádné opravné prostředky). Katastrální úřad následně odstraní vyznačenou plombu v souboru popisných informací aţ po vloţení údajů do katastru. Vloţení údajů do katastru však jiţ nesouvisí s řízením o vkladu práva.70 Pokud však nejsou splněny podmínky pro vklad práva, katastrální úřad

70

Kliment,V.,Katastr nemovitostí pro každého; Výzkumný ústav geodetický,topog. a kartog.,v.v.i.;Zdiby 2000

56

vydá rozhodnutí o zamítnutí podaného návrhu. Takovéto rozhodnutí musí mít předepsané náleţitosti: -

Výrok, obsahuje rozhodnutí o zamítnutí návrhu, které vychází z právního předpisu, na jehoţ základě bylo rozhodnuto

-

Odůvodnění, obsahuje výčet skutečností, na jejichţ základě bylo rozhodováno a odůvodnění zamítavého rozhodnutí opět v návaznosti na právní předpis, podle kterého bylo rozhodnuto

-

Poučení o opravném prostředku, obsahuje informaci o tom, jak mohu podat proti rozhodnutí opravný prostředek

Řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí vyznačením této skutečnosti zápisem do spisu (§5 odst. 3 zákona č.265/1992 Sb., v platném znění) ukončeno v momentě kdy je rozhodnuto, nikoli však okamţikem, kdy je povolené právo do evidence katastru nemovitostí zapsáno nebo, okamţikem kdy je účastníkům doručena listina s vyznačením povolení vkladu práva. Také z tohoto důvodu není doručování listiny s vyznačením povolení vkladu práva nebo samotný zápis vkladu součástí vkladového řízení. Katastrální úřad vede protokol o vkladech, ve kterém denně průběţně zaznamenává došlé návrhy na vklad a výsledky řízení o vkladu práva. V souboru popisných informací u dotčených nemovitostí a jednotek vyznačí plombu, která znamená, ţe vzniklé právní vztahy jsou dotčeny změnou. Po vkladu do katastru se plomba odstraní a spis se uloţí do sbírky listin. Opravné prostředky proti rozhodnutí v řízení o vkladu práva se řídí ustanovením v § 5 odst. 3zákona č.265/1992 Sb., v platném znění71. Není proti rozhodnutí, kterým se vklad práva povoluje, přípustný ţádný opravný prostředek ani ţaloba ve správním soudnictví. Vzniká zde moţnost podání ţaloby, podle páté části občanského soudního řádu, kdy podaná ţaloba nahrazuje jakoby institut opravného prostředku, jak byl upraven podle hlavy třetí páté části tohoto právního předpisu ve znění před novelou provedenou zákonem č. 151/2002 Sb. Ve vkladovém řízení nelze postupovat podle § 81 správního řádu, kterým je 71

§5 odst. 3, zákona č.265/1992 Sb. v platném znění: „Rozhodnutím, kterým se vklad práva povoluje, lze provést zápisem ve spisu. Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný ţádný opravný prostředek, ani ţaloba ve správním soudnictví.“

57

upraveno odvolací řízení proti rozhodnutí správních úřadů. Předmětná úprava není dostatečně provázána s některými souvisejícími právními předpisy a její aplikace se dále vyvíjí v rámci rozhodování soudů.

6. Zápisy omezující vlastnické právo a jejich realizace Veškerá omezení vlastnického práva jsou zakotvena a upravena zákony. Jednotlivá omezení vlastnických práv můţeme rozdělit: 1) Omezení ze zákona -

Povinnost nerušit

-

Zákaz porušování lidského zdraví, přírody a ţivotního prostředí

-

Zákaz imisí a zákonná (legální) věcná břemena

-

Pouţití věci bez souhlasu vlastníka

-

Omezení vlastnictví „ad hoc“

2) Omezení úředním výrokem 3) Omezení právním úkonem vlastníka 4) Omezením povinnosti něco konat

6.1. Omezení ze zákona Obecná povinnost vlastníka nerušit výkonem vlastnického práva vlastnictví někoho jiného jako součástí širší povinnosti vycházející ze zákona a která je v zákoně výslovně uvedena. Tak například v §126 občanského zákoníku v odstavci 1 je uvedeno: „Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kdo do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje; zejména se může domáhat vydání věci na to, kdo mu ji neprávem zadržuje.“72 Dále jsou tady paragrafy, z nich jeden je označen jako„obecné povinnosti“. Jedná se o § 415 občanského zákoníku, který říká, ţe je kaţdý povinen počínat si tak, aby nedocházelo ke škodám na

72

§126 odst. 1 občanského zákoníku

58

zdraví, na majetku, na přírodě a ţivotním prostředí.73 Pokud jde o váţné ohroţení, ohroţený má právo se domáhat, aby soud uloţil provést vhodné a přiměřené opatření k odvrácení hrozící škody74, jak je uvedeno v ustanovení § 417 odstavec 2 občanského zákoníku. Zákaz porušování lidského zdraví, přírody a ţivotního prostředí je jiţ dán článkem 11 odstavec 3 Listiny základních práv a svobod. V tomto ustanovení není uvedena ţádná sankce, je však normativní. Je tedy pouţitelné přímo a za jeho porušení (za jeho vynucení) lze pouţít i civilní sankce, pokud dopadají na jednotlivé skutkové podstaty. Jednalo by se zejména o odepření právní ochrany takovému výkonu vlastnictví, o jeho soudní zákaz a také o moţném uloţení povinnosti nahradit způsobenou škodu. Imisemi se obecně rozumí výkon vlastnictví, kterým se neoprávněně zasahuje do cizího vlastnického, resp. do jiného práva nad míru přiměřenou daným poměrům. Zákaz imisí je jedním z nejstarších omezení vlastnického práva a vyplývá z tzv. sousedských práv. V ustanovení §127 odst. 1 občanského zákoníku v první větě stanoví, ţe vlastník věci (z pravidla věci nemovité) se musí zdrţet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěţoval jiného nebo by váţně ohroţoval výkon jeho práv (ohroţování nebo obtěţování musí být podstatné).75 V případě „váţného ohroţení práv“ musí být tato činnost posuzována vţdy objektivně, konkrétně a mohou být k takovému posuzování přizváni znalci (jeli to nutné). Dále ustanovení § 127 odst. 1 obsahuje výčet, čeho se vlastník svým výkonem práv nesmí dopustit: Nesmí ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek úpravami pozemku nebo úpravami stavby na něm zřízeném bez toho, ţe by učinil dostatečné opatření na upevnění stavby nebo pozemku, nesmí nad míru přiměřenou poměrům obtěţovat sousedy hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi, nesmí nechat chovná zvířata vnikat na sousedící pozemek a nešetrně, popřípadě v nevhodné roční době odstraňovat ze své půdy kořeny stromu nebo odstraňovat větve

73

§415 občanského zákoníku §417 odst. 2 občanského zákoníku 75 Knappová, M., Švestka J., Dvořák J. a kolektiv; Občanské právo hmotné 1; vydav. ASPI, a.s., Praha 2005 74

59

stromu přesahující jeho pozemek.76 V ustanovení § 127 odst. 2 občanského zákoníku stanoví podmínky, na základě kterých můţe soud po zjištění stanoviska příslušného stavebního úřadu rozhodnout, je-li to potřebné a nebráni-li to účelnému vyuţívání sousedících pozemků a staveb, ţe vlastník pozemku je povinen pozemek oplotit.77 Zákonné (legální) břemeno je upraveno v §127 odst. 3 a týká se nezbytnosti údrţby či obhospodařování sousedících pozemků, staveb, umoţnění vstupu na vlastní pozemky, popřípadě na stavby na nich zřízené, pokud tento vstup není moţný jinak neţ přes cizí pozemek. Vznikne - li tím škoda na pozemku nebo na stavbě je ten kdo škodu způsobil, povinen ji nahradit, této odpovědnosti se nemůţe zprostit.78 Pouţití věci bez souhlasu vlastníka je omezení vlastnického práva dočasné povahy (tedy mimořádné) a je obsaţeno v ustanovení §128 odst. 1 občanského zákoníku. Citované ustanovení ukládá vlastníkovi povinnost strpět, aby ve stavu nouze nebo v naléhavém veřejném zájmu byla na nezbytnou dobu a v nezbytné míře a za náhradu použita jeho věc, nelze-li dosáhnout účelu jinak.79 Můţeme tedy říci, ţe pouţití věci bez souhlasu vlastníka je taxativně vymezeno (podmínky, které jsou přesně vymezeny v zákoně). Pouţít cizí věc má (podle §128) ve stavu nouze právo především ten, kdo se v takovémto stavu nalézá. Není ale ani vyloučené, ţe jí vyuţije někdo jiný ke svému prospěchu. Stavem nouze se zde nemyslí stav krajní nouze ve smyslu § 418 odst. 1, ale stav skutkový, který jako stav nouze posoudí v konkrétním případě soud podle volního uváţení. Přihlédne při tom k významu účelu, kterého má být dosaţeno. Například v případě vypuknutí poţáru na venkovském stavení a k jeho uhašení před příchodem hasičů ze sousední obce musí vlastník budovy nezbytně postavit ţebřík na sousedův pozemek. V naléhavém veřejném zájmu můţe za dalších zákonných podmínek cizí věc pouţít kdokoli. Opět podle ustanovení v §128 odst. 1 je třeba poskytnout náhradu, podle okolností případu náhradu přiměřenou k vyrovnání újmy, která vznikla vlastníkovi pouţitím jeho věci. Pokud není ujednáno jinak, jedná se o náhradu v penězích.

76

§127 odst. 1 občanského zákoníku §127 odst. 2 občanského zákoníku 78 §127 odst. 3 občanského zákoníku 79 §128 odst. 1 občanského zákoníku 77

60

Omezení vlastnictví „ad hoc“ jsou zejména velmi časté a běţné případy zákonného (e zástavního práva (§ 156 odstav. 1, § 672 odst. 1 § 535, § 608 a 628 odst. 1 obchodního zákoníku) a věcných břemen vzniklých ze zákona (§ 151o odst. 1). Základní právní úprava zástavního práva je obsaţena v občanském zákoníku (§ 152n). Další související ustanovení (doplňující), které se týkají obchodněprávních vztahů, jsou zejména § 117a obchodního zákoníku, dále i ustanovení § 39-44 zákona č.591/1992 Sb., o cenných papírech, ve znění pozdějších předpisů. Před novelou občanského zákoníku, byl institut zástavního práva (v občanském zákoníku z roku 1964) omezen pouze na vznik zástavního práva ze zákona. V občanském zákoníku v období let 1964-1991 byl upraven tzv. institut omezení převodu nemovitostí. Toto omezení se zakládalo písemnou smlouvou mezi dluţníkem a věřitelem, podle které nemohl dluţník bez souhlasu věřitele takto zatíţenou nemovitost platně převést na jiného. Byla nutná registrace státním notářstvím. Od 1. 1. 1992 jiţ tímto způsobem nelze zajistit pohledávku, jelikoţ je moţné vyuţít právní úpravu o smluvním zástavním právu. Zástavní právo řadíme do skupiny práv k věcem cizím (§ 152n občanského zákoníku) a slouţí k zajištění práv na plnění a tím také povinností splnit závazek vyplývající z konkrétního právního vztahu (§ 488 občanského zákoníku).80 Vznik zástavního práva je upraven v ustanovení § 156 občanského zákoníku (právní důvody vzniku)81 a definuje za jakých podmínek, můţe zástavní právo vzniknout. Vznik zástavního práva k nemovitým věcem a k bytům nebo nebytovým prostorům ve vlastnictví vzniká vkladem do katastru nemovitostí, pokud zákon nestanoví jinak.82 Další způsoby vzniku jsou upraveny v § 158-161 občanského zákoníku). Pokud ze strany dluţníka nedojde k plnění (zaplacení pohledávky) má věřitel několik zákonných moţností (několik způsobů) uspokojení své pohledávky. Například: dohoda o sráţkách ze mzdy a jiných příjmů, ručení a mimo jiné také zástavní právo. Můţeme říci, ţe právo zástavní má v porovnání s jinými druhy zajištění hned několik výhod a je běţné praxi četnější. Představuje také pro zástavního věřitele o mnoho vyšší stupeň jistoty. Jelikoţ náhradou

80

§488 občanského zákoníku: „ Závazkovým právním vztahem je právní vztah, ze kterého věřiteli vzniká právo na plnění (pohledávka) od dluţníka a dluţníkovi vzniká povinnost splnit závazek.“ 81 §156 odst. 1 občanského zákoníku: „Zástavní právo vzniká na základě písemné smlouvy (§552) nebo rozhodnutí soudu o schválení dohody o vypořádání dědictví. Za podmínek stanovených zákonem můţe zástavní právo vzniknut na základě rozhodnutí soudu nebo správního úřadu. Zástavní právo můţe vzniknout také ze zákona.“ 82 §157 odst. 1 občanského zákoníku

61

uspokojení věřitele, má být cena zástavy, má zástavní věřitel před ostatními případnými věřiteli předností postavení (princip priority). Je to tedy především zástavní věřitel, který musí být z dosaţeného výtěţku na prvním místě uspokojen. Mezi zástavními právy zaujímá přední postavení zástavní právo k nemovitostem, tzv. hypotekární zástavní právo (hypotéka). Zástavním právem lze také zatíţit jednotlivé byty či nebytové prostory, jestliţe jsou podle zvláštního zákona vymezeny jako samostatné předměty vlastnictví. Podle §3 odst. 2 zákona č.72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, se právní vztahy k jednotkám řídí, pokud uvedený zákon nestanoví jinak, ustanovením občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí. Vznik soudcovského (exekučního) práva na nemovitostech vzniká nezávisle na vůli zástavce rozhodnutím soudu v rámci výkonu rozhodnutí (exekuce). Soudcovské zástavní právo na nemovitosti (v tomto případě nemůţe být předmětem jiný druh majetku)83 se zřizuje samotným nařízením výkonu rozhodnutí. Předpokladem tohoto způsobu výkonu rozhodnutí je ţádost věřitele, který se na místo zpeněţení dluţníkovi nemovitosti draţbou spokojí pouze uvedeným způsobem zajištění své pohledávky podloţené vykonatelným rozhodnutím soudu na peněţité plnění. Právní skutečnosti vzniku zástavního práva je samotné rozhodnutí soudu, je tedy poté moţné, provedení záznamu o takovéto skutečnosti do katastru nemovitostí. Vznik zákonného zástavního práva umoţňuje zajištění věřitelovy pohledávky zástavním právem, aniţ by musel předcházet nějaký právní důvod, v podobě smlouvy nebo rozhodnutí soudu. Tímto způsobem, jsou zajištěné pohledávky různého druhu. V případě nemovitostí vyznačí katastrální úřad nejpozději následující pracovní den po doručení rozhodnutí na příslušném listu vlastnictví, ţe zapsané právní vztahy jsou dotčeny zněnou (plomba). Od tohoto vyznačení nelze u předmětné nemovitosti provádět jakékoli změny v majetkových dispozicích. Zvláštní postavení mají daňové pohledávky a jsou upraveny v ustanovení § 72 odst.1 zákona č. 337/ 1992 Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů. Zákonné zástavní právo můţe také vzniknout i u některých právních vztahů, v nichţ se plní periodicky. Například v ustanovení § 672 odst. 1 má pronajímatel nemovitosti k zajištění nájemného zástavní právo k movitým věcem, které jsou na pronajaté věci a patří nájemci nebo osobám, které

83

Knappová, M., Švestka J, Dvořák J a kolektiv; Občanské právo hmotné 1; vydav. ASPI, a.s., Praha 2005

62

s ní žijí ve společné domácnosti,84 s výjimkou věcí vyloučených z výkonu rozhodnutí (§322 občanského soudního řádu). Podobnou úpravu také obsahuje i § 16 odst. 2 zákona č.72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů.85Dalšími příklady vzniku zákonného zástavního práva mohou být některá ustanovení v obchodním zákoníku. Jedním z nich je ustanovení § 628 obchodního zákoníku kdy má k zajištění svých nároků dopravce, které vyplývají ze smlouvy o přepravě věci zástavní právo k zásilce, dokud s ní můţe nakládat.86Zástavní právo zaniká v případě zajištění pohledávky. Zánik zástavního práva, způsoby zániku jsou uvedeny v ustanovení § 170 občanského zákoníku, kde je jejich výčet. Zaniká tedy v případě:- „zániku zajištěné pohledávky, zánikem zástavy, vzdáli se zástavní věřitel zástavního práva jednostranným písemným úkonem, uplynutím doby, na niž bylo zřízeno, složí-li zástavní dlužník nebo zástavce zástavnímu věřiteli obvyklou cenu zástavy, písemnou smlouvou uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem nebo zástavcem, případech stanovenými zvláštními právními předpisy.“87 Zánik zástavního práva k nemovitostem, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, se vyznačí záznamem na podkladě potvrzení věřitele o zániku pohledávky (takové potvrzení můţe také vydat bankovní ústav po zaplacení hypotečního úvěru), a tím i zániku zástavního práva. Podle ustanovení § 170 odst. 2 promlčením zajištěné pohledávky zástavní právo nezaniká.88Z tohoto ustanovení tedy vyplývá, ţe lze dosáhnout uspokojení promlčené pohledávky z výtěţku peněţní zástavy89.

6.2. Omezení úředním výrokem K omezení vlastnického práva zástavním právem nebo zřízením věcného břemene můţe také dojít úředním výrokem. Například v ustanovení § 156 odst. 1 občanského zákoníku zástavní právo vzniká i rozhodnutím soudu nebo správního řádu, podobně podle ustanovení § 151o odstavce 1 věcná břemena vznikají rozhodnutím příslušného orgánu 84

§ 672 odst. 1 občanského zákoníku § 16 odst. 2 zákona č.72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů :„O věcech movitých, které jsou v jednotce a patří vlastníkovi jednotky nebo osobám, které s ním ţijí ve společné domácnosti, se při výkonu zástavního práva přiměřeně pouţijí ustanovení o zástavním právu na zajištění nájemného,s výjimkou věcí vyloučených z výkonu rozhodnutí.“ 86 § 628 obchodního zákoníku 87 §170 odst. 1 občanského zákoníku 88 §170 odst. 2 občanského zákoníku 89 Knappová, M., Švestka J., Dvořák J. a kolektiv; Občanské právo hmotné 1; vydav. ASPI, a.s., Praha 2005 85

63

(dále také i § 151odstavec 3, § 135 c odst. 3, § 142 odst. 3). Orgánem, který také můţe zřídit zástavní právo je stavební úřad, kdy podle stavebního zákona nebo také pozemkový úřad podle ustanovení zákona č. 229/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Nejzávaţnějším případem nuceného omezení vlastnického práva je omezení práva vlastnického podle ustanovení § 128 odst. 2.90 Ustanovení tohoto paragrafu předpokládá existenci zvláštního zákona. Tím je v platné právní úpravě zákon č.50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním úřadu (stavební zákon) ve znění pozdějších předpisů. Jsou tedy taxativně vymezené citované zákonné podmínky vzniku.

6.3. Omezení právním úkonem vlastníka Tyto případy omezení vlastnictví mají jiný charakter neţ jiţ zmíněné případy. Jde tu o dobrovolné omezení vlastnického práva jeho výkonem. K takovémuto omezení můţe dojít i právním úkonem vlastníka právního předchůdce. Tak tomu bude v případě, ţe vlastník smlouvou nebo děděním nabyl věci dané do zástavy nebo věci zatíţené věcným břemenem.

6.4. Omezení povinnosti něco konat Příkladem takové povinnosti můţe být v ustanovení § 127 odst. 2 občanského zákoníku, který připouští, ţe jsou za podmínek v dotyčném ustanovení uvedených, uloţil vlastníkovi pozemku povinnost si svůj pozemek oplotit.91 Dalším příkladem uloţení vlastníkovi aktivní chování je uvedeno v ustanovení § 417 odst. 2 občanského zákoníku, je-li toho třeba v případě odvracení hrozící škody.92Omezení vlastnictví povinností něco konat ukládají některé zvláštní zákony jako například zákon o památkové péči.93

90

§ 128 odst. 2 občanského zákoníku: „Ve veřejném zájmu lze věc vyvlastnit nebo vlastnické právo omezit ,nelze-li dosáhnout účelu jinak a to jen na základě zákona, jen pro tento účel a za náhradu.“ 91 § 127 odst. 2 občanského zákoníku 92 §417 odst. 2 občanského zákoníku 93 Knappová, M., Švestka J, Dvořák J a kolektiv; Občanské právo hmotné 1; vydav. ASPI, a.s., Praha 2005

64

Závěr Ve své práci jsem se podrobně zabývala zápisy vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí. Jde o oblast úpravy společenských vztahů a evidence nakládání s nemovitým majetkem. Upravuje nejzákladnější princip demokratické společnosti, vlastnictví a vlastnické vztahy k nemovitostem. Je velmi propracovanou oblastí, a pokud dojde k jejímu narušení, má nedozírné následky, které nelze předvídat. Jeden z nejtypičtějších příkladů narušení evidence a ochrany vlastnictví je zrušení zásady „koho je pozemek, toho je stavba“. Cílem právní úpravy je jasná definice vlastnictví a přesná evidence vlastnických vztahů, které nelze administrativním opatřením změnit, zrušit či jiným způsobem do nich zasáhnout (aţ na případy vyvlastnění podle zákona č.184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě). Od zrušení zásady „koho je pozemek, toho je stavba“ v roce 1950 se katastr omezil na upřednostnění uţivatelských vztahů a došlo k zanedbání péče o tuto oblast. Byla narušena jistota právního řádu. Současně je ukázkou jak nepřesně a nedůsledně byla prováděna určení rozsahu vlastnictví kaţdého vlastníka. V reálném ţivotě nám tento nedostatek můţe způsobit komplikace, například v udrţení „sousedských vztahů“, kdy dle digitálního zaměření zjistíme, ţe reálný stav hranic pozemků neodpovídá hranicím zaměřeným v terénu. V současné době se za pouţití nejmodernější techniky provádí kontrola a také probíhá odstranění nepřesných hranic u pozemků. Provádí se zaměřením digitálními přístroji v souřadnicích GPS zaměřením přesné polohy a hranic, které jsou přesnou definicí vlastnických a majetkových práv. Katastr nemovitostí je nezávislý orgán, který eviduje skutečnosti o nemovitostech. Není orgánem, který vydává rozhodnutí o vlastnických vztazích a odvozených právech. Je vázán rozhodnutím soudu, coţ znamená, ţe pravomocná soudní rozhodnutí zapíše do katastru nemovitostí bez jejich přezkumu. Naproti tomu předloţené návrhy na vklad přezkoumává a v případě zjištění nedostatků vyzve navrhovatele k doloţení tvrzených skutečností nebo k odstranění vad. Současná vyvíjející se právní úprava plně koresponduje se zásadou, kterou uvedl Ústavní soud: „Každý nechť střeží svá práva“.

65

Z výše uvedeného vyplývá, ţe je na místě propracovat a rozvinout evidenci nemovitostí digitalizací katastru nemovitostí celého území České Republiky do nejmenších detailů a jednoznačně právně vymezit moţnost nápravy chyb a nepřesností z doby minulé. Vývoj přináší řadu technických moţností dříve neznámých, které mohou jen zdokonalit a zkvalitnit majetkové vztahy ve společnosti. Nová právní úprava poskytne znovu právní jistotu vlastníkům nemovitostí, odstraní vzniklé spory, zjednoduší řešení jiţ vzniklých sporů a v neposlední řadě také dojde k úsporám v důsledku sníţení počtu soudních řízení a nákladů na ně. Zákon vymezuje moţnost úpravy pozemků podle zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku včetně všech jeho změn a novelizací v aktuálním znění. Vyuţití pozemkových úprav je významné pro efektivní zkvalitnění katastru nemovitostí nejen v oblasti jednoznačného dořešení právních vztahů k nemovitostem, ale také v zjednodušení přístupu k pozemkům a nakládání s nimi.

66

Seznam literatury Bibliografie 1) Barešová, Eva; Baudyš, Petr. Přehled judikatury ve věcech katastru nemovitostí. Vydalo nakladatelství ASPI, a.s.; Praha 2004. ISBN 80-7357-003-3. 2) Burdová, Pavla. Desky Zemské; Praha: Edice dokumentů z fondů Státního ústředního archivu 1984.166 s. 3) Filip, Jan. Ústavní právo. Vydala Masarykova univerzita, Právnická fakulta; Brno 2008. ISBN 978-80-210-4584-2. 4) Kliment, Václav. Katastr nemovitostí pro kaţdého. Zdiby: Výzkumný ústav geodetický a kartografický, 2007. 144 s. ISBN 978-80-27-1. 5) Knappová, Matra; Švestka, Jiří; Dvořák, Jan; a kolektiv. Občanské právo hmotné 1; 4. vydaní Praha: ASPI, a.s.; Praha, 2005.612 s. ISBN 80-73-57-128-5. 6) Matějík, Miroslav; Vitásková, Jelena; Geodézie-katastr nemovitostí. Nakladatelství : Brno; Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně, 2002. 99 s., 32 il., 8 tab. ISBN 80-7157-568-2. 7) Spáčil, Jan. Věcná břemena v občanském zákoníku. Nakladatelství: Praha; C.H.Beck, 2006. ISBN 80-7179-524-0. 8) Vrcha , Pavel. Katastrální (a související) judikatura. 2.vyd. Nakladatelství: Linde Praha, a.s., - Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Kořínkové a Jana Tuláčka, 2006. ISBN 80-7201-581-8. Zákony Usnesení předsednictva České národní rady o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součástí ústavního pořádku č.2/1993 Sb., ve znění ústavního zákona č.162/1998 Sb. Občanský zákoník č.40/1964 Sb. Zákon č.265/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů; Zápisy vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí. Knihovní zákon č.95/1871 Sb. 67

Občanský zákoník č.141/1950 Sb. Zákon o státním notářství č.95/1963 Sb. Zákon o pozemkovém katastru č.177/1927 Sb. Zákon č.86/1912 Sb. o právu stavby, nahrazen zákonem č.88/1947 Sb. Občanský zákoník č.141/1950 Sb. Zákon č.65/1951 Sb., o převodech nemovitostí a o pronájmech lesní a zemědělské půdy Zákon č.22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí Prováděcí vyhláška č.23/1964 Sb. Hospodářský zákoník č.109/1964 Sb. Zákon č.157/1983 Sb., o evidenci nemovitostí Zákon č.103/1990 Sb., novela hospodářského zákoníku Zákon č.513/1991 Sb., obchodní zákoník Zákon č.370/2000 Sb., novela obchodního zákoníku Zákon č.359/1992 Sb., zákon o zeměměřičských a katastrálních orgánech Zákon č.175/2003 Sb., novela zákona o zeměměřičských a katastrálních orgánech Zákon č.265/1992 Sb., v platném znění; Zápisy vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí. Zákon č.344/1992 Sb., katastrální zákon, v platném znění Vyhláška Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č. 26/2007 Sb. Zákon č.8/2009 Sb., novela katastrálního zákona Zákon č.71/1967 Sb., o správním řízení Zákon č.72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů Zákon č.643/2004 Sb., o správních poplatcích Zákon č.92/1991 Sb., právo k nemovitostem z privatizovaného majetku Zákon č.120/2001 Sb., exekuční řád Zákon č.59/2005 Sb., občanský soudní řád Zákon č.90/1996 Sb., novela zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí Zákon č.337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů Zákon č.229/1991 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů Zákon č.50/1976 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů 68

Seznam judikátů Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 10. 2002, sp. zn. Cdo 507/2001 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 1. 2003, sp. zn. Cdo 1625/2001

Články v elektronických seriálech Halloóva, L.; PPK Partners s.r.o. advokátní kancelář. Dostupný z WWW: < http://www.epravo.cz/top/clanky/novela-katastralniho-zakona-s-dopadem-na-moznostvzniku-zastavniho-prava-k-oddelovanemu-pozemku-55790.html Sabevová, Pavlína; Musilová, Daniela, PPK Partners s.r.o. advokátní kancelář. Dostupný z WWW : < http://www.epravo.cz/top/clanky/novela-zakona-o-zapisech-vlastnickych-ajinych-vecnych-prav-k-nemovitostem-59218.html

69

70

Zápisy vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem do katastru nemovitostí

Recommend Documents