Zápis ze Shromáždění Společenství vlastníků jednotek Feřtekova 538-548, které se uskutečnilo dne 14. 10 2014 od 19.00 v jídelně ZŠ Dolákova 555
Shromáždění bylo svoláno v souladu se Stanovami zasláním pozvánek všem vlastníkům nejméně 10 dnů před jeho konáním, dále pak vyvěšením pozvánky na nástěnkách v jednotlivých vchodech, případně odesláním do emailové schránky. Předsedkyně Výboru Společenství Feřtekova 538-548 Marta Brettlová (dále jen předsedkyně) uvítala vlastníky a představila hosty: notářku JUDr. Ilonu Remešovou, advokátku Mgr. Sylvu Sedláčkovou a zástupce správní firmy M.A.N., spol. s r. o. Annu Jelínkovu a Martina Jelínka. Předsedkyně dále vlastníky seznámila s tím, v jakém složení pracuje Výbor Společenství Feřtekova 538-548 (dále jen výbor): Miroslav Andrle (místopředseda), Jaroslav Benkovský ml., Pavel Bleha, Marta Brettlová (předsedkyně), Rostislav Caha, Antonín Němec, Markéta Růžičková a náhradnice Bohdana Rozsypalová a Dana Androníková. Vlastníci byli také obeznámeni se složením kontrolní komise: Robert Trnka (předseda), Jana Skřenková a Dana Palátová. Vedením shromáždění předsedkyně pověřila Miroslava Andrleho (dále jen předsedající). Zapisovatelkou Shromáždění předsedkyně jmenovala Markétu Růžičkovou. Při zahájení Shromáždění bylo přítomno 131 122 podílů, což je 71, 569%, Shromáždění tedy bylo usnášeníschopné. Předsedající přítomné upozornil na důvody, proč bylo shromáždění svoláno: pro nízkou účast nebylo předchozí shromáždění, které se uskutečnilo 6. 5. 2014, usnášeníschopné pro schválení projektu na rekonstrukci elektrorozvodů a rozpočtu do dalších let. Výbor z tohoto důvodu nemohl investovat do domu a doposud uskutečňuje pouze nezbytnou údržbu domu. Předsedající připomněl, že od 1. 1. 2014 vešel v platnost nový občanský zákoník (dále jen NOZ), který podstatným způsobem mění rámec fungování společenství vlastníků jednotek. Shromáždění svolané na 14. 10. 2014 by proto mělo schválit nejen rekonstrukci elektřiny, ale i úpravu Stanov a návazných dokumentů, neboť dle NOZ shromáždění musí schvalovat všechny smlouvy týkající se činnosti správy domu.
A
Předsedající představil program shromáždění, jak byl uveden v pozvánce: 1. Změna Stanov Společenství (hlasování) 2. Změna Domovního řádu (hlasování) 3. Změna příkazní smlouvy – smlouva se správcem (hlasování) 4. Změna příkazní smlouvy – smlouva s domovníkem (hlasování) 5. Schválení smlouvy na úklid sněhu (hlasování) 6. Projednání dílčích otázek souvisejících se správou domu a pozemku 7. Informace o činnosti výboru v přípravě rekonstrukce elektrorozvodů 8. Schválení rekonstrukce elektrorozvodů (hlasování) 9. Schválení rozpočtu 9.1 na zbývající část roku 2014 (hlasování) 9.2 na rok 2015 – 2016 (hlasování) 10. Ostatní, diskuse
Bod 1: Změna Stanov Společenství Předsedající zdůraznil, že při schvalování změny Stanov Společenství musí být podle zákona přítomna notářka. Návrh Stanov Společenství (příloha 3) vlastníci dostali do schránek a také emailem. Své připomínky mohli vyjádřit písemně, všechny byly zkonzultovány a vypořádány advokátkou, vlastníci poté byli seznámeni s upraveným návrhem. Předsedající stručně shrnul hlavní provedené změny oproti původnímu znění Stanov: úpravy dle NOZ, změna názvu Společenství, návrh hlasovacích kvór, korespondenční hlasování a návrh rozúčtování služeb. Diskuse Králíková: Měli jsme usnesení, že nebudeme přijímat úvěr - 75 % hlasů všech vlastníků, proč to nyní ponižujete na 75% přítomných? Stejně tak změna užívání stavby – obávám se, aby nám někdo nechtěl z bytového domu udělat dílny. Sedláčková: V článku XIV. Stanov je návrh těchto zpřísněných hlasovacích kvór uveden kurzívou, abyste dnes o něm diskutovali a shodli se na tom, jak tuto otázku rozhodnout. Králíková: Mělo by zde být uvedeno i to, kde je nutný 100% souhlas všech vlastníků – vzhled budovy, podíly na společných částech budovy. Bylo by dobré, aby bylo vše pod jedním bodem, pod jednou hlavičkou. V korespondenčním hlasování by to mělo být stejně explicitně uvedeno. Neměla by stačit nadpoloviční většina. Sedláčková: Máte pravdu – korespondenční hlasování musí mít stejná kvóra jako shromáždění, jako byste se na tom usnesli fyzicky. Králíková: Ale tak to v návrhu není, mělo by to tam být uvedeno. Andrle: Navrhuji doplnit a přečíst příslušné odstavce návrhu Stanov v plném znění. Předsedající přečetl článek XIV odst. 7: „Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže zákon nebo tyto Stanovy vyžaduje vyšší počet hlasů. Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek je zapotřebí k přijetí usnesení o a) schválení nebo změně stanov, b) jde-li o stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a velikost podílů na společných částech. B
Tříčtvrtinové většiny hlasů všech vlastníků jednotek je zapotřebí k přijetí usnesení o a) změně účelu užívání stavby, b) změně stavby, c) o uzavření smlouvy o úvěru včetně schválení výše a podmínek úvěru, d) o uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, kdy dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, k zajištění pohledávek společenství vlastníků z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu a pozemku. Souhlas vlastníků všech jednotek je zapotřebí k přijetí usnesení mění-li se všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech (§ 1214 NOZ).“ Předsedající ocitoval čl. XV. odst. 5: „Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže zákon nebo tyto Stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Tříčtvrtinové většiny hlasů všech vlastníků jednotek je zapotřebí k přijetí usnesení o a) jde-li o stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a velikost podílů na společných částech, b) změně účelu užívání stavby, c) změně stavby, d) o uzavření smlouvy o úvěru včetně schválení výše a podmínek úvěru, e) o uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, kdy dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, k zajištění pohledávek společenství vlastníků z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu a pozemku. Souhlas vlastníků všech jednotek je zapotřebí k přijetí usnesení mění-li se všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech (§ 1214 NOZ).“ Králíková: U korespondenčního hlasování by to mělo být uvedeno explicitně. Rozsypalová: Vyplývá to ze zákona. Andrle: Je tedy možné zapsat tuto větu přímo do paragrafu o korespondenčním hlasování? Jelínek: Korespondenční hlasování je vždy ze 100%, počítá se se všemi hlasy, i kdyby se některé nevrátily zpátky. Tím jsou ta kvóra daná – vždycky ze všech. Pán X: Měla jste možnost vyjádřit se předtím, teď nás všechny nezdržujte. Králíková: Mám připomínky ještě k odpovědnosti člena výboru – XVI. odst 10: „Nenahradilli člen výboru společenství vlastníků škodu, kterou mu způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ačkoli byl povinen škodu nahradit, ručí věřiteli společenství vlastníků za jeho dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se věřitel plnění na společenství vlastníků nemůže domoci.“ Moje
otázka: v původním návrhu bylo uvedeno, že pokud člen výboru vlastní vinou způsobí škodu, zaplatíme to všichni. Připomínkovala jsem, že bychom proti tomu měli být pojištěni. V novém návrhu už to je. Ale to znění je víceméně stejné. Zajímalo by mě, jak to tedy je – za případnou chybu shromáždění neručí? Sedláčková: Navrhovaný článek se řídí ustanovením NOZ, ten tvoří právní rámec, jak se postupuje v odpovědnosti za škodu kohokoli. Je to kogentní ustanovení zákona, které nelze měnit. Členové výboru jsou pojištěni, pak se postupuje podle zákona. Pro výkon funkce statutárního orgánu jsou tyto osoby pojištěny. Králíková: Ještě k čl XVI. odst. 5: „Osoba, jejíž úpadek byl osvědčen, se může stát členem výboru, oznámila-li to předem společenství vlastníků, to neplatí, pokud od skončení insolvenčního řízení uplynuly alespoň tři roky.“
Sedláčková: Stejná odpověď - kogentní ustanovení zákona nelze jakkoli upravovat.
C
Přesedající shrnul, že paní advokátka Sedláčková vypořádala připomínky paní Králíkové – kvóra budou uvedena také v článku, který zmiňuje korespondenční hlasování, a tam, kde se jedná o znění zákona, nebude v návrhu Stanov shromáždění nic měnit. Předsedající dále upozornil na další ustanovení návrhu nových Stanov, které se změnilo oproti původní verzi, a sice rozúčtování – kde je změna oproti původnímu stavu spravedlivější.
Hlasování č. 1: Souhlasíte s návrhem nových Stanov Společenství? Pro 34,7241%. Proti %. Zdržel/a se 65,2759%. Hlasování bylo zrušeno. Na návrh advokátky předsedající navrhl zrušit hlasování č. 1, neboť nebylo jasně řečeno, o které verzi návrhu se hlasuje. Navrhl hlasovat znovu, a sice o návrhu, který v citovaných článcích zpřísňuje zákonem navržená kvóra.
Hlasování č. 2: Souhlasíte s upřesněným návrhem nových Stanov Společenství? Pro 94,1341%. Proti 2,3642 %. Zdržel/a se 2,8538 %. Neplatný hlas 0,6479%. Návrh byl schválen. Předsedající shrnul dosavadní vývoj shromáždění a poté se rozloučil s notářkou. Další body programu její přítomnost nevyžadují.
Bod 2: Změna Domovního řádu Předsedající uvedl, že Domovní řád (příloha 4) není přílohou Stanov, a to z toho důvodu, aby o případných drobných změnách nemuseli vlastníci rozhodovat za přítomnosti notáře. Hlasování č. 3: Souhlasíte s navrženým Domovním řádem? Pro 97,1212 %. Proti 0 %. Zdržel/a se 2,8788%. Návrh byl schválen.
Bod 3: Změna příkazní smlouvy – smlouva se správcem Předsedající připomněl, proč je tuto smlouvu (příloha 5) třeba měnit – do smlouvy je zapracován NOZ a také připomínky obou stran. Shromáždění ji musí schvalovat, neboť některé činnosti správcovské firmy jsou činnosti související se správou domu.
D
Hlasování č. 4: Souhlasíte s navrženou příkazní smlouvou – smlouvou se správcem? Pro 96,0187%. Proti 1,1026 %. Zdržel/a se 2,8788%. Návrh byl schválen.
Bod 4: Změna příkazní smlouvy – smlouva s domovníkem Předsedající poznamenal, že důvodem proč měnit tuto smlouvu (příloha 6), je potřeba zapracovat NOZ a připomínky obou stran. Hlavní změnou je úklid sněhu, který je nyní postaven mimo povinnost domovníka. Shromáždění musí schvalovat tuto smlouvu proto, že dle NOZ shromáždění musí schvalovat všechny smlouvy týkající se některé činnosti správy domu. Hlasování č. 5: Souhlasíte s navrženou příkazní smlouvou – smlouvou s domovníkem? Pro 94,0257%. Proti 1,2564%. Zdržel/a se 4,7179%. Návrh byl schválen.
Bod 5: Smlouva na úklid sněhu Předsedající uvedl, že úklid sněhu podléhá schvalování shromáždění vlastníků, neboť je to činnost související se správou domu. Nejprve zjišťoval případný zájem vlastníků - jako předběžnou cenu na základě nabídek firem výbor stanovil 250,- Kč za pohotovost a cca 396,Kč za jeden úklid celého domu, a to v období 1. 11. 2014 – 31. 3. 2015. Žádný zájemce se nepřihlásil, předsedající proto představil dvě nabídky firem, které jako nejvýhodnější vybral výbor. 1. Firma ZAHRADA PRAHA s.r.o. (IČ: 27144267) – 360,- Kč za pohotovost, 25,- Kč za úklid vchodu, což při 22 vchodech činí 550,- Kč za jeden úklid. 2. Dopareal - Adam Gaňo (IČ: 75408520): 17 600,- Kč paušál za zimu (srovnatelné s nabídkou uvedenou výše při 29 úklidech). Předsedající upřesnil, že výbor navrhuje schválit firmy v uvedeném pořadí, neboť firma ZAHRADA PRAHA s.r.o. bude nastavenými podmínkami více motivována přijíždět uklízet než druhá v pořadí, Dopareal – Adam Gaňo. Diskuse Dotaz: Oslovili jste firmu, která tady uklízí? Andrle: Ano, byli osloveni, ale nakonec se rozhodli nabídku nepodat, nemají zájem zejména pro vyšší dojezdovou vzdálenost. Dotaz: Není úklid sněhu v příkazní smlouvě se správcem – čl. IV Povinnosti příkazníka, v oblasti technické, bod 3m): “zajišťovat smluvně pravidelný úklid společných prostor nemovitosti, chodníků (včetně zimní údržby a posypové služby)“?
Jelínek: Zde se jedná o smluvní zajištění, dohled nad zajištěním smlouvy, přípravu smlouvy apod., nikoli samotný úklid. E
Dotaz: Kdo bude uklízet schody? Andrle: Pokud je to na našem pozemku, bude je uklízet firma, která bude vybrána. Dotaz: Jsou vždycky zmrzlé a nejde po nich chodit. Andrle. Můžeme reklamovat kvalitu odvedené práce, tak jak je specifikována ve smlouvě.
Hlasováni č. 6: Souhlasíte s tím, aby výbor oslovil na úklid sněhu v období 1. 11. 2014 – 31. 3. 2015 firmy v tomto pořadí: 1. ZAHRADA PRAHA s.r.o., 2. Dopareal – Adam Gaňo(IČO) ? Pro 93,5964%. Proti 1,2606%. Zdržel/a se 4,5230%. Neplatný hlas 0,6200%. Návrh byl schválen.
Bod 6: Otázky související se správou domu a pozemku Předsedající uvedl, že jednou z otázek, kterou se výbor zabývá v oblasti úvah jak zlepšit kvalitu bydlení v domě, je úprava zeleně. Výbor oslovil odborníka a využívá tento bod shromáždění, aby krátce prezentoval návrh úpravy přední i zadní části domu (viz příloha 7).
Bod 7: Informace o činnosti výboru v přípravě rekonstrukce elektrorozvodů Předsedající připomněl, že na minulém shromáždění 6. 5. 2014 se ozvala řada vlastníků s dotazem, zda není možné vést rekonstrukci elektrorozvodů ve stávajících trasách. Výbor proto v minulých měsících oslovil firmy a získal tři odborné posudky, které se v poměru 2:1 vyslovily pro stávající trasy. Na základě toho se výbor rozhodl pro variantu původních rozvodů. Výbor dále vybral firmu HP Elektron (IČ: 639 86 124) na stavební dozor + úpravu projektu na staré trasy. Po přepracování projektu výbor uzavře výběrové řízení, v němž jsou aktuálně 3 firmy. Realizace začne vchody 544, 545, nejmenší sekcí v domě, kde se ověří technologie i spolupráce s vybranou firmou. Po skončení rekonstrukce bude následovat vymalování chodbiček a pokládka podlahové krytiny.
Bod 8: Schválení rekonstrukce elektrorozvodů Předsedající navrhl odhlasovat částku na rekonstrukci elektrorozvodů ve výši 16 mil. Kč, což je částka s uvažovanou dostatečnou rezervou pro případnou neplánovanou investici. Hlasování č. 7: Souhlasíte s navrženou rekonstrukcí elektrorozvodů ve výši 16 mil. Kč včetně rezervy? Pro 90,9801%. Proti 1,7472%. Zdržel/a se 7,2727%. Návrh byl schválen. F
Diskuse Dotaz: Částka 16 milionů je za celou rekonstrukci? Andrle: Ano. Králíková: Jaká je doba realizace? Andrle: Rekonstrukce je naplánována na jednotlivé sekce – a tady se počítá s realizací v rámci jednotek týdnů. Králíková: Elektroměry a jističe budou kde? Andrle: Tam, kde jsou teď.
Bod 9: Schválení rozpočtu Předsedající uvedl hlasování o rozpočtu na zbývající část roku 2014, kdy výbor zamýšlí zadat projekt na úpravu vstupů do domu za odhadovanou částku 100 000 Kč. Hlasování č. 8: Souhlasíte s plánovaným rozpočtem oprav na rok 2014? Pro 90,5241%. Proti 4,1509%. Zdržel/a se 5,3250%. Návrh byl schválen. Předsedající dále představil kroky, které výbor plánuje po skončení rekonstrukce elektrorozvodů, tedy v roce 2015 a 2016: - Malování a pokládka podlahové krytiny po rekonstrukci elektrorozvodů: zhruba 3 mil. Kč, - výměna oken ve společných částech domu: zhruba 4,5 mil. Kč. Předsedající podotkl, že k barvě, vzoru, apod. uvažované podlahové krytiny se vlastníci budou moci vyjádřit např. formou korespondenčního hlasování. Dotaz Králíková: Kolik je nyní na účtu? Brettlová: Na spořícím účtu je 21 501 004,- Kč, na běžném účtu je 2 327 196,- Kč.
Hlasování č. 9: Souhlasíte s plánovaným rozpočtem na rok 2015 a 2016? Pro 95,9767%. Proti 0,4985%. Zdržel/a se 3,5248%. Návrh byl schválen.
Bod 10: Ostatní, diskuse Předsedající vyzval k diskusi. Dotaz Králíková: Pod okny se buduje psí výběh. Je výbor informován? Podnikl nějaké kroky? Andrle: V minulém roce se o všem informovalo v zápisech, bývalý předseda výboru pan Caha se osobně účastnil jednání a zasazoval se proti, bohužel bez výsledku. G
Vzhledem k tomu, že vlastníci neměli další otázky, předsedající poděkoval přítomným za účast a ukončil Shromáždění. Konec shromáždění: 21.30
V Praze dne 17. 10. 2014 zapsala Markéta Růžičková.
---------------------předsedající/předseda zasedání
---------------------zapisovatelka
Seznam příloh: Příloha 1: Prezenční listiny Příloha 2: Notářský zápis Příloha 3: Návrh Stanov Společenství Příloha 4: Návrh domovního řádu Příloha 5: Návrh příkazní smlouvy – smlouva se správcem Příloha 6: Návrh příkazní smlouvy – smlouva s domovníkem Příloha 7: Návrh obnovy zeleně Příloha 8: Výsledky hlasování – grafické znázornění
H
