Zápis ze Shromáždění Společenství vlastníků jednotek Rabyňská

Zápis ze Shromáždění Společenství vlastníků jednotek Rabyňská 738-7451 Shromáždění se konalo dne 24. listopadu 2011 od 18:00 do 20:45 v prostorách Základní školy Písnická 11, Praha 4 P. Pospíšilová (předsedkyně Výboru): Přivítala přítomné, poděkovala jim za účast, představila členy Výboru a náhradníky. Zahájila schůzi a požádala o určení zapisovatele (přihlásil se p. Krulík) a ověřovatelů zápisu (přihlásili se p. Beláková a p. Heczko). Navrhla rovněž znění usnesení o procedurálních aspektech průběhu Shromáždění a usnesení o programu jednání (Bod č. 1 programu). P. Kleňhová: Konstatovala, že Shromáždění se osobně či prostřednictvím zástupců, vybavených plnou mocí účastní celkem:   

34 vlastníků jednotek 2+kk (bílé hlasovací lístky, „B“), tedy 11,8 % ze všech vlastnických podílů. 42 vlastníků jednotek 2+1 (červené hlasovací lístky, „Č“), tedy 22,7 % ze všech vlastnických podílů. 57 vlastníků jednotek 3+1 (modré hlasovací lístky, „M“), tedy 39,7 % ze všech vlastnických podílů.

To představuje cca. 74,3 % ze všech vlastnických podílů členů Společenství. Shromáždění je usnášeníschopné. Poznámka: Počet přítomných delegátů se v průběhu Shromáždění měnil (nové osoby přicházely; odcházející osoby byly vyzvány k vyplnění plných mocí, s tím, že by hlasováním pověřily některou z dalších přítomných osob), z tohoto důvodu se mění i poměr mezi všemi oprávněnými a přítomnými delegáty, uváděný v přehledech výsledků hlasování. Návrh usnesení č. 1: Shromáždění Společenství vlastníků schvaluje, aby zapisovatelem jednání Shromáždění dne 24. listopadu 2011 byl p. Krulík. PRO B. lístky Č. lístky M. lístky 34 42 57 100 % přítomných 74,3 % všech

ZDRŽELI SE HLASOVÁNÍ B. lístky Č. lístky M. lístky 0 0 0 0 % přítomných 0 % všech

B. lístky 0

PROTI Č. lístky M. lístky 0 0 0 % přítomných 0 % všech

Výsledek: Usnesení bylo přijato. Návrh usnesení č. 2: Shromáždění Společenství vlastníků schvaluje, aby ověřovateli zápisu z jednání Shromáždění dne 24. listopadu 2011 byli p. Beláková a p. Heczko. PRO B. lístky Č. lístky M. lístky 31 41 57 97,86 % přítomných 72,71 % všech

ZDRŽELI SE HLASOVÁNÍ B. lístky Č. lístky M. lístky 1 1 0 1,2 % přítomných 0,89 % všech

PROTI B. lístky Č. lístky M. lístky 2 0 0 0,94 % přítomných 0,70 % všech

Výsledek: Usnesení bylo přijato. Návrh usnesení č. 3: Shromáždění Společenství vlastníků schvaluje:  způsob hlasování na jednání Shromáždění dne 24. listopadu 2011 tak, že se bude hlasovat PRO návrh, ZDRŽEL SE hlasování, přičemž hlasy PROTI návrhu budou dopočítávány;  že skrutátory na jednání Shromáždění dne 24. listopadu 2011 byli pan Bruno a pan Lisý;  že bude z jednání Shromáždění dne 24. listopadu 2011 pořízena zvuková nahrávka;  že diskusní příspěvky budou v maximální délce 1 minuta; časoměřičem na jednání Shromáždění dne 24. listopadu 2011 bude paní Kleňhová. PRO B. lístky Č. lístky M. lístky 32 42 55 97,19 % přítomných 72,21 % všech



Výsledek: Usnesení bylo přijato.

1

Dále jen „Společenství“ nebo SVJ.

1z6

Návrh usnesení č. 4: Shromáždění Společenství vlastníků schvaluje program jednání Shromáždění dne 24. listopadu 2011, tak jak byl uveden v pozvánce na Shromáždění. PRO B. lístky Č. lístky M. lístky 31 40 47 85,92 % přítomných 65,20 % všech



Výsledek: Usnesení bylo přijato. P. Beláková (členka Kontrolní komise): Bodem č. 2 programu je Zpráva kontrolní komise. Zpráva byla distribuována do schránek. Z tohoto důvodu není nezbytné na tomto místě pouze zopakovat její text. P. Pospíšilová (předsedkyně Výboru): Bodem č. 3 programu je Průběžná zpráva o hospodaření za rok 2011. V průběhu roku probíhaly standardní udržovací a provozní aktivity. Na účtu Společenství je aktuálně asi 7 milionů Kč, z čehož cca 4 miliony představují dlouhodobou zálohu, kterou lze použít na opravy a údržbu. Z úvěru, jehož původní výše byla okolo 27 milionů, zbývá v současnosti splatit okolo 23 milionů + 4,98 % úroků. Spolu s úroky Společenství celkem zaplatí okolo 36 milionů Kč. Výnosy Společenství jsou relativně malé a jejich tendence je klesající (příjmy z úroků a penále od dlužníků, to vše ve výši okolo 50 000,- za rok 2011). Nebylo by od věci „oprášit“ vizi přemístění části volných finančních prostředků Společenství na více úročený účet. Detailní účetní závěrka bude hotova do března 2012 a spolu s účetními uzávěrkami za roky 2010 a 2009, které budou předmětem znaleckého posudku, bude zařazena na program Shromáždění v roce 2012. P. Pospíšilová (předsedkyně Výboru): Bodem č. 4 programu jsou Nápravná opatření. Co se týče záležitosti nápravných opatření souvisejících s dílem firmy Berry (v likvidaci), členové bývalého Výboru dostali prostor, aby pohovořili o svém pohledu na věc, ale na Shromáždění se nedostavili. S tímto úkolem je spojena relativně košatá agenda, ve které se zejména angažovali paní Pospíšilová a pan Šotola. Dílo firmy Berry je od ledna 2010 bez záruky. SVJ zadržovalo prostředky ve výši 1 045 470,- Kč a zahájilo komunikaci s insolvenčním správcem. Ačkoli se argumentace SVJ v první fázi neopírala o výraznější „trumfy“, začaly obě strany uvažovat o mimosoudním vyrovnání. Správce konkursní podstaty nejprve navrhl SVJ ponechat cca 300 000,- Kč. SVJ proto angažovalo právní kancelář Rutland-Ježek a využilo posudek projektantů díla, firmy MCT s. s r. o. Přitom bylo zejména argumentováno vadami díla. Výsledkem byla dohoda ze dne 3. listopadu 2011, kdy SVJ nakonec zůstalo více než 698 000,- Kč. Je to zcela jiná strategie, než kterou razil předchozí Výbor, který v dubnu 2009 uznal dluh SVJ vůči firmě Berry v plné výši (kterou mohlo teoreticky navýšit i penále). Nehledě na to, že žádné dokumenty předchozího Výboru, které by byly využitelné ve prospěch SVJ neexistují, respektive současnému Výboru nebyly předány. P. Lisý (zástupce SBD Stavbař): Pohovořil o technických aspektech záležitosti (vady díla, předaného firmou Berry), což doprovodil obsáhlou obrazovou dokumentací, promítanou účastníkům Shromáždění (tepelné mosty, chybějící zateplení od úrovně terénu, trhliny, otvory po kotvení zábradlí a hromosvodu – nedodělky, otevřená průběžné spáry – napojení ostění a parapetu, tenčí plechy na parapetech nez bylo projektováno, neoříznutá montážní pěna, vady na schodištích). Konkrétní změny se odehrály bez opory v dokumentaci. Stavební dozor mohl být spíše formální, bez ohledu na to, že na něj bylo vynaloženo okolo 136 000,- Kč. Řada těchto záležitostí se v průběhu času rychle zhoršuje (déšť, koroze, prorůstání vegetace) a proto vyžadují rychlé řešení. Náklady na zastavení tohoto procesu degradace je možné podle firmy MCT s. s r. o. odhadovat okolo 1,2 milionu Kč. Firma MCT. s. s r. o. je připravena za cenu cca 30 000,- Kč své podklady doplnit tak, aby byly prováděcím podkladem pro tyto nutné práce. P. Pospíšilová (předsedkyně Výboru): Dodala, že vzhledem k chybějící fotodokumentaci o průběhu prací nelze vyloučit ani skryté vady díla. Nejasnosti panují i ohledně toho, kdy bylo dílo přesně předáno respektive, zda nebyl předchozím Výborem termín předání zkreslen respektive posouván prostřednictvím dodatku ke smlouvě, následkem čehož firma Berry neplatila penále (které mohlo představovat asi 1,5 milionu Kč nebo i více). Jsou zde ale i další záležitosti: nedůvodné či sporné náklady (náklady na právníka, dosud nevrácené mobilní telefony nebo internet v bytě odvolaného předsedy Sukdoláka), respektive finanční prostředky ve výši zhruba 117 000,- Kč, které byly vyplaceny (vráceny a pak opět vybrány) ve prospěch bývalého předsedy Výboru Sukdoláka (s tím, že se zatím neprokázalo, že by tyto finanční prostředky využili další členové bývalého Výboru). Existuje zde celá řada sporných aspektů, které je třeba prošetřit a v ideálním případě označit jednoznačné viníky (například technický dozor nebo členy bývalého Výboru). Z tohoto důvodu potřebuje SVJ odbornou pomoc (detailní znalecký posudek). V opačném případě, kdyby SVJ za těmito skutečnostmi udělalo „tlustou čáru“, by se mohly postupně objevovat další negativní skutečnosti a další náklady pro SVJ, o kterých třeba dnes nevíme. P. Beláková (členka Kontrolní komise): Potvrdila, že informace p. Pospíšilové se shodují se závěry Kontrolní komise.

2z6

P. Pospíšil (komentář k promítanému podkladu): Jedná se vlastně o tři navazující fáze: určité kroky už byly vykonány, další (o celkové ceně nepřevyšující 44 400,- Kč), zřejmě za využití servisu firem MCT s. s r. o. a Rutland-Ježek je navrhováno urychleně konat. Na základě závěrů jejich šetření se je možné rozhodnout postupovat dál. To by představovaly další právní služby v ceně ne vyšší než 135 000,- Kč, pokud se například zjistí, že došlo k pochybení, a zároveň se usoudí, že existuje šance určit viníky a že zároveň získat náhradu škody. P. Turzo: Podpořila angažování firmy MCT s. s r. o., která se v této oblasti orientuje. Zároveň ale vyjádřila skepsi o praktickém výsledku možné navazující soudní pře. Soudní řízení bude představovat další výdaje, může trvat několik let, a ani rozsudek ve prospěch SVJ neznamená, že se podaří od kohokoli cokoli získat. P. Pospíšilová (předsedkyně Výboru): Výsledky šetření mohou být přinejmenším využité v souvislosti s pojištěním stavebního dozoru. Nehledě na to, že členové bývalého Výboru podali proti SVJ několik žalob. Šetření ale může skončit i ve prospěch minulého Výboru, může konstatovat, že všechny minulé kroky byly náležité. P. Kolář: Případní viníci by měli ručit svým majetkem. P. Krulík: Vznesl dotaz po časovém rozložení navrhovaných kroků, s tím, že je možné celý proces rozfázovat a navazující postup projednat například v dubnu 2012. P. Pospíšilová (předsedkyně Výboru): Upřednostnila svolávat Shromáždění jen jednou za rok, na podzim, s tím, že častější schůze jsou logisticky náročné a problematické z hlediska dosažení usnášeníschopnosti. P. Staněk: Je třeba si stanovit jasné mantinely, za jakých podmínek se zapojit do navazující soudní pře. P. Turzo: Ceny, které jsou za konkrétní kroky navrhovány, jsou solidní, zřejmě nejnižší možné nebo i podhodnocené. P. Pospíšilová (předsedkyně Výboru): Advokátní kancelář Rutland-Ježek přislíbila pro vytvoření právní analázy tyto finanční podmínky akceptovat. Náklady na vedení případného soudního sporu nebyly prodiskutovány, respektive jsou předem velmi těžko odhadnutelné. Návrh usnesení č. 5: Shromáždění Společenství vlastníků pověřuje Výbor k realizaci nápravných opatření, zejména zadáním právní analýzy advokátní kanceláři, dopracováním znaleckého posudku firmou MCT spol. s r. o. Následné výdaje zejména na právní služby budou podmíněny odborným (právním) stanoviskem. PRO B. lístky Č. lístky M. lístky 31 44 58 96,85 % přítomných 75,03 % všech



Výsledek: Usnesení bylo přijato. P. Pospíšilová (předsedkyně Výboru): Navrhla další usnesení, které se týká překlasifikování původně předpokládaného auditu na odborný znalecký posudek. Návrh usnesení č. 6: Shromáždění Společenství vlastníků pověřuje Kontrolní komisi provedením výběrového řízení na dodávku odborného znaleckého posudku namísto uvažovaného auditu, tak aby mohly být realizovány následné kroky. PRO B. lístky Č. lístky M. lístky 30 43 48 86,71 % přítomných 67,18 % všech



Výsledek: Usnesení bylo přijato. P. Šotola (místopředseda Výboru): Bodem č. 5 programu je schválení plánu oprav na rok 2012 (podrobnosti viz strana 3 a 4 Podkladů pro jednání Shromáždění). Věk domu je 31 let a v současnosti je třeba řešit celou řadu výzev uvnitř stavby. Ne všechny byly zmíněny v podkladech pro jednání Shromáždění (dešťovody na střeše, regenerace stoupaček, výměníková stanice, ústřední topení, radiátory, pasportizace, rošty u okének v suterénu, otvory od ptáků ve štítech, zvonky atd.). Mnohé tyto kroky budou znamenat i zásah do chodu domácností. Současný úvěr zároveň Společenství svazuje a nutí jej k úsporám. Nepodchycené výdaje, které jsou ve střednědobém horizontu nutné, aby

3z6

nedošlo k havarijnímu stavu, je možné odhadnout na 14 milionů Kč. Další perspektivní výdaj mohou představovat protiskluzové úpravy schodů. To jsou některé z argumentů ve prospěch toho, proč nerozdělovat prostředky na fondu oprav a raději spořit. P. Mikeš: Vznesl dotaz, z jakého důvodu je nutná výměna stoupaček. Životnost plastu je uváděna 40 až 50 let. P. Turzo: Podpořila názor, že stav stoupaček je havarijní. P. Šotola (místopředseda Výboru): V tomto domě byl použit nejstarší typ plastu, jehož životnost je nízká. Nejnovější typy skutečně vydrží i 50 let, ale to není tento případ. Tento plast je již křehký, je to časovaná bomba, nehledě na to, že tlak pro vyšší patra nestačí. P. Pospíšilová (předsedkyně Výboru): Podobný názor zastává i firma Profitherm, jejíž personál odmítl na některých trubkách umístit vodoměry. Přitom zdůraznila, že navrhované usnesení nehovoří výslovně o stoupačkách, ale o vytváření finančních rezerv Společenství celkově, Je třeba pamatovat i na úvěr, který bude splácen do roku 2021. P. Dobrovodský (správce objektu): Podotkl, že problematické jsou nejenom stoupačky, ale i vodorovné potrubí na studenou vodu nebo kohouty. Návrh usnesení č. 7: Shromáždění Společenství vlastníků schvaluje plán oprav na rok 2012 v celkové výši 1 608 400,- Kč, jak byl předložen v podkladech ke Shromáždění a zároveň souhlasí s tím, že finanční prostředky z fondu oprav, převyšující sumu 2 000 000,- Kč nebudou rozděleny mezi jednotlivé vlastníky. PRO B. lístky Č. lístky M. lístky 31 43 50 88,96 % přítomných 68,92 % všech



Výsledek: Usnesení bylo přijato. P. Pospíšilová (předsedkyně Výboru): Bodem č. 6 programu je návrh odměny Výboru pro rok 2012 a návrh rozpočtu Společenství na rok 2012 (podrobnosti viz strana 5 a 6 Podkladů pro jednání Shromáždění). Po roce fungování Výboru jsou více zřejmé náklady a časová zátěž, které s touto činností členům Výboru vznikají. Z tohoto důvodu si Výbor dovoluje Shromáždění požádat o mírné navýšení odměny pro Výbor (která je stejně tak podstatně nižší, než odměna předchozího Výboru), a to na úroveň 62 130,- Kč ročně. Zároveň si Výbor dovoluje Shromáždění požádat o jednorázový výdaj na multifunkční zařízení (scanner, kopírka, tiskárna) ve výši nepřevyšující 7 000,- Kč. Co se týče výše příspěvků vlastníka, ten se pro rok 2012 může pohybovat ve zhruba stejných relacích jako v roce 2011. Jednotliví vlastníci nicméně musí věnovat pozornost svému individuálnímu rozúčtování (za využití podkladů SBD Stavbař a firmy Profitherm). Na situaci se může odrazit ta skutečnost, že v roce 2012 poroste DPH a v roce 2013 je možné očekávat růst obecního poplatku za odvoz komunálního odpadu. Jednou z významných položek je splátka úvěru, která překračuje 3 miliony Kč ročně. P. Lisý (zástupce SBD Stavbař): V souvislosti s úspěchem Výboru při udržení finanční pozastávky pro firmu Berry (698 605,- Kč) by bylo korektní jeho členům projevit uznání určitou hmatatelnou formou. Z tohoto důvodu navrhl schválit mimořádnou odměnu pro členy Výboru ve výši 7,5 % z této částky (cca 52 400,- Kč). Tento návrh výslovně podpořily i další osoby a v tomto duchu bylo na místě formulováno příslušné usnesení: Návrh usnesení č. 8: Shromáždění Společenství vlastníků schvaluje mimořádnou odměnu pro členy Výboru SVJ ve výši 7,5 % z částky, kterou se jim podařilo pro Společenství získat v rámci jednání s insolvenčním správcem z finanční pozastávky, původně určené pro firmu Berry. Tato mimořádná odměna bude vyplacena v roce 2011. Odměna bude rozdělena mezi členy Výboru na základě jejich vzájemné dohody. PRO B. lístky Č. lístky M. lístky 24 38 51 83,21 % přítomných 64,47 % všech



Výsledek: Usnesení bylo přijato.

4z6

Návrh usnesení č. 9: Shromáždění Společenství vlastníků schvaluje odměnu Výboru SVJ na rok 2012 v celkové výši 62 130,- Kč. PRO B. lístky Č. lístky M. lístky 28 40 57 91,81 % přítomných 71,12 % všech



Výsledek: Usnesení bylo přijato. P. Krulík: Vznesl dotaz, zda se údaje pro rozpočet pro rok 2012 nebudou měnit v souvislosti s mimořádným výdajem, který byl odsouhlasen usnesením č. 8. P. Pospíšilová (předsedkyně Výboru): Odpověděla, že nikoliv, protože tento výdaj se týká ještě roku 2011. Návrh usnesení č. 10: Shromáždění Společenství vlastníků schvaluje rozpočet na rok 2012 v celkové výši 10 264 359,- Kč. Příspěvek vlastníka bude rozpočítán mezi vlastníky v celkové výši 9 289 127,- Kč. V roce 2012 může být vyčerpáno z dlouhodobé zálohy až 975 232,- Kč PRO B. lístky Č. lístky M. lístky 31 42 58 95,45 % přítomných 73,95 % všech

ZDRŽELI SE HLASOVÁNÍ B. lístky Č. lístky M. lístky 0 0 0 0 % přítomných 0 % všech


Výsledek: Usnesení bylo přijato. P. Pospíšilová (předsedkyně Výboru): Bodem programu č. 7 je otázka dlužníků z řad vlastníků bytových jednotek. Výboru bylo v rámci minulého Shromáždění uloženo tuto otázku řešit. V současnosti se upomínky a penále řeší ve čtvrtletních intervalech. Informace však jsou k dispozici už pro každý měsíc. Objem dluhů kolísavě roste (cca 15 osob s dluhy na příspěvku vlastníka celkem okolo 61.000,- Kč a dalších 5-6 osob s nedoplatky za služby ve výši více než 23.000,- Kč). Situace se zřejmě nebude nijak rapidně zlepšovat. Výbor razí model dvou upomínek: „první upomínka“, pak „druhá upomínka“ (dlužná částka plus příslušenství dluhu) – a pokud ani tak nedojde k dohodě, následuje soudní vymáhání, zprostředkované po linii SBD Stavbař. O vyvěšování jmen dlužníků na nástěnku se neuvažuje. Tuto záležitost je třeba držet v určitých mezích, 3 nezaplacené příspěvky vlastníka je třeba chápat jako určitý strop. Poznámka: K tomuto bodu se nevztahuje žádné usnesení. P. Pospíšilová (předsedkyně Výboru): Bod programu č. 8 „Různé“ zahájila výčtem vizí dalších aktivit, ke kterým v uplynulém období došlo, respektive které jsou připravovány, aniž by byly třeba přímo zmíněny v podkladech ke Shromáždění (zavírání vchodových dveří, koše na psí výkaly – Výbor požádal obecní úřad o umístění košů, s jejich instalací pomáhal pan Kolář, kterému Výbor v této souvislosti vyslovil poděkování; očíslování schránek a zvonků, které řešil pan Kolář a pan Hozák atd.). Zároveň zdůraznila, že Výbor se snažil v maximální míře reflektovat vyplněné dotazníky, které rozesílal po svém nástupu. Jakákoli další zpětná vazba – včetně dodatečného vyplnění těchto dotazníků nebo e-mailové komunikace – je Výborem trvale vítána. P. Kolář: Poznamenal, že vzhledem ke skutečnosti, že firma BERRY neuhradila své dluhy vůči firmě Oknoservis, která zde vytvářela lodžiové stěny, tak na toto dílo již není žádná záruka. Spolupráce Společenství s firmou Oknoservis bude nicméně i nadále trvat – zejména proto, že firmy v tomto oboru nechtějí provádět pozáruční servis na dílo někoho jiného. P. Staněk: Dnes se zde nachází dostatek vlastníků k tomu, aby byla prosazena změna stanov Společenství. Proto navrhuji jejich změnu v tom smyslu, aby pro hlasování v rámci dalších Shromáždění postačovaly přítomné osoby. P. Lisý (zástupce SBD Stavbař): Tuto eventualitu zákon o vlastnictví bytů neumožňuje, hovoří výslovně o „všech vlastnících“. P. Krulík: V tisku se objevily zmínky o možném zániku SBD Stavbař prostřednictvím fúze s jinými SBD. Toto Společenství je se službami SBD Stavbař v současné podobě spokojeno. Proto vznesl dotaz, zda tento vývoj nebude pro Společenství znamenat nějaká negativa.

5z6

Zápis ze Shromáždění Společenství vlastníků jednotek Rabyňská

Recommend Documents