Zápis z veřejné diskuse k problematice bydlení a bytové politiky, vyhlášené Ministerstvem pro místní rozvoj - ze dne 4. března 2009 Veřejná diskuse se uskutečnila v hotelu Atlantic, Na Poříčí 9, P1 od 15.00 hod diskutující: za Státní fond rozvoje bydlení: JUDr. Jan Wagner za Ministerstvo pro místní rozvoj: Mgr. Jaroslav Orel, ing. Pavel Rakouš za Sdružení nájemníků: JUDr. Stanislav Křeček, ing. Milan Taraba za Občanské sdružení majitelů domů, bytů a nemovitostí v ČR: RNDr. Tomislav Šimeček, ing. Milan Krček za Svaz českých a moravských bytových družstev: ing. Vít Vaníček, ing. Martin Hanák Téma č. 1 – deregulace nájemného k plánu deregulace nájemného se vyjádřil ing. Rakouš. Denně MMR obdrží mnoho dopisů od nájemníků, týkajících se deregulace nájemného a obav občanů o budoucnost jejich bydlení. Ing. Rakouš se domnívá, že i média zbytečně obyvatele znepokojují. MMR začalo v roce 2008, dva roky po zákonem stanoveném postupu deregulace, řešit další vývoj pro r. 2009. Dospěli k zajímavým číslům (kolik domácností nebude nájem moci platit apod.). Žádá proto po vládě, aby stanovila další postup deregulace a vyjádření, zda je stát připraven řešit její důsledky. Dva roky po počátku deregulace zjistili, že není dostatek malých bytů k přestěhování, a že nájemné je zatěžující více, než se předpokládalo. Např. limit pro 1 osobu, při nároku na příspěvek na bydlení, je 38 m2. Na výměru přesahující tento limit se příspěvek neposkytuje. Přitom osamělá osoba nemá možnost výměny za menší byt, splňující požadavek výměry. Zastavit deregulaci ale v žádném případě nelze. Pokud by se s ní začalo už v r. 1992, dnes by představovala menší problém. MMR navrhuje změnit rozložení deregulace namísto do r. 2010 až do r. 2012 ve vybraných obcích ČR a v hl.m. Praze. Cílového nájemného nicméně dosaženo být musí, jen se rozloží nárůst do delšího časového období. MMR se domnívá, že dopady musí řešit stát. JUDr. Křeček uvedl, že v celé Evropě se např. reguluje bankovnictví a zde by se naopak tak základní lidská potřeba, jakou je bydlení, regulovat nijak neměla ? Nesouhlasí s názorem MMR. Nájemné musí být podle něj zaplatitelné. Zmínil, že některé pražské radnice už nyní žádají zastavení deregulace. JUDr. Křeček tvrdí, že musí vzniknout zákon o stanovení nájemného ve výši v místě obvyklé. Ing. Taraba zmínil, že shoda všech politických stran byla taková, že nájemné by se mělo zvyšovat ročně max. o 20 % a nárůst by se měl zastavit na 84 Kč/m2. Cílové nájemné je ale většinou stanoveno ve větší výši, přesahující 100 Kč/m2. V Praze 6 se už nyní platí cca 96 Kč/m2. V ČR chybí prostor pro neziskové bydlení. Neexistuje vztah stát-obce. Chybí zákon o sociálním bydlení. Soukromý sektor nemůže tyto problémy řešit. Ing. Vaníček vysvětlil, že se nejedná při diskusích o nájemném jen o čistý „nájem“. Složka plateb obsahuje i vysoké poplatky za služby a energie, samotné nájemné nemusí tvořit nejvyšší položku. Bytové družstva s platbami nájemníků problém nemají, sama si flexibilně určují výši poplatků podle odhlasování nájemníků, a ti pak rekonstruují své domy více či méně, podle objemu vybraných prostředků. RNDr. Šimeček se diví překvapení vlády, že je stanoveno tak rychlé tempo deregulace. Regulované nájemné je podle něj o 350 % nižší, takže ministerstvo financí muselo tušit, že nárůst musí být minimálně 3,5krát. Regulované nájemné prý je pro bohaté nájemníky. Chudí nájemníci regulované nájemné nepotřebují. Mají totiž právo, vycházející z jejich neuspokojivé finanční situace, a to, aby jim stát doplácel nájemné v přiměřeně velkém bytě.
Adresné dávky jsou jediným východiskem. Ne plošnou regulací, ale pouze doplatkem na bydlení se trh stabilizuje a stát ušetří mnoho finančních prostředků. Už nyní je ve Štrasburku podáno více než 5000 stížností majitelů domů a požadované odškodné dosahuje mnoha miliard. Soudy prý dosud vždy daly zapravdu majitelům nemovitostí. Jako jedinou cestu vidí p. Šimeček dobře postavený zákon o sociálním bydlení, který je ve stádiu vzniku. V rámci domácnosti by se mělo platit cca 25 % ze všech příjmů společně bydlících osob, v přiměřeně velkém bytě a nad tuto hranici by nájemné dotoval stát. Srovnával dále nájemní a družstevní byty. V nich je např. z měsíční platby 2,5 tis. příspěvek do fondu oprav, zbývající částka do cca 10.000 za byt 70 m2 je platba za „svůj“ byt. Nájemníci u majitelů nebo v obecních bytech platí nájemné proto, že si byt „půjčují“ a žádný nevlastní. JUDr. Křeček toto označil za naivní představu, protože nezná jediný stát, ani z těch vyspělých evropských, který by na takové dotace měl finanční prostředky. RNDr. Šimeček nesouhlasil, protože takové výdaje jsou prý nižší, než kolik stojí umělé udržování regulovaného nájemného, kdy unikají peníze z nájmů tržních. Navíc se p. Šimeček domnívá, že nyní je stanovena cena za m2 po deregulaci na 5 % z tržní ceny bytu, ale je nutné ji zvýšit na 6,3 %. Ve finále doporučuje, aby po úplné deregulaci nájemného bylo toto navýšeno ještě o dalších 20 % ! Ing. Krček se domnívá, že po restitucích v 90.letech se forma nájemního bydlení pokřivila. Po r. 1992 nevrátila vláda práva k majetku, možnost disponovat s ním, prodávat jej apod. Všechny vlády, ať už kterýchkoliv politických stran, problém jen odsouvaly. Kdyby se trh s byty rozběhl dříve, nyní by už nebyly problémy k řešení. Otázkou je, kolik domácností deregulace postihne ? V deníku Právo zmiňují více než 40.000. Z řad veřejnosti se ozvala otázka, evidentně položená některým z vlastníků domu: Jaké je pro občany jediná možnost ? Jít na obecní úřad a požadovat přiměřené bydlení a příspěvek na něj. Pomoc musí být adresná a ne plošná. Obec se musí o své lidi postarat, ne majitelé domů. Téma č. 2 – novela občanského zákoníku JUDr. Wagner potvrdil, že se jedná o citlivý problém a najít společné řešení všech zúčastněných stran je těžké. Ve Velké Británii nebo v Rakousku řešili obdobné problémy, návrhy jejich řešení pak zásadně ovlivnily i výsledky pozdějších voleb. Totéž se dá předpokládat i v ČR. Koncept řešení MMR je následující: přijmout co nejdříve korekci zákona občanského zákoníku. Tempo deregulace je příliš vysoké, je potřeba získat čas na to, aby bylo možné podpořit nabídky variantních řešení – nabídka nově vystavěných bytů pro přestěhování z bytů nadměrných; stát musí stanovit mantinely. Nájemné v současné době není v rovnováze. Najít cestu k takovému řešení, aby majitelé domů obdrželi přiměřený zisk a přitom chránit nájemce a umožnit jim slušně bydlet. V zákoně se musí objevit i ochrana nájemníka před výpovědí. Zajistit přísnější režim přechodu nájemních smluv k bytu, navrhovaná lhůta je jen na 2 roky. JUDr. Křeček se podivuje, že vláda navrhuje změnu občanského zákoníku, na straně druhé jeho změnu navrhuje i MMR. Jak si představují projednávat v parlamentu obojí ? Považuje to za nemožné. Navíc odsuzuje jako nesmyslné, aby výši přiměřeného nájmu určovaly soudy, jak se s tím v praxi počítá, pokud nájemce nesouhlasí s zvýšením. Týká se situace po deregulaci, v průběhu deregulace platí zákon o jednostranném zvyšování nájemného. Dále také nelze určovat, kdo s nájemcem smí v bytě bydlet a kdo ne, protože nejsme v policejním státě. Ing. Vaníček podporuje institut výměny bytů, družstevní se stáními apod. Ing. Krček odsoudil privatizaci bytového fondu, při které jen MČ Praha 1 přišla prokazatelně o minimálně 25-30 mld. Kč a 35-40% bytů bylo ihned se ziskem prodáno do 1 roku od
privatizace. Přitom se jednalo o bezúplatný převod majetku státu na obce, majetku, který patřil všem občanům ČR a ne nájemcům bytů. Ing. Rakouš také nesouhlasí s neuváženým prodejem majetku, který ale vznikl důsledkem nutnosti zbavit se zanedbaného bytového fondu, na jehož opravy nebyly prostředky. Nicméně občan nemůže platit opravy domů majitelům, restituenti je získali zpět zdarma nebo je zakoupili za velice nízké ceny. Musí tedy do nich investovat sami. Pracovnice Kontaktu, poradny pro občany v problémových situacích zmínila, že obce svým občanům nepomáhají, současný doplatek na bydlení je minimální a nic neřešící. Nejsou malé byty a situace je celkově nyní neřešitelná. Ing. Krček poznamenal, že občané musejí od státu dostávat takový příspěvek na bydlení, aby v případě, že jim byt nevyhovuje – např. majitel se o dům nestará, si našli obdobný byt jinde. Téma č. 3 – sociální bydlení zástupci MMR se domnívají, že parlament musí změnit občanský zákoník, stát pak může dopad řešit sociálními dávkami. Nyní na to stát připraven není. MMR předloží vládě projekt pomoci finanční i bytové. V současné době byty k dispozici nejsou, je nutné je vystavět. Nešvarem je pronájem i malých bytů obálkovou metodou, sociální byty pak nejsou k dispozici Navíc neexistuje jejich definice. Ing. Taraba podotknul, že nyní nejsou obce jednotně řízeny, je nutné jim stanovit jednotná pravidla. Musejí existovat zákonné normy – provázání státu a obcí. Ing. Vaníček nabízí za Svaz bytových družstev, vzhledem k finanční krizi, projekty oprav a revitalizací bytových domů, výstavbu nových bytů apod. S tím souhlasí ing. Rakouš. Každopádně výstavba je záležitostí dlouhodobou. Ing. Králíčka ze Sdružení za privatizaci a zlepšení podmínek bydlení v Praze 2 zaujal „romantismus“ ing. Rakouše. Upozornil, že obce jsou samosprávné, což je z hlediska otázek bydlení paskvil. Každá obec si dělá co chce a ani magistrát hl.m. Prahy do jejich pravomocí nijak nezasahuje. Zříká se tak odpovědnosti. Jsou snad obce podnikatelé, aby zvyšovaly nájemné bez ohledu na situaci nájemců ? Na ing. Krčka, jako odpůrce privatizace, směroval ing. Králíček svoje argumenty: privatizátoři opravili domy, investovali do nich a jejich obyvatelům je zajištěno bezproblémové bydlení. Co učinily obce ? nechávají svůj majetek chátrat, nájemníci platí více a více a neví za co. Domy se neopravují, z nájmů se hradí kde co, co nemá s bydlením nic společného. Směrováno na zástupce MMR: uvažuje MMR o zřízení koordinační úlohy magistrátu, aby se současná situace „neřízení obcí“ napravila ? JUDr. Šimeček tvrdí, že obce spravují majetek všech občanů ČR, mají tedy za povinnost účtovat si tržní nájemné a z něho pak bytový fond spravovat. Zastává názor, že reálné náklady na 1 m2 bytové plochy jsou měsíčně cca 57,- Kč. Teprve přesah této částky znamená pro majitele výnos. Mgr. Orel radí občanům obrátit se na Parlament ČR. MMR je parlamentu podřízeno a obcím nesmí diktovat, jak při zvyšování nájemného postupovat. Někde se zvyšuje více, někde méně, někde v současné době vůbec. Obce, které neprivatizují, nyní více a účinně potírají černý trh s byty a lépe kontrolují využití bytového fondu. Ing. Rakouš zmiňuje – MMR obdrží na problematiku bydlení 1 – 1,2 mld. Kč ročně. Bude však nyní požadovat navýšení o 3 – 4,5 mld. Kč ročně na řešení problematiky deregulace nájemného a bytovou politiku vůbec. Počítá se s výstavbou cca 8,5 tis. bytů. Je nutné stanovit obcím závazná pravidla : definice sociálního bytu, postup při výběru vhodného nájemce, max. stanovené nájemné. Ing. Taraba citoval z ročenky Českého statistického úřadu, že v tíživé situace se ocitne cca 18 % nájemníků. Ing. Křeček považuje za největší chybu, že nájemní smlouvy uzavřené do r. 1995 zůstaly s regulovaným nájemným, všechny uzavřené po r. 1995 pak měly nájemné stanovené jinak.
JUDr. Wagner čerpal pro názornost z nabídky 10ti největších realitních kanceláří. Z nich je cca 3200 bytů, což je 47 % z nabídky, nabízeno za měsíční nájemné přesahující 20.000 Kč. Potvrdil, že přestěhovat se není kam a korekce zákona je nezbytná. Mgr. Orel poděkoval za MMR všem zúčastněným za účast. Tvrdil nadneseně, že ministerstvo nemůže být fan klubem majitelů domů nebo naopak nájemníků a musí se snažit najít rovnovážné řešení. Nájemník bytu musí na nájemní tzv. „mít“. Také majiteli náleží nárok na určitý přiměřený zisk. Stát tedy musí vstoupit a trh ovlivnit. MMR má projekty vedoucí k cíli - dostupnému bydlení. Navýšením jeho rozpočtu o zmiňované 3-4,5 mld. Kč a rozhýbat trh s byty. Zástupci MMR jsou ochotni organizovat i nadále obdobné debaty, aby se řešily nakupené problémy. Ze všech těchto důvodů usilují o prodloužení deregulace nájemného do r. 2012. Z. Králíček z OS za privatizaci a zlepšení podmínek bydlení v Praze 2 zástupci MMR učinil nabídku zúčastňovat se za zmíněné OS příprav koncepce s doporučením, aby pozvánky byly distribuovány i obdobným sdružením v ostatních MČ. Jedině tak se mohou legislativci racionálním způsobem dozvědět, jak život, zejména " v terénu", funguje a co by bylo dobré učinit. Je obtížné reagovat na detailní problémy v jednotlivých bytech. Kromě toho Z. Králíček umírnil po ukončení semináře zástupce Sdružení majitelů domů, jelikož se k počátečním vlnám privatizace vyjadřoval nesprávně a hodnotil je v rozporu s prokazatelným přínosem privatizačních vln: s modernizací domů a zajištěním bydlení pro mnoho nájemníků. Podotýkáme, že spekulativnímu jednání při privatizaci bytového fondu lze jednoduše zabránit formulací v kupní smlouvě ve smyslu, že obec má předkupní právo na byt po určitou dobu, nebo že pokud by nájemce byt chtěl v kratší než určené lhůtě několika let prodat, je povinen doplatit za něj obci k původní kupní ceně doplatek do výše ceny bytu tržní. zapsala: Michaela Mazancová za OS se veřejné diskuse zúčastnili: ing. Zdeněk Králíček Michaela Mazancová ing. Dan Richter
Zmínka o veřejné diskusi byla i v několika dnešních denících. Níže je pro ilustraci obsah článku z E15 z 5. 3. 2009, str. 4: Majitelé domů: nájmy porostou i po deregulaci Majitelé domů budou muset i po ukončení deregulace zvýšit nájemné přibližně o čtvrtinu. Jen to jim prý umožní zaplatit všechny náklady spojené s údržbou bytů a domů a mít určitý zisk. Uvedl to předseda Občanského sdružení majitel bytů a domů Tomislav Šimeček. „To je nesmysl“, reagoval předseda Sdružení nájemníků a poslanec za ČSSD Stanislav Křeček. Určitá forma regulace podle něj bude existovat vždy. Vlastníci domů si totiž nikdy nebudou moci určovat nájemné libovolně. Než uvolňování nájmů skončí, musí být přijatý zákon o způsobu určování takzvaného místně obvyklého nájemného, dodal. Podle původních předpokladů se roční nárůsty uvolňovaných nájmů měly pohybovat kolem 20 %. Kvůli razantnímu růstu cen nemovitostí v minulých letech letos ale může nájemné místy růst více než o polovinu. ČTK.
