Základy investování Investiční fáze Etapa zadávání realizace
Etapa zadávání realizace
Časové vymezení rozhodnutí o pokračování přípravy --------- uzavření smlouvy s realizátory projektu
Účastníci investor projektant (nemusí být stejný jako v předešlé etapě) DOVS a účastníci stavebního řízení dodavatelé stavby
Věcná náplň 1. Zpracování dokumentace souborného řešení projektu (Dokumentace Basic Design) nalezení a odsouhlasení optimální konečné varianty již rozhodnuté koncepční varianty propracování do míry potřebné pro uzavření smluv s příslušnými realizátory a pro správní řízení k povolení stavby 2. Získání příslušných rozhodnutí z veřejnoprávních řízení stavební řízení ----- stavební povolení 3. Zpracování strukturního plánu investičního projektu v souladu s dokumentací souborného řešení projektu, od kterého bude odvozena veškerá řídící činnost managementu realizace projektu; rozvržení prací mezi management projektu investora a management realizace. 4. Uzavření smluv s realizátory projektu
2
Etapa zadávání realizace
Smluvní vztahy investora - zpracování projektové dokumentace - zajištění realizace - zajištění financování – úvěrové smlouvy - zajištění organizace a řízení projektu výstavby – smlouvy s poradci, konzultanty, subjekty provádějícími inženýring a projektové řízení
3
Poslání a formy dokumentace souborného řešení projektu 4 základní funkce 1. Podklad pro rozhodnutí o konečné variantě v souladu se zvolenou koncepční variantou; jedná se o rozhodnutí konečné varianty souborného řešení funkční stavby, způsobu jejího užívání a konečný postup výstavby 2. Podklad pro zpracování strukturního plánu od strukturního plánu se budou odvíjet všechny nástroje plánování a projektového controllingu procesu realizace projektu sledované investorem a příslušnými realizátory 3. Podklad k zadání realizace stavby dostatečný podklad pro zhotovení realizační dokumentace včetně dokumentace pro užívání předmět smlouvy, důležité podmínky smlouvy pro zhotovení 4. Podklad pro příslušná správní řízení po doplnění a doložení dokladů (dle předpisů) podklad pro stavební řízení v dokumentaci proto musí být s konečnou platností vyřešeny problémy se střety zájmů sokromých se zájmy veřejnými
4
Formy dokumentace souborného řešení projektu pro menší, jednodušší stavby realizované investorským způsobem zpracovává veškerou dokumentaci projektu projektant souborné řešení projektu zpracuje obvykle ve formě dokumentace stavby pro vydání stavebního povolení
pro běžné stavby s kompletovanými vyššími dodávkami obvykle pouze pro větší a složitější stavby se odlišuje na úrovni souborného řešení dokumentace pro provedení stavby, zpracovaná pro rozhodnutí o konečné variantě stavby a pro zadání zhotoviteli, od dokumentace stavby pro vydání stavebního povolení
pro stavby dodávané na klíč souborné řešení přebírají zhotovitelé obvykle poskytnutím souborných záruk investorovi nabídkové dokumentace rozhodující formou Basic Design a podkladem pro rozhodování o variantě a pro uzavření smlouvy
5
Obsah dokumentace souborného řešení Obsah by neměl zpochybnit rozhodnutí přijatá v závěru předinvestiční fáze (studie proveditelnosti). Proto je nutné vycházet z obsahu studie proveditelnosti. Pouze část – dokumentace stavby pro vydání stav. povolení určena právními předpisy. a)
Svodná část tj. souhrnný přehled; možno také uvést poznámky k částem – zdůvodnění projektu a postup prací, marketingová studie, finanční analýza projektu
b)
Technické řešení a způsob užívání, tj. vnitřní souvislosti stavby musí být na úrovni konečné varianty v rozsahu stud. proveditelnosti, dořešeny tak, aby bylo možné zadat realizaci realizátorům nebo zadat práce osobně
c)
Hmotné (materiálové) a nehmotné vstupy v míře odpovídající určenému způsobu výstavby. Může existovat jeden rozhodující vstup (vyšší dodávka na klíč) i tisíce vstupů při investorském způsobu výstavby.
d)
Lokalizace prostředí, tj. vnější souvislosti stavby musí být vyřešeny s konečnou platností resp. opět natolik, aby bylo možno uzavřít smlouvy potřebné k realizaci
e)
Organizace řešení projektu obvykle vyřešena s konečnou platností pouze pro proces výstavby; pro provozní fázi je možné úpravy provádět ještě v době realizace při zpracování provozní dokumentace. 6
Obsah dokumentace souborného řešení f)
Účast lidského činitele stanovení pokud možno přesných nároků na management projektu pro dohled z úrovně investora (počet a kvalifikace) a na obsazení významných funkcí realizačním managementu zhotovitele
g)
Postup, podmínky, časový plán a rozpočet postupy a podmínky výstavby spolu s vnitřními souvislostmi a vnějšími souvislostmi – hlavní část dokumentace souborného řešení projektu (Basic Design)
7
Dokumentace Etapy zadávání realizace Dokumentace pro stavební povolení Příloha č.1 Vyhlášky č.499/2006 Sb., o dokumentaci staveb Dokumentace pro provedení stavby Příloha č.2 Vyhlášky č.499/2006 Sb., o dokumentaci staveb
8
Způsoby výstavby
4 základní způsoby a. Způsob výstavby na klíč b. Způsob výstavby s projektovanými vyššími dodávkami c. Způsob výstavby s kompletovanými vyššími dodávkami d. Investorský způsob výstavby
Podle počtu smluvních vztahů a. Systém jediného dodavatele b. Systém více dodavatelů c. Kombinace
9
Způsoby výstavby na klíč
10
Způsoby výstavby s projektovanými vyššími dodávkami Důvody volby: -
Vyšší dodavatelé ovládají procesní technologie na úrovni příslušných dílčích částí projektů a navíc poskytují za ně souborné záruky
-
Jedná se o náhradní dostupné řešení na místo dodávky „na klíč“, pro kterou se nenašel vyšší dodavatel
11
Způsoby výstavby s projektovanými vyššími dodávkami
12
Způsoby výstavby s kompletovanými vyššími dodávkami Důvody volby: -
Technologii procesu, který je rozhodujícím předmětem projektu, ovládá sám investor, projektant nebo osoba, která je ve smluvním vztahu s investorem nebo dodavatelem (dodavatel know-how); zhotovitel je pouze kompletátorem
-
Převládá-li požadavek architektonického řešení a projektantem je příslušný architekt
-
Výhodný projekt z jiných důvodů
13
Způsoby výstavby s kompletovanými vyššími dodávkami
14
Investorský způsob výstavby Omezeno spíše na jednodušší a menší stavby (např. rekonstrukce) Předpokládá jmenování manažera projektu: 1) Samostatnou smlouvou zadání dokumentace souborného řešení ------ dopracování do takové míry, aby bylo možné zabezpečit stavební řízení, objednat výrobky, soubory prací a služby jednotlivých dodavatelů; součástí je autorský dozor projektanta 2) Zabezpečení provedení stavebního řízení 3) Nákup jednotlivých výrobků, prací na staveništi a souvisejících služeb 4) Řízení procesu výstavby na staveništi včetně zabezpečení kolaudačního řízení, ověření a předání k užívání
15
Investorský způsob výstavby
16
