Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Finančnictví a ekonomických disciplín
ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU PRO FINANCOVÁNÍ DEVELOPERSKÝCH PROJEKTŮ Diplomová práce
Autor:
Bc. Pavel Hošťálek finance
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Duben 2013
Prohlášení:
Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne 18. 4. 2013
Pavel Hošťálek
Poděkování
Děkuji Ing. Petru Ortovi, Ph.D., mému vedoucímu diplomové práce za odbornou pomoc při vedení této práce, za jeho cenné rady a připomínky, které mi byly přínosem při zpracování a dokončení mé diplomové práce. Své manželce Markétě děkuji za podporu a trpělivost.
Pavel Hošťálek
Anotace práce Tato diplomová práce je tematicky zaměřena na problematiku zajištění úvěru při financování developerského projektu, zejména na zajištění zástavním právem k financované nemovitosti. V práci je popsána současná situace financování nemovitostí bankami, způsoby ocenění developerského projektu (pozemku před zahájením výstavby a budovy po jejím dokončení) a postupem pro zpracování tzv. zpráv o výstavbě, kterými banky provádějí průběţnou kontrolu oprávněnosti čerpání úvěru. V úvodní části jsou popsány základní pojmy, související s danou problematikou, specifika financování nemovitostí a oceňování zajištění úvěrů pro financování nemovitostí. V praktické části je zpracováno ocenění developerského projektu pro úvěrové řízení a příklad zprávy o výstavbě, která je podkladem pro schválení čerpání úvěru bankou Klíčová slova: developerský projekt, financování nemovitostí, hypoteční úvěr, zajištění úvěru, čerpání úvěru, ocenění, zpráva o výstavbě.
Annotation This diploma thesis is focused on the problems of securing a loan to finance a development project, in particular secured by mortgages on financed real estate. The thesis describes the current situation of real estate financing by banks, valuation approaches of development project (land before construction and building after its completion) and the procedure for processing the the construction reports of which the bank is checked the eligibility of the loan. The introductory part describes the basic concepts related with the topic, the specifics of real estate finance and valuation of collateral for financing real estate. The practical part contains an appraisal a development project for credit process and an example of construction report, which is the basis for bank to approve of the loan drawdown. Keywords: development project, real estate financing, mortgage, collateral, loan drawdown, appraisal, construction report.
OBSAH: ÚVOD ................................................................................................................................. 8 1.
Teoretický rámec ...................................................................................................... 10 1.1
Developerský projekt ......................................................................................... 10
1.2
Developerské financování .................................................................................. 11
1.3
Financování projektu.......................................................................................... 12
1.4
Special purpose company (SPC) ........................................................................ 13
1.5
Investiční úvěr .................................................................................................... 13
1.6
Hypoteční úvěr ................................................................................................... 13
1.7
Nemovitost ......................................................................................................... 14
1.8
Součást nemovitosti ........................................................................................... 15
1.9
Příslušenství nemovitosti ................................................................................... 16
1.10 Pozemek ............................................................................................................. 16 1.11 Stavba ................................................................................................................. 17 1.12 Právo stavby ....................................................................................................... 17 1.13 Budova ............................................................................................................... 18 1.14 Byt ...................................................................................................................... 18 1.15 Nebytový prostor................................................................................................ 18 1.16 Jednotka dle nového občanského zákoníku ....................................................... 18 1.17 Katastr nemovitostí ............................................................................................ 19 1.18 Trţní hodnota (cena obvyklá) ............................................................................ 20 1.19 Zástavní hodnota ................................................................................................ 20 2
Financování nemovitostí ........................................................................................... 21 2.1
Trendy v oblasti financování nemovitostí .......................................................... 21
2.2
Stav a očekávaný vývoj financování nemovitostí .............................................. 21
2.3
Bytová výstavba v České Republice .................................................................. 23
2.4
Úvěry – stav a vývoj .......................................................................................... 26
2.4.1
Zadluţenost domácností ............................................................................. 27
2.4.2
Zadluţenost podniků ................................................................................... 30
2.5
Financování developerských projektů ............................................................... 30 5
3
4
5
2.6
Rizika financování developerských projektů ..................................................... 31
2.7
Vlastní zdroje klienta ......................................................................................... 33
2.8
Podmínky poskytnutí úvěru ............................................................................... 34
Hypoteční úvěry........................................................................................................ 35 3.1
Charakteristika hypotečního úvěru .................................................................... 35
3.2
Schvalovací proces hypotečního úvěru .............................................................. 36
3.3
Poskytnutí hypotečního úvěru klientům developera .......................................... 38
Zajištění investičního úvěru na realizaci developerského projektu .......................... 38 4.1
Akceptace zajištění ............................................................................................ 38
4.2
Ocenění zajištění ................................................................................................ 39
4.3
Smluvní dokumentace ........................................................................................ 39
4.4
Zajišťovací instrumenty ..................................................................................... 39
Ocenění developerského projektu............................................................................. 41 5.1
Odhadci .............................................................................................................. 42
5.1.1
Fyzické osoby ............................................................................................. 42
5.1.2
Právnické osoby .......................................................................................... 42
5.1.3
Banky .......................................................................................................... 43
5.2
Typy výstupů...................................................................................................... 43
5.3
Náleţitosti ocenění ............................................................................................. 45
5.4
Podklady pro zpracování ocenění ...................................................................... 46
5.5
Místní šetření...................................................................................................... 47
5.6
Popis nemovitosti ............................................................................................... 48
5.7
Odhad ceny obvyklé (trţní hodnoty) ................................................................. 49
5.7.1
Věcný / nákladový přístup .......................................................................... 50
5.7.2
Výnosový přístup ........................................................................................ 50
5.7.3
Porovnávací přístup .................................................................................... 53
5.7.4
Reziduální hodnota ..................................................................................... 54
5.7.5
Cena obvyklá .............................................................................................. 55 6
5.8
Specifika ocenění pozemku – současná hodnota ............................................... 55
5.9
Specifika ocenění stavby – budoucí stav ........................................................... 58
5.10 Pouţití ocenění pro nabídku hypotečních úvěrů ................................................ 59 6
7
8
Čerpání úvěru............................................................................................................ 59 6.1
Čerpání vlastních zdrojů klienta ........................................................................ 60
6.2
Čerpání na základě zpráva o výstavbě ............................................................... 60
Praktická část ............................................................................................................ 61 7.1
Ocenění projektu „Rezidence Na větráku“ ........................................................ 61
7.2
Zpráva o výstavbě stavby „Rezidence Na větráku............................................. 73
Závěry a doporučení ................................................................................................. 75 8.1
Specifika oceňování ........................................................................................... 75
8.2
Doporučení pro čerpání ...................................................................................... 78
8.3
Zvyšování hodnoty zajištění výstavbou ............................................................. 78
8.4
Realizace zástavy nedokončené stavby.............................................................. 79
ZÁVĚR ............................................................................................................................. 80 Seznam pouţité literatury ................................................................................................. 81 Ostatní zdroje: ................................................................................................................... 81 Seznam tabulek a grafů ..................................................................................................... 83 Seznam příloh ................................................................................................................... 84
7
ÚVOD Developerská činnost je specifickým druhem podnikatelské činnosti, ke které je třeba relativně velké mnoţství finančních prostředků. Kromě toho se vyznačuje tím, ţe doba od zahájení příprav konkrétního projektu do jeho dokončení zabere zpravidla i několik let. Zatímco výdaje vznikají jiţ od přípravné fáze, a zejména pak ve fázi realizace, příjmy začínají přicházet aţ v závěru stavby, v posledních letech dokonce spíše aţ po jejím dokončení, protoţe ochota kupujících platit za nemovitosti, které nejsou ještě dokončené je velmi malá. Aţ na výjimky je developerská výstavba financována bankovními úvěry. Ochota bank financovat developerskou výstavbu je pro tento obor zásadní a má přímý vliv na jeho rozvoj nebo útlum. V letech 2005-2008 byla ochota bank financovat developerskou výstavbu velmi vysoká a bylo zahájeno velké mnoţství staveb. Vidina vysokých zisků přivedla do tohoto specifického oboru mnoho nových a často bohuţel naprosto nezkušených podnikatelů bez jakéhokoli finančního zázemí. V polovině roku 2008 dosáhly ceny nemovitostí historického maxima, ceny začaly klesat a došlo k dramatickému ochlazení realitního trhu. Banky v tomto období prakticky zastavily financování nových projektů a development se ocitl v krizi. Zájemců o nové bydlení ubylo a developeři nebyli schopni prodat dokončené byty a splnit tak své závazky vůči bankám. V některých případech dokonce došlo k pozastavení čerpání úvěrů na výstavbu, protoţe developeři nebyli schopni plnit bankami předepsané předprodeje (prodej bytu ještě před dokončením). Mnoho společností bylo nuceno svojí činnost ukončit, mnoho budov zůstalo nedokončených a banky byly nuceny tvořit opravné poloţky a zhoršit své hospodářské výsledky. Během relativně krátkého období jsme tak mohli pozorovat ţivotní cyklus tohoto odvětví od rychlého růstu, přes období konsolidace a zralosti k rychlému poklesu. Zkušenosti z tohoto období jsou velmi cenné a jsou impulsem pro banky i developery k přehodnocení dosavadních postupů při plánování a financování developerské výstavby. Tato diplomová práce se zabývá problematikou zajištění úvěrů, kterými jsou developerské projekty financovány. Cílem této práce je popis specifik oceňování developerských projektů, doporučení pro čerpání úvěru během výstavby v závislosti na stupni dokončení a návrh pravidel na postupné zvyšování hodnoty zajištění (v tzv. 8
collateral listech – interní seznamy bank evidující aktuální hodnoty zajištění) v návaznosti na průběhu výstavby. V průběhu zpracování práce jsem oslovil zástupce šesti bank, abych zjistil, jaké jsou současné podmínky financování nemovitostí bankovními úvěry a jakým způsobem probíhá čerpání podle závislosti na průběhu výstavby. V praktické části je uveden příklad ocenění jednoho konkrétního projektu a dále zpráva o stavu výstavby, která je podkladem pro banku při posuzování ţádosti klienta o čerpání úvěru. Ze zjištěných skutečností a zkušeností získaných v praxi jsem vyvodil závěry a doporučení, která jsou shrnuta v závěru této práce. Téma této diplomové práce jsem zvolil proto, ţe se ve své profesi interního bankovního odhadce zaměřuji právě na developerské projekty. Na jejich ocenění a počáteční vyhodnocení, stanovení podmínek pro čerpání úvěru a průběţné sledování průběhu výstavby. Toto téma je mi blízké i proto, ţe před zahájením praxe odhadce jsem působil v jedné z developerských společností. Vzhledem k tomu, ţe od 1. 1. 2014 bude platit nový občanský zákoník číslo 89/2012 Sb., který významně upravuje i některá ustanovení týkající se daného tématu, jsou v první kapitole této práce zmíněny i odlišnosti mezi stávající úpravou dle Občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. a dle nového Občanského zákoníku č. 89/2012. Sb. Zejména se jedná o změny týkající se nemovitostí a tzv. superficiální zásady, kterou nový Občanský zákoník přináší. Jedná se o zásadu, podle které je stavba součástí pozemku, na kterém je stavba umístěna (z latinského o superficies solo cedit - povrch ustupuje půdě). Touto diplomovou prací navazuji na práci bakalářskou na téma „Pouţití trţního ocenění při zajištění úvěru“, kterou jsem úspěšně obhájil v červu 2010. V diplomové práci se pokusím vyuţít získaných praktických zkušeností, informací a rad od mých současných i bývalých kolegů, učitelů a vedoucího této diplomové práce pana Ing. Petra Orta, Ph.D.
9
1. Teoretický rámec Nejprve se seznámíme s několika základními pojmy, jejichţ pochopení je nezbytné pro další text. Pojmy úzce souvisí s oceňováním nemovitostí, developerskou výstavbou a úvěrovými řízením.
1.1 Developerský projekt Za developerský projekt (z anglické slova development = výstavba/rozvoj) lze obecně povaţovat stavební činnost, realizovanou podnikajícím subjektem jako podnikatelský záměr. Účelem realizace je komerční vyuţití budoucí nemovitosti. Komerčním vyuţitím se rozumí prodej nebo pronájem nemovitosti. Developerským projektem tedy není individuální výstavba rodinného domu pro vlastní potřebu, jiţ za něj ale můţeme povaţovat koupi pozemku, výstavbu rodinného domu a jeho následný prodej s tím, ţe tato činnost je od začátku prováděna za účelem dosaţení zisku. Mezi typické příklady developerských projektů patří například stavba bytového domu a následný prodej jednotlivých bytů, koupě nezainventovaného pozemku a následný prodej stavebních parcel zájemcům o individuální výstavbu, výstavba administrativní budovy a její následný pronájem nebo stavba průmyslové haly pro potřeby konkrétního zájemce dle jeho specifických poţadavků a následný pronájem, zpravidla dlouhodobější. Zda bude stavba po dokončení prodána (jako celek nebo po částech – jednotkách) nebo pronajata má zásadní vliv na dobu splácení úvěru, která úzce souvisí s typem bankovního produktu, viz. odstavce 1.2 a 1.3. Developerský projekt má několik fází: Přípravná (předinvestiční), která zahrnuje: o Identifikace investiční příleţitosti (oportunity study). o Technicko-ekonomická analýza, studie proveditelnosti (feaseability study). o Vyhodnocení projektu. Realizační (investiční), která zahrnuje:
10
o Pořízení pozemků (mnohdy řešeno smlouvou o budoucí kupní smlouvě s podmínkou vydání územního rozhodnutí nebo změnou územního plánu). o Projektová fáze – studie EIA (posouzení vlivu stavby na ţivotní prostředí), projektová dokumentace pro územní řízení, stavební řízení, zadávací dokumentace pro výběr dodavatele stavby, prováděcí projektová dokumentace, získání územního rozhodnutí a stavebního souhlasu. o Realizace výstavby, kolaudační souhlas. o Prodej / pronájem stavby. Jednotlivé fáze mají rozdílnou finanční náročnost a jejich vysvětlení je důleţité zejména pro další část této práce, která se zabývá průběhem čerpání úvěru.
1.2 Developerské financování Jedná se o financování speciálních záměrů bytové a nebytové výstavby, jeţ jsou realizovány speciální projektovou společností (SPC) a zahrnují nákup pozemků, nemovitosti k přestavbě nebo podílů/akcií SPC za účelem podnikání, projektování, výstavbě (rodinné domy, rodinné domy s více bytovými jednotkami, bytové objekty nebo objekty s kombinovaným vyuţitím s převaţujícím podílem bytové plochy, kancelářské nebo retailové prostory apod.) a následný prodej samostatných jednotek po jejich dokončení.1 Developerské financování je poměrně specifický produkt, který některé banky zaměřené na retailové bankovnictví (např. stavební spořitelny) vůbec nenabízí. Mezi banky, které developerské projekty financují, patří zejména.: Česká spořitelna a.s., Komerční banka, a.s., ČSOB, a.s., Unicreditbank a.s., Raiffeisenbank,
1
Článek 1.2.1. Interního předpisu Sberbank a.s., č.3-08-032 Financování nemovitostí
11
LBBW, Sberbank CZ. Výše uvedené banky patří mezi nejvýznamnější hráče na trhu v tomto segmentu trhu, ale v závislosti na aktuální obchodní strategii banky se lze setkat i s tím, ţe developerské financování není dočasně nabízeno, resp. ţádosti o úvěr jsou zamítány. K této situaci došlo u všech bank na konci roku 2008 a s. a lze se s tím setkat i nyní. Např. Sberbank CZ (do 28. 2. 2013 fungující pod názvem Volksbank CZ) pozastavila dočasně financování developerských projektů po akvizici banky novým vlastníkem (Ruská Sberbank), který neměl v český realitní trh důvěru. Developerské financování v sobě zahrnuje tyto bankovní produkty: investiční úvěr vedení investičního úvěrového účtu vedení výnosového účtu platební záruky za poskytnuté platby poskytování hypotečních úvěrů klientům developerské společnosti
1.3
Financování projektu
Jedná se o financování investičních záměrů, jeţ jsou realizovány speciální projektovou společností (SPC) a zahrnují koupi, rekonstrukci nebo výstavbu nemovitostí za účelem pronájmu. Úvěr můţe být poskytnut i na refinancování finančních prostředků, které jiţ byly do projektu vloţeny (např. oddluţení půjčky společníka). Výnosy slouţící ke splacení musí vyplývat pouze z pronájmu dané nemovitosti.2 O financování projektu tak hovoříme v případech, kdy nemovitost, která vznikne developerskou výstavbou, bude developerem pronajímána a úvěr bude splácen z výnosů z pronájmu.
2
Článek 1.2.2. Interního předpisu Sberbank a.s., č.3-08-032 Financování nemovitostí
12
1.4 Special purpose company (SPC) Tímto názvem jsou označovány společnosti zaloţené za speciálním účelem, v našem případě za účelem realizace developerského projektu. Zaloţení SPC není podmínkou, projekt můţe realizovat společnost, která se věnuje i jiné podnikatelské činnosti, jedná se však o běţnou a bankami mnohdy dokonce vyţadovanou praxi. Důvodem je lepší transparentnost finančních toků ve společnosti, která tak usnadňuje kontrolu. Banky v takových případech prověřují bonitu mateřské nebo sesterské společnosti, od které je vyţadována garance za SPC. V některých případech realizují developerský projekt přímo stavební firmy, které jsou zároveň generálním dodavatelem stavby. V těchto případech pak zaloţení SPC nebývá bankami vyţadováno.
1.5 Investiční úvěr Jedná se o zpravidla účelovou půjčku, kterou poskytne banka firmě za účelem nákupu nebo renovace nějakého dlouhodobého aktiva – např. modernizaci strojového zařízení nebo nákup nemovitosti. Splatnost takovéhoto úvěru můţe být aţ v desítkách let.3 Banky tento
specifický
produkt
poskytují
podnikatelům
na
základě
předloţeného
podnikatelského záměru. Investičním úvěrem není hypotéka poskytnutá fyzické osobě za účelem koupě nemovitosti, která bude slouţit k uspokojování jejích bytových potřeb. O investiční úvěr se však bude jednat v případě, ţe si podnikatel bude pořizovat nemovitost za účelem jejího pronájmu nebo k provozování své podnikatelské činnosti. V kontextu této diplomové práce budeme za investiční úvěr povaţovat půjčku na realizaci developerského projektu, tedy na pořízení (nákup nebo výstavba) nemovitostí a financování dalších nákladů spojených s realizací developerského projektu.
1.6 Hypoteční úvěr V souvislosti s developerskými projekty je nezbytné zmínit také hypoteční úvěry. Hypoteční úvěr definuje zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i
3
www.podnikatel.cz
13
rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.4 Hypoteční úvěr je účelový, tj. klient bance dokládá, k jakému účelu peněţní prostředky pouţije. V našem případě nás bude hypoteční úvěr zajímat v té fázi projektu, kdy developer začne nabízet k prodeji jednotky potenciálním kupujícím. Toto se zpravidla děje jiţ ve fázi výstavby, ale je nutno zmínit, ţe po roce 2008 jsou kupující jen málo ochotni zavazovat se ke koupi jednotky, která existuje zatím jen v projektové dokumentaci a podpisy rezervačních smluv nebo smluv o budoucích kupních smlouvách odkládají aţ do pozdějších fází výstavby. Čím dál častěji vyčkávají na kolaudaci nebo alespoň na zápis rozestavěné jednotky do katastru nemovitostí. V příkladu ocenění developerského projektu si ukáţeme, jak můţe banka financující projekt poskytnout kupujícímu benefit ve formě ocenění jednotky zdarma. Zájmem financující banky je, získat z projektu další klienty – zákazníky developerské společnosti a nabídnout jim financování koupě bytové nebo nebytové jednotky.
1.7 Nemovitost Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem5. Vedle toho jsou za nemovitosti povaţovány také bytové a nebytové jednotky evidované v katastru nemovitostí. Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. Vymezuje pojem nemovitost obsáhleji, neţ dosavadní právní úprava. Předně definuje věc jako vše, co je rozdílné od osoby a slouţí potřebě lidí6. Uvádí, ţe nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakoţ i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí
4
Zákon
č.
190/2004
Sb.
§28
(3),
o
dluhopisech
http://zakony.kurzy.cz/190-2004-zakon-o-dluhopisech/cast-2/ 5
§ 119, odstavec (2), zákona č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník)
6
§ 489, zákona č. 89/2013 Sb.
14
9.12.2012,
on-line,
dostupné
na:
zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, ţe určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá7. Dle následujícího odstavce jsou veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité8. Nová právní úprava tedy vymezuje nemovitost podstatně obecněji. Jiţ není rozhodující spojení se zemí pevným základem, ale schopnost věc oddělit od pozemku bez porušení. Zároveň jsou nově za nemovitost povaţována i věcná práva k věci. V této souvislosti je především zmiňováno tzv. právo stavby, které bude jako nemovitost evidováno ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) a bude moţné jej nově vyuţít i jako zajišťovací institut.
1.8 Součást nemovitosti Podle § 120 Občanského zákoníku č. 40/1964 je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila9. Tato definice se od nové právní úpravy neliší (viz. § 505 zák. č. 89/2012 Sb.). Podstatný rozdíl je však chápání stavby jako součásti pozemku. Dle starého Občanského zákoníku stavba není součástí pozemku10. Nový občanský zákoník číslo 89/2012 Sb. přinese od 1. 1. 2014 novou zásadu, podle které se součástí pozemku stane i trvalá stavba v § 506, odstavci (1) je uvedeno: Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech11. Tato skutečnost má právě na developerskou výstavbu významný dopad, rozestavěné stavby budou automaticky zastavené bance,
7
§ 498, odstavec (1), zákona č. 89/2012 Sb.
8
498, odstavec (2), zákona č. 89/2012 Sb.
9
§ 120, odstavec (1), zákona č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník)
10
§ 120, odstavec (2), zákona č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník)
11
§ 506, odstavec (1) zákona č. 89/2012 (tzv. nový Občanský zákon)
15
která bude mít zastavený pozemek. Zajímavostí je, ţe dle § 509 téhoţ zákona nejsou za součást věci povaţovány inţenýrské sítě (vodovod, kanalizace, apod.).
1.9 Příslušenství nemovitosti Příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.12 Za příslušenství se tedy povaţují věci, které by samy o sobě mohly být povaţovány za věci hlavní, ale z rozhodnutí vlastníka jsou funkčně a účelově spojeny s jinou samostatnou věcí, která je povaţována za věc hlavní. Odlišné znění, i kdyţ v zásadě stejného významu nabízí definice příslušenství nový Obchodní zákoník v § 510, odstavci (1). Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale uţívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.13 Jsou to např. předsíně, komory, záchody, neobytné kuchyně a haly, koupelny, sklepy, apod.
1.10 Pozemek Pozemek je individualizovaná část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta (zastavěná plocha, orná půda, vodní plocha apod.). Je charakterizován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územně správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků.14 Parcelou se
12
§ 121, odstavec (1), zákona č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník)
13
§ 121, odstavec (2), zákona č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník)
14
§ 27, odstavec a), zákona č. 344/1992 Sb. (Katastrální zákon)
16
rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.15
1.11 Stavba Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání16. Dle nového občanského zákoníku bude dočasnou stavbou kaţdá stavba postavená na pozemku jiného vlastníka na základě tzv. práva stavby.
1.12 Právo stavby Jedná se o zcela nový termín, který zavádí zákon č. 89/2012 (Občanský zákoník) od 1. 1. 2014. Dle § 1240, odstavce (1) můţe být pozemek zatíţen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleţí na tom, zda se jedná o stavbu jiţ zřízenou či dosud nezřízenou17. Tento nový institut je povaţován za věcné právo a dle § 1242 je právo stavby věcí nemovitou. Z toho lze dovozovat, ţe bude evidováno v katastru nemovitostí (veřejném seznamu) a bude k němu tedy moţné zřídit zástavní právo a stanovit jeho trţní hodnotu. Právo stavby se zřizuje vţdy na dobu určitou s dobou trvání nejvýše 99 let. Z toho plyne, ţe veškeré stavby postavené na základě práva stavby budou stavby dočasné a jejich vhodnost pro zajištění úvěru je tak sporná.
15
§ 27, odstavec b), zákona č. 344/1992 Sb. (Katastrální zákon)
16
§ 2, odstavec 3) zákona č. 183/2006 Sb. (Stavební zákon)
17
§ 1240, odstavec (1) zákona č. 89/2012 (nový Občanský zákoník)
17
1.13 Budova Dle §3 zákona č. 151/1997 Sb. je budova pozemní stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory18. Je zajímavostí, ţe nový občanský zákoník jiţ termín budova vůbec neuvádí.
1.14 Byt Byt je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení19.
1.15 Nebytový prostor Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu20.
1.16 Jednotka dle nového občanského zákoníku Zákon číslo 72/1995 Sb. (o vlastnictví bytů), který upravuje práva a povinnosti vlastníků jednotek, se platností nového občanského zákoníku ruší a nahrazuje se novým občanským zákoníkem. V rámci přechodných ustanovení nového zákona však budou i nadále uplatňována některá ustanovení zákona č. 72/1995 Sb. Nový zákon definuje jednotku takto: Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá21.
18
§ 3, odstavec 1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku)
19
§ 2, odstavec b) zákona č. 72/1995 Sb.(Zákon o vlastnictví bytů)
20
§ 2, odstavec c) zákona č. 72/1995 (Zákon o vlastnictví bytů)
21
§ 1159 zákona č. 89/2012 (Občanský zákoník).
18
Podle § 1158, odstavce (2) platí, ţe co je stanoveno o bytu, platí také pro nebytový prostor, jakoţ i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů22. Z toho vyplývá, ţe je zaváděna nová moţnost evidovat jako jednotku také soubor jednotek. Dle informace poskytnuté Mgr. Ing. Petrem Baudyšem, z ČÚZK, odboru metodiky a legislativy katastru nemovitostí (seminář pořádaný Českou bankovní asociací dne 4. 3. 2013) však není dosud zřejmé, jak bude tato nová moţnost prakticky aplikována. Své uplatnění však můţe najít právě v developerské výstavbě při prodeji bytové jednotky spolu se sklepní kójí, dosud často vymezené jako samostatná nebytová jednotka nebo spolu s garáţovým stáním jako jeden celek, resp. jako jedna jednotka.
1.17 Katastr nemovitostí Podle zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) je katastr nemovitostí „soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších práv k nemovitostem podle tohoto zákona“23. Předmětem evidence katastru nemovitostí jsou pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové jednotky a rozestavěné stavby nebo rozestavěné bytové a nebytové jednotky. V katastru nemovitostí jsou vedle vlastnických práv k nemovitostem evidována také další věcná práva a to věcná břemena nebo zástavní práva, která jsou předmětem pozornosti financující banky. Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. hovoří o katastru nemovitostí jako o veřejném seznamu a vzhledem ke změnám, jaké od 1. 1. 2014 přináší (stavba součástí pozemku, právo stavby, budoucí zástavní právo, pacht, apod.), je nutné upravit stávající Katastrální zákon. Nová podoba katastrálního zákona byla schválena vládou, dosud však nebyl schválen poslaneckou sněmovnou.
22
§ 1158, odstavec (2) zákona č. 89/2012 (Občanský zákoník).
23
Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, §1, odstavec 2
19
1.18 Trţní hodnota (cena obvyklá) V souvislosti se zajištěním je nutné vysvětli také tento pojem. Trţní hodnotou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku v daném místě a čase. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnosti trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.24
1.19 Zástavní hodnota Od trţní hodnoty se odvíjí hodnota zástavní. Dle definice § 29 zák.190/2004 Sb. (Zákon o dluhopisech) musí zohlednit trvale a dlouhodobě udrţitelné vlastnosti nemovitosti, výnosy dosaţitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, práva a závady s nemovitostí spojené a místní podmínky trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. Zástavní hodnota zastavených nemovitostí nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou.25 Pojem zástavní hodnota je někdy nahrazován pojmem cena v tísni nebo zadluţitelná hodnota. Obecně lze zástavní hodnotu chápat jako takovou cenu, za kterou je nemovitost bankou prodejná do 6 měsíců a která zároveň reflektuje náklady banky spojené s realizací zástavy (nucená realizace zástavy, časová prodleva, transakční náklady apod.).
24
Metodické zásady oceňování nemovitostí pro úvěrové řízení ve Sberbank CZ.
25
§29 zákona číslo 190/2004 Sb. (Zákon o dluhopisech)
20
2 Financování nemovitostí 2.1 Trendy v oblasti financování nemovitostí Od konce roku 2009, kdy se ekonomiky USA a Evropských zemí začaly potýkat s tzv. „finanční a ekonomickou krizí“ jsou pro oblast financování nemovitostí určující tyto trendy: Omezení dostupnosti financování developerských projektů. Tento jev souvisí se dvěma důsledky „krize“ a to výrazným poklesem poptávky po nemovitostech včetně novostaveb a s problémy s likviditou některých zahraničních bank, které se projevily celkovou opatrností při poskytování nových úvěrů. Přestoţe banky působící v České republice se s výraznými problémy nepotýkaly, některé jejich mateřské společnosti musely čerpat státní pomoc domovského státu. Klesající úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Tato skutečnost zmírňuje dopady útlumu trhu s nemovitostmi, protoţe peníze potřebné na nákup nemovitosti jsou nyní nejlépe dostupné od roku 1990. Úrokové sazby u hypoték poskytovaných na nákup nemovitosti pro bydlení se jiţ dostaly i pod 3% p.a. (v závislosti na tzv. LTV = loan to value, tedy poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti, dále v závislosti na délce splatnosti úvěru a době fixace). V roce 2012 bylo uzavřeno 73 832 nových hypoték při celkovém objemu 123 211 mil. Kč a průměrné úroková sazbě 3,51% p.a, 26 Stabilizace vývoje nesplácených úvěrů. Nárůst problémových (klasifikovaných) úvěrů se stabilizoval díky zpřísnění nároků na poskytování nových úvěrů. Banky však stále vytváří opravné poloţky za nesplácené úvěry poskytnuté na projekty, které nebyly dokončeny nebo se prodávají výrazně pomaleji, neţ byl předpoklad.
2.2 Stav a očekávaný vývoj financování nemovitostí V současné době je pro developera klíčovým problémem zajištění financování, zatímco před rokem 2009 to bylo především získání vhodného pozemku a územního rozhodnutí. Na základě negativních zkušeností s některými projekty a nepříliš optimistickým
26
http://www.hypoindex.cz/hypoteky-2012-sazba-v-prumeru-3-51/
21
prognózám vývoje ekonomiky, postupují banky při posuzování klienta a jeho investičního záměru velmi obezřetně. Vyšší riziko vyvaţují poţadavky na vyšší podíl vlastních zdrojů klienta, důraz je kladem na zkušenosti klienta s realizací podobných projektů, na kvalitu projektu a jeho konkurenceschopnost. Před rokem 2009 se do tohoto specifického druhu podnikání pouštělo mnoho zcela nezkušených podnikatelů, které lákaly vysoké zisky. Bohuţel mnoho projektů skončilo nezdarem. Jako příklad z praxe mohu uvést například realizaci Bytového projektu v Kollárově ulici v Hradci Králové. Tento poměrně velký projekt (300 bytových jednotek + obchodní prostory byl zastaven ve stavu cca 70% dokončenosti. Stavba do té doby probíhala standardním tempem, ale developer přestal plnit své závazky vůči dodavatelům, zatímco úvěr nadále čerpal. Kdyţ tato skutečnost vyšla najevo, zastavila banka financování a klient se ocitl v insolvenci. Banka byla nucena stavbu dokončit a bytové jednotky prodat. Prodej posledních bytů stále probíhá. Dalším příkladem neodborného aţ podvodného jednání developera je příklad stavby bytového domu v centru Mladé Boleslavi, Ţelezné ulici, který je stále nedokončený (dokončenost cca 80%). V tomto případě developer čerpaný úvěr pouţil částečně na stavbu dalšího projektu a spoléhal na tzv. předprodej (rezervace bytu před jeho dokončením) a ţe ze získaných záloh stavbu dokončí, coţ se ovšem nestalo. Důvody, proč se mnoho projektů dostalo do potíţí, lze shrnout do těchto bodů: Špatný projekt jako takový (nevhodná lokalita, špatná kalkulace nákladů a výnosů apod.). Nedostatek zkušeností developera (úzce souvisí v předchozím bodem). Podvodné jednání developera (projekt je od začátku nastaven jako úvěrový podvod). Špatné vedení stavby - nekvalitní provedení, časové prodlení. Změny podmínek na trhu. Většině těchto potíţí lze předejít kvalitním vyhodnocením projektu a jeho oceněním. Vzhledem k tomu, ţe ztráty z projektu nese zpravidla financující banka, je právě na bankách, aby byla rizika neúspěchu eliminována, resp. aby banky financovaly pouze konkurenceschopné a kvalitní projekty. Neobejde se tak bez odborníků - odhadců a stavebních ekonomů.
22
Vzhledem k přetrvávajícím potíţím v tomto segmentu trhu nelze do budoucna očekávat, ţe banky své poţadavky nějak zásadně zmírní. Přísnější posuzování ţádosti o úvěr vede k tomu, ţe podmínky poţadované bankami jsou schopni splnit jen silní a zkušení developeři, kteří disponují dostatečnými finančními rezervami.
2.3 Bytová výstavba v České Republice Bytová výstavba prošla v uplynulých 10 letech velmi dynamických vývojem. V letech 2005-2008 vrcholil „stavební boom“ a prodejní ceny bytů strmě stoupaly. V polovině roku 2008 však došlo vlivem hypoteční krize v USA, která se následně přenesla i do Evropy, k zásadnímu obratu. Banky v České Republice prakticky zastavily developerské financování. Důvodem byly na jedné straně negativní prognózy vývoje cen nemovitostí, ale také nejistota v bankovním sektoru, která mohla vyústit v hromadné výběry vkladů (run na banky). Banky se tak pro posílení své likvidity (schopnosti dostát svým závazkům) zaměřili na výběr depozit a úvěrování omezily. Situace se začala stabilizovat aţ v letech 2011-2012. Ke stabilizaci trhu došlo také vlivem deregulace nájemného, která trh značně deformovala. Skladba bydlení Od roku 1991 dochází k přesunu z nájemního bydlené k bydlení vlastnickému, viz následující grafy
1991:
2001: 3% 9% 38%
40%
47%
29%
19%
15%
23
2011:
6% vlastnické bydlení
18%
družstevní bydlní 11% 65%
nájemní bydlení jiné
Graf č. 1 Skladba bydlení, zdroj Trend Report 2012, ČSU, vlastní úprava
Dá se předpokládat, ţe trend přesunu k vlastnickému bydlení se po deregulaci nájemného spíše obrátí. V současné době opět sílí poptávka po nájemním bydlení. Tento jev souvisí se stabilizací nájemného, stěhování obyvatel za prací a s poměrem výše nájemného ke kupní ceně bytu, která je pro nájemce příznivá. Renesanci opět zaţívá druţstevní bydlení, i kdyţ zatím pouze velmi pozvolnou. V současné době tuto moţnost nabízí u některých projektů např. např. Finep nebo Ekospol. Počet zahájených bytů podle regionů Nejvíce bytů bylo jiţ tradičně zahájeno v Praze, následované Středočeským krajem. Tento jev souvisí s lidnatostí těchto krajů, ale také s kupní silou obyvatel. Vzhledem k výši nákladů na výstavbu bytového domu je hranice rentability projektu pro developera při prodejních cenách kolem 30 000 Kč/m2. V regionech, kde jsou nové byty prodávány za niţší cenu, je nová výstavba minimální. Šanci na schválení úvěru bankou tak mají prakticky pouze projekty stavěné v Praze, Středočeském kraji, v Plzni a v Brně.
24
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
Graf č. 2, zdroj Trend Report 2012, ČSU, vlastní úprava
Ceny nových bytů Na základě analýzy společnosti Ekospol byla v Praze v roce 2012 průměrná cena nového bytu 55 000 Kč za 1 m2 včetně DPH. Na základě průzkumu trhu a porovnáním s vlastní databází realizovaných prodejů uvádím orientační cenovou „mapu“ rozdělenou podle jednotlivých městských částí Prahy, dále o velká města Středočeského kraje (Benešov, Beroun, Mladá Boleslav, Kladno), Plzeň, Brno, Hradec Králové a České Budějovice. Jak je uvedeno výše, je v jiných regionech podíl novostaveb na trhu minimální. Orientační přehled prodejních ceny bytů v novostavbách (Kč/m2 vč. DPH):
Praha 1 Praha 2 Praha 3 Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 9 Praha 10 středočeská města Plzeň Brno Hradec Králové
Kč/m2 od 90 000 60 000 55 000 45 000 45 000 60 000 50 000 45 000 45 000 26 000 28 000 35 000 28 000
Kč/m2 do 160 000 90 000 65 000 55 000 60 000 70 000 60 000 50 000 50 000 33 000 33 000 45 000 32 000 25
České Budějovice
25 000
28 000
Tabulka č. 1 Orientační přehled ceny bytů v novostavbách, zdroj: autor
V tabulce jsou obvyklé prodejní ceny nikoli extrémní. Např. v Praze 1 se lze setkat i s cenami atakujícími 200 000 Kč/m2, jedná se však o výjimečné projekty v exkluzivních lokalitách (např. aktuálně prodávané byty v Paříţské nebo Liliové ulici v Praze 1).
2.4 Úvěry – stav a vývoj Podle údajů České bankovní asociace došlo na konci ledna 2013 ke zrychlení dynamiky meziročního růstu úvěrů. V prosinci 2012 byl zaznamenán nárůst o 2,4% oproti minulému roku, zatímco v lednu 2013 to jiţ bylo 3,7%. Růst však zaznamenaly pouze nefinanční podniky, nárůst objemu úvěrů domácností se meziročně naopak sníţil. Pozitivní je mírné sníţení počtu klasifikovaných úvěrů. Více uvádí následující tabulky a grafy.
Tabulka č. 2, Objem a meziroční změny úvěrů dle typu, zdroj Česká bankovní asociace
26
Procentuální podíl na vybraných úvěrech:
Tabulka č. 3, Procentuální podíl na vybraných úvěrech. zdroj Česká bankovní asociace
Vývoj úvěru v selhání (úvěry, u kterých jsou splátky v prodlení o více neţ 90 dnů):
Graf č. 3, Podíl úvěrů v selhání, zdroj Česká bankovní asociace
2.4.1 Zadluženost domácností Zadluţení domácností se neustále zvyšuje. Na konci roku 2011 dosáhlo celkové zadluţení domácností 1 098 miliard Kč, z toho úvěry bydlení dosáhly cca 788 mld. Kč. 27
Vývoj celkového zadluţení domácností od roku 1993:
Graf č. 4, vývoj zadluţení domácností, zdroj www.bankovnípoplatky.cz, ČNB
Vývoj zadluţení domácností - úvěry na bydlení:
Graf č. 5, Vývoj zadluţení domácností – úvěry na bydlení, zdroj www.bankovní poplatky.cz, ČNB
28
Jak je vidět z uvedených grafů, došlo od roku 1993 k razantnímu nárůstu zadluţení domácností. Tento jev souvisí s vývojem úrokových sazeb a zároveň s poklesem cen nemovitostí. V současné době se úrokové sazby u hypotečních úvěrů pohybují i pod 3%. Zdroje financování pro bydlení jsou tak nejniţší od roku 1990. Úrokové sazby však jiţ zřejmě dosáhly minima, v prvních měsících roku 2013 došlo k mírnému růstu úrokových sazeb a ke sníţení růstu objemu úvěru domácností. Průměrná úroková sazba u hypotečního úvěru byla v lednu 3,62%. Pro srovnání, v lednu 2012 to bylo 3,95% (zdroj Česká bankovní asociace). V posledních měsících klesá zájem o spotřebitelské úvěry. To má pravděpodobně souvislost s nejistým vývojem ekonomiky. Domácnosti se chovají obezřetněji a sniţují své spotřební výdaje. Investice do nemovitosti je stále povaţována za relativně bezrizikovou. Přesto banky v posledních měsících zaznamenávají pokles ţádostí o hypoteční úvěry, takţe rostoucí trend zvyšování zadluţování domácnosti se začíná zmírňovat (zdroj: jednání pracovní skupiny oceňování nemovitostí při bankovní asociaci, ústní informace). Pro úplnost je uveden graf s vývojem úrokových sazeb: Index GOFI 70
Index GOFI 85
Index GOFI 100
Hypoindex
Index GOFI VAR 70
Graf č. 6, Vývoj úrokových sazeb, zdroj Indexy GOFI 2013, www.penize.cz
Vysvětlivky ke grafu č. 4:
29
Jan/13
Oct/12
Jul/12
Apr/12
Jan/12
Oct/11
Jul/11
Apr/11
Jan/11
Oct/10
Jul/10
Apr/10
Jan/10
Oct/09
Jul/09
Apr/09
Jan/09
7.00% 6.50% 6.00% 5.50% 5.00% 4.50% 4.00% 3.50% 3.00% 2.50% 2.00%
Index GOFI
je index nabídkových cen, který je sestavován dle průměrných
nabídkových cen při fixaci 5 let a LTV (loan to value) 70, 85 a 100% Index GOFI VAR je sestavován dle průměrných nabídkových cen variabilních sazeb do 70% LTV.
2.4.2 Zadluženost podniků Podle údajů České národní banky úvěry podnikům meziročně vzrostly o 2%. Na růstu se podílely především dlouhodobé úvěry se splatností nad 5 let. Pokračuje tak růstový trend přetrvávající od roku 2010. K 31.1.2013 byla celková výše zadluţení nefinančních podniků 850 mld. Kč. Pro financování developerských podniků jsou nejvíce vyuţívány úvěry střednědobé se splatností 3-5 let. Případně dlouhodobé se splatností nad 5 let (např. na nákup pozemků).
Vývoj zadluţenosti podniků je nejlépe patrný z tohoto grafu:
Graf č. 7, Vývoj zadluţenosti podniků, zdroj TREND Report 2012
2.5 Financování developerských projektů Financování developerských projektů je poskytováno jako projektové formou krátkodobého stavebního úvěru s dobou splatnosti do dvou let, dle délky doby výstavby a následně formou středně aţ dlouhodobého investičního úvěru se splatností zpravidla v délce 5 - 10 let. Doba splatnosti je stanovována individuálně dle poţadavků klienta, ale 30
také dle typu a kvality financované nemovitosti. U rezidenčních projektů (tj. nemovitostí určených k bydlení) poskytují banky pouze stavební úvěr, splatný v závislosti na době výstavby, prodlouţený o dobu, která je nutná pro prodej dokončených bytových jednotek. Tato doba se nejčastěji pohybuje mezi dvěma aţ čtyřmi roky. V poslední době jsou však tyto úvěry často prolongovány, protoţe prodeje bytových jednotek jsou relativně pomalé. Mezi standardní poţadavky bank pro financování developerského projektu patří: Zkušenosti developerské společnosti i ostatních partnerů, které se účastní příprav a realizace projektu (zejm. dodavatel stavby) s tímto typem činnosti. Doloţení vlastních zdrojů ţadatele o úvěr (tzv. equity). Nezávislá kontrola nákladů projektu, posouzení technického provedení, prodejnosti a reálnosti prodejních cen. Doloţení zájmu o koupi nebo pronájem budoucí nemovitosti (tzv. předprodej nebo předpronájem). Poměr mezi trţní hodnotou nemovitosti a výší úvěru (tzv. LTV, tedy loan to value) musí být maximálně ve výši stanovené bankou. Pojištění nemovitosti v průběhu výstavby i po dokončení stavby. Doloţení všech povolení, která souvisí s výstavbou a uvedením stavby do provozu. Zejména se jedná o územní rozhodnutí, stavební povolení a kolaudační souhlas. Eliminace měnových rizik (shodná měna úvěru a měny, která bude příjmem z projektu).
2.6 Rizika financování developerských projektů Rizika, která jsou s financováním developerských projektů spojená, jsou bankou posuzována jednak před poskytnutím úvěru, tak i v průběhu výstavby. Před poskytnutím úvěru je nutné zaměřit pozornost risk managementu banku na tato moţná rizika: Akvizice pozemku.
31
Pozemek jiţ musí být ve vlastnictví klienta a stane se předmětem zástavy ve prospěch financující banky. V některých případech lze sice doloţit smlouvu o budoucí kupní smlouvě, ale v současné době by takový postup pravděpodobně ţádná banka neakceptovala. Prodej nemovitostí právnických osob, kde je vlastník stavby odlišný od vlastníka budovy v nedobrovolných draţbách, je značně problematický. Draţby nařízené insolvenčním správcem se musí provádět odděleně a návratnost pohledávky je v takovém případě velmi nízká. Vydání povolení potřebných pro výstavbu. Aby bylo moţné stavbu zahájit a po jejím dokončení uţívat, musí být splněny tyto podmínky: o soulad stavby s územním plánem, o vydání územního rozhodnutí (u některých staveb lze sloučit se stavebním řízením), o vydání stavebního povolení, o vydání kolaudačního souhlasu (po dokončení stavby). Výběr dodavatele stavby. Je běţné, ţe banky posuzují i kvalitu a zkušenosti dodavatele stavby a poţadují záruky za řádné dokončení stavby (bankovní garanci, zádrţné z plateb za stavební práce, doba záruční lhůty). Kontrola rozpočtu a harmonogramu. Odhadce zpracovávající ocenění stavby posuzuje adekvátnost stavebních nákladů a dobu realizace. Důvodem je zabránit, aby náklady nebyly účelově nadhodnoceny a pouţity i pro jiný účel, naopak při podhodnocení hrozí, ţe stavba nebude dokončena v poţadované kvalitě nebo nebude dokončena vůbec. Průběţná kontrola výstavby Odhadce v průběhu výstavby zpracovává tzv. zprávy o stavu výstavby, ve které posoudí, zda je stavba prováděna v souladu se schválenou projektovou dokumentací a pro kontrolu čerpání úvěru stanoví stupeň dokončení stavby. Taková zpráva by měla
32
být provedena alespoň jedna, optimálně však 3-5 podle náročnosti projektu a doby výstavby. Obvykle se zpráva provádí před čerpáním úvěru. Předprodej Nemovitosti (bytové/nebytové jednotky, rodinné domy, průmyslové nemovitosti) jsou nabízeny koncovým uţivatelům jiţ v průběhu výstavby nebo dokonce ještě před jejím zahájením. Stav předprodejů je významnou informací pro financující banku. Dokončení stavby, kolaudace Nejvýznamnější riziko pro banku představuje právě dokončení stavby. Prodejnost rozestavěné stavby je velmi špatná a pro banku představuje velké riziko ztráty. K takovým případům dochází v případech, kdy je podceněn rozpočet a klient jiţ nemá dostatečné prostředky na dokončení stavby nebo v případech, kdy dojde k podvodnému jednání klienta, případně se z jiného důvodu ocitne v platební neschopnosti. Prodej po dokončení V případě, ţe prodejní ceny neodpovídají situaci na trhu nebo je projekt nekvalitní (špatná lokalita, provedení), není klient schopen splácet úvěr z výnosů z prodeje.
Vzhledem k tomu, ţe úvěry pro developerské financování se pohybují běţně v řádech desítek, ale i stovek milionů, má nesplácený úvěr významný dopad na hospodářský výsledek banky. Kvalitní posouzení rizik je tak zcela zásadní. Právě velký vliv těchto úvěrů na hospodaření banky je důvodem, proč se některé banky zcela vyhýbají tomuto druhu financování a i ty banky, které s těmito úvěry mají bohaté zkušenosti, v některých obdobích financování neposkytují. Aktuálně takto zastavila financování Sberbank CZ a ostatní banky jej omezili.
2.7 Vlastní zdroje klienta Kaţdá banka bez výjimky v současné době vyţaduje podíl vlastních zdrojů klienta (tzv. equity) při realizaci developerské výstavby. V letech stavebního boomu bylo poměrně běţné, ţe jako dostatečný podíl vlastních zdrojů klienta na celkových nákladech byl 33
stavební pozemek, na kterém měl být projekt realizován. V mnoha případech však byl i pozemek jiţ zastaven bance při jeho pořízení a jako dostatečné bylo mnoha bankami povaţováno zhodnocení pozemku vydaných stavebním povolením. Po roce 2008 se však poţadavky bank významně zpřísnily. V současné době je v některých případech vyţadována aţ 75% (konkrétně LBBW Bank CZ) vlastních zdrojů. Vysokým podílem vlastních zdrojů banky eliminují riziko spojené s případným neúspěchem projektu.
2.8 Podmínky poskytnutí úvěru V rámci shromaţďování podkladů pro zpracování této diplomové práce jsem oslovil tyto banky se ţádostí o informace k podmínkám poskytování úvěrů na financování developerských projektů: Česká spořitelna, a.s. (Ing. J. Jansa) Komerční banka, a.s. (Ing. J. Farkaš) LBBW Bank CZ, a.s. (Ing. J. Roztočil) PPF banka, a.s. (Ing. L. Šolcová) Sberbank CZ, a.s. (Ing. J. Valkovič) Unicredit Bank ČR, a.s. (Ing. F. Mareš) Zástupci oslovených bank odpověděli shodně, ţe podmínky pro financování developerských projektů jsou individuální. Pro stanovení úrokové sazby, doby splatnosti a výše vlastních zdrojů rozhodují tyto faktory: Fáze, ve které se projekt nachází. Lokalita. Typ nemovitosti (bytový / komerční projekt). Výše úvěru. Podíl vlastních zdrojů klienta. Předprodej. Doba splatnosti úvěru.
34
V současné době je situace v bankovním sektoru taková, ţe většina ţádostí o poskytnutí developerského financování je zamítnuta a to i při splnění teoretických náleţitostí. Bankami je tento segment trhu vnímám jako nestabilní a rizikový. Šanci na schválení tak mají pouze kvalitní projekty s předpokladem dobré prodejnosti. Klíčovým dokumentem pro úvěrové řízení je tedy kvalitní ocenění nemovitosti. Konkrétní podmínky developerského financování poskytly tyto banky: Banka Česká spořitelna, a.s.
podíl vlastních zdrojů splatnost úvěru úroková sazba 35% celkových investičních do 12 měsíců po individuální nákladů (vyjímečně dokončení marţe + 30%) stavby PRIBOR
předprodej
10%
Komerční banka, a.s.
od 30% investičních nákladů
3 roky
individuální
individuální
PPF a.s.
od 20% investičních nákladů
5 let
PRIBOR + 5% p.a.
individuální
4 roky
PRIBOR + 6% p.a.
individuální
Banka,
Sberbank CZ, 30% z investičních a.s. nákladů
Tabulka č. 4, Podmínky developerského financování. zdroj, osobní konzultace
3 Hypoteční úvěry 3.1 Charakteristika hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, kdyţ pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva27.
27
Zákon č. 190/2004 Sb. (zákon o dluhopisech), §28, odstavec (3)
35
Obecně je tedy hypoteční úvěr takový úvěr, který je zajištěn zástavním právem nemovitostí. Banky však poskytují hypoteční úvěr jako produkt slouţící především k uspokojování bytových potřeb. Konkrétně např. Sberbank CZ povaţuje za hypoteční úvěr za účelový úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti na území ČR, která je zapsána v katastru nemovitostí a jeţ je určen k financování bytových a navazujících potřeb28. Je tedy nutné odlišit zákonné vymezení hypotečního úvěru od označení hypotečního úvěru jako názvu bankovního produktu. Výše úvěru je závislá na trţní hodnotě nemovitosti, od které se odvíjí tzv. hodnota zástavní. Maximální výše úvěru je 100% trţní hodnoty nemovitosti, ale v takovém případě banky nabízejí úvěr za vyšší úrokovou sazbu nebo je nenabízí vůbec (např. Česká spořitelna a.s.). Sazby hypotečních úvěrů se pohybují běţně mezi 3-5%. Na výši úrokové sazby pro hypoteční úvěr mají vliv tyto faktory: Poměr hodnoty nemovitosti k výši úvěru (tzv. LTV). Čím vyšší je podíl vlastních zdrojů klienta, tím je sazba niţší. Bankami uváděné sazby „od“ se zpravidla vztahují na LTV do 70%, (př. hodnota nemovitosti 1 000 000 Kč, výše úvěru max. 700 000 Kč). Bonita klienta. Doba splatnosti. Doba fixace. Nejvýhodnějších úrokových sazeb (i pod 3% p.a.) lze dosáhnout při LTV do 70%, době splatnosti do 10 let, fixaci 3 roky a dostatečných příjmech ţadatele o úvěr.
3.2 Schvalovací proces hypotečního úvěru Proces poskytování hypotečních úvěrů je ve všech bankách v zásadě stejný. Organizace úvěrového postupu má tyto tři fáze: Přípravnou
28
Interní předpis č. 3-08-030 (Úvěry) Sberbank CZ, a.s.
36
Schvalovací realizační Přípravná fáze: Klient podává ţádost o úvěr svému hypotečnímu poradci (zaměstnanec banky nebo externí poradce spolupracující s bankou)29. V ţádosti o úvěr jsou uvedeny osobní údaje klienta, údaje o jeho vlastních zdrojích, příjmech a povinných výdajích (splátky jiných úvěrů, nájemné, leasing, výţivné apod.). K ţádosti o úvěr klient zpravidla přikládá tyto dokumenty: doklad totoţnosti, doklad o příjmech (potvrzení zaměstnavatele, výpis z účtu, daňové přiznání, nájemní smlouva apod.), ocenění nemovitosti nebo doklady potřebné k jeho vypracování doloţení vlastních zdrojů – equity (např. výpisem z účtu) pojistná smlouva na nemovitost případně ţivotní pojištění. Fáze schvalovací: Tuto fázi provádí banka. Dochází při ní k posuzování úplnosti a správnosti ţádosti o poskytnutí úvěru, doloţených dokumentů, bonity klienta (schopnosti splácet úvěr), hodnoty a kvality zajištění a specifikuje podmínky poskytnutí úvěru. V případě, ţe je ţádost schválena, připraví banka smluvní dokumentaci jakou je úvěrová smlouva a zástavní smlouva. Fáze realizační: V této fázi je klientem čerpán úvěr, tj. jsou mu poskytnuty finanční prostředky v dohodnuté výši a termínech. Před vlastním čerpání je nutné, aby klient bance předloţil podepsanou úvěrovou a zástavní smlouvu a výpis z listu vlastnictví, kterým potvrdí podání návrhu na vklad zástavní smlouvy do katastru nemovitostí. Čerpání úvěru je bezhotovostním převodem na účet klienta, případně přímo na účet prodávajícího.
29
Vzor ţádosti o poskytnutí hypotečního úvěru je v příloze. č. 1
37
3.3 Poskytnutí hypotečního úvěru klientům developera Zájmem
kaţdé
banky
financující
developerskou
výstavbu
je,
aby
koneční
uţivatelé/kupující financovali nákup dokončené nemovitosti úvěrem, který jim poskytne právě financující banka. Bance je prodejem splacena část úvěru, který na výstavbu poskytla, zároveň však získá nového klienta. Dojde tak k diverzifikaci rizika. Původní úvěr poskytnutý jednomu subjektu je tímto způsobem „přefinancován“ mezi více klientů s menší úvěrovou angaţovaností. Aby se bance podařilo přesvědčit maximální počet kupujících k financování nákupu hypotečním úvěrem, nabízí některé benefity. Typickým příkladem je ocenění nemovitosti zdarma. Banka má vţdy k dispozici ocenění zpracované pro úvěrové řízení vedené s developerskou společností, zpravidla i jeho aktualizaci a klient tedy nemusí dokládat samostatné oceněné konkrétní kupované nemovitosti. V příkladu ocenění developerského projektu si ukáţeme, jak je vhodné postupovat, aby ocenění bylo pouţitelné i pro financování hypotečních úvěrů. Dalším benefitem je sleva z úrokové sazby. Sberbank CZ nabízí u projektů, které financuje, úrokové sazby od 2,1%. Výhodné sazby jsou aplikovány zejména u problémově prodávaných projektů. Banky se tam snaţí prodej podpořit i za cenu nízkých úrokových výnosů z následných hypotečních úvěrů.
4 Zajištění
investičního
úvěru
na
realizaci
developerského projektu 4.1 Akceptace zajištění Předpokladem pro akceptaci jednotlivých zajišťovacích instrumentů pro úvěrové řízení je právní analýza příslušného instrumentu a ověření jeho existence, platnosti a vymahatelnosti. Standardně je vyţadováno zajištění, které se nachází na území České republiky. V případě akceptace zajištění mimo území České Republiky je nutným předpokladem akceptace analýza právního řádu dané země zaměřená na ověření vymahatelnosti a realizovatelnosti předmětného zajištění.
38
4.2 Ocenění zajištění Ocenění zajišťovacího instrumentu je prováděno subjektem nezávislým na prodejní linii a to buď kvalifikovaným odhadcem (interním nebo externím) nebo dle povahy pověřeným risk manaţerem banky. Ocenění je vţdy zaloţeno na trţní hodnotě. U developerských projektů je hlavním zajišťovacím instrumentem zástavní právo k nemovitosti. Ocenění nemovitosti pro zajištění úvěru poskytnutého na realizaci developerského projektu je podrobně popsáno v oddílu 5. Trţní hodnota je základem pro stanovení úvěrového rámce. Limitem je tzv, zástavní hodnota nemovitosti (viz. kap 1.19).
4.3 Smluvní dokumentace Kaţdé sjednané zajištění je nutné právně ošetřit, aby byla zajištěna jeho vymahatelnost a nenapadnutelnost. Za tímto účelem je mezi zástavním věřitelem (zpravidla bankou) a zástavcem (vlastníkem předmětu zástavy, můţe být osoba odlišná od dluţníka) tzv. zástavní smlouva. Zástavní právo k nemovité věci je předmětem vkladu do veřejného seznamu (katastru nemovitostí) jako právo věcné.
4.4 Zajišťovací instrumenty Tato diplomová práce se bude v dalším textu podrobně zabývat zástavou nemovitostí, ale pro úplnost jsou uvedeny i další prostředky, které jsou bankami akceptovány pro zajištění. U developerské výstavby jsou jiné zajišťovací prostředky vyuţívány spíše podpůrně. Hlavní důraz je vţdy kladem na pozemky a stavby přímo související s developerským projektem. Zástavy vkladů Vklady mohou být uloţeny u financující banky, ale i u jiného subjektu. Zastavena je zpravidla celá výše vkladu. Zástava není totoţná s blokací, která je pouze technickým označením, a na rozdíl od zástavy vkladu nezajišťuje přednostní nárok banky na uspokojení ze zajištění v insolvenčním řízení. Zástavy depozitních směnek
39
Depozitní směnka podléhá směnečnému a šekovému zákonu a zpravidla je bankou vystavena na řad klienta. Vinkulace ţivotního pojištění – u developerských projektů není tento prostředek uţíván. Ručení formou ručitelského prohlášení, patronátní prohlášení. Jedná se o poměrně častý prostředek zajištění vyţadovaný u SPC. Za závazky SPC se zaručí mateřská společnost, jejíţ bonitu a zkušenosti můţe banka náleţitě prověřit. Bankovní garance Bankovní záruka (dle §313 Obchodního zákoníku) není typickým instrumentem pro zajištění úvěru, u developerské výstavby se však jedná o běţný způsob ručení dodavatelské společnosti za splnění závazků plynoucí ze smlouvy o dílo. Zástava movitých věcí Můţe jít buď o stroje a zařízení, která jsou instalována do budovy, nebo o zástavu cenných papírů (dluhopisů, akcií, podílů v investičních fondech). Zástava obchodních podílů (např. v SPC, která realizuje developerský projekt). Zástava nemovitostí.
Zajištění úvěru nemovitostí je povaţováno za jeden z nejkvalitnějších způsobů zajištění a to z těchto důvodů: Zástavní právo je jako věcné právo k nemovitosti vyznačeno v katastru nemovitostí. Je zapsáno ke konkrétní nemovitosti a ve výpisu z katastru nemovitosti je uvedeno v části C s označením zástavního věřitele a výše pohledávky. Hodnoty nemovitostí jsou relativně stabilní, nepodléhající náhlým prudkým výkyvům, jejich změny jsou pozvolné. Z dlouhodobého pohledu jsou hodnoty nemovitostí stoupající, i kdyţ z nedávné zkušenosti víme, ţe můţe dojít i k poklesu hodnot v závislosti na makroekonomickém vývoji.
V letech 2009-2011 došlo
k relativně prudkému poklesu hodnot nemovitostí (cca 20-50% v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti). Klesající tendence je patrná i nadále, ovšem jiţ jen v řádu jednotek procent ročně. Lze předpokládat, ţe v dlouhodobém časovém horizontu 10 a více let budou hodnoty nemovitostí opět spíše stoupat.
40
Odcizení nemovitosti je téměř vyloučené, prakticky tak lze učinit pouze podvodným, zpravidla vysledovatelným jednáním. Proti poškození či zničení nemovitosti se lze pojistit. Výnosy z nemovitostí jsou relativně stabilní. Hodnotu nemovitosti lze poměrně spolehlivě zjistit. Největší nevýhodou nemovitostí je jejich malá likvidita. Prodej nemovitosti je dlouhodobější záleţitost, která se počítá v měsících ale i letech. Pro ocenění pro zajištění úvěru platí obecná zásada, stanoví hodnotu, za kterou je prodej realizovatelný do 6 měsíců.
5 Ocenění developerského projektu Ocenění developerského projektu, se provádí v zásadě ke dvěma účelům: Pro potřebu developera / investora Pro potřebu financující banky Bez ohledu na účel pouţití ocenění je vţdy ocenění provedeno na trţních principech. Ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb. se v tomto případě neprovádí. Výjimkou jsou případy, kdy je nutné ocenění provést např. na základě insolvenčního zákona, při převodech obchodních podílů nebo pro stanovení výše daně z převodu nemovitostí. V těchto případech však nelze hovořit o ocenění developerského projektu jako takového, protoţe jde o striktní ocenění pouze nemovitosti, zatímco v případě developerského projektu nahlíţíme na projekt jako na investiční záměr. V této kapitole se seznámíme s tím, jaké jsou základní přístupy pro stanovení trţní hodnoty, kdo ocenění provádí a jak je pouţito v úvěrovém řízení při posuzování výše a kvality zajištění úvěru.
41
5.1 Odhadci Ocenění developerských projektů pro účely stanovení zástavní hodnoty jsou zpravidla prováděny: Fyzickými osobami – certifikovanými odhadci majetku. Právnickými osobami - znaleckými ústavy. Bankami.
5.1.1 Fyzické osoby Kaţdá banka poskytující úvěry zajištěné nemovitostí má svůj seznam spolupracujících externích odhadců, kteří ocenění zpracovávají buď na základě objednávky klienta, nebo přímo banky. Podmínkou pro zařazení do takového seznamu je Bezúhonnost a plná způsobilost k právním úkonům. Ţivnostenské oprávnění pro oceňování nemovitostí /majetku. Praxe v oceňování nemovitostí. Speciální vzdělání v oboru oceňování majetku. Kromě toho banky vyţadují (jsou však moţné výjimky), aby odhadci měli platnou certifikaci pro oceňování nemovitostí vydanou např. Bankovním Institutem Vysokou školou (BIVS), Institutem oceňování majetku (IOM) nebo Ústavem soudního inţenýrství (ÚSI). Kaţdá banka eviduje vlastní seznam spolupracujících odhadců, který je rozdělený podle regionů a je průběţně aktualizován. Počty spolupracujících odhadců v jednotlivých regionech reguluje banka podle svých potřeb. Fyzické osoby provádějí ocenění developerských projektů spíše výjimečně především u projektů menšího rozsahu.
5.1.2 Právnické osoby V tomto případě se můţeme setkat se dvěma typy společností. Jednu skupinu tvoří společnosti, zaloţené fyzickou osobou – certifikovaným odhadcem, které zhotovují ocenění prakticky v totoţném reţimu jako fyzické osoby – ocenění zpracovává 42
certifikovaný odhadce. Druhou skupinu pak tvoří znalecké ústavy nebo nadnárodní společnosti působící v oblasti realit. Tyto společnosti mají zpravidla širší působnost nabízených sluţeb a nevěnují se výhradně oceňování (znalecké posudky, odborné expertýzy, průzkumy trhu, analýzy, poradenství, oceňování podniků, realitní činnost apod.). Mezi tyto společnosti například patří: Colliers International. American Appraisal, Knight Frank, A Consult plus, apod.
5.1.3 Banky Banky, které nabízí developerské financování, mají zpravidla vlastní tzv. interní odhadce, kteří buď provádí kontrolu (tzv. supervizi) odhadů zpracovaných spolupracujícími odhadci nebo odhady sami zpracovávají. Vzhledem k tomu, ţe developerské financování zpravidla znamená velkou úvěrovou angaţovanost, jsou tyto obchody posuzovány obzvláště pečlivě a banky zpravidla vyţadují, aby ocenění zpracovávali právě interní odhadci. Oddělení oceňování nemovitostí tak v souladu s regulatorními opatřeními známými jako Basel III nesmí být součástí obchodního útvaru, aby nemohlo dojít k ovlivňování ze strany prodejní linie.
5.2 Typy výstupů Odhadci pro úvěrové řízení a čerpání úvěrů zpracovávají tyto typy výstupů: Ocenění – je základním dokumentem, který stanovuje trţní hodnotu nemovitosti. Kromě trţní hodnoty odhadce stanovuje podmínky pro poskytnutí úvěru, posuzuje vhodnost zástavy, vyjadřuje se k budoucím prodejním cenám, stavebním nákladům, době výstavby, rizikům apod. Supervize ocenění – provádí interní odhadci/zaměstnanci banky. Supervize spočívá v kontrole ocenění, které zpracoval spolupracující odhadce. Pro účely developerského financování se s tímto typem výstupů lze setkat spíše výjimečně, protoţe banky vzhledem k vysokému riziku související s úvěrovou angaţovaností dávají přednost ocenění vlastními odhadci. Zprávy o výstavbě – jsou prováděny na základě osobní prohlídky odhadce na místě, kde probíhá výstavba. Výstupem je zápis s popisem situace na staveništi, uvedením dokončených a probíhajících prací a stanovení procenta rozestavěnosti stavby. 43
Zároveň odhadce posuzuje kvalitu prováděných prací, soulad s harmonogramem, projektem a provede kontrolu právního stavu. Především posoudí, zda je moţné rozestavěnou stavbu jiţ zaevidovat v evidenci katastru nemovitostí a s ní zástavní právo ve prospěch banky. Nezbytné je ověření, zda stavba probíhá v souladu s platným stavebním povolením a zda rozsah stavy odpovídá ocenění. V případě zjištění odchylek, které mohou mít vliv na výši stavebních nákladů nebo trţní hodnotu nemovitosti (a můţe tak být ovlivněna hodnota zajištění), je nutné, aby odhadce na tyto změny upozornil, a následně je provedeno přecenění. Zprávy o výstavbě jsou důleţitým podkladem pro čerpání úvěru. Stavba musí probíhat v souladu s podmínkami stanovenými v úvěrové smlouvě a v případě, ţe tomu tak není nebo je stupeň rozestavěnosti niţší, neţ odpovídá poţadovanému čerpání úvěru, je čerpání pozastaveno. Banky se tak chrání proti tomu, aby prostředky, které na výstavbu poskytuje, byly pouţity výhradně ke svému účelu. Standardně se zprávy o výstavbě provádí po zahájení stavby před prvním čerpáním, kdy si banka ověřuje, ţe stavba byla skutečně zahájena, nejméně jedna zpráva se vyhotoví v průběhu výstavby a na závěr stavby se závěrečnou zprávou o výstavbě potvrdí řádné dokončení stavby. Přecenění nemovitosti / Aktualizace ocenění – Provádí se za účelem průběţného sledování hodnoty nemovitosti v čase. Důvodem je potřeba banky mít neustále přehled o aktuální hodnotě zajištění. Aktualizaci hodnoty lze provést jak v průběhu výstavby, pokud dojde ke změnám stavby, nebo se změní situace na trhu, nebo se přecenění provádí po dokončení stavby. Zůstává-li nemovitost v zástavě bance (např. nemovitosti určené k pronájmu), provádí se přecenění dle poţadavků konkrétní banky zpravidla v intervalech 1 - 5 let. Přecenění provádí banky svými interními odhadci, klient tak není zatíţen náklady na zhotovení přecenění. Zvláštností developerských projektů je změna hodnoty zajištění v průběhu výstavby. Jiná je hodnota zástavy před zahájením stavby, jiná v jejím průběhu a jiná po dokončení. Způsob, jak lze hodnotu zajištění průběţně upravovat v interním systému banky (tzv. collateral modul) je navrţen v závěru této diplomové práce. Vyjádření/stanoviska – zpracovávají zpravidla interní zaměstnanci banky. Důvodem odborných stanovisek je např. vyjádření k výši stavebních nákladů, době výstavby, výši nájemného, prodejním cenám apod.
44
5.3 Náleţitosti ocenění Ocenění developerského projektu pro zajištění úvěru je zaloţeno na trţních principech a v zásadě se neliší od ocenění jiných nemovitostí. Zvláštností je, ţe se zpravidla oceňuje stav před zahájením stavby (současná hodnota) a po jejím dokončení /budoucí hodnota). Základní struktura ocenění: Titulní strana s číslem ocenění, základní identifikací oceňované nemovitosti, názvem objednatele ocenění, vlastníka nemovitosti, financující banky, dále datum vypracování, datum místního šetření a jménem odhadce. Identifikace nemovitosti (kraj, okres, katastrální území, obec, ulice, čísla parcelní event. čísla popisná budov) Stanovená hodnota nemovitosti (současná/budoucí) a podmínky platnosti hodnoty, vyhodnocení rizik a posouzení vhodnosti nemovitosti jako zástavy úvěru. Popis lokality vč. jejího posouzení (atraktivita, okolní zástavba, dopravní dostupnost a dopravní obsluţnost, občanská vybavenost, kladné a záporné vlivy). Popis technického provedení budoucí stavby. Popis dispozice a koncepce budovy. Přehled uţitných ploch, výpočet obestavěného prostoru. Uvedení stavebních nákladů a jejich posouzení. Vyhodnocení prodejnosti / pronajmutelnosti nemovitosti. Kalkulace hodnoty nemovitosti. Stanovení trţní hodnoty a její odůvodnění. Přílohy ocenění o výpis z listu vlastnictví, o snímek z katastrální mapy, o fotodokumentace, mapa o nabývací titul, 45
o územní rozhodnutí / stavební povolení / kolaudační souhlas, o schematické půdorysy apod.
5.4 Podklady pro zpracování ocenění Podklady pouţité pro ocenění jsou vţdy uvedeny v ocenění. Doporučuji vţdy uvést, zda se jednalo o originál, ověřenou kopii, prostou kopii nebo doklad získaný z veřejně dostupných zdrojů. Základní podklady jsou nedílnou součástí ocenění jako jeho příloha. Mezi podklady potřebné pro ocenění developerského projektu patří: Výpis/y z listu vlastnictví. Nejlépe v originálu, který lze získat na katastrálních úřadech, tzv. check pointech nebo u notářů. Poţadavek na předloţení výpisu z listu vlastnictví od klienta je však jiţ stále méně častý. Kaţdá banka má zřízený dálkový přístup do katastru nemovitostí, kde si můţe výpisy z listu vlastnictví opatřit sama. Výpis z LV by měl být aktuální, tj. platný v době zpracování ocenění. Akceptovány jsou zpravidla výpisy do stáří 3 měsíců, ale doporučuji provést vţdy kontrolu při zpracování ocenění bezplatným náhledem do katastru nemovitostí na stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (www.cuzk.cz). Snímek z katastrální mapy. Platí obdobné poţadavky jako u výpisu z listu vlastnictví. Náhledem do katastru nemovitostí na výše uvedených stránkách lze zjistit aktuální stav katastrální mapy s moţností výběru měřítka a dokonce i s podkreslenou satelitní mapou. Tato aplikace je velmi uţitečná při identifikaci pozemku v terénu při místním šetření. Nabývací titul k pozemku. Kontrola nabývacího titulu je důleţitá zejména při koupi pozemku od obce/města, kdy je v kupní smlouvě mnohdy sjednáno předkupní právo pro prodávajícího v případě neuskutečnění investičního záměru. Města a obce se tímto způsobem brání případným spekulacím s pozemky. Územní plán. Základním předpokladem pro výstavbu je soulad budoucí stavby s územním plánem. Územní plán schvaluje obec, v jejímţ katastru se bude stavba nacházet. Bez schváleného územního plánu je bezpředmětné zahájit úvěrové řízení.
46
Územní rozhodnutí. Okamţikem vydání územního rozhodnutí na budoucí stavbu lze na pozemek, na kterém bude stavba umístěna, nahlíţet jako na pozemek stavební. Tato skutečnost má zásadní význam pro ocenění pozemku. Stavební povolení. Po nabytí právní moci stavebního povolení lze stavbu zahájit. Projektová dokumentace stavby. Pro potřeby ocenění je zpravidla dostačující stavební část, tedy situace, půdorysy, pohledy, řezy a technická zpráva. Smlouva o dílo včetně rozpočtu a harmonogramu výstavby. Smlouvy o zřízení věcných břemen, jsou-li uzavřeny. Mezi podklady předkládanými bance během výstavby a po jejím dokončení patří: Faktury dodavatelské společnosti. Geometrický plán po zaměření rozestavěné stavby. Prohlášení vlastníka budovy, pokud je budova rozdělena na jednotky. Kolaudační souhlas.
5.5 Místní šetření Kaţdé ocenění začíná prohlídkou místa budoucí stavby. Při místním šetření odhadce ověřuje podklady, které má k dispozici pro ocenění, zejména zda souhlasí identifikace nemovitosti (porovnání katastrální mapy s místem stavby). Dále je nutné prověřit inţenýrské sítě (zda jsou jiţ na hranici pozemku nebo kde se nachází připojovací body) a celkový stav pozemku. Odhadce se při místním šetření seznámí s okolím, dopravní zátěţí a posoudí vlivy okolí na hodnotu nemovitosti. Je nutné provést kontrolu případné ekologické zátěţe a jiných skutečností, které je nutné v ocenění vzít v úvahu (např. moţnost napojení na komunikaci, nutnost přeloţek inţenýrských sítí apod.). Je nutné si uvědomit, ţe ţadatel o úvěr má zájem na tom, aby hodnota byla co moţná nejvyšší a dosáhl tak na co nejvyšší úvěrový rámec. I hodnota pozemku je velmi významná, protoţe pokud je pozemek jiţ ve vlastnictví klienta, je hodnota pozemku bankou uznána jako vlastní zdroj klienta. Z tohoto důvodu jsou mnohdy důleţité okolnosti mající vliv na hodnotu klientem zatajeny. Doporučuji místní šetření uzavřít návštěvou stavebního úřadu pro získání dalších informací jako je například kapacita inţenýrských sítí v lokalitě apod. 47
5.6 Popis nemovitosti Místopis/polohopis – Odhadce zde uvede důleţité skutečnosti zjištěné pří místním šetření. Zejména se jedná o popis polohy, dopravní dostupnosti a obsluţnosti, dopravy v klidu, dostupnost občanské vybavenosti v okolí, charakter okolní zástavby, popis negativních a pozitivních skutečností, které mají vliv na hodnotu nemovitosti. Popis pozemku - tvar pozemku, svaţitost, současné vyuţití (např. zemědělská půda), ekologické zátěţe, dostupnost inţenýrských sítí, trvalé porosty, stavby na pozemku apod. Technický popis – Jedná se o popis technického provedení budoucí stavby, konstrukčního systému, pouţitých materiálů, tvaru stavby, počet podlaţí. Dispoziční řešení/koncepce budovy – vzhledem k tomu, ţe stavba bude stavěna za účelem jejího prodeje nebo pronájmu, je nutné uvést, jaké prostory v budově vzniknou, počet bytových / nebytových jednotek, parkovacích stání, vyhodnocení dispozic (odpovídající/neodpovídající současným poţadavkům), standard vybavení apod. Výčet výměr – z projektové dokumentace spočítá odhadce uţitné plochy a obestavěný prostor. Přehled ploch je uveden podrobně v samotné kalkulaci hodnoty. V popisu stačí uvést základní informace jako je celková uţitná plocha v členění dle jednotlivých typů ploch, obestavěný prostor, počet parkovacích stání apod. Kalkulace stavebních nákladů – výši stavebních nákladů má odhadce obvykle k dispozici. Pokud ne, provede vlastní odhad stavebních nákladů pomocí agregovaných poloţek. Pro potřeby ocenění se jako dostatečné osvědčila hrubá kalkulace pomocí obestavěného prostoru nebo podlahové plochy. Zatímco přesnější je kalkulace pomocí obestavěného prostoru, developeři i banky preferují přepočet na podlahovou plochu. Důvodem je snadná orientace ve výnosech z prodeje (prodejní ceny jsou udávány za 1 m2 podlahové plochy) a nákladech na výstavbu. Hodnocení odhadce – na základě informací zjištěných z projektové dokumentace a z místního šetření uvede odhadce komentář ke koncepci projektu, vyhodnotí jeho konkurenceschopnost, prodejnost resp. pronajmutelnost a vyhodnotí rizika spojená s realizací projektu. Podmínky ocenění - podmínky současné hodnoty jsou závislé na stupni příprav a obvykle jsou následující: 48
Vlastnické právo k pozemku není omezeno. Výjimkou mohou být věcná břemena (např. právo chůze a jízdy nebo umístění a údrţby inţenýrských sítí. Vţdy je však nutné posoudit, zda tato věcná břemena nemají vliv na výstavbu. Příkladem můţe být vedení inţenýrských sítí v místě, kde bude umístěna stavba. V takovém případě je stavba buď zcela znemoţněna, nebo (častější případ) je nutné uvaţovat se zvýšenými náklady na přeloţku inţenýrské sítě. Budoucí výstavba musí být realizovatelná, to znamená, ţe je nutné, aby bylo vydáno alespoň územní rozhodnutí. Ocenění na základě pouze schváleného územního plánu lze zpracovat pouze jako ocenění předběţné s následnou korekcí po vydání územního rozhodnutí. Podmínky platnosti budoucí hodnoty, tedy stavby po dokončení jsou obvykle tyto: Řádné a úplné dokončení stavby v rozsahu, s jakým bylo uvaţováno při ocenění. Vydání kolaudačního souhlasu. Zápis dokončené stavby v katastru nemovitostí. Rozdělení budovy na jednotky prohlášením vlastníka (pokud je předmětem výstavby bytový dům resp. bytový dům s nebytovými prostory) a zápis tohoto prohlášení do katastru nemovitostí.
5.7 Odhad ceny obvyklé (trţní hodnoty) Vlastní ocenění nemovitosti je prováděno obvykle pomocí alespoň tří přístupů. Konkrétně se jedná o tyto: -
Věcný, resp. nákladový přístup (cost approach).
-
Výnosový přístup (income approach).
-
Porovnávací přístup (comparative approach).
-
Reziduální přístup.
49
5.7.1 Věcný / nákladový přístup Přístup na bázi nákladů je zaloţen na převáţně technickém pohledu na nemovitost, jeho výsledkem je tzv. věcná hodnota, někdy označována téţ substanční nebo technická.30 Tento přístup je zaloţen na stanovení stavebních nákladů potřebných k výstavbě nemovitosti při současných cenách stavebních prací. Při ocenění developerského projektu se nákladová hodnota nesniţuje o opotřebení, protoţe se vţdy oceňuje novostavba. K nákladové hodnotě se připočte hodnota pozemku a získáme tak hodnotu nemovitosti stanovenou na základě tzv. majetkového principu. Pro stanovení trţní hodnoty není nákladová hodnota vypovídající, ale při ocenění developerského projektu má nezastupitelný význam, protoţe je zároveň kontrolou oprávněnosti výše stavebních nákladů, které jsou zpravidla hrazeny z poskytnutého úvěru. Kromě tohoto účelu slouţí nákladová hodnota ke stanovení pojistné hodnoty, protoţe kaţdá banka podmiňuje úvěr uzavřením majetkového pojištění nemovitosti.
5.7.2 Výnosový přístup Přístup na bázi kapitalizace výnosů je zaloţen na převáţně ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje uţitné hledisko a jeho výsledkem je výnosová hodnota, rovnající se součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu existence tohoto efektu.31 Tento přístup je u developerských projektů aplikovatelný pouze u komerčních nemovitostí (průmyslové objekty, administrativní objekty, hotely apod.). U rezidenčních projektů je kalkulace výnosového přístupu prakticky zbytečná, protoţe kupní ceny bytů se na českém trhu neřídí výnosy z nemovitosti. Výnosový přístup však je moţné pouţít při stanovení hodnoty nebytových jednotek umístěných v rezidenčním projektu (např. prodejny v přízemí objektů nebo kancelářské prostory). Výnosová hodnota se stanovuje kapitalizací stabilizovaného, trvale dosaţitelného výnosu podle tohoto vzorce:
30
ZAZVONIL Zbyněk, Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1996, str.58
31
ZAZVONIL Zbyněk, Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1996, str.58
50
Stabilizovaný výnos * 100[%] Výnosová hodnota = ------------------------------------Úroková míra kapitalizace [%] Stabilizovaný výnos je součet výnosů z pronájmů všech pronajímatelných ploch, které sníţíme koeficientem výpadku nájemného (tzv. drop-out) a dále jej sniţujeme o náklady, které jsou spojené s provozem a uţíváním nemovitosti. Nájemné stanovujeme v dlouhodobě dosaţitelné výši, která by měla odpovídat dolní hranici místně obvyklého nájemného. Pokud jsou prostory pronajaty dlouhodobou nájemní smlouvou za nájemné niţší, je třeba zohlednit skutečnou výši nájemného dle nájemní smlouvy. V opačném případě (tedy kdy je nájemné nad úrovní trhu) toto však nedoporučuji, protoţe je velká pravděpodobnost, ţe výše nájemného bude dodatkem ke smlouvě v brzké době sníţena na trţní úroveň a to přes to, ţe je nájemné zaručeno smluvně. Jsou známy případy, kdy nájemce pronajímatele přiměje špatnou platební morálkou k dohodě o sníţení nájemného na trţní úroveň. Velký pozor je třeba dát na moţnost účelově uzavřené nájemní smlouvy, která je určena pouze pro její předloţení bance. Výpadek nájemného Představuje moţnost, ţe po dočasnou dobu nebudou dosahovány předpokládané výnosy např. z důvodu změny nájemce nebo jeho platební neschopnosti. Jeho výši volíme v závislosti na typu nemovitosti a lokalitě. U atraktivních nemovitostí v dobrých lokalitách lze uvaţovat s výpadkem niţším, naopak u obtíţně pronajmutelných nemovitostí volíme vyšší hodnoty. Konkrétní výše záleţí na uváţení odhadce, obecně však doporučuji kalkulovat s těmito hodnotami: atraktivní lokalita
průměrná lokalita
špatná lokalita
stavby pro obchod
5%
10%
20%
stavby administrativní
10%
15%
25%
rezidenční nemovitosti
10%
15%
20%
průmyslové stavby
10%
20%
30%
Druh stavby / lokalita
Tabulka č. 5, Doporučené výpadky nájemného, zdroj: autor
51
Atraktivita lokality souvisí s typem nemovitosti. Např. pro bydlení jsou za atraktivní povaţována centra nebo širší centra velkých měst nebo lázeňská města. Pro obchodní plochy to jsou navštěvované obchodní zóny (např. nákupní centra), pro průmyslové stavby snadno dostupné lokality mimo obydlené oblasti (okraje velkých měst v blízkosti dálnic apod.). Za lokality špatné pro bydlení lze povaţovat např. místa s vysokou nezaměstnaností, kriminalitou, v blízkosti frekventovaných silnic a dálnic apod. Pro průmyslové stavby pak lokality špatně dostupné s nedostatkem kvalifikovaných sil. Jak je uvedeno výše, musí atraktivitu lokality posoudit odhadce na základě svých zkušeností a zjištění při místním šetření. Náklady spojené s uţíváním prostor jsou zejména: daň z nemovitostí (ze staveb i z pozemků), pojištění nemovitosti, odpisy vyjadřující „střádací funkci“ na obnovovací investice (nejedná se o účetní ani daňové odpisy), náklady by měly korespondovat s částkou ročního opotřebení, průměrné výdaje vynaloţené na běţnou údrţbu a opravy nemovitosti. Náklady lze zjistit buď doloţením nákladů skutečných, nebo jejich odborným odhadem (resp. kalkulací). Míra kapitalizace Odráţí současnou situaci na trhu a míru rizika na trhu pro daný typ nemovitostí. Obvykle je aplikována hodnota v rozmezí od 5% do 12%. Niţší míru kapitalizace volíme u málo rizikových nemovitostí v atraktivních lokalitách (např. byty v centru Prahy), vyšší naopak u nemovitostí, jejichţ obchodovatelnost je náchylnější na změny trhu (např. logistické nebo výrobní areály v neatraktivních regionech). Míru kapitalizace lze odvodit pouţitím vzorce: R = R1 + R2 + R3 + R432 Kde :
32
ORT Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí, 2007, str.46
52
R1 je úroková míra bezrizikové investice (např. státní pokladniční poukázky) R2 je očekávaná inflační míra R3 je míra rizika R4 míra ekonomické ţivotnosti Obvykle bývá míra kapitalizace stanovována dle zkušeností odhadce nebo podle poţadavků financující banky. Doporučuji kalkulovat s těmito hodnotami: atraktivní lokalita
průměrná lokalita
špatná lokalita
stavby pro obchod
6-8%
8-10%
10-12%
stavby administrativní
6-8%
8-10%
10-12%
rezidenční nemovitosti
5-7%
7-8%
8-10%
průmyslové stavby
8-9%
10-11%
11-13%
Druh stavby / lokalita
Tabulka č. 6, Doporučené míry kapitalizace, zdroj: autor
Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé stavby vč. pozemku, který tedy nelze ke zjištěné hodnotě připočíst (s výjimkou případné rezervy pozemku). Výnosové hodnoty jsou zpravidla niţší, neţ hodnoty zjištěné porovnávacím přístupem, který by měl být vţdy pouţit jako základní faktor určující trţní hodnotu.
5.7.3 Porovnávací přístup Přístup na bázi porovnání je povaţován za „královskou metodu oceňování“. Je zaloţen na trţním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Jeho výsledkem je porovnávací hodnota rovnající se ceně podobné nemovitosti dosaţené na volném trhu s eventuálním zohledněním případných odlišností a časového odstupu33. Přístup na bázi porovnání vystihuje trţní hodnotu nemovitosti nejlépe. Jeho zpracování je však nejnáročnější. Vyţaduje dobrou znalost trhu s nemovitostmi a jeho předpokladem je
33
ZAZVONIL Zbyněk, Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1996, str.58
53
kvalitní databáze cen nemovitostí, nejlépe skutečně realizovaných dle kupních smluv. Vzhledem k lepší dostupnosti databází cen nabídkových vychází odhadci často právě z nabídek
na
realitních
serverech
(např.
www.sreality.cz,
www.reality.cz,
www.pozemky.cz apod.). V těchto případech je však nutné aplikovat redukci nabídkové ceny, která je zpravidla vyšší, neţ ceny skutečně realizované. U ceny bytů můţe být rozdíl aţ 20%, u pozemků je to zpravidla méně (do 5%). Pro redukci nabídkové ceny nelze aplikovat ţádné pravidlo, je k tomu nutná dostatečná zkušenost odhadce. Redukce je na místě i v případech, kdy jsou pouţity skutečně realizované kupní ceny, ale ty jiţ nejsou aktuální. Doporučuji vţdy při srovnání pouţít jak ceny skutečně realizované, tak i nabídkové. U porovnávaných nemovitostí je vţdy nutné uvést zdroj informace.
5.7.4 Reziduální hodnota Reziduální, tedy zbytková metoda je jedním z přístupů ke zjištění hodnoty pozemku před zahájením výstavby. Při ocenění pozemku pro developerský projekt vycházíme z reziduální hodnoty na bázi výnosů. Při pouţití reziduální hodnoty na bázi výnosů je hledaná hodnota indikována na základě reziduálního (zbytkového) principu, přičemţ základem této metody je výnosový přístup34. Při kalkulaci nejdříve zjistíme budoucí výnosy s prodeje nemovitosti po dokončení (např. výnosy z prodeje bytových jednotek u rezidenčního projektu). Z takto zjištěné částky odečítáme náklady spojené s pořízením nemovitosti jako zejména: náklady na projekty a inţenýrskou činnost, stavební náklady, finanční náklady, náklady na prodej, poplatky, provize zisk pro developera Částka, která zůstane po odpočtu nákladů od předpokládaných výnosů, je pak zbytkovou hodnotou pozemku.
34
ZAZVONIL Zbyněk, Odhad hodnoty pozemků, 2007, str.102 (zkráceno)
54
Při pouţití této metody je třeba postupovat obezřetně, výnosy je třeba stanovit realisticky a náklady včetně rezerv. Reziduální metoda má svá úskalí a nelze ji aplikovat jako jediný přístup ke zjištění hodnoty pozemku. Mnohdy jsou podceňovány např. finanční náklady, které jsou pro odhadce obtíţně zjistitelné a jejich výše můţe být individuální (výše vlastních zdrojů, konkrétní úroková míra apod.). Odhadce je sice přesně schopen odhadnout nebo zjistit úrokovou sazbu, nikoli však dobu, po kterou bude úvěr poskytnut (postupné čerpání, anuitní nebo jednorázové splacení) ani výši úvěru (závisí na vlastních zdrojích klienta). U developerských projektů má však tato metoda přesto nezastupitelné místo, protoţe odráţí pohled investora, který při rozhodování o koupi pozemku mnohdy postupuje obdobným způsobem, aniţ si je vědom, ţe pouţívá reziduální metodu ocenění.
5.7.5 Cena obvyklá Cena obvyklá je výsledkem odrazu reálného trhu s nemovitostmi v dané lokalitě při uplatnění principu opatrnosti při vyhodnocování všech informací.35 Hodnoty kalkulované pomocí přístupů popsaných výše slouţí jako pomocné ukazatele pro stanovení trţní hodnoty. Výslednou hodnotu stanovuje odhadce podle svých zkušeností. U nemovitostí, které jsou stavěny výhradně k pronájmu, je vhodné přiklonit se k hodnotě výnosové (stejnou úvahu pravděpodobně pouţije i zájemce o koupi), naopak nemovitosti určené k bydlení jsou zpravidla oceňovány porovnávacím přístupem. Někteří odhadci stanovují trţní hodnotu průměrnou hodnotou z hodnot zjištěných jednotlivými přístupy. Tento způsob však nedoporučuji, nezohledňuje charakter nemovitosti a zpravidla ho pouţívají méně zkušení odhadci.
5.8 Specifika ocenění pozemku – současná hodnota Pozemek je při financování developerského projektu zpravidla vyţadován jako jeden z vlastních zdrojů klienta. Jeho ocenění má tedy velký význam pro stanovení celkové výše tzv. equity. Jak je uvedeno výše, je nutné, aby na plánovanou stavbu bylo vydáno jiţ alespoň územní rozhodnutí. Pokud je ocenění zaloţeno pouze na územním plánu, dostáváme se spíše do roviny spekulací a takové ocenění nemá pro banku téměř ţádnou
35
Metodické zásady oceňování pro úvěrové řízení, Sberbank CZ, kap. 5.4
55
vypovídající hodnotu. Při ocenění je nutné vzít v úvahu stavební připravenost pozemku, dostupnost inţenýrských sítí vč. prověření kapacit veřejných rozvodů a napojení na příjezdovou komunikaci. Mezi odhadci je ocenění pozemku určeného k výstavbě povaţováno za jedno z nejtěţších ocenění, při kterém odhadce musí zohlednit různé fáze vývoje (stavební připravenost, vydání povolení), srovnatelné pozemky prodané nebo nabízené k prodeji a budoucí vyuţití. Kvalitní ocenění se neobejde bez alespoň přibliţně stanovené hodnoty budoucího stavu (stavby po dokončení), stavebních nákladů, finančních a dalších nákladů, se kterými je výstavba spojena. Ocenění pozemku lze provézt v zásadě těmito způsoby nebo jejich kombinacemi: Ocenění podle cenové mapy Tento způsob lze pouţít pouze v lokalitách, kde je cenová mapa k dispozici (zpravidla větší města). Je zaloţen na skutečně realizovaných prodejních cenách. Jeho nevýhoda spočívá v tom, ţe ceny uvedené v kupních smlouvách jsou mnohdy uměle rozdělené na cenu za budovu a za pozemek a toto rozdělení, které se provádí z daňových důvodů (pozemek je osvobozen od DPH a neodepisuje se) nemusí odpovídat skutečnosti. Další nevýhodou je neaktuálnost dostupných údajů a především skutečnost, ţe v cenové mapě nelze zohlednit budoucí vyuţití pozemku. Cenová mapa je tedy pouze orientačním pomocným nástrojem. Ocenění porovnávacím přístupem Je jedním z hlavních přístupů, které je nutné vţdy pouţít. I kdyţ ani zde nelze plně zohlednit rozsah budoucí stavby, je porovnávací přístup základní metoda pro ocenění pozemku. Důvodem je především to, ţe potenciální developer nebude ochoten zaplatit za pozemek výrazně vyšší cenu, neţ za jakou by si mohl koupit srovnatelný pozemek. Ocenění reziduální přístupem Ocenění pozemku určeného k výstavbě, která je zároveň podnikatelským záměrem, vţdy doporučuji provést také reziduálním přístupem, který je zaloţen na ekonomickém pohledu. Ţádný developer nebude ochoten zaplatit za pozemek vyšší cenu, neţ jaká odpovídá reziduální hodnotě. Na takto zjištěnou hodnotu by mělo být 56
nahlíţeno jako na hodnotu maximální, hodnota trţní by měla být vţdy spíše niţší. Výjimkou z tohoto pravidla jsou pozemky určené pro výstavbu průmyslových budov (výrobní nebo skladové haly). Zkušenosti totiţ ukazují, ţe trţní hodnoty těchto nemovitostí, které jsou zaloţené na výnosovém přístupu, jsou zpravidla niţší neţ stavební náklady. Tyto stavby jsou zpravidla stavěny dle konkrétních poţadavků budoucího nájemce, který je potřebuje ke své podnikatelské činnosti a je tak ochoten zaplatit vyšší, neţ místně obvyklé nájemné. V případě ukončení činnosti nájemce je zpravidla problém nemovitost opět pronajmout a tyto skutečnosti významně ovlivňují trţní hodnoty. Hodnota pozemku stanovená reziduálním přístupem je tak často záporná a tedy nepouţitelná. Metoda polohových tříd (Nägeliho metoda) Základem této metody je zařazení pozemku dle tříd polohy, které jsou různé dle typu nemovitosti do kategorie, ke které přísluší předem stanovené procento, představující podíl hodnoty pozemku na stavebních nákladech budoucí stavby, kterou je na pozemku moţné postavit. Třídy polohy pro stavební pozemky, které jsou určené k bytové výstavbě, zahrnují těchto pět základních kategorií: o všeobecná situace, o intenzita vyuţití, o dopravní spojení, o intenzita vyuţití o doplňují faktory (pozitivní a negativní) Kaţdá kategorie je rozdělena do kvalitativních tříd očíslovanými známkami (zpravidla 18). Aritmetickému průměru ze zjištěných tříd odpovídá procento hodnoty pozemku na celkových stavebních nákladech. Nägeliho metoda vznikla ve Švýcarsku a procentuální hodnoty, které uvádí, nejsou zcela odpovídající podmínkám v České Republice. Modifikace této metody pro tuzemské podmínky byla provedena ÚSI Brno s tímto závěrem:
Třída města nad 100 tis.obv 1 5,0%
města do 100 tis.obv 4,0% 57
ostatní 2,5%
2 3 4 5 6 7 8
6,5% 9,0% 13,0% 17,5% 23,0% 30,0% 38,0%
5,2% 7,2% 10,4% 14,0% 18,4% 24,0% 30,4%
3,3% 4,5% 6,5% 8,8% 11,5% 15,0% 19,0%
Tabulka č. 7, Modifikace Nägeliho metody, zdroj Zazvonil Z., Odhad hodnoty pozemků
Při ocenění Nägeliho metodou je nutné znát budoucí stav v takové míře, aby byl odhadce schopen odhadnout stavební náklady. Pouţití této metody je podobně jako pouţití metody reziduální nutné chápat jako ocenění pomocné. Ţádný odhad by neměl být zaloţen pouze na této kalkulaci. Metodika společnosti A-Consult plus Pomocí této metody lze orientačně stanovit hodnotu pozemku v jednotlivých fázích stavební připravenosti. Jako základ je pouţita předem zjištěná hodnota stavebně připraveného pozemku s vydaným stavebním povolením. Podle znaleckého ústavu AConsult je hodnota pozemku určeného územním plánem k zastavění, ale dosud bez vydaného územního rozhodnutí ve výši 40% z hodnoty plně připraveného stavebního pozemku s územním povolením. Hodnota pozemku s vydaným stavebním povolením, ale bez jakékoli stavební připravenosti se pak pohybuje kolem 55% z ceny pozemku plně zasíťovaného. Upozorňuji, ţe se jedná o orientační metodu, kterou nelze aplikovat ve všech případech.
5.9 Specifika ocenění stavby – budoucí stav Ocenění developerského projektu se v zásadě provádí stejně jako jiné nemovitosti s vyuţitím standardních přístupů pro ocenění: Porovnávací přístup Je základním přístupem pro ocenění nemovitostí určených k prodeji. Typicky pro rezidenční projekty, kde výnosové ani věcná hodnota nemají vypovídající hodnotu. Výnosový přístup 58
U nemovitostí určených k pronájmu (průmyslové objekty, administrativní budovy) je nutné přihlíţet k výnosovému přístupu. Doporučuje se provést kalkulaci také porovnávacím přístupem a výslednou hodnotu stanovit kontribucí obou přístupů. Přístup na bázi nákladů Reprodukční hodnota je základem pro kontrolu stavebních nákladů, které jsou hrazeny úvěrem. Jedná se o úvěry účelové a banka tak provádí kontrolu účelu úvěru. Vzhledem k tomu, ţe předmětem ocenění je budoucí novostavba, neprovádí se kalkulace opotřebení. Specifikem ocenění pro financování projektu bankou je uvedení cen bez DPH a s DPH. Celková hodnota projektu je vţdy vč. DPH. Vzhledem k tomu, ţe developerské společnosti jsou zpravidla plátci DPH je výše DPH pro banku důleţitá informace. DPH je samostatně evidována na jiném účtu z důvodu nutnosti jeho vrácení státu.
5.10 Pouţití ocenění pro nabídku hypotečních úvěrů U bytových domů je pro financující banku výhodné, pokud můţe ocenění pouţít při nabídce hypotečních úvěrů a získat tak konkurenční výhodu v podobě nabídky ocenění pro klienta zdarma. V ocenění je tedy nutné uvést hodnotu kaţdé konkrétní jednotky.
6 Čerpání úvěru Čerpání úvěru probíhá dle podmínek stanovených v úvěrové smlouvě. Čerpání je moţné zahájit v okamţiku, kdy klient splní veškeré náleţitosti pro poskytnutí úvěru. Kontrolu splnění podmínek provádí v bankách oddělení správy úvěru. Mezi základní podmínky čerpání úvěru patří zejména: uzavření smluvní dokumentace (úvěrová smlouva, zástavní smlouvy), podání návrhu na vklad zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí, předloţení stavebního povolení s nabytím právní moci, předloţení smlouvy o dílo na provedení stavby, zahájení stavby, předloţení faktur za stavební práce, 59
podání ţádosti o čerpání.
6.1 Čerpání vlastních zdrojů klienta V současné době jiţ nestačí, aby klient vstupoval do vztahu s bankou pouze s pozemkem, ale je nutná i určitá výše vlastních finančních zdrojů, kterými klient spolufinancuje realizaci projektu. V zásadě jsou moţné dva způsoby čerpání vlastních finančních prostředků klienta: na začátku výstavby, kdy banka projekt financuje aţ po té, kdy jsou vlastní zdroje klienta vyčerpány v průběhu výstavby, kdy je část financována úvěrem a část z vlastních zdrojů.
6.2 Čerpání na základě zpráva o výstavbě Je specifickým výstupem prováděný odhadcem, u developerských projektů zpravidla interním odhadcem banky. Výsledkem zprávy o výstavbě je stanovení stupně dokončení stavby. Stupeň dokončení lze určit v zásadě třemi způsoby: odborným odhadem (lze pouţít na začátku nebo naopak na konci výstavby, v jejím průběhu není tento způsob doporučován), výpočtem dle objemových podílů jednotlivých dokončených konstrukcí na stavbě jako celku, výpočtem podle podílu nákladů jednotlivých dokončených prací na celkové ceně za stavební práce. Podle stanoveného procenta dokončení provede banka kontrolu, zda čerpání úvěru odpovídá průběhu stavebních prací a je tak dodrţován účel úvěru.
60
7 Praktická část 7.1 Ocenění projektu „Rezidence Na větráku“ Toto ocenění je určené pouze pro účely diplomové práce. Předmětem ocenění je reálný developerský projekt financovaný Sberbank CZ. Stavba byla dokončena v březnu 2013. Autor této diplomové práce a ocenění stavbu průběţně monitoroval od fáze příprav stavby aţ po dokončení jako odhadce financující banky. Oceňovaný současný stav stavby odpovídá situaci před zahájením stavby (vč. vlastnických práv), současná hodnota je však kalkulována v současných cenách. Ocenění je provedeno tak, aby bylo pouţitelné v úvěrovém řízení, zaměřuje se na skutečnosti důleţité pro financující banku. Z toho důvodu je například zkrácen technický popis nemovitosti, který nemá významnou vypovídající hodnotu pro schvalovatele úvěru. Ocenění je naopak zaměřeno na posouzení prodejnosti, adekvátnosti stavebních nákladů, na rizika spojená s financováním a na podmínky, které je nutné splnit pro vhodnost zástavy a pro čerpání úvěru v průběhu výstavby. Doklady k ocenění jako výpis z LV, snímek z katastrální mapy a fotodokumentace jsou v příloze diplomové práce.
Ocenění číslo xx/xx obvyklé ceny nemovitosti Pouze pro účely diplomové práce Předmět ocenění:
Developerský projekt – bytový dům Rezidence Na Větráku
A. IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI: Budova číslo popisné:
v současném stavu se na pozemcích nenachází ţádná budova
Pozemky parc.čísla:
2145/106, 2145/107, 2145/108, 2145/109
Adresa nemovitosti:
Praha 9, Horní Počernice, Studnická ulice
Vlastník nemovitosti:
Mayer Adolf Ing., bytem Ledvinova 1718/20, Praha, spoluvlastnický podíl o velikosti ½ 61
Mayerová
Lenka,
bytem
Vojická
1021/14,
Praha,
spoluvlastnický podíl o velikosti ½ Katastrální území:
Horní Počernice
LV č.: 3112
Kraj:
Hlavní město Praha
Okres: Praha
Obec:
Praha
část obce:
Horní Počernice
Objednatel/developer:
Rezidence Na Větráku, s.r.o., Vojická 1021/14, Praha
Ulice: Studnická
Stav ke dni/prohlídka dne: xxx (před zahájením stavebních prací) Zpracoval:
Pavel Hošťálek
Trţní hodnota – současný stav:
8 000 000 Kč
Trţní hodnota – budoucí stav:
54 400 000 Kč
Podmínky platnosti současné hodnoty: ---Podmínky platnosti budoucí hodnoty: Budoucí hodnota je platná po dokončení stavby v rozsahu uvedeném v tomto ocenění. Pro potvrzení platnosti budoucí hodnoty je nutné doloţit tyto doklady: -
kolaudační souhlas,
-
prohlášení vlastníka na obě budovy,
-
výpisy z LV po vkladu kolaudačního souhlasu (dokončená stavba) a prohlášení vlastníka (rozdělení na jednotky).
Před zahájením stavby musí být bance doloţeno: -
Smlouva o dílo.
-
Rozpočet stavebních prací.
-
Harmonogram výstavby.
V průběhu výstavby musí být bance doloţeno: 62
-
Faktury dodavatele
-
Výpis z LV po zápisu rozestavěné stavby do KN
Komentář ke stanovené hodnotě: Budoucí hodnota je stanovena jako součet hodnot všech budoucích jednotek a garáţových stání, který byl sníţen o diskont za soubor (celá budova) ve výši 10%. Hodnoty jednotek byly stanoveny porovnávacím přístupem. Hodnota pozemku je stanovena s přihlédnutím k budoucí hodnotě celého projektu a k cenové mapě stavebních pozemků v k.ú. Počernice.
Seznam podkladů: -
Výpis listu vlastnictví číslo 3112 ze dne xxxx vyhotovený katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha.
-
Kopie katastrální mapy ze dne xxxx, vyhotovená dálkovým přístupem do katastru nemovitostí.
-
Stavební povolení čj. P20/OV/22517/1242 ze dne 28.7.2011.
-
Kolaudační souhlas na inţenýrské sítě, čj. 911/OOP/2011 ze dne 28.7.2011
-
Projektová dokumentace stavby (stavební část).
-
Popis standardů budoucího vybavení bytů.
-
Ceník předpokládaných prodejních cen.
B. POPIS NEMOVITOSTI Poloha obce v rámci České Republiky Oceňované nemovitosti jsou situovány v hl.m.Praze, městské části Horní Počernice. V rámci ČR se jedná o výbornou polohu.
Poloha nemovitosti v rámci obce: Městská část Horní Počernice leţí na východním okraji Prahy nedaleko obchodní zóny Černý Most. Lokalita je velmi dobře dopravně dostupná, v blízkosti se nachází dopravní uzel dálnice D11 s R10 a R1 (Praţský okruh). Dopravní obsluţnost je zajištěna autobusy 63
MHD s návazností na metro Černý most (cca 2 km). Autobusová zastávka je v docházkové vzdálenosti. Občanská vybavenost je v místě nebo dostupná MHD. Lokalita se nachází na kopci s dobrým výhledem (výhled z niţších pater však bude blokovat okolní zeleň). Vzhledem k vyvýšení a otevřenosti prostor, je v místě budoucí stavby poměrně větrno (odtud název projektu "Na Větráku"). Z jedné strany bude projekt navazovat na souvislou zástavbu řadových rodinných domů, ze druhé pak na sportovní areál (3 fotbalová hřiště - SC Xaverov), ze dvou zbývajících stran je volný prostor, resp. silně svaţitý terén. Přístup k pozemkům je zajištěn ze zpevněné komunikace - Studnické ulice, která zde končí (slepá ulice). Určitým negativem lokality je výhled na dálnici D11, která je vzdušnou čarou vzdálena cca 1200 m.
Koncepce projektu, dispozice Současný stav: Pozemky jsou rovinné, volné, byly provedeny hrubé terénní úpravy. Byly provedeny přípojky vodovodu, kanalizace a plynu, přípojka NN je na hranici pozemku. Budoucí stav: Projekt obsahuje dva identické bytové domy (A, B) s celkem 14 bytovými jednotkami a 16 podzemními parkovacími místy. Domy mají jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaţí. Nosný konstrukční systém obou budov bude stěnový kombinovaný ţelezobetonový a zděný. Dispoziční řešení domu A, resp. B (stejné v obou objektech): V 1. PP je 8 garáţových stání, kočárkárna, sklepní kóje a úklidová komora. Vstup do přízemí (1.NP) je z chodníku, za vstupními dveřmi se nachází vstupní hala. Za ní navazuje komunikační jádro se schodištěm a výtahem. Ze schodišťové chodby se vstupuje do 2 bytových jednotek – kategorie 3+KK. Přízemní byty mají moţnost vstupu francouzskými dveřmi na balkóny. Byty ve 2.NP jsou kategorie 2+KK a jsou obdobně řešené, jako v přízemí. Ve 3.NP jsou 2 byty kategorie 2+KK s terasami. Poslední, 4.NP je atypické. Zde je umístěna 1 bytová jednotka kategorie 3+KK. Byt má místo balkónu částečně krytou velkou podstřešní terasu. Kaţdá bytová jednotka má vlastní komoru. 64
Přehled ploch: Budova A - uţitná plocha 627,6 m2. Obestavěný prostor 3 300 m3. Budova B- uţitná plocha 627,6 m2. Obestavěný prostor 3 300 m3. Uţitná plocha celkem: 1 255,1 m2. Na stavbu bylo vydáno stavební povolení, záměr je tedy v souladu s územním plánem.
Prodejnost: Prodejnost bytů hodnotím vzhledem k lokalitě, typu domu a dispozičnímu řešení jako průměrnou / dobrou. Rychlost prodeje bude záviset na výši poţadované kupní ceny.
Předpokládané prodejní ceny Ceny uvedené v ceníku klienta jsou na horní hranici realizovatelnosti. Korekce byla provedena na základě porovnání s nabídkou bytů v novostavbách v Horních Počernicích (viz. list porovnávací hodnoty).
Náklady a jejich zhodnocení, harmonogram výstavby: Stavební náklady odhaduji ve výši cca 30 000 000 Kč bez DPH (24 000 Kč/m2 čisté uţitné plochy, resp. 4 500 Kč/m3 obestavěného prostoru). Projektant náklady vyčíslil na 37 000 000 Kč, klient na 30 - 32 000 000 Kč bez DPH. Termín zahájení prací je naplánován na 3. Q 2011, dokončení na 12/2012. Termín je reálný, je však nutná velmi intenzivní stavební činnost bez prodlev např. v zimním období. Doporučuji počítat s časovou rezervou 2-3 měsíců.
Právní stav, vyuţití nemovitosti po právní stránce Pozemky v současném stavu nejsou zastavěné ţádnou stavbou, jsou připravené pro zahájení výstavby. V budoucím stavu (po dokončení a kolaudaci) předpokládáme soulad uţívání nemovitosti v souladu s právním stavem a tímto oceněním, tj. dům bude rozdělen na bytové jednotky, které budou prodány a uţívány k bydlení. 65
Rizika, potenciál, celkový dojem Jedná se o kvalitní developerský projekt s menším počtem bytů, u kterých předpokládám dobrou prodejnost, ale ceny uvedené v ceníku klienta jsou spíše vyšší, neţ odpovídá průměrným cenám v lokalitě. Rizika nebyla zjištěna. Celkový dojem je dobrý.
Technický popis: Pozemek:
pravoúhlý, rovinný
Inţenýrské sítě:
na hranici pozemku kanalizace, vodovod, plynovod, NN
Budoucí stavby: Základy:
ţelezobetonové základové pasy
Svislé nosné kce:
kombinovaný stěnový konstrukční systém - ţelezobetonová konstrukce + keramické zdivo
Vodorovné kce:
monolitické ţelezobetonové stropy
Schodiště:
monolitické ţelezobetonové
Venkovní povrchy:
kontaktní zateplovací systém
Vnitřní povrchy:
vápenocementové omítky, v koupelnách keramické obklady
Podlahové krytiny:
laminátové, keramické dlaţby
Dveře vnitřní:
dveře i zárubně dýhované (Sapeli)
Okna:
plastová s izolačním dvojsklem
Střecha:
plochá, ţelezobetonová konstrukce, asfaltové pásy
Vytápění:
plynové, vlastní plynové kotle, radiátory
Ostatní:
hydraulický výtah
Komunikace:
ţivičný povrch a zámkové dlaţby
66
C. PŘEHLED JEDNOTEK A JEJICH HODNOTY:
uţitná plocha
Popis jednotek
Balkón/ terasa
Zahrada
Celková uţitná plocha
prům.cena vč. DPH
Kód
Typ
Podla ţí
m2
m2
m2
m2
A1
3+kk
1
79,7
12,5
150,0
101,0
A
15%
4 470 447
A2
3+kk
1
79,7
12,5
150,0
101,0
A
15%
4 470 447
A3
2+kk
2
73,7
16,8
82,1
B
15%
3 869 365
A4
2+kk
2
73,7
16,8
82,1
B
15%
3 869 365
A5
2+kk
3
65,2
8,5
69,4
B
15%
3 272 917
A6
2+kk
3
65,2
8,5
69,4
B
15%
3 272 917
A7
3+kk
4
109,3
26,7
122,7
A
15%
5 430 550
B1
3+kk
1
79,7
12,5
150,0
101,0
A
15%
4 470 447
B2
3+kk
1
79,7
12,5
150,0
101,0
A
15%
4 470 447
B3
2+kk
2
73,7
16,8
82,1
B
15%
3 869 365
B4
2+kk
2
73,7
16,8
82,1
B
15%
3 869 365
B5
2+kk
3
65,2
8,5
69,4
B
15%
3 272 917
B6
2+kk
3
65,2
8,5
69,4
B
15%
3 272 917
B7
3+kk
4
109,3
26,7
122,7
A
15%
5 430 550
1 093
205 0 ks
G1
21%
0
16 ks
G2
21%
3 097 600
označe ní
Celková uţitná plocha Venkovní parkovací stání Vnitřní parkovací stání
1 -1
67
600
DPH
střed
1 255,1
D. POROVNÁVACÍ PŘÍSTUP - BYTOVÉ JEDNOTKY Porovnávací přístup je zaloţen na porovnání realizovaných prodejích cen obdobných nemovitostí. Rozdíly mezi oceňovanou a porovnávanou nemovitostí jsou upraveny korekčními činiteli. Ke srovnání jsou pouţity údaje o realizovaných prodejích z databáze odhadce, přihlédnuto je také k aktuální nabídce na realitním trhu. Výsledkem je průměrná hodnota bytové jednotky stanovená za 1 m2 plochy. Takto zjištěná průměrná hodnota je dále korigována v části C tohoto ocenění podle plochy a umístění bytu v rámci projektu.
68
Porovnávací přístup – budoucí stav, průměrná cena za 1 m2 bytové plochy:
69
E. VĚCNÁ HODNOTA, STAVEBNÍ NÁKLADY Budova A uţitná plocha
průměrná cena
cena celkem
627,6 m2
24 000 Kč/m2
15 072 000 Kč
obest. prostor
průměrná cena
cena celkem
3 300 m3
4 500 Kč/m3
14 850 000 Kč
Věcná hodnoty budovy A (stavební náklady)
15 000 000 Kč
opotřebení 0% (novostavba) Budova B uţitná plocha
průměrná cena
cena celkem
627,6 m2
24 000 Kč/m2
15 072 000 Kč
obest. prostor
průměrná cena
cena celkem
3 300 m3
4 500 Kč/m3
14 850 000 Kč
Věcná hodnoty budovy A (stavební náklady)
15 000 000 Kč
opotřebení 0% (novostavba) Předpokládané stavební náklady za obě budovy jsou 30 000 000 Kč.
F. POZEMKY Přehled pozemků na LV č. 3112 m2
Kč/m2
Parcelní číslo
Druh pozemku
2145/106
ostatní plocha
2 065
2145/107
ostatní plocha
206
3 300
679 800 Kč
2145/108
ostatní plocha
127
3 300
419 100 Kč
2145/109
ostatní plocha
14
3 300
46 200 Kč
Celkem
Hodnota Kč
3 300 6 814 500 Kč
2 412
7 959 600 Kč
70
Ocenění pozemků Dle provedeného průzkumu trhu a zkušeností odhadce lze konstatovat, ţe obdobné pozemky určené k developerské výstavbě jsou nabízeny v cenách od 3 000 do 5 000 Kč / m2 v závislosti na moţnosti vyuţití (místní regulativy pro maximální podlahovou plochu, výšku, zastavěnou plochu apod.) a fázi příprav projektu (územní plán, územní rozhodnutí, stavební povolení). Vzhledem ke specifikům kaţdého projektu není pro ocenění aplikována metoda přímého porovnání, ale pouze porovnání orientačního. Korekce cenového rozpětí bude dále korigována pouţitím dalších metod ocenění. Reziduální hodnota: Výnosy z prodeje (bez DPH)
52 400 000
stavební náklady
30 000 000
projekt, inţenýrská činnost
1 500 000
finanční náklady
3 000 000
provize, právní sluţby
1 500 000
reklama a marketing
1 000 000
zisk
7 500 000
rezidum
7 900 000
Nägeliho metoda třída A
všeobecná situace
4
B
intenzita využití pozemku
4
C
dopravní spojení
4
D
obytný sektor
4
F
faktory zvyšujíco hodnotu
-
G
faktory snižující hodnotu
-
průměrní třída
4
71
Podle modifikace Nägeliho metody na české poměry odpovídá výsledná třída 13% z budoucí hodnoty stavby, tj. 7 800 000 Kč (kalkulováno z výnosů před "mnoţstevní redukcí" o 10%. Hodnota dle Nägeliho metody:
7 800 000 Kč.
Cenová mapa stavebních pozemků Oceňované pozemky nejsou v cenové mapě zveřejněné na www.praha.eu k dispozici. Analogicky však lze pouţít informaci o sousedních pozemcích, jejichţ hodnota dle cenové mapy je 4 290 Kč /m2, tj. při výměře 2 412 m2 celkem Hodnota pozemků dle cenové mapy:
10 347 000 Kč.
REKAPITULACE Současná hodnota pozemků Reziduální metoda:
7 900 000 Kč
Nägeliho metoda:
7 800 000 Kč
Cenová mapa:
10 347 000 Kč
Porovnávací hodnota:
7 200 000 - 12 000 000 Kč
Stanovená hodnota současná
8 000 000 Kč
Budoucí hodnota Hodnota projektu zjištění porovnávací metodou - součtem hodnot jednotlivých jednotek sníţená o 10% jako diskont za soubor: Stanovená hodnota budoucí:
54 400 000 Kč
Vypracoval: Pavel Hošťálek
Praha, xxxxxx
72
7.2 Zpráva o výstavbě stavby „Rezidence Na větráku. Tato zpráva o výstavbě je zpracována pro účely diplomové práce dle poţadavků financující banky. Mezi informace, které jsou bankou vyţadovány, patří stanovený stupeň rozestavěnosti (pro kontrolu čerpání úvěru), kvalita prováděných prací, soulad s harmonogramem a právní stav. Přílohy jako výpis z LV, snímek z katastrální mapy a fotodokumentace jsou v příloze této diplomové práce.
Zpráva o výstavbě číslo xx/xx Název stavby:
Pouze pro účely dipl. práce
Developerský projekt – Rezidence Na Větráku
A Identifikace nemovitosti: Budova číslo popisné:
dosud není přiděleno (rozestavěná stavba)
Pozemky parc.čísla:
2145/106, 2145/107, 2145/108, 2145/132, 2145/133
Adresa nemovitosti:
Praha 9, Horní Počernice, Studnická ulice
Vlastník nemovitosti:
Rezidence Na Větráku s.r.o., Vojická 1021/14, Praha
Katastrální území:
Horní Počernice
LV č.: 3112
Kraj:
Hlavní město Praha
Okres: Praha
Obec:
Praha
část obce:
Horní Počernice
Ulice: Studnická
Stav ke dni/prohlídka dne: xxx Zpracoval:
Pavel Hošťálek
Rozestavěnost:
50% (zaokrouhleno)
Praha: xxxx
Komentář: Na stavbě probíhají stavební práce se standardní intenzitou. Kvalita provedených prací je dobrá. Stavba je prováděna v souladu s projektovou dokumentací a stavebním povolením. Stavba je v souladu s oceněním. Dle harmonogramu jsou práce v mírném prodlení cca jeden měsíc.
73
Seznam podkladů: -
Výpis listu vlastnictví číslo 3112 ze dne xxxx vyhotovený katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha.
-
Kopie KM ze dne xxxx, vyhotovená dálkovým přístupem do katastru nemovitostí.
-
Ocenění projektu číslo xx/xx ze dne xxx.
-
Smlouva o dílo, rozpočet a harmonogram.
Výpočet rozestavěnosti:
74
8 Závěry a doporučení Cílem této diplomové práce je popis specifik oceňování developerských projektů, doporučení pro čerpání úvěru během výstavby a návrh na postupné zvyšování hodnoty zajištění v průběhu výstavby.
8.1 Specifika oceňování Ocenění současné a budoucí hodnoty Specifika ocenění developerského projektu oproti standardnímu ocenění nemovitosti spočívají mimo jiné v tom, ţe pro úvěrové řízení je vţdy nutné předloţit bance takové ocenění, ve kterém je stanovena jak hodnota současná, tak i budoucí. Současná hodnota spočívá vţdy v hodnotě pozemku, na kterém má být stavba umístěna, případně v budově na pozemku stojící, pokud bude k projektu vyuţita (např. při rekonstrukci, přístavbě nebo nástavbě). V případě, ţe stávající stavby budou demolovány, jsou z hodnoty pozemku odečteny náklady na demolici, případně náklady spojené s likvidací ekologické zátěţe na pozemku. Ocenění pozemku doporučuji provést kontribucí porovnávacího přístupu, reziduální metody, event. Nägeliho metody. Pouţití ocenění pro hypoteční úvěry Budoucí stav je oceňován nejlépe v takovém rozsahu, aby ocenění bylo vyuţitelné i pro nabídku hypotečních úvěrů zákazníků developera a banka tak získala konkurenční výhodu při rozhodování kupujících o výběru banky financující hypoteční úvěr. Kromě výhody v podobě ocenění zdarma, je moţné nabídnout potenciálním klientům i úrokové zvýhodnění. Úroková sazba vţdy zohledňuje riziko spojené s poskytnutím úvěru. K nemovitostem financovaným bankou, má banka všechny potřebné doklady a informace a riziko spojené se zástavou úvěru je tak minimalizováno. V ocenění developerského projektu jako celku, prováděné zpravidla pouze podle projektové dokumentace, je mnohdy obtíţné posoudit kvalitu kaţdé jednotlivé bytové jednotky. Zpravidla se zohledňuje pouze velikost jednotky (čím menší, tím vyšší jednotková cena za 1 m2 plochy), podlaţí (byty ve vyšších podlaţích jsou zpravidla lépe prodejné) a orientace ke světovým stranám. Specifické klady a zápory kaţdé jednotky je 75
pak moţné posoudit aţ po jejím dokončení. Kupní cena pak můţe být odlišná od stanovené trţní hodnoty a to můţe přinést potíţe zejména při poţadavku klienta na financování 100% kupní ceny, kdy kupní cena můţe být vyšší, neţ hodnota stanovená oceněním. Pro takové případy doporučuji stanovit hodnotu jednotek cenovým rozpětím. V ocenění, které je součástí této diplomové práce jsou pro tento účel vytvořena dvě cenová pásma a to pásmo A s cenami od 37 000 Kč do 40 000 Kč / m2 plochy jednotky a pásmo B s cenami od 40 000 do 42 000 Kč/m2 (ceny jsou bez DPH). Počet cenových pásem závisí na kvalitativních rozdílech jednotek v rámci budovy. Kaţdá jednotka je do cenového pásma zařazena dle její kvality, velikosti a umístění v budově. Hodnota projektu jako celku je pak zkalkulována jako součet průměrných hodnot všech jednotek. Vzhledem k tomu, ţe předmětem ocenění je soubor budoucích jednotek, doporučuji výsledný součet sníţit o procentuální sráţku, jejíţ výše by měla být alespoň 10%. Důvodem jsou vyšší náklady spojené s prodejem více nemovitostí oproti realizace jedné zástavy jako celku. Výše navrţený způsob ocenění cenovými pásmy s následným procentuálním sníţením byl na návrh autora této práce úspěšně implementován do praxe ve Sberbank CZ. Daň z přidané hodnoty Dalším specifikem ocenění developerských projektů je poţadavek bank na rozlišování cen s DPH a bez DPH. Tento poţadavek neodpovídá obecně respektované skutečnosti, ţe hodnota stanovená oceněním je vţdy celková vč. DPH. Posouzení nákladů Účelem úvěru pro financování developerského projektu je především úhrada stavebních nákladů. Od odhadce tedy banka vţdy vyţaduje odborné posouzení adekvátnosti stavebních nákladů. Důvodem je na jedné straně obava, aby náklady nebyly nadhodnoceny a část úvěru nebyla pouţita k jinému účelu a na straně druhé v případě podcenění nákladů hrozí, ţe stavba nebude dokončena v řádné kvalitě nebo nebude dokončena vůbec. Pro posouzení nákladů jsou pouţívány agregované poloţky a to celkový obestavěný prostor a podlahová plocha. V developerské i bankovní praxi jsou preferovány kalkulace přes podlahovou plochu, protoţe umoţňuje snadnou a rychlou orientaci při porovnání nákladů a výnosů. Kontrola nákladů sestavením kontrolního 76
poloţkového rozpočtu je sice přesnější, ale finančně podstatně náročnější a pro banku je tento způsob kontroly nákladů nepouţitelný. Rozpočty provádějí specializovaní odborníci - rozpočtáři a ţádná z oslovených bank takových osob nevyuţívá. Pro rychle posouzení adekvátnosti stavebních nákladů navrhuji pouţít níţe uvedenou přehlednou tabulku. Údaje byly zpracovány na základě informací z rozpočtů jiţ realizovaných projektů a korigovány po konzultaci se stavebními firmami (IMOS Brno, PROSTAV CZ, Plzeň): jednoduché stavby, nízkopodlaţní, nejvýše 1 podzemní podlaţí
náročnější stavby, více podzemních podlaţí, sloţitý terén, více nadzemních podlaţí
tis. Kč/m2 bez DPH
tis. Kč/m2 bez DPH
Administrativní budovy
17 - 21
21 - 26
Bytové projekty
18 - 21
21 - 25
Průmyslové stavby
10 - 13
13 - 16
Tabulka č. 8, Návrh na rychlou kalkulaci stavebních nákladů, zdroj: autor
Banka v úvěrovém procesu neposuzuje jen stavební náklady, ale zajímá se i o náklady ostatní, které s realizací projektu souvisí (tzv. soft costs). K tomuto účelu lze vyuţít tento orientační přehled. Údaje vychází z vlastní databáze autora, zpracované z informací poskytnutých klienty ke zpracování ocenění:
Náklady:
% z budoucí hodnoty projektu od do
pozemek
10
25
Projekt
3
4
inţenýrská činnost, právní sluţby
1
2
reklama a marketing
1
3
realitní činnost - prodej bytů
2
3
stavební náklady
60
75
developerská činnost
2
3
finanční náklady
1
5
77
ostatní náklady
1
2
zisk
10
15
Tabulka č. 9, Orientační struktura nákladů jednotlivých částí projektu, zdroj: autor
8.2 Doporučení pro čerpání Před prvním čerpání úvěru je ţádoucí zpracovat první zprávu o výstavbě pro kontrolu oprávněnosti výše platby poţadované dodavatelskou společností. Dle rozsahu projektu a počtu čerpání je pak stanoven počet celkových návštěv odhadce banky na staveništi. U jednodušších staveb s vyšším podílem vlastních zdrojů klienta je dostačující, je-li provedena jedna zpráva o výstavbě na začátku čerpání a druhá po dokončení stavby. U staveb nákladnějších (náklady řádově v desítkách aţ stovkách milionů Kč), pak doporučuji provést nejméně kontrolní prohlídky tři. Vzhledem k tomu, ţe banka sleduje postup výstavby kvůli kontrole čerpání rozpočtu, doporučuji jednoznačně provádět kalkulaci stupně dokončení podle rozpočtu, tedy podle podílu ceny dokončených prací na celkových nákladech. Kalkulace pomocí objemových podílů je značně nepřesná a pro potřeby bank se ukázala jako ne zcela vypovídající. Jako problematický se ukázal poţadavek bank čerpat úvěr aţ po proinvestování vlastních zdrojů klienta. Důvodem je skutečnost, ţe klient se jiţ na začátku výstavby vyčerpá ze svých prostředků a není schopen financovat případné vícenáklady. Povinností odhadce při zpracování zprávy o výstavbě je zahrnout do stupně dokončení pouze zabudované materiály, nikoli takové, které jsou pouze uskladněné na stavbě nebo zaplacené formou zálohy (běţné např. u výtahů nebo na míru vyráběných truhlářských výrobků jako okna a dveře). Klient se tak můţe dostat do obtíţné situace, kdy na úhradu zálohy nemá vlastní prostředky a banka je odmítne financovat s odkazem na to, ţe nejsou dosud zabudovány.
8.3 Zvyšování hodnoty zajištění výstavbou Kaţdá banka před poskytnutím úvěru provede ocenění hodnoty zástavy. Vzhledem k tomu, ţe developerské projekty jsou vţdy zaloţeny na zajištění financovanou nemovitostí, je na začátku hodnota takové nemovitosti nulové a hodnota zástavy se odvíjí pouze od hodnoty pozemku. V průběhu výstavby výše úvěru převýší zástavní hodnotu pozemku a úvěry se aţ do dokončení stavby, kdy jsou splněny podmínky pro platnost 78
budoucí hodnoty, stávají nezajištěné. Fakticky sice hodnota nemovitosti roste průběhem výstavby, v bankovních systémech však lze zástavní hodnotu navýšit pouze na základě ocenění. Provádět ocenění průběţně během výstavby je finančně náročné, nehledě na obtíţe, které ocenění rozestavění stavby působí (problematické stanovení porovnávací hodnoty). Za tímto účelem uvádím jednoduchý způsob, který je moţné implementovat do interních předpisů bank a průběţně podle něj zvyšovat hodnotu zástavy v závislosti na aktuálním procentu dokončenosti, které zjistí odhadce zprávou o výstavbě: procento dokončení stavby
orientační hodnota dle dokončenosti
0%
hodnota pozemku
5-10%
hodnota pozemku
svislé nosné konstrukce, vodorovné konstrukce
30%
20% z budoucí hodnoty
hrubá stavba, inţ.sítě
55%
35% z budoucí hodnoty
vnitřní instalace
75%
50% z budoucí hodnoty
dokončená stavba, před kolaudací kolaudační rozhodnutí, zápis dokončení stavby, prohlášení vlastníka
100%
80% z budoucí hodnoty
100%
100% budoucí hodnoty
Popis fáze výstavby zahájení stavby zemní práce, základy
Tabulka č. 10, Návrh na postupné zvyšování hodnoty zajištění dle průběhu výstavby, zdroj: autor
8.4 Realizace zástavy nedokončené stavby I přes důkladné prověřování bonity klientů, jejich zkušeností, kvality projektu a jeho konkurenceschopnosti, se banky někdy dostanou do situace, ţe klient není schopen dostát svým závazkům, ocitne se v insolvenci a projekt nedokončí. Stává se to v případě nenadálých událostí, podhodnocení rozpočtu nebo podvodného jednání klienta. V takové situaci není klient schopen splatit poskytnutý úvěr a banka je nucena uspokojit svojí pohledávku realizací zástavních práva k nemovitosti. Pokud se jedná o nedokončenou rozestavěnou stavbu, je prodejnost značně obtíţná a bance tak hrozí ztráta. Prodej dokončené nemovitosti je výhodnější a bance zajistí větší výnos z prodeje zástavy a 79
pravděpodobnost na uspokojení pohledávky v plné výši je tak větší. Pro tyto případy doporučuji, aby banky v součinnosti s insolvenčním správcem financovali dokončení výstavby prostřednictví insolvenčního správce nebo odkoupením pohledávky vlastní dceřinou společností, která projekt dokončí a prodá.
ZÁVĚR Cílem této diplomové práce je popis specifik oceňování developerských projektů, doporučení pro čerpání úvěru během výstavby a návrh na postupné zvyšování hodnoty zajištění v průběhu výstavby. Na základě studia odborné literatury, konzultací se zástupci bank, které se touto činností zabývají, a zejména vlastních zkušeností získaných jak při realizaci developerských projektů, tak při jejich oceňování, jsem došel k výše popsaným závěrům a doporučením. Tzv. hypoteční a finanční krize, která na podzim 2008 postihla USA a většinu evropských zemí, byla velkým ponaučením pro developerské společnosti, banky, odhadce, ale i zájemce o koupi nemovitosti. Banky přehodnotili podmínky pro financování developerských projektů, kaţdou ţádost o úvěr posuzují velmi pečlivě a stanovují individuální podmínky podle kvality projektu. V některých lokalitách, kde kupní ceny nedosahují ani výše nákladů, nemají ţádosti o úvěr šanci na schválení. Banky kladou vyšší nároky na kvalitu ocenění, vyţadují po odhadcích nejen stanovení budoucí hodnoty, ale také posouzení investičních nákladů, kvality projektu a jeho konkurenceschopnost. Přísnější podmínky platí i pro čerpání úvěru a vzhledem k rizikům spojeným s nedokončením stavby sledují banky průběţně i hodnotu zajištění. V závěru této práce je kromě popisu specifik ocenění developerských projektů navrţen postup čerpání úvěru během výstavby a postupné navyšování hodnoty zajištění v závislosti na průběhu výstavby. Jako vedlejší cíl jsem navrhl způsob pro orientační stanovení investičních nákladů, který můţe být pomůckou při posuzování účelu úvěru. Cíl této diplomové práce tím povaţuji za splněný.
80
Seznam pouţité literatury 1) BRADÁČ Albert, FIALA Josef, Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, 3. přepracované vydání, Praha: Linde Praha, 2004, 743 stran, ISBN 80-7201-441-2. 2) Kolektiv autorů, Bankovnictví, 6. vydání, Praha: BIVS, 2006, 280 stran, ISBN: 97880-7265-099-6. 3) ORT Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1, oceňování na trţních principech, 1. vydání, Praha: BIVS, 2008, 139 stran, ISBN 978-80-7265-128-3. 4) ORT Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí, 1. vydání, Praha: BIVS, 2007, 74 stran, ISBN 978-80-7265-113-9. 5) ORT Petr, Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha: BIVS, 2007, 77 stran, ISBN 978-80-7265-101. 6) ZAZVONIL Zbyněk, Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha: CEDUK, 1996, 173 stran, ISBN: 80-902109-0-2. 7) ZAZVONIL Zbyněk, Výnosová hodnota nemovitostí, 1. vydání, Praha: CEDUK, 2004, 256 stran, ISBN: 80-902109-3-7. 8) ZAZVONIL Zbyněk, Odhad hodnoty pozemků, 1. vydání, Praha: VŠE, Institut oceňování majetku, 2007, 201 stran, ISBN 978-80-245-1211-2.
Ostatní zdroje: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Trend Report 2012 HOŠŤÁLEK Pavel, Použití tržního ocenění při zajištění úvěru, Praha 2011, Bakalářská práce. Bankovní Institut Vysoká škola. Vedoucí bakalářské práce Vladimír Klimeš Interní předpisy Sberbank CZ, a.s.. Zákon č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník). Zákon č. 89/2012 Sb. nový (Občanský zákoník). Zákon č. 344/1992 Sb. (Katastrální zákon). Zákon č. 183/2006 Sb. (Stavební zákon). Zákon č. 72/1995 (Zákon o vlastnictví bytů). Zákon č. 190/2004 Sb. (Zákon o dluhopisech). Zákon č. 151/1997 Sb. (O oceňování majetku). 81
Seminář České bankovní asociace, Hypoteční úvěry, 4.3.2013 Osobní konzultace, Valkovič Juraj, Sberbank CZ Osobní konzultace, Jansa Jakub, Česká spořitelna, Osobní konzultace, Farkaš Jiří, Komerční banka, a.s. Osobní konzultace, Šolcová Lenka, PPF banka, a.s, Osobní konzultace, Mareš Filip, Unicredit bank Czech Republic, a.s. Osobní konzultace, Roztočil Jan, LBBW, a.s.
Internetové stránky: Portál Hl..m. Prahy, cenová mapa stavebních pozemků, www.praha.eu, Český úřad zeměměřičský a katastrální, nahlíţení do katastru, www.cuzk.cz, Český statistický úřad, www.czso.cz, Realitní server, www.sreality.cz, Průvodce podnikáním, www.podnikatel.cz, www.penize.cz. www.hypoindex.cz, www.bankovní-poplatky.cz Sberbank CZ, www.sberbankcz.cz. Česká Bankovní asociace, www.cba.cz
82
Seznam tabulek a grafů Tabulky: Tabulka č. 1 Orientační přehled ceny bytů v novostavbách, zdroj: autor Tabulka č. 2, Objem a meziroční změny úvěrů dle typu, zdroj Česká bankovní asociace Tabulka č. 3, Procentuální podíl na vybraných úvěrech. zdroj Česká bankovní asociace Tabulka č. 4, Podmínky developerského financování. zdroj, osobní konzultace Tabulka č. 5, Doporučené výpadky nájemného, zdroj: autor Tabulka č. 6, Doporučené míry kapitalizace, zdroj: autor Tabulka č. 7, Modifikace Nägeliho metody, zdroj Zazvonil Z., Odhad hodnoty pozemků Tabulka č. 8, Návrh na rychlou kalkulaci stavebních nákladů, zdroj: autor Tabulka č. 9, Orientační struktura nákladů jednotlivých částí projektu, zdroj: autor Tabulka č. 10, Návrh na postupné zvyšování hodnoty zajištění dle průběhu výstavby, zdroj: autor
Grafy: Graf č. 1 Skladba bydlení, zdroj Trend Report 2012, ČSU, vlastní úprava Graf č. 2, zdroj Trend Report 2012, ČSU, vlastní úprava Graf č. 3, Podíl úvěrů v selhání, zdroj Česká bankovní asociace Graf č. 4, vývoj zadluţení domácností, zdroj www.bankovnípoplatky.cz, ČNB Graf č. 5, Vývoj zadluţení domácností – úvěry na bydlení, zdroj www.bankovní poplatky.cz, ČNB Graf č. 6, Vývoj úrokových sazeb, zdroj Indexy GOFI 2013, www.penize.cz Graf č. 7, Vývoj zadluţenosti podniků, zdroj TREND Report 2012
83
Seznam příloh Příloha č. 1 Ţádost o hypoteční úvěr Příloha č. 2 Ţádost o čerpání Příloha č. 3 Vzor indikativní nabídky úvěru Příloha č. 4 Výpis z LV č. 3112 ze dne 9.8.2011 (příloha k ocenění) Příloha č. 5 Výpis z LV č. 3112 ze dne 5.10.2012 (příloha ke Zprávě o výstavbě) Příloha č. 6 Snímek v katastrální mapy Příloha č. 7 Fotodokumentace
84
Příloha č. 1 Ţádost o hypoteční úvěr
85
86
87
88
89
90
Příloha č. 2 - Ţádost o čerpání
91
Příloha č. 3 - Vzor indikativní nabídky úvěru
92
93
94
95
Příloha č. 4 - Výpis z LV č. 3112 ze dne 9.8.2011 (příloha k ocenění)
96
97
Příloha č. 5 - Výpis z LV č. 3112 ze dne 5.10.2012 (příloha ke Zprávě o výstavbě)
98
99
Příloha č. 6 - Snímek v katastrální mapy
100
Příloha č. 7 – Fotodokumentace
před zahájením
101
Fotodokumentace ke zprávě o výstavbě
102
