Zaaknummer: 12-001 Datum: 3 februari 2012
Uitspraak 24 februari 2012
in de zaak van:
SNS Reaal, gevestigd te Utrecht, klaagster,
tegen
Taxateur, handelend onder de naam J., gevestigd te Barendrecht, beklaagde, hierna ook: de Taxateur.
Klachtnummer: 12/001 24 februari 2012 -2-
1.
Ingekomen stukken en verloop van de procedure
1.1. Het tuchtcollege heeft kennis genomen van de stukken, waaronder: de klacht van 23 november 2011; de (aanvullende) brief van klaagster van 8 december 2011, met bijlagen; de reactie met bijlagen van de Taxateur van 13 januari 2012. 1.2. Op 3 februari 2012 heeft de mondelinge behandeling van de klacht plaatsgevonden. Klaagster is niet verschenen. De Taxateur (beklaagde) is verschenen in persoon. 1.3. Ambtshalve heeft het tuchtcollege onderzocht of klaagster deugdelijk is opgeroepen voor de mondelinge behandeling. Hieruit is gebleken is dat zij reglementair is opgeroepen met een op 20 januari 2012 aangetekend verzonden brief houdende de oproeping. Klaagster heeft hierop gereageerd met een brief van 24 januari 2012 waarmee zij om aanhouding van de zaak heeft verzocht. Klaagster voerde hiertoe aan dat de behandelaar van het dossier ziek is en dat zijn vermoedelijk herstel wordt voorzien voor maart 2012. Het tuchtcollege heeft het aanhoudingsverzoek afgewezen waartoe zij heeft overwogen dat het Reglement Tuchtcollege Makelaardij Nederland voorziet in een onverwijlde behandeling van de zaak. Beklaagde heeft ook recht op en belang bij een spoedige beoordeling van de zaak nu klaagster reeds een maatregel jegens hem heeft genomen. Ten slotte heeft het tuchtcollege in aanmerking genomen dat klaagster beschikt over een afdeling veiligheidszaken waar meerdere personen werkzaam zijn, waarvan tenminste twee personen bemoeienis hebben gehad met het onderhavige dossier. Voor klaagster was het dus geenszins onmogelijk zich ter zitting te laten vertegenwoordigen door iemand die van de zaak op de hoogte is. Dit is door het tuchtcollege ook aan klaagster bericht. Klaagster heeft daarop niet laten weten niet te zullen verschijnen. Het tuchtcollege heeft de zaak vervolgens behandeld buiten aanwezigheid van een vertegenwoordigster van klaagster. 1.4. Na sluiting van het onderzoek heeft de voorzitter aangekondigd uitspraak te doen op een termijn van drie weken na de zitting, te weten op 24 februari 2012. 2.
De feiten
2.1. De klacht betreft een tweetal door de taxateur opgemaakte taxatierapporten: I. betreffende Sonmansstraat 28 a1 te 3039 DJ Rotterdam, uitgebracht op 22 juni 2011, gevalideerd door het NWWI onder rapportnummer W3039DJ28A1_1; II. betreffende Sonmansstraat 28 a2 te 3039 DJ Rotterdam, uitgebracht op 31 augustus 2011, gevalideerd door het NWWI onder rapportnummer W3039DJ28A2_1. 2.2. De Taxateur is makelaar/taxateur te Barendrecht. De Taxateur is VBO lid en ingeschreven in het register van VastgoedCert. 2.3. De getaxeerde appartementen, Sonmansstraat 28-a1 respectievelijk Sonmanstraat 28 a2 te Rotterdam, zijn ontstaan door splitsing na de dagtekening van voornoemde taxatierapporten van de onroerende zaak met aan- en toebehoren, onder- en bijgelegen grond, staande en gelegen te Rotterdam, aan de Sonmansstraat, kadastraal bekend gemeente Rotterdam, sectie AB nummer 1730, groot een are achtentwintig centiare. Deze onroerende zaak omvat drie woningen, te weten de benedenwoning Sonmansstraat 28 B, de bovenwoning omvattende de eerste verdie-
Klachtnummer: 12/001 24 februari 2012 -3-
ping en de halve derde verdieping, zijnde Sonmansstraat 28 A1 en de bovenwoning bestaande uit de tweede verdieping en de helft van de derde verdieping, zijnde Sonmansstraat 28 A1. Vóór de splitsing bedroeg de WOZ waarde van de gehele onroerende zaak € 417.000. Deze onroerende zaak is op 28 april 2011 aangekocht voor een bedrag van € 241.250, onder gestandhouding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning Sonmanstraat 28 B (de begane grond woning). De bovenwoningen zijn nog voor de splitsing via een AB-BC constructie doorverkocht. 2.4. Klaagster is verstrekker van hypothecaire financieringen gevestigd te Utrecht. Klaagster heeft op basis van het door de taxateur uitgebrachte taxatierapport van 31 augustus 2011 ter zake van Sonmanstraat 28 A2 een hypothecaire financiering verstrekt aan de heer J. De aanvraag voor een hypothecaire financiering ter zake van Sonmansstraat 28 A1 op basis van het door de taxateur uitgebrachte taxatierapport van 22 juni 2011 is door klaagster afgewezen.
2.5. Blijkens het eerste taxatierapport van 22 juni 2011, opgemaakt in opdracht van de heer R., heeft de Taxateur het Object Sonmansstraat 28 A1 te Rotterdam, als volgt getaxeerd: Marktwaarde € 159.000 Marktwaarde na verbouwing € 165.000 Executiewaarde € 140.000 Executiewaarde na verbouwing € 145.000 Datum van opname en inspectie: 21 juni 2011 Doel: het verkrijgen van (hypothecaire) financiering Objectgegevens: • Soort woning: bovenwoning • Indicatie gebruiksoppervlakten: o Wonen: 95 m2 o Gebouwgebonden buitenruimte 12 m2; • Indicatie bruto inhoud: 290 m3. Door de taxateur aangereikte referentieobjecten Adres verkoopprijs verkoopdatum woonopp. 1. Bisschopstraat 29 B 155.750 01-02-2007 95 2. Noorderhavenkade 71 A3 164.000 15-05-2010 100 3. Sonmansstraat 122 A2 170.000 28-11-2006 95 4. Sonmansstraat 64 A2 152.500 08-10-2009 95 5. Sonmansstraat 68 A 165.000 15-01-2009 95 6. Sourystraat 21 B 170.000 15-09-2008 100 De genoemde objecten zijn te Rotterdam gelegen en naar opgave van de Taxateur vergelijkbare woningen.
2.6. Blijkens het tweede taxatierapport van 31 augustus 2011, opgemaakt in opdracht van de heer J., heeft de Taxateur het Object Sonmansstraat 28 A2 te Rotterdam, als volgt getaxeerd: Marktwaarde € 160.000 Marktwaarde na verbouwing € 162.500 Executiewaarde € 140.000 Executiewaarde na verbouwing € 142.500 Datum van opname en inspectie: 31 augustus 2011 Doel: het verkrijgen van (hypothecaire) financiering Objectgegevens:
Klachtnummer: 12/001 24 februari 2012 -4-
• Soort woning: bovenwoning • Indicatie gebruiksoppervlakten: o Wonen: 95 m2 o Gebouwgebonden buitenruimte 12 m2; • Indicatie bruto inhoud: 290 m3. Door de taxateur aangereikte referentieobjecten Adres verkoopprijs verkoopdatum woonopp. 1. Bisschopstraat 29 B 155.750 01-02-2007 95 2. Noorderhavenkade 71 A3 164.000 15-05-2010 100 3. Sonmansstraat 122 A2 170.000 28-11-2006 95 4. Sonmansstraat 64 A2 152.500 08-10-2009 95 5. Sonmansstraat 68 A 165.000 15-01-2009 95 6. Sourystraat 21 B 170.000 15-09-2008 100 De genoemde objecten zijn te Rotterdam gelegen en naar opgave van de Taxateur vergelijkbare woningen.
2.7. In opdracht van klaagster heeft B., werkzaam bij Koophuis Makelaars te Rotterdam blijkens het taxatierapport van 20 oktober 2011 het object Sonmansstraat 28 A2 te Rotterdam als volgt getaxeerd (hierna: de hertaxatie): Marktwaarde € 125.000 Executiewaarde € 95.000 Datum van opname en inspectie: 14 oktober 2011 Doel: het verkrijgen van inzicht in de waarde ten tijde van de aankoop Objectgegevens: • Soort woning: bovenwoning • Indicatie gebruiksoppervlakten: o Wonen: 82 m2 o Gebouwgebonden buitenruimte 6 m2; • Indicatie bruto inhoud: 285 m3. Door de taxateur aangereikte referentieobjecten Adres verkoopprijs verkoopdatum woonopp. 1. Sonmansstraat 8 A2 141.000 19-05-2011 96 2. Sonmansstraat 26 B2 116.250 04-11-2010 90 3. Sonmansstraat 30 B2 142.750 16-02-2011 90 4. Sonmansstraat 46 B1 130.000 18-10-2007 90 5. Sonmansstraat 48 A 149.000 16-11-2010 95 6. Sonmansstraat 76 C 147.000 01-09-2011 85 7. Sonmansstraat 76 C 115.000 02-04-2009 85 De genoemde objecten zijn te Rotterdam gelegen en naar opgave van de taxateur identieke woningen, met uitzondering van nr. 8 A2, die hij aanmerkt als een vergelijkbare woning. Volgens opgave van de taxateur zijn de referentieobjecten intern in betere staat dan wel in gelijke staat als het getaxeerde.
3.
De klacht en het verweer
3.1. Klaagster verwijt de Taxateur dat de door hem gedane waardebepalingen van het Object (2 juni 2011 respectievelijk 31 augustus 2011) te hoog zijn en onzorgvuldig zijn uitgevoerd. 3.2. Klaagster stelt daartoe dat:
Klachtnummer: 12/001 24 februari 2012 -5-
- de waardering van het pand Sonmansstraat 28 A1 op € 159.000 in het licht van de aankoop door B (in de AB-BC constructie) van de gezamenlijke panden voor een bedrag van € 241.250 vóór de splitsing en de (vraagprijs bij) doorverkoop na splitsing in drie delen per pand van een bedrag van € 159.500, aanleiding is geweest om een herwaardering te laten plaatsvinden welke uitkwam op een marktwaarde van € 118.000 per pand. - de waardering van het pand Sonmansstraat 28 A2 op € 160.000 in het licht van de aankoop door B van de panden voor een bedrag van € 241.250 vóór de splitsing en de (vraagprijs) doorverkoop na splitsing in drie delen per pand van een bedrag van € 159.500, tevens aan de hoge kant is. Ten aanzien van dit pand is in opdracht van klaagster een hertaxatie uitgevoerd welke een marktwaarde van € 125.000 opleverde. - uit de hertaxatie met betrekking tot het pand Sonmansstraat 28 A2 is naar voren gekomen dat de gebruiksoppervlakte ten opzichte van die in de taxatie door de Taxateur genoemd, afwijkt. Bij de hertaxatie kwam men uit op een woonoppervlakte van 82 m2 en een gebouwgebonden buitenruimte van 6m2. De Taxateur heeft daarentegen in zijn taxatierapport een woonoppervlakte van 95 m2 en een gebouwgebonden buitenruimte van 12 m2 aangegeven. - bij hertaxatie met betrekking tot het pand Sonmansstraat 28-A2 tevens is gebleken dat er sprake is van scheefstand en scheurvorming bij het balkon en zijgevel dat kan duiden op een probleem aan de fundering en aanleiding geeft tot nader (bouwkundig) onderzoek. In het taxatierapport van de taxateur is hier niet over gesproken. - wat betreft het pand Sonmansstraat 28-A1 kan worden aangenomen dat de scheefstand en scheurvorming ook aanwezig is. - de in het taxatierapport betreffende Sonmansstraat 28-A2 opgenomen foto’s voor de badkamer niet bij het opgenomen pand behoren. - de taxateur vermoedelijk om onbekende redenen niet openbaar wenst te maken hoe en waarom bedoelde taxaties tot stand zijn gekomen. 3.3. Klaagster heeft telefonisch bij het NWWI aangegeven twijfels te hebben over validatie van het NWWI van een aantal dossiers, waaronder in het bijzonder Sonmansstraat 28 A1 te Rotterdam. Naar aanleiding van de melding heeft het NWWI het dossier van Sonmansstraat 28 A1 beoordeeld en geconcludeerd dat de validatie van het rapport niet terecht is geweest. Het object diende nog gesplitst te worden, een splitsingsakte was echter niet beschikbaar en de uitgangspunten van de taxateur, zoals bijvoorbeeld het aandeel in de nog te vormen gemeenschap, waren volgens het NWWI onvoldoende duidelijk geworden door de bijgevoegde koopovereenkomst. 3.4. Klaagster heeft bij schrijven van 26 oktober 2012 de Taxateur gemeld ernstig te twijfelen aan de nauwkeurigheid van de door de taxateur verrichte taxatie inzake Sonmansstraat 28-A2 en het uitgebrachte taxatierapport. Klaagster heeft de taxateur om een uitgebreide toelichting op gemelde taxatie gevraagd. Deze toelichting van de taxateur is na rappelleren ontvangen. Echter betrof het naar mening van klaagster maar ten dele antwoorden op de vragen die gesteld zijn. Klaagster heeft vervolgens de Taxateur bericht geen taxatierapporten meer van hem te accepteren. 3.5. De Taxateur voert verweer waarop hierna, voor zover nodig, wordt ingegaan.
4.
De beoordeling van de klacht
4.1. Het tuchtcollege stelt voorop dat het gegeven dat de gehele onroerende zaak is aangekocht voor € 241.250 en de twee bovenwoningen na splitsing zijn doorver-
Klachtnummer: 12/001 24 februari 2012 -6-
kocht voor € 159.500 per woning, niet kan dienen als onderbouwing van de gestelde onjuistheid van de taxatie. Anders dan klaagster stelt omvat de onroerende zaak niet vier maar slechts drie woningen, en is de benedenwoning verhuurd en niet verkocht voor € 159.500. Het is van algemene bekendheid dat na splitsing van een onroerende zaak omvattende meerdere woningen in het algemeen aanmerkelijke winst kan worden gemaakt door afzonderlijke verkoop van de appartementen. Dat de onderhavige onroerende zaak Sonmanstraat 28 AB dit potentieel heeft, wordt geïndiceerd door de WOZ waarde van € 417.000. 4.2. De onjuistheid van de taxaties kan evenmin worden onderbouwd met een verwijzing naar een “hertaxatie” voor de woning 28 A1 welke een marktwaarde oplevert van € 118.000. De genoemde marktwaarde blijkt telefonisch te zijn afgegeven door de taxateur M.. Deze heeft de woning inwendig noch uitwendig opgenomen. Klaagster als professional dient te weten dat op deze grondslag geen waarde dient te worden afgegeven. 4.3. Het NWWI heeft op verzoek van klaagster het rapport inzake Sonmansstraat 28 A-1 opnieuw beoordeeld. Het NWWI heeft dienaangaande gesteld (e-mail van 13 september aan klaagster): In deze specifieke situatie diende het getaxeerde nog officieel gesplitst te worden, een splitsingsakte was derhalve nog niet beschikbaar. Om toch voor validatie in aanmerking te kunnen komen zouden tenminste de uitgangspunten van de taxateur, zoals bijvoorbeeld het aandeel in de nog te vormen gemeenschap, voldoende duidelijk moeten zijn. Daarbij is het bijvoegen van een concept splitsingsakte, indien beschikbaar, vanuit het NWWI een vereiste. De huidige bijgevoegde koopakte is niet volledig op dit punt en daarmee zijn de uitgangspunten van de taxateur niet voldoende duidelijk geworden. Helaas is dit tijdens het validatieproces over het hoofd gezien. 4.4. Het tuchtcollege overweegt dienaangaande dat uit een taxatierapport moet blijken waar de taxatie op ziet. Dit is van belang voor de koper die wil weten wat hij koopt maar is ook van belang voor de geldverstrekker die wil weten wat hij krijgt tot zekerheid. In het algemeen kan dit blijken uit een opgave van de kadastrale gegevens, in geval van een appartementsrecht de splitsingstekening. Er zijn evenwel tal van omstandigheden denkbaar waarin deze nog niet beschikbaar zijn, bijvoorbeeld in geval van aankoop van een gedeeltelijk kadastraal perceel of de aankoop van een toekomstig appartementsrecht zoals in het onderhavige geval. Ook in die situaties dient uit het taxatierapport ondubbelzinnig te kunnen worden afgeleid wat door koper is gekocht en welke zekerheid de geldverstrekker zal verkrijgen. 4.5. Bij deze taxatie blijkt uit het rapport dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de omstandigheid dat er sprake was van de aankoop van een appartement dat nog niet was ontstaan en waarvan geen splitsingsakte of splitsingstekening beschikbaar was. De Taxateur verwijst voorts naar de koopovereenkomst als aanhangsel van het taxatierapport waarin deze omstandigheden ook worden gememoreerd en waaruit bovendien blijkt dat het aandeel van de koper in de gemeenschap zal bestaan uit het drie achtste onverdeeld aandeel. 4.6. Naar oordeel van het tuchtcollege heeft de taxateur op deze wijze en bij de huidige stand van regelgeving (net) voldaan aan datgene wat van hem kan worden verwacht; aan opdrachtgever en belanghebbende derden inzicht geven in de hoedanigheden van het getaxeerde.
Klachtnummer: 12/001 24 februari 2012 -7-
4.7. Ambtshalve vraagt het tuchtcollege aandacht voor het volgende. De taxateur heeft in het rapport betreffende Sonmansstraat 28 A2 onder H.1.f en g de indeling als volgt beschreven: f. indeling Begane grond: entree met opgang naar tweede verdieping. Tweede verdieping: entree hal, meterkast, toilet, keuken, woonkamer. Tweede (het tuchtcollege leest ‘Derde’) verdieping: overloop, badkamer, 2 slaapkamers, dakterras. g. gebruiksopp. Wonen: 95 m2 Buitenruimte 12 m2 Wat betreft Somansstraat 28 A1 doet de Taxateur de navolgende opgaven: f. indeling Begane grond: entree met opgang naar eerste verdieping. Eerste verdieping: entree hal, meterkast, toilet, keuken, voorkamer, achterkamer, zijkamer. Tweede (het tuchtcollege leest ‘Derde’ [zie boven]) verdieping: overloop, badkamer, 2 slaapkamers, dakterras. g. gebruiksopp. Wonen: 95 m2 Buitenruimte 12 m2 4.8. Uit deze opgaven blijkt niet ondubbelzinnig dat de woning 28 A2 betreft de tweede verdieping en de halve derde verdieping en de woning 28 A1 de eerste verdieping en de halve derde verdieping. Bij de gebruiker van het rapport zal eerder de indruk worden gewekt dat het woningen betreft met elk twee hele verdiepingen. Deze verkeerde indruk wordt versterkt door de door klaagster gesignaleerde en door de Taxateur erkende onjuistheid in de opgave van de buitenruimte. De afzonderlijke bovenwoningen beschikken op de derde verdieping elk over een half dakterras van 6 m2. De opgave door de Taxateur wekt de indruk dat elke woning over een dakterras van 12 m2 beschikt. 4.9. Onduidelijkheden omtrent dit soort essententiele kenmerken van de woning zouden kunnen worden vermeden door standaard bij iedere taxatie, naast de foto’s, tenminste een schetsmatige indeling of een splitsingstekening op te nemen. Het tuchtcollege geeft verantwoordelijke instanties, zoals NWWI, in overweging dit expliciet voor te schrijven. Nu een dergelijk voorschrift er thans nog niet is zal het tuchtcollege er jegens de Taxateur geen gevolgen aan verbinden. Het tuchtcollege merkt nog op dat ook de hertaxatie op gelijke wijze de indruk wekt dat de bovenwoning twee gehele verdiepingen omvat en ook geen splitsingstekening omvat. 4.10. Aansluitend op de hier besproken problematiek bespreekt het tuchtcollege de door de Taxateur opgegeven woonoppervlakten (Voor beide bovenwoningen 95 m2). Volgens klaagster zou de juiste oppervlakte 82 m2 zijn, waartoe zij verwijst naar de opgave van de hertaxateur. 4.11. Het tuchtcollege zal zich onthouden van enige uitspraak over de werkelijke woonoppervlakte, daarvoor zou zij immers een eigen opname moeten doen. Voorshands gaat het tuchtcollege er vanuit dat de Taxateur zich heeft laten leiden door de informatie afkomstig van Kadata. Aldaar wordt voor de onderhavige bovenwoningen een woonoppervlakte van 95 m2 opgegeven. Dezelfde maat of 90 m2 wordt opgegeven bij enkele van de door de hertaxateur genoemde en door hem als identiek gekwalificeerde vergelijkingsobjecten. Aannemelijk is dat het verschil zich laat verklaren doordat historisch van een andere normering is uitgegaan. Het tuchtcollege acht
Klachtnummer: 12/001 24 februari 2012 -8-
het wenselijk dat dit soort verschillen in taxaties worden gesignaleerd en uitgelegd, maar nu niet aannemelijk is geworden dat dit verschil bij de onderhavige taxaties de aanleiding is geweest voor de gestelde onjuiste taxatieuitkomst zal het college er geen gevolgen aan verbinden. 4.12. Ter nadere onderbouwing van de gestelde onjuistheden in beide taxatierapporten heeft klaagster een hertaxatie d.d. 20 oktober 2011 van de bovenwoning 28 A2 overgelegd. In de hertaxatie wordt deze woning gewaardeerd op € 125.000 (‘marktwaarde’). Klaagster leidt hieruit af dat de taxateur tot onjuiste getaxeerde waarden is gekomen (wat betreft beide woningen). 4.13. In eerdere beslissingen heeft dit tuchtcollege, althans het vroegere VBO tuchtcollege, al duidelijk gemaakt dat de enkele overlegging van een hertaxatie met een andere uitkomst dan de aangevallen taxatie onvoldoende is voor de conclusie dat de aangevallen taxatie niet juist is. Voor die conclusie is meer nodig waarbij dat meerdere vooral ligt in het blootleggen van de deugdelijkheid of ondeugdelijkheid van de onderbouwing van de opgegeven uitkomst. 4.14. De hertaxatie noemt 6 referentieobjecten alle gelegen aan de Sonmansstraat te Rotterdam. Van één object zijn twee transacties vermeld (nr. 76 C). De referenties zijn gevonden in Kadata en/of Funda. De door de hertaxateur aangereikte referentieobjecten zijn in deze beslissing opgenomen onder 2.7. 4.15. Bij vergelijking met de door de Taxateur aangereikte referentieobjecten, opgenomen onder 2.5 en 2.6, valt op dat de Taxateur verwijst naar transacties van veelal oudere datum en dat de objecten slechts gedeeltelijk in de Sonmansstraat zijn gelegen (wel zeer dicht in de buurt van de getaxeerde objecten). Het meest springt in het oog dat de Taxateur nalaat twee redelijk recente transacties te noemen. Dit betreft twee identieke bovenwoningen, ter weerszijden van de getaxeerde woning. 4.16. De Taxateur is schriftelijk, in de voorbereiding van deze tuchtzaak, en bij de mondelinge behandeling verzocht uit te leggen waarom hij deze referenties niet heeft genoemd. De Taxateur heeft daarop gesteld (e-mail van 7 november 2011 aan NWWI) dat hij deze heeft ontleend aan het Uitwisselingssysteem VBO. Dit betreft volgens de Taxateur gerealiseerde verkopen die in een recent of minder recent verleden hebben plaatsgevonden. Met gebruikmaking van gegevens van het kadaster heeft hij deze geïndexeerd. Na indexatie komt hij uit op een gemiddelde verkoopprijs van € 156.337, welke de Taxateur naar boven heeft afgerond. 4.17. NWWI heeft de Taxateur op 25 oktober 2011 uitdrukkelijk om recentere taxaties verzocht welke de waardering kunnen onderbouwen. De Taxateur verklaart daarop ook Kadata te hebben geraadpleegd en aldaar als meest recente verkoop in de Sonmansstraat te hebben gevonden nr. 48 A, die is verkocht voor € 149.000 op 16 november 2011. Als recente verkoop noemt de Taxateur voorts Nobelstraat 75 A te Rotterdam, welke op 6 juni 2011 is verkocht voor € 172.000. 4.18. Op uitdrukkelijk verzoek van NWWI d.d. 7 november 2012 heeft de Taxateur zich ook uitgelaten over de objecten Sonmansstraat 8 A2 en 30 B2 (e-mail van de Taxateur aan NWWI). De Taxateur merkt op dat nr. 8 A2 in dezelfde straat is gelegen maar geen vrij uitzicht en een andere indeling heeft. Nr. 30 B2 merkt de taxateur wel aan als een vergelijkbare woning. Voor beide woningen geldt dat zij volgens de Taxateur een zeer korte verkooptijd hadden (4 respectievelijk 6 weken). Volgens de taxateur zijn het daarom minder geschikte referenties.
Klachtnummer: 12/001 24 februari 2012 -9-
4.19. Naar oordeel van het tuchtcollege schiet ook de door de Taxateur gegeven nadere onderbouwing van de taxaties tekort. Voor beide taxaties geldt dat ten tijde van de taxatie ruim voldoende relevante referenties beschikbaar waren, van recente datum en zeer nabij de te taxeren objecten (waaronder de buren) en ook identieke objecten. De Taxateur was met deze referenties bekend; hij heeft ter zitting verklaard Kadata te hebben geraadpleegd, dit wordt ook bewezen doordat de Taxateur één in Kadata gevonden referentie wél heeft gebruikt. 4.20. Het tuchtcollege dient er dan ook van uit te gaan dat de Taxateur er bewust voor heeft gekozen referenties aan te reiken welke niet de meest recente waren, niet allemaal van identieke woningen en niet allemaal in dezelfde straat. Hij heeft zelfs zonder toelichting recente transacties van buurwoningen niet geopenbaard. Dit brengt het tuchtcollege dan ook tot het oordeel dat beide taxaties wat betreft de wijze van de toepassing van de juiste taxatiemethodiek dienen te worden verworpen. 4.21. Daar komt bij dat de Taxateur voor het tuchtcollege niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom hij er voor heeft gekozen de eerste uitkomsten van zijn methodiek naar boven af te ronden naar € 159.000 respectievelijk € 160.000. Tegen de achtergrond van een teruglopende markt had het naar inzicht van het tuchtcollege meer in de rede gelegen te kiezen voor een afronding naar beneden. 4.22. De methodische fouten van beklaagde hebben in dit geval ook geleid tot onjuiste taxatiewaarden. Het ligt niet op de weg van het tuchtcollege zich uit te spreken over het bedrag welke wel de werkelijke waarde van de getaxeerde woningen weerspiegelt, maar het is evident dat de Taxateur door onjuiste selectie van referenties en een ongefundeerde afronding naar boven op aanmerkelijk te hoge bedragen is uitgekomen. 4.23. De Taxateur heeft uiteindelijk waarden opgeven die overeenkomen met de koopsommen. Bij het tuchtcollege bestaat de zorg dat hij zich daardoor heeft laten leiden en dat dat ook de achtergrond is van zijn keuzes voor een onjuiste toepassing van de taxatiemethodiek. Het zoeken van aansluiting bij overeengekomen koopsommen is gevaarlijk. Een taxateur heeft immers juist tot taak te bezien of de overeengekomen koopsom de uitkomst is van ongestoorde onderhandelingen op een open markt. Aannemelijk is dat in dit geval kopers zijn bewogen tot aankoop tegen een te hoge koopsom welke niet de marktverhoudingen weerspiegelt, met andere woorden, zij hebben teveel betaald. Daarnaast spiegelen de taxatierapporten de financiers een niet reële zekerheid voor, bij ongewijzigde marktverhoudingen is het immers niet aannemelijk dat bij een eventuele verkoop opnieuw een even hoge koopsom kan worden bereikt. Beklaagde had dan ook zijn opdrachtgever en de financier en uiteindelijk ook zichzelf veel onheil kunnen besparen door een meer onafhankelijke opstelling te kiezen. Gezien de marktsituatie had het voor de hand gelegen dat de Taxateur naar beneden, niet naar boven afrondt. Voor de koper en financier was dat een duidelijk signaal geweest. 4.24. Deze stand van zaken voert tot de conclusie dat de klacht voor zover deze ziet op de onjuistheid van de taxaties gegrond is. 4.25. Het tuchtcollege begrijpt dat de klacht voor een deel ook ziet op de opstelling van de Taxateur nadat deze door klaagster was aangesproken, de Taxateur zou eerst na rappelleren antwoord hebben gegeven op gestelde vragen. De antwoorden zijn volgens klaagster maar ten dele antwoorden op gestelde vragen.
Klachtnummer: 12/001 24 februari 2012 - 10 -
4.26. Wat dit onderdeel van de klacht betreft overweegt het tuchtcollege dat klaagster zelf een onduidelijke situatie heeft geschapen door parallel vragen te richten aan NWWI en aan de Taxateur. Beklaagde heeft aanvankelijk de beantwoording in handen van NWWI gelaten. Naar oordeel van het tuchtcollege is deze opstelling te billijken. Voor zover klaagster meent dat NWWI de vragen niet adequaat heeft beantwoord is dat beklaagde niet toe te rekenen. 4.27. Daar komt bij dat klaagster processueel geen zuivere opstelling heeft ingenomen door zich te bedienen van een tweetal tegentaxaties waarvan tenminste één bepaald dubieus is te noemen, het tuchtcollege verwijst naar hetgeen dienaangaande onder 4.2 is overwogen. Daarnaast heeft klaagster geen open kaart gespeeld door de inhoud van beide taxaties (waaronder het gebrek aan inhoud van een van die taxaties) niet met de Taxateur te delen. 4.28. Het hoofd onderdeel van de klacht is derhalve gegrond, het nadere onderdeel van de klacht is naar oordeel van het tuchtcollege niet gegrond. In het navolgende zal worden overwogen welke maatregel hier passend is.
5.
De op te leggen maatregel
5.1. De Taxateur is bij twee taxaties tekort geschoten in de kerntaak van een taxateur; het geven van een waarheidsgetrouw beeld van de waarde van het getaxeerde object. Zoals hierboven onder 4.23 is overwogen kan hierdoor zowel de koper van het object als de geldverstrekker aanmerkelijk worden benadeeld. De Taxateur heeft er geen blijk van gegeven dat in te zien. Beklaagde antwoordde op de vraag van het tuchtcollege of hij in het vervolg zijn werkwijze hierop zou gaan aanpassen, dat hij dit zou gaan doen omdat hij niet graag voor het tuchtcollege verschijnt en er door de markt toe wordt gedwongen. Het tuchtcollege begrijpt dat de Taxateur hiermee bedoelt dat de markt – dat wil zeggen de materiele opdrachtgevers van de taxatie, veelal de ontwikkelaars/verkopers van splitsingsobjecten als de onderhavige – van hem verwacht dat hij taxeert zoals hij heeft gedaan. Het tuchtcollege heeft dan ook de zorg dat de Taxateur op de koop toe neemt dat hij zich aldus afhankelijk maakt van zijn opdrachtgevers. 5.2. Het tuchtcollege acht het essentieel dat de Taxateur zijn houding grondig aanpast. Om hem dit ondubbelzinnig duidelijk te maken dient een maatregel van aanmerkelijk gewicht te worden opgelegd. Het tuchtcollege laat bij de straftoemeting meewegen dat deze beslissing ook een voorbeeld voor anderen zal zijn. 5.3. Het tuchtcollege ziet zich nu voor het probleem gesteld dat beklaagde wordt aangesproken in zijn hoedanigheid van taxateur, maar niet is aangesloten bij een certificerende instantie waarvan de tuchtrechtspraak aan dit tuchtcollege is opgedragen. Dit betekent dus dat het Tuchtcollege Makelaardij Nederland niet bevoegd is de certificatie de Taxateur door VastgoedCert te schorsen. 5.4. Het tuchtcollege zal daarom de maatregel van schorsing uit het lidmaatschap VBO Makelaar opleggen voor de periode van één jaar geheel voorwaardelijk, onder de algemene voorwaarde dat de Taxateur in die periode niet andermaal een soortgelijke beroepsfout maakt en voorts onder de bijzondere voorwaarde dat de Taxateur gedurende een periode van één maand zich zal onthouden van iedere vorm van werkzaamheid als taxateur. Het bestuur van de Vereniging VBO Makelaar zal worden
Klachtnummer: 12/001 24 februari 2012 - 11 -
verzocht het gebruikelijke toezicht op de nakoming van de voorwaarden uit te oefenen. 5.5. Deze beslissing zal worden toegezonden aan het bestuur van NWWI en VastgoedCert, ter kennisneming en ook met het verzoek toe te willen zien op de nakoming van de onder 5.3 gemelde algemene voorwaarde en bijzondere voorwaarde. 5.6. Daarnaast zal worden opgelegd, onvoorwaardelijk, de maatregel van een berisping. 5.7. Het tuchtcollege heeft opgemerkt dat klaagster al een maatregel heeft opgelegd jegens de Taxateur vooruitlopend op de behandeling van deze klachtzaak. Die maatregel bestaat hieruit dat van de Taxateur geen rapporten worden geaccepteerd. Het is het tuchtcollege niet duidelijk of deze maatregel als voorlopig is bedoeld, in afwachting van de behandeling van deze tuchtzaak, of als maatregel voor onbepaalde tijd. Evenmin is het tuchtcollege er mee bekend of deze maatregel ook is gecommuniceerd aan andere geldverstrekkers. Door niet ter zitting te verschijnen heeft klaagster het tuchtcollege ook onmogelijk gemaakt nader onderzoek te doen. De overwegingen hierna hebben dan ook een meer algemene strekking. 5.8. Tussen NWWI en de geldverstrekkers, waaronder klaagster, bestaat het commitment dat de geldverstrekkers door het NWWI gevalideerde rapporten accepteren. Het plaatsen van een deelnemende taxateur op een ‘zwarte lijst’ is daarmee niet goed te verenigen. Het tuchtcollege meent dat zulks alleen kan als voorlopige maatregel, gevolgd door onverwijlde toetsing, of ná toetsing. 5.9. Het tuchtcollege stelt vast dat het commitment tussen geldverstrekkers en NWWI niet voorziet in een toetsing, achteraf of vooraf, van een plaatsing op een zwarte lijst. Feitelijk betekent dit dat hier de gang naar de kort geding rechter zou moeten worden gemaakt. 5.10. Een dergelijke gang van zaken komt het tuchtcollege onwenselijk voor. Dit alles is voor het tuchtcollege aanleiding geweest voor een spoedbehandeling van deze zaak. Klaagster zelf is degene die het initiatief heeft genomen tot deze procedure welke voorziet in een bindende vaststelling welke ook kan omvatten de ontzegging uit de functie van taxateur voor bepaalde of onbepaalde tijd. Het tuchtcollege geeft klaagster dan ook dringend in overweging, wat betreft de plaatsing van de taxateur op de zwarte lijst, zich te richten naar de navolgende eindbeslissing. Dit betekent dat de plaatsing op de zwarte lijst zou moeten worden beëindigd na afloop van de periode gedurende welke de onder 5.3 gemelde bijzondere voorwaarde van toepassing is. 5.11. Een en ander voert tot de beslissing zoals hieronder verwoord.
Beslissing Het Tuchtcollege Makelaardij Nederland beslissende bij wege van bindend advies: verklaart de klacht gegrond, voor zover deze ziet op de taxaties genoemd onder 2.1, en legt de Taxateur op de voet van het bepaalde in artikel 5.1. van het reglement op de tuchtrechtspraak de maatregel van: een berisping;
Klachtnummer: 12/001 24 februari 2012 - 12 -
alsmede de schorsing als lid van de Vereniging VBO Makelaar voor de duur van één jaar; deze schorsing geheel voorwaardelijk onder de algemene voorwaarde dat de Taxateur in die periode niet andermaal een soortgelijke beroepsfout maakt en voorts onder de bijzondere voorwaarde dat de Taxateur gedurende een periode van één maand zich zal onthouden van iedere vorm van werkzaamheid als taxateur; bepaalt dat genoemde periode van één jaar zal ingaan op 1 maart 2012 en zal voortduren tot en met 28 februari 2013; bepaalt dat genoemde periode van één maand zal ingaan op 1 maart 2012 en zal voortduren tot en met 31 maart 2012; belast het bestuur van de Vereniging VBO Makelaar met het toezicht op de uitvoering van de maatregel voor zover voorwaardelijk opgelegd; bepaalt dat deze uitspraak ter kennis van het bestuur van de Stichting NWWI zal worden gebracht en verzoekt dat bestuur toezicht uit te oefenen op de nakoming van de opgelegde voorwaarden; bepaalt dat deze uitspraak ter kennis van het bestuur van de Stichting VastgoedCert zal worden gebracht en verzoekt dat bestuur toezicht uit te oefenen op de nakoming van de opgelegde voorwaarden. Deze beslissing is genomen door het Tuchtcollege Makelaardij Nederland bestaande uit mr. Chr.A.J.F.M. Hensen, J. Ros en mr. P. Kole op 24 februari 2012 en is ondertekend door de secretaris en de voorzitter.
De heer mr. G. Schrickx secretaris
mr. Chr.A.J.F.M. Hensen voorzitter
