Fotografie en ontwerp masker Fectio: Studio Eric Klarenbeek & Maartje Dros
Informatiebrochure over de kansen in Nieuw Wulven voor buitengewone ondernemers
1
Bos Nieuw Wulven z o e k t o n d e r n e m e r (s)
Natuur waarmee je je verbonden voelt. Daar maakt Staatsbosbeheer zich sterk voor. Een Nederland waar we natuur en landschap koesteren, maar waar ook plaats is voor beleven en benutten. Het zit in onze natuur.
Informatiebrochure over de kansen in Nieuw Wulven voor buitengewone ondernemers 3
Bos Nieuw Wulven z o e k t o n d e r n e m e r (s)
4
Natuur waarmee je je verbonden voelt. Daar maakt Staatsbosbeheer zich sterk voor. Een Nederland waar we natuur en landschap koesteren, maar waar ook plaats is voor beleven en benutten. Het zit in onze natuur.
Inhoudsopgave 1
Waar zijn we naar op zoek?
6
2
Wat hebben we te bieden?
8
3 Randvoorwaarden 12 4 Beoordeling en selectie 14 5 Proces en planning 18 6 5
Algemene regels en voorbehouden
21
1 Waar zijn we naar op zoek? Houten, op fietsafstand van Utrecht en
Passend bij de schaal en sfeer van het gebied
Bunnik, is Staatsbosbeheer op zoek
De toekomstige recreatieve ontwikkeling moet
Voor een recreatiebos aan de rand van
naar een ondernemer die zijn plannen wil realiseren. Het gaat hierbij om horeca- en recreatievoorzieningen om de aantrekkelijkheid van het gebied verder
atiegebied. Nieuw Wulven is een relatief kleinschalig gebied met een groen en geborgen karakter. Het speelbos is gebouwd rondom het thema Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW) en
te vergroten.
de Romeinse Limes, de noordgrens van het
Ondernemer(s) met visie
gingslinies vormen een belangrijk thema in het
Voor Nieuw Wulven zoeken we naar één of meerdere ondernemers met een visie. Een visie op het eigen bedrijfsconcept. Maar ook een visie op de inpassing van dit concept binnen de sfeer en het karakter van het huidige recre6
aansluiten bij de schaal en sfeer van het recre-
atiebos. Samen met de ondernemer(s) willen wij het gebied Nieuw Wulven een rol geven bij het invullen van de regionale recreatiebehoefte. Om deze regionale ambitie te onderstrepen zijn de overheden bereid te investeren in een betere ontsluiting door een extra afslag vanaf de Rondweg van Houten met daarbij een parkeer-
Romeinse Rijk. Deze twee historische verdedihele recreatiegebied en staan bijvoorbeeld ook op de nominatie voor de UNESCO Werelderfgoed status. Indien deze status wordt toegekend biedt dit voor ondernemer(s) een unieke kans en is het van groot belang om een bijdrage te leveren aan de zichtbaarheid van deze cultuurhistorische waarden.
Onderscheidend en inspelend op behoefte in de regio De toekomstige ontwikkeling is een aanvulling op het aanbod in de regio. In de regio Utrecht
voorziening te realiseren.
is al een aantal sterke recreatieve elementen te
Eén of meer ondernemers
ken voor Nieuw Wulven een ontwikkeling met
De toevoeging van functies, zoals horeca en (dag)recreatie, kan door één ondernemer. Maar dit kan natuurlijk ook door meerdere ondernemers worden gerealiseerd. Wij dagen u dan ook uit om deze verbindingen te zoeken.
vinden (o.a. Amelisweerd, Laagraven). We zoeeen eigen identiteit, passend bij de omgeving en deze tijd.
NATUUR- EN RECREATIEGEBIED NIEUW WULVEN
HOUTEN 7
bron: www.bing.com
Ook is het van belang dat de (dag)recreatieve voorziening aansluit bij de behoefte in de regio. Hiermee willen we de tekorten aan (dag)recreatievoorzieningen terugdringen en bestaande recreatiegebieden in de omgeving ontlasten. Bij het toevoegen van recreatieve voorzieningen kan ook worden gedacht aan (kleinschalige) verblijfsrecreatie.
Behoud en versterking van de landschappelijke kwaliteit De landschappelijke kwaliteit van Nieuw Wulven heeft, naast de aanwezigheid van het Speelbos, een sterke aantrekkingskracht op bezoekers. Wij hebben daarom de wens dat deze kwaliteit wordt meegenomen in de uitwerking van de ontwikkelingsplannen.
N412 N237
ZEIST
A28
UTRECHT
N224
BUNNIK
N411
A12
A12
NIEUW WULVEN N421
NIEUWEGEIN
N225
N409
N408
N410
A2
HOUTEN N229
A27 N227
bron: www.bing.com
2 Wat hebben we te bieden? 8
Een gebied met potentie Naar schatting wordt Nieuw Wulven jaarlijks
Op steenworp afstand ligt de stad Utrecht met
bezocht door 80.000 unieke bezoekers (bron:
een enorm bezoekerspotentieel. Waar Houten
NBTC-NIPO Research*). Het gebied wordt mo-
en Bunnik al beschikken over respectieve-
menteel met name bezocht door inwoners uit
lijk bijna 50.000 en 15.000 inwoners, beschikt
Houten en ook Bunnik. Omdat inwoners uit
Utrecht over maar liefst 335.000 inwoners.
Houten en Bunnik het gebied meerdere malen
De recreatiemogelijkheden rondom de stad
per jaar bezoeken zijn ca 80% van alle bezoe-
Utrecht zijn nog beperkt, met name aan de
ken door deze bewoners. Het Speelbos is een
zuidkant. Dit biedt een schitterende kans voor
echte trekpleister voor gezinnen met jongere
een succesvolle, rendabele onderneming in
kinderen. Daarnaast vinden er volop buitenac-
Nieuw Wulven.
tiviteiten plaats als wandelen, fietsen, hardlopen en paardrijden. * zie ook http://www.recreatiemiddennederland.nl/uploadedfiles/Dagrecreatie%20Monitor%20Utrecht%202012%20def.pdf.pdf
9
Een goed bereikbaar terrein Nieuw Wulven is een natuurrijk, speels opgezet
De fietsafstand van Nieuw Wulven naar het
recreatieterrein aan de noordkant van Houten,
centrum van Utrecht bedraagt slechts 9 kilo-
ten zuiden van Bunnik en nabij Fort Vechten/
meter. Gekoppeld aan de toevoeging van een
het Nationaal Waterliniemuseum te Bunnik.
nieuwe recreatieve functie, realiseren de over-
Vanuit onder meer Houten, Utrecht en Bunnik
heden een extra afslag op de rondweg van
is het natuur- en recreatiegebied per fiets uit-
Houten, inclusief een parkeervoorziening. De
stekend te bereiken, zowel via de zuidkant als
bereikbaarheid vanaf de A12/A27 voor bezoe-
via de noordkant. Door Nieuw Wulven ligt een
kers met de auto is dan ook optimaal.
doorgaande recreatieve fietsroute, vanuit de
Nieuw Wulven is ook per bus vanuit zowel
bebouwde kom van Houten naar Utrecht / De
Utrecht als vanaf het station in Houten goed te
Uithof.
bereiken.
Extra afslag rondweg Houten en extra parkeervoorziening 10
Onder de voorwaarde dat er een substantiële
Indien de ondernemer de voorkeur heeft voor de
recreatieve ontwikkeling in Nieuw Wulven gaat
alternatieve variant, dan wordt mogelijk een eigen
plaatsvinden, zijn de betrokken partijen bereid om
bijdrage gevraagd. Hierover vindt dan overleg
te investeren in een extra afslag op de Rondweg
plaats met de betrokken partijen. Tevens zijn de
van Houten. Deze afslag verbetert de bereikbaar-
betrokken partijen, onder dezelfde voorwaarden,
heid van Nieuw Wulven en ontlast de bestaande
bereid om te investeren in een aanvullende par-
ontsluitingswegen
keervoorziening voor circa 70 auto’s.
(Binnenweg/Rijnsburgerweg
en de Marsdijk). Op de bijgevoegde kaart zijn de voorkeurslocatie en de alternatieve locatie voor deze afslag ingetekend.
Ontwikkelruimte Het gebied heeft nu de bestemming Natuur. Op
indien de ontwikkeling binnen de kaders van
het moment dat er een recreatieve ontwikkeling
het publieke programma van eisen blijft (zie
toegevoegd wordt in het gebied, moet een pla-
achtergronddocumentatie op www.staatsbos-
nologische procedure worden gevolgd.
beheer.nl/ondernemernieuwwulven). Dit biedt
De gemeenten Houten en Bunnik zijn in princi-
u als ondernemer(s) de ruimte die u nodig heeft
pe bereid hieraan medewerking te verlenen
voor uw idee!
ONTSLUITING VIA MARSDIJK 11
SPEELBOS
*
ALTERNATIEVE LOCATIE AFSLAG
*
ONTSLUITING VIA BINNENWEG
*
VOORKEURSLOCATIE AFSLAG
3 Randvoorwaarden Het plan dat u indient, zal aan een aantal randvoorwaarden moeten voldoen om in aanmerking te komen voor een beoordeling. De wijze van beoordeling beschrijven we in hoofdstuk 4. Hier gaan
gedeelte openbaar en gratis toegankelijk blijven voor extensieve recreatie en natuurbeleving. Indien noodzakelijk voor de exploitatie van de ontwikkeling mag een deel van het gebied (maximaal 5 hectare, als
we in op de randvoorwaarden:
zijnde circa 5 procent van het areaal) ver-
• U realiseert en exploiteert voor eigen reke-
heid worden onttrokken. Het bestaande
ning en risico een aantrekkelijke aanvullende voorziening in het recreatiegebied Nieuw Wulven. • De gewenste ontwikkeling is gericht op recreatie en toerisme. De toe te voegen functie(s) moet(en) passen bij de huidige sfeer van het gebied. Grootschalige en/of zwaar 12
• Het totale gebied moet voor het overgrote
geluid belastende evenementen worden als niet passend beschouwd. • De functie Wonen is in dit gebied niet toegestaan. Ook de functies bedrijventerrein of kantoren zijn niet toegestaan. • De aan het gebied toe te voegen recreatieve functies moeten leiden tot een kwalitatieve uitbreiding van het bestaande recreatieve aanbod in de regio en daardoor tot inkomsten voor beheer en onderhoud van Nieuw Wulven.
minderd openbaar zijn of aan de openbaarspeelbos dient gratis toegankelijk te blijven. • Er mag geen sprake zijn van betaald parkeren. • De landschappelijke inpassing van de ontwikkeling sluit aan en versterkt waar mogelijk de bestaande kwaliteiten van het gebied, zoals natuurwaarden, speelbos, cultuurhistorie (Nieuwe Hollandse Waterlinie en Limes), archeologische waarden en de landschappen. Belangrijk hierbij zijn de beleidslijnen uit de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening. • Voor het deel in Nieuw Wulven dat is aangeduid als Ecologische Hoofdstructuur (EHS) geldt het ‘nee tenzij’-beginsel en hiervoor zal (zullen) de ondernemer(s) moeten aangeven wat de gevolgen zijn van de
ontwikkeling voor de bestaande waarden
• De ontwikkeling draagt bij voorkeur bij aan
en op welke wijze hier rekening mee wordt
de economische vitaliteit van de Kromme
gehouden c.q. moet worden gecompen-
Rijnstreek, blijkend uit het aantal nieuwe ar-
seerd.
beidsplaatsen en wijze waarop samenwerking met lokale ondernemers plaatsvindt.
• Bij de ontwikkeling dienen de omwonenden en huidige gebruikers zoveel mogelijk te
• Wenselijk is dat de ontwikkeling ook aan-
worden betrokken. De ondernemer dient in
dacht schenkt en/of ruimte biedt aan maat-
zijn plan aan te geven op welke wijze hier-
schappelijke activiteiten en initiatieven;
aan invulling zal worden gegeven.
denk aan activiteiten van scouting, scholen of verenigingen.
• De ontwikkeling dient als voorbeeld voor de verduurzaming van de Kromme Rijnstreek met als specifieke aandachtsgebieden: circulaire economie, energieneutraliteit en social return.
Aandachtspunten •
Nieuw Wulven EHS
Binnen Nieuw Wulven is een klein deel aange-
bron: Staatsbosbeheer
wezen als Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Voor recreatieve ontwikkelingen in dit gebied
13
geldt een ‘Nee, tenzij-regime’. Ontwikkelingen moeten gepaard gaan met voldoende natuurcompensatie. • In het gebied ligt een hoge druk gasleiding. De
HOGE DRUK GASLEIDING + RISICOCONTOUR
EHS-GEBIEDEN
risicocontour is een belangrijk aandachtspunt voor een ontwikkeling in het gebied. Binnen deze contour mogen geen kwetsbare objecten worden gerealiseerd. • In het entreebos bevindt zich een gebied met (lage) archeologische verwachtingswaarde. Hier is mogelijk aanvullend onderzoek nodig. • Zie ook achtergronddocumentatie op
OGIS - Staatsbosbeheer - Aan deze kaart kunnen geen rechten worden ontleend Topografie: (c)2006, Dienst voor het kadaster en openbare registers, Apeldoorn
Legenda
www.staatsbosbeheer.nl/ondernemernieuwwulven
Datum: 21 oktober 2015 Schaal 1:11.249
ENTREEBOS
4 Beoordeling en selectie Werkwijze en resultaat Indien uw plan voldoet aan de gestelde rand-
Indien uw plan door de eerste selectieronde
voorwaarden (zie hoofdstuk 3) en er geen on-
heen komt, dan vragen we u om uw plan te pre-
aanvaardbare voorwaarden worden gesteld,
senteren voor de selectiecommissie.
wordt uw plan meegenomen in de beoordelings- en selectieprocedure.
In de tweede selectieronde vindt de beoordeling plaats op basis van een uitgewerkt busi-
Voor de beoordeling en selectie wordt een se-
nessplan. Met de partij(en) met de hoogste
lectiecommissie benoemd. Deze selectiecom-
beoordeling zal een erfpachtovereenkomst,
missie laat zich adviseren door een ambtelijke
inclusief opstalrecht worden afgesloten. Indien
begeleidingsgroep.
het puntentotaal van twee partijen gelijk is, zal overgegaan worden tot loting.
De beoordeling en selectie van de plannen vindt plaats in twee selectieronden. In de eerste selectieronde beoordelen we op basis van globale projectplannen.
14
De overeenkomst zal pas van kracht worden wanneer de nodige vergunningen zijn verkregen.
Beoordelingscriteria
Openbare toegankelijkheid (factor 2)
Uw plan wordt, zowel in de eerste als in de
Openbare toegankelijkheid van het gebied is
tweede selectieronde, op de volgende criteria
erg belangrijk en daarom zijn hiervoor ook dui-
beoordeeld.
delijke randvoorwaarden opgenomen. Binnen
Recreatieve kwaliteit (factor 4) Toevoeging aan het recreatieve aanbod in de directe omgeving en in de regio Utrecht. Het gaat hierbij zowel om het zich onderscheiden van wat er in de omgeving wordt aangeboden alsmede om het verder aansluiten op de recre-
deze randvoorwaarden wordt het plan beoordeeld op de mate van toegankelijkheid maar ook op het toevoegen van waarden die de bestaande toegankelijkheid vergroten. Voor dit onderdeel moet in de beoordeling minimaal een 6 worden gescoord.
de huidige gebruikers maar ook het aan- trek-
Maatschappelijk ondernemen (factor 2)
ken van nieuwe gebruikers / doelgroepen. Be-
Hierbij gaat het om zowel de economische bij-
grippen die hierbij spelen zijn ‘eigen identiteit’
drage voor de regio als de maatschappelijke
en ‘passend bij de schaal en de huidige sfeer
betrokkenheid en duurzaam ondernemen. Het
van het gebied’.
creëren van mogelijkheden voor, en het betrek-
Voor dit onderdeel moet in de beoordeling
ken van, lokale of regionale maatschappelijke
minimaal een 6 worden gescoord.
groeperingen kan leiden tot een extra waarde-
atiebehoefte van het gebied. De behoefte van
ring. Voor dit onderdeel is geen minimale score 15
Landschappelijke inpassing (factor 3) Het gaat hierbij om het aansluiten bij en het versterken van de waarden van het huidige bos (het groene karakter) met speciale aandacht voor het behoud van het speelbos. Bij de ontwikkeling dient aandacht te zijn voor het oorspronkelijke ontginningspatroon maar ook voor cultuurhistorisch waardevolle elementen uit de Nieuwe Hollandse Waterlinie en/of de Romeinse Limes. Voor dit onderdeel moet in de beoordeling minimaal een 6 worden gescoord.
opgenomen.
Af te dragen financiële bijdrage ten behoeve van het beheer van het gebied (erfpachtcanon) (factor 5) De jaarlijks af te dragen erfpachtcanon dient aan een minimum te voldoen omdat de overheidspartijen anders niet bereid zijn te investeren in de infrastructuur (de extra afslag en de parkeerplekken). Hierbij werken we met een model waarbij er sprake is van een omzetgerelateerde erfpacht.
behoeve van de selectiecommissie, op basis
Ervaring in ontwikkeling en/of exploitatie horeca en/of recreatie. (factor 4 bij 1e selectie, geen criterium bij 2e selectie)
van het ingediende plan, beoordelen of deze
Een belangrijke factor bij ontwikkeling en/of
inschatting zodanig realistisch is dat deze kan
exploitatie van horeca en recreatie is de onder-
worden meegenomen bij de selectieprocedu-
nemer. Verder is een ervaring met een dergelijk
re. Verder is een ingroeimodel voor de erfpacht
ruimtelijk en planologisch proces een belangrij-
(bijvoorbeeld voor de eerste 3 jaar) gebruikelijk.
ke pré. Door het beoordelen van de ervaringen
Om de financiële bijdrage te kunnen beoordelen, vragen we u een inschatting te geven van de te betalen canon. Een deskundige zal ten
kan een indruk worden verkregen over de kans van realisatie. Voor dit onderdeel moet in de beoordeling minimaal een 6 worden gescoord.
Bedrijfsplan en financieringsafspraken (factor 4 bij 2e selectie, geen criterium bij 1e selectie) Het uitgewerkt bedrijfsplan met daarbij de fi16
nancieringsafspraken geven een goed inzicht in de haalbaarheid van het concept. Voor dit onderdeel moet in de beoordeling minimaal een 6 worden gescoord.
Beoordelingsmatrix 1e selectie score
factor
2e selectie Totaal
score
factor
(max) Recreatieve kwaliteit
1-10
4
40
min 6 Landschappelijke inpassing
1-10 1-10
(max) 1-10
4
40
3
30
2
20
min 6 3
30
min 6 Toegankelijkheid
Totaal
1-10 min 6
2
20
min 6
1-10 min 6
Maatschappelijk ondernemen
1-10
2
20
1-10
2
20
Financiën (minimale erfpachtcanon)
1-10
5
50
1-10
5
50
Ervaring
1-10
4
40 1-10
4
40
min 6
17
Bedrijfsplan
min 6 Totaal selectie 1e ronde Totaal selectie 2e ronde
200 200
5 Proces en planning Proces De werving en selectie wordt uitgevoerd door
Uw plan op hoofdlijnen ten behoeve van de
Staatsbosbeheer. De Provincie Utrecht, de ge-
eerste selectieronde kunt u eveneens sturen
meente Houten en gemeente Bunnik zijn nauw
naar bovenstaand adres. Ingediende plannen
betrokken bij dit proces. Plannen worden be-
worden vertrouwelijk behandeld en niet aan
oordeeld door een ambtelijke begeleidings-
derden bekend gemaakt. Na het beoordelen
groep vanuit de betrokken partijen en voorge-
van de ingediende plannen door de selectie-
legd aan de selectiecommissie.
commissie, wordt met ondernemer(s) contact
Grontmij verzorgt in opdracht van Staatsbos-
gezocht om hen te informeren over het vervolg-
beheer de ondersteuning en begeleiding bij de
traject. Indien u door de eerste selectie heen
uitvoering van de werving en selectie.
komt, vragen we u om uw plannen toe te lichten aan de selectiecommissie.
Indien u geïnteresseerd bent in Nieuw Wulven als toekomstige locatie voor uw onderneming,
Ten behoeve van de tweede selectieronde le-
dan kunt u contact opnemen met:
vert u een uitgewerkt businessplan aan. Met de ondernemer(s) van de meest geschikte plan(-
18
Grontmij Nederland
nen) zal een erfpachtovereenkomst, inclusief
Tim Verver
opstalrecht worden afgesloten. De overeen-
Postbus 7057
komst zal pas van kracht worden wanneer de
9701 JB GRONINGEN
nodige vergunningen zijn verkregen.
E:
[email protected] M: 06-29145535 Ook voor vragen over de procedure of de locatie kunt u hier terecht. Op basis van de gestelde vragen wordt een Nota van Inlichtingen opgesteld en aan alle geïnteresseerde partijen verstuurd (zie planning).
Planning 9 november 2015
Start uitvraag 1e fase. Betreft een uitgewerkte schets van het initiatief op een zodanige wijze dat het voldoende handvatten geeft voor de selectie. Omvang maximaal 20 A4-tjes (exclusief maximaal 4 kaarten/tekeningen (A3))
november 2015 tot
Opstellen van plannen door ondernemer(s)
1 februari 2016
19
• week 49
Open dag
• 8 december 2015
Sluiting vragentermijn eerste Nota van inlichtingen
• 14 december 2015
Nota van inlichtingen 1 op www.staatsbosbeheer.nl/ondernemernieuwwulven
• 8 januari 2016
Sluiting vragentermijn tweede Nota van inlichtingen
• 14 januari 2016
Nota van inlichtingen 2 op www.staatsbosbeheer.nl/ondernemernieuwwulven
1 februari 2016 – 12.00 uur
Sluiting inschrijving
Uiterlijk 1 maart 2016
Selectie 3-5 kandidaten voor de 2e Fase
Maart –april 2016
2e Fase. Uitwerking plannen door maximaal 5 geselecteerde kandidaten. Het opstellen van een bedrijfsplan met een intentieverklaring van de (potentiële) financier(s).
mei 2016
Selectie ondernemer(s)
Vanaf mei 2016
Contracteren en start realisatie van het initiatief.
20
bron: www.bing.com
6 Algemene regels en voorbehouden Bij deze uitvraag gelden de volgende algemene regels en voorbehouden: • Ondernemers die inschrijven nemen op vrijblijvende basis deel. Aan deelname kunnen door deze partijen geen rechten worden ontleend. • Ingediende plannen en initiatieven worden vertrouwelijk behandeld en niet aan derden bekend gemaakt. • Publiciteit: Het is deelnemers, leden van de selectiecommissie en de ambtelijke begeleidingsgroep Nieuw Wulven niet toegestaan om in de publiciteit te treden over zaken die inhoudelijk samenhangen met de ingediende plannen, voordat een intentieovereenkomst is gesloten tussen de ondernemer(s) en Staatsbosbeheer. • Dit informatiedocument is met zorg samengesteld. Partijen hebben echter een eigen onderzoeksplicht in relatie tot de opgenomen gegevens. • Indienende ondernemers hebben in deze marktuitvraag in geen geval recht op vergoeding van enigerlei kosten, gemaakt in het kader van hun deelname. 21
• De ambtelijke begeleidingsgroep Nieuw Wulven heeft het nadrukkelijke voornemen om te komen tot een aantrekkelijk recreatiegebied Nieuw Wulven met één of meerdere passende voorzieningen, maar behoudt zich het recht voor om af te zien van contractvorming.
Natuur waarmee je je verbonden voelt. Daar maakt Staatsbosbeheer zich sterk voor. Een Nederland waar we natuur en landschap koesteren, maar waar ook plaats is voor beleven en benutten. Het zit in onze natuur.
