WORKSHOP PAUZELANDSCHAPPEN 5 NOVEMBER 2012, PROVINCIE UTRECHT, GROND TE LEEN
EEN IMPRESSIE
In opdracht van het Platform Wonen van de provincie Utrecht is op 5 november door “Grond te leen” een workshop begeleid en voorbereid met het thema ‘Pauzelandschappen’. De gemeente Nieuwegein heeft het gebied Galecopperzoom ingebracht als binnenstedelijke tijdelijke ontwikkellocatie. Deelnemers aan het Platform zijn ontwikkelaars, corporaties, ambtenaren en bestuurders van gemeentelijke en provinciale overheden. “Grond te leen” is een samenwerkingsverband tussen drie adviseurs werkzaam binnen de ruimtelijke ordening. Hun ambitie is om antwoorden te vinden op de vraag hoe tijdelijke ontwikkelingen van de grond kunnen komen. “Grond te leen” is: Iris Vliegenberg, Master of City Developer, Procap Valska van Straalen, Master of City Developer, Procap Marjolein Hillege, landschapsarchitect en filmmaker. Roel van Gerwen, landschapsarchitect, Het Noordzuiden Amsterdam, 13 november 2012 www.grondteleen.nl
06-48 79 82 64 06-52 52 18 50 06-48 12 12 41 06-22 48 79 03
Is er perspectief voor tijdelijke ruimtelijke ontwikkelingen tot 2030 in de Galecopperzoom? Voorafgaand aan de workshop is door Grond te Leen een game ontwikkeld waarmee in korte tijd een ruimtelijk programma kon worden samengesteld. Deze game biedt een aantal uitgangspunten waarmee rekening dient te worden gehouden: Uitgangspunt 1: Rente De gemeente NG heeft grond gekocht met publiek geld (€19 mio), maar dit gebied wordt na 2030 pas definitief ontwikkeld. Dit kost geld, n.l. €1mio rente per jaar. Om rentelasten te drukken zoekt de gemeente naar mogelijkheden om tijdelijk een commerciële bestemming te vinden die de rentekosten kan compenseren. Uitgangspunt 2: Markt De marktpartijen staan niet te trappelen om tijdelijk te bestemmen. Er is veel aanbod van permanent te gebruiken grond en een slechte afzetmarkt voor ontwikkelingen. Het grootste probleem is financiering. De vraag is hier: Hoe kan het voor marktpartijen ‘aantrekkelijk’ genoeg worden om tijdelijk te ontwikkelen? Uitgangspunt 3: Draagvlak De Galecopperzoom is een strategische locatie op bovenregionaal niveau. Het heeft de potentie om functies aan te trekken die vanuit alle uithoeken van de Randstad aantrekkingskracht heeft. Het gebied grenst tegelijkertijd aan een woongebied. De bewoners van de wijken hebben zich in een buurtplatform verenigd en hebben allerlei wensen en eisen bij de ontwikkeling. De gemeente NG moet voldoende draagvlak verwerven om te kunnen ontwikkelen, omdat anders allerlei procedurele stagnatie ontstaat. Dit kost tijd en geld. Draagvlak is dus een randvoorwaarde, ook bij tijdelijk bestemmen.
Verder biedt de game ruimte voor een aantal kansen. Deze kansen liggen met name in het slim programmeren, combineren, cofinancieren en branden van het gebied: Kans 1: Cofinanciering De gemeente NG heeft de grond aangekocht om een grotere gebiedsontwikkeling met meerdere overheden mogelijk te maken. Het ligt in de rede dat de hogere overheden stimuleringsmaatregelen toepassen, hetzij door mee te financieren, hetzij door de inbreng van expertise, hetzij door soepele opstelling bij de tijdelijke regelgeving. Kans 2: Duurzaamheid Tijdelijk bestemmen biedt ruimte aan initiatieven, die bijdragen aan de verduurzaming van de samenleving. Dit kan door locale landbouw, organische verstedelijking, slim combineren van functies, tijdelijke energieprojecten, tijdelijke natuur. Op de website ‘tijdelijk bestemmen’ worden allerlei vergezichten geschetst van ideaal duurzaam te ontwikkelen nieuwe steden, met City Fruitful als voorbeeld. Kans 3: Imago Het project A12 zone is een lange termijnontwikkeling geworden. De Galecopperzoom kan als vliegwiel fungeren om een versnelling te brengen in de grootschalige gebiedsontwikkeling. De Galecopperzoom ligt weliswaar op grondgebied van de gemeente NG, maar in de regionale beeldvorming is het een onderdeel van grootstedelijk Utrecht, dichtbij de binnenstad van Utrecht, grenzend aan Papendorp en direct ontsloten via A27, A2 en A12. De branding van het gebied is noodzakelijk om investeerders over de streep te trekken en behoeft extra aandacht.
GAME PAUZELANDSCHAPPEN Centrale vraag: Is er perspectief voor tijdelijke ruimtelijke ontwikkelingen tot 2030 in de Galecopperzoom? Opdracht: Maak een ruimtelijk perspectief wat perspectief heeft voor marktpartijen, overheden en bewoners voor een periode van 2015-2030. Kanskaarten: Ter voorbereiding heeft Grond te Leen een aantal staalkaarten samengesteld met hierop mogelijke ruimtelijke ontwikkelingen. De staalkaarten zijn in het verslag opgenomen. Gebied: Voor het gebied Galecopperzoom is een kaart aangeleverd door de gemeente Nieuwegein met (planologische) randvoorwaarden.
het ‘gamebord’ met randvoorwaarden
STAAL 1: TIJDELIJK SKICENTRUM
STAAL 2: WELLNESSCENTRUM
Afmeting 3ha: 50m x 300m x 50m hoog, + 500 p-plaatsen Verzorgingsgebied: Bovenregionaal Investering: €30/35 mio inclusief grondverwerving Benodigd aantal bezoekers: 300- 400.000/jr. Terugverdientijd investering volgens ontwikkelaar: 20-25 jaar
Afmeting: 0,5 ha gebouw, 1ha parkeren, 2 ha buitenruimte Verzorgingsgebied: Regionaal Investering: €20 mio inclusief grondverwerving Benodigd aantal bezoekers: 150.000/jr. Terugverdientijd investering volgens ontwikkelaar: min. 15 jaar
WAARDEN KANSEN Rente: +++ Cofinanciering: Markt: Duurzaamheid: Draagvlak: --Imago:
++ + + (i.c.m. andere functies) ++
WAARDEN KANSEN Rente: + Cofinanciering: Markt: Duurzaamheid: Draagvlak: + Imago:
UM SKICENTR
referentie: Snow World, Landgraaf
50m
100m
150m
++
WELLNESS
referentie: Spa Zuiver, Amsterdam
200m
50m
100m
150m
200m
WAARDEN Rente: Goed, grondkosten zijn beperkte investering t.o.v. bebouwing Markt: Verzadiging 200m banen, markt voor 300m banen. Hoge investering, alleen te realiseren bij ontwikkeltijd van 20-25 jaar Draagvlak: Veel weerstand vanwege verkeersintensiteit en hoogbouw
WAARDEN Rente: Opbrengsten voornamelijk in beautydeel, veel extensieve meters Markt: Preventieve wellness is groeimarkt, onderzoek nodig voor behoefte Utrechtse regio, landschappelijke kwaliteit vaak randvoorwaarde, ontbreekt hier Draagvlak: Aansluitend aan woongebied, veel lokale gebruikers
KANSEN Cofinanciering: Ministerie van I&M co-financiert geluidsbeperkende maatregelen A12, skihal vormt integraal onderdeel Duurzaamheid: Kan als geluidswal worden gebouwd direct aan A12. Koeling van de hal genereert veel restwarmte, die kan worden gebruikt voor andere functies, zoals woningbouw of glastuinbouw Imago: Poort van de A12-zone, flitsende architectuur vergelijkbaar met geluidswalgebouwen Leidse Rijn.
KANSEN Cofinanciering: geen subsidiemogelijkheden, investeerder noodzakelijk Duurzaamheid: Energie intensieve sector, sauna’s zijn niet erg duurzaam Imago: Lokale werkgelegenheid, imagovesterkend indien landschappelijke inpassing
bron: Theo Scharpach, Lotus Leisure
bron: haabaarheidsonderzoek Valley of Wellnes, Oosterbeek
www.grondteleen.nl
www.grondteleen.nl
STAAL 4: FOODSTRIP EN HOTEL
STAAL 3: INDOOR RAFTINGCENTRUM Afmeting: 300m x 20m x 5m + 500 p-plaatsen Verzorgingsgebied: Bovenregionaal Investering: €32,5 mio Benodigd aantal bezoekers: 200.000/jr. (tickets van €17,50-€110) Terugverdientijd investering: obligaties max. 7 jaar KANSEN WAARDEN Rente: +++ Cofinanciering: Markt: Duurzaamheid: Draagvlak: --Imago:
Afmeting: 200m x 50m inclusief p-plaatsen, hotel 0,5ha Verzorgingsgebied: Regionaal Investering: €12 mio inclusief grondverwerving Foodstrip, hotel €16 mio Benodigd aantal bezoekers: 150.000/jr. Terugverdientijd investering volgens ontwikkelaar: 20-25 jaar
++ + + (i.c.m. andere functies) ++
KANSEN WAARDEN Rente: -Cofinanciering: - Markt: -Duurzaamheid: Draagvlak: Imago:
RAFTING
referentie: Dutch Water Dreams, Zoetermeer
50m
100m
150m
FOODSTRIP + HOTEL
referentie: Foodstrip, Amsterdam Zuid-Oost
50m
200m
100m
150m
200m
WAARDEN Rente: Grondopbrengsten lastig vanwege hoge investering, t.o.v. opbrengsten zoeken naar een goedkope variant met tenten Markt: Lastig, veel fastfoodketens in de buurt Draagvlak: Verkeersintensiteit en lokale werkgelegenheid
WAARDEN Rente: Goed, terugverdientijd kort, dus grondkosten gedekt Markt: Uniek in Europa, behalve in Zoetermeer, marktonderzoek 2e vestiging Draagvlak: verkeersaanzuigende werking, grote attractie KANSEN Cofinanciering: Start obligatiefonds, banken ministerie VWS, sportsponsoren Duurzaamheid: Landschappelijke inrichting te hergebruiken, energiewinning met waterkracht Imago: Landelijke attractie met sportief karakter.
KANSEN Cofinanciering: weinig mogelijkheden Duurzaamheid: autogeörienteerde functie, weinig duurzaam Imago: Flitsende architectuur kan imagoverhogend werken
bron: M.Caranza B.V.
bron: Dutch Water Dreams
www.grondteleen.nl
www.grondteleen.nl
STAAL 5: TIJDELIJK WONEN
STAAL 6: TIJDELIJKE GLASTUINBOUW
Afmeting: 6oo woningen (15ha), 900 parkeerplaatsen (1,5ha) Verzorgingsgebied: Lokaal Investering: €30 mio (aanname €550 per m2 voor tijdelijke woning). Terugverdientijd investering volgens ontwikkelaar: min 15 jaar
Investering: €0,7 mio/ha exclusief grondverwerving Terugverdientijd investering: 15jr (economische levensduur rozenkwekerijen) Verzorgingsgebied: Regio Utrecht (stadstuinbouw), of reguliere markt via veiling Synergie met andere functies: uitwisseling restwarmte, geluidswerend vermogen Renteafdracht: ‘State of the art’ rozenkwekerij van 5ha kan een rentelast dragen van €5 mio/jr
WAARDEN Rente: Markt: Draagvlak: +
KANSEN Cofinanciering: Duurzaamheid: + Imago:
WAARDEN Rente: +++ Markt: Draagvlak: ---
KANSEN Cofinanciering: Duurzaamheid: Imago:
+ + (i.c.m. andere functies) --
GLASTUINBOUW 200
200
200
WONEN
referentie: Containerwoningen NDSM terrein, Amsterdam
50m
100m
150m
referentie: Glastuinbouw, Het Westland
200m
50m
WAARDEN Rente: woningbouw, bij huidige markt laag rendement Markt: verzadigde markt, moeilijke afzet Draagvlak: sluit aan bij de eerdere plannen, extra woningen veroorzaakt druk op huidige verzorgingsgebied, acceptabele toename verkeersintensiteit
100m
150m
200m
WAARDEN Rente: Glastuinbouw is niet plaatsgebonden, hoge renteopbrengst Markt: Expansiemarkt, wellicht dat ‘stadstuinbouw’ kansen biedt Draagvlak: Geluidswerend vermogen van kassen is gunstig bij minimaal 4-6m hoogte en direct langs de weg geplaatst, bij retail bewoners wellicht gunstig. KANSEN Cofinanciering: Glastuinbouw bedruipt zich zonder subsidie Duurzaamheid: Kan als geluidswal worden gebouwd direct aan A12. Glastuinbouw genereert veel restwarmte, die kan worden gebruikt voor andere functies, zoals woningbouw of glastuinbouw, comsumptie CO2 Imago: Geen logische functie voor de regio Utrecht, promotie ‘Kom in de kas’
KANSEN Cofinanciering: corporaties, beleggers (bij bijzonder product), gemeente (parkeren) Duurzaamheid: woningbouw is in definitieve plannen beoogd. Hergebruik van deel van woningen, inrichting openbaar gebied. Experiment met energieneutrale/ zelfvoorzienende woningen Imago: : afhankelijk van product, bijzondere woning, woonvormen of gebrand buurt kan imago versterken bron: Woningcorporatie De Key
bron: LTO, Dura Vermeer
www.grondteleen.nl
www.grondteleen.nl
STAAL 7: BUURTTUINEN
STAAL 8: TIJDELIJKE NATUUR
Afmeting: 50 tuinen /ha van 200m2 bruto Verzorgingsgebied: Lokaal Investering: €50.000/ha Benodigd gebruikers: 50 huurders per ha Opbrengst: €10.000 huur per jaar (t.o.v. 25.000 rentelasten/ha/jaar) Terugverdientijd inrichting: 5 jaar WAARDEN Rente: Markt: + Draagvlak: +++
KANSEN Cofinanciering: Duurzaamheid: Imago:
Afmeting: ha natuur Verzorgingsgebied: Lokaal Investering: €2.000/ ha (verschraling, maaien) Opbrengst: €2.000/ha/jr natuurbeheer akkerland, €1.000 ha/jr grasland, €30.000/ha bos/ 15 jaar
KANSEN WAARDEN Rente: Cofinanciering: Markt: + Duurzaamheid: Draagvlak: +++ Imago:
++ +++ -
+++ +++ ++
NATUUR
BUURTTUINEN
referentie: Federatie van Amsterdamse Amateurtuinders
50m
100m
150m
referentie: nieuwe natuur, Abtswoudse bos, Midden Delfland
200m
50m
WAARDEN Rente: Matig, opbrengsten zijn lagen dan rentelasten Markt: Moet onderzocht in de aanliggende wijken Draagvlak: Veel draagvlak bij bewoners, groene lokale functie
100m
150m
200m
WAARDEN Rente: Opbrengst haalt het niet tegen de rente lasten. In geval van tijdelijk bos kan ook houtproductie als opbrengst worden beschouwd. Markt: Op alle landbouwgrond van toepassing Draagvlak: Een natuurlijke begrenzing van de woonwijk, veel draagvlak
KANSEN Cofinanciering: Stichting DOEN of Postcodeloterij kan cofinancieren Duurzaamheid: Verbetering groen- en natuurwaarden Imago: Tuintjes langs de snelweg geven geen regionale branding
KANSEN Cofinanciering: Opbrengsten bestaan uit subsidie EU, Stichting DOEN voor paden, voorzieningen etc. Duurzaamheid: Natuur is duurzaam Imago: Geen imagoverhogend effect, te kleinschalig
bron: Stichting DOEN, Federatie van Amsterdamse Amateurtuinders
bron: Dienst Landelijk Gebied: Warmelt Swart, Remco Schreuder en David Metselaar
www.grondteleen.nl
www.grondteleen.nl
STAAL 10: TENTENEXPO
STAAL 9: TIJDELIJKE ENERGIEWINNING WINDMOLENS: Afmeting: 100m hoog, 400-500m uit elkaar Opbrengst: 2,5-3 MW/ molen, €6mio/molen Investering: €3 mio/ molen, Terugverdientijd investering: 7-8 jaar
ZONNEPANELEN: Afmeting: 1.500 panelen/ha Opbrengst: 0,5 MW/ ha, 180 huishoudens Investering: €1,75 mio/ha, opbrengst 7,5 kWh/jaar Terugverdientijd investering: 15-20 jaar
WAARDEN KANSEN Rente: + + + / - Cofinanciering: Markt: + + + / + Duurzaamheid: Draagvlak: - - / + Imago:
Afmeting: afhankelijk van type gebruiker Verzorgingsgebied: Regionaal Investering: laag in kosten t.o.v. permanente bebouwing Benodigd aantal bezoekers: 150.000/200.000/jr. Terugverdientijd investering: 5-7 jaar
KANSEN WAARDEN Rente: + Cofinanciering: Markt: ++ Duurzaamheid: Draagvlak: + Imago:
++/+++/++ /++
+ + +
WINDENERGIE
TENTENEXPO
ZONNEPANELEN
referentie: Chelsea Flower Show, Engeland
referentie: windmolens Flevoland, zonnepanelen, Mojave woestijn, Verenigde Staten
50m
100m
150m
50m
200m
100m
150m
200m
WAARDEN Rente: Lage investeringskosten, rentekosten €30.000/ha Markt: €12/m2/jaar huur compenseert kosten bij 25% bezetting Draagvlak: Draagvlak voor tijdelijk bestemmingen, veel verkeeraanzuiging
WAARDEN Rente: Windmolens kunnen de rentekosten geheel dragen incl. investering Markt: Voldoende ontwikkelaars willen hierin stappen bij medewerking overheid, voor zonnepanelen is meer subsidieafhankelijkheid Draagvlak: Veel weerstand bij omwonenden, compensatie nodig
KANSEN Cofinanciering: Zonder subsidie te realiseren Duurzaamheid: Afhankelijk van uitvoering Imago:Tentenkamp is een beetje shabby, maar kan ook juist imagoversterkend werken, zie magneetfestival
KANSEN Cofinanciering: Windenergie niet nodig, de investering bedruipt zichzelf, zonnenpanelen behoeven (veel!) subsidie om rendabel te zijn Duurzaamheid: Groene energie, dus duurzaam Imago: Wisselend, het kan een duurzaamheidsimago opleveren voor Utrechtse regio, lokaal is er weinig draagvlak voor windenergie
bron: Geels Evenementen
bron: Ruud van Rijn, Bosch en van Rijn, zonnepanelen informatiepunt
www.grondteleen.nl
www.grondteleen.nl
STAAL 11: STADSLANDBOUW
STAAL 12: DISTRIBUTIE REGIO of STAD
Afmeting: 200m2-15ha per deelnemer Verzorgingsgebied: Lokaal Investering: €2000,-/ha grondverbetering, nutsvoorzieningen en parkeerplaats Aantal bezoekers: 80.000/jr. Terugverdientijd investering en opbrengst: 1 jaar, €2.500/ha
Functie: (boven) regionaal distributiecentrum voor bijv. Jumbo of uitbreiding stedelijke distributie Cargohopper Afmeting: afhankelijk van functie, landelijke (>10ha) of stedelijke distributie (vanaf 5ha) Verzorgingsgebied: Regionaal of lokaal, overslag van goederen groot naar klein transport Investering: €2 mio/ha Terugverdientijd investering: 12 jaar
WAARDEN Rente: --Markt: ++ Draagvlak: +++
referentie: Boomkwekerijen, Boskoop
50m
100m
150m
KANSEN Cofinanciering: Duurzaamheid: Imago:
WAARDEN Rente: +++ Markt: Draagvlak: -
++ +++ +
KANSEN Cofinanciering: Duurzaamheid: Imago:
+++ +++ ++
referentie: Containeroverslag Maasvlakte, Food Center Amsterdam
200m
50m
WAARDEN Rente: Opbrengsten wegen niet op tegen rentelasten Markt: Veel vraag naar plekken voor stadslandbouw Draagvlak: Veel support voor stadslandbouw
100m
150m
200m
WAARDEN Rente: De investering is terug te verdienen binnen 12 jaar Markt: ‘Cargohopper’ is een bestaand initiatief van Stadsdistributie Utrecht, onbekend is of dit uitbreiding behoeft, Galecopperzoom is een goede locatie voor overslag Draagvlak: Weerstand lokale verkeersintensiteit, stedelijk draagvlak
KANSEN Cofinanciering: Stichting DOEN, Postcodeloterij Duurzaamheid: Een nieuwe vorm van lokaal, dus duurzaam produceren Imago: Nu een rage, maar over enkele jaren?
KANSEN Cofinanciering: Ministerie van I&M co-financiert ‘Beter Benutten’ Duurzaamheid: Van groottransport naar klein (electrisch transport) is zeer duurzaam en goed voor stedelijke leefbaarheid Imago: BIj de juiste marketing kan dit een goed imago geven
bron: Ronald Peerenboom, NCU
bron: Piet Dobbe, Dobbe Transport B.V.
www.grondteleen.nl
www.grondteleen.nl
CONCLUSIES 1. Onder welke voorwaarden is het voor de markt aantrekkelijk om te investeren? • Financiering is het grootste probleem bij tijdelijk ontwikkelen. Ontwikkelaars zetten moeizaam verkregen financiering liever in op lange termijn projecten dan tijdelijke ontwikkeling. Aanwezige vertegenwoordigers van marktpartijen is gevraagd: Onder welke voorwaarden is het voor een ontwikkelende partij toch aantrekkelijk om in te stappen? • Een mix van tijdelijkheid en permanent is kansrijk. Sommige programma’s lenen zich niet voor tijdelijke ontwikkeling, omdat de investering niet voor 2030 wordt terugverdiend. Permanente programma’s moeten ontwikkeling na 2030 ondersteunen. • Tijdelijke investeringen stimuleren en belonen door zekerheid te bieden op langere termijn. Bv tijdelijke huisvesting in Galecopperzoom met vooruitzicht, als Galecopperzoom ontwikkeld wordt, dan elders in regio een vaste plek.
• Niet alles willen regisseren, lage grondprijs. Dan komen ondernemers vanzelf. • Bestem het gebied tot ‘experimenteergebied’ met meer meer planologische vrijheden dan elders. Hiermee wordt het nadeel van tijdelijkheid voor een deel weggenomen. STAAL 13: WILDCARD Functie: uw eigen idee voor kansrijke ontwikkeling Afmeting: Verzorgingsgebied: Terugverdientijd investering: -
KANSEN Cofinanciering: Duurzaamheid: Imago:
WAARDEN Rente: Markt: Draagvlak:
• De gemeente Nieuwegein moet wel mee investeren, bijvoorbeeld bij aanleg van ondergrondse infrastructuur en gebiedsontsluiting. • Samen risico dragen samen ondersteunen door huur te koppelen aan exploitatie, hoe meer opbrengst, hoe meer huur. • Geen koopverplichting, maar een huur- of erfpachtovereenkomst. • Biedt kansen voor slimme combinaties van functies, die elkaar versterken, bijv. woningbouw en glastuinbouw, een skiheuvel met wellnesscentrum.
50m
100m
150m
200m
WAARDEN Rente: Markt: Draagvlak: KANSEN Cofinanciering: Duurzaamheid: Imago:
www.grondteleen.nl
de ‘wildcard’
CONCLUSIES 2. Tips van deelnemers aan de gemeente Nieuwegein • Niet 30 ha in een keer of bij 1 partij wegzetten, meerdere initiatiefnemers zijn nodig, snel starten, het is zo 2015! • Loslaten planologische randvoorwaarden = experimenteerzone m.m.v provincie en rijk. Biedt flexibiliteit. • Draagvlak: vergeet de bewoners niet, start met hen de dialoog nu! Doe met hen ook de game! • Zorg er voor dat je met de tijdelijke invulling niet concurreert met andere ontwikkeling in Nieuwegein of omgeving. • Ga niet op de stoel van de ondernemer zitten, zoek binnen eigen middelen/instrumenten wat je kan bieden. • Is een selectieprocedure het juiste middel om tot invulling te komen of biedt je ruimte en flexibiliteit? • Denk na over termijn tijdelijkheid: het kan aantrekkelijk zijn deze langer te laten duren dan 2030. • Uitzoekvraag: Kan de gemeente Nieuwegein aansluiten bij Crisis en Herstelwet (regelgeving loslaten)? • Zoneren: Aansluiten van intensieve functies (bv woningbouw) bij de huidige weg-infrastructuur en ondergrondse infrastructuur en extensieve functies (bv glastuinbouw) verder van de huidige infrastructuur af leggen. De ondernemer hoeft dan minder kosten te maken voor het opstarten en de exploitatie van het gebied. Deze investeringen bij de marktpartij laten. inrichtingsvoorstel groep 1
CONCLUSIES 3. Ideeën voor tijdelijke invulling van de locatie Galecopperzoom Wildcard • Medicinale teelt (legale manier van wietteelt en distributie), glastuinbouw • Casino • Reclamezuilen: concreet aanbod van ontwikkelaar: €100.000,- opbrengst per jaar per zuil, 3 stuks Wind en zonne-energie • Windenergie ligt maatschappelijk gevoelig! Compensatie is nodig voor bewoners met groene functies of levering van stroom • Snelle terugverdientijd (6-7 jaar), en nog eens 8 jaar om de gehele rentelast terug te verdienen. • Duurzame energie, langs bundel van infrastructuur, niet in de Groene Hart contour • Zonne-energie rendeert alleen met subsidie of gecombineerd met andere functies (op dak van skihal) Wonen • Tijdelijke wonen voor jongeren (niet voor studenten, maar voor starters uit Nieuwegein). • Discussie over aantallen en vraag: Corporatie heeft aangegeven dat er maandelijks 150 jongeren uit Nieuwegein reageren op 1 kamerwoning van 35m2. Dus vraag is er zeker. Corporatie zou ook bereid zijn hierin te investeren. Tijdelijke woonbestemming kan de huidige druk op vangen. Dan kunnen elders in Nieuwegein woningen gebouwd worden waar deze groep jongeren over 5-10 jaar naar toe kan doorverhuizen.
Jongeren zone • Containerwoningen, • Zelfvoorzienend in energie/ experimenteren van vernieuwende energieconcepten in woningbouw, tentencomplex met voorzieningen, werkruimtes/ ateliers. Idee van Christiana in Kopenhagen. Een soort vrijbuiters gebied. Sportcentrum • Skihal langs A12, geïntegreerd met geluidswal vervuilde grond • Wellnesscentrum, aansluiten op en versterken van bestaande sportfaciliteiten • Driving range: baan voor oefenen afslaan golf, 250m lang (lage investering, goede opbrengst) Transport, distributie en parkeren • Betaald en bewaakt parkeren voor vrachtverkeer • Distributiecentrum supermarktketen • Stedelijke overslag van groot vrachtverkeer naar kleine electrische vrachtwagentjes Hotel • Een hotel sorteert voor op toekomstvisie 2030, dus is te overwegen als permanente voorziening Groene functies en compensatie voor bewoners • Bewoners hebben wensen geuit voor de Galecopperzoom, zoals het tijdelijk beweiden met paarden • Ruimte voor bewoners met groentetuinen, struinnatuur, huttenbouw, kinderboerderij • Bewoners nu al mee laten denken biedt draagvlak voor de toekomst.
