Woonadviesraad 10 maart 2014 – afdeling grondgebiedszaken
Aanwezigen: Van den Eede Eddy - voorzitter Vanhove Ilse - secretaris Eddy Vranckaert – schepen Cluts Ellen – 3Wplus - deskundige Rits Steven - deskundige Cleymans Geert (plaatsvervanger Verbraecken Sofie) De Decker Catharina Dirckx Vincent Francx Jan Goossens François Slachmuylders Peter Snyers Gunter Van Buggenhout Willy Van Eynde Josee
19:45 19:00 20:00 19:00 19:00 19:55 19:55 19:55 19:50 19:55 20:00 19:50 19:45 19:50
Verontschuldigd: De Decker Elke Kerckaert Myriam Raes David Van Rossum Jef Vanhoutte Stefaan
01 OPVOLGING VERSLAG Project Vlabinvest - Kerkhofstraat Wat heeft het college gedaan met het advies van de woonadviesraad? Het dossier van BUUR is niet meer op het college geweest. De opmerkingen van de woonadviesraad worden wel meegenomen in de volgende fase van het project, maar zijn niet verwerkt in de stedenbouwkundige studie van BUUR. De opdracht van BUUR is afgerond. Een stedenbouwkundige studie legt de grote structuur vast voor het project, maar niet de concrete invulling van het project. De volgende stap is het invullen van de wegenis en de architectuur van de gebouwen. Het gemeentebestuur zal wel betrokken worden, maar de opdrachtgever is Vlabinvest in samenwerking met de sociale huisvestingsmaatschappij (SHM). Met Vlabinvest werd op voorhand afgesproken dat fase 2 van de Argo-site eerst in uitvoering moet gaan, voordat het project van Vlabinvest mag starten. Conclusie: er werd advies gevraagd aan de woonadviesraad, maar het advies werd niet onmiddellijk overgemaakt aan het studiebureau. In de toekomst moet ervoor gezorgd worden, dat het advies van de raad, na de beslissing van het college overgemaakt wordt aan de betrokkenen. Voor dit dossier kan het advies van de woonadviesraad nog verder verwerkt worden in de volgende fases van het project. Hoever staat het met de trage weg richting Acacialaan? Het RUP Acacialaan wordt hoogstwaarschijnlijk aangevochten door de eigenaars van de trage weg. Deze procedure moet worden afgewacht. Verslag woonadviesraad
10 maart 2014
-1-
Belemmert het dossier rond de trage weg het project. Het project zal doorgaan met of zonder trage weg. De trage weg is natuurlijk wel wenselijk. 02 TERUGBLIK PRESENTATIE TOON DIRCKX De presentatie van Toon Dirckx was zeer interessant. Conclusie van dit onderzoek vanuit de KUL: - Grondenmarkt sleutel van machtsspel woningproductie (zuigt waardevermeerdering op) - Verandering grondenmarkt door opkomst van commerciële ontwikkelaars (stijging grondaandeel en ontwikkelaarsaandeel) - Kwaliteitsbewaking is algemene uitdaging (oppervlaktenormen) - Typologie: voor wie zullen we bouwen (veroudering, gezinsverdunning) - Prijs/kwaliteit beïnvloeden (sociale markt, opdeling grond-bakstenen, differentiatie eigendomsrecht) Zo werd duidelijk aangehaald hoe de typologie van de woningen gewijzigd is in de loop der jaren (van huizen, naar appartementen). Ook de doelgroep (veel 1-oudergezinnen en alleenstaanden) is sterk gewijzigd. Als men vroeger wou bouwen dan was de bouwgrond een klein aandeel ten opzichte van de totale kost. Nu is de bouwgrond het grootste aandeel ten opzichte van de totale kostprijs. Het gemeentebestuur heeft in het verleden ongeveer om de 5 jaar projecten op de markt gebracht met betaalbare gronden (gesubsidieerde gronden). Dit zijn goede initiatieven, vooral gericht op de middengroep (met eigendoms- en inkomensbeperkingen en voorrang voor kandidaten uit de gemeente), die zo de mogelijkheid kregen om een betaalbare bouwgrond te verwerven. De prijs van de bouwgrond is sterk gestegen, maar ook het bouwen zelf wordt jaarlijks duurder door de strengere energienormen. Investeren in energiezuinige maatregelen zorgt op termijn voor besparing. Maar de Belg wenst tegenwoordig een kant-en-klaar huis, waardoor de bouw van een woning meteen een grote investering is. De steeds stijgende prijzen zullen er op termijn voor zorgen dat bouwen nog enkel mogelijk is voor de hogere inkomensgroepen. Er zal dus meer verbouwd, gerenoveerd worden. Verkavelaars kiezen ervoor om kleinere kavels op de markt te brengen, deels omwille van het gewenste ruimtelijk beleid (geconcentreerde bundeling, verdichting), deels omwille van het onderhoudsgemak van de burger (kleinere tuin), maar ook omwille van het hoger rendement.
We kregen een aantal reacties op de omvang en invloed van de grondprijs op bouwprojecten. We komen hier tijdens de eerstvolgende woonadviesraad (mei) zeker op terug. Een mogelijke oplossing is het loskoppelen van woning en grond (via erfpacht of Community Land Trust). Je koopt dan een huis, maar wordt geen eigenaar van de grond. Het systeem erfpacht heeft niet overal evenveel succes, afhankelijk van tijdelijke, voortdurende en eeuwigdurende erfpacht er een waardevermindering mogelijk is. Gemeenten Kapelle-op-den-Bos, Tisselt en Zoersel (erfpachtkeuze in het kader van een sociale koopwoning) hebben wel al dergelijke projecten opgericht. Gemeente Kapelle-op-den-Bos zal de woningen inkopen (inkoopbelofte) na het verstrijken van de erfpacht (99 jaar). In Zoersel kozen 50% van de kandidaten, voor de erfpacht van de grond (jaarlijkse bijdrage) in plaats van aankoop. Men betaalt zo eerst de woning en nadien de grond, in plaats van omgekeerd. Zoersel is de eerste gemeente die dit systeem heeft toegepast (na akkoord van de Vlaamse minister van wonen) in het kader van een sociale koopwoning. Belangrijk dat we ons over deze formule goed informeren en zien of we die ook in Londerzeel kunnen aanbieden aan kandidaat-kopers van een sociale koopwoning. Voor sociale huurwoningen wordt de grond wel in erfpacht gegeven aan de SHM. Voor koopwoningen is dit nog niet ingeburgerd. Vooral omdat er op het einde van de rit (na 99 jaar) onduidelijkheid bestaat over wie de grond inkoopt. Het systeem van erfpacht kan toegepast worden voor projecten gelegen aan een uitgeruste weg, maar niet als er weginfrastructuur moet aangelegd worden. Verslag woonadviesraad
10 maart 2014
-2-
Het Community Land Trust model kreeg de afgelopen twee jaar veel belangstelling in ons land. Veel lokale overheden, organisaties en verenigingen zien in dit model een mogelijk antwoord op problemen zoals stijgende vastgoedprijzen, schaarser wordende ruimte en de nood aan meer gemeenschap. De trust blijft eigenaar van de grond, maar de bewoners worden, via erfpacht, eigenaar van de woning. Wanneer die eigenaar zijn woning wil verkopen kan dat, maar de oorspronkelijke subsidie blijft binnen de trust. De verkoper zal ook slechts een gedeelte van de eventuele meerwaarde, zo’n 25 %, kunnen ontvangen. Zo kan de trust er voor zorgen dat de woning ook betaalbaar blijft voor de volgende koper, zonder extra subsidie. De meerwaarde wordt op deze manier eigenlijk opgeslagen en verankerd in de grond. Daarmee gaan CLT’s in tegen het speculatieve aspect van de vastgoedmarkt. Het zou logisch zijn dat erfpacht en/of variaties op de CLT-formule al in de eerste plaats zouden worden toegepast op gesubsidieerde gronden (Vlabinvest, Haviland, Providentia, gemeente, kerkfabriek, …) Andere mogelijkheden zijn samen bouwen/samen investeren om vat te krijgen op de betaalbaarheid. Zo heeft de provincie Vlaams-Brabant een oproep gedaan om projecten in te dienen voor woningdelen. Zij geven subsidies voor dergelijke projecten. Als gemeentebestuur is het interessant om na te gaan of de gemeente hier kan aan deelnemen. Voor 28 maart een project indienen zal niet meer lukken, maar de provincie zou op het einde van het jaar opnieuw een oproep lanceren. Het gemeentebestuur zou dan een oproep kunnen lanceren naar geïnteresseerden. Woonadviesraad vraagt aan het gemeentebestuur om een perceel grond aan te duiden/te reserveren waarop een project woningdelen/gemeenschappelijk wonen/samen bouwen kan opgericht worden. Een project woningdelen moet goed begeleid worden. De woonadviesraad wenst zich goed te informeren over deze woonvorm en stelt daarom voor om samen met de GECORO de vzw Samenhuizen uit te nodigen voor een toelichting over woningdelen. 03 ARREST VAN HET GRONDWETTELIJK HOF (IN VERBAND MET DE SOCIALE LAST VOOR DE PRIVATE SECTOR) Sinds 2004 legt de gemeente via haar vergunningenbeleid een sociale last op bij verkavelingsvergunningen (grote verkavelingen – 15% sociale last). Hoe deze last uitgevoerd moest worden, was niet bepaald. Op 01/09/2009 werd het Grond-en pandendecreet van toepassing. Dit decreet bepaalde volgende grote punten. Leegstandinventaris Deze werd overgeheveld naar de gemeenten vanaf 01/01/2010 Dit houdt in dat de gemeentebesturen verplicht zijn om een inventaris op te maken en bij te houden. Een heffing op de leegstand is geen verplichting maar wel een mogelijkheid. (gemeente heeft heffing op de leegstand) De realisatie van het sociaal woonaanbod. Londerzeel moet tegen 2020, 126 bijkomende sociale huurwoningen oprichten en tegen 2020 nog eens 20 extra. Om deze woningen te realiseren werd een sociale last opgelegd via het gemeentelijk reglement sociaal wonen. De publieke sector had een sociale last van 30% (vooral sociale huurwoningen, maar ook een aandeel sociale koopwoningen en eventueel sociale kavels) – volgens het decreet ligt de sociale last voor de publieke sector tussen de 20% en 40%. Voor de private sector werd een sociale last opgelegd van 15 % vanaf projecten > 0,5 ha, of > 10 woningen of > 10 appartementen. Deze sociale last kon op 4 verschillende manieren ingevuld worden volgens het decreet: Zelf woningen bouwen en verkopen aan SHM Sociale last afkopen aan 50000 EUR (niet van toepassing voor Londerzeel) Grond verkopen aan de SHM Verslag woonadviesraad
10 maart 2014
-3-
Woning verhuren voor minstens 27 jaar aan een Sociaal verhuurkantoor (SVK) Volgens het decreet ligt de sociale last voor de private sector tussen de 10 en 20%. Londerzeel heeft gekozen voor 15 %. De overige 5% moet opgevuld worden met bescheiden woningen. De meeste woningen die projectontwikkelaars nu oprichten zijn bescheiden woningen. Wonen in eigen streek (niet van toepassing voor Londerzeel) Arrest Op 7 november 2013 heeft het grondwettelijk hof de bepalingen uit het decreet inzake de sociale last vernietigd. Hierdoor is ook het gemeentelijk reglement sociaal wonen niet meer rechtsgeldig. Het “instrument” is vernietigd maar het oorspronkelijke doel, het behalen van het “sociaal objectief” blijft wel bestaan. De gemeenten die beschikken over een reglement Sociaal Wonen (zoals Londerzeel) worden aangeraden dit reglement zo snel mogelijk in te trekken gezien de normen zijn vernietigd. Dit binnen de 6 maanden vanaf 10 februari 2014 via een gemeenteraadsbeslissing. (kaderstukje van maken) Bij nieuwe vergunningen kan geen sociale last meer opgelegd worden. Voor nieuwe Ruimtelijke Uitvoeringsplannen is het wel nog mogelijk om een sociale last op te leggen. Zowel ten aanzien van (semi)publieke rechtspersonen als ten aanzien van private eigenaars. Dit voor zover de voorschriften gebiedsspecifiek, proportioneel, evenredig en rechtszeker zijn. Generieke voorschriften, van toepassing op het volledige grondgebied, zijn dus niet meer mogelijk. Een vrijwillige realisatie van het sociaal woonaanbod zal kunnen (modelovereenkomsten volgen op korte termijn). Londerzeel heeft voor 9 projecten een sociale last opgelegd. Tot nu toe zijn er nog geen problemen met deze dossiers. De Sociale Sociale huur koop
Projecten
Locatie
actie
Privéproject Bo-Investors
Schuttersstraat/Handelsstraat
Grond verkocht aan Providentia
Privéproject Schranckaert
Meerstraat
Grond verkocht aan VMSW
Privéproject Durabrik
Klein Holland (Doornhaag)
Grond verkocht aan Providentia
-6
Privéproject Pure Estates
Meerstraat
Uitvoering in natura
-9
Privéproject Meulekensbaas
Tulpenlaan
uitvoering via SVK
-6
Privéproject Haida Homes
Bergboslaan
uitvoering via SVK
-2
Privéproject "den molen"
Mechelsestraat
uitvoering via SVK
-12
Privéproject "Praille"
Klein Holland
(+/- 11 soc. won. mogelijk!!!)
Privéproject "Intop"
Steenhuffeldorp/Ebbing
-4 -3
initiatiefnemers staan hiervoor nog steeds open. Waarschijnlijk zal Londerzeel, in het kader van de lopende projecten en plannen het bindend sociaal objectief (BSO – van 146 woningen) kunnen behalen (of toch kortbij). Andere gemeentebesturen hebben wel gerechtelijke procedures lopen. Bescheiden wonen blijft wel bestaan in het decreet. Dit zijn eigenlijk “gewone” woningen. Als je als gemeentebestuur wenst af te wijken van de normen van het decreet, dan is het mogelijk om een verordening bescheiden wonen op te maken. 04 WOONPLAN LONDERZEEL Het woonplan Londerzeel werd goedgekeurd door de gemeenteraad in 2010. In 2012 werd het geactualiseerd en geëvalueerd. Strategische doelstelling 1 Gaat over de dienstverlening met betrekking tot het wonen aan de inwoners van Londerzeel. De continuïteit van het woonloket werd ondertussen gegarandeerd tot 2015 (verlenging overeenkomst met 3Wplus) Verslag woonadviesraad
10 maart 2014
-4-
Ellen van 3Wplus zal - vanaf april - 2 vrijdagvoormiddagen per maand in het OCMW zitten. Dit bevordert de samenwerking met het OCMW en de dienstverlening naar de burger toe. Strategische doelstelling 2 Deze doelstelling omvat vooral beleidsbeslissingen. Zoals eigen grondregie, doordacht grondbeleid. Het gemeentebestuur heeft een toewijzingsreglement voor sociale huurwoningen en een gemeentelijk reglement op de leegstand en leegstandheffing. Er was sprake van een toewijzingsreglement voor onroerend goed, maar dit werd niet opgestart, omdat de gemeente zelf geen woningen zal verkopen. Het voorkooprecht werd in 2 RUP’s opgelegd, maar in de praktijk nog niet uitgevoerd. Voorkooprecht wordt in de praktijk niet veel toegepast. Strategische doelstelling 3 Gaat over het bindend sociaal objectief (BSO). Het gemeentebestuur heeft een actieprogramma voor beschikbare gronden in publieke eigendom. Strategische doelstelling 4 Gaat over het verbeteren van de kwaliteit van woningen door heffing op de leegstand, onderzoek op de kwaliteit van de woningen (conformiteitsattest, ongeschikt en onbewoonbaar verklaringen). Dit laatste wordt soms wel misbruikt door de huurder om onder het huurcontract uit te kunnen. Strategische doelstelling 5 Gaat over de continuïteit van het lokaal woonbeleid garanderen. 05 VARIA Projectoproep Woningdelen Zie punt 2 Versneld energiezuinig maken van sociale woningen De Vlaamse regering heeft 7,8 miljoen EUR om 1500 sociale woningen energiezuiniger te maken (gemiddeld 5200 EUR per woning). 06 VOLGENDE VERGADERING Maandag 12 mei 2014 Mogelijke agenda: Opvolging verslag Druk op wonen (ocmw en huisvestingsproblemen) Uiteenzetting vzw Samenhuizen over “gemeenschappelijk wonen” (gecoro kan aansluiten) Ilse Vanhove aangevuld door Eddy Van den Eede
Verslag woonadviesraad
10 maart 2014
-5-
