Woningdifferentiatie RETvelden marktonderzoek
Woningdifferentiatie RETvelden marktonderzoek
In opdracht van SFB Vastgoed
Sonja Smit Geurt Keers in samenwerking met Sandra Butter
december 1999
RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020-5221111 telefax 020-6276840 http://www.rigo.nl 75680
INHOUD 1
Inleiding .............................................................................................................. 1
2
Regionale marktverkenning ............................................................................... 3
3
4
5
6
2.1
Regionale markt.......................................................................................... 3
2.2
Recent aanbod in de voorraad ................................................................... 4
Locale marktverkenning ..................................................................................... 9 3.1
Deelgemeente Hoogvliet ............................................................................ 9
3.2
Bevolking .................................................................................................... 9
3.3
Migratie ..................................................................................................... 11
3.4
Inkomen .................................................................................................... 12
3.5
Woningvoorraad........................................................................................ 12
3.6
Woonmilieus ............................................................................................. 15
Concurrerende nieuwbouw .............................................................................. 17 4.1
Hoogvliet ................................................................................................... 17
4.2
Woningmarktpositie Hoogvliet .................................................................. 21
Referentieprojecten.......................................................................................... 25 5.1
Projecten in Hoogvliet ............................................................................... 25
5.2
Nieuwe locaties in de omgeving ............................................................... 26
5.2.1
Maaswijk in Spijkenisse ................................................................. 26
5.2.2
Carnisselanden in Barendrecht...................................................... 27
5.2.3
Portland in Albrandswaard............................................................. 28
Synthese marktconform woonprogramma....................................................... 31 6.1
Kansen en bedreigingen ........................................................................... 31
6.2
Woningbouwprogramma........................................................................... 32
Bijlage 1 Geraadpleegde personen……………………………………………………39 Bijlage 2 Ontwikkeling bevolking Hoogvliet 1996-2011……………………………. 41 Bijlage 3 Aanbod NVM-site Hoogvliet, Spijkenisse, Barendrecht, oktober 1999…43 Bijlage 4 Nieuwbouwprojecten Maasoevers………………………………………….59 Bijlage 5 Nieuwbouw in Hoogvliet internetsite gemeente Rotterdam……………...63
1 Inleiding Kader en doel In het kader van een convenant met de gemeente Rotterdam ontwikkelt SFB Vastgoed de locatie RETvelden in deelgemeente Hoogvliet. Op de RETvelden worden circa 200 woningen - 75% appartementen, 25% eengezinshuizen voorzien in vier prijsklassen. Naar verwachting worden de woningen in het jaar 2000 op de markt aangeboden. De woningmarktpositie van Hoogvliet behoort tot de laagste in de regio Rijnmond. Tegenover een negatief imago van Hoogvliet staat een hoge locatiekwaliteit van de RETvelden: aan een kant gelegen aan de Oude Maas en voor het overige gesitueerd in een groene omgeving op afstand van bestaande wijken van Hoogvliet. In de nabijheid is een woonzorgcomplex. De gemeente Rotterdam heeft een voorstel voor de woningdifferentiatie gedaan met een betrekkelijk hoog ambitieniveau voor de marktsegmenten, vooral voor vrijstaande en halfvrijstaande woningen in aantal en prijs (zie tabel 1). tabel 1
Woonprogramma RETvelden volgens de gemeente Rotterdam, mei 1999
Woningtype
Aantal absoluut
Aantal %
Prijsklasse
40 96 22 10 10
22% 54% 12% 6% 6%
ƒ 900 maand ƒ216.000-290.000 ƒ325.000 ƒ485.000 ƒ650.000
1781
100%
Sociale huurflat Appartement Drive-inrijwoning Halfvrijstaand Vrijstaand Totaal
SFB Vastgoed heeft twijfels over de haalbaarheid van dit hoge ambitieniveau voor de RETvelden. Daarom heeft SFB Vastgoed RIGO Research en Advies gevraagd een marktonderzoek voor de RETvelden te houden met als vraag: Wat is een marktconforme woningdifferentiatie voor de RETvelden, naar prijsklasse huur en koop, woningtype en woninggrootte, en naar doelgroepen? Aanpak Het onderzoek naar een marktconforme differentiatie voor de RETvelden is uitgevoerd aan de hand van de volgende stappen: • • •
Regionale marktverkenning Locale marktverkenning Synthese marktconform woonprogramma
Regionale marktverkenning De verkenning van de regionale markt doelt op het verkrijgen van inzicht in de kwalitatieve nieuwbouwbehoefte in Rotterdam en omgeving, het zuidelijk deel van
1
Het aantal woningen staat nog niet vast. Er wordt eerder gedacht aan 200 woningen of zelfs nog enige tientallen meer.
1
de regio in het bijzonder. Het gebied bezuiden de Nieuwe Maas is namelijk een betrekkelijk zelfstandige woningmarkt evenals het noordelijk deel van Rijnmond. Op basis van beschikbaar onderzoek is de regionale markt beschreven. Aanvullend is voor het zuidelijk deel van de regio (Hoogvliet, Spijkenisse en Barendrecht) recent aanbod van verschillende woningtypen op de NVMsite getypeerd naar prijs en kwaliteit. Tegen dit marktprofiel is de locale marktverkenning Hoogvliet afgezet. Locale marktverkenning Gelet op het imago van Hoogvliet lijkt de locale markt zeer van belang voor de marktopname van een woonprogramma op de RETvelden. De locale marktverkenning doelt op het verkrijgen van inzicht in de nieuwbouwbehoefte van Hoogvliet. Ingrediënten voor de locale marktanalyse zijn geweest: •
•
•
Nieuwbouwbehoefte naar woningtypen, huur-koop en prijsklassen en doelgroepen. Bronnen hiervoor zijn bevolkings-, huishoudens- en migratiestatistieken over Hoogvliet en rapporten van de deelgemeente Hoogvliet; enkele corporaties en makelaars in Hoogvliet en omgeving zijn telefonisch benaderd voor hun expertise. Concurrerend nieuwbouwaanbod (omvang en differentiatie) op sloopnieuwbouwlocaties en nieuwe locaties in Hoogvliet en op nieuwe locaties in de omgeving (in Spijkenisse, Barendrecht en Albrandswaard). Voor een beperkt aantal referentieprojecten is informatie ingewonnen over de projectgrootte, woningdifferentiatie, woninggrootte, prijsklasse, afzetsnelheid, belangstelling per woning, en de doelgroepen (leeftijd, grootte huishouden, herkomst-deel-gemeente). Naast projecten in de wijk Tussenwater is gekeken naar enkele andere recente projecten in Hoogvliet, Maaswijk in Spijkenisse, Carnisselande in Barendrecht en Portland in Albrandswaard.
Synthese woonprogramma en rapportage Uit inzicht in de regionale, Rotterdamse en locale markt is het bijzondere van de markt van Hoogvliet nader vastgesteld. Uit de locale marktanalyse van Hoogvliet is vervolgens de marktconforme woningdifferentiatie voor de RETvelden, naar prijsklasse huur en koop, woningtype en woninggrootte, en naar doelgroepen afgeleid. Bij deze synthese is ook aandacht besteed aan stedenbouwkundige aspecten en voorzieningen die de aantrekkelijkheid van de locatie kunnen vergroten.
2
2 Regionale marktverkenning 2.1 Regionale markt De deelgemeente Hoogvliet maakt deel uit van de gemeente Rotterdam, dat weer een onderdeel van het stadsgewest Rotterdam is. Om inzicht te krijgen in de regionale woningmarkt, kan met behulp van het NVB rapport ‘Huizenkopers in profiel’ 2 voor het stadsgewest Rotterdam een beeld worden geschetst van de regionale woningmarkt. De afgelopen jaren zijn koopwoningen in het stadsgewest Rotterdam aanmerkelijk populairder geworden dan huurwoningen. Bijna 60% wil beslist een koopwoning, 15% wil beslist een huurwoning en voor een kwart zijn beide eigendomsvormen bespreekbaar. De regio Rotterdam heeft een groeiend tekort aan koopwoningen. De meeste kopers willen een ruim huis en zijn bereid – mits zij die kwaliteit krijgen – daar goed voor te betalen. 53% van de kopers wil een huis met een prijs tussen de f240.000 en f360.000. Ruim 20% wil een huis vanaf f360.000. De eengezinswoning is populair. 87% heeft voorkeur voor een eengezinswoning, tegenover 13% gestapeld. Er is met name veel vraag naar halfvrijstaande woningen, hoekwoningen en vrijstaande woningen. Het minst van de eengezinswoningen scoort de drive-in woning. Maar liefst bijna zes op de tien respondenten in het stadsgewest Rotterdam wijzen de drive-in woning af. tabel 2
Nieuwbouwvraag van bovenmodale woningzoekenden in stadsgewest Rotterdam, 1997
prijsklasse
gewenst
Wat men kan betalen
kopen
59%
huren
15%
huur of koop
26%
meergezinswoning
13%
eengezinswoning
87%
<180.000
6%
180-240.000
19%
240-300.000
25%
22% tot 300.000
300-360.000
28%
32% 300.000-450.000
360-420.000
8%
17% 450.000-600.000
14%
15% 600.000-750.000
100%
14% vanaf 750.000
>420.000 totaal koop
Bron: NVB, Huizenkopers in profiel, stadsgewest Rotterdam, 1998
2
Huizenkopers in profiel, stadsgewest Rotterdam, NVB, 1998
3
tabel 3
Prijs die men wil betalen voor een woningtype, bovenmodale woningzoekenden in stadsgewest Rotterdam, 1997
woningtype
gemiddelde prijs
appartement
252.000
luxe penthouse
475.000
rijhuis
238.000
drive-in huis
293.000
halfvrijstaand
309.000
vrijstaand
365.000
Bron: NVB, Huizenkopers in profiel, stadsgewest Rotterdam, 1998
De meeste kopers wonen liever in een wijk met een meer suburbaan (landelijk) karakter dan in een wijk met een meer stedelijke uitstraling, centraal gelegen ten opzichte van allerlei stedelijke voorzieningen. In totaal 56% kiest voor wonen in een landelijke omgeving, terwijl 42% de voorkeur geeft aan een stedelijk woonmilieu. Zowel het wonen in een landelijke omgeving als in een stedelijk woonmilieu is dus in trek in het stadsgewest Rotterdam. 55-plussers vormen een bescheiden maar toch groeiend deel van de huizenkopers. Inmiddels maken zij 21% van de huizenkopers uit in deze regio. Veruit de grootste groepen zijn nog altijd de dertigers en de veertigers. Opvallend is dat ouderen vanaf 55 jaar bijna even vaak voor de koop- (46%) als voor de huurwoning kiezen (54%). De keuze voor een huur- of koopwoning hangt sterk samen met welk woningtype (koop of huur) er wordt achtergelaten. Bij het achterlaten van een koopwoning, wordt bijna altijd voor een koopwoning gekozen. Bij het achterlaten van een huurwoning kiest het merendeel weer voor een huurwoning. Opvallend is de grote belangstelling voor de ouderenwoning. Van de huizenkopers ouder dan 65 jaar kiest maar liefst 84% voor deze extra voorzieningen in de woning, terwijl van de ‘jongere ouderen’ (50 tot 65 jaar) 44% dit wenst. Gezien de toenemende vergrijzing in Hoogvliet en de regio Rotterdam, ligt hier een kans voor Hoogvliet. De grijze jaren zijn medebepalend voor de woonwensen. Onder het mom ‘vandaag is het misschien nog niet nodig maar morgen wel’ is er relatief veel belangstelling voor de ouderenwoning. Van de 55-plussers wil 40% een woning in de gemeente waar ze nu wonen, 14% wil graag naar een aangrenzende gemeente en 33% wil verder weg. 13% heeft geen voorkeur. Diegenen met de voorkeur voor een appartement, vinden als luxe voorzieningen het balkon (72%) en het vrije uitzicht (75%) de meest belangrijke kenmerken.
2.2 Recent aanbod in de voorraad Aanbod van koopwoningen In de voorgaande paragraaf is de regionale woningmarkt in beeld gebracht. Binnen de regio Rotterdam vormt het gebied bezuiden de Nieuwe Maas een betrekkelijk zelfstandige woningmarkt waar Hoogvliet deel van uitmaakt. Om de woningmarkt
4
in dit gebied wat meer in kaart te brengen, is met behulp van internet het huidige aanbod van koopwoningen naar prijs en kwaliteit in Hoogvliet en van 2 omliggende gemeenten (Spijkenisse en Barendrecht) in tabel 4 weergeven. In bijlage 1 is een uitgebreider overzicht opgenomen. tabel 4
Huidig aanbod woningen in Hoogvliet, Barendrecht en Spijkenisse, oktober 1999 Hoogvliet Barendrecht Spijkenisse
aantal tussenwoningen
17
22
57
f298.676
f364.886
291511
gemiddeld bouwjaar
1990
1979
1980
gemiddelde woonopp
128
130
gemiddelde inhoud
336
351
gemiddelde prijs
7
15
23
f343.571
f434.333
f290.109
gemiddeld bouwjaar
1991
1973
1979
129
gemiddelde woonopp
134
157
122
343
gemiddelde inhoud
2
F2.333
f2.807
f2.260
p/m3
f889
f1.040
f850
p/m
Hoogvliet Barendrecht Spijkenisse aantal hoekwoningen gemiddelde prijs
340
385
277
2
f2.564
f2.766
f2.378
p/m2
f1.011
f1.128
f1.047
p/m
Hoogvliet Barendrecht Spijkenisse aantal 2o1 kap
Hoogvliet Barendrecht Spijkenisse
1
9
10
aantal vrijstaand
1
5
9
f439.000
f535.667
f458.250
gemiddelde prijs
f895.000
f1.345.000
f703.278
gemiddeld bouwjaar
1980
1974
1981
gemiddeld bouwjaar
1967
1970
1973
gemiddelde woonopp
180
125
135
gemiddelde woonopp
400
269
222
gemiddelde inhoud
500
383
410
gemiddelde inhoud
gemiddelde prijs
2
f2.439
f4.285
p/m3
f878
f1.399
p/m
950
796
625
f3.394
p/m
2
f2.238
f5.000
f3.168
f1.118
p/m3
942
f1.690
f1.125
Hoogvliet Barendrecht Spijkenisse aantal appartementen gemiddelde prijs
9
13
14
f200.444
f371.538
f260.000
1978
1992
1983
87
112
86
gemiddeld bouwjaar gemiddelde woonopp gemiddelde inhoud
266
282
215
p/m
2
f2.304
f3.317
f3.023
p/m
3
f754
f1.318
f1.209
Bron: NVM-site, oktober 1999
Het aanbod in de deelgemeente Hoogvliet bestaat voor het grootste deel uit tussenwoningen, hoekwoningen en appartementen. Luxere woningen (vrijstaand en halfvrijstaand) worden nauwelijks aangeboden. Dit in tegenstelling tot Spijkenisse en Barendrecht, waar het aanbod duidelijk groter is. Bij dit lage aanbod van duurdere en luxere woningen kan afgevraagd worden of dit komt doordat er weinig luxe woningen in de voorraad aanwezig zijn of dat er weinig vraag naar is. Als er wel
5
sprake is van vraag naar luxere woningen, is dit geringe aanbod een positief punt voor de afzet van deze woningen op de locatie RETvelden. Uit een schets van de woningmarkt in Hoogvliet uit een eerdere RIGOstudie blijkt dat er sprake is van een laag aandeel koopwoningen (19%) en slechts een kleine voorraad 3 (half)vrijstaande woningen. Opvallend is het recente gemiddelde bouwjaar (1990) van tussen- en hoekwoningen in Hoogvliet. Dit heeft echter niet geleid tot hoge gemiddelde prijzen. De ge2 3 middelde prijs per m en m in Hoogvliet voor de tussenwoningen en hoekwoningen is vergelijkbaar met Spijkenisse. In Barendrecht liggen de prijzen voor alle woningtypen een stuk hoger. Bij de halfvrijstaande, vrijstaande woningen en appar2 3 tementen is de gemiddelde prijs per m en m in Hoogvliet lager dan in Spijkenisse en Barendrecht. De gemiddelde prijs van appartementen in Hoogvliet ligt onder het gemiddelde van Spijkenisse en Barendrecht en het gemiddelde bouwjaar is ook wat ouder. Dit verouderde aanbod in de voorraad is voor de afzet van appartementen op de locatie RETvelden gunstig. Uit het woningaanbod in de voorraad kan geconcludeerd worden dat de prijzen van appartementen, halfvrijstaande en vrijstaande woningen in Hoogvliet over het algemeen lager liggen dan in de omringende gemeenten Spijkenisse en Barendrecht. Bij het realiseren van woningen op de locatie RETvelden dient hier wel rekening mee te worden gehouden. Opvallend is het ontbreken van aanbod van luxere woningen (halfvrijstaande en vrijstaande woningen) in Hoogvliet. Als er behoefte is aan deze woningtypen is dit een sterk punt voor de locatie RETvelden. Ook het weinige aanbod van nieuwe appartementen is een pluspunt. Algemene prijsontwikkelingen koopwoningen De prijzen van bestaande koopwoningen in Hoogvliet zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Ten opzichte van 1995 zijn de verkoopprijzen van bestaande woningen met 35% gestegen (gemiddeld met 8% per jaar). In Spijkenisse is er sprake van dezelfde stijging, terwijl in Rotterdam en Nederland de prijzen met 46% zijn gestegen (voor beide met gemiddeld 10% per jaar). De mediane verkoopprijs in Hoogvliet over de eerste helft van 1999 bedroeg iets meer dan f268.000: f20.000 hoger dan in Spijkenisse en iets hoger dan in Rotterdam (zie tabel 5). Hierbij dient opgemerkt te worden dat de mediane verkoopprijzen van bestaande woningen in tabel 5 beïnvloedt worden door het pakket van de samenstelling van de woningen die dat jaar verkocht zijn. Het aanbod van de afgelopen jaren in Hoogvliet betreft bijna uitsluitend hoek- en tussenwoningen. Vrijstaande woningen en appartementen worden nauwelijks verkocht (vanwege geringe aanbod) in Hoogvliet. Het duurt in Hoogvliet wel langer voordat een woning verkocht is. De mediane looptijd – de tijd die verstrijkt tussen het te koop zetten van de woning en het verkopen van de woning- bedroeg in de eerste helft van 1999 80 dagen, terwijl in Rotterdam de meeste woningen in 40 dagen werden verkocht.
3
Woningmarkt regio Rotterdam, RIGO, maart 1998
6
tabel 5
Ontwikkeling mediane verkoopprijzen bestaande woningen 1 januari 1995 tot en met 31 juni 1999 1995
1996
1997
1998
medio 1999
Hoogvliet
200.000
196.000
227.000
252.000
268.250
Spijkenisse
181.500
198.000
215.000
232.000
245.000
Rotterdam
182.640
201.000
229.000
246.000
266.000
Nederland
226.000
249.000
271.000
293.000
329.000
Bron: NVM, uit het rapport Monitor voorraadbeleid Maasoevers, 31 augustus 1999
7
8
3 Locale marktverkenning 3.1 Deelgemeente Hoogvliet Hoogvliet is van oorspronkelijk polderdorp in de jaren vijftig, zestig en zeventig ontwikkeld tot satellietstad van Rotterdam. Doelstelling was om door te groeien naar een stad met 60.000 inwoners. Deze doelstelling is, mede door de ontwikkeling van groeikernen, niet gehaald. Hoogvliet telt nu zo’n 38.000 inwoners en is gelegen tussen havens en natuur. Aan de noordzijde wordt Hoogvliet begrensd door moderne industrie, terwijl aan de zuidelijke kant het landelijke karakter bewaard is gebleven. Hiervan is ook sprake bij de locatie RETvelden. Hoogvliet kent een tiental wijken. Gekeken naar het bouwjaar van deze wijken valt op, dat er eerst sprake is geweest van bebouwing aan de randen van Hoogvliet, beginnend bij Nieuw Engeland (1951) en aflopend van Digna Johanna (1958), Westpunt (1960-1975), Oudeland (1962), Meeuwenplaat (1959-1960) tot Zalmplaat (1966-1975). Het centrum is van 1963. Het midden van het gebied (Middengebied) en Boomgaardshoek zijn in 1974-1981 gebouwd. De wijk Tussenwater is van latere datum, namelijk 1994-2000. De oudere wijken zijn weinig gemêleerd en worden gekenmerkt door vrij eentonige bouwblokken met een saaie architectuur. De profilering van Hoogvliet als ‘Groene stad in de regio’ door de deelgemeente Hoogvliet is ingegeven door het veelvuldig groen in de wijken en aan de randen van Hoogvliet: Oudelandsepark, Bonairepark en het Ruigeplaatbos. Hier liggen ontwikkelingskansen voor ‘wonen in het groen’ en recreatiemogelijkheden. Opmerkelijk is dat het water in Hoogvliet nauwelijks wordt benut, terwijl het watermilieu door de woonconsument als aantrekkelijk wordt gezien. De liggen van de locatie RETvelden aan de Oude Maas, biedt mogelijkheden om water meer bij het wonen te betrekken en dit is dan ook een sterk punt van de locatie. Er kan bijvoorbeeld gedacht worden aan eengezinswoningen en appartementen met een mooi uitzicht over de Maas.
3.2 Bevolking De deelgemeente Hoogvliet is opgedeeld in twee stadsdelen: Hoogvliet-Noord en Hoogvliet-Zuid. De locatie RETvelden ligt in het zuiden van Hoogvliet-Zuid. Het merendeel van de inwoners van Hoogvliet woont in Hoogvliet-Zuid (65%). Het aandeel allochtonen is in Hoogvliet-Noord relatief hoog, 44% tegenover 23% in Hoogvliet-Zuid (zie tabel 6). tabel 6
Bevolking per 1-1-98 voor Hoogvliet-Noord, Hoogvliet-Zuid en Hoogvliet Noord
Bevolking
%
13.271
Zuid
%
Totaal
%
100% 23.922 100% 37.193 100%
Autochtonen
7.448
56% 18.426
77% 25.874
70%
Allochtonen
5.823
44%
23% 11.319
30%
5.496
9
Bron: COS, 1999
De bevolking in Hoogvliet is in de periode 1988-1998 met ongeveer 200 inwoners afgenomen (zie figuur 1). Door het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) is berekend dat het inwonertal van Hoogvliet bij een gelijkblijvende woningvoorraad in de toekomst zal afnemen van 36.900 inwoners in 2001, tot 35.090 in 2006 en tot 32.640 inwoners in 2011. De bevolkingsafname in Hoogvliet is het hoogste in Rotterdam. Hierbij dient wel vermeld te worden dat naast gezinsverdunning, de herstructureringsplannen hun invloed zullen uitoefenen op het aantal inwoners in 2011. figuur 1
Ontwikkeling bevolking Hoogvliet 1988-2011 bevolking Hoogvliet bevolking Hoogvliet
39000 38000 37000 36000 35000 34000 33000
19 88 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 20 01 20 06 20 11
32000
Bron: COS, 1999
In tabel 7 is een overzicht opgenomen van de bevolking van Hoogvliet en voor de twee stadsdelen Hoogvliet-Noord en Hoogvliet-Zuid naar leeftijdsklassen. De buurt Hoogvliet-Zuid (17%) is relatief meer vergrijst (aandeel 65-plussers) dan Hoogvliet Noord (11%). Het aandeel 65-plussers in Hoogvliet omvat 15% van de totale bevolking, ofwel 5.761 ouderen. De groep 50-64 omvat 30% van de totale bevolking. In de komende jaren zal de bevolking in Hoogvliet sterk vergrijzen (zie tabel 17 in bijlage 2). In de periode 1996-2011 zal het aandeel 65-plussers met 23% toenemen (1250 personen). Het zijn vooral de hoogbejaarden (80 jaar en ouder) die in deze periode flink toenemen met 52% (630 personen). Daarnaast neemt het aantal inwoners in de leeftijdscategorie 50-64 met 6% toe (385 personen). Naast deze toenemende vergrijzing zal het aantal huishoudens in Hoogvliet de komende jaren iets toenemen, omdat de gemiddelde huishoudensgrootte nog verder afneemt. Deze ontwikkelingen hebben natuurlijk gevolgen voor de vraag naar ouderenwoningen in Hoogvliet. In de Stadsregio exclusief Rotterdam zal het aantal 50plussers toenemen met ca 50.000 personen. Hiervan zit het merendeel in de groep 50-64-jarigen (70%), 17% is jongbejaarde (65-79 jaar) en 13% is hoogbejaard
10
(80+). Ook bij de regionale toename van ouderen liggen dus kansen voor Hoogvliet. Hier zal later nog op worden teruggekomen. tabel 7
Bevolking Hoogvliet naar leeftijdsklasse per 1 januari 1998 Noord
%
Zuid
%
Totaal
%
0-14
2.783
21%
4.088
17%
6.871
18%
15-24
1.509
11%
2.382
10%
3.891
10%
25-34
2.556
19%
3.451
14%
6.007
16%
35-49
2.787
21%
5.238
22%
8.025
22%
50-64
2.088
16%
4.550
19%
6.638
18%
65-79
1.393
10%
3.185
13%
4.578
12%
155
1%
1.028
4%
1.183
3%
80+ Totaal
13.271 100% 23.922 100% 37.193 100%
Bron: COS, 1999
3.3 Migratie In de jaren 1992, 1993 en 1996 is er sprake van meer huishoudens die verhuizen van Rotterdam naar Hoogvliet dan omgekeerd. In 1994 en 1995 is het migratiesal4 do nul. Dit is consistent met het beeld dat uit het aanbodmodel naar voren komt. In Hoogvliet komt men immers makkelijk aan een woning. Het migratiesaldo 19921998 is echter sterk negatief. Hoogvliet lijkt een ‘tussenstop’ te zijn voor Rotterdammers in de richting van Rijnmondgemeenten ten zuiden van Rotterdam. tabel 8
Migratie Hoogvliet-Noord en Zuid, 1995-1998 1995
1996
1997
1998
Noord
Zuid
Noord
Zuid
Noord
Zuid
Noord
Zuid
806
882
1295
939
805
842
836
947
Vestiging uit overig Nederland
467
541
714
660
571
564
487
527
Vestiging uit buitenland
210
128
205
137
237
127
257
174
Vertrek binnenstedelijk
909
804
900
1.054
944
732
950
789
Vertrek naar overig Nederland
550
797
583
986
522
806
570
1.002
Vertrek naar buitenland
267
152
184
89
172
118
127
106
1.083
1.072
1.150
1.033
946
996
757
1.038
-243
-202
547
-393
-25
-123
-67
-249
Vestiging binnenstedelijk
Migratie binnen de buurt Migratiesaldo
5
6
Bron: COS, 1999
4
Concept Actualisatie Volkshuisvestingsvisie Hoogvliet, deelgemeente Hoogvliet, 1999
5
Vestiging in Noord/Zuid vanuit andere buurten in Rotterdam, exclusief verhuizingen binnen Noord/Zuid
6
Verandering van woonadres binnen de buurt zelf
11
Het verschil tussen Hoogvliet-Noord en Zuid is dat in Hoogvliet-Noord zowel ten opzichte van Rotterdam als Nederland er sprake is van een vertrekoverschot: meer mensen vertrekken naar Rotterdam en de rest van Nederland dan dat er mensen zich in Hoogvliet vestigen (1996 is een uitzondering hierop). Opvallend is de relatief hoge binnenstedelijke doorstroming in Hoogvliet-Zuid. Hoogvliet-Zuid vormt voor bewoners uit Hoogvliet-Noord en Rotterdam die naar een eengezinswoning willen doorstromen een aantrekkelijk woongebied, vanwege het rustige en groene woonmilieu. Veel jonge gezinnen uit Hoogvliet zijn elders gaan wonen. Met de bouw van de nieuwe wijk Tussenwater keerden echter veel Hoogvlieters terug naar de plek waar ze opgroeiden. Er is dus wel degelijk sprake van een Hoogvliet-gevoel. De sterke punten van Hoogvliet moeten worden benut: veel parken, de ligging aan de oude Maas en veel ruimte. Als dit niet gebeurt, verwacht de gemeente dat dan veel Hoogvlieters met modaal inkomen en hoger zullen verhuizen naar Portland en Carnisselanden, de nieuwe wijken tussen Barendrecht en Albrandswaard. Het is dan ook belangrijk dat Hoogvliet zelf ook met kwalitatief hoogwaardige hoogwaardige en luxere woningen komt. Hier ligt een rol voor de locatie RETvelden.
3.4 Inkomen Het gemiddeld besteedbaar inkomen ligt met f42.750 ongeveer 10% hoger dan het Rotterdamse gemiddelde. Qua inkomen verschillen Hoogvliet-Noord en Zuid opvallend van elkaar. In Hoogvliet-Noord ligt het gemiddeld besteedbaar inkomen op f38.750 en in Hoogvliet-Zuid op f45.250 (zie tabel 9). De variatie aan inkomens binnen Hoogvliet is aanleiding om te veronderstellen dat er ruimte bestaat voor meer prijsdifferentiatie in de woningvoorraad en nieuwbouw. tabel 9
Gemiddeld besteedbaarinkomen 1996 Gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden
gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner
Nederland
49.400
20.500
Rotterdam
38.450
19.600
Hoogvliet
42.750
19.850
Hoogvliet-Noord
38.750
18.000
Hoogvliet-Zuid
45.250
20.900
Bron: CBS inkomensstatistiek
3.5 Woningvoorraad Kenmerken De belangrijkste kenmerken van de huidige woningvoorraad in Hoogvliet zijn een opvallend hoog aandeel huurwoningen (81%), een laag aandeel koopwoningen
12
(19%) en een voor Rotterdamse begrippen relatief hoog aandeel eengezinswoningen (47%) (zie tabel 10). De huurvoorraad wordt gekenmerkt door een dominantie van middelhoge goedkope flatwoningen met galerij- of portiekontsluiting van een matige bouw- en woontechnische kwaliteit. Hoogvliet bestaat uit monotone wijken qua typologie van de voorraad en architectuur. Vergeleken met de Rotterdamse voorraad als geheel (22% koopwoningen) heeft Hoogvliet een benedengemiddeld percentage koopwoningen. De woningvoorraad in de omringende gemeenten Spijkenisse en Albrandswaard kent een veel hoger aandeel koopwoningen (respectievelijk 45% en 57%). tabel 10
Woningvoorraad Hoogvliet per 1 januari 1998 Noord
%
Zuid
%
Totaal
%
Woningen totaal
6.203
100%
10.746
100%
16.949
100%
Huurwoningen
5.253
85%
8.534
79%
13.787
81%
Koopwoningen
1.014
16%
2.209
21%
3.223
19%
Eengezinswoningen
2.749
44%
5.153
48%
7.902
47%
Bron: COS, 1999
De woningvoorraad is naar type, grootte en huurprijs redelijk gevarieerd, maar deze variatie is niet evenredig verdeeld over de wijken. In Hoogvliet-Noord bestaat ongeveer de helft van de woningen uit portiek/galerijflats zonder lift. Het gaat dan met name om kleinere woningen (3 à 4 kamers), waarvan meer dan 80% een huurprijs heeft onder de bereikbaarheidsgrens. In Hoogvliet-Zuid bestaat 27% van de woningen uit portiek/galerijflats. De nadruk ligt op de eengezinswoningen (48%). De meerderheid van de woningen telt vier of vijf kamers. Een belangrijk deel van de woningen heeft een huurprijs tussen de f400 en f600. De helft heeft een huurprijs onder de bereikbaarheidsgrens. Woningen uit de dure huursector (vanaf f1.000) komen in Hoogvliet niet veel voor. Ouderenhuisvesting Zoals in paragraaf 3.2 vermeld zal de komende jaren de vergrijzing in Hoogvliet en de regio Rotterdam toenemen. Op dit moment kent Hoogvliet ongeveer 5.800 ouderen. In totaal heeft de gemeente 2.500 ouderenwoningen, waarvan 1.900 voor ouderen bestemde woningen en 600 voor ouderen geschikte woningen. De be7 hoefte aan ouderenwoningen in 2011 is geschat op bijna 4.200 ouderenwoningen. Voor de komende jaren staan er in het Bouw- en Investeringsprogramma 19992003 van de deelgemeente Hoogvliet zo’n 600 ouderenwoningen gepland. Dit betekent dat er een opgave ligt voor de bouw van ruim 1.100 ouderenwoningen in Hoogvliet. Hoe deze ouderenwoningen eruit zullen moeten zien is afhankelijk van de wensen van ouderen. Zoals al eerder vermeld, zijn zowel huurwoningen (54%) als koop-
13
woningen (46%) populair onder 55-plussers in het stadsgewest Rotterdam. In Nederland is de afgelopen 10 jaar wel het woningbezit onder ouderen toegenomen. Dit is een belangrijk gegeven bij de overstap van senioren naar een ouderenwoning. Het vermogen neemt toe, waardoor men meer te besteden heeft aan een ouderenwoning. Het merendeel van 55-plussers die bij verhuizen een koopwoning achterlaten verhuist naar een koopwoning, terwijl 55-plussers die een huurwoning 8 achterlaten, meestal verhuizen naar een huurwoning. Ook in Hoogvliet zullen de ouderen van de komende jaren meer te besteden hebben (achterlaten van koopwoning) en meer woonkwaliteit wensen. Hiermee dient bij het realiseren van ouderenwoningen rekening te worden gehouden. 60% van de 55-plussers heeft de voorkeur voor 4 of 5 kamers, tegenover 40% voor 3 kamers of minder. Het merendeel van de 55-plussers wil dus een woning met meer dan 3 kamers. Het zijn vooral de actieve senioren die meer kamers willen hebben. De hoogbejaarden hebben meestal behoefte aan kleinere (3 of minder kamers) woningen. Van de 65-plussers wil maar liefst 84% extra voorzieningen in de woning, terwijl van de jonge ouderen (50-65 jaar) 44% dit wenst. Bij het opvangen van de groei van het aantal 65-plussers in 1996-2011 met 23% is het dus belangrijk dat er woningen voor ouderen gebouwd gaan worden met extra voorzieningen. Deze situatie biedt goede perspectieven voor de afzet van woningen voor ouderen op de locatie RETvelden. De nabije aanwezigheid van een woonzorgcomplex biedt mogelijkheden voor het bieden van zorgvoorzieningen in samenwerking met dit complex. In Hoogvliet zal de komende tien jaar het aantal allochtone ouderen toenemen. Allochtone ouderen hebben andere woonwensen dan autochtone ouderen. Zo is wonen in een woongroep met gemeenschappelijke ruimtes erg in trek bij allochtone ouderen. Het besteedbaar inkomen van deze groep ouderen zal naar verwachting relatief lager zijn dan die van de autochtone ouderen. Bij het realiseren van ouderenwoningen de komende jaren dient met deze woonwensen en inkomenspositie rekening te worden gehouden. Door de corporatie Maasoevers is eind 1998 een onderzoek uitgevoerd naar de woonwensen van de 140 bewoners van de bejaardenwoningen in Westpunt. Zij hebben in september 1998 te horen gekregen, dat er een verhuurstop word ingesteld voor leegkomende woningen en dat hun woningen gesloopt zullen worden. In de bejaardenwoningen wonen overwegend alleenstaanden: 85% van de bewoners is alleenstaand. De gemiddelde leeftijd bedraagt 66 jaar. De bewoners zijn sterk gehecht aan Hoogvliet. Het overgrote deel van de bewoners wil absoluut in Hoogvliet blijven. Uit de enquête komt naar voren dat alle bewoners willen blijven huren. Hier is dus duidelijk te zien dat het achterlaten van een huurwoning gevolgen heeft voor het woningtype dat bij een verhuizing gewenst is. Geen van de bewoners verkiest een koopwoning. De overstap van een huurwoning naar een koopwoning wordt blijkbaar door ouderen niet zo snel genomen. Het overgrote deel van de bewoners is op zoek naar een appartement (85%). Geen van de huurders heeft een
7
Concept Actualisatie Volkshuisvestingsvisie Hoogvliet, deelgemeente Hoogvliet, 1999
8
Huizenkopers in profiel, stadsgewest Rotterdam, 1998
14
inkomen boven de ziekenfondsgrens. 90% zoekt een woning in de categorie tot 750 gulden en 10% een woning tussen de 750 en 900 gulden. 10% van de bewoners is theoretisch in staat een huurprijs boven de 900 gulden te betalen. Onder de bewoners is grote belangstelling voor een aanvullend pakket van diensten (schoonmaakregeling, beveiliging, alarmering, uitvoeren van kleine reparaties). Bij het realiseren van woningen voor ouderen op de RETvelden dient met deze wensen rekening te worden gehouden.
3.6 Woonmilieus Hoogvliet kent globaal twee woonmilieus. In Hoogvliet-Noord is het flatmilieu dominant met goedkope meergezinswoningen zonder lift, kwaliteitsarm groen, behuizing voor en door lagere inkomensgroepen. Met name de wijken die grotendeels bestaan uit portiek- en galerijflats in de huursector zijn kwalitatief slecht, te klein en vaak geen lift. Deze woningen zijn in de huidige woningmarkt steeds slechter verhuurbaar. De wijken krijgen in toenemende mate te maken met leegstand en bijbehorende problemen. In veel van deze wijken vindt vernieuwing plaats. Woningen worden gesloopt en herbouwd in een andere categorie. Hoogvliet-Zuid wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van duurdere eengezinswoningen in de koop en huur, veel privé-groen, behuizing voor en door middeninkomens. Deze voorraad is vooral geconcentreerd in de wijken Boomgaardshoek en Middengebied. Delen van de wijken Zalmplaat en met name Meeuwenplaat vormen een uitzondering op het hierboven geschetste beeld van Hoogvliet-Zuid. De portiekflats in deze wijken zijn qua woonmilieu identiek aan die in HoogvlietNoord. Deze flats geven veel leefbaarheidsproblemen, een hoge mutatiegraad en in sommige flats is sprake van leegstand. Deze ontwikkelingen vormen de aanleiding tot het plan Maasranden uit 1996. De nieuwe wijk Tussenwater heeft een hoog suburbaan karakter en is qua woonmilieu gelijk aan Hoogvliet-Zuid. De wijk is opgezet om vooral midden- en hogere inkomens binnen Hoogvliet te behouden en/of aan te trekken.
15
16
4 Concurrerende nieuwbouw Hoogvliet heeft nu en in de nabije toekomst concurrentie te duchten van grote uitbreidingslocaties, die in de naastgelegen gemeenten Barendrecht, Spijkenisse en Albrandswaard worden ontwikkeld. Op deze uitleglocaties worden respectievelijk 6.100, 4.500 en 2.300 woningen gebouwd in de VINEX-periode tot 2005. In deze VINEX-wijken zullen met name du(urde)re eengezinskoopwoningen gebouwd worden in een suburbane ‘setting’. Dit aanbod is ook aantrekkelijk voor verhuisgeneigde koopkrachtige Hoogvlieters en zou kunnen leiden tot verhuizingen van middenen hogere inkomens uit Hoogvliet.
4.1 Hoogvliet Volgens de deelgemeente Hoogvliet zullen in de periode 1999-2010 in Hoogvliet zo’n 1.800 nieuwbouwwoningen worden gebouwd: ruim 400 woningen in Tussenwater en ongeveer 1.350 woningen vervangende nieuwbouw en nieuwbouw op aanvullende locaties (hoofdzakelijk op de locatie RETvelden en in Tussenwater). Dat is gemiddeld 250 woningen per jaar. De verdeling goedkoop-middelduur-duur is 37%-45%-18%. Voor Hoogvliet is een aantal belangrijke plannen in omloop. Deze plannen hebben hetzelfde doel: de transformatie van Hoogvliet van goedkoopte-eiland en satellietstad van Rotterdam tot aantrekkelijke woongemeente. Maasranden Het plan Maasranden is een stedenbouwkundige toekomstvisie op de wijken zowel in Hoogvliet-Noord als in Hoogvliet-Zuid. Het plan wil toe naar een aantrekkelijke woonomgeving. Concreet bevat het plan:
Sloop van 1.730 woningen, nieuwbouw van 1.760 woningen;
Nieuwbouw in vijf deelplannen in Meeuwenplaat (KOPA/Oedenvlietsepark, Dura Coignet, Middengebied Fuik/Zalmstek, RETvelden);
Vermindering van het aantal meergezinswoningen;
Nieuwbouw voor de diversiteit aan doelgroepen (gezinnen, ouderen, jongeren, kleine huishoudens);
Middeldure en dure bebouwing;
Maatregelen op het gebied van buitenruimte, verkeer, milieu, economie etc.
en Zalmplaat Meeuwenplaat,
In het plan Maasranden wordt de samenstelling van de woningvoorraad van Hoogvliet in de komende tien jaar aanzienlijk veranderd (zie tabel 11).
17
tabel 11
Woningprogramma Maasranden, 1999-2010 Hoogvliet nu
Hoogvliet 2010
huur waarvan
80% (13.750)
60% (10.200)
eengezins-meergezins
35-65
35-65
goedkoop-duur
85-15
75-25
koop waarvan
20% (3.250)
40% (6.800)
eengezins-meergezins
90-10
80-20
goedkoop-duur
30-70
25-75
totaal waarvan
100% (17.000)
100% (17.000)
eengezins-meergezins
47-53
55-45
goedkoop-duur
76-24
55-45
Bron: Concept Actualisatie Volkshuisvestingvisie Hoogvliet, deelgemeente Hoogvliet, 1999
Deze opgave wordt gerealiseerd in vijf deelplannen. In de onderstaande tabel is per deelplan de sloop en nieuwbouw (in categorieën) in beeld gebracht. tabel 12
Sloop en nieuwbouw per deelplan Maasranden, 1999-2010
locatie
sloop nieuw
eg middelduur koop eg dure koop mg goedkope huur mg middeldure koop
KoBa/Oedenvlietsepark
858
925
300
260
290
Dura Coignet
632
435
200
40
195
Middengebied Meeuwenplaat
240
180
100
Metro/RET
0
9
20
In de Fuik/Zalmstek
0
70
1.730
1.760
Totaal
150
80 50
80 70
620
350
715
Bron: Concept Actualisatie Volkshuisvestingvisie Hoogvliet, deelgemeente Hoogvliet, 1999.
In het deelplan Maasranden zal het grootste deel van de woningen bestaan uit middeldure eengezinskoopwoningen en goedkope meergezinshuurwoningen. Ook voor de dure eengezinskoopwoningen is een grote rol weggelegd. Hier gaat het echter met name om woningen tot f330.000. Woningen met prijzen hoger dan f330.000 worden nauwelijks gerealiseerd. Dit is gunstig voor de afzet van dure woningen op de locatie RETvelden. Volgens tabel 12 worden in Hoogvliet in 19992010 350 dure eengezinswoningen gerealiseerd, wat leidt tot een gemiddelde afzet van 35 woningen per jaar. Woningen in het zeer dure segment, zowel koop (vanaf f330.000), als huur (vanaf f1.000) worden nauwelijks gerealiseerd, wat gunstig is voor de afzet van deze woningen op de locatie RETvelden. Daarnaast worden relatief weinig middeldure meergezinskoopwoningen in het plan gerealiseerd (75
9
75
Dit is inmiddels bijgesteld tot 200 woningen.
18
75
woningen in de periode 1999-2010), want positief is voor de afzet van appartementen op de locatie RETvelden. Hoogvliet aan zet Door de corporatie Maasoevers is het strategisch voorraadplan ‘Hoogvliet aan zet!” ontwikkeld. Deze visie heeft betrekking op de gehele huurvoorraad van Maasoevers In Hoogvliet. Voor het voorraadbeleid zijn zes uitgangspunten opgesteld:
Behoud woningaantal van 17.000;
Verhoging percentage koopwoningen;
Van Hoogvliet als goedkoopte-eiland naar Hoogvliet als aantrekkelijke woongemeente met voor ieder wat wils;
Hoogvliet dient uit te gaan van eigen kracht en af te stappen van de satellietstad. Een gedifferentieerd aanbod met een concurrerende prijs is doel;
Maasoevers blijven de taakstelling met betrekking tot het huisvesten van de doelgroep van beleid voor hun rekening nemen.
In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de planning van de nieuwbouwprojecten in 1999-2012, waar Maasoevers als ontwikkelaar/opdrachtgever bij betrokken is. De planning van de nieuwbouwlocaties is gekoppeld aan de sloopplanning. Het gaat om totaal 3.239 nieuwe woningen, waarvan het merendeel bestaat uit dure eengezinskoopwoningen (f261.000-f331.000) en bereikbare en goedkope meergezinshuurwoningen. Ook hier blijkt uit dat er nauwelijks aanbod is van woningen in de duurdere segmenten van de huur- en koopsector. Prognose nieuwbouw In 1998 werden in Hoogvliet 248 woningen opgeleverd. In 1999 zullen dit er waarschijnlijk 134 zijn. Voor de jaren 2000 en 2001 is de verwachting dat ruim 500 woningen worden opgeleverd (zie tabel 13). Van de totale productie in de periode 1998-2004 bestaat ongeveer 42% van de woningen uit het goedkope segment. Iets minder dan de helft wordt gevormd door appartementen. De verwachte oplevering van de woningen op de locatie RETvelden is 2000-2001, waarin net de pieken van de oplevering van nieuwbouw liggen. In die periode worden echter nauwelijks woningen opgeleverd in het zeer dure segment. De 88 middeldure meergezinswoningen in 2000 (plan de Molens) en 36 in 2001 (plan de Molens) zijn al (gemakkelijk) verkocht en vormen geen concurrentie meer voor de appartementen op de locatie RETvelden. Er kan echter wel uit worden afgeleid dat er in Hoogvliet vraag is naar middeldure koopappartementen.
19
tabel 13
Gerealiseerde en verwachte opleveringen in Hoogvliet 1998-2004 naar marktsegment 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
totaal
egh
41
0
0
0
40
0
0
81
emh
0
35
0
0
0
0
0
35
emk
177
55
117
20
0
0
0
369
edk
30
0
35
151
0
0
134
350
mgh
0
44
220
329
0
60
0
653
mdh
0
0
60
0
0
0
0
60
mmk
0
0
88
36
32
0
0
156
mdk
0
0
7
49
0
0
0
56
248
134
527
585
72
60
134
1760
totaal
Bron: Monitor voorraadbeleid, Maasoevers, 31 augustus 1999. Egh= eengezinshuurwoningen tot f900. Emh= eengezinshuurwoningen f900-f1.200. Edh= eengezinshuurwoning vanaf f1.200. Emk= eengezinskoopwoningen tot f261.000. Edk= eengezinskoopwoningen vanaf f261.000. Mgh= meergezinshuurwoning tot f900. Mdh= meergezinshuurwoning f900-f1.200. Mdh= meergezinshuurwoning vanaf f1.200. Mmk= meergezinskoopwoningen tot f261.000. Mdk= meergezinskoopwoningen vanaf f 261.000.
In bijlage 3 is een overzicht opgenomen van de nieuwbouwwoningen die volgens de internetsite van gemeente Rotterdam gerealiseerd gaan worden in de periode 1998-2003. Opvallend is dat het met name woningen zijn in de middeldure koopsector en dat er nauwelijks woningen worden aangeboden met een koopprijs boven de f330.000 of een huurprijs boven de f1.000. De vraag die hierbij gesteld kan worden is of er wel behoefte is aan woningen in de zeer dure sector. Om deze vraag te beantwoorden zijn diverse makelaars geraadpleegd. Uit de gesprekken die zijn gevoerd met makelaars blijkt dat het merendeel van mening is dat de behoefte aan zeer dure koopwoningen (vanaf f330.000) niet erg groot is, maar zeker wel aanwezig. De behoefte aan enige tientallen woningen per jaar in dit segment ligt zeker in de verwachting. De verkoop van 30 halfvrijstaande woningen met een prijs van f395.000 in Tussenwater vorig jaar is hiervoor een indicatie. In Hoogvliet worden nauwelijks dure huurwoningen (prijs vanaf f1.000) aangeboden. Volgens geraadpleegde corporaties en makelaars is de vraag naar deze woningen niet groot, maar zeker wel aanwezig. De beherend makelaar van de 209 huurwoningen in de prijsklasse f1.048 – f1150 van SFB in Hoogvliet is positief over het verloop van de verhuur van deze duurdere huurwoningen. Naast de gebruikelijke frictie leegstand zijn alle woningen verhuurd. De huurders bestaan voor 15% uit jongeren, 60% in de leeftijdsklasse 30-55 en voor 25% uit 55-plussers. Volgens de beherend makelaar is er zeker sprake van vraag naar woningen in de duurdere huursector (f1.000-f1.750), zowel naar appartementen als naar hoek- en halfvrijstaande woningen, in Hoogvliet door met name tweeverdieners en senioren uit Hoogvliet zelf en Rotterdam. Een afzet van ongeveer 30 tot 40 dure huurwoningen
20
per jaar in Hoogvliet ligt volgens hem in de verwachting. Hierbij is een goede marketingstrategie (adverteren) in Hoogvliet en Rotterdam wel een voorwaarde.
4.2 Woningmarktpositie Hoogvliet De huidige woningmarktpositie van Hoogvliet is zwak. Dit heeft te maken met de ligging, de stedenbouwkundige structuur, de uniformiteit van de voorraad naar verschijningsvorm, prijs en bouwtechnische kwaliteit en de concurrentie van de woningvoorraad met naastgelegen gemeenten Barendrecht, Spijkenisse en Albrandswaard. Een belangrijk deel van de woningvraag komt van Hoogvlieters en niet van buitenaf. De functie van Hoogvliet als satellietstad van Rotterdam lijkt te zijn verworden tot een doorgangshuis van Rotterdammers die op zoek zijn naar een eengezinswoning in het groen. Het is van belang dat Hoogvliet zich herpositioneert op de regionale woningmarkt, waarbij kwaliteit en duurzaamheid belangrijks zijn. Wat tegenzit is het negatieve imago van Hoogvliet dat, ondanks het transformatieproces dat sinds de jaren negentig plaatsvindt, aan Hoogvliet blijft kleven. Het is daarom belangrijk dat de sterke punten van Hoogvliet zoals ruimte, groen, water (Maas) en de aanwezigheid van een metro beter benut en versterkt worden. De locatie RETvelden heeft op deze punten (ruimte, groen, Maas) veel te bieden. De zwakke woningmarktpositie komt tot uiting in de lage vraagdruk, het hoge aantal mutaties en leegstand in delen van de goedkope huurvoorraad. Uit de evaluatie van het aanbodmodel van 1997 komt naar voren dat populaire gebieden steeds 10 populairder zijn geworden en minder populaire gebieden steeds minder populair. Onder deze laatste categorie valt ook Hoogvliet. Hierbij is het wel opmerkelijk dat ondanks de verschillen qua karakteristieken tussen Hoogvliet-Noord en Zuid, dit geen verschillen oplevert in vraagdruk. De vraagdruk ligt voor Hoogvliet-Noord op 4 en Hoogvliet-Zuid op 5 (NB de gemiddelde Rotterdamse vraagdruk ligt op 27). Voor een deel van de woningvragers met een laag inkomen is het wonen in Hoogvliet een tweede, derde of vierde keus. De vele mutaties (van 10% tot 25%) en leegstand maakt dat er in Hoogvliet altijd wel plek is voor huishoudens die acuut een dak boven hun hoofd moeten hebben. Deze huishoudens hebben echter een (zeer) kort verblijfsduurperspectief en zullen zodra de mogelijkheid zich voordoet, verhuizen naar elders. Als de woningmarkt van Hoogvliet wordt vergeleken met Rotterdam, is er in Hoogvliet sprake van een ontspannen markt voor huurwoningen. Maar niet elke type huurwoning kent een lage vraagdruk. Bereikbare (tot f775) grote woningen (5 kamers of meer) in Hoogvliet hebben, gezien het gemiddelde van Hoogvliet een hoge vraagdruk van 23. Volgens geraadpleegde makelaars is er ook veel vraag naar ouderenwoningen in Hoogvliet en omgeving. Humanitas geeft aan dat er in Hoogvliet een tekort is aan ouderenwoningen met een hoogwaardige kwaliteit. Oude-
10
Concept Actualisatie Volkshuisvestingsvisie Hoogvliet, 1999
21
renwoningen die de afgelopen jaren zijn aangeboden door Humanitas (zowel koop als huur in de goedkope en middeldure sector) zijn allemaal snel afgezet. Er is door ouderen veel vraag naar appartementen in de huursector: volgens Humanitas door ongeveer 60% van de ouderen. Binnen de huursector is voor 25% vraag naar bereikbare woningen, 35% vraag naar goedkope woningen en de rest van de vraag is gericht op dure huurwoningen (vanaf f900). Humanitas is dus van mening dat er onder ouderen ook behoefte is aan duurdere huurwoningen. Met name 3 en 4 kamer appartementen zijn gewild. Bij de koopsector gaat het met name om vraag naar de middeldure sector (tot f300.000). Er zijn echter ook veel reacties binnengekomen van ouderen uit Hoogvliet en Rotterdam op de 4 penthouses voor ouderen van f400.000 die sinds medio november te koop staan. De gemiddelde leeftijd bij Humanitas van ouderen die een wonen kopen ligt op ongeveer 70 jaar. Deze huidige behoefte aan ouderenwoningen en de toenemende vergrijzing in Hoogvliet en omgeving creëert kansen voor de afzet van ouderenwoningen. De komende jaren zal het vermogen van ouderen toenemen wat zal leiden tot een grotere vraag van senioren naar de duurdere huur-(en koop)sector. Onder senioren bestaat de behoefte aan meer kwaliteit en de aanwezigheid van zorgvoorzienigen. Bij het realiseren van appartementen op de locatie RETvelden dient met deze mogelijkheid rekening te worden gehouden. Wanneer de Hoogvlietse woningvoorraad wordt afgezet tegen de woningvoorraad van naastgelegen gemeenten, is duidelijk dat deze afwijkt. De woningvoorraad in Spijkenisse en Albrandswaard/Barendrecht wordt gekenmerkt door laagbouw, duur(der) en nieuw. Terwijl Hoogvliet stedelijke kenmerken bevat, hebben de omringende gemeenten meer suburbane of landelijke kenmerken. Hiermee zou Hoogvliet zich kunnen onderscheiden. De stedelijke kenmerken van Hoogvliet 11 worden echter niet als positief ervaren. Voor Hoogvliet is een onderzoek door OTB gedaan waarin aan de hand van diverse indicatoren een beeld gegeven wordt van de leefbaarheid. Hieruit blijkt dat Hoogvliet-Noord slecht scoort als het gaat om tevredenheid in de buurt en van bewoners. In het zuidelijk deel is men daarentegen tevreden tot zeer tevreden met de eigen buurt. Wel vinden relatief veel bewoners dat de buurt in de afgelopen jaren achteruit is gegaan. Overigens geldt dat er in Hoogvliet-Noord de laatste twee jaar een belangrijke kentering is gekomen in de mening van de inwoners ten aanzien van aspecten als veiligheid, woonomgeving, woonkwaliteit en sfeer door de ingezette vernieuwing, met sloop en nieuwbouw. In Maaswijk (Spijkenisse), Portland (Albrandswaard) en Carnisselande (Barendrecht) zijn grote uitleglocaties gepland. In Maaswijk zijn al sinds 1988 woningen opgeleverd en zijn de laatste twee deelplannen van start gegaan (zie verder in Hoofdstuk 5). Op de uitleglocaties Portland en Carnisselande zijn in 1998 de eerste woningen reeds opgeleverd. Op deze uitleglocaties zal een fors aantal bereikbare huurwoningen en goedkope koopwoningen, maar ook dure woningen worden gerealiseerd (in Maaswijk ruim 800 woningen in 1999, in Portland ongeveer 400
11
Concept Actualisatie Volkshuisvestingsvisie Hoogvliet, 1999
22
woningen op termijn en in Barendrecht ongeveer 600 woningen). Op de huur- en koopmarkt zal dus meer concurrentie komen. Wat betreft de woningmarkt in Hoogvliet zijn veel makelaars van mening dat de markt wel goed is, naar dat Hoogvliet zijn imago niet mee heeft, wat zorgt voor een lokale woningmarkt. Het prijsniveau ligt lager in verband met de doelgroep die minder welvarend is en voornamelijk uit Hoogvliet en de zeer nabije omgeving komt. De woningen in Hoogvliet zijn minder gewenst door mensen uit de regio. De goedkopere woningen, tot f350.000 verkopen wel, maar de verkoop van halfvrijstaande woningen tussen de f450.000 en f500.000 gaat minder makkelijk. Een verklaring hiervoor kan zijn dat dure woningen vooral worden begeerd door mensen die al in een koopwoning wonen, terwijl in Hoogvliet het percentage koopwoningen slechts 19% van de voorraad bedraagt. Er is in Hoogvliet dus maar een beperkte groep die zich een luxe woning kan permitteren. Daar komt bij dat de groep die een half miljoen of meer kan besteden zich in principe overal kan vestigen, wat zorgt voor concurrentie voor de afzet van deze woningen in Hoogvliet. Uit de succesvolle afzet van duurdere nieuwbouwprojecten in de koopsector in Tussenwater en Hoogvliet-Noord wordt aangetoond dat er een markt is voor duurdere koopwoningen. Voorbeelden van goed lopende verkoop zijn de eengezinswoningen en de appartementen in Tussenwater. De geraadpleegde makelaars zijn het er over eens dat er in Hoogvliet ook sprake is van vraag naar zeer dure woningen (vanaf f330.000), zij het beperkt. Een bedreiging voor de afzet van zeer dure woningen in Hoogvliet is de concurrentie van deze woningen op Vinexlocaties. Aan de andere kant is er in Hoogvliet zelf nauwelijks aanbod van zeer dure woningen en wil niet elke Hoogvlieter verhuizen naar een Vinexlocatie. Veel Hoogvlieters voelen zich verbonden met de gemeente.
23
24
5 Referentieprojecten 5.1 Projecten in Hoogvliet Tussenwater: plan ‘de Molens’ De bouw van de vijf torens ‘de Molens’ moet uiteindelijk de afronding zijn van de wijk Tussenwater. De eerste appartementen worden naar verwachting eind 1999 opgeleverd. Van de vijf torens zijn er nu vier in aanbouw. Deze vier bestaan uit zes bouwlagen. Elke toren kent 22 koopwoningen. De laatste toren heeft elf bouwlagen en een totaal van 36 woningen. Alle appartementen hebben een oppervlak van 2 2 100 tot 125 m . Alleen het penthouse in de hoogste toren beslaat 195 m . De 88 koopappartementen in de vier woontorens (plan ‘de Molens’) die nog goeddeels moeten worden gebouwd in Tussenwater gingen als warme broodjes over de 12 toonbank. De belangstelling was enorm, binnen korte tijd (3 maanden) waren alle 88 appartementen verkocht. De torens komen langs water te staan en hebben een prijs tussen de f185.000 en f281.000. De laatste en tevens hoogste toren (36 appartementen, met prijzen vanaf f269.000, is onlangs in de verkoop gegaan en daarvan is ook alles al verkocht (binnen een maand). De meeste kopers zijn afkomstig uit Hoogvliet zelf en Rotterdam. Zowel starters en doorstomers hebben appartementen gekocht. Er lag een grote rol voor senioren. De verkopend makelaar van de vijf torens is van mening dat er nog een grote vraag in Hoogvliet en omgeving is naar appartementen voor senioren, zowel in de koop- als de huursector. Er is behoefte aan ouderenwoningen met zorgvoorzieningen. Tussenwater: 30 halfvrijstaande woningen In de wijk Tussenwater zijn in 1998 30 halfvrijstaande woningen verkocht met een prijs van f395.000. Volgens de verkopend makelaar is de afzet van deze woningen rustig gegaan. De woningen zijn wel allemaal verkocht in ongeveer ruim een jaar. Hieruit kan worden afgeleid dat er sprake is van vraag naar woningen in de duurdere segmenten in Hoogvliet, zij het een beperkte. De makelaar wijst in dit verband op het relatieve grote aandeel allochtonen in Hoogvliet. Locatie: Max Havelaarsweg “Koppen” Hier worden door Assink Vastgoed 10 eengezinswoningen aangeboden met een prijs van f267.000. 9 van de 10 woningen zijn al verkocht met name aan doorstromers afkomstig uit Hoogvliet zelf en de regio. De verkopend makelaar geeft aan dat de prijzen van woningen in Hoogvliet relatief wat lager liggen ten opzichte van de regio. Veel vraag naar dure woningen ligt niet in de verwachting. Er wonen veel mensen in Hoogvliet met een wat lager inkomen en mensen die het wel kunnen betalen gaan vaak naar de regio voor een duurder huis. Over de afzet van middeldure koopwoningen (f200.000-f300.000) in Hoogvliet is hij positiever.
12
Rotterdams Dagblad, 22-09-99
25
5.2 Nieuwe locaties in de omgeving De nieuwbouwopgave in Spijkenisse en het aaneengesloten gebied Albrandswaard/Barendrecht omvat bijna 13.000 woningen, in de wat duurdere prijsklassen. Deze grootschalige nieuwbouw betekent voor de Hoogvlietse woningmarkt meer concurrentie. De gemeente vreest daarom een ongewenste uittocht van zijn hogere inkomens. Deze zijn niet langer geïnteresseerd in saaie arbeiderswijken volgestouwd met huurwoningen met een lage huur met weinig comfort, waarvan er in Hoogvliet zoveel te vinden zijn. Ze willen meer ruimte, goede woonkwaliteit en vooral meer luxe. Hier liggen mogelijkheden voor de locatie RETvelden. 5.2.1 Maaswijk in Spijkenisse Spijkenisse Opvallend aan de gemeente Spijkenisse is dat er niet veel hoogbouw aanwezig is. Nadat Spijkenisse een groeikern was geworden, werd er meer gekozen voor eengezinswoningen en minder etagebouw. Twee van de drie woningen – van in totaal bijna 30.000 – zijn dan ook eengezinswoningen. Spijkenisse is nu geen groeikern meer. De komende vijftien jaar zullen er in Spijkenise mogelijk zo’n 15.000 woningen worden gebouwd. Zo worden op de dijken van de Oude Maas woningen en luxe appartementen gebouwd. Op een aantal plaatsen, onder meer in de wijk Schenkel komt weer wat hoogbouw. Het gaat hier om luxe appartementen. De nieuwbouwlocatie Maaswijk bestaat uit 31 deelgebieden, in totaal 4.441 woningen. In 1988 zijn de eerste woningen opgeleverd. Vanaf 1988 tot heden zijn 29 deelplannen opgeleverd (3.179 woningen), waarvan het grootste gedeelte bestond uit koopwoningen (ca 80%). De laatste twee deelplannen, de Waayer en Landgoed, zijn nog niet klaar. Maaswijk: De Waayer Het deelplan Maaswijk-Oost, de Waayer genoemd, omvat ongeveer 16 ha en bestaat uit circa 850 woningen (deels koop, deels huur) waarvan een gedeelte al is opgeleverd en een gedeelte in voorbereiding is. Er is dus sprake van een aanzienlijke hoge dichtheid. Kern van het programma voor Maaswijk-Oost is een substantiele toevoeging van bereikbare eengezinswoningen (waar in Spijkenisse een tekort aan is) en relatief goedkope koopwoningen. Uit de ervaringen met de deelplannen 26 en 29 is naar voren gekomen dat hier veel vraag naar is. De huurwoningen hebben prijzen van ca f700/f725 per maand en de koopwoningen tussen de f240.000 en f325.000 (eengezinswoningen en drive-in woningen). De dichtheid is ongeveer 50 woningen per ha. De aanwezigheid van appartementen speelt hierbij een rol. De verkopend makelaars zijn positief over de afzet van de koopwoningen op het deelplan de Waayer. Op dit moment zijn alle woningen al verkocht. De meeste mensen zijn afkomstig uit Spijkenisse zelf en de regio. Voor alle koopwoningen was de vraag groter dan het aanbod. De meeste kopers zijn starters. De makelaars die actief zijn geweest bij de afzet van woningen in de Waayer zijn over het
26
algemeen van mening dat er grote vraag is naar eengezinskoopwoningen in de goedkope, middeldure en duurdere prijsklasse (tot f400.000). Over de vraag naar zeer dure woningen (vanaf f400.000), zijn ze minder positief. Deze vraag is beperkter omdat voor veel huizenkopers deze woningen niet betaalbaar zijn. Maaswijk: Landgoed Het deelplan Landgoed bestaat uit ongeveer 420 woningen. De start van de bouw van het plan staat gepland voor december 1999. Het plan bestaat uit 60 individuele kavels en 360 seriematige woningen (2o1kapwoningen en vrijstaande woningen) in de prijsklassen f400.000 tot f700.000. In dit deelplan is de woningdichtheid ongeveer 18 woningen per ha. Landgoed is het laatste deelplan van Maaswijk. Volgens een makelaar, die circa 95 halfvrijstaande woningen verkoopt op Landgoed, verloopt de verkoop redelijk. In twee maanden is ongeveer 40% van de woningen verkocht. De meeste kopers zijn afkomstig uit Spijkenisse zelf. Als reden wordt hiervoor gegeven dat de stap over ‘het water’ voor mensen uit Hoogvliet en omgeving vaak te groot is. 5.2.2 Carnisselanden in Barendrecht Barendrecht Barendrecht was net als Hoogvliet een satellietstad van Rotterdam. Aan het eind van de 20e eeuw is besloten om de nieuwe wijk Carnisselande te ontwikkelen. Dit woongebied moet onder andere samen met het gebied Portland van de buurgemeente Albrandswaard, het woningtekort in Rotterdam opvangen. Op de locatie Carnisselande zullen in 1997-2005 naar verwachting ruim 7.000 woningen worden gebouwd. Er worden met name woningen gebouwd met een hoge woonkwaliteit. Carnisselande is stedenbouwkundig verdeeld in drie wijken met drie totaal verschillende woonsferen. De benamingen geven aan welke uitstraling de woonwijken hebben: de Dorpse Driehoek, de Stadse Rechthoek en de Waterfranje. Deze veelzijdigheid maakt dat tegemoet kan worden gekomen aan de wensen van vele toekomstige bewoners. Van de ruim 7.000 woningen die worden gebouwd, zal 30% worden gebouwd in de goedkope sector. Het gaat hierbij om zowel huur- als koopwoningen. 40% van het totaal aantal te bouwen woningen ligt tussen de f175.000 en f300.000, de middeldure sector. De resterende 30% wordt in de dure sector gerealiseerd. In de middeldure en dure sector zullen voornamelijk koopwoningen worden gebouwd. In de goedkope sector betreft het relatief veel huurwoningen. Er zullen 1.100 woningen worden gebouwd in de prijsklasse van f700 tot f800 huur per maand. Volgens makelaars verloopt de afzet van woningen in Carnisselande met een prijs tot f450.000 redelijk. De afzet van woningen met een prijs vanaf f450.000 gaat minder doordat voor veel mensen deze woningen niet betaalbaar zijn. Daarnaast gaat de afzet van dure appartementen vanaf f300.000 ook minder goed. Ook hier speelt de betaalbaarheid een rol en bovendien is er meer vraag naar eengezinswoningen en minder naar appartementen.
27
Avenue Carnisse “Stadse Rechthoek” Carnisselande Een onderdeel van Carnisselande is de “Stadse Rechthoek”. De ruggegraat van dit gebied wordt gevormd door de van noord naar zuid lopende Avenue Carnisse. Hier worden verschillende woonvormen gerealiseerd. In mei 2000 zullen de eerste woningen worden opgeleverd. In totaal komen er aan de Avenue zo’n 130 woningen. tabel 14
Avenue Carnisse “Stadse Rechthoek” Carnisselande
Woningen
Prijs
27 stadswoningen
Vanaf circa f575.000
4 praktijkwoningen
Vanaf circa f695.000
8 hofwoningen
Vanaf circa f275.000
44 appartementen
Vanaf circa f260.000
11 stadswoningen
Vanaf circa f500.000 tot f800.000
5 appartementen
Vanaf circa f500.000 tot f800.000
22 appartementen
Vanaf circa f370.000
Bron: gemeente Barendrecht
De verkoop van de woningen langs de Avenue Carnisse loopt iets achter bij de verwachtingen. Na bijna een half jaar is 64% van de woningen verkocht. Als reden wordt genoemd dat er op Carnisselande een zodanig groot aanbod van woningen is, dat de potentiële kopers kunnen kiezen en de ontwikkelaar geen prijsmaker kan zijn. Woningen tot 3,5 ton liggen goed in de markt, omdat ze voor de meeste mensen betaalbaar zijn. De duurdere klassen verkopen wat moeizamer. De kopers komen voornamelijk uit de regio Rotterdam. Starters op de koopmarkt, die het grootste gedeelte van de goedkope appartementen en hofwoningen hebben gekocht, komen vaak uit Barendrecht en omstreken. De dure appartementen (4 of 5 kamers) zijn vrijwel allemaal verkocht aan ouderen (met name de actieve ouderen tot 79 jaar) uit Barendrecht die een koopwoning achterlieten. 5.2.3 Portland in Albrandswaard Albrandswaard De gemeente Albrandswaard is actief op het gebied van de woningbouw. Zo verrijst nabij het metrostation Poortugaal de nieuwbouwwijk Valckesteyn met 900 woningen. Samen met de gemeente Barendrecht wordt een nieuwe woningbouwlocatie ontwikkeld bij Smitshoek. Hier wordt door Albrandswaard de wijk Portland gebouwd en door Barendrecht de wijk Carnisselande. In Portland is ruimte voor 2.500 huizen. Tot 2005 zullen ongeveer 1.400 woningen worden gebouwd. De woningbouw in Portland/Carnisselande geschiedt in het kader van de Vinextaakstelling. Volgens de nota moeten in en rond Rotterdam de komende jaren ruim 50.000 woningen worden gebouwd, waarvan 10.000 rond Smitshoek. Albrandswaard heeft deze taak aangepakt en reeds in 1997 zijn de eerste woningen opgeleverd. Inmiddels is begonnen met een grootschalig vervolg, te weten de
28
ontwikkeling van de wooneilanden Amber en Kwarts met in totaal ruim 300 woningen, alsmede de afbouw van de serie woningen, die inmiddels nabij Smitshoek zijn gebouwd (de woningen aan de Jadelaan/Robijnhoven). Hier zullen in 1999 nog eens ongeveer 100 woningen in aanbouw worden genomen. Een groot deel daarvan zal als vrije-sectorwoning worden gebouwd. Vanaf het jaar 2000 zullen nog vier wooneilanden worden ontwikkeld. Zoals eerder vermeld is Portland het Albrandswaardse deel van de nieuwe woningbouwlocatie rond de bestaande buurtschap Smitshoek. In Portland zullen zes wooneilanden worden aangelegd, die de naam van edelstenen zullen krijgen, te weten: Parels, Diamant, Kwarts, Amber, Paarlemoer en Onyx. Wooneilanden Kwarts en Amber Op het eiland Amber worden 104 eengezinswoningen verkocht en 60 appartementen. De rijwoningen zijn door hun prijs (tussen de f310.000 en f450.000) in trek en allen verkocht. Van de 24 geschakelde of vrijstaande woningen is 40% verkocht. De kopers van de rijwoningen zijn voornamelijk starters afkomstig uit de regio Rotterdam. De geschakelde of vrijstaande koopwoningen zijn verkocht aan mensen uit Albrandswaard en Barendrecht in de leeftijdsklasse van 35 jaar en ouder. De duurdere woningen worden in tegenstelling tot de rijwoningen vanuit het makelaarskantoor verkocht, wat de verklaring vormt voor de langzamere verkoop, welke overigens niet tegen de verwachting in is. Op het eiland Kwarts zullen 164 eengezinswoningen verrijzen vanaf een prijsklasse van f330.000. De 64 rijwoningen van het type Smaragd waren binnen twee maanden verkocht, de Porfier woningen die een extra kamer op de begane grond hebben niet allemaal. Er is bij bovengenoemde woningen geen onderscheid naar type koper en herkomst van de koper te maken. De verkoop van de overige woningen is net gestart. Het gaat om dure woningen, waarvan de algemene indruk bestaat dat ze nog niet als warme broodjes over de toonbank gaan. tabel 15
Woningbouw Wooneilanden Kwarts en Amber in Portland, Albrandswaard aantal Woningtype
Eiland Amber
24 geschakelde/vrijstaande woningen 80 luxe rijwoningen 60 Appartementen
Eiland Kwarts
44 Huurappartementen 132 Rijwoningen 12 woon-werk rijwoningen 17 Waterwoningen 34 geschakelde villa's 10 2o1kap woningen 56 Hofwoningen
Bron: internetsite gemeente Albrandswaard, 1999
29
30
6 Synthese marktconform woonprogramma 6.1 Kansen en bedreigingen Sterke punten locatie RETvelden: ♦
Aan een kant gelegen aan de oude Maas. Het watermilieu wordt door de consument als aantrekkelijk gezien.
♦
Gesitueerd in een groene omgeving op afstand van bestaande wijken. Het landelijke karakter is hier bewaard gebleven.
♦
De nabijheid van een fiets- en wandelroute over de dijk langs de Maas.
♦
Een jachthaven ligt op 500 meter afstand. Deze is wel beperkt maar er liggen mogelijkheden voor verdere ontwikkeling in de toekomst.
♦
Indien er appartementen voor ouderen gerealiseerd gaan worden is een sterk punt van de locatie RETvelden de nabijheid van een woonzorgcomplex (verpleeghuis Breede Vliet). Hier liggen mogelijkheden voor het bieden van zorgvoorzieningen in samenwerking met dit complex. De toenemende lokale en regionale vergrijzing en de toenemende belangstelling voor ouderenwoningen bieden goede perspectieven voor de afzet van appartementen voor ouderen.
Kansen voor de afzet van woningen op de locatie RETvelden: ♦
Vraag naar duurdere koopwoningen is zeker aanwezig in Hoogvliet volgens geraadpleegde makelaars en corporaties; deze is echter wel beperkt. De verwachting is een afzet van enige tientallen woningen per jaar.
♦
In hoogvliet is vraag naar dure huurwoningen in de prijsklasse f1.100-f1.750 volgens makelaars en corporaties. Een beperkte afzet van ongeveer 30 tot 40 woningen per jaar bij een goede marketing ligt in de verwachting.
♦
Volgens geraadpleegden is er in Hoogvliet vraag naar duurdere huurwoningen, zowel naar appartementen, als naar hoek- en halfvrijstaande woningen. Bij een goede promotie van deze woningen ligt een afzet van 30 tot 40 woningen in de verwachting. Er wordt dan met name gedacht aan vraag van tweeverdieners en senioren.
♦
In Hoogvliet is er nauwelijks huidig aanbod, zowel in de voorraad als nieuwbouw, van zeer dure koopwoningen (vanaf f330.000) en zeer dure huurwoningen (f1.000-f1750).
♦
De verhuur van de SFB eengezinswoningen in Hoogvliet in de prijsklasse f1.048-f1.150 verloopt prima.
♦
Weinig recent aanbod van koopappartementen in Hoogvliet in de voorraad.
♦
Veel vraag naar betaalbare koopwoningen in de prijsklasse f200.000-f300.000.
31
♦
De afzet van nieuwe koopappartementen in de prijsklasse f180.000-f300.000 in het plan de Molens in de nieuwbouwwijk Tussenwater is voorspoedig gegaan, waaruit blijkt dat er een markt is voor koopappartementen in de prijsklasse die voor de appartementen op de locatie RETvelden is voorgesteld (f216.000-f290.000).
♦
Uit de succesvolle afzet van duurdere nieuwbouw in de koopsector in Tussenwater (halfvrijstaande woningen van f395.000) vorig jaar wordt aangetoond dat er een markt is voor duurdere koopwoningen. De prijsklasse van de duurdere sector ligt in Hoogvliet echter niet erg hoog, wat veroorzaakt wordt door de lokale markt, het imago van Hoogvliet en door concurrentie met Vinexlocaties.
♦
Er ligt een opgave voor de bouw van ruim 1.100 ouderenwoningen (naast datgene wat gepland is) in Hoogvliet tot 2011. Het gaat hier om ouderenwoningen in alle prijssegmenten en woningtypen. Hier ligt een kans voor de woningen op de locatie RETvelden. De geraadpleegde makelaars en corporaties zijn van mening dat er sprake is van veel vraag naar huur- en koopappartementen voor ouderen in Hoogvliet en omgeving.
♦
Veel Hoogvlieters voelen zich verbonden met de gemeente. Veel bewoners willen een nieuwe woning, maar niet verhuizen naar een andere gemeente of een Vinexlocatie.
Bedreigingen voor de afzet van woningen op de locatie RETvelden: ♦
Het slechte imago van de woningmarkt in Hoogvliet, waardoor Hoogvliet een sterk lokaal gebonden woningmarkt heeft.
♦
Concurrentie met overig nieuwbouwaanbod in Hoogvliet.
♦
Concurrentie met Vinexlocaties Portland (Albrandswaard), Carnisselande (Barendrecht) en Maaswijk (Spijkenisse).
♦
De prijzen van de halfvrijstaande en vrijstaande woningen op de locatie RETvelden zoals voorgesteld door gemeente Rotterdam liggen ten opzichte van de gemiddelde prijzen van vergelijkbare woningen in Hoogvliet erg hoog.
6.2 Woningbouwprogramma Wij stellen op basis van het marktonderzoek een woondifferentiatie voor zoals weergegeven in tabel 16. Rjiwoningen en appartementen Voor wat betreft de sociale huurappartementen en koopappartementen voorzien wij geen problemen met betrekking tot de afzet. Een indicatie voor de afzet van koopappartementen zijn de vergelijkbare prijzen van de koopappartementen van het plan ‘de Molens’ in Tussenwater, waar de belangstelling groot voor was en de afzet gemakkelijk is gegaan. Naast de middeldure koopappartementen liggen er
32
ook mogelijkheden voor de afzet van dure penthouses, zowel in de huur- als in de koopsector. De 96 koopappartementen kunnen opgesplitst worden in een gedeelte koop (middelduur en duur) en een gedeelte duurdere huur (vanaf f1.000 tot f1.750). In Hoogvliet liggen zeker mogelijkheden voor de afzet van dure huurappartementen. Bij de woondifferentiatie voor de locatie RETvelden is het bouwen van duurdere huurappartementen dan ook een mogelijkheid. tabel 16 woningtype prijsklasse
Woningdifferentiatie RETvelden volgens RIGO, oktober 1999
en aantal kavelopp woonopp # kamers
vrijstaand
10
300-350
150-180
5
525.000 - 550.000
halfvrijstaand
15
225-250
130-140
5
425.000
f1.500
rijwoningen
5
22
225
150-175
130-140
125-130
5
4/5
300.000 - 350.000
doelgroepen
risicoprofiel
afzetprognose
♦
koopwoning achterlaters
♦
beperkte lokale vraag
♦
redelijk
♦
tweeverdieners,
♦
concurrentie Vinex
♦
♦
middengroep,
♦
♦
hogere inkomens
nauwelijks aanbod voorraad en nieuwbouw
afzet van 30 woningen per jaar in het zeer dure segment moet kunnen
♦
goede pr is nodig
♦
redelijk
♦
redelijk bij goede pr lokaal en regionaal
goed, zeker bij extra meerwaarde
♦
koopwoning
♦
beperkte lokale vraag
♦
achterlaters
♦
concurrentie Vinex
♦
tweeverdieners
♦
middengroep
♦
tweeverdieners
♦
♦
senioren,
nauwelijks aanbod in dit segment is positief
♦
hogere inkomens
♦
beperkte vraag
♦
middengroep,
♦
♦
starters (eerste koopwoning)
lokale en reg concurren- ♦ tie
♦
doorstromers
♦
veel vraag naar betaalbare woningen
♦
goede afzetcijfers
♦
veel vraag van ouderen, starters en minima
♦
weinig recent aanbod bestaande voorraad
♦
weinig seniorenappartementen met enige woonkwaliteit
appartementen ♦
tot f900 huur 40-50
-
75
2/3
♦
minima
♦
starters
♦
ouderen
33
♦
goed, zeker als aandacht wordt besteed aan zorgvoorzieningen voor ouderen
♦
appartementen populair onder eren en starters
♦
de toenemende lokale en regionale vergrijzing is gunstig.
zijn oud-
woningtype en
aantal kavelopp woonopp # kamers
doelgroepen
risicoprofiel
afzetprognose
prijsklasse appartementen 1.000-1.500 huur
1.500-1.750 huur
20
20
-
-
100-110
110-125
3
4
♦
♦
ouderen
♦
hogere inkomens
♦
f250.000-350.000
50
-
80-110
3/4
penthouses koop f450.000 huur f2.000 totaal
4
-
140 140
4/5
tweeverdieners
♦
starters
♦
doorstromers
♦
ouderen
♦ 4
zowel starters, de midden- ♦ groep als ouderen
♦
goed
♦
bieden van zorgvoorzieningen is gunstig voor vraag door ouderen
♦
redelijk
♦
bieden van zorgvoorzieningen is gunstig voor afzet
gunstig, zeker als er ook zorgvoorzieningen worden aangeboden.
♦
vraag is aanwezig
♦
beperkte vraag naar dit segment
♦
weinig aanbod in dit segment is gunstig
♦
vraag van ouderen en werkenden in Rotterdam
♦
♦ veel vraag naar betaalbare koopappartementen
♦
goede afzet
♦
behoefte onder ouderen naar koopappartementen
koopwoning achterlaters ♦ (senioren, tweeverdieners) ♦
4/5
meer behoefte aan kwaliteit
beperkte vraag, wel aan- ♦ wezig ♦ weinig aanbod is gunstig voor afzet
200
Er kan gedacht worden aan het realiseren van drie appartemententorens met ieder zo’n 40 tot 50 wooneenheden (afhankelijk van het totale aantal woningen dat gerealiseerd dient te worden). Eén toren kan dan geheel bestaan uit sociale huurappartementen met eventueel een aantal duurdere huurappartementen, een andere uit alleen duurdere huurappartementen (f1.000-f1.750) en een aantal luxe penthouses (f2.000) en een derde toren die geheel bestaat uit koopappartementen in de prijsklasse f250.000-f350.000 en een aantal penthouses (f450.000). Uit het NVB onderzoek voor stadsgewest Rotterdam komt naar voren dat van de kopers/huurders die een appartement wenselijk vinden, 61% 4 of 5 kamers willen en 39% 3 of minder kamers. Er is dus met name vraag naar ruime appartementen. Hier moet dan ook rekening mee worden gehouden. In Hoogvliet worden de komende jaren veel eengezinsrijwoningen gerealiseerd, wat zorgt voor concurrentie. Om de voorziene drive-in woningen op de locatie RETvelden extra meerwaarde te geven, kan gedacht worden aan het realiseren van dijkwoningen met zicht over de Maas met bijvoorbeeld een ondergrondse of half verdiepte garage. Van de kopers/huurders die een eengezinswoning wenselijk
34
redelijk vraag verwacht van met name senioren
vinden, wil 77% 4 of 5 kamers. Onder de dijkwoningen liggen mogelijkheden voor het realiseren van parkeerplaatsen voor de andere woningen. De prijzen liggen ongeveer tussen de f300.000 en f350.000. Drive-in woningen zijn een minder gewenste type eengezinswoning omdat de woonkamer niet op de begane grond ligt. De locatie van de appartementen schuift door het realiseren van dijkwoningen meer richting het Noordwesten op (waar nu de drive-in woningen gepland zijn). Aangezien er veel vraag is naar koopappartementen, ligt het niet voor de hand dat de appartementen op de eerste rang (aan de Maas) gealloceerd worden. Zeker als de appartementen voor ouderen gebouwd gaan worden, biedt een nabijere ligging ten opzichte van het woonzorgcomplex meer mogelijkheden voor samenwerking. Op de begane grond van de appartementen kunnen bijvoorbeeld een gemeenschappelijke ruimte en een kiosk worden gecreëerd. Voordeel van deze wijziging in de locatie van de appartementen en rijwoningen is dat op deze manier zowel de dijkwoningen als de appartementen (de begane grond en de eerste en tweede verdieping niet) van het uitzicht over de Maas kunnen profiteren, wat zorgt voor extra meerwaarde voor het bouwprogramma. Er dient nog opgemerkt te worden dat er bij de oplevering van de woningen in 2000 rekening dient te worden gehouden met een gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van woningen met 8%. Daarnaast is er sprake van een spanningsveld tussen 2 de prijs per m en de prijsklasse. Halfvrijstaande en vrijstaande woningen Uit de marktanalyse is gebleken dat er sprake is van vraag naar woningen in het duurdere segment in Hoogvliet en dat er nauwelijks sprake is van aanbod in dit segment in Hoogvliet, wat gunstig is voor de afzet. De voorgestelde prijzen van de halfvrijstaande en vrijstaande woningen liggen echter gezien de gemiddelde woningprijzen wat aan de hoge kant. Wij stellen voor de halfvrijstaande woningen een prijs te geven van rond de f425.000 (vergelijkbaar met de prijs van de halfvrijstaande woningen in Tussenwater in 1998, inclusief een gemiddelde stijging van de prijzen van 8% per jaar). Gezien de aanwezigheid van vraag naar dure huurwoningen is het ook mogelijk een aantal halfvrijstaande woningen in de dure huursector (f1.500) te realiseren. Volgens geraadpleegde makelaars is hier in Hoogvliet best wel een markt voor. Het is hierbij wel belangrijk dat er sprake is van een goede promotie. Voor de vrijstaande woningen stellen wij een prijs voor van tussen de f525.000 en f550.000 die beter aansluit bij de woningprijzen in Hoogvliet. Aangezien er nauwelijks aanbod is van deze woningen en er wel sprake is van enige vraag, voorzien wij geen problemen bij de afzet van een tiental woningen in dit segment. Doelgroep De doelgroep van de woningen vormen lage inkomensgroepen (sociale huurappartementen) de midden en hogere inkomensgroepen (koopappartementen, dijkwoningen, halfvrijstaande en vrijstaande woningen). Qua leeftijdsgroepen gaat het
35
vooral om de middengroep en senioren (appartementen) hoofdzakelijk afkomstig uit Hoogvliet zelf en Rotterdam. De sociale huurwoningen hebben als doelgroep starters, minima en senioren. Bij het realiseren van sociale huurwoningen voor senioren moet wel aandacht worden besteed aan zorgvoorzieningen. Doelgroepen voor dure huurwoningen (appartementen en eengezinswoningen) zijn met name tweeverdieners en senioren. Bij de dure koopappartementen (penthouses) vormen met name senioren die een woning achter laten de doelgroep. Binnen de groep senioren kan een onderscheid worden gemaakt naar actieve senioren (55-79 jaar) en hoogbejaarden (vanaf 79 jaar). Actieve senioren die een koopwoning achterlaten zullen met name geïnteresseerd zijn in koopappartementen of duurdere huurwoningen. Er zal met name vraag zijn naar huurappartementen door senioren die een huurwoning achterlaten. Hoogbejaarden zijn eerder geneigd om te huren in plaats van te kopen. Verder speelt de aanwezigheid van zorgvoorzieningen een belangrijke rol. Allochtone ouderen zijn met name een doelgroep bij sociale en middeldure huurappartementen met een gemeenschappelijk ruimte. Kopers/huurders uit de regio kunnen beter worden aangetrokken door strategisch woningen aan te bieden door te adverteren: “Wonen aan de Maas” in plaats van “Woningen in Hoogvliet bij de Maas”. Optimalisering stedenbouwkundig plan De volgende opmerkingen kunnen bij het meest recente voorstel voor het stedenbouwkundige plan (13 oktober 1999) geplaatst worden: ♦
De huidige locatie van de drive-in woningen met een tuin die grenst aan openbaar groen, zorgt voor minder privacy en minder veiligheid. Een heldere scheiding tussen openbaar groen en privé-groen is belangrijk.
♦
De drie appartemententorens hebben inkijk in alle tuinen van de eengezinswoningen, wat zorgt voor minder privacy.
♦
De ontsluiting dwars door de huizenblokken zorgt voor onveiligheid en geluidsoverlast en leidt tot minder privacy.
♦
Er is sprake van te veel openbaar groen tussen de huizenblokken, wat leidt tot minder veiligheid en minder privacy.
♦
Verplaatsing van twee appartemententorens naar de Noordwest-zijde (waar nu de drive-in woningen gepland zijn) biedt mogelijkheden voor het realiseren van woningen op de dijk met een extra meerwaarde (wat grotere woningen en hogere prijsklasse). De meest linker appartemententoren blijft op dezelfde plaats gesitueerd. De verplaatsing van de twee appartemententorens leidt er toe dat de appartementen minder inkijk hebben op de tuinen van woningen, wat leidt tot meer privacy. De appartemententoren met sociale huurwoningen wordt het meest achterin (verder van de Maas) geloceerd, terwijl de meest luxe het dichtste bij de Maas zal staan.
36
♦
Opvallend is dat halfvrijstaande en vrijstaande woningen in het plan ontbreken dan wel als rijwoning zijn getekend.
37
38
Bijlage 1 Geraadpleegde personen Instantie
Persoon
Maasoevers
Dhr. Vlierhuis
Humanitas
Dhr. de Vries Dhr. Roos
Deelgemeente Hoogvliet
Dhr. Veenstra Mevr. De Bruin
Kamerbeek N Spijkenisse
Dhr. Hamme Dhr. Jansens
Zomerhof Muys
Dhr. Wirtier Dhr. Hogedorn Mevr. L. Marinus
Kompas Makelaars
Dhr. van Gills
Proper Stok
Dhr. Raadgever
ABC Ooms
Dhr. I. Zuitberg
Greveling Makelaars
Mevr. L. van Drunen
Carnisselande – Portland Infocentrum
Dhr. Noteboom
39
40
Bijlage 2 Ontwikkeling bevolking Hoogvliet 1996-2011 tabel 17
Ontwikkeling aantal inwoners Hoogvliet 1996-2011 1996
2011
1996-2011
mannen
vrouwen
totaal
aandeel mannen vrouwen totaal
0-4
1206
1213
2419
6,5%
690
690
1380
4,2%
-43%
5-9
1178
1166
2344
6,3%
750
760
1510
4,6%
-36%
10-14
1018
933
1951
5,2%
830
870
1700
5,2%
-13%
15-19
954
908
1862
5,0%
990
1060
2050
6,3%
10%
20-24
1123
1198
2321
6,2%
1080
1080
2160
6,6%
-7%
25-29
1509
1512
3021
8,1%
930
840
1770
5,4%
-41%
30-34
1626
1605
3231
8,7%
760
690
1450
4,4%
-55%
35-39
1409
1467
2876
7,7%
840
890
1730
5,3%
-40%
40-44
1276
1254
2530
6,8%
1210
1220
2430
7,4%
-4%
45-49
1235
1351
2586
7,0%
1430
1370
2800
8,6%
8%
50-54
940
1074
2014
5,4%
1260
1280
2540
7,8%
26%
55-59
1023
1129
2152
5,8%
1150
1090
2240
6,9%
4%
60-64
1115
1245
2360
6,3%
1000
1130
2130
6,5%
-10%
65-69
955
1012
1967
5,3%
700
890
1590
4,9%
-19%
70-74
640
783
1423
3,8%
690
970
1660
5,1%
17%
75-79
329
559
888
2,4%
620
1030
1650
5,1%
86%
80-84
210
468
678
1,8%
410
730
1140
3,5%
68%
85-89
96
276
372
1,0%
140
370
510
1,6%
37%
90 e.o.
25
146
171
0,5%
30
170
200
0,6%
17%
55-plus
4393
5618
10011
26,9%
4740
6380
11120
34,1%
11%
65-plus
2255
3244
5499
14,8%
2590
4160
6750
20,7%
23%
80-plus
331
890
1221
3,3%
580
1270
1850
5,7%
52%
55-79
4062
4728
8790
23,7%
4160
5110
9270
28,4%
5%
65-79
1924
2354
4278
11,5%
2010
2890
4900
15,0%
15%
totaal
17867
19299
37166
100%
15510
17130
32640
100,0%
-12%
Bron: COS, 1999
41
aandeel
groei
42
Bijlage 3 Aanbod NVM-site Hoogvliet, Spijkenisse, Barendrecht oktober 1999
43
44
straat
tabel 18 Aanbod Hoogvliet Woning
pc
prijs
bouwjaar opmerkingen
340
144
127
1980
1979
1980
woonopp inhoud perceelopp
136 350
146
1996 nieuwbouw
275000 150
380
1991
269500
285000 140
340
1987
tussenwoning Sorongstraat 73
285000 150
310
3191 GH
3191 DC 285000
120
Tapuit 28
Fuut 3 3191 TN 289000
Boomgaardhoekseweg 52
Kouwenaardseweg 40 3191 HM
122
137
84
Tussenwater
wijk
1996 nieuwbouw
1995 nieuwbouw
Pending 22
370
289500 292500 298500
131
3191 JE
3194 TA
Hennepnetel 5 Andel 9 Noordzijdsedijk 112
309000
300
1996 nieuwbouw
Nieuwe Wetering 209
110
350
1986 nieuwbouw, ligt aan park
Boomgaardshoek 309500
115
325
1982 3194 KD
310000
120
300
309000
Platte Drogedijk 8
3194 TB
315000
110
320
Plevier 21
Nieuwe Wetering 241
3191 KC
318000
128
350
1996 nieuwbouw, patio bungalow
Heermoes 7
3194 KD
319000
130
111
Platte Drogedijk 30
3192 HA
319000
1997 nieuwbouw
1988 patio bungalow
1996 nieuwbouw, patio bungalow
Bovensim 58
3193 PV
111
Pieter Stastokweg 87
45
# kamers
Andel 11
289000
1991
3194 KD 339000
319000
150
120
110
370
380
320
300
142
160
247
159
117
1980 garage en praktijkruimte
1998 nieuwbouw, patio bungalow
1996 nieuwbouw, patio bungalow
1967 gelegen aan park
1997 nieuwbouw
1996 nieuwbouw, patio bungalow
130
Platte Drogedijk 16 3193 EB 349000 135
330
303
1967 aangebouwd kantoorruimte
340
Haifaweg 29 3192 MA 375000 130
500
724
160
Haaf 238 3194 NC 425000
180
950
3191 KJ
Westzijdsepad 7 3194 KA
439000
400
hoekwoning
Heersdijk 4
3191 DK 895000
1991
Kwikstaart 20 3194 EK
309000
2-o-1 kap Marthalaan 148
Nolle 12
vrijstaand
Manonstraat 20
129500
appartement
3
3
3
1965
3
1965
260
1996 benedenwoning
4
260 139500 88
240
1979 maisonnette
3
88
155000
85
300
1968 boven winkel
135000
Wijnruitstraat 11
209000
100
225
3193 GJ
Wijnruitstraat 23 3193 PK
219000
75
Wijnruitstraat 3
Digna Johannaweg 406
3191 SK
248000
5
3
Hoge Weije 100
3192 KB
1975 3 verdiepingen, vrij uitzicht, 2 dakterrassen
100
Kruisnetlaan 315
310
3
83
Tussenwater
269000
2000 nog op te leveren (nieuwbouw)
3191 SH
300000
Hallant 20 Lokkertsemolenweg 122
46
pc 219000
prijs
tabel 19 Aanbod Spijkenisse Woning 3202 AN
straat
Tussenwoning Jacob van Lennepstraat 7 219500
280
127
woonopp inhoud perceelopp 110
210
325
340
113
155
1983
1980
aan water gelegen
1982 vrij uitzicht
1983 royale eengezinswoning
seniorenwoning
winkels op loopafstand
centrum
bouwjaar opmerkingen 1963
1964
Spechtstraat 8
127
1982
142 300
139
225000 100
300
237000 100
3202 TS 3206 239000
1983
119
1970
118
340
138
345
249000 250000
120
340
125
3206 SJ
3204 TA
259000 259000
120
249000
Zwaluwstraat 12 Joh Vermeerstraat 5 Parelgras 69 Helmgras 9 Klavecimbelpad 2 Castorstraat 35 Kreek 33 3206 JN
259500
Schaduwgras 135 Dahliastraat 22
1978
259500
170
1982
Karperveen 171
380
118
259500
120
340
Steurkreek 19
260000
90
1968 3205 RB
264000
259500
Krekelveen 205
3206 SK
Populierenstraat 13
Kweldergras 31
269000
130
1981 3201 GE
269000
269000 Rietsnijder 19
3206 JP
Graafvoorde 13
Schaduwgras 12
47
wijk
Vogelzang-Noord
Schiekamp
Groenewoud
# kamers
Woning straat Tussenwoning Schubertstraat 15
PC
Aidastraat 5
Dallelaan 8
279900
279500
277500
289500
320
1980
1984
percee- bouwjaar lopp
139
1985
1985
174
1981
1962
109
330
116
350
120
330
1984
120
160
130
prijs woonopp inhoud 269000 269000 269900
3201 SM
Carmenstraat 14 269900
Valhoek 48
Eikenlaan 106
Buntgras 139 279900
274000
Castorstraat 30
279900
3206 JH
Druivengaard 22
285000
Raaigras 51
Mozartweg 49
289000
289000
289000 3202 JJ
Joost Sasboutstraat 34 Lisstraat 46 PC Hoofdstraat 39
Berenkreek 12
289500
289000
Slakkenveen 265
289900
3206 GH
Ottersveen 140
289500
Peddelkreek 23
Wikkedreef 5
48
ruim
vrij aan park
garage 30.000
japanse tuin
opmerkingen
Vriesland
wijk
Sterrenkwartier
#l kamers
pc
prijs
straat
Woning 360
142
woonopp inhoud Perceelopp 120
bouwjaar opmerkingen 1982 vrij uitzicht
299500 6-kamer eengezinswoning
299000
Rio Grandestraat 9 299500
seniorenwoning
3206 RG
Tijmdonk 84 299500
1994
1993
1978
garage
voor vrij gelegen
1973 gelegen aan park
Yukonstraat 6
137
162
voor vrij gelegen
315000
330
350
299900
Rivierlaan 30
317500
100
141
Slakkenveen 310
Piccolopas 7
319000
305000
Nienke van Hichtumstr 5
319900
Corona 66
Johanna Eng-Angrstr 93
329000 329900
Else Mauhsstraat 18 Magda Janssenstraat 22
140
340000
1988 herenhuis, carport, dakterras, vrij uizicht
Karperveen 474
1991 patiobungalow met garage, vrij uitzicht
dakterras
199
1999 verspringende tussenwoning, drive-inn
349000
418
290
1963
Lindenstraat 87
155
430
141
178
435000
185
280
370000
3207 GA
549000
141
Jordaanstraat 2
Anne Frankstraat 12
3201 KS
221000
165
J de Baanlaan
3202 AP
419000
Multatulistraat 18
Marga Klompestraat 37
3207 WN
3204 CM
tussenwoning Parelgras 142
hoekwoning
49
wijk
Schenkel
Schekel
Maaswijk
Maaswijk
# kamers
straat 239500 163
169
1981 klein, ideaal voor starters
eigen parkeerplaats, centrum, gerenoveerd
prijs woonopp inhoud kavelopp bouwjaar opmerkingen
woning Kanariestraat 11 239900
pc
hoekwoning Riekvoorde 20
zwembad, nabij centrum 1981
244900 127
1981 in centrum
Merelstraat 14
121
259000
128
1978
55
Tamusdonk 2
264000
259500 3201 RA
Kreek 2 D C Meestraat 30
187
ruim
360
265000
110
Aidastraat 50
278000
269500 3205 RG
1969 vrij uitzicht
Symfonielaan 64 Krekelveen 118
139
1977
340
179
1985
120
129
279000
320
3203 XR
298000
120
Walnootstraat 15 Libelleveen 118
299500
298000 3207 AJ
Rijnlaan 1 Mekongstraat 19
1996
299900
149
1985 eigen parkeerplaats
Mosterdzaaddreef2
aan water en veel groen
330
239
299900
110
32
1972 vrij uitzicht
Scherpgras 22
309000
163
231
1983 parkeerplaats op eigen erf 3207 HD
340000
360
300000
S Mesdag Houtenstraat 92
3201 JA
130
Steentijdkreek 39
Braamsluiperhoek 14
345000
1976 gelegen aan water en groen
3203 AN
349900
Hulstrand 14 Beverveen 315
50
wijk # kamers
Vogelzang-Noord
woning
straat
pc 3206 HL
150
340
128
1982
prijs woonopp inhoud kavelopp bouwjaar opmerkingen 355000
garage
Nomadenkreek 1 359000
carport
Jupiterstraat 51
166
1983 garage
garage
217
1990 garage, gelegen aan water, vrij uitzicht
395000
320
244
Akkersvoorde 8
hoekwoning
2o1 kap
110
410
399000 399000
120
Marga Klompestraat 43
429000
3206 BX
Kersengaard 83 449000
459000
160
460
298
1986 herenhuis met garage
1973 herenhuis met garage, gelegen aan water
1973 garage, ligging aan gemeentegroen
3204 CD
256
Mintdonk 1
Emmy Belinfantestr 12
449000
carport
Mercatorlaan 34 Apollostraat 88
450
chaletwoning met garage, aan water
150
227
aangebouwde garage
495000 549000
311
3205 DM
Indusstraat 26
559500
Pianopad 1
Corrie Vonkplansoen 16
349000
1989
Joh Eng-Agr str 3
1930 garage en praktijkruimte, centrum
patiobungalow
3o1 kap
298
379900
575
Saarhof 8
130
bungalow
419000
Karel Doormanstraat 3A
3201 CE
vrijstaand
51
Maaswijk
wijk # kamers
Sterrenkwartier
Schenkel
Maaswijk
Schenkel
Copernicuslaan 22
3204 CJ
598000
217
650
565
1974 bungalow met garage
prijs woonopp inhoud kavelopp bouwjaar opmerkingen
straat
splitlevel woning, garage
pc
woning 296
1962 garage en praktijkruimte
599000
513
Willemijn Posthh str 4
600
vrijstaand
250
dakterras
695000
1997
399
3202 EV
400
649000
Rembrandtstraat 22 400
1994
150
454
1978 praktijkruimte
1e en 2e verdieping, aan rand van park
garage, aan rand van Spijkenisse
782
1977
900
745000 789500 850000
200
361
3207 JL
Amazonestraat 46 Akeleistraat 22
1900
80
985000
169000
Westersingel 5
3505 EJ
239500
Vlinderveen 208
1977
Maaswijk
wijk # kamers
3
2
4
2 1981
210
109
80
250
3
193000
92
1978 vrij uitzicht
3205 EN
209000
199500 3204 GH
320
Slakkenveen 226 Kalmoesdreef 27
90
4
209000
dakterras
3205 EK
229500
5
Vlinderveen 3260 Anth van de Noordstr 81
centum 1980 centrum
235000 350
Cr van Boshuizenstr 34
150
3
279000
135000
3
Nieuwstraat 95
Frans Halstraat 71b
139900
3201 EE
150
Vlinderveen 508
Krekelveen 254
3202 GC
Lange Groeneweg 23
Mien Snevliet-Draaijerstr 20
maisonette
appartement
Jacob Catsstraat c
52
142500 60
100 180
200
1965 vrij uitzicht
1965 gelegen aan park
2
3
wijk # kamers
straat 3204 XS 149000
prijs woonopp inhoud kavelopp bouwjaar opmerkingen
woning Uranusstraat 34d 3202 VM
pc
appartement Menno Ter Braakstraat 8 157500
2
Orchideestraat 6b 18900
2
239500
110
85
200
230
1997
1998
3
3
2
2
Slakkenveen 214 189000
uitzicht op haven en boot, buitenterras
4
3206 TK 239900
1978 benedenwoning
Slakkenveen 208 209900
benedenwoning
Akkerdonk 20 3206 TK
4
210
Noordkade 66 229900
Akkerdonk 6
1979 bovenwoning
3
270
hart centrum, hoekapp
3
98
uitzicht op de Maas
4
245000 259900
nieuwb
uitzicht op de Maas, 2 buitenterassen
3205 HD
Nieuwstraat 127
529000 539000
Maasboulevard 95 Maasboulevard 143
3207 RL
Karperveen 467
60
Snoekenveen 911
53
tabel 20 Aanbod Barendrecht prijs
woonopp inhoud perceelopp
bouwjaar opmerkingen
wijk
1970 aan wandelpas, opknappen is nodig
pc 145
1990 geschikt voor starters
straat
182
Woning
142 1958
330
193
1983 centrum op loopafstand
342500
125
195
1991 voorkant vrij uitzicht
Molenvliet
Van Brakelvliet 23 Prins Hendrikstraat 12
290000 298000
130
1985 vrij uitzicht achterkant
Oranjewijk
2992 CC
Standardmolen 42 326000
114
1938
Paddewei
tussenwoning Haagwinde 3
Bark 116 329000
192
1970 garage apart te koop
Dorpszicht
Binnenland
Buitenoord
Molenvliet
Meester Thorbeckestr 30 334000
154
1994
Buitenoord
garage
Bergeend 17 339000
350
125
tussenwoning Rossinisingel 11
130
300
1980
320
344000
120
150
Buitenoord
125
2992 CN
347000
339000
Schaatsbaan 27 2992 KC
349000
1980
2992 TC
Van Foreestlaan 15 Karveel 13
118
Buitenoord
352000
1976 aangebouwde garage
Hoeker 23
149
1964 centrum
375
189
1957 centrum
110
202
369000
350
2991 JA
135
Bark 45
377000
374000 2991 GB
t Weerom 4 Doctor Kuijperstraat 10
Nieuweland
1980 nabij centrum, wel rustig gelegen 1992
148 141
1996 dakterras, voorzijde vrij uitzicht
375
138
148
355
379000 387000 424000
125
2991 DJ
2992 GS
Schokker 42 Puccinistraat 33 Sonatelaan 52
54
# kamers
woning
straat
prijs woonopp inhoud kavelopp bouwjaar opmerkingen
375
162
1969 garage
Paddewei
wijk # kamers
145
pc
429000
Carnisselande
1994
2992 CE
1998 in de in aanbouw zijnde wijk
426000
Jaagpad 20 132
1996 in nieuwbouwwijk gelegen
375
148
1970
135
172
434000 439000
325
2993 DV
Menuethof 6
172
Buitenoord
335000
207 1980
2992 CJ 339000
119
Paddewei
Morgenster 25 Beatrixstraat 1 354000
1969
vooroorlogsewoning
Punter 59
151
Molenvliet
Buitenoord
Molenvliet
359000
1980
Haagwinde 10
184
Oranjewijk
Kuillant 155
tussenwoning Cornelis de Mooystr 26
hoekwoning
hoekwoning
330
365000 120
1985
verbouwd in 1981
De Rooverevliet 1
372000
287
2991 DA
398000
Aak 26 Dorpsstraat 200
170
centrum
398000 424000
hoek-herenhuis met eigen parkeerplaats
Carnisselanden
Van Bronkhorstvliet 24
445000 175
2991 EN
t Weerom 8
449000
Carnisselanden
t Rak 28
Amstelmeer 34
138 1961 vrijstaande garage
aan water op wooneiland, garage 1938 vrijstaande garage
392 aanbouw 355
Oranjewijk
Carnisselande
449000
500
Kuilkant 11
180
294
690000
659000
479000 2993 PV
Scheldestraat 6 Zuidlaardermeer 1 Wilhelminastraat 24
55
straat 2993 BA 447000
329000 145
60 390
300
253
295
170
1978 garage, eigen parkeerplaats
1940 garage, centrum
1900 dijkwoning, vrij uitzicht, eenvoudige woning
prijs woonopp inhoud kavelopp bouwjaar opmerkingen
woning Voordijk 329 2992 XD 350
pc
2o1kap Eerste Barendr weg 162 120
wijk # kamers
Dorpszicht
457000
1994 aangebouwde garage
Willem Alex plantsoen 184 2991 NJ
325
Carnisselande
1959 garage, centrum
579000
1998 apart
305
Cornelis de Mooystr 30 594000
1999 aan water,
237
753
1924 villa met garage, centrum
Molenvliet
Carnisselande
Carnisselande
Meerwede-N te Carnisse..
De Dorpse Driehoek
350
Zalmwater 153 615000
1998
1999/2000 34 singelvilla's
1998 nieuwbouwwijk
135
Koperslagerij 623000
525
548000
Meerwedewingel 0 ong
629000
1932 herenhuis aan water, vrij uitzicht
610
800
730
175
995
300
165
2991 GK
Mandenmakerij 10
Tweede Barend weg 199
2o1kap
825000
1400000
300
2991 VJ
Noldijk 105
2000/2001 villa "Waterpaviljoen" , gereal op eiland
2992 WS
1650000
1993
1200000
De Rooverevliet 6a
2992 BS
750
Gaatkensoog
Eerste Barendr weg 180
850
2
300
1971 hoekappartement
3
1650000
172500
1971
2992 PA
Jaagpad 35
199500
Van Beethovensingel 18
Gaatkensoog -TRS
vrijstaand
appartement
Jaagpad 25
56
woning appartement
appartement
Middeldijkerplein 0 ong. pc
308000
106
102 tot
40 luxe appartementen 'Middeldijkerhof'
Carnisselande
3
wijk # kamers
3
vanaf 300.000
Carnisselande
zorg-/serviceplan, seniorenlabel 2001 22 app, erg luxe
3
Carnisselande
Nieuweland
Nieuweland
Carnisselande
Carnisselande
4
3
3
3
Nieuweland
Panorma app, patioapp, uitzicht Maas
plaats 28000
490.000 - 940.000, park plaats 35.000
1999-2001 app Singelcrescent III, aan water, vrij Carnisselande uitzicht 4e kw 99
3 of 4
2000 vrij uitzicht, app gebouw Vivaldi 4e kw 99
parkeergarage: 35.000
1999 verwachte oplevering 1e kw 2000
1976 terrasappartement, vrij uitzicht openbaar gr
106
280
320
prijs woonopp inhoud kavelopp bouwjaar opmerkingen
343000
straat
Avenue Carnisse
399000
380.000 145
320 tot
379000
2993 PA
Serenadelaan 107 Waterkant -TRS
Meerwedesingel 103
100
1997 in app gebouw Vivaldi
ligt in nieuw app complex Vivaldi
412000
280
410000 2991 PT
100
Senenadelaan 105 Kofschip 35
417000
99
2000/2001 22 luxe terrasapp, vanaf 331.000, parkeer
2992 GT
485000
150
465000
Zuidersingel 0 ong
490000
Zuidersingel 0 ong
Waterkant - TRS
248
Serenadelaan 63
57
58
Bijlage 4 Nieuwbouwprojecten Maasoevers
59
60
tabel 21 Programma
Nieuwbouw Maasoevers eengezins koop
eengezins huur
meergezins huur
meergezins koop
10
2000
1999
aantal project
10
39
2000
goedkoop middelduur duur zeer duur bereikbaar goedkoop bereikbaar goedkoop middelduur goedkoop middelduur duur zeer duur start 20 Digna Zuid
38
11
2005
Rondom Digna 2 77 Digna Zuid
12
10
2010
Metro
57
35
58
45
70
2010
2011
2006
100 Koolvisweg
35
75 40
2000 10
50 45
2011
49
72 Oosterbaken
50
110
45
2005
Maasranden
110
110
45
15
265 fase I
110
107
15
265 fase II
108
125
75
34
2011
49
260
99 Hofeiland
Noordrand
240 fase II
200
35
40
250
435 fase I
350 fase I
210
35
1999
1999
2005
320 fase 2a
35
0
220
49
330 fase 2b
0
2012
0
30
360
33
50 767
718
32
15
210
15
305 fase 2c
0
51
50 Scharnier 3239
250 1065
51 NBU
0
Westpunt
Oudeland
Tussenwater
Totaal
61
62
Bijlage 5 Nieuwbouw in Hoogvliet internetsite gemeente Rotterdam
63
64
eg
app
app
eg
app
app
eg
app
app
type
98
47
56
10
54
30
50
54
30
50
54
30
1999
1999
1999
1999
1999
2003
2003
2003
2002
2002
2002
2001
2001
Maasoevers
Maasoevers
Maasoevers
Maasoevers
uitverkocht
Assink Vastgoed
Estrada Wonen Bvp H
nog niet bekend
nog niet bekend
Estrada Wonen Bvp H
nog niet bekend
nog niet bekend
Estrada Wonen Bvp H
nog niet bekend
171.000 - 300.000
tot 900
tot 900
tot 900
171.000 - 300.000
250.000
267.000
tot 900
vanaf 300.000
171.000 - 300.000
tot 900
vanaf 300.000
171.000 - 300.000
tot 900
vanaf 300.000
11025
11038
11036
11004
11008
11055
11010
11018
11019
11005
11013
11035
11030
11034
Nieuwbouw Hoogvliet
app
36
1999
Maasoevers
171.000 - 300.000
tabel 22 locatie
eg
Max Havelaarweg "koppen" eg
Dura Coignet 1
eg
62
1998
nog niet bekend
Dura Coignet 3
Dignaweg
Kamerbeek N Spijkenisse 280.000
in voorbereiding
uitverkocht
projectcode opmerkingen
Digna/Johannaweg
eg
10
2000
koop/huursom
Digna 2
eg
57
11056
aantal bouwjaar makelaar
Lavasweg Koppen
app
vanaf 300.000
Dura Coignet 2
Centrumpoort
nog niet bekend
1999
11047
start verkoop 1e kwartaal 1999
projectcode opmerkingen
2000 type
52
koop/huursom
48
locatie
eg
aantal bouwjaar makelaar
eg
Tussenwater
65
Achterweg
Tussenwater 5 Fase 2
Tussenwater
Tussenwater "de Molens"
Overhage
app
app
app
app
eg
app
eg
2-o-1 kap
app
app
app
app
app
app
app
40
80
80
80
80
12
54
54
30
22
22
36
32
80
4
30
2001
2002
2001
2000
2000
1999
2000
1999
1999
1998
1998
1998
1999
2000
1998
1998
1998
nog niet bekend
nog niet bekend
nog niet bekend
nog niet bekend
nog niet bekend
nog niet bekend
nog niet bekend
Maasoevers
Maasoevers
Zomerhof-Muys
Humanitas
tot 900
tot 900
tot 900
vanaf 300.000
tot 900
171.000 - 300.000
185.000
Kamerbeek N Spijkenisse 220.000
Humanitas
tot 900
Kamerbeek N Spijkenisse 187.000
nog niet bekend
tot 900
Kamerbeek N Spijkenisse 395.000
uitverkocht
tot 900
171.000 - 300.000
tot 900
vanaf 300.000
171.000 - 300.000
11033
11044
11043
11032
11042
11029
11048
11041
11024
11040
11024
11052
11050
11050
11051
onzeker plan
onzeker plan
onzeker plan
onzeker plan
onzeker plan
onzeker plan
2-o-1 kap, uitverkocht
uitverkocht
uitverkocht
uitverkocht
ouderenhuisvesting
ouderenhuisvesting
Marthalaan
Oedevlietsepark Fase 1
app
40
Totale koop
892
712
Oedevlietsepark Fase 3
Oedevlietseparkt Fase 2
app
Totale huur
66
67
