Definitief marktonderzoek

Definitief marktonderzoek

Projectnaam:

Stedelijke windenergie Alkmaar

Opdrachtgever:

Energiebeheer gemeente alkmaar

Datum:

25-03-2005

Projectgroep:

WindINHolland

1 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55

e-mail: [email protected]

1811 KG Alkmaar

http://www.windinholland.tk

Samenvatting In de afstudeer periode van 31 januari 2005 tot 21 juni 2005 hebben wij ,Wind INHolland, ons bezig gehouden met het ontwikkelen van een gebouw met geïntegreerde stedelijke windturbines in Overstad. In dit project is de functie van het gebouw niet gegeven. Dit gaan wij zelf onderzoeken door middel van dit marktonderzoek. Voor dit marktonderzoek hebben wij verschillende instanties benaderd, zoals Bouwfonds Woningbouw

afdeling marketing, Vlieg makelaars en gemeente Alkmaar. Naar aanleiding van deze contacten hebben wij een duidelijk beeld gekregen hoe wij dit marktonderzoek konden opbouwen. Wij zijn begonnen met het onderzoeken van de mogelijkheden voor dit gebouw en locatie, deze

stonden nog niet vast. In opdracht van de gemeente heeft Adriaan Geuzen van west8 in samenwerking met het ontwerpatelier een masterplan ontwikkeld voor deelgebied Overstad. In dit masterplan staan enkele torens van 60 meter hoogte zonder functie. Wij hebben de voor ons meest gunstig geplaatste toren uitgekozen. In het nieuwe stadsbeeld van Alkmaar zal Overstad bij de historische binnenstad worden betrokken. Overstad is een uniek gebied binnen Alkmaar en zal volgens de visie van de gemeente toegespitst worden op wonen en werken Met deze locatie zijn wij verder gegaan en hebben we onderzoek gedaan naar de toekomstige

bevolkingsgroei in Alkmaar. Dit hebben gedaan om te kijken wat de woningmarkt gaat doen. Hieruit wordt duidelijk dat tot 2011 de bevolking met 3% zal toenemen en dan tot 2017 weer met 1% zal

afnemen. Vooral de bevolking in het centrum zal toenemen. Dit uitgangspunt zal de basis zijn voor het marktonderzoek. Ook hebben wij rekening gehouden met het gemiddelde inkomen. Dit hebben wij gedaan om de doelgroep te bepalen voor het gebouw.

Wij hebben er voor gekozen om drie verschillende functies te onderzoeken -

Appartementen

-

Kantoren

-

Detailhandel

Voor het appartementen onderzoek hebben wij gebruikt gemaakt van de gegevens van Vlieg makelaars , www.funda.nl en visie op wonen in alkmaar 2002-2006. Voor kantoren en detailhandel onderzoek

hebben wij de kantorennota en de uitwerking van het regionaal detailhandelsbeleid opgevraagd bij de gemeente Alkmaar.

Hieruit kwam naar voren dat het laatste halfjaar het weer beter gaat met de verkopen van

appartementen. Er zal volgens de kantorennota van Alkmaar voor 2015 40000 m² kantoor bij moeten komen in Overstad. Een deel hiervan staat al beschreven in structuur visies.

Met het detailhandelsbeleid hebben wij rekening gehouden met het document van de gemeente maar

ook met het masterplan.

Het gebouw zal multifunctioneel zijn. Er zullen kantoren in gevestigd worden, 28 luxe appartementen, een infocentrum en restaurant. Wij hebben niet gekozen voor detailhandel omdat het gebouw niet voldoet aan de eisen van de gemeente qua oppervlak.

2 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Inhoudsopgave Samenvatting

Blz. 2

Inhoudsopgave

Blz. 3

Inleiding

Blz. 4

Locatie in overstad

Blz. 5

Locatie gegevens

Blz. 6

Gebouw gegevens

Blz. 6

Doelgroep

Blz. 7-12

Inleiding

Blz. 7

Bevolkingsprognose gemeente Alkmaar (2002-2017)

Blz. 7

Bevolkingspiramide centrum Alkmaar per 1-1-04

Blz. 8-9

Besteedbaar inkomen

Blz. 10

Wensen doelgroep

Blz. 9

Besteedbaar inkomen op wijkniveau

Blz. 11

Besteedbaar inkomen op buurtniveau

Blz. 12

Functie van het gebouw

Blz. 13-20

Appartementen

Blz. 14-16

Detailhandel

Blz. 19-20

Inleiding

Blz. 13

Kantoren

Blz. 17-18

Conclusie

Blz. 21

Literatuur

Blz. 22

Contactpersonen

Blz. 22

Literatuur

Blz. 22

3 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Inleiding In september en oktober 2004 hebben wij onderzoek gedaan naar stedelijke windturbines. Naar aanleiding van dit onderzoek hebben wij een afstudeeropdracht geformuleerd met de volgende probleemstelling.

Hoe kunnen we in deze afstudeerperiode door middel van vormgeving en bestaande techniek binnen het huidige masterplan van Overstad stedelijke windturbines integreren in een gebouw met een zo hoog mogelijke opbrengst, rekening houdend met de wensen van de energiecoördinatie van de gemeente Alkmaar en de toekomstige vraag naar ruimte in Alkmaar? Met de vraag naar ruimte bedoelen wij de functie van het gebouw. Dat zal in dit marktonderzoek duidelijke worden. Wij zullen een beeld van de doelgroep schetsen.

Uit de documenten van de gemeente ‘uitwerking regionaal detailhandelbeleid Alkmaar, alkmaarse kantorennota en visie op wonen 2002-2006 Alkmaar ’ Hebben wij vooral aandacht gegeven aan: -

Woningbouw Centrum/Overstad:

-

Detailhandel Centrum/ Overstad

-

Kantorennota Centrum/ Overstad

Met deze gegevens zijn rekening gehouden, maar ook met de locatie, bevolking en toekomstige vraag.

4 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Locatie in Overstad Overstad is uniek gebied midden in Alkmaar, maar wordt op dit moment nog niet optimaal gebruikt. In de structuurvisie van de gemeente Alkmaar zal Overstad samen met de historische binnenstad het nieuwe centrum gaan vormen. Dit nieuwe Overstad zal toegesneden worden op wonen en werken. De gemeente heeft Adriaan Geuzen van west8 de opdracht gegeven om in samenwerking met het ontwerpatelier een plan te ontwikkelen. Wij zullen dit plan gebruiken voor de analyse van de locatie. Hieronder is het masterplan te zien.

Afbeelding 1

Masterplan Adriaan Geuzen

Voor het realiseren van onze ‘wind’opdracht hebben wij een hoog gebouw nodig, omdat hoe hoger het

gebouw hoe meer wind het gebouw ´vangt´. Na onderzoek, zie modelstudie, hebben wij gekozen voor de locatie van de gele stip.

Op de plaats van de gele stip zal volgens dit masterplan een gebouw komen te staan van zestig meter hoogte. Om dit nieuwe hart aantrekkelijk te maken is gekozen het vervoer er niet doorheen te laten gaan. De

kanaalkade zal daardoor een autovrije boulevard worden. Tevens is de bedoeling dat er een winkelgebied in Overstad komt. De stadsdrukte zal hierdoor toenemen.

5 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Hieronder staan twee plaatjes waarop wordt ingezoomd op het gebouw. Het gebouw staat aan het Noordhollandskanaal en bevind zich tussen het historische stadcentrum en Overstad centrum.

Locatie gegevens: -

ligging tussen historisch

stadcentrum en overstad centrum -

A-locatie

Aan het NoordHollandskanaal

Gebouw gegevens: (Adriaan Geuzen) -

Zestig meter hoog

Dialoog vormen tussen oud en nieuw

Hier links is in vogelvlucht

de plaats van het gebouw te zien. In dit beeld is duidelijk te zien dat het gebouw het hoogste gebouw in de

omgeving wordt. In deze vogelvlucht is nog niet de

nieuwe routing aangegeven tussen de historische

binnenstad en overstad. Deze routing zal

waarschijnlijk langs het gebouw lopen, waardoor het gebouw een nog

centralere ligging zal krijgen.

6 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Doelgroep Inleiding Voor het onderzoek naar de juiste functie van het gebouw hebben wij in eerste instantie de bevolking van Alkmaar geanalyseerd. Dit hebben wij gedaan om de doelgroep te bepalen. Wij hebben rekeningen gehouden met de toekomst. Zo is er gekeken naar de bevolkingsprognose (van 2002-2017),

ontgroening en vergrijzing en de inkomenstabellen van de inwoners van alkmaar. Dit omdat dit concept masterplan pas in 2008 tot uitvoering gebracht zal worden. Bevolkingsprognose gemeente Alkmaar (2002-2017)1 De Alkmaarse bevolking zal de komende jaren toenemen van 92.977 in 2002 tot 95.682 in 2011, om vervolgens weer langzaam te dalen tot 93.760 in 2017. De wijken Centrum, West en met name

Huiswaard zijn verantwoordelijk voor de stedelijke groei tot 2011. Na de voltooiing van de nieuwbouw in de Vroonermeer, zal het aantal inwoners van Huiswaard weer vrij sterk gaan afnemen. De wijken Oudorp, Overdie en Zuid zullen licht groeien tot omstreeks 2010, waarna ook hier een daling zal inzetten. De enige wijken waarin een continue daling zal plaatsvinden zijn De Mare en

Daalmeer/Koedijk, waarbij die in eerstgenoemde wijk fors mag worden genoemd. De komende 15 jaar zal De Mare ruim 10% van het huidige aantal inwoners verliezen.

Voor ons project is de ontwikkeling in Alkmaar belangrijk maar vooral de ontwikkeling in het centrum. Als het drukker wordt in het centrum zullen er ook meer woningen gebouwd moeten worden.

In het jaar 2008 is een duidelijke opkomst van het centrum te zien. Er zijn dan al 10% meer mensen

dan in het jaar 2002. Deze groei zet ook de volgende jaren door en zal uiteindelijk in 2017 een groei hebben opgeleverd van 22% t.o.v. 2002. In de onderstaande figuur (zie volgende pagina) is de huidige

stand van de alkmaarse bevolking in het centrum aangegeven. 1

Van website alkmaar2.cysonet.com/cyfers/bevolk

7 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Bevolkingspiramide centrum Alkmaar per 1-1-04 (in %)2 Centrum telt per 1 januari 2004 in totaal 6.503 inwoners. De wijk oefent een grote aantrekkingskracht uit op (studerende) jongeren. Vooral 25-39 jarigen zijn zwaar oververtegenwoordigd in de wijk, waarbij vrouwen relatief sterk zijn vertegenwoordigd onder de 20-24 jarigen en mannen onder de 35-39

jarigen. Vooral (thuiswonende) kinderen zijn in de wijk zeldzaam. Gezinnen met kinderen lijken de wijk al vrij snel uit te trekken. Het beeld bij de overige leeftijdsgroepen komt redelijk overeen met dat voor heel Alkmaar. Alleen vrouwen in de leeftijdsklassen 40-49 jaar en 65-plus zijn ondervertegenwoordigd.

De 25-39 jarige zijn zwaar oververtegenwoordigd op dit moment maar is dat ook nog het geval in 2008. In 2008 zal er een verschuiving plaats vinden naar de leeftijdsklasse van 50-65 jarige. Dit deel

van de bevolking groeit het hardst. Dit wordt duidelijk uit de onderstaande tabel. (zie volgende pagina)

2


8 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Tabel:doelgroep prognose Onze doelgroep is duidelijk geworden en is de groep 50- 65 jarigen. Dit deel van de bevolking zal zich in de toekomst gaan vestigen in het centrum en heeft de grootste groei.

9 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Inleiding

Zoals uit de voorgaande resultaten duidelijk is geworden is onze doelgroep, 50- 65 jarigen. Elke doelgroep heeft verschillende wensen. Hieronder hebben wij de wensen van onze doelgroep omschreven.

Wensen doelgroep 50+ appartementen: -

Twee grote slaapkamers (15 m2 per stuk)

-

Grote woonkamer (vanaf 45 m2)

-

Grote Badkamer (20m2)

-

Groot Balkon (12m2)

-

Gelijkvloers

-

Uitzicht

-

Veiligheid

-

Comfort

De appartementen zullen aan deze eisen moeten voldoen om goed in de markt te liggen. Het gebouw heeft de potenties om te kunnen voldoen aan deze eisen.

Besteedbaar inkomen Wij hebben gekeken naar het gemiddeld besteedbaar inkomen van de bevolking van Alkmaar, omdat

meer dan de helft van de kopers van een appartement in Alkmaar ook van Alkmaarse afkomst is. Door naar het gemiddeld besteedbaar inkomen te kijken kan er een schatting worden gemaakt van de

hoogte van de vraagprijzen van appartementen. Echter in deze schattingen worden ook bijvoorbeeld studenten meegerekend, hierdoor wordt het gemiddelde inkomen zwaar gedrukt.

De doelgroep van 50- 65 jarige zal ongeveer anderhalf keer het modale inkomen te besteden hebben. Op de volgende pagina zijn de gemiddelde inkomens te zien. Specifiek is er gekeken naar het inkomen van de doelgroep 50- 65 jarige.

10 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Gemiddeld besteedbaar huishoudensinkomen (GBH) op wijkniveau3

In 1998 is het gemiddeld besteedbaar huishoudensinkomen (GBH) in heel Alkmaar € 22.734. Het

hoogste GBH op wijkniveau wordt gevonden in Oudorp, gevolgd door Daalmeer / Koedijk.

Middenmoters zijn van hoog naar laag Zuid, Huiswaard en West. Vervolgens komt De Mare, waar het GBH al onder de € 23.000 ligt. In Centrum en vooral Overdie is het GBH in 1998 het laagst.

3


11 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Gemiddeld besteedbaar huishoudens inkomen (GBH) op buurtniveau4

Op buurtniveau valt in de wijken het volgende op: In Zuid is alleen in Oud-Rochdale het GBH echt laag. Vrijwel alle overige buurten scoren boven gemiddeld. Opvallend is dat het hoogste GBH niet in

Oranjepark wordt gevonden maar in Burgemeesterskwartier (€ 29.500). In Oudorp is het GBH met

name in Oudorperpolder Zuid laag (€ 17.300), maar ook Schermereiland / Omval scoort niet hoog. Van de overige buurten behoren er 3 tot de hoogste klasse. Alle buurten in Overdie hebben een laag GBH, hoewel het in Overdie West iets hoger is. In West hebben beide buurten in De Hoef een laag GBH,

hoewel I en II het laagst scoort. In Bergermeer en Landelijk gebied West is het GBH juist zeer hoog; in laatstgenoemde buurt zelfs het hoogst van heel Alkmaar. Vooral Muiderwaard en Huiswaard 2 Oost

kennen in de wijk Huiswaard een zeer laag GBH. In De Mare heeft de gelijknamige buurt het laagste GBH van heel Alkmaar (€ 17.200). Ook in De Horn Noord is het relatief laag. In Daalmeer / Koedijk

heeft alleen Daalmeer Zuid-West met € 20.000 een laag GBH. In de overige buurten ligt het ruim boven het stadsgemiddelde. De buurten in Centrum hebben, met uitzondering van Overstad, allemaal een laag GBH. Spoorbuurt scoort met € 19.300 het laagst. Conclusie:

Overstad heeft een GBH van 22.000-24.000, dit is een gemiddelde voor Alkmaar. In deze berekening zijn ook studenten meegerekend en is er niet alleen gerekend met onze doelgroep.

4


12 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Functie van het gebouw Inleiding Voor het onderzoek naar de functie van het gebouw hebben wij een makelaar benaderd en hebben wij verschillende documenten opgevraagd bij de gemeente.

Voor het appartementen onderzoek hebben wij gebruikt gemaakt van de gegevens van Vlieg makelaars , www.funda.nl en visie op wonen in alkmaar 2002-20065. Voor kantoren en detailhandel onderzoek

hebben wij de kantorennota en de uitwerking van het regionaal detailhandelsbeleid opgevraagd bij de gemeente Alkmaar. Uit deze documenten komen de volgende standpunten: Woningbouw Centrum/ Overstad: -

Er is een tekort aan woningen in de koopsector, in alle segmenten;

In de huursector vragen senioren naar zowel laagbouw als gestapelde woningen, in de koopsector wil men vooral appartementen;

-

50+-ers hebben behoefte aan een woning met veiligheid en comfort.

Detailhandel Centrum/Overstad: -

Er moet meer samenhang komen tussen de winkels. Op dit moment zijn alle winkels verspreid over het gebied;

-

In het historische binnenstad zullen de kleinere winkels moeten zitten en in Overstad de grotere non-food winkels;

-

Er is op dit moment een verhuurprobleem in overstad, de oppervlaktes zijn te groot. Hierdoor is het minimale verhuuroppervlak bijgesteld van 1000m² naar 500m²;

-

Er zal een interne routing moeten komen van de historische binnenstad naar Overstad (loopstromen).

Kantorennota Centrum/ Overstad: -

Als er kantoren gebouwd worden moet er bewezen worden dat de bezettingsgraad minstens 75% is; Dit zal in een contract moeten worden vastgelegd.

-

5

Zorgen dat er niet gebouwd wordt voor leegstand;

Planvoorraad in Overstad is 40.000m², planvoorraad centrum is 0 m².

Deze documenten hebben wij opgevraagd bij de gemeente

13 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Appartementen (16-02-2005)6 Alkmaar kiest in haar stadsvisie voor het intensiveren van het ruimtegebruik in het centrum:

historische binnenstad inclusief aangrenzende gebieden zoals stationsgebied, Huiswaard overstad en kanaaloevers. Deze locaties lenen zich voor stedelijke woonmilieus. Appartementen, ook in een hogere stapeling, zijn hiervoor een passende woonvorm.

Momenteel worden er in de bestaande appartementen markt 277 appartementen te koop aangeboden. Ter vergelijking: in 2001 werden er gemiddeld circa 70 appartementen te koop aangeboden.

Vraagprijzen varieren van € 92.500 tot €595.000. Het accent ligt nadrukkelijk op het betaalbare segment. Zie onderstaande tabel:

Aantal

Prijsrange

Percentage

102

tot € 150.000

37%

55

€ 150.000 - € 200.000

20%

44

€ 300.000 en meer

16%

76

€ 200.000 - € 300.000

27%

In de onderstaande tabel is het woningaanbod nader gespecificeerd: Appartementenaanbod bestaande voorraad, Alkmaar

Woninggrootte

Aantal

Prijsrange

Gem. Prijs/m²

Tot 65 m²

40

€ 92.500 - €174.000

€ 2.090

65 tot 80 m²

50

€125.000 - €225.000 €135000 - €425.000

€ 1.982

€ 2.148

Vanaf 100 m²

113

€125.000 - €595.000

€ 2.199

Totaal

277

80 tot 100 m²

74

€ 2.105

In tegenstelling tot het aanbod in de bestaande voorraad richt het nieuwbouwaanbod zich nadrukkelijk op grotere appartementen. De grotere appartementen hebben een gemiddelde m² prijs van € 2.199,-

Dit zal voor appartementen in de binnenstad hoger liggen. De plaats van het gebouw is zeer gunstig en het zal ook een architectonisch hoogstaand gebouw worden hierdoor zal de vraagprijs per m² voor het gebouw neerkomen op € 2850,-

6

De gegevens zijn op deze datum opgevraagd

14 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


In de volgende tabel worden de doorlooptijden aangegeven van appartementen, tussenwoningen, hoekwoningen en vrijstaandewoningen

Alkmaar

Verkoop Kwartaal 3, 2003

Type woning Appartement tussenwoning hoekwoning vrijstaande woning

Aantal Mediane looptijd (in dagen) 119 68 154 78,5 102 102

Totaal

Mediane transactieprijs € 132.500 € 170.000 € 210.000

18

18

€ 482.000

393

80

€ 170.000

Alkmaar

Verkoop

Aantal

Kwartaal 3, 2004 Mediane transactieprijs

procentuele verandering

Aantal

Aantal

€ 136.750 € 168.375 € 220.000 € 401.250

3,2% -1,0% 4,8% -16,8%

240 360 235 111

334 334 195 89

€ 175.000

2,9%

946

952

80 134 87 20

Mediane looptijd (In dagen) 80 78 77 166,5

321

81

Aanbod 30-sep- 30-sep03 04

Uit deze tabel blijkt dat de looptijd is toegenomen en de voorraad is afgenomen. Hieronder wordt

aangegeven welke nieuwbouw projecten er op dit moment lopen in Alkmaar met daarbij de stand van zaken.

15 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Nieuwbouw projecten in verkoop, Alkmaar. -

Hart van Alkmaar: 32 luxe appartementen en 5 penthouses in de binnenstad van Alkmaar (hofplein). Verkoopprijzen vanaf €175.000 tot €580.000 (€2.000 per m2) inclusief een

parkeerplaats in de afsluitbare parkeergarage. De verkoop is gestart in mei 2003 em zijn er nu nog 2 te koop. -

Koningsbrug: 12 appartementen in de binnenstad van Alkmaar. Verkoopprijzen vanaf €175.000 tot €225.000 (€2600 per m2). De verkoop is gestart in februari 2003, nu nog alle 12 te koop.

-

De tuin van Elisabeth: 40 luxe koopappartementen Nabij het centrum van Alkmaar. Verkoopprijzen vanaf €225.000 tot €300.000 (€2700 per m2) inclusief een parkeerplaats in een parkeergarage. De verkoop is gestartin juni 2003, nu nog 1 te koop.

-

Vriesche poort: 31 koopappartementen nabij het centrum van alkmaar. Verkoopprijzen vanaf €195.000 tot €535.000 (€2500 per m2) exclusief een parkeerplaats ter waarde van €22.000. De verkoop is gestart in maart 2003, nu nog 1 te koop.

-

Geestersingel: 18 Luxe koopappartementen. Verkoopprijzen vanaf €300.000 tot €375.000 (€2.900 per m2) inclusief een parkeerplaats in een parkeergarage. Bouw reeds gestart, nu nog 9 te koop.

-

Palazzo: Alkmaar Overstad 54 koopappartementen. Verkoopprijzen vanaf €250.000 tot €350.000 (€2.400 per m2). De laatste worden momenteel ook in de verhuur aangeboden (€1.000 tot €1.300 per maand)

-

Keetgracht: 27 koopappartementen. Verkoopprijzen van €275.000 tot €400.000. Verkoop gestart in april 2003, verkoopstand onbekend, staan volgens website makelaar nog wel te koop.

-

Fortuyn van Witte: luxe appartementen nabij de binnenstad. Verkoopprijzen vanaf €397.500 tot €565.000 (€3.600 per m2) inclusief een parkeerplaats in een parkeergarage. Er staat nu nog 1 appartement te koop.

-

Voordam/zijdam: 29 appartementen in de binnenstad van alkmaar. Verkoopprijzen vanaf € ???.??? tot € ???.???. Alle appartementen zijn verkocht.

Nieuwbouw projecten in ontwikkeling, Alkmaar. -

Stedelijk windenergie Overstad: 28 luxe appartementen in de binnenstad van Alkmaar.

Verkoopprijzen vanaf € 382.500 tot € 897.000,-

Deze luxe woontoren/kantoor komt op een unieke plaats binnen Overstad, Alkmaar te staan langs het Noord-Hollands kanaal en zal een uitzicht bieden over de hele stad. Goed bereik

16 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Alkmaarse Kantorennota De nota is opgesteld in november 2004 in opdracht van burgemeester en wethouders. De centrale vraag in het politieke debat was:

Is groei van kantoorontwikkeling in Alkmaar wenselijk en mogelijk?

-

Hierop werd geantwoord met Ja Doel van de Beleidsnota kantoren is meer banen in de dienstensector en daarmee versterking van de centrumpositie van de stad. De nota is een middel, een instrument voor ruimtelijke plannen, inclusief bereikbaarheid en parkeren. De gemeente Alkmaar wil via beleid de markt impulsen geven om

kantoorontwikkeling op daarvoor aangewezen locaties met daarbij passende vestigingsmilieus te

realiseren. Om bouwen voor leegstand te voorkomen, maakt de gemeente Alkmaar afspraken met investeerders, zoals NS Vastgoed. Huurovereenkomsten moeten aantonen, dat te bouwen kantoren een bezettingsgraad van ten minste 75% zullen hebben.

Voorstel locaties voor kantoorontwikkeling in Alkmaar tot 2015 het stationsgebied bij het centrum

-

Het stationsgebied Alkmaar-Noord

-

Bergermeerpolder

Omgeving bypass Boekelermeer/Kooimeerplein

-

Men wil werken met een soort clustervorming. Dit houdt in dat verschillende kantoren bij elkaar komen te zitten. Vraag en Aanbod

Vraag

Aanbod Verschil

Laag

Middel

93.500

97.000

Hoog

113.500

97.000

145.500

97.000

(overschot)3.500 (tekort) 16.500 (tekort) 48.500

Uitgaande van de bovenstaande tabel, en uitgaande van de middelste prognose waar een tekort van

kantoorruimte wordt gesingaleerd zullen wij met dit gebouw in de behoefte voorzien van de gemeente door ongeveer 10% van dit tekort te nemen. Wij zullen in het gebouw 1600 m² kantoor toepassen. A-locatie

A locaties worden gekenmerkt door een uitstekende bereikbaarheid per openbaar vervoer op regionaal/stadsgewestelijk en lokaal niveau, waarbij de bereikbaarheid per auto van ondergeschikt belang is. De locatie bevindt zich veelal nabij hoofdstations voor bus en spoorwegen. Bedrijven en

voorzieningen die hier gevestigd kunnen worden zijn arbeidsintensief en/of bezoekersintensief. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan kantooractiviteiten.

Ons project ligt op een A-locatie. Omdat het uitstekend bereikbaar is met het openbaarvervoer en zelfs goed te bereiken is met de auto. Er kunnen in dit gebouw bedrijven worden gevestigd welke arbeidsintensief en bezoekersintensief zijn.

17 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Huurprijzen kantoorpanden Huurprijzen in euro's per m² verhuurbaar oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekosten en

huurderspecifieke voorzieningen volgens zadelhof (www.dtz.nl) In Alkmaar van € 100 tot € 135 per m2

De huurprijzen zijn oplopend naar locatie. Is de locatie een A-locatie zal de huurprijs dichterbij de €135,- per m2 liggen.

Uitrekenen van de verkoopprijs: Voor de kantoren zullen wij de verkoopprijs uitrekening door middel van het bruto aanvangs rendement ( B.A.R.). Dit ligt voor kantoren op 7 %. Met het B.A.R. hebben wij op de volgende manier de waarde van het kantoor uitgerekend: Waardeobject

= markthuur/ B.A.R. * aantal m² b.v.o.

Waardeobject

= € 1.871.429,-

Waardeobject

= €125/0.07 * 1048

Dit komt neer op een m2 prijs van € 1786,-

18 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Detailhandel Overstad heeft een aanbod dat qua oppervlak (m2) vergelijkbaar is met de binnenstad van Alkmaar. Kenmerkend voor dit gebied is de grootschaligheid van de winkels in combinatie met een relatief goede bereikbaarheid (parkeren voor of onder de winkel).

De nadruk ligt op doelgericht bezochte winkels (woninginrichting). Ook is er echter een ruim oppervlak dagelijkse en recreatieve winkels te vinden. Overstad grenst aan de binnenstad van Alkmaar. Gewenste hoofdstructuur Onze visie is: een integrerende binnenstad van Alkmaar en het centrale deel van Overstad verder tot

één bovenregionaal winkelgebied waarbij de nadruk ligt op het bezoekdoel recreatief winkelen en fun shopping. Hierbij is het van belang dat beide gebieden zowel fysiek als functioneel naadloos in elkaar overgaan. Hierdoor kan de binnenstad meer profiteren van de recreatievetrekkers als Mediamarkt en

Intersport en aanwezige grootschalige parkeervoorzieningen.Overstad-Centrum kan profiteren van de historische ambiance en aantrekkingskracht van de binnenstad.

In de binnenstad vindt een impuls plaats door te voorzien in schaalvergroting van winkelpanden en

optimalisering van de routing en het verblijfsklimaat. Door een te (her)ontwikkelen winkelproject in de zone tussen Hofplein en Kanaalkade wordt een functionele relatie gelegd met Overstad- Centrum. Er wordt een aantrekkelijke stedelijke as gerealiseerd tussen het hart van Overstad-Centrum en het

Hofplein in de binnenstad. Het kanaal en de brug worden meer benut als attractie. Door Overstad-

Centrum te herontwikkelen tot één samenhangende shopping-mall met (boven)regionale uitstraling, kan het aantal bezoekers hier sterk toenemen. Grote uitbreiding van het aantal m2 ligt in eerste

instantie niet voor de hand. Winst is vooral te halen uit een betere brancheringen layout een betere parkeervoorzieningen. Hiermee kan het aantal bezoekers per m2 (verhuurbaarheid)naar verwachting

sterk stijgen. Als publiekstrekker en als bronpunt kan winkelcentrum Overstad-Centrum, vergelijkbaar met Hoog Catharijne in Utrecht, veel meer betekenen voor de historische binnenstad. Aantal randvoorwaarden: -

herontwikkeling tot één samenhangende ‘shoppingmall’

-

Genoeg parkeergelegenheid

-

Uitstekende bereikbaarheid vanuit de omgeving

Conclusie: Het is mogelijk om in het gebouw detailhandel te vestigen echter het oppervlak is niet groter dan 400 m² dit houdt in dat het niet voldoet aan de eisen van de gemeente. De eisen van de gemeente geven aan dat een winkeloppervlak minimaal 500m2 moet beslaan.

19 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Huurprijzen winkels Huurprijzen in euro's per m² verhuurbaar oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekosten, goodwill en overnamekosten voor een standaardunit van circa 150 m² en een frontbreedte van circa 6 meter. In Alkmaar De laat

Van € 225 tot € 550

Langestraat

Van € 375 tot € 725

Payglop

Van € 450 tot € 625

Huurprijzen bedrijven Huurprijzen in euro's per m² verhuurbaar oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke voorzieningen

20 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Eindconclusie: De appartementenmarkt van Alkmaar heeft op dit moment een overschot van 160 appartementen. De verkoopresultaten van van diverse nieuwbouw projecten laat te wensen over. En voor de toekomst

staan omvangrijke nieuwbouwontwikkeling op stapel. De locatie en beoogde doelgroep is zeer van belang. In dit geval gaan wij toch voor een gedeelte appartementen, hierbij vooral gekeken naar de voordelen van de locatie, doelgroep en oppervlakte.

In het gebouw zal ook plaats gemaakt worden voor kantoorruimte, deze beslissing hebben wij

genomen op het feit dat er in de toekomst een tekort zal optreden aan kantoorruimte. Mocht dit niet

het geval zijn, is het verstandig om de eerste 8 verdiepingen flexibel te maken. Dit houdt in rekening houden met de gekozen vloer en met de hoogte van de verdieping, zodat dit in iedergeval omgebouwd kan worden naar kantoor en naar appartementen.

Detailhandel is mogelijk echter volgens de doelstellingen van de gemeente beschikt het gebouw over een te klein oppervlak en zal er bij de vestiging van één winkel al aan meerder verdiepingen moeten

worden gedacht. Dit is voor dit project onhaalbaar. De gemeente heeft de eis dat een winkelruimte een minimale afmeting heeft van 500m2.

De doelgroep voor de appartementen zijn 50- 65 jarigen. Dit is de groep welke in 2008 de grootste groei heeft en zijn geschikt vanwege het financiele vermogen.

21 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Literatuur Contactpersonen personen -

Jeroen Fontijn

(Bouwfonds woningbouw)

-

Petra Bijvoet

(Gemeente Alkmaar)

-

Vlieg makelaars

(Alkmaar)

Literatuur -

Alkmaarse Kantorennota

-

Uitwerking regionaal detailhandelsbeleid

-

Visie op wonen ‘2002-2006’

22 Wind INHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Definitief marktonderzoek

Recommend Documents