W
.., N
-~ ~
890
:> 0 aJ Z
W
0.
0
W
C
Z
c:(
>
z
w
C)
c:(
DE OPEN BOUWWIJZE _ _ _ _ _ __
.-J
EN VERHUURBAARH E ID: _ _ _ _ __
0
EEN MARKTONDERZOEK - - - -- -
en c z II:
C)
W .-J W ~
Z
w :E c:(
c
Z :J LL.
_W E RKGROEP FUNDAMENTELE GRONDSLAGI;;N OPt;, N BOUWEN TUElftRE:t~
DE OPEN BOUWWIJZE EN VERHUURBAARHEID: EEN MARKTONDERZOEK
ir. A.G.W.J. Proveniers
prof. dr. H. Fassbinder Eindhoven. november 1989
(projectleiding)
Deze uitgave in de reeks 'Fundamentele Grondslagen van de Open Bouwwijze' is een deelrapport van het onderzoek "Fundamentele Grondslagen Open Bouwen". Dit onderzoeksprojekt, een onderdeel van het lOP Bouw programma 'Open Bouwen'. is uitgevoerd door de 'Werkgroep Fundamentele Grondslagen Open Bouwen' onder leiding van prof. dr. H.Fassbinder.
ir. A. Griffioen voorzitter coOrd ina tie team lOP-Open Bouwen ir. K.H. Dekker voorzitter discussiegroep, lid coordinatieteam lOP-Open Bouwen ing. G.H.W. Sanders Smit's Bouwbedrijf Beverwijk (lid coordinatieteam lOP-Open Bouwen) ing. W. v.d. Does Nijhuis Rijssen Bouwbedrijf BY Dhr. H. Flapper Deze uitgave verschijnt in het kader Nelissen van Egteren Bouwbedrijf BY van het 'Innovatiegericht Onderzoek- ing. M.A. Cornelissen programma Bouw'. De programmacomIntervam BY missie IOP-BOUW, voornamelijk samen- ing. A.W.N. Nederkoorn gesteld uit deskundigen afkomstig uit Simbion Bouwbedrijf BY het bedrijfsleven en de onderzoekswereld, stimuleert de universitaire Wij danken hen vOor hun inspirerende organisaties toepassingsgericht onder- en zorgvuldige begeleiding van dit zoek uit te voeren. Beoogd wordt onderzoek. daarmee de techno]ogische vernieuwing binnen de bouw te bevorderen. In deze reeks verschijnen de verschilIn dit kader is het onderzoek begeleid lende deelrapporten en het hoofdrapdoor de 'Begeleidingscommissie Fun- port (in voorbereiding) also afzonderdamentele Grondslagen Open Bouwen' lijke, bij de werkgroep te bestellen bestaande uit: uitgaven: ir. A. Griffioen • fundamentele grondslagen van de Raad en Beheer Utrecht BY open bouwwijze (voorzitter begeleidingscommissie en (hoofdrapport) (Lv.) voorzitter cOOrdinatieteam lOP-Open • landenstudie DDR Bouwen) • f1exibilisering ing. K.H. Dekker In de wonlngbouw KD consultants BY In historisch perspektief (lid van cOOrdinatieteam lOP-Open • f1exibilisering in de industrie Bouwen) en de vertaalslag naar de ir. Ch.J. de Yilder bouwnijverheid Amstelland Concernbeheer BY • veranderlng In de beroepspraktijk ir. A. Peters van de architekt ROY Limburg en NCIY • hlstorische experimenten met dr. ir. J.B.M. Louwe flexibele bouwmethoden TNO,IBBC • huishoudensvormen, ir. S. Hokwerda flexibiliteit en gebruik Deerns Raadgevende Ingenieurs • op de maat van de markt Daarnaast is een dee 1 van het onderzoek begeleid door de discussiegroep: 'Bedrijfseconomische Potenties van een Open Bouwproces' bestaande uit:
De prijs van het hoofdrapport is, exclusief verzendkosten, fl 20,-; de prijs van de afzonderlijke deelrapporten is fl 7,50 (excl.).
INHOUDSOPGA VE
SAMENV ATTING
pag. 2
LIJST VAN GEINTERVIEWDEN
3
DEEL 1: ONDERZOEKSOPZET, RESULTATEN EN CONCLUSIES
4
5 5
1.1 lnleiding 1.2 Probleemstelling en werkwijze 1.3 Thema's 1.4 Uitgangshypothesen en resultaten van het onderzoek 1.5 Strategieen voor de open bouwwijze 1.6 Siotconciusie
11
DEEL 2: OPEN BOUWWIJZE. INSTITUTIONELE BEL EGGERS EN SOCIALE VERHUURDERS
12
2.1 2.2 2.3 2.4
Open bouwwijze, woningmarkt en verhuurbaarheid De open bouwwijze en de woning als beheerobject De opdrachtgever en het bouwproces Mogelijke rolverandering van de opdrachtgever in de toekomst
DEEL 3: DE OPEN BOUWWIJZE BUURTVERNIEUWING 3.1 Woningverbetering van na-oorlogse woningen: het rapport "Open Bouwen Buurtvernieuwing" 3.2 Het bouwproces bij open bouwen buurtvernieuwing 3.3 Woningmarkt en verhuurbaarheid van de vooroorlogse en na-oorlogse woningvoorraad 3.4 Mogelijke rolverandering van de beheerder in de toekornst
5 6 8
13 16 19
28 29 33
36
38
SAMENV ATTING In het kader van het IOP-Bouw onderzoeksproJect "Fundamentele Grondslagen Open Bouwen" is een interviewronde gehouden onder institutionele beleggers en soclale verhuurders in de woningbouw. Onderzocht werd welke aspekten van de open bouwwijze nu momenteel en in de nabije toekomst aanslulten op de door opdrachtgevers-beheerders gesignaleerde tendenzen in de woningverhuurmarkt. Op grond van de resultaten van het onderzoek worden de marktperspectieven voor de open bouwwijze in de woningverhuurmarkt geschetst. Hierbij worden vier afzonderlijke deelmarkten onderscheiden, waarin de situatie op de regionale verhuurmarkt en de verdeling In huurprijsklassen cq doelgroepen een beslissende rol spelen. Het onderzoek adviseert om voor de vier deelmarkten vier afzonderlljke marktstrategie~n
te ontwikkelen, waarin de aanpasslngsmogelijkheden lan de
woningdlfferentiatie en de aanpassingsmogelijkheden van de woningindeling technisch en organisatorisch lerscbillend worden ingevuld. De open bouwwijze kan zo op door opdrachtgelers-beheerders concreet enaren problemen worden toegesneden. Een andere marktstrategie, waarin looral eigenschappen, die deze deelmarkten olerkoepelen worden geprofileerd Iijkt niet gewenst. De opdrachtgevers-beheerders voorzien een toenemende differentiatie van de verhuurmarkt die zij met verhoogde aktiviteit en een toenemende differentiatle van het aanbod willen benaderen. Hierln passen concrete oplossingen voor concreet enaren problemen. De vier voor de open bouwwijze aanbelolen marktstrategieen worden in het eerste deel lan de rapportage: Onderzoeksopzet, Resultaten en Conclusies (pag. 5 tim 11) nader uiteengezet. In Deel 2: Open Bouwwijze, Institutionele Beleggers en Soda Ie Verhuurders (pag. 12 tIm 28) en Deel 3: De Open Bouwen Buurhernieuwing (pag 29 ev.) worden de resultaten van de interviews weergegeven. In Deel 2 Jigt de nadruk op de totale levenscyclus lan het bouwwerk, lan Initiatlefname tot en met beheer. De rapporten die verschenen zijn in de reeks "Fundamentele Grondslagen van de Open Bouwwijze" zijn hlerbij als uitgangspunt genomen. Deel 3 gaat over de mogelijkheden om in de bestaande, na-oorlogse woningvoorraad nieuwe f1exlbiliteitsmogelijkheden In te brengen. Hierbij is gebruik gemaakt van het rapport" Open Bouwen Buurhernieuwillg". 2
LIJST V AN GEINTERVIEWDEN
Ir. F.Ph. Bijdendijk, algemeen directeur Woningbouwvereniging Het Oosten, Amsterdam; Ir. C.H. Hinnen, algemeen directeur Sociale WoningStichting Eindhoven; Mr.ing. G. de Nekker,
a titre
personel;
Ir. H. Pluckel, hoofd Dienst Onderzoek en Ruimtelijke Ordening, Gemeente Haarlemmermeer; Mw.drs. M.M.F. Vrins, adviseur Afdeling Marktonderzoek en Businessontwikkeling; Onroerend Goed; Algemeen Burgelijk Pensioenfonds, Heerlen; Ing. L. Warnaar, cOOrdinator bouwactiviteiten, Bouwdienst Gemeente Enschede.
3
DEEL 1: ONDERZOEKSOPZET, RESULTATEN EN CONCLUSIES
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
Inleiding Probleemstelling en werkwijze Thema's Uitgangshypothesen en resultaten van het onderzoek Strategieen voor de open bouwwijze Slotconclusie
4
5 5 5 6 8 II
1.1
INLEIDING
Wanneer men het bouwproces in brede 'lin defineert als "het proces van initiatiefname tot en met beheer en sloop van bouwwerken" staat de opdrachtgeverbeheerder zowel aan het begin als einde van het bouwproces. De opdrachtgever-beheerder is ook de enige participant in het bouwproces, die voor zijn rendement afhankelijk is van de totale levenscyclus van het bouwwerk. De overige participanten halen hun rendement uitsluitend uit de ontwikkeling en uitvoering van het bouwwerk en uit de aaneenrijging van opdrachten in deze sfeer. De architekt en het bouwbedrijf 'lien dan ook zich zelf in het centrum van grote aaneenschakelingen van bouwopdrachten staan. De levenscyclus van het gebouw staat echter als het ware loodrecht op deze keten. van bouwopdrachten. Zo ook de belangen van de opdrachtgever. Zij staan eveneens vaak haaks op de belangen van architekt en bouwbedrijf. Binnen de doelstelling en de fundamentele grondslagen van de open bouwwijze tracht men beide tegenstellingen met elkaar in overeenstemming te brengen. De opdrachtgever krijgt een flexibel gebouw, dat tijdens de levenscyclus relatief eenvoudig aan een veranderende marktvraag kan worden aangepast. De architekt en het bouwbedrijf kunnen zich, zonder noodzaak tot uniformiteit, op specifieke technieken voor respectievelijk vormgeving, ruimtelijke indeling en uitvoering concentreren. Zij worden hierdoor in staat gesteld om de stroom van opdrachten waarvan zij afhankelijk zijn beter te beheersen. Binnen de open bouwwijze is het bouwen voor de opdrachtgever meer dan die ene zware bevalling aan het begin van de levenscyclus van zijn gebouw en is het voor de architekt en het bouwbedrijf meer dan dat ene unieke project tussen vele andere, waar men al dan niet graag aan herinnerd wit worden. 1.2
PROBLEEMSTELLING EN WERKWIJZE
Dit onderzoek gaat na welke aspekten van de open bouwwijze nu momenteel en in de nabije toekomst aansluiten op de door opdrachtgevers-beheerders op de woningverhuurmarkt gesignaleerde tendenzen. Het onderzoek is gericht op institutionele en sociale opdrachtgevers-beheerders in de woningbouw. Ten behoeve van het onderzoek werden zes interviews afgenomen, waarin de mogelijkheden van de open bouwwijze centraal stonden. Vier van de interviews hadden betrekking op de totale Ievenscyclus van het bouwwerk, vanaf initiatiefname tot en met beheer en gingen specifiek in op marktaspekten bij nieuwbouw. Twee van de interviews beperkten zich tot het beheer en gingen specifiek in op de mogelijkheden bij renovatie. 1.3
THEMA'S
In de interviews die de totale levenscyclus van het gebouw tot onderwerp hadden, kwamen de volgende onderwerpen aan bod: - woningmarkt en verhuurbaarheid; - de woning als beheerobject; - de opdrachtgever en het bouwproces; - de mogelijke rolverandering van de opdrachtgever in de toekomst.
5
De interviews die betrekking hadden op renovatie tijdens beheer behandelden de volgende onderwerpen: - woningverbetering van na-oorlogse woningen: open-bouwen-buurtvernieuwing; - het bouwproces bij open-bouwen-buurtvernieuwing; - woningmarkt en verhuurbaarheid van de voor-oorlogse en na-oorlogse woningvoorraad; - de mogelijke rolverandering van de beheerder in de toekomst. Uitgaande van de doelstelling en fundamentele grondslagen van de open bouwwijze, werden voor deze thema's de achtergronden, mogelijkheden en de gevolgen voor het bouwwerk en voor de funktie van de opdrachtgever beschreven. 1.4
UITGANGSHYPOTHESEN EN RESULTATEN VAN HETONDERZOEK
Rond de diverse thema's waren vooraf enige bescheiden uitgangshypothesen geformuleerd. Deze gingen er van uit dat het belang van de open bouwwijze wei werd erkend, maar binnen de huidige woningmarktontwikkelingen nog niet van toepassing werd verklaard (zie ook het slotsymposium IOP-Bouw Open Bouwen dd 27-04-89). Per thema werden een aantal vragen gesteld, die globaal gezien de volgende strekking hadden: - welke aspekten van de open bouwwijze spreken het meeste aan en sluiten het meeste aan op de gangbare ontwikkelingen ? - welke aspekten het minste ? - welke toekomstperspectieven ziet men voor de verschillende aspekten van de open bouwwijze ? Aan de hand van de huidige en in de nabije toekomst te verwachten situatie werd nagegaan in hoeverre de sombere hypothesen werden bevestigd of door meer positieve kunnen worden vervangen. Uit de resultaten van het onderzoek blijken praktisch aile uitgangshypothesen in positieve zin te kunnen worden bijgesteld. De eerste uitgangshypothese had betrekking op de thema's: - woningmarkt en verhuurbaarheid; - woningmarkt en verhuurbaarheid van de voor-oorlogse en na-oorlogse woningvoorraad; en had de volgende strekking: De opdrachtgevers-beheerders zullen de trends van individualisering, toenemende
dynamiek van de huishoudensvorming, omslag van een "sellermarket" naar een "buyersmarket" en versnippering van de markt in algemeen maatschappelijke en economische zin erkennen. Men zal echter stellen dat deze trends nog nauwelijks voelbaar zijn op de woningmarkt, althans niet in het marktsegment waarin men momenteel aktief is. Voorts zal men aangeven dat vooral de zorg voor de direkte woonomgeving voor de verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van belang is. Een meer klantgerichte aanpak op woningnivo wordt nog niet vereist. 6
De resultaten van het onderzoek geven aan dat deze trends binnen de huidige woningmarkt wei degelijk een rol spelen. Vooral de concurrentie met de koopwoningmarkt dwingt er toe om zelfs in de nog altijd gespannen verhuurmarkt in de randstad meer klantgericht te gaan optreden. De tweede uitgangshypothese had betrekking op de thema's: - de woning als beheerob ject; - woningverbetering van na-oorlogse woningen: open-bouwen-buurtvernieuwing; en had de volgende strekking: Door een klantgericht gebruik van grotere flexibiliteitsmogelijkheden neemt de diversiteit in het bestand toe. De opdrachtgevers-beheerders zullen een toename van de diversiteit van hun bestand niet zondermeer toejuichen: - bouwkundig gezien Ie vert dit bij planning en uitvoering allerlei extra rompslomp op; - administratief gezien geldt dit eveneens, ondermeer bij inventarisatie, gegevensopslag, huurvaststelling en huurafrekening. Deze voorkeur voor uniformiteit zal zeker voor institutionele beleggers doorslaggevend zijn. Zij trachten zoveel mogelijk beheertaken af te stoten, omdat zij in principe een beleggingsorganisatie zijn en geen groot beheerapparaat kunnen en willen bezitten. Dit zal ondermeer een belangrijke reden zijn om hun bezit af te stoten, wanneer het aan groot-onderhoud of renovatie toe is. De resultaten van het onderzoek wijzen erop dat het afstotingsbeleid van de institutionele beleggers afneemt. Er is een stijgende tendens tot belegging in onroerend goed, waardoor er niet voldoende interessante projecten kunnen worden aangeboden (de intermediaire vraag naar vastgoed is momenteel groter dan de reele vraag en groter dan het aanbod). Marktaanpassingen aan oude projecten zijn hierdoor weer interessant. Een van de geinterviewden stelde dat flexibiliteit eigenlijk al te laat kwam. Indien de flexibiliteitsgedachte binnen het bezit was toegepast, had men in een aantal bestaande complexen de slag om de seniorenmarkt niet gemist. De derde uitgangshypothese had betrekking op de thema's: - de opdrachtgever en het bouwproces; - het bouwproces bij open-bouwen-buurtvernieuwing; en had de volgende strekking: De open bouwwijze en het eruit voortvloeiende flexibele gebouw zal door de meeste opdrachtgevers-beheerders veelal als een kant-en-klaar artikel worden gezien, dat men als het ware rechtstreeks kan bestellen. Hierdoor zal men het hoofdzakelijk als luxe-artikel en luxe-procesgang gaan beschouwen, dat al snel als te duur en daardoor overbodig wordt afgedaan. Slechts een gering aantal opdrachtgevers- beheerders zullen het flexibele gebouw zien als een middel om in een complexe en gedifferentieerde marktsituatie rendement te behalen tegen een relatief beperkt korte en lange termijn risico. De meeste opdrachtgevers-beheerders zullen de ontwerp- en uitvoeringsfasen van het bouwproces beschouwen als een kostbare bevalling aan het begin van de op exploitatie gerichte levenscyclus van het gebouw. Hoe simpeler deze 7
fasen verlopen, des te sneller kunnen ze worden terugverdiend. Het aantal opdrachtgevers- beheerders dat binnen de open bouwwijze een betere beheersbaarheid van het bouwproces verwacht, zal daardoor gering zijn. De resultaten van het onderzoek wijzen erop dat de opdrachtgevers-beheerders meer concrete akties ondernemen om tot een beter beheersbaar bouwproces te komen dan op grond van de uitgangshypothese kan worden verwacht. Zo bleken twee van de geinterviewden zeer hoge eisen aan ontwerp en uitvoering te stellen, ondanks dat het hier locaties zonder direkte verhuurproblemen in de rands tad betror. De akties om tot een betere beheersbaarheid van het bouwproces te komen zijn echter zeer divers en gaan gedeeltelijk een tegengestelde riehting op. Twee van de geinterviewden verwaehten veel inventiviteit van het bouwbedrijf in bouwteamverband, waardoor prijs/kwaliteit-verhouding kan toenemen. Een van de overige geinterviewden hanteert echter een zeer stak proces. Men maakt eerst een eigen ontwerp en huurt daarna pas een arehitekt in, die in een strak geredigeerde dialoog dit "getekende programma van eisen" verder mag bewerken. Een soortgelijke stap maakt men ook ten aanzien van de uitvoering. Eerst wordt de bouwkundige detaillering volle dig uitgewerkt en aan de onderhoudsdienst voorgelegd. Daarna wordt een gedetailleerd bestek gesehreven, waarna op uitnodiging wordt aanbesteed. De vierde uitgangshypothese had betrekking op het thema: - de mogelijke rolverandering van de opdrachtgever in de toekomst; en had de volgende strekking: De meeste opdrachtgever-beheerders zullen zich liever tot het kleiner wordende aantal minder risieovolle regio's en marktsegmenten beperken, dan tot een marktgerichte flexibiliteit overgaan. Het flexibele gebouw dient immers "zowel op de huidige als de toekomstige maat van de plaatselijke woningmarkt" te worden afgestemd wit het optimaal rendabel zijn. Deze nieuwe vorm van maatwerk vereist meer kennis van de huidige en toekomstige regionale markt, een zeer doelbewust programma van eisen en een strakke begeleiding van het ontwerp- en uitvoeringsproees. Alleen die opdraehtgevers-beheerders die een aktieve rol op de woningmarkt willen en kunnen spelen zuBen er profijt in zien. AIle geinterviewden willen zieh om een gefundeerd aantal redenen aktiever en klantgerichter opstellen op de woningmarkt. Enigen vanwege hun interesse in een groter beleggingsvolume in onroerend goed. Anderen vanuit beheeroogpunt. Een derde voegde hier nog soeiale motieven aan toe. Het extra werk wat flexibiliteit en de hiermee beoogde klantgeriehtheid met zieh mee brengt, werd door twee geinterviewden ten stelligste ontkend. Zij stelden dat zorvuJdige marktverkenning en strakke begeleiding van ontwerp en uitvoering nu ook reeds plaats vond. De enige fase waarin werkelijk verandering optreedt is in het beheer. Hier dient men zieh fundamenteel beleidsmatig af te vragen hoe ver men wit gaan. Men stelde dat open bouwen allang architektoniseh en bouwkundig is opgelost en dat het nog sleehts een beheervraagstuk betreft: open bouwen is vooral open beheren.
8
1.S
STRATEGIEEN VOOR DE OPEN BOUWWIJZE
Alhoewel dit onderzoek statistisch gezien niet representatief is, kan, op grond van de logica van de resultaten, in het marktperspectief voor de open bouwwijze een duidelijk onderscheid naar regionale verhuurmarkt en huurprijsklasse c.q. doelgroep worden aangebracht. In matrixvorm gegoten ziet dit onderscheid er als voIgt uit: gespannen verhuurmarkt
flauwe verhuurmarkt
duurdere huurprijs /verhuisgeneigde doelgroep
1
2
goedkope huurprijs /honkvaste doelgroep
3
4
Oe marketingstrategieen voor de open bouwwijze zouden, overeenkomstig de gang bare marketingtheorieen, zoveel mogelijk afzonderlijk op deze "deelmarkten" kunnen worden aangesloten. In de voorgaande rapporten in deze serie Fundamentele Grondslagen Open Bouwwijze zijn ten aanzien van de ontwikkelingen op de woningmarkt twee voordelen van de open bouwwijze aangegeven: - de mogelijkheid tot aanpassing van de woningdifferentiatie, die hoofdzakelijk vanuit de langetermijn verhuurbaarheid voor de beheerder van be lang is; - de mogelijkheden tot aanpassingen binnenin de woningen, die op zichzelf vooral voor de bewoners van be lang zijn maar vanuit beheerstandpunt als kortetermijn klantgerichtheid kunnen worden gezien. Wanneer men de oPties kortetermijn klantgerichtheid en langetermijn verhuurbaarheid tegen de vier onderscheiden deelmarktsituaties afzet, kunnen voor de open bouwwijze de volgende deelmarktstrategieen worden opgesteld: 1. Gespannen verhuurmarkt + duurdere huurklasse c.q. verhuisgeneigde doelgroep:
Voor zowel de institutionele beleggers als de socia Ie beheerders is dit een zeer ideale situatie waarin men redelijk onbekommerd nieuwbouwinitiatieven kan ontplooien. In deze markt loert echter continu het gevaar van overinvestering. Men dient erop te wijzen dat de intermediaire vraag naar vastgoed momenteel groter is dan de reele vraag en groter dan het aanbod. Oe overal op stapel staande grootschalige prestigeuze binnenstadsplannen zullen weI voor voldoende aanbod zorgen. Nu echter nog de reele vraag ... ? Oit, gecombineerd met de trends tot individualisering en dynamiek in de huishoudenvorming, moet weI leiden tot een toename van onverhuurbaarheid in de toekomst.
9
Vanuit de open bouwwijze zou men op deze langetermijn verhuurbaarheidsproblematiek kunnen inspelen. In tegenstelling tot wat in een van de uitgangshypothesen van dit onderzoek werd verwacht, veronderstelt een open bouwwijze nauwelijks een grotere inspanning voor de opdrachtgever-beheerder dan de traditionele, gesloten bouwwijze. Door de overspannen marktsituatie wordt de opdrachtgever-beheerder bij de initiatiefname al meer dan voorheen gedwongen tot marketing, differentiatie, ontwikkeling van alternatieven en strategische keuze hieruit. Tevens is men, door de toenemende interesse in het fenomeen "beheer", vanuit preventief oogpunt veel aktiever betrokken bij ontwerpfase en uitvoeringsfase. Het voorzichtig (beginnend met een of enkele bouwdelen) en markttechnisch weloverwogen inbouwen van flexibiliteit in het ontwerp kan hierop een logisch vervolg zijn. 2. Flauwe verhuurmarkt + duurdere huurklasse c.q. verhuisgeneigde doelgroep: Deze situatie is markttechnisch gezien meer theoretisch van belang, omdat er nauwelijks nieuwe bouwinitiatieven zullen plaats vinden. De situatie in de bestaande voorraad kan wei zeer illustratief zijn voor de voordelen van de open bouwwijze. 3. Gespannen verhuurmarkt + goedkopere huurklasse c.q. honkvaste doelgroep:
De open bouwwijze is hier nauwelijks vanuit de verhuurbaarheid van belang. Echter wei vanuit beheertechnisch oogpunt. In tegenstelling tot de verhuisgeneigde doelgroepen, die zich meer middels de interieurkeuze trachten te manifesteren, zijn de honkvaste doelgroepen nogal verbouwingsgezind. Momenteel wordt hierbij zelden of nooit de toestemming van de beheerder afgewacht. Het gevolg hiervan is dat de beheerders een zeer gedifferentieerd bezit krijgen, waarin regelmatig beschadigingen aan het casco optreden en qua brandveiligheid en constructieve veiligheid ongewenste situaties ontstaan. Een op deze situatie afgestemde dragervariant zou hier uitkomst kunnen brengen. Daarnaast kan de open bouwwijze voor groot onderhoud en renovatie van leidingen van belang zijn (zie het rapport Open Bouwen Buurtvernieuwing). Voor dit marktsegment zou een in financieel en juridisch opzicht aan deze doelgroep aangepaste open bouwenvariant kunnen worden ontwikkeld. 4. Flauwe verhuurmarkt + goedkopere huurklasse c.q. honkvaste doelgroep: In tegenstelling tot situatie 2: flauwe verhuurmarkt + duurdere huurklasse C.q. verhuisgeneigde doelgroep, zollen hier toch wei enige nieuwbouwinitiatieven plaatsvinden. Hierop inspelend zou men zowel de open bouwwijze voordelen ten aanzien van de langetermijn verhuurbaarheid als de kortetermijn klantgerichtheid kunnen accentueren. 10
Ten aanzien van de bestaande voorraad zou er gewezen kunnen worden op de mogelijkheden om de verbouwingsgezindheid van de honkvaste bewoner met die van de opdrachtgever-beheerder te koppelen. Een andere marktstrategie, waarin vooral eigenschappen, die deze vier deelmarkten overkoepelen worden geprofileerd lijkt niet gewenst. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat de apdrachtgevers-beheerders een toenemende differentiatie van de verhuurmarkt voorzien, die zij met verhoogde aktiviteit en een toenemende differentiatie van het aanbad willen benaderen. Hierin passen concrete oplossingen voor concreet ervaren probJemen. 1.6
SLOTCONCL USIE
Afgaand ap de resultaten van de interviews kan worden geconcludeerd dat de opdrachtgevers- beheerders in de woningbouw zich ter dege bewust zijn van de tegengestelde beJangen tussen cotinue ontwerp- en bouwstromen enerzijds en de levenscycli van hun gebouwen anderzijds. Inspelend op de voor hun duidelijk voelbare trends op de woningmarkt stellen zij de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van hun bezit in het ontwerp- en uitvoeringsproces centraal. Zij gaan hierbij zeer stringent en uiteraard zeer zakelijk te werk. De bouwkundige flexibiliteit van de woning speelt hierin in toenemende mate een rol. Deze rol kan, mits zeer specifiek toegesneden op de door hun ervaren problematiek, verder worden uitgebreid. Het gaat hierbij niet om de aanbieding van een totaal-pakket maar om op maat gesneden oplossingen. Zowel de institutionele belegger als de sociale verhuurder zijn momenteel zeer aktief bij realisatie en beheer van hun vastgoed betrokken. Het tijdperk van de grote package-deals op de onroerend goedmarkt lijkt hierdoor voorgoed voorbij.
11
DEEL 2: OPEN BOUWWIJZE, INSTITUTIONELE BELEGGERS EN SOCIALE VERHUURDERS
2.1 2.2 2.3 2.4
Open bouwwijze. woningmarkt en verhuurbaarheid De open bouwwijze en de woning als beheerobject De opdrachtgever en het bouwproces Mogelijke rolverandering van de opdrachtgever in de toekomst
12
13 16 19
2.1
OPEN BOUWWIJZE, WONINGMARKT EN VERHUURBAARHEID
Inleiding Binnen de open flexibele woning Afhankelijk van flexibele woning
bouwwijze is het mogelijk om tegen een betaalbare prijs een te bouwen. het geformuleerde programma van eisen biedt een dergelijke voordelen voor huurder en verhuurder:
de mogelijkheid voor de verhuurder om: - relatief eenvoudig de indeling van de woning te wijzigen; - relatief eenvoudig de woninggrootte (woningdifferentiatie) binnen een bJok woningen of flatgebouw te wijzigen; - relatief eenvoudig binnen een blok of flat aanvullende woonvoorzieningen en buurtvoorzieningen op te nemen. de -
mogelijkheid voor de consument om: vooraf de indeling van de woning te bepalen; zelf de inbouw te be palen; de indeling van de woning tijdens de bewoning aan te passen.
De open bouwwijze speelt met deze vormen van flexibiliteit in op een aantal trends die voor de toekomstige ontwikkeIingen op de woningmarkt van belang zijn: a. de trend tot individualisering; b. de toenemende dynamiek in de huishoudensvorming: samenwoning, scheiding, samenwoning van eenoudergezinnen, "seniorenstadium" etc; c. de omslag van een "sellersmarket" in een "buyersmarket": het verdwijnen van het woningtekort voor bepaalde gebieden en segmenten van de woningmarkt, waardoor bepaalde groepen beter in staat zijn om hun woonwensen te realiseren; d. de versnippering van de verhuurmarkt doordat er steeds meer verhuurders met steeds kleinere en onder ling meer verschillende woningen de verkoop- en verhuurmarkt betreden. Interviews In de interviews werd gevraagd welke trends en welke flexibiliteitsmogelijkheden voor verschillende segmenten van de verhuurmarkt van belang waren. Trends op de woningmarkt Van de opgesomde trends vindt men de individualisering en de dynamiek in de huishoudensvorming het belangrijkste voor de ontwikkelingen op de verhuurmarkt. Deze trends zullen waarschijnlijk wei doorzetten, aileen meer gedifferentieerder. In de zeventiger en tachtiger jaren was er vooral de opsplitsing naar kleinere huishoudens, maar men vraagt zich af of deze trend zich nog wei verder doorzet. Vanwege financiele beperkingen blijven kinderen langer thuiswonen, maar dan wei vee I zelfstandiger met een eigen leefstijl. Ook tweeverdieners eisen elk een eigen werkruimte op. Ouderen realiseren meer en meer hun eigen woonwensen. Er is dus duidelijk een trend naar groter/rianter wonen (met extra ruimte zoals bijkeuken, hobby-ruimte, etc.). Ook komt het "stedelijk wonen" steeds meer op,
Deze vormen van individualisering en dynamisering doen vee I meer een beroep op de f1exibiliteit van de woning en de klantgerichtheid van de verhuurder dan de opsplitsing in kleinere huishoudens deed. 13
Nader onderzoek na
Met betrekking tot de segmentering van de verhuurmarkt merkte men op dat er een duidelijk onderscheid gemaakt kan worden tussen regio's met een gespannen verhuurmarkt, zoals in de rands tad nog altijd het geval is, en regia's met een fJauwe verhuurmarkt. Ten aanzien van de prijsklasse werd vermeld dat hier het onderscheid in doeJgroepen die van de prijsklassen gebruikmaken, prevaleert boven het zuiver financieel aspekt. . De duurdere huurprijsklassen worden veelal bewoond door of een verhuisgeneigde doelgroep of een doelgroep die het vermogensbeslag in het wonen doelbewust wit beperken (senioren, etc.). Deze groepen zullen zich meer door middel van de interieurkeuze willen manifesteren. Bepaalde styling van keuken en sanitair is voor hen belangrijk maar aanpassingen in deze richting zullen ze meer van het initiatief van de verhuurder laten afhangen, dan het "zeIr' te doen, . 14
Een groot deel van de goedkopere huurprijsklassen worden bewoond door honkvaste doelgroepen, die veel in het "nagelvaste" deel van hun woning investeren. Zij voeren vaak geheel zelfstandig zonder. medeweten van de verhuurder complete verbouwingen uit. In een gespannen verhuurmarkt hebben vooral grote eengezinswoningen (6.00 m en 6,30 m types) minder behoefte aan flexibiliteit. Toch wordt in de duurdere prijsklasse de toenemende concurrentie uit de koopsektor voelbaar en wordt er vee I aan mutatie-onderhoud gedaan, waarbij vrij snel tot vervanging van sanitair en keukens in "oudere" kleurstellingen wordt overgegaan. In de nabij toekomst zag men hier mogelijkheden voor een voorzichtige stap naar flexibele indelingsmogelijkheden voor de bewoner, mits de overnamekosten bij mutatie juridisch gezien goed kunnen worden geregeld.
Flexibiliteitsmogelijkheden voor de verhuurder Vanuit verhuurdersoogpunt achtte men de wijzingsmogelijkheden voor de indeling van de woning het belangrijkste. Vooral in flatgebouwen Ie vert dit met relatief eenvoudige ingrepen zeer gedifferentieerde woonplattegronden op die aan trends tot individualisering en dynamiek in de huishoudensvorming kunnen beantwoorden. Met betrekking tot de wijzing van de woningdifferentiatie werd er een voorbeeld aangehaald waarbij het ontbreken van deze flexibiliteit ertoe had geleid dat men de slag om de seniorenmarkt had gemist. Voorts werd opgemerkt dat hierbij vooral de woninggrootte een essen tie Ie rol speelt. Grote woningen ho~ven niet herverkaveld te worden. Ze hebben vele indelingsmogelijkheden en het surplus sluit uitstekend aan bij de vermelde trends. De opname van aanvullende voorzieningen achtte men voor het aantrekken van nieuwe doelgroepen van belang. Men stelde echter dat dit vooral buiten het wooncomplex in algemene buurtvoorzieningen diende te worden ondergebracht. Benadrukt werd dat de wontng slechts een kwaliteitsaspekt bij woningkeuze is. De woonomgeving (groen, etc.), voorzieningen en het sociale klimaat zijn net zo belangrijk.
15
2.2
DE OPEN BOUWWIJZE EN DE WONING ALS BEHEEROBJECT
Inleiding Een binnen de open bouwwijze ontwikkelde woning biedt de beheerder een groot aantal mogelijkheden om te reageren op veranderingen in de markt. De flexibiliteit van de binnen de open bouwwijze ontwikkelde woning biedt zowel funktioneel als bouwtechnisch vele mogelijkheden voor mutatie-onderhoud, onderhoud, groot-onderhoud, renovatie en herbestemming. Deze flexibiliteit kan, afhankelijk van het geformuleerde programma van eisen, betrekking hebben op: - extra demontage- en montage-mogelijkheden van elementen in gevel en dak waardoor "vervolgschade" bij vervanging minimiem blijft. Bijvoorbeeld kozijnen, gevelelementen, balkons, erkers, dakgoten, daklijsten, ventilatiekanalen, dakkapellen etc. de plaatsbepaling en vervangingsmogelijkheden van leidingen en installaties, bijvoorbeeld door een strategische plaatsing van leidingkokers en een stringente opdeling in primaire, secundaire en tertiaire leidingensystemen binnen woningen en woongebouwen. wijzigingsmogelijkheden in de ruimtelijke indeling binnen de woning, bijvoorbeeld vertrekgrootte, ligging van vertrekken, indeling en inrichting van keuken en badkamer; een te varieren woninggrootte (woningdifferentiatie) binnen een blok woningen of flatgebouw, bijvoorbeeld door het aanbrengen van eenvoudige doorbrekingsmogelijkheden in woningscheidende wanden; Binnen de open bouwwijze wordt vanaf ontwerp tot en met oplevering gebruik gemaakt van een volledig eenduidige ruimtelijke coOrdinatie voor plaatsbepaling van ruimten en bouwdelen. De opdrachtgever krijgt langs deze weg een volledig modulaire layout van zijn totale complex en kan hier zijn totale beheermanagement aan koppelen. Interviews In de interviews werd nader ingegaan op de huidige en toekomstige ontwikkelingen rond mutatie-onderhoud, groot onderhoud en renovatie, wijziging woningdifferentiatie en beheer-instrumentarium. Mutatie-onderhoud Momenteel vindt er betrekkelijk veel mutatie-onderhoud plaats. De kosten hiervan worden grotendeels op de huurders verhaald. Bij een verruiming van de markt wordt de acceptatiegraad voor de aangeboden woning lager en dient er meer mutatie-onderhoud te worden verricht. Men wil de kosten van het mutatie-onderhoud terugbrengen. In het duurdere marktsegment is het mutatie-onderhoud bet meest ingrijpend. Vanuit de markt geredeneerd worden de aanpassingen steeds belangrijker. Tengevolge van de trend tot individualisering worden er hogere kwaliteitseisen gesteld en is met name het interieur modegevoeligergeworden, wat weer zijn weerslag heeft in de bouwkundige afwerking: nieuwe/andere materialen, kleuren tegeltjes, kleuren sanitair, kleuren keukens, etc.
16
In de sociale huursektor komen individuele gevallen met zeer hoge kosten voor. Maar in het algemeen zijn de kosten lager maar geldt ook hier dat de woning "goed moet ogen". Een groot aantal kleine verbeteringen worden door de huurders zelf op eigen initiatief en op eigen kosten aangebracht. Een duidelijk nog niet opgelost probleem is de verrekening van overnamekosten voor verbeteringen tussen oude en nieuwe huurder. De woningbouwvereniging kan hierbij het beste een volstrekt neutrale houding aannemen: - de nieuwe huurder wordt erop gewezen dat men tot niets verplicht is; - de oude en nieuwe huurder moe ten het eventueel onderling eens worden; - datgene wat niet wordt overgenomen dient verwijderd te worden; - er worden geen extra punten in rekening gebracht maar er vindt ook geen onderhoud aan het verbeterde plaats. Oit ervaringen blijkt dat de woningbouwvereniging zich ten aanzien van de door huurders uitgevoerde verbouwingen het beste flexibel kan opstellen. De verbouwingen vinden namelijk toch plaats. De bewoners beheren als het ware grotendeels de woning. De zeggenschap over de woning heeft men als verhuurder toch al grotendeels afgestaan. Groot onderhOlld en renonde Men verwacht dat groot onderhoud en renovatie in de toekomst vooral complexgewijs zal plaats vinden. De kleine en moeilijke vooroorlogse complexen in de woningwetsfeer zijn reeds gerenoveerd. Na-oorlogse woningbouw uit de 70-er jaren kan systematisch met behulp van geprefabriceerde inbouwonderdelen plaatsvinden. Binnen het duurdere marktsegment had een geinterviewde ervaring met woninggewijs vernieuwen. Men was er mee gestopt omdat het een te lange tijdsperiode per complex beslaat. In de sociale huursektor hangen de ontwikkelingen sterk af van het overheidsbeleid. De doorberekingsmogelijkheden naar de bewoners toe zijn hier beperkt. Indien de subsidies verder worden teruggedraaid, is er nauwelijks meer renovatie mogelijk en dient men zich tot groot onderhoud in bewoonde staat te beperken. Wijziging woningdifferentiatie en opname aanvullende voorzieningen De oplossing voor het voorkomen van een noodzakelijke wijziging van de woningdifferentiatie is volgens de geinterviewden de bouw van grote woningen. Momenteel daalt de "bewoningsdifferentiatie" (aantal bewoners per woning) maar dit levert binnen grote woningen geen problemen op maar sluit zelfs goed aan op de eerder vernoemde markttrends. Binnen de sociale huursektor krijgt men hierdoor als het ware een herhaling van de jongerenhuisvestingsproblematiek uit de zeventiger jaren. De starters op de woningmarkt kunnen de hoge aanvangshuren van deze grote woningen niet opbrengen. In het duurdere marktsegment zijn er problemen met de kleine, twee-kamerwoningen. Woningsplitsing en samenvoeging is hier wellicht uitvoeringstechnisch en financieel gezien problematisch maar markttechnisch gezien wei gewenst. De 17
behoefte aan twee-kamerwoningen wordt steeds kleiner. De behoefte aan vierkamerwoningen wordt steeds groter. De wens naar grotere kamers neemt eveneens toe maar doorbraken binnen de woningen zijn over het algemeen minder problematisch. In beide marktsegmenten is het ontbreken van groenvoorzieningen, winkels en medische voorzieningen in de nabijheid van de woningen een steeds vaker voorkomende weigeringsgrond bij verhuur. Hier dient meer zorg aan te worden besteed. Er zullen noodzakelijkerwijs een aantal voorzieningen moe ten worden opgenomen. De voorkeur gaat uit naar aanvullende voorzieningen die in de direkte nabijheid van de complexen worden gevestigd. Niet in de complexen zelf. Vooral bij seniorenwoningen dienen medische voorzieningen, huishoudelijke hulp en "klusjesman" in de nabijheid te zijn. Beheer- ins tru men tarium
Men is geneigd om zoveel mogelijk zaken seriematig aan te pakken. Zo weinig mogelijk differentiatie is vanuit het beheer op zich natuurlijk ideaal. Alle vormen van differentia tie zullen in de toekomst door de marktontwikkelingen aileen maar toenemen. Een voortgang van de reeds aanwezige automatisering is dan ook gewenst en software- huizen zijn reeds bezig om geautomatiseerde woningkartotheken te ontwikkelen. In de sociale huursektor worden er reeds zeer veel zaken op woningnivo vastgelegd en is er dus reeds een differentiatie aanwezig: huurprijsdifferentiatie, het individuele huursubsidiecircuit, huuraanpassingen en zo nu en dan reeds elementen van het uitrustingsnivo, etc. Door de grote verbouwingsgezindheid van de bewoners in deze huurklassen kan men enigszins gecharcheerd stellen dat er in de wat oudere complexen reeds evenveel woningtypen zijn als huurders. In het duurdere marktsegment tracht men per complex een zo groot mogelijke standaardisatie te handhaven. Door het ingrijpende mutatie-onderhoud treedt ook hier voortdurend meer differentiatie op. Ook voor wat betreft de nieuwbouw moet men steeds gedifferentieerder gaan bouwen als antwoord op de ontwikkelingen in de markt. In de toekomst zal voor het "portefeuillebeheer" de geautomatiseerde registratie steeds verder worden uitgebreid. Puur financieie zaken zijn hierbij echter vee I belangrijker dan bouwkundige verschillen.
18
2.3
DE OPDRACHTGEVER EN HET BOUWPROCES
Inleiding De open bouwwijze biedt de opdrachtgever meer mogelijkheden om grip te krijgen op aBe fasen van het bouwproces: van ontwerp tot en met het beheer. initiatiefname: De open bouwwijze tracht de tegenstelling tussen marktgerichtheid op korte termijn en risikovermijding op lange termijn te overbruggen. Door de systematische aanpak kan variatie en flexibiliteit (veranderbaarheid) voor een betaalbare prijs worden gerealiseerd. Het programma van eisen hoeft hierdoor niet meer op "de gemiddelde huurder/koper voor de totale afschrijvingstermijn van 50 jaar" te worden afgesteld om lange termijn risiko's te vermijden. De open bouwwijze maakt het hierdoor 66k voor de woningbouw mogelijk om meer als voorheen marktgericht op maatschappelijke trends te reageren, z6nder dat dit de verhuurbaarheid op lange termijn schaadt. on twerpproces: - De complexe ontwerpproblematiek wordt doorzichtiger doordat een scheiding wordt aangebracht in ruimteplan, constructief plan, installaties en "prestatieeisen" en doordat een modulaire co{)rdinatie volgens NEN 6000 wordt toegepast. De ontwerp-opdracht wordt hierdoor beter bespreekbaar en controleerbaar. - Wijzigingen kunnen relatief eenvoudig worden ingevoerd doordat het "spagettieffect" wordt tegengegaan (een kleine wijziging heeft niet meer tot gevolg dat alles dient te worden veranderd). De opdrachtgever is hierdoor beter in staat om tot in een laat stadium veranderingen te bepleiten. aanbesteding: De open bouwwijze biedt meer mogelijkheden voor betere prijs-kwaliteitverhoudingen voor het bouwwerk. Binnen de open bouwwijze verlopen de vraag-aanbod onderhandelingen met behulp van 2 bestekken: een vraagbestek dat door de opdrachtgever en zijn architekt wordt opgesteld en aanbodbestekken die door een of meerdere bouwbedrijven worden opgesteld. De opdrachtgever krijgt naast bet voorstel van de architekt een "second opinion" van de bouwbedrijven, waarin zij specialistische, innovatieve en prijstechnisch interessante opiossingen kunnen aandragen. Er ontstaat hierdoor meer "markt", die naast uitsluitend op prijs ook op kwaliteit en prijs-kwaliteit is gericht. -
De open bouwwijze biedt meer juridische zekerheden aangaande de uitvoering van het bouwwerk. Het uitvoerend bouwbedrijf neemt de juridische verantwoordelijkheid op zich om aan het vraagbestek, bestaande uit ruimtepian, materiaalboxenpian, prestatieomscbrijvingen, vormdetaillering en esthetische eisen te voldoen.
-
De open bouwwijze geeft door deze introduktie van lOwel vraagbestek als aanbodbestek een volledig contractueei beheersbare technische en financitHe onderhandelingsruimte op aile in de beide bestekken vernoemde punten. Het bouwproces wordt hierdoor minder dan voorheen qua prijs, kwaliteit en rechtszekerheid "een avontuur met een open end". 19
uitvoering: - De open bouwwijze biedt de opdrachtgever door de systematiek van het on twerp, de specificaties en de betere contractuele en juridische beheersbaarheid van de aanbesteding (vraagbestek en aanbodbestek) betere controle-mogelijkheden op de bouwplaats; -
Doordat de open bouwwijze zowel ruimtelijk-funktioneel als bouwtechnisch op varia tie en flexibiliteit is gericht biedt het tijdens de afbouwfase mogelijkheden voor klantgerichte invuHingen, bijvoorbeeld in de vorm van keuzepakketten voor de bewoners;
beheer: (zie ook voorgaande onderdelen vragenlijst) - De open bouwwijze biedt ruimtelijk-funktioneel en bouwtechnisch meer mogelijkheden voor aanpassing van woning en complex aan veranderende eisen met betrekking tot de verhuurbaarheid. -
De open bouwwijze biedt door zijn systematiek en eenduidig "taalgebruik" binnen aBe fasen van het bouwproces een goed instrumentarium voor een complexer wordend beheer, dat als basis kan dienen voor een verdere automatisering van vooral registratieve en administratieve taken.
Interviews In de interviews werd vooral stilgestaan bij de huidige gang van zaken binnen het bouwproces en de aktieve betrokkenheid van de opdrachtgever-beheerders hierin. Gezien de complexiteit en de beperkte tijd die per interview kon worden besteed is, buiten de overhandiging van de bovenstaande inleiding, niet nader op een meest optimale inrichting van bouwprocessen ingegaan. Opvallend is echter het be lang dat men hecht aan een zeer aktieve betrokkenheid bij alle fasen van het bouwproces. Initiatiefname Institutionele beleggers worden het liefst van meet af aan bij het project betrokken, tot en met de ontwikkeling van het bestemmingsplan en het stedebouwkundig ontwerp toe. Daarnaast komt het regelmatig voor dat men reeds op de rails gezette projekten krijgt aangeboden. In deze projectvoorstellen zullen echter praktisch altijd aanzienlijke wijzigingen worden aangebracht. Men verricht verschillende soorten marktonderzoek. Voor het strategisch marktonderzoek worden voortdurend tendenzen op de landelijke en regionale woningmarkt op korte en lange termijn onderzocht, waarbij demografische, economische, sociaal-culturele, technologische, etc, aspekten worden bestudeerd. Centraal in de vraagstelling staan de verwachte beleggingsmogelijkheden en de kansen en bedreigingen hierbij.
Hiernaast staat het operationele marktonderzoek voorafgaand aan beleggingen in concrete projecten. Hier komen weer andere aspekten aan bod, zoals de vraag-aanbod situatie in nabije verleden, heden en toekomst. Het verwachte woningaanbod in de toekomst, de woningbehoefte naar type, de economische situatie, inkomenssituatie, demografische opbouw, locatiefaktoren. gemeentebeleid en ervaringen met eigen complexen. Het onderzoek wordt, naar gelang de eigen capaciteitsmogelijkheden van het moment, gedeeItelijk zelf uitgevoerd en gedeeltelijk uitbesteed. Getracht wordt zoveel mogelijk verschillende bronnen aan te spreken.
20
Corporaties staan praktisch altijd aan het begin van het realisatieproces van de woningen. Men vindt het eveneens belangrijk om reeds in een vroege rase bij de ontwikkeling van bestemmingsplan en stedebouwkundig ontwerp betrokken te worden. Woningbouwcorporaties en gemeenten opereren binnen een bepaalde woningmarkt. Zowel de concurrentie als de waardering voor de diverse locaties zijn hierdoor vrij goed te overzien. Echt marktonderzoek vindt in corporatieland nog onvoldoende plaats. Het onderzoek van gemeente en corporaties is veelal te weinig complementair en men maakt te weinig gebruik van elkaars informatie. De afzonderlijke resultaten lopen hierdoor nog al eens uiteen, waardoor men toch afgaat op het eigen marktgevoel. Zowel de gemeente in de gespannen woningmarkt als die in de flauwe woningmarkt zijn zeer aktief. De gemeente met de sterke markt tracht de ontwikkelingen zo veel mogelijk zelf te bepalen. Dit ondermeer als reaktie op de min of meer ais "beunhazerij" te bestempelen eerste groeiontwikkelingen in de 60-er jaren. De ontwikkelaars van deze projekten verdwenen uit het zicht en de klachten van de kopers kwamen bij de gemeente terecht. Ontwerp
De geinterviewden gaan bij de architektenkeuze zeer zorgvuldig te werk en leveren op aile voor het ontwerp van belang zijnde items een zorgvuldig voorbereid en begeieid tegenspel. Een van de institutionele beleggers benadrukte naast het kostenaspekt en funktionele en technische kwaliteitseisen zeer nadrukkelijk de arehitektonische vormgeving. Bouwtechnici in eigen dienst be waken de maakbaarheid, duurzaamheid van materialen en onderhoudskosten - en daardoor de tot ale kosten. Het architektenoverleg spitst zieh vooral toe op de vormgeving, het uiterlijk van de woning. Vanuit de opdrachtgever spelen ten aanzien van de toekomstwaarde de verhuurbaarheid en verkoopbaarheid op korte en lange termijn een rol. De aspekten loeatie, omgeving, milieu, teehniseh hoogwaardige kwaliteit en inriehtingsnivo staan hierbij centraal. Essentieel hierbij is een inschatting van de prioriteitstelling van de toekomstige huurder. Een van de corpora ties heeft een eigen architekt in dienst die eerst een getekend programma van eisen maakt en een beeld ontwikkeld over de architectuur, de woningdifferentiatie en de stedebouwkundige setting. Daarna wordt voor elk project een externe architekt ingesehakeld. Door tegenspel en creatief inzicht van beide zijden ontstaat er een beter resultaat met regelmatig verrassende uitkomsten. Centraal in het programma van eisen staan de huishoudensopbouw en de woonkwaliteit die tot uitdrukking wordt gebraeht in een groot woonoppervlak, flexibiliteit in de plattegrond en beperkte mogelijkheden voor bewoners tot zelfinbouw. Een van de gemeenten heeft een sterk eigen beleid op energiezuinig ontwerpen, geluidsisolatie en onderhoudsarm bouwen, daar deze kwaliteitsaspekten erg moeizaam en aIleen tegen zeer hoge kosten in de bestaande woningvoorraad 21
kunnen worden aangebracht. Hierdoor stelt de gemeente hogere eisen dan de minimale eisen uit de modelbouwverordening. Voor de toekomstwaarde vindt men de mogelijkheden tot aanpassing van woningen en woningdifferentiatie aan andere doelgroepen van belang en stimuleert men het gebruik van ruime casco's van minimaal 6 meter. Aanbesteding De geinterviewden hadden geen eenduidige voorkeur voor een bepaalde aanbestedingsvorm. De een koos doelbewust voor een bouwteam. De ander voor meervoudige aanbesteding. Een derde liet de keuze afhangen van de moeilijksgraad van het project. Een van de corporaties werkte, alvorens tot de aanbestedingsfase over te gaan, het ontwerp bouwtechnisch op materiaal- uitvoerings- en onderhoudsaspekten uit en kwam zo tot een gedetailleerd bestek. Opvallend was dat zowel een voorstander als tegenstander van het werken met bouwteams de passiviteit van de aannemer binnen het bouwteamverband hekelden. De voorstander merkte op dat aannemers in bouwteamverband best weI wat innovatiever en creatiever mogen zijn. Zo zou men voorstellen kunnen doen het ontwerp enigszins aan te passen opdat het aanwezige bekistingssysteem optimaler en daardoor kostenbesparender zou kunnen worden ingezet. In totaliteit gezien wordt er te weinig aan produkt- en procesontwikkeling gedacht. AIleen al door meedenken in bouwteamverband zou reeds veel kunnen worden verbeterd. De tegenstander had een soortgelijk financieel probleem. Aannemers blijken gaande de rit niet echt de yinger aan de pols te houden, waardoor op het einde van het proces toch nog een keer f1ink op het plan moet worden bezuinigd. Dit is nu juist wat men als opdrachtgever met de bouwteamconstructie tracht te voorkomen. Volgens de geinterviewde is een goed bestek met onderhandse aanbesteding de beste oplossing. Uitvoering Het toezicht op de bouw wordt door de opdrachtgevers-beheerders zelf met eigen of ingehuurde opzichters uitgevoerd. Bij een van de corporaties is het toezicht houden met eigen opzichters een essentieel onderdeel van de beheerstrategie. De eigen opzichters hebben ruime ervaring met onderhoud en krijgen zelf het onderhoudstoezicht van het nieuwe complex onder zich. In principe zijn aile nieuwbouwplannen voordat ze de bestekfase ingaan, ook bij de onderhoudsdienst langsgeweest. Een van de geinterviewden biedt bij de nieuwbouwprojecten in het duurdere marktsegment van de verhuurmarkt een keuken naar keuze aan. Dit aanbod van keukens was het experimentele stadium al lang gepasseerd. Men streeft nog altijd naar een bepaalde mate van uniformiteit. In de toekomst tracht men echter met kleine wijzigingen een grote mate van differentiatie te bereiken. Men zal het van de bereikte reslutaten laten afhangen of men dit dan verder doorzet of niet. In de koopsektor wordt reeds meer met keuzepakketten gewerkt. In een van de gemeenten streeft men ernaar om een aantal varianten in het ontwerp van koopwoningen in te programmeren. Bijvoorbeeld een standaarddakkapel, die dan
22
ook in de bouwaanvraag wordt goedgekeurd. Dit zou mogelijkerwijs kunnen worden uitgebreid tot serres, garages, ombouw slaapkamer naar werkkamer etc. Men daagt de bouwbedrijven ook hierop uit. Maar deze blijken echter terughoudend te zijn. Zij zetten Hever de standaardwoningen af. Men vindt de klantgerichtheid van het bouwbedrijf hierdoor over het algemeen slecht ontwikkeld. De verrekening geschiedt op basis van vaste bedragen voor standaardpakketten opdat men op voorhand de financHHe consequenties kent. Dit is vooral bij koopwoningen essentieel, ondermeer voor het afsluiten van de hypotheek. Ook binnen de sociale huursektor is er binnen deze gemeente een zeker voorzichtig streven naar aanbieden van keuzepakketten ten aanzien van tegelwerk, etc. Deheer In het duurdere marktsegment worden een groot aantal beheertaken aan makelaar-beheerders uitbesteed. Zij verhuren zelfstandig de woningen, selecteren huurders, doen de woningopname bij mutatie en regelen het mutatie-onderhoud en klein-onderhoud. Een van de beleggers int zelf de huren en zet eventueel een incasso-procedure in gang. De belegger neemt zelf beslissingen omtrent groot onderhoud en renovatie, maakt hiervoor 4e planningen en begeleid de werkzaamheden. De controle op de werkzaamheden van de makelaar-beheerder verloopt middels de maandelijkse standaard-rapportage en de gesprekken met de rayonmanagers van de belegger. Bij de verhuurbaarheid neemt de concurrentie met de koopsector toe. Het klantgericht werken is een middel tegen de concurrentie met de koopsektor. Klantgericht werken brengt nu eenmaal een toename van de diversiteit van het bezit met zich mee. De ge'interviewden stellen dat voor de verhuurbaarheid een toenemende klantgerichtheid en daardoor toenemende diversiteit noodzakelijk is en plaatsen dit duidelijk boven de beheerdoelstelling tot het bevorderen en handhaven van ruimtelijk-funktionele en bouwkundige uniformiteit binnen het complex. Men ziet ook echter duidelijk reeele beperkingen aan het streven naar f1exibiliteit. rndien na pakweg 15 jaar uit hoofde van de verhuurbaarheid aanpassen van de hestaande voorraad noodzakelijk is, staat allereerst de afweging tussen afstoten of aanpassen centraal. De keuze hangt van vele faktoren af, waarbij de mogelijkheden/kosten voor aanpassing slechts een van deze faktoren is. De corporaties beheren zelf hun bezit. Veranderingen in de verhuurmarkt krijgen voortdurend aandacht. Er is sprake van een toenemende klantgerichtheid. Bij mutaties is men sneller geneigd om binnen de beperkte mogelijkheden veranderingen aan te brengen conform de wensen van de klant. Ook het beheer van de direkte woonomgeving krijgt middels samenwerking tussen gemeente en corporatie extra aandacht. Vanuit het klantgericht werken is er sprake van kleinschalige diversiteit die binnen de financiele marges van de sociale verhuursector past. Verder is er nog altijd sprake van uniformiteit in het beheren, waarin nog geen ruimte aanwezig is voor door de bewoner aan te passen inbouwpakketten. Overigens ziet men wei dat bewoners buiten de corporatie om zeer veel verbouwd hebben.
23
2.4
MOGELIJKE ROLVERANDERING VAN DE OPDRACHTGEVER IN DE TOEKOMST
Inleiding Indien de trends tot individualisering en diversificatie zich eveneens binnen de woningmarkt doorzetten versnelt dit de ommezwaai van aanbiedersmarkt naar vragersmarkt in de verkoop- en verhuursektor. Dit betekent vooral voor de verhuurder een aanzienlijke taakverzwaring: -
een toemenende noodzaak tot marktonderzoek vooraf; een aktievere participatie in het ontwerpproces; een aktievere participatie in het aanbestedingproces; een aktievere organisatie van het uitvoeringsproces tijdens de afbouwfase, indien "custom-made" aan de verhuurders wordt verhuurd; meer besluitvorming ten aanzien van het doorvoeren van veranderingen gedurende de exploitatiefase; meer uitvoeren en beheren van deze veranderingen;
Inteniews In de interviews werd gevraagd of de organisaties bereid waren om een meer aktieve rol op de woningmarkt te gaan spelen, of zij hiertoe juridische en financiele mogelijkheden hadden en welke hindernissen men hiertoe eerst diende te overwinnen (statuten, beleidsdoelstellingen, kredietwaardigheid, lopende verplichtingen, etc). Aansluitend was er gelegenheid voor algemene opmerkingen waarvan er enkele worden weergegeven. Opdrachtgevers-beheerdersen de mogelijke rol van f1exibiliteit in de toekomst Een van de gelnterviewden stelde dat men in vergelijking met overige institutionele beleggers reeds zeer aktief op de markt inspeelde. Mede uit concurrentie-overwegingen met de koopmarkt hanteert men een klantgerichte benadering en heeft men een zeer aktieve bemoeienis met het totstandkomingsproces van de woning en wi} men eveneens in toenemende mate invloed uitoefenen op de totstandkoming van het bestemmingsplan. Of de open bouwwijze hierbij de juiste benadering is hangt nog van een aantal punten af: - wederverhuur en verrekening van kosten; - kosten; - zijn er voldoende mogelijkheden voor architectonische vormgeving; - wat te doen bij snelle mutaties; Hiertoe dienen goede oplossingen voor worden aangedragen. Voor de woningmarkt zijn er twee manieren van marktbenadering mogelijk: - Een aktieve manier van marktbenadering: De mensen die er op afkomen laten aangeven wat ze willen hebben. - Een niet-aktieve manier van marktbenadering, waarbij de doelgroep heel goed wordt getraceerd en hierbinnen een goed behoefte-onderzoek wordt gedaan. De grote gemene deter is dan de behoefte. Hierbinnen is een kleine differentiatie mogeIijk.
24
Momcntcel worth vooral de niet-aktieve benadering tocgcpast en speelt de klantgerichtheid zich rond deze kleine differentiatie bij verhuur af. Op regionale mark ten waar het verhuur totaal geen probleem vormt is men zelfs geneigd om geen marktonderzoek te doen. Het belang van de marktgerichte en klantgerichte benadering neemt echter onmiskenbaar toe en verschuift in de richting van de aktieve marktbenadering. Dit te meer als men de middellange (5, 10, 15 jaar) en lange termijn in ogenschouw neemt. Voor middellange termijnperioden wordt een algemeen beleggingsbeleid uitgestippeld. Indien de markt aangeeft dat er bepaalde ontwikkelingen zijn is het voor een institutionele beJegger beleidsmatig geen probleem om met deze trends mee te gaan. Een andere institutionele belegger stelde dat alle in de toelichting opgesomde aktiviteiten nu ook reeds worden verricht. Er verandert daardoor niet zo veel t.o.v. de huidige situatie. Misschien dient men een extra marktonderzoek uit te voeren voordat men besluit om de woningen in een complex ingrijpend te veranderen. Een dergelijk type marktonderzoek wordt echter nu reeds bij renovatie uitgevoerd. Ten aanzien van de investering in flexibiliteit dient er vooraf een kostenbaten-analyse te worden gemaakt. Voorts dient te worden onderzocht of de bewoner bereid is meer te betalen voor de geboden flexibiliteit. Financieel gezien zijn de mogeIijkheden aanwezig. Er dient echter continu een goede afweging te worden gemaakt voordat men tot extra bestedingen in deze richting overgaat. De voordelen van het inbouwen van f1exibiliteit zijn duidelijk maar wat gaat het kosten ? Is het niet financieel voordeliger een zeker mutatie-risiko te accepteren ? Of de woningen gewoon traditioneel te bouwen en indien noodzakelijk na verloop van tijd veranderingen aan te brengen ? Ten aanzien van het beheer verandert er weI iets. Men zal nog allerter moeten zijn op veranderingen in de markt. Er zal een duidelijk onderscheid in doelgroepen moeten worden aangebracht. Hieruit dient een onderscheid in locaties te worden afgeleid, bijvoorbeeld tussen binnenstad en buitenwijk. Een van de vertegenwoordigers van de gemeenten stelde dat een meer aktieve rol van de gemeente op de woningmarkt van de politieke besluitvorming afhankelijk is. Men is wei geneigd om naar de markt te kijken ondanks dat de echte noodzaak hiertoe niet uit verhuurbaarheidsproblemen voortkomt. In de betreffende regio is de markt nog steeds zeer gespannen en kan alles wat men bouwt zondermeer worden afgezet. Vier jaar terug is men met open bouwen experimenten aangevangen. Dit als vervanging van extra inspraak daar deze te arbeidsintensief is voor het gemeentelijk apparaat. Binnen de open bouwwijze tracht men een goed standaardprodukt te ontwikkelen met daarnaast keuzes, die voornamelijk als assecoires worden aangeboden: dakkapellen, dieper bouwen van woningen. sanitair- en keukeninrichting, Keuzes in het funktioneel ontwerp (wonen voor of
25
nchter, 2 of 3 kamers boven, etc). Het project evaluerend kan men stellen dat het idee op zich op de markt weI aanslaat. Helaas kan men de reaktie vanuit de bouwwereld niet als positief bestempelen. Zo blijkt open bouwen meer een binnenkomer voor het bouwbedrijf te zijn en blijkt men niet in staat om de open bouwwijze ook daadwerkelijk te realiseren. De beperke budgetten vormen eveneens een probleem. Alleriei mogelijkheden vallen af waardoor de vraag, overblijft of het werkelijk een open bouwen project betreft. Dit geldt ook voor de belegger. De belegger wi( aileen in f1exibiliteit investeren als de regionale marktsituatie er om vraagt. Juist in de regio's waar momenteel veel gebouwd wordt investeert men niet in f1exibiliteit en worden problemen naar de toekomst verschoven. Een gemeente zou dus een andere strategie moeten volgen indien men met behulp van flexibiliteit toekomstige verhuurproblemen wil voorkomen. De gemeente zou bijvoorbeeld op het punt van marktgerichtheid en klantgerichtheid bepaalde eisen kunnen opnemen. Rij de invoering hiervan zou men de volgende stappen kunnen inbouwen: I grote en kwalitatief goede casco's bouwen met ruimte voor keuzemogelijkheden ("ruimte is kwaliteit 2 keuzemogelijkheden voor de bewoner bij de inrichting van keuken en sanitaire ruimten; 3 als volgende stap meer zeggenschap over de indeling van de woning, waarbij men niet in eerste instantie moet denken aan technisch hoog-ontwikkelde verplaatsbare wanden maar meer aan de traditionele techniek. De essentiele vraag hierbij is of er bouwbedrijven zijn die in staat zijn om tegen een redelijke prijs in 2 dagen een wand inclusief electra en eventuele overige extra's te plaatsen. tl
);
Ten aanzien van de juridische en financiele mogelijkheden en beperkingen stelde men dat beheerders en corporaties hier als direkt betrokkenen zelf ideeen voor dienen ontwikkelen. De gemeente is bereid hier een aktieve rol in te spelen. Men wi) ondermeer tot integraal wijkbeheer komen door in overleg de her-investeringen van gemeente en corporaties/beleggers op elkaar af te stemmen en hier verbetercontingenten voor te reserveren. Ten aanzien van de hindernissen vanuit het gemeentelijk en politiek apparaat stelde men dat de capaciteit van het gemeentelijk apparaat beperkt is en dat de prioriteiten van aJledag voorrang krijgen. De veranderingsgezindheid van het apparaat is mede hierdoor gering. Een tweede hindernis heeft betrekking op de aard van de beleidsstategie. Een dergelijk beleid is gericht op een preventie van problemen. Hoe ver gaat men met preventie. Het staat loodrecht op een beleidslijn die stelt dat problemen pas behoeven worden opgelost als ze zich uitdrukkelijk manifesteren. Yanuit een van de gelnterviewde corporaties werd gesteld dat de in de toelichting opgesomde aktiviteiten nu ook reeds worden verricht. Er verandert daardoor aileen graduee] iets t.O.V. de huidige situatie. De intensiviteit van de aktiviteiten tijdens de ontwerpfase, de aanbestedingfase en uivoeringsfase blijft gelijk. Oak in een traditionele situatie dienen architekt 26
en aannemer voortdurend te worden gecontroleerd. Indien men in het programma van eisen een andere produktspecificatie kiest dient dit exact zo te gebeuren. De vraag die overblijft van opdrachtgeverszijde is het resultaat van de kostenbaten-analyse: wat zijn de kosten en de baten van het open bouwen. Een onderzoek naar de kosten van verbouwingen binnen gebouwen waarin de open bouwwijze (gedeeltelijk) is toegepast kan hier uitsluitsel geven. Open bouwen heeft aileen maar zin als het gevolgd wordt door open beheren, anders is de investering in het inbrengen van flexibiliteit zinloos. Voor de opdrachtgever-beheerder is dus de sleutelvraag: hoe open wit ik beheren. Want open bouwen is technisch al lang opgelost en ook de beheerorganisatie kan de problemen wei aan. Open bouwen is een manier van denken. Open bouwen hoeft niet meer te kosten qua ins panning van opdrachtgever en beheerder en qua kosten. Zelfs de bestaande voorraad is na 15 jaar vaak al meer "open" geworden, doordat mutatie-onderhoud er nieuwe, meer fIexibele elementen in brengt. Juist door open bouwen zo specifiek te benadrukken wordt het ten nadele tot iets bijzonders gemaakt. De desbetreffende corporatie heeft een open bouwen experiment met een zogenaamde bewoonbare drager uitgevoerd. Normaliter is het niet noodzakelijk om zo ver te gaan als in dit experiment. Het experiment is er juist op gericht om de grenzen te verkennen door te onderzoeken hoe en in welke mate bewoners met flexibiIiteit kunnen en willen omgaan. Hier is nog nauwelijks onderzoek naar verricht. Het experiment is er vooral op gericht om meer inzicht in een optimuum te verkrijgen. De uitkomsten van een dergelijk onderzoek zullen waarschijnlijk niet zo veel qua lokatie, regio, etc. verschilIen. Waarschijnlijk zullen er meer verschillen tussen maatschappelijke lagen optreden. In de huurklasse f 300,- tot f 400,heeft men een ander woongedrag dan in de huurklasse f 700,- tot f 900,- (De eerste categorie profileert zich meer door wijzigingen aan te brengen in het exterieur van de woning. De tweede categorie richt zich meer op een verbijzondering van de inrichting van de woning) Echte juridische en financiele hindernissen heeft men bij het experiment niet ondervonden. De open bouwwijze problematiek wordt overtrokken door ze juist zo bijzonder te benadrukken.
27
DEEL 3: DE OPEN BOUWWIJZE BUURTVERNIEUWING
3.1 Woningverbetering van na-oorlogse woningen: het rapport "Open Bouwen Buurtvernieuwing" 3.2 Het bouwproces bij open bouwen buurtvernieuwing 3.3 Woningmarkt en verhuurbaarheid van de vooroorlogse en na-oorlogse woningvoorraad 3.4 Mogelijke rolverandering van de beheerder in de toekomst
28
29 33
36 38
3.1
WONINGVERBETERING VAN NA-OORLOGE WONINGEN: RET RAPPORT "OPEN BOUWEN BUURTVERNIEUWING"
Inleiding Startpunt van de aanpak in een na-oorlogse woonwijk is veelal de behoefte aan groot onderhoud (zie rapport "Open bouwen buurtvernieuwing" pag 18, 19,23,35). In een dergelijke situatie kan men globaal gezien uit 3 alternatieven kiezen (pag 63): - Bij sterk verslechterde situaties zal veelal tot sloop en nieuwbouw worden overgegaan; - In relatief gunstige gevallen met een goede woontechnische kwaliteit en een goede marktpositie kan men met bouwtechnische verbetering volstaan; - In een aantal gevallen is ingrijpende bouwtechnische en woontechnische verbetering van woningen, bouwblokken en woonomgeving een oplossing. In dit laatste geval biedt de open bouwwijze voor de na-oorlogse woningbouw de volgende gecombineerde aanpak aan (zie rapport "Open bouwen buurtvernieuwing" pag. 9 tim 19): + woninggewijs verbeteren (pag. 9, 10, 15, 16); + inbrengen van f1exibiliteit in de bestaande woningen voor door de huidige en toekomstige bewoners gewenste aanpassingen (pag 15); + indien gewenst het "blokgewijs" wijzigen van de woningdifferentiatie, waarbij gekozen wordt voor ofwe 1 nieuwe bewonerscategorieen ofweI de bestaande bewonerscategorieen (pag 44); + "wijkgewijs" verbeteren van de ruimtelijke samenhang van de woonomgeving, gericht op veiligheidsaspekten, bestrijding geluidshinder en herstructurering van voorzieningen (pag. 10, 18, 19) De uitgangspunten voor deze gecombineerde aanpak zijn (zie rapport "Open bouwen buurtvernieuwing" pag. 9): - "Traditioneel den ken en handelen over de aanpassing van naoorlogse woonwijken belemmert een goede structurele aanpak. Er is de wens en de behoefte om zulke wijken tot volwaardige stedelijke gebieden te maken. Met voor alle bevolkingsgroepen geschikte woonruimte, zowel naar kosten als woninggrootte, meer differentiatie en ook andere funkties dan wonen." (pag 9) "Het grootschalige en schoksgewijze karakter van de traditionele planningsprocedure staat die wens van een soepele aanpassing in de weg." (pag 9) "De belangrijkste winst bij open bouwen buurtvernieuwing zit in het feit dat veranderingen zich in kleine stappen (woninggewijs) kunnen voltrekken." (pag 9)
De woninggewijze aanpak verloopt als voigt: 1. Groot onderhoud van het bouwblok (dakvernieuwing en -isolatie, gevelvernieuwing en -isolatie) en aanbrengen van een nieuwe koker voor het hoofdleidingensysteem. Dit gebeurt bouwblokkengewijs (pag 38). 2. Het leegmaakplan, waarbij binnenwanden die f1exibele indelingsmogelijkheden belemmeren worden gesloopt en eventueel door een staalconstructie worden vervangen. Dit gebeurt woninggewijs maar is voor aIle woningen van een type gelijk (pag 39). 3. De nieuwe inbouw van de woning, waarbij naar keuze van de bewoner nieuwe binnenwanden worden geplaatst en nieuwe leidingen naar de nieuwe leidingkoker worden aangelegd. Binnenwanden en leidingen zijn zodanig 29
geplaatst dat veranderingen in de toekomst relatief eenvoudig mogelijk zijn (flexibiliteit). De inbouw geschiedt woninggewijs (pag 40). De voordelen van deze op flexibiliteit gerichte woninggewijze verbetering kunnen als voigt worden geformuleerd (zie rapport "Open bouwen buurtvernieuwing" pag. 15, 16, 36, 37): - de met de projectgewijze aanpak verbonden problematiek van uitplaatsing en herhuisvesting kan vermeden worden. Men kan vernieuwen bij mutatie of op het moment dat de bewoner het wil (pag 36, 37); - in vergelijking met projectgewijze aanpak hoeft het verkrottingsproces nog niet zover te zijn doorgezet om voor verbetering in aanmerking te komen. Een complex kan preventief worden aangepakt voordat een buurt duidelijke, voor iedereen zichtbare kenmerken van verval vertoont (pag 16, 37); - Men kan per woning de ontwikkeling van de woonwensen op de voet volgen en zo trachten toekomstig verval te bestrijden (pag 36). Interviews Aan de geinterviewden werd gevraagd welke mogelijkheden zij mbt de naoorlogse woningvoorraad zagen voor een versterking van de ruimtelijke samenhang van de woonomgeving, een vergroting van de woningdifferentiatie. een woninggewijze verbetering en het inbrengen van flexibiliteit. Versterking van de ruimtelijke samenhang van de woonomgeving Een van de geinterviewden stelde dat de problemen in de na-oorlogse wijken van tweeeriei aard zijn: - de bouwtechniek is bedroevend: slechte materialen, slechte detaillering, slechte uitvoering, etc; - de stedebouwkundige opzet is bedroevend: het funktionalisme is verworden tot een produktiewens. de woonomgeving is hierdoor stedebouwkundig volledig uitgekleed. Door deze treurige stedebouwkundige situatie leidt een manifest bouwkundig verval direkt tot een sterk verminderde waardering van de tot ale na-oorlogse buurt. In binnenstedelijke buurten met een sterke stedebouwkundige structuur is een dergelijke sterke' terugval in de waardering nooit opgetreden. Men stond ambivalent tegenover de buurt. Ondanks sterk bouwkundig verval wilde men er zeer graag blijven wonen. Dit maakt het be lang van het ingrijpen in de woonomgeving van na-oorlogse woonwijken zo essentieel. Beide geinterviewden benadrukten het belang van een breed scala aan oplossingen voor een gebied. Het gaat immers om het aanbrengen van vele soorten differentiatie. In hoofdlijnen gezien onderscheidde men drie typen oplossingen: - verdichting, gedeeltelijke sloop en herstructurering; een zeer intensief beheer van de woonomgeving, waarbij door woningbouwvereniging, huismeesters en/of vrijwilligersprojecten elk beginnend verval direkt wordt gepareerd; - vermindering van de collectiviteit door omzetting in prive.
30
Een van de geinterviewden stelde dat dit laatste binnen zijn woningmarktsituatie geen soelaas bood. Een groot dee I van de betreffende probleemgebieden werden door snelle doorstromers bewoond, die geen binding met de woonomgeving hebben. Vergroting van de woningdifferendatie De geinterviewden maakten een onderscheid tussen "willen" en "kunnen".
De een waarschuwde dat de huidige regelgeving geen financitHe mogeIijkheden aanreikt voor het uitvoeren van grotere afwijkende woonvormen binnen een project. De ander stelde dat eerst zeer goed onderzocht moet worden of er een reeele marktvraag is naar de nieuwe woningtypes. Zo blijken bepaalde woningtypes in bepaalde regio's absoluut niet gewild. Voorts diende hier zekere vormen van flexibiliteit te worden ingebouwd, opdat problemen die vergeIijkbaar zijn met de huidige problemen met HAT-woningen worden voorkomen. Het antwoord op de vraag of men zich hierbij vooral dient te richten op de bestaande bewonersgroepen of op het aantrekken van nieuwe bewonersgroepen, hangt van het korte of lange termijn-denken af. Wanneer men op korte termijn maatregelen noodzakelijk acht dan dient men zich vooral op huidige bewonersgroepen te richten. Op korte termijn speelt immers de snelle acceptatie van de maatregelen door de huidige bewoners een grote rol. Wanneer men het lange termijn be lang van de wijk voor ogen heeft, denkt men veelal aan nog niet aanwezige bewonersgroepen. Dit roept echter grote prolemen op tav de acceptatie van dergelijke maatregelen door de zittende bewoners. Woninggewijze verbetering Het Rapport Open Bouwen Buurtvernieuwing geeft aan dat in een combinatie van situaties de woninggewijze buurtvernieuwing grote voordelen biedt. Deze situaties zijn: - situaties waarin ingrijpende bouwtechnische en woontechnische verbetering van woningen, bouwblokken en woonomgeving noodzakelijk is; - situaties waarin de nijpende herhuisvestingsproblematiek een complexgewijs aanpak onmogelijk maakt. De geinterviewden voegden hier nog twee bijzondere situaties aan toe:
- situaties waarbij alleen bij mutatie verbeterd kan worden, bijvoorbeeld bij: het "ontduplexen" van duplexwoningen. Dit is juridisch geen reden om de huur op te zeggen en kan dus aileen bij mutatie en de medewerking van de andere, achterblijvende huurder; het alsnog renoveren van woningen, waarvan de oorspronkelijke bewoners een renovatie geweigerd hebben. - situaties waarin de interne verbetering geheel aan de bewoners zelf wordt gedaan. Het aantal gevallen waarin woninggewijze verbetering absoluut noodzakelijk is, is echter in de ogen van de gelnterviewden zeer gering, met uitzondering van de doe-het-zelf-situatie. De meeste verbeteringsingrepen zijn - mede door de beperkte financiele mogelijkheden relatief eenvoudig. Indien ze goed worden georganiseerd vereisen ze geen (tijdelijke) herhuisvesting.
31
Bovendien is de woningmarkt in de meeste gevallen niet zo verhit dat kleinschalige herhuisvesting niet mogelijk is. Dit geldt vooral voor de na-oorlogse woningtypes die vanwege leegstandsperikelen verbeterd dienen te worden. Flexibele indelingsmogelijkheden in de na-oorlogse voorraad Een van de geinterviewden stelde dat de open bouwwijze teveel uit gaat van het denken van het bouwbedrijf en nauwelijks van het denken van de beheerder. De open bouwwijze is teveel gericht op het bedenken van technieken om verplaatsbaarheid mogelijk te maken. De intelectuele inspanning wordt hoofdzakelijk gericht op de ontwikkeling van nog specifiekere oplossingen. Het beheeraspect wordt hierij compleet uit het oog verloren. Open bouwen als principe is echter voor de beheerder zeer interessant. Het gaat dan echter voornamelijk om het juridisch, financieel en mentaal uitgangspunt om in de relatie verhuurder-huurder de huurder letterlijk en figuurlijk gezien "ruimte te geven". Het scheppen van individuele verbouwmogelijkheden voor bewoners biedt zeer interessante perspektieven. De bewoner bepaalt zelf wat hij wil. Hij zal de hem ter beschikking staande technische mogelijkheden optimaal benutten en zich hierbij laten adviseren door doe-het-zelf winkels en bouwmaterialenhandel. De juridische implicaties van deze doe-het-zelf-aktiviteiten zijn echter vele malen groter dan de bouwkundige. De behoefte van de bewoners om zelf hun woning te bepalen neemt toe. Jaarlijks krijgt men voor ca. 5 % van de voorraad verbouwingsaanvragen, die
van klein tot groot kunnen varieren. De meeste bewonerswensen zijn echter niet zo buitennissig. Over het algemeen wil men de bestaande woningindeling niet geheel op zijn kop zetten. Een grote behoefte aan ingrijpende flexibiliteit is dan ook niet aanwezig en kan in de bestaande situatie ook niet dan aileen tegen hoge kosten worden gerealiseerd. De andere gelnterviewde stelde dat de vergrotng van de flexibiliteit in de bestaande voorraad duidelijk als uitgangspunt wordt gehanteerd. Binnen de bestaande woningvoorraad lopen de mogelijkheden echter nogal uiteen. Naast bouwtechnische faktoren (houten balkvloeren in woningen uit de 50-er jaren versus beton in latere jaargangen) spelen financiele faktoren een rol. In een meer ideale situatie verdient het de voorkeur om het onderscheid tussen drager en inbouw zo ver mogelijk in te voeren. In minder ideate situaties dient men met het oog op de kosten meer pragmatisch te werk te gaan en tussenoplossingen te zoeken. De flexibiliteitsmogelijkheden dienen dan minder gericht te zijn op de wijziging van de plaats van de funkties maar op de mogelijkheden om de afmetingen van naast elkaar liggende ruimtes onderling te wijzigen. Het leidingenverloop kan dan gehandhaafd worden, wat financieel gezien veel uitmaakt. Het ideaalbeeld is dat industrieJe inbouwpakketten gewoon bij de bouwmarkt op de hoek te koop zouden zijn. ZoJang dit niet het geval is kan elke traditionele methode worden gebruikt, onder de voorwaarden dat het materiaal overal te verkrijgen is en eenvoudig te verwerken en te slopen.
32
3.2
HET BOUWPROCES BIJ OPEN BOUWEN BUURTVERNJEUWJNG
Inleiding Indien een project volgens de methode van de open bouwen buurtvernieuwing zal worden gerealiseerd heeft dit voor de inrichting van het bouwproces ten opzichte van de gang bare projectgewijze vernieuwing een aantal consequenties: initiatiefname: Er zal zowel marktonderzoek naar woninggewijze verbetering als de flexibele indelingsmogelijkheden moeten worden verricht, waarbij de wenselijkheid van verschillende varianten en de jaarlijks te verwachten aantallen dienen te worden onderzocht. Hiertoe dienen eerst de verschillende mogelijkheden en bijbehorende kosten bekend te zijn. Om woninggewijze verbetering en flexibele inbouwmogelijkheden qua seriegrootte aantrekkelijk te maken is weUicht een samenwerking met andere corporaties vereist. ontwerp: In vergelijking met de gangbare ontwerpwijze bij projectgewijze vernieuwing dient er meer nadruk op de analyse naar meervoudige inrichtingsmogelijkheden van de draagstructuur te worden gelegd en dient er een analyse naar de veranderingsmogelijkheden van de inbouw te worden verricht. Voorts dient per woning in. samenwerking met de bewoners een "custom-made" uitvoeringsplan te worden opgesteld. aanbesteding: In vergelijking met de projectgewijze aanpak, waarbij de aanbesteding in een keer kan plaatsvinden wHen er bij de woninggewijze aanpak andere aanbestedingsvormen worden gehanteerd. Voor de handliggend is het onderscheid in groot-onderhoud + aanbrengen leidingkoker en leegmaakplan + inbouw. Het groot-onderhoud + aanbrengen leidingkoker zal veelal aan een hoofdaannemer kunnen worden uitbesteed. Bij de aanbesteding van leegmaakplan + inbouw spelen een aantal faktoren een rol, ondermeer de lage frequentie van de uitvoering en de vereiste specialisaties voor de ingreep. uitvoering: In vergelijking met de projectgewijze verbetering zijn er bij woninggewijze verbetering naast het standaard leegmaakplan verschillende inbouwmogelijkheden die varierende kosten met zich mee zullen brengen. Het toezicht op de bouw dient bij een lage frequentie van verbeteringen eveneens anders te worden georganiseerd. beheer: Ook ten aanzien van het beheer betekenen woninggewijze vernieuwing en inbreng van flexibele inbouwmogelijkheden een intensivering van de werkzaamheden. Het bouwproces wordt een voortdurend niet-continu proces, waarvoor altijdintern of extern - organisatiecapaciteit aanwezig dient te zijn. Voorts nemen
33
door de toenemende ruimtelijk-funktionele en bouwkundige diversiteit binnen de complexen de registratie-, huurverrekening- en onderhoudsaktiviteiten toe.
Interviews In de interviews werd nader ingegaan op de vraag of het bouwproces bij open bouwen buurtvernieuwing nu werkelijk veel verschilt van het huidige bouwproces bij projectgewijze vernieuwing. Initlatiefname Beide geinterviewden gaven aan dat reeds nu verschillende vormen van marktonderzoek plaatsvinden. Bij een van de geinterviewden bevat het haalbaarheidsonderzoek bij verbetering een speciaal aandachtspunt inzake toekomstige verhuurbaarheid. Bij de andere geinterviewde worden op grond van signalen oplossingsgerichte onderzoeken verricht, waarbij ook derden, zoals makelaars, worden ingeschakeld. De bewoners worden uiteraard ook bij projectgewijze vernieuwing uitgebreid op de hoogte gesteld. Een van de geinterviewden gaf aan dat de woningbouwcorporaties ook regelmatig daadwerkelijk samenwerkten. De andere geinterviewde stelde dat men aileen maar informatie uitwisselde, ook indien het corporaties met identieke complexen betreft. On twerp In be ide steden werd met uitgebreide keuzepakketten gewerkt, waarvan de bewoner eventueel nog kon afwijken. Vooraf zijn de prijzen bekend en wordt er rond de definitieve keuze een individueel contract opgemaakt. In die zin is er nauwelijks verschil tussen een officieel open bouwen project in de ene gemeente en een "traditionele" complexgewijze woningverbetering in de andere gemeente. Aanbesteding Bij een van de geinterviewden wordt bij de complexgewijze aanpak zeer veel in bouwteamverband gewerkt. Dit geldt zowel bij nieuwbouw als bij verbetering. Hypothetisch gezien zou men bij woninggewijze verbetering niet aanbesteden, omdat de uitvoering in de tijd gezien zeer gespreid plaats vindt. Het bouwbedrijf zou dan wei zeer flexibel moeten zijn. Ook hier lijkt dus een bouwteamverband de juiste oplossing. Temeer daar hier, afhankelijk van de zwaarte van de ingreep, het verrassingseffect zeer groot kan zijn en men de kennis en vaardigheden van de aannemer het meest optimaal dient te benutten. Bij de andere geinterviewde wordt veel portiekgewijs verbeterd. Dit wordt per complex onderhands aanbesteed. Deze corporatie ontwikkelt momenteel een procedure individuele woningaanpassing. Met deze procedure verwacht men op een constructieve manier in te kunnen spelen op individuele verbouwingsaktiviteiten van de bewoner, voor wat betreft indeling en uitrusting van de woning. lndien men gezamelijk tot overeenstemming kan komen, is er vanuit de corporatie begeleiding op financiele en constructieve aspekten mogelijk. Naast een betere grip op de ongebreidelde verbouwingslust, verwacht de corporatie minder kosten bij mutatie-onderhoud.
34
Uitvoeriog In de situatie waar in bouwteamverband aan open bouwen projecten wordt gewerkt worden varierende inbouwpakketten vooraf binnen het bouwteam doorgesproken, waarbij eenheidsprijzen per hoeveelheid worden bepaald. Vanuit gemeentezijde wordt tbv de afgifte van de beschikkingen een financitHe marge voor deze inbouwpakketten ingebouwd. In het andere geval worden keuzepakketten tegen eenheidsprijzen met onderaannemers afgerekend. Bij ernstige afwijkingen worden de eenheidsprijzen bijgesteld door nacalculatie. Bebeer Een van de geinterviewden vindt klantgerichtheid in de na-oorlogse woningvoorraad zo noodzakelijk, dat men hiervoor een procedure individuele woningaanpassing heeft ontwikkeld. Indien men in dit beginstadium de voor- en nadelen tegen elkaar afweegt, geeft de hierdoor toenemende woningdifferentiatie geen problemen. Individuele verbouwingen door bewoners vinden momenteel toch plaats. Juist door er positief op in te spelen kan de corporatie er voldoende grip op krijgen. De andere geinterviewde constateert bij de corporaties een dualisme. Enerzijds is men ervan overtuigd dat de klantgerichtheid hoog in het vaandel moet staan. Anderzijds blijft men een traditionele beheerder. Over een evenwichtige invulling van deze twee tegenstellingen denken corporaties duidelijk verschillend. Een deel wenst zo veel mogelijk in eigen hand te houden. Een ander dee! wi! zich, afhankelijk van het initiatief van de bewoner, meer en meer tot het beheer van het dragerdeel beperken.
35
3.3
WONINGMARKT EN VERHUURAARHEID V AN DE VOOR-OORLOGSE EN NA-OORLOGSE WONINGVOORRAAD
Inleiding De open bouwen buurtvernieuwing is gericht op woninggewijze ingrijpende bouwtechnische en woontechnische verbetering met inbreng van flexibele inbouwmogelijkheden ter versterking van de toekomstige verhuurbaarheid. Men speelt hiermee in op een aantal tendenzen die voor de toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt van be lang kunnen zijn: a. de trend tot individualisering; b. de toenemende dynamiek in de huishoudensvorming: samenwoning, scheiding, samenwoning van eenoudergezinnen, "seniorenstadium" etc; c. de omsiag van een "sellers market" in een "buyersmarket": het verdwijnen van het woningtekort voor bepaalde gebieden en segmenten van de woningmarkt, waardoor bepaalde groepen beter in staat zijn om hun woonwensen te realiseren; d. de versnippering van de verhuurmarkt doordat er steeds meer verhuurders met steeds kleinere en onderling meer verschillende woningen de verkoop- en verhuurmarkt betreden.
Interviews In de interviews werd nagegaan in hoeverre men bovenstaande tendenzen van belang achtte voor de verhuurbaarheid van de woningvoorraad. Individualisering, dynamiek in de huishoudensvorming en de omsiag van een "sellersmarket" in een "buyersmarket" In de randstad zijn individualisering van de behoeften en differentiatie van woonwensen de belangrijkste trends. Het hierop inspelen is de belangrijkste toekomstige opgave voor de corporatie. Het kenmerk van een sociale verhuurder dient te zijn om toch keuzemogelijkheden te bieden aan mensen die financieel gezien op de woningmarkt in het geheel geen keuze hebben. \ In de regio speeIt de trend tot individualisering in woningmarktsituatie, ten gevolge van regionale sociaal-maatschappelijke factoren niet echt mee. WeI is er momenteel veel vraag naar de wat duurdere woningbouw in de binnenstad en trek ken gezinnen met kinderen meer naar buiten toe. De dynamiek in de huishoudensvorming speelt hier weI een zeer duidelijke rol: echtscheidigen, eenoudergezinnen, jongere een- en tweepersoonshuishoudens zijn momenteel duidelijke trends. Een toename van het aantal senioren is voor de nabije toekomst een duidelijke trend. Bij de omslag van een "sellers market" in een "buyersmarket" treden de inkomensverschillen duidelijk naar voren. De lagere inkomens zijn absoluut afhankelijk van het goedkope aanbod op de sociale huurmarkt en hebben dus nog steeds met een krapper wordende "sellersmarket" te maken. Ca. 70 % van de ingeschrevenen hebben een nettoinkomen onder de f 2000, - per maand.
36
Voor de inkomensgroepen daarboven ontstaat steeds duidelijker een "buyersmarket". Er wordt steeds meer voor dit marktsegment gebouwd. In de regio is in 3 jaar tijd, bij gelijkblijvende aantallen, het percentage woningbouw buiten de gecontingenteerde gesubsidieerde huursektor van ca. 10 % tot ca. 60 % gestegen.
37
3.4
MOGELIJKE ROLVERANDERING VAN DE BEHEERDER IN DE TOEKOMST
Inleiding Indien de trends tot individualisering en diversificatie zich eveneens binnen de woningmarkt doorzetten versnelt dit de ommezwaai van aanbiedersmarkt naar vragersmarkt in de verkoop- en verhuursektor. Dit betekent vooral voor de verhuurder een aanzienlijke taakverzwaring: -
een toemenende noodzaak tot marktonderzoek vooraf; een aktievere participatie in het ontwerpproces; een aktievere participatie in het aanbestedingproces; een aktievere organisatie in het uitvoeringsproces tijdens de afbouwfase indien "custom-made" aan de verhuurders wordt verhuurd; meer besluitvorming ten aanzien van het doorvoeren van veranderingen gedurende de exploitatiefase; meer uitvoeren en beheren van deze veranderingen;
Inteniews In de interviews werd gevraagd of de organisaties bereid waren om een meer aktieve rol op de woningmarkt te gaan spelen, of zij hiertoe juridische en financiele mogelijkheden hadden en welke hindernissen men hiertoe eerst diende te overwinnen (statuten, beleidsdoelstellingen, kredietwaardigheid, lopende verplichtingen, etc). Aansluitend was er gelegenheid voor algemene opmerkingen. juridische en financUHe mogelijkheden en hindernissen Een van de geinterviewden gaf aan dat de ontwikkeling van de procedure individuele woningaanpassing geheel op een toenemende klantgerichtheid in de na-oorlogse woningbouw is gericht. De juridische en financiele aspekten rond eigendom en mutatie worden momenteel uitgezocht. Men denkt hierbij aan het huren van het casco en het kopen van de inbouw. Dit kopen kan op basis van een lening geschieden, die door de corpora tie wordt verstrekt en die maandelijks als periodieke betaling gecombineerd met de huur voor het casco wordt aflost. Het inbouwpakket is dan in de aanvangssituatie eigendom van de corporatie en gaat langzaam in eigendom over op de huurder. Ook voor een meer klantgerichte aanpak bij nieuwbouwwoningen zijn de extra inspanningen naar verhouding niet zo groot dat hier onoverkomelijke hindernissen liggen. In feite hoeft aIleen aan het marktonderzoek en het haalbaarheidsonderzoek een extra parragraaf te worden toegevoegd. Ten aanzien van statu ten, beleidsdoelstellingen, kredietwaardigheid, lopende verplichtingen, etc. dienen zich geen onoverkomelijke hindernissen aan. De andere geinterviewde stelt dat de inzet van corporatie tot corporatie verschilt. Enkele corporaties zien de noodzaak van een aktieve benadering in. Andere willen meer op de oude voet doorgaan. Juridisch zijn de problemen niet zo groot. Statutair gezien moet de ledenraad het met eventuele aanvullende doelstellingen eens zijn. Van gemeentewege worden vanuit de toezichthoudende sfeer klantgerichte initiatieven zeker niet geboycot.
38
Het verschil in financHHe mogelijkheden tussen de corpora ties lijkt hier bepalend. De corporaties met de grootste ABR kunnen zich over het aigemeen wat meer permiteren en denken hier dus ook over na.
De mogelijke rol van flexibiliteit in de toekomst Een van de geinterviewden wijst op het meervoudige belang dat corporaties bij flexibele woningindeling hebben. In de desbetreffende gemeente zijn de afgelopen 5 jaar verscheidene open bouwen projecten gerealiseerd. Momenteel worden door aIle corporaties in meer of mindere mate open bouwenprincipes toegepast. De doeistellingen verschillen hierbij van project tot project, van Iocatie tot Iocatie en van corporatie tot corporatie. De ene corporatie stelt vanuit klantgerichte motieven de participatie centraal. De andere corporatie let uitsluitend op mogelijkheden om in de toekomst de differentiatie te wijzigen en denkt daardoor vanuit de toekomstwaarde van het bezit. De gemeente heeft het open bouwen vanuit het corporatiebelang gepropageerd. Zowel de mogelijkheden tot differentiatiewijziging ais de klantgerichtheid dienen het corporatiebelang. Dit wordt nu door aile corporaties duidelijk begrepen. Tekenend hiervoor is dat de corporaties die voora! vanuit de klantgerichte visie zijn gestart nu ook projecten bouwen waarin de differentiatiewijziging wordt meegenomen. Dit geldt omgekeerd eveneens. De meer behoudende corporaties, die in de eerste projekten de differentiatiewijziging centraal stelden, krijgen nu langzaam meer oog voor klantgerichtheid als marketingaspekt. De andere geinterviewde vindt de open bouwentheorie zeer inspirerend maar neemt duidelijk afstand van bepaalde bouwtechnische uitwerkingen van deze theorie. Indien de theorie in een bepaalde bouwtechnische vorm wordt gegoten en "de open bouwwijze ais produktiewijze" centraal komt te staan, wordt de toepassing ervan opeens ontzettend beperkt. De geinterviewde kreeg op een geven moment met de puur maatschappelijke, organisatorische en beheermatige open bouwen-aspekten te maken. Een gekraakt industriecomplex werd bewoond door een groep enthousiaste bewoners met allerlei woonideeen en vee I eigen initiatieven op dit gebied. Het ontbrak hun echter systematisch aan geld· om deze ideeen Iangs traditionele woonconsumptieve weg te realiseren. Vanuit zijn technische en beheermatige achtergrond werd hij voor een soort dillema geplaatst. De bewoners wilden extreem lage huren maar wei in een ordentelijke gelegaliseerde situatie en daarnaast wilden ze een extreem grote f1exibiliteit in het gebouw en wilden ze een grote mate van zelfbeheer en zelfwerkzaamheid. "Als beheerder en bouwtechnicus denk je dan dat dit absoIuut niet kan. Het kan aileen met zeer veel geld, dus zeer vee I overheidssubsidie worden opgelost. Tot dat je op een geven ogenblik tot de conclusie komt dat het wei kan, want ze zitten er nu ook en alles is goed onderling georganiseerd. Waarom zou het niet mogelijk zijn om de bewoners gewoon zo te laten doorgaan op de wijze zoais ze er nu wonen. Hun gewoon de binnenkant van het gebouw laten doen en aIleen ais corporatie het casco verhuren en beheermatig gezien je beperken tot het instandhouden en "bewaken" van het casco. Ais corporatie hebben we toen deze stap aangedurft en naar tevredenheid van beide partijen uitgewerkt." 39
Nu, achteraf gezien, zijn voor de geinterviewde waarschijnlijk 3 bouwkundige ervaringen bij deze beslissing van be lang geweest. De eerste bepalende ervaring was de start van zijn bouwkundige loopbaan als projectmanager bij de bouw van een winkelcentrum, waar, zoals momenteel gebruikelijk, winkels als casco werden verhuurd. De tweede bepalende ervaring was zijn kennismaking met een open bouwen project als technisch direkteur van de verantwoordelijke woningbouwvereniging. Daar raakte hij vertrouwd met de begrippen drager en inbouw en de technische mogelijkheden ervan. De derde bepalende ervaring hangt samen met de puur persoonlijke invulling van het begrip management. Het routinematige den ken voor anderen en deze met kant en klare oplossingen te confronteren, staat hierbij niet voorop. In dit geval: het opdringen van een specifieke woning en woonvorm aan de consument. Centraal in de beheerbenadering die de geinterviewde voor ogen staat is het eigen initiatief van de bewoner. Uit de manier waarop de bewonersgroepen het industriegebouw bewoonden bleken zij in staat te zijn om dat op deze manier en langs deze weg te doen. Vanuit dit uitgangspunt moest het mogelijk zijn om als corpora tie met hun tot een wederzijds acceptabele overeenkomst te komen. Binnen een dergelijke benadering moet men ook weer niet "doorslaan" en de bewoners perse deze oplossingen opdringen. Het persoonlijk initiatief van de bewoner dient altijd het startpunt te zijn. Vanuit de woningbouwcorporatie dient men dan ook een duidelijk onderscheid te maken tussen twee groepen sociale huurders. Een groep die puur wit wonen als woonconsument en die dan ook een volledig uitgeruste woning krijgt aangeboden. En een groep die hun duidelijk expressieve woonideeen ook daadwerkelijk in de praktijk willen brengen. Binnen de door de corporatie ontwikkelde en nu nog in experimentele vorm verkerende procedure individuele woningaanpassing verwacht men in de nabije toekomst ook deze groep op basis van individuele initiatieven en afspraken te kunnen bedienen.
40
a~r Tij~miuiiiiiii tlij Teletoon (040) 47 22 24
N ERKGROEP F UND AMENTELE
rechnische Universiteit Eindh ov en Bouwkunde Realisatie en Beheer (Postvak 8) Postbus 513 5600 MB Eindhoven
GRONDSLAGE~
9000423
OPEN BOUWEN TUE/BRB
