STEUNPUNT WONEN P/A HIVA – KU LEUVEN PARKSTRAAT 47 – BUS 5300 BE‐3000 LEUVEN
Perstekst
Wonen in Vlaanderen anno 2013. De voornaamste bevindingen van het Grote Woononderzoek 2013 Het Grote Woononderzoek 2013 Tijdens het Grote Woononderzoek 2013 werden in opdracht van de Vlaamse overheid 10.000 gezinnen uitgebreid geïnterviewd over o.a. hun uitgaven voor wonen, de wijze van financiering, woonwensen en woongeschiedenis. Bovendien werden 5.000 woningen ook grondig gescreend volgens een methodiek gebaseerd op de kwaliteitsnormen van de Vlaamse overheid. Een multidisciplinair team van onderzoekers van het Steunpunt wonen stond in voor de wetenschappelijke coördinatie en opvolging van de dataverzameling en voor de verwerking van de resultaten. De resultaten bieden voor het eerst een objectief zicht op de kwaliteit van de Vlaamse woningvoorraad en tonen welke trends zich afspelen op de woningmarkt. Hierna lichten we enkele van de meest opvallende vaststellingen toe. Eigen woningbezit neemt niet langer toe Na een decennialang aanhoudende groei van het eigen woningbezit is sinds 2005 het aandeel huishoudens dat een eigen woning bewoont, gedaald. In 2013 bewoonde 70,5% van de huishoudens een eigen woning, terwijl 20,4% een private woning huurde en 6,7% een sociale woning. Deze daling van het eigen woningbezit is vooreerst een gevolg van een cohorte‐effect. Dat het aandeel eigenaars de afgelopen jaren steeg, was mede omdat de vooroorlogse generatie, die veel minder dan de daaropvolgende generaties kans had om eigenaar te worden, uit de statistieken aan het verdwijnen was. Dit effect geraakt uitgespeeld. Naast het cohorte‐effect speelt een tijdseffect. Vermoedelijk laat zich hier vooral de invloed van de crisis voelen. In veel Europese landen is sinds 2007 een heropleving van de private huurmarkt zichtbaar. In een situatie van economische onzekerheid zullen mensen minder snel een lening aangaan. Bovendien werden banken strenger bij het toekennen van leningen. Anderzijds speelt vermoedelijk ook de lage rente een rol. Het direct netto‐rendement van een investering in een huurwoning wordt gemiddeld geschat op 2,5 à 3%, wat in vergelijking met alternatieve beleggingen niet slecht is. Opgesplitst naar inkomens (figuur 1) valt op dat de twee hoogste inkomensquintielen niet deelden in de globale daling van het aandeel eigenaars en dat de daling zich vooral manifesteerde bij de twee laagste inkomensquintielen. De strengere houding van de banken heeft mogelijk vooral bij deze
groepen, die vaak minder over een startkapitaal beschikken, een drempel opgeworpen. Het resultaat is dat de kans om eigenaar te worden van een woning in 2013 sterk afhankelijk is van het inkomen. In het verleden was dit veel minder het geval. In 1976 was eigen woningbezit nog ongeveer gelijk verdeeld over alle inkomensgroepen. Figuur 1. Evolutie van het aandeel eigenaars naar inkomensquintielen, voor huishoudens op actieve leeftijd (referentiepersoon jonger dan 65 jaar), Vlaanderen, 1976‐2013
Bron: Socio‐economisch Panel ’76, ’85 en ’97; Pannecoucke et al. (2001), Woonsurvey 2005; Grote Woononderzoek 2013
De Vlaamse ‘woonladder’ Ook op andere vlakken heeft de Vlaamse woningmarkt grondige veranderingen ondergaan. Waar traditioneel de Vlaming bouwde of kocht ‘once in a lifetime’, zijn er nu duidelijke tekens van het bestaan van een ‘woonladder’. Op jonge leeftijd wordt een kleine woning of appartement gekocht, om deze na een aantal jaren te verkopen voor een grotere. Vaak eindigt die woonladder in nieuwbouw. Zo is de afgelopen decennia de verwerving van een woning geleidelijk aan meer betaald met geld van de verkoop van een vorige woning. Meer dan de helft van wie bouwde in de periode 2011‐2013 heeft deze verwerving gefinancierd met middelen uit de verkoop van een vorige woning. De sterk toegenomen woningprijzen zijn vermoedelijk een drijvend mechanisme voor deze toenemende ‘doorstroming’ op de eigendomsmarkt. Daarnaast kan ook het invoeren van de meeneembaarheid van het registratierecht in 2002 de dynamiek hebben bevorderd. Verder tonen deze gegevens dat het financieren van een aankoop met financiële steun van ouders en grootouders het afgelopen decennium wel is toegenomen, maar ook daarvoor al bestond. Bovendien blijft het aandeel van deze middelen in de totale te financieren kost beperkt. Gemiddeld werd 4,5% van de kosten hiermee gefinancierd, een aandeel dat geen noemenswaardige stijging vertoont met de jaren. Voor bouwers liggen de cijfers iets hoger.
2/7
Figuur 3. Financiering van de woning door kopers*, naar jaar van verwerving, Vlaanderen, 2013
* Inclusief registratierechten en andere bijkomende kosten (bv. notariskosten) Bron: Grote Woononderzoek 2013
Betaalbaarheidsproblemen op de private huurmarkt nemen toe Het verzekeren van de betaalbaarheid van wonen is een van de voornaamste doelstellingen van het Vlaamse woonbeleid. Al te vaak wordt in de publieke discussie de betaalbaarheid beoordeeld op basis van enkel de woningprijzen. Hogere woningprijzen betekenen echter niet noodzakelijk hogere woonuitgaven. De hoogte van de afbetaling wordt immers mee bepaald door de intrestvoet en de looptijd van de lening. Gunstigere voorwaarden laten toe meer te lenen zonder dat de afbetalingslast stijgt. Bovendien betekent een hogere uitgave niet noodzakelijk een verminderde betaalbaarheid, met name als deze gepaard gaat met een gestegen inkomen. Om de betaalbaarheid te beoordelen moet daarom de relatie worden gelegd tussen uitgaven voor wonen en inkomen. Het beeld dat naar voor komt voor het geheel van Vlaamse huishoudens is verschillend naargelang de wijze waarop die relatie wordt gelegd. Wordt gekeken naar het aandeel huishoudens dat meer dan 30% van het inkomen betaalt voor wonen (huur of afbetaling van de lening), dan zijn de betaalbaarheidsproblemen globaal toegenomen van 13% in 2005 naar 20% in 2013. Het meest opvallend is de toename van de betaalbaarheidsproblemen op de private huurmarkt. In 2013 betaalde bijvoorbeeld meer dan één op twee private huurders (52%) meer dan 30% van het inkomen aan huur. In 2005 was dit 39%. De gemiddelde huurprijs bedroeg 562 euro. Ook bij eigenaars die nog een woning afbetalen namen de betaalbaarheidsproblemen toe, van 17% in 2005 naar 27% in 2013. Het voordeel van de woonbonus is hierin niet mee verrekend. In 2013 bedroeg de gemiddelde afbetaling 714 euro. Om enig idee te geven: de woonbonus vertegenwoordigde in 2012 een voordeel van gemiddeld 157 euro per maand (Vastmans e.a., 2014). Een andere methode om betaalbaarheidsproblemen te beoordelen is na te gaan of het inkomen dat overblijft na het betalen van de woonuitgaven volstaat om de noodzakelijke dagelijkse uitgaven te doen om menswaardig te leven. Op deze wijze gemeten zijn de betaalbaarheidsproblemen globaal niet gewijzigd en bedragen ze 14%, zowel in 2005 als in 2013.
3/7
Een miljoen Vlaamse woningen is van ontoereikende kwaliteit Op basis van een uitgebreide en zorgvuldig gecontroleerde technische screening van een staal van 5.000 woningen kreeg 37% van de woningen (ongeveer 1 miljoen woningen) de beoordeling ‘ontoereikende kwaliteit’. Dit betekent dat aan deze woningen naar alle waarschijnlijkheid aanpassingen nodig zijn om te voldoen aan de normen van de Vlaamse overheid. Het aandeel is het grootst voor de private huurmarkt (47%), ligt iets lager voor de sociale huur (44%) en is het laagst voor eigendomswoningen (33%). Ongeveer twee derde van deze woningen (650.000 woningen, 24% van alle woningen) zou met relatief beperkte aanpassingen wel aan de normen kunnen voldoen. Voor 21% van de woningen van ontoereikende kwaliteit volstaat het bijvoorbeeld om enkel loshangende stopcontacten te herstellen of te vermijden dat elektrische toestellen in vochtige ruimtes verkeerd worden opgesteld. Bij 9% van deze woningen zou het volstaan de zekeringskast te herstellen of vernieuwen. Voor 12% van deze woningen zou het volstaan te zorgen voor voldoende verluchting. Ook voor de andere woningen in deze groep betreft het vaak relatief beperkte ingrepen. Sensibilisering rond dit type van beperkte maar essentiële aanpassingen kan leiden tot een aantal ‘quick wins’ om het aandeel woningen van toereikende kwaliteit op te krikken Aan het overige derde van de woningen van ontoereikende kwaliteit (350.000 woningen, 13% van alle woningen) zijn structurele ingrepen vereist. Een eerste type van problemen aan deze woningen zijn bouwtechnische gebreken als stabiliteitsproblemen, vochtproblemen en gebreken aan ramen en deuren. Een tweede type van gebreken heeft te maken met de structuur, indeling en uitrusting van de woning, zoals een te steile trap, het ontbreken van elementaire sanitaire voorzieningen, een gebrekkige lichtinval of het niet voldoen aan de minimale woonoppervlakte (18 m²). Een deel van deze woningen combineert deze structurele gebreken ook nog met de boven besproken gebreken. Het geheel aan vereiste werken krijgt daarmee de aard van een echte renovatie, die hoge kosten impliceert. Woningen van ‘structureel ontoereikende kwaliteit’, komen dubbel zo veel voor op de huurmarkt (21% in de private huur, 24% in de sociale huur) dan op de eigendomsmarkt (10%). Gezinnen met een zwak socio‐economisch profiel zijn sterk oververtegenwoordigd in dit marktsegment. Een specifiek probleem ten slotte is het gevaar op CO‐vergiftiging. Bij naar schatting zo’n 300.000 woningen is er daarvoor een potentieel risico. Ook hier zijn de problemen veel groter voor huur‐ dan voor eigendomswoningen en lopen vooral de zwakste groepen risico. De woningkwaliteit verbetert, maar er blijft een groep van slechte woningen Omdat het de eerste keer is dat een dergelijke grondige en objectieve screening van de woningkwaliteit gebeurde, laten deze cijfers niet toe om evoluties te schetsen. Dit kan wel op basis van de antwoorden van bewoners over vragen naar de woningkwaliteit. Zo toont de samengestelde index ‘fysische staat van de woning’ een stelselmatige verbetering van de woningkwaliteit. Het aandeel woningen met een score ‘goed’ is gestegen van 58% in 2001 naar 70% in 2013. Tegelijkertijd blijkt echter de groep van ‘slechte’ en ‘zeer slechte’ woningen (samen) tussen 2005 en 2013 (10%) niet te zijn verminderd.
4/7
Figuur 4. Synthese‐index fysische staat van de woning, naar deelmarkt, Vlaanderen, 2005 en 2013
Bron: 2005: Woonsurvey, 2013: Grote Woononderzoek
Opgesplitst naar deelmarkt (figuur 4) zien we dat de toename van het aandeel goede woningen vooral het gevolg is van de positieve evolutie die de private huurmarkt doormaakte. Op de sociale huurmarkt daarentegen geven de cijfers een achteruitgang, maar deze is niet statistisch significant. Globaal blijft ook volgens deze indicator anno 2013 de kwaliteit van eigendomswoningen beter dan van huurwoningen. Een bijzondere vaststelling over de evolutie van de woningkwaliteit is dat vochtproblemen niet afnemen. In het Grote Woononderzoek meldt 20% van de huishoudens vochtschade. Het voornaamste probleem is een vochtige vloer of muur. Volgens gegevens van de EU‐SILC is er zelfs een lichte toename van de vochtproblematiek. Verder onderzoek is vereist naar de oorzaken van deze evolutie. Mogelijk is er een relatie met de verbeterde isolatie van de woningen. De isolatie van woningen verbetert, maar er is nog grote ruimte voor winst In 2013 zijn de Vlaamse woningen significant beter geïsoleerd dan in 2005. De grootste vooruitgang is zichtbaar voor isolerend glas. In 2013 zijn in 77% van de woningen alle (of bijna alle) ramen voorzien van isolerend glas. Ook voor dakisolatie en vloerisolatie is er een sterke vooruitgang. Dakisolatie is (bijna overal) aanwezig in 70% van de woningen1. Tegelijkertijd tonen de cijfers dat er nog grote ruimte is voor verbetering. Zo beschikt anno 2013 nog maar de helft van de woningen (bijna) overal over leidingisolatie en vinden we maar bij een minderheid van de woningen muurisolatie en vloerisolatie. Vooral de woningen gebouwd voor 1970 zijn niet goed geïsoleerd. En net zoals bij de woningkwaliteit en de betaalbaarheidsproblemen is de grootste achterstand zichtbaar bij de zwakste groepen en op de private huurmarkt.
1
We merken op dat behalve voor isolerend glas een groot deel van de respondenten de vraag naar de aanwezigheid van isolatie niet heeft kunnen beantwoorden. De percentages bedragen tussen de 13% en de 18%, naargelang de isolatievorm. Deze respondenten werden uitgesloten in de analyses.
5/7
Figuur 5. Aanwezigheid van isolatie in de woningen, in %, Vlaanderen, 2005 en 2013
Bron: 2005: Woonsurvey, 2013: Grote Woononderzoek (beide op basis van interviews)
Aanbevelingen voor het beleid Voor de overheid bieden de resultaten van het onderzoek een hulp om het beleid beter te richten op de voornaamste problemen. Vanuit het onderzoek formuleren we daarvoor volgende aanbevelingen.
‐
Samen met andere beleidsdomeinen (onderwijs, tewerkstelling, inkomens…) dient het woonbeleid een afdoende antwoord te bieden op de betaalbaarheidsproblemen, in het bijzonder op de huurmarkt. Een substantiële uitbreiding van de sociale huisvesting en huursubsidies is hier aangewezen.
‐
Wat betreft woningkwaliteit ligt de verantwoordelijkheid voor het uitvoeren van de noodzakelijke werken in de eerste plaats bij de eigenaars van de woningen. Zij dienen er voor te zorgen dat hun woning veilig en gezond is. De overheid moet er op toezien dat de noodzakelijke basiskwaliteit voor iedereen aanwezig is en daartoe alle nodige acties ondernemen. Gezien de omvang van de problematiek dringt de nood aan een globaal renovatieplan ter verbetering van de Vlaamse woningkwaliteit zich op. Dergelijke plan bundelt een veelheid van acties, waaronder informatie en sensibilisering van het ruime publiek, een evaluatie en mogelijk heroriëntering van de renovatiepremies, het overwegen van normen voor nieuwbouw, het uitwerken van een actieplan voor de sociale huisvesting. Bij dit alles zijn er grenzen aan wat voor verbetering vatbaar is. Om radicale stappen vooruit te zetten, ook op vlak van energiegebruik, verdient vervanging soms voorkeur op renovatie. Verder zijn bijzondere acties van sensibilisering en begeleiding gericht op de zwakste groepen vereist.
‐
Een meer neutrale behandeling van huur en eigendom is aangewezen. Dit kan verdere afbouw van algemene steun voor eigendomsverwerving betekenen. In elk geval lijkt een grotere selectiviteit bij het toekennen van de steun voor eigendomsverwerving gewenst. Van meer eigendomsneutraliteit kan een positief effect op de private huurmarkt worden verwacht. Te bekijken valt of dan aan aanbodzijde nog bijkomende steun nodig is om de private huurmarkt te versterken. Mogelijk is ook hier selectiviteit aangewezen.
6/7
Praktische informatie Rapporten (af te laden van www.steunpuntwonen.be): Volume 1: 'Wonen in Vlaanderen anno 2013. De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld' (Winters S., Ceulemans W., Heylen K., Pannecoucke I., Vanderstraeten L., Van den Broeck K., De Decker P., Ryckewaert M. & Verbeeck G.) Gepubliceerd als boek bij Garant: http://www.maklu.be/MakluEnGarant/BookDetails.aspx?id=9789044132731
Volume 2: 'Grote Woononderzoek 2013. Deelrapporten' ‐ Deel 1. Methodologische toelichting (Lieve Vanderstraeten & Kristof Heylen) ‐ Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en betaalbaarheid (Kristof Heylen) ‐ Deel 3. Technische woningkwaliteit (Lieve Vanderstraeten & Michael Ryckewaert) ‐ Deel 4. Woningkwaliteit en renovatie: resultaten op basis van de vragen aan bewoners (Katleen Van den Broeck) ‐ Deel 5. De private huurmarkt: vraag‐ en aanbodzijde (Kristof Heylen) ‐ Deel 6. Energie (Wesley Ceulemans & Griet Verbeeck) ‐ Deel 7. Woontevredenheid en woongeschiedenis (Isabelle Pannecoucke & Pascal De Decker) Meer informatie en toelichting te verkrijgen bij volgende onderzoekers: W.b. algemene vragen, evoluties woningmarkt, betaalbaarheid en woonbeleid: Sien Winters (HIVA – KU Leuven), 0488/044.164 W.b. woningkwaliteit: Michael Ryckewaert (OSA – KU Leuven en & VUB), 0486/713.547 W.b. energie en isolatie : Griet Verbeeck (Universiteit Hasselt) : 0498/27.13.32 W.b. woontevredenheid, woongeschiedenis : Isabelle Pannecoucke (KU Leuven campus Sint‐Lucas) : 0478/57.31.14
7/7
