Wijndaelerstrip, Den Haag studie atelier PRO | januari 2012
locatie op de overgang tussen bos en duin
ligging in Den Haag
aele rwe g Wij nd
ISH
Sporthal Ockenburgh
Wij
nda
eler
weg
Marathon
Wijndaelerd
uin
t
aa str
h rg
u nb ke Oc
P
Laan van Meerdervoort
zicht van / op ISH
Marathon locatie
parkeerterrein
-
richtlijnen ‘Masterplan Kijkduin’
uitbreiding International School (ISH): ca. 5000 m² groenstedelijk wonen: 60 appartementen voorzieningen: 1600 m² Wijndaelerweg wordt Wijndaelerlaan ontsluiting ISH wordt verlegd naar Wijndaelerlaan knip voor auto’s in noordelijke richting strip markeert zichtlijn van Laan v Meerdervoort naar ISH
Structuurvisie ‘Masterplan Kijkduin’
ideeën ‘Masterplan Kijkduin’
Wijndaelerweg/laan
locatie
wonen (stadsrand): 1,1 parkeerplaats + 0,3 bezoeker / won. school (zone 3): 0,25 of 0,40 pp / 100 m² kinderdagopvang (zone 3): 1,00 pp / 100 m² sportvoorziening (zone 3): 2,30 pp / 100 m²
‘Ontwerpnota Parkeernormen Den Haag’, 29 juni 2011
ISH uitbreiding: 5000 m² - Parkeren wordt op eigen terrein opgelost. Woningen - Basismodel: - Model koop + huur:
62 woningen: koop appartementen (120 m² GBO) = totaal 7.360 m² GBO 66 woningen: 46 app. koop en 20 app. sociaal = totaal 7.120 m² GBO
Commercieel: - Kinderdagopvang: - Instructiebad:
1600 m² ca. 800 m² BVO ca. 750 m² BVO
Parkeren: - Woningen: bewoners: 62 x 1,1 = 68 pp bezoekers: 62 x 0,3 = 19 pp - Kinderdagopvang: 800 m² / 100 x 1,00 = 8 pp - Zwembad: 750 m²/ 100 x 2,30 = 17 pp Totaal 112 pp
Programma van Eisen
(uitgangspunt: (uitgangspunt: (uitgangspunt: (uitgangspunt:
gebouwd, niet niet gebouwd, niet gebouwd, niet gebouwd,
verdiept) openbaar) openbaar) openbaar)
duin
polder
ISH
stad
laan / bos
ligging in landschap
zicht op ISH verhoogd
zic
ht
loc
at
ie
ISH
N
uitgangspunten
ca. +1,5m
ca.+0,5m
1. huidige situatie
ca. 1,7 ha
2. grondvlak
school
ISH
? water
fiets
wonen / overig
zichtlijn
3. zichtlijn en verbindingen conform masterplan
school ca. 1800 m²
ISH water fiets wonen / overig ca. 7800 m²
- meer als bestaande situatie - minder versnippering van gebied - sluit aan op wens ISH om de ontsluiting niet direct voor het gebouw langs te hebben
4. voorstel: verbindingen bundelen
3 lagen = 5000 m²
5. ISH uitbreiding = 5.000 m²
afbeelding: Buro Sant en Co landschapsarchitectuur
huidige situatie: 79 pp en 2 mv pp. uitgangspunt (van ISH): eventuele nieuwe parkeerplaatsen voor de uitbreiding worden op eigen terrein opgelost.
6. parkeren ISH wordt opgelost op eigen terrein
uitgaande van basismodel:
parkeren
wonen: = 7.360 m² P: 73 pp x 27 m² = 1.971 m² P bez: 20 pp x 27 m² = 540 m² BSO: 800 m² P: 8 pp x 27 m² = 216 m² zwem: 750 m² P: 17pp x 27 m² = 459 m² totaal:
7. bebouwing
12.096 m²
ca. 7800 m²
wonen 1,55 laag voorz.
bewonersparkeren (ca. 66 pp)
8. tweede maaiveld (duin)
plint aan strip
9a. plint aan strip
plint op kop
plint op kop
9b. plint aan koppen
plint aan laan
9c. plint aan laan
3.680 m² 2 lagen = 7.360 m² = 60 app. wonen
10. wonen
4 torens 4 app. / laag 4 lagen = ca. 64 app.
11. wonen transparant
3 torens 4 app. / laag 5 lagen = ca. 60 app.
12. wonen transparanter
scenario A
scenario B
scenario C
WIJNDAELERDUIN
ISH
PUINDUIN
L. VAN MEERDERVOORT
MARATHON AT
RA
G
T HS
UR
B EN
CK
O WIJNDAELERWEG
stedenbouwkundig plan - bestaande situatie
WIJNDAELERDUIN
ISH
PUINDUIN
L. VAN MEERDERVOORT
MARATHON AT
RA
G
T HS
UR
B EN
CK
O WIJNDAELERWEG
I. zichtlijn van LvM op ISH
WIJNDAELERDUIN
ISH
PUINDUIN
L. VAN MEERDERVOORT
MARATHON AT
RA
G
T HS
UR
B EN
CK
O WIJNDAELERWEG
II. vrijkomen Marathon-locatie
WIJNDAELERDUIN
ISH
PUINDUIN
L. VAN MEERDERVOORT
AT
RA
G
T HS
UR
B EN
CK
O WIJNDAELERWEG
III. verbindingen concentreren
WIJNDAELERDUIN
ISH
PUINDUIN
EDUCATIE
L. VAN MEERDERVOORT
WONEN / COMMERCIEEL AT
RA
G
T HS
UR
B EN
CK
O WIJNDAELERWEG
IV. functies
WIJNDAELERDUIN
ISH
PUINDUIN
EDUCATIE
WONEN / COMMERCIEEL
R
E
U NB
CK
O WIJNDAELERWEG
IV. functies
WIJNDAELERDUIN
ISH
PUINDUIN
OVERGANG DUIN
EDUCATIE
VERHOOGD MAAIVELD / DUIN
R
E
U NB
CK
O WIJNDAELERWEG
V. verhoogd maaiveld door nieuwe duin
WIJNDAELERDUIN
ISH
PUINDUIN
P privé
EDUCATIE
COMMERCIEEL
COMMERCIEEL
R
P bezoekers
E
CK
O WIJNDAELERWEG
VI. rooilijnen en indeling
U NB
WIJNDAELERDUIN
ISH
ZICHT & LICHT
EDUCATIE
ZICHT & LICHT
PUINDUIN
R
E
U NB
CK
O WIJNDAELERWEG
VII. tussenruimte - transparantie
e plint
zomer 4, -5 21 andjuni 7 verdiepingen boven de plint
voorjaar - 19 februari
Zonne studie oktober 21
uitgangspunt: min. 3 uur zon op elk deel van de oost-, west- en zuidgevel.
21 december
21 oktober uitgangspunt: min. 3 uur zon op elk deel van de oost-, west- en zuidgevel.
4, 5 and 7 verdiepingen boven de plint Zonne studie december 21
08.57 uur
06.24 uur
4, 5 and 7 verdiepingen boven de plint 07.24 uur07.24 uur Zonne studie december 21
08.54 uur
12.57 uur
16.57 uur
10.24 uur
14.24 uur
08.24 uur
09.57 uur
08.54 uur
09.54 uur
13.57 uur
10.24 uur
09.24 uur
10.57 uur
11.24 uur11.24 uur 09.54 uur
12.54 uur
13.54 uur
12.54 uur
15.24 uur15.24 uur 13.54 uur
10.54 uur
12.24 uur 14.57 uur
10.54 uur
11.54 uur
13.24 uur
14.54 uur
16.24 uur
tussenruimte wordt bepaald door bezonning
14.54 uur
11.54 uur
15.54 uur
17.24 uur
15.54 uur
14.24 uur
WIJNDAELERDUIN
ISH
min.26,0 m
WONEN
min.26,0 m
WONEN
EDUCATIE
WONEN
PUINDUIN
R
E
U NB
CK
O WIJNDAELERWEG
VIII. wonen
WIJNDAELERDUIN
ISH
max. 36,0 m
min.26,0 m
max. 7 lagen
max. 20,0 m
WONEN
max. 5 lagen
min.26,0 m
WONEN
bebouwing dient op deze rooilijn aan te sluiten
max. 5 lagen
EDUCATIE
max. 110,0 m
WONEN
max. 3 lagen
EDUCATIE
max. 36,0 m
max. 51,0 m
min. 10,0 m
max. 20,0 m
PUINDUIN
R
E
U NB
CK
O WIJNDAELERWEG
IX. maatvoering
voorbeeld uitwerking - situatie
Model Koop + Huur 66 woningen: 70 % commercieel - 30 % sociaal 46 app. koop (120 m²) en 20 app. sociaal (80 m²) totaal: 7.120 m² GBO + bergingen: 66 x 5 m² = 330 m² GBO Commercieel: - Kinderdagopvang: - Instructiebad:
1649 m² 889 m² BVO 760 m² BVO
Parkeren: - Woningen: bewoners: 66 x 1,1 = 73 pp bezoekers: 66 x 0,3 = 20 pp - Kinderdagopvang: 889 m² / 100 x 1,00 = 9 pp - Zwembad: 760 m²/ 100 x 2,30 = 17 pp Totaal 119 pp Parkeren voor instructiebad en KDV vindt plaats op andere tijdstippen. Dubbelgebruik van plekken is dus eventueel mogelijk.
voorbeeld uitwerking
voorbeeld uitwerking
parkeren
bergingen
66 PP bewoners
bergingen opp: 123
bergingen
bu iten spe elp lek B
SO
opp: 1886
opp: 151
opp: 283
commerciele functies zwembad
commerciele functies
opp: 760
opp: 889
27 PP bezoekers en bewoners (max. situatie) 17 PP zwembad 9 PP BSO (BSO + zwembad eventueel dubbelgebruik)
bij 62 woningen vervallen deze 6 pp
voorbeeld uitwerking - begane grond
begane grond Wijndaelerstrip
schaal editie blad werk
1 : 500 18 11 11 S01 1106
© atelier PRO architekten BV
5000
6000
5000
centrale entree woongebouwen
5400 7200
A'
B
B
B
B'
B
B''
B
A
5400
A
2800
7800
7800
7800
16000
26200
toren 01, 504 m2 BVO/bouwlaag 4 bouwlagen
7800
2800
7800
2800
7800
5400
18400
7800
7800
7800
28800
A = app. sociaal 80 m² GBO A’ =woningen app.(7271 sociaal 75(exm² GBO GBO m2 totaal berging)); A = app. sociaal 80 m2 GBO (18x) A' = app. sociaal 75 m2 GBO (2x)
2800
7800
18400
toren 02, 578 m2 BVO/bouwlaag 5 bouwlagen
Model sociaal B (zoals getekend); 20 app. sociaal (ca 80 m2 GBO) en 46 app. duurdere koop (ca 120 m2 GBO)
7800
toren 03, 578 m2 BVO/bouwlaag 7 bouwlagen
VORMFACTOREN Basismodel; 60 app. duurdere koop (ca 120 m2 GBO)
B = app. koop 120 m² GBO B = app. duurdere koop 120 m2 GBO (42x) B' app./studio 74 m2 GBO (1x) 74 m² GBO B’= = app. koop / studio koop B''= app./studio koop 87 m2 GBO (1x) B’’ app./ = app. / studio koop 87GBO m²(2x)GBO B'''= penthouse duurdere koop 240 m2
vormfactoren; • BVO (woningen) / GBO (woningen); 9.450 m2 BVO / 7.430 m2 GBO = 1,27 • gevel (totaal) / BVO (totaal); 5.343 m2 gevel / 12.985 m2 BVO = 0,41 • bebouwd / BVO; 4.315 m2 bebouwd / 12.985 m2 BVO = 0,33
350 m2 bergingen
vormfactoren; • BVO (woningen) / GBO (woningen); 9.154 m2 BVO / 7.141 m2 GBO = 1,28 • gevel (totaal) / BVO (totaal); 5.285 m2 gevel / 12.689 m2 BVO = 0,42 • bebouwd / BVO; 4.315 m2 bebouwd / 12.689 m2 BVO = 0,34
BVO; Begane grond • 780 m2 woningen • 1886 m2 parkeren • 1649 m2 commerciele functies verdiepingen woningen; • V1 1660 m2 • V2 1660 m2 • V3 1660 m2 • V4 1660 m2 • V5 1156 m2 • V6 578 m2 • V7 578 m2
voorbeeld uitwerking - 1e verdieping Totaal BVO 13.267 m2
Model sociaal A; 18 app. sociaal (ca 80 m2 GBO) en 42(+1) app. duurdere koop (ca 120 m2 GBO)
Model sociaal B (zoals getekend); 20 app. sociaal (ca 80 m2 GBO) en 46 app. duurdere koop (ca 120 m2 GBO) vormfactoren; • BVO (woningen) / GBO (woningen); 9.732 m2 BVO / 7.621 m2 GBO = 1,28 • gevel (totaal) / BVO (totaal); 5.580 m2 gevel / 13.267 m2 BVO = 0,42 • bebouwd / BVO; 4.315 m2 bebouwd / 13.267 m2 BVO = 0,32/0,33
eerste verdieping
schaal editie blad
1 : 500 18 11 11 S02
ier PRO architekten BV
6900 5925
B
A
5925
30600
4650
A'
30600
A
A
B
B
B
B
B
B
B
B
A
A
A
16000
26200
18400
28800
18400
A = app. sociaal 80 m² GBO A’ = app. sociaal 75 m² GBO B = app. koop 120 m² GBO B’ = app. / studio koop 74 m² GBO B’’ = app. / studio koop 87 m² GBO
tweede verdieping Wijndaelerstrip
voorbeeld uitwerking - standaardverdieping
schaal editie blad werk
1 : 500 18 11 11 S03 1106
30600
B'''
B'''
16000
26200
18400
28800
18400
B’’’= app. / penthouse koop 240 m² GBO
zevende verdieping Wijndaelerstrip
voorbeeld uitwerking - 7e verdieping
schaal editie blad werk
1 : 500 18 11 11 S04 1106
voorbeeld uitwerking - doorsnede
zichtlijn ISH
zichtlijn ISH
voorbeeld uitwerking - doorsnede
BIJLAGEN
WIJNDAELERDUIN
ISH
WONEN
min.26,0 m
max. 36,0 m
max. 20,0 m
max. 7 lagen
WONEN
min.26,0 m
max. 5 lagen
bebouwing dient op deze rooilijn aan te sluiten
max. 110,0 m
WONEN
EDUCATIE
min. 10,0 m
max. 5 lagen
max. 3 lagen
EDUCATIE
max. 36,0 m
max. 51,0 m
max. 20,0 m
PUINDUIN
L. VAN MEERDERVOORT
AT
RA
T HS
G
UR
B EN
CK
O WIJNDAELERWEG
MASTERPLAN WIJNDAELERSTRIP 1:500 @A0, 1:1000 @A2 2011-10-23
1106
masterplan
Basismodel: 62 app. duurdere koop (ca 120 m2 GBO)
Model koop+huur (zoals getekend): 20 app. sociaal (ca 80 m2 GBO) en 46 app. duurdere koop (ca 120 m2 GBO)
Toren 01 - 4 verdiepingen, toren 02 - 5 verdiepingen en toren 03 - 7 verdiepingen. Conform presentatie. Totaal 15 lagen x 4 appartementen + 1 laag x 2 penthouse is totaal 62 stuks.
GBO woningen (7271 m2 totaal (ex berging)) A = app. sociaal 80 m2 (18x) A’ = app. sociaal 75 m2 GBO (2x)
Vormfactoren; Uitgaande van de bruto oppervlak per verdieping van 578 m2 resulteert dat in 144,5 m2 BVO/app. en 115,0 m2 GBO/ app. + 289,0 m2 BVO/penthouse en 230,0 m2 GBO/penthouse. Totaal dus 7.360 m2 GBO.
Model koop+huur (zoals getekend): 20 app. sociaal (ca 80 m2 GBO) en 46 app. duurdere koop (ca 120 m2 GBO) Toren 01 - 4 verdiepingen, 5-spanner met huurappartementen. 5 x 4 = 20 stuks. Conform presentatie. Vormfactor huur; Uitgaande van de bruto oppervlak per verdieping in toren 01 van 504 m2 resulteert dat in 100,8 m2 BVO/app. en 80,0 m2 GBO/app. Totaal dus 1.600 m2 GBO. Toren 02 - 5 verdiepingen. Conform presentatie. 5 x 4 appartementen is totaal 20 stuks. Toren 03 - 7 verdiepingen. Conform presentatie. 6 x 4 appartementen + 1 x 2 penthouse is totaal 26 stuks. Vormfactor koop; Uitgaande van de bruto oppervlak per verdieping van 578 m2 resulteert dat in 144,5 m2 BVO/app. en 115,0 m2 GBO/ app. + 289,0 m2 BVO/penthouse en 230,0 m2 GBO/penthouse. Totaal dus 5.520 m2 GBO. Vormfactor totaal; Totaal GBO koop + huur is 7.120 m2. Totaal aantal appartementen 66 st.
calculatie uitgewerkt model
B = app. duurdere koop 120 m2 GBO (42x) B’ = app. app./studio koop 74 GBO (1x) B’’ = app./studio koop 87 m2 GBO (1x) B’’’= app./penthouse duurdere koop 230 m2 GBO (2x) 350 m2 bergingen
in opdracht van:
i.s.m.
