Admiraalsplein/Wielwijk door Jaap Huisman
I N I N O NO TN TW W I I KKKK EE LL I I NNG G
Een bijzonder fijnzinnige openhartoperatie hoofd Ruimtelijke Ordening gemeente Dordrecht, de onrust samen. En de verpaupering leek zich te concentreren op het Admiraalsplein, dat Sieuwerts niet eens zou willen betitelen als een plein maar als een onaangename vlakte die dienst deed als parkeerdumpplaats. Het Admiraalsplein was in 1960 een sluitHet was niet eens twee voor twaalf in Wielwijk, een wijk uit stuk in de ontwikkeling van Wielwijk, opgezet door particulieren, terwijl de rest van de wijk in handen van corporaties was; het eind van de jaren vijftig, begin jaren zestig in Dordrecht. die beginfout begon zich de laatste jaren te wreken. Zo zorgwekkend was de situatie van de galerij- en portieketageflats nog niet, maar het was wel duidelijk dat het vroeg of Jeannette van Waterschoot, projectleider bij de woningbouwlaat een keer mis zou gaan. In dat opzicht wijkt Wielwijk niet af vereniging Woondrecht, omschrijft de populatie als “betrokken mensen, sociaal met elkaar begaan, maar met weinig behoefte van vergelijkbare woonwijken uit die periode zoals Pendrecht in Rotterdam of Morgenstond in Den Haag-Zuidwest. Het tot integratie. Autochtonen en allochtonen leven naast maar patroon van sluipend verval vertoont overal dezelfde trekken, niet met elkaar; ieder heeft zijn eigen clubje. En ja, veel lage inkomens en dito opleidingen.” ook in Wielwijk: bewoners met lage inkomens, leegstand in sommige flats, teruglopende aandacht voor de zorg van de woning, drugsoverlast en een aanwas van allochtonen, waarbij De ommekeer begon in feite al een kleine tien jaar geleden. Toen plantte de toenmalige minister van VROM, Jan Pronk, het in Dordrecht vaak om Antillianen gaat. “Misschien was er wel te veel doorstroming in Wielwijk”, vat Frank Sieuwerts, met veel publicitair vertoon het geluidsscherm dat de wijk
Drie partijen herstructureerden het Admiraalsplein in Wielwijk, een dreigende probleemwijk in Dordrecht. Een nieuw project, het ambitieuze complex De Zilvervloot, moest als katalysator gaan fungeren voor een verbeterd plein en een aantrekkelijkere wijk. Na jaren werkt het ook.
32
PRO 12/06
FRANK SIEUWERTS
-
HOOFD RUIMTELIJKE ORDENING GEMEENTE DORDRECHT
‘Een opleving van het Admiraalsplein was twintig jaar geleden niet mogelijk geweest’ JEANETTE VAN WATERSCHOOT
-
PROJECTLEIDER WOONDRECHT ( WOONBRON )
‘Sociaal met elkaar begaan, maar met weinig behoefte tot integratie. Autochtonen en allochtonen leven naast maar niet met elkaar; ieder heeft zijn eigen clubje’ EELCO LAGAS
-
ONTWIKKELINGSMANAGER KRISTAL
‘Buiten Dordt staan wijken als Oud- en Nieuw-Krispijn slecht bekend, binnen Dordt geldt Wielwijk als zorgenkindje’ Dordrecht Zwijndrecht
de Ou
s aa M
Oude Centrum
Drechttunnel
A16 PLAATS
Dordrecht NAAM PLAN
Admiraalsplein/Wielwijk STEDENBOUW
Atelier Lucien Kroll
doof moest maken voor het verkeerslawaai van de A16. Daarna verlegde de aandacht zich geleidelijk naar de staat van de flats. Een daarvan is de Stuyvesantflat, vier verdiepingen hoog met winkels in de plint, waarin de Holland Amerika Lijn zijn officieren huisvestte. Maar de HAL verdween naar de Verenigde Staten en officieren woonden er al lang niet meer: De eens zo sierlijke flat begon te versukkelen en dreigde in handen te vallen van onroerend goedmaffia. Hetzelfde lot leek de naburige Rijnlandflat beschoren: in handen van allemaal particuliere eigenaren die gezamenlijk geen vuist konden of wilden maken. De gemeente Dordrecht zag met lede ogen aan hoe de middenstand het langzaam opgaf rondom het Admiraalsplein. Ingrijpen werd hoe langer nog urgenter. EEN RIGOUREUZE START
Wielwijk is opgezet volgens de CIAM-gedachte. Licht en lucht moesten de bewoners opvangen, de woningen gebed in het groen, volgens een rechtlijnig stedenbouwkundig plan.
Er wonen naar schatting zevenduizend mensen in wat de markt tegenwoordig een ‘eenzijdig woningbestand’ noemt. Aan die stedenbouwkundige opzet wilde de gemeente niet morrelen, althans voorlopig niet. Kristal, de ontwikkelaar met wie Woonrecht samenwerkt, kijkt al wel verder in de toekomst. Zodra het Admiraalsplein weer gezond op zijn benen staat, zouden, als het aan Kristal ligt, duizend woningen (voornamelijk galerijflats) het veld moeten ruimen om plaats te maken voor even zoveel woningen en dan voornamelijk in het hogere segment. Want dat is de hoofdgedachte achter de herstructurering: Wielwijk moet af van zijn eenzijdige bevolkingssamenstelling. Jongeren, beter opgeleiden en kapitaalkrachtigen moeten zorg dragen voor de revitalisering. De operatie Admiraalsplein wordt door drie partijen gevoerd: de gemeente Dordrecht, Kristal (als ontwikkelaar) en Woondrecht, een van PR O12/06
33
de grote woningcorporaties in de stad. Aanleiding tot optreden waren de zorgen om de Rijnlandflat, die een paar keer van de hand was gegaan. De eigenaar was bezig het complex uit te ponden. Aan onderhoud en beheer werd nauwelijks iets gedaan omdat de vereniging van eigenaren krachteloos was. We gaan interveniëren in de vereniging, besloot Woondrecht in opdracht van de gemeente die immers zelf geen woningen mag bezitten. De gemeente ontfermde zich over de winkels om ze aan hun bestemming te onttrekken en opnieuw in te vullen. Met het verkrijgen van de meerderheid in de vereniging zou het pad geëffend worden naar renovatie. Dat gebeurde. De vereniging van eigenaren werd ‘opgeblazen’, de grootste particuliere eigenaren in de flat was hun meerderheidsbelang kwijt: het ergste leed was op het plein geleden. De Rijnlandflat veranderde van naam in de Piet Hein-flat. Sieuwerts: “Dit was het meest verloederde complex van Dordrecht, daar moesten we zien uit te komen.” Hetzelfde model werd gehanteerd bij de Stuyvesantflat: eigenaren uitkopen en voorzieningen onder de woningen terugbrengen. Sieuwerts: “De Stuyvesantflat dreigde in verkeerde handen te vallen, mensen die helemaal niet in onderhoud geïnteresseerd waren. De dag voor de veiling hebben we de flat uit de openbare verkoop gehaald en een onvoorwaardelijk bod uitgebracht, met toestemming van de raad. Anders hadden we met lege handen gestaan.” 34
PRO 12/06
De opstelling van de gemeente had ook een symbolisch karakter. “Zo lieten we zien dat het ons menens was in de wijk, dat we bereid waren te investeren en dat we geen platgetreden banen wilden betreden.” EEN NIEUWE TOEKOMST MET DE ZILVERVLOOT
Een sporthal, die de gemeente 40 jaar geleden liet bouwen, werd wel gesloopt. Hiervoor in de plaats kwam De Zilvervloot, een opzienbarend complex van het Belgische bureau Atelier Lucien Kroll. Opzienbarend, omdat het in samenspraak met bewoners tot stand kwam, uiteenlopende woningplattegronden kent en daarmee ook een uiterst grillige architectuur. Woondrecht introduceerde hiervoor een aantrekkelijke regeling die belangstellenden over de streep moest trekken: koopgarant. Kopers konden met een fikse korting – oplopend tot 25 procent van de marktprijs – een appartement in De Zilvervloot kopen, werden daarmee volledig eigenaar maar met het beding dat zij de woning bij verkoop eerst aan Woondrecht moesten aanbieden. Hoe verleidelijk ook, de eerlijkheid gebiedt te zeggen dat de uitvaart van De Zilvervloot moeizaam verliep. Klaarblijkelijk was de reputatie van Wielwijk nog te zorgelijk voor veel Dordtenaren. Eelco Lagas van Kristal had dat als buitenstaander ook gemerkt: “Buiten Dordt staan wijken als Oud- en Nieuw-Krispijn slecht bekend, binnen Dordt geldt Wielwijk als zorgenkindje.” Niettemin betekende De Zilvervloot een lichtpuntje voor
FOTO ’ S : MARIE CÉCILE THIJS
Wielwijk. Er gloorde een nieuwe toekomst. Wat de gemeente voor ogen stond als middel tot herstructurering, ging zijn werk doen: verdichting van het Admiraalsplein, verbetering van het economisch draagvlak voor de winkels (minder in aantal maar wel beter), een kwalitatieve inrichting van de openbare ruimte. De taken werden als volgt verdeeld: de gemeente bemoeide zich met die openbare ruimte en de winkelvoorzieningen, Woondrecht was verantwoordelijk voor de woningen en de parkeergarage. Kristal, dat er pas een kleine twee jaar bij betrokken is, zou verschillende onderdelen ontwikkelen, zoals de sloop of herinrichting van de flats. DE REALITEIT TERUGBRENGEN
Als het woord samenwerking tussen de partijen aan de orde komt, neemt Lagas van Kristal het woord ‘gevoelig’ in de mond. Er lag een samenwerkingsovereenkomst tussen Woondrecht en de gemeente op tafel waarin wel de maakbare samenwerking werd geschetst maar waarin weinig schot zat. “Iedereen bleef elkaar maar informeren.” Financiële verwachtingen waren bovendien te rooskleurig, ondervond Lagas. “Men verwachtte een prijsstijging van de woning die niet werd bewaarheid. De partijen hielden te weinig rekening met macro-economische omstandigheden.” Rond 2002 en 2003 moesten de partijen inderdaad opboksen tegen een ongunstige economische wind. Kristal stelde ook vast dat het strippen en opnieuw invullen van de flats aan de Koophoek – veranderd in de naam De Compagnie en tegenwoordig De Nieuwe Compagnie – niet goedkoper bleek dan sloop/nieuwbouw. “Bovendien kun je dan niet de woningen realiseren die je zou willen hebben, omdat je vastzit aan de maat.” Het tweede blok in die hoek van het plein kon dan ook beter gesloopt worden, stelde Lagas van Kristal voor. Op die plaats worden naast de woningen van De Nieuwe Compagnie de scholen uit de wijk geconcentreerd. Het belang van Woondrecht en de gemeente bij een beter Wielwijk lijkt duidelijk, maar hoe ligt dat voor Kristal? Lagas: “Woondrecht Kristal bv is een partnership tussen Woondrecht en de projectontwikkelaar Kristal. Kristal is de vaste partner voor stedelijke herstructurering en projectontwikkeling van zes woningcorporaties in de Randstad. Door het partnership wordt de expertise van beide partners gebundeld: een professionele en resultaatgerichte wijze van projectontwikkeling in combinatie met een sterk maatschappelijk bewustzijn. Zo creëren we een grote kennis van de stad en goed inzicht in de wensen van haar bewoners. We hebben dan ook een maatschappelijke doelstelling.” Dat de drie partijen inclusief Kristal daarbij in de aanloopjaren verlies leiden, nemen ze op de koop toe. Er is een belangrijke voorinvestering gedaan in een project als De Zilvervloot. Pas over een jaar of tien verwachten ze rentabiliteit. OPENHARTOPERATIE
De Zilvervloot was de spreekwoordelijke katalysator, het instrument dat het Admiraalsplein op gang moest brengen. Van Waterschoot (Woondrecht) en Sieuwerts constateren dat het – in samenhang met het opknappen van de StuyvePR O12/06
35
sant- en de Piet Hein-flat – lukt. Het is onder meer af te lezen aan het luxueuzere assortiment in het Albert Heijn-filiaal. Ineens weten ook bewoners van buiten Wielwijk het Admiraalsplein te vinden, Sieuwerts heeft zelfs gemerkt dat de wijk aantrekkelijk blijkt voor ouderen die het Rotterdamse Pendrecht willen ontvluchten en in Wielwijk een herkenbaar alternatief zien. Het bijzondere van de herstructurering van het Admiraalsplein is volgens alle partijen dat er gekozen is voor ‘een openhartoperatie’. Het concentreren van de winkels op het plein, het aantrekken van sterkere ketens, het opknappen van de flats, het versterken van het beheer van de woningen daarmee is het verval een halt toegeroepen. Bijzonder is ook dat het zorgvuldig en stapsgewijs is gebeurd, veel minder overrompelend en grootschalig zoals in de westelijke tuinsteden van Amsterdam. Woondrecht experimenteerde bij De Zilvervloot met een complex dat bol staat van de variatie. Van Waterschoot: “Woningen met serres, balkons of dakterrassen, penthouses, woningen aan binnentuinen, een baaierd aan plattegronden – de omvang en het concept heeft 130 kopers aangetrokken. Woondrecht denkt nu over een nieuw experiment dat met het bureau Smart Agent wordt gevormd. Daar worden woningen ingedeeld volgens leefstijlen, van individualistisch tot collectief, van stedelijk dynamisch tot traditioneel en kindvriendelijk. Voor de definitie van de leefstijlen is gebruik gemaakt van een kleurenwaaier die aangeeft dat het Admiraalsplein rood en
projectinformatie
PLANNING
2000 - 2015 ONTWIKKELAAR
Kristal en Woondrecht PROGRAMMA
- 130 koopappartementen en ondergrondse parkeergarage in De Zilvervloot - 26 kadewoningen in De Gouverneur - 16 eengezinswoningen in De Schepen - 12 parkappartementen voor ouderen in De Schepen - Renovatie en aanvullende
36
PRO 12/06 7/05
De metamorfose van het Admiraalsplein had vermoedelijk niet kunnen lukken zonder een herverdeling van het woningaanbod in de regio. Verdeel ook de lasten, profiteer niet alleen van de lusten, met die boodschap schoof de gemeente Dordrecht aan tafel bij de buurtgemeenten. Dat is niet zonder betekenis: doordat de regio bereid is ook minder vermogenden in hun gemeente op te nemen, hoeft niet langer de stad – en Wielwijk in het bijzonder – de ‘onderkant’ van de woningmarkt te huisvesten. “Daarom”, denkt Sieuwerts, “was een opleving van het Admiraalsplein twintig jaar geleden niet mogelijk geweest. Nu waren er de middelen en was de tijd er rijp voor.”
ADMIRAALSPLEIN/WIELWIJK
ARCHITECT
Architectenbureau AUAI
blauw is (stedelijk en individueel), terwijl de buurt eromheen baadt in groen en geel. Zo rijk kan het palet van het vernieuwde Wielwijk zijn.”
nieuwbouw van 46 koop-woningen in Peter Stuyvesant-flat - Renovatie en aanvullende nieuwbouw ca. 60 koopwoningen in Piet Hein-flat - Aanvullende nieuwbouw van ca. 100 middeldure woningen in De Koophoek/Admiraalsflat - School in de Samenleving (SIS) in combinatie met buurthuis, peuterspeelzaal en gymzaal. - Detailhandel - Openbare ruimte - Groenstructuur en waterstructuur.
