WEG met vernieuwing. Instituut voor Bedrijfskunde Vastgoed>beter. Ir. Frank van Genne MRICS Lector Vastgoed

WEG

met vernieuwing

Instituut voor Bedrijfskunde Vastgoed>beter

Ir. Frank van Genne MRICS Lector Vastgoed

Weg met vernieuwing

2

Vastgoed > beter

Weg met vernieuwing

3

Tekst van openbare les op 20 april 2005 ter gelegenheid van de installatie van Frank van Genne als lector vastgoed

5 7Weg met vernieuwing 13Vastgoed 19De gebruiker 27Belevingseconomie 33Gebiedsontwikkeling en DREAM Visie 37 Transparantie 43 Lectoraat 47 Dankwoord 51 Epiloog 55 Literatuur 59 Proloog

Hanzehogeschool Groningen Vastgoed>beter

Weg met vernieuwing

Father It’s not time to make a change, just relax, take it easy. You’re still young, that’s your fault, there’s so much you have to know. Find a girl, settle down, if you want you can marry. Look at me, I am old, but I’m happy.

4 I was once like you are now, and I know that it’s not easy, To be calm when you’ve found something going on. But take your time, think a lot, why, think of everything you’ve got. For you will still be here tomorrow, but your dreams may not. Son How can I try to explain, when I do he turns away again. It’s always been the same, same old story. From the moment I could talk I was ordered to listen. Now there’s a way and I know that I have to go away. I know I have to go.

Son All the times that I cried, keeping all the things I knew inside, It’s hard, but it’s harder to ignore it. If they were right, I’d agree, but it’s them you know not me. Now there’s a way and I know that I have to go away. I know I have to go. (father—stay, stay, stay, why must you go and make this decision alone? )

5

‘Father and son’ was in 1970 een hit van Cat Stevens. Ik was 15 jaar. In het liedje verwoordde de zoon mijn gevoelens: alles moest anders, er moest vernieuwd worden. Dat de vader het niet begreep, was voor mij onbegrijpelijk. Maar als ik het nummer nu hoor –35 jaar later, en inmiddels zelf vader- begrijp ik wat de vader in het lied bedoelt. “Kijk eens wat je allemaal al hebt. Gooi dat niet zomaar weg.”


Father It’s not time to make a change, just sit down, take it slowly. You’re still young, that’s your fault, there’s so much you have to go through. Find a girl, settle down, if you want you can marry. Look at me, I am old, but I’m happy. (son—away, away, away, I know I have to make this decision alone - no)

Proloog

Weg met vernieuwing

6

Weg

met vernieuwing

In de vastgoedwereld bestaan veel meningen. Meningen van vormgevers, van ontwikkelaars, van wethouders, van ambtenaren en van adviseurs, van vaak grote ego’s. Het zijn die ego’s die bepalen hoe onze gebouwde omgeving eruit ziet. De gebruikers van vastgoed spelen in feite alleen een bijrol. De ego’s gebruiken hen pas op het moment dat er verkocht moet worden als ondersteuning van het concept. Aan de politiek, omwonenden en burgers.

7

Dat wil niet zeggen dat men daarbij niet het beste voor heeft met die gebruikers. Maar de concepten zijn gebaseerd op eigen waarnemingen en maar in zeer beperkte mate op de voorkeuren van verschillende vastgoedgebruikers. Er wordt wel (wetenschappelijk) onderzoek gedaan, maar voornamelijk naar tevredenheid met wat wordt aangeboden, niet naar wat men liever zou willen. De resultaten zijn doorgaans niet bruikbaar als input voor ontwerpprocessen.


Als lector vastgoed is het mijn streven onderzoek te verrichten dat input aanlevert voor een praktijk met meer consumenttevredenheid.

Weg met vernieuwing

8

9 ‘Vernieuwen’, ‘vernieuwd’, ‘nieuw’, ‘trendy’, ‘eigentijds’, ‘nieuwe formule’... Van alle kanten worden wij in onze maatschappij bestookt met de oproep tot vernieuwing. De achterliggende gedachte is dat alleen vernieuwen de consumptie op peil kan houden.

Dat leidt er vervolgens toe dat veel producenten stilletjes van mening zijn dat consumenten helemaal niets nieuws willen. Er wordt ook nogal eens onderzoek gedaan dat er op gericht is dat te bevestigen. Zo houdt men elkaar gevangen in (voor)oordelen. Vandaar dat ik niet zoveel opheb met vernieuwing als uitgangspunt. Ik ben er echter tegelijk van overtuigd dat er nog veel te verbeteren is. Dat vereist


Het is dan ook de vernieuwing pursang waar ik mij tegen verzet. Bij innovatie en productvernieuwing is het streven erop gericht zaken te bedenken die koopkrachtige vragen oproepen. Gevolg is het draaien van de economische motor. Immers, er is werk aan de winkel (werkgelegenheid) en is er dekking voor de overheid en voor Heel vernieuwend noemen we dat pensioenen. tegenwoordig innoveren. Dé Nederlandse innovatiedoelstelling is dat in In de vastgoedwereld is de drang tot 2010 de totale uitgaven voor Research vernieuwen daar echter veel minder & Development van het Nederlandse op gericht. De vernieuwing concenbedrijfsleven 3% van het Bruto Nati- treert zich voornamelijk op de ‘inonaal Product bedragen. Eén van de koopkant’: op overheid en beleggers. speerpunten om die doelstelling te Verhalen over consumentenwensen halen is het aanstellen van lectoren dienen ook vaak slechts dat doel: aan bij het HBO die praktijkgericht on- derden laten zien dat je klantgericht derzoek entameren. Het lijkt tegen- bent. Vervolgens blijkt het een hele strijdig dat een speciaal binnen dat opgave om de producten af te zetten. kader benoemde lector beweert dat Ondanks –en soms juist vanwege- de we niet moeten vernieuwen. vernieuwing.

een andere aanpak. Het vereist zorgvuldig kijken naar wat gewaardeerd wordt en wat daaraan afbreuk doet. Dan wel welke trends er bij consumenten zijn en welke nieuwe concepten of materiaaltoepassingen daar bij kunnen aansluiten. En dan proberen met aanpassingen te optimaliseren.

Weg met vernieuwing

10

11 Door deze factoren en door de lange levensduur van gebouwen bestaat er in de projectontwikkeling nagenoeg geen ‘leercyclus’ die in de meeste andere bedrijfstakken wel aanwezig is. Kantoren bouwen we al honderd jaar, De toename van kantoorgebouwen in Nederland vindt plaats sinds 1960. De eerste generatie staat er nog en wordt voor een groot deel nog gebruikt.

In 1985 dienden zich de eerste mobiele telefoons in Nederland aan. Sindsdien hebben we al een flink aantal generaties gehad. Bij de ontwikkeling van elk nieuw model wordt gebruikservaring verwerkt. Gebruikservaring, tevredenheidsonderzoek en bijbehorende productiviteitsanalyses spelen bij het ontwerpen van nieuwe kantooromgevingen nauwelijks een rol. We maken gewoon meer van hetzelfde. De mobiele telefoon is daardoor nu al in gebruik een beter doordacht product dan een kantoorgebouw.

Met mijn lectoraat wil ik een bijdrage leveren aan een andere benadering: kijken naar wat goed is, dat behouden en aanpassen wat beter kan. Kijken naar trends en concepten ontwikkelen die daar bij aansluiten. Vervolgens meten en eventueel deze stappen herhalen. Kort samengevat: Verbeteren in plaats van vernieuwen.

Evolutie in plaats van revolutie: Verbetering in plaats van vernieuwing.


De vernieuwingsdrang of ‘het anders willen doen’ binnen de vastgoedwereld hangt samen met een aantal factoren: het idee dat architectuur een autonome kwaliteit kent, die slechts vanuit de architectuur kenbaar is; het idee dat alle gebouwen architectuur (moeten) zijn; het idee dat elke plek op deze aarde uniek is en er dus ook uniek moet uit zien; de behoefte van overheden om zich van hun collega’s te onderscheiden c.q. die te overtreffen; het idee dat de overheid mag en moet beslissen hoe alle publieke ruimte eruit ziet.

Weg met vernieuwing

12

Wat is vastgoed?

13

Vastgoed is dat deel van het kapitaal c.q. de goederen in onze wereld dat ‘vast’ zit in onroerende zaken, het zijn vaste goederen. Vastgoed neemt relatief een grote plaats in binnen de economie: de totale waarde van het vastgoed in Nederland is circa 1200 miljard Euro, dat is ruim 3 keer ons totale bruto nationale product. Vastgoed als bedrijfstak en vastgoedkunde als discipline richten zich op ‘de waarde’. Waardecreatie, waardeontwikkeling en waardemanagement zijn de sleutelbegrippen. In het volgende plaatje een globale verdeling van die waarde: Omvang vastgoedsectoren Omvang Omvang in m2 in m2 1960 2000 253 ? 4 6

712 110 40 25

50

Omvang in euro 2000

1.000.000 80.000 45 70.000 50 60.000 1.210.000 Alle getallen x 1.000.000


Woningen Prod./distr.ruimte Kantoren Winkels Totaal

% huur

Weg met vernieuwing

14

15 Vastgoed als kennisdomein hoort thuis binnen een economische opleiding of faculteit. Daar wordt het gevoed met bedrijfseconomie, marketing en management. Omdat het een interdisciplinair vakgebied is, dient men ook kennis te hebben van fysieke vormgeving en technische mogelijkheden. Kennisgebieden (vanuit de vormgeving) zijn dus geografie, planologie en stedenbouw/architectuur en (vanuit de techniek) bouwkunde, civiele techniek en milieukunde. Bovendien dienen alle drie invalshoeken steeds benaderd te worden vanuit bestuurskundige en juridische kaders. Vastgoed als kennisdomein Bedrijfskunde

Fysiek

Kader


Techniek

Bedrijfseconomie Marketing Management Geografie Planologie Stedenbouw Architectuur Bouwkunde Civiele techniek Milieutechniek Bestuurskunde Privaat recht Publiek recht

Vastgoed is niet alleen een interdisciplinair kennisgebied, maar richt zich aan de afzetkant ook nog op verschillende kopers- en gebruikers doelgroepen. Die verschillende marktsegmenten leiden tot specialisaties op het gebied van woningen, winkels, kantoren, bedrijfsgebouwen of recreatie.

Weg met vernieuwing

16

17 Als er dan al wat verandert aan vastgoed gaat dat erg langzaam. Procedures en bouwactiviteiten vergen veel tijd. Eén en ander versterkt het niet-liquide karakter van vastgoed en heeft lange tijd bijgedragen aan een statische benadering bij marktpartijen. Het nadenken over alternatieven beperkte zich tot de eind van een contractperiode of een gepland onderhoudsmoment.

De laatste jaren is echter het besef gegroeid dat vastgoed permanent ‘op de markt staat’ en dat men er voortdurend met ‘ontwikkelaars-ogen’ naar moet kijken, vanuit alle disciplines. De vraag die daarbij centraal moet staan, is: leidt vanuit de verschillende vragen op de markt, het aanbod van alternatieven voor het huidige gebruik en met afweging van de fysieke mogelijkheden van object en locatie, een andere aanwending c.q. een aanpassing van dit vastgoed, tot een hoger rendement?

Vandaar dat ik durf te stellen: De attitude van de projectontwikkelaar is de kerncompetentie van de moderne vastgoedprofessional.


Dynamischer kijken naar vastgoed Het meeste vastgoed staat lange tijd zonder dat er fysiek veel aan verandert. Beroepsmatig is dat interessant voor vastgoedmanagers, beleggers en makelaars die ervoor zorgen dat het object economisch functioneert. Incidenteel wordt er wel eens wat verbouwd, maar slechts bij ongeveer 1% van alle vastgoed is er sprake van grote veranderingen of ‘her-ontwikkeling’. Dat is beroepsmatig het terrein voor de projectontwikkelaar (al of niet in dienst van een belegger of corporatie en veelal in samenwerking met een gemeente.)

De gebruiker

“You want us to pay, we want you to pay attention”

Meer dan bij andere producten ontbreekt het bij vastgoed aan aandacht voor de gebruiker. Dat heeft per marktsegment ook verschillende oorzaken. Als voorbeeld geef ik u een globale schets van de woningmarkt.


Na deze algemene inleiding over aard en omvang van het vakgebied stap ik direct over naar het belangrijkste onderwerp, zowel in de praktijk als afgeleid daarvan voor de opleiding en het praktijkgerichte onderzoek: de gebruiker Betalende klanten zorgen voor de continuïteit van een bedrijf, het salaris van de medewerkers en rendement op het geïnvesteerde vermogen. Ook als klanten hun vastgoed laten financieren bepalen niet de belegger of de beursanalist wat de vraag is. Geld is minder schaars dan klanten. En de klant ontwikkelt zich tot een steeds beter geïnformeerde assertieve partij. Lees bij voorbeeld de 95 stellingen van het Cluetrain Manifesto . Stelling 78 spreekt mij erg aan:

19

Weg met vernieuwing

20

21 Door de woningnood na de Tweede wereldoorlog en de beperkte financiële middelen was daar echter geen oor voor. Woningbouw was volkshuisvesting en dat is het tot de dag vandaag nog steeds. De rollen waren in de naoorlogse jaren duidelijk verdeeld: de overheid verdeelde de grond en bepaalde het programma; de deskundigen (stedenbouw en architect) bepaalden wat kwaliteit was; de corporaties en ondernemers vulden het in.

De consument mocht blij zijn dat hij überhaupt een huis mocht huren of kopen. ‘Kwaliteit’ was een begrip waarmee adviseurs en uitvoerders trachten de bepalende overheid te paaien om toch vooral hun de productie te gunnen. Dat de veel bewoners van huis en stad dat functioneel én emotioneel heel anders beleefden, speelde geen rol.

Helaas durft net als in het sprookje van Grimm bijna niemand te zeggen dat de door deskundigen aangeklede keizer helemaal geen kleren aan heeft. En als bewoners het later wel zeggen wordt de schuld gegeven aan de ontwikkelaar die het briljante plan teveel

heeft uitgekleed of aangepast om de eigen winst op te voeren. Het negeren van dit probleem heeft zeker bijgedragen aan de tegenwoordig bijna alom heersende kloof tussen burger en overheid. Bij de heersende klasse van ontwerpers is het functionalisme nog steeds het belangrijkste houvast. In een radio-interview in maart 2005 zei onze huidige Rijksbouwmeester Mels Crouwel het volgende antwoord toen hem werd gevraagd of hij tijdens het ontwerpen denkt aan mooi of lelijk: “Nee, eerst ben je functioneel bezig, je organiseert het logistieke proces, de gevel komt het laatst”. Nog altijd ‘form follows function’. Ik zeg niet dat hij geen goede projecten maakt, integendeel. Maar het is één concept en er zijn veel meer concepten denkbaar. En deze houding leidt vaak tot een dogma dat andere manieren uitsluit.


Het is niet voor niets dat ‘de jaren dertig’ een begrip zijn in de woningbouw. In een veel minder genivelleerde wereld werden er tot die tijd woningbouwplannen gemaakt waarin de consumentenvoorkeur werd gekoppeld aan zorg voor de openbare ruimte. ‘Wonen op stand’ als ontwerpopgave heeft geleid tot veel van de plannen die wij tegenwoordig als referentiemateriaal gebruiken. Het modernisme en socialisme leidde na de Eerste Wereldoorlog in de stedenbouw echter tot een radicale breuk met deze ervaring. Rationalisatie ten behoeve van de massa werd uitgangspunt. Binnen 20 jaar na het CIAM-congres van 1928 was er binnen stedenbouwkundige avant-garde al kritiek was op het vermogen om middels deze egalitaire stedenbouw een betere wereld te creëren.

Terzijde

Overigens is het hinderlijk dat de zich vaak op functionaliteit beroepende

23

ontwerper vaak maar weinig echte gebruikskennis heeft. En omdat iedereen woont en daarmee al gauw deskundig is, valt dat gauw op. Een goed voorbeeld daarvan is de Vrouwen Advies Commissie, die vanuit de positie van de nuchtere consument veel plannen beoordeelt en regelmatig zorgt voor aanpassingen. Het is beschamend voor een branche dat een dergelijk instituut zichzelf heeft moeten oprichten. Het zou onderdeel moeten zijn van een evidence-based ontwerppraktijk waar

een bijdrage aan kennisontwikkeling kunnen bieden.

Deze constatering is niet nieuw. Het is zelfs –in woorden- al beleid sinds in het jaar 2000 de nota Wonen uitkwam met de subtitel ‘Mensen, wensen, wonen’. Weinigen lijken zich echt bewust van de paradigmawisseling die nodig is om dit werkelijk in praktijk te brengen. “We hebben toch altijd geprobeerd om ‘de mensen’ zoveel mogelijk ‘kwaliteit’ te leveren.” Er is ook weinig bruikbare kennis om daar tegenin te brengen. En dus geeft iedere betrokkene haar of zijn eigen interpretatie van wat ‘de woonconsument wil’.

Iedereen kent de plaatjes met de jonge en oude vrouw. We hebben allemaal een filter tussen de werkelijkheid en onze hersencomputer. Dat filter wordt gevormd door onze ervaringen en bepaalt wat we zien, het bepaalt onze smaak. Een architectuuropleiding zal het pril gevormde voorkeurenplaatje al gauw nog een geheel eigen kleurtje geven.

Cultureel antropologe Irene Cieraad heeft in het boek ‘Honderd jaar wonen’ beschreven hoe elitair de avantgarde begin vorige eeuw oordeelde over de smaak van anderen. Goede smaak moest men zich eigen maken, en dat gold ook voor wonen. Daarvoor waren in de vijftiger jaren boeken waarin beschreven werd hoe je dat moest doen. Dit denken vinden we tot op de dag vandaag terug in de beoordeling van architectuur, vooral door ‘professionals’.


scholen met praktijkonderzoek juist

Maar we willen tegenwoordig wel meer dan alleen in de juiste richting draaiende deuren en bereikbare keukenkastjes. En met een beperkt budget betekent dat functionele zaken (m3) weglaten en gadgets toevoegen. Wat de consument dan kiest is een kwestie van smaak. En smaken verschillen.

Weg met vernieuwing

Lou Rawls “It’s a new day baby: Different strokes for different folks”

24

25 Begin 2005 is Apeldoorn gestart met een speciale website om de woonwensen van haar burgers in kaart te brengen. ‘De woonwensen van Nederlanders veranderen alsmaar’ was de kop boven een krantenartikel. Ik geloof daar niets van. Uit de nu al jaren lopende woningmarktmonitor van het Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers NVB blijkt dat de woonwensen van de mensen zeer constant zijn. Ze deinen mee met de conjunctuur en ze sluiten niet aan bij het aanbod. En dat is al jaren heel constant !

Dit is de leefstijlbenadering en indeling van Motivaction voor Telegraaflezers. De laatste vijf jaar heeft de vastgoedwereld bureaus als Motivaction, De Bock&Dekker en SmartAgent binnengehaald om de woonvoorkeuren van mensen beter te begrijpen. Dat bood in een aantal gevallen een bruikbare aanvulling op de traditionele socio-demografische benadering. Dankzij leefstijlen heeft er een verdieping plaatsgevonden in het begrijpen van de klant. Maar zoals het gezegde wil: hoe meer kennis, hoe meer vragen. Er is behoefte aan leefstijlen versie 2.0. En die zullen we in de vastgoedwereld zelf moeten maken. Een benadering via leefstijlverschillen blijkt overigens ook een interessant beeld te geven van de groep mensen die zich als vormgever of beslisser bezig houden met de inrichting van onze leefomgeving. Zij blijken hun (vorm)voorkeuren te delen met 10 tot maximaal 30% van de Nederlanders. Samen besluiten zij dus hoe de leef-

wereld van de overige 70-90% eruit zal zien.

Ter illustratie hierbij twee afbeeldingen van Trafalgar Square. Stel dat we voortaan alle plaatjes zouden laten maken door de liefhebbers van Mondriaan. Wat wil men dan wel? Eén antwoord kent iedereen: de jaren ’30-woning en de jaren ’30-wijk. Volgens een verstokte vormgever spruit die keuze niet voort uit de vormgeving maar uit heimwee naar een stabiele tijd waar het symbool voor staat. Ik betwijfel of dat zo is maar onbedoeld slaat hij toch de spijker op de kop. Het gaat namelijk niet meer om fysieke feiten maar om beleving.


Het gaat er dus om goed te zoeken naar wat woonconsumenten willen. Zonder daar zelf een oordeel over hebben. En ook niet vanuit een vooraf gedefinieerd (professioneel) oordeel. We kunnen echter wel gebruik maken van consumentenonderzoek uit

andere branches. De mens als soort ontleent zijn succes aan een specifieke combinatie van individualiteit en kuddegedrag, waarvan de verhoudingen overigens wel variëren. Kuddegedrag vinden we terug in leefstijlen. In de marketing van andere consumentenproducten wordt via de leefstijlbenadering een relatie gelegd tussen de productvoorkeur en de achterliggende waarden, de value-drivers.

Weg met vernieuwing

26

Belevingseconomie Onze economie is geëvolueerd naar een belevingseconomie. Volgens Suzanne Piet leven wij in een penthouse bovenop de piramide van Maslov. Pine en Gilmore maakten in 1999 het bekende plaatje van de opeenvolgende stadia van economieën. Als onze behoeftes zijn vervuld en we willen alleen nog verder consumeren als er wat te beleven valt. “All products are information, the molecules are secondary”

Binnen het vastgoed loopt de recreatie- en winkelomgeving voorop in de belevingseconomie. Leisure en shopping worden gemixt op belevingsaspecten. Voor werken woonomgevingen zien we de eerste projecten. Brandevoort in Helmond en Haverley in Den Bosch zijn ook buiten de branche bekend. Kloosterveste, het centrum van de uitbreiding van Assen, heeft het als concept in zich dat ook te worden.

Men heeft een geschiedenis gefantaseerd hoe daar ooit een nederzetting had kunnen zijn die uitgroeide tot het centrum van een uitbreidingswijk. Een verhaal om in te leven.


Deze uitspraak van Hugh Macloed gaat wel ver en lijkt daarbij de hedendaagse realiteit én het historische besef uit het oog te verliezen. Je kunt dit doorslaan ook plaatsen in de regelmatige cyclus van rationalisme en romantiek zoals we die sinds de verlichting zien. Toch is het binnen dit kader wellicht interessant om voor uzelf na te gaan welke motieven de doorslag gaven bij de recente aanschaf van recente aankopen. Waren het functionele afwegingen of emoties?

27

Weg met vernieuwing

David Wolfe “People are not just getting more demanding as consumers, they are getting more demanding as spiritual entities.”

28

29 Bij dit soort plannen wordt al gauw ‘Disney’ of kitsch geroepen. Het is goed te realiseren dat dit vrijwel altijd zo geweest is. Ook bij veel van de huidige architectonische monumenten in binnen- en buitenland. En dat zijn ook vaak onze bestemmingen als we op reis gaan: monumenten en Disney. Is er wel verschil?

Nu komen we in de nieuwbouw –ook door het ééndimensionale aanbod- een beperkt aantal leefstijlen tegen. Het is vooral de ‘gehaaste middenklasser’ die met een egogerichte marktbenadering geprikkeld kan worden. Voor de groeiende groep mensen in de ‘tweede helft van hun leven’ werkt dat niet meer. Voor hen speelt betekenisgeving en authenticiteit een groeiende rol.

Community-concepten zouden daar een vertolking van kunnen zijn. Het is daarom dat we aan de Hanzehogeschool in ons onderzoek de bestaande community-concepten ook in financiële zin onderzoeken. Duurzaamheid En de toekomst? Ik besteed hier bewust geen aandacht aan de markt. De belangrijkste variabelen die de huizenmarkt bepalen zijn de economie en –minder- de huizenproductie. Over beide wordt veel gesproken en geschreven en ik wil daaraan hier niets toevoegen.

Maar over een veel groter probleem wil ik niet zwijgen. Want wij gedragen ons als samenleving collectief als een patiënt die door de symptomen die hij bij zichzelf ziet vrijwel zeker weet dat hij kanker heeft. Alleen stellen we het bezoek aan de dokter alsmaar uit en proberen we nog even te genieten van de illusie van onsterflijkheid. Ik bedoel de naderende schaarste aan grondstoffen, aan energie en de veranderingen in ons klimaat.


Niet alleen vanuit de architectuur is er angst om met de voorkeur van de consument mee te gaan. Er is ook bezorgdheid over de openbare ruimte. De ideevorming wordt al gauw getor-

pedeerd door ideeën in het extreme te trekken. Zo wordt bij het privatiseren van de openbare ruimte direct The gated community als ultiem schrikbeeld naar voren geschoven. Hekken om een gemeenschap kunnen negatief zijn voor wat er buiten de hekken gebeurt. Daar moet je oog voor hebben en houden. Maar aan de binnenkant kunnen hekken of afscheidingen ook positieve effecten hebben. Er zijn genoeg voorbeelden van bijzondere leefomgevingen. Kijk maar eens naar volkstuincomplexen, op sociale leest opgezette ‘gated communities’.

Weg met vernieuwing

30

31 Wat daarvan de gevolgen precies zullen zijn is niet zeker, wanneer weten we ook niet, maar dat er gevolgen zullen zijn staat vast. En het maakt het ook bizar dat we bij vastgoed de levenscyclus van 50 jaar trachten te voorspellen en daar plannen op baseren. En het mechanisme is ook zo lastig. Om terrorisme en illegaliteit te bestijden moeten veel landen zich economisch ontwikkelen. Maar als die landen zich ontwikkelen komen we van alles tekort. Het voorbeeld van China zegt genoeg. Tot 1980 een communistische bedreiging, vervolgens een continue economische groei.

Daardoor geen veiligheidsbedreiging meer. Maar de staalprijzen stegen het afgelopen jaar wel met 20% omdat men daar zo verschrikkelijk aan het bouwen is. Lester Brown heeft al eens voorgerekend dat als de Chinese economie het niveau zou bereiken van de Verenigde Staten alleen dat land al meer papier of olie zou gebruiken dan er op de hele aarde wordt geproduceerd. Die landen laten groeien betekent dus hier inleveren.

Dit laatste zie ik als een uitdaging voor de vastgoedontwikkeling. Ik zou willen zoeken naar leefwijzen waarbij ecologische maatregelen ook tot een positieve woonbeleving leiden. Zaken die men vanuit de eigen waarden, uitgedrukt via leefstijl, van waarde vindt. Op waardevolle zaken ben je zuinig en dat leidt tot duurzaamheid.


Niemand wil als eerste naar de dokter en niemand wil als enige die nare behandeling ondergaan. Overheidsmaatregelen, liefst via economische sturing, zijn dus noodzakelijk. De vastgoedwereld verzet zich tegen aanscherping van energieprestatienormen omdat klanten dat niet willen. Dat is

juist en er is ook wel iets af te dingen op het relatieve belang, maar deze maatregelen hebben er wel toe geleid dat het energiegebruik van woningen in de afgelopen 20 jaar is gehalveerd. Het energiegebruik van de bewoners gaat echter tegelijk omhoog. Met name door genieten: meer ‘beleving’ in badkamer en keuken heeft geleid tot een aanzienlijke stijging van de energiegebruik in dat deel van het wonen. Wat echter nog veel sneller stijgt is het energiegebruik omdat we kennelijk minder thuis willen zijn. Wij moeten toch tegenwoordig ieder jaar zeker drie keer op vakantie?

Gebiedsontwikkeling en

DREAM

Een nieuwe –noodzakelijke- benadering is om in beeld te brengen wat bij verschillende locaties de waarde bepaalt. Noodzakelijk om vastgoed te kunnen ontwikkelen dat optimaal aansluit bij de verlangens van verschillende groepen consumenten. Het is dus van belang om te weten hoe de verschillende factoren van object en omgeving de waarde bepalen voor verschillende doelgroepen. Deze factoren noemen we waardefactoren . De belangrijkste persoonlijke reden om dit lectoraat te ambiëren is de mogelijkheid om het onderzoek naar deze waardefactoren daarin op te kunnen pakken. Wat ervaren consumenten/gebruikers/bewoners als kwaliteit van de gebouwde omgeving. Niet in vrijblijvend uitspraken in kwalitatief onderzoek, maar uitgedrukt in harde euro’s aan de hand van hun daadwerkelijke koopgedrag. En daarmee vastgoedkennis, waarmee aan waardeontwikkeling in (her-)ontwikkelingsprojecten kan worden gewerkt. De


Het is een bekend grapje om nieuwkomers in vastgoed te vragen of ze weten welke drie zaken van belang zijn voor de waarde van een vastgoedobject. Het even ontluisterde als ware antwoord is: “locatie, locatie en locatie”. Men zou denken dat er dus ook nauwkeurig onderzocht is wat een locatie ‘goed’ maakt. Dat is niet het geval. Tot nu toe wordt in onderzoek slechts gekeken naar wat de onderlinge verschillen zijn in de waarde van locaties. Dus de waarde van de een in verhouding tot de waarde van de ander uitgedrukt in de waarde van vergelijkbaar vastgoed op beide locaties.

33

Weg met vernieuwing

34

35 recreatie- en de winkelmarkt is daarin het verst gevorderd. Voor woningen en kantoren is er nog weinig bekend. Uiteindelijk gaat het om relaties in de totale leefomgeving. Voor mij een droom die ik letterlijk heb vertaald naar de naam voor het onderzoek: Dutch Real Estate Appraisel Model (DREAM)

Daarbij is het de uitdaging om die toevoegingen zo te maken dat de waardebeleving wordt verhoogd. Tot nu toe is de algemene gedachtelijn: Nederland is een vol land, om natuur over te houden moeten we bouwen in hoge dichtheden. Het gevolg is dat we ons land ook steeds voller gaan ervaren. En hoe dichter je ratten op elkaar zet …. Een veelgehoorde redenering is ook dat we steeds ouder worden, en dat iedereen boven de 65 jaar in een appartement wil c.q. gaat wonen. Men beseft daarbij niet dat de mensen waar we het dan over hebben niet de huidige oudjes zijn, maar mensen die nu nog geen 50 zijn. En die willen tegen die tijd misschien helemaal niet naar een flatje.

Op de afbeelding is weergegeven wat er gebeurt als je alle 750.000 woningen die nog voorzien zijn in een dichtheid zou geven van 10 woningen per hectare. Dat is ruim drie keer zo laag als nu. Dat biedt door sloop en nieuwbouw ook de mogelijkheid in te dichtbebouwde wijken wat groen toe te voegen. Ontwikkelingsplanologie biedt de mogelijkheid om op basis van kennis van waardefactoren (DREAM) en met onbevooroordeelde creativiteit (zonder filter) nieuwe aantrekkelijke leefomgevingen te ontwikkelen. Het zal er ook toe leiden dat marktpartijen als ontwikkelaar vaker het proces gaan organiseren. Dat kan zijn samen met- of in opdracht van- de overheid. AM heeft dat Gebiedsontwikkeling genoemd en dat vormt één van de drie pijlers van het beleid voor de toekomst. De andere twee zijn Rendementgericht en Visiegericht. De eerste spreekt voor zich, op dat laatste zal ik nader ingaan.


DREAM is een rode draad voor een aantal onderzoeken naar deze waardefactoren. Inmiddels zijn wij daar al druk mee bezig, bij voorbeeld in de nieuwbouwwijk Stadshagen in Zwolle waar studenten via bedrijfsstages bij ontwikkelaars een database met ruim 4000 woningen opbouwen. Er zijn veel instanties die relevante data hebben voor dit onderzoek. De bestanden zijn echter vaak net niet verfijnd genoeg. Dat maakt aanvullend veldonderzoek nodig dat met studentstages kan worden ingevuld. Vervolgens bieden de gegevens voor studenten en docenten ‘frontline’ onderzoeksmogelijkheden.

De laatste drie jaar is het buzz-word ontwikkelingsplanologie. De planologie die zich meer richt op het mogelijk maken van ontwikkelingen (zowel vanuit beleid als vanuit markt) in plaats van alleen maar programmeren en in te kaderen. Daarbij wil men de markt betrekken bij het planningsproces om beter een aantal noodzakelijke gebiedstransformaties te realiseren. De belangrijkste daarvan zijn waterberging, landbouwhervorming, natuurontwikkeling en het toevoegen van circa 750.000 woningen en andere gebouwen waar verder nog vraag naar is.

Visie toon is hierbij een voorbeeld uitgewerkt aan de hand van een eenvoudige vraag van een consument. Een speelobject voor zijn kinderen. Een vraag met functionele maar vooral ook emotionele kanten en veelal een beperkt budget. Stel dat hierbij het ‘normale ontwikkelingsproces’ zou zijn gevolgd.

Het eerste plaatje geeft het beeld (de visie) dat de consument voor ogen had, daarnaast zoals de gemeente het graag zag uitgewerkt (dan had het ook meerwaarde voor de stad), het beeld zoals de ontwikkelaar het interpreteerde en doorgaf aan de architect en tot slot aan de rechterkant hoe de architect dacht een en ander creatief en vernieuwend vorm te geven. De gemeenschappelijke visie was dus


De afgelopen jaren ben ik binnen AM nauw betrokken geweest bij een intern project met de naam Visiegericht Ontwikkelen dat zich nu heeft ontwikkeld tot een strategische pijler. Aangezien alle objecten en gebieden worden ontwikkeld vanuit een visie lijkt dat niet erg vernieuwend. Dat is het ook niet. Dit project richt zich op verbetering (‘Weg met vernieuwing’) van het primaire proces van projectontwikkeling. De aanleiding was een onderzoek door een Design Management bureau van het ontwikkelingsproces van twee willekeurige projecten in vergelijking met de aanpak bij andere consumentgerichte productontwikkeling. Er werden een aantal verbeterpunten gevonden die alle verband houden met de manier waarop in het ontwikkelingsproces van vastgoed met visie wordt omgegaan. Aan de hand van een bekende car-

37

Weg met vernieuwing

38

39 beperkt en het is niet verwonderlijk dat vervolgens in de uitwerking de techneuten en de verkoopafdeling op basis van de verschillende verhalen hun eigen uitwerking aan het ontwerp gaven. Veel van de inbreng van derden was kostentechnisch –ook zo’n woord dat in de ban moet- niet haalbaar en bovendien verwachtte de verkoopafdeling dat een aantal suggesties geen meerwaarde zouden hebben. Dat hadden we immers nog nooit verkocht! Uiteindelijk werd dit opgeleverd.

Het hele proces werd niet geëvalueerd, dus een volgende klant kan iets soortgelijks verwachten.

Kort samengevat komt een en ander neer op goed opdrachtgeverschap. Vanuit het project Visiegericht ontwikkelen hebben we binnen AM gedefinieerd wat wij onder een visie verstaan, vervolgens hebben we een structuur aangegeven en een aantal hulpmiddelen geïntroduceerd. Dit leidt ertoe dat professionals vanuit verschillende disciplines, in verschillende regio’s, bezig met verschillende projecten voor verschillende doelgroepen een gemeenschappelijke taal hanteren. Daardoor zijn ze in staat elkaars vragen te begrijpen en hun ervaringen te delen. Daarmee is een basis gelegd voor een lerende organisatie.


Dit probleem speelt sterker bij grotere ‘professionele’ organisaties die meer functiedeling kennen. Hoewel ook een als solist opererende ontwikkelaar een deel van deze problemen tegenkomt, is hij of zij er wel zelf bij en kan dus steeds bijsturen vanuit zijn visie. Een ontwerpproces is altijd een cyclisch proces van idee, uitwerking, controle en bijsturing. Maar doordat de verschillende procesdeelnemers een andere achtergrond hebben, andere belangen hebben en een andere taal spreken, worden er vaak onnodige cirkels doorlopen. Er wordt veel tijd verknoeid. Als het gerichter gebeurt gaan de kosten omlaag, de opbrengsten omhoog én last but not least: de klant kan beter worden bediend.

In de basis ligt de oplossing in het maken en vaststellen van een visie voordat met ontwerpen wordt begonnen. Deze wordt getoetst aan de volgende vragen: wat is de kern van de ontwerpopgave, wat moet, wat is de clou wordt de visie gedeeld, staan alle neuzen in dezelfde richting is de visie consistent, klopt de opdracht en is zij haalbaar is de visie voldoende expliciet, zodat ook anderen (later in het proces) kunnen begrijpen wat de bedoeling is

Weg met vernieuwing

40

41 De binnen AM ontwikkelde aanpak van Visiegericht ontwikkelen is ook een pakkend kader voor onderwijs aan studenten op het gebied van projectontwikkeling. En –zeker zo belangrijk- het blijkt zeer geschikt om de visievorming een gedeeld proces te laten zijn voor meerdere partijen, zoals meerdere private opdrachtgevers, de gemeente, vormgevers én zelfs klantengroepen. Zoals Hugh Macleod zegt:”It’s not enough for the customer to love your product. They have to love your process as well.”


Naast dit begrippenkader zijn er tal van hulpmiddelen ook via internet. Eén ervan is een projectendatabase waarin van elk lopend project zowel de visie als de stand van zaken zijn omschreven. Dat biedt vervolgens de mogelijkheid om te evalueren wat er van de visie terecht komt. En of het nu ook de in de visie veronderstelde zaken waren waarop de klant haar keuze bepaalde. Dat gaat echt leiden tot een verdieping van de marktkennis. Zo komen er resultaten op meerdere niveaus: voor het lopende project én voor toekomstige projecten. Een manier van werken die enerzijds zo volstrekt logisch is en tegelijk nergens in vastgoedland voorkomt. Aangezien ik merkte dat dit perspectief mij sterker aanspreekt dan het ontwikkelen van nieuwe projecten zelf heb ik de keuze gemaakt om mij daar verder op te richten. Zowel binnen AM als via het lectoraat aan de Hanzehogeschool Groningen.

Elvis said it best: “We can’t go on together with suspicious minds.”

Transparantie Marktwerking is daarom gebaat bij transparantie. Inzicht in wat de ander doet en wat zijn toegevoegde waarde is. Zonder transparantie kunnen marktpartijen grote voordelen behalen, goedkoop inkopen, niets toevoegen en duur verkopen: handel. Zeker in een samenwerking tussen markt en overheid leidt dit niet tot duurzame relaties. Daarom is dit niet in het voordeel van professionele partijen.


Daarmee komen we op een onderwerp waar ik in het lectoraat ook aan wil werken: Transparantie. Er wordt veel geklaagd over de traagheid waarmee vastgoedprojecten tot stand komen. Een belangrijke oorzaak ligt in een gebrek aan kennis en vertrouwen. Vertrouwen in de ander maar ook zelfvertrouwen door gebrek aan kennis. Vertrouwen begint met aanvaarding van de rol van de ander. Vastgoedeigenaren, makelaars, ontwikkelaars en gebruikers moeten over en weer accepteren dat de ander een rol –toegevoegde waarde- heeft. Natuurlijk speelt bij de aanvaarding van de rol van de ander mee of je vindt dat zijn prestatie in verhouding staat met zijn beloning.

43

Weg met vernieuwing

44

45 Voor een deel houden we de misverstanden zelf overeind door instrumenteel gedrag. Zo wordt de leges voor een bouwvergunning gebaseerd op de bouwkosten. Om leges te drukken zal de aanvrager dus lagere bouwkosten opgeven dan de werkelijkheid. Bouwkosten en grondkosten zijn de twee grote kostenposten. Aangezien de gemeente vaak ook de grondkosten kent en in de verkoopbrochure de opbrengst ziet heeft deze stelselmatig een te rooskleurig beeld van de marge van de ontwikkelaar.

Veel boeken over vastgoed en vastgoedberekeningen zoeken gedegenheid door het toevoegen van allerlei theorieën. Voor begrip en gebruik is dat niet bevorderlijk. Ik ben voornemens een bijdrage te leveren aan transparantie door een begrijpelijk boekje te maken dat kan dienen als leerboek én als handboek in de praktijk. En dan handboek in de letterlijke zin van het woord.


Het lectoraat Vastgoed Ja, dat enthousiasme… In de afgelopen maanden heb ik vooral aan mensen uit de vastgoedwereld moeten uitleggen dat ik dit zelf graag wil. En waarom ik uit eigen beweging een prachtbaan als regiodirecteur bij AM daarvoor opgeef. Dat zegt iets over mij, maar ook over de vastgoedwereld. Die is gericht op ‘doen’, ‘actie’, ‘trendy topics’, ‘kansen pakken’ en het bijbehorende snelle imago. Niet op reflectie, evaluatie en onderzoek. En dat zeker niet bij een onderIk hoop dat ik u in de beperkte tijd wijsinstelling. duidelijk heb kunnen maken dat er in dit mooie vakgebied nog veel te doen valt. Én dat ik het enthousiasme heb kunnen overbrengen dat ik voel bij de kans om dat op te mogen pakken.

47

Tijdens een landelijke lectorenbijeenkomst bleken een aantal andere lectoren verbaasd over het onderwerp van mijn lectoraat. De meeste lectoraten zijn opgehangen aan een innovatief onderwerp tussen een aantal bestaande vakgebieden in. Vastgoed bestaat toch al, waarom daar nog een lector voor aanstellen. Dat is toch niet vernieuwend? Weg met vernieuwing! Laten we het eerst maar eens wat beter gaan doen.


Weg met vernieuwing

U N L I M I T E D

48

49 En dan gaat het om praktische kennis, knowhow. Er is heel veel wetenschappelijk onderzoek dat niet aansluit bij of niet vertaald is naar de praktijk van vandaag. Daardoor wordt die praktijk daar morgen niet beter door. Dus: geen zaken uitzoeken die al onderzocht zijn, maar proberen verbindingen te leggen en de ontbrekende schakels aan te brengen. Studenten kunnen daar door dataonderzoek een belangrijke en leerzame bijdrage aan leveren.

Personen, bedrijven en instellingen met vragen, ideeën voor onderzoek en andere initiatieven die kunnen bijdragen aan het doel van dit lectoraat zijn welkom. Ik ben mij ervan bewust dat mijn verbondenheid aan AM een drempel zou kunnen zijn en ik hecht eraan te benadrukken dat ik mijn eer verbindt aan de scheiding van kennisontwikkeling en commerciële zaken. Ik denk dat dit een kwestie is van onderkennen en het maken van goede afspraken. Ook daarin: Transparantie.

Ook binnen de Hanzehogeschool Groningen roep ik collega’s op om te zoeken naar verbindingen. Deze enorme school met meer dan 20.000 studenten is na een aantal fusies een instelling met een breed spectrum aan opleidingen en kennis. ‘Unlimited’ is het motto. We staan aan de vooravond van een periode waarin tussen de vele richtingen die, -zoals vaak in het onderwijs- tot nu toe eilandjes waren, verbindingen gelegd gaan worden. Dat lijkt bedreigend, maar het zal enorm leuk blijken te zijn. Die vorm van kennismanagement kan een ongelooflijke meerwaarde opleveren en daar wil ik graag een bijdrage aan leveren.


Het beeld zoals Shaw dat verwoordde heerst. Gelukkig komen er de laatste tijd ook ervaren en succesvolle vastgoedboys op me af die het interessant vinden wat ik op de Hanzehogeschool doe en wil doen en me hun tijd en expertise aanbieden. Misschien geeft ook hun commercieel gevoel aan dat hier een gat in de markt ligt, klaar om gevuld te worden. Mijn streven is om bruikbare kennis te ontsluiten voor de praktijk en voor docenten en studenten. Alle docenten Vastgoed maken deel uit van de Kenniskring Vastgoed. Daar werken we gezamenlijk aan de praktijkgerichtheid van het onderwijs en de daarbij behorende competenties. Vervolgens richten we ons via kennisontwikkeling op bedrijven en instellingen in de buitenwereld.

Dankwoord Aan het eind van deze les, van deze meningsuiting wil ik enkele woorden van dank uitspreken. De leden van het College van Bestuur, de benoemingsadviescommissie en de Dean van het Instituut voor Bedrijfskunde bedank ik voor het in mij gestelde vertrouwen.

praktijk van alledag. Het is aan mij daarin het evenwicht te bewaren en te zorgen dat de spreidstand mijn fysieke capaciteiten niet te boven gaat. Ik voel mij echter zeer gestimuleerd door een werkgever die niet alleen zegt dat hij Vastgoed beter wil doen maar ook bereid is daarin te investeren door mij dit te laten doen. En die daarbij accepteert dat dit van mij ook vaak een onafhankelijke opstelling zal vereisen. De nieuwe collega’s van het Instituut voor Bedrijfskunde en met name de opleiding Vastgoed én Makelaardij bedank ik voor de positieve wijze waarop zij mij als nieuw en vreemd element tegemoet treden. Ik heb van anderen in onderwijsland begrepen dat ik mij gelukkig mag prijzen met de energieke sfeer die ik hier ontmoet. Ik zie het echter ook als een mooi vertrekpunt om het samen nog beter te gaan doen, vanuit een gedeelde visie en op een waarachtige wijze.


De directie van AM bedank ik voor het feit dat zij mij in staat stellen dit werk te gaan doen met één voet in onderzoek en onderwijs en de andere als Directeur Onderzoek & Innovatie bij AM nog voldoende in de

51

Weg met vernieuwing

52

53 En dan de echte kern; de Van Genne’s: Ik had nogal moeite met het idee dat er een film over ‘de mens achter de lector’ gemaakt zou worden. Ik zag dit toch vooral als een zakelijke bijeenkomst. Nieuwe baan, relaties, functioneel dus. Kon eigenlijk ook zonder familie. Gelukkig ben ik getrouwd met Annemarie en dus zijn de belangrijkste mensen in mijn le-

ven ook bij mijn inauguratie als lector. Annemarie, mijn kinderen, mijn zus, mijn moeder. Allemaal vinden we het jammer dat mijn vader er niet meer is. Hoewel ik me afvraag wat zijn reactie zou zijn. Een beetje zoals Shaw vrees ik, en dan stiekem toch ook wel positief.

Ik verwacht dat ik u duidelijk heb kunnen maken waarom ik hier sta. Maar dát ik hier sta dank ik echter toch vooral aan jou Annemarie. Jij bent in alles, zoals ook bij het maken van dit verhaal mijn klankbord en spiegel. Je accepteert dat ik vervolgens weer te lang op mijn kamer zit, als ik mijn perfectionistische trekjes niet weet te beheersen. Dank je wel. Je bent voor mij echt het einde.


En dan de vrienden die mij hier vanuit persoonlijke belangstelling aanhoren en die regelmatig meemaken dat iets wat zij zeggen door mij wordt geassocieerd naar de gebouwde omgeving en wat ik daar van vind. Bedankt voor jullie input want die heeft bijgedragen aan dit verhaal. Vaak haal je de meeste inspiratie uit dingen die niets met ‘het vak’ te maken hebben. Zoals onze ruimtelijke omgeving spannender kan worden door meer te mengen, kan onze spirituele wereld waardevoller worden als we daar ook de vele schotjes slechten. En wonen zit zo dicht op leven, daar heeft iedereen weet van.

Epiloog Weg met vernieuwing De afdeling communicatie van de Hanzehogeschool wilde een persbericht over mijn inauguratie versturen en vroeg mij enige tijd van te voren naar de titel. ‘Weg met vernieuwing’ heb ik toen maar geroepen, vanuit de gedachte dat ik in het verhaal dan duidelijk zou maken dat de wereld en met name die van het vastgoed gebaat is bij het credo ‘verbetering in plaats van vernieuwing’.

55

Later besefte ik pas waar ‘weg met vernieuwing’ ook voor staat. Want onze gebouwde omgeving is nooit af. Het is onzinnig dat de planners van de omgeving altijd in eindplaatjes denken. Ook naar bewoners wordt een ingreep met de eindsituatie in 2020 verkocht. Terwijl we vaak de komende vijf jaar niet eens kunnen overzien. Het gaat er dus veel meer om te weten wat je van waarde vindt en wat misschien verbeterd kan worden. En onderweg kan dat leiden tot vernieuwing. Niet als doel, maar als onderdeel van de weg. Een weg met vernieuwing. Hanzehogeschool Groningen Vastgoed>beter

Weg met vernieuwing

56

57 Zo zag ik al associërend een Taoïstisch lectoraat Vastgoed compleet met I-Ching: de rode draad van de gebruikerswaardering als bron van verandering. Doordenkend vond ik dat wel weer erg extreem. En volgens de Tao moet je ook niet streven naar kennis en dan kom ik als lector écht in de problemen. Maar misschien is er wel een verbinding met het onderwijs. Daar is ook een grote vernieuwingdrang en zijn verschillende generaties bezig met kennis en verandering.

Steven Demetre Georgiou was 17 of 18 toen hij zich Cat Stevens noemde en ‘Father and Son’ schreef. Hij vond het absoluut onzin dat mensen er iets meer in probeerden te ontdekken dan gewoon een liedje. Vorig jaar, inmiddels 56 en al meer dan 20 jaar als Yusuf Islam actief Brits moslim zong hij het als duet met Ronan Keating. Father and Son, nieuw en oud, licht en donker, Yin en Yang. Op weg met vernieuwing, zo gezegd zo gedaan.


Literatuur

59

www.cluetrainmanifesto.com. Huisman, J., Cieraad, I. Gaillard, K, Engelsdorp Gastelaars, R. van (2000) Honderd jaar wonen in Nederland. Johan Niegeman, J. (1958) Ik kan wonen. Sijthoff. Piët, S. (2003) De emotiemarkt. Pearson. Pine II, B.J. & Gilmore, J.H. (1999) De belevingseconomie. Academic Service. David Wolfe, D.B. & Snyder, R. (2003) Ageless Marketing. Dearborn. Brown, L., (2004) Plan B 2.0 Rescuing a Planet Under Stress and a Civilization in Trouble. Earth Policy Institute Hanzehogeschool Groningen Vastgoed>beter

Kauko, T.J. (2002) Modelling the locational determinants of house prices. NETHUR

Frank van Genne vervult het lectoraat Vastgoed in deeltijd. Hij is daarnaast Directeur Onderzoek & Innovatie

Hanzehogeschool Groningen Instituut voor Bedrijfskunde Zernikeplein 23 9747 AS Groningen Telefoon: 050-595 2117 E-mail: [email protected] Site: www.vastgoedbeter.nl

Weg met vernieuwing

bij projectontwikkelaar AM in Nieuwegein.

WEG met vernieuwing. Instituut voor Bedrijfskunde Vastgoed>beter. Ir. Frank van Genne MRICS Lector Vastgoed

Recommend Documents