Stichting WoonInvest Jaarverslag 2014
WoonInvest Charlotte van Pallandtlaan 2 2272 TR Voorburg Postbus 163
2270 AD
Telefoon
070 301 11 00
E-mailadres
[email protected]
Inhoudsopgave 1
VOORWOORD ............................................................................................................................... 4
2
WE ZIJN ER VOOR ONZE HUURDERS ............................................................................................. 6 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8
3
WE VERDELEN ONZE WONINGEN EVENWICHTIG EN RECHTVAARDIG ......................................... 12 3.1
4
WE GEBRUIKEN HET REGIONALE SYSTEEM VOOR WOONRUIMTEVERDELING ................................................... 12
WE VERHUREN VOORAL AAN LAGE INKOMENS EN BIJZONDERE DOELGROEPEN ........................ 13 4.1 4.2
5
WE WERKEN GRAAG MET VRIJWILLIGERS .................................................................................................. 6 WIJ GEVEN INFORMATIE VIA ONZE WEBSITE… ........................................................................................... 7 PERSOONLIJKE INLOGPAGINA ................................................................................................................. 7 ... EN OP PAPIER .................................................................................................................................. 7 WE GEVEN ONZE HUURDERS INVESTPUNTEN............................................................................................. 8 WAT VINDEN ONZE HUURDERS VAN UITGEVOERDE REPARATIES .................................................................... 9 …WAAROM ZE VERHUIZEN .................................................................................................................... 9 HUURDERSOORDEEL AEDES BENCHMARK............................................................................................... 11
AANTAL VERHURINGEN....................................................................................................................... 13 OOK VOOR MAATSCHAPPELIJK ORGANISATIES ......................................................................................... 14
WE GEVEN LAGE INKOMENS VOORRANG ................................................................................... 15 5.1
VERDELING NAAR VERSCHILLENDE ASPECTEN........................................................................................... 15
6
WE HOUDEN ONZE WONINGEN BETAALBAAR ............................................................................ 21
7
WE WERKEN ALLEEN VOOR DE VOLKSHUISVESTING ................................................................... 23 7.1
ONZE VISIE....................................................................................................................................... 23
8
GOVERNANCE ............................................................................................................................. 24
9
VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN ..................................................................................... 33
10
VERKLARINGEN VAN INZET VOOR DE VOLKSHUISVESTING ......................................................... 41 10.1 10.2
11
BESTUURSVERKLARING .................................................................................................................. 41 VERKLARING RAAD VAN COMMISSARISSEN ......................................................................................... 41
WE ZORGEN VOOR KWALITEIT VAN ONZE WONINGEN .............................................................. 42 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5
GROOT ONDERHOUD..................................................................................................................... 42 PLANMATIG ONDERHOUD .............................................................................................................. 43 MILIEU EN ENERGIE....................................................................................................................... 43 INSTALLATIEONDERHOUD ............................................................................................................... 45 MUTATIEONDERHOUD EN KLACHTENONDERHOUD .............................................................................. 46
12
WE (VER)BOUWEN OOK VOOR MENSEN MET EEN BEPERKING ................................................... 48
13
WE DRAGEN BIJ AAN LEEFBAARHEID IN BUURTEN EN WIJKEN ................................................... 49 13.1 13.2 13.3
14
WE WERKEN AAN LEEFBAARHEID ..................................................................................................... 49 WE BESTRIJDEN WOONFRAUDE ....................................................................................................... 51 HET SINT MARTINUSFONDS GEEFT SUBSIDIE ...................................................................................... 51
WE HOUDEN ONS BEZIG MET WONEN EN ZORG ......................................................................... 52 14.1 14.2
WE WERKEN SAMEN MET ANDEREN AAN ZORGVOORZIENINGEN ............................................................. 52 WE WERKEN AAN TOEGANKELIJKHEID ............................................................................................... 53
15
WE VERKOCHTEN WONINGEN .................................................................................................... 54
16
WE SLOOPTEN GEEN WONINGEN ............................................................................................... 55
2
17
WE NAMEN GEEN WONINGEN OVER .......................................................................................... 56
18
WE BOUWEN NIEUWE WONINGEN............................................................................................. 57 18.1 18.2 18.3
PROJECTEN WOONZORGCENTRA HAAGLANDEN ................................................................................. 57 PROJECTEN IN HAAGLANDEN .......................................................................................................... 59 PROJECTEN BUITEN HAAGLANDEN ................................................................................................... 60
19
WE HEBBEN EEN KLACHTENCOMMISSIE ..................................................................................... 61
20
WE HEBBEN EEN HUURDERSORGANISATIE ................................................................................. 62
21
WE OVERLEGGEN MET ONZE HUURDERS .................................................................................... 63 21.1 21.2
OVERLEG MET BEWONERSCOMMISSIES ............................................................................................. 63 OVERLEG OVER HERSTRUCTURERING EN GROOT ONDERHOUD................................................................ 64
22
WE ZORGEN VOOR EEN GOED FINANCIEEL BEHEER .................................................................... 66
23
WE WERKEN STRATEGISCH SAMEN MET ANDERE PARTIJEN ....................................................... 72
24
WE HEBBEN DEELNEMINGEN IN ANDERE RECHTSPERSONEN ..................................................... 75 24.1 24.2 24.3 24.4 24.5 24.6 24.7
WOONSERVICE HAAGLANDEN BV.................................................................................................... 75 WOONINVEST PROJECTEN HOLDING BV ........................................................................................... 75 WOONINVEST PROJECTEN BV ........................................................................................................ 75 WOONINVEST PROJECT I BV .......................................................................................................... 76 ENERGIE EXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ LEIDSCHENVEEN BV ................................................................... 76 STICHTING DE VLIETERHOF ............................................................................................................. 77 VERENIGING VAN EIGENAREN (VVE)................................................................................................. 77
25
WE VOERDEN GEEN BIJZONDERE ACTIVITEITEN UIT ................................................................... 79
26
WE HEBBEN EEN PROFESSIONELE ORGANISATIE......................................................................... 80
27
DIT ZIJN ONZE KENGETALLEN ...................................................................................................... 84
28
DIT IS ONZE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING ........................................................................ 85
29
DIT IS ONZE ENKELVOUDIGE JAARREKENING ............................................................................ 137
3
1
VOORWOORD
Het jaar 2014 zal later herinnerd worden als een turbulent jaar in de volkshuisvesting. Dat betreft zowel de sector in het algemeen als WoonInvest in het bijzonder. De landelijke politiek heeft na jaren discussie die uiteindelijk gestalte kreeg in de Parlementaire Enquête Woningcorporaties, de Herziene Woningwet in het parlement goedgekeurd, waarmee deze in 2015 van kracht wordt. Hiermee is duidelijkheid gecreëerd over het taakveld van de corporaties dat zich richt op de kerntaak: ‘het betaalbaar wonen voor mensen die hier zelfstandig niet in kunnen voorzien’. Het passend toewijzen aan de doelgroep zal het verdienmodel van corporaties onder druk zetten. Andere prestatievelden als leefbaarheid, duurzaamheid en ouderenzorg krijgen scherpere kaders mee. De rol van gemeente en huurder worden versterkt. Corporaties zullen zich strategisch moeten heroriënteren op hun rol en de nieuwe kaders die hierbij gelden. Een mooie uitdaging waar WoonInvest niet blijft hangen in wat niet kan, maar vooral wat wel kan. Een rol waar samenwerking met anderen belangrijker wordt en we moeten wennen aan het feit dat we wel mee bepalen maar niet altijd meer mee betalen. We zien uit naar de dialoog hier over met onze stakeholders. WoonInvest verandert in deze omgeving mee. Het CFV beëindigde in mei vorig jaar het verscherpt toezicht naar aanleiding van de derivatenproblematiek die was ontstaan in 2012. Helaas gaf een omissie bij de aanlevering van gegevens na de zomer aanleiding om nogmaals te interveniëren met de opdracht een verbeterplan op te stellen. Dit is opgeleverd en succesvol geïmplementeerd waarmee we hopen snel het vertrouwen terug te winnen. Terugkijkend op het jaar 2014 kunnen we vaststellen dat er weer hard gewerkt is door WoonInvest aan haar opgaaf zorg te dragen voor goede en betaalbare woningen voor kwetsbare mensen. De recessie die al lang duurt, wordt merkbaar. De grote veranderingen in de zorgsystemen en de grote werkloosheid gaan gevoeld worden. De woningmarkt zit op slot. Huiseigenaren hebben te maken met woningen die financieel “onder water staan” en de vraag naar betaalbare woningen voor lage en middeninkomens neemt toe. De bouw van nieuwe woningen is op een dieptepunt. Tegelijk is er een sterk stijgende vraag naar woonruimte door statushouders. Er ligt hier voor WoonInvest dus een grote opgaaf. Door de financiële crisis van alweer enkele jaren geleden wordt er gewerkt aan versterking van de ratio’s met als bedreiging dat de landelijke politiek hier een volgende greep in de kas denkt te kunnen doen. Een duivels dilemma. We hebben met ruim 600 mutaties weer ruim voldaan aan onze prestatieafspraken op lokaal en regionaal niveau door passend toe te wijzen. We hebben circa 11 miljoen euro aan onderhoud uitgevoerd en ruim driekwart van onze woningen voldoet inmiddels aan energielabel A tot C. En dit alles tot tevredenheid van onze klanten. Met een 7,1 als rapportcijfer bij de visitatie kunnen we tevreden zijn al zijn er nuttige aanbevelingen gedaan die we ook overgenomen hebben. Met name de relatie met bewonerscommissies is een aandachtspunt. Bij de Aedes-benchmark 2014 behaalden we een eindcijfer van gemiddeld een 7 bij de tevredenheid van de huurders. Vanuit projecten werden er 26 nieuwe woningen opgeleverd. We hebben een zorgproject voorbereid dat in 2015 kan starten met de bouw. Financieel hebben we 2014 met een klein verlies afgesloten. De verhuurdersheffing van ruim 4miljoen euro is hier de hoofdoorzaak van. Met de inzet van huurverhoging en kostenminimalisatie, moet een passend antwoord worden gegeven op een gezonde financiële huishouding. De financiële ratio’s zijn bevredigend en dat moet zo blijven.
4
Strategisch wordt hier op geanticipeerd. Het nieuwe Beleidsplan 2015 – 2018 is beschikbaar en er vindt nu verdere uitwerking plaats van het strategisch voorraadbeleid waarbij onder andere het zogenaamde “driekamermodel” betrokken wordt. Dit alles vanuit risicoperceptie en scenario-analyse. Om de organisatie fit te maken voor de nieuwe toekomst worden alle bedrijfskundige aspecten onderhouden. Het betreft zowel het leiderschap, de taakvolwassenheid als de ondersteunende diensten en het beschikbare instrumentarium. Hierbij worden compliance en in control aparte aandachtsgebieden. Marien de Jong is eind 2014 teruggetreden als directeur-bestuurder. WoonInvest is hem erkentelijk voor zijn bijdrage. Met name zijn volkshuisvestelijke gedrevenheid verdient veel respect. We hebben goed overleg gevoerd met belangrijke stakeholders als onze huurdersorganisatie Respectus en de bewonerscommissies; de gemeente op lokaal niveau en met onze collega’s binnen het SVH. Ook met onze zorgpartners vindt strategische afstemming plaats. Wij staan voor een grote uitdaging in 2015 en zijn ervan overtuigd dat we die kunnen waarmaken in samenwerking met onze partners en medewerkers, die we danken voor de inzet in het afgelopen jaar. Ik kan u de verdere inhoud van het jaarverslag van harte aanbevelen en kennis te nemen van de geleverde prestaties over het afgelopen jaar.
Johan Over de Vest Directeur-bestuurder a.i.
5
2
We zijn er voor onze huurders
Als woningcorporatie vervullen wij wettelijke volkshuisvestingstaken. Dat vormt onze bestaansreden. Daarnaast verlenen we diensten aan onze huurders. Die betalen daarvoor en verwachten als tegenprestatie kwaliteit in hun woning en woonomgeving en van de diensten die we leveren. Voor ons zijn de wensen van onze klanten het uitgangspunt van onze producten/diensten. Voorbeelden van die producten/diensten die wij leveren zijn: kwaliteit van de woning en woonomgeving, het servicecontract, de overlastprocedure, bewonersparticipatie. We willen een verhuurder zijn voor alle groepen in onze samenleving die passen in de volkshuisvesting. Dat betekent dat we diverse typen woningen verhuren, eenkamerwoningen voor studenten en jonge starters tot woningen met aangepaste zorg in woonzorgcomplexen. Daarnaast willen we ook de lage middeninkomens een keus bieden in passende huisvesting. Huurders horen van ons Wij communiceren graag en veel met onze huurders. Om informatie te geven of om informatie te vragen. Onze klanten zijn immers de ‘ervaringsdeskundigen’ als het gaat om de producten die we leveren. Zij ervaren heel direct hoe het is gesteld met de leefbaarheid in hun woning en woonomgeving. Hieronder leest u voorbeelden over hoe we met onze huurders communiceren en zij met ons. Verderop in dit jaarverslag leest u er nog meer over.
2.1 We werken graag met vrijwilligers Afgesproken is dat de komende jaren vooral vrijwilligers geworven worden in complexen zonder huismeesters. Er zijn in 2014 vier nieuwe vrijwilligers bijgekomen. In totaal zijn er nu 29 vrijwilligers actief voor WoonInvest. Vrijwilligers zetten zich in voor activiteiten die het woonplezier in de wooncomplexen vergroten. Het gaat dan om: Het organiseren van gezamenlijke maaltijden Spelletjesbijeenkomsten Het hijsen van de vlag op feestdagen Het voorkomen van rommel in en rond het complex Het vervangen van lampjes Het melden van mankementen Wij faciliteren de vrijwilligers met een vrijwilligersovereenkomst, een beloning en training. In mei 2014 is het jaarlijkse uitstapje georganiseerd voor de vrijwilligers. Het programma van deze dag bestond uit een rondleiding en lunch in het Kurhaus en een bezoek aan Madurodam. De dag werd afgesloten met een drankje in het restaurant. Als blijk van waardering ontvingen alle vrijwilligers aan het eind van het jaar een cadeaubon.
6
2.2 Wij geven informatie via onze website… Via www.wooninvest.nl kunnen huurders en geïnteresseerden nieuws lezen en brochures en formulieren downloaden. Huurders kunnen digitaal reparatieverzoeken indienen, hun huur betalen of vragen stellen. Dat laatste geldt uiteraard ook voor woningzoekenden en anderen. In 2014 bezochten gemiddeld 5.926 geïnteresseerden maandelijks de website. Totaal bezochten zij 227.746 pagina’s. Ze blijven gemiddeld 2.12 minuten op de site en bezochten gemiddeld 3,2 pagina's. Verreweg de meeste bezoekers komen via zoekmachines binnen (66%). Na de homepage zijn de direct te huur en contactpagina's de meest bezochte. We blijven de website actualiseren. Veel bezoekers komen uit Den Haag (23%) gevolgd door Voorburg (9%) en Leidschendam (8%). De rest is verspreid. We informeren klanten ook via social media op Twitter en Facebook. Het aantal 'volgers' op Twitter en het aantal 'likes' op Facebook is het afgelopen jaar toegenomen. WoonInvest is vanaf juni 2011 te volgen op Twitter, we hebben 450 volgers. De Facebookpagina is gestart in oktober 2013. We hebben 72 'likers'. Een bericht op onze Facebookpagina bereikt gemiddeld 45 personen.
2.3 Persoonlijke inlogpagina Onze huurders kunnen een persoonlijke inlogpagina aanvragen. Zij krijgen dan digitaal inzage in hun persoonlijke gegevens. Het gaat dan om hun contactgegevens, woningwaardering, woningplattegrond, saldo Investpunten en hun energielabel. Via deze persoonlijke loginpagina, die wij ‘mijn WoonInvest’ noemen, kan onze huurder ook een reparatieverzoek indienen, deelnemen aan ons klantenpanel of handleidingen bekijken over installaties in de woning. Uiteraard kunnen onze klanten via mijn WoonInvest ook hun contactgegevens actualiseren, denk aan telefoonnummers en e-mailadres. Handig, want dan kunnen wij efficiënter en effectiever met hen communiceren. Eind 2014 maken 1985 huurders gebruik van mijn WoonInvest.
2.4 ... en op papier WoonInvest Informatie (viermaands uitgave) WoonInvest Informatie is ons centrale informatieblad en de inhoud hiervan is afgestemd op de huurder. Vanuit de doelgroep gezien gaat het om lezers met hoofdzakelijk een opleidingsniveau van vmbo/mbo. In taal/stijl en in informatiebehoefte gaan we hiervan uit. Het gaat om een laagdrempelig periodiek dat 1 x per vier maanden verschijnt. Een redactieteam vanuit diverse afdelingen geeft het informatieblad inhoud en vorm, onder leiding van de communicatiemedewerker. Vervolgens stelt een mediabureau, dat ook een aantal rubrieken verzorgt, het blad samen. Het blad wordt toegezonden aan alle huurders. Dit blad wordt tevens toegezonden aan de huurdersvereniging en gemeente Leidschendam-Voorburg/Den Haag. Relaties die dit wensen ontvangen ons Informatieblad digitaal.
7
Het informatieblad werd bij de huurdersscan in 2012 met een 7,3 goed beoordeeld, twee tiende punt hoger dan het jaar ervoor. In de enquête stonden geen opmerkingen over het blad zelf. Bij de huurdersscan in 2015 wordt de vraag om het Informatieblad te beoordelen, opnieuw gesteld.
Kwartaalnieuws vervallen Speciaal voor de doelgroep ‘ouderen’ verzorgde WoonInvest het kwartaalnieuws. Het kwartaalnieuws werd ieder kwartaal verspreid in de ouderencomplexen met artikelen van de website van het voorafgaande kwartaal. Regelmatig kregen we bericht van ontvangers dat het nieuws uit het Kwartaalnieuws achterhaald was. Dit klopte, aangezien het Kwartaalnieuws bestond uit nieuws wat in het voorafgaande kwartaal op onze website was gepubliceerd. We digitaliseren steeds meer en de doelgroep die geen gebruik maakt van internet, wordt kleiner. In overleg met huurdersvereniging Respectus besloten we om deze uitgave per 1 januari 2014 te beëindigen. We hebben daar verder geen reacties op gehoord van betrokken huurders en nemen bijgevolg aan dat onze redenatie juist is geweest.
ZAV brochure Deze brochure geeft huurders uitleg over veranderingen die zelf in de woning aangebracht kunnen worden en welke voorwaarden hiervoor gelden.
Een goede buur is goud waard In deze brochure kunnen huurders lezen hoe ze overlast kunnen herkennen en wat ze kunnen doen als sprake is van overlast. Daarnaast wordt hier de rol van WoonInvest beschreven als blijkt dat praten niet meer helpt.
Huurders Handboek Iedere huurder ontvangt bij het afsluiten van een huurcontract dit handboek met praktische tips.
Brochure Investpunten Informatie over het product Investpunten voor huurders
2.5 We geven onze huurders Investpunten Sinds 2009 kunnen onze huurders Investpunten sparen. Ze krijgen die: als zij hun maandhuur automatisch betalen. als zij een servicecontract met ons hebben. als zij deelnemen aan een bewonerscommissie. als zij deelnemen aan ons klantenpanel. Een punt voor elke maand dat de huurder huurt. Huurders die zich aanmelden krijgen gelijk 50 punten cadeau. Meedoen is gratis. Deelnemers kunnen sparen voor cadeaubonnen, bijvoorbeeld voor de Wereldwinkel of Intratuin. Of hun punten gebruiken voor klussen in hun woning. We sluiten huurders die ernstige overlast veroorzaken uit. Eind 2014 sparen 1364 huurders Investpunten, we hebben er in 2014 11 nieuwe spaarders bijgekregen. In 2014 verzilverden 91 huurders hun punten. Dat kan vanaf 1000 punten (= 50 euro).
8
2.6 Wat vinden onze huurders van uitgevoerde reparaties In de eerste helft 2014 ontvangen huurders die een reparatie verzoek indienen een email met gegevens over de aannemer die de reparatie uitvoert. Aldus weet de huurder dat wij de opdracht hebben verstrekt. Wekelijks sturen wij zo’n 50 huurders een tevredenheidsenquête over deze dienstverlening, zowel door ons als door de aannemer. In 2014 retourneerden 256 huurders hun enquête. Zij blijken over het algemeen zeer goed te spreken over onze dienstverlening en die van de aannemer. De cijfers hebben betrekking op het eerste half jaar omdat vanaf juli 2014 onze huurders hun reparatieverzoeken rechtstreeks bij de aannemer indienen. De cijfers voor het tweede halfjaar zijn daarom opgenomen in hoofdstuk 11, paragraaf 5 Mutatieonderhoud en klachtenonderhoud. Hieronder een overzicht met de scores op de verschillende vragen. Tussen haakjes de cijfers uit 2013. WoonInvest
cijfer
(cijfer)
Manier waarop huurders klachten kunnen melden
8,0
(7,8)
Informatie daarover
8,0
(8,0)
Telefonische bereikbaarheid van WoonInvest
7,9
(7,9)
Manier waarop WoonInvest huurders te woord staat
8,3
(8,2)
Telefonische bereikbaarheid van de aannemer
7,9
(7.9)
Manier waarop de aannemer de huurders te woord staat
8,3
(8,1)
Termijn tussen melding en reparatie
7,9
(7,9)
Gedrag van de aannemer (liet hij de woning netjes achter?)
8,4
(8,4)
Resultaat van de werkzaamheden
8,2
(8,1)
8
(8)
8
(8,1)
Aannemer
Totaal tevredenheid over WoonInvest 1e halfjaar 2014 e
Totaal tevredenheid over aannemers 1 halfjaar 2014
2.7 …waarom ze verhuizen We willen graag weten waarom nieuwe huurders een woning bij ons huren. Kiezen ze voor een goede prijs? Voor betaalbare kwaliteit? Of huren ze omdat ze direct een (andere) woning nodig hebben? We horen ook graag hoe tevreden vertrekkende huurders zijn over hun woning. Wat is de reden dat ze verhuizen? Daarvoor enquêteren we nieuwe en vertrekkende huurders.
9
Enquêtering vertrokken huurders In 2014 enquêteerden we 247 vertrokken huurders. Bijna een derde, 31% (77 huurders) stuurde de enquête terug. Dit zijn enkele resultaten. Wij krijgen gemiddeld een 6,5 als rapportcijfer voor de wijze waarop wij de huuropzegging hebben afgehandeld; dit was in 2013 nog een 7,1. Een achteruitgang dus. We streven er in 2015 weer naar minstens een 7 te bereiken.
66% vertrok om persoonlijke redenen zoals verandering in huishouden (echtscheiding of gezinsuitbreiding) en gezondheid. 18% is niet langer tevreden met de woning, onder meer door de te hoge huur en overlast van de buren. 16% vertrok vanwege ontevredenheid over de woonomgeving, denk aan rumoerige buurt en slechte schoonmaak.
De meesten (89%) hebben met plezier gewoond. Bijna de helft (47%) vindt dat de huurprijs in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning. In 2013 was dit nog 61%. Desalniettemin geeft ruim driekwart (76%) aan tevreden te zijn over ons: zij vulden ‘uitstekend’, ‘goed’ of ‘voldoende’ in. Dit is minder dan de 88% uit 2013.
Tevredenheid vertrokken huurders 50 45 40 35 30 25 20 15
2013 2014
10 5 0 uitstekend
goed
voldoende
matig
Slecht
Enquêtering nieuwe huurders In 2014 enquêteerden we 488 nieuwe huurders. Van hen stuurde iets minder dan de helft, 44% (216 huurders) de enquête ingevuld terug. De resultaten laten zien dat de nieuwe bewoners tevreden zijn over ons verhuurproces. We krijgen gemiddeld een 7,4 als rapportcijfer, iets hoger dan de 7,2 uit 2013. We streven ernaar om deze ruime zeven te continueren.
10
Tevredenheid verhuurproces 70 60 50 40
2013
30
2014
20 10 0 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Ook nieuwe bewoners zijn in ruime meerderheid, 68%, om persoonlijke redenen uit hun oude woning vertrokken, zoals echtscheiding, gezinsuitbreiding en gezondheidsredenen. Een kleine groep, 13%, verhuisde omdat ze niet langer tevreden met de woning waren. Denk aan te kleine woning en burenoverlast. Eveneens een kleine groep, 14% noemde de woonomgeving als belangrijkste reden om te verhuizen, bijvoorbeeld geluidsoverlast. De resterende 5% heeft de vraag niet beantwoord.
De geënquêteerden hebben gemiddeld 14 maanden nodig om een nieuwe woning te vinden. Ook in 2014 blijken de enquêtes in ruime meerderheid, 61% afkomstig van doorstromers. De doorstromers verlaten hun woning gemiddeld na 14 jaar.
2.8 Huurdersoordeel Aedes Benchmark We namen deel aan de Aedes Benchmark. Dit betrof een nulmeting, waarbij de prestaties uit 2013 zijn gemeten op twee aspecten: de tevredenheid van de huurders ende bedrijfsvoering. WoonInvest scoort hierin een 7 bij een spreiding tussen 6,4 en 8,0. Hoewel wij dit voldoende vinden realiseren wij ons dat bij gemiddeld een 7 een aanzienlijk deel van de klanten lager oordeelt. Onze 7 is opgebouwd uit scores voor drie deelprocessen: betrekken woning voor nieuwe huurders, uitvoeren reparaties voor huurders met een reparatieverzoek, verlaten van de woning voor vertrekkende huurders. Wij meten zelf ook op deze deelprocessen, zie paragraaf 2,6, 2,7 en 11,5. Onze scores zijn ruim voldoende, behalve bij de vertrekkende huurder. Aedes wijst op concrete ingrepen om tevredenheidsscores te verbeteren:
Zorg voor heldere communicatie Maak duidelijke afspraken Zorg voor transparante processen Wees flexibel
In 2015 nemen we weer deel aan de Aedes Benchmark.
11
3
We verdelen onze woningen evenwichtig en rechtvaardig
(Huisvestingswet, artikel 5) We doen mee met het regionale aanbodmodel voor sociale huurwoningen in Haaglanden. Deze regio bestaat uit de gemeenten Den Haag, Delft, Pijnacker-Nootdorp, Zoetermeer, Wassenaar, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Westland en Midden Delfland. De woningcorporaties en gemeenten in Haaglanden hanteren een regionale huisvestingsverordening en een gezamenlijk geautomatiseerd systeem voor woonruimteverdeling. De corporaties werken samen in de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). SVH en de gemeenten in het Stadsgewest Haaglanden (SGH) hebben prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2010-2014. Centraal hierin staat een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen in Haaglanden. Dit komt ook terug in de lokale prestatieafspraken die wij maakten met de gemeente Leidschendam-Voorburg. In 2014 hebben SVH en SGH nieuwe regionale prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2015 tot en met 2018. Hierin vormen betaalbaarheid, duurzaamheid en ouderenhuisvesting belangrijke actiepunten. Dat sluit goed aan op ons beleidsplan 2015 – 2018. Aangezien het Stadsgewest Haaglanden per 1 januari 2015 is opgeheven werkt de SVH vanaf dan samen met de negen verenigde gemeenten uit Haaglanden.
3.1 We gebruiken het regionale systeem voor woonruimteverdeling We werken met de regionale huisvestingsverordening voor Haaglanden. De SVH-corporaties maakten het woningbemiddelingssysteem (WBS) voor de woonruimteverdeling. Twee keer per jaar presenteert de SVH hierover managementgegevens aan SGH en de deelnemende gemeenten. Bijvoorbeeld over aangeboden woningen naar huurklassen, toegewezen woningen naar huishoudtype en inkomenscategorie. WBS heeft slimme tools waarmee woningzoekenden hun zoekprofiel kunnen vastleggen. Ze kunnen er ook hun kans op een specifieke woning mee berekenen. In 2015 gaan we ook een woonlastentool aan de geadverteerde woning toevoegen met daarin de energielasten. Dan kan de woningzoekende nog gerichter kiezen. We onderzoeken gegevens van woningzoekenden voordat we ze een woning aanbieden. Zo vragen wij om een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie en een inkomensverklaring. Doorstromers vragen we ook een verhuurdersverklaring over huurbetaling en overlast. Wij bieden de vrijkomende woningen aan via de website www.woonnethaaglanden.nl. Ons verhuurproces verloopt geheel digitaal. Desgewenst kunnen woningzoekenden een ‘woonkrant op maat’ bij alle corporaties en gemeenten verkrijgen.
12
4
We verhuren vooral aan lage inkomens en bijzondere doelgroepen
(Woningwet, artikel 70, lid 1) WoonInvest bouwt en beheert woningen voor huishoudens met lage en middeninkomens. Wij wensen onze woningen voor minstens 70% te verhuren aan huishoudens die behoren tot het Besluit Beheer Sociale Huursector, de BBSH-groep. De 70% is conform de Regionale Prestatieafspraken 2010-2014 in de regio Haaglanden.
Voor lage inkomens … De tweede doelgroep vormen de lage middeninkomens, die geen woning kunnen kopen. Ook zij wensen betaalbare huurwoningen.
De EUROPA-regeling … Wij moeten aan de Europa-eisen voldoen die de overheid stelt. Dit impliceert dat wij minstens 90% van onze DAEB-woningen (huur < = € 699,48) moeten verhuren aan huishoudens met maximaal € 34.678 besteedbaar jaarinkomen (prijspeil 1 januari 2014).
… En bijzondere doelgroepen Wij zijn actief voor huishoudens die door hun specifieke woonproblematiek op een corporatiewoning zijn aangewezen; dit noemen we bijzondere doelgroepen. Denk aan: senioren die een aangepaste woning of zorg nodig hebben; statushouders; psychiatrische patiënten en verstandelijk gehandicapten die in veel bijzondere gevallen onder begeleiding zelfstandig kunnen wonen.
4.1 Aantal verhuringen In 2014 hadden wij 604 verhuringen: 582 in de bestaande bouw en 22 in de nieuwbouw. Dit is inclusief twee verhuringen aan instellingen, een in bestaande bouw Duinrust en een in de nieuwbouw, WZH, 82 zorgplaatsen. Dit is vergelijkbaar met 2013 toen we 599 woningen verhuurden waarvan 549 in de bestaande bouw en 50 in de nieuwbouw. Het leeuwendeel, 82% verhuurden wij via Woonnet Haaglanden. De woningen die wij hierbuiten verhuurden, 18% onderscheiden we in de volgende categorieën: We wezen 85 woningen toe aan de institutionele wachtlijsten van Woonzorgcentra Haaglanden (WZH) (37), Hogeschool InHolland (39), Florence (9) en aan 14 statushouders. In 2013 waren dit nog 50 woningen. Twee woningen kregen door woningruil een nieuwe huurder. We wezen 5 woningen toe aan bijzondere doelgroepen: twee aan Limor en drie aan RIBW Fonteynenburg. We verhuurden 19 moeilijk te verhuren woningen via ‘direct te huur’. Van loting werd in 2014 13 keer gebruik gemaakt. Zowel loting als direct te huur gaan via Woonnet Haaglanden. Aantal
Percentage
Verhuurd
604
100%
Via de Website Instellingen (St. Duinrust en WZH Transvaal zorg) Wachtlijst (InHolland, WZH, Florence) Statushouders (COA) Woningruil Bijzondere doelgroepen Direct te huur, via Woonnet Haaglanden Loting, via Woonnet Haaglanden
464 2 85 14 2 5 19 13
77% 0% 14% 2% 0% 1% 3% 2%
13
Categorieën in nieuwbouw We hadden 21 verhuringen in de nieuwbouw appartementen in het ouderencomplex Transvaal van WZH aan de Beijersstraat in Den Haag. De nieuwe huurders in de 21 appartementen zijn voor 86% doorstromers, op twee na allemaal uit de regio Haaglanden. De starters, 14% (3 verhuringen), komen uit de regio Haaglanden.
Aantal
Percentage
Nieuwbouwverhuringen
21
100%
Doorstromers (regio)
16
76%
Doorstromers (buiten regio)
2
10%
Starters (regio)
3
14%
Daarnaast zijn er aan WZH 82 zorgplaatsen aan de Beijersstraat vanuit de nieuwbouw verhuurd.
4.2 Ook voor maatschappelijk organisaties We verhuurden vijf woningen uit de bestaande voorraad aan huurders met een koppeling naar een hulpverlenende instantie op het gebied van begeleid of beschermd wonen. In 2013 waren dat nog tien woningen. Voor 2015 verwachten we zeker 25 woningen, omdat we er al 15 aan stichting Fonteynenburg hebben verhuurd. Overigens waren dit woningen die we verhuurden aan Middin, die de huur beëindigde.
Huisvesting statushouders In 2014 wezen we in de regio Haaglanden 12 woningen toe aan statushouders. Het betrof 29 personen. Hiermee hebben we op één persoon na aan de taakstelling voldaan. In Lansingerland hebben we twee woningen (twee personen) aan statushouders toegewezen. In 2013 wezen we vijf woningen toe aan elf statushouders. Voor 2015 is de taakstelling spectaculair toegenomen naar ongeveer 80 personen. Wij verwachten hiervoor 35 woningen nodig te hebben.
14
5
We geven lage inkomens voorrang
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 13, lid 1) In 2014 hebben wij 602 verhuringen gedaan aan particuliere huishoudens; nagenoeg alle woningen, 97%, behoren tot de bestaande voorraad. Deze 581 verhuringen behoren grotendeels, 68% (393) tot de betaalbare woningvoorraad onder de aftoppingsgrens, <= € 596,75. In de 21 nieuwbouwverhuringen variëren de kale maandhuren tussen € 650,00 en € 668,90 waarmee ze binnen de sociale huur (< € 699,48) vallen. In 2014 zijn er geen woningen verhuurd met een tijdelijk huurcontract, wel zijn er 37 woningen binnen de lokale beleidsruimte verhuurd. In 2013 verhuurden wij hierin 20 woningen In 2014 verhuurden we aan St. Duinrust de 48 appartementen en een bedrijfsruimte gelegen aan de Parkweg en Duinweg in Den Haag. Aan WoonZorgcentra Haaglanden verhuurden we 82 zorgplaatsen in het nieuwbouw zorgcentrum Transvaal aan de Beijersstraat in Den Haag. Aan Stichting DAK kindercentra verhuurden we het kinderdagverblijf aan de Beijersstraat in Den Haag.
5.1 Verdeling naar verschillende aspecten Bestaande woningen In de bestaande voorraad willen wij minstens 70% van onze vrijkomende woningen verhuren aan huishoudens die behoren tot de BBSH-groep. Dit hebben we ook regionaal afgesproken. Van de 393 in 2014 nieuwe verhuringen in de betaalbare categorie (<=€ 596,76) zijn 372 (95%) aan de BBSH-groep verhuurd. Voor alle verhuringen in de bestaande voorraad met een huur tot de liberalisatiegrens bedraagt dit percentage 79%. Hun gemiddeld jaarinkomen bedroeg € 13.505. Percentage verhuringen naar inkomenscategorie Percentage verhuringen naar inkomenscategorie Inkomen tot €29.400(BBSH-grens)
458
79%
Inkomen van €29.400-€34.678(Europa-grens)
57
10%
Inkomen boven €34.678
66
11%
Totaal aan verhuringen in bestaande voorraad
581
100%
Deze cijfers zijn vergelijkbaar met 2013.
Van deze 581 verhuringen vielen er 528 in de huurprijscategorie <=€699,48. Uit bovenstaande inkomensstructuur blijkt dat wij in 2014, conform onze doelstelling, toewijzen aan lagere en midden inkomensgroepen. In dit kader zijn de BBSH-grenzen per categorie aangegeven. BBSH-grenzen per 1-1-2014 Eenpersoonshuishouden
≤ 65 jaar, maximum bruto jaarinkomen € 21.600
Meerpersoonshuishouden ≤ 65 jaar, maximum bruto jaarinkomen € 29.325 Eenpersoonshuishouden
> 65 jaar, maximum bruto jaarinkomen € 21.600
Meerpersoonshuishouden > 65 jaar, maximum bruto jaarinkomen € 29.400
15
In de nieuwbouw zijn er 20 verhuringen aan huurders die behoren tot de BBSHdoelgroep. De resterende verhuring is aan een huurder met een inkomen boven de BBSH-norm, maar onder de € 44.800. Dit is de inkomensgrens voor lage middeninkomens waaraan wij bereikbare sociale huurwoningen tot de liberalisatiegrens toewijzen. In 2013 verrichtten we 14 toewijzingen aan de BBSHgroep in de nieuwbouw; de overige 36 scoorden hierboven, maar onder de € 44.800. In 2014 zijn er 602 verhuringen. Hiervan viel het leeuwendeel, 549 verhuringen, in de sociale huursector, huren <= € 699,48. Hierbinnen verhuurden wij er 475 conform BBSHnorm (87%). Hiervan kunnen de 52 toewijzingen in nieuwbouwwoningen gebouwd sinds midden jaren negentig buiten beschouwing worden gelaten vanwege de regionale prestatieafspraken. In dat geval heeft WoonInvest in 2014 89% toegewezen aan de BBSH-doelgroep. Dit is 16% meer dan in 2013. We spraken tevens af per gemeente 70% toe te wijzen aan de BBSH-groep. In Leidschendam-Voorburg zitten we daar met 74% boven. In Den Haag haalt WoonInvest dit percentage vanwege het soort woningen nooit. Daarvoor hebben we met Haag Wonen compensatie afgesproken. In 2014 verhuurden we 66% conform de BBSH norm. Gezamenlijk wezen we 80% toe aan de beoogde doelgroep, boven de 70% dus. Verhuurder
Haag Wonen WoonInvest Den Haag Totaal
Aantal verhuurde woningen
BBSHdoelgroep
Percentage BBSH
1273
1049
82%
183
120
66%
1456
1169
80%
Volgens de staatssteunregeling moeten wij 90% van onze sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met maximaal € 34.678 besteedbaar jaarinkomen (Europahuishouden). In de bestaande voorraad hadden 528 verhuringen een huur <= € 699,48. Daarvan ging 98% (515 verhuringen), naar ‘Europahuishoudens’. Dit is vergelijkbaar met de 96% uit 2013. Alle 21 nieuwbouwwoning-verhuringen hadden een huur tot de huurprijsgrens. 95% (20 verhuringen) wezen wij toe aan ‘Europahuishoudens’. In totaal hebben we 549 sociale verhuringen toegewezen aan 535 ‘Europahuishoudens’ (97%); iets meer dan de 94% in 2013.
Samenstelling huishouden bij bestaande woningen In 2014 hebben wij 58% van de verhuringen in de bestaande voorraad verhuurd aan eenpersoonshuishoudens. Ruim een kwart ging naar huishoudens bestaande uit twee personen. De overige verhuringen, 14%, verhuurden wij aan huishoudens met drie of meer personen. Van onze nieuwe huurders: heeft 45% een betaalde baan. ontvangt 33% een uitkering. geniet 13% AOW/pensioen. Van 9% is de inkomensbron onbekend.
16
Samenstelling huishouden bij nieuwe woningen De nieuwbouw bestaat in 2014 uit 21 appartementen behorende bij zorgcentrum Transvaal in de Beijersstraat in Den Haag.
Appartementen: De 21 nieuwe appartementen zijn allemaal verhuurd. Eén woning is tweemaal verhuurd in 2014. De nieuwe huurders zijn op drie starters na allen doorstromers. De gemiddelde leeftijd is 75 jaar. De 21 nieuwe huurders ontvangen allen AOW/pensioen. De nieuwe bewoners komen voor het leeuwendeel, 18 huurders, uit Den Haag, één huishouden is afkomstig uit Haaglanden en twee van buiten de regio.
Leeftijd In 2014 hadden wij 115 verhuringen in de bestaande bouw aan senioren ouder dan 65 jaar. Hierbij bedraagt de gemiddelde toewijzingsleeftijd ruim 75 jaar. De oudste senior is 100 jaar en verhuisde naar de Klaverweide in Voorburg. Dit is vergelijkbaar met 2013, toen we 93 bestaande woningen toewezen aan senioren ouder dan 65 jaar. De gemiddelde toewijzingsleeftijd bedroeg 76 jaar. De twee oudste senioren die toen verhuisden waar 91 jaar en gingen eveneens naar de ouderenwoningen aan de Klaverweide in Voorburg De gemiddelde leeftijd bij alle nieuwe bewoners in de bestaande voorraad is 42 jaar. Dit is nagenoeg gelijk aan 2013, 43 jaar. Uit de gegevens blijkt dat wij vooral toewijzen aan jongere huurders.
Leeftijdsopbouw bij verhuur 250 200 150 100 50 0 <=23 jaar
24-40 jaar
40-55 jaar
55-65 jaar
65-80 jaar
Herkomst Van alle nieuwe huurders in 2014 komt: 29% uit Leidschendam-Voorburg. 43% uit Den Haag. 20% uit andere gemeenten in de regio Haaglanden. 8% van buiten de regio.
17
80 jaar en ouder
20%
Buiten de regio
8%
Den haag 29%
43% Leidschendam-Voorburg Overige gemeenten binnen de regio
Huuropzeggingen, de basis voor nieuwe verhuringen In 2014 beëindigden 579 bewoners hun huur. In 2013 waren dat er 546. In de grafiek is te zien dat het aantal huuropzeggingen in 2014 gemiddeld zo’n 48 per maand was. Dit is iets meer dan de gemiddelde 45 in 2013,
Aantal leeggekomen woningen 80 70 60 50 40 30
2014
20
2013
10 0
18
Totaaloverzichten verhuringen In het schema hieronder staan de 602 verhuringen in 2014 ingedeeld naar BBSHgrenzen en maandhuurklassen. 389,05596,75
>596,75
<=21600 96
115
12
>21600
1
21
27
<=21600 0
32
28
>21600
1
11
6
<=29325 5
59
20
>29325
9
45
<=29400 1
10
13
>29400
3
5
<=29325 1
26
24
>29325
0
1
25
<=29400 0
1
1
>29400
0
3
Personen
Leeftijd
Inkomen
1
<=65
1
2
2
3
3
>65
<=65
>65
<=65
>65
<=389,05
0
0
0
Bestaande voorraad en nieuwbouw, 602 toewijzingen. Onderstaand schema betreft de verhuringen in 2014 ingedeeld naar BBSH-grenzen en maandhuurklassen voor Leidschendam-Voorburg. 389,05596,75
>596,75
<=21600 58
112
1
>21600
0
18
8
<=21600 0
29
1
>21600
1
11
1
<=29325 5
59
14
>29325
0
8
21
<=29400 1
8
3
>29400
3
1
<=29325 1
26
9
>29325
0
1
10
<=29400 0
1
0
>29400
0
3
Personen
Leeftijd
Inkomen
1
<=65
1
2
2
3
3
>65
<=65
>65
<=65
>65
<=389,05
0
0
Bestaande voorraad en nieuwbouw, 414 toewijzingen
19
Onderstaand schema betreft de verhuringen 2014 ingedeeld naar BBSH-grenzen en maandhuurklassen voor Den Haag. 389,05596,75
>596,75
<=21600 38
3
8
>21600
1
3
18
<=21600 0
3
27
>21600
0
0
5
<=29325 0
0
5
>29325
0
1
24
<=29400 0
2
6
>29400
0
0
8
<=29325 0
0
15
>29325
0
0
15
<=29400 0
0
1
>29400
0
0
Personen
Leeftijd
Inkomen
1
<=65
1
2
2
3
3
>65
<=65
>65
<=65
>65
<=389,05
0
Bestaande voorraad en nieuwbouw, 183 toewijzingen. Onderstaand schema betreft de particuliere verhuringen 2014 ingedeeld naar BBSHgrenzen en maandhuurklassen voor Lansingerland. 389,05596,75
>596,75
<=21600 0
0
3
>21600
0
0
1
<=29325 0
0
1
Personen
Leeftijd
Inkomen
1
<=65
2
<=65
<=389,05
Bestaande voorraad, 5 toewijzingen
20
6
We houden onze woningen betaalbaar
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 14) In 2014 verhoogden we de huur van onze woningen met 4 procent. Op grond van ons herstelplan en vastgelegd in ons huurprijsbeleidsplan 2014 hebben wij de inkomensafhankelijke huurverhoging volledig toegepast. Dit betekent dat wij bij 16% van de huurders een huuraanpassing hebben gerealiseerd van 6,5% en bij 9% een aanpassing van 4,5%. De overige woningen hebben een huurverhoging aangezegd gekregen van 4% of lager indien de woning het niveau van de maximaal redelijke huur bereikte dan wel in de huurovereenkomst een inflatievolgende aanpassing was overeengekomen. Verder pasten wij een ruimhartig beleid toe bij huurders die konden aantonen dat hun inkomen in 2014 lager was dan de in de regelgeving opgenomen grensbedragen voor het huishoudinkomen. Dat bleek bij 117 huurders het geval. Bij mutatie passen we een gedifferentieerde huurharmonisatie toe. Of we de huur extra verhogen hangt af van ons strategisch voorraadbeleid en de marktpositie van de woning. Per complex zijn streefhuurpercentages gedefinieerd die variëren van 75 tot 90 %. Wij spraken verder af met de gemeente Leidschendam-Voorburg om de huren bij her verhuur zoveel mogelijk niet te laten verspringen van huurprijscategorie (goedkoop – betaalbaar – bereikbaar). Verder namen we in ons beleid op om onze goedkope woningvoorraad per 2014 absoluut gezien gelijk te houden. Het gaat om 1421 woningen met een maandhuur =<€ 389.05, prijspeil 2014. We wijzen deze woningen toe aan huishoudens die maximaal €19.000 jaarinkomen hebben.
We reageren snel op huurachterstanden… We volgen een duidelijke aanpak bij huurachterstanden. Hierdoor konden we de achterstand beperken tot 0,9 procent van onze bruto jaarhuur. Door onze grote inspanningen lukte het de huurachterstanden gelijk te houden in vergelijking met 2013, namelijk 0,9 procent. Met de gemeente Leidschendam-Voorburg hebben we een convenant over samenwerking bij schuldhulpverlening. Hiermee wijzen we huurders al vroeg op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening. Verder werken wij, voorzover het geen recidivisten betreft, altijd mee aan een minnelijk schuldsaneringstraject. Wij werken ook altijd mee als de huurder zelf ook wil meewerken. In 2014 kostte ons dat ongeveer € 50.000. We verwachten in 2015 eenzelfde bedrag kwijt te zijn. Met de gemeente Den Haag hebben wij geen actueel convenant, maar wij werken ook voor de huurders in die gemeente volgens het convenant van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Wij voldoen daarmee aan de wettelijke regeling schuldsanering in de Faillissementswet. We onderkennen dat de betaalbaarheid voor huurders verslechtert. Beleidsmatig hebben we besloten hier per 1 januari 2015 jaarlijks € 75.000 extra budget te reserveren. We maken hiervoor een regeling.
We willen huisuitzetting voorkomen We sloten een samenwerkingsovereenkomst met LIMOR, een Landelijke Instelling voor Maatschappelijke Ondersteuning en Rehabilitatie. Daarmee willen we voorkomen dat we huurders onnodig uit hun huis zetten bij huurachterstand of sociale problemen. LIMOR bezoekt de huurders na vonnis van de Kantonrechter en voor het moment van ontbinding. Zij bekijken daarna in overleg met andere instanties of: - het mogelijk is de betalingsachterstand niet verder te laten oplopen; - de huurder de achterstand later kan inlopen. Dit gebeurt onder strakke regie. LIMOR kijkt niet alleen naar de financiële problemen, maar ook naar eventuele sociale en medische zaken, zoals verslavingsproblemen.
21
Huisuitzettingen door huurschuld willen we zoveel mogelijk voorkomen. Wij doen daar alles aan en huishoudens die hulp accepteren zetten wij nooit uit. Deze instelling leidt ertoe dat wij in 2014 slechts drie ontruimingen wegens huurschuld hadden, 50% minder dan in 2013 met zes ontruimingen.
We voorkomen zoveel mogelijk beroep op huurtoeslag Bij de toewijzing van woningen hanteren wij de regionaal vastgestelde huur – inkomens tabellen. Deze garanderen dat de woningen met het bijbehorende inkomen eventueel aangevuld met huurtoeslag betaalbaar zijn. Zo krijgen huurders een woning die past bij hun financiële mogelijkheden. Zoals gezegd wijzen wij onze goedkope woningen toe aan huishoudens met maximaal €19.000 jaarinkomen, waardoor zij een beperkt beroep op de huurtoeslag doen. In maart 2015 heeft de Tweede Kamer beslist dat wij 95% van de potentiele huurtoeslagontvangers een woning tot de aftoppingsgrens moeten toewijzen. In 2016 dient dit een feit te zijn. Met de gemeente Leidschendam-Voorburg spraken we af genoeg woningen in de betaalbare huurklasse beschikbaar te houden.
22
7
We werken alleen voor de volkshuisvesting
(Woningwet, artikel 70, lid 1) Onze doelstelling staat in de statuten: ‘De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting’. Naast de regio Haaglanden bestaat de mogelijkheid ons werkgebied uit te breiden in de gemeenten Leiden, Oegstgeest, Rijnsburg, Rotterdam en Voorschoten. Met de gemeente Leidschendam-Voorburg hebben wij prestatieafspraken. Het in 2012 opgestarte periodieke overleg van de gemeente Den Haag met de ‘kleine’ corporaties die daar actief zijn (Vidomes, Arcade en WoonInvest) is in 2014 gecontinueerd. De gemeente heeft aangegeven ook met deze ‘kleine’ corporaties in 2015 te willen komen tot afspraken op basis van de in 2015 door de Haagse Raad vast te stellen ‘volkshuisvestelijke agenda’.
7.1 Onze visie Dit zijn belangrijke punten uit ons beleidsplan 2015-2018: -
-
-
De regio Haaglanden is ons werkgebied. Daarbinnen is Leidschendam-Voorburg ons kerngebied, met als belangrijke tweede Den Haag. We zorgen voor continuïteit en werken kostendekkend. Betaalbaarheid is het kernthema van ons beleid. Wij concentreren ons op betaalbare huisvesting van huishoudens met lage inkomens. Wij reserveren onze goedkope woningen voor de inkomensgroepen < €19.000,-. Wij richten ons primair op het realiseren van de regionaal afgesproken doelstelling om bij vrijkomen minimaal 70% van de zelfstandige sociale huurwoningen (die voor verhuur bestemd blijven) ‘betaalbaar’ te houden en minimaal 85% van de zelfstandige woningen (die voor verhuur bestemd blijven) ‘sociaal’. Wij voldoen aan de Europese toewijzingsnorm. Ieder project moet rendabel zijn en bijdragen aan een positieve kasstroom. We bouwen naar behoefte. Denk hierbij aan zorgwoningen. Onze maatschappelijke vastgoedportefeuille bedraagt 15%. We zijn content met de 15% lokale beleidsruimte om vrijkomende woningen toe te wijzen. Dit wordt in 2015 25%. Derden kunnen ons aanspreken op de Governancecode en Aedescode. We willen 20% besparen op het gasverbruik in de periode 2008–2018. Hierbij liggen we op koers. We staan in principe open voor samenwerking of fusie. ‘Meten is weten’ is de basis voor de werkwijze binnen onze organisatie. We willen meer organisator en regievoerder van ons werk zijn. Dit impliceert dat een deel van de bedrijfsvoering ‘vanaf buiten’ wordt bedreven.
Eind 2014 functioneren woningcorporaties nog steeds onder een negatief publieksimago. De parlementaire enquête woningcorporaties heeft daar zeker aan bijgedragen. Gelukkig kon bij WoonInvest het verscherpt toezicht door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) per 7 mei 2014 worden beëindigd. Nadat eerder een herstelplan was goedgekeurd, uitgevoerd en gerealiseerd. In november heeft het CFV geïntervenieerd naar aanleiding van onjuiste informatieverstrekking. WoonInvest heeft vervolgens een verbeterplan voor de korte en lange termijn opgesteld die inmiddels is geïmplementeerd.
23
8
Governance
WoonInvest heeft Governance hoog op de agenda staan. Transparantie in- en extern is van groot belang voor een maatschappelijke organisatie als een woningcorporatie. Daarom onderschrijft WoonInvest de Governancecode Woningcorporaties en de Aedescode. WoonInvest heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties ook in 2014 opgevolgd. Deze code is gepubliceerd op onze website.
Organisatieschema Op hoofdlijnen ziet het organisatieschema van WoonInvest er als volgt uit.
Raad van Commissarissen Bestuur
Staf
Vastgoebeheer / -ontwikkeling
Financiële zaken
Woondiensten
Klantenservice
Raad van commissarissen De raad van commissarissen bestaat uit vijf personen. De raad heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In hun jaarverslag, zie volgende hoofdstuk, zijn de taak en werkwijze van de raad van commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de raad hieraan in 2014 invulling heeft gegeven. Twee leden van de raad zijn benoemd op voordracht van Huurdersvereniging Respectus. Bestuur Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: -
de realisatie van doelstellingen de strategie de financiering het beleid de resultatenontwikkeling het beleid over deelnemingen
Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie voor haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de raad tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van hun taak.
24
Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van WoonInvest. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de raad van commissarissen en zijn auditcommissie. Het bestuur van WoonInvest bestond tot en met 6 december 2014 uit directeur bestuurder de heer M. de Jong. De directeur bestuurder was voor onbepaalde tijd benoemd. Per 8 december 2014 is de heer J. Over de Vest benoemd tot directeur bestuurder ad interim.. In 2014 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen van de directeur bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.
Beleidsdoelstellingen De beleidsdoelstellingen van WoonInvest liggen vast in het beleidsplan 2015-2018. Dit beleidsplan is in oktober 2014 vastgesteld door het bestuur en goedgekeurd door de raad van commissarissen voor consultatie bij Huurdersvereniging Respectus en de ondernemingsraad. Dit heeft geleid tot enkele wijzigingen en vervolgens heeft het bestuur het beleidsplan vastgesteld. Vervolgens heeft de raad van commissarissen het plan goedgekeurd op 10 maart 2015. In 2013 is het bestuur gestart met een proces om te komen tot een nieuw beleidsplan. Samen met de raad van commissarissen en het managementteam hebben we ons ter voorbereiding daarop georiënteerd op elf impactvolle ontwikkelingen die zich voordoen in de sector. De ontwikkelingen zijn: kerntaak, schaalgrootte en de relatie tot de overheid, ontwikkelingen woningmarkt, scheiden wonen-zorg, rol niet-DAEB bezit, huurbeleid, van huur- naar woonlasten (inclusief verduurzaming), financiële ontwikkelingen, algemene ontwikkelingen in de markt, organisatie en Governance (intern en extern toezicht). Er is ook uitvoerig gesproken met verschillende stakeholders. Het gaat om drie collega corporaties, de zes lokale politieke partijen in Leidschendam-Voorburg, drie zorginstellingen en een ambtelijk vertegenwoordiger van de gemeente Den Haag. De uitkomsten van deze raadpleging zijn mede bepalend voor het beleidsplan. Kernpunten van het beleid zijn:
Zorgdragen voor zoveel mogelijk betaalbare woningen voor ouderen, één-inkomengezinnen en jonge starters met een laag inkomen (tot modaal) in de regio Haaglanden. Het op peil houden van de woningkwaliteit, afgestemd op de vraag en het woonbudget van de huurders. Zorgdragen voor een leefbare woonomgeving, in goede samenwerking met de andere partijen die hierin een rol vervullen. Financiële continuïteit: voldoen aan alle interne en externe financiële eisen. Efficiënte, effectieve en transparante organisatie.
Horizontale dialoog In de Governancecode Woningcorporaties wordt nadrukkelijk aandacht gevraagd voor contact, overleg en beïnvloeding door stakeholders. WoonInvest heeft haar stakeholders in een register vastgelegd. Met deze organisaties wordt regelmatig van gedachten gewisseld door bestuurder en leden managementteam (MT). Daarnaast organiseren wij jaarlijks een stakeholdersronde waarbij rond een actueel thema de verwachtingen van onze stakeholders worden gepeild met een enquête en interviews. Hiervan wordt een digitale brochure gemaakt die we publiceren via de website en e-mail. In 2014 was het thema: ‘bewonerscommissies’. Wat vinden de leden van onze bewonerscommissie van de samenwerking met de betrokken functionarissen van WoonInvest.
25
De belangrijkste boodschap die uit deze gesprekken naar voren kwam: ‘WoonInvest wees duidelijk in je boodschap’. De bewonerscommissies vinden WoonInvest benaderbaar en makkelijk te bereiken. Wel gaven ze aan dat we meer duidelijkheid moeten bieden, of het antwoord nu positief of negatief is. We hebben onze bevindingen gebundeld in een brochure en die ter beschikking gesteld aan de stakeholders onder de titel ‘gewoon blijven doen’.
Interne risicobeheersings- en controlesystemen Risicobeheersing Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Enkele voorbeelden van risico’s waar wij mee te maken hebben zijn hieronder beschreven. 1. Risico’s als gevolg van gewijzigde regelgeving De veranderingen in de zorg zijn voor WoonInvest relevant. Een deel van de huuromzet wordt bepaald door verhuur aan zorginstellingen. Wij hebben in het verleden besloten om ons met name te richten op AWBZ gefinancierd intramuraal vastgoed en via langlopende huurcontracten de zorginstellingen te binden aan de verhuurde objecten. Naar nu blijkt is dit een goede keuze geweest, omdat ook na de invoering van het scheiden wonen en zorg deze AWBZ gefinancierd blijven, beperken de risico’s zich tot het debiteurenrisico van de zorginstelling. De financiële situatie van de zorginstellingen en hun regelgeving worden gemonitord. 2. Woningmarkt De Haaglandse woningmarkt is nog steeds een goede woningmarkt. De verhuur, zowel in het DAEB als niet-DAEB segment levert geen structurele problemen op. Bij de verhuur van woningen in het niet-DAEB segment doen wij ook een beroep op commerciële partijen, die thuis zijn in dit specifieke marktsegment. 3. Financiering van projecten Onze DAEB projecten die in voorbereiding en ontwikkeling zijn kunnen in principe gefinancierd worden met borging van het WSW. Voor de start van een project moet er zekerheid zijn over de financiering. In contracten met partners wordt deze ontbindende voorwaarde meegenomen. Wij ontwikkelen geen niet-DAEB projecten en hoeven daar dus ook geen financiering voor aan te trekken. 4. Treasury Besluiten voor financiering werden in 2014 genomen volgens de regels en procedure die is vastgelegd met het in 2012 gewijzigde treasurystatuut. Voorafgaand aan de uitvoering wordt een bestuursbesluit ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen. Vanwege opmerkingen van het CFV hebben we ons treasurystatuut in februari 2014 aangepast. Vast onderdeel van de kwartaaltreasury rapportage vormt de monitoring van het liquiditeitsrisico uit hoofde van de derivatenportefeuille. In december 2014 is er met een van de banken een overeenkomst gesloten die regelt dat er tot februari 2017 een maximum is gesteld aan de eventueel op basis van de actuele rentestanden af te storten Margin Calls. Hierdoor voldoet WoonInvest in ieder geval tot februari 2017 aan de beleidsregels van het CFV. 5. Investeringen Voorgenomen investeringen worden per project vastgesteld in een fasedocument waarin kansen en risico’s, kosten en opbrengsten worden beschreven. Per fase wordt een document opgesteld en voorgelegd ter goedkeuring aan de raad van commissarissen. We monitoren de risico’s tijdens het ontwikkeltraject en doen daarvan verslag in het volgende fasedocument.
26
Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en de risico’s te beheersen. Gedurende het verslagjaar en ook daarvoor zijn de volgende maatregelen en controlesystemen in gebruik:
Integrale kwartaalrapportages, niet alleen financieel gericht maar ook procesmatig. Integriteitsbeleid met als instrumenten een interne code die naar buiten expliciet is gemaakt via de website, een eigen integriteitscommissie, klokkenluidersregeling en vertrouwenspersoon. Het onderwerp komt verder regelmatig ter sprake tijdens de werkoverleggen. De kwaliteitszorg is geregeld via een tweejaarlijks extern uitgevoerde kwaliteitsmeting onder onze huurders, aangevuld met periodieke metingen op onderhoud, schoonmaakwerk en dienstverlening. Wij laten ons vierjaarlijks visiteren, zie onze governancecode V.2. (zie hieronder visitatie). De parameters die wij hanteren bij de berekening van de bedrijfswaarde en investeringsbeslissingen liggen vast en zijn goedgekeurd door de raad van commissarissen.
Risicomanagement COSO heeft in 2004 risicomanagement gedefinieerd als “… een proces dat is ontworpen om potentiële gebeurtenissen die invloed kunnen hebben op de organisatie te identificeren en daaruit voortkomende risico’s zodanig te beheren dat de effecten binnen toelaatbare grenzen blijven en er voor te zorgen dat de rapportage betrouwbaar is en de geldende wet- en regelgeving wordt gerespecteerd …”.
Risicomanagement kent in theorie een tweetal componenten. Naast een risicoorganisatiestructuur gaat het ook om een risico-identificatiemethodiek die ertoe leidt dat risico’s systematisch en regelmatig worden geïdentificeerd en dat de risico-response wordt geactualiseerd.
Belangrijk is dat risico’s worden verbonden aan prestaties in de zin van kostbaarheden, ambities en operationele doelstellingen én aan verantwoordelijkheden. De basis daarvoor wordt in onze visie gevormd door de zogenaamde risicopiramide, zie figuur 2.
27
De risico’s aan de onderkant van de piramide betreffen sterk het primaire proces. De verantwoordelijkheid voor identificatie en beheersing van dergelijke operationele en de tactische risico’s berust bij het lijnmanagement. De risico’s aan de bovenkant van de piramide zitten vooral in de strategie en de kostbaarheden van de organisatie. De primaire verantwoordelijkheid voor identificatie en beheersing van deze strategische en kern risico’s berust bij het topmanagement. De verschillen in verantwoordelijkheid en betrokkenheid leiden tot verschillen in methoden en technieken. Bij de operationele en de tactische risico’s ligt de focus in de aanpak op controleren, bij strategische en kern risico’s op conditioneren. Bijgevolg is de beheersing van operationele en tactische risico’s vooral gericht op het op orde brengen en houden van systemen en processen met maximale inzet van ICT en op integratie in de reguliere PDCA-cyclus. Het risicomanagement van WoonInvest is er op gericht om op ieder van de onderscheiden niveaus uit de risicopiramide de belangrijkste risico’s te identificeren en te voorzien van passende beheersmaatregelen. Hierbij worden drie elkaar aanvullende verdedigingslinies onderscheiden: 1. De eerste linie is het management dat verantwoordelijk is voor het identificeren en beheersen van risico’s 2. De tweede linie is de controlfunctie die verantwoordelijk is voor het organisatie brede risicosysteem, inclusief het toetsen van de opzet van de door het management ingerichte maatregelen en het positioneren van de derde verdedigingslinie 3. De derde linie is de interne auditfunctie die verantwoordelijk is voor het vaststellen van de werking van de risicomaatregelen in de praktijk Het verbeterplan voorziet er in dat de opzet en werking van elk van deze drie linies in 2015 verder wordt geprofessionaliseerd, onder meer met de aanstelling van een controller. In 2014 zijn door WoonInvest de volgende risico’s herkend als de 10 belangrijkste risico’s: Kernrisico’s Kernrisico’s zijn de risico’s die een bedreiging vormen voor de missie van WoonInvest Risico Woonlasten (betaalbaarheid)
Toelichting Het risico dat de woonlasten voor onze primaire doelgroep te hoog worden als gevolg van toenemende kosten of afnemende inkomensondersteuning (huurtoeslag)
28
Opvolging In 2014 heeft WoonInvest haar eigen huurbeleid, toewijzingsbeleid en energiebeleid herijkt. In 2015 zal deze herijking worden voltooid waarbij ook rekening wordt gehouden aan de in de woningwet opgenomen passendheidsnorm
Strategische risico’s Strategische risico’s zijn de risico’s die de realisatie van de lange termijndoelen van WoonInvest in de weg staan. Risico Woningmarkt
Toelichting Het risico dat het WoonInvest niet lukt om in de markt een passende match van kwaliteit, prijs en inkomen te realiseren
Ontwikkelingen in de zorg
Het risico dat als gevolg van de veranderingen in de zorg het rendement op zorgvastgoed structureel onder druk komt te staan.
Verdienmodel
Het risico dat voor de in het verleden door WoonInvest opgebouwde portefeuille geen duurzaam verdienmodel door een combinatie van gewijzigde marktomstandigheden, veranderende wet– en regelgeving (onderscheid DAEB- nietDAEB)en bijgestelde ambities.
29
Opvolging WoonInvest monitort de ontwikkelingen in de regio Haaglanden. Tevens prognosticeert WoonInvest met behulp van scenario’s de financiële effecten van mogelijke beleidsalternatieven, zodat ze tijdig kan anticiperen door aanpassingen in huurbeleid, kwaliteitsbeleid en of verkoopbeleid. WoonInvest bezit hoofdzakelijk zorgvastgoed dat in samenwerking met de afnemende zorgpartij is ontwikkeld voor langdurige intramurale zorg die ook na de invoering van het scheiden wonen en zorg wordt gefinancierd door AWBZ gefinancierd. Voor deze zorglocaties zijn langlopende huurcontracten aangegaan met zorginstellingen. Deze contracten worden in 2015 herijkt met oog voor het gewijzigde risicoprofiel. In 2014 is WoonInvest gestart met een strategische heroriëntatie op haar toekomst waarbij ook de verwachte effecten van de Herzieningswet zijn meegenomen. Dit heeft geresulteerd in een nieuw beleidsplan ‘Blijf bij de kern’ dat begin 2015 positief geadviseerd is door de OR en de huurdersorganisatie.
Tactische risico’s Tactische risico’s zijn de risico’s die voortvloeien uit de veranderde eisen die aan de organisatie worden gesteld Risico Herzieningswet
Extern toezicht
Kwaliteit van de financiële functie
Toelichting Het risico dat de organisatie van WoonInvest niet voldoet aan de eisen die op basis van de nieuwe woningwet aan haar mogen worden gesteld. Het risico dat de vrijheidsgraden van WoonInvest worden beperkt door de opvattingen van de externe toezichthouders CFV, BZK en WSW
Het risico dat de financiële functie binnen WoonInvest niet voldoende is toegerust om te voldoen aan de toenemende eisen op het terrein van compliance, risicomanagement en financieel beleid.
30
Opvolging WoonInvest volgt de ontwikkelingen rond de nieuwe woningwet nauwgezet. Na verschijning van de definitieve wet zal in 2015 een plan van aanpak worden opgesteld. In het voorjaar van 2014 heeft het CFV de status van verscherpt toezicht opgeheven en later in het najaar in de jaarlijkse beoordelingsbrief aangedrongen op het schrijven van een plan ter verbetering van de interne financiële organisatie. De beoordeling van het CFV is voor het WSW aanleiding geweest om extra informatie in te winnen over de financiële soliditeit van WoonInvest. Deze informatie heeft niet geleid tot nadere maatregelen. Ter versterking van de financiele functie is in de zomer 2014 de formatie binnen het team verslaglegging uitgebreid met 1,5 fte. In het 2014 heeft de RvC van WoonInvest een interventie gedaan in de werkorganisatie van WoonInvest door een interim bestuurder te benoemen met als belangrijkste opdracht om de financiële soliditeit van WoonInvest te verbeteren. Onderdeel hiervan is dat in de eerste helft van 2015 externe deskundigheid is ingehuurd als kwartiermaker voor de in de zomer nieuw te benoemen controller.
Operationele risico’s Operationele risico’s zijn de risico’s die voortvloeien uit de normale bedrijfsactiviteiten van WoonInvest. Risico Huurderving
Toelichting Het risico dat door leegstand of oninbare huren de begrote huuropbrengsten niet worden ontvangen
Rente
Het risico dat: - Als gevolg van een rentestijging de vermogenskosten toenemen en/of - Als gevolg van een rentedaling WoonInvest wordt verplicht om extra zekerheden te stellen (margin calls) voor de in portefeuille gehouden derivaten
Projectontwikkeling
Het risico dat de uitgaven die verband houden met nieuwbouw en/of renovatieprojecten hoger en/of de opbrengsten lager zijn begroot.
31
Opvolging Het huurmutatieproces en het huurincassoproces zijn vastgelegd in duidelijke procedurebeschrijvingen. Leegstanden en huurachterstand worden continu gemonitord. Besluiten voor financiering werden in 2014 genomen volgens de regels en procedure die is vastgelegd met het in 2012 gewijzigde treasurystatuut. Voorafgaand aan de uitvoering wordt een bestuursbesluit ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen. Vanwege opmerkingen van het CFV hebben we ons treasurystatuut in februari 2014 aangepast. Vast onderdeel van de kwartaaltreasury rapportage vormt de monitoring van het liquiditeitsrisico uit hoofde van de derivatenportefeuille. In december 2014 is er met een van de banken een overeenkomst gesloten die regelt dat er tot februari 2017 een maximum is gesteld aan de eventueel op basis van de actuele rentestanden af te storten Margin Calls. Hierdoor voldoet WoonInvest in ieder geval tot februari 2017 aan de beleidsregels van het CFV. Voorgenomen investeringen worden per project vastgesteld in een fasedocument waarin kansen en risico’s, kosten en opbrengsten worden beschreven. Per fase wordt een document opgesteld en voorgelegd ter goedkeuring aan de raad van commissarissen. We monitoren de risico’s tijdens het ontwikkeltraject en doen daarvan verslag in het volgende fasedocument.
Externe accountant EY is op voorstel van de auditcommissie en na advies van de directeur bestuurder door de Raad van Commissarissen in januari 2013 benoemd tot onze externe accountant voor een vierjaarsperiode. Het bestuur en de auditcommissie maken ieder tenminste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling over het functioneren van de externe accountant. Deze beoordeling vindt in 2017 plaats. Als gevolg van enkele gebeurtenissen in het verslagjaar heeft in 2014 ook tussentijds een beoordeling plaatsgevonden. Op basis daarvan is besloten de relatie met EY voort te zetten. Wel zijn afspraken gemaakt met betrekking tot een gewijzigde samenstelling van het controlerend team. Visitatie Het bestuur is tevreden over de algehele uitkomst, die is uitgedrukt in het rapportcijfer 7,1. Tevredenheid omdat deze uitkomst 0,3 beter dan in 2010 en omdat op een aantal toen wat minder scorende onderdelen verbetering blijkt. Tegelijk geeft de uitkomst 2014 aanleiding voor verbeteringen die we de komende tijd oppakken. De RvC constateert een ‘overall’ positief licht opwaartse uitkomst ten opzichte van de vorige visitatie in 2010. De toen beschreven verbeterpunten lijken nu goed verankerd. Ook op het gebied van de governance is een aanzienlijke verbeterslag gemaakt. Wel vragen de perspectieven ‘presteren naar vermogen’ alsmede ‘presteren volgens belanghebbenden’ uitdrukkelijke aandacht. De RvC onderstreept de conclusies en aanbevelingen uit de visitatie. De RvC heeft de bestuurder gevraagd de genoemde verbeterpunten, zoals de PDCA cyclus, visievorming met bijbehorende externe communicatie en de relatie bewoners/stakeholders op te pakken. De RvC zal de voortgang hierin nauwlettend volgen. Daarnaast onderstreept de RvC ook de beschreven sterke punten van WoonInvest, bijvoorbeeld onze prestaties over de duurzaamheid van de voorraad en de samenwerkingsrelatie met zorgpartijen. Die moeten blijven. Vooral de samenwerking met zorgpartijen is belangrijk om het mogelijk te maken dat ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Onze actuele opgave is om - binnen de financiële mogelijkheden - de focus op de kerntaak van corporaties vast te houden. Dat impliceert betaalbaarheid, kwaliteit en beheer van het bestaand woningbezit goed te doen. Tenslotte hecht de RvC er waarde aan dat WoonInvest herkenbaar blijft aan het profiel waarmee zij in de rapportage wordt gekenschetst, te weten praktisch, betrouwbaar en open.
32
9
Verslag raad van commissarissen
INLEIDING 2014 was het jaar van de Parlementaire Enquête met ruime en veelal landelijke aandacht voor woningcorporaties. Naast de helaas negatieve focus op schandalen en falend toezicht, brengt dit ook hernieuwde belangstelling voor de sector op de thema’s woningmarkt, speelveld van corporaties, governance met zich mee. Ook binnen WoonInvest stonden al deze thema’s prominent op de agenda van de Raad. Na vereende inspanningen van bestuur, werkapparaat en leden van de Raad ontving WoonInvest in mei 2014 bericht van het Centraal Fonds dat na 2 jaar de maatregel van Verscherpt Toezicht werd opgeheven. Hiermee werd erkend dat WoonInvest na een periode van financiële instabiliteit weer continuïteit kan bieden. Edoch blijft de opvolging van het Herstelplan en de daaruit resterende actiepunten de volle aandacht houden. Daarnaast vormen de sectorale ingrepen naar de toekomst toe een zorg met betrekking tot het aanbod voor de primaire doelgroep, ontwikkeling van de huurprijzen, betaalbaarheid en investeringscapaciteit. In de omslag van de ‘bouwende’ naar de ‘beherende’ corporatie heeft de Raad het accent gelegd op het (her)formuleren van de strategie met de bijbehorende consequenties en gewenste oriëntatie van de werkorganisatie. Voor de RvC was 2014 een jaar waarin alle rollen (als intern toezichthouder, werkgever en klankbord) intensief aan de orde waren. Naast de reguliere vergaderingen zijn diverse extra besprekingen georganiseerd. Verderop in dit hoofdstuk wordt hierover verslag gedaan.
Algemeen De raad van commissarissen (de Raad) houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. Algemene accenten zijn: o o o o o o o o
realisatie van de doelstellingen van de corporatie; realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven en lokale en regionale prestatieafspraken; strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; kwaliteitsbeleid; kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; financiële continuïteit, verslaggeving en -verantwoording; naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De deelnemingen van WoonInvest zijn beschreven in het hoofdstuk 24 “We hebben deelnemingen in andere rechtspersonen”. WoonInvest is een stichting. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn in artikel 19 van de statuten omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen dat op de website staat. Bij de uitoefening van haar taak conformeert de Raad zich volledig aan de Governancecode Woningcorporaties. Op geen enkel onderdeel wijkt WoonInvest af van de code.
33
Toezichtskader Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad, rekening houdend met hetgeen is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), de door WoonInvest onderschreven Aedescode en Governancecode, de statuten en huishoudelijk reglementen en de prestatieafspraken met de diverse lokale publieke partijen en huurdersorganisatie(s). Daarnaast wordt gewerkt binnen de kaders van o.a. de volgende documenten en richtlijnen:
het Beleidsplan 2009 – 2013, met daarin de goedgekeurde visie en missie van de organisatie. de begroting en het activiteiten (jaar)plan 2014.treasury jaarplan 2014. de kwartaalrapportages met daarin opgenomen beoogde doelen en scores over een groot aantal, niet uitsluitend financiële, kritische succesfactoren. De jaarlijkse consultatie bij stakeholders. Hierbij was dit jaar de samenwerking en verwachtingen van de bewonerscommissies het thema. Het Herstelplan en visitatierapport. De Raad gebruikte dit om beslissingen te nemen, bestuursvoorstellen te beoordelen en de realisatie van de corporatiedoelstellingen te bewaken.
Vergaderingen en besluitvorming Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De activiteiten van de Raad van Commissarissen kende in het verslagjaar een aantal accenten:
Belangrijk punt van aandacht vormde ook dit jaar de uitvoering van het goedgekeurde Herstelplan en bijbehorend Plan van Aanpak. Op 7 mei 2014 beëindigde het CFV het verscherpt toezicht dan in juni 2012 was ingesteld. Al eerder in december 2013 was het punt bereikt dat WoonInvest slaagde voor de stresstest, die inhoudt dat WoonInvest vanaf deze datum beschikt over een financiële buffer waarmee de effecten van een rentedaling met 2% kunnen worden opgevangen. De uitvoering van het Herstelplan loopt daarmee op schema en zijn alle WoonInvest specifieke acties uitgevoerd. Door wederom een scherpe daling van de kapitaalmarkt rente zijn nieuwe maatregelen genomen waardoor WoonInvest tot ten minste februari 2017 gegarandeerd kan voldoen aan de beleidsregels van het CFV. Overleg met (en zonder) het bestuur. Gedurende het verslagjaar vergaderde de Raad acht keer in aanwezigheid van de Bestuurder. Daarnaast werd enkele malen een bespreking belegd zonder aanwezigheid van de bestuurder. Thema’s die daarbij aan de orde kwamen waren daarbij het nieuwe strategische beleid, noodzakelijke organisatieaanpassingen, alsmede de bevindingen uit de concept Toezichtsbrief 2014 van het CFV. Rond dit laatste onderwerp besloot de Raad met een delegatie in gesprek te gaan met zowel het CFV als de accountant. De bevindingen van deze onderlinge besprekingen zijn steeds direct weer besproken met de bestuurder. Totstandkoming en inhoud van het nieuwe beleidsplan 2015-2018. Mede op verzoek van de Raad vond o.a. extra onderzoek plaats naar de vraag/aanbodontwikkeling van de lokale en regionale woningmarkt.
34
Voor de reguliere vergaderingen stelden de voorzitter van de Raad en de Bestuurder in overleg de agenda op. Raad en Bestuurder leveren onderwerpen en stukken aan. Regelmatig terugkerende bespreekpunten vormden: o de kwartaalrapportage o begroting o jaarrekening o het proces rond de jaarverslaglegging o en de bestuursbesluiten over financiering, renterisico management en investeringsvoorstellen (fasedocumenten) o het beleidsplan 2015 - 2018 Tussen de formele raadsvergaderingen door hadden de voorzitter van de Raad en de Bestuurder periodiek contact over de bedrijfsvoering en actuele ontwikkelingen. De Raad overlegt jaarlijks met het bestuur van Huurdersvereniging Respectus. De Commissarissen die zijn benoemd op voordracht van Respectus bezoeken tevens met enige regelmaat een bestuursvergadering van de Huurdersvereniging. Twee nieuw benoemde leden van de Raad startten met hun inwerkprogramma in het begin van het verslagjaar, met onder andere een introductiedag waarin was voorzien in de kennismaking met MT, OR als de woningvoorraad. Voor deskundigheidsbevordering bezoeken Raadsleden op individuele basis regelmatig een symposium of een andere activiteit die niet door WoonInvest zelf wordt georganiseerd. Hierover zijn in de evaluatiebijeenkomst van de Raad afspraken gemaakt. Het jaarlijkse werkbezoek door de Raad aan een van de projecten of complexen van WoonInvest is dit jaar wel voorbereid, maar het werkbezoek zelf is in verband met de relatief grote vergaderdruk in het laatste kwartaal van 2014 verschoven naar 2015. Leden van de Raad ontvangen verder dagelijks een digitale nieuwsbrief met een samenvatting van het sectorale nieuws, kunnen een abonnement krijgen op de lokale editie van een dagblad en hebben een abonnement op het Aedes magazine. Zij zijn persoonlijk lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en worden door deze organisatie via verschillende kanalen op de hoogte gehouden van de actualiteiten in de sector. Jaarlijks is er overleg met onze Ondernemingsraad. In het verslagjaar heeft dit plaatsgevonden in de maand december. Tussentijds is er nog overleg geweest met de Ondernemingsraad over enkele actuele onderwerpen. Ten behoeve van de eindpresentatie en -bespreking van het visitatierapport is een bijeenkomst georganiseerd, waarbij zowel de bestuurder, de leden van het managementteam alsmede het merendeel van de commissarissen aanwezig waren
De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar de volgende besluiten genomen en gesproken over de volgende gespreksonderwerpen:
jaarverslag en jaarrekening over 2013, inclusief de jaarrekeningen van de deelnemingen. begroting 2015. bestuursbesluiten over de financiering, vestiging hypotheek en maatregelen ter bescherming tegen toekomstige liquiditeitsrisico’s. fasedocumenten, inclusief risicoanalyse over investeringsbeslissingen. huurprijsbeleid 2014. beleidsplan 2015 – 2018. het Herstelplan. actualisatie van het Reglement van de Raad en haar commissies.
35
de kwartaalrapportages waarin integraal verslag wordt gedaan van de activiteiten van WoonInvest, de bewaking van de volkshuisvestelijke doelstellingen, de zaken op het gebied van integriteit en strategisch voorraadbeleid. Tevens bewaken we via de kengetallen onze doelmatigheid en efficiency. de rapportages van de controlerend accountant en de resultaten van de interne controle die in 2014 is uitgevoerd door EY. de uitslag en aanbevelingen van de Visitatie 2014 uitgevoerd door Procorp. Naast de bestuurder heeft ook de Raad haar visie op de uitkomsten en aanbevelingen van de Visitatiecommissie vastgelegd en gepubliceerd in een persbericht en op de website. de deelnemingen van WoonInvest zijn getoetst op nut en noodzaak. Besloten is om de deelnemingen die niet (meer) bijdragen aan de kernactiviteiten op korte termijn te beëindigen of af te stoten. In 2014 is besloten ook voor de controle 2014 gebruik te maken van de diensten van EY. Beëindiging bestuursovereenkomst met bestuurder de heer M. de Jong. Aanstellen bestuurder a.i. de heer J. Over de Vest.
Zelfevaluatie Zoals vermeld is de Raad van Commissarissen in het afgelopen jaar acht keer bijeen geweest voor een reguliere vergadering. In de regel waren alle leden van de Raad daarbij aanwezig. Begin 2014 vond over het jaar 2013 een zelfevaluatie –aan de hand van een vooraf ingevulde vragenlijst- plaats in eigen geledingen. Omdat vanaf 2014 de raad sterk wijzigde in samenstelling (twee van de vijf waren nieuwe leden) stond deze bespreking met name in het teken van de voor 2014 gewenste inzet, portefeuilleverdeling en vergaderafspraken. Na afloop van het intensieve jaar 2014 werd begin 2015 een volledige dag georganiseerd, waarbij in het programma een halve dag is uitgetrokken voor zelfevaluatie binnen de Raad. Deze middag werd begeleid door een extern deskundige.
Onafhankelijkheid De Raad waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Tevens concludeerden wij dat er geen sprake is geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij raadsleden en/of de bestuurder betrokken waren. Tevens vervult geen van de raadsleden of de bestuurder een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad of het bestuur. Een overzicht van de relevante nevenfuncties van de Raadsleden en het bestuur is opgenomen in dit verslag.
Auditcommissie De auditcommissie heeft dit jaar drie keer vergaderd, waarvan twee keer in aanwezigheid van de externe accountant. Daarnaast was er regelmatig onderling overleg tussen de leden van de Auditcommissie om specifieke vraagstukken te bespreken. De volgende agendapunten zijn besproken, waarover advies is uitgebracht aan de Raad:
Het reglement van de Auditcommissie De Managementletter 2013 van de externe accountant De jaarrekening 2013 van WoonInvest en de jaarrekening van de deelnemingen Financiële performance en instrumenten Investeringsvoorstellen Fraude
36
Uitkomsten reviewwerkzaamheden Accon/AVM met betrekking tot interne controle Noodzakelijke kwaliteitsverbetering van de financiële functie binnen WoonInvest. De tekortkomingen in de verslaglegging 2013 aan de externe toezichthouder, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Het verbeterplan naar aanleiding van de Toezichtsbrief 2014 van het CFV Treasurystatuut 17-2-2014 Begroting 2015 Treasury jaarplan 2015 Evaluatie van de accountantscontrole 2013 en de herbenoeming van de accountant EY voor 2014.
Remuneratiecommissie (RC) De raad als werkgever Naast de gebruikelijke jaarcyclische gesprekken in het kader van de beoordeling van de bestuurder vonden in 2014 meerdere gesprekken van RC met de bestuurder plaats. Directe aanleiding daarvoor was de gezamenlijke constatering dat de visie ten aanzien van het te voeren beleid van WoonInvest op onderdelen uiteen begon te lopen en dat derhalve voor een veranderende visie een nieuwe bestuurder meer op zijn plaats zou zijn. Aan de vooravond van de nieuwe beleidsplanperiode werd besloten de bestuursovereenkomst met bestuurder de heer M. de Jong per 5 december 2014 te beëindigen. Aansluitend hierop is begonnen met de werving van de bestuurder a.i. Hierbij is gebruik gemaakt van enkele daarin gespecialiseerde Werving- en selectiebureaus.
Beloning directeur-bestuurder De beloningsafspraken met de directeur bestuurder voldoen aan de per 1 juli 2010 vastgestelde “Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (SBBW)”. Per 1 januari 2013 is de WNT (Wet Normering Topinkomens) van kracht geworden. Vooruitlopend op de veranderingen in de WNT is in gezamenlijk overleg met de bestuurder besloten om de eerder overeengekomen variabele beloning met ingang van 2012 te laten vervallen. Tevens is het vaste salaris bevroren op het niveau van begin 2012 De benoeming van de directeur bestuurder was voor onbepaalde tijd. Er zijn geen bijzondere afspraken gemaakt over eventuele opzegtermijnen en afvloeiingsregelingen. De pensioenregeling voor de directeur-bestuurder is conform de regeling die geldt zoals bepaald in de cao-woondiensten. De directeur bestuurder heeft een leaseauto ter beschikking gekregen en beklede in 2014 twee onbezoldigde en niet WoonInvest gerelateerde nevenfuncties. De directeur bestuurder was tot en met 30 november 2014 in dienst van WoonInvest als bestuurder. Aansluitend hierop is hij aangesteld als adviseur gedurende de maanden december 2014 tot en met maart 2015. Vanaf 8 december is de directeur bestuurder ad interim aangesteld. De honorering valt binnen de Wet Normering Topinkomens.
Honorering Raad van Commissarissen Tot aan de invoering van de WNT was de honorering van de leden van de Raad in overeenstemming met de Honoreringscode Commissarissen van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties uit 2011. In verband met de invoering van de WNT en de ministeriele regeling in 2014 heeft de Raad zowel in 2013 als in 2014 de honorering verlaagd en daarbij afgezien van de toegestane overgangsperiode. Voortschrijdend inzicht met betrekking tot noodzakelijke tijdsbesteding heeft eind 2014 geleid tot een wetswijziging, waarmee de honorering vanaf 2015 weer op een reëel niveau kan worden gebracht.
37
De bezoldigingsgegevens van de bestuurder en de leden van de Raad treft u aan in de toelichting op de jaarrekening onder onderdeel 43, Lonen en salarissen. De bezoldiging van topfunctionarissen van WoonInvest lag in 2013 onder het wettelijk maximum van de WNT. Per 1 januari 2014 is een nieuwe ministeriële regeling van kracht, waarin de maximum bezoldiging wordt gekoppeld aan de schaalgrootte en het werkgebied van de woningcorporatie. Daarmee wordt de maximum bezoldiging verlaagd ten opzichte van 2013. Door bovengenoemde afspraken zou het salaris van de bestuurder geleidelijk in lijn met deze nieuwe regeling worden gebracht.
Samenstelling en deskundigheid De raad van commissarissen bestaat uit vijf leden, twee vrouwen en drie mannen. Elders in dit verslag is nadere informatie opgenomen over de samenstelling van de Raad, waaronder de nevenfuncties, de samenstelling van de raadscommissies en het rooster van aftreden. De Raad werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de raadsleden. Voor de werving van de twee nieuwe leden voor de Raad is eind 2013 een gerichte profielschets opgesteld. Voor de werving en selectie van twee per 1 januari 2014 benoemde raadsleden werd een commissie samengesteld bestaande uit de drie resterende raadsleden. Het selectie en benoemingstraject werd begeleid door het Nationaal Register. Bij een van de vacatures gold dat bij de vervanging Huurdersvereniging Respectus een rol vervult aangezien Respectus een voordrachtrecht heeft voor deze zetel. In de raadsvergadering van 17 december 2013 vond de benoeming plaatsgevonden van twee nieuwe leden, namelijk mevrouw Marja de Bruyn en de heer Henk Jan van den Bosch. De heer Van den Bosch is benoemd op voordracht van Huurdersvereniging Respectus.
Tenslotte De Raad van Commissarissen spreekt zijn waardering uit voor de wijze waarop bestuur en medewerkers in 2014 hebben gewerkt aan het huisvesten van de doelgroepen, de strategie, financiële continuïteit en de toekomst van de organisatie
Samenstelling Bestuur Bestuurssamenstelling 31 december 2014
Naam M. de Jong
Geboortedatum 21-11-1958
Nevenfuncties + bezoldiging
In dienst in huidige functie 25-1-2006
In dienst bij corporatie 1-9-1994 Uit dienst: 1-4-2015
Enkele onbezoldigde functies in de Protestantse Gemeente Scheveningen Voorzitter Céus group (onbezoldigd) Bestuurslid voetbalvereniging SVC’08 (onbezoldigd) Bestuurslid Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden te Delft (onbezoldigd)
J. Over de Vest
10-12-1953
Geen Bestuurslid Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden te Delft (onbezoldigd)
38
8-12-2014
8-12-2014
Uit dienst in de huidige functie 5-12-2014
Samenstelling Raad van Commissarissen Stichting WoonInvest Per 31 december 2014 was de Raad als volgt samengesteld:
Naam Mw. M. de Bruijn
Geboorte datum Functie 28-03-1956 voorzitter
deskundigheidsgebied volkshuisvesting, RO, Toezicht en bestuur
Beroep zelfstandige
nevenfuncties
Voorzitter RvC Terberg Group B.V. Lid RvC NSI Voorzitter RvC Antea Participaties IV Lid bestuur vastgoedmaatschappij Alliance Lid bestuur Stichting Landgoed ‘t Loo Lid Raad van Toezicht Theater de Veste
H.J. van den Bosch
26-4-1949 lid (huurderszetel)
Financiën, ICT en governance
Bestuursadviseur
Mw. W.J.C.M. van Haaren
25-5-1959 lid (huurderszetel)
PR; huurderparticipatie
Bestuurder Stichting Kinderpostzegels Nederland
W.W.M. Ackermans
16-7-1955 lid
Lokaal bestuur en Financiën
Directeur Investment Management Eneco
J.L. Reijnen
19-12-1946 vicevoorzitter
Vastgoedontwikkeling Zelfstandig ondernemer (Advies Stedelijke en Regionale Ontwikkeling) Geassocieerd partner van Twynstra Gudde
39
Raad van Commissarissen Tiwos Tilburg Lid Raad van Toezicht Centrum voor Dienstverlening Rotterdam Visitator woningcorporaties, gelieerd aan Ecorys Lid Raad van Toezicht Thuis Op Straat Centraal Lid Raad van Advies Stichting Vitaal Pendrecht
Lid Raad van Toezicht museum van Communicatie
Raadsleden kunnen reglementair voor een periode van maximaal vier jaar benoemd worden. Herbenoeming is een keer mogelijk voor een periode van maximaal vier jaar. Het rooster van aftreden is in 2006 vastgesteld. Voor leden benoemd na 1 januari 2006 gelden deze zittingstermijnen. Naam
Benoemd per
Herbenoemd per
Aftredend per
Mw. M. de Bruijn
1-1-2014
1-1-2018
H.J. van den Bosch Mw. W.J.C.M. van Haaren
1-1-2014
1-1-2018
1-1-2010
1-1-2014
1-1-2018
J.L. Reijnen
1-7-2007
1-7-2011
1-7-2015
W.W.M. Ackermans
1-1-2012
Herbenoeming
Herbenoeming mogelijk per 1-1-2018 Herbenoeming mogelijk per 1-1-2018
Herbenoeming mogelijk per 1-1-2016
1-1-2016
Wij hebben een auditcommissie en een remuneratiecommissie ingesteld. Deze commissies waren in 2014 als volgt samengesteld: Commissie
naam
benoemd per
Auditcommissie
H.J. van den Bosch, voorzitter
1-1-2014
Auditcommissie
W.W.M. Ackermans, lid
1-7-2012
Remuneratiecommissie
Mw. W.J.C.M. van Haaren, voorzitter
1-1-2014
Remuneratiecommissie
Mw. M. de Bruijn, lid
1-1-2014
40
10 Verklaringen van inzet voor de volkshuisvesting 10.1 Bestuursverklaring Wij verklaren dat we de middelen die we in 2014 tot onze beschikking hadden, alleen hebben gebruikt in het belang van de volkshuisvesting (artikel 26, lid 2m, van het Besluit Beheer Sociale Huursector). 28 mei 2015 namens het bestuur,
J. Over de Vest Directeur-bestuurder ad interim 10.2 Verklaring raad van commissarissen Wij verklaren dat we erop hebben toegezien dat het bestuur van WoonInvest de middelen die het in 2014 tot zijn beschikking had, alleen heeft gebruikt in het belang van de volkshuisvesting. 28 mei 2015 namens de raad van commissarissen,
M. de Bruyn voorzitter
J.L. Reijnen vice-voorzitter
W.W.M. Ackermans lid
W.J.C.M. van Haaren lid
H.J. van den Bosch lid
41
11 We zorgen voor kwaliteit van onze woningen
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 12) 11.1 Groot onderhoud De kwaliteit van onze woningvoorraad is verbeterd door een aantal complexen aan te pakken. In hoofdstuk 21 gaan we in op het overleg over onze werkzaamheden met de bewonerscommissies en huurders. In 2014 continueerden wij ons klantgestuurd uitvoeren van groot onderhoud. We overlegden met de huurder daar waar wij in het verleden de woningen uniform aanpakten. Indien huurders de werkzaamheden overbodig vinden, houden wij deze in portefeuille om de werkzaamheden later, bijvoorbeeld bij mutatie, uit te voeren. In 2015 is voor € 500.000 aan klantgestuurd onderhoud uitgegeven. In 2013 en de jaren ervoor deden zich problemen in Nederland voor over vrij uitkragende balkon- en galerijvloeren. We controleerden onze risicocomplexen. Enkelen hebben we nader laten onderzoeken. Met de resultaten hiervan gaan we in 2015 aan de slag. In 2014 hebben we in totaal € 2.250.000 aan groot onderhoud uitgegeven. Voor 2015 verwachten we € 1.825.000 uit te geven.
Projecten
Voorburg ’t Loo We hebben het groot onderhoud aan de drie hoogbouwflats aan de Sint Martinuslaan afgerond. In deze flats hebben we de open cv-ketels vervangen door gesloten hr-ketels. Vanwege de gewijzigde ketelopstelling vervingen we de keukenblokken. Verder zijn de galerijen en balkonhekken vervangen en de galerijvloeren verhoogd. De gemeente heeft subsidie vanuit de ISV 3 toegekend om de toegankelijkheid te verbeteren. We herstelden het gevelmetselwerk, waaronder de verankering van de buitenspouwbladen. Het complex is geschilderd.
Den Haag Leidschenveen Het complex aan de Watervogelstraat is gebouwd in 2001. Bij de start hebben we ongelukkige keuzes gemaakt waardoor wij problemen met dit complex hadden, zowel bouwkundig als woon-technisch. Zo zijn er grote draaikantelramen toegepast die in het dagelijks gebruik slecht functioneerden. Verder waren er problemen met de waterdichtheid van bepaalde geveldelen. We werkten een verbeterplan uit voor de ramen en het verbeteren van bepaalde dak- en geveldelen. Deze werkzaamheden zijn uitgevoerd.
Leidschendam Raadhuiskwartier In de woningen van het voormalige gemeentelijk woningbedrijf hebben we cv-installaties en mechanische ventilatie aangebracht. Door de toepassing van hr-ketels kunnen we de geisers en de kachels (open verbrandingstoestellen) verwijderen en mechanische ventilatie aanbrengen. De begane grondvloer is geïsoleerd.
42
11.2 Planmatig onderhoud Wij voerden ons planmatig onderhoud uit conform onze begroting. We gaven opdracht voor al ons begrote werk en voerden dit ook uit. Voor het gevelonderhoud zijn we dit jaar gestart met prestatiegericht werken. Voor een aantal geselecteerde complexen zijn de gevelonderhoudswerkzaamheden uitgevoerd met een prestatiecontract. De kosten voor het gevelonderhoud bedroegen in 2014 € 2.500.000. Onze doelstelling hierbij is de kwaliteit te verbeteren en de onderhoudsinterval te vergroten. Het totale planmatige onderhoud bedroeg € 4.250.000. Naast de eerder genoemde aanleg van complete cv-installaties zijn ook weer een aantal cv-ketels vervangen die aan het einde van de technische levensduur waren gekomen, zowel individuele ketels als collectieve. Alle ketels zijn vervangen voor hr-ketels. In 2014 gaven we € 1.250.000 uit aan de aanleg en vervanging van cv-installaties. Voor enkele speciale projecten hebben we externe expertise ingehuurd; denk hierbij aan liftrenovaties of de bouwvoorbereiding en –begeleiding. Ook voor het installatieonderhoud huurden wij een adviesbureau in. Dit is vooral om het risico op legionella te beheersen, omdat dit voortdurend grote zorg vraagt. Ook bij het onderhoud aan de installaties van de zorginstellingen schakelen we adviesbureaus in. 11.3 Milieu en energie
Open verbrandingstoestellen In 2014 hebben wij bij een aantal complexen en individuele woningen de open verbrandingstoestellen verwijderd. Ons beleid is namelijk om al deze toestellen te verwijderen. Dit doen we complexmatig en bij mutatie. We brengen dan gesloten toestellen aan. In een enkel geval plaatsen wij elektrische boilers, voornamelijk als tijdelijke oplossing. Alle toegepaste ketels waren van het hr-type. Ultimo 2014 hebben we naar schatting nog ongeveer 340 open verbrandingstoestellen in onze woningen. De meeste toestellen bevinden zich in complexen waarover we nog een sloop- of renovatiebesluit moeten nemen. Ook in twee VvE-complexen loopt de discussie over het verwijderen van deze toestellen.
Asbestsanering Wij verwijderen asbest uit de woningen waarvan de huurder gaat verhuizen. We doen dat op basis van onze asbestinventarisatie en het Aedes-asbestprotocol. Wij verwijderen ook eventuele asbesthoudende vloerbedekking voor onze rekening. Bij projectmatige werkzaamheden verwijderen wij asbest, zoals bij gevelpanelen of daken van golfplaat. De bewoners hebben, in de woningen waar asbest aanwezig kan zijn een waarschuwingssticker in de meterkast gekregen waarop wij aangeven of, en zo ja waar, asbest in de woning aanwezig kan zijn. Totale kosten voor het saneren van asbest bedroegen in 2014, € 240.000.
43
Energielabels Wij vroegen nieuwe labels aan voor de woningen waar wij energiebesparende maatregelen troffen. Wij bekijken vervolgens wat deze labelaanpassing betekent voor de gemiddelde energieprestatie in het complex. Deze vergelijken we vanaf 2008. Begin 2008 was de gemiddelde energie-index over ons bezit 1,78; dit is een D-label. Eind 2014 was de gemiddelde energie-index 1,45 en daarmee een C-label. De bandbreedte voor het C-label is 1,31 tot 1,60. We hebben in de afgelopen zes jaar 18,5% labelverbetering gerealiseerd. Na groot onderhoud berekenen wij de labels opnieuw. Voor vier complexen heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg subsidie verleend om de woningen te verbeteren met meer dan twee labels. Bij de nieuwbouw is de woningoplevering voorzien van een label.
Verloop van de labelverbetering 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
groen niet groen
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Van al onze woningen heeft ruim driekwart, 76% ultimo 2014, het groene label A, B of C. In 2008 was dit nog 51%. De groene onderverdeling is als volgt: label A 14%, label B 47% en label C 39%
44
WoonInvest heeft zich verbonden aan het Aedesconvenant uit 2008. Hierin spreken we af te komen tot 20% CO2 reductie tot en met 2018. Dat gaan we halen, zoals blijkt uit onderstaande grafiek, de groene kolom. Deze zakt van 1,0 naar 0,8.
1,80 1,60 1,40 1,20 1,00
energie index
0,80
verlaging
0,60 0,40 0,20 -
De rode kolommen geven de gemiddelde energie index weer. De groene kolomen de verlaging ten opzichte van 2008. Inmiddels is er een andere rekenmethodiek, Nader Voorschrift met Aedes afgesproken. Hierbij hoort een nieuwe tabel in het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem dat de maximale huurprijs van woningen bepaalt. Ook kunnen woningen in een andere Energie-Index-puntenklasse belanden. WoonInvest beziet in 2015 de verdere consequenties. Duidelijk is wel dat de vergelijking met het Aedesconvenant uit 2008 vervalt. Een sterk staaltje van ‘onderweg de spelregels veranderen’.
11.4 Installatieonderhoud Wij voerden preventief installatie contractonderhoud uit conform ons schema. Voor nagenoeg alle werkzaamheden sloten wij raamovereenkomsten af. Deze toetsen wij jaarlijks, waarbij wij controleren of het bedrijf de werkzaamheden uitvoert zoals wij afspraken. In 2014 constateerden wij dat nagenoeg alle bedrijven de kwaliteit haalden die wij verlangen. Voor een enkel bedrijf gold dit niet; in dat geval hebben we de overeenkomst beëindigd. De kosten voor het installatieonderhoud blijven aanzienlijk, voornamelijk door strengere regelgeving voor drinkwater. Denk hierbij aan legionellapreventie. Ook het liftonderhoud is kostbaar vanwege Arbowetgeving en het grote aantal lifteninstallaties dat WoonInvest in onderhoud heeft: in totaal 93 installaties. In 2014 hebben we aan het liftonderhoud en vervangingen € 650.000 uitgegeven. Het totale installatieonderhoud bedroeg in 2014 € 1.998.000; dat is hoger dan in 2013 met €1.815.000. Voor 2015 verwachten we €2.034.00 aan installatieonderhoud.
45
11.5 Mutatieonderhoud en klachtenonderhoud
Mutatieonderhoud Met dit onderhoud brengen wij de woning weer in verhuurbare staat. Alles moet normaal functioneren zodat de nieuwe huurder geen onderhoudsproblemen heeft. Wij voorzien de woningen ook van een zogenaamde APK keuring. Dit betekent dat gas-, elektra- en watervoorzieningen veilig zijn. Bij een klein deel van de mutatiewoningen voerden wij het groot onderhoud aan de zogenaamde natte groepen per woning uit. Dit deden wij voorheen complexgewijs. Voor het mutatieonderhoud zijn we met vaste bedragen per woning in plaats van vaste bedragen per mutatie gaan werken met de twee aannemers die ook het dagelijks onderhoud uitvoeren. Alleen het vervangen van sloten en een eventuele APK wordt per mutatie afgerekend. In de vaste prijs per woning zit het vervangingsonderhoud voor die bouwdelen die aan het einde van de technische levensduur zijn gekomen en die in het verleden planmatig werden vervangen. De totale kosten voor het mutatie onderhoud bedroegen € 959.000. Dit is meer dan in 2013 met €820.000. Voor 2015 gaan we uit van €981.000 aan mutatieonderhoud.
Klachtenonderhoud Wij hebben twee aannemers die ons klachtenonderhoud uitvoeren. Zij doen dit voor een vast bedrag per woning. In 2013 onderzochten we of we onze processen in het dagelijks- en mutatieonderhoud konden verbeteren. We vonden dat de lijn tussen de huurder en de aannemer korter kan. Uit het onderzoek bleek ook dat het wenselijk is de lijn kort te houden met een direct contact tussen huurder en aannemer. Dit deden we al bij rioolontstoppingen, cv-storingen en glasherstel. Het kan dus korter. Het blijkt dat het goed mogelijk is de huurders zelf de aannemers te laten benaderen voor het doorgeven van reparatieverzoeken. Hiervoor zijn goede prestatie-indicatoren vast te leggen. Twee aannemers bleken hiervoor goed uitgerust. Met hen hebben wij in december 2013 prestatiecontracten afgesloten voor het dagelijks- en mutatieonderhoud voor een vaste prijs per woning. Hiervoor doet de aannemer het gehele proces van reparatieverzoek door de huurder tot aan de administratieve afhandeling. Na een proefperiode met drie complexen waarbij de huurders rechtstreeks de aannemer belden, hebben wij medio 2014 deze werkwijze voor alle huurders ingevoerd. Ook zijn er koppelingen tot stand gebracht tussen de geautomatiseerde administraties van de aannemers en die van WoonInvest. De wijze waarop wij de klanttevredenheid meten is met ingang van het contract ook veranderd. Voor de ingang van het contract meldde de bewoner een reparatieverzoek bij een medewerker van onze Klantenservice. Deze medewerker gaf de aannemer de opdracht de werkzaamheden uit te voeren en meldde de bewoner schriftelijk welke aannemer de werkzaamheden zou komen uitvoeren. Tweemaal per week stuurden wij een enquête naar de bewoners die een reparatieverzoek hadden gemeld. Wanneer de werkzaamheden door de aannemer waren uitgevoerd, vulde de bewoner de enquête in en stuurde deze terug naar ons. Een enkele keer werden, in overleg met de bewoner, de werkzaamheden op een later moment uitgevoerd, bijvoorbeeld omdat dit beter paste in de agenda van de bewoner of er een onderdeel besteld moest worden,
46
Het was niet goed na te gaan of de bewoner na verloop van deze tijd de enquête nog had en nog terugstuurde naar WoonInvest. In hoofdstuk 2.6 Wat vinden onze huurders van uitgevoerde reparaties worden de waarderingen weergegeven over het eerste halfjaar 2014. In de nieuwe situatie meldt de bewoner het reparatieverzoek zelf bij de aannemer. Deze plant, in overleg met de bewoner, een afspraak in voor de werkzaamheden. Ook nu worden soms, in overleg met de huurder, de werkzaamheden later uitgevoerd. Nadat de aannemer de werkzaamheden gereed meldt in onze administratie, versturen wij digitaal onze tevredenheidsenquête. Bewoners waarvan het e-mailadres onbekend is, benaderen we telefonisch. Op deze manier is de kans groter dat de bewoner de enquête daadwerkelijk invult en ligt de uitvoering van de werkzaamheden nog vers in het geheugen, ook wanneer deze langere tijd in beslag heeft genomen. Het blijkt dat de huurders over het algeheel tevreden zijn over de uitgevoerde werkzaamheden over de tweede helft 2014. Telefonische bereikbaarheid van de aannemer
7,5
Manier waarop de aannemer de huurders te woord staat
7,7
Termijn tussen melding en reparatie
7,2
Gedrag van de aannemer (liet hij de woning netjes achter?)
8
Resultaat van de werkzaamheden
7,8
De totale kosten voor het klachtenonderhoud waren € 1.634.000. In 2013 hadden we een renovatie, waardoor er aanzienlijk meer kosten bij Toevoegingen en verbetering zijn dan in 2014.
47
12 We (ver)bouwen ook voor mensen met een beperking
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 12b, lid 1)
In 2014 hebben wij voor ongeveer € 40.154,- (€ 76.000,- in 2013) voorzieningen aangebracht voor het verbeteren van de huisvesting bij huurders met een lichamelijke handicap. Een groot deel van de werkzaamheden is bij de betreffende gemeentes gedeclareerd. Het betreft 33 (68 in 2013) aanvragen. Het aantal is ook dit jaar afgenomen ten opzichte van het voorgaande jaar. Een goede verklaring voor de lagere uitgaven kan zijn dat huurders ook zelf, rechtstreeks, de aanvraag bij de gemeente kunnen doen. Mogelijk dat meer huurders deze weg hebben gevonden. Bovendien zijn meer aanpassingen tegenwoordig voor eigen rekening. We voorzien dan ook een verdere verlaging.
...
48
13 We dragen bij aan leefbaarheid in buurten en wijken (Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 12a, lid 1) WoonInvest draagt bij aan leefbaarheid in buurten en wijken, omdat wij streven naar wijken waar het prettig wonen en leven is. Dit doen wij veelal samen met de gemeente en/of de verantwoordelijke partijen die betrokken zijn bij de betreffende wijk. Daarbij hebben we enkele grote projecten. Daarnaast sponseren we kleine activiteiten om de leefbaarheid in de woonomgeving te bevorderen. 13.1 We werken aan leefbaarheid
Portiek schoonmaak In de portiekwoningen zijn veelal de bewoners zelf verantwoordelijk voor het periodiek reinigen van de algemene ruimten. Wij, maar ook bewonerscommissies, constateren dat deze taak steeds minder goed wordt opgepakt. Om ervoor te zorgen dat onze complexen een schone en nette indruk maken, zijn wij bij tien complexen gaan inventariseren of bewoners ervoor open staan om de portieken tegen betaling te laten reinigen. Uiteindelijk hebben wij in vier complexen de schoonmaak daadwerkelijk kunnen uitbesteden.
Straataanpak Bovenveen Voorburg In 2011 is gestart met de Straataanpak Bovenveen in de straten: Savallelaan, Van Everdingenstraat, Hartzstraat en Jan Mulderstraat. De deelnemende partijen zijn WoonInvest, Vidomes, gemeente Leidschendam-Voorburg, Woej en Disck; zij vinden de leefbaarheid in de genoemde straten belangrijk. De straataanpak heeft als doel actief burgerschap en sociale cohesie van bewoners op straat- en buurtniveau te bevorderen. Dit project is in 2013 afgerond en begin 2014 is er met het resterende budget en een bijdrage vanuit de gemeente een voetbalveld met kunstgras aangelegd. Deze wens stond hoog op de prioriteitenlijst van de bewoners uit de wijk.
De Prinsenhof Leidschendam Voor deze wijk is in het kader van de 40+ wijken door het Rijk aan de gemeente twee miljoen subsidie toegekend. Deze subsidie wordt vooral bestemd voor: leefbaarheid. de bestrijding van het afvalprobleem, met name het zwerfvuil. het project ‘De Prinsenhof schoon, heel gewoon’, gestart in 2014. In nauwe samenwerking met onder andere de gemeente proberen we een bewustwordingsproces onder huurders te krijgen voor een schone en veilige leefomgeving. Veel aandacht binnen deze wijk besteden we ook aan de bestrijding van criminaliteit. Hangjongeren en inbraken komen helaas veel voor. Met de gemeente, politie en Vidomes werken we samen in een regiegroep woninginbraken om deze overlast tegen te gaan en om beleidsmatig gezamenlijk op te trekken. We overleggen onder meer over: een actieve benadering van de bevolking. preventie. uitwisselen relevante informatie. Met de gemeente en de politie hebben we een samenwerkingsovereenkomst (JORP) om de Jeugd Op het Rechte Pad te krijgen. Het afgelopen jaar hebben we overlast gevende
49
jongeren en hun ouders in met name de wijken Prinsenhof en Bovenveen zeer nadrukkelijk op hun gedrag en verantwoordelijkheden aangesproken. Uiteraard komen ook jongeren uit andere wijken in beeld. Minder schade, minder vervuiling en minder criminaliteit en overlast zijn de eerste successen. Het aantal gesprekken met de jeugd is hoog. De gemeente heeft het belang van het project onderstreept door voortzetting van het budget en bezetting. Dit project is doorlopend. Het aantal gesprekken met de jongeren en hun ouders gaat onverminderd door. Deze projectgroep is in 2014 inmiddels op geheel Leidschendam-Voorburg uitgevouwen.
Leefbaarheidsoverleg Leidschenveen Den Haag Diverse instanties in Leidschenveen en Wateringse Veld hebben overleg over overlastsituaties. Daarnaast stemmen ze leefbaarheidsinitiatieven op elkaar af. Deelnemers aan dit overleg zijn: Politie Haaglanden, welzijnsorganisaties (Stichting Vóór Welzijn/ Stichting Mooi), Gemeente Den Haag en woningcorporaties. Tijdens dit overleg komen de volgende onderwerpen aan de orde:
oud & nieuw wijkactiviteiten aandacht locaties ontmoetingsplekken jongerenoverlast
Complex Martina van Dethlaan Op verzoek van een aantal bewoners is in samenwerking met de gemeente een voorlichtingsavond georganiseerd voor de bewoners van de Lanen met als onderwerp: veiligheid en inbraakpreventie. Naar aanleiding hiervan is er een bewonerscommissie opgericht en heeft WoonInvest budget beschikbaar gesteld aan het buurtpreventieteam voor het aanbrengen van verlichting in de brandgangen.
Wijkplatform gemeente Leidschendam-Voorburg In Leidschendam-Voorburg functioneren vijf wijkplatforms. Wij bezoeken de wijkplatforms als de agenda daarom vraagt, dan wel waar ons belang groot is. Ondersteuning wijk en buurtactiviteiten We ondersteunen regelmatig activiteiten in buurten of wijken. Dat is goed voor de leefbaarheid. De zaken waarom het gaat zijn breed. Denk aan:
bijdrages aan de verschillende buurtpreventieteams in de gemeente. onze informatiestand bij Plein tot Plein festival in Wateringse Veld. sponsoring buitenspeeldag Bovenveen. sponsoring bevrijdingsfeest Heuvelwijk.
Overige activiteiten om en nabij woningcomplexen
jaarlijkse barbecues of borrels straatfeesten kerstfeest & nieuwjaarsbijeenkomsten aanbrengen fietsbeugels gemeenschappelijke activiteiten georganiseerd door bewonerscommissies aankleding entrees
50
13.2 We bestrijden woonfraude We doen regelmatig onderzoek naar woonfraude, waarbij wij de gemeentelijke basisadministratie (GBA) Leidschendam-Voorburg inzien. We onderzochten in 2014 twee complexen en constateerde eenmaal een afwijkend aantal personen op het adres. Verder gaan we achter elk signaal aan dat we over woonfraude krijgen. Onder
woonfraude verstaan we alle vormen van: onrechtmatige doorverhuur onrechtmatig gebruik overbewoning
Convenant wietplantage Als wij melding krijgen van een wietplantage, geven wij bewoners de kans zelf de huur op te zeggen. Dit is in vier gevallen gebeurd, één in Den Haag, drie in Voorburg. Binnen Leidschendam Voorburg is de projectgroep Hennep (gemeente, corporaties, politie en nutsbedrijven) nieuw leven ingeblazen. In 2013 werden zeven wietplantages door de politie ontmanteld: zes in Den Haag en één in Voorburg. 13.3 Het Sint Martinusfonds geeft subsidie Dit fonds subsidieert jaarlijks aansprekende, lokale activiteiten in ons werkgebied, waarbij de nadruk ligt op Leidschendam-Voorburg. Het fonds is ingesteld toen woningbouwvereniging Sint Martinus opging in Bouwverenigingen Voorburg die vervolgens opging in de stichting WoonInvest. De commissie Sint Martinusfonds telt vijf leden. Zij beschikken jaarlijks over € 32.000,-. Doelstelling is de woonomgeving in brede zin te verbeteren, daar waar wij woningen hebben, dus in het WoonInvest werkgebied. In 2014 heeft de commissie ruim € 24.000 besteed aan vijftien projecten. Daarbij gaat het om:
jaarlijks terugkerende aanvragen, zoals De Vlietdagen, stichting Vrienden Carillon te Voorburg. culturele activiteiten, bijvoorbeeld bijdrage orgelconcerten in de Oude Kerk’, Huygens Muziekfestival, bijdrage aan Historische Vereniging Voorburg voor publicatie ’70 jaar Vrede en Veiligheid’. diversen, zoals ‘Wonderlijke Wintermiddag in Dickensstijl’ in woonzorgcentrum Leilinde, renovatie en nieuwe inrichting van buurt- en speelterrein in wijk De Heuvel.
In 2013 besteedde de commissie € 20.000 aan elf projecten. Meer over de activiteiten die het Sint Martinusfonds subsidieert vindt u in het jaarverslag 2014 dat de commissie maakte. Zie daarvoor onze website, www.wooninvest.nl.
51
14 We houden ons bezig met wonen en zorg
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 12b) Diverse doelgroepen krijgen bij ons extra aandacht, zoals personen die door hun beperking specifieke wensen en behoeften hebben. We zien het als onze taak te zorgen dat mensen zoveel mogelijk in hun eigen vertrouwde woonomgeving kunnen blijven wonen. Daarvoor hebben we samenwerkingsafspraken met zorgaanbieders en maatschappelijke instellingen. Dit zijn onder meer: Stichting LIMOR; Middin; Rivierduinen; Parnassia Groep; RIBW Fonteynenburg; Jeugdformaat; Jeugd Interventie Team (JIT) Stichting Philadelphia Reclassering en Exodus Jaarlijks stellen we maximaal 5% van de woningen die leegkomen beschikbaar aan die instellingen. Ook in 2014 hielden wij ons aan die afspraken en hebben we aan alle verzoeken kunnen voldoen.
We helpen ‘lastige’ huurders … Samen met LIMOR werken wij met thuisbegeleiding + (dwang). We noemen dat ons Laatste Kans Beleid. Dit beleid past in de ketenaanpak van huurders met problemen. In 2014 hebben we dit niet hoeven inzetten.
.. en ex-gedetineerden WoonInvest heeft afspraken over het huisvesten van ex-gedetineerden in de gemeente Leidschendam-Voorburg. Deze afspraken zijn gemaakt met Reclassering Nederland, LIMOR, JIT en woningcorporatie Vidomes. In 2014 hebben wij twee huisvestingsverzoeken gekregen; ondanks onze inspanningen zijn deze kandidaten toch elders gehuisvest.
14.1 We werken samen met anderen aan zorgvoorzieningen
Met WoonZorgcentra Haaglanden (WZH) Wij werken intensief samen met WZH. WoonInvest is verantwoordelijk voor het ontwikkelen, bouwen en beheren van een groot aantal woon-zorgcomplexen waarbinnen WZH zorg levert. Kwaliteit van wonen en zorg, waarin de wensen van de klant centraal staan, gaan zo samen in een nieuwe vorm van levensloopbestendig wonen. Complexen in ontwikkeling: De Sonneruyter – Voorburg Rustoord – Voorburg WZH Transvaal, Den Haag is opgeleverd en verhuurd in 2014.
Met Florence en WZH Florence, de gemeente Leidschendam-Voorburg, WZH en Vidomes zijn gestart om twee aanleuncomplexen binnen de gemeente toe te wijzen aan den met een zorgvraag. WoonInvest heeft in samenwerking met Florence ningen aan de Klaverweide (De Panden) toegewezen aan kandidaten met
52
met een pilot woningzoekende aanleunwoeen specifieke
zorgvraag per januari 2013. In 2014 hebben we dit experiment geëvalueerd en besloten te continueren. In totaal werden twaalf woningen toegewezen via de wachtlijst Florence en twaalf via Woonnet Haaglanden. In 2015 worden ook de woningen aan de Rietsangh voor de helft via de wachtlijst van WZH en de resterende woningen via Woonnet Haaglanden verhuurd.
Met maatschappelijke organisaties
LIMOR WoonInvest en LIMOR leveren elk op basis van hun doelstellingen en deskundigheid een bijdrage aan de maatschappelijke integratie en het zoveel mogelijk zelfstandig functioneren en wonen van langdurig zorgafhankelijke personen. In 2014 verhuurden wij twee woningen aan LIMOR.
RIBW Fonteynenburg, Rivierduinen, Parnassia Voor deze partijen stellen wij jaarlijks voor maximaal vijf personen huisvesting beschikbaar. Deze personen maken vanuit de instelling de stap naar zelfstandig wonen met woon- begeleiding. In 2014 hebben we drie personen gehuisvest.
Middin Ondersteunt mensen met een verstandelijke beperking bij het leiden van hun eigen leven in en met de samenleving. In 2014 heeft Middin de huur opgezegd van de twintig appartementen en het steunpunt aan de IJsduikerstraat, Leidschenveen Den Haag.
Jeugdformaat Biedt kinderen en jongeren met problemen ondersteuning. WoonInvest werkt mee aan het traject waarbij jongeren leren zelfstandig te wonen. In 2014 hebben we één contract van Jeugdformaat omgezet op naam van de cliënt die doorgegroeid is naar zelfstandig wonen.
Stichting Philadelphia Ondersteunt en begeleidt mensen met een verstandelijke beperking. Stichting Philadelphia huurt in zes complexen van WoonInvest. Het gaat om 88 woningen totaal.
14.2 We werken aan toegankelijkheid
Toegankelijkheid Soms kan bij groot onderhoud tegen geringe meerkosten een complex toegankelijker gemaakt worden voor ouderen en mindervaliden.
Scootmobielen Wij willen specifieke doelgroepen adequaat huisvesten. Dit impliceert dat wij ons inspannen om huurders met een scootmobiel te faciliteren in het gebruik en de stalling daarvan. Immers, de scootmobiel stelt mensen met een beperking in staat zelfstandig en onafhankelijk te wonen. Wij werken graag mee aan deze ontwikkeling, waarbij wij de volgende regels hanteren: - regelgeving overheid en brandweer; - Voorkómen van overlast: een scootmobiel is in principe een buitenvoertuig; - regels voor bezoekers. Ook bij renovaties wordt gekeken of scootmobielstalling wenselijk is. In 2014 zijn diverse containerruimtes leeg gekomen door de komst van ondergrondse containers. Enkele van deze ruimtes kunnen of zijn geschikt gemaakt voor het stallen van scootmobielen. Een containerruimte aan de Herman Heijermanshof is hier een voorbeeld van.
53
15 We verkochten woningen
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 15) Na overleg met de gemeenten Leidschendam-Voorburg en Den Haag zijn in ons bezit een aantal complexen aangewezen waarin wij woningen verkopen aan huurders of, bij mutatie, aan een geïnteresseerde. In Den Haag en bij drie complexen in Leidschendam-Voorburg doen wij dit met het label Koopgarant. Ons streven was om jaarlijks ongeveer vijftig woningen te verkopen. De afgelopen jaren lukte dit niet meer terwijl wij de middelen uit verkoop hard nodig hebben. Eind 2013 zijn wij gestart met het bekijken van mogelijkheden hoe we weer kunnen komen richting de streefaantallen en begrote jaaropbrengst. Hierbij betrekken wij de gemeente Leidschendam-Voorburg, Huurdersvereniging Respectus, de betrokken bewonerscommissies en VvE’s en de Ondernemingsraad. Ons uitgangspunt is om de verkoopvijver te verdiepen door meer te verkopen in de reeds aangewezen verkoopcomplexen. Dit impliceert dat het aantal verenigingen van eigenaars (VvE’s) waaraan we deelnemen gelijk blijft. We nemen momenteel deel aan 41 VvE’s, zie verder hoofdstuk 24, paragraaf 7.
We verkochten meer dan begroot De moeilijke marktomstandigheden beïnvloeden ook ons reguliere verkoopprogramma. Minder woningen komen vrij, ze staan ook langer te koop en worden tegen iets lagere prijzen verkocht. Toch konden we onze geprognotiseerde inkomsten uit de woningverkoop naar boven bijstellen omdat we negen woningen meer verkochten dan begroot. Uit bestaande voorraad verkochten wij 35 woningen; 12 woningen vielen onder Koopgarant. De verkochte woningen liggen voor het leeuwendeel, 31 in Leidschendam – Voorburg; de overige 4 liggen in Den Haag. Dit is veel minder dan de 101 woningen uit 2013, maar toen verkochten we ook een geheel complex met 64 woningen aan een belegger. In 2014 hebben we drie woningen teruggekocht vanwege de Koopgarantregeling. Hiervan verkochten we ook weer een woning. In 2013 waren dit twee woningen waarvan we er een weer verkochten. Ook zijn er drie woonwagens in Leidschendam-Voorburg verkocht; de standplaats blijft van WoonInvest Over het algemeen zien we ook in 2014 dat onze huurders relatief weinig animo hebben om hun huurwoning te kopen. Slechts vijf huurders hebben hun woning gekocht. Wij willen de komende vier jaar minimaal 109 woningen verkopen. We schatten dat 24 hiervan in Den Haag liggen.
We verkopen alleen aan personen We verkopen onze woningen alleen aan natuurlijke personen die ook zelf in de woning gaan wonen.
.
54
16 We sloopten geen woningen In 2014 hebben we geen woningen gesloopt. Voor de eerstkomende vier jaar voorzien wij geen herstructurering die gepaard gaat met sloop van woningen.
55
17 We namen geen woningen over In 2014 kochten we geen woningen. We namen ook geen woningen van anderen in beheer. Vanwege de koopgarantregeling hebben we drie woningen moeten terugkopen van eigenaar-bewoners aan wie wij hadden verkocht. Wel beheren anderen onze woningen. In Lansingerland beheert de lokale woningcorporatie 3B Wonen voor ons 23 sociale huurappartementen in de Gouden Uilbuurt in Berkel en Rodenrijs.
56
18 We bouwen nieuwe woningen Voor WoonInvest verzorgt WoonInvest Projecten BV de projectontwikkeling.
Onderzoek en ontwikkeling In 2014 zijn de vijf locaties die vanuit het strategische voorraad beleid zijn gemarkeerd voor herontwikkeling met een communicatiebureau besproken. Er is bekeken hoe de communicatie naar de bewoners moet gaan lopen wanneer daadwerkelijk tot herontwikkeling wordt besloten. De eventuele herontwikkeling zou zich afspelen in de periode 2018 tot 2023. Wat de herontwikkeling inhoudt is nog niet bepaald. Onderzoek in de komende jaren zal bepalen wat er vervolgens met de complexen gedaan zal worden.
18.1 Projecten WoonZorgcentra Haaglanden
Rustoord, gemeente Leidschendam Voorburg Verzorgingshuis WZH met 98 plaatsen en gebouwde parkeervoorziening
De gemeente is akkoord gegaan met het toepassen van de zogenaamde coördinatieregeling, waarbij de procedures van bestemmingsplan en bouwplan worden gecombineerd. Volgens planning hebben wij medio januari een aanvraag omgevingsvergunning ingediend. De verwachting was dat we begin 2015 konden starten met de bouw. De termijn voor het indienen van bezwaren op de gecoördineerde procedure voor Rustoord is op 19 december 2014 gesloten. In totaal hebben acht belanghebbenden bezwaar aangetekend bij de Raad van State. We wachten op nadere informatie hieromtrent van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Hierdoor schuift de bouwstart met circa een half jaar op naar medio 2015. WoonInvest Projecten BV heeft het fasedocument realisatie en bijbehorende kosten-batenanalyse ter goedkeuring voorbereid. Risico’s Vertraging Raad van State
Start bouw
Huidige vergunning bruikbaar
01-09-2015
Kosten 244.192
Baten 244.192
saldo 0
kans 100%
risico 0
Herontwikkelen plan *
01-09-2015
1.280.313
837.490
-442.822
25%
-100.706
* verplaatsen entree parkeergarage 1 Kosten
Totale uitgaven
Ultimo 2013
Uitgegeven in 2014
Saldo 2014
Prognose 2015
Prognose einde project
1.367.961
642.291
2.010.252
10.986.387
20.690.441
Sonneruyter, gemeente Leidschendam-Voorburg Verzorgingshuis WZH met 112 plaatsen
Hiervoor hebben we een ruimtelijk programma van eisen opgesteld dat door WZH is goedgekeurd. WoonInvest Projecten BV heeft het fasedocument initiatief en bijbehorende kosten-batenanalyse ter goedkeuring voorbereid opdat het ontwikkelteam in het eerste kwartaal 2015 kan starten met het voorontwerp. Kosten Ultimo 2013
Uitgegeven in 2014
Saldo 2014
Totale uitgaven
Prognose 2015 1.367.557
57
Prognose einde project 25.263.616
Transvaal fase I, gemeente Den Haag Verzorgingshuis WZH met 82 plaatsen, 21 sociale huurappartementen en circa 865 m² BVO bedrijfsruimte
Na een voorspoedige bouw hebben we het project in juni 2014 opgeleverd. Het complex is geheel verhuurd en in gebruik genomen. Het oude WZH gebouw Transvaal kan nu door de gemeente gesloopt worden. Na deze sloop kan door ons het bij de nieuwbouw behorende buitenterrein definitief worden ingericht.
Risico’s Omschrijving Vertraging sloop oude gebouw Overschrijding budget inrichting binnenterrein Totale risico Budgettaire ruimte Saldo
Kosten -22.688 -120.200 -142.888 150.00 7.112
kans 100% 50%
risico -22.688 -60.100 -82.788 150.000 67.212
Kosten
Totale uitgaven
Ultimo 2013
Uitgegeven in 2014
Saldo 2014
Prognose 2015
Prognose einde project
12.565.546
8.097.917
20.663.463
1.376.638
22.040.101
Transvaal fase II Grondpositie met bouwtitel
Conform onze grondovereenkomst met de gemeente Den Haag hebben wij fase II, via een makelaar, op de markt gebracht. Zoals we al verwachtten heeft dit niet tot resultaat geleid. De gemeente Den Haag heeft ons vervolgens schriftelijk bevestigd dat wij aan onze inspanningsverplichting hebben voldaan om fase II te vermarkten. Wij zijn nu verder niet gehouden om een bouwplan uit te voeren. De aannemer van het nieuwe verzorgingshuis ziet kans fase II voor eigen rekening en risico te ontwikkelen met vrije sector koopwoningen. De gemeente Den Haag is enthousiast hierover. De aannemer werkt een planvoorstel verder uit. Bij welslagen van deze exercitie zal zij een nieuwe grondovereenkomst met de gemeente Den Haag aangaan.
Zuiderpark, gemeente Den Haag Verzorgingshuis WZH
WZH heeft besloten niet over te gaan tot nieuwbouwontwikkeling van complex Zuiderpark. WZH heeft deze capaciteit niet meer nodig. Het project wordt financieel afgewikkeld.
58
Hoge Veld, Wateringse Veld Verhuur circa 350 m² VVO casco bedrijfsruimte
Deze cascoruimte maakt onderdeel uit van WZH complex Hoge Veld. De ruimte bleek niet te zijn ingericht om kunnen voorzien in water, stroom, ventilatie, verwarming en koeling. Hierdoor is de ruimte onverhuurbaar. We moeten hier dus extra investeren. Wij hebben inmiddels overeenstemming bereikt met de huisartsenpraktijk om de ruimte erbij te huren. Momenteel is deze praktijk elders in het complex gevestigd.
Leilinde, Leidschenveen Den Haag Verkoop Energie Exploitatie Maatschappij BV (EEM)
Bestaand (WZH) complex waar een EEM onderdeel van uitmaakt. Deze EEM verzorgt de verwarming en koeling van het woonzorgcentrum Leilinde met behulp van warmte en koude opslag in de bodem. WoonInvest doet onderzoek naar de mogelijkheden om deze EEM te verkopen.
18.2 Projecten in Haaglanden
Gemeente Leidschendam Voorburg
De Nieuwe Floris VOF De Nieuwe Floris - resterende parkeerplaatsen
Dit nieuwbouwproject hebben we eind 2013 opgeleverd. We hebben hier nog steeds een aantal onverkochte (extra) parkeerplaatsen in een ondergrondse parkeervoorziening. De verkoop hiervan verloopt bijzonder moeizaam; eind 2014 waren er nog veertien parkeerplaatsen te koop. De VOF De Nieuwe Floris wordt verder afgewikkeld.
Zaagmolenstraat Verhuur circa 1.000 m² VVO commerciële ruimte
We hebben gesproken met een aantal kandidaat-huurders dit jaar, echter zonder resultaat. De verhurend makelaar stelt in haar verhuuradvies onder meer dat investeringen in het pand noodzakelijk zijn. Wij willen echter niet investeren in deze commerciële ruimte. De makelaar acht het pand hierdoor niet verhuurbaar en heeft zijn opdracht tot verhuur teruggegeven. Momenteel is circa 70% van de ruimten verhuurd. Wij moeten een strategisch plan voor de verdere verhuur ontwikkelen.
De Heuvel Herontwikkelingsstudie bestaand complex
Wij zijn een aantal scenario’s aan het uitwerken die de mogelijkheden voor herontwikkeling van ons bezit in wijk De Heuvel verder uitdiepen. In 2015 komen we met resultaten. In De Heuvel beheren wij 210 galerijappartementen.
Gemeente Den Haag
Rotterdamse Baan Advies contractvorming
De gemeente Den Haag wil een tunnelverbinding tussen de A13 en de Binckhorst realiseren. Het tracé loopt voor een klein deel onder onze woningen door. Het gaat om dertien woningen en vier garageboxen aan de Paradijsstraat, Klein Arentsburghstraat en de Overburgkade. Om de realisatie van deze tunnel juridisch mogelijk te maken heeft de gemeente Den Haag in nauw overleg met ons een opstalrecht gevestigd voor de eerder genoemde percelen. We hebben dit begin 2014 naar tevredenheid afgewikkeld.
59
Cluster G, Leidschenveen Centrum Grondpositie met bouwtitel
Wij hebben deze grondpositie laten taxeren voor de jaarrekening 2013. Na overleg heeft het Ontwikkelingsbedrijf Leidschenveen de overeengekomen resterende werkzaamheden om het terrein bouwrijp te maken laten uitvoeren. Wij hebben de marktinformatie voor cluster G geactualiseerd en verkennende gespreken gevoerd met mogelijke afnemers van woningen en commerciële ruimte.
18.3 Projecten buiten Haaglanden In 2014 hebben we geen projecten buiten Haaglanden uitgevoerd.
60
19 We hebben een Klachtencommissie
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 16, lid 1) We hebben een onafhankelijke Klachtencommissie, waarop de klant een beroep kan doen als hij: vindt dat we onvoldoende aandacht hebben voor zijn vragen of reparatieverzoeken. niet tevreden is over de afhandeling van zijn klacht. De Klachtencommissie geeft adviezen aan het bestuur over ingediende klachten. Deze adviezen zijn niet bindend maar tot nu toe voerde ons bestuur alle adviezen uit. De Klachtencommissie werkt volgens het Reglement Klachtencommissie. In 2014 registreerden wij 24 klachten voor de klachtencommissie. Hiervan handelden wij twintig klachten af in het voorportaal, waardoor behandeling in de klachtencommissie overbodig werd. We stuurden vier klachten door naar de Klachtencommissie zelf. In 2013 registreerden we 23 klachten voor de klachtencommissie; hiervan gingen zes klachten door naar de Klachtencommissie. De Klachtencommissie verklaarde drie klachten ongegrond. Bij één klacht heeft WoonInvest een schikking getroffen. Alle uitspraken die de Klachtencommissie deed zijn door het bestuur van WoonInvest overgenomen. Hiernaast ontving WoonInvest nog 121 klachten direct. Die konden we afhandelen zonder de Klachtencommissie in te schakelen.
61
20 We hebben een huurdersorganisatie
(Wet op het overleg huurders verhuurders, artikel 2, lid 1) We hebben een uitgebreide samenwerkingsovereenkomst met onze huurdersorganisatie, Huurdersvereniging Respectus. Hieronder staan de zaken die wij met hen bespreken. Daarmee geven we invulling aan ons participatiereglement. Met Respectus voeren we overleg over algemene zaken, dat wil zeggen onderwerpen die onze huurders aangaan. Met de bewonerscommissie van een woningcomplex overleggen we over zaken die met het complex hebben te maken.
Huurdersvereniging Respectus In het reguliere overleg, vier maal per jaar komen themagerichte onderwerpen aan bod. In 2014 stelden we diverse zaken aan de orde:
huurbeleidsplan 2014 leefbaarheidsbudget, plannen en bestedingen klachtencommissie programma voor de jaarlijkse themabijeenkomst met Respectus en de bewonerscommissies actualisering van de samenwerkingsovereenkomst Investpunten Warmtewet1 Herontwikkeling locatie Centraal Bureau voor Statistiek in Voorburg Lokale Prestatieafspraken visitatie 2014 jaarverslag 2013 verkoopbeleid telefoontjes reparatieverzoeken rechtstreeks naar de aannemer regionale prestatieafspraken 2015 tot en met 2018 overleg met raad van commissarissen
Buiten de reguliere overlegmomenten hebben wij regelmatig schriftelijk en mondeling contact met de bestuursleden.
In 2015 hebben we extra overleg met Respectus vanwege de nieuwe Regionale Prestatieafspraken 2015 – 2018, de nieuwe lokale Huisvestingsverordening per 1 juli 2015, de nieuwe woningwet 2015, de nieuwe lokale prestatieafspraken met de gemeente Leidschendam-Voorburg en de gemeente Den Haag. We beseffen dat dit veel extra werk voor de vrijwillige bestuursleden geeft en begeleiden en ondersteunen hen zoveel mogelijk om hen te motiveren.
1
WoonInvest is niet vergunningsplichtig op grond van de warmtewet
62
21 We overleggen met onze huurders
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 17) Participatiereglement Daar kunt u over lezen in het vorige hoofdstuk.
Bewonerscommissies Huurders kunnen een bewonerscommissie oprichten voor hun wooncomplex. Bij (nieuwbouw)complexen stimuleren we dat er een commissie komt. Zo is er aan de Martina van Dethlaan in Leidschenveen een bewonerscommissie opgericht. Met deze commissies praten we over onderwerpen die de huurders uit het betreffende woningcomplex belangrijk vinden. In veel woningcomplexen is er een bewonerscommissie. Met zo’n eigen vertegenwoordiging kunnen huurders hun belangen goed tot hun recht laten komen. Aan specifieke dagelijkse zaken doet de huurder meestal zelf iets. Een bewonerscommissie komt vaak in beeld als er ‘iets’ aan de hand is. Gepland groot onderhoud bijvoorbeeld, of renovatie of sloop en nieuwbouw. Maar ook de kleine dagelijkse zaken verdienen aandacht. We gaan ervan uit dat in de complexen zonder bewonerscommissie de zaken goed gaan.
Buurtbemiddeling Met de gemeente en Vidomes werken we samen in het project buurtbemiddeling. De coördinatie van dit project is begin 2014 overgegaan naar Woej. Wij melden zaken en worden op de hoogte gehouden van de voortgang.
21.1 Overleg met bewonerscommissies Wij hebben 29 actieve bewonerscommissies. Met iedere bewonerscommissie overleggen we één of twee keer per jaar, veelal in vooren najaar. We bepreken onderwerpen die te maken hebben met de woningen en directe woonomgeving. Voorbeelden zijn:
het invoeren van leefregels; inzet huismeester; schoonmaakwerkzaamheden; onderhoudswerkzaamheden, klachten- en planmatig onderhoud; leefbaarheid in en om het complex; overlast (door jongeren); warmtewet en plaatsen warmtemeters; organiseren van koffieochtenden; extra overleg over de afrekening servicekosten, de schoonmaak, de verlichting, het tuinonderhoud; budget beschikbaar stellen voor bijvoorbeeld het onderhouden van de plantenbak bij de entree; organiseren kerstborrel; over de woningverkoop; VvE agendaveiligheid en zwerfvuil; toekomstplannen woningcomplex.
Bewonerscommissies kunnen daarnaast een budgetaanvraag indienen voor activiteiten op het gebied van leefbaarheid in en om het complex. Er zijn voorstellen ingediend voor onder meer het plaatsen van fietsbeugels, het verfraaien van entrees, het onderhouden en
63
inrichten van de gemeenschappelijke plantenbak, het organiseren van een feestelijke bijeenkomst voor bewoners. Zie ook hoofdstuk 13.
Balen van Andelplein Ondanks de komst van ondergrondse containers bleven bewoners afval in de containerruimte deponeren. Tijdelijk is de containerruimte afgesloten om schoonmaakkosten te beperken. Het gevolg: bewoners konden geen gebruik meer maken van de papiercontainer. De bewonerscommissie heeft zich er hard voor gemaakt om deze ruimte weer open te stellen. De bewonerscommissie heeft in overleg met WoonInvest alle bewoners een nieuwsbrief gestuurd waarin de gebruiksregels duidelijk worden beschreven. Dankzij de inzet van de bewonerscommissie blijft de vervuiling beperkt en kunnen bewoners weer gebruik maken van de papiercontainer.
Everdingenstraat/Hartzstraat Om overlast te beperken en bewoners te wijzen op hun verantwoordelijkheden, zijn in samenwerking met de bewonerscommissie huisregels opgesteld en in de portieken bevestigd. Ook zijn de bewoners uitgebreid per nieuwsbrief geïnformeerd over deze regels en de wijze waarop wij elkaar aanspreken.
Kersengaarde Aan de Kersengaarde is een bewonerscommissie die nauw samenwerkt met het VvEbestuur. Er is veel aandacht geschonken aan het stroomlijnen van de informatie en communicatie tussen huurders, eigenaren, Symfonie VvE beheer en WoonInvest.
21.2 Overleg over herstructurering en groot onderhoud
Onderhoudswerkzaamheden Klaverweide In dit ouderencomplex hebben we de houten gevelkozijnen, ramen en deuren geschilderd. Dit geldt ook voor de balkons, betonbanden en de plafonds van de balkons. We vervingen asbesthoudende panelen en gevelbeplating door geïsoleerde panelen. De ventilatieroosters zijn vervangen in combinatie met nieuwe draairamen. Ook is de dakbedekking gedeeltelijk vervangen. In overleg met de bewonerscommissie is ervoor gekozen om de kleurstelling van het gebouw te veranderen. Bewoners zijn akkoord gegaan met deze wijziging.
Prins Hendriklaan en omgeving Hier hebben wij in de 78 woningen de keukengeisers en gevelkachels vervangen door combiketels en centrale verwarming. De vloer van de begane grondwoningen is aan de onderzijde geïsoleerd. Verder zijn alle woningen nu aangesloten op een mechanische ventilatie.
Kersengaarde In verband met de per 1 januari 2014 in werking getreden Warmtewet zijn alle woningen in het complex aan de Kersengaarde voorzien van individuele warmtemeters.
Queridostraat/Albert Verweystraat In februari is er een bewonersinformatieavond georganiseerd om de groot onderhoudswerkzaamheden voor te bereiden. Meer dan 70% van de bewoners heeft ingestemd met het onderhoudsvoorstel. In het voorjaar zijn warme en koude opnames uitgevoerd. Begin juli zijn er twee inloopmiddagen georganiseerd voor de bewoners in de modelwoning. In september zijn de werkzaamheden gestart. Er is onder meer een nieuw collectief warm tapwater systeem aangebracht. De collectieve cv-installatie is vervangen, asbest is verwijderd en er zijn zonnepanelen aangebracht.
64
De werkzaamheden zijn in december afgerond. Twee leden van de bewonerscommissie namen deel aan de bouwvergaderingen. Voorjaar 2015 gaan we samen met de bewonerscommissie de gemeenschappelijke tuin opknappen.
Sint Martinuslaan De onderhoudswerkzaamheden zijn volgens planning verlopen en half april afgerond. Er zijn een aantal lekkages geweest als gevolg van problemen met de aansluiting op de leidingen. Er zijn nieuwe galerijhekken aangebracht op de balkons en de galerijen. Nadat bewoners bezwaren hadden gemaakt hebben we in overleg met de gemeente een deel van de galerij hekken aangepast. Twee leden van de bewonerscommissie waren aanwezig bij de bouwvergaderingen. De commissie heeft na ruim 10 jaar haar werkzaamheden beëindigd. De commissie heeft haar tevredenheid uitgesproken over de samenwerking met WoonInvest en vindt het tijd dat andere bewoners de taken overnemen.
Broekslootkade/Rozenboomlaan en omgeving In 2015 voeren we onderhoudswerkzaamheden uit in dit complex. Dit bestaat onder meer uit het aanbrengen van een isolatie pakket, hoog rendement cv-ketels en LED- verlichting. Voordat we kunnen starten met de werkzaamheden moet de gemeente Leidschendam-Voorburg eerst de riolering en het straatwerk vervangen. De werkzaamheden voor dit complex zijn hierdoor een jaar uitgesteld. Voorjaar 2014 is er een bewonerscommissie opgericht. Een afvaardiging hiervan wordt uitgenodigd om de bouwvergadering bij te wonen.
Faukenbergestraat In september is de lift in dit ouderencomplex gerenoveerd. De werkzaamheden zijn volgens plan en naar tevredenheid van de bewoners verlopen.
Complex 3052 Watervogelstraat In dit complex zijn onderhoudswerkzaamheden aan de gevel en aan het dak uitgevoerd. Ook vervingen we de kozijnen. De werkzaamheden zijn volgens planning verlopen en in april 2014 afgerond. Twee leden van de commissie hebben deel genomen aan de bouwvergaderingen. Er zijn twee overleggen met de bewonerscommissie geweest om de werkzaamheden te bespreken. De commissie ontving ook dit jaar weer budget van WoonInvest om een aantal activiteiten voor de bewoners te organiseren. Middin heeft per 31 december de huur van twintig woningen en de huur van het steunpunt aan IJsduikerstraat in dit complex opgezegd. RIBW/Fonteynenburg heeft kenbaar gemaakt interesse te hebben in de huur van deze woningen en mogelijk ook de huur van het steunpunt.
Laan van Leidschenveen Er zijn twee bijeenkomsten met de bewonerscommissie geweest. We overlegden met hen over de veiligheid, een kwetsbaar punt in dit complex. We bespraken diefstal uit auto’s en het illegaal parkeren in de parkeergarage. Daarnaast melden zowel bewoners als politie regelmatig klachten over vandalisme en de aanwezigheid van hangjongeren en andere ongewenste personen in de parkeergarage. Dit is besproken in het leefbaarheidsoverleg. Afgesproken is dat de jongerenwerkers hier regelmatig polshoogte nemen om de jongeren aan te spreken. Daarnaast zijn er in 2014 een aantal maatregelen gepland om de overlast tegen te gaan, zoals het afsluiten van de hellingbaan met een poort en het dicht zetten van de openingen in de parkeergarage. In overleg met de bewoners is de garage deur zo afgesteld, dat alleen bewoners met een pasje binnen kunnen komen. Ook is er een inklimbeveiliging aangebracht op de 1e verdieping van de galerij aan de spoorkant.
65
22 We zorgen voor een goed financieel beheer (Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 21, lid 1) Algemeen Het boekjaar 2014 is afgesloten met een negatief resultaat van € 0,7 miljoen, dit bedrag is ten laste gebracht van het eigen vermogen. In de begroting 2014 werd eveneens voorzien dat het resultaat € 0,7 miljoen negatief zou zijn. Toch zijn er op diverse posten verschillen te zien tussen de begroting en realisatie: Opbrengst verkoop woningen € 1,7 Afschrijvingen
€
3,8
Overige waardeveranderingen MVA
€
3,8 -/-
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
€
0,8
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten
€
4,9 -/-
Renteresultaat
€
0,6 -/-
Vennootschapsbelasting
€
2,9
Resultaat deelneming
€
0,6 -/-
Overige baten en lasten
€
0,7
Het verschil in de opbrengst verkoop woningen betreft vooral een herrubriceringsverschil. Bij het opstellen van de begroting werd er vanuit gegaan dat de opbrengst van de verkopen reeds in de bedrijfswaardeberekening werd meegenomen. De boekwaarde van de te verkopen woningen is dan gelijk aan de opbrengstwaarde, en het verkoopresultaat derhalve nihil. Bij het bepalen van de boekwaarde van de verkochte woningen wordt de boekwaarde echter berekend door de boekwaarde van het betreffende complex te delen door het aantal verhuureenheden. Het verschil in de uit overige reserves gerealiseerde waardeveranderingen vanwege verkopen bedraagt 1,2 miljoen negatief. Pet saldo is de opbrengst verkopen dus 0,5 miljoen hoger dan begroot. Bij het bepalen van de afschrijvingen 2014 is geen rekening gehouden met de woningen die gedurende 2013 van sociaal naar commercieel zijn overgegaan. Op de commerciële woningen wordt niet afgeschreven. Derhalve waren de begrote afschrijvingen te hoog. Bij deze post wordt vooral de realisatie van de herwaarderingen middels verkopen en afschrijvingen verantwoord. De realisatie bij verkoop wordt bepaald aan de hand van het verschil in boekwaarde op basis van bedrijfswaarde en op basis van historische kosten. Door de toekenning van een lagere bedrijfswaarde bij de verkochte woningen zoals hierboven beschreven, nemen de overige waardeveranderingen MVA af. De realisatie herwaarderingsreserve middels afschrijvingen valt vanwege de lagere afschrijvingen ook lager uit. De niet gerealiseerde waardeveranderingen betreft de waardestijging van het commercieel vastgoed. In de begroting 2014 is hier geen rekening mee gehouden. De waardeverandering van vlottende activa en van vlottende effecten wordt veroorzaakt door de waardedaling van een niet gehedged derivaat en een embedded derivaat, welke tegen marktwaarde in balans zijn opgenomen. In de begroting is hier geen rekening mee gehouden. Het lagere renteresultaat wordt vooral veroorzaakt door een gewijzigde verwerking van de vrijval van de derivatenwaardering.
66
Bij de begroting 2014 werd geen rekening gehouden met een fiscale last, aangezien eventuele fiscale winsten verrekend konden worden met een nog te vormen fiscale onderhoudsvoorziening. Bij het indienen van de aangiften vennootschapsbelasting over 2012 en 2013 bleek dat bij een aantal grondtransacties aanzienlijke fiscale verliezen gerealiseerd zijn, hetgeen heeft geleid tot een vennootschapsbelastingbate in 2014. Het resultaat in de deelneming wordt niet begroot.
CFV Stresstest / verscherpt toezicht / Interventie Op 7 mei 2014 heeft het CFV het verscherpt toezicht beëindigd. Dit toezicht was destijds ingesteld omdat de liquiditeitbuffer ontoereikend was Eind 2013 waren wij erin geslaagd een buffer op te bouwen waarmee een rentedaling van 2% kan worden opgevangen. In november 2014 ontvingen we de toezichtbrief 2014 waarin melding werd gemaakt dat de beoordeling aanleiding gaf tot het opleggen van een interventie in de vorm van een door WoonInvest op te stellen verbeterplan. WoonInvest heeft net als alle andere corporaties met derivaten op verzoek van het CFV een stresstest gedaan op haar portefeuille naar de stand van 31 december 2014. Uit deze test bleek dat wij konden voldoen aan de eis van het CFV om een rentedaling met 200 basispunten te kunnen opvangen met onze liquide middelen en overige buffers. WoonInvest had op 31 december geen Collateral uitstaan bij tegenpartijen.
De voornaamste risico’s en onzekerheden.
Financiering en treasury Financiering en treasury worden steeds belangrijker voor WoonInvest. Daarmee nemen ook de risico’s toe. Vanaf 2011 zijn leningen ten behoeve van vastgoed van niet-DAEB activiteiten (Dienst Algemeen Economisch Belang) niet langer borgbaar door het WSW. WoonInvest geeft voorrang aan het ontwikkelen van DAEB-projecten. Voor investeringen in het niet-DAEB segment worden in principe externe partijen gezocht die voor eigen rekening en risico dat deel van het project voor hun rekening nemen. In 2014 zijn er geen ongeborgde leningen aangetrokken. Tot voor kort werden derivaten ingezet voor het verminderen van renterisico’s. Ongeveer 50% van de leningportefeuille is rente technisch beschermd tegen rentestijging. In 2014 is het financierings- en treasurybeleid aangepast met ondersteuning door Zanders, Treasury & Finance Solutions.
Tegenpartijrisico Bij het uitvoeren van het liquiditeitenbeheer heeft WoonInvest te maken met tegenpartij risico. In het geactualiseerde treasury statuut staan de voorwaarden vermeld waaraan een tegenpartij moet voldoen.
Liquiditeitsrisico Het storten van onderpand als beheersmaatregel voor het tegenpartijrisico brengt een ander risico met zich mee. Immers wanneer de marktwaarde vanuit oogpunt van WoonInvest negatief is, zal WoonInvest bij een overschrijding van het drempelbedrag moeten kunnen voldoen aan haar verplichtingen om onderpand bij te storten (de zogenaamdecash-collateral margin calls). Dit risico onderkennen we als een liquiditeitsrisico. In 2014 zijn maatregelen genomen dat dit liquiditeitsrisico gemaximeerd is. In derivatencontracten is het verder gebruikelijk breakclauses op te nemen. Deze clausules geven partijen het recht ervoor te kiezen de overeenkomst tussentijds op te zeggen. Bij de beëindiging van de overeenkomst op basis van breakclauses wordt de marktwaarde afgerekend. Wanneer gebruik wordt gemaakt van een breakclause, leidt dit tot een liquiditeitsrisico voor WoonInvest (bij een negatieve marktwaarde) of de bank (bij een positieve marktwaarde). De eerste breakclause in de contracten van WoonInvest is geagendeerd voor 2017.
67
Organisatierisico In 2012 is de interne treasury organisatie aangepast. In het treasury-statuut is de administratieve organisatie rondom treasury vastgelegd. Door het opstellen van een treasuryjaarplan, kwartaalsgewijze treasury rapportages en regelmatige bijeenkomsten van de treasury commissie is WoonInvest op het terrein van treasury in control.
Renterisico WoonInvest loopt renterisico met name over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. In het treasurybeleid wordt de vervalkalender van de leningen zo optimaal mogelijk gespreid.
Verbeterplan In februari 2015 is door WoonInvest in overleg met de toezichthouders een Verbeterplan opgesteld. De belangrijkste doelstellingen hierbij zijn om in voldoende mate opvolging te geven aan het investeren in de kwaliteit van de interne organisatie, in het bijzonder ten aanzien van de financiële kennis, control en risicomanagement, en het verbeteren van de interne beheersingsmaatregelen gericht op de kwaliteit van de financiële verantwoording. In het Verbeterplan worden onder andere de volgende maatregelen op korte termijn opgenomen: Intern controleplan opstellen en verbeteren. AO & IC, risicomanagement en compliance op orde brengen. Organisatieontwikkelplan (inclusief fte’s en competentieplan) opstellen met name voor de financiële afdeling. Beleidsplan vertalen naar een Ondernemersplan. SVB doorontwikkelen. Inventariseren en vastleggen van het beleid, processen, systemen, kwaliteit en capaciteit en waar nodig direct verbeteren. Draagvlak voor de veranderingen creëren. Het effectueren van mogelijke besparingen. Dit verbeterplan kreeg de instemming van RvC en het CFV.
Beleggings- en financieringsbeleid Het beleggings- en financieringsbeleid wordt uitgevoerd aan de hand van het Treasury Jaarplan. Elders in dit hoofdstuk is uitgebreid stil gestaan bij het financieringsbeleid. De liquide middelen zijn in 2014 belegd in vastrentende waarden (spaarrekeningen). Afdeling Financiën In 2014 is de aandacht in financiële zin vooral gericht geweest op de volgende punten: het aanpassen van de externe verslaggeving op de gewijzigde richtlijnen; de acties volgend uit de derivatenportefeuille en het toezicht hierop. Financieel beleid WoonInvest houdt zich actief bezig met renovatie en nieuwbouw. Door de beperkte financiële mogelijkheden beperken we ons ten aanzien van nieuwbouw tot het afronden van lopende projecten en de realisatie van de zorgprojecten voor WoonZorgcentra Haaglanden. WoonInvest hecht veel waarde aan de haalbaarheid van haar plannen en de continuïteit van de organisatie. Een van de uitgangspunten in het handelen is daarom te zorgen voor een positieve kasstroom over voortschrijdende periodes van vijf jaar. Bij de realisatie van nieuwbouw is het, afgezien van de projecten waarover met partijen afspraken zijn gemaakt, de norm dat een project rendabel dient te zijn
68
Onrendabele investeringen Om een duurzaam verdienmodel te creëren streven wij naar rendabele projecten voor Daeb investeringen. Eventuele onderdelen in een project die vallen buiten het Daeb segment worden voor rekening en risico van externe partijen ontwikkeld. Interne risicobeheersing en controle systeem Over interne risicobeheersing en ons controle systeem is uitgebreid verslag gedaan in het verslag van de Raad van Commissarissen. Automatisering Voor onze primaire administratie maken wij gebruik van algemeen gebruikelijke software. De algemene ondersteuning van het primaire proces vindt plaats met Key2wocas de corporatiesoftware van Centric. De financiële administratie voeren we in Finacc. Voor beide systemen maken we gebruik van logische toegangsbeveiliging met gekoppelde autorisaties en een stringent wachtwoordbeleid. De algemene kantoorautomatisering is in eigen beheer en ondergebracht bij onze afdeling ICT. We maken gebruik van software van Microsoft, zoals Windows en Office 2010. De verwerking van de email is geoutsourcet. Continu werken we aan een verdere optimalisering van onze automatisering om de bedrijfsprocessen optimaal te ondersteunen en de betrouwbaarheid van onze informatie te vergroten. In 2014 zijn de opmerkingen van de externe onafhankelijke accountant uit het accountantsverslag over 2013 met betrekking tot automatisering verwerkt in de interne beheersing. Financiële meerjarenprognose 2015 - 2019 De hierna getoonde meerjarenprognose heeft als uitgangspunt de enkelvoudige jaarrekening 2014, het beleid van WoonInvest en de in 2014 geactualiseerde meerjarenonderhoudsbegroting. Bij de opstelling van de meerjarenprognose zijn de waarderingsgrondslagen gehanteerd die staan vermeld bij de toelichting op de balans en winst- en verliesrekening en is rekening gehouden met de in het beleidsplan opgenomen nieuwbouwproductie en het verkoopprogramma. Deze meerjarenprognose is samengesteld in het vierde kwartaal van 2014. Gelet het beperkte materiële belang, zijn de deelnemingen hier buiten beschouwing gelaten. De komende jaren zal de af te dragen verhuurdersheffing (opgenomen in de overige lasten) nog verder toenemen. In 2015 zal er geen heffing saneringssteun worden opgelegd. Voor de jaren 2016 tot en met 2019 is deze wel ingerekend. Hiertegenover staat dat in 2015 nog de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast kan worden. Ook over de jaren 2016 tot en met 2019 is een huurverhoging boven inflatie ingerekend. Dit leidt ertoe dat de WSW ratio’s zich op een positieve manier ontwikkelen. In 2014 heeft het WSW op basis van de gegevens uit de jaarrekening 2013 en de meerjarenbegroting voor de jaren daarna verklaard dat WoonInvest voldoet aan de eisen van de kredietwaardigheid. Op basis van dezelfde gegevens heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) vastgesteld dat het evenwicht tussen de voorgenomen activiteiten en vermogingsontwikkeling gehandhaafd blijft. Voor de beoordeling in 2015 verwacht WoonInvest te voldoen aan de eisen. De in januari 2015 aan het WSW en CFV ingestuurde gegevens zijn gebaseerd op de meerjarenbegroting. WoonInvest voldoet aan de eisen voor wat betreft de kasstroom- en vermogenskengetallen. WoonInvest is in staat om over een lange periode de rente en genormeerde aflossing te betalen uit de operationele kasstroom. WoonInvest verwacht dat de operationele kasstroom gemiddeld anderhalf keer de te betalen rente is. WoonInvest is gemiddeld goed in staat de rente en aflossing uit de operationele kasstroom te betalen, indien wordt uitgegaan van aflossing binnen de restant levensduur van het bezit in exploitatie.
69
De solvabiliteit verbetert naar verwachting door aflossing van schulden onder gelijktijdige toename van de materiele vaste activa in exploitatie. Onderstaand is de meerjarenbegroting tot en met 2019 weergegeven zoals vastgesteld eind 2014, gecorrigeerd voor de realisatie 2014 conform de jaarrekening
70
Meerjaren prognose (enkelvoudig) (x € 1.000,=)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Huren Servicekosten Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige baten Bedrijfsopbrengsten
59.535 3.827 1.601
61.412 4.092 1.848
63.291 4.163 1.146
65.422 4.234 1.710
68.381 4.307 1.071
70.226 4.380 1.401
666 65.629
299 67.651
304 68.904
309 71.675
314 74.073
320 76.327
Afschrijvingen Personeelslasten Lasten onderhoud Overige lasten Bedrijfslasten
-20.226 -4.926 -10.604 -15.520 -51.276
-20.208 -5.148 -9.520 -14.795 -49.671
-21.034 -5.206 -11.021 -15.647 -52.908
-21.745 -5.219 -9.553 -15.548 -52.065
-22.414 -5.311 -9.024 -15.688 -52.437
-22.127 -5.458 -9.798 -15.249 -52.632
844
1.388
3.970
4.983
5.812
6.386
6.921 -4.958 -20.155 2.899 -586 -682
7.407 -20.499 -2.093 4.183
8.411 -20.858 -1.990 5.529
8.551 -20.008 -2.772 10.364
9.223 -19.440 -3.882 13.349
9.261 -18.526 -4.219 16.597
21.369
13.861
22.409
23.999
12.274
20.919
Eigen Vermogen
222.779
240.846
266.848
301.211
326.834
364.350
Voorzieningen Schulden lange termijn Schulden korte termijn
4.232 526.903 17.331
4.232 522.287 17.022
3.271 527.001 18.026
3.271 518.982 18.513
502.284 18.929
481.796 19.316
Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Vlottende activa
505.706 212.908 14.183 38.471
509.792 227.446 9.644 37.505
491.794 279.487 6.555 37.310
480.661 322.458 2.655 36.203
461.242 352.764 -1.641 35.682
450.094 383.077 -2.018 34.309
Balanstotaal
771.268
784.387
815.146
841.977
848.047
865.462
7.518 1.144 8.662
7.392 1.249 8.641
7.131 1.582 8.713
6.848 1.838 8.686
6.764 2.007 8.771
6.569 2.174 8.743
Operationele ontvangsten Operationele uitgaven Operationele kasstroom
66.762 -51.742 15.020
66.886 -53.377 13.509
69.008 -56.405 12.603
71.355 -56.353 15.002
74.642 -56.246 18.396
76.867 -60.223 16.644
Verkopen Investeringen (Des)investeringskasstroom
4.340 -13.912 -9.572
4.042 -13.415 -9.373
3.401 -19.061 -15.660
3.769 -10.483 -6.714
3.870 -4.700 -830
4.175 -268 3.907
Nieuwe leningen Aflossing leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten
33.000 -35.525
27.750 -33.892
36.000 -32.897
27.000 -36.155
10.000 -27.853
24.000 -45.681
-2.525
-6.142
3.103
-9.155
-17.853
-21.681
1,64 1,09 75% 25% 36%
1,57 1,07 74% 27% 36%
1,58 1,15 71% 28% 35%
1,68 1,19 69% 30% 34%
1,84 1,24 65% 32% 31%
1,76 1,23 62% 34% 29%
Winst-en verliesrekening
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering Waardeverandering financiële instrumenten Renteresultaat Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen Jaarresultaat Direct in herwaarderingsreserve verwerkt
Balans
Aantal woningen Sociaal Commercieel Totaal
Kasstromen
Ratio's Rentedekkingsgraad (ICR) Debt Service Coverage Ratio Loan To Value (LTV) Solvabiliteit Dekkingsratio
WSW normen > 1,40 > 1,00 < 75% > 20% < 50%
71
23 We werken strategisch samen met andere partijen Binnen de woningcorporatiebranche spelen schaalvergroting, klantgerichtheid en efficiency een grote rol. Daarbij is binding met de klant belangrijk. Deze is kritisch op de geleverde prijs/kwaliteit en kijkt verder dan de woning. Wat voor diensten zijn er mogelijk? Ook omgevingsfactoren zoals leefbaarheid en voorzieningenniveau manifesteren zich nadrukkelijker. Dit heeft mede tot gevolg dat wij ook afspraken op regionaal niveau maken. Wij weten dat klanten verwachten dat wij ons inzetten op velerlei terreinen. Of het nu gaat om het halen van de afgesproken bouwproductie in de regio, het realiseren van Laatste Kans Beleid of het aanbieden van alarmeringsdiensten in woningen. Dit impliceert dat wij redenen hebben om strategisch samen te werken met andere partijen.
We werken samen met... ... brancheverenigingen Wij zijn lid van Aedes, vereniging voor woningcorporaties. We zijn ook lid van de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). Hierin werken we al jarenlang zeer actief samen met de andere woningcorporaties in de regio Haaglanden. Naast de woonruimteverdeling bespreken we veel beleidsonderwerpen en stemmen waar het mogelijk is af. De SVH vormt een netwerkorganisatie waarin de deelnemers ook veel zelf doen. We nemen deel aan het bestuur, de beleidsgroep, de werkgroep Marktinformatie/Managementrapportages en het overleg managers Wonen / Klantencontactcentrum. Voor 2015 vormt de implementatie van de nieuwe regionale prestatieafspraken het belangrijkste item.
... gemeenten Uiteraard werken we samen met de gemeenten waarin wij werken. Primair gaat het dan om Leidschendam-Voorburg, onze ‘geboortegrond’. En ook met Den Haag, de tweede gemeente waarin wij werken. Deze gemeenten vormen onze belangrijkste stakeholders. Het gaat om zaken als: prestatieafspraken, wonen, welzijn en zorg, meepraten en participeren in gemeentelijke woonvisies en wijkplannen. In Leidschendam-Voorburg vinden wij het Masterplan Damcentrum, de revitalisering van de wijk Prinsenhof en de opstelling van de stedenbouwkundige visie voor de wijk De Heuvel voorbeelden die aantonen dat de meerwaarde van intensieve samenwerking duidelijk aantoonbaar is. Ook Vidomes participeert in deze plannen. De gemeente Leidschendam-Voorburg en de woningcorporaties werken samen om statushouders te huisvesten. Ook in 2014 heeft WoonInvest de haar opgelegde targets gehaald. In Den Haag hebben we een convenant met de gemeente, het welzijnswerk, de politie en de woningcorporaties Vestia en Vidomes over samenwerken voor een veilig en leefbaar Leidschenveen-Ypenburg. Hierin maakten we afspraken over integrale samenwerking bij de aanpak van meervoudige problematiek rond veiligheid en leefbaarheid. In 2015 maken we met de gemeente Leidschendam-Voorburg en de gemeente Den Haag nieuwe prestatieafspraken.
... woningcorporatie Vidomes Waar mogelijk trekken wij op met Vidomes, bijvoorbeeld in gebieden waar wij samen woningen beheren. In Bovenveen is het project Straataanpak in oktober 2011 gestart. Hierin werken we samen met Vidomes, de gemeente, jongerenwerk en welzijnswerk. Doel: het verbeteren van de leefbaarheid. Alle partijen leverden daar hun bijdrage aan. Het project is in 2013 afgerond. Er was nog een klein budget over dat begin 2014 is gebruikt voor het aanleggen van het kunstgrasveld aan de Jan Mulderstraat te
72
Bovenveen. Dit was één van de wensen die hoog op de prioriteitenlijst stond van de bewoners en jongeren die bij de straataanpak waren betrokken. In 2012 hebben we overlegd met Vidomes over de lokale prestatieafspraken en een gezamenlijk optrekken in de wijk De Heuvel, waar samen met de gemeente, instellingen en bedrijven die actief zijn in de wijk een wijkvisie is ontwikkeld voor de periode tot 2040. Deze gezamenlijke visie is in 2013 afgerond.
... welzijns- en zorgpartners Wij werken samen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Op initiatief van de participatieraad Leidschendam-Voorburg wordt met tal van partijen overlegd om op korte termijn een aantal quick wins te organiseren op het gebied van huisvesting voor ouderen en mensen met een lichamelijke beperking, die voorheen toegang hadden tot de intramurale zorgcentra, maar nu gelet op het rijksbeleid langer zelfstandig moeten wonen. De pilots zijn gericht op een snellere procedure rond de aanvraag van een woningaanpassing (WMO) en het gericht aanbieden in twee complexen van geschikte ouderen woningen voor huurders/cliënten met een indicatie voor thuiszorg, die wordt gefaciliteerd vanuit het aanpalende zorgcentrum. In 2013 zijn deze projecten gaan draaien; we hebben geevalueerd in 2014. Dit leidde ertoe dat we hebben besloten naast De Panden ook de Rietsangh in Leidschendam te gaan verhuren deels via de wachtlijst van WZH en deels via Woonnet-Haaglanden. We werken samen met Florence, WZC Scheveningen, WZH, en Limor. Zie paragraaf 14.1.
... Haag Wonen Ook in 2014 gold de afspraak die we in 2006 met corporatie Haag Wonen maakten over de woningtoewijzing. Wij hebben moeite om 70% van de vrijkomende woningen toe te wijzen aan de BBSH-groep. Dat komt omdat we in Den Haag veel nieuwe woningen bouwden die relatief duur zijn. Haag Wonen is bereid om hun en onze toewijzingen in Den Haag bij elkaar op te tellen, zodat wij gezamenlijk toch de regionale afspraak in Den Haag halen. Zie de cijfers in hoofdstuk 5; we geven lage inkomens voorrang. We monitoren de zogenaamde Europagroep (inkomen tot 34.678 euro)
... andere corporaties In ons nieuwe beleidsplan 2015 – 2018 spreken wij uit een meer toekomstbestendige organisatie te willen zijn. Hierbij spelen drie opties: fusie, outsourcing of samenwerking met corporaties in de regio. WoonInvest beraadt zich hierover in 2015 en wil in 2016 hierin haar keuze hebben gemaakt.
... de tegenbeweging Europamaatregel In 2011 hebben we ons met 129 andere woningcorporaties in Nederland verzet tegen de Europese toewijzingsregels. We verwachten namelijk dat hierdoor eenzijdige wijken ontstaan. Wij hebben een rechtszaak aangespannen die loopt bij het Europese Hof. Aanvankelijk wees het Hof de zaak af door onze zaak niet ontvankelijk te verklaren. Tegen deze beslissing brachten we verweer in. Dit bleek succesvol. In 2014 vernamen we dat het Hof onze zaak toch ontvankelijk heeft verklaard. We verwachten behandeling in 2015.
... aannemers In 2014 zijn wij gestart met nieuwe prestatiecontracten voor het niet planmatig onderhoud (reparatieverzoeken en mutatieonderhoud) met twee aannemers. Voor een vooraf vastgestelde prijs voeren deze aannemers het genoemde onderhoud uit aan de woningen van WoonInvest tegen een vooraf vastgestelde kwaliteitsnorm die periodiek wordt gecontroleerd door de rayonopzichters.
73
Ingaande de maand juli hebben deze aannemers ook onze telefonische aanname van onderhoudsverzoeken overgenomen. Huurders die WoonInvest bellen voor een reparatieverzoek krijgen direct een medewerker van de aannemer aan de lijn met wie zij een afspraak kunnen maken over het tijdstip dat de reparatie wordt uitgevoerd. De eerste resultaten uit de tevredenheidsenquête onder huurders laat zien dat deze service door hen met gemiddeld een 7,8 als goed wordt gewaardeerd.
74
24 We hebben deelnemingen in andere rechtspersonen 24.1 Woonservice Haaglanden BV
In 1997 hebben we Woonservice Haaglanden BV opgericht met het doel de schoonmaakwerkzaamheden en andere werkzaamheden in en om de woning zelf ter hand te kunnen nemen. Sinds 2002 zijn de personeelsleden van de deelneming bij ons in dienst getreden. Woonservice Haaglanden biedt de huurders bij WoonInvest en Stichting Duivenvoorde een servicecontract aan voor klein onderhoud. Het klein onderhoud is volgens de bepalingen van het huurcontract voor rekening van de huurder. Eind 2014 hebben ruim 4800 huurders een dergelijk servicecontract. Over deze vennootschap zijn de volgende gegevens van belang: Gestort aandelenkapitaal:
€ 18.000
Enig aandeelhouder:
Stichting WoonInvest
Omzet 2014:
€ 305.000
Resultaat na belastingen 2014:
€ 5.000
Eigen vermogen na resultaatbestemming:
€ 144.000
Werknemers
Geen
24.2 WoonInvest Projecten Holding BV Deze holding maatschappij is aandeelhouder van WoonInvest Projecten BV en van Energie Exploitatie Maatschappij Leidschenveen BV. Deze maatschappij is in 2003 opgericht onder de naam WoonInvestment BV In 2009 heeft een statutenwijziging en naamswijziging plaatsgevonden waardoor dit een zogenaamde Holdingmaatschappij is geworden voor de deelnemingen van Stichting WoonInvest. In deze maatschappij vinden geen zelfstandige activiteiten plaats. Over deze vennootschap zijn de volgende gegevens van belang: Gestort aandelenkapitaal:
€ 18.000
Enig aandeelhouder:
Stichting WoonInvest
Omzet 2014:
nihil
Resultaat na belastingen 2014:
€ -/- 591.000
Eigen vermogen na resultaatbestemming:
€ 780.000
Werknemers
Geen
Het verlies van Wooninvest Projecten Holding BV is voornamelijk veroorzaakt door het verlies van haar deelneming Energie Exploitatie Maatschappij Leidschenveen BV (24.5) 24.3 WoonInvest Projecten BV In 2008 hebben we WoonInvest Projecten BV opgericht met het doel onze projectontwikkelingsactiviteiten hierin onder te brengen. Beperking van de risico’s op dit gebied is de belangrijkste doelstelling. In 2009 zijn de activiteiten in deze deelneming gestart. De vennootschap heeft geen personeel in dienst. Eind 2009 is Projecten Holding BV 95% aandeelhouder geworden van WoonInvest Projecten BV. De overige 5% aandelen is in handen van Causa Vastgoed BV.
75
Over deze vennootschap zijn de volgende gegevens van belang: Gestort aandelenkapitaal:
€ 20.000
Aandeelhouder:
WoonInvest Projecten Holding BV (95%) en Causa Vastgoed BV (5%)
Omzet 2014:
€ 340.000
Resultaat na belastingen 2014:
€ -/-6.000
Eigen vermogen na resultaatbestemming:
€ 1.435.000
Werknemers
geen
24.4 WoonInvest Project I BV
In 2009 hebben we WoonInvest Project 1 BV opgericht met het doel onze specifieke projecten en ontwikkelingsactiviteiten hierin onder te brengen. Beperking van de risico’s op dit gebied is de belangrijkste doelstelling. Eind 2011 zijn in deze deelneming de activiteiten gestart. WoonInvest Project 1 heeft samen met bouwmaatschappij Schouten en de Jong B.V. de Vennootschap onder Firma De Nieuwe Floris opgericht. Binnen deze V.o.F. worden koopwoningen in de Van Barbansonstraat ontwikkeld. De vennootschap heeft geen personeel in dienst. Over deze vennootschap zijn de volgende gegevens van belang: Gestort aandelenkapitaal:
€ 18.000
Aandeelhouder:
WoonInvest Projecten B.V. (100%)
Omzet 2014:
€ nihil
Resultaat na belastingen 2014:
€ -/- 1.000
Eigen vermogen na resultaatbestemming:
€ 452.000
Werknemers
geen
24.5 Energie Exploitatie Maatschappij Leidschenveen BV In 2009 heeft WoonInvest Projecten Holding B.V. de Energie Exploitatie Maatschappij Leidschenveen BV opgericht met als doel het beheer en de exploitatie te voeren van een Warmte Koude Opslag (WKO) installatie voor het complex Leilinde in Leidschenveen. Door de regelgeving rondom Energie Exploitatie Maatschappijen dient dit in een transparante nevenstructuur te worden georganiseerd. De installatie is begin 2010 operationeel geworden. Over deze vennootschap zijn de volgende gegevens van belang: Gestort aandelenkapitaal:
€ 318.000
Aandeelhouder:
WoonInvest Projecten Holding BV (100%)
Omzet 2014:
€ 72.000
Resultaat na belastingen 2014:
€ -/- 584.000
Eigen vermogen na resultaatbestemming:
€ -/- 241.000
Werknemers
geen
76
Visuele samenvatting van de nevenstructuur van WoonInvest per 31 december 2014
Deze rechtspersonen vormen een fiscale eenheid voor de BTW en Vpb.
Stichting WoonInvest
WoonInvest Projecten Holding BV
Woonservice Haaglanden BV
WoonInvest projecten BV
WoonInvest Project 1 BV
Energie Exploitatie Maatschappij Leidschenveen BV
Hoewel de onderstaande deelnemingen niet in de consolidatie zijn opgenomen, heeft WoonInvest de volgende belangen Vennootschap onder Firma de Nieuwe Floris De V.O.F. is in 2010 opgericht. Omzet 2014:
€ 92.000
Resultaat na belastingen 2014:
€ -/- 2.000
Eigen vermogen na resultaatbestemming:
€ 1.156.000
Gezien de geringe omvang is V.O.F. de Nieuwe Floris niet meegeconsolideerd. 24.6 Stichting De Vlieterhof Deze stichting is opgericht op 30 december 1994 en heeft ten doel het beheren en exploiteren van een kantoorpand aan de Zaagmolenstraat te Leidschendam. Tot medio 2007 hield WoonInvest daar kantoor. Eind 2010 heeft zich de eerste nieuwe huurder aangediend. In 2011 hebben diverse nieuwe huurders hun intrek in het voormalige kantoor genomen. Het bestuur van deze stichting wordt gevormd door stichting WoonInvest. De volgende financiële gegevens zijn van belang: Omzet 2014:
€
128.000
Resultaat na belastingen 2014:
€
43.000
Eigen vermogen na resultaatbestemming:
€
39.000
Gezien de geringe omvang is Stichting De Vlieterhof niet meegeconsolideerd. 24.7 Vereniging van eigenaren (VvE) Tot en met 31 december 2013 was WoonInvest naast lid, ook de beheerder en in sommige gevallen ook bestuurder van VvE’s. Per 1 januari 2014 is het VVE-beheer verzelf-
77
standigd. Per deze datum is WoonInvest daarom alleen nog maar lid van onderstaande VvE’s. Vermogen per
Naam VvE
Plaats ultimo 2014
VvE Busken Huetlaan 2-72 (even) VvE Busken Huetlaan 74-132 (even) VvE Nicolaas Beetslaan 180-226 (even) VvE Douwes Dekkerstraat 1-135 (oneven) VvE Jacob Lennepstraat 4 t/m 67 VvE Nicolaas Beetslaan 228-274 (even) VvE Nicolaas Beetslaan 276-322 (even) VvE Pr. Irenelaan 200-246 (even) VvE Brinnolaan 1-47 (oneven) VvE Brinnolaan 2-48 (even) VvE Keltenlaan 1-47 (oneven) VvE Holwerdalaan 109-148 (doorlopend) VvE Reuvenslaan 97-175 (oneven) VvE Gardulflaan 1-47 (oneven) VvE Savallelaan / Versteegstraat VvE 't Loo VvE Frans Cobellaan 2-80 (even) VvE St. Martinuslaan 65-143 (oneven) VvE Van Benthuysenlaan 1-47 (oneven) VvE St. Martinuslaan 98-192 (even) VvE Pr. Margrietlaan 105-124 (doorlopend) VvE Pr. Margrietlaan 127-151 (doorlopend) VvE De Elsberg VvE Kersengaarde 2-272 (even) VvE Gr. J. v. Stolberglaan 34-344 (even) VvE Gr. J. v. Stolberglaan 362-658 (even) VvE Pr. Annalaan 255-405 (oneven) VvE Gr. J. v. Stolberglaan 51-481 (oneven) VvE Pr. J.W. Frisolaan 68-402 (even) VvE De Haar 68-198 (doorlopend) VvE Grashof 1-111 (oneven) VvE Grashof 113-243 (oneven) VvE Grashof 245-317 (oneven) VvE De Schaecken
LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV LV
VvE Rozenlaan VvE Damplein Gebouw E
LV LV
VvE Damplein Gebouw CDR
LV
VvE Damplein Gebouw B
LV
VvE Stalling Plaspoelstraat VvE Landscheidingstraat VvE Pr. J.W. Frisolaan 482-878 (even) VvE Terrana l VvE Terrana ll VvE Oranjepolderhof VvE Calla
LV LV LV DH DH DH DH
VvE Leilinde E VvE Woonwinkelcentrum Oosterheem
DH ZM
VvE Parkeren Blok C centrum Oosterheem
ZM
VvE De Symfonie VvE Kersengaarde Parkeerplaatsen VvE Julianaschool VvE Triade I VvE Leidschenhoof VvE Prive Parkeren Damplein
LV LV LV DH DH LV
€
155.985 € 106.077 207.963 135.128 208.598 126.597 153.461 106.596 110.667 91.295 121.708 21.829 34.883 26.358 93.211 264.590 101.409 75.432 13.849 93.856 195.670 233.429 176.190 82.617 120.055 240.226 155.222 368.603 150.842 400.746 199.402 256.892 126.800 207.762 -64
Resultaat over 2014
Omzet over 2014
------ Eenheden -----WI Totaal %
-634 € 166 -586 5.466 6.716 725 2.525 -667 2.554 1.139 2.774 -4.573 -9.672 1.381 -24.742 3.542 -10.078 -20.084 -9.134 8.746 4.455 5.357 2.207 -23.679 -44.519 41.270 21.261 -14.797 44.050 90.673 42.261 49.613 -19.581 31.533 -522
34.600 29.493 37.541 78.686 140.601 24.229 30.200 36.675 36.876 36.675 36.876 31.475 31.475 19.190 119.841 85.089 65.795 64.187 35.708 115.000 40.164 44.087 131.132 496.825 272.996 201.631 107.999 388.006 256.777 288.864 88.594 101.708 73.011 87.017 6.202
18 16 13 59 30 14 13 12 13 13 12 24 22 14 25 46 21 21 13 30 12 13 68 108 81 98 49 129 155 67 29 35 19 47 27
8.349
-866
27.072
29.324
5.097
62.878
4.076 4.746 23.422 106.955 65.775 91.026 79.745
947 2.454 23.422 17.696 15.378 24.023 21.154
16.245 10.888 39.200 270.084 46.982 55.816 50.649
1 19 19 188 22 22 80
47.864 86.897
4.331 42.645
83.167 72.630
3.887
-9.451
130.689
7.169 60.062 -6.075 31.806 -12.363 19.752
269 43.122 11.318 3.654 8.898 8.446
30.274 236.196 19.804 15.543 42.968 15.459
14.546
6.641
25.142
€ 5.830.844 €
------ Stemmen -----WI Totaal %
50% 53% 54% 87% 48% 58% 54% 50% 54% 54% 50% 60% 55% 58% 48% 79% 53% 53% 54% 63% 60% 52% 88% 79% 54% 71% 64% 59% 79% 51% 52% 53% 51% 82% 90%
44 40 33 1274 79 35 172 12 13 13 12 24 21 13 2491 46 21 21 13 2794 12 13 6341 1850 316 7760 3916 405 4346 136 29 35 19 726 34
12
36 30 24 68 62 24 24 24 24 24 24 40 40 24 52 58 40 40 24 48 20 25 77 136 150 138 76 218 196 132 56 66 37 57 30 21
57%
1189 2161
55% *
19
41
46%
1984 4693
42% *
8
13% 44% 79% 95% 92% 92% 73%
24
43 24 198 24 24 110 50
n.v.t. 114 n.v.t.
n.v.t.
40 n.v.t.
48% n.v.t. n.v.t.
185 n.v.t.
n.v.t.
85
66 8 112
0% 0% 76%
32
70
46%
114 19 19 5487 1856 1856 10574
84 75 60 1419 159 60 315 24 24 24 24 40 40 24 5428 59 40 40 24 5894 20 25 7557 2369 591 10889 5512 677 4724 264 56 66 37 1009 37
52% 53% 55% 90% 50% 58% 55% 50% 54% 54% 50% 60% 53% 54% 46% 78% 53% 53% 54% 47% 60% 52% 84% 78% 53% 71% 71% 60% 92% 52% 52% 53% 51% 72% 92% 1 1 1
857 43 24 5753 2176 2176 14782
13% * 44% 79% 95% 85% 85% 72%
591 1338 268 309
44% * 87%
2
1
1
12
17% *
40 185 439 1052 118 131 4 11 85 112 602 713 70 32
22% * 42% 90% 36% 76% 84%
1
1
46% *
414.323 € 4.926.907
In bovenstaand overzicht is aangegeven waar de VvE is gevestigd; LeidschendamVoorburg (LV), Den Haag (DH) of Zoetermeer (ZM). Het vermogen per ultimo 2014 is weergegeven inclusief resultaatsbestemming. Het betreft hier veelal voorlopige jaarrekening over 2014. Bij de met *1 gemerkte VvE’s betreft het nog de jaarrekeningen over 2013. Ondanks meerderheid in zeggenschap is het WoonInvest niet altijd toegestaan deze te gebruiken. Mede hierdoor en het geringe belang in verhouding tot de cijfers van WoonInvest, zijn de VvE’s niet in de consolidatie opgenomen.
78
25 We voerden geen bijzondere activiteiten uit In 2014 voerden we geen bijzondere activiteiten uit of activiteiten die in strijd zijn met de regelgeving. Ook ondersteunden wij in 2014 geen buitenlandse instellingen.
79
26 We hebben een professionele organisatie Bestuur Op 31 december 2014 bestond ons bestuur uit één persoon: Johan Over de Vest, directeur bestuurder ad interim. Het bestuur: - bepaalt de hoofdlijnen van het beleid; de organisatie bereidt dat beleid voor. - ziet erop toe dat management en medewerkers dat beleid goed uitvoeren.
Ondernemingsraad We hebben een ondernemingsraad (OR). Die overlegt met de directie over personele aangelegenheden. De ondernemingsraad is de overlegcommissie die wordt genoemd in artikel 11.3 van de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. Op -
31 december 2014 bestaat de OR uit: Tom de Bruin lid Renate Molenaar secretaris Sandra van As penningmeester Tamara Kipp voorzitter Dennis Reekers vicevoorzitter
De ondernemingsraad wordt ondersteund door een ambtelijk secretaris mevrouw Marjolijn Minderman. Zij is freelance ambtelijk secretaris. Dit zijn
enkele onderwerpen die in het overleg met de OR aan de orde kwamen: medewerkerstevredenheidsonderzoek (ter informatie) begroting en treasuryjaarplan (ter informatie) regeling mobiele telefonie (de OR heeft ingestemd) flexibilisering WI (vragen op initiatief van OR) asbest reglement (nieuw beleid op initiatief van OR) dertiende maand (de OR heeft niet ingestemd) wijzigingen personeelsbeoordelingssysteem (de OR heeft hiermee ingestemd) RI&E (de OR heeft hiermee ingestemd en aanbevelingen gegeven) jaarverslag (ter kennisgeving aangenomen) interne verhuizing (ter informatie) overeenkomst tablets huismeesters (de OR heeft hiermee ingestemd) beleidsplan (de OR heeft hierover advies uitgebracht in 2015) verplichte vrije dagen (in overleg vastgesteld) aanstelling interim bestuurder (advies)
WoonInvest Integriteitscommissie (WIC) De integriteitscommissie overlegt ieder kwartaal over: - meldingen over integriteit die we ontvingen; - vragen over ons integriteitsbeleid. Eind 2014 zaten deze personen in de commissie: - Coletta Roomer afdeling Klantenservice - Rob Mark afdeling Vastgoedbeheer - Ted Hooijmans afdeling Woondiensten - René Moennoe afdeling Financiën - Margo Hoppenbrouwer afdeling Staf De WIC krijgt secretariële ondersteuning van onze beleidsadviseur Wils van der Steen. In 2014 ontvingen we 102 meldingen. Op 32 (31%) daarvan is door WoonInvest ingegaan. Dit is inclusief enkele kerstgiften. De goederen hebben we toegevoegd aan de voorraadkast.
80
Bij de meldingen geldt dat iedere WoonInvester wel of geen acceptatie meldt. De WIC heeft alle gevallen getoetst aan het geformuleerde beleid en geconcludeerd dat in deze gevallen binnen de kaders van het beleid is gehandeld.
Vertrouwenspersoon De heer Guido Paap is de vertrouwenspersoon voor onze organisatie, hij werkt bij MeatisArdyn. Guido ontving in 2014 één melding, die hij telefonisch heeft behandeld.
Klokkenluidersregeling (integriteitsregeling) We hebben bij onze organisatie een klokkenluidersregeling. Het secretariaat daarvan hebben we ondergebracht bij Centrum Arbeidsverhoudingen Overheidspersoneel (CAOP) in Den Haag. Zij kregen in 2014 geen meldingen van een vermoeden over misstanden.
Sponsorbeleid In 2014 gaven we € 7.843,- aan sponsoractiviteiten uit. Het gaat dan om activiteiten in of voor de buurten en wijken waarin we actief zijn, en van bewoners daarin. Er is altijd een relatie tussen onze kerntaken, onze doelgroep en de activiteit die we sponsoren. Voorbeelden hiervan zijn: een buurtgebeurtenis; een cultureel evenement; verenigingen die activiteiten uitvoeren voor bewoners van een wijk waarin wij actief zijn. Zo onderstrepen we onze positie als maatschappelijk onderneming met een sterke lokale betrokkenheid. Ons sponsorbeleid is gepubliceerd op de website. Het Sint Martinusfonds draagt ook financieel bij aan de leefbaarheid en de woonomgeving.
Personeel We willen een betrokken, sociale ondernemer zijn. Om dat waar te maken willen we voor onze medewerkers een aantrekkelijke werkgever zijn. Een werkgever die investeert in zijn medewerkers en ruimte biedt voor groei en ontplooiing. Onze organisatie bestaat uit vijf afdelingen: Financiën, Staf, Woondiensten, Vastgoedbeheer en Klantenservice. Per 31 december 2014 hadden we 77 werknemers die 69,8 formatieplaatsen invullen. Een fulltime dienstverband is bij ons 36 uur per week. Door natuurlijk verloop neemt het aantal medewerkers in de aankomende jaren af. Vrijgekomen formatieplaatsen vullen we niet automatisch in. Hierdoor zal ook het aantal formatieplaatsen verder afnemen.
Aantal Fte’s Afdeling
31-12-2013
31-12-2014
mutatie
Financiën
11,0
10,3
-0,7
Klantenservice
7,2
6,8
-0,4
Staf
8,8
7,5
-1,3
Vastgoedbeheer
18,9
18,9
0,0
Woondiensten
27,3
26,3
-1,0
Totaal
73,2
69,8
-3,4
81
Aantal
31-12-2013
31-12-2014
Man
49
47
Vrouw
31
30
Totaal
80
77
man
vrouw
20 - < 30
0
0
30 - < 40
7
9
40 - < 50
11
15
50 - < 60
19
6
60 - < 65
10
0
Totaal
47
30
31-12-2013
31-12-2014
Man
50,3
51,3
Vrouw
43,0
44,1
Totaal gemiddeld
47,5
48,5
Fulltime
Parttime
Totaal
Man
45
2
47
vrouw
10
20
30
Totaal
55
22
77
Leeftijdsopbouw 31-12-2014
Gemiddelde leeftijd
Fulltime/parttime
De verwachting is dat in 2015 een uitbreiding plaats vindt van 1 formatieplaats, namelijk voor een controller. Verder zal er worden gezocht, via werving en selectie naar een directeur-bestuurder en een financieel manager.
Personeelsverloop In 2014 zijn er geen nieuwe medewerkers in dienst getreden; wel zijn er 3,4 medewerkers vertrokken. Vier medewerkers vierden hun 12,5 jarig dienstverband en twee het feit dat zij 25 jaar in dienst waren.
Ziekteverzuim Ons ziekteverzuim over 2014 bedroeg 3,72%. Hierbij laten wij zwangerschapsverlof buiten beschouwing.
82
Opleidingen en trainingen Ook in 2014 besteedden wij, zoals gebruikelijk, aandacht aan de professionalisering van onze organisatie. We gaven € 58.682 uit aan opleiding & training. Denk aan huurrecht, en diverse bouwkundige cursussen, zoals VCA en NEN.
Arbodienst Het in 2010 afgesloten contract met De Arbodienst is met 1 jaar verlengd.
Personeelsvereniging We hebben een actieve personeelsvereniging. Vijf medewerkers uit verschillende afdelingen organiseerden gedurende het jaar acht activiteiten voor het personeel.
Ideeënbus Er zijn negen ideeën binnengekomen via de ideeënbus. Hiervan zijn er twee uitgevoerd.
83
27 Dit zijn onze kengetallen KENGETALLEN over het jaar
Aantal verhuureenheden ultimo boekjaar 1 Woningen a. in exploitatie b. woonwagens/standplaatsen c. in aanbouw 2 Garages/Parkeerplaatsen 3 Bergingen e.d. Totaal Personeelsbezetting (voltijds, ultimo boekjaar) a Financieel administratief b Technisch c Huismeesters d Verhuur- en bewonerszaken e Directie en algemene zaken f Klantenservice Totaal Verhuur en incasso 1 Woningmutaties 2 Aantal huurders met huurtoeslag met geclusterde betaling 3* a. woningen (kale huur < € 389,05) b. woningen (kale huur > € 389,05) 4 Huurachterstand in % van de jaarhuur 5 Huurderving in % van de jaarhuur Prijs-kwaliteitverhouding 1 Gemiddeld aantal punten WWS 2 Gemiddelde netto huurprijs (per maand) Continuïteit 1 Liquiditeit (current ratio) 2 Solvabiliteit 3 Rentabiliteit eigen vermogen 4 Rentabiliteit totaal vermogen Onderhoud 1 Normaal onderhoud per woning 2 Plan- en projectmatig onderhoud per woning
2014
2013
2012
2011
2010
8.662 26 0 1.003 243 9.934
8.592 29 103 814 243 9.781
8.632 29 161 762 243 9.827
8.466 29 178 731 243 9.647
8.457 29 223 740 243 9.692
10,3 18,9 16,8 9,5 7,5 6,8 69,8
11,0 18,9 16,8 10,5 8,8 7,2 73,2
10,0 13,9 16,8 17,5 10,3 7,8 76,3
10,4 13,8 17,0 18,0 10,3 7,8 77,3
12,2 14,7 17,0 18,7 8,7 7,8 79,1
579
546
529
505
661
nvt 1.025 7.637 0,9% 1,2%
nvt 1.066 7.526 0,9% 1,3%
865 1.329 7.303 1,1% 1,2%
918 1.400 7.066 0,9% 1,0%
1.007 1.494 6.963 0,8% 2,1%
140 572
139 546
138 522
138 501
135 500
0,7 28,9% -0,3% 2,6%
0,7 27,2% 5,3% 4,3%
0,7 27,0% -4,7% 2,3%
0,5 26,1% -11,3% 2,1%
1,7 22,3% 6,7% 4,6%
538 686
527 908
375 981
353 1.398
410 1.472
Balans en winst- en verliesrekening 1 2 3 4 5 6 7
Eigen vermogen per woning Overige voorzieningen per woning Totaal opbrengsten per woning Kapitaalslasten per woning Overige bedrijfslasten per woning Renteresultaat per woning Jaarresultaat per woning
25.719 23.521 22.709 21.563 16.685 523 580 1.028 1.472 140 7.135 7.778 6.461 6.460 7.010 2.335 3.010 1.402 1.614 2953.107 2.921 2.724 3.224 3.847 2.3272.3392.9213.9312.212791.254 1.0712.4401.273
84
28. DIT IS ONZE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
85
GECONSOLIDEERDE BALANS (voor resultaatbestemming) ACTIVA
31-12-2014 x € 1.000
31-12-2013 x € 1.000
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 1. Sociaal Vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploiatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
494.167
497.259
3.997
13.058
7.873
8.223
Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
506.036
201.050 11.858
Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa 6. Latente belastingvorderingen 7. Leningen u/g 8. Te amortiseren hedges 9. Te vorderen BWS-subsidies 10. Overige vorderingen
518.540
166.715 10.790 212.908
5.257 4.479 3.502 21
Totaal financiële vaste activa
177.505
2.112 5.463 3.462 20 29 13.259
11.086
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 11. Vastgoed bestemd voor verkoop 12. Overige voorraden
170 46
96 54 216
150
Vorderingen
13. Huurdebiteuren 14. Gemeente Leidschendam-Voorburg 15. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 16. Belastingen en premies sociale verzekeringen 17. Overige vorderingen 18. Overlopende activa
444 -
455 9
-
28 58 509 1.409
2 880 1.400
Totaal vorderingen 19. Liquide middelen
TOTAAL
86
2.725
2.468
35.104
32.322
770.248
742.071
PER 31 DECEMBER 2014
PASSIVA
Groepsvermogen Aandeel derden
31-12-2014 x € 1.000 222.780 72
20 Totaal vermogen 21. Egalisatierekening
VOORZIENINGEN 22. Voorziening onrendabele investeringen 23. Overige voorzieningen
222.852
202.164
23
59
4.805 497 4.532
460.982 12.053 8.337 11.263
Totaal langlopende schulden KORTLOPENDE SCHULDEN 28. Schulden aan kredietinstellingen 29. Schulden aan leveranciers 30. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 31. Belastingen en premies sociale verzekeringen 32. Overlopende passiva
202.092 72
4.158 374
Totaal voorzieningen LANGLOPENDE SCHULDEN 24. Leningen kredietinstellingen 25. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV 26. Derivaten 27. Overige schulden
31-12-2013 x € 1.000
5.302
462.023 10.867 1.985 10.588
492.635
33.968 1.705 33 495 14.005
Totaal kortlopende schulden
TOTAAL
87
485.463
35.525 2.766 771 10.021 50.206
49.083
770.248
742.071
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2014
2014 x € 1.000
2013 x € 1.000
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 33. 34. 35. 36. 37.
Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
59.535 3.827 44 1.601 1.330
Som der bedrijfsopbrengsten
57.136 3.951 120 4.646 2.484 66.337
68.337
BEDRIJFSLASTEN 38. 39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47.
Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
20.158 554 313 3.949 608 689 11.207 586 3.349 11.318
Som der bedrijfslasten 48. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat
49. Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering
22.215 3.716 369 4.140 656 734 12.902 582 3.461 7.592 52.731
56.367
844
6.041
14.450
18.011
6.921
12.110
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 50. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten 51. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 52. Rentelasten en soortgelijke kosten
4.958534 20.722-
Som der financiële baten en lasten
1.407 782 20.91525.146-
18.726-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
3.775-
11.395
53. Belastingen
3.094-
487
681-
10.908
1-
134-
682-
10.774
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 54. Resultaat deelnemingen Netto resultaat
88
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2014 (directe methode) 2014 x € 1.000
2013 x € 1.000
Kasstroom uit operationele activiteiten
Ontvangsten Huren Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten
61.312 4.027 65 1.536 418
58.022 3.897 121 1.861 594 67.358
64.495
Uitgaven Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffingen Verhuurdersheffing Leefbaarheidsuitgaven Vennootschapsbelasting
5.07210.9679.94220.3211.6734.2265882
5.70613.6959.59320.1641.87217758252.787-
Kasstroom uit operationele activiteiten
51.789-
14.571
12.706
Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten
Ontvangsten Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden
4.540
13.757
Uitgaven Nieuwbouw huur woon- en niet woongelegenheden Woningverbeteringen Aankoop woongelegenheden voor doorvervkoop (VOV) Investeringen overig Externe kosten bij verkoop
9.3674.610267156200-
22.7098.09117822157414.600-
31.773-
Financiële vaste activa Ontvangsten verbindingen Ontvangsten overig Uitgaven overig
1.176 3.364 3.609-
796
796 Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten
931 9.264-
17.085-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden nieuw Aflossing langlopende schulden
33.000 35.525-
31.580 10.723-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
2.525-
20.857
Netto-Kasstroom
2.782
16.478
Verloop liquide middelen Saldo liquide middelen primo Netto kasstroom Saldo liquide middelen ultimo
32.322
15.844
2.782
16.478
35.104
32.322
89
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET TOTAALRESUTAAT 2014
2014 x € 1.000 Geconsolideerd netto-resultaat
2013 x € 1.000 (682)
10.774
Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt Stelselwijziging RJ 290 Waardestijging respectievelijk daling sociaal vastgoed in het jaar Vrijgevallen wegens afschrijving uit herwaardering Vrijgevallen wegens verkopen Waardestijging als gevolg van verkopen onder voorwaarden Waardestijging als gevolg van herclassificatie
(1.394) 19.375 (6.398) (523) 479 9.831
Totaalresultaat
90
0 (21.329) (8.207) (4.498) 1.224 12.390 21.370
(20.420)
20.688
(9.646)
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening
Regelgeving WoonInvest heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 28 mei 2015. Stelselwijziging Wooninvest is in het bezit van leningen die zogenaamde ‘embedded derivaten’ bevatten. Als gevolg van de wijzigingen in de richtlijn rondom verslaggeving voor financiële instrumenten (RJ-Uiting 2013-15) vanaf het verslagjaar 2014 moeten deze worden afgesplitst van de leningen. De richtlijnen geven aan dat dient te worden bepaald of er sprake is van een ‘nauw verband’ tussen de economische kenmerken en risico’s van het derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract. Bij ‘extendibles’ is conform RJ 290 van een dergelijk nauw verband geen sprake. Daarom dienen de derivaten te worden afgesplitst van de leningen en dienen deze op kostprijs of lagere reële waarde te worden gewaardeerd vanaf 1 januari 2014. De waardering per 1 januari 2014 wordt verwerkt in het Eigen Vermogen. De mutatie in 2014 wordt verwerkt in de resultatenrekening. Als gevolg van deze stelselwijziging, welke wordt ingegeven door gewijzigde regelgeving zijn de ter vergelijking opgenomen cijfers niet aangepast. Voor een aantal geschreven swaptions in extendible leningen heeft Wooninvest gekochte payer swaptions afgesloten, waardoor per saldo een kostprijs hedge is ontstaan op het embedded derivaat. Aangezien deze embedded derivaten betrokken zijn in een effectieve hedgerelatie, worden deze ook in de gewijzigde RJ op kostprijs gewaardeerd. Voor één extendible lening heeft geen hedge plaats gevonden op het embedded derivaat. De marktwaarde van dit embedded derivaat is € 1.394 per ultimo 2013 en per ultimo 2014 bedraagt de waarde € 3.269 negatief. De waarde van de gekoppelde gehedgde embedded derivaten is op balansdatum € 52.847 negatief. De geamortiseerde kostprijs van de onderliggende lening is bij eerste verwerking nagenoeg gelijk aan de nominale waarde van deze lening, met name veroorzaakt doordat de amortisatie nagenoeg is afgeschreven bij eerste verwerking. Het effect in vermogen en resultaat is verwaarloosbaar.
2014 Eerste waardering per 1 januari 2014 via eigen vermogen Waardemutatie gedurende 2014 via winst en verliesrekening
-1.394 -1.875
Eindwaardering in de blans per 31 december 2014
-3.269
De waarde per 31 december 2013 is gelijk aan de waarde zoals deze per 1 januari 2014 is verwerkt ten laste van het eigen vermogen. Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van WoonInvest zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, waardering van derivaten, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Consolidatiegrondslagen In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Wooninvest en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd.
91
De in de consolidatie begrepen rechtspersonen zijn: Stichting Wooninvest te Leidschendam-Voorburg
Aandeel Stichting WoonInvest
Woonservice Haaglanden B.V. te Leidschendam-Voorburg Wooninvest Projecten Holding B.V. te Leidschendam-Voorburg Wooninvest Projecten B.V. te Leidschendam-Voorburg Wooninvest Project 1 B.V. te Leidschendam-Voorburg Energie Exploitatiemaatschappij Leidschenveen B.V. te Leidschendam-Voorburg
100% 100%
Aandeel WoonInvest Projecten Holding B.V.
Aandeel WoonInvest Projecten B.V.
95% 100% 100%
Alle rechtspersonen zijn het gehele boekjaar in de consolidatie opgenomen. In het boekjaar zijn de zeggenschapsverhoudingen niet gewijzigd Wooninvest Project 1 B.V. heeft een 50% belang in VoF de Nieuwe Floris. Het resultaat van de VoF is verantwoord als resultaat deelneming en het belang in de deelneming is opgenomen onder de post vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen. Ten opzichte van 2013 hebben er geen wijzigingen plaats gevonden in de eigendomsverhoudingen. Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: – een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en – het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting. Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie
Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. WoonInvest heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel.
Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. Op grond wordt niet afgeschreven.
92
Waardering na eerste verwerking Voor de toepassing van de waardering op actuele waarde wordt op elk rapportagemoment de vervangingswaarde (verminderd met cumulatieve afschrijvingen) en bedrijfswaarde bepaald; de waardering geschiedt op de laagste van de vervangingswaarde en bedrijfswaarde. - De vervangingswaarde wordt bepaald op de ingeschatte herbouwkosten voor een vergelijkbaar type eenheid. - De bedrijfswaarde wordt bepaald door middel van de methode van verdisconteerde toekomstige kasstromen uit huuropbrengsten en verkoopopbrengsten verminderd met uitgaven wegens onderhoud en een toegerekend gedeelte van de exploitatiekosten; de voor de bepaling van de bedrijfswaarde gehanteerde parameters en variabelen worden jaarlijks geactualiseerd opdat daarmee de beste schatting van de actuele waarde tot stand komt; zij zijn uiteengezet in de toelichting. Door hun aard kent het grootste gedeelte van het sociaal vastgoed in exploitatie een bedrijfswaarde die lager is dan de De per complex bepaalde actuele waarde wordt als naar rato van de historische kostprijs toegerekend aan de diverse componenten. Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies.
Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (product-marktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”.
Herclassificatie Sociaal vastgoed in exploitatie, dat per jaareinde een huur heeft boven de liberalisatiegrens wordt geherclassificeerd naar commercieel vastgoed in exploitatie en gewaardeerd op basis van de grondslagen als opgenomen in de grondslagen voor commercieel vastgoed. Herwaarderingen worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.
Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (product-markt combinaties) waarvoor per cluster een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar product marktcombinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van WoonInvest.
Herwaardering Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindering van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen.
Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Indien deze kosten worden gemaakt ter vervanging van afgeschreven componenten, dan worden deze bedragen geactiveerd.
93
Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaats vindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. Onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die aangemerkt zijn om in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) binnen vijf jaar te worden overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, worden geherclassificeerd als onroerende zaken bestemd voor verkoop onder voorwaarden, indien is voldaan aan het principe “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. De onroerende zaak wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de te verwachten contractprijs (i.c. de te verwachten reële waarde onder aftrek van de te verwachten toe te passen korting). Het verschil tussen de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de te verwachten contractprijs, wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de reële waarde na aftrek van de naar verwachting toe te passen korting. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgingsof vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (product-marktcombinatie), wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde, zijnde de taxatiewaarde. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord.
Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten winst op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille” verantwoord. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord.
94
Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst- en verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten.
Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De reële waarde is getaxeerd door een externe taxateur. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven.
Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd.
Herclassificatie Commercieel vastgoed in exploitaite, dat per jaareinde een huur heeft beneden de liberalisatiegrens wordt geherclassificeerd naar sociaal vastgoed in exploitatie en gewaardeerd op basis van de grondslagen als opgenomen in de grondslagen voor sociaal vastgoed in exploitatie. Herwaarderingen worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.
Complexindeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: lokatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie.
Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen.
95
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald door taxatie door een onafhankelijke en ter zake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Vastgoed verkocht onder voorwaarden Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Voor onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en vindt herclassificatie plaats als vastgoedbelegging. De vastgoedbelegging wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Ultimo boekjaar wordt het verschil tussen de dan geldende marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de – gefixeerde – boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld.
96
Financiële activa Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door WoonInvest, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. De belastinglatenties wordt gewaardeerd tegen contante waarde. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet van 5,5%. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is in de toelichting vermeld. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen.
Saldering De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.
Fiscale eenheid De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats uitgaande van de situatie dat de moeder met de dochter afrekent alsof de dochter zelfstandig belastingplichtig is. De volgende entiteiten zijn onderdeel van de fiscale eenheid vennootschapsbelasting: Woonservice Haaglanden B.V. te Leidschendam-Voorburg Wooninvest Projecten Holding B.V. te Leidschendam-Voorburg Wooninvest Projecten B.V. te Leidschendam-Voorburg Wooninvest Project 1 B.V. te Leidschendam-Voorburg Energie Exploitatiemaatschappij Leidschenveen B.V. te Leidschendam-Voorburg Te amortiseren hedges Voor in het verleden gekochte swaptions is een eenmalige premie betaald die wordt afgeschreven over de periode van aanschaf tot uitoefendatum. Te vorderen BWS-subsidies Dit betreft de nog te ontvangen subsidies voor de in exploitatie zijnde materiële vaste activa welke gebouwd zijn onder de toepassing van de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies. De vordering is opgenomen tegen de contante waarde van de uit hoofde van de BWS toegezegde bedragen (subsidiebeschikkingen inzake de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten) en wordt jaarlijks verminderd met de door de budgetbeherende instanties beschikbaar gestelde bijdragen. De uitbetalingsperiode is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten. De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het volledige bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo tegen het subsidierendement.
97
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, bank- en girotegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Egalisatierekening Subsidie BWS De egalisatierekening subsidie Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) betreft de contante waarde van de toegezegde exploitatiesubsidies op basis van de voorcalculatorisch bepaalde jaarlijkse exploitatietekorten en is in het jaar waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen. De egalisatierekening betreft het nog niet aan het resultaat toegerekende deel van de toegekende exploitatiesubsidies. Aan de egalisatierekening wordt jaarlijks rente op basis van het subsidierendement toegevoegd. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van de post “Overheidsbijdragen” in het resultaat verantwoord, overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties. Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Voorziening onrendabele investeringen Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen inzake de materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden op het moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voorzover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen, rekening houdend met het complex in het geval de investeringen hiertoe gaan behoren, en minus de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde betreffende de materiële vaste activa, respectievelijk marktwaarde (betreffende vastgoedbeleggingen). Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden worden overgedragen onder een "verkoop onder voorwaarden" regeling. Voorziening garantieverplichtingen De voorziening voor garantieverplichtingen heeft betrekking op verplichtingen voortvloeiend uit verstrekte garanties inzake opgeleverde bouwprojecten en/of verkochte woningen. De voorziening wordt gevormd voor de te verwachten garantiekosten inzake opgeleverde bouwprojecten en/of verkochte woningen mede op basis van ervaringscijfers en rekening houdend met de duur van de garantieperiode. De voorziening wordt tegen nominale waarde gewaardeerd.
98
Langlopend/kortlopende schulden Schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Onder de schulden zijn van huurders ontvangen waarborgsommen opgenomen, welke bij mutatie van de woning worden terugbetaald verhoogd met rente. Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” van dit hoofdstuk. Derivaten en hedge accounting WoonInvest maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende renteschommelingen. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën: ‘Derivaten met toepassing van kostprijshedgeaccounting’ en ‘Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties’
In een contract besloten ('embedded") derivaten Indien in enig contract zodanige bepalingen en afspraken zijn opgenomen die voldoen aan de kenmerken van een derivaat ('embedded derivaat") wordt vastegesteld of deze bepalingen en afspraken van het contract afgescheiden dienen te worden; afscheiding vindt plaats als: er geen nauw verband staat tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract; en een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en het samengestelde instrument niet tegen reële waarde wordt gewaardeerd met verwerking van de reële waardeveranderingen in het resultaat.
Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting -
De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprijshedge-accounting, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities; verwerking van de ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening: bij derivaten in een kostprijshedge-relatie waarbij deels sprake is van hedge-ineffectiviteit, wordt indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, voor het ineffectieve deel dit verschil in de winst- en verliesrekening onder de post “Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten” verwerkt.
De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post (i.c. toekomstige herfinancieringen op bestaande leningen) in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. -
De resultaten op het hedge-instrument worden gelijktijdig verantwoord met de resultaten op de afgedekte post.
-
Per balansdatum wordt de omvang van de risicopositie in de afgedekte post in de hedge-relatie vergeleken met de omvang van de risicomitigerende werking van het hedge-instrument. Indien het hedge-instrument een grotere omvang heeft dan de afgedekte post, is sprake van ineffectiviteit en wordt het ineffectieve deel tegen kostprijs of lagere marktwaarde gewaardeerd.
99
Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst- en verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: - Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans. - Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst- en verliesrekening overgebracht. Bij beeindiging van de hedge-relatie wordt de premie geamortiseerd over de geschatte restant looptijd.
Hedge documentatie WoonInvest heeft gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie met behulp waarvan de effectiviteit van de hedge-relatie wordt beoordeeld. Hierin zijn de doelstellingen van risicobeheer en van de hedgestategie beschreven alsmede de afgedekte posities en in te zetten hedge-instrumenten inclusief de verwachte effectiviteit. De hedge-instrumenten worden bijgehouden in een hedge-tabel. In deze tabel wordt het verband gelegd tussen de hedge-instrumenten en de bestaande en verwachte leningen met een hoogst waarschijnlijk karakter. Enkele hedgeinstrumenten hebben een langere looptijd dan de gekoppelde leningen, aangezien het zeer waarschijnlijk is dat deze leningen geherfinancierd zullen gaan worden.
Overige derivaten (zonder toepassing van kostprijshedge-accounting) Overige derivaten (zoals renteswaps) waarbij geen hedgerelatie is aangegeven, worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere reële waarde. Indien de reële waarde van deze aldus gewaardeerde derivaten negatief is, wordt dit bedrag in de balans verwerkt als een schuld en in de winst- en verliesrekening onder de financiële lasten verwerkt als een last. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de derivaten aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan. Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen. Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening
Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.
Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van WoonInvest, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.
100
Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS-subsidie vanuit de egalisatierekening BWS verantwoord. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” in de grondslagen van balanswaardering. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d. Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur), zonder rekening te houden met ingeschatte verkopen voor einde levensduur. Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake materiële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Hieronder wordt de afboeking van de vorderingen op debiteuren inzake huur opgenomen. Pensioenlasten De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft WoonInvest geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.
101
Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder wordt de jaarlijkse waardeverandering opgenomen van het tegen reële waarde (marktwaarde) gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht.
Financiële baten en lasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van WoonInvest. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden. Grondslagen bij opstellen geconsolideerd kasstroomoverzicht
Toepassing directe methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode zijn alle ontvangsten en uitgaven direct gekoppeld aan de activiteiten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, inversterings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten) Ontvangsten uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
102
Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen.
Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en dividend Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Verwerking van geldmiddelen begrepen in de aan- of verkoopprijs van groepsmaatschappijen De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht.
103
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS (in duizenden euro's) MATERIËLE VASTE ACTIVA
1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen gebruik 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
31-12-2014
31-12-2013
494.167 3.997 7.873
497.259 13.058 8.223
506.036
518.540
Het verloop van deze posten is als volgt: 1. Sociaal vastgoed in exploitatie
2. Sociaal vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen exploitatie 2014 2013
3. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie 2014 2013
2014
2013
Aanschaffingswaarde 1 januari volgens jaarrekening 2013
497.259
549.354
17.587
17.769
14.015
15.732
Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Stand 1 januari volgens jaarrekening 2013
497.259
549.354
-4.529 13.058
-1.548 16.221
-5.792 8.223
-6.795 8.937
17.191 5.975 -1.341 19.065
7.712 210 -6.451 -11.345
-17.191 8.901
-10.287 16.983
604
82
-3.096 -4.529
-554 -400
-796
-3.162
-350
-714
Mutaties: Opleveringen Verbeteringen/Investeringen Desinvesteringen Herwaardering via eigen vermogen Herwaardering via resultaat Afwaarderingen Afschrijvingen Herrubricering FVA Herclassificatie 31 december 2013 naar commercieel Totaal van de mutaties Stand 31 december: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde
-24.225 -3.092
-20.802 -52.095
-110 -646 0 -15 0 -9.061
494.167
497.259
6.007
17.587
12.585
14.015
494.167
497.259
-2.010 3.997
-4.529 13.058
-4.712 7.873
-5.792 8.223
-19.757
-21.419
-2.233
1. Sociaal vastgoed in exploitatie Herclassificatie van bezit van sociaal naar commercieel of commercieel naar sociaal vindt plaats per 31 december van het boekjaar. Van herclassificatie is sprake als de classificatie per 31 december van vorig boekjaar afwijkt van de classificatie per 31 december van het huidig boekjaar. Herclassificatie vindt plaats tegen de waarde eind vorig jaar. Herwaardering als gevolg van herclassificatie wordt rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.
Desinvesteringen Van de bedrijfswaarde van de desinvesteringen heeft € 483 (2013: € 1.137)betrekking op woningen die onder voorwaarden verkocht zijn.
Afschrijvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de lineaire afschrijving op het sociaal vastgoed gebaseerd op de componentenbenadering. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering, bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: -
Grond: geen afschrijving Casco: 50 jaar Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.): 10 tot 15 jaar Installaties (lift, cv, elektra e.d.): 20 tot 25 jaar Woningverbetering: 20 tot 30 jaar
104
Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop WoonInvest heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 116 woningen uit sociaal vastgoed bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 25 woningen in het komend boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze 25 woningen bedraagt in totaal € 3,2 miljoen.
Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. Verkopen worden voor de verwachte verkopen in de eerste 5 prognosejaren als kasstroom meegenomen in de bedrijfswaarde. Indien verkopen onder voorwaarden worden verwacht, dan is slechts rekening gehouden met de te ontvangen kasstroom op het moment van transport van de woning. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd (bedragen in euro): Stijgingsparameters: inkomensafhankelijke huurverhoging variërend van 1% tot 5% voor 2015, voor de volgende 4 jaar een jaarlijkse huurverhoging van tussen de 1,5% en 3,5% en daarna 2,0% (voorgaand jaar: eerste jaar 2,0% tot 6,0%, jaar 2 tot en met 5 2,0% tot 3,5% en daarna 2,0%) jaarlijkse huurharmonisatie conform harmonisatiebeleid, gemiddeld -/- 0,1% in de eerste 5 jaar (voorgaand jaar: 0,33% eerste 5 jaar) De negatieve huurharmonisatie is het gevolg van aftoppen van woningen tot onder de liberalisatiegrens jaarlijkse huurderving van 1,6% als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 1,4%) jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven en overige exploitatieuitgaven oplopend van 1,75% in 2015 tot 3% vanaf 2019 (voorgaand jaar: 3,0% alle jaren) jaarlijkse stijging van de restwaarde van 1,5% in 2015 en vanaf 2016 2% (voorgaand jaar: 2,0% alle jaren) -
jaarlijkse stijging van de taxatiewaarden van 0,75% in 2015 en vanaf 2016 2% (voorgaand jaar: eerste 4 jaar 4% daling en vanaf jaar 5 2% stijging)
Volumeparameters: mutatie en klachtenonderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): € 265 per verhuureenheid (voorgaand jaar: gezamenlijk € 290 per verhuureenheid) planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenonderhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per complex overige directe en indirecte exploitatieuitgaven voor zover vastgoedgerelateerd (algemeen beheer, belastingen, verzekering): € 1.045 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.014) heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor 2015 en verder ingerekend op basis van het wettelijk kader voor de periode 2015 tot en met 2017 en voor 2018 en verder is verondersteld gelijk te zijn aan de heffing in 2017. (Ongewijzigd ten opzichte van vorig jaar) Discontering: -
disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,25%); disconteringsmoment: medionummerando contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn
105
Overige aspecten: inrekenen restwaarde grond: € 12.023,25 per verhuureenheid, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur (€ 23.001) en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing, sloop en opnieuw bouwrijp maken (€ 10.977,75). (restwaarde grond voorgaand jaar: € 11.787,50) inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. Voor de eerste 5 jaar zijn in totaal 116 verkopen ingerekend, waarvan 25 in 2015. De verwachte opbrengst van deze verkopen bedraagt € 14.989 en de boekwaarde van deze woningen per 31 december 2014 bedraagt € 3.506 Indirecte exploitatielasten, zoals sponsoringuitgaven en kosten met betrekking tot treasury- en nieuwbouwactiviteiten zijn niet aan de bedrijfswaarde toegerekend. Leefbaarheidsuitgaven kunnen betrekking hebben op sociale activiteiten en fysieke activiteiten. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera.De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. In de bedrijfswaardeberekening is aan elke sociale vastgoedeenheid een bedrag toegerekend inzake leefbaarheidsuitgaven. De levensduur van sociaal vastgoed is standaard 50 jaar. Regelmatig worden de complexen die op korte termijn hun theoretische einde levensduur bereiken (binnen 15 jaar) intern besproken. Dan kunnen voorstellen worden gedaan om de levensduur aan te passen. Deze voorstellen worden door het bestuur vastgesteld. De door het bestuur aangepast levensduren worden verwerkt in de administratie en de bedrijfswaardeberekening. De grootste mutaties in de berekening van de bedrijfswaarde werden in 2014 veroorzaakt door de aanpassingen in het onderhoudsbeleid (+ 24 miljoen) harmonisatiebeleid (- 16 miljoen). Daarnaast leidt de aanpassing van de marktindex tot hogere WOZ waarden en en lagere bedrijfswaarde (- 10 miljoen) vanwege toegenomen lasten verhuurdersheffing.
Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen. Effect op Gehanteerd in Stel mogelijke bedrijfswaarde 1) In % van de Parameters bedrijfswaarde afwijking x € 000.000 bedrijfswaarde 1 tot 5% 1e jaar,inflatie +1,5% Huurverhoging jaar 2t/m5, daarna 2% -/- 1% 1e 5 jr -/- € 29,7 6,0% Huurharmonisatie gemiddeld -/- 0,1% eerste 5 jaar geen harmonisatie -/- € 5,1 1,0% Disconteringsvoet 5,25% gehele levensduur +/+ 1% -/- € 56,2 11,4% Beheerkosten € 1.211 per vhe -/- € 100 + € 15,9 3,2% Klachten/mutatieonderhoud € 265 per vhe -/- 25% + € 9,0 1,8% Restwaarde grond € 12.023 per vhe -/- € 6.012 -/- € 20,9 4,2% Woningverkopen 116 eenheden 1e 5 jaar -/- 56 eenheden -/- € 4,2 0,8% 1) het effect op de bedrijfswaarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk). Wooninvest heeft bij de keuze voor mogelijke afwijkingen in de gevoeligheidsanalyse, gekozen voor tendenties, welke in lijn liggen met het door Wooninvest gevoerde beleid. Dit betreft onder andere taakstellingen op het gebied van reductie van bedrijfs- en onderhoudskosten.
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering.
106
Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.
Sociaal vastgoed in exploitatie op erfpacht Een deel van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Van deze grond is WoonInvest geen juridisch, maar wel economisch eigenaar door middel van erfpachtcontracten. De erfpachtverplichting is afgekocht bij verkrijging van de economische eigendom. De afgekochte erfpachtcanon is verwerkt als grondwaarde bij eerste verwerking .
Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 3.990 (2013: € 3.990) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Bedrijfsterreinen: geen afschrijving Automatisering: 5 jaar Inventaris kantoor: 5 jaar Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.
Actuele waarde inzake de materiële vaste activa gewaardeerd tegen kostprijs De actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde) van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie, met uitzondering van de bedrijfsterreinen en kantoorpanden, wijkt niet significant af van de historische kostprijs.
VASTGOEDBELEGGINGEN 31-12-2014
31-12-2013
201.050 11.858
166.715 10.790
212.908
177.505
4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Het verloop van deze posten is als volgt: 4. Commercieel vastgoed in exploitatie
Stand 1 januari volgens jaarrekening 2013
5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
2014
2013
2014
2013
166.715
127.941
10.790
9.024
45
383
837 479
-732 24.225
-887 20.802
-74
901 865 0 239
9.831 966
12.390 6.086
-174
-239
201.050
166.715
11.858
10.790
Mutaties: Investeringen Herwaardering verkochte woningen onder voorwaarden Desinvesteringen Herclassificatie 31 december 2013 van sociaal Aanpassing naar reële waarde van de geherclassificeerde woningen rechtstreeks via eigen vermogen Aanpassing reële waarde via winst en verliesrekening
Boekwaarde 31 december
107
4. Commercieel vastgoed in exploitatie Herclassificatie van bezit van sociaal naar commercieel of commercieel naar sociaal vindt plaats per 31 december van het boekjaar. Van herclassificatie is sprake als de classificatie per 31 december van vorig boekjaar afwijkt van de classificatie per 31 december van het huidig boekjaar. Herclassificatie vindt plaats tegen de waarde eind vorig jaar. Na herclassificatie vindt herwaardering plaats naar de waarderingsgrondslag waar het vastgoed eind van het huidig boekjaar is opgenomen.
Uitgangspunten reële waarde De reële waarde van de huurwoningen boven de toeslaggrens, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, is door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur bepaald op basis van de huidige prijzen in een actieve markt voor soortgelijk vastgoed op dezelfde locatie en in dezelfde staat.In het verslagjaar is het gehele commerciële vastgoed in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijk makelaar. De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario’s. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten.Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de Discount Cash Flow(DCF)-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, met gebruikmaking van een mutatiegraad, een indexeringsvoet (zie onderstaande tabel) en een disconteringsvoet. Daarnaast wordt de eindwaarde ultimo 15e jaar bepaald door de huuropbrengst van het 15e jaar te delen door de exit yield (rendementseis). De gehanteerde exit yield en disconteringsvoet zijn afhankelijk van het object. In de berekening van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verkoopkosten ter hoogte van 1,25% van de leegwaarde. Voor mutatieonderhoud is een bedrag van € 1.250 ingerekend bij doorexploitatie en € 625 bij uitponden.
De overige gehanteerde uitgangspunten zijn:
Prijsinflatie Beheerskostenstijging Leegwaardestijging Disconteringsvoet Mutatiegraad Onderhoudsnorm per vhe Beheernorm per vhe
2014 woningen 1,3% tot 2,1% 3% 1% tot 2,25% 6,72% tot 8,19% 2,4% tot 15% wisselend per object € 335
2014 parkeren 1,3% tot 1,9% 3% 1% 7,21% 20% wisselend per object € 52
2014 BOG 1,3% tot 2,1% 3% nvt 10,8% tot 10,99% Na afloop contract € 6,19 tot € 6,99 p/mtr 1,5% tot 3% huursom
Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.
Gevoeligheidsanalyse Op basis van de gehanteerde uitgangspunten hebben de woningen een marktwaarde van € 191.348 Voor de woningen is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. Uit deze analyse blijkt het effect op de marktwaarde indien de uitgangspunten afwijken, zowel in negatieve als in positieve zin.
Prijsinflatie (/markthuur) Beheerkostenstijging Leegwaardestijging Disconteringsvoet Mutatiegraad Onderhoudsnorm Beheernorm Exit yield
Negatief scenario Afwijking t.o.v. Effect op uitgangspunt marktwaarde -8.051 -/- 1% -680 + 1% -4.751 -/- 1% -12.191 + 1% -4.327 -/- 1% -762 + 10% -278 + 10% (€ 368,50) -4.714 + 1%
Positief scenario Afwijking t.o.v. Effect op uitgangspunt marktwaarde 9.006 + 1% 632 -/- 1% 5.099 + 1% 13.624 -/- 1% 3.447 + 1% 761 -/- 10% 282 -/- 10% (€ 301,50) 8.514 -/- 1%
Voor parkeren en BOG is, vanwege het beperkte belang, geen gevoeligheidsanalyse gemaakt.
108
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 155.852. De uitgangspunten zijn toegelicht onder sociaal vastgoed in exploitatie, en zijn met uitzondering van de verhuurderheffing gelijk.
Zekerheden en beperkingen Er bestaan geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van de huuropbrengsten en geen belangrijke contractuele verplichtingen tot aankoop, bouw of ontwikkeling van vastgoedbeleggingen of voor reparatie, onderhoud of verbeteringen ervan. 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden De post herclassificatie uit het verloopoverzicht inzake onroerende zaken VOV betreft: de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in het boekjaar de bestemming hebben gekregen te worden doorverkocht zonder voorwaarden en ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht; herclassificatie naar “Voorraden” vindt plaats tegen verkrijgingsprijs, zijnde de marktwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de woningen zijn onder de “Voorraden” opgenomen als vastgoed bestemd voor verkoop en worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere verwachte opbrengstwaarde; -
de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in hetzelfde boekjaar zijn doorverkocht zonder voorwaarden; herclassificatie vindt plaats tegen de kostprijs van de verkoop, zijnde de marktwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de opbrengstwaarde minus de kostprijs van deze woningen is in het resultaat verantwoord onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille”;
Gedurende 2014 zijn 10 woningen (2013: 16 woningen) onder een VOV-regeling aan derden overgedragen. Daarnaast zijn in 2014 geen woningen in ontwikkeling welke onder een VOV-regeling zijn verkocht en geen woningen in ontwikkeling welke onder een VOV-regeling in combinatie met erfpacht zijn verkocht. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden ultimo 2014: 91 (2013: 81). Tevens zijn ultimo 2014 2 (2013: 1) woningen onder voorraden opgenomen die bestemd zijn voor verkoop onder voorwaarden. FINANCIËLE VASTE ACTIVA 6. 7. 8. 9. 10.
Latente belastingvorderingen Leningen u/g Te amortiseren hedges Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen
Totaal 6.
31-12-2014
31-12-2013
5.257 4.479 3.502 21
2.112 5.463 3.462 20 29
13.259
11.086
Latente belastingvorderingen
Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering a Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De op het waarderingsverschil van dit bezit betrekking hebbende actieve belastinglatentie, inclusief de investeringen in nieuwbouw en verbetering, leidt niet tot verwerking in de jaarrekening. De reden is dat de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand blijft en fiscaal pas wordt afgewikkeld nadat in de toekomst de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit voortvloeiende latente vordering naar nihil. Het verschil tussen de fiscale waarde en de waarde in de jaarrekening van het sociaal en commercieel vastgoed bedraagt € 471.039.000 nominaal.
109
b
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop/verkoop binnen vijf jaar - Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop. Bij sloop binnen vijf jaar waarbij de bouwbestemming op de na sloop vrijkomende grond vervalt, wordt voor het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het betreffende vastgoed een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, voor zover verrekenbaar. - Wordt bij sloop binnen vijf jaar wederom vervangende nieuwbouw gepleegd, dan blijft de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand Derhalve wordt hiervoor geen latentie gevormd (zie punt a). - De binnen 5 jaar te verkopen woningen zijn commercieel anders gewaardeerd dan fiscaal. Aangezien bij daadwerkelijke verkoop gebruik gemaakt zal worden van een fiscale herinvesteringsreserve en de nieuwbouwinvesteringen ruim voldoende zijn om deze herinvesteringsreserve uit te nutten, zal er geen fiscaal resultaat gerealiseerd worden bij de betreffende verkopen. Daarom is geen latentie gevormd voor het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van deze woningen.
c
Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. Derivaten Bij de door de corporatie toegepaste rentederivaten is sprake van een verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de betreffende rentederivaten. In de jaarrekening is voor het waarderingsverschil een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord.
d
e
Fiscaal verrekenbare verliezen Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering tegen contante waarde verantwoord aangezien het totale compensabele verlies binnen 3 jaar verrekend kan worden.
De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is als volgt: 31-12-2014
31-12-2013
Verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen tegen contante waarde Beschikbare verliescompensatie tegen contante waarde
299 4.958
451 1.661
Boekwaarde per 31 december
5.257
2.112
De gemiddelde looptijd van de tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is 3 jaar. Van de latente belastingvorderingen wordt een bedrag van in totaal € 1.928 (2013: € 1.813) naar verwachting binnen 1 jaar gerealiseerd. De nominale waarde van de latentie vanwege tijdelijke waarderingsverschillen bedraagt € 351. De latentie vanwege verliescompensatie bedraagt nominaal € 5.510. De latenties zijn contant gemaakt tegen een percentage van 5,5% Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt: 31-12-2014 31-12-2013 Boekwaarde 1 januari Toevoegingen Onttrekkingen
2.112 4.013 -868
2.599 0 -487
Boekwaarde 31 december
5.257
2.112
De toename van de beschikbare verliescompensatie is een gevolg van aanpassingen inn de aangiften vennootschapsbelasting 2012 en 2013. De in deze aangifte ingenomen standpunten leiden ertoe dat geactiveerde sloopgronden als lasten in de aangifte vennootschapsbelastingen verwerkt zijn.
110
7.
Leningen u/g
31-12-2014
31-12-2013
686 1.587 2.206
771 1.569 3.123
4.479
5.463
De post leningen u/g bestaat uit: Lening u/g Vlieterhof Lening u/g Woonzorg Haaglanden Lening u/g Ontwikkelingscombinatie Damcentrum C.V.
De leningen muteerden als volgt:
Vlieterhof
WZH
Damcentrum CV
Stand 1 januari Verstrekt Aflossingen Bij: rente
771 12842
1.569
Stand 31 december
686
1.587
17
Totaal
3.123 1.022105
5.463 1.132147
2.206
4.478
De aan de Stichting Vlieterhof verstrekte lening dient ter financiering van het kantoor Zaagmolenstraat 98. Deze lening heeft een rente van 5,5% per jaar, geen vast aflosschema en er zijn geen aanvullende zekerheden gesteld. De lening moet in 2024 afgelost zijn. De lening aan Woonzorg Haaglanden dient ter financiering van een 3-tal nieuwbouwprojecten welke ontwikkeld worden op gronden die in bezit zijn van Woonzorg Haaglanden. De aflossingen zijn afhankelijk van de voortgang van de projecten. De rente op de lening is variabel. Er zijn geen aanvullende zekerheden gesteld. Deze leningen zijn gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De lening aan Ontwikkelingscombinatie Damcentrum C.V. is vertrekt ter overname van een grondpositie in Leidschendam. De lening wordt in 10 halfjaarlijkse termijnen afgelost. Er geldt een rentepercentage van 4%. Schouten en de Jong Projectontwikkeling B.V. en Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. hebben zich garant gesteld voor nakoming van de betalingsverplichtingen van Ontwikkelingscombinatie Damcentrum C.V. Naar verwachting zullen al deze vorderingen volledig ontvangen worden. 8.
Te amortiseren hedges
De te amortiseren hedges muteerden als volgt: Wooninvest heeft in voorgaande jaren swaptions gekocht ter afdekking van het opwaartse renterisico van de extendible periodes van reeds bestaande leningen. Hiervoor is een eenmalige premie betaald. De premie is geactiveerd en wordt over de periode van aanschaf tot uitoefendatum ten laste van het resultaat gebracht. Daarnaast zijn enkele renteswaps afgesloten waarbij een hogere rente op korte termijn betaald wordt tegenover een lagere rente op lange termijn. De extra betaalde rente op korte termijn wordt hierbij geactiveerd (ten goede van het resultaat) en geamortiseerd vanaf datum verlenging. Van het saldo eind 2014 heeft € 2.018 een looptijd langer dan 5 jaar. De restant looptijd ultimo 2014 is gemiddeld 9 jaar (ultimo 2013: gemiddeld 8 jaar). Het verloop van de geactiveerde premiekosten is als volgt: 31-12-2014
31-12-2013
Stand 1 januari Egalisaties ten goede van het resultaat Egalisaties ten laste van het resultaat
3.462 327 287-
3.416 327 281-
Stand 31 december
3.502
3.462
31-12-2014
31-12-2013
20 20-
67 47-
-
20
9.
Te vorderen BWS-subsidies
Stand 1 januari Ontvangen bijdragen Stand 31 december Ultimo 2014 zijn alle te ontvangen BWS subsidies afgerekend.
111
10. Overige vorderingen
31-12-2014
31-12-2013
Overige vorderingen
21
29
Totaal
21
29
31-12-2014
31-12-2013
Stand 1 januari Mutaties boekjaar
29 8-
1.791 1.762-
Stand 31 december
21
29
Overige vorderingen
In de post overige vorderingen zijn een aantal aan personeel verstrekte voorschotten tot een bedrag van € 19 opgenomen. Een vordering van € 1.775 zijnde een lening aan zorginstelling WZH is in 2013 verrekend. VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 11. Vastgoed bestemd voor verkoop 12. Overige voorraden
31-12-2014
31-12-2013
170 46
96 54
216
150
De post "Vastgoed bestemd voor verkoop" bestaat uit teruggekochte koopgarantwoningen, die in een volgend boekjaar wederom verkocht zullen gaan worden. Eind 2014 betrof dit 2 woningen (2013: 1) De woningen zijn opgenomen tegen terugkoopwaarde, zijnde de marktwaarde minus de verstrekte korting. De post "Overige voorraden" betreft de voorraad portieklampen. Vorderingen 13. 14. 15. 16. 17. 18.
Huurdebiteuren Gemeente Leidschendam-Voorburg Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
Totaal
13. Huurdebiteuren
31-12-2014
31-12-2013
444 2 880 1.400
455 9 28 58 509 1.409
2.725
2.468
31-12-2014
31-12-2013
De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook de te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. De vordering op huurdebiteuren is als volgt te specificeren: Huurachterstand huurdebiteuren Debiteuren servicecontracten Huurachterstand vertrokken huurders (waaronder schade/mutatiekosten) Af: afwaardering wegens oninbaarheid Huurbetalingen onderweg
568 2 20 1503
548 25 29 1503
Stand 31 december
444
455
Per 31 december 2014 zijn vorderingen op 297 (2013: 266) huurders met een totaalbedrag van € 389 (2013: € 359) uit handen gegeven aan een incassobureau. Met 82 (2013: 95) huurders zijn betalingsregelingen getroffen. De vordering op deze huurders bedraagt € 35 (2013: € 49).
112
Ouderdomsanalyse huurachterstand: < 1 maand < 2 maanden < 3 maanden < 6 maanden <1 jaar >1 jaar
14. Gemeente Leidschendam-Voorburg MIVA bijdragen Nieuwbouwsubsidies / Stadsvernieuwingsfonds
2014 87 79 58 108 113 123
2013 88 67 55 90 112 136
568
548
31-12-2014
31-12-2013
-
9 -
-
9
15. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Het betreft hier een vordering op Vennootschap onder Firma de Nieuwe Floris. V.o.F. de Nieuwe Floris ontwikkelt de koopwoningen van het nieuwbouwproject Barbansonstraat. WoonInvest Project 1 B.V. participeert hierin samen met bouwmaatschappij Schouten en de Jong B.V. De vordering betreft de door WoonInvest gemaakte winst.
Deelneming in Firma de Nieuwe Floris V.o.F
31-12-2014
31-12-2013
-
28
31-12-2014
31-12-2013
1 1 -
51 1 1 1 1 3
2
58
16. Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Terug te vorderen Terug te vorderen Terug te vorderen Terug te vorderen Terug te vorderen Pensioenpremies
vennootschapsbelasting vennootschapsbelasting vennootschapsbelasting vennootschapsbelasting vennootschapsbelasting
2007 2009 2010 2011 2012
De post “Te vorderen vennootschapsbelasting” betreft de naar verwachting te vorderen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.
17. Overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld :
31-12-2014
31-12-2013
Overige vorderingen Diversen
747 133
505 5
Stand 31 december
880
509
Onder de post overige vorderingen, worden voornamelijk debiteuren uit hoofde van projecten opgenomen en geen huurdebiteuren.
113
18. Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld : Niet vervallen BWS bijdragen Af te rekenen Duivenvoorde Transitorische rente Door te berekenen onderhoud e.d. Door te berekenen VvE Schadeclaims verzekering Vooruitbetaalde verzekeringspremies Vooruitbetaalde kosten automatisering Diversen Stand 31 december
31-12-2014
31-12-2013
173 133 190 2 118 211 573
13 158 144 1 508 3 9 29 544
1.400
1.409
31-12-2014
31-12-2013
12 35.092
11 32.312
35.104
32.322
Alle posten op de overlopende activa kunnen als kortlopend worden beschouwd. 19. Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld : Direct opvraagbaar: Kas Banken Totaal In het saldo liquide middelen is een bedrag van € 9.950 vervat dat (gedeeltelijk) niet ter vrije beschikking staat van WoonInvest, zolang de negatieve marktwaarde van de derivaten bij een van de banken groter is dan het grensbedrag. De liquide middelen vallen vrij bij daling van de negatieve marktwaarde onder het grensbedrag, dit wordt halfjaarlijks bepaald. De overige liquide middelen staan ter vrije beschikking. Het hoge saldo liquide middelen wordt aangehouden om in geval van rentedalingen te kunnen voldoen aan de margin verplichtingen ter zake van derivaten. De maximale marginverplichtingen belopen € 59.950. Naast de vrije liquide middelen beschikt Wooninvest over kredietfaciliteiten die toereikend zijn om aan de marginverplichtingen te kunnen voldoen. EIGEN VERMOGEN 20 Totaal vermogen Het aansprakelijk vermogen bedraagt per balansdatum € 222.852 (2013: € 202.164) Voor een toelichting van het eigen vermogen verwijzen wij u naar de enkelvoudige jaarrekening. 21. Egalisatierekening
Subsidie BWS
Stand 1 januari Vrijval Stand 31 december
Overige
Totaal
20 20-
39 16-
59 36-
-
23
23
31-12-2014
31-12-2013
4.158 74
4.805 374
4.232
5.179
De egalisatierekening "Overige" betreft de vrijval van huurkorting de Panden. VOORZIENINGEN 22. Voorziening onrendabele investeringen 23. Overige voorzieningen
114
22. Voorziening onrendabele investeringen
Sociaal Vastgoed in ontwikk.
Stand 1 januari Toevoeging Onttrekking
4.805 0 -647
Stand 31 december
4.158
Deze voorziening is gevormd om de tekorten op de investeringen in de nieuwbouw te dekken. Voor WZH projecten is een maximale bijdrage in het tekort door WoonInvest overeengekomen. Deze maximale bijdrage is € 25 per zorgeenheid, prijspeil 2005. Per 31 december 2014 zijn er geen andere nieuwbouw investeringen waar een onrendabele top voor berekend is. Project
1067 WZH De Sonneruyter 1068 WZH Rustoord Totaal
Stichtingskosten begroot
31-12-2014
25.221.576 20.956.465
Voorziening onrendabele top 31-12-2013
3.270.616 887.298
46.178.041
3.270.616 1.534.088
4.157.914
23. Overige voorzieningen
Voorziening jubilea en loopbaanuitkeringen
4.804.704
Voorziening garantie verplichtingen
Totaal
Stand 1 januari 2014 Toevoeging Onttrekking
320 6 -26
177 0 -103
497 6 -129
Stand 31 december 2014
300
74
374
De voorziening jubliea en loopbaanuitkeringen is gebaseerd op verplichtingen zoals deze in de cao zijn vastgelegd. In de bepaling van de voorziening is rekening gehouden met vertrekkansen. De voorziening garantieverplichtingen is gevormd voor de onderhoudslasten voor de (voor de verkoop gesplitste) complexen die ten laste komen van WoonInvest op basis van rapportages van Adviesbureau Alphaplan. De voorziening zal binnen 5 jaar vrij vallen. Langlopende schulden 2014 Rente % 24. Leningen kredietinstellingen 25. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV 26. Derivaten 27. Overige schulden
> 5 jaar
4,12%
Totaal
115
> 1 jaar
Totaal
364.104
96.878
460.982
12.053 7.418 11.263
0 919 0
12.053 8.337 11.263
394.838
97.797
492.635
2013 Rente % 24. Leningen kredietinstellingen
> 5 jaar
4,12%
25. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV 26. Derivaten 27. Overige schulden Totaal
> 1 jaar
Totaal
366.866
95.157
462.023
10.867 343 10.588
0 1.642 0
10.867 1.985 10.588
388.664
96.799
485.463
Langlopende leningen kredietinstellingen met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden.
24. Leningen kredietinstellingen
31-12-2014
31-12-2013
462.023
466.039
35.525 33.000 7333.8291.696-
10.723 31.580 718.7711.952-
Saldo na aflossingen Af: af te lossen in volgend boekjaar
494.950 33.968-
497.548 35.525-
Stand 31 december
460.982
462.023
Stand 1 januari na stelselwijziging Bij: als niet vervallen aflossing opgenomen vorig boekjaar Aangetrokken leningen Mutatie herwaardering leningen Afgeloste leningen Aflossingen
Stelselwijzigingen Als gevolg van de wijzigingen in de richtlijn rondom verslaggeving voor financiële instrumenten (RJ-Uiting 2013-15) vanaf het verslagjaar 2014 dienen "embedded derivaten" te worden afgesplitst van de leningen. Hiertoe is de waardering van de leningportefeuille per 1 januari 2014 aangepast. Voor een verdere toelichting verwijzen wij u naar de grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de jaarrekening op pagina 91
Zekerheden Van de leningen kredietinstellingen is € 467,8 miljoen (2013 € 469,2 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft WoonInvest zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een WOZwaarde van € 1.246 miljoen niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.
Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe systeem. Een deel van de leningen betreft een Roll-over lening, waarvan de hoofdsom variabel is.
Reële waarde De reële waarde van de leningen bedraagt € 698.036 exclusief derivaten. De waardering heeft per lening plaats gevonden tegen de rentecurve per 31 december 2014. Voor de kenmerken van de leningen verwijzen wij naar de tabel met rentepercentages op pagina 121 Verder verwijzen wij naar de paragraaf inzake de extendible leningen op pagina 122. Verder verwijzen wij naar de paragraaf inzake financiële instrumenten op pagina 120.
116
25. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV
31-12-2014
31-12-2013
11.396 529-
9.396 336-
10.867
9.060
Mutaties Verkochte woningen Teruggekochte woningen Opwaarderingen Afwaarderingen
1.559 267107-
2.178 178193-
Totaal mutaties
1.186
1.807
12.688 636-
11.396 529-
12.053
10.867
Stand 1 januari : Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/vermeerderingen
Stand per 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/vermeerderingen
De ontvangen koopsommen van negentig in 2007 t/m 2014 verkochte woningen via de koopgarantregeling zijn opgenomen onder de post Terugkoopverplichting. WoonInvest is verplicht deze woningen in de toekomst terug te kopen tegen de dan geldende marktwaarde. Hierbij wordt indien relevant rekening gehouden met de door WoonInvest verstrekte korting en de afgesproken verdeling in de waardeontwikkeling. Onder de Vastgoedbeleggingen zijn deze woningen tegen taxatiewaarden minus verstrekte korting opgenomen.
26. Derivaten
31-12-2014
31-12-2013
Stand 1 januari Stelselwijziging embedded derivaat (RJ 290)
1.985 1.394 3.379
6.366 6.366
nieuw afgesloten transacties Waarde aanpassing
4.958
3.629752-
Stand 31 december
8.337
1.985
Stelselwijzigingen Als gevolg van de wijzigingen in de richtlijn rondom verslaggeving voor financiële instrumenten (RJ-Uiting 2013-15) vanaf het verslagjaar 2014 dienen "embedded derivaten" te worden afgesplitst van de leningen. Hiertoe is de waardering van de derivaten per 1 januari 2014 aangepast. Voor een verdere toelichting verwijzen wij u naar de grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de jaarrekening op pagina 91. De post derivaten bestaat uit een "embedded" derivaat en een derivaat waar geen hedge accounting voor kan worden toegepast. In 2013 is een derivaat teruggekocht. Deze terugkoop is een nieuw afgesloten transactie in 2013. Zie voor een nadere toelichting op derivaten de toelichting onder 'niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen'. Verder verwijzen wij naar de paragraaf inzake financiële instrumenten op pagina 120
27. Overige schulden
31-12-2014
31-12-2013
Waarborgsommen Te amortiseren hedges
280 10.982
246 10.342
Stand 31 december
11.263
10.588
117
De te amortiseren hedges muteerden als volgt:
31-12-2014
31-12-2013
Stand 1 januari Aanpassing beginwaarde Waarde aanpassing
10.342 640
9.534 50 758
Stand 31 december
10.982
10.342
De te amortiseren hedges betreft een aantal renteswaps waarbij is overeengekomen om in de toekomst een hogere lange rente te betalen. De schuld valt vrij gedurende de looptijd van de renteswaps. In de te amortiseren hedges zijn ook waarden opgenomen inzake swaptions. Deze waarde neemt tot het moment van uitoefening van de swaption toe. Vanaf het moment van uitoefening wordt regulier geamortiseerd. Door deze verwerkingswijze neemt de waarde van de te amortiseren hedges tot en met 2016 toe tot € 11.704. Vanaf 2017 nemen de te amortiseren hedges af door reguliere amortisaties tot ze in 2060 geheel geamortiseerd zijn. KORTLOPENDE SCHULDEN
31-12-2014
31-12-2013
33.968 1.705 33 495 14.005
35.525 2.766 771 10.021
50.206
49.081
31-12-2014
31-12-2013
33.968
35.525
31-12-2014
31-12-2013
1.705
2.766
31-12-2014
31-12-2013
33
0
31-12-2014
31-12-2013
- loonbelasting - omzetbelasting
271 224
284 487
Stand 31 december
495
771
31-12-2014
31-12-2013
5.082 4.521 965 75 75 103 119 924 1.795 346
5.206 2.629 876 28 265 751 266
14.005
10.021
28. 29. 30. 31. 32.
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
Totaal 28. Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen komend boekjaar op langlopende leningen kredietinstellingen. 29. Schulden aan leveranciers Crediteuren 30. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Deelneming in Firma de Nieuwe Floris V.o.F 31. Belastingen en premies sociale verzekeringen
32. Overlopende passiva Transitorische rente Vooruit ontvangen huur WZH Vooruit ontvangen huur Te betalen accountantskosten Ontslagvergoeding Eneco inzake energiekosten Reservering vakantiedagen Te betalen service kosten Projectkosten Diversen Stand 31 december
118
Niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen
Voorwaardelijke verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.
Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Het obligotarief is 3,85%.
31-12-2014
31-12-2013
18.011
18.063
Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector iver 2014 een heffing voor saneringssteun opgelegd. Over 2015 heeft het CFV aangegeven niet tot heffing over te gaan. In de meerjarenbegroting heeft Wooninvest voor de jaren 2016 t/m 2018 echter wel een heffing ingerekend van respectievelijk 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: Jaar 2015 2016 2017 2018 Bedrag 0 999 499 499 Deze toekomstige heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen.
Niet-verwerkte activa en verplichtingen Financiële verplichtingen Er is geen sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw van woningen (2013 € 10,6 miljoen). Eventueel voortvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen in de toekomst zijn voorzien in de jaarrekening. In december 2013 is WoonInvest met twee aannemers een prestatie beheer overeenkomst aangegaan ten behoeve van het uitbesteden van het bouwkundig en technisch beheer en onderhoud aan haar complexen. Het betreft een bedrag van € 1,8 miljoen. Het bedrag wordt jaarlijks aangepast aan een algemene stijging van het loon- en of prijspeil (BDB-index). Voor een betaald parkeren garage heeft WoonInvest een beheerovereenkomst afgesloten waaruit tot en met november 2016 een jaarlijkse verplichting van € 71.800 voortkomt. De grond voor het nieuwbouwcomplex Transvaal is in erfpacht geleverd. De jaarlijkse erfpachtcanon bedraagt circa € 21.500. Deze verplichting geldt voor onbepaalde tijd. Onder de langlopende leningen en derivaten is toegelicht voor welk gedeelte van de derivaten kostprijs hedge accounting is toegepast.
Meerjarige financiële verplichtingen WoonInvest heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto’s afgesloten. De toekomstige minimale leasebetalingen daarvan zijn als volgt te specificeren: 2013 2014 Periode < 1 jaar 109 165 Periode > 1 jaar < 5 jaar 153 197 Periode > 5 jaar 0 0 De leaseovereenkomsten hebben een gemiddelde looptijd van 2 jaar (2013: 2 jaar) waarbij de leasebetaling een vast bedrag per jaar is over de gehele leaseperiode. Er is geen sprake van voorwaardelijke leasebetalingen.
119
Juridische claims Er zijn tegen WoonInvest geen claims ingediend. Wel bestaat dat de mogelijkheid dat voor één van onze nieuwbouwprojecten een claim inzake planschade wordt ingediend. Honorering van deze mogelijke claim zou naar verwachting een kostenpost van circa € 27.500 betekenen.
Aansprakelijkheid V.o.F. belang WoonInvest Project 1 BV is als vennoot van haar V.o.F. belang hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden van deze vennootschap.
Aansprakelijkheid ingevolge artikel 2:403 BW WoonInvest heeft aansprakelijkheidsstellingen overeenkomstig artikel 2:2403 BW voor haar groepsmaatschappijen afgegeven.
Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats uitgaande van de situatie dat de moeder met de dochter afrekent alsof de dochter zelfstandig belastingplichtig is. De volgende entiteiten zijn onderdeel van de fiscale eenheid vennootschapsbelasting: Woonservice Haaglanden B.V. te Leidschendam-Voorburg Wooninvest Projecten Holding B.V. te Leidschendam-Voorburg Wooninvest Projecten B.V. te Leidschendam-Voorburg Wooninvest Project 1 B.V. te Leidschendam-Voorburg Energie Exploitatiemaatschappij Leidschenveen B.V. te Leidschendam-Voorburg Wooninvest vormt tesamen met Woonservice Haaglanden B.V., Wooninvest Projecten B.V. en Energie Exploitatiemaatschappij Leidschenveen B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Financiële instrumenten
Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het inschatten van de omvang van risico's die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.
Doelstelling en beleid beheer financiële risico's De primaire financiële instrumenten van WoonInvest, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van WoonInvest is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico's zoals rente- en liquiditeitsrisico's. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico (renteaanpassing) te maximeren op 15% van de leningenportefeuille, conform het beleid van het WSW. In dit kader maakt WoonInvest tevens gebruik van afgeleide instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van het renterisico dat onstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.In het verleden is een uitzondering gemaakt. In de portefeuille zit een geschreven swaption waarvoor geen kostprijshedge accounting kan worden toegepast omdat er geen onderliggende lening is. WoonInvest past kostprijshedge-accounting toe (zie hierna onder paragraaf Hedges). Het beleid van WoonInvest is om niet te handelen in financiële instrumenten. De belangrijkste risico's uit hoofde van de financiële instrumenten van WoonInvest zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (kasstroomrisico en marktrisico) Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun verplichtingen jegens WoonInvest kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren. WoonInvest maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt WoonInvest enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie. WoonInvest loopt een potentieel kredietrisico op de bank indien de rentederivaten een positieve marktwaarde kunnen ontwikkelen.
120
Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat WoonInvest over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat WoonInvest aan haar verplichtingen kan voldoen is naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantfaciliteiten beschikbaar tot een bedrag van in totaal € 4,5 miljoen. Daarnaast kan op dagbasis een bedrag van circa € 28,3 miljoen worden verkregen op leningen met variabele hoofdsommen. Voor een toelichting op de liquiditeitsrisico's specifiek inzake de rentederivaten wordt verwezen naar paragraaf Derivaten van dit hoofdstuk. Valutarisico WoonInvest loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro's zijn. Renterisico (kasstroomrisico's) Wooninvest loopt rentekasstroomrisico's over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt WoonInvest risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Voor schulden met variabele renteafspraken wordt het kasstroomrisico afgedekt door in geval van een significante verwachte stijging respectievelijk daling van de marktrente, renteswapcontracten af te sluiten waarbij de variabele rente wordt geruild voor een vaste rente. Verwezen wordt verder naar paragraaf "Hedges" van dit hoofdstuk.
Rentevoet leningen kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat WoonInvest loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden (in duizenden euro's):
Restant looptijd
Renteklasse
tot 2% 1 - 5 jaar 6.320 6 - 10 jaar 39.580 11 - 15 jaar 0 16 - 20 jaar 0 > 20 jaar 62.500 108.400
2% 3%
3% - 4%
4% - 5%
5% - 6%
Totaal
0 4.400 0 11.236 0 15.636
94.083 0 13.119 0 35.000 142.202
20.072 0 67.067 6.273 112.500 205.912
2.450 0 0 0 12.000 14.450
122.925 43.980 80.186 17.509 222.000 486.600
De effectieve rentevoet van de leningen kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,54 % (2013: 3,66 %). Dit is exclusief derivaten. In de totale hoofdsommen in deze tabel is voor € 108.070 variabel rentende leningen opgenomen. De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn gebaseerd op het driemaands en zesmaands euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het euribor percentage en een liquiditeitsafslag respectievelijk opslag die varieert van - 97 basispunten tot + 53 basispunten. Het renterisico van de roll-over leningen is voor € 78.490 afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswaps). Over het boekjaar 2014 beliep de rentelast inzake de renteswaps € 2.790 (2012: € 1.976). Gecombineerd met de rentelast over de leningenportefeuille ad € 17.297 (2013: € 17.556) bedraagt de effectieve rentevoet 4,12% (2013: 4,12%) De reële waarde van de leningen is € 698.036 exclusief derivaten. Voor de kenmerken van de leningen verwijzen wij naar de tabel met rentepercentages zoals hierboven opgenomen. Verder verwijzen wij naar de paragraaf inzake de extendible leningen op de volgende pagina.
121
Kasstroomrisico's leningen kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kassstromen uit hoofde van de jaaraflossingen en de eindaflossingen (in duizenden euro's) voor de periode tot en met 2025: Kasstroomrisico uit hoofde van
Jaaraflossingen
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
2.149 1.473 1.364 1.107 1.136 1.166 1.197 1.229 1.262 1.296 1.332
Eindaflossingen
31.743 31.412 18.781 6.739 34.540 28.900 3.080 8.000 4.000 0 0
Totale aflossing
Renterisico uit hoofde van Eindaflossingen Renteherziening
33.892 32.885 20.145 7.846 35.676 30.066 4.277 9.229 5.262 1.296 1.332
- 13.481 11.754 6.739 34.540 4.400 3.080 - 4.000 - -
3.067 - 10.00 - - - 4.202 - 3.629 5.000 -
Risico uit hoofde van Spread-herziening
- 35.000 - 20.000 - - - 12.000 - - -
Het renterisico uit hoofde van eindaflossingen is lager dan het kasstroomrisico uit hoofde van eindaflossingen aangezien swaps zijn afgesloten op leningen met een variabele rente die bij eindaflossing wel een kasstroomrisico, maar geen renterisico kennen. De duration van de leningenportefeuille kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 13,1 jaar (2013: 9,0 jaar) Dit is exclusief derivaten. Een stijging ten opzichte van 2013, hetgeen veroorzaakt wordt door de lage rentecurve. Hierna worden de renterisico's van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht: De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van de leningen betreft: * op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente * de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente De extendible leningen (€ 102.500) betreffen de vastrentende leningen tot het herzieningsmoment zoals vastgelegd in de leningsovereenkomst. Op het herzieningsmoment heeft de bank een optie om de lening te verlengen tegen een in de leningsovereenkomst opgenomen rentepercentage. Het risico van deze lening betreft: * op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de actuele rente voor een vergelijkbare lening * het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente De verlengingsperiode en het rentepercentage van de verlengingsoptie komen over het algemeen overeen met de gerelateerde payer-swaptions, welke zijn toegelicht op pagina 124 De basisrenteleningen (€ 47.000) hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimaal vijf jaar bedraagt. Na vijf jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen de 44 basispunten en 110 basispunten, of wordt variabel vastgesteld. De marktwaarde van de basisrenteleningen bedraagt € 93.962. Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.
122
Hedges Algemene hedgestrategie WoonInvest voert een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige kasstromen uit hoofde van bestaande en zeer waarschijnlijk in de toekomst af te sluiten leningen af te dekken. Daartoe worden als hedge-instrumenten renteswap/renteswaption afgesloten. Met een renteswap ontvangt WoonInvest een variabele rente van de tegenpartij en betaalt een vaste rente terug.
Hedge accounting Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie past WoonInvest in de jaarverslaglegging hedge-accounting toe waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het afdekkingsinstrument (renteswaps, gekochte swaptions) gelijktijdig in de winst- en verliesrekening worden verwerkt teneinde aldus de toegepaste risicoafdekking in de verslaggeving tot uitdrukking te brengen.
Hedge documentatie WoonInvest heeft gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie met behulp waarvan de effectiviteit van de hedge-relatie wordt beoordeeld. Hierin zijn de doelstellingen van risicobeheer en van de hedgestategie beschreven alsmede de afgedekte posities en in te zetten hedge-instrumenten inclusief de verwachte effectiviteit. De hedge-instrumenten worden bijgehouden in een hedge-tabel. In deze tabel wordt het verband gelegd tussen de hedge-instrumenten en de bestaande en verwachte leningen met een hoogst waarschijnlijk karakter. Enkele hedgeinstrumenten hebben een langere looptijd dan de gekoppelde leningen, aangezien het zeer waarschijnlijk is dat deze leningen geherfinancierd zullen gaan worden. In onderstaande grafiek is de relatie gelegd tussen de bestaande leningenportefeuille en het volume van de gefixeerde hedge-instrumenten die gekoppelde zijn aan te herfinancieren leningen. Deze herfinancieringen zijn zeer waarschijnlijk, gezien het verwachtte verloop van de leningenportefeuille.
WoonInvest heeft een beleid gericht op de realisatie van haar doelstelling; huisvesting van de doelgroep. De financieringspositie is dienstbaar aan die doelstelling. Een duurzame vervulling van de doelstelling vereist een grote kapitaalvraag. WoonInvest zal haar eigen kapitaal maximaal inzetten voor de doelstelling en daarbij ook maximaal gebruik maken van externe vermogensverschaffing. De financieringsmogelijkheden zijn in principe beperkt tot 50% van de WOZ waarde van het bezit en 50 maal de operationele kasstroom. De WOZ waarde eind 2013 is circa € 1,3 miljard. De operationele kasstromen, zoals die door het WSW gedefinieerd wordt, van WoonInvest zijn, op basis van de huidige verwachtingen, over een zeer lange periode positief. Hierdoor voldoen we naar verwachting voor een zeer lange periode aan de eisen die gesteld zijn aan het verkrijgen van borgingsruimte die het WSW verstrekt. We gebruiken deze borgingsruimte naar verwachting zo veel mogelijk om daarmee onze doelstelling te realisen en de daarmee samenhangende investeringsplannen te financieren. Over een zeer lange periode zal het totaal aangetrokken externe vermogen naar verwachting minimaal gelijk zijn aan de huidige positie. Hierbij moet rekening worden gehouden met het feit dat het hier om nominaal ingedekte bedragen gaat. De feitelijke financieringsbehoefte zal naar verwachting alleen maar toenemen door inflatie. Het renterisico op deze toekomstige financieringsbehoefte hebben we voor een deel beperkt door derivaten af te sluiten in overeenstemming met ons treasurybeleid.
123
De herfinancieringen die zeer waarschijnlijk zijn en die betrekking hebben op hedges kunnen voor de aankomende 5 boekjaren als volgt weergegeven worden: Jaar Te herfinancieren bedrag
2015 31.743
2016 17.931
2017 7.027
2018 0
2019 0
Effectiviteit hedge-relatie Voor elke verslaggevingsperiode wordt ten aanzien van de rentestromen de effectiviteit van de hedge relaties getest middels het vergelijken van de kritische kenmerken (o.a. omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten met die van de afgedekte en nog af te dekken posities. Indien ineffectiviteit wordt vastgesteld, wordt deze direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Derivaten WoonInvest heeft een aantal derivaten afgesloten om renterisico's voortvloeiend uit leningcontracten met een variabele rente af te dekken. De betalingscondities van de renteswap stemmen overeen met die van de onderhandse leningen. Zoals onder de waarderingsgrondslagen toegelicht past WoonInvest daarbij kostprijshedge-accounting toe, waardoor de renteswaps tegen kostprijs worden gewaardeerd (nagenoeg nihil) en waardemutaties niet in het resultaat worden verantwoord. Ook is er een aantal (long) swaptions aangekocht, om het renterisico van extendible leningen af te dekken.De betaalde premie hiervoor is geactiveerd, en valt vrij gedurende de periode van aanschaf tot uitoefendatum. Een derivaat (geschreven swaption) valt niet onder de kostprijshedge-accounting en is derhalve tegen marktwaarde gewaardeerd. De opbouw van de afgesloten renteswapportefeuille naar looptijd en waarde is als volgt: Op de volgende derivaten wordt kostprijshedge-accounting toegepast: Derivaat Abn-amro: D7 D8-D9 D10 D11 D12 D13 D14 D15 D16 D17 D19 D20 D21 D22 D23 D24 D25 D26 D27 D30 D31 D32 Nomura: D35 D40 D41 D42 D43 D44 D45 D46 D47 D48 D50 Rabobank: D18
Soort
Hoofdsom
extendible 50/50 plus IRS extendible 50/50 plus IRS Payerswap Payerswap Payerswap Payerswap Receiverswap Receiverswap Receiverswap Receiverswap Payerswap Receiverswap Payerswap Receiverswap Payerswap Receiverswap Gekochte payer swaption Gekochte payer swaption Gekochte payer swaption Gekochte payer swaption Gekochte payer swaption Gekochte payer swaption
15.000.000 12.500.000 3.750.000 7.000.000 7.000.000 10.000.000 3.750.000 7.000.000 7.000.000 10.000.000 7.000.000 7.000.000 25.000.000 25.000.000 10.000.000 10.000.000 25.000.000 15.000.000 30.000.000 12.500.000 10.000.000 12.500.000
18-07-05 2-01-07 23-11-07 23-11-07 23-11-07 23-11-07 23-11-07 23-11-07 23-11-07 23-11-07 1-07-09 1-07-09 30-07-09 30-07-09 7-09-09 7-09-09 3-12-18 1-08-23 15-02-28 2-01-17 1-07-15 1-04-20
16-01-20 2-01-17 30-12-27 12-10-27 1-09-27 1-07-27 30-12-15 12-10-15 1-09-15 1-07-15 1-07-47 3-07-17 29-01-49 30-10-28 8-06-48 8-03-27 1-12-38 1-08-53 15-02-58 2-01-57 2-01-59 1-04-50
3,07% - 4,65% 3,68% - 1,74% 4,710% 4,7070% 4,7050% 4,6950% 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 4,73% 3M Euribor 4,730% 3M Euribor 4,73% 3M Euribor 4,635% 4,785% 4,750% 4,275% 4,275% 4,275%
3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 3,525% 3,265% 3,385% 3,800% 3M Euribor 4,730% 3M Euribor 4,730% 3M Euribor 4,730% 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor
-3.495.548 -11.985.270 -1.833.992 -3.449.786 -3.382.256 -4.850.497 129.906 223.180 233.240 374.284 -6.618.725 909.332 -24.315.994 13.040.477 -9.551.839 4.717.905 97.041 275.085 848.663 32.978 169 141.914
-3.035.655 -5.796.301 -1.102.298 -2.110.171 -2.059.667 -2.993.085 232.147 401.114 425.148 695.953 -3.485.896 1.068.331 -12.685.205 7.744.661 -4.975.678 2.926.583 848.054 645.048 1.164.499 324.679 62.454 674.728
Payerswap Receiverswap Receiverswap Receiverswap Receiverswap Receiverswap Receiverswap Payerswap Payerswap Payerswap Receiverswap
20.000.000 6.000.000 13.800.000 3.992.500 5.700.000 7.397.000 4.834.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 15.000.000
1-11-10 24-12-10 24-12-10 24-12-10 24-12-10 24-12-10 24-12-10 24-12-10 24-12-10 24-12-10 16-01-12
1-09-60 3,24% 2-06-14 6M Euribor 2-06-14 6M Euribor 2-03-15 6M Euribor 18-04-16 6M Euribor 2-08-16 6M Euribor 2-08-16 6M Euribor 2-12-58 3,598% 2-06-59 3,598% 2-08-60 3,598% 16-01-42 3M Eur. + 1,36%
6M Euribor 4,190% 4,405% 3,645% 3,895% 4,345% 4,345% 6M Euribor 6M Euribor 6M Euribor 3,780%
-12.691.425 0 0 139.842 427.809 611.809 399.822 -14.689.196 -14.806.774 -15.295.877 4.133.545
-3.252.168 240.358 582.367 263.850 579.819 819.122 535.303 -4.963.187 -4.989.247 -5.265.836 -406.057
5.989.984
1-01-08
30-06-17
3M Euribor
-574.343
-718.480
-100.804.521
-37.604.713
Payerswap
Ingangsdatum
Einddatum
Te betalen rente
4,3680%
Te ontvangen rente
Niet in de balans opgenomen marktwaarde (vanwege toepassing kostprijs hedge-accounting)
Marktwaarde 31-12-2014
Marktwaarde 31-12-2013
Derivaten D40 en D41 zijn in 2014 afgelopen. Derivaat
Soort
Abn-amro: D7 extendible Geschreven payer swaption periode
Hoofdsom
15.000.000
Ingangsdatum 16-jan-20
Einddatum
Te betalen rente
16-jan-35
Wel in de balans opgenomen marktwaarde (vanwege ontbreken kostprijs hedge-accounting)
124
3.95%
Te ontvangen rente 3M Euribor
Marktwaarde 31-12-2014
Marktwaarde 31-12-2013
-5.068.377
-1.984.818
-5.068.377
-1.984.818
De weergegeven waarden zijn opgenomen conform de opgave van marktwaarde van de banken en getoetst aan de eigen berekening van de marktwaarde die is afgestemd met onze externe treasury adviseur. In derivaat D7 is in het contract een geschreven swaption opgenomen, het betreft een extendible renteswap. Door de geschreven swaption in dit contract is de coupon van de renteswap verlaagd. WoonInvest heeft in het treasury statuut opgenomen dat geschreven posities niet meer worden ingenomen, conform de Beleidsregels Derivaten van het Ministerie van Binnenlandse Zaken & Koninkrijksrelaties. Deze bestaande positie hoeft niet te worden beeindigd van het Ministerie. De sinds opstelling van het herstelplan en plan van aanpak uitgevoerde derivatentransacties zijn in overeenstemming met het herstelplan en plan van aanpak. Het bovenstaande derivaten-overzicht betreft de bruto positie. De derivaten hebben in een aantal gevallen betrekking op dezelfde onderliggende leningen. De netto afgedekte positie wordt in de tabel hieronder weergegeven.
De aan vorengenoemde derivaten gekoppelde leningen betreffen:
Geldgever Hoofdsom
Ingangsdatum
Depfa ACS Bng Abn amro Nwb Nwb Nwb Bng Bng Bng Bng Abn amro Bng Abn amro Rabobank Rabobank Abn amro Abn amro Abn amro Bng Bng Aegon NWB NWB NWB Bng
2-03-05 1-07-05 1-07-05 1-09-05 12-10-05 30-12-05 18-04-06 2-08-06 2-08-06 30-10-06 5-03-07 1-06-07 1-08-07 31-03-08 31-03-08 3-11-08 16-01-09 15-01-10 11-06-10 1-11-10 16-01-12 8-02-13 2-06-14 2-06-14 2-12-14
3.992.500 10.000.000 10.000.000 7.000.000 7.000.000 3.750.000 5.700.000 7.397.000 4.834.000 25.000.000 10.000.000 7.027.000 15.000.000 2.450.448 3.539.536 25.000.000 30.000.000 12.500.000 12.500.000 20.000.000 15.000.000 12.000.000 10.000.000 10.000.000 8.000.000
Einddatum 2-03-15 1-07-15 1-07-30 1-09-15 12-10-15 30-12-15 18-04-16 2-08-16 2-08-16 30-10-28 6-03-27 1-06-17 1-08-53 1-07-17 31-12-16 1-12-38 15-02-58 1-04-50 2-07-20 1-09-60 16-01-42 23-12-20 2-06-59 3-12-57 2-12-22
Te betalen variabele rente 3,65% 3,80% STRIKE 3,980% of 3M Euribor 3,39% 3,27% 3,53% 3,90% 4,35% 4,35% 4,14% STRIKE 4,350% of 3M Euribor 4,50% STRIKE 4,785% of 3M Euribor 3M Euribor - 0,97% 3M Euribor - 0,97% STRIKE 4,635% of 3M Euribor STRIKE 4,750% of 3M Euribor STRIKE ( 3,1% of 3M Eur.) + opslag 3M Euribor + 0,53% 6M Euribor + 0,05% 3,78% 6M Euribor + 0,16% 6M Euribor + 0,83% 6M Euribor + 0,83% 6M Euribor + 0,30%
277.690.484
125
Gekoppeld aan derivaat D42 D17 D31 D16 D15 D14 D43 D44 D45 D22 D24 D20 D26 D18 D18 D25 D27 D32 D8/9 D35 D50 D46 D47 D47 D46
D48 D13 D12 D11 D10 D48 D48 D48 D21 D23 D19
D30 D7
Liquiditeitsrisico's voortvloeiend uit onderpandverplichtingen Het betreft het risico dat WoonInvest over onvoldoende middelen beschikt om aan de verplichtingen te voldoen van de derivatenportefeuille. Bij een van de banken dient WoonInvest een gemaximaliseerd bedrag van € 9,95 miljoen aan te houden in verband met de negatieve marktwaarde van de derivatenportefeuille. Daarnaast kent een deel van de derivatenportefeuille met een totale nominale waarde van € 116,9 miljoen een verplichting tot storting op een “derden gelden deposito” van gelden indien de marktwaarde van de derivaten onder een bepaald niveau (threshold) daalt (‘margin calls’). De threshold bedraagt € 50 miljoen. De indicatieve marktwaarde van deze derivaten bedraagt ultimo 2014 € 51,8 miljoen negatief. Ultimo 2014 bestaat derhalve een bijstortverplichting van 1,8 miljoen. Op balansdatum heeft de bank echter nog geen collateral call geplaatst. Na balansdatum hebben wel collateral calls plaats gevonden. In 2014 is Wooninvest met de betreffende bank overeengekomen dat de bijstortingsplicht gemaximeerd wordt tot € 50 miljoen. Bij een verdere rentedaling bestaat de mogelijkheid dat onderpand in de vorm van liquiditeiten moet worden verstrekt. Bij een daling van 1% ontstaat op basis van de rentecurve ultimo 2014 een opeisbare verplichting van € 41 miljoen, aangezien de negatieve marktwaarde (€ 91 miljoen) de threshold van € 50 miljoen overschrijdt. Bij een daling van 2% van de rentecurve ontstaat een opeisbare (gemaximeerde) verplichting van € 50 miljoen. Om aan deze potentiele opeisbare verplichting te kunnen voldoen, zijn op balansdatum leningen met nog niet opgenomen variabele hoofdsommen beschikbaar. Deze hoofdsommen kunnen op 48 uursbasis afgeroepen. Het totaal aan nog niet opgenomen hoofdsommen bedroeg per balansdatum € 28,3 miljoen. Samen met het op balansdatum vrij beschikbare saldo liquide middelen van € 24,8 miljoen waren voldoende middelen beschikbaar om aan de potentiele verplichting te voldoen. Eind 2014 voldeed WoonInvest aan de stresstest van het CFV. De derivatenportefeuille van WoonInvest kent ook optionele beëindigingsclausules op termijn (zogenaamde optional early termination clauses). Deze zijn geagendeerd vanaf januari 2017. WoonInvest volgt de ontwikkeling van de marktwaarde nauwlettend, zodat op termijn voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn voor de afwikkeling dan wel tussentijds de positie wordt afgewikkeld bij een neutrale of positieve marktwaarde. Conform de Beleidsregels van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 5 september 2012, mogen derivatencontracten evenals de onderliggende juridische documentatie (ISDA) geen toezichtbelemmerende bepalingen bevatten. In de derivatencontracten met een van de tegenpartijen zijn deze bepalingen opgenomen, WoonInvest heeft een concreet plan van aanpak opgesteld om deze bepalingen te laten verwijderen.
126
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING (in duizenden euro's) BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2014
2013
49.671 8.480
48.964 6.820
1.466 657
1.457 641
60.273
57.882
Af: huurderving wegens leegstand wegens overige redenen
738 1
746 0
subtotaal
739
746
59.535
57.136
33. Huuropbrengsten Netto huur: Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB subtotaal
Totaal
De huuropbrengsten worden geclassificeerd naar DAEB en niet DAEB op peildatum 1 januari. De stijging van de niet-DAEB huren in 2014 ten opzichte van 2013 wordt vooral veroorzaakt door de herclassificatie per 31 december 2013 van 158 woningen die door inkomensafhankelijke huurverhoging boven de liberalisatiegrens uit zijn gekomen. Door de oplevering van nieuwbouwproject Transvaal zijn ook de DAEB huuropbrengsten gestegen. De per maand te ontvangen netto huur is tussen de maand december 2013 en december 2014 toegenomen met 4,75% (2012-2013 4,56%). De bedragen zijn exclusief de beheercomplexen. De mutatie kan als volgt worden gespecificeerd : - te ontvangen netto huur december 2013 Correctie huur, vooruitontvangen huur voor complex 3056 en 3501
4.821 774.744
bij: huurverhoging als gevolg van algemene huurverhoging per 1 juli 2014 (gemiddeld 4,38%) overige contractuele huurverhogingen harmonisatie bij mutatie en woningverbetering oplevering nieuwe en aangekochte woningen subtotaal af: vermindering i.v.m. verkoop bezit/sloop
182 7 12 87 5.032 63-
- te ontvangen netto huur december 2014
4.969
Inkomensafhankelijke huurverhoging: Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren (MG 2013-01). De corporatie heeft de volgende huurverhogingen doorgevoerd:
Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Huishoudens met een inkomen onder € 34.085 Huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 Huishoudens met een inkomen boven € 43.602 Huishoudens waarbij geen inkomensgegevens bekend zijn Totaal
Aantal huishoudens 169 4.605 826 1.330 1.090 8.020
127
Huurverhoging 2,6% 4,0% 4,5% 6,5% 3,3%
Als gevolg van aftopping tot maximaal redelijke huur wijkt de werkelijke verhoging af. Dit is voornamelijk het geval bij huishoudens waarbij geen inkomensgegevens bekend zijn. Wij mogen geen inkomensgegevens opvragen van woningen waarvan wij weten dat ze al aan de maximaal redelijke huur zitten of met de minimale huurverhoging op maximaal redelijke huur komen. Ook de woningen met een geliberaliseerd huurcontract, leegstand en bij ons bekende chronisch zieken mogen wij geen inkomensgegevens opvragen. Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstand-plaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2014 gelijk aan het inflatiepercentage over 2013 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4% Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 34.085 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomens-categorieën. Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 34.085 Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 34.085 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2014 gelijk aan het inflatiepercentage over 2013 vermeerderd met met 1,5 procentpunt, te weten 4% Voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 Voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 wordt per 1 juli 2014 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 4,5%. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.602 Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.602 wordt per 1 juli 2014 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 6,5%. Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%) uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2014 is dus het inkomen over 2012 bepalend. 34. Opbrengsten servicecontracten
2014
2013
Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten Derving wegens leegstand en oninbaarheid
3.913 86-
4.062 111-
Totaal
3.827
3.951
2014
2013
Vrijval egalisatierekening BWS Bijdragen van de overheid in woningaanpassingen
8 36
50 70
Totaal
44
120
2014
2013
Verkoopopbrengst huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoopopbrengst huurwoningen (commercieel vastgoed)
1.588 13
4.455 191
Totaal resultaat
1.601
4.646
35. Overheidsbijdragen
36. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille
Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde is. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de geschatte marktwaarde.
128
De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt: 2014
2013
2.619 173858-
10.288 5195.314-
1.588
4.455
Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed) Verkoopprijs Verkoopkosten Boekwaarde (bedrijfswaarde)
De verkoopopbrengst betreft 21 verkochte woningen en 3 woonwagens (2013: 76 woningen en 5 niet-woongelegenheden)
2014
2013
427 27387-
1.134 55888-
13
191
2014
2013
340 305 72 292 5 279 37 -
433 299 396 752 7 504 45 47
1.330
2.484
Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed) Verkoopprijs Verkoopkosten Boekwaarde (actuele waarde)
De verkoopopbrengst betreft 2 verkochte woningen en 1 niet woongelegenheid (2013: 7 woningen)
37. Overige bedrijfsopbrengsten Omzet projecten Omzet servicecontracten Omzet energie WKO installatie Overige vergoedingen Aan derden doorberekende onderhoudskosten Toezicht en directievoering bij projecten door eigen personeel Diverse bijzondere baten BTW Pro Rata huidig jaar Totaal
De omzet energie WKO installatie is een stuk minder, door een tariefaanpassing met terugwerkende kracht. De post overige vergoedingen bestaat uit doorberekende administratiekosten aan onder andere Verenigingen van Eigenaren, de doorberekening aan Vereningen aan Eigenaren is per 2014 komen te vervallen, door de verzelfstandiging van de Verenigingen van Eigenaren. Onder de post toezicht en directievoering zit de coördinatievergoeding over de gemaakte onderhoudskosten in de Vereniging van Eigenaren, ook deze is een stuk minder door de verzelfstandiging van de Verenigingen van Eigenaren. Door het afschaffen van integratieheffing bij opgeleverde nieuwbouw vindt er geen herberekening van de BTW Pro Rata regeling meer plaats. BEDRIJFSLASTEN 2014
2013
19.758 400
21.419 796
20.158
22.215
38. Afschrijvingen op materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
129
39. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
2014
2013
554
3.716 -
554
3.716
2014
2013
313
369
2014
2013
Bruto salarissen inclusief ziekengeld Mutatie reservering vakantiedagen Management vergoeding Ontvangen ziekengelden Aan leefbaarheid toegerekende salariskosten
3.924 119 314 26383-
4.160 383 31372-
Totaal
3.949
4.140
Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Overige afwaarderingen
40. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Dotatie voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid 41. Lonen en salarissen
Bij Wooninvest waren eind 2014 79 werknemers in dienst (2013: 82) het aantal fulltime equivalenten bedroeg gemiddeld 72,0 (2013: 75,2). Alle werknemers waren in Nederland werkzaam. Toelichting bezoldiging bestuur en raad van commissarissen
Topfunctionarissen 2014 Naam
M. de Bruyn J.L.Reijnen H.J. van den Bosch W. Ackermans W.J.C.M. van Haaren J. Over de Vest M. de Jong
voorzitter RvC vice-voorzitter RvC lid RvC lid RvC lid RvC interim directeur-bestuurder directeur-bestuurder
Gewezen topfunctionaris 2014 Naam
M. de Jong
Functie
adviseur
Functie
Lengte Periodiek betaalde dienstbeloning (excl. verband BTW) in 12 mnd 12.525 12 8.350 12 8.350 12 8.350 12 8.347 1 9.978 11 131.407
Beloning betaalbaar op termijn
Bonusbetaling
Totaal bezoldiging
31.273
0
12.525 8.350 8.350 8.350 8.347 9.978 162.680
Lengte Periodiek betaalde dienstbeloning (excl. verband BTW) in mnd 1 10.078
Beloning betaalbaar op termijn
Bonusbetaling
Totaal bezoldiging
2.399
0
12.477
De heer de Jong heeft in de maand december als adviseur diverse werkzaamheden verricht zoals, een voorstel maken tot een contractverlening van Centric, bijdrage geleverd aan het CFV onderzoek naar het zorgvastgoed, overleg gehad over overname van woningen door een collega corporatie en diverse zaken rond de beeïndiging van de bestuursfunctie bij WoonInvest en andere deelnemingen afwikkelen.
De bedragen opgenomen in deze tabel zijn in hele euro's. De heer M. de Jong was tot en met 5 december 2014 full time in dienst als directeur-bestuurder en vanaf 6 december 2014 was hij fulltime in dienst als adviseur.
130
WNT Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht (Besluit van 15 november 2012). Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Op grond van de WNT en deze regeling dienen de individuele inkomensgegevens van topfunctionarissen te worden gerapporteerd. Bij WoonInvest kwalificeren alleen de directeur-bestuurder, interim directeurbestuurder en commissarissen als topfunctionarissen. De gegevens zijn vermeld in de tabel hier boven. Het normenkader rondom de ‘’Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna :WNT is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De reparatiewet WNT is formeel aangenomen door de Eerste Kamer d.d. 28 november 2014. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de reparatiewet WNT als onderdeel van het normenkader gehanteerd. Op basis van de bezoldigingstabel behoren topfunctionarissen van WoonInvest tot categorie G, welke maximaal recht geeft op een bezoldiging van € 167.000 per jaar. In artikel 7.3 van de WNT is het overgangsrecht voor de WNT opgenomen. Voor de bezoldigingsafspraken die het wettelijke bezoldigingsmaximum volgens artikel 2.3 van de WNT te boven gaan, geldt op grond van artikel 7.3, eerste lid, van de WNT het overgangsrecht met ingang van 1 januari 2013. Het overgangsrecht houdt in dat voor 1 januari 2013 overeengekomen bezoldigingsafspraken gedurende een termijn van vier jaar worden gerespecteerd en vervolgens in een periode van drie jaar worden teruggebracht naar het wettelijk bezoldigingsmaximum. Het overgangsrecht geldt niet voor wijzigingen in de hoogte van de bezoldiging of de duur van het dienstverband die zijn overeengekomen tussen de aanvaarding van het wetsvoorstel voor de WNT door de Tweede Kamer op 6 december 2011 en de inwerkingtreding van de WNT op 1 januari 2013. De directeur-bestuurder M. de Jong is tot en met 5 december 2014 in dienst geweest bij Stichting WoonInvest als topfunctionaris. In overeenstemming met de WNT moet de maximale bezoldiging worden berekend op basis van een voorgeschreven formule. Op basis hiervan heeft de directeur-bestuurder recht op een maximale bezoldiging van € 155.104. De WNT bezoldiging komt uit op € 162.680, waardoor sprake is van een overschrijding. Aangezien de bezoldigingsafspraken in 31 oktober 2006 tot stand zijn gekomen, vallen deze afspraken onder de hierboven genoemde overgangsregeling.
Sociale lasten 42. Sociale lasten
2014
2013
608
656
Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico's voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten. Pensioenlasten 43. Pensioenlasten
2014
2013
689
734
De gehanteerde pensioenregeling van WoonInvest is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: - Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. - Er is sprake van een middelloonregeling. - De pensioenleeftijd is 67 jaar. - De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 26% van de ouderdomspensioengrondslag. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de lange termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.
131
De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de woningcorporatie. - De woningcorporatie is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2014 114% (31-12-2012: 114%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste van 105% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). 44. Onderhoudslasten Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Inkoop serviceonderhoud Totaal
2014
2013
3.702 959 5.943 603
3.706 820 7.798 577
11.207
12.902
Vanwege veranderde inzichten zijn enkele doorberekeningen die voorheen in mindering werden gebracht op het dagelijks onderhoud, nu op loonkosten in mindering gebracht, danwel als overige opbrengst verantwoord. De vergelijkende cijfers 2013 voor wat betreft het dagelijks onderhoud zijn hierdoor aangepast van 3.103 naar 3.706 45. Leefbaarheid
2014
2013
Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten
399 187
391 191
Totaal
586
582
2014
2013
601 1.218 716 3 462 72 12 70 101 93
559 1.434 720 3 445 94 6 72 30 97
3.349
3.461
2014
2013
421 75 56 234 12
456 93 64 199 72
307 505 153 41 542
374 377 131 48 464
2.346
2.278
46. Lasten servicecontracten a. b. c. d. e. f. g. h. i. j.
waterverbruik stookkosten portiekverlichting poortverlichting portiek reinigen ramen wassen onderhoud gemeenschappelijke tuinen glasverzekering diverse kosten huismeester
Totaal 47. Overige bedrijfslasten
1. Overige kostensoorten a. overige personeelskosten - Uitzendkrachten - Vergoedingen Raad van Commissarissen (vanaf 2013 inclusief 21% btw) b. huisvestingskosten c. overige kosten Raad van Commissarissen d. algemene kosten - algemene kosten werkapparaat - kosten automatisering - accountantskosten en administratieve ondersteuning - kosten bewonersblad - diverse algemene kosten Subtotaal
132
De volgende honoraria van EY Accountants en overige EY entiteiten zijn ten laste gebracht van de winst- en verliesrekening, zoals een en ander bedoeld in artikel 2:382a BW. 2014 2013 Onderzoek van de jaarrekening EY Interimcontrole EY
147 6
126 5
153
131
2014
2013
1.759 293 61 11
1.737 275 70 -
2.124
2.082
2014
2013
Kosten onderhoud t.l.v. derden Kosten Martinusfonds Kosten Goede huurders Vervolgingskosten Bijdrageheffing saneringssteun Verhuurderheffing Diversen Kosten commerciële parkeergarage Beheerkosten Niet afrekenbare servicekosten
70 24 13 127 1.673 4.226 468 82 77 88
81 24 19 171 1.872 177 568 13 78 230
Subtotaal
6.848
3.233
2. Zakelijke bedrijfslasten a. b. c. d.
belastingen verzekeringen contributie landelijke federatie erfpacht
Subtotaal
3. Overige lasten
Kosten Goede huurders is de waarde van de punten die in het betreffende jaar gespaard zijn. Opgebouwde Investpunten kunnen worden verzilverd voor waardebonnen. Ook in 2014 hebben we de heffing saneringssteun aan CFV moeten betalen. De kosten van saneringen worden betaald uit een saneringsfonds dat door alle corporaties wordt gevuld. De verhuurderheffing betalen we vanaf 2013. Deze was in 2013 0,014% van de WOZ waarde van sociale huurwoningen en in 2014 0,381%. Dit tarief loopt daarna van 0,449% in 2015, 0,491% in 2016 tot 0,536% in 2017 en verder. De kosten commerciële parkeergarage is in 2014 hoger, omdat in 2013 de opbrengsten van de garage in mindering was gebracht op de kosten. In 2014 vallen de opbrengsten van de parkeergarage onder huuropbrengsten. Totaal Overige bedrijfslasten 48. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverandering woningen verkocht onder voorwaarden Waardeverandering terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
49. Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering Realisatie herwaardering vanwege verkoop sociaal vastgoed Realisatie herwaardering vanwege afschrijvingen sociaal vastgoed
133
11.318
7.592
2014
2013
966 -165 43
6.087 -239 193
844
6.041
2014
2013
523 6.398
3.903 8.207
6.921
12.110
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 50. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten Waardemutatie niet gehedgede derivaten Waardemutatie embedded derivaten
2014
2013
3.0831.875-
1.407 -
4.958-
1.407
2014
2013
Rente banken Rente kasgeldlening u/g
247 286
229 553
Totaal rentebaten
534
782
2014
2013
Rente leningen en derivaten Correctie rente derivaten Provisie geldleningen Rente rekening-courant bank Rente waarborgsommen Overige financieringslasten
20.052 527 101 36 4 2
19.593 692 539 21 4 66
Totaal rentelasten
20.722
20.915
2014
2013
3.962151 716
153153 487
3.094-
487
51. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
52. Rentelasten en soortgelijke kosten
53. Belastingen Vennootschapsbelasting Correctie vennootschapsbelasting vorige boekjaren Aanwending belastinglatentie waarderingsverschillen boekjaar VPB boekjaar
De correctie vennootschapsbelasting vorige jaren is een gevolg van een materiële aanpassing van de aangifte vennootschapsbelasting 2012 en 2013. Als gevolg van voortschrijdend inzicht is gebleken dat geactiveerde sloopgronden door beleidswijzigingen fiscaal verplicht als lasten in de aangifte vennootschapsbelastingen verwerkt dienen te worden.
134
Het belastbaar resultaat over 2014 is als volgt berekend: Resultaat voor belastingen volgens winst- en verliesrekening
3.775-
Bij: - Fiscaal lagere afschrijvingen - Saneringssteun, fiscaal niet aftrekbaar - Fiscaal geen waardemutatie embedded derivaat - Fiscaal aan projecten toegerekende rente - Fiscale activering koopgarantkorting - Gemengde kosten
8.864 1.673 1.875 327 133 15 12.886
Af: - Fiscaal hogere boekwaarde in 2014 verkochte woningen 1.800- Opwaardering commercieel vastgoed 966- Investeringsaftrek 12- Fiscale onderhoudskosten in plaats van investering 1.816- Fiscale opbrengst in 2014 verkochte koopgarant-woningen 142- Verlies deelneming VoF de Nieuwe Floris 1- Fiscale aanwending waarderingsverschil Ass. Eigen risico glasschade 21- Fiscale aanwending waarderingsverschil voorziening garantieverplichtingen 101- Fiscale aanwending waarderingsverschil langlopende schulden 6735.532Fiscaal resultaat 2014
3.579
Dotatie herinvesteringreserve
536
Belastbaar resultaat 2014
3.043
VPB last boekjaar
716
Het fiscaal resultaat over 2014 is verrekend met het te verrekenen verlies over 2011. De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de corporatie gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.
54. Resultaat deelnemingen Resultaat deelneming VoF de Nieuwe Floris Resultaat minderheidsaandeel WoonInvest Projecten BV
135
2014
2013
1-
1384
1-
134-
136
29. DIT IS ONZE ENKELVOUDIGE JAARREKENING
137
ENKELVOUDIGE BALANS (voor resultaatbestemming) ACTIVA
31-12-2014 x € 1.000
31-12-13 x € 1.000
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 1. Sociaal Vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploiatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
494.167
497.259
3.997
13.024
7.542
6.755
Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
505.706
201.050 11.858
166.715 10.790
Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa 6. Deelnemingen 7. Latente belastingvorderingen 8. Leningen u/g 9. Te amortiseren hedges 10. Te vorderen BWS-subsidies 11. Overige vorderingen
517.038
212.908
924 5.257 4.479 3.502 21
177.505
1.510 2.112 5.463 3.461 20 29
Totaal financiële vaste activa
14.183
12.595
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 12. Vastgoed bestemd voor verkoop 13. Overige voorraden
170 46
96 54
Totaal voorraden Vorderingen 14. Huurdebiteuren 15. Gemeente Leidschendam-Voorburg 16. Vorderingen op groepsmaatschappijen 17. Belastingen en premies sociale verzekeringen 18. Overige vorderingen 19. Overlopende activa
216
442 1.024 2 880 1.199
150
430 9 1.974 58 509 1.234
Totaal vorderingen
20. Liquide middelen
TOTAAL
138
3.546
4.214
34.709
31.787
771.268
743.289
PER 31 DECEMBER 2014
PASSIVA
31-12-2014 x € 1.000
21. Groepsvermogen 22. Egalisatierekening
VOORZIENINGEN 23. Voorziening onrendabele investeringen 24. Overige voorzieningen
222.780
202.092
23
59
4.158 374
Totaal voorzieningen LANGLOPENDE SCHULDEN 25. Leningen kredietinstellingen 26. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV 27. Derivaten 28. Overige schulden
31-12-2013 x € 1.000
4.805 497 4.532
460.982 12.053 8.337 11.263
5.302
462.023 10.867 1.985 10.588
492.635 KORTLOPENDE SCHULDEN 29. Schulden aan kredietinstellingen 30. Schulden aan leveranciers 31. Schulden aan groepsmaatschappijen 32. Belastingen en premies sociale verzekeringen 33. Overlopende passiva
33.968 1.668 1.448 493 13.720
Totaal kortlopende schulden
TOTAAL
139
485.463
35.525 2.718 1.454 764 9.912 51.297
50.373
771.268
743.289
ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2014
2014 x € 1.000
2013 x € 1.000
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 34. 35. 36. 37. 38.
Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
59.535 3.827 44 1.601 622
Som der bedrijfsopbrengsten
57.136 3.951 120 4.646 1.366 65.629
67.219
BEDRIJFSLASTEN 39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47. 48.
Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
20.226 313 3.634 603 689 10.604 586 3.349 11.272
Som der bedrijfslasten 49. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat
50. Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering
22.145 3.716 369 3.756 651 734 12.324 582 3.461 7.540 51.276
55.278
844
6.041
15.197
17.982
6.921
12.110
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 51. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten 52. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 53. Rentelasten en soortgelijke kosten
4.958569 20.724-
Som der financiële baten en lasten
1.407 824 20.91725.113-
18.686-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
2.995-
11.406
54. Belastingen
2.899-
525
96-
10.881
586-
107-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 55. Resultaat deelnemingen Netto resultaat
(682)
140
10.774
Toelichting op de enkelvoudige balans en enkelvoudige resultatenrekening Algemeen Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening, met uitzondering van het volgende: Financiele vaste activa
Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin de corporatie invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode worden de deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van de corporatie in de netto-vermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen en haar aandeel in de directe mutaties in het eigen vermogen van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening, verminderd met haar aandeel in de dividenduitkeringen van de deelnemingen. In de winst-en-verliesrekening wordt het aandeel van de corporatie in het resultaat van de deelnemingen in groepsmaatschappijen opgenomen. Indien en voor zover de corporatie niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en –verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die in de herwaarderingsreserve worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Hierbij worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de nettoinvestering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen.
Resultaat deelnemingen Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenenomen omvat het aandeel van de onderneming in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de onderneming en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
141
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS (in duizenden euro's) MATERIËLE VASTE ACTIVA
1. Sociaal Vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploiatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
31-12-2014
31-12-2013
494.167 3.997 7.542
497.259 13.024 6.755
505.706
517.038
2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploiatie
Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 3.990 (2012: € 7.070) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. VASTGOEDBELEGGINGEN
4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
142
31-12-2014
31-12-2013
201.050 11.858
166.715 10.790
212.908
177.505
Het verloop van deze posten is als volgt:
Boekwaarde 1 januari volgens jaarrekening 2013 Mutaties: Investeringen Herwaardering verkochte woningen onder voorwaarden Desinvesteringen Herclassificatie Aanpassing reële waarde rechtstreeks via eigen vermogen Aanpassing reële waarde via winst en verliesrekening Boekwaarde 31 december
4. Commercieel vastgoed in exploitatie 2014
2013
2014
2013
166.715
128.126
10.790
9.024
45
383
837 479
901 865
-732 24.225 9.831
-887 20.617 12.390
0 -74
0 239
966
6.086
-174
-239
201.050
166.715
11.858
10.790
31-12-2014
31-12-2013
924 5.257 4.479 3.502 21
1.510 2.112 5.463 3.461 20 29
14.183
12.595
31-12-2014
31-12-2013
144 780
139 1.371
924
1.510
FINANCIËLE VASTE ACTIVA 6. 7. 8. 9. 10. 11.
Deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen u/g Te amortiseren hedges Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen
Totaal
6.
5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Deelnemingen
Woonservice Haaglanden B.V. WoonInvest Projecten Holding B.V.
De deelnemingen muteerden als volgt:
Woonservice Haaglanden B.V.
WoonInvest Projecten Holding B.V.
Totaal
Saldo per 1 januari 2014 Resultaat deelneming 2014
139 5
1.371 -591
1.510 -586
Saldo per 31 december 2014
144
780
924
143
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 12. Vastgoed bestemd voor verkoop 13. Overige voorraden
31-12-2014
31-12-2013
170 46
96 54
216
150
De post "Vastgoed bestemd voor verkoop" bestaat uit teruggekochte koopgarantwoningen, die in een volgend boekjaar wederom verkocht zullen gaan worden. Eind 2014 betrof dit 2 woning (2013: 1) De woningen zijn opgenomen tegen terugkoopwaarde, zijnde de marktwaarde minus de verstrekte korting. De post "Overige voorraden" betreft de voorraad portieklampen. Vorderingen 14. 15. 16. 17. 18. 19.
Huurdebiteuren Gemeente Leidschendam-Voorburg Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
Totaal
16. Vorderingen op groepsmaatschappijen
31-12-2014
31-12-2013
442 1.024 2 880 1.199
430 9 1.974 58 509 1.234
3.546
4.215
31-12-2014
31-12-2013
0 348 86 590
8 348 146 1.472
1.024
1.974
31-12-2014
31-12-2013
173 133 190 2 118 271 211 101
12 158 145 1 509 3 9 283 29 85
1.199
1.234
De vordering is als volgt te specificeren: RC RC RC RC
Woonservice Haaglanden B.V. WoonInvest Projecten Holding B.V. WoonInvest Project I B.V. Energie Exploitatie Maatschappij Leidschenveen B.V.
19. Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld : Niet vervallen BWS bijdragen Af te rekenen Duivenvoorde Te ontv. opbrengst verkoop woning Transitorische rente Door te berekenen onderhoud e.d. Door te berekenen VvE Schadeclaims verzekering Vooruitbetaalde verzekeringspremies Vooruibetaalde loonheffing ADP Voorruitbetaalde kosten automatisering Diversen Stand 31 december Alle posten op de overlopende activa kunnen als kortlopend worden beschouwd.
144
20. Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld : Direct opvraagbaar: Kas Banken
31-12-2014
31-12-2013
12 34.697
11 31.776
34.709
31.787
Totaal
In het saldo liquide middelen is een bedrag van € 9.950 vervat dat (gedeeltelijk) niet ter vrije beschikking staat van WoonInvest, zolang de negatieve marktwaarde van de derivaten bij een van de banken groter is dan het grensbedrag. De liquide middelen vallen vrij bij daling van de negatieve marktwaarde onder het grensbedrag, dit wordt halfjaarlijks bepaald. De overige liquide middelen staan ter vrije beschikking. 21. Groepsvermogen Het aansprakelijk vermogen bedraagt per balansdatum € 222.779 (2013: € 202.092) EIGEN VERMOGEN Overige reserves en resultaat boekjaar 31-12-2014
31-12-2013
202.092
211.738
1.394-
-
200.697
211.738
682-
10.774
6.398523479 9.831
8.2074.4981.224 12.390
Mutatie als gevolg van ongerealiseerde waardestijgingen respectievelijk dalingen
19.375
21.329-
Mutatie ongerealiseerde waardestijging
22.764
20.420-
222.780
202.092
Stand 1 januari volgens jaarrekening 2013 Stelselwijziging RJ 290 opname embedded derivaat 1 januari 2014 Stand 1 januari na stelselwijziging Resultaat boekjaar Realisatie herwaardering als gevolg van verschil in afschrijving obv bedijfswaarde tov historische kostprijs Realisatie herwaardering als gevolg van verkopen Mutatie als gevolg van ongerealiseerde waardestijgingen VoV Mutatie als gevolg van herclassificatie
Stand 31 december Over 2014 kan het verloop van het eigen vermogen als volgt weergegeven worden Overige reserves
Saldo 1 januari 2014 Resultaat vorig boekjaar Stelselwijziging RJ 290 Resultaat lopend boekjaar Mutatie ongerealiseerde waardestijging
Saldo 31 december 2014
145
Resultaat boekjaar
Totaal
191.318
10.774
202.092
10.774 1.39422.764
10.7746820
1.39468222.764
223.462
682-
222.780
Resultaatbestemming Het resultaat over het boekjaar 2014 bedraagt € 682 nadelig en wordt ten laste gebracht van de overige reserves. In de overige reserves is ultimo 2014 een bedrag ad € 193.227 (2013: € 170.085) aan ongerealiseerde waardestijging begrepen bestaande uit (in duizenden euro's): 31-12-2014 31-12-2013 Ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging vastgoed verkocht onder voorwaarden
132.412 56.001 4.814
125.748 40.402 3.935
193.227
170.085
Verloop van het eigen vermogen in relatie tot herwaarderingen Op basis van de vergelijking van de bedrijfswaarde/commerciële waarde ten opzichte van de historische kostprijsadministratie, zou de herwaarderingsreserve als volgt verlopen: Commercieel vastgoed in exploitatie
Vastgoed verkocht onder voorwaarden
125.748
40.402
3.935
170.085
mutaties als gevolg van: - verkopen (523) - in het boekjaar gerealiseerde verkopen onder voorwaarden (185) - afschrijvingen (6.398) - herclassificatie daeb/niet daeb (5.296) - herwaardering gerherclassificeerde woningen -waardemutaties 19.066
(279) (215) 0 5.296 9.831 966
0 879 0 0 0 0
802479 6.3989.831 20.032
56.001
4.814
193.227
Sociaal vastgoed in exploitatie Saldo 1 januari
Saldo 31 december
132.412
Totaal
De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van de historische kostprijs ultimo boekjaar, rekening houdend met afschrijvingen. De ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van marktwaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden betreft het positieve verschil tussen de verkoopsom en de boekwaarde op basis van historische kosten op verkoopdatum. Bij vorenvermelde herwaarderingen is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat door een voorziening belastinglatentie ten laste van de ongerealiseerde waardestijgingen te vormen. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting op de belastingen. VOORZIENINGEN 23. Voorziening onrendabele investeringen 24. Overige voorzieningen
KORTLOPENDE SCHULDEN 29. 30. 31. 32. 33.
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
Totaal
146
31-12-2014
31-12-2013
4.158 374
4.805 497
4.532
5.302
31-12-2014
31-12-2013
33.968 1.668 1.448 493 13.720
35.525 2.718 1.454 764 9.912
51.297
50.372
29. Schulden aan kredietinstellingen
31-12-2014
31-12-2013
33.968
35.525
31-12-2014
31-12-2013
1.668
2.718
31-12-2014
31-12-2013
- loonbelasting - omzetbelasting
271 222
283 481
Stand 31 december
493
764
31-12-2014
31-12-2013
5.082 4.521 965 75 75 103 119 924 1.795 61
5.206 2.629 876 28 265 751 157
13.720
9.912
Aflossingsverplichtingen komend boekjaar op langlopende leningen kredietinstellingen. 30. Schulden aan leveranciers Crediteuren 32. Belastingen en premies sociale verzekeringen
33. Overlopende passiva Transitorische rente Vooruit ontvangen huur WZH Vooruit ontvangen huur Te betalen accountantskosten Ontslagvergoeding Eneco inzake energiekosten Reservering vakantiedagen Te betalen service kosten Projectkosten Diversen Stand 31 december
147
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE RESULTATENREKENING (in duizenden euro's) BEDRIJFSOPBRENGSTEN 38. Overige bedrijfsopbrengsten
2014
2013
Overige vergoedingen Aan derden doorberekende onderhoudskosten Toezicht en directievoering bij projecten door eigen personeel Diverse bijzondere baten BTW Pro Rata huidig jaar
302 5 279 37 -
762 7 504 45 47
Totaal
622
1.366
De post overige vergoedingen bestaat uit doorberekende administratiekosten aan onder andere Verenigingen van Eigenaren, de doorberekening aan Vereningen aan Eigenaren is per 2014 komen te vervallen, door de verzelfstandiging van de Verenigingen van Eigenaren. Onder de post toezicht en directievoering zit de coördinatievergoeding over de gemaakte onderhoudskosten in de Vereniging van Eigenaren, ook deze is een stuk minder door de verzelfstandiging van de Verenigingen van Eigenaren. Door het afschaffen van integratieheffing bij opgeleverde nieuwbouw vindt er geen herberekening van de BTW Pro Rata regeling meer plaats. BEDRIJFSLASTEN 39. Afschrijvingen op materiële vaste activa
2014
2013
19.757 469
21.419 726
20.226
22.145
2014
2013
-
3.716
313
369
2014
2013
Bruto salarissen inclusief ziekengeld Mutatie reservering vakantiedagen Ontvangen ziekengelden Aan leefbaarheid toegerekende salariskosten
3.924 119 26383-
4.159 31372-
Totaal
3.634
3.756
Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
40. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling 41. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Dotatie voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid
42. Lonen en salarissen
Bij Wooninvest waren eind 2014 77 werknemers in dienst (2013: 80) het aantal fulltime equivalenten bedroeg gemiddeld 70,0 (2013: 73,2). Alle werknemer zijn in Nederland werkzaam. 2014
2013
603
651
43. Sociale lasten
Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico's voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten.
148
44. Pensioenlasten
45. Onderhoudslasten Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Totaal 47. Lasten servicecontracten a. b. c. d. e. f. g. h. i. j.
waterverbruik stookkosten portiekverlichting poortverlichting portiek reinigen ramen wassen onderhoud gemeenschappelijke tuinen glasverzekering diverse kosten huismeester
Totaal
48. Overige bedrijfslasten
2014
2013
689
734
2014
2013
3.702 959 5.943
3.706 820 7.798
10.604
12.324
2014
2013
601 1.218 716 3 462 72 12 70 101 93
559 1.434 720 3 445 94 6 72 30 97
3.349
3.461
2014
2013
420 75 56 234 12
456 90 64 198 72
303 505 153 41 510
372 377 130 48 418
2.311
2.225
2014
2013
1.759 287 61 11
1.737 275 70 -
2.119
2.082
1. Overige kostensoorten a. overige personeelskosten - Uitzendkrachten - Vergoedingen Raad van Commissarissen (vanaf 2013 inclusief 21% btw) b. huisvestingskosten c. overige kosten Raad van Commissarissen d. algemene kosten - algemene kosten werkapparaat - kosten automatisering - accountantskosten en administratieve ondersteuning - kosten bewonersblad - diverse algemene kosten Subtotaal
2. Zakelijke bedrijfslasten a. b. c. d.
belastingen verzekeringen contributie landelijke federatie erfpacht
Subtotaal
149
3. Overige lasten
2014
2013
Kosten onderhoud t.l.v. derden Kosten Martinusfonds Kosten Goede huurders Vervolgingskosten Bijdrageheffing saneringssteun Verhuurdersheffing Diversen Kosten commerciële parkeergarage Beheerkosten Niet afrekenbare servicekosten
70 24 13 127 1.673 4.226 463 82 77 88
81 24 19 171 1.872 177 568 13 78 230
Subtotaal
6.842
3.233
11.272
7.540
2014
2013
966 -165 43
6.087 -239 193
844
6.041
Totaal Overige bedrijfslasten 49. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverandering woningen verkocht onder voorwaarden Waardeverandering terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 51. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten Waardemutatie niet gehedgede derivaten Waardemutatie embedded derivaten
2014
2013
3.0841.875-
1.407 -
Totaal waardeveranderingen
4.958-
1.407
2014
2013
Rente banken Rente kasgeldlening u/g
247 321
229 595
Totaal rentebaten
569
824
2014
2013
Rente leningen en derivaten Correctie rente derivaten Provisie geldleningen Rente rekening-courant bank Rente waarborgsommen Overige financieringslasten
20.052 527 101 38 4 2
19.593 692 539 23 4 66
Totaal rentelasten
20.724
20.917
52. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
53. Rentelasten en soortgelijke kosten
150
54. Belastingen Vennootschapsbelasting Correctie vennootschapsbelasting vorige boekjaren Aanwending belastinglatentie waarderingsverschillen boekjaar VPB boekjaar
2014
2013
3.962151 912
153153 525
2.899-
525
Het belastbaar resultaat over 2014 is als volgt berekend: Resultaat voor belastingen volgens winst- en verliesrekening
2.995-
Bij: - Fiscaal lagere afschrijvingen - Saneringssteun, fiscaal niet aftrekbaar - Fiscaal geen waardemutatie embedded derivaat - Fiscaal aan projecten toegerekende rente - Fiscale activering koopgarantkorting - Afwaardering Verkopen onder Voorwaarden
8.864 1.673 1.875 327 133 15 12.886
Af: - fiscaal hogere boekwaarde in 2013 verkochte woningen - Opwaardering commercieel vastgoed - Terugname afwaardering grondpositie - Fiscale onderhoudskosten in plaats van investering - Fiscale opbrengst in 2013 verkochte koopgarantwoningen - Fiscale aanwending waarderingsverschil Ass. Eigen risico glasschade - Fiscale aanwending waarderingsverschil voorziening garantieverplichtingen - Fiscale aanwending waarderingsverschil langlopende schulden
1.800966121.816142211016735.530-
Fiscaal resultaat 2013
4.361
Dotatie herinvesteringreserve
536
Belastbaar resultaat 2014
3.824
Het fiscaal resultaat over 2014 is verrekend met het negatief fiscaal resultaat over 2011.
55. Resultaat deelnemingen Resultaat Woonservice Haaglanden B.V. 2013 Resultaat WoonInvest Projecten Holding B.V. 2013
151
2014
2013
5 591-
20 127-
586-
107-
Overige gegevens
Controleverklaring De controleverklaring is opgenomen op de volgende pagina. Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de resultaatverdeling. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Voorstel resultaatbestemming Vooruitlopend op de vaststelling van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen wordt voorgesteld het negatieve resultaat over 2014 van € 682 ten laste te brengen van de overige reserves. Het resultaat over 2014 is opgenomen in de post resultaat boekjaar in het eigen vermogen. Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.
152
