Wat moeten we met de hypotheekrente-aftrek? - Een economisch perspectief -
Scheveningen, 2 oktober 2012 Prof. dr. Barbara Baarsma
Miljoenennota 2013 Vanaf 2013: voor nieuwe hypotheken alleen recht op renteaftrek als de hypotheek volledig in 30 jaar (minimaal annuïtair) wordt afgelost 2013-2018: maximale omvang hypotheek afgebouwd van 104 procent van de marktwaarde van de woning plus overdrachtsbelasting naar een LTV-ratio van 100 procent Overdrachtsbelasting permanent verlaagd van 6 naar 2 procent
2
1
Waarom hebben we het eigenlijk over de hypotheekrenteaftrek?
Totale hypotheekschuld stijgt, ook in termen van BBP
Gederfde belastinginkomsten: circa 11-12 miljard euro plus renterisico Veel kiezers zijn huizenbezitters met een hypotheek Macro-economische (in)stabiliteit: Hypotheekschuld hoog in termen van BBP Risico op hoge restwaarde als gevolg van veel aflossingsvrije hypotheken en dalende huizenprijzen Funding cap voor banken waardoor herfinanciering en financiering nieuwe hypotheken Vertrouwenscrisis op de woningmarkt
120%
800000 700000
100%
600000 80%
500000
60%
400000 300000
40%
200000 20%
100000
0%
0
totale hypotheekschuld (in mln euro) totale hypotheekschuld als percentage van het BBP 3
4
Bron: CBS
2
Het aantal verkochte huizen en de gemiddelde prijs dalen
90% 80% 70%
Aflossingsvrij Belegging/effecten Spaarhypotheek Levenhypotheek Lineair en Annuiteit Overig
60% 50% 40% 30% 20% 10%
120
250000
110 200000
100 90
150000
80 70
100000
60 50
50000
Aantal verkochte woningen
100%
Prijsindex verkoopprijzen (2005 = 100)
Steeds meer aflossingsvrije en steeds minder lineaire/annuïtaire hypotheken
40 30
0
0% 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Bron: Verbond van Verzekeraars, 2012
Aantal verkochte woningen (2012 geëxtrapoleerd)
Prijsindex verkoopprijzen (2005 = 100) (linker as)
5
6
Bron: CBS
3
Waarom hebben we het eigenlijk over de hypotheekrenteaftrek?
114
250000
112 200000
110 108
150000
106 100000
104 102
50000
100 98
Aantal verkochte woningen
Prijsindex verkoopprijzen en inflatie (2005 = 100)
Prijzen dalen hard sinds 2008
0 2007
2008
2009
Aantal verkochte woningen (2012 geëxtrapoleerd)
2010
2011
2012/Q1,2*
Gederfde belastinginkomsten: circa 11-12 miljard euro plus renterisico Veel kiezers zijn huizenbezitters met een hypotheek Macro-economische (in)stabiliteit: Hypotheekschuld hoog in termen van BBP Risico op hoge restwaarde als gevolg van veel aflossingsvrije hypotheken en dalende huizenprijzen Funding cap voor banken waardoor herfinanciering en financiering nieuwe hypotheken Vertrouwenscrisis op de woningmarkt
Prijsindex verkoopprijzen (2005 = 100) (linker as)
Inflatie (indexcijfer 2005 = 100) (linker as) 7
8
Bron: CBS
4
Vertrouwenscrisis op de woningmarkt (2)
20 200000 10 150000
0 -10
100000
-20 50000 -30 -40
0
Woning kopen/bouwen komende 2 jaar? (antwoord in %)
250000
Aantal verkochte woningen
Consumentenvertrouwen
30
14
30
12
20
10
10
8
0
6
-10
4
-20
2
-30
0
-40
Woning kopen/bouwen komende 2 jaren: "ja, zeker" Woning kopen/bouwen komende 2 jaren: "ja, misschien" Consumentenvertrouwen (rechter as)
Aantal verkochte woningen (2012 geëxtrapoleerd) 9
Bron: CBS
Consumentenvertrouwen
Vertrouwenscrisis op de woningmarkt (1)
10
Bron: CBS
5
Economische beoordeling van de hypotheekrenteaftrek (1)
Welk beleidsdoel streeft de overheid met de aftrek na? Fiscaal argument: eigen woning genereert een vorm van inkomen, dat wordt belast via het eigenwoningforfait en waarbij de kosten van verwerving van dat inkomen, dus de rente van de lening, aftrekbaar zijn Positieve externe effecten internaliseren die met eigenwoningbezit kunnen samenhangen Herverdeling: ook lagere inkomens moeten een huis kunnen kopen
Invloed van hypotheekrenteaftrek op prijsvorming van koopwoningen bij een gefixeerd aanbod Vraag met hypotheekrenteaftrek Aanbod
Prijs
Vraag zonder hypotheekrenteaftrek
11
Aantal woningen
Woningbestand
12
6
NHG is een overheidsgarantie
Het aantal executieveilingen neemt toe
Bron: Kadaster
13
14 Rekenkamer, 2012
7
Aandeel huishoudens met een hypotheek (% per inkomenskwartiel)
Economische beoordeling van de hypotheekrenteaftrek (2)
60
Effect: prijs van koopwoningen wordt hoger, dit compenseert de lagere netto woonlasten: per saldo dalen de kosten voor nieuwe eigenaren hierdoor veel minder sterk Hypotheekrenteaftrek geen effectief middel om woningbezit te stimuleren en ook herverdeling van rijk naar arm treedt niet op Positief neveneffect: Bij nieuwbouwprojecten maakt de hypotheekrenteaftrek hogere kruissubsidies van koopwoningen naar sociale huurwoningen mogelijk Negatief neveneffect: effect op in de arbeidsmarkt, de aftrek leidt tot hogere belastingtarieven die zowel de werkgelegenheid als de neiging tot werken verkleinen
50 40 % 30 20 10 0 NL (2007) IR (2005) PT (2006) DE (2003) SP (2005) GR (2007) IT (2006) Totaal aantal huishoudens met een hypotheek (in %)
1e inkomens kwartiel
2e k
3e k
4e k 15
16
Bron: European Central Bank, 2009
8
Wat zou er idealiter afgesproken moeten worden? Eigen huis in box-3 Aftrektarief in stapjes beperken tot 30 procent Eigen woningforfait ophogen totdat de effectieve belasting 1,2 procent van de totale WOZ waarde bedraagt
Verkiezingsprogramma, p. 35 17
18
9
Effecten van VVD programma woningmarkt (incl. huur)
CPB, Keuzes in kaart
Verkiezingsprogramma, p. 41 19
20
10
Effecten van PvdA programma woningmarkt (incl. huur)
Gaat dat lukken?
De verschillen zijn groot: Alleen nieuwe gevallen of ook bestaande gevallen Behoud aftrek of beperking
Waar een wil is, is een weg…
CPB, Keuzes in kaart 21
22
11
Vragen? Opmerkingen?
Contactgegevens
Barbara Baarsma SEO Economisch Onderzoek Roetersstraat 29 1018 WB Amsterdam 020-5251630 06-24204707
[email protected]
23
24
12
