Wat is uw huis waard? BELASTING 2005
D E WA A R D E VA N U W O N R O E R E N D E Z A A K
inleiding
Als eigenaar of gebruiker van een woning of een bedrijfspand betaalt u onroerende zaakbelasting, kortweg OZB. De hoogte van die belasting hangt af van de waarde van uw woning of bedrijfspand (niet-woning). Deze waarde wordt vastgesteld door de gemeente en aan u meegedeeld in de WOZwaardebeschikking. WOZ staat voor Wet Waardering Onroerende Zaken. De gemeente Utrecht heeft in de afgelopen periode alle onroerende zaken opnieuw gewaardeerd. Eind februari 2005 ontvangt u uw nieuwe waardebeschikking. Deze geldt voor de periode 2005 en 2006 en is van invloed op de hoogte van onder andere de OZB die u moet betalen. Deze folder legt in grote lijnen uit hoe de waardevaststelling van uw onroerende zaak en de vaststelling van de OZB in zijn werk gaan. Mocht u na het lezen van deze folder nog vragen hebben dan kunt u bellen met de afdeling klantenservice van de gemeentelijke Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen, telefoon: 286 21 90. Wij helpen u graag verder.
De Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ)
Gemeenten, Waterschappen en de Belastingdienst hanteren sinds het ingaan van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) in 1995, allemaal dezelfde waarde die wordt toegekend aan onroerende zaken. Op basis van deze WOZ-waarde wordt de hoogte van verschillende heffingen bepaald; > De onroerende zaakbelasting, of OZB; > Het eigen woningforfait voor de inkomstenbelasting; > De omslagheffing-gebouwd, van het Waterschap. De waardebepaling De WOZ verplicht gemeenten de waarde van onroerende zaken (middels taxaties) op vaste data vast te stellen. Daarbij wordt een bepaalde datum als uitgangspunt genomen, dit is de waardepeildatum. De waardebeschikking die u in februari 2005 ontvangt, is gebaseerd op de waardepeildatum 1 januari 2003. De vastgestelde waarde geldt voor de jaren 2005 en 2006. De waarde van onroerende zaken wordt in het economisch verkeer bepaald. Dat betekent dat de waarde wordt bepaald op basis van de marktwaarde. Dat is de waarde die tot stand komt door vraag en aanbod op de vrije markt rond deze waardepeildatum. Verkooptransacties in de familiesfeer of verkopen in bewoonde staat vallen daar niet onder. Hoe bepaalt de gemeente de waarde van mijn pand? De gemeente stelt niet van elk pand afzonderlijk de waarde vast. Dit zou te duur en tijdrovend zijn. Eerst wordt er gekeken naar de verkopen van onroerende zaken rond de waardepeildatum, 1 januari 2003. Deze gegevens worden bijgehouden in de openbare registers van het Kadaster. Die openbaarheid is belangrijk, het betekent dat u zelf kunt controleren of de vastgestelde waarde van uw pand juist is.
De verkoopcijfers uit het Kadaster worden gebruikt voor het bepalen van zogenoemde referentiewaarden. Deze waarden geven een betrouwbaar beeld van de vrije verkopen op en rond 1 januari 2003. Alle panden worden vervolgens geclusterd. Daarbij is een inventarisatie gemaakt van alle factoren die bij de waardebepaling een rol spelen. Zoals de bruto vloeroppervlakte, de ligging, het bouwjaar, eventuele verbouwingen of renovaties en meer. Kortom: alles wat van belang is om een goede vergelijking mogelijk te maken. De verzamelde marktgegevens zijn ondergebracht in een database, het referentiestelsel. Dit stelsel geeft een goed beeld van alle soorten panden en hun gebruikelijke prijzen in de stad.
Gecertificeerde taxateurs bepalen nu de waarden van álle onroerende zaken in Utrecht. Bij de waardebepaling wordt uw pand vergeleken met de marktgegevens die representatief zijn voor een grotere groep. Hierbij wordt gelet op verschillen qua ligging, (perceel-) grootte, bouwkundige kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. De verschillen komen terug in de waardering van uw pand. Als uw pand bijvoorbeeld wat groter is dan het referentiepand, dan wordt uw WOZ-waarde hoger vastgesteld. let op
De taxateur gaat uit van objectieve gegevens. Als een referentiepand een luxe keuken heeft en uw eigen pand een eenvoudig keukenblok, maakt dat voor de waardebepaling niet altijd wat uit. Een keuken bepaalt niet alleen de verkoopprijs. Een koper zal een keuken die hem niet aanstaat immers vervangen. De gemeente wordt gecontroleerd De gemeente wordt bij de uitvoering van alle waarderingswerkzaamheden in verschillende stadia gecontroleerd door een onafhankelijk orgaan, de Waarderingskamer. Hoe wordt mijn OZB-aanslag berekend? De onroerende zaakbelasting wordt geheven per belastingeenheid van de WOZ-waarde zoals u deze in uw WOZ-beschikking vindt. Deze eenheid bedraagt € 2.268,-. Dus over elke eenheid van de WOZ-waarde: > gebruikers woningen > eigenaren woningen > gebruikers niet-woningen > eigenaren niet-woningen
rekenvoorbeeld
€ € € €
2,2,49 3,56 4,43
Stel, u bent de eigenaar én bewoner van een huis in Utrecht waarvan de marktwaarde in het economisch verkeer is vastgesteld op € 225.000,U betaalt dan aan onroerende zaakbelasting:
eigenaarsdeel
(€ 225.000,- : € 2.268,- = 99)
>
99 x € 2,49
=
€ 246,-
gebruikersdeel
(€ 225.000,- : € 2.268,- = 99)
>
99 x € 2,-
=
€ 198,-
t ota a l
€ 444,-
De waarde van mijn pand is de laatste jaren gestegen. Moet ik nu ook meer belasting betalen? De waarde van woningen en bedrijfspanden in Utrecht stijgt al jaren. Dit komt natuurlijk in de WOZ-waardebeschikkingen tot uiting. Het hoeft echter niet per se te betekenen dat uw OZB-aanslag (veel) hoger uitvalt. De WOZ-waarde en de onroerende zaakbelasting zijn twee verschillende zaken, namelijk een (wettelijk bepaalde) waarde en een heffing. De gemeente bepaalt jaarlijks het tarief van de onroerende zaakbelasting. Als uw WOZ-waarde stijgt en tarief voor de OZB blijft gelijk dan valt uw OZBaanslag hoger uit. U betaalt dan namelijk nog hetzelfde tarief maar over een hoger bedrag. Om burgers tegemoet te komen heeft de gemeente besloten om de waardestijging van onroerende zaken te compenseren.
De verlaging is gebaseerd op de gemiddelde waardestijging van alle onroerende zaken in de gemeente. De gemiddelde waardestijging van een woning in Utrecht over de periode 1 januari 1999 tot 1 januari 2003, is circa 38%. Natuurlijk zijn niet alle panden evenveel in waarde gestegen. Zo zijn er verschillen tussen woningen en niet-woningen. En tussen wijken. Dit betekent dat er soms sprake kan zijn van een lagere of hogere OZB-aanslag. Als de waarde van een woning meer is gestegen dan gemiddeld, leidt dat toch tot een hogere OZB-aanslag. Het omgekeerde kan ook; de OZB-aanslag wordt lager als de waarde van een woning minder is gestegen dan het gemiddelde. Verbouwingen en wijzigingen voor en na de waardepeildatum (art. 19 Wet Waardering Onroerende Zaken) Heeft er tussen 1 januari 2003 en 1 januari 2005 nog een verbouwing (wijziging, afbraak, verandering van bestemming) van uw woning plaatsgevonden? Dan wordt de waarde bepaald naar de toestand op 1 januari 2005. Ik ben het niet eens met de waardebepaling. Wat nu? Als u het niet met de WOZ-waardebeschikking eens bent, kunt u een bezwaarschrift indienen. U motiveert hierin helder en eerlijk waarom u vindt dat de waarde onjuist is. Wanneer een bezwaarschrift wordt ingediend zonder goede motivering, dan kan de gemeente niet beoordelen of uw bezwaren steekhoudend zijn. Een bezwaarschrift dient, binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking/aanslag, te worden ingediend bij: Het hoofd van de afdeling Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht, Postbus 5150, 3502 JD Utrecht.
Als u na ontvangst van de waardebeschikking geen bezwaar maakt, staat de waarde vast.
Nog vragen
Als u nog vragen heeft over de WOZ-waardebeschikking of over uw belastingaanslag, dan kunt u bellen met onze klantenservice: 286 21 90. Kort nadat de belastingaanslagen zijn verzonden, kan deze afdeling lastiger telefonisch bereikbaar zijn. Dat komt door het grote aantal verzoeken om inlichtingen. Wij vragen uw begrip voor dit tijdelijke ongemak.
Uw taxatieverslag digitaal raadplegen? U kunt op internet uw taxatieverslag opvragen. Hierin staat hoe de WOZwaarde is onderbouwd. Om privacyredenen dient u wel uw sofi-nummer, geboortedatum en WOZ-objectnummer in te vullen om uw gegevens in te kunnen zien. Kijk op: www.utrecht.nl. Via het kopje ‘Gemeenteloket’ kunt u bij uw taxatieverslag komen. U dient zich hiervoor wel aan te melden. Voor niet-woningen (bedrijven, scholen etc.) geldt dezelfde route maar hier vult u uw postcode, huisnummer, WOZ-objectnummer en de WOZ-waarde in om uw taxatieverslag te kunnen raadplegen.
Gemeente Utrecht Afdeling Gemeentebelastingen Arthur van Schendelstraat 500 3502 JD Utrecht Telefoon: 286 21 90
De tekst van deze folder is informatief, aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend. Ontwerp: Taluut, Utrecht | Februari 2005
