W onen. Regionale Agenda Wonen. RRO Zuidoost-Brabant 16 december 2015

W

2015

onen

Regionale Agenda Wonen

RRO Zuidoost-Brabant 16 december 2015

Best Eindhoven Geldrop-Mierlo Helmond Nuenen Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre

Bergeijk Bladel Eersel Oirschot Reusel-De Mierden Asten Cranendonck Deurne Gemert-Bakel Heeze-Leende Laarbeek Someren

Inhoudsopgave

0. Inleiding 3

1. Actuele ontwikkelingen op de woningmarkt van Zuidoost Brabant

Ontwikkeling van de

Ontwikkeling van de

woningvoorraad

plancapaciteit

Realisatie 2014-2015

Kwaliteit van het programma

6

Wonen, welzijn en zorg

2. Kwalitatieve opgaven en lopende zaken regio Zuidoost Brabant

Bestaande voorraad

Arbeidsmigranten en

Ladder duurzame verste-

kenniswerkers

delijking en het wonen

Activiteiten in de (sub)regio

Nieuwe Woningwet c.q. Herzieningswet

18

3. (Kwantitatieve) Regionale woningbouwafspraken

Regionale begrippenlijst

Regionaal woningbouw

Samenwerking in de

programma/afspraken

(sub) regio

Huisvesting vergunning-

25

4. Opgaven 2016

houders

Regionale woningbouw

Ladder duurzame verste-

afspraken

delijking en het wonen

Arbeidsmigranten en

Wonen, welzijn en zorg

kenniswerkers

31

Huisvesting vergunninghouders

Bestaande voorraad

0.

Inleiding

Voor u ligt deel A van de Regionale Agenda Wonen van de regio Zuidoost-Brabant / Metropoolregio Eindhoven. Dit deel bevat onderwerpen die specifiek in de regio spelen. Deel B van de Agenda is algemeen van aard, op heel Brabant gericht met onderwerpen die overal actueel zijn. Deel B dient voornamelijk als achtergrondinformatie en voor het schetsen van de context. De Regionale Agenda (deel A en B) benoemt thema’s die van belang zijn op het terrein van wonen. Niet al deze thema’s zijn in elke regio even actueel en/of van even groot belang. Daarom leggen we in deel A de focus op die thema’s die in de regio bestuurlijke prioriteit hebben. De overige thema’s komen wellicht later aan de orde. De Regionale Agenda Wonen is een dynamisch document dat elk jaar wordt geactualiseerd. In deel A van de Regionale Agenda komen de volgende thema’s aan de orde: 1. 2. 3. 4.

Actuele ontwikkelingen op de regionale woningmarkt Kwalitatieve regionale opgaven wonen (Kwantitatieve) regionale woningbouwafspraken Opgaven 2016

Terugblik op RRO 26 november 2014 / 1 juli 2015 De Regionale Agenda Wonen in het RRO van 1 juli 2015 gaf vooral de voortgang op de opgaven weer en had met name een informerend karakter. Daarnaast heeft u op dat moment besloten om in overleg tussen gemeenten en corporaties in Zuidoost-Brabant te bezien óf tot een gezamenlijk advies aan de minister gekomen moet en kan worden over de indeling van de woningmarktregio’s in ZuidoostBrabant op grond van de Woningwet 2015. De opgaven voor 2015 zijn in het RRO van 26 november 2014 vastgesteld: Regionale woningbouwafspraken Het maken van nieuwe regionale woningbouwafspraken op basis van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Hierbij dienen de bestaande afspraken een jaar ‘opgeschoven’ te worden.

Ladder duurzame verstedelijking Het maken van regionale afspraken op welke wijze in de regio omgegaan wordt met de ladder voor duurzame verstedelijking en de nieuwe verstedelijkingsopgave. Doel is te komen tot een voorstel op welke wijze in de regio vanuit Wonen omgegaan kan worden met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Input wordt geleverd vanuit het Brabantbrede Ladderteam waarin aantal gemeenten zitting hebben, vanuit het Ambtelijk Overleg Wonen en het portefeuillehoudersoverleg Wonen.

Wonen, welzijn en zorg De volgende (sub)regionale acties worden opgepakt: Kennisuitwisseling op verschillende niveaus:



Ambtelijk: In 2015 wordt een uitwisseling tot stand gebracht tussen het Ambtelijke overleg Wonen en het Ambtelijk overleg Zorg en Welzijn (of toekomstige vervanger daarvan) om elkaars taal beter te leren spreken en voor kruisbestuiving. Zo nodig worden ook andere partners bij overleg betrokken (ambtelijk), bijvoorbeeld in een brede werkgroep rond wonen zorg en welzijn.



Bestuurlijk: In 2015 wordt een ‘sessie’ belegd gericht op samenwerking en kennisuitwisseling tussen alle partijen.

Regionale Agenda Wonen – deel A, 16 december 2015

3/45

Goede voorbeelden delen



“Hoe omgaan met het geschikt maken/aanpassen van de bestaande woningvoorraad. De particuliere



“Hoe organiseren/stimuleren/faciliteren van integrale samenwerking” Hoe vind je de juiste partijen/alle

woningeigenaar bereiken”.

partijen en hoe zet je de samenwerking op? Voor deze (en eventueel andere) onderwerpen wordt de uitwisseling van informatie opgezet. Dit kan bijvoorbeeld door voorbeelden te delen via social media of door het uitwisselen van voorbeelden op inspiratiebijeenkomsten/bestaande overleggen. Er wordt gezocht naar een manier die aansluit bij de behoeften en mogelijkheden. De opgaven in beeld



De regio brengt de (sub)regionale opgave rondom beschermd, verzorgd en geschikt wonen verder



De regio geeft vervolg aan het uitgevoerde onderzoek naar de geschiktheid van de bestaande

in beeld. Gemeenten blijven daartoe de matrices (deel 3) invullen en samen met provincie verbeteren.

woningvoorraad in relatie tot de zorgvraag (lokaal of subregionaal).

Arbeidsmigranten en kenniswerkers Op basis van de in 2014 uitgevoerde inventarisatie en de opgestelde tweede Regionale Verklaring, werken we verder aan het realiseren van de huisvestingsopgave voor de regio en per gemeente. De stuurgroep arbeidsmigranten zal de gemeenten hierbij blijven ondersteunen. Ten aanzien van de huisvesting van internationale kenniswerkers bepaalt een stuurgroep -onder leiding van de gemeente Eindhoven- de opgave. Daarbij wordt onder andere gebruik gemaakt van de informatie die beschikbaar is gekomen uit onderzoek in opdracht van het Expat Center en onderzoek van de Universiteit van Amsterdam. Indien noodzakelijk zullen over deze opgave afspraken worden gemaakt en vastgelegd in een convenant.

Bestaande voorraad In breed regionaal overleg wordt bezien op welke wijze de bestaande voorraad ‘toekomst-proof’ gemaakt kan worden. Verschillende notities die de afgelopen jaren opgesteld zijn over dit onderwerp, zullen daarbij als bouwsteen gehanteerd worden.

Sterke steden en vitaal landelijk gebied De regionale woningmarkt vraagt om een nieuwe aanpak en een nieuwe manier van denken. De Werkplaats Wonen zal eind 2015 komen met een concreet, vernieuwend en creatief advies voor de regionale woningmarkt.

Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) Provincie en Metropoolregio Eindhoven zullen de gemeenten informeren en ondersteunen bij de omschakeling naar de BAG. Tot het moment dat de nieuwe begrippen uit de BAG goed functioneren, zal de provincie een inventarisatie doen van de feitelijke woningbouwontwikkelingen op basis van de huidige begrippen.

Voor de goede orde: de benoemde opgaven zijn niet alleen opgaven voor gemeenten, Metropoolregio Eindhoven en provincie. Bij de opgaven die voortkomen uit voorliggende Regionale Agenda Wonen worden –en zijn- nadrukkelijk ook andere partijen betrokken.

Regionale Agenda Wonen – Deel A, 16 december 2015

4/45

Beslispunten RRO 16 december 2015 Deze Regionale Agenda Wonen geeft de voortgang op deze opgaven weer. Er zijn vijf beslispunten opgenomen.

Beslispunt 1 Kennis nemen van voorliggende Regionale Agenda Wonen, deel A; regio Zuidoost-Brabant.

Beslispunt 2 Vaststellen (door gemeenten) van de Regionale Begrippenlijst Wonen, zoals benoemd in bijlage 2.

Beslispunt 3 a. Instemmen met het geactualiseerde woningbouwprogramma voor de tienjaarsperiode van 1 januari 2015 tot 1 januari 2025, zoals aangegeven in tabel 4. b. Voor 1 juni 2016 in (evt. extra) RRO de onderlinge verdeling binnen stedelijke regio Eindhoven – Helmond (m.u.v. Valkenswaard) vaststellen. c. I.v.m. toetsing plannen door provincie tot die tijd voor Eindhoven uit blijven gaan van aantallen van de BOR/BSGE-afspraken en voor andere gemeenten in stedelijke regio de aantallen uit de prognose te hanteren. d. Alle gemeenten vullen de provinciale woningbouwmatrix zo volledig mogelijk in, inclusief het benoemen van locaties.

Beslispunt 4 Instemmen met de opgaven voor 2016, zoals benoemd in hoofdstuk 4.

Beslispunt 5 Kennis nemen van de Regionale Agenda Wonen deel B; “De crisis, de woningbouw en het planaanbod; actuele ontwikkelingen op woningmarkt in Noord-Brabant, stand van zaken anno 2015 – analyses en achtergronden”.


5/45

1.

Actuele ontwikkelingen op de woningmarkt van Zuidoost Brabant

1.1. Ontwikkeling van de woningvoorraad In 2014 werden in de regio Zuidoost-Brabant (netto) ruim 1.800 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Dit is het laagste niveau sinds de ‘piek’ in 2009, toen de voorraad met ruim 4.600 woningen toenam. De beperkte groei is vooral te danken aan het feit dat Eindhoven ruim 800 woningen aan de woningvoorraad heeft toegevoegd; andere gemeenten bleven sterk achter. De (naijl-) effecten van de financieel economische crisis op de woningmarkt zijn –ook in Zuidoost-Brabantnog altijd duidelijk merkbaar. De verwachting is dat de regio Zuidoost-Brabant in 2016 een aantrekkende groei van de woningvoorraad laat zien met zo’n 2.200 woningen. Wanneer hierbij 2015 ook in ogenschouw wordt genomen (zo’n 1.700 woningen) lijkt de groei de komende jaren nog steeds ver achter te blijven bij de geprognotiseerde groei. In 2015 komt de groei bijna overeen met het naoorlogse dieptepunt uit 2008 in Zuidoost Brabant (ca 1.500 woningen). In 2008 had dat vooral te maken met het grote aantal woningen dat in dat jaar in Eindhoven was gesloopt. De beperkte groei van de woningvoorraad werd tot 2014 hoofdzakelijk veroorzaakt door een aanhoudend laag aantal in aanbouw genomen woningen; vanaf 2014 ligt het aantal in aanbouw genomen woningen echter weer op een (iets) hoger niveau, een lijn die zich in de eerste helft van 2015 heeft doorgezet. De gegevens bevestigen het beeld dat de woningmarkt de laatste tijd tekenen van herstel vertoont en dat de terughoudendheid van de consument op de woningmarkt verder vermindert. Dit beeld (‘stijgende lijn’) zien we in de stedelijke regio Eindhoven-Helmond en de regio De Peel terug. De groei van de woningvoorraad blijft naar verwachting achter bij de groei zoals die volgens de woningbehoefteprognose zou moeten plaatsvinden, maar er lijkt wel een stijgende lijn in te zitten. Werden er in 2013 in de stedelijke regio nog bijna 2.200 woningen aan de voorraad toegevoegd, in 2014 waren er dat nog maar zo’n 1.300. In 2015 lijken er zo’n 1.200 woningen aan de woningvoorraad te worden toegevoegd en in 2016 zo’n 1.600 woningen. Dit zien we ook in De Peel. De groei betrof daar in 2014 nog maar zo’n 350 woningen, terwijl dat er in 2013 nog zo’n 650 woningen waren; de verwachting is dat in 2015 slechts 250 woningen worden toegevoegd en in 2016 zo’n 400 woningen. In De Kempen betrof de groei in 2013 zo’n 350 woningen en in 2014 nog maar zo’n 200 woningen. Voor 2015 en 2016 is de verwachting dat wederom zo’n 200 woningen per jaar worden toegevoegd. De verwachte stijgende lijn zoals zichtbaar in de stedelijke regio Eindhoven-Helmond en de Peel, is hier (nog) niet zichtbaar. Onderstaand de figuren met daarin de groei van de woningvoorraad in de verschillende subregio’s. De figuur van de hele regio Zuidoost staat in de bijlage van deel B van de Regionale Agenda Wonen (Brabantbreed beeld).


6/45

Groei woningvoorraad SUBREGIO EINDHOVEN-HELMOND, 1995-2020

Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (okt. 2015), Provincie Noord-Brabant

4.500

feitelijke groei * prognose 2014 **

4.000

verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen ***

3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000

500 0 1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

* Bronnen: 1995-2011: CBS-Statline en 'Woningmarktmonitor 2013' (ABFResearch) / 2012-2014: provinciale inventarisatie van gemeentelijke woningbouwontwikkelingen. ** Bron: 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2014'. *** Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen, die 1 - 1½ jaar (12 - 18 maanden) eerder in aanbouw zijn genomen. De nieuwbouw in 2016 is geëxtrapoleerd o.b.v gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwver gunningen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen en van het aantal 'toevoegingen anderzins' is in de gegevens verwerkt. Bron: gemeenten Noord-Brabant; inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant.

Groei woningvoorraad SUBREGIO DE KEMPEN, 1995-2020


900

feitelijke groei * prognose 2014 **

800

verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen ***

700

600 500 400 300 200 100

0 1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020



7/45

Groei woningvoorraad SUBREGIO DE PEEL E.O., 1995-2020


1.200

1.100 1.000 900 800

700 600 500 400

300 200 100 0

feitelijke groei * prognose 2014 ** verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen *** 1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020


Het verwachte beeld voor 2016 laat zien dat in alle subregio’s het gat tussen de werkelijke groei van de woningvoorraad en de benodigde groei op basis van de provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose behoorlijk groot blijft. Dit is eveneens terug te zien in de ontwikkeling van de “stagnatie-indicator 2017”. De stagnatieindicator 2017 geeft in een percentage aan wat naar verwachting de gerealiseerde groei van de woningvoorraad zal zijn in de periode 2014 tot en met 2017 in relatie tot de vooruitberekende groei. Voor Zuidoost-Brabant staat deze op 52%: naar verwachting zal slechts 52% van de vooruit berekende groei gerealiseerd worden. De verwachte groei ligt daarmee iets lager dan het Brabantse gemiddelde (54%). Naar verwachting zullen meerdere gemeenten in de regio Zuidoost-Brabant onder het Brabants gemiddelde blijven. Met name in Asten, Bergeijk, Geldrop-Mierlo, Son en Breugel, Laarbeek en Cranendonck, allen met een stagnatie-indicator van minder dan 30%, blijft de groei ver achter. In tegenstelling tot voorgaande jaren is er nu geen enkele gemeente met een stagnatie-indicator hoger dan 100%. Opgemerkt wordt hierbij dat deze indicator gerelateerd is aan de woningbouwprognose. Regionale woningbouwafspraken die gemaakt zijn, kunnen hier het beeld sterk ‘vertekenen’. Dit doet zich vooral voor in de stedelijke regio Eindhoven-Helmond waar een onderlinge herverdeling van de aantallen (BSGE-afspraken) heeft plaatsgevonden. De gemeente Eindhoven bijvoorbeeld zou op basis van de prognose zo’n 8.800 woningen aan de woningvoorraad moeten toevoegen. De stagnatie-indicator van 78% (en ervan uitgaande dat deze indicator de komende jaren op dit niveau blijft) zou betekenen dat de gemeente bijna 7.000 woningen toevoegt aan de woningvoorraad. Als gevolg van de geldende BSGE-afspraken heeft de gemeente echter een opgave van ‘slechts’ 3.780 woningen. Op die basis zou de stagnatie-indicator uitkomen op zo’n 185%. Dit bevestigt het beeld dat de gemeente Eindhoven zelf de opgave kan realiseren.


8/45

De 'stagnatie-indicator 2017', RRO - ZUIDOOST-BRABANT Asten

18

Bergeijk

20

Geldrop-Mierlo

21

Son en Breugel

22

Laarbeek

27

Cranendonck

28

Reusel- De Mierden

32

Helmond

35

Nuenen c.a.

39

SUBREGIO DE PEEL E.O.

41

Deurne

41

Veldhoven

42

SUBREGIO DE KEMPEN

45

Heeze-Leende

47

Eersel

48

Someren

49

Valkenswaard

51

RRO - ZUIDOOST-BRABANT

52

NOORD-BRABANT

54

SUBREGIO EINDHOVEN-HELMOND

57

Bladel

60

Oirschot

67

Gemert-Bakel

69

Best

73

Eindhoven

78

Waalre

83

0


25

50

75

100

9/45

1.2. Ontwikkeling van de plancapaciteit WONINGBOUWCAPACITEIT EN -OPGAVEN AANTAL WONINGEN IN PLANNEN TEN OPZICHTE VAN DE BENODIGDE PLANCAPACITEIT 2015 t/m 2024 SUBREGIO CAPACITEITSINDICATIE

de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 5-tallen, hierdoor kunnen er in de tabel geringe afwijkingen voorkomen

EINDHOVEN-HELMOND opgave

plus

=

MIDDELLANGE TERMIJN 2015 t/m 2024

prognose 2014

EINDHOVEN-HELMOND

1)

21.100

verwachte sloop

2)

3.320

benodigde capaciteit

indicator totale

waarvan

capaciteit

harde

in plannen

3)

capaciteit

indicator

totale plancapaciteit

harde 4)

plancapaciteit

4)

3)

<100%

<<100%

24.420

22.990

15.700

94%

64%

66%

GEMEENTEN BEST

1.675

20

1.695

2.015

1.120

119%

EINDHOV EN

8.830

1.790

10.620

8.995

5.835

85%

55%

GELDROP-MIERLO

1.460

70

1.530

1.525

680

100%

44%

HELMOND

4.310

1.140

5.450

4.175

3.835

77%

70%

NUENEN C.A.

960

60

1.020

1.725

1.265

169%

124%

SON C.A.

690

30

720

805

390

112%

54%

V ALKENSWAARD

880

130

1.010

1.060

660

105%

65%

1.800

70

1.870

1.815

1.695

97%

91%

495

10

505

875

220

173%

44%

plus

=

indicator

indicator

totale

waarvan

capaciteit

harde

V ELDHOV EN WAALRE

SUBREGIO CAPACITEITSINDICATIE

DE KEMPEN opgave


prognose 2014

DE KEMPEN

1)

3.460

verwachte sloop

2)

420


in plannen

3)

capaciteit


harde 4)

plancapaciteit

4)

3)

<100%

<<100%

3.880

2.795

1.745

72%

45%

GEMEENTEN BERGEIJK

825

70

895

480

380

54%

42%

BLADEL

720

180

900

490

275

54%

31%

EERSEL

575

30

605

430

360

71%

60%

OIRSCHOT

730

70

800

855

425

107%

53%

REUSEL-DE MIERDEN

610

70

680

540

305

79%

45%

plus

=

indicator

indicator

totale

waarvan

capaciteit

harde

SUBREGIO CAPACITEITSINDICATIE

DE PEEL E.O. opgave


prognose 2014

DE PEEL E.O.

1)

6.470

verwachte sloop

2)


810

7.280

in plannen

3)

capaciteit


harde 4)

plancapaciteit

3)

<100%

<<100%

5.310

2.880

73%

40%

GEMEENTEN ASTEN

910

30

940

870

225

93%

24%

CRANENDONCK

680

40

720

540

255

75%

35%

DEURNE

1.090

240

1.330

930

575

70%

43%

GEMERT-BAKEL

1.230

160

1.390

875

360

63%

26%

HEEZE-LEENDE

495

90

585

685

430

117%

74%

LAARBEEK

1.105

150

1.255

790

650

63%

52%

SOMEREN

960

100

1.060

620

385

58%

36%

Tabel 1: Woningbouwcapaciteit en –opgaven; aantal woningen in plannen t.o.v. de benodigde plancapaciteit (o.b.v. prognose) 2015 t/m 2024


10/45

4)

1)

De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2014.

2)

De te verwachten sloop is, tenzij anders is vermeld, berekend o.b.v. de gemiddelde sloop over de periode 2005 t/m 2014.

3)

Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1-1-2015; bewerking: Provincie Noord-Brabant. Tot de harde plancapaciteit behoren de onherroepelijke of door gemeenteraden vastgestelde woningbouwplannen.

4)

Omdat de ervaring leert dat van de (vele) plannen die een gemeente heeft, er altijd wel een aantal niet of met vertraging wordt uitgevoerd, is het - met het oog op de voortgang van de woningbouw - met name voor de korte(re) termijn van belang, dat gemeenten beschikken over voldoende (harde) plancapaciteit. Tegelijkertijd is het van belang voor de middellange en lange(re) termijn voldoende ruimte te laten in de woningbouwplanning. Door de nodige flexibiliteit in te bouwen in het (harde) planaanbod en woningbouwplannen niet al in een vroegtijdig stadium programmatisch en financieel dicht te timmeren, kan beter worden meebewogen met de (blijvend) sterke dynamiek op de woningmarkt en ook beter ingespeeld worden op de marges en onzekerheden, die inherent zijn aan (toekomstige) demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen. Flexibiliteit is ook nodig om voldoende (beleids)ruimte te kunnen bieden ten behoeve van het herbestemmen van leegstaand en leeg komend vastgoed en om in de (nabije) toekomst in te kunnen spelen op nieuwe, onvoorziene inbreidingsmogelijkheden of binnenstedelijke herstructurerings- en transformatieopgaven.

** Voor de gemeente Heeze-Leende levert de tabel een enigszins vertekend beeld op. De aantallen woningen die de gemeente bouwt in het kader van de pilot ‘Nieuw dorps bouwen’ (plan Providentia; 181 woningen in tienjaarsperiode) zijn logischerwijs opgenomen in de plancapaciteiten. Deze woningen staan –volgens afspraak- echter los van de woningbouwafspraken die gemaakt zijn (zie bijlage 3, punt 5).

In bovenstaande tabel 1 is voor de eerst komende tienjaarsperiode een overzicht gegeven in hoeverre de plancapaciteit kan voorzien in de geprognosticeerde woningbouwopgave/ woningbouwafspraken. Wat opvalt is dat het aandeel harde plancapacaciteit voor de tienjaarsperiode in het merendeel van de gemeenten in Zuidoost redelijk is: gemiddeld 58%. Daarmee lijkt er, in ieder geval kwantitatief, ruimte te bestaan om niet nog alleen plancapaciteit toe te voegen, maar dit tevens op een wijze te kunnen doen die tegemoet komt aan de wensen van flexibiliteit in de planning. De harde plancapaciteit zegt daarbij niet alles over de ‘hardheid’ van de plannen. Wanneer bijvoorbeeld een gemeente een intentieovereenkomst aangaat met een ontwikkelaar, is er al sprake van een vorm van ‘hardheid’ van het plan. Vooralsnog vindt provinciale sturing alleen plaats op de harde plancapaciteit zijnde het vastgestelde en onherroepelijke bestemmingsplan. De notitie ‘100% harde plancapaciteit bij stagnerende woningbouwrealisatie’, die in het RRO van 28 november 2012 ter kennisname is voorgelegd, vormt daarbij de leidraad. Stedelijke regio specifiek Duidelijk dient te zijn dat tabel 1 een vertekend beeld geeft voor de stedelijke regio. Immers, in de tabel worden de capaciteiten gerelateerd aan de prognose terwijl de herverdeling zoals die in de stedelijke regio heeft plaatsgevonden (BSGE-afspraken) daarin niet is meegenomen. Voor het proces dat gaande is in de stedelijke regio om te komen tot geactualiseerde woningbouwafspraken, is het van belang te melden dat de gemeente Eindhoven -volgens de nieuwe woningbouwmatrix- op dit moment een harde plancapaciteit heeft van 5.835 woningen. In de huidige situatie (woningbouwafspraken 2014 t/m 2023) waarbij de gemeente in tien jaar tijd 3.780 woningen aan de voorraad toe zou moeten voegen, komt dit neer op een harde plancapaciteit van ruim 100% (5.835/(3.780*prognose +1.790*verwachte sloop)). Dit zou betekenen dat de gemeente –bij handhaven afspraken en het niet schrappen van andere plannen- de komende jaren geen enkel plan meer in procedure kan/hoeft te brengen om aan de geldende woningbouwafspraak te voldoen. Uitgaande van woningbouwafspraken op basis van de provinciale prognose zou Eindhoven ook in staat zijn om ‘eigen’ programma (kwantitatief) te realiseren. Gerelateerd aan de prognose heeft de gemeente op dit moment al 85% capaciteit voor de eerste tienjaarsperiode aangegeven in de woningbouwmatrix en daarvan is 55% nu al harde capaciteit. Zelfs voor de periode na tien jaar heeft de gemeente al meer dan 3.000 woningen als bekende (zachte) capaciteit in de matrix aangegeven staan. Het merendeel van de gemeenten in de stedelijke regio heeft meer dan voldoende plancapaciteit (hard + zacht). Dit zegt echter niets over de kwaliteit van de plannen en de soort woningen die gebouwd moeten worden. De vraag doet zich voor of de plannen in lijn zijn met de behoefte die er is.


11/45

De gemeenten Nuenen en Waalre hebben beide voor de tienjaarsperiode zo’n 170% plancapaciteit; dus op basis van de prognose veel meer dan nodig is om in de behoefte te voorzien. Absoluut gezien gaat het bij de gemeente Waalre om veel kleinere aantallen en heeft de gemeente ‘schuifruimte’. De plannen zijn immers nog niet ‘hard’. Dit in tegenstelling tot de gemeente Nuenen, waarbij de gemeente 24% meer harde plancapaciteit heeft dan nodig is om in de ‘ eigen’ behoefte te voorzien en daarnaast voor de periode na tien jaar al harde plancapaciteit heeft aangemaakt. Ook de gemeenten Veldhoven (91% hard 10-jaarsperiode) en Helmond (70% hard 10 jaarsperiode) lijken weinig ‘schuifruimte’ te hebben, zeker omdat beide gemeenten ook een behoorlijk aandeel harde plancapaciteit hebben voor de periode na tien jaar. Dit lijkt een onwenselijke situatie te zijn, aangezien het belemmerend kan werken op nieuwe, ‘goede’ plannen en initiatieven waar de markt op dit moment om vraagt. Plannen kunnen elkaar in de weg gaan zitten en elkaar beconcurreren. Plancapaciteit gemeenten na 10-jaarsperiode Wat in tabel 1 niet te zien is, is de harde plancapaciteit van gemeenten voor de periode na 10 jaar. Voor de gemeenten die het BSGE-convenant ondertekend hebben, is eerder al een tabel gemaakt met hierin aangegeven de harde plancapaciteiten na de tienjaarsperiode. Om meer inzicht te krijgen ook voor de landelijke regio’s- is tabel 2 toegevoegd met daarin aangegeven per gemeente de capaciteiten na de tienjaarsperiode. WONINGBOUWCAPACITEIT EN -OPGAVEN AANTAL WONINGEN IN PLANNEN

In de afgelopen jaren is een verschuiving te zien in de plancapaciteit te realiseren na 10 jaar. Momenteel zijn hierin ruim 9.000 woningen (was vorig jaar nog 13.000) opgenomen, waarvan 36% reeds harde plancapaciteit is. Dit komt vooral voor rekening van de gemeenten Bladel (bijna 200 woningen), Helmond (ruim 1.500 woningen), Nuenen (ruim 400 woningen) en Veldhoven (ruim 600 woningen). Mogelijke verklaringen zijn, dat gemeenten plannen verder in de tijd naar achteren schuiven voordat zij in ontwikkeling worden genomen en plannen over een langere periode faseren. Op de korte termijn hoeft dit geen probleem te zijn, maar wel kunnen vraagtekens gezet worden of plannen die pas over 10 jaar aan de orde komen op dat moment kwalitatief –en in sommige gevallen ook kwantitatief- nog de juiste plannen zijn. Voor wat betreft de kwantitatieve opgave dient daarbij onderscheid gemaakt te worden tussen het stedelijk gebied (met ook op termijn nog opgave) en landelijke gebieden (waar voor een deel op termijn stabilisatie –en eventueel krimp- wordt voorzien).

2015 t/m 2024

de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 5-tallen

RRO Zuidoost-Brabant CAPACITEITSINDICATIE LANGE TERMIJN

opgave toenname

capaciteit

woningvoorraad

in plannen

harde

'15-'24 conform

>25

capaciteit

7.915

2.670

prognose 1) EINDHOVEN - HELMOND

21.100

waarvan

GEMEENTEN BEST

1.675

0

0

EINDHOV EN

8.830

3.205

0

GELDROP-MIERLO

1.460

110

0

HELMOND

4.310

1.910

1.585

NUENEN C.A.

960

540

435

SON C.A.

690

325

0

V ALKENSWAARD

880

160

35

1.800

1.250

615

495

415

0

3.460

620

320

BERGEIJK

825

315

45

BLADEL

720

195

195

EERSEL

575

75

70

OIRSCHOT

730

0

0

REUSEL-DE MIERDEN

610

35

10

6.470

665

325

0

V ELDHOV EN WAALRE

DE KEMPEN GEMEENTEN

DE PEEL E.O. GEMEENTEN ASTEN

910

0

CRANENDONCK

680

100

0

DEURNE

1.090

140

115

GEMERT-BAKEL

1.230

25

0

HEEZE-LEENDE

495

260

95

LAARBEEK

1.105

140

115

SOMEREN

960

0

0

Tabel 2: Woningbouwcapaciteit en –opgaven; aantal woningen in plannen vanaf 2025 (na 10jaarsperiode)


12/45

Voor de gemeente Heeze-Leende levert de tabel een enigszins vertekend beeld op. De aantallen woningen die de gemeente bouwt in het kader van de pilot ‘Nieuw dorps bouwen’ (plan Providentia; 60 woningen na 2024) zijn opgenomen in de plancapaciteiten. Deze woningen staan –volgens afspraak- los van de woningbouwafspraken die gemaakt zijn (zie bijlage 3, punt 5). In het specifieke geval van Helmond betreft de harde plancapaciteit van ruim 1.500 woningen voor de periode na 10 jaar voornamelijk capaciteit in het plan Brandevoort. Voor deze locatie geldt een bestemmingsplan met uitwerkingsplicht. In de uitwerkingsplannen kan –volgens gemeente- daarbij nog tegemoet gekomen worden aan de op dat moment aanwezige behoefte. Het is in die zin geen ‘statisch’ plan.

Ontwikkeling totale plancapaciteit woningbouw ZUIDOOST-BRABANT, 2006-2015

totale plancapaciteit woningbouw capaciteit te realiseren binnen 5 jaar

(absolute aantallen; stand per 1 januari van het betreffende jaar)

capaciteit te realiseren binnen 5-10 jaar

80.000

capaciteit te realiseren na 10 jaar

2006

2007

2008

2009

2010

2013

2014

2015

20.700 14.900 11.000

19.500 11.600 9.200

16.700 12.000 13.000

18.100 12.500 14.300

14.100 11.600

2012

40.300

41.700

44.900

46.700

2011

21.000

23.400 13.600 14.000

8.900

15.800 10.400

9.200

16.600

15.500 14.800

0

14.100

10.000

18.500

20.000

20.900

29.600

37.600

33.800

30.000

36.800

40.000

41.900

51.000

50.000

46.600

59.400

63.800

67.100

66.400

60.000

67.700

70.000

2015 t/m 2029 (incl. sloop) prov. prognose, actual. 2014

Er is al jaren een geleidelijke afname in de totale (kwantitatieve) plancapaciteit te zien. Deze ontwikkeling zet zich verder door. De totale plancapaciteit is in de regio Zuidoost afgenomen van 51.000 woningen (in 2011) naar 40.300 woningen in 2015: een reductie van zo’n 20% van de plancapaciteit. De afname in de plancapaciteit is te zien in het schrappen van zachte plancapaciteit en in het in de tijd naar achteren schuiven van de plancapaciteit (faseren). Opmerkelijk is dat totale plancapaciteit voor de periode na 10 jaar afgenomen is (van 13.000 naar 9.200 woningen), maar dat de harde plancapaciteit voor de periode na 10 jaar aanzienlijk toegenomen is (van 2.300 woningen naar 3.300 woningen). De harde plancapaciteit is veelal een gegeven waar (nog) weinig in geschrapt wordt: hard is hard. In de tijd wordt er dus wel mee geschoven.


13/45

Ontwikkeling aandeel harde/zachte plancapaciteit ZUIDOOST-BRABANT, 2006-2014

harde plancapaciteit woningbouw

zachte plancapaciteit woningbouw

(procentueel; stand per 1 januari van het betreffende jaar) 100 20 17 18

90

56

57

59

56

49

55 64

76 79 77

60 88

77

89

91

97 98

50 80

40

53

51

45 36

23 24

23

11

9

1e 5-jaarsperiode

2e 5-jaarsperiode

2006

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

0

3

2

8

9

9

13 2012

12

44

2011

21

10

41

18

2015

44

43

2010

46

82

78

2009

20

52

87

68

2008

62

30

83 82

92 91 91

2014

54

2007

70

48 47

2013

38

80

22

32

> 10 jaar

Om in de totale woningbehoefte (incl. de verwachte sloop) voor de eerstkomende tien jaar te kunnen voorzien, is in Zuidoost-Brabant een totale plancapaciteit van circa 35.600 woningen benodigd. Regionaal bezien is er voor de komende tien jaar een totale capaciteit in plannen van ruim 31.000 woningen. Dit betekent dat er –voor die periode- kwantitatief sprake lijkt te zijn van een meer realistische woningbouwplanning en –programmering in de regio. Dit betekent echter nadrukkelijk niet dat dit voor alle gemeenten het geval is, vooral wanneer gemeenten harde plancapaciteit voor de periode na 10 jaar hebben. Ook is daarmee niet gezegd dat woningbouwplanning en –programmering kwalitatief op orde is. Bovenstaande is een analyse op basis van de cijfers en is puur programmatisch/kwantitatief benaderd. Het zegt nog niets over kwalitatieve vraag en locaties. De stap naar locaties wordt in de stedelijke regio de komende maanden gemaakt en daarbij kan deze analyse met de door gemeenten ingevulde matrices helpen. Het is dan ook van het grootste belang dat alle gemeenten de locaties benoemen en volledig in beeld (blijven) brengen in de matrix. Planaanbod op inbreidingslocaties Voor de eerstkomende vijf jaar (tot 2020) is 2/3 van het planaanbod binnen Zuidoost-Brabant voorzien op inbreidingslocaties. Van de totale plancapaciteit betreft 49,2% planaanbod op inbreidingslocaties en 50,8% op uitbreidingslocaties. Over heel Noord-Brabant gezien ligt die verhouding op 55,5% planaanbod in de inbreiding en 44,5% in de uitbreiding. In Zuidoost-Brabant zijn dus relatief meer plannen op uitbreidingslocaties voorzien. Er zijn echter wel grote verschillen tussen gemeenten ten aanzien van de inbreiding(smogelijkheden). In onderstaande figuur is dat duidelijk te zien. De gemeenten Veldhoven, Someren, Eersel en Nuenen hebben minder dan 20% van het planaanbod op inbreidingslocaties voorzien. De gemeenten Deurne en Bladel daarentegen hebben zelfs meer dan 90% van het planaanbod op inbreidingslocaties voorzien. Zeker in het licht van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ zijn dit interessante cijfers waar met elkaar het gesprek over aangegaan kan worden.


14/45

Het planaanbod op inbreidingslocaties, 2015 RRO - ZUID-OOST-BRABANT (procentueel; aandeel woningen op inbreidingslocaties t.o.v. het totale planaanbod) Deurne

95

Bladel

92

Oirschot

80

Eindhoven

75

Gemert-Bakel

63

SUBREGIO DE KEMPEN

62

Cranendonck

58

Valkenswaard

56

NOORD-BRABANT

56

Reusel-De Mierden

52

Bergeijk

51

Asten

51

SUBREGIO DE PEEL E.O.

51

Geldrop-Mierlo

50

RRO - ZUIDOOST-BRABANT

49

SUBREGIO EINDHOVEN-…

47

Waalre

42

Helmond

32

Heeze-Leende

30

Laarbeek

29

Son en Breugel

25

Best

22

Nuenen c.a.

18

Eersel

Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. 2015; bewerking Provincie Noord- Brabant

17

Someren

14

Veldhoven

14

0

25

50

75

100

Noot: Helmond heeft in matrix enkele transformatielocaties aangemerkt als uitbreidingslocatie, terwijl dit feitelijk inbreidingslocaties zijn. Het percentage inbreiding Helmond komt in dat geval op 46% ipv de eerder aangegeven 32%.


15/45

1.3. Stand van zaken regionaal woningbouwprogramma (realisatie 2014-2015) In 2014 hebben de gemeenten de volgende aantallen woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Realisatie (sociale) woningbouw in 2014 Gemeente aantal netto aantal netto percentage s ociale toegevoegde toegevoegde s ociale woningen van totaal woningen conform woningen conform (2014) opgave van opgave van gemeente (2014) gemeente (2014) Bes t 122 78 64% E indhoven 811 618 76% Geldrop- Mierlo 22 12 55% Helmond 207 23 11% Nuenen 5 0 0% S on en Breugel 17 14 82% Valkens waard 88 - 65 - 74% Veldhoven 82 36 44% Waalre 52 18 35% Subregio Eindhoven-Helmond Bergeijk Bladel E ers el Oirs chot R eus el- De Mierden Subregio De Kempen As ten Cranendonck Deurne Gemert- Bakel Heeze- L eende L aarbeek S omeren Subregio De Peel Zuidoost-Brabant

1.406

734

52%

25 46 46 91 46

15 35 29 67 5

60% 76% 63% 74% 11%

254

151

59%

14 40 84 83 40 30 55

4 0 51 33 20 10 12

29% 0% 61% 40% 50% 33% 22%

346

130

38%

2.006

1.015

51%

Tabel 3: Realisatie (sociale) woningbouw in 2014

In het Regionaal Woningbouwprogramma heeft elke gemeente in De Peel en in De Kempen een sociale taakstelling. Voor de Kempengemeenten moet gemiddeld 40% van de woningen worden toegevoegd in de sociale sector; voor de Peelgemeenten is dat gemiddeld 35%. Zowel De Kempen en De Peel hebben dat percentage in 2014 gehaald; in De Kempen met 59% zelfs ruimschoots. Onderstaand overzicht laat zien dat er voor Zuidoost-Brabant als totaal in 2014 gemiddeld 51% van de toegevoegde woningen in de sociale sector is gerealiseerd. In 2012 was dit 44% en in 2013 54%. De realisatie van sociale woningen is heel verschillend in de individuele gemeenten: zo zijn er in Nuenen en Cranendonck in 2014 geen sociale woningen gerealiseerd. In de gemeente Valkenswaard zijn er sociale woningen gesloopt in 2014 die in 2015 door middel van nieuwbouw vervangen worden. Daarom staat er bij die gemeente voor 2014 een negatief percentage. Maar er zijn 9 gemeenten die boven het gemiddelde percentage van de regio hebben ‘gescoord’: Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Son en Breugel, Bergeijk, Bladel, Eersel, Oirschot en Deurne. In Eindhoven betreft dit met name de uitbreiding van het aantal studenteneenheden met ruim 300. In het Stedelijk Gebied Eindhoven is eind 2013 een nieuw bestuursconvenant vastgesteld, dat niet meer de samenstelling van de nieuwbouwproductie, maar die van de gehele voorraad bewaakt. Regionale Agenda Wonen – Deel A, 16 december 2015

16/45

Inmiddels wordt jaarlijks voor alle 21 gemeenten een onderzoek ingesteld naar de ontwikkelingen van de woningvoorraad in relatie tot die van de doelgroep. Als de sociale voorraad te klein is gezien de grootte van de doelgroep, zal de gemeente daarop worden aangesproken. 1.4. Kwaliteit van het programma Een goede afstemming van vraag en aanbod is van blijvend groot belang. De kwalitatieve aspecten wezen de afgelopen jaren op een kwalitatieve mismatch tussen de (veranderende) vraag van de woonconsument en de woningbouwprogramma’s, zoals de regiogemeenten die de eerstkomende jaren voor ogen hebben. Dit zijn risicofactoren voor een verdere stagnatie in de woningbouw. Naar verwachting zal de vraag zich de komende jaren voornamelijk richten op betaalbare koop- en huurwoningen. Dit betekent overigens niet dat uitsluitend dergelijke woningen gebouwd zouden moeten worden; een gevarieerd bouwprogramma in lijn met de behoefte op lange termijn blijft het uitgangspunt. Dure koopwoningen Was in 2012 nog circa 60% van de plancapaciteit in de eerste vijfjaarsperiode een dure of middeldure koopwoning, zowel in 2013 als in 2014 bestaat circa 53% uit koopwoningen in de dure en middeldure prijsklasse. In 2015 is dit percentage verder gedaald tot 50%. In tegenstelling tot 2014 lijkt het aandeel dure koopwoningen binnen de totale plancapaciteit voor de eerstkomende vijf jaar weer toe te nemen. Er is een opvallende verschuiving te zien in plannen van middeldure koop naar dure koop en naar middeldure huur. In 2013 bevond 33% van de plannen zich in de dure prijsklasse (huur + koop), in 2014 betrof dit nog ‘maar’ 24%, maar in 2015 is dit weer gestegen naar 35%. Het aandeel middeldure woningen daarentegen is gestegen van 20% in 2013 naar 29% in 2014 en staat in 2015 op 28%. Risico-analyse plancapaciteiten woningbouw ZUIDOOST-BRABANT, 2015 t/m 2019 koop - grondgebonden goedkoop; 9,8%

huur - appartementen duur; 3,1%

huur - appartementen goedkoop; 17,3%

koop - grondgebonden duur; 26,4%

koop - appartementen middelduur; 3,1%

huur - grondgebonden middelduur; 2,3%

koop - appartementen duur; 4,0%

huur - grondgebonden goedkoop; 7,6%

Risicovol

Beperkt risico

koop - duur (> 275.000,-) koop - middelduur koop - goedkoop (< 185.000,-) huur - duur (> 711,-) huur - middelduur huur - goedkoop (< 577,-)

koop - appartementen goedkoop; 1,9%

koop - grondgebonden middelduur; 16,7%

Kansrijk

huur - grondgebonden duur; 1,9%

huur - appartementen middelduur; 5,9%

Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. 2015 (2015-2019); bewerking Provincie Noord-Brabant

De risicoanalyse plancapaciteiten woningbouw laat zien welke segmenten mogelijk een temperend effect hebben op de bouwproductie. Het aandeel risicovol is dit jaar ruim 36% (in 2014 was dit 32%) van de geplande productie voor de komende vijf jaar. Dit komt nog steeds met name door de vele plannen in de grondgebonden dure koop. Naar verwachting is dit aandeel te hoog in de huidige marktomstandigheden. Ruim een derde (37%) van de geplande productie is echt kansrijk. Dat percentage ligt ongeveer gelijk aan dat van vorig jaar (36,4%).


17/45

2.

De kwalitatieve opgaven

2.1. Wonen, welzijn en zorg In 2014 heeft provincie een nieuwe bevolkings- en woningbehoefteprognose opgesteld. In deze prognose wordt de vraag naar wonen met zorg en welzijn voor de doelgroep ouderen (sector Verpleging en Verzorging) nog wat meer uitgewerkt dan in de vorige prognose (2011). Er is een onderscheid gemaakt in vier categorieën: beschermd wonen, beschut wonen (= verzorgd wonen intramuraal), verzorgd wonen (= extramuraal) en geschikt wonen. Bij de uitsplitsing van het verzorgd wonen in intramuraal en extramuraal wordt ook rekening gehouden met de extramuralisering van de verzorgingshuizen. Zo worden ouderen die ZZP 1-3 krijgen alleen nog aan het extramuraal verzorgd wonen toegerekend en (voorlopig) vanaf 2016 ook 25% van de ouderen met ZZP 4. De opgave bij de vraag naar wonen met zorg is groot en vraagt veel veranderingen van alle partijen. De richting van de veranderingen is duidelijk. Alle partijen zijn op dit moment bezig om de beleidswijzigingen door te vertalen naar de eigen organisatie. Keuzes zullen daarbij afhangen van de mogelijkheden om financiële knelpunten op te lossen en van de samenwerking met andere partijen. Nieuwe samenwerking tussen partijen wordt gezocht (op meerdere niveaus), maar de samenwerking moet nog worden versterkt. Dit heeft tijd nodig. Er kan een slag gemaakt worden van bilaterale samenwerking naar een integrale samenwerking van alle partijen, waarbij gezocht wordt naar maatwerkoplossingen voor concrete problemen. Van belang is overleg op verschillende niveaus, de juiste mensen aan tafel te krijgen en de vraag van de cliënt centraal te stellen. In sommige gemeenten gebeurt dat al, maar nog lang niet overal. Het faciliteren van deze samenwerking kan –zowel ambtelijk als bestuurlijk- een rol voor de gemeenten zijn. Onderzoek naar vraag en aanbod wonen en zorg Het SRE heeft eind 2014 een rapport uitgebracht met resultaten van het onderzoek –uitgevoerd door bureau ABF- in de regio Eindhoven naar de vraag en het aanbod van woningen voor mensen met een mobiliteitsbeperking. Het rapport geeft per gemeente inzicht in enerzijds de vraag die op hen zal afkomen en anderzijds in het aanbod dat nodig -en er voor een deel al- is: in de bestaande voorraad. Het onderzoek laat zien dat in veel gemeenten een tekort dreigt te ontstaan aan aangepaste woningen voor mensen met een zware mobiliteitsbeperking. In die betreffende gemeenten zal daaraan dus aandacht moeten worden besteed. Aan het rapport is een oplegnotitie toegevoegd, die laat zien dat dit ingewikkeld genoeg is. Aanbevolen wordt dat de gemeente de regie neemt (voor zover dat nog niet gebeurt) en samen met marktpartijen (w.o. zorgpartijen en corporaties) visie ontwikkelt en de uitvoering doet. In 2015 hebben we (sub)regionaal weinig aandacht besteed aan het onderwerp wonen, welzijn en zorg. Lokaal gebeurt er natuurlijk veel en er zijn goede initiatieven. Ondanks dat er een grote opgave voor gemeenten ligt, wordt de noodzaak om het onderwerp regionaal op te pakken minder gevoeld. Om die reden kiezen we er nu voor om wel de matrix in te blijven vullen en zodoende informatie te blijven vergaren. Verdere inhoudelijke stappen nemen we op dit moment niet. Op het moment dat het regionaal gewenst wordt om meer aandacht aan dit onderwerp te besteden, dan kan dat alsnog. 2.2. Kenniswerkers en arbeidsmigranten Zuidoost-Brabant heeft als een sterke, internationale economie behoefte aan kenniswerkers en lagelonen-arbeidsmigranten.


18/45

Kenniswerkers Volgens de regio vraagt de ontwikkeling van de Brainport dat de regio Eindhoven steeds meer (internationale) kenniswerkers aantrekt. De aanwezigheid van kenniswerkers zou kansrijk zijn voor de regio Eindhoven. Bovendien is volgens de regio de aanwezigheid van kenniswerkers noodzakelijk om het aantal vacatures in de technische sectoren op te vullen. Het creëren van een aantrekkelijk werken leefklimaat wordt volgens de regio daarbij steeds belangrijker om mensen te binden aan een regio. De gemeenten, diverse woningcorporaties en onderwijsinstellingen werken daarom met elkaar samen rondom het thema ‘huisvesting van (internationale) studenten en kenniswerkers’. De betrokken partijen hebben hiervoor in 2009 een convenant gesloten. Op basis van een evaluatie is in 2012 besloten om twee nieuwe convenanten op te stellen, namelijk een lokaal (Eindhoven) convenant voor studenten (2013) en een regionaal (SRE) voor (internationale) kenniswerkers. Dit sluit aan bij de in 2012 vastgestelde Regionale Woonvisie waarin kenniswerkers zijn benoemd als één van de aandachtsgroepen en waar het opstellen van een regionaal convenant is opgenomen in het actieplan. In de stuurgroep is -onder leiding van de gemeente Eindhoven- een notitie tot stand gekomen. Deze notitie is tot stand gekomen op basis van bestaande informatie/ onderzoeken naar de huisvesting van de (internationale) kenniswerkers. Met name het onderzoek van Decisio (2014) in opdracht van het Expat Center heeft hiervoor veel kwantitatieve gegevens opgeleverd. Op basis van de notitie heeft het poho Wonen d.d. 16 april 2015 het volgende besloten: 1. Geen apart regionaal huisvestingsconvenant voor internationale kenniswerkers opstellen. Maar wel: a. thema borgen in nieuwe woonvisie Eindhoven. Eindhoven huisvest ca 2/3 van alle internationale kenniswerkers in de regio. In haar nieuwe woonvisie wordt het ‘binden van talent’ dan ook één van de drie speerpunten. In visie en programma zal dit thema nader worden uitgewerkt. b. thema ook borgen in woonvisies overige gemeenten. Naast Eindhoven zijn het vooral de overige campusgemeenten waar de internationale kenniswerkers wonen. 2. Periodiek monitoren van ontwikkelingen internationale kenniswerkers. Op dit moment wordt door het ministerie van EZ verkend of een landelijke tweejaarlijkse monitor van internationale kenniswerkers haalbaar is. Het Expat Center is hierbij nadrukkelijk betrokken. 3. Het Expat Center zal het voortouw gaan nemen in de organisatie/ontwikkeling van een speciale Engelstalige portal/website voor de huisvesting van internationale kenniswerkers. Dit portal zou een label/brand moeten worden dat snel en betrouwbaar(zichtbare feedback van gebruikers) is. Zichtbaar en toegankelijk. Dit moet de transparantie op de woningmarkt voor internationale kenniswerkers verbeteren. 4. De Stuurgroep internationale kenniswerkers is tot de conclusie gekomen dat haar taak is volbracht. De stuurgroep (inclusief voorbereidingsgroep) wordt dan ook opgeheven. Vanuit de Eindhovense stuurgroep studentenhuisvesting, die als zodanig ook wordt opgeheven , zal wel een voorstel worden voorbereid om te komen tot een brede stuurgroep ‘Binden van talent’. Een onderwerp dat in het concept van de Eindhovense woonvisie één van de drie leidende thema’s is. Hierbij gaat het niet om de concrete huidige opgave maar om de ambitie (incl. monitoring) richting de toekomst. Naast gemeenten, studenten, expats, beleggers, corporaties zullen werkgevers/ ondernemers in deze stuurgroep een belangrijke plaats gaan innemen. Aan een concreet voorstel wordt gewerkt. Arbeidsmigranten De Stuurgroep arbeidsmigranten coördineert al enkele jaren het beleid qua huisvesting van arbeidsmigranten. In de Stuurgroep arbeidsmigranten nemen vertegenwoordigers van corporaties, het rijk, vastgoedbeheerders, huisvesters en wethouders deel. In overleg met betrokken partijen zijn er afspraken gemaakt over verantwoordelijkheid, keuzevrijheid, kwaliteit etc. Deze afspraken zijn Regionale Agenda Wonen – deel A, 16 december 2015

19/45

vastgelegd in de Regionale Verklaring Arbeidsmigranten 2.0, die (begin 2014) door veel betrokken partijen en door de gemeenten (op één na) is ondertekend. Indertijd heeft het SRE een notitie opgesteld over de huisvesting van (tijdelijke) arbeidsmigranten. De hierin opgenomen mogelijkheden voor huisvesting in het buitengebied voldoen aan de Verordening ruimte. In de Verordening ruimte staat het volgende: ‘Er bestaan veel vragen rondom het voorzien in permanente opvang van (wisselende groepen) arbeidsmigranten in het buitengebied. Gebaseerd op de regeling in het eerste lid is het niet mogelijk om de functie van bedrijfsgebouw om te zetten naar een zelfstandige woonfunctie. Wel is een tijdelijk gebruik van bedrijfsbebouwing voor het huisvesten van bijvoorbeeld arbeidsmigranten mogelijk voor de piekopvang in een aantal maanden per jaar. Dit kan worden geregeld door middel van een omgevingsvergunning voor een planologische gebruiksactiviteit voor een bepaalde termijn op grond van artikel 2.12, tweede lid, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Voor de toepassing van dit artikel gelden specifieke wettelijke eisen. De gemeente dient te beoordelen of daaraan voldaan wordt. Als het gaat om het bieden van een meer permanente opvangmogelijkheid voor arbeidsmigranten biedt de Verordening op grond van artikel 6.10 de mogelijkheid om een logiesfunctie toe te kennen aan een bedrijfsgebouw.’ De meeste regelingen voor huisvesting arbeidsmigranten zijn al vastgelegd in bestemmingsplannen buitengebied. De plannen worden daarop ook door de provincie bekeken. Uitgangspunt is: geen permanente bewoning. De meeste regelingen in bestemmingsplannen kennen dan ook een verbod met een ontheffing om bedrijfsgebouwen daarvoor gedurende een bepaalde termijn (vaak maximaal 6 maanden). Het rijk heeft in 2012 met een groot aantal partijen de Nationale Verklaring opgesteld en ondertekend. Door ondertekening van deze gezamenlijke intentieverklaring onderkennen betrokken partijen de problematiek rond de huisvesting van arbeidsmigranten en onderstrepen zij het belang van een gezamenlijke opgave en verantwoordelijkheid. Deze intentieverklaring moet leden van ondertekenaars (zowel lokaal als regionaal) stimuleren tot actieve samenwerking te komen. Het SRE is indertijd als pilotregio toegetreden tot de nationale verklaring. De Metropoolregio Eindhoven en haar gemeenten hebben daarmee de plicht om de minister periodiek te informeren over de stand van zaken in Zuidoost-Brabant. In zijn brief van 10 april 2015 heeft de minister de Tweede Kamer geïnformeerd. Daarin spreekt de minister zijn waardering uit voor de voortgang die in een groot aantal regio’s rondom de huisvesting voor arbeidsmigranten is geboekt. Maar hij blijft er bij de bestuurders van de regio’s en van de nationale verklaring op aandringen dat goede samenwerking op lokaal niveau noodzakelijk blijft en dat er nog een flinke opgave ligt in veel gebieden. Om uitgebreider dan tot nu toe in beeld te brengen wat er feitelijk gebeurd is in de regio´s bij de uitvoering van de afspraken houdt de minister een brede meting onder de individuele leden van de koepels van de Nationale Verklaring en de individuele partijen in de regio´s. Daarbij gaat het om het bevragen van gemeenten, werkgevers en huisvesters. Doel daarvan is vooral een beter beeld te krijgen of de huisvesting van arbeidsmigranten voldoende aandacht krijgt. Welke knelpunten doen zich daarbij nog voor en welke oplossingen zijn hiervoor mogelijk. Eind 2015 is het onderzoek gereed. Mede op basis van de uitkomsten wordt verkend welke vervolgstappen nodig zijn. Dit zal leiden tot een uitvoeringsagenda. In 2015 heeft de Stuurgroep arbeidsmigranten aandacht besteed aan de uitvoering van de Regionale Verklaring 2.0, met name het realiseren van huisvestingsplaatsen. Een inventarisatie leert dat er momenteel tussen 500 en 1500 plaatsen in voorbereiding zijn. Daarnaast blijkt dat er in toenemende mate wordt gehuisvest in woningen: in huurwoningen van corporaties (long stay) en in particuliere huurwoningen en in vrijgekomen agrarische bedrijfswoningen (short en mid stay). In verschillende gemeenten zijn locaties gerealiseerd (bijvoorbeeld Bladel en Helmond) of in ontwikkeling (bijvoorbeeld Best, Bladel en Eindhoven). Hierbij zet de gemeente Eindhoven vooral in op ‘flexwonen’: een Regionale Agenda Wonen – Deel A, 16 december 2015

20/45

huisvestingsconcept waar jongeren, ouderen, vergunninghouders en arbeidsmigranten door elkaar wonen. Daarnaast is in de zes Peelgemeenten het pilotproject ‘Integrale Aanpak Omstandigheden Arbeidsmigranten Peelland 2015-2016’ van start gegaan onder begeleiding van RCF (=Kenniscentrum Handhaving). Alle gemeenten, ook degene die om haar moverende redenen het convenant niet heeft ondertekend, werken hier aan mee. De tussentijdse resultaten worden regelmatig teruggekoppeld aan de Stuurgroep arbeidsmigranten, zodat zij de opgedane kennis kan verspreiden onder de andere gemeenten. De stuurgroep streeft naar goede huisvesting, maar daarnaast ook naar het verbeteren van het welzijn van arbeidsmigranten. Daarom heeft zij het initiatief genomen om het lokale migranten-informatiepunt, dat in Eindhoven al enkele jaren functioneert, op te schalen tot de hele regio. De bedoeling van dit regionaal migranten-informatiepunt is dat er in elke gemeente een loket komt waar arbeidsmigranten hun vragen kunnen voorleggen: waaronder ook vragen over huisvesting. Dit heeft volgens de stuurgroep voordelen naar twee kanten: de arbeidsmigrant krijgt antwoorden en de gemeente krijgt een beter inzicht wat er op lokaal niveau gebeurt. Op dit moment is de regio in overleg met de provincie Noord-Brabant over mogelijke medefinanciering van zo’n regionaal migranteninformatiepunt. 2.3. Duurzaam vernieuwen en transformeren in de bestaande voorraad De nieuwbouw heeft altijd de meeste aandacht getrokken; echter, de bestaande voorraad van nu zal ook in 2030 voor zo’n 90% geschikt moeten zijn voor de woningbehoefte van dat moment. Inmiddels verschuift de aandacht meer van nieuwbouw in uitleggebieden naar beheer en ontwikkeling van de bestaande voorraad. Dit als gevolg van een kleinere toename van de bevolking en het aantal huishoudens, de veranderingen in de huishoudensamenstelling én het beschikbaar komen van allerlei soorten vastgoed in bestaand stedelijk gebied dat om hergebruik of herontwikkeling vraagt. In de wetenschap dat factoren als individualisering, vergrijzing, krimp, betaalbaarheid etc. een belangrijke invloed kunnen hebben op de woningbehoefte, is het belangrijk in breed regionaal overleg te bezien op welke wijze de bestaande voorraad ‘toekomst-proof’ gemaakt kan worden. De Ladder voor duurzame verstedelijking kan een goede bijdrage leveren; de Ladder brengt nieuwbouwontwikkelingen immers nadrukkelijk in relatie met de bestaande woningvoorraad. 2.4. Ladder duurzame verstedelijking en het wonen Wat betreft het thema ‘wonen’ zijn de 21 gemeenten het eens dat de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose een goede basis is voor regionale afstemming. Benadrukt is meerdere malen dat de ladder’ruimte’ (ruimte in plannen) die er nu is, niet teveel vast gelegd moet worden in harde plannen. De gemeenten moeten namelijk flexibel kunnen zijn in hun woningbouwprogramma en ruimte houden voor komende (nu nog veelal niet bekende) binnenstedelijke ontwikkelingen. In de regionale afstemming moet het -veel meer dan in het verleden gedaan is- gaan om meer kwalitatieve afspraken in plaats van alleen maar kwantitatieve afspraken over nieuwbouw. Ook dient er meer gedacht worden vanuit de vraag dan vanuit het aanbod. De provincie spoort de gemeenten aan daarin in de subregio’s (samenhangende woningmarktgebieden) tempo te maken en echte afspraken te maken. Een verschil in tempo en inhoud tussen de subregio’s is daarbij geen probleem. De Ladder gaat nadrukkelijk niet alleen over nieuwbouw. De laatste ‘golf’ van nieuwbouw zal steeds meer overgaan in aandacht voor inbreiden en het benutten van leegstaand vastgoed (denk aan scholen, kantoren en overig vastgoed). Onderprogrammeren zal steeds meer de regel dienen te worden in plaats van overprogrammeren. In relatie met harde plannen wordt er op gewezen dat ook het ‘schrappen’ van plannen tot de mogelijkheden behoort.


21/45

Volgens de provincie dient het proces nog meer van onderop te worden ingestoken. Inhoudelijk dient er niet begonnen te worden bij het financiële probleem, maar eerst dient duidelijk te worden wat gemeenten inhoudelijk / ruimtelijk subregionaal met elkaar willen. Zodra dat duidelijk is, wil provincie bestuurlijk meedenken rondom (financiële) arrangementen. Gedeputeerde wil ook meer inhoudelijk betrokken worden. De uitdaging ligt in het met elkaar in verband brengen van de verschillende thema’s waaronder detailhandel en voorzieningen. Ten aanzien van het proces na oktober heeft de Metropoolregio Eindhoven gewezen op haar beperkte capaciteit. Hier dient nog een oplossing voor te worden gevonden. Op 11 november 2015 heeft er een bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen bestuurlijke trekkers en gedeputeerde over de ‘verdere uitrol’, de wijze waarop het proces vormgegeven wordt en de manier waarop de regio/(gemeenten) daar handen en voeten aan gaat geven. Het proces in de stedelijke regio is daarbij helder. Ook aan die tafel wil gedeputeerde (bestuurlijk) nadrukkelijker inhoudelijk meedenken. In stedelijk gebied zou gekeken moeten worden naar verregaande verandering. Ook is duidelijk dat daar meer nodig is dan in landelijke regio’s, mede gezien de eerder gemaakte BSGEafspraken. In het overleg is de afgesproken dat de heer Machielsen (als lid van de kopgroep duurzame verstedelijking) de opdracht gaat uitzetten naar de bestuurlijke trekkers van de subregio’s. Tijdens het RRO zal hierbij stilgestaan worden en zal de heer Stienen (als bestuurlijk trekker stedelijke regio) het proces in het stedelijk gebied toelichten, alsmede de afspraken die hieruit voortkomen. Vervolgens is het aan de subregio’s om hun propositie te geven, waarin de intentie wordt uitgesproken om te komen tot gezamenlijke woningbouwafspraken en waarbij aangegeven wordt de wijze waarop komend half jaar gewerkt gaat worden om tot afspraken te komen. 2.5. Activiteiten in de subregio Regio; Werkplaats Wonen In het Regionaal Platform en de Raadsledenbijeenkomst van 14 oktober 2015 heeft de Werkplaats Wonen haar advies aan de regionale woningmarktpartijen gepresenteerd. In dat advies doet de werkplaats een aantal voorstellen hoe de gezamenlijke woningmarktpartijen kunnen toewerken naar een complete woonregio waarin de complementariteit tussen de regiogemeenten onderling wordt versterkt. De Werkplaats Wonen nodigt alle woningmarktpartijen uit om mee te denken en de voorstellen verder uit te werken. De Werkplaats Wonen bestaat uit een aantal vertegenwoordigers met veel ervaring in en kennis van de regionale woningmarkt: Ron Kruijswijk– makelaar, Timon van der Horst– projectontwikkelaar, Willy Giesbers– directeur bouwbedrijf, Jan-Willem Neggers– partner vastgoedinvesteerder, Rob Möhlmann - directeur/bestuurder woningcorporatie, Paul Tholenaars– manager wonen woningcorporatie, Helm Verhees– wethouder, Chris Tönissen– wethouder, Frans Stienen– wethouder (voorzitter Werkplaats Wonen), Heleen Simons– consulent Woonbond, Niek Bargeman– adviseur provincie Noord-Brabant, Anke Kuijpers– hoofd vastgoed en bouw woonzorginstelling, Rinus Verberne– docent vastgoed en makelaardij Fontys Hogescholen, Jos Smeets– associate professor TU/e en Ron Hensen– adviseur Metropoolregio Eindhoven. Met deze vertegenwoordigers heeft de Werkplaats Wonen gewerkt aan de opdracht die haar in 2014 is verstrekt door de samenwerkende colleges (‘het Regionaal Platform’) binnen de Metropoolregio Eindhoven: “Stel vast waar de woningmarktpartijen in de Metropoolregio Eindhoven gezamenlijk naar toe willen met de regionale woningmarkt en bepaal de gezamenlijk te bespreken thema’s en knelpunten.” Het uiteindelijke advies is nadrukkelijk een coproductie: een gezamenlijk (niet bindend) advies van alle partijen uit de Werkplaats Wonen. De regionale woningmarkt is namelijk een verantwoordelijkheid van ons allemaal. Uitgangspunt is dat alle woningmarktpartijen vanuit hun eigen rol een bijdrage leveren Regionale Agenda Wonen – Deel A, 16 december 2015

22/45

aan het versterken van onze ‘complete woonregio’. En daar zelf ook beter van worden door samen te werken vanuit één breed gedragen visie op de regionale woningmarkt. Dat vraagt om te breken met traditionele grenzen. Want het moet volgens de Werkplaats Wonen niet blijven bij praten over samenwerken; de gezamenlijke woningmarktpartijen moeten dat nu echt ook in praktijk gaan brengen. Allereerst is een analyse gemaakt van de regionale woningmarkt: de sterke en zwakke punten en de kansen en bedreigingen zijn benoemd. Daaruit zijn de belangrijkste uitdagingen voor de (samenwerking op) de regionale woningmarkt geformuleerd. De Werkplaats Wonen heeft een aantal uitgesproken ideeën hoe die uitdagingen gezamenlijk opgepakt zouden moeten worden. Voorstellen die soms al redelijk concreet zijn en soms nog verder uitgewerkt dienen te worden. Uiteindelijk heeft dit geleid tot een stevig advies waarvan de hoofdboodschap is: gezamenlijk bouwen aan een complete woonregio en de complementariteit tussen de gemeenten onderling te versterken. Hoe nu verder? In de laatste maanden van 2015 bespreken de vertegenwoordigers uit de Werkplaats Wonen het advies met de gemeenten, provincie, marktpartijen en kennisinstellingen. Nadat medio februari 2016 alle reacties van de diverse partijen zijn ontvangen, worden het advies en het manifest op basis daarvan aangepast. Doel van de Werkplaats is om in april 2016 in het Regionaal Platform het aangepaste manifest te ondertekenen. Op basis van de reacties en/of het aangepaste manifest wordt bepaald op welke wijze daarna met elkaar aan de slag gegaan kan worden om die ‘complete woonregio’ te realiseren. In bijlage 1 is een samenvatting van het advies van de Werkplaats Wonen opgenomen (manifest). De drie subregio’s In het RRO + op 1 oktober 2015 is door de gedeputeerde aangegeven dat er een grote noodzaak is tot differentiatie. In de stedelijke regio is op dit moment veel meer te doen (subregionaal) dan in de landelijke regio’s. Binnen het RRO worden de drie subregio’s samengebracht, waarbij de wens bestaat een meer gedifferentieerde agenda te creëren dan enkel regionaal ruimtelijk overleg. Opgemerkt is dat ‘de tafel geconfigureerd moet worden naar de opgave die er ligt’, oftewel op basis van de opgave wordt bekeken met wie om tafel gegaan moet worden. Stedelijk gebied Op 20 december 2013 hebben 9 gemeenten in het Stedelijk Gebied het Bestuursconvenant Stedelijk Gebied Eindhoven 2013 ondertekend. Het betreft de twee steden Eindhoven en Helmond en de randgemeenten Best, Geldrop-Mierlo, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre. In dit Convenant zijn afspraken gemaakt over de uitwerking van een aantal thema’s. Het betreft onder andere:  Het ontwikkelen van een realistisch woningbouwprogramma. Dit heeft onder andere betrekking op de discussie rondom de woningen die in het kader van de invulling van de Eindhovense woningbehoefte in het verleden aan de Randgemeenten waren toebedeeld.  Het onderzoeken van de wenselijkheid/noodzakelijkheid om de bouwcapaciteit beter in overeenstemming te brengen met dit realistische woningbouwprogramma door middel van het prioriteren of faseren van majeure projecten.  De invulling van de sociale sector en de monitoring hiervan: afgesproken is dat elke gemeente de eigen doelgroep van beleid zal opvangen. De afspraken betreffen dus niet alleen het nieuwbouwprogramma, maar ook de bestaande woningvoorraad.  Het onderzoeken of een gezamenlijke methodiek voor het bepalen van de grondprijs voor sociale woningbouw mogelijk is.  Het opzetten van een gemeenschappelijke website voor woningzoekenden in de huursector.  Het maken van afspraken over de woningtoewijzing aan specifieke doelgroepen en urgenten. Regionale Agenda Wonen – deel A, 16 december 2015

23/45

Inmiddels is in dit traject al een aantal stappen gezet. Samen met de woningcorporaties is gewerkt aan een gemeenschappelijke urgentieverordening voor woningzoekenden. Deze zal, onder voorbehoud van goedkeuring door de negen gemeenteraden, van kracht worden op 1 januari 2016. Ook hebben de -in het Stedelijk Gebied opererende- corporaties overeenstemming bereikt over het toegankelijk maken van hun woningbestand via een gezamenlijke portal. Omdat de ontwikkeling van dit portal enige tijd vergt, zal invoering halverwege 2016 plaatsvinden. Voorts is inmiddels geconcludeerd, dat een gemeenschappelijke methodiek voor het bepalen van de prijs voor sociale woningbouw mogelijk is. Inmiddels heeft overleg met de gezamenlijke corporaties plaatsgevonden over de daarbij te hanteren parameters. Gestreefd wordt om deze nieuwe methodiek te verwerken in de gemeentelijke begrotingen voor het jaar 2017. Tenslotte hebben de gemeenten in het Stedelijk Gebied de notitie “Samen voor een sterke regio! Een perspectief voor het wonen in het stedelijk gebied Eindhoven” opgesteld. Deze notitie vormt het kader waaraan het hiervoor genoemde realistische woningbouwprogramma en ook een daarbij behorende realistische plancapaciteit zullen worden getoetst. Gestreefd wordt om in het voorjaar van 2016 hiervan de resultaten te presenteren. De Kempen De Kempengemeenten Bergeijk, Bladel, Eersel, Oirschot en Reusel-De Mierden hebben maandelijks ambtelijk overleg over volkshuisvesting. In dit overleg wordt kennis en informatie uitgewisseld over onder andere woningbouwplannen, huisvesting van arbeidsmigranten, huisvesting van statushouders, prestatieafspraken met woningcorporaties en nieuwe ontwikkelingen en trends. Zes keer per jaar overleggen de portefeuillehouders wonen in de stuurgroep wonen. Huidige stand van zaken De woningmarkt trekt aan en dit is ook duidelijk merkbaar in de Kempen. Het aantal verkochte woningen (zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad) en kavels neemt toe. Ontwikkelaars tonen weer interesse om met plannen (die een tijd stil hebben gelegen) aan de slag te gaan. In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking worden binnen de Kempen afspraken gemaakt om de subregionale afstemming te formaliseren. Andere zaken om gezamenlijk op te pakken zijn de actualisatie van de Woonvisie in het kader van de nieuwe Woningwet en het maken van prestatieafspraken. De gemeente Oirschot neemt zowel deel aan het subregionaal overleg binnen de Kempen als binnen de stedelijke regio. De Peel De zeven gemeenten Asten Someren, Deurne, Laarbeek, Gemert-Bakel, Heeze-Leende en Cranendonck in De Peel hebben zowel ambtelijk als bestuurlijk minimaal 2 maal per jaar overleg over wonen. Gelet op de relatie van de woningmarkt De Peel met het stedelijk gebied en m.n. Helmond, is de gemeente Helmond een vaste genodigde bij zowel het ambtelijk als het bestuurlijk overleg. De provincie is bij het ambtelijk overleg aanwezig. In het Peeloverleg worden:  afspraken gemaakt over het kwantitatieve woningbouwprogramma, waarbij de prognose van de provincie vooralsnog leidend is (geen uitwisseling van aantallen tussen gemeenten);  afspraken gemaakt over de na te streven realisatie van sociale woningbouw (35%), waarbij wel afspraken zijn gemaakt over een beperkte onderlinge verschuiving;  de gemaakte afspraken gemonitord;  over en weer inzicht gegeven in de ontwikkelingen op de lokale woningmarkt (kwantitatief en kwalitatief);  over en weer inzicht gegeven in de ontwikkelingen op de lokale woningmarkt;


24/45



gezamenlijk overleg met de in de (sub)regio werkzame corporaties voorbereid als er onderwerpen zijn die daar aanleiding voor geven;  informatie uitgewisseld. Naast de afspraken over het kwantitatieve woningbouwprogramma wordt onderzocht welke kwalitatieve afstemming gewenst / noodzakelijk is. 2.5. Nieuwe woningwet c.q. Herzieningswet In het RRO van 1 juli 2015 is besloten om -in overleg tussen gemeenten en corporaties in Zuidoost Brabant- te bezien óf tot een gezamenlijk advies aan de minister gekomen moet en kan worden over de indeling van de woningmarktregio’s in Zuidoost Brabant op grond van de Woningwet 2015. De provincie heeft geen rol bij dit onderwerp, maar het is wel een regionaal thema. Het voorbereidend werk hiervoor is in volle gang. Begin 2016 zal duidelijk moeten zijn met welk voorstel over de indeling van de woningmarktregio’s de regiogemeenten naar de minister willen gaan. Uiteindelijk zullen de gemeenten voor 1 juli 2016 een voorstel moeten doen aan de minister. 2.6. De regionale begrippenlijst Bij afspraken over de regionale woningmarkt horen eenduidige definities (zoals de te hanteren sociale koopprijsgrens); alle partijen moeten hetzelfde beeld hebben waarover die afspraken gemaakt worden. In de regio Zuidoost-Brabant worden die begrippen al jaren vastgelegd via de Regionale Begrippenlijst Wonen. In 2013 is het Dagelijks Bestuur door de Regioraad gemandateerd tot vaststelling van de jaarlijkse actualisatie daarvan, “na advisering door het portefeuillehoudersoverleg wonen”. Eind 2014 is een geactualiseerde Regionale begrippenlijst vastgesteld door het Dagelijks Bestuur. Rekening houdend met nieuwe ontwikkelingen als de Herzieningswet, is in het najaar van 2015 ambtelijk een nieuwe actualisatie van de begrippenlijst voorbereid. Deze maakt –op verzoek gemeenten en Metropoolregio Eindhoven- sinds dit jaar ook onderdeel uit van de Regionale Agenda Wonen. Dat betekent dat de begrippenlijst ter vaststelling aan de gemeenten binnen het RRO Zuidoost wordt voorgelegd. Daarna wordt de begrippenlijst via het Dagelijks Bestuur ook nog ter kennisname aan het Algemeen Bestuur aangeboden. De begrippenlijst is terug te vinden in bijlage 2.

Beslispunt 2 Vaststellen (door gemeenten) van de Regionale Begrippenlijst Wonen, zoals benoemd in bijlage 2.


25/45

3.

(Kwantitatieve) regionale woningbouwafspraken

3.1. Regionaal woningbouwprogramma/regionale woningbouwafspraken Het huidige Regionaal woningbouwprogramma is vastgesteld op 17 december 2009 en daarna elk jaar geactualiseerd. Uitgangspunt in het programma is dat het flexibel en realistisch moet zijn. De Verordening Ruimte geeft aan dat jaarlijks afspraken gemaakt dienen te worden in het RRO over het woningbouwprogramma voor de eerste tienjaarsperiode. Bij deze kwantitatieve afspraken (programma) hoort een aantal uitgangspunten op basis waarvan de afspraken worden geactualiseerd. In voorgaande RRO’s zijn deze uitgangspunten al aan de orde geweest. De uitgangspunten zijn op onderdelen geactualiseerd. De belangrijkste wijzigingen zijn het gevolg van het overgaan op een nieuwe registratie van de woningvoorraad op basis van de BAG. Hierover zijn in het RRO van juli 2014 afspraken gemaakt. De regionale woningbouwafspraken die thans voorliggen, zijn gebaseerd op de BAG-gegevens. In bijlage 3 zijn de uitgangspunten nog eens toegevoegd. In tabel 4 is per gemeente aangegeven welke woningbouwopgave er voor de komende tienjaarsperiode afgesproken wordt. Dit aantal betreft de netto toename woningvoorraad, excl. vervangende woningbouw door sloop. Voor de 21 gemeenten samen gaat het om de bouw van ruim 31.000 woningen in de periode 2015-2025. De opgave is berekend door de prognose woningvoorraad op 1 januari 2025 (kolom 4) van de feitelijke woningvoorraad zoals deze op 1 januari 2015 aanwezig was (kolom 3) af te trekken. De woningen die (in 2014) gerealiseerd zijn in het kader van Ruimte-voor Ruimte, worden niet meegeteld in de woningbouwafspraken. De laatste kolom betreft vervolgens het nieuwe woningbouwprogramma. In de stedelijke regio Eindhoven-Helmond zijn de cijfers anders tot stand gekomen: daar geldt het Convenant Bestuurscommissie Stedelijk Gebied Eindhoven, dat regelt dat de randgemeenten een deel van de Eindhovense woningbehoefte voor hun rekening nemen. Deze afspraak in het convenant wordt op dit moment heroverwogen. Migratiestromen blijken toch anders te lopen dan aanvankelijk gedacht. Aangezien het duidelijk is dat nieuwe afspraken wenselijk zijn, maar de discussie -gezien de gevoeligheid van de materie- zorgvuldig moet gebeuren en daardoor meer tijd vergt, is voor het Stedelijk Gebied vooralsnog alleen het totaal programma in de cijfers opgenomen. In het voorjaar van 2016 worden nieuwe afspraken gepresenteerd (met verdeling van de aantallen naar gemeenten) die meer recht doen aan de actuele woningbehoefte in het Stedelijk Gebied. Uitgangspunt voor de totale subregio blijft de prognose van de woningvoorraad, zoals deze door de provincie is berekend. Toelichting  In het Bestuursconvenant Stedelijk Gebied Eindhoven 2013 staat dat de 3.000 woningen die Son en Breugel niet meer kan realiseren, ‘tot 2015 boven de markt blijven hangen’. Er is hierover vooralsnog geen uitspraak gedaan.  Het verdient aanbeveling om op korte termijn een overzicht op te stellen met daarin het ‘laaghangend fruit’ (onbenutte plancapaciteit). Het gaat hierbij om plancapaciteit die ten tijde van het eerste ‘BOR-convenant’ aan een gemeente is toegedeeld, maar waarvan nu al bekend is dat deze niet meer noodzakelijk is.  Door het vooralsnog ontbreken van programma-aantallen per gemeente is het voor de provincie niet mogelijk nieuw planaanbod (bestemmingsplannen) te beoordelen. Zo lang de nieuwe aantallen niet bekend zijn, zal nieuw planaanbod voor Eindhoven gebaseerd worden op het aantal inclusief de eerder gemaakte BOR-afspraken (3.780 woningen) en bij de overige gemeenten op Regionale Agenda Wonen – Deel A, 16 december 2015

26/45

het aantal exclusief de BOR-afspraken (i.c. de prognose-aantallen). Dit voorkomt dat positief



geadviseerd wordt op plannen van randgemeenten op basis van de oude afspraken en dit vervolgens (medio 2016) moet worden teruggedraaid. Tevens houdt dit in dat voorkomen wordt dat Eindhoven al voorsorteert op afspraken, die nog niet gemaakt zijn. Om tot een goede beoordeling van de plancapaciteit in de subregio en ook op lokaal niveau te komen is het wenselijk dat alle gemeenten op dezelfde wijze informatie verstrekken over de bouwcapaciteiten. Elke gemeente dient daartoe de provinciale matrix zo volledig mogelijk in te vullen (inclusief het benoemen van locaties). De totale plancapaciteit van elke gemeente dient

mede aan de basis te staan voor de afweging die in het stedelijk gebied gemaakt moet worden. Kwantitatieve regionale woningbouwafspraken 2015-2025 RRO Zuidoost-Brabant, december 2015 Gemeente huidige feitelijke afs praken woningvoorraad 2014 t/m 2023 per 1- 1- 2015

Bes t E indhoven Geldrop- Mierlo Helmond Nuenen S on en Breugel Valkens waard Veldhoven Waalre

prognos e woningvoorraad per 1- 1- 2025 (prognos e 2014; BAG)

toename woningvoorraad 2015 t/m 2024 obv prognos e

R uimte Afspraak: Netto voor toe te voegen aan R uimte de woningvoorraad in de periode 2015 t/m 2024 (10jrs periode) (afgerond 5- tallen) **

2.705 3.780 1.645 4.145 1.655 2.150 800 2.810 1.020

11.950 104.285 17.270 39.160 9.920 6.875 14.120 19.180 7.505

13.625 113.115 18.730 43.470 10.880 7.565 15.000 20.980 8.000

1.675 8.830 1.460 4.310 960 690 880 1.800 495

20.710

230.265

251.365

21.100

21.100

790 750 630 715 615

7.680 8.345 7.945 7.030 5.255

8.505 9.065 8.520 7.760 5.865

825 720 575 730 610

825 720 575 730 610

Subregio De Kempen

3.500

36.255

39.715

3.460

3.460

As ten Cranendonck Deurne Gemert- Bakel Heeze- L eende L aarbeek S omeren

880 700 1.095 1.230 525 1.070 940

6.700 8.755 13.345 12.335 6.560 9.225 7.755

7.610 9.435 14.435 13.565 7.055 10.330 8.715

910 680 1.090 1.230 495 1.105 960

910 680 1.090 1.230 495 1.105 960

Subregio De Peel

6.440

64.675

71.145

6.470

6.470

Zuidoost-Brabant

30.650

331.195

362.225

31.030

31.030

Subregio Eindh-Helmond Bergeijk Bladel E ers el Oirs chot R eus el- De Mierden

880

Bronnen: Opgave gemeenten, gemeentelijke woningbouwmatrices 2014, provinciale prognos e 2014, regionale woningbouwafs praken 2014. Omzetting naar de BAG (volgens bijlage 4.2 R egionale Agenda Wonen deel B) Opmerking: De afs praak betreft de netto toename van de woningvoorraad; de toets ing aan de afs praken ges chiedt conform de notitie '100% harde plancapaciteit' aan de hand van de bruto harde plancapaciteit. ** Aanpas s ing: onderlinge verdeling binnen de s tedelijke regio ontbreekt voorals nog, zie toelichting. Begin 2016 wordt bekeken wat een reële verdeling zou zijn, gebas eerd op huidige tijd/ woningmarkt. Tabel 4: Regionale woningbouwafspraken 2015-2025

De gemeente Valkenswaard maakt geen onderdeel meer uit van de stedelijke regio EindhovenHelmond, in die zin dat de gemeente het Bestuursconvenant Stedelijk Gebied Eindhoven 2014 niet mee ondertekend heeft. De gemeente heeft -mede op basis van de RRO-afspraken en bestuurlijk Regionale Agenda Wonen – deel A, 16 december 2015

27/45

overleg met de provincie- een woningbouwprioritering (strategische aanpak) opgesteld, waarin keuzes gemaakt zijn ten aanzien van planontwikkeling. Hierin is onder andere de Ladder voor duurzame verstedelijking als uitgangspunt integraal meegenomen. De prioritering in de woningbouwplannen richt zich op het aantal woningen dat Valkenswaard volgens de Regionale Agenda Wonen mag bouwen (880 woningen in de periode 2015 t/m 2024). Valkenswaard houdt zich aanbevolen om een extra bijdrage te leveren aan de regionale woningbouwopgave voor het geval er gemeenten zijn die hun bijdrage aan de regionale woningbouwopgave niet (kunnen) realiseren. Gezien de vele plannen die andere gemeenten hebben en de keuzes die zij moeten maken, lijkt dit echter op dit moment niet aan de orde.

Beslispunt 3 a. Instemmen met het geactualiseerde woningbouwprogramma voor de tienjaarsperiode van 1 januari 2015 tot 1 januari 2025, zoals aangegeven in tabel 4 (blz. 27). b. Voor 1 juni 2016 in (evt. extra) RRO de onderlinge verdeling binnen stedelijke regio EindhovenHelmond (m.u.v. Valkenswaard) vaststellen. c. I.v.m. toetsing plannen door provincie tot die tijd voor Eindhoven uit blijven gaan van aantallen van de BOR/BSGE-afspraken en voor andere gemeenten in stedelijke regio de aantallen uit de prognose te hanteren. d. Alle gemeenten vullen de provinciale woningbouwmatrix zo volledig mogelijk in, inclusief het benoemen van locaties.

3.2. Huisvesting vergunninghouders Regionale bijeenkomsten huisvesting vergunninghouders In het extra RRO van 1 oktober 2015 is gesproken over de vluchtelingenproblematiek. Ervaringen en vragen die er leven, zijn gedeeld. Vormen van tijdelijk wonen, zoals kamerverhuur, leegstaand vastgoed, tijdelijke units en particuliere verhuur kwamen aan bod. Duidelijk is dat de opgave niet uitsluitend opgelost kan worden met de inzet van reguliere sociale huurwoningen. Er zijn veel vragen en nog relatief weinig ervaringen. Het huisvestingsvraagstuk vraagt om creatieve oplossingen. Er zijn (te) weinig sociale huurwoningen en kleine gemeenten hebben praktisch geen woningen voor alleenstaanden vergunninghouders. Op de provinciale website www.brabant.nl onder ‘huisvesting asielzoekers/vergunninghouders’ staan antwoorden op veel gestelde vragen over dit onderwerp. Zowel gemeenten als provincie krijgen continue de vraag over het ‘verdringingseffect’ op de woningmarkt. Duidelijk is dat dit goed gecommuniceerd moet worden. Vanuit de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose wordt al -in ruime mate- rekening gehouden met de huisvesting van migranten. Dit betekent dat gemeenten al ruimte hebben binnen woningbouwafspraken om woningen te realiseren / vrij te maken voor de huisvesting van deze doelgroep. De woningbouwafspraken maken dit mogelijk. Zo nodig gaat er extra capaciteit ingezet worden. Het ‘met voorrang’ huisvesten van vergunninghouders gaat niet ten koste van de huisvestingsmogelijkheden van andere doelgroepen. ‘Opnieuw thuis’ is een samenwerkingsverband van onder andere rijk, gemeenten, provincie, VNG, IPO en COA. Via de website www.opnieuwthuis.nl is veel relevante informatie te vinden over het onderwerp. Daarnaast organiseert “Opnieuw thuis” in de provincie Noord-Brabant op 10 december 2015 een werkconferentie voor zowel ambtenaren als bestuurders.


28/45

Taskforce huisvesting vergunninghouders stedelijk gebied Er wacht ons in de regio de komende tijd een grote opgave op het gebied van de huisvesting van vergunninghouders. De groeiende stroom vluchtelingen leidt op korte termijn tot een groter beroep op gemeenten om vergunninghouders te huisvesten. In 2015 is de taakstelling huisvesting vergunninghouders in het Stedelijk Gebied in totaal 849 huishoudens. In 2016 zal deze taakstelling naar verwachting met circa 50% toenemen. Een voorspelling voor 2017 is op dit moment niet te geven, maar gezien de huidige stroom vluchtelingen is een nog hogere taakstelling een reële optie. Binnen het Stedelijk Gebied slagen gemeenten in verschillende mate om aan de taakstelling te voldoen. Bij een ongewijzigde aanpak van de opgave zullen de verschillen naar verwachting toenemen. De wethouders Wonen/Volkshuisvesting in het Stedelijk Gebied vinden het daarom van belang in deze maatschappelijke opgave de krachten te bundelen en samen te werken. Ze hebben daarom in september 2015 een Taskforce ingesteld om de taakstelling voor de huisvesting van vergunninghouders gezamenlijk binnen het Stedelijk Gebied op te pakken en af te stemmen. De Taskforce moet nog in 2015 leiden tot het concreet maken van oplossingsrichtingen voor gesignaleerde knelpunten. Ze richten zich op oplossingen op de volgende punten: - het uitbreiden van (reguliere) huisvestingsmogelijkheden; - een betere match tussen huishoudens en woningen; - de maatschappelijke begeleiding en het inregelen toeslagen en uitkeringen; - het draagvlak in de samenleving (‘warm welkom’). De taskforce bestaat uit bestuurlijk trekker wethouder de heer Torunoglu (bestuurlijk trekker), dhr. Van Schuppen, het COA, de woningcorporaties Woonbedrijf, Thuis en Woonpartners en Stichting Vluchtelingenwerk. Op 18 november is er voor het stedelijk gebied een miniconferentie met verschillende partijen georganiseerd. Hiervoor zijn tevens vertegenwoordigers van beide landelijke subregio’s uitgenodigd. Als door verschillende partijen de meerwaarde van dit traject gezien wordt, kunnen eventueel later de succesfactoren in breder verband worden gedeeld. Op moment van schrijven Regionale Agenda Wonen, zijn de conclusies nog niet bekend. Deze zullen later gedeeld worden. Algemeen De Huisvestingswet bepaalt dat gemeenten zorg dragen voor de voorziening in de huisvesting van vergunninghouders in de gemeente overeenkomstig de voor de gemeente geldende taakstelling. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (hierna: ministerie van BZK) stelt voor iedere gemeente in Nederland elk half jaar vast hoeveel vergunninghouders moeten worden gehuisvest in het komende halfjaar. Een vastgestelde taakstelling kan door het Rijk tussentijds worden verhoogd als de instroom van asielzoekers daartoe aanleiding geeft. Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) draagt zorg voor de koppeling van een vergunninghouder aan een gemeente. Het COA houdt de realisatie van de huisvesting van vergunninghouders maandelijks bij, informeert de provincies daarover en publiceert die ook op haar website: www.coa.nl. De provincies hebben wettelijk de taak om interbestuurlijk toezicht uit te voeren op het realiseren van de taakstelling. Hiervoor gebruiken zij de zogenaamde ‘interventieladder’. De provincie gaat bij de uitvoering van het interbestuurlijk toezicht uit van de vastgestelde taakstelling door het Rijk en de cijfers over realisatie van huisvesting door het COA. De taakstelling voor gemeenten is de laatste jaren flink verhoogd als gevolg van de toenemende vluchtelingenstroom en zal de komende jaren naar verwachting blijven groeien. De taakstelling voor de eerste helft van 2016 is inmiddels bekend. Ten opzichte van de tweede helft van 2015 is de taakstelling in de eerste helft van 2016 gemiddeld met zo’n 35% gestegen. Een forse opgave waar partijen voor staan. Regionale Agenda Wonen – deel A, 16 december 2015

29/45

Stand van zaken taakstelling regio Zuidoost-Brabant In onderstaande tabel is per gemeente aangegeven wat de taakstelling is voor de tweede helft van 2015 en welke opgave hiervan nog resteert tot 1 januari 2016. De achterstand vanuit vorige perioden is hierin meegenomen. Regio Zuidoost-Brabant Naam gemeente Taakstelling 2e halfjaar 2015 (incl. achterstanden ) Asten Bergeijk Best Bladel Cranendonck Deurne Eersel Eindhoven Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Heeze-Leende Helmond Laarbeek Nuenen c.a. Oirschot Reusel De Mierden Someren Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre

14 21 40 24 14 26 21 155 43 26 19 53 25 32 14 17 22 17 36 48 21

Nog te huisvesten verblijfsgerechtigden voor 1 januari 2016 (per 1 nov. 2015) 7 8 33 10 9 0 6 56 16 17 10 17 16 18 9 12 7 7 18 27 16

Taakstelling 1 halfjaar 2016

e

20 22 34 24 25 38 22 263 46 35 19 106 26 27 22 15 22 20 36 52 20

Tabel 5: Stand van zaken taakstelling huisvesting vergunninghouders naar gemeenten Zuidoost-Brabant

Uit het overzicht blijkt dat de meeste gemeenten in de regio in meer of mindere mate nog een opgave hebben om de taakstelling te realiseren. Alleen de gemeente Best staat onder actief toezicht van de provincie (fase 3 op de interventieladder). De laatste kolom geeft aan wat de taakstelling voor de gemeenten gaat worden voor de eerste helft van 2016. Overleg huisvesting vergunninghouders Zuidoost-Brabant In de regio Zuidoost-Brabant is al langere tijd een werkgroep actief die twee keer per jaar bij elkaar komt en waarin best practices en actuele informatie tussen gemeenten wordt gedeeld. Naast de betrokken gemeenteambtenaren, zijn daarbij ook het COA en de provincie betrokken. Voorzitter van het overleg is de contactambtenaar van de gemeente Veldhoven. Provincie voert het ambtelijk secretariaat. Over de voortgang met betrekking tot het invullen van de taakstelling in de verschillende gemeenten en over de resultaten van de verschillende overleggen willen wij u middels de Regionale Agenda Wonen periodiek op de hoogte stellen. In het laatste overleg is ondermeer de vraag aan de orde gekomen of er criteria voor ‘passende woonruimte’ zijn en wie daarvoor in de lead is. Het COA heeft aangegeven dat zij hierin geen rol heeft. Gemeenten bepalen dit zelf. Regionale Agenda Wonen – Deel A, 16 december 2015

30/45

4.

Opgaven 2016

Regionale woningbouwafspraken In 2016 worden nieuwe regionale woningbouwafspraken op basis van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose gemaakt. Hierbij dienen de bestaande afspraken, die in december 2015 in het RRO gemaakt zijn voor de periode 2015 t/m 2024, een jaar ‘opgeschoven’ te worden. Voor de stedelijke regio komt er een (eventueel extra) bestuurlijk RRO voor 1 juni 2016 voor nieuwe woningbouwafspraken, met daarbij een verdeling naar gemeenten.

Ladder duurzame verstedelijking In 2016 worden op subregionaal niveau de programma’s voor wonen naast elkaar gelegd en verkend of er plannen zijn met een bovenlokale component. Hierover vindt zo nodig bestuurlijk afstemming plaats. Tevens wordt in beeld gebracht wat de mogelijkheden zijn voor woningbouw ten gevolge van de transformatie-opgave en kansen in het bestaand stedelijk gebied. In het Stedelijk Gebied vindt dit plaats bij de herijking van het woningbouwprogramma.

Wonen, welzijn en zorg In 2016 brengt de regio de (sub)regionale opgave rondom beschermd, verzorgd en geschikt wonen verder in beeld. Gemeenten blijven daartoe de matrices (deel 3) invullen en samen met provincie verbeteren.

Arbeidsmigranten en kenniswerkers Op basis van de in 2014 uitgevoerde inventarisatie en de opgestelde tweede Regionale Verklaring, werken we in 2016 verder aan het realiseren van de huisvestingsopgave voor de regio en per gemeente. De stuurgroep arbeidsmigranten zal de gemeenten hierbij blijven ondersteunen. Ten aanzien van de huisvesting van internationale kenniswerkers zal in 2016 op basis van het portefeuillehouders overleg Wonen van april 2015 nader invulling worden gegeven aan: 1. Borgen van thema in lokale woonvisies 2. Periodieke monitoring van ontwikkeling (internationale kenniswerkers) 3. Initiëren (door gemeente Eindhoven) van brede stuurgroep “binden van talent”.

Huisvesting vergunninghouders In 2016 wordt in het Stedelijk Gebied uitvoering gegeven aan het vastgestelde actieplan van de Taskforce om taakstelling t.a.v. huisvesting te realiseren. Dit richt zich op: - het uitbreiden van (reguliere) huisvestingsmogelijkheden; - een betere match tussen huishoudens en woningen; - de maatschappelijke begeleiding en het inregelen toeslagen en uitkeringen; - het draagvlak in de samenleving. Begin 2016 bezien of het wenselijk/noodzakelijk is de landelijke subregio’s ‘aan te laten haken’.

Bestaande voorraad In 2016 wordt in breed regionaal overleg bezien op welke wijze de bestaande voorraad ‘toekomst-proof’ gemaakt kan worden. Verschillende notities die de afgelopen jaren opgesteld zijn over dit onderwerp, zullen daarbij als bouwsteen gehanteerd worden. De provincie zal dit in eerste instantie –in overleg gemeenten/subregio’s- agenderen. Regionale Agenda Wonen – deel A, 16 december 2015

31/45

Nieuwe woningwet c.q Herzieningswet Voor 1 juli 2016 komen de gemeenten met een voorstel aan de minister over de indeling van de woningmarktregio’s.

Beslispunt 4 Instemmen met genoemde opgaven voor 2016.


32/45

Bijlage 1 Manifest Werkplaats Wonen


33/45

Bijlage 2 Regionale begrippenlijst Wonen 2016

REGIONALE BEGRIPPENLIJST WONEN 2016 Doel: door de 21 regiogemeenten worden afspraken gemaakt over de regionale woningmarkt. Bijvoorbeeld in het Regionaal Woningbouwprogramma of de Regionale Woonvisie. In de Regionale Begrippenlijst Wonen staan de definities van die begrippen die nodig zijn om die afspraken af te bakenen en/of toe te lichten. De definities zijn veelal afkomstig van wetten, beleid en recente onderzoeken: onder andere de Woningwet, de BAG en de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Actualisatie: de Regionale Begrippenlijst wordt jaarlijks geactualiseerd en als onderdeel van de Regionale Agenda Wonen ter vaststelling voorgelegd aan het RRO Zuidoost-Brabant.

INHOUDSOPGAVE Doelgroepen - Doelgroepen o Doelgroep van beleid o Primaire doelgroep o Secundaire doelgroep o Middeninkomens o Bijzondere doelgroep - Doorstromer - Internationale werknemer o Internationale kenniswerker o Arbeidsmigrant o EU-arbeidsmigrant - Starter - Woningverlater

3 3 3 4 4 4 4 3 3 3 3 7 7

Wet- en regelgeving - BAG o Pand o Verblijfsobject o Standplaats o Ligplaats - Kernvoorraad o Kernvoorraad o Sociale sector o Vrije sector - Prijsgrenzen o Prijsgrenzen huur o Prijsgrenzen koop - Ruimte voor Ruimte woningen - Woningwet 2015 o Daeb o Passend toewijzen o Woningmarktregio

2 2 2 2 2 5 5 5 5 6 6 6 7 8 8 8 8


Duurzaamheid - Energieneutraal / CO2-neutraal / klimaatneutraal - GPR Gebouw

4 4

Wonen en zorg - Levensloopbestendige woning - Mantelzorg en mantelzorgwoning - Wonen met zorg en welzijn o Beschermd wonen o Beschut wonen o Verzorgd wonen o Geschikt wonen - Zorgplaats

5 5 9 9 9 9 9 9

Overige begrippen - Corporatie - Scheefheid - Woning - Woonmilieu

3 7 7 8

34/45

REGIONALE BEGRIPPENLIJST WONEN Geldig: 1 januari 2016 tot 1 januari 2017

BAG – Basisregistratie Adressen en Gebouwen De BAG (Basisregistraties Adressen en Gebouwen) bevat gemeentelijke basisgegevens van alle adressen en gebouwen in een gemeente. De wet basisregistraties adressen en gebouwen schrijft voor dat alle adressen en gebouwen in de gemeente worden opgenomen in twee basisregistraties: de Basisregistratie Adressen (BRA) en de Basisgebouwenregistratie (BGR). De BAG onderscheidt vier soorten objecten. Dat zijn panden (gebouwen), verblijfsobjecten (zoals een woning, winkel of restaurant), standplaatsen (bijvoorbeeld voor een woonwagen) en ligplaatsen (voor boten). Pand Kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is. Verblijfsobject Kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woon-, bedrijfsmatige, of recreatieve doeleinden geschikte eenheid van gebruik die ontsloten wordt via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte, onderwerp kan zijn van goederenrechtelijke rechtshandelingen en in functioneel opzicht zelfstandig is. Er is een categorisering van de gebruiksdoelen van het betreffende verblijfsobject. Dat is initieel afgeleid uit de bouwkundige gebruiksfunctie conform de categorisering van het Bouwbesluit 2012:  Woonfunctie: woning  Bijeenkomstfunctie: kerk, congrescentrum, bioscoop e.d.  Celfunctie: gevangenis  Gezondheidsfunctie: ziekenhuis e.d.  Industriefunctie: fabriek e.d.  Kantoorfunctie: kantoor  Logiesfunctie: recreatiewoning, hotel e.d.  Onderwijsfunctie: school  Sportfunctie: sporthal e.d.  Winkelfunctie: winkel  Overige gebruiksfunctie: parkeergarage, gemaal e.d. Verblijfsobject met (ten minste ook) een woonfunctie Naar aanleiding van de invoering van de BAG is het Regionaal Woningbouwprogramma omgezet naar BAG-eenheden. In het kader van het Regionaal Woningbouwprogramma gaat het dan specifiek om het realiseren van ‘verblijfsobjecten met een woonfunctie’. Indien niet aan de eisen van een zelfstandig verblijfsobject met een woonfunctie wordt voldaan (bijvoorbeeld bij studentenkamers of instellingsplaatsen) dan wordt het hele gebouw, of het gedeelte dat wel als functioneel zelfstandig kan worden gezien, als 1 verblijfsobject met een woonfunctie geregistreerd. Standplaats Door het bevoegde gemeentelijke orgaan als zodanig aangewezen terrein of gedeelte daarvan dat bestemd is voor het permanent plaatsen van een niet direct en niet duurzaam met de aarde verbonden en voor woon-, bedrijfsmatige, of recreatieve doeleinden geschikte ruimte. Ligplaats Door het bevoegde gemeentelijke orgaan als zodanig aangewezen plaats in het water al dan niet aangevuld met een op de oever aanwezig terrein of een gedeelte daarvan, die bestemd is voor het permanent afmeren van een voor woon-, bedrijfsmatige of recreatieve doeleinden geschikt vaartuig. Bron: Ministerie BZK - wet basisregistraties adressen en gebouwen


35/45


(Economisch actieve) internationale werknemer Een economisch actieve, internationale werknemer is een persoon (in de leeftijdscategorie 15 t/m 66 jaar) in loondienst bij een in Nederland gevestigde organisatie waarvoor loonheffing is betaald aan de Belastingdienst. Daarnaast geldt dat deze persoon alleen een buitenlandse nationaliteit heeft; oftewel deze persoon heeft niet de Nederlandse nationaliteit. Bron: ministerie EZ Binnen deze groep internationale werknemers zijn verschillende categorieën te onderscheiden: Internationale kenniswerker Een hoog opgeleide economisch actieve werknemer met alleen een buitenlandse nationaliteit. Voor deze kenniswerkers geldt een minimale looneis voor twee leeftijdsgroepen en een minimaal aantal SV-dagen (Sociale Verzekeringen). De minimale (fiscale) looneisen per jaar zijn € 38.141 tot een leeftijd van 30 jaar en € 52.010 bij 30 jaar of ouder. Bron: ministerie EZ – kennismigrantenregeling; gemeente Eindhoven - Huisvesting van de International Knowledge Workers in Zuidoost-Brabant: een onderzoek naar woonwensen Arbeidsmigrant Een economisch actieve werknemer met alleen een buitenlandse nationaliteit die niet binnen de definitie van ‘internationale kenniswerker’ valt. Bron: ministerie EZ EU-arbeidsmigrant 'Eerstegeneratieallochtoon' van 18 tot 64 jaar, die afkomstig is uit Bulgarije, Hongarije, Slovenië, Polen, Roemenië, Estland, Letland, Litouwen, voormalig Tsjecho-Slowakije (incl. Tsjechië en Slowakije), Portugal, Spanje, Italië of Griekenland en in Nederland verblijft. Bron: ministerie BZK

Corporatie Een woningbouwcorporatie of woningcorporatie is een privaatrechtelijke instelling (stichting of vereniging) die uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting, voor mensen die niet of onvoldoende in staat zijn in hun eigen huisvesting te voorzien (de doelgroep). Bij koninklijk besluit worden corporaties toegelaten als instelling. Als synoniem voor ‘toegelaten instelling’ wordt ook vaak de term ‘sociale verhuurder’ gebruikt. Bron: Ministerie BZK

Doelgroepen Doelgroep van beleid De groep van huishoudens met een inkomen tot maximaal € 34.911. Deze inkomensgrens om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen is tijdelijk (tot en met 2020) verhoogd tot € 38.950. Primaire en secundaire doelgroep vormen samen de doelgroep van beleid. [zie ook: Woningwet 2015 – passend toewijzen] Bron: Ministerie BZK - MG-circulaire over parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen staatssteun, verkoopregels en inkomensafhankelijke huurverhoging en liberalisatiegrens per 2015 Primaire doelgroep De groep van huishoudens met een belastbaar inkomen tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Voor de periode van 01/01/2015 tot 01/01/2016 (NB: wordt aangepast zodra nieuwe inkomensgrenzen bekend zijn gemaakt) gelden de volgende inkomensgrenzen:


36/45

REGIONALE BEGRIPPENLIJST WONEN Geldig: 1 januari 2016 tot 1 januari 2017 Huishouden Eenpersoonshuishouden Meerpersoonshuishouden Eenpersoonsouderenhuishouden Meerpersoonsouderenhuishouden

Maximaal inkomen € 21.950 € 29.800 € 21.950 € 29.825

Bron: Ministerie BZK - MG-circulaire over parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen staatssteun, verkoopregels en inkomensafhankelijke huurverhoging en liberalisatiegrens per 2015 Secundaire doelgroep De secundaire doelgroep bestaat uit huishoudens met een inkomen tussen de inkomensgrens voor de primaire doelgroep en € 34.911 (tot en met 2020: € 38.950) afhankelijk van de samenstelling van het huishouden. Middeninkomens De groep huishoudens met een inkomen van € 34.911 (tot en met 2020: € 38.950) tot € 43.786. Bijzondere doelgroep Het gaat hier om personen uit de doelgroep van beleid die om verschillende redenen onvoldoende in staat zijn om zelfstandig huisvesting te verkrijgen en/of te gaan wonen. De bijzondere doelgroepen krijgen hulp bij het verkrijgen van een zelfstandige woning. Voor hen wordt een (bepaald) deel van de kernvoorraad beschikbaar gesteld. Dat geldt ook voor asielzoekers die een verblijfsvergunning (vergunninghouders) hebben ontvangen.

Doorstromer Huishouden dat binnen Nederland verhuist naar een zelfstandige woning en daarbij een zelfstandige woning achterlaat voor een volgende bewoner. Bron: Ministerie BZK

Energieneutraal / CO2-neutraal / klimaatneutraal Energieneutraal Een situatie waarbij over een jaar gemeten de som van het gebruik en het opwekken van energie van een woning nul is of zelfs negatief. De woning levert dan dus uit duurzame bronnen zelf minstens net zoveel energie op als uit het gas- en elektriciteitsnet wordt betrokken. CO2-neutraal Alle uitstoot van CO2 door fossiel energiegebruik wordt gecompenseerd, door duurzame energieopwekking binnen het gebied of door invoer van groene stroom en duurzame warmte van buiten. Klimaatneutraal Geen netto uitstoot van CO2 en andere broeikasgassen door het directe en indirecte energiegebruik (bijv. materiaalgebruik), door duurzame materialen, duurzame energieopwekking binnen het gebied of door invoer van groene stroom en duurzame warmte van buiten. Bron: Rijksdienst voor Ondernemend Nederland

GPR Gebouw® GPR Gebouw® is een instrument dat in de regio wordt gebruikt om de kwaliteit van een gebouw op vijf thema’s in rapportcijfers uit te drukken. Via het Regionaal Convenant hebben de convenantpartijen binnen de regio Eindhoven afgesproken om voor alle projectmatige nieuwbouw (woningen én gemeentelijke gebouwen) een ambitie van minimaal een score 7 op elk thema (Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit, Toekomstwaarde) binnen GPR Gebouw te realiseren.


37/45

REGIONALE BEGRIPPENLIJST WONEN Geldig: 1 januari 2016 tot 1 januari 2017 Kernvoorraad Kernvoorraad Alle goedkope en middeldure huurwoningen. Goedkoop HUUR

Middelduur

Duur

Kernvoorraad

KOOP Sociale sector (= sociale voorraad) Alle goedkope en middeldure huurwoningen + goedkope koopwoningen. [zie ook prijsgrenzen] Vrije sector Alle dure huurwoningen + middeldure en dure koopwoningen. [zie ook prijsgrenzen] Goedkoop

Middelduur

Duur

HUUR Sociale sector

Sociale sector

Vrije sector

KOOP Sociale sector

Vrije sector

Vrije sector

Bron: Ministerie BZK; Metropoolregio Eindhoven

Levensloopbestendige woning Zelfstandige woning die geschikt is (of eenvoudig geschikt te maken) voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. De woning past in alle levensfasen bij de behoeften die de bewoner op dat moment heeft. Een levensloopbestendige woning voldoet aan de eisen van Woonkeur. Het aanbod wordt volgens de eisen van Woonkeur onderscheiden in vier klassen. Deze klassen geven de mate van toegankelijkheid van de woning aan voor mensen met de hierboven genoemde mobiliteitsbeperking, te weten:  Nultredenwoning. Bij deze woning is de entree zonder traptrede(n) te bereiken. De primaire vertrekken (hoofdslaapkamer, woonkamer, keuken, toilet en badkamer) zijn eveneens zonder traplopen te bereiken. Dit type woning is geschikt voor bewoners die gebruik maken van een wandelstok (mobiliteitsklasse A);  Nultredenwoning met voldoende bewegingsruimte en zonder obstakels binnenshuis om met een rollator te kunnen manoeuvreren (mobiliteitsklasse B- en B+).  Nultredenwoning met voldoende bewegingsruimte en zonder obstakels binnenshuis om met een rolstoel te kunnen manoeuvreren (mobiliteitsklasse C). Bron: Woonkeur; ABF Research

Mantelzorg en mantelzorgwoning Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond. Van een mantelzorgwoning spreken we als een zorgvrager bij de mantelzorger gaat wonen of andersom en hiervoor een aan- of bijgebouw bij de woning van de mantelzorger geschikt wordt gemaakt, een tijdelijke mantelzorgunit aan de woning wordt gekoppeld, dan wel een aparte woning of woonunit op het erf van de mantelzorger wordt gerealiseerd. Het Besluit omgevingsrecht gaat ervan uit dat een mantelzorgwoning bedoeld is voor de huisvesting van een huishouden van maximaal twee personen van wie tenminste één persoon zorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de hoofdwoning. Bron: Ministerie VWS Regionale Agenda Wonen – Deel A, 16 december 2015

38/45

REGIONALE BEGRIPPENLIJST WONEN Geldig: 1 januari 2016 tot 1 januari 2017 Prijsgrenzen Prijsgrenzen huur Deze worden jaarlijks bepaald door het ministerie van BZK. Voor de periode van 01/01/2015 tot 01/01/2016 (NB: wordt aangepast zodra nieuwe prijsgrenzen bekend zijn gemaakt) zijn de prijsgrenzen voor huurwoningen vastgesteld op: Maximale huurgrens jongeren < 23 jaar Aftoppingsgrens 1+2 persoonshuishoudens Aftoppingsgrens 3 en meerpersoonshuishoudens Maximale huurprijsgrens vanaf 23 jaar

huur tot € 403,06 huur tot € 576,87 huur tot € 618,24 € 710,68

De volgende huurprijsgrenzen worden gehanteerd in de regio Zuidoost-Brabant: Goedkoop Middelduur Betaalbaar (socaal) Duur

huur tot € 403,06 huur van € 403,06 tot € 710,68 Goedkoop + Middelduur: huur tot € 710,68 huur vanaf € 710,68

De prijsgrens van € 710,68 betekent in de praktijk dat een nieuwbouwhuurwoning die een maandhuur heeft van € 710,68 of minder, gerekend wordt tot de sociale sector. Een nieuwbouwwoning met een hogere maandhuur, rekenen we bij de vrije sector. Prijsgrenzen koop De ‘prijsgrens koop’ heeft betrekking op het bedrag dat de koper bij de notaris moet betalen voor aankoop van de woning. De prijsgrens voor goedkope koopwoningen wordt jaarlijks gebaseerd op het bedrag dat de rijksoverheid hanteert in de Regeling koopsubsidiegrenzen (maximale hypothecaire lening voor een- en meerpersoonshuishoudens), door dat bedrag af te ronden op een duizendtal. Voor een goedkope koopwoning die energiezuinig is, geldt de prijsgrens voor een goedkope koopwoning + € 5.000. Energiezuinig houdt in dat de woning een EPC heeft die minstens 25% lager is dan de EPC in het Bouwbesluit. De prijsgrens voor een dure koopwoning wordt bepaald door de index die in de Regeling koopsubsidiegrenzen wordt toegepast op de prijsgrens voor goedkope koopwoningen ook toe te passen op de prijsgrens voor dure koopwoningen. Voor de periode van 01/01/2015 tot 01/01/2016 (NB: wordt aangepast zodra regeling koopsubsidiegrenzen 2016 bekend is) zijn de prijsgrenzen voor koopwoningen vastgesteld op: Goedkoop

Middelduur Duur

- Goedkope koop - Energiezuinige goedkope koop met een EPC die minstens 25% lager is dan de EPC in het Bouwbesluit. Koopprijs van € 192.000 tot € 333.000 Koopprijs vanaf € 333.000

tot € 192.000 tot € 197.000

Voorwaarden  Een goedkope koopwoning is een woning die in gebruiksklare toestand aan de koper wordt overgedragen. Hieronder wordt verstaan: voorzien van alle benodigde installaties (keuken, sanitair en elektra, gas, water, CV en riool) en inrichtingen die onmiddellijke bewoning mogelijk maken.  Voor alle prijsklassen geldt dat in geval van verplichte afnames van ‘extra's’ bij nieuwbouwwoningen (zoals garages of parkeerplaatsen) deze kosten meegerekend worden bij het bedrag dat de koper voor aankoop van de woning bij de notaris moet betalen.  Als de verkoper een koopconstructie toepast die tot gevolg heeft dat een duurdere woning toch onder de prijsgrens van € 192.000 wordt overgedragen, mag deze woning tot de sociale sector gerekend worden.


39/45

REGIONALE BEGRIPPENLIJST WONEN Geldig: 1 januari 2016 tot 1 januari 2017 Uitzondering In 2014 en de jaren daarvoor was de prijsgrens voor sociale koopwoningen € 194.000. Enkele gemeenten hebben met marktpartijen langlopende overeenkomsten over locaties gesloten en daarin een vaste (en geen geïndexeerde) prijs voor goedkope koopwoningen vastgelegd. Dit kan bij een lagere prijsgrens financiële problemen met deze partijen opleveren en wellicht zelfs schadeclaims. Daarom geldt een uitzondering: die locaties, waarbij een lagere prijsgrens tot schadeclaims kan leiden, komen op een limitatieve lijst van locaties. De vastgelegde prijs (maximaal € 194.000) blijft gelden (en wordt dus ook niet verhoogd door indexering of inflatiecorrectie). De individuele gemeenten houden bij welke locaties dit zijn en leveren deze aan bij de Metropoolregio Eindhoven. In de praktijk betekent deze uitzondering dat als een woning wordt gerealiseerd op een locatie die op de limitatieve lijst voorkomt, dat deze woning als sociale sectorwoning meetelt, ook al is de koopprijs bij de notaris hoger dan de prijsgrens voor goedkope koopwoningen die op dat moment geldt conform deze begrippenlijst. Bron: Ministerie BZK - MG-circulaire over parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen staatssteun, verkoopregels en inkomensafhankelijke huurverhoging en liberalisatiegrens per 2015; Ministerie BZK – regeling koopsubsidiegrenzen; Metropoolregio Eindhoven

Ruimte voor Ruimtewoningen Sinds 2000 is de subsidieregeling Ruimte voor Ruimte van de provincie Noord-Brabant van kracht. Deze regeling heeft als doel om de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied te verbeteren. De woningen die worden gerealiseerd in kader van de Ruimte-voor-Ruimteregeling vallen buiten de regionale woningbouwafspraken.

Scheefheid Met scheefheid bedoelen we de situatie dat het inkomen van de bewoner niet overeenstemt met de prijs van de woning waarin hij woont. Twee groepen ‘scheefwoners’ worden onderscheiden:  Dure scheefwoner: huishouden dat wel tot de (primaire) doelgroep behoort, maar dat niet in de kernvoorraad woont. [zie ook doelgroep en kernvoorraad] 

Goedkope scheefwoner: huishouden dat niet behoort tot de (primaire) doelgroep, maar dat wel in de kernvoorraad woont. [zie ook doelgroep en kernvoorraad]

Bron: Ministerie BZK

Starter 

Starter op de woningmarkt: huishouden dat na verhuizing voor het eerst in een zelfstandige woning gaat wonen en dat geen zelfstandige woning leeg achterlaat.



Starter op de koopwoningmarkt: huishouden dat na verhuizing voor het eerst in een zelfstandige koopwoning gaat wonen en dat nog niet eerder een koopwoning in zijn of haar bezit heeft gehad.

Woning Een zelfstandig verblijfsobject met een woonfunctie. Indien niet aan de eisen van een zelfstandig verblijfsobject met een woonfunctie wordt voldaan (bijvoorbeeld bij studentenkamers of instellingsplaatsen) dan wordt gesproken over onzelfstandige woonruimten. [zie ook BAG] Bron: Ministerie BZK - wet basisregistraties adressen en gebouwen

Woningverlater Huishouden dat uit een zelfstandige woning verhuist naar een niet-zelfstandige woning (bijvoorbeeld naar een zorgplaats). Bron: Ministerie BZK

Woningwet 2015 De Woningwet 2015 creëert duidelijkheid op de woningmarkt door heldere spelregels voor sociale huur. De kerntaak van woningcorporaties is en blijft zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. De wet waarborgt de kwaliteit van de sociale huisvesting, beperkt de financiële risico’s en regelt een passende toewijzing van sociale huurwoningen aan de doelgroep.


40/45

REGIONALE BEGRIPPENLIJST WONEN Geldig: 1 januari 2016 tot 1 januari 2017 Huurdersorganisaties, gemeenten, woningcorporaties en het Rijk dragen daar alle aan bij, ieder vanuit hun eigen rol. De Autoriteit woningcorporaties houdt volkshuisvestelijk en financieel toezicht op de sector en kan sancties opleggen. Woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties maken samen prestatieafspraken over de lokale woonopgave. Een aantal belangrijke begrippen in het kader van de Woningwet: Daeb Woningcorporaties verlenen zogeheten diensten van algemeen economisch belang (daeb). Bij elkaar vormen deze (kern)taken het afgebakende gebied van de volkshuisvesting. Er kunnen zich situaties voordoen waarbij woningcorporaties niet-daebactiviteiten blijven ontplooien. Dergelijke activiteiten zijn aan voorwaarden gebonden. Passend toewijzen De belangrijkste doelgroep van woningcorporaties zijn huishoudens met een inkomen beneden de € 34.911 (prijspeil 2015). Ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan deze huishoudens worden toegewezen. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.911 en € 38.950 (prijspeil 2015). De resterende 10% sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen. Woningcorporaties mogen ook woonzorggebouwen bouwen en beheren, hospices en blijf-van-mijnlijfhuizen en dagen nachtopvang voor dak- en thuislozen. Dergelijke activiteiten behoren allemaal tot het aanbieden van (tijdelijke) woonruimte. Sociale huurwoningen zijn woningen met een huur beneden de zogeheten liberalisatiegrens (per 1 januari 2015: € 710,68). Voor een groot deel van de doelgroep is deze huurprijs gezien hun inkomen te hoog. Woningcorporaties moeten hun huren daarom meer afstemmen op de inkomensniveaus van de doelgroep. Per 1 januari 2016 moeten ze ervoor zorgen dat aan ten minste 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag en die zij in dat jaar een woning toewijzen een huurprijs rekenen tot en met de aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens is het maximumbedrag waarover de huurtoeslag wordt berekend: voor een- en tweepersoonshuishoudens € 575,87, voor meerpersoonshuishoudens € 618,24. Woningcorporaties verhuren per 1 januari 2016 aan ten minste 95% van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag woningen met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens. Deze verplichting geldt voor nieuw te verhuren woningen per jaar. De resterende marge van 5% is bedoeld om woningcorporaties een beperkte ruimte te bieden om in uitzonderingssituaties toch een (iets) duurdere woning te kunnen toewijzen, bijvoorbeeld wanneer niet op korte termijn een kwalitatief passende woning met een meer betaalbare huurprijs beschikbaar is. Na 2020 moet ten minste 90% van de sociale woningvoorraad worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot aan de inkomensgrens van € 34.911. Deze inkomensgrenzen (prijspeil 2015) worden geïndexeerd. Woningmarktregio De Woningwet 2015 beoogt dat de schaal van een woningcorporatie in overeenstemming is met de schaal van de regionale woningmarkt. Vanaf 1 januari 2016 kunnen gemeenten gezamenlijk en in samenspraak met corporaties een voorstel doen voor een woningmarktregio. Dat is een aaneengesloten gebied van meerdere gemeenten die samenhangen vanuit de woningmarkt en tezamen ten minste 100.000 huishoudens omvatten. Bron: Ministerie BZK – www.woningwet2015.nl

Woonmilieu De omgeving waarin de woning zich bevindt.


41/45


Wonen met zorg en welzijn Onder de noemer ‘wonen met zorg en welzijn’ wordt onderscheid gemaakt in beschermd wonen, beschut wonen, verzorgd wonen en geschikt wonen. Het gaat hierbij grotendeels om ouderen. Beschermd wonen Het ‘beschermd wonen’ omvat de woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg. Dit betekent dat de zorg permanent aanwezig is. Veelal gaat het om vormen van niet-zelfstandig wonen in intramurale instellingen (ZZP 5-8; ZZP staat voor zorgzwaartepakket). Ook verschillende kleinschalige vormen van groepswonen – veelal in niet-zelfstandige wooneenheden – vallen onder het beschermd wonen. Kleinschalige woonprojecten voor dementerende ouderen zijn voorbeelden hiervan. De 'overige intramurale plaatsen' (ZZP 9-10), waartoe bijvoorbeeld revalidatiecentra en hospices behoren, zijn eveneens tot het beschermd wonen gerekend. Beschut wonen Tot het 'beschut wonen' worden gerekend de plaatsen in intramurale instellingen - veelal verzorgingshuisplaatsen - ten behoeve van personen met een ZZP- indicatie 1-4. Als gevolg van 'extramuralisering' wordt uitgegaan van een afname van de vraag naar beschut wonen. Verzorgd wonen Het ‘verzorgd wonen’ heeft betrekking op de situatie, waarbij een huishouden in een (ouderen)woning gebruik kan maken van de verpleging of verzorging vanuit een nabijgelegen zorgsteunpunt (‘zorg op afroep’). Geschikt wonen Tot het ‘geschikt wonen’ behoren zelfstandige woningen, waarvan diverse kenmerken maken dat ze meer geschikt zijn voor ouderen en mensen met beperkingen dan gebruikelijke woningen. Hierbij gaat het om de als zodanig aan te duiden ouderenwoningen, waarbij de woningen ook onderdeel uit kunnen maken van een complex met extra diensten, zoals maaltijdverzorging, gemeenschappelijke recreatieruimte etc. (‘wonen met diensten’). Ook de (ingrijpend) aangepaste woningen en de (overige) nultredenwoningen vallen onder het geschikt wonen. [zie ook levensloopbestendige woning] Bron: Bevolkings- en woningbehoefteprognose provincie Noord-Brabant

Zorgplaats Een woonruimte met zorg, zonder eigen adres, die deel uitmaakt van een wooneenheid in een gebouw met één adres. Een zorgplaats heeft geen eigen keuken; om te kunnen koken is er een gemeenschappelijke kookvoorziening. Volgens de BAG is een zorgplaats dus een onzelfstandig verblijfsobject. Deze definitie is van belang omdat in het Regionaal woningbouwprogramma afspraken staan over het aantal nieuwbouwwoningen. In de praktijk is het onderscheid tussen een woning en zorgplaats niet altijd eenvoudig te maken. Een (zorg-)woning telt mee als woning in het Regionaal woningbouwprogramma; een zorgplaats niet.


42/45

Bijlage 3 Uitgangspunten bij de regionaal te maken woningbouwafspraken

1. Realistische planning en programmering De meest actuele provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2014) vormt het uitgangspunt voor de gemeentelijke woningbouwplanning en - programmering. 2. Flexibiliteit plancapaciteit Gemeenten zorgen voor flexibiliteit in hun woningbouwprogramma, waarbij zij zich richten op een gemeentelijk woningbouwprogramma van maximaal 100% harde plancapaciteit in relatie tot de woningbehoefte voor de komende 10-jaarsperiode. Gemeenten in hetzelfde woningmarktgebied kunnen daarbij onderling hun programma uitwisselen. Uitwisseling van programma’s dient regionaal vastgesteld te worden in het RRO. 3. Verblijfsobjecten met ten minste een woonfunctie De woningbehoefte betreft de maximale toename van de netto voorraad met verblijfsobjecten met ten minste een woonfunctie op 1 januari 2025 voor de regio, uitgesplitst per gemeente. 4. Jaarlijks herijking Tenminste jaarlijks vindt herijking van de regionale (kwantitatieve) woningbouwafspraken plaats en deze worden ieder jaar uiterlijk op 31 december gemaakt. 5. Aanvullende woningbouwafspraken De pilot Nieuw Dorps Bouwen waar de gemeente Heeze-Leende aan deelneemt (Providentia) staan los van de afspraken die gemaakt worden in het regionale woningbouwprogramma. 6. Ruimte-voor-Ruimte-woningen De woningen die worden gerealiseerd in kader van de Ruimte-voor-Ruimte regeling vallen buiten de regionale woningbouwafspraken. 7. BIO-woningen, landgoederen en cultuurhistorische gebouwen Woningen in deze categorieën worden beschouwd als reguliere woningen en dus niet als extra bovenop het woningbouwprogramma. 8. Arbeidsmigranten In de actuele provinciale prognose wordt rekening gehouden met de structurele vraag naar huisvesting van arbeidsmigranten. Maatwerk is mogelijk wanneer gemeenten in subregionaal overleg kunnen aantonen dat daadwerkelijk woningen beschikbaar worden gesteld voor de opvang van tijdelijke arbeidsmigranten. 9. Sloop en extramuralisering Is vervallen in verband met de omzetting naar de BAG.


43/45

Bijlage 4 Subsidieregeling Collectief Particulier Opdrachtgeverschap


44/45


45/45

W onen. Regionale Agenda Wonen. RRO Zuidoost-Brabant 16 december 2015

Recommend Documents