Woningstichting Spaubeek
Jaarverslag 2014
Woningstichting Spaubeek Volkshuisvestingsverslag 20141
Inhoud Volkshuisvestingsverslag 2014 1.1
De stichting; algemene beschouwingen ................................................................ 4
1.2
Samenstelling Bestuur en Raad van Toezicht......................................................... 5
1.3
Bezoldigingen.................................................................................................... 5
2.1
Raad van Toezicht ............................................................................................. 6
3.1
Samenwerking ................................................................................................ 10
3.2
Overleg met de gemeente ................................................................................ 11
4.1
Kwaliteit van de woongelegenheden ................................................................... 12
4.2
Onderhoud ..................................................................................................... 14
4.3
Woningaanpassing - Wmo ................................................................................ 14
4.4
Herstructurering Kupstraat ............................................................................... 15
5
Verkoop woningen ........................................................................................... 16
6
Toewijzingsbeleid - woningtoewijzingen .............................................................. 16
7
Leefbaarheid, wonen, welzijn en zorg - Hoever Residentie .................................... 17
8
Verhuur .......................................................................................................... 18
9
Huurverhoging 2014 ........................................................................................ 18
10
Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer ................................................ 19
11
Verbindingen met andere rechtspersonen ........................................................... 20
12
Financieel beleid en beheer ............................................................................... 20
12.1 Algemeen ....................................................................................................... 20 12.2 Het jaarresultaat ............................................................................................. 20 12.3 Eigen vermogen1 ............................................................................................. 20 12.4 Financiering1 ................................................................................................... 21 12.5 Enkele kengetallen........................................................................................... 22 12.6 Liquide middelen ............................................................................................. 22 12.7 Grondaankopen ............................................................................................... 23 12.8 Sponsoring ..................................................................................................... 23 12.9 Toekomstparagraaf .......................................................................................... 23 13
Verklaring van het bestuur................................................................................ 24
Dit Volkshuisvestingsverslag vormt een gecombineerd verslag met het op grond van art. 2:391 BW vereiste Bestuursverslag
1
2
Inhoud Jaarrekening 2014 1.
Balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) ..................................... 26
2.
Winst- en verliesrekening over 2014 .................................................................. 28
3.
Kasstroomoverzicht ......................................................................................... 29
4.
Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening ...................................... 31
5.
Overige informatie ........................................................................................... 55
6.
Ondertekening door het bestuur en de Raad van Toezicht ..................................... 58
Overige gegevens 7.
Overige gegevens ............................................................................................ 59
Meerjarenprognoses 2015 – 2019 1
Meerjarenprognoses 2015 – 2019 ...................................................................... 62
3
1.1 De stichting; algemene beschouwingen
Naam van de stichting
Woningstichting Spaubeek
Gevestigd in de gemeente Adres
Beek Looiwinkelstraat 18 6176 ED Spaubeek 10 november 1971, nr. 65 V 187387 / 14021208 13994522
Datum Koninklijk besluit Inschrijving verenigingsregister Vestigingsnummer Kamer van Koophandel Instellingsnummer (VROM) NRV-nummer (VROM) Datum laatste statutenwijziging Werkgebied
L 0264 00680 15-08-2013 grondgebied voormalige gemeente Spaubeek
Het bestuur constateert dat de samenwerking binnen het bestuur, binnen de Raad van Toezicht evenals de onderlinge verhouding tussen beide gremia, zich tot aller tevredenheid heeft ontwikkeld na omzetting van vereniging naar stichting. Dit komt mede door het introduceren en ontwikkelen van verdergaande automatisering en digitalisering. Ten aanzien van dit laatste is het bestuur ervan overtuigd dat nog aanzienlijke winst valt te behalen. Aldus wordt de professionaliteit van de organisatie vergroot en de kwetsbaarheid verminderd. De woningstichting is lid van de vereniging ‘Ons Limburg’ te Heerlen. Actief wordt samengewerkt met de corporaties in de Westelijke Mijnstreek (Samenwerkende Woningcorporaties Westelijke Mijnstreek , SWWM) en de ‘kleine corporaties’ (DOMAAS). De stichting bestaat uit een Bestuur en een Raad van Toezicht. De Stichting heeft geen personeel in loondienst. Een aantal taken / werkzaamheden is uitbesteed aan ZOwonen, met name betreffende de verhuurdersadministratie, op financieel-administratief vlak en op het gebied van klachtenonderhoud. Tevens is een opzichter ingehuurd welke in dienst is bij ZOwonen. De organisatie van de Stichting in de betekenis van taken en functiebeschrijving is beschreven in statuten en huishoudelijk reglement. Belangrijke beleidsdocumenten met betrekking tot de staat en ontwikkeling van volkshuisvesting in de regio Westelijke Mijnstreek vormen de Woonmilieuvisie uit 2008, waarbij onder meer het beginsel ‘een erbij is een eraf ‘ is vastgelegd. Als vervolg op de Regionale Woonmilieuvisie is het Woon(wensen)onderzoek 2009 uitgevoerd. De basis voor dit onderzoek was een grootschalige enquête onder de inwoners in de Westelijke Mijnstreek. Uit het onderzoek blijkt een afname van de groepen ‘kleine huishoudens’ en gezinnen; het aantal seniorenhuishoudens neemt juist toe. Wat de woonwensen ( in de huursector) betreft zijn de volgende conclusies getrokken: • Er is een kwalitatieve mismatch binnen de huurwoningenvoorraad in de gemeente Beek. De huurmarkt lijkt verzadigd althans zal op de lange termijn verzadigd raken. • Kansrijke segmenten zijn de dure huurappartementen met lift en dure grondgebonden nultredenwoningen. 4
• Rijwoningen en goedkope appartementen zonder lift zijn kwetsbaar. In 2011 is dit document opgevolgd c.q. uitgewerkt in de Structuurvisie Wonen Westelijk Mijnstreek. Als belangrijk knelpunt is daarbij vastgelegd het forse aantal woningen dat op basis van formele (vergunning, bestemmingsplan) besluiten nog kan worden gerealiseerd, zonder toepassing van het één erbij / één eraf-beginsel. Eind 2013 zijn de hernieuwde onderzoeksresultaten van het E’til gepubliceerd. Ten opzichte van het onderzoek uit 2010 blijkt dat de kernvoorraad op korte termijn (tot 2020) een tekort laat zien. Ook daarna is het eerder geprognotiseerde overschot aanzienlijk geringer. Als belangrijkste reden hiervoor wordt aangegeven: de veranderingen in de economische verwachtingen hetgeen vraag en aanbod doet wijzigen. Daar komen bij de ontwikkelingen en stagnatie in volkshuisvestelijk verband (economische crisis, herziening zorgwetgeving, hoegenaamd geen doorstroming, forse toestroom vluchtelingen). De Woningstichting Spaubeek heeft in het verslagjaar besloten haar herstructureringsopgave (Kupstraat) en groot-onderhoudsbeleid op deze uitkomsten af te stemmen.
1.2 Samenstelling Bestuur en Raad van Toezicht Bestuurders: 1. dhr. mr. J.M.W.Mesters, voorzitter-directeur 2. dhr. P.J.M.Krekels, bestuurslid-penningmeester Met betrekking tot de samenstelling van de Raad van Toezicht van de Stichting wordt verwezen naar paragraaf 2.1 Raad van Toezicht. De activiteiten van de Stichting over het jaar 2014 stemmen overeen met c.q. zijn niet in strijd met haar statuten, het BBSH dan wel enige andere relevante regelgeving.
1.3 Bezoldigingen Voor de bezoldiging van bestuurders van de woningcorporatie kwam in 2014 een bedrag van € 31.316 (2013: € 21.984) ten laste van de woningcorporatie. De bedragen zijn excl. BTW. Voor de bezoldiging van toezichthouders van de woningcorporatie kwam in 2014 een bedrag van € 10.983 (2013: € 5.951) ten laste van de woningcorporatie. De bedragen zijn excl. BTW. Wet Normering Topinkomens De Wet normering bezoldiging topfunctionarissen (WNT) is op 6 december 2011 door de Tweede Kamer aangenomen en is met ingang van 1 januari 2013 in werking getreden. De WNT kent een openbaarmakingsregime en een maximale bezoldigingsnorm. Onder de WNT geldt een publicatie- verplichting in de jaarrekening evenals een opgave daarvan bij de vakminister.
5
2.1 Raad van Toezicht Jaarverslag Raad van Toezicht bij Woningstichting Spaubeek 2014
De Raad van Toezicht bestaat in 2014 uit een voorzitter, een vicevoorzitter en drie leden. De Raad van Toezicht is onderdeel van Woningstichting Spaubeek welk bestuurlijk is ingericht volgens het tweelagen-model, met een tweehoofdige directie en een vijfhoofdige Raad van Toezicht. De Raad heeft als taak, het toezicht houden op en het onderhouden van het contact met de directie en geeft hierbij zowel gevraagd als ongevraagd advies. De Raad houdt onder andere toezicht op: • • • • • • • • •
De directie en de organisatie Realisatie van de doelstellingen van de corporatie Strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van Woningstichting Spaubeek Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen Kwaliteitsbeleid en leefbaarheid Financiële continuïteit en verslaggeving Naleving van toepasselijke wet- en regelgeving Contacten met de gemeente, huurders, collega corporaties en andere stakeholders Integriteitscode
Als kader van bovengenoemde toezichtstaken hanteert de Raad van Toezicht: • • • • • • • • • •
Het BBSH Statuten en Huishoudelijk reglement van Woningstichting Spaubeek De corporatiedoelstellingen Het actuele beleidsplan Het strategisch voorraadbeheer Prestatieafspraken met de gemeente Adviezen van de accountant en het Centraal Fonds voor Volkshuisvesting Waarborgfonds Sociale Woningbouw Inbreng van de huurders en andere belanghebbenden Governance code
Met betrekking tot de uitvoering van de toezichtstaken had de Raad van Toezicht in 2014: • • • • •
Periodiek overleg met de directie tijdens besluitvormende of thematische en informatieve overleg vergaderingen Overleg over het jaarverslag en de jaarrekening en de verslagen van de directie. Overleg aangaande het verloop van de herstructurering van De Kupstraat Informatief overleg op verzoek van de Raad en of de directie of naar aanleiding van openbare publicaties Informatief overleg n.a.v. jaarlijkse beoordeling door het Centraal Fonds voor Volkshuisvesting
6
De Raad van Toezicht bestond in 2014 uit de volgende leden:
Dhr. F.J. Decker
1e benoeming 05-06-2013
01-01-2017
voorzitter
Bestuurlijk/financieel
Dhr. F.B.J. Heetkamp
01-12-2013
01-12-2017
lid/huurders
Dhr. J.H.P. Maes Dhr. P.G.C. Snel Dhr. J.J.H. De La Haye
05-06-2013 05-06-2013 21-10-2013
01-01-2016 01-06-2016 21-10-2017
lid/huurders lid/secretaris vicevoorzitter
Sociaal maatschappelijke dienstverlening Bouwkundig Administratief Bestuurlijk/volkshuisvestelijk
Naam
Aftredend
Functie
Functie profiel
Er is geen sprake van onverenigbare nevenfuncties; alle leden Raad van Toezicht zijn volledig onafhankelijk. Deelname aan Raad van Toezicht vergaderingen 2014: • • • • •
Dhr. Dhr. Dhr. Dhr. Dhr.
F.J. Decker, voorzitter : P.G.C. Snel, lid/secretaris : F. Heetkamp, lid : P. Maes, lid namens huurders : Drs. J.J.H. De La Haye, vicevoorzitter:
7 7 6 7 4
maal maal maal maal maal
Deelname directieleden aan Raad van Toezicht vergaderingen 2014: • Dhr. W. Mesters, voorzitter-directeur: • Dhr. P. Krekels, penningmeester:
2 maal 1 maal
Deelname gezamenlijke informatieve overleg vergaderingen DB & R.v.T. • • • • •
Dhr. Dhr. Dhr. Dhr. Dhr.
F.J. Decker, voorzitter : P.G.C. Snel, secretaris : F. Heetkamp, lid : P. Maes, lid namens huurders : Drs. J.J.H. De La Haye, vicevoorzitter:
• Dhr. W. Mesters, voorzitter-directeur: • Dhr. P. Krekels, penningmeester:
3 3 2 2 2
maal maal maal maal maal
2 maal 1 maal
De belangrijkste gebeurtenissen in 2014 voor de Raad van Toezicht: Gedurende 2014 heeft de Raad in totaal 9 maal vergaderd, in zowel Raad van Toezicht vergaderingen alsook gezamenlijke vergaderingen met directie van Woningstichting Spaubeek. Dit waren dan 6 geplande vergaderingen en één extra vergadering en verder nog 2 gezamenlijke vergaderingen met de directie van de Woningstichting. In 2014 lopen de voorbereidingen om de Kupstraat te herstructureren als een rode draad door al onze vergaderingen omdat wij graag in 2015 willen starten met deze herstructurering.
7
Een opsomming van alle belangrijke onderwerpen die in 2014 de revue passeren zijn; • • • • • • • • • • •
De herstructurering van de Kupstraat Het reglement van Woningstichting Spaubeek De jaarlijkse huurverhoging per 01-07-2014 Het R.v.T. jaarverslag 2013 t.g.v. het volkshuisvestingsverslag 2013 Het accountantsverslag 2013 Het volkshuisvestingsverslag 2013 De jaarrekening 2013 Volmacht Waarborgfonds Sociale Woningbouw De bezoldiging(en) van zowel directie als Raadsleden Onderhoud diverse wooncomplexen Woningstichting Spaubeek Oordeelsbrief ministerie
Verder heeft de Raad geparticipeerd in een tweetal gezamenlijke informatieve vergaderingen met de directie van Woningstichting Spaubeek. De belangrijkste onderwerpen hierbij waren met name, de Jaarrekening 2013, het volkshuisvestingsverslag 2013 en het plan van aanpak voor het herstructureren van de Kupstraat en de jaarlijkse huurverhoging voor 2014. Belangrijkste uitgangspunten in deze vergaderingen is het gezamenlijk optrekken van directieleden en Raadsleden van Woningstichting Spaubeek alsook de samenwerking met woningcorporatie ZOwonen en de opzichter. Voor wat betreft de herstructurering van De Kupstraat wordt de samenwerking met woningcorporatie ZOwonen te Sittard omschreven in een plan van aanpak op grond van hun eigen kennis ervaring met herstructurering projecten. ZOwonen zal ondersteuning verlenen bij de uitvoering van de herstructurering van De Kupstraat maar Woningstichting Spaubeek behoudt hierbij haar opdrachtgeversrol. De Raad heeft verder in een separaat ingeplande vergadering zijn unanieme instemming verleent aan het actualiseren van de bezoldiging(en) van zowel directie als Raadsleden van Woningstichting Spaubeek. De activiteiten van de Raad van Toezicht in 2014: Toezichthoudende functie: • • • •
• • •
Goedkeuring gegeven aan het voorstel aangaande de huurverhoging voor 2014 van de directie d.d. 02-04-2014 Goedkeuring gegeven aan het accountantsverslag 2013 van Deloitte in een gezamenlijke directie/Raad-vergadering d.d. 19-06-2014 Goedkeuring gegeven aan het volkshuisvestingsverslag 2013 in een gezamenlijke directie/Raad-vergadering d.d. 19-06-2014 Instemming verleend aan “Plan van aanpak Herstructurering Kupstraat” in samenwerking met ZOwonen in een gezamenlijke vergadering directie/Raadvergadering d.d. 08-10-2014 Het concept beleidsplan zoals dat in 2007 is gegenereerd wordt regelmatig geactualiseerd Volmacht Waarborgfonds Sociale Woningbouw, d.d. 02-04-2014 In een extra ingeplande Raad-vergadering d.d. 03-12-2014, heeft de Raad unaniem besloten om de bezoldigingen van zowel directie alsook Raadsleden te actualiseren 8
• •
Extra aandacht gedurende het 1e jaar van de stichting met betrekking tot de Mogelijke toename van werkdruk voor het Bestuur van Woningstichting Spaubeek
Adviserende functie: • •
•
•
Het actualiseren van het beleidsplan heeft voortdurende aandacht De Raad staat de directie met raad terzijde en zet daartoe de ervaring, kennis en contacten van zijn leden in, waarbij er vanzelfsprekend geen sprake mag zijn van enige belangenverstrengeling De Raad heeft geadviseerd betreffende de herstructurering van complex 2, de Kupstraat. Hierbij is geduid dat er een (tijdelijk) risico bestaat op het ontstaan van een achterstandswijk die moeilijk te herstructureren valt. Verder heeft de Raad uiting gegeven aan de wens dat er bij sloop van 20 woonunits, ook 20 woonunits terug gebouwd dienen te worden De Raad heeft kennis genomen van en toestemming verleend aan uitbesteding van uitvoerende en administratieve werkzaamheden aan Woningcorporatie ZOwonen te Sittard. Met name voor de herstructurering van De Kupstraat wordt er gebruik gemaakt van de expertise welke ZOwonen in huis heeft. De praktische omschrijving is opgenomen in een plan van aanpak voor de herstructurering van De Kupstraat
Met de directie zijn reeds eerder afspraken gemaakt om ondersteuning te verlenen bij taken en werkzaamheden. De omvorming tot Woningstichting Spaubeek in 2013 heeft het bieden van ondersteuning aan de directie in 2014 beduidend verbeterd. De eerder gemaakte afspraken om de instandhouding van een goede communicatie te waarborgen blijven voor Woningstichting Spaubeek gehanteerd zoals onderstaand vermeld: 1.
2.
3. 4.
5. 6. 7.
Omdat de Raad de laatste jaren zijn bezorgdheid heeft uitgesproken over de toekomst van de woningstichting in relatie tot de werkdruk, is het nodig om de afspraken hieromtrent in stand te houden. Voor wat betreft de communicatie tussen de Raad en de directie is het in 2010 ontwikkelde gedrags- en integriteitscode overgenomen en leidend voor Woningstichting Spaubeek. Het beleidsplan zoals dat in 2007 is geformuleerd wordt volgens afspraak waar nodig bijgesteld en geactualiseerd door zowel directie als Raad. Indien er behoefte is aan informatie blijft het onverminderd mogelijk om extra, niet vooraf geplande vergaderingen te beleggen als ook schriftelijke vragen te stellen aan de directie. De Raad krijgt regelmatig rapportages van het wekelijkse overleg van de directie. Elke 2e R.v.T. vergadering wordt een directie lid uitgenodigd voor het bijwonen van de vergadering. De goedgekeurde notulen van elke vergadering worden ter kennisneming doorgestuurd naar de directie.
9
In het kader van de Governancecode is het van belang om aan de hand van bovenvermelde punten te verifiëren hoe de actuele stand van zaken is omtrent deze afspraken c.q. voornemens. De Raad hecht waarde aan monitoring van deze afspraken. Toekomstperspectief Raad van Toezicht: De Raad bewaakt het evenwicht tussen de maatschappelijke en de financiële (continuïteits-) doelstellingen en houdt in dit kader toezicht op het bestuurlijke functioneren van Woningstichting Spaubeek en de directie. Vanzelfsprekend is het wettelijke kader, in het bijzonder de volkshuisvestelijke opdracht, uitgangspunt voor het bepalen van de doelstellingen. De taak en rolopvatting van de Raad is in het perspectief van het vorenstaande de volgende: • Basisvisie blijft de noodzaak om geïnformeerd te worden over belangrijke beleidswijzigingen die de directie initieert waarbij zowel gevraagd als ongevraagd van advies kan worden gediend. • Naast de algemene toezichthoudende taken zal de Raad zich specifiek gaan richten op het toezicht op activiteiten van de woningstichting in het kader van herstructurering, onderhoud en leefbaarheid. Met name de ontwikkeling rondom de herstructurering van de Kupstraat heeft daarbij de aandacht. • Verdere ontwikkeling en monitoring van het beleidsplan wordt gecontinueerd zodat Woningstichting Spaubeek sneller kan anticiperen op de veranderingen in de sociale woningmarkt. • Het uitdiepen en concreet inhoud geven van/aan de verantwoordelijkheden van de Raad. • Het verwerven van inzage in de huidige en toekomstige risico’s. • Het verder professionaliseren van onze rol als toezichthouder. • Monitoring van statuten, reglement en afspraken omtrent Woningstichting Spaubeek. • Het richting geven aan samenwerking met andere corporaties. • Sturing en invulling geven aan nieuwe vereisten op basis van wetswijzigingen.
3.1 Samenwerking De Stichting hecht grote waarde aan samenwerking. De ontwikkelingen op het gebied van de demografie en de sociaal-economische situatie nopen tot meer afstemming en samenwerking in regionaal verband. De uitkomsten van de Woonmilieuvisie, het kwalitatieve woonmarktonderzoek en de vaststelling van de Structuurvisie Wonen Westelijke Mijnstreek onderstrepen dat. Van belang is een adequate vertaling van de meest recente onderzoeksgegevens. Samenwerking komt de kwaliteit van de organisatie en de dienstverlening aan de huurder ten goede. In verband met de steeds toenemende eisen die zowel van overheidswege als vanuit de markt worden gesteld aan de kwaliteit van diensten, wordt steeds gezocht naar nuttige samenwerkingsverbanden. Hieronder valt ook de uitbesteding van werkzaamheden, daar waar dit gericht is op continuering dan wel verhoging van de kwaliteit van de beleids- en uitvoeringsactiviteiten.
10
Samenwerking vindt plaats met: • de gemeente Beek en ZOwonen; deze samenwerking wordt thans met name geconcretiseerd in de Voor- en najaarsoverleggen en in de Werkgroep Wonen, Welzijn en Zorg. • het Samenwerkingsverband Woningcorporaties Westelijke Mijnstreek (SWWM); • het Overlegverband Domaas van 17+ kleinere woningcorporaties in Limburg; • de Vereniging Ons Limburg. Voorts wordt geparticipeerd in de Stuurgroep Vitaal Spaubeek en de Woontafel Westelijke Mijnstreek / Regionale Overlegtafel Westelijke Mijnstreek. Ten aanzien van de aard en doelstelling van de diverse vormen van samenwerking wordt kortheidshalve verwezen naar eerdere verslagen. Het SWWM is – naast de evaluaties van het Meldpunt Moeilijk Plaatsbaren en zorgmeldingen alsmede de Evaluatievergadering van de Regionale Klachtencommissie - in het verslagjaar twee maal bijeen gekomen. Tijdens de vergadering van 14 april 2014 kwam met name aan de orde het invulling geven van het beleid op basis van de Structuurvisie Westelijke Mijnstreek. De corporaties hebben uitgesproken dat de ‘compensatie’ bij de toepassing van het uitgangspunt ‘één erbij –één eraf’ primair per kern en secundair per subregio’s dient plaats te vinden. Kritische kanttekeningen zijn geplaats bij de door enkele gemeenten gehanteerde ‘Beleidsregel kleine bouwinitiatieven’. De zinvolheid en doelmatigheid van deze regel wordt in twijfel getrokken. Bij de bespreking van de huurverhoging 2014 is gebleken dat alle corporaties binnen de door de overheid aangegeven kaders zijn gebleven. Het instrument ‘inkomen’ wordt op verschillende wijzen toegepast. Afgesproken is dat de regiogemeenten en het SWWM op regionaal niveau prestatieafspraken maken. Met betrekking tot het onderwerp ‘Partnerschap in het sociale domein’ is afgesproken dat de rol van de corporaties in een ‘Housing Westelijke Mijnstreek’ nader onderzocht wordt, uitgaande van een medeverantwoordelijkheid van de corporaties voor de huisvesting van de desbetreffende doelgroepen. Tijdens de vergadering van 13 oktober 2014 is als hoofdthema de regionale afspraken Westelijke Mijnstreek aan de orde gesteld. Belangrijke bespreekpunten waren de woningbouwprogrammering, de omvang en opbouw van de sociale huurvoorraad, het sloopfonds, de leefbaarheid, de komende wetgeving en de betaalbaarheid. Met betrekking tot het onderwerp ‘Housing Westelijke Mijnstreek’, waarbij het gaat om de doorstroming van intramurale huisvesting naar reguliere huisvesting, is vastgesteld dat het daarbij gaat om ca.50 cliënten op jaarbasis. 2015 Zal gezien worden als pilotjaar, waarbij de helft van de kosten voor rekening van het SWWM komt. Voorts zijn het vanaf 2015 op te stellen WMO-convenant en het strategisch voorraadbeheer Westelijke Mijnstreek besproken. Met betrekking tot dit laatste zijn de nieuwbouwplannen en de sloopopgaves naast elkaar gelegd.
3.2 Overleg met de gemeente Met het gemeentebestuur van Beek en de daarbij genoemde corporaties is een convenant afgesproken ter regeling van de prestatieafspraken binnen de gemeente. Het convenant legt afspraken en prestaties vast ten aanzien van het doelgroepenbeleid, het woningvoorraadbeleid en verkoopbeleid van de woningcorporaties, het nieuwbouwbeleid, het woonruimteverdelingbeleid, het individueel huursubsidiebeleid, de bewonersparticipatie, het milieubeleid, de leefbaarheid en de samenwerking. 11
Het overleg bestaat thans uit het voorjaarsoverleg en een najaarsoverleg. Met name de gezamenlijke belangen worden besproken. In het algemeen zijn daarbij de prestatieafspraken, het activiteitenoverzicht en de lopende projecten leidraad. In het verslagjaar heeft op 8 april 2014 een overleg plaats gevonden. Besproken zijn o.m. het herstructureringsproject Kupstraat, de brandveiligheid van bestaande woningen en de planning ter verbetering van de complexen Hobbelrade en Kerkstraat. Met betrekking tot het project ‘Kupstraat’ heeft de woningstichting aangegeven dat het om meerdere redenen niet wenselijk is om ter plaatse tot verdunning over te gaan. Afgesproken is een brainstormsessie te organiseren waarbij ontwikkelingsmogelijkheden op diverse andere locaties in Spaubeek worden onderzocht. Tijdens het najaarsoverleg op 10 oktober 2014 is als belangrijkste thema de ontwikkeling van de locatie Kupstraat aan de orde gesteld. Vastgesteld is dat er geen haalbare mogelijkheden zijn voor de corporatie voor ontwikkeling van woningbouw op alternatieve locaties. De stichting heeft derhalve een concept-stedenbouwkundig plan laten ontwikkelen met als uitgangspunt herbouw ter plaatse van 20 woningen. Zoveel als mogelijk zal bij de invulling rekening worden gehouden met van gemeentewege geuite wensen. Daarbij zal ook de uitkomst van het overleg met het Waterschap – als eigenaar van het door het gebied stromende ‘Hoogbeekske’ medebepalend zijn.
4.1 Kwaliteit van de woongelegenheden De Woningstichting Spaubeek heeft naast de zorg voor goed onderhoud, ook de intentie daardoor de kwaliteit te waarborgen en heeft deze tot speerpunt van beleid gemaakt. Zo heeft de stichting het besluit genomen om, behoudens de woningen aan de Kupstraat, alle woningen minimaal 25 jaar door te exploiteren. Dit geeft de huurders de zekerheid dat wij de kwaliteit van het onderhoud van de woning minimaal op peil willen houden. In 2012 is in alle woningen, behoudens die aan de Kupstraat, de toestand van de binnenschil opgenomen en via een nieuw systeem zijn deze digitaal vastgelegd. De resultaten worden financieel vertaald en in de onderhoudsbegroting opgenomen. Na de vervanging van 36 CV-ketels in 2013 zijn in 2014 in 25 woningen keukens, badkamers en toiletten vervangen. In 2014 zijn wij met voorbereidingswerkzaamheden gestart om de buitenschil van een appartementengebouw te wijzigen om een betere uitstraling van de appartementen te krijgen. Ook zijn dit jaar van de 3 liften de condities gemeten met daaraan gekoppeld een onderhoudscyclus, waarvan de financiële vertaling in de onderhoudsbegrotingen van de komende jaren heeft plaatsgevonden. In complex 14 (6 appartementen Hobbelrade, bouwjaar 1985) is de entree met een lastige trap die toegang biedt tot de bovenliggende appartementen aangepakt. De trap is vervangen, een nieuwe tegel vloer gelegd en de wanden zijn witgeschilderd.
12
Situatie vooraf
Situatie achteraf
De entree heeft nu een frissere en meer eigentijdse uitstraling gekregen en het traplopen is nu ook een stuk makkelijker geworden. Bij deze gelegenheid hebben wij ook in dit complex 2 dakkapellen, die aan vervanging toe waren vervangen. De nieuwe situatie biedt de bewoners meer ruimte, meer lichttoetreding en is energiezuiniger. De oude situatie
De nieuwe situatie
13
Deze aanpassingen hebben niet tot een extra huurverhoging geleid, de huurders hebben als vergoeding voor het moeilijk of niet bereikbaar zijn van hun woning voor een periode van meerdere dagen een maandhuur terug ontvangen.
4.2 Onderhoud De mate waarin de woningvoorraad kwalitatief aan de eisen van de tijd voldoet, vormt een belangrijk meetpunt voor klanttevredenheid. De Woningstichting Spaubeek heeft de zorg voor goed onderhoud om daardoor de kwaliteit te waarborgen dan ook hoog in het vaandel staan. De belangrijkste uitgaven worden – afgezien van de financieringsverplichtingen - dan ook gevormd door het onderhoud. Het totaal overzicht van de onderhoudskosten:
Planmatig Nietplanmatig Totaal
2014
2013
2012
2011
2010
€ 163.121 € 93.031
€ 86.902 € 136.685
€ 95.554 € 159.700
€ 125.637 € 118.509
€ 166.628 € 123.413
€ 256.152
€ 223.587
€ 255.254
€ 244.146
€ 290.041
4.3 Woningaanpassing - Wmo Huurders die in aanmerking willen komen voor een woningaanpassing dienen bij de gemeente een aanvraag in te dienen. Vervolgens vraagt de gemeente aan de corporatie een tweetal offertes, waarna de gemeente deze toetst aan de hiervoor geldende normbedragen. Na beoordeling van de offertes door de gemeente en haar goedkeuring, geeft de corporatie opdracht voor uitvoering. Het gemeentebestuur hanteert daarbij tevens bijzondere regels voor het verstrekken in natura en als persoonsgebonden budget. Verstrekking van een voorziening is volgens dit besluit niet mogelijk indien een voorziening als algemeen gebruikelijk is aan te merken. Voorzieningen zoals beugels bij toilet en douche, eenhendelmengkranen, thermostatische kranen en kranen met temperatuurbegrenzer, hangend toilet en vast verhoogd toilet zijn door wijziging van het ‘Besluit nadere regels maatschappelijke ondersteuning 2007’ door de gemeente uit de voorzieningenlijst geschrapt. Als toevoeging ervaart de Woningstichting dat ook voorzieningen zoals oprijplaten, verhoogde bestratingen en het slechten van obstakels niet meer voor verrekening in aanmerking komen. Dit spoort echter niet met de bouwkundige situatie van bestaande woningen. Veel bewoners hebben er dan ook moeite mee dat men zelf moet bijdragen. Vooral bij omvangrijke/grote en kostbare aanpassingen verdient een eerdere en optimale communicatie aandacht. Ook dient de zelfwerkzaamheid door bewoners c.q. familieleden meer bespreekbaar gemaakt te worden waarbij de corporatie kan ondersteunen en/of bemiddelen. 14
4.4
Herstructurering Kupstraat
Onder par. 3.2 is reeds in hoofdlijnen aangegeven hoe de ontwikkeling met betrekking tot het project ‘Herstructurering Kupstraat’ in het verslagjaar is verlopen. Ten einde het proces in goede banen te leiden is een externe projectleider aangetrokken. Ook met betrekking tot de ‘omgang’ met de bestaande huurders is gekozen voor een externe adviseur. Dit, omdat het voor de Stichting de eerste maal is dat een bouwproject wordt uitgevoerd in het kader van een herstructurering. Ook speelt een rol dat met betrekking tot ca. de helft van de huurders een overeenkomst is afgesloten onder toepassing van de Leegstandswet. Ten einde de procedure(s) en het ontwikkelingsproces zorgvuldig te doorlopen, is professionele, ervaren expertise noodzakelijk. Ter zake zijn principebesluiten genomen met betrekking tot de omgang met de huurders, de inrichting van het gebied, het aantal en het te realiseren type woningen, het aantal te betrekken aannemers, het leegstandsbeheer, het vaststellen van een Sociaal Plan, uit te voeren (voor)onderzoeken, de overlegstructuur met betrokken partijen enz. Voorzien wordt dat in het volgende verslagjaar (2015) in ieder geval het stedenbouwkundig plan zijn eindfase verkrijgt en aan het (gefaseerde) slooptraject invulling wordt gegeven (uitplaatsingen). Concreet leidt dit tot de volgende (voorlopige) planning: leegstand in alle woningen start sloop (duur 3 maanden) einde sloop start bouw oplevering bouw start exploitatie
01-07-2016 01-08-2016 01-11-2016 01-12-2016 01-07-2017 01-10-2017
15
5
Verkoop woningen Er zijn in 2014 geen woningen verkocht dan wel aangekocht. De Woningstichting tekent hierbij aan de economische crisis er mede debet aan is dat potentiële kopers afwachtend zijn geworden. Van doorstroming is geen of nauwelijks sprake.
6
Toewijzingsbeleid - woningtoewijzingen Het mutatiebeleid van de woningstichting wordt aangestuurd door een viertal criteria: urgentie, duur inschrijving, passendheid (gezinssamenstelling; kenmerk complex – bv. woonzorg voor ouderen in de Hoever Residentie, jongeren in de Rinkaove - ; inkomen in relatie tot huursom, buurtopbouw enz., zie ook hierna) en sociaaleconomische binding met Spaubeek. Daarnaast speelt de zorg voor de huisvesting van ‘vergunninghouders’ een afzonderlijke rol. Gezien het kleine aantal huuropzeggingen in het verslagjaar is de ‘doorstroming’, in die zin dat er een gelijkmatige doorontwikkeling zou zijn te constateren over alle complexen, onevenwichtig en stil komen te staan. Geconstateerd wordt dat er een fors aantal eengezinswoningen wordt bewoond door eenlingen, veelal achterblijvende weduwen c.q. weduwnaars dan wel kinderen van overleden ouders. In feite verstoort deze situatie de doorstroming, immers een persoon die een eengezins – of vier slaapkamerwoning alléén bewoont, blokkeert de toewijzing aan gezinnen, al dan niet éénouder gezin met kinderen. Daarnaast doet zich ten aanzien van de inschrijvingen vaak de situatie voor van eenouder/ kinderen na een verbroken relatie. Voor deze categorie dienen voornamelijk eengezinswoningen beschikbaar te zijn / te komen. Het beleid is er dan ook op gericht om eengezinswoningen niet toe te wijzen aan één persoon. De zorg voor de categorie ‘ouderen’ blijft - ook in het perspectief van de ‘krimp’ - het speerpunt van beleid vormen. Gebleken is dat ouderen de voorkeur hebben voor verhuizen naar een woonzorgwoning of verzorgingstehuis, boven een gelijkvloerse ouderenwoning. Op die leeftijd verhuist men niet meer graag en de behoefte aan sociale contacten en verzorging prevaleert. Vanaf 1 januari 2011 gelden bij toewijzing bovendien de Europese regels ( ‘Invoering staatssteunregels woningcorporaties’). Dit betekent dat de huurder moet aantonen dat het verwachte inkomen van hem en zijn eventuele partner bij het aangaan van de huur niet hoger dan € 34.678 (prijspeil 2014) zal zijn. Dit bedrag is onderhevig aan jaarlijkse indexatie. Controle vindt plaats op basis van jaaropgave en/of z.g. IBRI formulier. Tevens dient op dit punt een verklaring ter zake van het inkomen te worden overgelegd. In het verslagjaar heeft er 1 ontruiming plaatsgevonden i.v.m. huurachterstand. Mutatieverloop In 2014 vonden 11 (2013: 30, 2012: 24) mutaties plaats (slechts 4% van het woningbestand).
16
De reden van verhuizing was als volgt: Reden Overlijden Vertrek naar elders Vertrek naar verpleegtehuis Koop van een eigen woning Persoonlijke omstandigheden Uitzetting Totaal
Aantal 1 2 3 2 2 1 11
De vrijgekomen woningen worden volgens het vastgestelde toewijzingsbeleid toegewezen. Daarnaast zullen de vrijkomende woningen in eerste instantie worden ingezet voor de huisvesting van de bewoners met een vast huurcontract van de Kupstraat. Deze woningen zullen naar verwachting in de loop van 2016 worden gesloopt. Het stijgend aantal asielzoekers baart ons als sociale huisvester ook grote zorgen. Al met al, weinig huuropzeggingen, aantal ingeschreven woningzoekenden en toenemende aantal asielzoekers zullen in de komende jaren een behoorlijke druk op de sociale woningmarkt leggen, niet alleen in Spaubeek maar ook bij onze collega corporaties.
7
Leefbaarheid, wonen, welzijn en zorg - Hoever Residentie Een van de speerpunten van de Woningstichting Spaubeek is de aandacht voor een gunstig woonklimaat binnen de kern Spaubeek. Het slagen van de geplande projecten is gebaat bij een goede samenwerking met andere organisaties. Woningstichting Spaubeek neemt deel aan verschillende overlegvormen op dit terrein. In dit kader gezien werd de gemeenschappelijke ruimte van het woon-zorgcomplex de Hoever Residentie in de loop van 2008 ingericht als Wijksteunpunt; in 2009 is e.e.a. tot volle ontwikkeling gekomen. Zulks is sedertdien gecontinueerd. Het tot stand komen van dit project was mede mogelijk doordat de provincie Limburg een subsidie verleende welke even hoog was als het bedrag van de investeringen welke werden gedaan door de deelnemende partners in deze: de Woningstichting Spaubeek, de gemeente Beek, Partners in Welzijn , de Stichting Vivantes. Het doel is nog steeds om alle senioren van Spaubeek enkele dagdelen per week of in de avonduren te laten deelnemen aan geplande activiteiten. Eind 2015 zal bekend zijn of de gemeente Beek nog verder wil met de Hoever Residentie als Wijksteunpunt. Vivantes heeft zich al teruggetrokken en vrijwilligers van de Hoever commissie proberen nu voor een zinvol gebruik van de gemeenschappelijke ruimte te zorgen. De Woningstichting Spaubeek stelt de ruimte om niet beschikbaar om op deze wijze een bijdrage te leveren aan een leefbaar Spaubeek.
17
8
Verhuur Huurachterstand Per ultimo 2014 en 2013 bedraagt de huurachterstand: 2014
2013
€ 23.235 € 500
Zittende huurders Vertrokken huurders
€
10.606
€
13.493
De afname in huurachterstand op vertrokken huurders wordt voornamelijk veroorzaakt door afboekingen in 2014. De van de ‘zittende’ huurders te vorderen huren bedragen per ultimo boekjaar 1,55 % van de jaarhuur (2013: 0,74%) en is als volgt te specificeren: Achterstand zittende huurders tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 maanden of meer Totaal
Aantal huurders
Bedrag achterstand
2014
2013
2014
2013
4
5
€
919
€
503
9
9
€ 5.045
€
5.187
2
1
€ 1.787
€
836
8
2
€ 15.483
€
4.080
23
17
€ 23.235
€
10.606
In de loop van 2014 werd het deurwaarderskantoor Vaessen & Kerckhoffs te Sittard enkele malen betrokken bij de incasso’s van huurachterstanden. Met enkele huurders werden afbetalingsregelingen getroffen. In 2014 is er 1 uitzettingsprocedure in gang gezet en uitgevoerd. Leegstand Per ultimo 2014 stonden geen woningen leeg.
9
Huurverhoging 2014 Bij de vaststelling van de jaarlijkse huurverhoging wordt met name rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: • de prijs/kwaliteitsverhouding • de mutatiegraad • de verhuurbaarheid en • de door BZK voorgeschreven maximale huurverhoging. Tevens is het de doelstelling om de huren beneden de aftoppingsgrens te houden. Woningstichting hanteert niet het systeem van inkomensafhankelijke huurverhoging en er werd besloten om voor 2014 een algemene huurverhoging door te voeren van 18
4%, behalve voor het complex Kupstraat (20 woningen met als bouwjaar 1954) werd 2,5% huurverhoging toegepast. Afhankelijk van de voortgang in de ontwikkelingen van de voorgenomen herstructurering van dit complex zal namelijk uitsluitend klachten- en mutatieonderhoud zal worden uitgevoerd. Zowel de huidige huurders als ook de nieuwe huurders zijn c.q. worden hierover uitgebreid geïnformeerd. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2014 bedroeg 3,9 %. De gemiddelde huurverhogingen in afgelopen 5 jaren waren als volgt: • 2009 2,33% • 2010 1,16% • 2011 1,26% • 2012 2,25% • 2013 2,88%
10 Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer In het verslagjaar hadden de activiteiten van het ‘Bewonersoverleg’ in het algemeen een oriënterend en informerend karakter. Betrokkenen werden op verzoek in het bezit gesteld van vergaderstukken en van publicaties. In het algemeen bestaat er een intensief en laagdrempelig contact tussen de huurders en de Stichting. Dit vormt duidelijk een van de voordelen van kleinschaligheid. Belangrijk is ook dat in het toezichthoudende orgaan, de Raad van Toezicht, twee leden participeren die met name de huurders vertegenwoordigen. Het wekelijks spreekuur vormt een uitgelezen communicatiemiddel. Ook worden daar nadrukkelijk opvattingen gegeven en signalen ontvangen omtrent beleid en beleidsontwikkeling en met name ook het toewijzingsbeleid en buurtaangelegenheden. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 19 BBSH stelt de Stichting de huurders in de gelegenheid kennis te nemen van haar statuten en huishoudelijk reglement, de jaarrekening, het volkshuisvestingsverslag, de cijfermatige kerngegevens en andere bescheiden die betrekking hebben op het beleid en het beheer die voor hen van belang kunnen zijn. In de praktijk wordt van deze mogelijkheden evenwel slechts sporadisch gebruik gemaakt. De aanzegging van de huurverhoging is aangegrepen om het jaarlijks overleg met de huurders te voeren. De woningvereniging is aangesloten bij de door het SWWM in leven geroepen Regionale Klachtencommissie. Deelname aan de Regionale Klachtencommissie bevordert het contact met de bewoners. Immers de procedure is zodanig ingericht dat, alvorens er een formele klacht wordt ingediend, de deelnemende organisatie (de woningcorporatie) eerst getracht moet hebben tot een minnelijke oplossing te komen. Afhandeling van klachten vindt plaats aan de hand van een vastgesteld reglement. Er is in het verslagjaar geen zaak aangekaart tegen de Woningvereniging / Woningstichting Spaubeek.
19
11
Verbindingen met andere rechtspersonen De woningstichting heeft bij het in exploitatie nemen van complex 21 (Hoever Residentie) de Stichting Hoever Residentie in het leven geroepen, welke met name is gericht op de exploitatie van de ‘gemeenschappelijke ruimte’. Verder hebben zich in die formele betekenis in het verslagjaar geen verbindingen voorgedaan. Volstaan wordt met verwijzing naar het onderwerp ‘Samenwerking’
12
Financieel beleid en beheer
12.1 Algemeen Woningstichting Spaubeek voert een financieel beleid dat gericht is op het waarborgen van de continuïteit van de corporatie. De behaalde resultaten worden jaarlijks toegevoegd aan danwel in mindering gebracht op het eigen vermogen.
12.2 Het jaarresultaat2 Het jaarresultaat over 2014 bedraagt -/- € 696 (in 2013 -/- € 213) en wordt ten laste van het eigen vermogen geboekt. De afname van het resultaat in 2014 t.o.v. 2013 ad € 483 word veroorzaakt door diverse factoren. Als belangrijkste factoren komen de navolgende in aanmerking: • In 2014 is sprake van een extra kostenpost als gevolg van waardeveranderingen ad. € 510 t.o.v. 2013. Deze kosten worden met name veroorzaakt door een dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen van € 900 i.v.m. de geplande sloop en nieuwbouw van de woningen aan de Kupstraat, en een terugname van in het verleden verantwoorde afwaarderingen van in totaal € 110. • De verhuurderheffing drukt op het resultaat met € 102 terwijl dit in 2013 slechts € 4 was. • De actieve belastinglatentie is in 2014 verminderd met € 48 terwijl dit in 2013 nog -/- € 150 was. De omzet in het jaar 2014 is € 1.462 (in 2013 € 1.403). Daarvan heeft €1.438 betrekking op huren (in 2013 € 1.378).
12.3 Eigen vermogen2 Het eigen vermogen aan het einde van het boekjaar bedraagt € 3.015 tegen € 3.711 in 2013. Deze daling is het gevolg van de afboeking van het negatieve resultaat in het boekjaar 2014 ad € 696.
2
Bedragen x 1000 20
12.4 Financiering2 De langlopende schulden op het einde van het boekjaar bedragen € 4.725 (in 2013 € 5.558). De leningen betreffen allemaal leningen bij kredietinstellingen. In 2014 was de reguliere aflossing € 247. Daarnaast is een lening van € 586 afgelost. De gemiddelde rentevoet over 2014 bedroeg ca 4,63% (2013 ca 4,60%). Alle leningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningen. Algemeen De belangrijkste financiële risico’s waaraan Woningstichting Spaubeek onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid van Woningstichting Spaubeek is erop gericht om op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te volgen. Woningstichting Spaubeek maakt geen gebruik van financiële derivaten om de financiële risico’s die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen. Dientengevolge is er geen sprake van risico’s uit hoofde van het beheer van (afgeleide) financiële instrumenten. Marktrisico Woningstichting Spaubeek beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen. Valutarisico Woningstichting Spaubeek voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico. Renterisico Woningstichting Spaubeek loopt renterisico over met name de rentedragende langlopende schulden. Woningstichting Spaubeek heeft geen variabele renteafspraken, en loopt uit dien hoofde geen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Woningstichting Spaubeek en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Woningstichting Spaubeek heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.
21
12.5 Enkele kengetallen
Solvabiliteit (o.b.v. historische kosten) Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Liquiditeitspositie, current ratio ICR (rentedekkingsgraad) Loan to value (o.b.v. bedrijfswaarde)
2014
2013
2012
2011
2010
34,0%
38,7%
39,1%
35,1%
32,3%
-23,1% -5,2% 3,8 3,2 28,3%
-5,7% 0,5% 4,6 3,0 31,7%
9,6% 4,1% 3,4 4,2 32,7%
8,5% 6,3% 4,3 2,8 31,3%
18,0% 7,8% 2,2 1,5 35,9%
12.6 Liquide middelen1 De liquide middelen waren per ultimo 2014 € 557 en per ultimo 2013 € 901. De liquide middelen zijn in feite bestemd voor de inbreng van eigen middelen in de voorgenomen grote investeringsprojecten zoals: • Aanpassing buitenschil complex 11 van ca € 100 • Voorgenomen sloop van complex 2 en daaropvolgend de nieuwbouw. Een en ander is verwerkt in zowel de financiële meerjarenbegroting als ook in de meerjarenonderhoudsbegroting. De kasstroomprognoses 2015-2019 zijn opgenomen in de bijlage. (bedragen x € 1.000) 2014
2013
Operationele kasstroom Ontvangsten Huren Vergoedingen Renteontvangsten Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Saldo ingaande kasstromen Uitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffing Verhuurderheffing Leefbaarheid Vennootschapsbelasting
1.438
1.377
24
24
14
14
1
0
5
3
1.481
1.418
295
194
321
366
257
269
50
56
102
4
14
15
-60
0
Saldo uitgaande kasstromen
979
904
Saldo operationele kasstromen
502
513
22
12.7 Grondaankopen De woningstichting heeft in 2014 geen grond aangekocht.
12.8 Sponsoring Naast de eigen leefbaarheidsactiviteiten is er in het verslagjaar geen sprake geweest van sponsoring.
12.9 Toekomstparagraaf De prognoses zijn opgenomen in de Prospectieve informatie (dPi) verslagjaar 2014. Het financieel beleid en beheer zijn er op gericht dat het voortbestaan van de corporatie in financiële zin gewaarborgd is. In de begroting 2015-2019 is rekening gehouden met de overheidsingrepen die voortvloeien uit het Woonakkoord dat in 2013 tot stand is gekomen. De heffingen leggen extra druk op de uitgaande cashflow, evenals de sloop en nieuwbouw van de Kupstraat.
De solvabiliteitspositie (o.b.v. historische kosten) ontwikkelt zich van 34,1% in 2015 tot 44,3% in 2019. De rentabiliteitspositie is in 2014 negatief, wat met name komt door de genomen onrendabele top van het project Kupstraat, maar stabiliseert zich tot 2018. De ICR en Loan to value blijven passend binnen de door het WSW gestelde normen. De conclusie is dat, ondanks de heffingen en het project Kupstraat, kan worden voldaan aan de in de sector gebruikelijke financiële ratio’s.
23
13
Verklaring van het bestuur Het bestuur verklaart dat alle in 2014 gedane uitgaven zijn verricht in het belang van de volkshuisvesting. De Woningstichting Spaubeek Datum: 22 juni 2015, voor akkoord getekend
Dhr. W. Mesters Voorzitter
Dhr. P. Krekels Bestuurslid
Dhr. F. Decker Voorzitter R.v.T.
Dhr. P. Snel Lid R.v.T.
Dhr. J. De la Haye Lid R.v.T.
Dhr. P. Maes Lid R.v.T.
Dhr. F. Heetkamp Lid R.v.T.
24
Jaarrekening 2014
25
1. Balans per 31 december 2014
(na resultaatbestemming)
(bedragen x 1€) 31-12-2014
31-12-2013
Activa Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen
8.055.586
8.279.505
0
20.782
3.249
5.493
8.058.835
8.305.779
182.275
186.588
182.275
186.588
0
47.623
0
47.623
8.241.110
8.539.990
12.194
15.099
0
570
49.743
109.488
0
5.027
Vlottende activa Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen
Totaal activa
10.028
14.031
71.965
144.215
556.523
900.970
628.488
1.045.185
8.869.599
9.585.175
26
31-12-2014
31-12-2013
Passiva Eigen vermogen Overige reserve
3.015.241
3.710.923
3.015.241
3.710.923
962.359
88.000
2.372
1.424
964.731
89.424
4.725.211
5.558.494
4.725.211
5.558.494
31.746
70.880
10.811
4.277
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen
Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
Totaal passiva
5.880
9.792
115.979
141.385
164.416
226.334
8.869.599
9.585.175
27
2. Winst- en verliesrekening over 2014 (bedragen x 1 €) 2014
2013
1.437.558
1.378.335
24.258
23.726
432
1.172
1.462.249
1.403.233
348.312
346.356
790.446
280.005
256.152
223.587
14.076
15.001
23.226
22.718
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeverminderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
453.566
330.729
1.885.787
1.218.396
Bedrijfsresultaat
-423.538
184.837
-234.039
-260.606
9.518
12.826
-648.059
-62.943
-47.623
-150.055
-695.682
-212.999
Rentelasten en soortgelijke kosten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
28
3. Kasstroomoverzicht 2014
Operationele activiteiten Ontvangsten: Huren Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Rente ontvangsten
2013
1.437.527
1.376.794
24.258
23.726
627
2.293
5.402
423
13.521
14.317
Saldo ingaande kasstromen
1.481.335
1.417.553
Uitgaven: Onderhoudsuitgaven
295.153
194.491
Overige bedrijfsuitgaven
321.177
366.387
Rente uitgaven
257.114
268.948
49.894
55.575
101.680
3.823
14.076
15.001
-59.745
0
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat Verhuurderheffing Leefbaarheid Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten
979.349
904.225
501.986
513.328
0
0
(Des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstromen: MVA uitgaande kasstromen: Nieuwbouw huur
5.042
554
Woningverbetering
8.108
189.572
0
630
Investeringen overig Saldo uitgaande kasstromen
13.150
190.756
-13.150
-190.756
0
0
833.283
236.832
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-833.283
-236.832
Mutatie liquide middelen
-344.447
85.740
Kasstroom uit (des)investeringen Financieringsactiviteiten Ingaande kasstromen: Nieuwe leningen Uitgaande kasstromen: Aflossingen
29
Stand per 1-1 Mutaties boekjaar Stand per 31-12
2014
2013
900.970
815.230
-344.447 556.523
85.740 900.970
30
4. Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening ALGEMEEN De jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Alle bedragen luiden in euro's, tenzij anders vermeld.
ACTIVITEITEN De activiteiten van Woningstichting Spaubeek, statutair gevestigd in de gemeente Beek, zijn er uitsluitend op gericht mensen te huisvesten. De statutaire vestigingsplaats is Looiwinkelstraat 18 te Spaubeek. KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
4.1 GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING De jaarrekening van Woningstichting Spaubeek is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De jaarrekening is opgemaakt d.d. 18 mei 2015. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. De gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van vorig jaar. De balans en winst- en verliesrekening worden na resultaatbestemming bepaald, waarbij het jaarresultaat aan het eigen vermogen wordt toegevoegd. Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woningstichting Spaubeek zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien dit voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen pgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
Balanswaardering Materiele vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs onroerendgoed 31
dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijsen culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Woningstichting Spaubeek kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien zij een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijkbeleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Er vindt geen activering van rente plaats. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren.
32
Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus realiseerbare waarde (hoogste van bedrijfswaarde en marktwaarde in verhuurde staat). Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de realiseerbare waardeduurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale/contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter. De latente belastingvordering heeft enerzijds betrekking op het verschil tussen de commerciёle waardering van de leningportefeuille (nominale waarde) en de fiscale waarde (marktwaarde). Als gevolg van de lagere fiscale waardering ontstaat er fiscaal een disagio welke naar rato van de looptijd van de leningen ten laste van de fiscale winst wordt gebracht. De actieve belastinglatentie die hiervoor wordt gevormd is gebaseerd op het geldend tarief van de vennootschapsbelasting en wordt contant gemaakt tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief. Anderszijds wordt voor latente belastingvorderingen voortvloeiend uit de mogelijkheid tot voorwaartse verliescompensatie een actieve belastinglatentie gevormd. Uitgangspunt hierbij is dat naar verwachting in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Aangezien het onzeker is op welk moment deze verliescompensatie zal plaatsvinden, wordt deze belastinglatentie volledig opgenomen onder de financiële vaste activa en vindt waardering plaats tegen nominale waarde.
33
Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. De vorderingen hebben een verwachte looptijd van maximaal één jaar.
Liquide middelen Dit betreft banktegoeden met een looptijd korter dan 12 maanden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan, voor zover niet anders vermeld, vrij ter beschikking.
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde. Overige voorzieningen Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De schulden hebben een resterende looptijd van meer dan één jaar, met dien verstande dat het aflossingsbestanddeel van de langlopende schulden dat in het volgend verslagjaar vervalt eveneens als langlopende schuld is verantwoord.
34
Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/ vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. De kortlopende schulden hebben een verwachte looptijd van maximaal één jaar.
Resultaatbepaling Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 4% voor huishoudinkomens tot € 34.085, 4,5% voor inkomens tussen € 34.085 en € 43.602 en 6,5% voor inkomens boven € 43.602. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings-of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende economische levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden alle na-investeringen onderkend als component. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Hieronder zijn de onrendabele investeringen opgenomen inzake nieuwbouw alsmede de waardeverandering van de materiële vaste activa op basis van toetsing aan de bedrijfswaarde.
Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
35
Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
lasten
Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten omvatten onder andere de kosten van leveringen van goederen en diensten, belastingen en verzekeringen, huisvestingskosten, bestuurskosten en algemene kosten. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Hieronder worden de ontvangen en toegerekende opbrengsten op liquide middelen verantwoord. Rentelasten en soortgelijke kosten Hieronder worden de betaalde en verschuldigde rentelasten inzake de langlopende schulden verantwoord. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Hieronder wordt de vennootschapsbelasting en de mutaties in de latente belastingvorderingen verantwoord. De vennootschapsbelasting wordt berekend op basis van het resultaat uit normale bedrijfsuitoefening voor belastingen, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
36
4.2 TOELICHTING OP DE BALANS Bedragen in euro's Het verloop in 2014 is als volgt:
Sociaal vastgoed in exploitatie
2014
2013
Vastgoed
Onroerende en
in ontwikkeling
roerende zaken
bestemd voor eigen exploitatie
ten dienste van
2014
2013
2014
de exploitatie 2013
Vaste activa Materiële vaste activa Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingswaarde Overige waardeveranderingen Afschrijvingen
Mutaties in de boekwaarde Investeringen Overige waardeveranderingen Overboeking naar voorziening Afschrijvingen
Boekwaarde per 31 december Aanschaffingswaarde Overige waardeveranderingen Afschrijvingen
11.996.721
11.807.149
20.782
20.228
26.436
-865.902
-673.897
0
0
0
0
-2.851.314
-2.511.399
0
0
-20.943
-18.815
8.279.505
8.621.853
20.782
20.228
5.943
6.991
8.108
189.572
5.042
554
109.737
-192.005
0 0
0 0
0
-341.764
0 0 -25.824 -339.915 0
0
-2.244
-2.128
-223.919
-342.349 -20.782
554
-2.244
-1.498
26.436
0
25.806
630 0
12.004.829
11.996.721
0
20.782
26.436
-756.165
-865.902
0
0
0
0
-3.193.079
-2.851.314
0
0
-23.186
-20.943
8.055.586
8.279.505
0
20.782
3.249
5.493
Desinvesteringen Er zijn geen woningen geclassificeerd voor verkoop. Afschrijvingstermijnen Sociaal vastgoed in exploitatie De componentenbenadering wordt voor wat betreft de initiële investering van complexen ouder dan 20 jaar niet toegepast omdat gezien de leeftijd van de complexen enkel nog op de casco wordt afgeschreven. Bij nainvesteringen is de componentenbenadering wel toegepast. Bij complexen van 20 jaar of jonger is de initiële investering toegerekend naar de componenten op basis van de begroting van complex 22 (opgeleverd in 2009).
37
De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur: Lineair Grond Woningen Inrichting en installaties C.V.- installaties Warmwaterinstallaties Liftinstallaties/woningaanpassingen Isolatie Douches
50 jaar 20 jaar 17 jaar c.q. restant levensduur 25 jaar 20 jaar 10/20 jaar c.q. restant afschrijvingstermijn bouwkosten 25 jaar c.q. restant afschrijvingstermijn bouwkosten
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Lineair Inventarissen
5 jaar
Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. Verzekeringen De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van branden stormschade. De verzekerde som bedraagt op balansdatum € 21,9 miljoen (2013: € 21,9 miljoen). De laatste wijziging van de verzekerde som heeft plaatsgevonden per 1 januari 2011. Op de betreffende polissen is de indexclausule van toepassing, zodat de verzekerde som op de premievervaldatum automatisch wordt aangepast aan de gewijzigde herbouwkosten. Actuele waarde Ter indicatie van de actuele waarde van het vastgoed in exploitatie wordt uitgegaan van: a. de bedrijfswaarde van het woningbezit per 31 december 2014 ad € 14,55 miljoen (2013: € 14,48 miljoen). b. de waarde onroerend zaak belasting 2015 met waardepeildatum1-1-2014 ad € 26,3 miljoen (2014: € 27,6 miljoen). De bedrijfswaarde is voor de jaarrekening 2014 bepaald als het saldo van de contante waarde van de toekomstige bedrijfsopbrengsten (huren en bijdragen) en de variabele lasten plus kasstroom per einde exploitatie. In de bedrijfswaarde van 2014 is rekening gehouden met sloopdatum 1-7-2016 voor complex 2. Dit betreft de Kupstraat. Bij de berekening van de actuele waarde is enkel rekening gehouden met de verhuurderheffing. Er is geen rekening gehouden met andere heffingen en inkomensafhankelijke huurverhogingen. 38
Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: 2014
2013
Jaarlijkse huurstijging
jaar 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 vanaf jaar 6
2,34% 2,50% 2,50% 2,00% 2,00% 2,00%
Jaarlijkse variabele lastenstijging
jaar 1
1,50% 2,00%
jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 vanaf jaar 6
2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 3,00%
jaar 1 vanaf jaar 2
3,00% 2,65% 3,00% 3,00%
Jaarlijkse onderhoudslastenstijging Huurderving
3,88% 2,00% 2,25% 2,50% 2,50% 2,00%
2,25% 2,50% 2,50% 2,50% 3,00%
1,00% 0,50%
Algemeen beheer, belastingen, assurantiën
volgens meerjarenbegroting
Jaarlijkse onderhoudslasten - Planmatig (norm) - Niet-planmatig (norm)
1e 8 jaar meerjarenonderhoud begroting, daarna: € 370 € 710
€ 294 € 707
laatste 5 jaar alleen niet-planmatig Verhuurderheffing
WOZ waarde ontwikkeling
Vermindering verhuurderheffing
Disconteringsvoet Disconteringsmoment Economische levensduur Resterende levensduur Restwaarde grond
2015 2016 2017 2015-2016 2017-2019 vanaf 2020
0,449% 0,491% 0,536% 0% +1% +2% (inflatievolgend)
gebaseerd op het verwachte aantal sloopwoningen (20) voor het bedrag dat is gereserveerd in het woonakkoord (€ 15.000). De vermindering is jaarlijks in mindering gebracht op het totaal verschuldigde verhuurderheffing en verdeeld over het DAEB bezit. 5,25% medionumerando 50 jaar min. 15 jaar ingerekend tegen actuele waarde minus sloop- en onthuringskosten 39
Vastgoedbeleggingen
Het verloop in 2014 is als volgt:
Commercieel vastgoed in exploitatie
2014
2013
Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingswaarde
231.614
231.614
Overige waardeveranderingen
-35.117
-35.117
-9.909
-5.596
186.588
190.900
-4.313
-4.313
-4.313
-4.313
Aanschaffingswaarde
231.614
231.614
Overige waardeveranderingen
-35.117
-35.117
Afschrijvingen
-14.221
-9.909
182.275
186.588
Afschrijvingen
Mutaties in de boekwaarde Afschrijvingen
Boekwaarde per 31 december
Commercieel vastgoed in exploitatie Woningstichting Spaubeek heeft 1 woning boven de toeslaggrens in bezit (Looiwinkelstraat 86). Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie per 31 december 2014 bedraagt € 183.093 (2013: € 195.086). De bedrijfswaarde is bepaald als het saldo van de contante waarde van de toekomstige bedrijfsopbrengsten (huren en bijdragen) en de variabele lasten. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn dezelfde uitgangspunten gehanteerd als bij het sociaal vastgoed in exploitatie, met uitzondering van de verhuurderheffing. Deze is namelijk niet van toepassing op woningen boven huurtoeslaggrens. De waarde onroerende zaak belasting 2015 met waardepeildatum 1-1-2014 bedraagt € 211.000 (2014: € 230.000). Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat bedraagt € 147.700 (2013: € 161.000).
Afschrijvingen De afschrijvingen voor het commercieel vastgoed worden op dezelfde manier bepaald als voor het sociaal vastgoed. 40
Financiële vaste activa
2014
2013
Latente belastingvorderingen Saldo per 1 januari
47.623
197.678
-681
-235
-46.941
-149.821
0
47.623
Waarderingsverschil leningportefeuille
0
681
Nog te verrekenen verliezen
0
46.941
Saldo
0
47.623
Mutaties in boekjaar: Bij/af: Waarderingsverschil leningportefeuille Bij/af: Nog te verrekenen verliezen Saldo per 31 december De latentie is als volgt opgebouwd:
Waarderingsverschil leningportefeuille De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en de fiscale waarde van de leningportefeuille, en op het huidige vennootschapsbelastingtarief van 25%. Nog te verrekenen verliezen In de voorgaande jaren heeft Woningstichting Spaubeek een actieve belastinglatentie gevormd. Deze latentie was met name gebaseerd op nog te verrekenen verliezen. Aangezien er geen zekerheid is over toekomstige fiscale winsten is besloten per ultimo 2014 geen belastinglatentie voor wat betreft de verrekenbare verliezen op te nemen in de balans.
41
Vlottende activa 31-12-2014
31-12-2013
Vorderingen Huurdebiteuren De specificatie is als volgt: Zittende huurders: - te vorderen huren
23.235
10.606
500
13.493
23.725
24.099
-11.541
-9.000
12.194
15.099
Vertrokken huurders: - te vorderen huren Af: voorziening dubieuze huurdebiteuren
De van "zittende" huurders te vorderen huren zijn naar ouderdom en aantal huurders als volgt te specificeren: Achterstand
Aantal huurders dit boekjaar
tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 maanden of meer
Bedrag achterstand
vorig boekjaar
dit boekjaar
vorig boekjaar
4
5
919
503
9
9
5.045
5.187
2
1
1.787
836
8
2
15.483
4.080
23
17
23.235
10.606
De van "zittende" huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 1,55% (ultimo vorig boekjaar: 0,74 %) van de bruto jaarhuur (12 x huur over december 2014). De van "vertrokken" huurders te vorderen huren betreft een adres. De voorziening voor dubieuze huurdebiteuren is bepaald op basis van een statische waardering van de vorderingen op basis van een risico-inschatting per soort vordering. Het verloop van de voorziening is als volgt:
Voorziening per 1 januari Af: vrijval wegens afgeboekte posten Bij: dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren Voorziening per 31 december
2014 9.000 - 14.675 17.216 11.541
42
31-12-2014
31-12-2013
Gemeenten Gemeente Beek WMO
0
570
0
570
49.743
0
0
109.488
49.743
109.488
Woonzorgcentrum Beek (Vivantes)
0
2.269
Huurtoeslag
0
1.337
Overige debiteuren
0
1.421
0
5.027
Rente banken
8.894
12.897
Offermans opstalverzekering Rinkoave
1.134
1.134
10.028
14.031
16.515
17.858
540.009
883.112
556.523
900.970
Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting boekjaar Vennootschapsbelasting voorgaande boekjaren
Overige vorderingen
Overlopende activa
Liquide middelen Direct opvraagbaar Rekening-courant Rabobank Rabo spaarrekening
43
Eigen vermogen 2014
2013
Stand 1 januari
3.710.923
3.923.921
Resultaat van het jaar
- 695.682
-212.999
Stand 31 december
3.015.241
3.710.923
Overige reserve Het verloop van de overige reserves is als volgt:
In de statuten zijn geen passages ten aanzien van de bestemming van het eigen vermogen opgenomen.
Voorzieningen 2014
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen: Saldo per 1 januari Dotatie sloop Kupstraat
2013
88.000
0
900.183
88.000
Vrijval sloop Kupstraat Onttrekking Saldo per 31 december
0
0
-25.824
0
962.359
88.000
1.424
476
948
948
0
0
2.372
1.424
Overige voorzieningen: Voorziening inventaris Hoeverresidentie Saldo per 1 januari Dotatie Onttrekking Saldo per 31 december
Er is een voorziening gevormd voor de bijdrage aan de inventaris van de algemene ruimte in de Hoever Residentie (complex 21).
Langlopende schulden De langlopende schulden zijn als volgt samengesteld: 31-12-2014
31-12-2013
Leningen kredietinstellingen
4.725.211
5.558.494
Waarvan langer dan 5 jaar
2.888.187
3.338.761
44
Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt 4,63% (2013: 4,60%). De leningen worden ineens afgelost of op basis van het annuïteiten-lineairesysteem. In 2014 is de lening van ING, ter waarde van € 596.106 afgelost. Van het totaal der langlopende schulden in het volgend boekjaar een bedrag ad € 247.439,volgens het reguliere aflossingsschema worden afgelost.
Zekerheden Alle leningen zijn geborgd door het WSW: totaal € 4,725 miljoen. De corporatie heeft zich verplicht de woningcomplexen waarvan de financiering door het WSW is geborgd niet te bezwaren of te vervreemden.
Leningen kredietinstellingen Het verloop van de leningen kredietinstellingen is als volgt: Saldo per 1 januari 2014
5.558.494
Mutaties in het boekjaar: Nieuw afgesloten leningen
0
Aflossingen regulier
-246.915
Extra aflossingen
-586.368 -833.283
Saldo per 31 december 2014
4.725.211
Kortlopende schulden
31-12-2014
31-12-2013
Schulden aan leveranciers Crediteuren
31.746
70.880
31.746
70.880
Belastingen en premies sociale verzekeringen De belastingen en premies sociale verzekeringen betreffen de volgende posten: 31-12-2014
Loonheffing
31-12-2013
10.811
4.277
10.811
4.277
45
Overige schulden Een specificatie van de overige schulden is als volgt: 31-12-2014
31-12-2013
Woonmaatschappij ZOwonen
1.223
5.064
Nog af te rekenen servicekosten
3.285
4.359
Waterschap
1.064
0
308
369
5.880
9.792
Overige schulden
Overlopende passiva De specificatie van deze post is als volgt: 31-12-2014
Niet-vervallen rente langlopende leningen Vooruitontvangen huur Raming fiscaal advies Kosten controle jaarrekening
31-12-2013
94.380
117.454
5.022
7.959
0
3.025
16.577
12.947
115.979
141.385
De overlopende passiva betreffen o.a.: • vooruitontvangen bedragen voor baten die ten gunste van volgende boekjaren komen. • nog te betalen bedragen (eventueel geschat) terzake van lasten die aan het afgelopen boekjaar zijn toegerekend, zoals lopende rente op schulden e.d.
Niet uit de balans blijkende verplichtingen a.
Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van door het Fonds geborgde leningen, welke opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het Fonds betaalde disagio en de achtergestelde leningen bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het fonds te dekken (3,85% van het door het WSW gewaarborgde leningsbedrag). Ultimo het jaar 2014 bedraagt het obligo € 181.921,- (ultimo 2013: € 214.002,-). Het obligo is dus opeisbaar indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW onvoldoende is om de aanspraken van financiers op het WSW te dekken.
b.
Saneringssteun en verhuurderheffing Wet Verhuurderheffing: deze wet geldt voor alle verhuurders vanaf 11 huurwoningen in de gereguleerde sector. De heffing wordt berekend over de totale WOZ-waarde, verminderd met 10x de gemiddelde WOZ-waarde. De heffing loopt (landelijk) bezien naar verwachting op naar € 1,7 miljard in 2017.
46
Risico saneringssteun: bij opvraag van de prognose-informatie heeft het CFV aangegeven dat rekening moet worden gehouden met een heffing voor saneringssteun met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2016 t/m 2019 van 1% van de jaarlijkse huursom.
Financiële gevolgen 2015 2016 2017 2018 2019
Verhuurderheffing* € 113.334 €0 €0 € 94.930 € 140.389
Saneringssteun €0 € 29.640 € 13.620 € 14.820 € 14.820
*Bij de berekening van de Verhuurderheffing is rekening gehouden met een heffingsvermindering als gevolg van de sloop van 20 woningen in de Kupstraat. Uit berekeningen blijkt dat de verwachting bestaat dat de geprognosticeerde heffingen kunnen worden voldaan en dat kan worden blijven voldaan aan de in de sector gebruikelijke financiële kengetallen. c.
Volmacht WSW Woningstichting Spaubeek heeft een onvoorwaardelijke en onherroepelijke volmacht verstrekt aan het WSW tot het vestigen van hypotheek op het WSW onderpand. Deze volmacht houdt niet in dat het WSW direct overgaat tot hypotheekvestiging, maar biedt WSW wel de mogelijkheid daartoe op een moment in de toekomst, wanneer daar aanleiding toe is. De waarde van het onderpand op basis van WOZ bedraagt € 27,8 mln.
47
4.3 Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen x 1 €)
Bedrijfsopbrengsten 2014
2013
Huuropbrengsten Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie: Woningen en woongebouwen Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid
1.433.523
1.379.471
-2.446
-10.717
Subtotaal huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie
1.431.077
1.368.755
Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie: Woningen en woongebouwen Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Totaal huuropbrengsten
9.722
9.580
-3.214
0
6.481
9.580
1.437.558
1.378.335
De netto huuropbrengst na aftrek van de huurderving, is ten opzichte van het vorige boekjaar met name gemuteerd als gevolg van: a.
de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2014 ad 3,92% (2013: 2,88%)
b. c.
huurverhoging als gevolg van geriefsverbeteringen overig
47.802 6.245 146 54.193
De huurderving bedraagt 0,39% van de netto-huur (2013: 0,77%).
2014
2013
Opbrengsten servicecontracten Overige zaken, leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand In aanmerking te nemen bij volgende tariefstelling c.q. te verrekenen met huurders Totaal opbrengsten servicecontracten
27.855
27.676
-145
-91
-3.451
-3.859
24.258
23.726
De opbrengsten servicecontracten betreffen bedragen die huurders betalen voor b.v. schoonmaken, warmte- en waterlevering, verlichting gemeenschappelijke ruimtes, glasverzekering etc. De opbrengsten zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en worden jaarlijks, indien noodzakelijk, verrekend en/of aangepast. De heffing voor de glasverzekering is een eindheffing en wordt niet jaarlijks verrekend.
2014
2013
Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen beheer en administratie
432
1.172
48
Bedrijfslasten 2014
2013
Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
341.764
339.915
4.313
4.313
2.244
2.128
348.321
346.356
2014
2013
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed in exploitatie:
Waardeveranderingen: Complex 2 Complex 11 Complex 14 Complex 22
0
12.345
-58.523
58.523
-51.214
61.496
0
59.641
900.183
88.000
790.446
280.005
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: Dotatie voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
2014
2013
Onderhoudslasten Kosten planmatig onderhoud Kosten niet-planmatig onderhoud
163.121
86.902
93.031
136.685
256.152
223.587
De stijging in het planmatig onderhoud wordt veroorzaakt door in 2014 uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden aan het interieur van diverse complexen, e.e.a. conform onderhoudsbegroting 2014
2013
Leefbaarheid Leefbaarheid inzake sociale activiteiten Leefbaarheid inzake fysieke activiteiten
6.076
710
8.000
14.290
14.076
15.001
2014
2013
Lasten servicecontracten Leveringen en diensten: - water en elektra - glasverzekering - onderhouds- en schoonmaakkosten
6.483
7.610
2.587
2.571
14.157
12.537
23.226
22.718
49
Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening. 2014
Directe bedrijfskosten
2013
254.848
149.496
Verhuurkosten
18.700
864
Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten
1.826
1.146
48.429
36.236
129.762
142.987
Totaal
453.566
330.729
Onderhavige kosten kunnen als volgt gespecificeerd worden: 2014
Directe bedrijfskosten Belastingen Verzekeringen Verhuurderheffing Heffing saneringssteun Overige directe bedrijfskosten
2013
92.991
78.396
10.266
10.176
101.680
3.823
49.894
55.575
17
1.526
254.848
149.496
2014
Verhuurkosten Afboekingen oninbare incassokosten/servicekosten Leegstandkosten leegstaande woningen Dotatie voorziening dubieuze debiteuren
2013
1.456
165
29
699
17.216
0
18.700
864
2014
Huisvestingskosten Gas, water en elektra Schoonmaakkosten Overige huisvestingskosten
2013 956
896
288
250
583
0
1.826
1.146
50
2014
Bestuurskosten Presentie- en vacatiegelden Vergader- en representatiekosten Overige
2013
46.425
32.001
1.315
3.860
690
375
48.429
36.236
2014
Algemene kosten Drukwerk en kantoorbenodigdheden Porti en telefoon Contributies en abonnementen Kosten automatisering Kosten controle jaarstukken Kosten advies (diversen) Kosten advies (fiscaal) Kosten bewonersraad/-krantjes Kosten samenwerkingsverbanden Dienstverlening ZOwonen (salaris en administratie) Dienstverlening onderhoud Verzekeringen WA-inventaris Overige algemene kosten
Totaal overige bedrijfslasten
2013
1.823
2.458
2.440
2.163
160
169
14.273
16.316
20.536
20.318
4.659
9.384
1.940
11.196
172
791
1.578
1.824
31.426
30.826
43.070
42.020
3.355
3.176
4.328
2.350
129.762
142.987
453.566
330.729
51
De honoraria van de accountantsorganisatie zijn verdeeld in de volgende categorieën (incl. BTW): 2014
Deloitte
Deloitte
Accountant
overig
Totaal
Onderzoek van de jaarrekening Andere controle-opdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controle diensten
16.577
0
16.577
0
0
0
0
3.479
3.479
0
0
0
Totaal
16.577
3.479
20.056
2014
Ernst&Young
Ernst&Young
Accountant
overig
Totaal
Onderzoek van de jaarrekening Andere controle-opdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controle diensten
0
0
0
0
Totaal
0
1.089
1.089
2013
0
0
0
0
0
0
1.089
1.089
Deloitte
Deloitte
Accountant
overig
Totaal
Onderzoek van de jaarrekening Andere controle-opdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controle diensten
12.947
0
12.947
4.356
0
4.356
0
0
0
0
0
0
Totaal
17.303
0
17.303
2013
Ernst&Young
Ernst&Young
Accountant
overig
Totaal
Onderzoek van de jaarrekening Andere controle-opdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controle diensten
0
0
0
0
Totaal
0
8.168
8.168
0
0
0
0
0
0
8.168
8.168
52
Financiële baten en lasten Rentelasten en soortgelijke kosten De specificatie is als volgt: 2014
Rente leningen kredietinstellingen Mutatie transitorische rente geldleningen Borgstellingsvergoeding WSW a
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
267.723
-23.075
-8.342
1.222
1.225
234.039
260.606
8.894 b
Renteresultaat bedraagt (a - b)
255.892
2014
Rentebaten liquide middelen Heffingsrente vennootschapsbelasting
2013
2013 12.826
624
0
9.518
12.826
-224.521 -247.780
53
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Te betalen vennootschapsbelasting 2014
2014
2013 0
0
Mutatie belastinglatentie
47.623
150.055
Totaal
47.623
150.055
Toelichting verrekenbare verliezen: Vastgestelde verlies 2010 Verrekening met belastbare winst 2009 Nog te verrekenen ultimo 2010 (2011 t/m 2019) Vastgestelde verlies 2011 Nog te verrekenen ultimo 2011 (2012 t/m 2020) Verrekening met belastbare winst 2012 Nog te verrekenen ultimo 2012 (2013 t/m 2021) Verrekening met belastbare winst 2013 Nog te verrekenen ultimo 2013 (2014 t/m 2022) Restant verrekenbare verliezen ultimo 2014
1.435.151 -97.734 1.337.417 183.274 1.520.691 -100.754 1.419.937 236.894 1.656.831 -529.244 1.127.587
De verliezen zijn slechts negen jaar voorwaarts compensabel met eventuele toekomstige fiscale winsten. Commerciёle winst voor belasting Af: waardeverandering materieel vaste activa Bij: fiscaal lagere afschrijving Af: fiscaal hogere onderhoudskosten Af: vrijval disagio op leningportefeuille Bij: niet-aftrekbare heffing CFV
-648.059 790.446 346.077 -6.389 -2.725 49.894 1.177.303
Belastbare winst Af: verrekenbare verliezen Belastbaar bedrag Vennootschapsbelasting 2014
529.244 -529.244 0 0
54
5. Overige informatie Bezoldiging van (voormalige) bestuurders en toezichthouders Voor de bezoldiging van bestuurders en voor de uitkeringen ten behoeve van (voormalige) bestuurders van de woningcorporatie kwam in 2014 een bedrag van € 33.658 (2013: € 23.681) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De last uit hoofde van de zogenaamde crisisheffing die betrekking heeft op loon van bestuurders is hierop niet van toepassing. Voor de bezoldiging van commissarissen en voor uitkeringen ten behoeve van (voormalige) commissarissen van de woningcorporatie kwam in 2014 een bedrag van € 11.707 (2013: € 6.412) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De last uit hoofde van de zogenaamde crisisheffing die betrekking heeft op loon van commissarissen is hierop niet van toepassing. De bezoldiging van de bestuurders omvat: - Periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen), doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale lasten, vakantiegeld, terbeschikkingstelling van auto en presentiegelden); - Beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, langdurig verlof/sabbaticals, jubileumuitkeringen, arbeidsongeschiktheidsverzekeringen en beloning in verband met een regeling voor vervroegde uittreding, zoals VUT en prepensioen); - Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband; - Winstdelingen en bonusbetalingen. De bezoldiging van de bestuurders van de woningcorporatie is als volgt: Wiel Mesters 2014 2013 Periodiek betaalde beloning
Paul Krekels 2014 2013
Lei Geysen 2014 2013
€ 16.873
€ 9.793
€ 16.785
€ 9.961
€0
€ 3.927
Beloningen betaalbaar op termijn
€0
€0
€0
€0
€0
€0
Uitkering beëindiging dienstverband
€0
€0
€0
€0
€0
€0
Winstdelingen en bonusbetalingen
€0
€0
€0
€0
€0
€0
Crisisheffing
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€ 16.873
€ 9.793
€ 16.785
€ 9.961
€0
€ 3.927
Totaal
Functie Duur dienstverband Omvang dienstverband
Secretaris/ (Plv.) Voorzitter
Penning-meester
(Voormalig) voorzitter
365
365
365
365
0
181
0,5 fte
0,5 fte
0,5 fte
0,5 fte
nvt
0,5 fte
Het aanpassen van de bezoldiging van de bestuurders is de uitkomst van overleg tussen de bestuurders en de Raad van Toezicht. Drie aspecten kwamen daarbij aan de orde: - De ontwikkelingen in het loongebouw van de sector - De ontwikkelingen van de bezoldiging van bestuurders in de semipublieke sector - De maatschappelijke aanvaardbaarheid van de bezoldiging.
55
De bezoldiging van de commissarissen van de woningcorporatie is als volgt: Bezoldiging 2014 2013 F. Decker
€ 3.225
€ 2.811
P. Snel
€ 3.225
€ 2.198
P. Maes
€ 1.613
€ 1.052
F. Heetkamp
€ 1.857
€ 175
J. de la Haye
€ 1.787
€0
€0
€ 175
€ 11.707
€ 6.412
J. Hartsema Totaal
Wet Normering Topinkomens (WNT) Op 1 januari 2013 is de Wet Normering Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De WNT stelt een maximum aan de bezoldiging van bestuurders en hoogste leidinggevenden in de publieke en semipublieke sector en bevat regels over het openbaar maken van de bezoldiging. Woningcorporaties vallen in het strengste regime. Daarbij mag de beloning van de bestuurders en hoogste leidinggevenden niet uitstijgen boven een maximumbezoldigingsnorm. De ontslagvergoeding wordt gemaximeerd op € 75.000. Op 4 februari 2014 is tevens de Aanpassingswet WNT aangenomen door de Tweede Kamer en hierbij tot Wet verheven en in werking getreden. De maximumbezoldigingsnorm bij een voltijdsdienstverband bedraagt in 2014 voor functionarissen bij woningcorporaties met maximaal 750 woningen ten hoogste € 82.100. Woningstichting Spaubeek heeft rekening houdende met het vigerende overgangsrecht over boekjaar 2014 geen functionarissen in dienst waarbij de beloning (inclusief werkgeverslast pensioenen) de WNT-norm (per 01-01-2014) ad. € 82.100 overschrijdt. De WNT is van toepassing op topfunctionarissen. Als topfunctionarissen worden aangemerkt: 1. De leden van het hoogste uitvoerende orgaan (RvB of bestuur) en de leden van het toezichthoudende orgaan (RvC). 2. De hoogste ondergeschikte of de leden van de groep hoogste ondergeschikten (aan dat orgaan). 3. Degene of degenen belast met de dagelijkse leiding. Op grond van het voorgaande kwalificeren onderstaande personen als topfunctionaris van Woningstichting Spaubeek.(zowel personen in dienstbetrekking als personen anders dan in dienstbetrekking):
56
Wiel Mesters 2014 2013
Paul Krekels 2014 2013
Secretaris/ Secretaris/ (Plv.) PenningVoorzitter Voorzitter meester
Functie Duur dienstverband Omvang dienstverband
Lei Geysen 2014 2013
Penningmeester
-
365 dagen 365 dagen 365 dagen 365 dagen
Bezoldiging Belaste onkostenvergoedingen Uitkering beëindiging dienstverband Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn Door werknemer betaalde verzekeringspremies Toepasselijk WNT maximum
Voorzitter -
181 dagen
0,5 fte
0,5 fte
0,5 fte
0,5 fte
-
0,5 fte
€ 15.098
€ 8.799
€ 15.000
€ 8.704
-
€ 3.481
€ 604
€ 296
€ 614
€ 541
-
€ 164
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
€ 41.050
€ 114.300
€ 41.050
€ 114.300
-
€ 114.300
Voor de bezoldiging van bestuurders van de woningcorporatie kwam in 2014 een bedrag van € 31.316 (2013: € 21.984) ten laste van de woningcorporatie. BTW is niet van toepassing. Bezoldiging toezichthouders: F. Decker 2014 2013 Functie Duur dienstverband (in dagen) Bezoldiging
Voorzitter Voorzitter
365
365
€ 3.000
€ 2.609
Belaste onkostenvergoedingen Uitkering beëindiging dienstverband Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn Door werknemer betaalde verzekeringspremies Toepasselijk WNT maximum € 6.158
P. Snel 2014 2013
P. Maes 2014 2013
Lid
Lid
Lid
365
365
365
€ 3.000 € 2.040 € 1.500
Lid
F. Heetkamp 2014 2013 Lid
Lid
J. de la Haye 2014 2013 Lid
Lid
J. Hartsema 2014 2013 -
Lid
365
365
31
365
72
-
181
€ 977
€ 1.500
€ 163
€ 1.663
€0
-
€ 163
-
-
-
-
-
€ 320
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
€ 235
€ 4.105
€ 235
-
€ 235
€ 3.288
€ 4.105 € 3.288 € 4.105 € 1.409 € 4.105
Voor de bezoldiging van toezichthouders van de woningcorporatie kwam in 2014 een bedrag van € 10.983 (2013: € 5.951) ten laste van de woningcorporatie. BTW is niet van toepassing 57
6. Ondertekening door het bestuur en de Raad van Toezicht De jaarrekening is opgemaakt d.d. 18 mei 2015 De jaarrekening is vastgesteld d.d. 22 juni 2015 Voor akkoord getekend door;
Dhr. W. Mesters Voorzitter
Dhr. P. Krekels Penningmeester
Dhr. F. Decker Voorzitter R.v.T.
Dhr. P. Snel Lid R.v.T.
Dhr. J. De la Haye Lid R.v.T.
Dhr. P. Maes Lid R.v.T.
Dhr. F. Heetkamp Lid R.v.T.
58
7. Overige gegevens Statutaire regeling resultaatbestemming In de statuten van Woningstichting Spaubeek is geen statutaire regeling aangaande de resultaatbestemming vastgelegd. Resultaatbestemming Door het bestuur wordt voorgesteld om het behaalde resultaat de volgende bestemming te geven: Resultaat na belastingen Ten laste van de overige reserve
€ € €
-695.682 695.682 0
Bovengenoemd voorstel is als zodanig in de jaarrekening verwerkt. Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. Controleverklaring van een onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
59
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
60
61
1
Meerjarenprognoses 2015 – 2019
Jaarrek. Forecast 2013 2014
Begroting 2015
2016
2017
2018
2019
Bedrijfsopbrengsten Huren Huurderving - reguliere leegstand - derving door sloop* Vergoedingen Bijdrage woningaanpassingen Verkoopopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
1.389
1.444
1.489
1.477
1.503
1.659
1.701
-11 0 1.378 24 0 0 1 1.403
-14 0 1.430 28 0 0 0 1.458
-14 -13 1.462 27 0 0 1 1.490
-14 -38 1.425 27 0 0 1 1.453
-15 0 1.488 27 0 0 1 1.516
-17 0 1.642 27 0 0 1 1.670
-17 0 1.684 28 0 0 1 1.713
346 192
344 33
317 -31
295 11
304 -88
331 -53
331 -52
88 0 0 224 368 1.218
977 -88 0 412 493 2.171
0 0 0 241 301 828
0 0 0 214 333 853
0 0 0 267 401 884
0 0 0 234 486 998
0 0 0 238 482 999
185
-713
662
600
632
672
714
* derving door sloop is gefaseerd ingerekend
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen Onrendabele investeringen - dotatie voorziening - vrijval voorziening Resultaat sloop Onderhoudslasten Overige bedrijfskosten incl leefbaarheid
Som der bedrijfslasten Saldo baten minus lasten
62
Niet gerealiseerde waardeveranderingen commercieel bezit 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
185
-713
662
600
632
672
714
13 -261
4 -231
9 -207
12 -207
6 -230
0 -259
1 -230
-63
-940
464
405
408
413
485
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
-63
-940
464
405
408
413
485
-150 -213
-91 -1.031
-158 306
-171 234
-164 244
-201 212
-215 270
3.924 -213 3.711
3.711 -1.031 2.680
2.680 306 2.986
2.986 234 3.220
3.220 244 3.464
3.464 212 3.676
3.676 270 3.946
15
11
12
14
14
15
16
Niet gerealiseerde waardeveranderingen sociaal bezit
Exploitatieresultaat voor rente Rente baten Rente lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Buitengewone baten Buitengewone lasten
Resultaat voor belasting Te betalen vennootschapsbelasting
Resultaat na belasting
ALGEMENE BEDRIJFSRESERVE Begin boekjaar Jaarresultaat Einde boekjaar Gemiddeld per woning
63
Bijlage 1b: specificatie interest, afschrijvingen en huren Jaarrek. Forecast 2013 2014
2015
2016
2017
2018
2019
Rente lasten Rentelast schulden (leningen O/G) Rente waarborgsommen Boete vervroegde aflossing, disagio ed Rente kasgeldlening (a)
260 0
231 0
207 0
207 0
230 0
259 0
230 0
1 0 261
0 0 231
0 0 207
0 0 207
0 0 230
0 0 259
0 0 230
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
13 13
4 4
9 9
12 12
6 6
0 0
1 1
-248
-227
-198
-195
-224
-259
-229
268 0 118
255 0 94
219 0 82
206 0 83
204 0 83
204 54 69
149 85 65
0 386 -126 260
0 349 -118 231
0 301 -94 207
0 289 -82 207
26 313 -83 230
41 368 -109 259
41 340 -110 230
Rente baten Rente BWS subsidies Rente overige financiële activa Rentebaten liquide middelen (b)
Renteresultaat (-a+b) Rentelast schulden Conform staat leningen Aantrekken nieuwe lening Lopend tijdvak nieuw Aanpassing lopend tijdvak nw lening Lopend tijdvak oud
64
Specificatie afschrijvingen Afschrijving exploitatie Afschrijving Afschrijving exploitatie Afschrijving investering Afschrijving nieuwbouw
mat.activa ter commercieel vastgoed in exploitatie mat.activa tdv
340 4
338 4
312 4
290 4
290 4
290 4
290 4
2
2
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0 346
0 344
0 317
0 295
9 304
36 331
36 331
1.389 0 0 0 1.389
1.444 0 0 0 1.444
1.489 0 0 0 1.489
1.477 0 0 0 1.477
1.464 0 0 39 1.503
1.501 0 0 158 1.659
1.539 0 0 162 1.701
mat.activa namat.activa
Specificatie huren Basis conform jaarrekening Verkoop woningen Aankoop Nieuwbouw
65
Bijlage 1c: prognose balansoverzichten Jaarrek. Forecast 2013 2014
2015
2016
2017
2018
2019
ACTIVA Vaste activa * Materiele vaste activa * Vastgoedbeleggingen * Financiele vaste activa: - bws subsidies - obligaties - overige financiële vaste activa - actieve belastinglatentie
8.306 186
7.914 182
7.633 178
7.328 174
9.140 170
8.867 166
8.593 163
0 0 0 48 8.540
0 0 0 0 8.096
0 0 0 0 7.811
0 0 0 0 7.502
0 0 0 0 9.310
0 0 0 0 9.033
0 0 0 0 8.756
15 1 109 5 14 901 1.045
14 1 49 5 14 625 708
15 1 0 5 14 917 952
15 1 0 5 14 745 780
15 1 0 5 14 0 35
17 1 0 5 14 0 37
17 1 0 5 14 105 142
9.585
8.804
8.763
8.282
9.345
9.070
8.898
3.711 88 1 5.559 0 9.359
2.680 977 2 4.726 0 8.385
2.986 977 3 4.479 0 8.445
3.220 317 2 4.407 0 7.946
3.464 0 2 5.525 0 8.991
3.676 0 2 4.985 0 8.663
3.946 0 2 4.533 0 8.481
0 71
0 195
0 40
0 40
0 40
0 40
0 40
Vlottende activa * * * * * *
Huurdebiteuren Debiteuren gemeente Belastingen en premies soc verzekeringen Overige debiteuren (incl te ontvangen vpb) Overlopende activa Liquide middelen
Balanstotaal (activa)
PASSIVA * * * * *
Eigen vermogen Voorziening verlieslatende contracten Overige voorzieningen Langlopende schulden Overige langlopende schulden
* Kortlopende schulden - kasgeldlening - leveranciers
66
-
overige schulden belastingen en premies soc verzekeringen niet vervallen rente vooruitontvangen huur overige overlopende passiva nog te betalen vpb
Balanstotaal (passiva)
10 4 118 8 15 0 226
12 3 94 8 16 91 419
12 3 82 7 16 158 318
12 3 83 7 20 171 336
12 3 109 7 19 164 354
12 3 110 7 34 201 407
12 3 106 7 34 215 417
9.585
8.804
8.763
8.282
9.345
9.070
8.898
38,7 0,5 -5,7 4,6 1,1 32,3
30,4 -9,1 -38,5 1,7 -2,5 29,0
34,1 5,9 10,2 3,0 3,4 25,3
38,9 5,3 7,3 2,3 3,1 26,4
37,1 5,1 7,0 0,1 3,0 34,3
40,5 5,2 5,8 0,1 2,8 31,6
44,3 2,6 0,0 0,3 3,2 28,6
65
58
57
59
59
55
52
Financiële kengetallen Solvabiliteit (EV) Rentabiliteit totaal vermogen Rentabiliteit eigen vermogen Current ratio ICR (rentedekkingsgraad) Loan to value
Percentage lening t.o.v. boekwaarde
67
Bijlage 1d: kasstroomoverzicht Jaarrek. Forecast 2013 2014
2015
2016
2017
2018
2019
Operationele activiteiten Ontvangsten Huur Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten
1.378 25 13
1.430 28 4
1.462 28 9
1.425 28 12
1.488 28 6
1.642 28 0
1.684 29 1
-224 -217 -78 -10 -4 -56 -2 -261 0
-412 -215 -93 -13 -101 -50 0 -255 0
-241 -194 -94 -13 0 0 0 -219 -91
-214 -195 -91 -13 0 -30 0 -206 -158
-267 -200 -93 -13 -81 -14 0 -204 -171
-234 -204 -102 -14 -151 -15 0 -258 -164
-238 -211 -105 -14 -153 0 0 -234 -201
(a)
-1 3 1 -53 514
48 61 1 126 559
0 48 1 -156 540
0 0 -1 4 561
0 0 0 -1 478
0 -2 0 15 541
0 0 0 0 558
(b)
0 -190 0 -1 -191
0 -2 0 0 -2
0 0 0 -1 -1
-260 -2.340 0 0 -400 0 -1 -1 -661 -2.341
0 0 0 -1 -1
0 0 0 -1 -1
Uitgaven Lasten onderhoud Bedrijfskosten Belastingen Verzekeringen Verhuurderheffing Saneringssteun Overige bedrijfskosten Rentelasten Vennootschapsbelasting Mutaties balansposten Mutatie langlopende activa excl MVA Mutatie kortlopende activa excl liquide midd. Mutatie langlopende passiva excl leningen Mutatie kortlopende passiva excl kastekort Cash flow Investeringsactiviteiten Nieuwbouw in ontwikkeling Na-investeringen Desinvesteringen Goederen t.d.v. exploitatie Mutatie investeringen
68
Leningen Aflossingen Aflossingen nieuwe leningen Extra aflossingen Nieuwe leningen Overige langlopende schulden Mutatie leningen
(c)
Per saldo mutatie vlottende middelen
(ab+cd)
Werkkapitaal ultimo boekjaar
-237 0 0 0 0 -237
-237 0 -596 0 0 -833
-247 0 0 0 0 -247
-72 0 0 0 0 -72
-12 -12 0 0 0 -1.100 1.130 572 0 0 1.118 -540
-12 -440 0 0 0 -452
86
-276
292
-172
-745
0
105
542
266
558
386
-359
-359
-254
69
Bijlage 2: onderhoudsuitgaven Jaarrek. Forecast 2013 2014 Planmatig onderhoud onderhoudsbegroting Bij: inzake nieuwbouw Totaal planmatig onderhoud
2015
2016
2017
2018
2019
87 0 87
277 0 277
113 0 113
86 0 86
129 2 131
71 10 81
71 10 81
Niet-planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Klachtenonderhoud (service) Mutatieonderhoud Bij: inzake nieuwbouw Af: inzake verkoop Totaal niet-planmatig onderhoud
107 0 30 0 0 137
83 0 52 0 0 135
76 0 52 0 0 128
76 0 52 0 0 128
80 0 52 4 0 136
84 0 52 17 0 153
87 0 53 17 0 157
Onderhoudsuitgaven Planmatig onderhoud Niet-planmatig onderhoud Totaal onderhoudslasten
87 137 224
277 135 412
113 128 241
86 128 214
131 136 267
81 153 234
81 157 238
70
Bijlage 3: begroting overige bedrijfslasten Jaarrek. Forecast 2013 2014 Leefbaarheid
Directe bedrijfslasten Lasten servicecontracten Belastingen Verzekeringen Overige kosten
Heffingen Verhuurdersheffing Heffing CFV Saneringssteun Kosten verhuur Incassokosten/afboekingen vj Leegstandskosten leegstaande woningen Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Kosten bewonersinformatie
Huisvestingskosten Gas, water, elektra en schoonmaken Overige huisvestingskosten
Bestuurskosten Presentie- en vacatiegelden Vergader- en representatiekosten Overige bestuurskosten
2015
2016
2017
2018
2019
15 15
11 11
3 3
3 3
3 3
3 3
3 3
23 78 10 2 113
28 93 13 22 156
27 94 13 0 134
27 91 13 0 131
27 93 13 0 133
27 102 14 0 143
28 105 14 0 147
4 56 60
101 50 151
0 0 0
0 30 30
81 14 95
151 15 166
153 0 153
0 1 0 0 1
1 0 15 0 16
1 0 2 0 3
1 0 2 0 3
1 0 2 0 3
1 0 2 0 3
1 0 2 0 3
1 0 1
1 0 1
1 0 1
1 0 1
1 0 1
1 0 1
1 0 1
32 4 0 36
31 2 3 36
31 2 3 36
32 2 3 37
32 2 3 37
33 2 3 38
34 2 3 39
71
Algemene kosten Contributies en abonnementen Kosten automatisering Kosten controle jaarstukken Overige advieskosten ed Kosten samenwerkingsverbanden Adm. ondersteuning ZOwonen Kosten technisch beheer Bewonersraad Porti- en telefoonkosten Drukwerk en kantoorbenodigdheden Overige algemene kosten
Totaal overige bedrijfslasten
0 16 20 21 2 31 42 1 2 2 5 142
0 14 15 8 2 31 44 0 1 2 5 122
0 14 15 9 2 32 44 0 1 2 5 124
0 15 15 9 2 32 45 0 2 2 6 128
0 15 15 9 2 32 45 0 2 3 6 129
0 15 16 9 2 33 46 0 2 3 6 132
0 15 16 10 3 33 47 0 2 3 7 136
368
493
301
333
401
486
482
72
Bijlage 4: overzicht gekozen uitgangspunten Jaarrek. Forecast 2013 2014
2015
2016
2017
2018
2019
3,92
2,50 2,25 3,00 1,50
2,50 2,50 3,00 2,00
2,50 2,50 3,00 2,00
2,50 2,50 3,00 2,00
2,50 2,00 3,00 3,00
1,80 0,00 1,00 0,00 4,62
0,50 0,00 1,00 2,50 4,59
1,20 0,00 1,80 3,20 4,63
1,50 0,00 3,50 3,90 4,60
1,50 0,00 1,00 4,60 4,63
1,50 0,00 1,00 5,25 4,67
1,50 0,00 1,00 5,25 4,69
0
0
0
0
0
0
0
247 0 0 0 247
247 0 0 0 247
247 0 0 0 247
247 -20 0 0 227
227 0 0 20 247
247 0 0 0 247
247 0 0 0 247
Stijgingspercentages: - huurverhoging - overige bedrijfsopbrengsten - onderhoudskosten - overige bedrijfskosten
3,88 2,00 2,65 2,00
Percentage renteopbrengst liquide middelen Percentage kasgeldlening Percentage huurderving Percentage renteconversie leningen Gemiddeld rentepercentage langlopende leningen Bijdrage bewonersraad p/woning
Aantal woningen per 1 januari Verkoop/sloop woningen Aankoop Nieuwbouw Aantal woningen per 31 december Bedrijfswaarde woningen WOZ woningen
14.670 28.708
15.325 15.177 14.990 17.026 16.945 16.833 27.811 27.811 27.811 25.979 29.639 29.935
73
