Property Times Průmyslové a skladové nemovitosti 3. čtvrtletí 2010
Autor Lenka Šindelářová Consulting & Research Manager Česká Republika +420 234 262 239
[email protected]
Kontakty
•
Výstavba logistických a průmyslových nemovitostí nadále zůstává omezená na projekty pro konkrétní nájemce.
•
Čistá realizovaná poptávka poklesla mezičtvrtletně díky klidnější letní sezóně.
•
Neobsazenost rapidně poklesla o 4 procentní body a očekává se, že bude klesat i nadále.
•
Nominální nájemné zůstává stabilní, a to do konce roku 2010. DTZ očekává mírný nárůst nájemného v roce 2011.
•
V lokalitách, kde výrazně poklesla neobsazenost dochází postupně také ke snižování objemu incentiv a nárůstu efektivního nájemného.
Martin Šumera Senior Industrial Agent +420 602 224 102
[email protected] Bert Hesselink Head of Industrial Agency +420 606 614 334
[email protected] Hrubá realizovaná poptávka (m2) 250000 200000 150000 100000 50000 0 1.čtvrtl. 2.čtvrtl. 3.čtvrtl. 4.čtvrtl. 1.čtvrtl. 2.čtvrtl. 3.čtvrtl. 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 Praha a okolí
Regiony
Zdroj: DTZ Research
www.dtz.com
1
Průmyslové a skladové nemovitosti
Nabídka a Poptávka •
Čistá realizovaná poptávka
Celkový objem moderních skladových a výrobních prostor určených k pronájmu dosahuje výše 3,43 mil m2. Ve 3. čtvrtletí 2010 bylo dokončeno 74 000 m2, např. 2
Logistics Park Lovosice (42 000 m ) plně pronajatý ČD Cargo nebo budova 13.2 v CTParku Ostrava (28 2 400 m ). V současné době je ve výstavbě ca. 93 000 2 m moderních ploch. •
•
•
•
•
Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ca. 206 100 m2 ve 3. čtvrtletí 2010, stejně jako ve druhém čtvrtletí, ale dvojnásobek v porovnání s 3. čtvrtletím 2009. Čistá realizovaná poptávka (bez započtení renegociací a relokací v rámci moderních areálů) dosáhla ve 3. čtvrtletí 140 000 m2, což je o 21% méně než v 2. čtvrtletí 2010 a 121% nárůst oproti 3. čtvrtletí 2009. V širším okolí Prahy byla registrována nejvýraznější aktivita nájemců, ovšem ze 62% se jednalo o přejednání nájemních smluv. Na druhou stranu v západních Čechách se již druhé po sobě jdoucí čtvrtletí uzavřelo nejvíce nových pronájmů, ca. 32% z celkové čisté realizované poptávky v ČR. Největší nový pronájem ve třetím čtvrtletí byl podepsán na CTParku Ostrava společností Brembo (25 600 m2), společnost Trost si pronajala 22 500 m2 v Orange Parku Nýřany a Sumitomo získala 16 100 m2 v CTParku Plzeň. Největší transakcí ve třetím čtvrtletí - a dosud za celý rok 2010 - však byla renegociace nájemní smlouvy logistickou společností HOPI v Pointpark Prague D1 (45 800 m2). Koncoví uživatelé byli v objemu pronajatých ploch aktivnější (39 %) než poskytovatelé logistických (3PL) (36 %). Výrobní společnosti uzavřely 25 % nových pronájmů.
Míra neobsazenosti a Nájemné •
•
•
Míra neobsazenosti za celou Českou republiku klesla ke konci 3. čtvrtletí 2010 z 15,5% na méně než 12%. K dispozici je tak 409 000 m2 volných ploch. Největsí pokles byl opět zaznamenán na Plzeňsku (z 20% na 10%) a na severní Moravě (z 31% na 21%), zde zůstává ovšem stále druhá nejvyššší neobsazenost po střední Moravě. V oblasti Prahy pak došlo k poklesu ze 17 % na 14%. Nominální výše nájemného v moderních prostorech zůstala stabilní na úrovní 3,6-4,0 EUR/ m2 / měsíc v Praze, v ostatních regionech se pak pohybuje mezi 3,64,25 EUR / m2 / měsíc. DTZ předpokládá, že nominální nájemné začne mírně růst v průběhu roku 2011.
www.dtz.com
(m2) 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 1.čtvrtl. 2.čtvrtl. 3.čtvrtl. 4.čtvrtl. 1.čtvrtl. 2.čtvrtl. 3.čtvrtl. 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 Praha a okolí Regiony Zdroj: DTZ Research
Čistá poptávka podle regionů 3. čtvrtletí 2010 2% 4%
Západní Čechy
4% 32%
Moravsko-Slezsko Širší oblast Prahy
29%
Jižní Morava Severo-východní Čechy 29% Střední Morava Zdroj: DTZ Research
Podíly developerů na hrubé realizované poptávce ve 3. čtvrtletí 2010 2% 2% 4%
1%
1%
0%
PointPark Properties ProLogis Mayfield 30%
11%
CTP Invest VGP Segro TMW
23%
D1 Zone 15% 11%
Aviva Investors Amesbury Valad
Zdroj: DTZ Research
2
Průmyslové a skladové nemovitosti
Očekávaný další vývoj •
•
•
Doporučení
Dále bude pokračovat zaplňování volných ploch a pokles míry neobsazenosti, a to především v oblastech s vysokou mírou neobsazenosti a nízkým nájemným. Předpokládáme, že bude docházet ke zpřísňování nájemních podmínek, omezování objemu pobídek a k růstu efektivní výše nájemného. Očekáváme zvyšující se zájem výstavbu pro konkrétní uživatele.
o
novou
•
Ideální doba pro pronájem nových prostor pomalu odeznívá.
•
Nejvýhodnějších podmínek lze nyní dosáhnout v oblastech Prahy a Středních Čech, zde jsou pronajimatelé stále velmi flexibilní.
•
Zajímavých podmínek je možné dosáhnout i při nové výstavbě na míru.
•
Nájemci mají stále silné postavení při renegociacích či prodlužování nájemních smluv.
Výměra logistických a průmyslových ploch v ČR, neobsazenost, dosahované nájemné
Zdroj: DTZ Research
www.dtz.com
3
Průmyslové a skladové nemovitosti
Transakce Vybrané nájemní transakce ve 3. čtvrtletí 2010 2
Nájemce
Region
Výměra (m )
Projekt
Typ nájmu
Sektor
HOPI
Širší oblast Prahy
45 800
Pointpark Prague D1
Renegociace
3PL
Brembo
Moravsko-Slezsko
25 600
CTPark Ostrava
Nový nájem
Výroba
Trost
Západní Čechy
22 500
Orange Park Nýřany
Nový nájem
Koncový uživatel
Sumitomo
Západní Čechy
16 100
CTParkPlzeň
Nový nájem
3PL
Autokelly
Širší oblast Prahy
15 000
Pointpark Prague D1
Nový nájem
Koncový uživatel
Alza
Širší oblast Prahy
9 500
VGP Park Horní Počernice
Nový nájem
Koncový uživatel
Transkam
Širší oblast Prahy
5 800
Tulipán Park Prague
Nový nájem
3PL
Rexel
Jižní Morava
4 300
CTZone Brno
Nový nájem
Koncový uživatel
Zdroj: DTZ Research
DTZ se podařilo zprostředkovat nájemní smlouvu s velkoobchodní společností Tabák 2 Plus, která si pronajala 1 200 m skladových a administrativních ploch v rámci areálu Big Box v Praze Horních Počernicích. DTZ se podařilo prodloužit nájemní smlouvu se společností Storex, velkoobchodem s 2 pneumatikami, která bude i nadále uživat 1 000 m skladových a administrativních ploch v rámci areálu Valad Business Park v Průhonicích/Čestlicích.
Definice: Celková výměra a nová nabídka: Moderní skladové a výrobní prostory třídy A stavěné a vlastněné developerem nebo investorem za účelem pronájmu třetím stranám. Nezahrnuje nemovitosti vlastněné koncovým uživatelem. Nová nabídka zahrnuje výše zmíněné prostory dokončené v daném období. Realizovaná poptávka: Hrubá poptávka reprezentuje celkovou podlahovou plochu pronajatou nebo předpronajatou v daném časovém období. Za pronajatý prostor považujeme takový, pro který je podepsána nájemní smlouva nebo smlouva o budoucí nájemní smlouvě. Celková realizovaná poptávka obsahuje renegociace. Čistá poptávka transakce typu renegociace vylučuje a zahrnuje pouze nové nájemní transakce a expanze ploch stávajících nájemců. Míra neobsazenosti: Podíl fyzicky volných prostor v dokončených budovách z celkové výměry. Nejvyšší dosahované nájemné: Dosahované nájemné vztahující se k nejkvalitnějším jednotkám, vysokého standardu o velikosti 4 000 -5 000 m2 v nejatraktivnějších lokalitách.
www.dtz.com
4
P
Disclaimer Tato studie by neměla sloužit jako základ pro uzavírání transakcí bez vyhledání specifické, kvalifikované a odborné rady. Ačkoli fakta v této studii byla důkladně prověřena, DTZ nemůže nest zodpovědnost za škodu, či ztrátu utrpěnou jako výsledek neúmyslné nepřesnosti ve studii. Informace zahrnuté ve studii by neměly být publikovány, reprodukovány v celku či částečně a nemělo by být na ně odkazováno bez předchozího souhlasu. Každá taková reprodukce by měla uvést DTZ jako zdroj. © DTZ listopad 2010
www.dtz.com
5
