Výjazdové zasadnutie Výboru NR SR pre financie, rozpočet a menu v Prvej stavebnej sporiteľni, a. s. 19. marec 2008
1
Návrh možností využitia súkromného kapitálu na financovanie výstavby nájomných bytov v Slovenskej republike po roku 2008
Bratislava 19. Marec 2008
2
Nájomné bývanie
1. Cieľ koncepcie nájomného bývania: - zvýšiť počet novostavaných nájomných bytov - vytvoriť novú metódu financovania výstavby a správy nájomných bytov na Slovensku - zefektívniť financovanie nájomných bytov kumuláciou prostriedkov zo súkromného a verejného sektora (PPP = Public Private Partnership) - podporiť rozvoj ¾ dostupnosti bývania pre mladé rodiny ¾ mobility pracovnej sily - pomôcť riešeniu problémov s regulovaným nájmov v reštituovaných bytových domoch pred rokom 2013 3
2. Nájomné bývanie - Analýza SR vykazuje len 3 % podiel nájomných bytov z bytového fondu (jeden z najnižších podielov v EU) Podiel nájomných bytov na celkovom bytovom fonde v % Belgicko Česko Dánsko Estónsko Fínsko Francúzsko Grécko Írsko Nemecko Poľsko Portugalsko Rakúsko Slovensko Veľká Británia
60 50 40 30 20 10
Ne m ec ko Po rtu ga lsk o Sl ov en sk o
Be lg ick o
0
4
2. Nájomné bývanie - Analýza
Aktuálny stav - štát má snahu posilniť podporu financovania nájomného bývania pre mladé rodiny - výstavba nájomných bytov doteraz aplikovaným spôsobom neumožňuje medziročný rast novostavaných nájomných bytov (financovanie z dotácie MVRR SR a úveru ŠFRB) - objem finančných prostriedkov na nájomné bývanie bez využitia financií súkromného kapitálu neporastie - eskaluje spor o uvoľnenie regulovaného nájomného v reštituovaných bytových domoch 5
2. Nájomné bývanie - Analýza
Východiská: - všeobecná požiadavka spoločnosti -
zabezpečiť nájomné bývanie
pre mladé rodiny - vytvoriť zdroje na financovanie násobne väčšieho počtu stavaných nájomných bytov ako je tomu v súčasnosti, pri financovaní len prostredníctvom MVRR SR a ŠFRB - využitím súkromných zdrojov zvýšiť cca 4 až 5-krát celkový objem financií na výstavbu nájomných bytov pre obce a neziskové organizácie - financovanie technickej infraštruktúry na pozemkoch zostane v kompetencii MVRR SR a ŠFRB
6
3. Nájomné bývanie - Financovanie - Súčasný stav (údaje k 31. 12. 2007)
do
30 + 5
% 1,32 m ld. Sk
tác do ia by tác tov 0,2 ia 6 m úze 1,0 cia í t m 6 ld. ml es Sk ia v d. Sk in
NEPLATIČI ie n e ruš uvy o p ml z
výber
OBEC %
úve r1
Sk ld. 3m 2,8
% 70
ŠFRB
dodávateľa za lož sp enie ráv ( cu výbe r)
BYTY né jom ná jom ná pre
ŠR
vysť ahov anie
OBECNÉ BÝVANIE
nájo mné sprá va
MVRR SR
NÁJOMNÍK SPRÁVCA (obchodná spoločnosť)
7
3.1. Nájomné bývanie – Návrh Návrh – byty pre mladé rodiny
lo ž
en ie
10 0
%
DEVELOPER = = NEZISKOVÁ ORGANIZÁCIA = = SPRÁVCA
%
financovanie prevádzky
NÁJOMNÉ BYTY
ia
OBEC
5
nájomné vrátane ceny za úver znížené o podporu
íc st ve in
e ni y e ž k lo em ie a z z c po otá d
95 % investícia
i
úv er
ne pl at ič
za
MVRR SR / ŠFRB 3 % 1 na 0 ro ná p rok čne jo od ov m po n é ru ho
financujúca spoločnosť = = BANKA
UBYTOVANIE PRE NEPLATIČOV
8
3.2. Nájomné bývanie – úlohy jednotlivých účastníkov Návrh – byty pre mladé rodiny
Úlohy:
BANKA
zabezpečiť priaznivé prostredie Minimálna výškalegislatívne úrokového rámca úv novelizáciou zákonov za
er
lo ž
10 0
%
MVRR SR / ŠFRB
3 10 % r ro očn ko e v
1.
- o ŠFRB - o stavebnom sporení
- o dani z príjmu = rámca Maximálna výška DEVELOPER úrokového - o neziskových organizáciach 95 % investícia = NEZISKOVÁ NÁJOMNÉ o prevode a správe bytového fondu ORGANIZÁCIA = BYTY nájomné vrátane 2. zabezpečiť participáciu verejných zdrojov na systéme a vyčleniť = SPRÁVCA ne pl at ič
ia
dotácie na nájomné byty aj v súčasnosti)
i
ceny za úver e i 5 dostatočný objem y en zdrojov % ž k o l m ie za budú ze predstavovať verejné zdroje 30 % z obstarávacej ceny (podiel c o p otá d íc st ve in
3.
en ie
4.
prevádzky náklady z verejných financovanie zdrojov budú len prvých 10 rokov prevádzky OBEC UBYTOVANIE nájomných bytov PRE NEPLATIČOV
5.
stanoviť regulatívy (vek, príjem,…) pre nájomníkov
9
3.2. Nájomné bývanie – úlohy jednotlivých účastníkov Návrh – byty pre mladé rodiny
Úlohy:
3 10 % r ro očn ko e v
BANKA 1. vyčleniť pozemky na výstavbu nájomných bytov MVRR SR / ŠFRB Minimálna výška úrokového rámca 2. vytvoriť, resp.úvparticipovať na založení developerskej spoločnosti er 10 - napríkladzavkladom 0 pozemkov lo % že 3. zabezpečiť schválenia územných a stavebných rozhodnutí ni e DEVELOPER = rámca Maximálna výška úrokového 4. podporiť projekty z vlastných plánovaných zdrojov 95 % investícia = NEZISKOVÁ NÁJOMNÉ 5. zabezpečiť participáciu verejných zdrojov a fondov EU na príprave ORGANIZÁCIA = BYTY vrátane nájomné územia = SPRÁVCA ceny za úver enáhradného dočasného5 ubytovania i 6. realizovať objekty pre neplatičov n y e % ž k lo rezervného m ie z prostriedkov fondu systému nájomného bývania a e z z financovanie prevádzky
i
ne pl at ič
ia
OBEC
íc st ve in
c po otá d
UBYTOVANIE PRE NEPLATIČOV
10
3.2. Nájomné bývanie – úlohy jednotlivých účastníkov Návrh – byty pre mladé rodiny
za
úv er
lo ž
en ie
10 0
úrokového rámca
MVRR SR / ŠFRB
3 10 % r ro očn ko e v
financujúca BANKA = spoločnosť Minimálna = BANKA výška %
Úlohy: Maximálna výška DEVELOPER úrokového= rámca 95 % investícia = NEZISKOVÁ
ia
i
ne pl at ič
íc st ve in
NÁJOMNÉ 1. poskytnúť dostatočný objem financií ORGANIZÁCIA = BYTY vrátane nájomné 2. zabezpečiť transparentnosť = SPRÁVCAnarábania s verejnými ceny za úver e i 5 prostriedkami y projekte en v % ž k o l m a ie ze participovať 3. vytvoriťzresp. na založení developerskej c o p otá spoločnosti d prevádzky financovanie 4. vytvoriť úverov pre financovanie projektov nájomného OBEC systém UBYTOVANIE bývania a vytvoriť úverové linky PRE NEPLATIČOV
11
3.2. Nájomné bývanie – úlohy jednotlivých účastníkov - samostatná obchodná spoločnosť zaoberajúca sa výstavbou bytových domov - nezisková organizácia vytvorená ako účelový spoločný podnik obce a financujúceho ústavu je vhodná z hľadiska transparentnosti BANKA MVRR SR / narábania ŠFRB
Minimálna výška úrokového rámca
3 10 % r ro očn ko e v
, nízkonákladovosti výstavby aj prevádzky objektov, s verejnými financiami úv
er reinvestovania vytvorených prebytočných zdrojov späť do nájomných 10 za 0 lo bytových domov % že ni - investorská príprava nájomných bytov v regiónoch e DEVELOPER = Maximálna výška úrokového rámca podľa prognózy potrieb % investícia 95 = NEZISKOVÁ
Správca
ORGANIZÁCIA = = SPRÁVCA
nájomné vrátane ceny za úver 5 %
NÁJOMNÉ BYTY
ia
i
ne pl at ič
íc st ve in
e ni y e ž k lo em aj - môže byť aj developer a ie ďalší právny subjekt, z hľadiska transparentnosti z z c á vhodná nezisková po organizácia ot d - zabezpečiť organizačne aj finančne prevádzku nájomných bytových domov
je
- administratíve zabezpečiť podporu na rozdiel medzi nákladmi pokrytými prevádzky financovanie OBEC nájomcom a reálnymi nákladmi na správu a splácanie úveru na nájomné byty UBYTOVANIE - investovať prostriedky získané z prevádzky objektov späť do obnovy objektov PRE NEPLATIČOV a rozvoja ďalšej výstavby nájomných bytov
12
3.2. Nájomné bývanie – úlohy jednotlivých účastníkov Návrh – byty pre mladé rodiny BANKA 2 - plocha ú bytu do 80 m
ve r
3 10 % r ro očn ko e v
MVRR SR / ŠFRB
íc st ve in
5 en ky % ž o z mverejných zdrojov vo výške - podpora l za oze cie max. 30p % oztáceny bytu d ia
OBEC
financovanie prevádzky
ne pl at ič
ORGANIZÁCIA = nájomné vrátane - limitované nájomné na max. 5 000 Sk = SPRÁVCA ceny za úver mesačne ipre občana (bez médií) e
NÁJOMNÉ BYTY i
10 - ubytovanie za 0 % veku jedného z manželov do 35 rokov -lorodín vo že ni prichádzajúcich za prácou - osôb e DEVELOPER = rámca Maximálna výška úrokovéhobytových - rodín z reštituovaných % investícia 95domov = NEZISKOVÁ
UBYTOVANIE PRE NEPLATIČOV
13
3.2. Nájomné bývanie – úlohy jednotlivých účastníkov Návrh – byty pre mladé rodiny BANKA za
úv er lo ž
en ie
10 0
%
3 10 % r ro očn ko e v
MVRR SR / ŠFRB
= rámca Maximálna výška DEVELOPER úrokového - výstavba z rezervného fondu investícií do 95 nájomného bývania % investícia
= NEZISKOVÁ NÁJOMNÉ - ubytovanie občanov, ktorí dlhodobo ORGANIZÁCIA = (min. 3 mesiace) nie sú schopní BYTY vrátane nájomné platiť nájomné v nájomných bytoch a obývali nájomné byty postavené = SPRÁVCA ceny za úver e systéme bytov pre mladé i v podporovanom 5 rodiny n ia
OBEC
financovanie prevádzky
ne pl at ič
i
íc st ve in
% že ky o l m - prevádzkové za náklady ze cie znáša obec a ubytované osoby na základe o tá možností ich ppríjmu do
UBYTOVANIE PRE NEPLATIČOV
14
3.3. Nájomné bývanie
Prínosy pre štát a občanov - otvorenie trhu financovania podporovaného nájomného bývania pre mladé rodiny súkromným financiám - minimálne zdvojnásobenie celkového objemu prostriedkov poskytovaných do výstavby nájomných bytov ročne - nárast zabezpečený zo súkromných zdrojov - znásobenie počtu stavaných nájomných bytov na 6 až 10 tisíc ročne v horizonte 3 rokov - zníženie nákladov na výstavbu, nájomného aj nákladov na prevádzku bytových objektov - zlepšenie mobility pracovnej sily, v obciach budú k dispozícii aj voľné nájomné byty - urýchlenie riešenia regulovaného nájmu v reštituovaných bytových domoch minimalizácia rizika možných medzinárodných sporov a sankcií voči SR - zlepšenie výkonnosti národného hospodárstva - vytvorenie systému podpory pre mladé rodiny na úhradu ekonomického nájomného - rast ekonomickej prosperity mladých rodín a potenciálny prechod na vlastné bývanie - rast starostlivosti o existujúci bytový fond = financovanie obnovy a opráv novým spôsobom financovaných a spravovaných nájomných objektov v horizonte 5 – 10 rokov 15
3.4. Nájomné bývanie - Prínosy pre štát
Kvantifikácia a) Súčasný stav: - vyčlenené v priemere ročne na podporu nájomného bývania cca 3,6 mld. Sk - v priemere zabezpečená výstavba cca 3 000 nájomných bytov / rok t. j. za 10 rokov = 30 tis. bytov = 36 mld. Sk podpory (v cenovej úrovni roka 2006)
b) Cieľ:
- z verejných zdrojov vyčlenené na podporu nájomných bytov cca 3 až 4 mld. Sk / rok - výstavba cca 8 tisíc nájomných bytov / rok - 10 rokov = 80 tis. bytov + 30 až 40 mld. Sk z verejných zdrojov
Úloha ŠFRB: - formou úverov pre obce financovať naďalej výstavbu cca 2 tis. bytov ročne pre nezamestnaných a občanov v hmotnej núdzi s minimálnym úrokom z úveru - formou nenávratnej podpory financovať nájomné bývanie v spolupráci so súkromnými financiami 16
3.5. Nájomné bývanie – Časový plán - predpoklad Výstavba bytov pre mladé rodiny 2008:
Novelizácia legislatívy Územná príprava Založenie neziskovej organizácie
2009:
Projektová príprava Začiatok realizácie
2010:
Prvé byty do užívania Začiatok dotovania
2020:
Maximálny nárok na dotáciu
2020:
Byty viac ako 10 ročné na odpredaj Vznik vlastného kapitálu neziskových organizácii 80 – 100 tisíc nájomných bytov Rozvoj investícií do bývania v dvojnásobnom rozsahu bez vyššieho nároku na verejné zdroje 17
4. Nájomné bývanie - Príloha Ďalšie podporné formy naplnenia podmienok pre mladé rodiny: 1. Možnosť započítania nájmu ako odpočtovej položky z daňového základu fyzickej osoby: - zlepšenie bonity obyvateľstva aj schopnosti uhrádzať ekonomické nájomné - zvýšenie počtu záujemcov o nájomné byty - štát má pokrytý pokles daní nájomníkov zvýšenými daňovými príjmami zo stavebnej činnosti a daní zamestnancov stavebných firiem Kalkulácia Zvýšenie bonity klienta : - priemerný ročný príjem - odpočítateľná položka nájom - zníženie dane predstavuje - zvýšenie bonity občana
200 tis. Sk 60 tis. Sk 12 tis. Sk, 1000 Sk mesačne
18
4. Nájomné bývanie - Príloha
2. Možnosť započítania investície do nájomného bývania ako odpočítateľnej položky z daní právnickej osoby = financujúcej banky: -
-
zníženie úrokov z úveru podobný efekt ako pri priamom subvencovaní úrokov
Kalkulácia Zníženie nákladov financujúcich ústavov : - ročná investícia (úvery do nájomného bývania) = 5 mld. Sk - zníženie dane (19 %) až o 1 mld. Sk
19
4. Nájomné bývanie - Príloha Príklad financovania: Dvojizbový byt s plochou 50 m2, cena bytu 22 tis. Sk / m2 = 1,1 mil. Sk
1. fáza -
Úver 1,1 mil. Sk - prvých 10 rokov po ukončení výstavby
úroková sadzba splátka spolu doba splácania občan hradí v nájomnom podpora (ŠFRB hradí) podpora na byt ročne podpora na byt celkom
=5 % = 7 500 Sk / mesiac = 10,00 rokov = 4 500 Sk / mesiac = 3 000 Sk / mesiac = 36 000 Sk / rok = 360 000 Sk / 10 rokov = cca 30 % z ceny bytu
20
4. Nájomné bývanie - Príloha Príklad financovania po 10 rokoch: Dvojizbový byt s plochou 50 m2, cena bytu 22 tis. Sk / m2 = 1,1 mil. Sk Úver 1,1 mil. Sk
2. fáza -
úroková sadzba
= 5,0
%
-
splátka úveru
= 4 500 Sk / mesiac
-
doba splácania úveru
= 15
-
občan hradí v nájomnom
= 4 500 Sk / mesiac
-
podpora (ŠFRB hradí)
=0
Sk / 15 rokov
-
celková doba splácania úverov
= 25
rokov
rokov
21
4. Nájomné bývanie - Príloha
Maximálne náklady občana súvisiace s nájmom:
Náklady v nájomnom zohľadňujúce úver
4 500 Sk /mesiac
Náklady na fond opráv pri platbe 10 Sk/m2
500 Sk / mesiac
Náklady na správu
180 Sk / mesiac
Médiá (elektrina, plyn, teplo, voda) pre 2 osoby
1 500 Sk / mesiac
Spolu:
5 680 Sk / mesiac
Priemerná mzda
20 146 Sk / mesiac
( Celkové náklady 30 % z priemernej mzdy jednej osoby)
22
4. Nájomné bývanie - Príloha
1
2
3
4
5
8
3600 1800
3600
3240
3600 1800
1800
1800
7
1620
6
1440
2160
1260
0
1080
500
900
1000
180 360 360
1500
720
720 540 1080
2000
1440
2500
1800
3000
2520
3500
2880
4000
3600
Kalkulované náklady na podporu nájomných bytov v jednotlivých rokoch financovaných súkromným kapitálom v mil. Sk
5 000 bytov ročne 10 000 bytov ročne
9 10 11 12 13 23
Ďakujem za pozornosť
24
