Číslo poradia:
SPRÁVA pre zasadnutie Mestského zastupiteľstva v Liptovskom Mikuláši, konané dňa 07.03.2013
K bodu programu:
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve na kúpu 47 bytov pre účely nájomného bývania v nehnuteľnosti č.s. 1871 („Dominanta“)
Materiál obsahuje: 1. Návrh na uznesenie 2. Dôvodovú správu
Spracovateľ: Mgr. Anna Iľanovská Mgr. Miroslav Kašák Ing. Miloš Berník
Predkladá: MUDr. Alexander Slafkovský primátor mesta
prizvaní : Ing. Anna Rašiová, prednostka MsÚ JUDr. Blanka Hliničanová, vedúca právneho oddelenia MsÚ Ing. Miloš Berník, vedúci oddelenia investícií MsÚ Bc. Valéria Hromádková, oddelenie sociálne MsÚ Mgr. Miroslav Kašák, oddelenie ÚR a SP MsÚ Zástupcovia Strategic services, s.r.o.
Počet strán: 7 Počet výtlačkov: 40 V Liptovskom Mikuláši 01.03.2013
Podpis predkladateľa
Návrh na uznesenie zo zasadnutia Mestského zastupiteľstva v Liptovskom Mikuláši zo dňa 07.03.2013
K bodu programu : Zmluva o budúcej kúpnej zmluve na kúpu 47 bytov pre účely nájomného bývania v nehnuteľnosti č. s. 1871 („Dominanta“)
Mestské zastupiteľstvo v Liptovskom Mikuláši I. s c h v a ľ u j e: uzatvorenie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na nadobudnutie nehnuteľnosti v k. ú. Liptovský Mikuláš – medzi spoločnosťou STRATEGIC SERVICES, s r.o., , sídlo osloboditeľov 251, Batizovce, 05935, IČO: 31380883 ako budúcim predávajúcim a mestom Liptovský Mikuláš ako budúcim kupujúcim, a to 47 bytových jednotiek , ktoré sa budú nachádzať po rekonštrukcii v objekte bývalej posádkovej ubytovne, súpisné číslo 1871/2 na Hviezdoslavovej ulici v Liptovskom Mikuláši, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu na pozemku č. parcely C KN 1715/2 o výmere 1240m2 zastavané plochy a nádvoria, zapísaných na LV č. 6197 v k. ú. Liptovský Mikuláš a to s nasledovnými podstatnými náležitosťami: 1.Predmetom zmluvy o budúcej kúpnej zmluve bude záväzok zmluvných strán uzatvoriť kúpnu zmluvu o odplatnom prevode vlastníckeho práva k 47 bytovým jednotkám o celkovej podlahovej ploche najmenej 1784,48 m2 vrátane k nim prislúchajúcich spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu ako aj prislúchajúcich spoluvlastníckych podielov na zastavanom pozemku pod stavbou (ďalej len „Kúpna zmluva“) 2.Kúpna cena za 1m2 skolaudovaného bytu v štandarde podľa prílohy tejto zmluvy je stanovená na 864,- € vrátane DPH. Celková kúpna cena za odplatný prevod vlastníckeho práva k 47-mim bytom je predbežne dohodnutá na 1.541 790,70 EUR ( slovom jeden milión päťstoštyridsaťjeden tisíc sedemstodeväťdesiat Eur sedemdesiat centov ) vrátane DPH. 3. Celková kúpna cena za spoluvlastnícky podiel na zastavanom pozemku nachádzajúcom sa pod
objektom posádkovej ubytovne je zmluvnými stranami dohodnutá na 1 EUR ( slovom jeden EUR ) vrátane DPH. 4. Budúci predávajúci zhotoví byty v rekonštruovanom objekte podľa projektovej dokumentácie, vopred schválenej budúcim kupujúcim, ktorá bude spĺňať požiadavky uvedené v zákone NR SR č. 607/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov o Štátnom fonde rozvoja bývania a zákona č. NR SR č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších právnych predpisov a to v rozsahu v akom je budúci predávajúci zaviazaný podľa tejto zmluvy budúcemu kupujúcemu. Budúci predávajúci umožní budúcemu kupujúcemu vykonávať kontrolu stavebných prác počas celej realizácie rekonštrukcie 47 bytových jednotiek. 5.Rekonštrukciu objektu na bytový dom s polyfunkciou vykoná budúci predávajúci na vlastné náklady a na svoje vlastné nebezpečenstvo. Budúci predávajúci sa zaväzuje ukončiť rekonštrukciu 47 bytových jednotiek do konca roka 2013.
6.Podmienkou za ktorej môže vyzvať budúci predávajúci budúceho kupujúceho na uzatvorenie tejto zmluvy je že : a) nadobudne právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie a bude povolené užívanie predmetných 47 bytových jednotiek ako aj celej rekonštruovanej budovy a zároveň b) budúci kupujúci získa finančné zdroje z úveru od Štátneho fondu rozvoja bývania na predmet prevodu podľa tejto zmluvy v rozsahu najmenej 70% z celkovej úhrnnej ceny 7. Mesto sa zaväzuje uzatvoriť Zmluvu o nájme 47 bytových jednotiek s budúcim predávajúcim v lehote najneskôr do 14 dní od nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia vydaného na celý rekonštruovaný objekt. Počas celej doby nájmu sa budúci kupujúci zaviaže uhrádzať nájomné v sume 26,- €/m2 /rok za byty obsadené podnájomcami a nájomné v sume 18,20 €/m2/rok za neobsadené byty. 8. V prípade , že mesto získa úver zo ŠFRB , tak mesto uhradí budúcemu predávajúcemu sumu vo výške získaných prostriedkov z tohto úveru a to bezodkladne po pripísaní úverových prostriedkov na účet mesta a budúci predávajúci po pripísaní časti kúpnej ceny na svoj účet, prevedie predmet zmluvy bezodkladne do vlastníctva budúceho kupujúceho. V tomto prípade po uzavretí kúpnej zmluvy a po prevode vlastníctva k predmetu zmluvy mesto zriadi záložné právo v prospech budúceho predávajúceho na zostatok neuhradenej kúpnej ceny. 9. V prípade, že mesto nezíska dotáciu z prostriedkov ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR a to ani opakovane v zmysle príslušných právnych predpisov, tak sa mesto na základe rozhodnutia mestského zastupiteľstva môže zaviazať - uhradiť zostatok kúpnej ceny z vlastných zdrojov, alebo na základe dohody s budúcim predávajúcim sa bude zostatok kúpnej ceny uhrádzať formou splátok najviac s lehotou splatnosti do 7 rokov. 10. V prípade, ak mesto nezíska úver zo ŠFRB a ani dotáciu ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR a to ani na základe opakovaných žiadostí, tak a)
mesto na základe rozhodnutia mestského zastupiteľstva môže predmet kúpy kúpiť z vlastných, resp. úverových zdrojov a Zmluva o budúcej kúpnej zmluve stratí platnosť alebo,
b) mesto na základe rozhodnutia mestského zastupiteľstva a so súhlasom budúceho predávajúceho môže kúpiť predmet kúpy formou splátok s lehotou splatnosti najviac 30 rokov alebo, c) ak nedôjde ani k jednému prípadu uvedenému pod písm. a) alebo b) tohto ustanovenia, Zmluva o budúcej kúpnej Zmluve a Zmluva o nájme 47 b.j. stratí platnosť 11. Prípadné vzájomné práva a povinnosti, ktoré vyplynú v súvislosti s neuhradením nesplatenej časti kúpnej ceny si zmluvné strany upravia samostatnou dohodou. 12. Vlastnícke práva k parkovacím stániam si zmluvné strany vyriešia vzájomnou dohodou.
II. u k l a d á Ing. Milošovi Berníkovi, vedúcemu oddelenia investícií vypracovať a predložiť žiadosti o úver zo ŠFRB a o dotáciu z Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR na financovanie kúpy 47 bytov v bytovom dome na Hviezdoslavovej ul. č. 1871/2 Termín: do 28.02.2014
III. s p l n o m o c ň u j e MUDr. Alexandra Slafkovského, primátora mesta Liptovský Mikuláš k podpisu Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na kúpu 47 bytových jednotiek v bytovom dome súp. č. 1871/2 v Liptovskom Mikuláši a k nim prislúchajúcich spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu ako aj prislúchajúcich spoluvlastníckych podielov na zastavanom pozemku pod stavbou č. parcely C KN 1715/2 o výmere 1240m2 zastavané plochy a nádvoria v súlade so schválenými podstatnými podmienkami
DÔVODOVÁ SPRÁVA
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve na kúpu 47 bytov pre účely nájomného bývania v nehnuteľnosti č. s. 1871 („Dominanta“) Na mestskom úrade k 28.02.2013 evidujeme celkom 213 žiadostí o pridelenie bytu. V meste Liptovský Mikuláš bol naposledy postavený bytový dom s 34 bytovými jednotkami v roku 2010. Vzhľadom na prejavený záujem mesto vníma potrebu výstavby ďalších bytov. Výstavba bytov je dôležitá aj z dôvodu zabránenia odlivu obyvateľov mesta. Ponuka na získanie bytov prišla od spoločnosti STRATEGIC SERVICES, s.r.o. a to rekonštrukciou objektu posádkovej ubytovne na Hviezdoslavovej ul. 2. Jeho cieľom je prispieť k riešeniu dvoch cieľov a to k zvýšeniu kvality bytového a domového fondu v širšom centre a k riešeniu lepšieho bývania v meste Liptovský Mikuláš formou štartovacích nájomných bytov. V rámci navrhovaného riešenia nám spoločnosť ponúka predaj 47 bytových jednotiek s tým, že zvyšná časť bude predmetom predaja investorom. Prvé a druhé nadzemné podlažie bude vo vlastníctve investora pre účely služieb, rovnako i siedme a ôsme nadzemné podlažie kde bude ďalších 20 bytových jednotiek ; Z tohto dôvodu hodlá investor komponovať celý projekt ako „Dobré bývanie v Liptovskom Mikuláši“, čomu podriadi aj úpravu okolia a zabezpečenie bezpečnostného servisu pre modernizovaný objekt. V objekte bude po rekonštrukcii celkom 67 bytov. Samotný objekt bude polyfunkčnou budovou. Na prvom nadzemnom podlaží bude administratíva, služby a obchodné priestory, pivnice, kočikáreň a kotolňa. Na druhom nadzemnom podlaží bude 7 bytov a plochy na podnikanie. Na treťom až ôsmom nadzemnom podlaží bude lokalizovaných 10 bytových jednotiek. Realizácia diela sa predpokladá spoločnosťou Strategic Services, s.r.o. s investorom KAMON, s.r.o a v spolupráci so spoločnosťou WAND. Predpokladá sa výmena a doplnenie: stavebných konštrukcií, predovšetkým fasády(nová, so zateplením) a výplní otvorov (nové okná), strešný plášť (rekonštrukcia a doplnenie hydro- a tepelnej izolácie po posúdení z hľadiska
stavebnej fyziky), deliace konštrukcie medzi bytmi (steny, podlahy – podľa potrieb dispozícií a hygienických nárokov ako je napr. ochrana proti hluku...), nové rozvody inštalácií (elektro, vykurovacia sústava, zdravotechnika ), nové povrchové úpravy a výplne otvorov v interiéri budovy Realizácia nového druhého výťahu a druhého schodiska v objekte. Technické riešenie prístupu k meraniu spotreby vody a tepla –záver merače vody budú na chodbe s hlavnými ventilmi prístupné len pre správcu pod zámkom a merače tepla budú digitálne s rádiovým signálom, čo znamená, že správca odčíta hodnotu spotrebovaného tepla bez toho, aby musel vojsť do bytu Riešenie vykurovania objektu – vlastník zabezpečí vykurovanie objektu
Všetky vyššie uvedené a aj ďalšie nadväzujúce práce majú za cieľ vytvoriť budovu v prevedení na úrovni novostavby. Stávajúce poschodia budú rozdelené na 2 trakty. V prvom trakte prístupnom z nového schodiska a obsluhovaného novým výťahom budú 4 bytové jednotky. Druhý trakt bude obsluhovaný stávajúcim výťahom a schodiskom. Priestory pôvodných podlaží budú od seba oddelené protipožiarnymi dverami a v prípade potreby sa budú dať otvoriť tak, aby bolo možné prepojenie oboch traktov. Pokiaľ by si mesto želalo, aby na podlažiach, ktoré odkúpi, namiesto protipožiarnych dverí bola vybudovaná priečka, investor tejto požiadavke vyhovie.
Rekonštrukciou vznikne 67 nových bytov . Štruktúra bytov je nasledovná: Zastavaná plocha podlaží: I. NP.... zastavaná plocha podlažia ..... .. 1.179,73 m2 II. NP .... zastavaná plocha podlažia ....... 1.179,73 m2 III. až VIII. NP.... zastavaná plocha jedného podlažia 598,16 m2 zastavaná plocha ôsmich podlaží spolu ........ 5.948,42 m2 Dispozičné využitie podlaží bude nasledovné: I. NP.... zastavaná plocha podlažia 1.179,73 m2 využiteľná plocha pre pivnice na podlaží ....... 159,78 m2 Na 1.NP je predpoklad vytvoriť 48 pivníc, kočikáreň a technické zázemie domu. II. NP.... zastavaná plocha podlažia 1.179,73 m2 využiteľná plocha pre byty spolu.. ....... 253,52 m2 Na tomto podlaží bude možné prestavbou vytvoriť priestory pre 7 bytov: 3 - dvojizbové byty ....... s výmerou od 36,35 m2 2 - dvojizbové byt ...... . s výmerou od 35,94 m2 1 – dvojizbový byt ........ s výmerou od 48,32 m2 1 – jednoizbový byt ...... s výmerou od 24,27 m2 Bytové priestory budú realizované na III. až VIII. nadzemnom podlaží Zastavaná plocha jedného podlažia bude ........ 598,16 m2 Využiteľná plocha pre byty na jednom podlaží bude 382,74 m2 Využiteľná plocha pre byty spolu 2.296,44 m2 Vlastník predpokladá, že na jednom podlaží je možné prestavbou vytvoriť priestory pre: 1 – trojizbový byt ...... .......72,19 m2 1 - dvojizbový byt ......................... 48,32 m2 3 - dvojizbové byty ........................ 36,35 m2 3 - dvojizbový byt. ...........................35,94 m2
1 – jednoizbový byt 1 – jednoizbový byt
...........................24,27 m2 ...........................21,04 m2
Z vyššie uvedených údajov je zrejmá štruktúra bytov v rekonštruovanom objekte na III. až VIII. nadzemnom podlaží. Konkrétne sa bude jednať o: 6 - trojizbových bytov 42- dvojizbových bytov 12- jednoizbových bytov. Výmera dvojizbových bytov je na spodnej hranici plôch a tak môžu uspokojiť i záujemcov o jednoizbové byty. Byty budú v štandardnom vyhotovení obsahovať na technickej úrovni novostavby: povrchové úpravy (omietky stien a stropov, obklady a dlažby v miestnostiach príslušenstva, podlahy v obytných miestnostiach), vstupné a interiérové dvere v zárubniach, okná, inštalácie (vykurovacia sústava bytu napojená na sústavu domu, elektroinštalácia vrátane vypínačov a zásuviek, zdravotechnika vrátane sanitárnych zariaďovacích predmetov a batérií, príprava vývodov pre kuchynskú linku. Uvedené riešenie jednotlivých bytov spĺňa štandard požadovaný ŠFRB a Ministerstvom dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja. Cena za takto realizované dielo bude orientačne predstavovať sumu 3.300.000 € z toho mesto odkúpi 47 bytov v celkovej sume 1.541.790,72 € v rátane DPH, čo na m2 predstavuje sumu 735,- € bez DPH, resp. 864,- € v rátane DPH. Presná suma bude vyčíslená v zmluve o budúcej kúpnej zmluve na kúpu bytov v bytovom dome na základe projektovej dokumentácie a výkazu výmer. Nižšie uvedená tabuľka dáva prehľad o základných ukazovateľoch 47 b.j. m2 cena nájom
1 784,48 ŠFRB DOTÁCIA Rozdiel 1 541790 1 079 253 462 537 4 371,98 3 543,60 1 311,59 828,38
nájom 1R
52 463,76 % obsadenosti Počet nutne obsad. B.j.
42 523,20 81,05% 38,09
Uvedená cena, skladba bytov a jeho veľkostná štruktúra tvoria východisko pre podanie žiadosti o poskytnutie úveru zo ŠFRB do výšky 70% dotácie vo výške 30%. Tým sa získa i dobré východisko pre stanovenie nájomného v tomto bytovom objekte. Predpokladaná výška nájmu: OC spolu
-
počet podlahová izieb plocha bytu
1 541 777,55 EUR obstarávacia cena bytu
nájomné podľa §2 Opatrenia MF SR č.01/R/2008- max I.alternatíva ročne mesačne 5%
III.alternatíva mesačne 4%
mesačne 3,5%
1 2 2 2 2 2 2
21,09 35,94 35,94 35,94 35,94 35,94 35,94
18 220,07 31 049,28 31 049,28 31 049,28 31 049,28 31 049,28 31 049,28
911,00 1552,46 1552,46 1552,46 1552,46 1552,46 1552,46
76 129 129 129 129 129 129
61 103 103 103 103 103 103
53 91 91 91 91 91 91
1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3
21,09 21,09 21,09 24,27 24,27 24,27 24,27 24,27 35,94 35,94 35,94 35,94 35,94 35,94 35,94 35,94 36,35 36,35 36,35 36,35 36,35 36,35 36,35 36,35 36,35 36,35 36,35 36,35 36,35 36,35 36,35 48,35 48,35 48,35 48,35 48,35 72,19 72,19 72,19 72,19
18 220,07 18 220,07 18 220,07 20 967,34 20 967,34 20 967,34 20 967,34 20 967,34 31 049,28 31 049,28 31 049,28 31 049,28 31 049,28 31 049,28 31 049,28 31 049,28 31 403,49 31 403,49 31 403,49 31 403,49 31 403,49 31 403,49 31 403,49 31 403,49 31 403,49 31 403,49 31 403,49 31 403,49 31 403,49 31 403,49 31 403,49 41 770,53 41 770,53 41 770,53 41 770,53 41 770,53 62 366,38 62 366,38 62 366,38 62 366,38
911,00 911,00 911,00 1048,37 1048,37 1048,37 1048,37 1048,37 1552,46 1552,46 1552,46 1552,46 1552,46 1552,46 1552,46 1552,46 1570,17 1570,17 1570,17 1570,17 1570,17 1570,17 1570,17 1570,17 1570,17 1570,17 1570,17 1570,17 1570,17 1570,17 1570,17 2088,53 2088,53 2088,53 2088,53 2088,53 3118,32 3118,32 3118,32 3118,32
76 76 76 87 87 87 87 87 129 129 129 129 129 129 129 129 131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 174 174 174 174 174 260 260 260 260
61 61 61 70 70 70 70 70 103 103 103 103 103 103 103 103 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 139 139 139 139 139 208 208 208 208
53 53 53 61 61 61 61 61 91 91 91 91 91 91 91 91 92 92 92 92 92 92 92 92 92 92 92 92 92 92 92 122 122 122 122 122 182 182 182 182
77 088,88
6 424
5 139
4497
1 784,63
1 541 777,55
1.alternatíva - vychádza sa z obstarávacej ceny stavby o celkovom náklade 1 541 777,55 EUR v súčte, inak 1 541 790,70 EUR
Ročné nájomné je vypočítané vo výške 5% z obstarávacej ceny stavby. 2.alternatíva - zatiaľ sa nedá určiť, bude sa vypočítavať iným spôsobom, predtým sa vychádzalo zo zabezpečenia nevyhnutných nákladov na finančné krytie domu a to splátky úveru a úrokov vo výške EUR/m2/mesiac, t.z.
EUR/rok, výkonu správy +
+
=
EUR/mesiac/byt a tvorby fondu údržby a opráv vo výške
EUR/mesiac
3.alternatíva - je strednou možnosťou medzi prvými dvoma alternatívami, 4 alebo 3,5 % z OC
Stanoviská komisií zo dňa 21.11.2012: Komisia sociálna a bytová poukázala na skutočnosť, že žiadatelia o mestské nájomné byty sú z veľkej časti v nízkej príjmovej skupine. Vyjadrila pochybnosti, či zo súčasných žiadateľov budeme schopní vybrať nájomcov. Komisia územného plánovania, výstavby a regionálneho rozvoja konštatovala, že oproti prvému stretnutiu boli akceptované pripomienky z hľadiska architektonického a územného plánovania. Z tohto hľadiska komisia nemá žiadne výhrady.
