fo IN
nr. 23
Jaargang juli 2003
Voorzitter Piet Ober ndorf:
‘Meedoen binnen een Huurdervereniging is belangrijk en boeiend werk’. Al vanaf 1970 voelt Piet Oberndorf zich nauw betrokken bij ‘wonen en welbevinden’ in Meerssen. Niet dat hij (ook toentertijd) om vrijwilligerswerk verlegen zat; hij heeft en had op een gegeven moment wel 11 groeperingen en initiatieven waar hij bij betrokken was. Maar aangenaam wonen en alles wat daarbij komt kijken heeft hem bij dat alles al 33 jaar lang extra geïnteresseerd. Hij zat in die beginjaren in de Bewonersraad. Pas 30 jaar later, toen de woningvereniging zich omvormde tot woningstichting, werd in Meerssen een officiële Huurdervereniging opgericht. Piet werd voorzitter van die vereniging en doet dat, nog steeds, met hart en ziel. Welhaast elke dag is hij op het kantoor van de Huurdervereniging te vinden. Werkzaamheden zijn velerlei, post doornemen, vergaderingen voorbereiden, overleg voeren met de woningstichting, projecten bedenken en op de rails zetten en vooral veel lezen, lezen, lezen. ‘Je kunt zo lang betrokken zijn bij het wel en wee van huurders, je zult alle nieuwe ontwikkelingen goed bij moeten houden’.
In dit nummer Huurverhoging
3
Column
4
Projecten
5
Uitputting onderhoudsbegroting 7 Enquête
9
Piet Oberndorf
Ingewikkelder regels Piet vertelt dat met name de regelgeving op gebied van woningcorporaties en huurderparticipatie voortdurend verandert. ‘Er wordt steeds meer van je verwacht, je bent er niet met zo nu en dan ‘voor de vorm’ een vergaderingetje bezoeken’. Gelukkig onderschrijft ook de woningstichting het belang van goede huurderparticipatie ten volle en steunt de Huurdervereniging waar en zoveel dat maar kan. Dat gebeurt in de vorm van kantoorfaciliteiten, royale financiële bijdragen, ruimte in het infoblad van de woningstichting etc. ‘Mensen kijken wel eens raar op van die “verstrengeling”. Ze vragen zich af of je je niet te veel bindt aan de partij, waar je in menig geval juist aan de ándere kant van de (gespreks)tafel zit. Ik moet zeggen dat ik nog nooit het idee gehad heb, dat we in dat opzicht niet volledige bewegingsvrijheid hadden of hebben. Men respecteert bij de woningstichting onze rol, stimuleert die zelfs voortdurend’. Scepsis Toch ervaart Piet bij menig huurder wat scepsis. Zo hebben velen ook moeite om
klachten naar de klachtencommissie te sturen omdat die klachten aankomen op hetzelfde adres als de Woningstichting waartegen men klaagt. ‘Ik blijf er bij huurders regelmatig op hameren, dat ze zich op dat gebied geen enkele zorg hoeven maken. Ik ervaar juist integendeel dat men met die klachten heel zuiver omgaat en op geen enkel moment “inbreekt” op het terrein van zo’n klachtencommissie’. Verjonging Niets te wensen dus meer? Piet bedenkt zich geen moment. Als hij de Huurdervereniging íéts toewenst, is het een spoedige verjonging van het bestuur. ‘We hebben heel enthousiaste leden, die dit werk allemaal met veel motivatie en elan doen. Maar ikzelf behoor met mijn 59ste bij de jongsten. Iedereen is er van doordrongen dat we actief aan verjonging moeten werken. De meesten willen daar ook best hun zetel voor beschikbaar stellen, maar het is tegenwoordig niet meer zo eenvoudig om goede krachten erbij te krijgen. Aan de ene kant is vrijwilligerswerk niet meer zo in trek en aan de andere kant is de klus toch best ingewikkeld: het vergt wel wat van je’. Van de 1492 huurders zijn er momenteel zo’n 400 lid. Het lidmaatschap vergt in financieel opzicht praktisch niets van de leden. De ‘contributie’ is op 1 gulden (€ 0,45) per maand gehouden. Steun Wie een beetje kopschuw gemaakt is, toen hierboven vermeld werd dat regels steeds ingewikkelder geworden zijn, moet zich daardoor vooral niet laten weerhouden mee te komen doen met het belangrijke werk van de Huurdervereniging. Al geruime tijd kan de vereniging terugvallen op hulp,
2
INfo Wo n i n g s t i c h t i n g M e e r s s e n assistentie en advies van medewerkers van De Woonbond, waar men bij aangesloten is. Die bond functioneert niet alleen incidenteel als vraagbaak, men komt ook heel concreet naar Meerssen toe om de helpende hand te bieden bij klussen en vergaderingen. Of ze organiseren cursussen, waar ook vanuit de Meerssense vereniging dankbaar gebruik van gemaakt wordt. Enquête Een klus waar momenteel veel aandacht en tijd aan besteed wordt, is een enquête onder de leden. Naast een inventarisatie van wat feitelijke gegevens over de woning en woonomgeving is uiteraard de mate van tevredenheid een belangrijk meetmoment. Daarin wordt ook heel nadrukkelijk gekeken naar de klantgerichtheid van de Woningstichting, de afhandeling van klachten, de
manier van onderhoud plegen etc. Met deze gegevens in de hand kan dan later weer toegewerkt worden naar verbeteringen op die gebieden waar dat nodig blijkt. Vooruitlopend op de definitieve uitslag van de enquête, maakt Piet zich bijvoorbeeld al zorgen over de lange wachttijden die er vaker gemeld worden als het gaat om brieven beantwoorden of het definitief afhandelen van de inhoud van zo’n brief. Oproep Het is duidelijk: voor de Huurdervereniging is er voorlopig nog werk genoeg aan de winkel. Piet hoopt dat meer mensen geïnteresseerd zullen raken in dit belangrijke werk. ‘Het is in het belang van velen. Fijn wonen is zo verrekte belangrijk voor het welbevinden van mensen. We kunnen écht nog heel veel goede krachten gebruiken.
Natuurlijk: het vergt inzet van mensen, maar we proberen bijvoorbeeld de lengte van vergaderingen beperkt te houden en bereiden met het Dagelijks Bestuur (overigens met mandaat van de andere leden) veel zaken al stevig voor, zodat niet staande de vergadering allerlei zaken nog nagezocht moeten worden. Ik roep iedereen op om met ons mee te komen doen. Het is buiten een belangrijke ook een heel boeiende klus. Dat kan variëren van heel direct en intensief betrokken zijn in bestuursfuncties of vertegenwoordigende functies zoals de Raad van Commissarissen van de Woningstichting (waar momenteel Paul Elshout en Pascalle Bruinen namens ons aan deelnemen). Het kan ook simpelweg gaan om mee denken en mee richting geven aan het huurbeleid. Onnodig te zeggen dat ik dat belangrijk vind en het iedereen aanraad’.
Actualiteiten Van een woningstichting wordt momenteel verwacht dat men zich gedraagt als een maatschappelijk ondernemer. Woningstichting Meerssen wil dat natuurlijk ook zijn. Maar wat wordt daar nu precies onder verstaan en wat mag een huurder, een klant (u dus), daar van verwachten. Onverminderd blijft ten opzichte van de vroegere situatie de missie dat we als woningstichting naar de toekomst toe woondiensten willen leveren aan alle mensen die daarom vragen of dat nodig hebben. We hebben het dan over brede bevolkingslagen in onze meerssense gemeenschap zoals onder anderen de senioren, starters, gehandicapten enz. Bij het maatschappelijk ondernemen gaat het er vooral om hoe we die brede taak zoals die geformuleerd is in de missie, invullen en op welke wijze we daarover verantwoording afleggen. Woningstichting Meerssen heeft ervoor gekozen om op een zo transparant mogelijke wijze te opereren en ook daar in alle openheid verantwoording over af te leggen. De bedrijfsvoering van onze woningstichting is niet primair gericht op het zoveel als mogelijk behalen van winst. Het tegendeel is waar. Dat wil niet zeggen dat we verlies willen maken. Dat kan ook weer niet. Een bedrijf dat voordurend verlies maakt bestaat niet lang en dat zou ook met een woningstichting dan het geval kunnen zijn. Voor de financiële continuiteit moet gezorgd worden. Wij krijgen als woningstichting
geen cent subsidie van het rijk of welke andere overheid dan ook. We zullen dus er voor moeten zorgen dat we al hetgeen we doen ook zelf kunnen betalen. Over de wijze waarop we als woningstichting werken en over de verschillende bedrijfsprocessen die we daarbij doorlopen willen we maximale openheid betrachten en ons handelen zoveel als mogelijk toetsen en laten toetsen door partijen die daarvoor geeigend zijn. Hoe we willen werken leggen we steeds vast in toekomstgerichte ondernemingsplannen. In zo’n ondernemingsplan wordt voor een periode van vijf jaren beschreven wat we gaan doen, wat we daarbij nastreven, welke activiteiten we willen ondernemen en noem maar op. Als je beschreven hebt wat je gaat doen is het ook mogelijk een berekening te maken wat het gaat kosten. Zo’n kostenverhaal wordt vastgelegd in Financiële Meerjaren Ramingen. Over beide genoemde zaken wordt, voordat ze worden vastgesteld, overleg gepleegd met partijen die daarover ons van hun zienswijzen kunnen voorzien. Een gemeente maar ook de huurdersvereniging zijn in dat kader partijen die aangeven hoe ze over de plannen en over de kosten denken. Ook de Raad van Commissarissen van de woningstichting (het intern toezichthoudend orgaan) spreekt er zich over uit. Nadat partijen er zich over uitgesproken hebben kan er nog op basis van uitgebrachte adviezen bijgesteld worden. Daarna pas wordt een en ander vastgesteld
en kan de uitvoering beginnen. Maar ook over hetgeen uitgevoerd is willen we weer verantwoording afleggen. We maken kwartaalrapportages waarbij we per kwartaal de voortgang van zaken beschrijven, en we maken jaarverantwoordingsstukken waarin we aangeven wat er terecht gekomen is van hetgeen we ons voorgenomen hadden. Daarbij wordt ook financieel precies aangegeven wat een en ander gekost heeft dan wel welke inkomsten verkregen zijn. Die stukken worden weer gecontroleerd door een accountant, door de RvC en door de Rijksoverheid. Ook de Huurdersvereniging kijkt ernaar en eenieder kan op zijn of haar wijze aangeven waar de kritiek ligt en wat mogelijk beter zou kunnen. Niet alleen op macro gebied willen we inzichtelijk maken wat we als woningstichting doen. Ook op ieder afzonderlijk onderdeel van beleid wordt die openheid betracht. Ik noem in dat kader als voorbeeld het verkoopbeleid, het onderhoudsbeleid het toewijzen van woningen enz.. enz.. Op al die terreinen proberen we vooraf duidelijk te maken hoe we willen handelen en op welke wijze we achteraf aan eenieder de mogelijkheid willen bieden om te kijken en zonodig te controleren hoe alles verlopen is. Op al die onderwerpen vragen we weer vooraf aan partijen of er verbeteringen aangebracht kunnen worden of dat achteraf op basis van evaluatie zaken bijstelling behoeven.
Wo n i n g s t i c h t i n g M e e r s s e n
Op die wijze willen we als woningstichting werken als een moderne woonmaatschappij die op een zo maatschappelijk verantwoorde wijze over haar handelen verantwoording wil afleggen naar de partijen waarvoor en voor wie we werken. Afgezien van het op bovenbeschreven wijze invullen van de werkprocessen zoals die bij onze woningstichting betracht worden is
INfo
er ook een streven om veel meer persoonlijk gericht naar de individuele klanten te gaan werken. In een volgende info zal ik hierop meer uitgebreid terug komen. J.M.G. Essers (directeur-bestuurder).
Huurverhoging
2003
komt uit op 2,96%
Enkele jaren geleden kregen we als woningstichting veel vragen en opmerkingen over het feit dat woningen, welke op het oog identiek waren, toch van huurprijs verschilden. Ook waren verschillen te constateren in de hoogte van het huurverhogingspercentage. De oorzaak van deze verschillen was veelal de wijze waarop het huurverhogingspercentage werd bepaald. Destijds werd op basis van individuele punten conform het woningwaarderingsstelsel individueel een percentage berekend. Deze methodiek was niet alleen zeer arbeidsintensief, het stuitte ook vaak zoals reeds genoemd op onbegrip bij de bewoners. In de beleving van huurders lijken woningen vaak gelijk maar conform het woningwaarderingsstelsel verschilden deze woningen dan vaak enige punten met als gevolg grote diversiteit aan huren en percentages. Woningstichting Meerssen is toen na overleg met de Huurdersvereniging gestart met het opzetten van een nieuwe systematiek, n.l. met het invoeren van streefhuren. Uitgangspunt hierbij is dat gelijkwaardige woningen welke in een zelfde straat en/of wijk zijn gelegen met een puntenwaardering in een range van ca. 10 punten een zelfde streefhuur krijgen. Deze streefhuren worden bepaald aan de hand van de maximale huurprijs (MRH), ligging, kwaliteit en type.
Ook is er met de Huurdersvereniging overeenstemming bereikt over een meerjarenafspraak van de huurverhoging. Deze is gebaseerd op de voorstellen op sectorniveau te komen tot een huurbeleid op de middellange termijn, beter bekend als de voorstellen van Commissie Vermeulen. Uitkomst van deze overeenkomst is dat de huurverhoging tot en met 2004 wordt berekend als het gemiddelde van de inflatiepercentages van de laatste 5 jaren. Dit gemiddelde percentage geldt dan als totaalgemiddelde voor het totale bezit. Voor het jaar 2003 is dit percentage uitgekomen op 2,96%. Vanuit de Commissie Vermeulen / Ministerie VROM wordt toegestaan bij dit percentage een opslag toe te passen van 0,4%. Hiervan maakt woningstichting Meerssen geen gebruik. Zoals in voorafgaande vermeld is de totaal gemiddelde huurverhoging voor de gehele corporatie 2,96%. Door de woningstichting Meerssen is er een differentiatie toegepast . Dit wil zeggen dat woningen welke reeds dicht bij de maximale huurprijs liggen een lager huurverhogingspercentage toegekend krijgen en woningen waarvan de kale huurprijs heel ver van deze maximale huurprijs afliggen een hoger huurverhogingspercentage krijgen. In onderstaande tabel is hiervan een overzicht bijgevoegd.
Tabel Vermeulen / VROM Huidig huur% t.o.v. Maximale Huur
Maximale Huurverhogings% per 01-07-2003
Tabel woningstichting Meerssen Huidig huur% t.o.v. MRH
Huurverhogings% per 01-07-2003
Gerealiseerde aantallen per hvh%
> 85 procent
1%
177 709
72 – 100 procent
3%
72 – 85 procent
2,96 %
62 – 72 procent
4%
62 – 72 procent
2,96 %
52 – 62 procent
4,5 %
52 – 62 procent
3,5 %
536
< 52 procent
5%
< 52 procent
5%
30
Bij mutaties van woningen wordt ter bepaling van de nieuwe huurprijs ook rekening gehouden met de streefhuren en omliggende gelijkwaardige woningen. Dit om te komen tot een zo evenwichtig mogelijke verhouding tussen alle woningen.
3
INfo Wo n i n g s t i c h t i n g M e e r s s e n
Huursubsidie
Grotwoning
Veel mensen met een laag inkomen zijn niet in staat om zelfstandig de huurlasten van een woning te dragen. Voor deze mensen is er in Nederland de huursubidieregeling. Zij krijgen maandelijks een huursubsidiebijdrage waarvan de hoogte afhankelijk is van het inkomen, samenstelling huishouden en de hoogte van de huur. Bijna 1 miljoen huishoudens ontvangen huursubsidie. Om voor huursubsidie in aanmerking te komen gelden een aantal voorwaarden die hieronder opgesomd staan: 1. U bent meerderjarig (18 jaar of ouder, of getrouwd) 2. U huurt een zelfstandige woning 3. Uw huurprijs is niet te hoog of te laag 4. Uw woning is passend voor uw situatie 5. U en uw medebewoners hebben de Nederlandse nationaliteit of verblijven rechtmatig in Nederland. 6. Iedereen die in uw woning woont, staat ingeschreven bij de gemeente op het adres waarvoor u huursubsidie aanvraagt 7. Uw inkomen/vermogen is niet te hoog
Wie klaagt over het huidig woongenot moet maar eens op bezoek in Geulhem in de grotwoningen onder aan de Geulhemmerberg. Op het eerste gezicht duidelijk ‘n appartement voor startende gezinnen, zo'n grotwoning. Dat moet in vroeger tijd best dringen geweest zijn. Want ook toen had je mannetjes en vrouwtjes. En die namen dat "gezinnetje starten" vaak erg serieus. Koppeltjes met vooruitziende blik zorgden dan ook dat ze het appartement lieten uitmonden op een achterliggende mergelgrot. Die kunnen in Zuid Limburg vaak in de kilometers lopen. Wil je dán nog niet uitkomen met je kinderkamers, dan moet je 't met je gezins-aspiraties toch wel érg bont maken. Wie er geen grot achter had zitten, was overigens ook niet voor één gat te vangen. Vader was meestal "blokbreker". Dus, als moe aan kwam zetten met de boodschap dat ze over tijd was, ging vader zuchtend met de zaag naar de achterwand. "Vader ligt te zagen" betekende toen ook iets anders als tegenwoordig. Toen stond dat gelijk met het kinderkamer behangen van nu. Nu was het niet allemáál kommer en kwel in die stulpjes. Waar wij tegenwoordig met allerlei toeters en bellen ons best doen om in huis iets aan klimaatbeheersing te doen, hadden die knapen een gegarandeerde oplossing. Zomer, winter, maakt niet uit, altijd constante temperatuur. Kniesoor, die er dan nog op let, dat dat elf graden was. Als wij nog zeven jaar doorgaan met dat postbus 51-spotje van "draai de thermostaat één graadje lager" hebben we ze ingehaald. En wat dacht je van andere gemakken: "Henk, ga us effe naar de achterkamer. De champignons zijn op". Krijgt ú die iedere dag? Zij wel. Of ze wilden of niet, ze groeiden er. Je moest wel niet bang uitgevallen zijn. Moeders met angst voor muizen hadden er geen bal aan om gillend op een stoel te springen. Vleermuizen vliegen hoger dan moeder zelf. Als je bedenkt dat achter de grotwoningen in Geulhem in oorlogstijd talloze mensen een onderkomen zochten en dat er eigenlijk een stukje gemeenschapsleven ondergronds mogelijk was, wordt de primitiviteit van wonen in een grot steeds betrekkelijker. Allerlei voorzieningen, tot en met een onderaardse kerk waren (en zijn) aanwezig. Vraag je trouwens in Geulhem een kind "waar komen de kindertjes vandaan?" krijg je vaak te horen "uit de grotten". Dat lijkt 'n zoethoudertje maar ik acht 't in veel gevallen aannemelijker dan dat van die ooievaar en die boerenkool.
Het aanvragen van huursubsidie is eenvoudig. Het hele jaar door kunt u een aanvraagformulier indienen, welke verkrijgbaar is bij de woningstichting Meerssen. Dit formulier bestaat uit 2 delen, een deel welke door de huurder ingevuld moet worden en een deel welke door de verhuurder ingevuld dient te worden. Als uw aanvraag binnen is stuurt VROM u een ontvangstbevestiging waarop een correspondentienummer staat vermeld welke van belang is voor het opvragen van informatie betreffende uw aanvraag. Vervolgens ontvangt u van VROM een huursubsidiebericht waarop de hoogte van het bedrag dat u aan huursubsidie gaat ontvangen vermeld staat. Dit huursubsidiebericht ontvangt u ieder volgend jaar. Voor verdere informatie kunt u kijken op www.huursubsidie.nl of contact opnemen met dhr. van Oerle van de afdeling woondiensten.
Personeel Mag ik me even voorstellen... Per 15 mei 2003 ben ik in dienst getreden bij de woningstichting Meerssen in de functie van telefoniste/ receptioniste. Mijn naam is Sylvia Vanlier en ik woon met mijn 2 dochters in Amstenrade. Bij vragen en/of klachten zal ik U, persoonlijk of telefonisch, vriendelijk en zo goed mogelijk te woord staan, waarna mijn collega's U beter van dienst kunnen zijn. Na een aantal jaren voor een uitzendbureau gewerkt te hebben ben ik zeer blij met mijn contract bij deze leuke organisatie. Groetjes Sylvia
column
4
Françoise
Wo n i n g s t i c h t i n g M e e r s s e n
INfo
Projecten Beukeloord Meerssen Zoals u misschien al gezien heeft wordt momenteel hard gewerkt aan de verbouwing van de hoofdingang en recreatiezaal. Als deze verbouwing afgerond is komt er is een einde aan de renovatie cq verbouwingswerkszaamheden die ruim 3 jaar geduurd hebben. Het hele pand kan hierdoor de komende jaren weer als volwaardig huisvesting dienen voor senioren. Bunderstraat 26 Het pand Bunderstraat 26 is bijna gereed. Het pand wordt verhuurd aan de de stichting Radar voor de huisvesting van verstandelijk gehandicapten. Mocht u over dit project meer informatie willen dan kunt u contact opnemen met de projectleider de heer F. Senden.
Herinrichting Geulle en Meerssen Aan de Past Smeetsstraat is de herinrichting van de keukens in uitvoering. In Meerssen zullen in enkele complexen nabij Beukeloord (Gasthuisstraat 11 t/m 93 en Gasthuisplantsoen 27 t/m 50) herinrichtingswerkzaamheden plaatsvinden. Daarnaast worden er nog andere werkzaamheden uitgevoerd, o.a. oppluswerkzaamheden. Voor meer informatie hierover kunt u contact opnemen met de heer L. Van den Bergh. Geluidsisolatie-project Maastricht Aachen Airport Het project nadert zijn voltooing. Door middel van informatiebulletins zijn de betrokkenen door de opdrachtgever Rijkswaterstaat op de hoogte gehouden.
Indien er toch nog zaken zijn die volgens u niet goed of niet goed zijn gemaakt cq aangepast neem dan contact op met de afdeling Woondiensten. Voormalig Europaseminarie te Rothem Op korte termijn zal er gestart worden met de verbouwing en nieuwbouw bij het pand Klinkenberg 22 (voormalig Europaeminarie). Een deel van de woningen worden verkocht en een deel worden verhuurd. Indien u interesse heeft in de aankoop van een appartement kunt u contact opnemen met Kramer Makelaardij te Maastricht (043-3100077)). Mocht u over dit project meer informatie willen dan kunt u tevens contact opnemen met de projectleider de heer T. Gerstel.
Boerderij VandenBoorn, Pletsstraat Bunde In Bunde wordt op de plek van de voormalige boerderij “Vandenboorn” aan de Pletsstraat 8 appartementen voor (jongere) lichamelijke gehandicapten gebouwd. De woningstichting werkt hierbij samen met de stichting Gehandicapten Limburg en Stichting Revalidatie Limburg. De aanloop van dit project heeft erg veel tijd in beslag genomen. In november 2002 is gestart met de bouw. Het pand wordt, op de voorgevel en een zijgevel na, gesloopt. Ook het “bakkes”, uit de 18e eeuw, zal behouden blijven en in de bouw worden geïntegreerd. De nieuwbouw zal in dezelfde contouren plaatsvinden. Mocht u over dit project meer informatie willen dan kunt u contact opnemen met de projectleider de heer T. Gerstel. Op het achterterrein van de boerderij wordt een hofje gecreëerd met 3 vrijstaand geschakelde woningen die verkocht worden. Indien u voor de koopwoningen belangstelling heeft kunt u contact opnemen met de heer L. Van den Bergh of een brief sturen t.a.v. de heer Van den Bergh. Kinderdagverblijf Bunde De bouw van het kinderdagverblijf te Bunde (geprojecteerd tussen gymzaal en lagere school a.d. Lindenlaan) is inmiddels opgeleverd. Het pand wordt verhuurd aan de stichting de Kleine Burcht en heeft een capaciteit voor de opvang van 64 kinderen.
Kinderdagverblijf Bunde
5
6
INfo Wo n i n g s t i c h t i n g M e e r s s e n Verbouwing voormalige Kaasboer (Gasthuisstraat 18) De verbouwing van het pand aan de Gasthuisstraat 18 en Steegstraat 9 is in volle gang. Het pand, waar ook oud burgemeester J,. Visscher nog heeft gewoond, wordt verbouwd tot een koffiebroodjeszaak en drie luxe huurappartementen. De woningen zullen door middel van een advertentie in de Geulbode te huur worden aangeboden.
Mocht u over dit project meer informatie willen dan kunt u contact opnemen met de projectleider de heer T. Gerstel. Vernieuwing entrees Past. A. Somyasingel Vier entrees aan de Past.A. Somyasingel worden vernieuwd. Er zijn 2 varianten, nl. een ronde variant een rechte variant. Tevens worden per woning mechanische ventilatie aangebracht. In de volgende INFO zullen we meer aandacht aan dit project besteden.
Past. A. Somyasingel
Diverse andere plannen Daarnaast is de woningstichting nog volop bezig met de ontwikkeling van een aantal plannen waarvan verwacht wordt dat deze over een termijn van een half jaar tot enkele jaren in uitvoering zullen komen (30 aanleunwoningen Avé-Maria te Geulle, 8 huurwoningen in het centrumplan Meerssen, etc. Zoals uit bovenstaande blijkt heeft de woningstichting diverse projecten in uitvoering of in de planning. Mocht u in een van bovenstaande projecten interesse hebben dan kunt u contact opnemen met de woningstichting. Alle projecten kunt u ook bekijken op internet, www.wsmeerssen.nl.
Vloerbedekking etagewoningen Verbouwing voormalige Kaasboer (Gasthuisstraat 18)
Prijsvraag Deze keer geen kruiswoordraadsel, maar een vraag over een artikel in deze INFO. Er zijn weer leuke prijzen te winnen. De eerste prijs is een cadeaubon van de GAMMA van € 20,-, de tweede prijs een zogenaamd “waterslot” en de derde prijs een bloemenbon van € 10,-. Het antwoord moet vóór 1 oktober 2003 door de woningstichting ontvangen zijn. De prijswinnaars krijgen hiervan automatisch bericht.
In welk buurtschap liggen de grotwoningen uit de column van Francoise? We hopen op een grote deelname!! Uw oplossing kunt u met een briefkaart aan de woningstichting (postbus 100, 6230 AC MEERSSEN) toezenden of e-mailen aan
[email protected] onder vermelding van prijsvraag INFO. Overigens kunnen alleen huurders aan de prijsvraag het meedoen en zijn werknemers van de woningstichting en hun familieleden uitgesloten van deelname.
Harde vloerbedekking, bijvoorbeeld van steenachtig materiaal of parketvloeren die direct worden aangebracht op de cementen ondervloer, is vanwege de geluidsoverlast in de beneden gelegen woningen niet toegestaan. Zachte vloerbedekking en parket- of laminaat-vloeren op zwevende ondervloer zijn wel toegestaan. Om achteraf teleurstelling te voorkomen adviseren wij u als u harde vloerbedekking wil aanbrengen altijd vooraf toestemming bij de woningstichting aan te vragen.
Indien u vragen of opmerkingen heeft over deze info dan kunt u contact opnemen met de heer Van den Bergh (043 - 366 47 77). Ook als u suggesties of ideeën voor volgende info’s heeft kunt u contact met ons opnemen of deze toesturen aan: Woningstichting Meerssen T.a.v. redactie INFO Postbus 100 6230 AC MEERSSEN
Wo n i n g s t i c h t i n g M e e r s s e n
INfo
Incassobeleid verscherpt De woningstichting Meerssen heeft sinds enige tijd het incasso beleid verscherpt. In dit kader wordt er ook nauw samengewerkt met het incassobureau Groep Gerechtsdeurwaarders Nederland (GGN). In eerste instantie lijkt dit klantonvriendelijker, maar in de praktijk is het verscherpen van het incassobeleid door consequenter en duidelijker afspraken te maken voor veel mensen een verbetering. Achterstanden en openstaande vorderingen worden sneller opgemerkt en kan er tevens sneller actie ondernomen worden.
Dit betekent dat de openstaande schulden relatief klein zijn, waardoor het oplossen van de schuldenproblematiek nog overzichtelijk is en blijft. In het verleden liepen de openstaande schulden vaak hoog op, waardoor er vaak op enig moment geen oplossing meer mogelijk was, wat in sommige gevallen zelf leidde tot een huisuitzetting. Concreet betekent het dat de huur van uw woning, garage etc. vóór de 1e van elke maand betaald moet zijn en een vordering/factuur binnen 14 dagen. Wanneer u niet betaalt dan volgt de 10e van de maand de 1e aannaming, de 25e van de
maand de 2e aanmaning. Indien u dan nog niet betaald heeft geven wij de 10e van de daaropvolgende maand de vordering in handen van Groep Gerechtsdeurwaarders Nederland, of zoveel eerder als wij nodig achten. Wanneer u problemen heeft met de betaling van de huur of een andere vordering neem dan contact op met mevrouw T. Winkens van de woningstichting. Zij is 's morgens van maandag tot en met donderdag tussen 9.00 en 12.00 uur (telefonisch ) bereikbaar.
Uitputting Onderhoudsbegroting De totale onderhoudsbegroting van de woningstichting Meerssen voor het jaar 2003 bedraagt in totaal € 1.384.000,–. De onderhoudsbegroting is verdeeld in een viertal onderdelen: klachtenonderhoud, mutatieonderhoud, planmatig onderhoud en contracten. Hieronder volgt een korte toelichting op de verschillende onderdelen. Klachtenonderhoud. Uit deze begrotingspost worden alle klachten (reparatieverzoeken) die door huurders gemeld worden, en die voor rekening van de woningstichting zijn, betaald. Meestal betreft het hier kleine reparaties. Onderdeel van het klachten onderhoud is het abonnement huurders-onderhoud, waar het overgrote deel van onze huurders aan deelneemt. Dit zijn de kleine onderhoudswerkzaamheden aan de woning die in principe voor rekening van de huurder zijn, maar door deelname aan het abonnement wordt een groot deel van deze werkzaamheden door de woningstichting uitgevoerd. Het abonnement biedt op deze manier voor een gering bedrag de mogelijkheid om allerlei verveelde onderhoudsklussen, die u normaal zelf moet doen, door de woningstichting te laten uitvoeren. Het huurdersabonnement is niet kostendekkend. De woningstichting moet zelf nog een aanzienlijk deel bijdragen in de kosten. Mutatieonderhoud. Dit budget is bestemd voor de kosten die voortvloeien uit de werkzaamheden die ontstaan nadat een woning vrijkomt door opzegging van de huur. De kosten fluctueren jaarlijks afhankelijk van het aantal mutaties dat in enig jaar plaatsvinden. Het is voor de woningstichting van belang dat de werkzaamheden n.a.v. mutatie zo spoedig mogelijk uitgevoerd worden. Dit in verband met het zo laag mogelijk houden van de gederfde inkomsten uit verhuur, de zogenaamde leegstandskosten. Planmatig Onderhoud. Dit is de grootste post in de onderhoudsbegroting. De werkzaamheden die hieronder vallen zijn groter van aard en hebben meestal
langere onderhoudscyclus. Voorbeelden zijn o.a. het schilderwerk, vervanging cv-ketel, renovatie keukens en sanitair. De werkzaamheden worden meestal lang van tevoren ingepland. Contracten. Dit zijn over het algemeen de jaarlijks terugkerende onderhoudswerkzaamheden aan diverse installaties. Dit kunnen zowel collectieve voorzieningen zijn als individuele voorzieningen. Bij deze laatste moet u vooral denken aan het onderhoud van uw cv-ketel. Dit is ook meteen één van de grootste posten bij contracten. Bij collectieve voorziening moet u vooral denken aan de groenvoorziening, maar ook bijvoorbeeld aan het onderhoud aan liften e.d. Het kenmerk van deze begrotingspost is dat van tevoren contractueel vastligt hoe hoog de kosten voor de diverse onderhoudswerkzaamheden zijn. Dit maakt dat deze post het meest beheersbaar is qua kosten. Onderstaand een schematische weergave van de onderverdeling in de diverse posten van de onderhoudsbegroting. Zo kunt u zich een beeld vormen over de omvang en relatieve verdeling van de onderhoudskosten die jaarlijks door de woningstichting gemaakt worden.
Van een tweetal posten uit het planmatige onderhoud doen wij u een overzicht geven van de geplande werkzaamheden voor het jaar 2003, namelijk de vervanging van de cv-ketels en het schilderwerk.
7
8
INfo Wo n i n g s t i c h t i n g M e e r s s e n
Informatie over woningtoewijzingen en inschrijvingen In 1997 is de woningstichting Meerssen gaan werken met het zgn. aanbodmodel. In de oude situatie werd de woningzoekende benaderd als er een woning voor hem/ haar beschikbaar was. Dit systeem was zeer bewerkelijk omdat er op dat moment veel woningzoekenden ingeschreven stonden, terwijl ze niet op zoek naar een woning waren. Met het aanbodmodel moet de woningzoekende zelf actief op zoek naar een woning door te reageren op de advertenties van vrijkomende woningen in de Geulbode of op het internet. Zo ontstaat er een duidelijker beeld van het aantal woningzoekenden dat daadwerkelijk op zoek is naar een woning. Op dit moment staan 1368 personen als woningzoekende bij onze stichting ingeschreven. Op een bezit van 1500 woningen is dit aantal hoog te noemen. Van deze woningzoekenden hebben er echter maar 400 een of meerdere keren gereageerd sinds hun inschrijving, van de overige woningzoekenden is nooit een reactie ontvangen. Dit betekent dat dus maar 29% van alle woningzoekenden op zoek is naar een woning.
De grootste groep ingeschrevenen zijn senioren. Bijna 50% van alle woningzoekenden is 55 jaar of ouder. In deze groep komen overigens de meeste woningzoekenden voor die nog nooit gereageerd hebben en dus niet echt op zoek zijn naar een woning. Hieruit kan opgemaakt worden dat veel senioren zich “voor de zekerheid” inschrijven. Omdat meer dan de helft van de woningzoekenden 55-plusser is en meestal op zoek is naar een gelijkvloerse woning danwel aanleunwoning, is de wachttijd voor deze categorie logischerwijze het langst. Vrijkomende woningen worden geadverteerd in de Geulbode of op het internet. Toewijzing vindt plaats op basis van de datum van inschrijving als woningzoekende. Een aantal woningen worden echter niet geadverteerd. Deze
Actie trouwe klanten succesvol Zoals in de vorige aangekondigd beloont de woningstichting Meerssen trouwe klanten, die langer dan 25 jaar huurder van de woningstichting zijn, met een éénmalig bedrag van €200,- (in de vorm van huurkorting). Huurders die reeds 25 jaar of langer op het huidige adres wonen hoefden geen actie te ondernemen. Huurders die u echter al langer dan 25 jaar huurder zijn, maar nog niet 25 jaar op het huidige adres wonen, moesten zelf reageren. Inmiddels zijn ruim 330 huurders beloond in het kader van de actie Klanten Trouw. De éénmalige huurkorting is bij de meeste huurders als huurkorting verrekend met de huur van mei 2003.
Mocht u geen huurkorting hebben ontvangen, maar volgens u wel recht op hebben, dan kunt u dit schriftelijk kenbaar maken. De actie wordt in 2004 voortgezet. Alle huurders die in 2004 exact 25 jaar huurder zijn van de woningstichting Meerssen komen dan in aanmerking voor de éénmalige huurkorting. Met nadruk wijzen we erop dat het dan om huurders gaat die in 2004 25 jaar huurder zijn. In de volgende INFO komen we hierop terug.
worden rechtstreeks toegewezen aan bijzondere aandachtsgroepen of om leegstand te voorkomen of te beperken. Wordt de woning niet geadverteerd vanwege mogelijke leegstand, dan wordt de woning toegewezen op basis van de toewijzingslijsten van vergelijkbare woningen die wel zijn geadverteerd. Het aantal reacties op een geadverteerde woning varieert vrij sterk. Op de ene woning reageren bijvoorbeeld 5 woningzoekenden, terwijl op een andere woning wel 40 woningzoekenden reageren. Dit is afhankelijk van de soort woning en de ligging hiervan. Indien een woningzoekende meerdere malen reageert, kan dit dus betekenen dat hij/zij de ene keer op de 2e plaats staat en bij een andere woning (waar veel reacties op gekomen zijn) op de 14e plaats. Een gemiddelde wachttijd is dus moeilijk aan te geven. Mocht u over dit artikel meer of nadere informatie wensen neem dan contact op met de afdeling Woondiensten.
Colofon Bezoekadres: Bunderstraat 28 6231 EL MEERSSEN Postadres: Postbus 100 6230 AC MEERSSEN
Telefoon: 043-3664777 Telefax: 043-3646737
e-mail:
[email protected] Http://www.wsmeerssen.nl
Reparatie-verzoeken:
[email protected]
