VOORSTEL VAN DECREET - van de heren Mark Demesmaeker, … en mevrouwen … Decreet houdende wijziging van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, wat betreft de voorwaarde van een band met de gemeente in het kader van verkavelingsvergunningen in woonuitbreidingsgebieden
TOELICHTING DAMES EN HEREN,
Context en doelstelling Hoge grondprijs De meeste Vlamingen willen een eigen woning kopen of bouwen in hun eigen streek. Ze werden hiertoe door de overheid steeds fiscaal aangemoedigd. Ondanks deze ondersteunende maatregelen is de verwerving van een eigen woonst de laatste jaren steeds moeilijker geworden. De belangrijkste reden daarvoor is dat de prijs van bouwgronden en de woningen sterker stijgen dan de inkomens. Uit de cijfers van de Vlaamse Regionale Indicatoren (VRIND) blijkt dat de gemiddelde bouwgrondprijs in Vlaanderen per m² de laatste tien jaar verviervoudigd is. Intussen bedraagt de gemiddelde grondprijs meer dan 86 EUR per m². De hoogste gemiddelde prijzen betaalt men in de provincie Antwerpen, in Halle-Vilvoorde, Veurne en Brugge. De prijzen in de arrondissementen Turnhout en Maaseik swingen vandaag nog niet de pan uit maar als NoordLimburg volgend decennium dezelfde trend blijft aanhouden (toename van meer dan 500%) zullen de grondprijzen ook daar hoge pieken bereiken. Dat verklaart de alarmerende reacties van enkele lokale besturen over de prijsevoluties in de Antwerpse en Limburgse Kempen. De recente prijstoename van de bouwgronden in de Vlaamse Rand en de Kust is relatief kleiner, maar dit is voornamelijk het gevolg van de prijsstijging die zich daar al eerder had ingezet. Deze prijsstijgingen van de bouwgronden en woningen is niet evenredig met de toename van het gemiddelde inkomen, hetgeen onder meer blijkt uit de beperktere stijging van de aangiftes van het gemiddelde inkomen (tussen 1991 en 2002 was er slechts een toename van 132 %). De oorzaken van de prijsstijgingen zijn, zoals geweten, erg divers. Om te beginnen is er uiteraard de invloed van het aanbod. Sinds de gewestplannen - ondertussen al meer dan 20 jaar geleden – zijn getekend, is er quasi geen bijkomende ruimte voor wonen voorzien. Het huidige Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen bevriest dit aanbod en mikt bovendien vooral op een toename van het woonaanbod in de steden.
Ondanks die bevriezing van de stijging van het aanbod, is er nog een ruim aanbod aan bouwmogelijkheden beschikbaar. Volgens VRIND 2004/2005 is er in woongebied nog plaats voor 674.000 woningen. Dit is mogelijks een overschatting omdat sommige gronden niet geschikt zijn voor bebouwing, maar men kan niet naast deze cijfers. Bijna al deze bouwgronden, waarvan een groot gedeelte al beschikt over nutsvoorzieningen en wegenis, is hetzij in bezit van particulieren, hetzij (maar in mindere mate) van gemeenten, OCMW’s, kerkfabrieken, sociale huisvestingsmaatschappijen. Om diverse redenen blijken deze momenteel te verkiezen om deze gronden niet op de markt brengen. Maatregelen om het woonaanbod te verruimen moeten zich dan ook richten op het sneller aansnijden van deze gronden, zoals voorzien in het Vlaamse regeerakkoord. Daarnaast zijn er nog een aanzienlijk aantal woonuitbreidingsgebieden. Deze worden echter in toenemende mate opgekocht door makelaars met het oog op een mogelijke toekomstige inkleuring van deze zones als woonzone. Hier zou in totaal plaats zijn voor 326.000 woningen. De focus van het huidige ruimtelijke ordeningsbeleid op steden en de bevriezing van de oppervlakte aan woongebied zoals deze voorzien zijn in de oude gewestplannen, maken dat zeker in (groot)stedelijke randzones het verwerven van een bouwkavel of van een woning er voor een gezin of een alleenstaande niet makkelijker op wordt. Dit wordt nog versterkt omdat, zoals hierna blijkt, net in die zones niet alleen de bouw- en woningprijzen het hoogst zijn maar ook de migratiedruk het grootst is. Hoge interne en externe migratie-druk in sommige regio’s
- Hoge interne migratiedruk in de stedelijke randgebieden De cijfers van de administratie planning en statistiek (APS) bewijzen dat de interne migratiedruk (dit is de som van de gemeentegrensoverschrijdende verhuisbewegingen binnen België) zeer groot is in de rand van de grootstedelijke agglomeraties (Gent, Antwerpen en Brussel). Dit is het meest uitgesproken in de Vlaamse rand rond Brussel en ten zuiden van Leuven1. Opmerkelijk is dat ook in de kustgemeenten deze migratiedruk groot is. Hier kan deze evolutie in belangrijke mate worden verklaard door op rust gestelde burgers die naar de kust trekken en daardoor de jongere gezinnen dreigen te verdringen.
Voor de Vlaamse Rand valt op dat het saldo van de interne migratie er positief is. De belangrijkste reden voor de bevolkingsaangroei is de migratie vanuit Belgische steden en gemeenten naar de Rand. Uit het recent Rapport van APS (mei 2005) over de in- en uitwijking in de Vlaamse Rand blijkt dat in 2003 16.052 mensen vanuit andere streken in België naar de Vlaamse Rand verhuisden. Er is vooral een sterke inwijking van personen uit het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Andersom verliest de Vlaams rand per saldo inwoners met de Belgische nationaliteit aan de rest van Vlaanderen en Wallonië. Deze evolutie is te verklaren doordat de komst van de jonge gezinnen in de Vlaamse Rand voor een zeer groot deel toe te schrijven valt aan vooral rijkere inwoners van Brussel die naar de Vlaamse rand verhuizen. Daar staat dan tegenover dat vanuit Vlaanderen jaarlijks 2.271 mensen - vooral jonge gezinnen, de taalgrens oversteken. Deze migratie naar Wallonië kan hoofdzakelijk verklaard worden door bouwgrondprijs die driemaal lager ligt dan in Vlaanderen. Dit verschil zal nog toenemen omdat de grondprijs in Wallonië maar de helft zo snel stijgt als in
1
Leuven zelf springt er ook uit, maar dit heeft in eerste instantie te maken met de functie van Leuven als studentenstad.
Vlaanderen. De cijfers brengen aldus een duidelijk eenrichtingsmechanisme van verdringing aan het licht (van Brussel naar de Vlaamse Rand en van de Vlaamse Rand naar Wallonië).
Interne in- en uitwijkelingen van Belgen naar gewest van herkomst of vertrek anno 2003, Bron: APS 2005
- Hoge externe migratiedruk in de Vlaamse Rand en de Nederlandse grensgemeenten De externe migratiedruk (d.i. de som van de buitenlandse in- en uitwijkelingen) is zeer hoog in de Vlaams-Brabantse gemeenten en in de Nederlandse grensgemeenten. In de Vlaamse Rand is er een constante jaarlijkse netto inwijking (ca. 800 eenheden) van buitenlanders, wat vooral te verklaren is door een getrapte migratie van welstellende buitenlanders (veelal eurocraten en werknemers van multinationals) die aangetrokken worden door de nabijheid van de Europese hoofdstad.
Opvallend is ook dat een aantal gemeenten aan de Nederlandse grens in de provincies Antwerpen en Limburg heel wat migratie uit Nederland kennen. Deze migratie kan in belangrijke mate verklaard worden door de mogelijkheid die Nederlanders genieten om sinds enkele jaren de volledige interest op de financiering van hun buitenlands goed fiscaal in rekening te brengen Uit de cijfers van Strativaria 33 blijkt dat de externe migratiedruk zich vooral manifesteert in de arrondissementen Antwerpen, Turnhout, Maaseik en Tongeren. Dit verklaart dan ook voor een groot stuk de snelle toename van de grondprijs in deze arrondissementen. Gevolg: sociale verdringing en aantasting van het maatschappelijke weefsel De dure grondprijs geeft op sommige plaatsen in Vlaanderen aanleiding tot sociale verdringing. Dit wil zeggen dat minder kapitaalkrachtige bevolkingsgroepen uit de markt worden geprijsd door de intrede van financieel sterkere bevolkingsgroepen uit andere Vlaamse gemeenten en daarbuiten (Brussel en externe migratie). De minder kapitaalkrachtige bevolkingsgroepen zijn niet alleen de sociaal zwakken maar ook vaak jonge gezinnen of alleenstaanden die veel uitgaven hebben maar nog niet in staat waren om voldoende kapitaal aan te leggen. Op die wijze worden heel wat Vlamingen uit hun geboortestreek verjaagd en wijken ze noodgedwongen uit naar goedkopere zones (ook naar Wallonië), waar ze op hun beurt weer druk uitoefenen op de lokale bevolking en op die manier een nieuwe sociale verdringing creëren. De cijfers bevestigen dat omwille van ruimtelijk-economische wetmatigheden (biedrente), dit proces niet tot een egalisering van de bouwprijzen in Vlaanderen kan leiden. Dit proces is dus niet gestopt en de grondredenen ervan blijven bestaan. Verder wordt vastgesteld dat een hoge grondprijs bijna altijd samengaat met een hoge migratiedruk (het omgekeerde is niet steeds het geval, bijvoorbeeld Oost-Limurg, hoewel de
prijzen daar aan een inhaalbeweging bezig zijn). Beide zijn dus een uiting van een felle druk op woon- en bouwmarkt. Het is een mathematische zekerheid dat die grotere migratie-intensiteit er automatisch toe leidt dat de samenstelling van de bevolking in de getroffen gebieden sneller dan elders in Vlaanderen wijzigt, waardoor een stabiel en sociaal weefsel wordt aangetast. Door een voortdurende sterk wijzigende bevolkingssamenstelling versmalt immers de basis van het gemeenschapsleven in heel wat gemeenten. Het wonen in die gemeenten onder druk verliest daardoor een belangrijke sociale dimensie. Dit geldt zowel voor het steeds afnemende aantal oorspronkelijke inwoners als voor het steeds groeiende aantal nieuwe inwoners met heel verschillende wortels (geografisch, sociaal en cultureel). Doelstelling: Het geschetste systeem van sociale verdringing moet worden gestopt wegens de sociale schade (en indirect ook economisch schade door het verlies aan informele zorg) die het met zich meebrengt. Het heeft te veel negatieve gevolgen ondermeer op het gemeenschapsleven en de gezinsstructuur. Met de voorgestelde maatregel wil de decreetgever ook bijdragen tot het recht op wonen in de eigen streek. Art. 23 van de grondwet voorziet immers in een recht op wonen dat door de decreetgever moet worden gewaarborgd en dit wordt nu aan sommige mensen in hun eigen streek ontzegd als gevolg van de hierboven geschetste evoluties. De initiatiefnemers van dit voorstel zijn zich hierbij wel van bewust dat deze problematiek erg complex is en dat één maatregel op zich niet volstaat om die op te lossen.
Commentaar bij de grote lijnen van dit voorstel Er wordt voorgesteld om in gemeenten die geconfronteerd worden met hoge grondprijzen én met een hoge migratiedruk nuttige maatregelen te nemen om de nefaste gevolgen die hieruit voortvloeien voor o.m. het gemeenschapsleven, de gezinsstructuur en het woonrecht af te remmen. Tegelijkertijd wordt echter rekening gehouden met het eigendomsrecht en wordt vermeden dat de maatregelen zouden leiden tot een absoluut en ongewenst inwijkingsverbod. Dit voorstel gaat dan ook minder ver dan eerdere voorstellen over het zogenaamde woonrecht (voorstellen van de heren Suykerbuyk en Van Vaerenbergh uit 1990 en in gewijzigde vorm opnieuw ingediend door de heer Caluwe). In dit voorstel worden vooreerst enkel maatregelen vooropgesteld die van toepassing zullen zijn op de woonuitbreidingsgebieden. Meer bepaald wordt voorzien om in de aan te duiden gemeenten te garanderen dat de bijkomende woongelegenheden die in woonuitbreidingsgebieden worden gecreëerd, bestemd zijn en blijven voor de groeiende woonbehoeften van de lokale bevolking. In iedere verkavelingsvergunning in deze gebieden zal daarom als voorwaarde worden opgenomen dat de woningen die op de betrokken percelen worden opgetrokken slechts voor bewoning kunnen worden ter beschikking gesteld aan personen die een voldoende band met de gemeente hebben.De keuze om de maatregel te beperken tot de woonuitbreidingsgebieden is ingegeven door het feit dat dit nog geen woonzones zijn en de eigenaren er derhalve ook geen aanspraak kunnen maken op bouw- of ontwikkelingsrechten. In die zin kan de vergunningsverlenende overheid bijkomende randvoorwaarden bepalen in ruil voor de ontwikkeling van de gebieden, zonder dat hiermee het eigendomsrecht wordt geschaad.
Bovendien vormen de woonuitbreidingsgebieden slechts één (relatief klein) deel van de totale woongebieden in Vlaanderen (het gaat in totaal om maximaal 16.000 ha woonuitbreidingsgebied in Vlaanderen ten opzichte van een totaal van meer dan 230.000 ha woongebied in Vlaanderen). Ook dit gegeven maakt dat de maatregel allerminst gelijkgeschakeld kan worden met enig inwijkingverbod of de oorzaak kan worden van een wezenlijke prijsverhoging in de andere woongebieden. Verder sluit dit voorstel ook aan binnen de principes van de zgn. gesloten bevolkingsprognose die momenteel reeds worden gehanteerd bij het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden. In de omzendbrief over de woonuitbreidingsgebieden van 08/07/97 die gewijzigd werd door de omzendbrief van 25/10/2002 wordt immers gesteld dat bij het bepalen van de behoefte aan bijkomende woongelegenheden, de gemeente dient uit te gaan van de ontwikkeling van de eigen bevolking (hoewel voor migraties wel correcties mogen toegepast worden). De band met de gemeente die wordt vereist wordt bovendien voldoende ruim ingevuld. Vooreerst worden een aantal omstandigheden in aanmerking genimen waarin de band met de gemeente in ieder geval aangetoond wordt geacht. Het betreft de personen die binnen een periode van zes jaar voorafgaand aan de overdracht van de grond hetzij gedurende minstens twee jaar onafgebroken woonachtig zijn geweest in de gemeente, hetzij gedurende minstens zes jaar woonachtig zijn geweest in het administratief arrondissement waartoe de gemeente behoort. Ook indien het personen betreft die in de gemeente werkzaam zijn gedurende gemiddeld minstens een halve werkweek, wordt de band met gemeente bewezen geacht. Zoals de Raad van State in zijn adviezen bij andere decreetsvoorstellen heeft benadrukt, zijn het wonen of het werken in een gemeente echter niet de enige indicaties die het bestaan van een nauwe band met de gemeente kunnen aantonen. Om die reden wordt in het voorstel een ruime restcategorie voorzien, waarin zowel sociale, familiale, economische als maatschappelijke overwegingen in aanmerking worden genomen. Ter zake zullen de betrokken publiekrechtelijke organisaties, geval per geval, op gemotiveerde wijze moeten oordelen of de kandidaten al dan niet voldoende zwaarwichtige elementen kunnen aandragen om te voldoen aan de vereiste van een voldoende band met de gemeente. Ten slotte draagt deze voorrangsregel ook bij tot het grondrecht op wonen (art. 23 van de grondwet). Het recht op wonen in de eigen streek kan immers als een logisch uitvloeisel van dit grondwettelijk recht worden beschouwd, dat momenteel aan heel wat mensen wordt ontnomen. Het toekennen van een voorrecht aan inwoners die een redelijke band met de gemeente kunnen aantonen, is bovendien volstrekt verenigbaar met de Europese en internationale verdragregels. Dit bleek bijvoorbeeld uit de Gillow zaak van 24 november 1986 (arrestnummer 13/1984/85/132) betreffende het kanaaleiland Guernsey. In deze zaak oordeelde het Europees Hof voor de Rechten van de Mens dat “het toekennen bij het afleveren van woonvergunningen van een zeker voorrecht voor personen die een sterke band hebben met het eiland of er een voor de gemeenschap essentiële functie vervullen” een legitiem doel nastreeft en dat zoiets ook een redelijke verhouding kan vertonen met dit wettige doel. Aan deze laatste voorwaarde (proportionaliteit) is in casu ongetwijfeld voldaan, gelet op de hierboven geschetste aard en omvang van de maatregel. Het hanteren van een voorrangsregel op basis van maatschappelijke, economische en sociale binding met de gemeenten bij het beschikbaar stellen van kavels en woningen wordt momenteel trouwens al op beperkte schaal toegepast en is dus niet nieuw. Het bestaat al voor het beschikbaar stellen van woningen binnen een Vlabinvest-project, binnen het toepassingsgebied van het Vlaams sociaal huurbesluit en binnen het provinciale reglement
van Vlaams-Brabant ter stimulering van huisvestingsinitiatieven. Dit principe werd bovendien nogmaals herhaald in de regeringsverklaring van 18 mei 2005: “Naar aanleiding van deze maatregel wil de Vlaamse regering voor de toekenning van een sociale woning en voor de uitoefening van een woonvoorrecht voor inwoners van de eigen gemeente uitgaan van de voorwaarde dat de kandidaten een maatschappelijke en socio-culturele binding hebben met het Vlabinvest-gebied”. Dit voorstel sluit dan ook volledig aan bij het Vlaamse regeerakkoord, inzonderheid de hoofdstukken II (Gezinnen versterken), III (een betaalbare woning voor iedereen), VI D & E (Samenleven in diversiteit – Huisvesting & Verenigingsleven) en XIV (De Vlaamse Rand en de faciliteitengemeenten). Deze maatregel op zich is uiteraard onvoldoende. Er moeten daarnaast ook nog extra inspanningen geleverd worden om o.m. bouwgronden in bestaande woonzones effectief op de markt te brengen, zeker in de bedoelde gemeenten. Dit voorstel van decreet wenst dan ook een uitnodiging te zijn naar alle Vlaamse bevoegde instanties om inzake huisvesting, ruimtelijke ordening en de overige Vlaamse bevoegdheidsdomeinen bijkomende en flankerende maatregelen uit te vaardigen ter ondersteuning van het recht op wonen, het vermijden van sociale verdringing en de aantasting van de sociale- en gezinsbindingen in de Vlaamse gemeenten.
Commentaar bij de artikelen Artikel 1 Dit decreet heeft betrekking op een gewestaangelegenheid. Artikelen 2 en 3 Zoals uitgebreid werd aangegeven in de algemene toelichting, strekken deze artikelen ertoe te garanderen dat de bijkomende woongelegenheden tegemoet te komen aan de lokale woonbehoeften en de groei van de gezinnen en ook op termijn bestemd blijven voor de groeiende woonbehoeften van de lokale bevolking. Om dit doel te bereiken wordt voorzien in een doeltreffende maar tegelijkertijd evenwichtige voorwaarde die opgenomen moet worden in iedere verkavelingsvergunning die in de toekomst in een woonuitbreidingsgebied wordt afgeleverd in die gemeenten die opgenomen worden op een lijst die driejaarlijks wordt vastgesteld door de Vlaamse Regering. Die lijst van de gemeenten wordt door de Vlaamse regering vastgesteld op basis van de gemiddelde bouwgrondprijs per m² en de interne of externe migratie-intensiteit. Omdat de externe migratie-intensiteit een kleinere impact heeft (in absolute aantallen), wordt ter zake slechts rekening gehouden de gemeenten die tot behoren tot de groep van de meeste externe migratie-intensiteit (bovenste groep van 10% bij rangschikking volgens externe migratieintensiteit). De potentiële impact van de interne migratie-intensiteit is (gelet op het groter aantal in absolute cijfers) heel wat groter zodat daar 25 procent van de gemeenten worden aangehouden die de meeste interene migratie-intensiteit hebben. Van die gemeenten zullen dan nog enkel de gemeenten die bovendien behoren tot de 40% duurste gemeenten wat betreft de gemiddelde bouwgrondprijs per m² op de lijst worden opgenomen. Door die dubbele vereiste van zowel gemiddeld hoogste bouwgrondprijs als van gemiddeld hoogste interne of
externe migratie-intensiteit, wordt verzekerd dat de maatregel enkel wordt toegepast daar waar de sociale verdringing het grootst dreigt te zijn. In iedere verkavelingsvergunning die in die gemeenten wordt afgeleverd moet als voorwaarde worden opgenomen dat de woningen die op de betrokken percelen worden opgetrokken slechts voor bewoning kunnen worden ter beschikking gesteld aan personen die een voldoende band met de gemeente hebben. Het aanbieden en overdragen van die woningen dient bovendien te geschieden via tussenkomst en bemiddeling van woonorganisaties die de Vlaamse regering hiertoe zal aanwijzen. De Vlaamse regering zal beslissen welke de publieke woonorganisaties zijn die ze voor een welbepaald territorium met de bemiddelingsopdracht ter zake belast. Hierbij zal de Vlaamse regering met name geval per geval en met akkoord van de betrokken organisaties bepalen welke publieke organisatie of organisaties het best geschikt en uitgerust zijn om deze taken uit te voeren. Waar deze opdracht in welbepaalde gemeenten dus toegewezen kan worden aan specifieke gemeentelijke woondiensten, kunnen in andere gemeenten bv. (ook) de sociale huisvestingsmaatschappijen worden ingeschakeld, terwijl in nog andere gebieden mogelijks een beroep mogelijk is op specifieke organisaties (bv. Vlabinvest binnen haar werkingsgebied in Vlaams-Brabant). Dit betekent dat in een gemeente ook verschillende publieke organisaties met die opdracht kunnen zijn belast en de keuze vervolgens aan de overdrager wordt gelaten. Indien geen van de in aanmerking komende organisaties bereid is om de betrokken taken op zich te nemen, zal het Vlaamse Gewest de bemiddelings- en controle-functie uitoefenen. Dat de voorgestelde maatregel een doeltreffend en noodzakelijk middel is om de nagestreefde doelstelling te bereiken, is duidelijk. Via deze voorwaarde worden de kavels en woningen in de woonuitbreidingsgebieden in beginsel voorbehouden voor de lokale woonbehoefte en dit niet alleen bij de eerste overdracht maar ook bij daaropvolgende overdrachten. De verplichting om de betrokken gronden en woningen via tussenkomst en bemiddeling van een publieke organisatie over te dragen, biedt bovendien de garantie dat deze voorwaarde ook effectief wordt nageleefd. Eenzelfde sluitende controle is niet mogelijk door te werken met een (zelfs zeer uitgebouwd en streng) sanctie- en toezichtsysteem. Vooreerst biedt enkel een controle a priori een volledig sluitende garantie dat aan de voorwaarde wordt voldaan. Bovendien zal bij het beoordelen van de band met de gemeente een zekere discretionnaire beoordelingsvrijheid uitgeoefend moeten worden. De uitoefening hiervan kan niet worden overgelaten aan de overdragers of aan private personen. Ter zake kunnen er immers onvoldoende garanties en controlemechanismen worden uitgewerkt om te verzekeren dat zij deze discretionnaire bevoegdheid op behoorlijke wijze uitoefenen. De publieke organisaties die zullen beslissen over de band met de gemeente, zijn daarentegen bij het nemen van die beslissingen onderworpen aan o.m. de formele motiveringsplicht, het gelijkheidsbeginsel, de openbaarheid van bestuur en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De maatregel is tegelijkertijd voldoende evenwichtig en proportioneel in het licht van de beoogde doelstelling en om die reden ook verenigbaar met het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel, het recht op wonen, het eigendomsrecht en andere fundamentele rechten : -
de voorwaarde geldt enkel voor kavels gelegen in de woonuitbreidingsgebieden en dit om tegemoet te komen aan een groeiende lokale woonbehoefte;
-
de voorwaarde speelt bovendien enkel in de mate de kavels op het ogenblik van aanbieding of overdracht gelegen zijn in een gemeente waar, ingevolge de hoge grondprijzen en de migratiedruk, de lokale woonbehoeften in belangrijke mate onder druk staan. Deze “druk” wordt bovendien jaarlijks herbeoordeeld op grond van objectieve criteria (grondprijzen en migratiecijfers).
-
de voorwaarde geldt enkel voor verkavelingsvergunningen die afgeleverd worden na de inwerkingtreding van dit decreet.
-
de tussenkomst van de publieke organisaties bij de overdracht blijft beperkt. De overdragers beslissen vrij over alle belangrijke voorwaarden van de overdracht, zoals de prijs, de duur, bijkomende voorwaarden, … De tussenkomst en bemiddeling van de publieke organisaties blijft m.a.w. beperkt tot het zoeken en aanreiken van kandidaatovernemers die enerzijds een voldoende band met de gemeente vertonen en anderzijds voldoen aan de door de overdrager gestelde wettige voorwaarden. De overdragers zijn ook niet verplicht om de voorgestelde kandidaten te aanvaarden.
-
ingeval van gedwongen overdracht van de kavel (bv. bij faillissement of ingeval van uitwinning van hypotheek door een financiële instelling) is met de voorwaarde geen rekening te houden. Vanzelfsprekend mag deze uitzondering nooit dusdanig geïnterpreteerd worden dat ze zou toestaan een gedwongen overdracht te organiseren om deze voorwaarde te omzeilen.
-
de band met de gemeente die wordt vereist is voldoende ruim omschreven. Naast een aantal omstandigheden waarin die band in ieder geval voldoende wordt geacht, is immers een ruime restcategorie voorzien, waarin zowel sociale, familiale, economische als maatschappelijke overwegingen in aanmerking worden genomen. Ter zake zullen de betrokken publiekrechtelijke organisaties, geval per geval, op gemotiveerde wijze moeten oordelen of de kandidaten al dan niet voldoende zwaarwichtige elementen kunnen aandragen om te voldoen aan de vereiste van een voldoende band met de gemeente.
Artikel 4 Dit artikel behoeft geen nadere toelichting.
VOORSTEL VAN DECREET Artikel 1. Dit decreet regelt een gewestaangelegenheid. Artikel 2. In het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, wordt een artikel 57bis ingevoegd, dat luidt als volgt : “Artikel 57 bis. De Vlaamse regering stelt om de drie jaar een lijst vast van de gemeenten waarvan de som van de gemiddelde bouwgrondprijzen per m² van de laatste drie jaar voorafgaand aan het jaar van de vaststelling bij de 40% hoogste van de Vlaamse gemeenten ligt en die in dezelfde periode tegelijkertijd ofwel bij de 25% gemeenten horen met de hoogste interne migratie-intensiteit ofwel bij de 10% gemeenten horen met de hoogste externe migratie-intensiteit. In de verkavelingsvergunningen voor grond die op datum van inwerkingtreding van dit decreet gelegen was in een woonuitbreidingsgebied zoals bedoeld in artikel 5.1.1. van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen, wordt in ieder geval volgende voorwaarde opgenomen: de kavels en de erop opgerichte constructies kunnen slechts worden verkocht, verhuurd voor meer dan negen jaar, bezwaard met een erfpacht of opstal of worden aangeboden met het oog op één van deze of vergelijkbare overdrachtsvormen, zelfs onder opschortende voorwaarde, voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt, via tussenkomst en bemiddeling van door de Vlaamse regering aangewezen publieke rechtspersonen die erop toezien dat deze kavels slechts worden overdragen aan personen die aantonen te beschikken over een voldoende band met de gemeente. Met de in het vorige lid bedoelde voorwaarde moet geen rekening worden gehouden in geval van een gedwongen overdracht of indien de kavel zowel op het ogenblik van aanbod als van overdracht gelegen is in een gemeente die niet voorkomt op de lijst bedoeld in het eerste lid. De voldoende band met de gemeente kan slechts worden aangetoond aan de hand van één van de volgende omstandigheden : a) binnen een periode van zes jaar voorafgaand aan de overdracht hetzij gedurende minstens twee jaar onafgebroken woonachtig zijn geweest in de gemeente, hetzij gedurende minstens zes jaar woonachtig zijn geweest in het administratief arrondissement waartoe de gemeente behoort b) verrichten van werkzaamheden in de gemeente die gemiddeld minstens een halve werkweek in beslag nemen; c) iedere andere omstandigheid die voldoende zwaarwichtig en langdurig is om de betrokkene te hebben toegestaan een voldoende maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente te hebben opgebouwd”.
Artikel 3. Aan artikel 105 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening wordt een §2bis toegevoegd, dat luidt als volgt: “105, §2bis. De Vlaamse regering stelt om de drie jaar een lijst vast van de gemeenten waarvan de som van de gemiddelde bouwgrondprijzen per m² van de laatste drie jaar voorafgaand aan het jaar van de vaststelling bij de 40% hoogste van de Vlaamse gemeenten ligt en die in dezelfde periode tegelijkertijd ofwel bij de 25% gemeenten horen met de hoogste interne migratie-intensiteit ofwel bij de 10% gemeenten horen met de hoogste externe migratie-intensiteit.. In de verkavelingsvergunningen voor grond die op datum van inwerkingtreding van dit decreet gelegen was in een woonuitbreidingsgebied zoals bedoeld in artikel 5.1.1. van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen, wordt in ieder geval volgende voorwaarde opgenomen: de kavels en de erop opgerichte constructies kunnen slechts worden verkocht, verhuurd voor meer dan negen jaar, bezwaard met een erfpacht of opstal of worden aangeboden met het oog op één van deze of vergelijkbare overdrachtsvormen, zelfs onder opschortende voorwaarde, voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt, via tussenkomst en bemiddeling van door de Vlaamse regering aangewezen publieke rechtspersonen die erop toezien dat deze kavels slechts worden overdragen aan personen die aantonen te beschikken over een voldoende band met de gemeente. Met de in het vorige lid bedoelde voorwaarde moet geen rekening worden gehouden in geval van een gedwongen overdracht of indien de kavel zowel op het ogenblik van aanbod als van overdracht gelegen is in een gemeente die niet voorkomt op de lijst bedoeld in het eerste lid. De voldoende band met de gemeente kan slechts worden aangetoond aan de hand van één van de volgende omstandigheden : d) binnen een periode van zes jaar voorafgaand aan de overdracht hetzij gedurende minstens twee jaar onafgebroken woonachtig zijn geweest in de gemeente, hetzij gedurende minstens zes jaar woonachtig zijn geweest in het administratief arrondissement waartoe de gemeente behoort e) verrichten van werkzaamheden in de gemeente die gemiddeld minstens een halve werkweek in beslag nemen; f) iedere andere omstandigheid die voldoende zwaarwichtig en langdurig is om de betrokkene te hebben toegestaan een voldoende maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente te hebben opgebouwd”.
Artikel 4.
Dit decreet treedt in werking op [datum].
Mark DEMESMAEKER
