jaargang 4 | juni 2014
11
04 Boodschap verkondigen
09 Momentum
20 Opvallend
24 In beweging
Buitenlandse investeerders laten kansen in Nederland liggen
Tekort aan huurwoningen biedt beleggers perspectief
Het Pontsteigergebouw is het toekomstige boegbeeld van de Amsterdamse Houthaven
Minister Stef Blok ziet onderbuikgevoel over herstel van woningmarkt bevestigd
‘Voor huurwoningen ‘Nu is is nuhet hetjuiste moment moment door om in teom stappen’ te ontwikkelen’
Diversificatie
3
Institutionele aspecten hebben lange tijd
toename van de bevolking, maar de groei vlakt
een enorme invloed gehad op de Neder-
af en de verwachting is dat deze rond 2040 nul zal
landse woningmarkt waardoor de balans
zijn om daarna zeer langzaam terug te vallen.
De Nederlandse woningmarkt staat in de spot-
verschillen op de woningmarkt heel groot zijn.
lights van binnen- en buitenlandse beleggers.
In de grote steden is een tekort aan woningen,
tussen koopwoningen, sociale huurwoningen en
De gemiddelde gezinsgrootte is de afgelopen jaren
Onlangs belde een journalist van The Wall Street
maar in de periferie is sprake van een overschot.
vrije sector huurwoningen lange tijd verstoord is
snel gedaald en de verwachting is dat deze
Journal mij met de vraag wat er gaande is op de
Dat komt in het rapport van Finance Ideas over de
geweest. Het overheidsbeleid was lange tijd, via
ontwikkeling zich zal voortzetten. De gemiddelde
woningmarkt in Nederland. Wel, er komen nu
Nederlandse woningmarkt in Europees perspectief
belastingvoordelen en subsidies, in het voordeel
grootte van huishoudens in Nederland zal
een aantal dingen samen: in de eerste plaats de
heel goed naar voren. Je kunt niet overal in
van huizenbezitters en woningbouwcorporaties.
uitkomen op 2,0 personen, net als in Duitsland.
prijsontwikkeling van woningen die stabiliseert
Nederland makkelijk een stabiel rendement halen
en het nieuwe woonakkoord.
uit de woningmarkt. Dat vraag om specifieke research. Daar zit de meerwaarde van Bouwinvest.
Dit heeft positieve gevolgen voor de woningbeDe private huursector was de enige sector die geen NL
DE
SE
CH
1975
FR
GB
NL
DE
SE
CH
FR
GB
NL
1980
DE
SE
CH
FR
GB
NL
1985
voordelen genoot, met als resultaat dat slechts
DE
SE
hoefte. CH
FR
GB
1990
vijf procent van de Nederlandse huizenmarkt op
Sinds het begin van de financiële crisis in 2008 zijn
operatie die zal leiden tot een gigantische
Mede door deze grondige research hebben wij
dit moment in handen van private beleggers is.
de huizenprijzen in Nederland sterker gedaald dan
hervorming van de woningmarkt. Dat heeft
goed zicht op de juiste objecten op de juiste
Onlangs is er met het woonakkoord een meer level
in ons omringende en vergelijkbare markten.
gevolgen voor alle segmenten in deze markt;
locaties waar we in kunnen investeren. Andere
playing field gecreëerd, waardoor de vrije sector
De Nederlandse huizenprijzen zijn zeer volatiel,
koopwoningen, sociale huurwoningen en vrije
beleggers zijn welkom, maar we moeten natuurlijk
markt en institutionele beleggers betere vooruit-
net als in Groot-Brittannië en Frankrijk. In de
sector huurwoningen. Als Bouwinvest zitten we
niet teveel concurrentie voor onszelf gaan
zichten hebben.
periode 1990 – 2008 stegen de huizenprijzen twee
op de eerste rij. Wij zetten dit jaar dan ook fors
organiseren.
De uitvoering van het woonakkoord is een grote
keer zo snel als de huurprijzen. Deze ratio is nu
Ik wens u veel leesplezier,
eerd. De overheid stond garant voor de leningen
van een voorzichtig herstel van de woningmarkt,
Dick van Hal, directievoorzitter
waardoor corporaties goedkoper kon bouwen en
maar deze vindt vooral in de Randstad, en dan met
Voor buitenlandse beleggers is Nederland
lagere huren konden vragen. Een deel van de
name in de grote steden, plaats. Aan de randen van
natuurlijk een klein landje, maar ze moeten zich
activiteiten van woningcorporaties overlapt de
Nederland is nog steeds sprake van een daling.
goed realiseren dat ook binnen Nederland de
private sector, hier waren zij duidelijk in het
huurwoningen.
voordeel. De rol van de corporaties wordt nu aan
Feiten
banden gelegd, zij richten zich primair alleen nog
• Het aandeel woningen in de IPD index in
op de sociale sector; woningen voor mensen met
Colofon Uitgave
Redactioneel concept
Bouwinvest
Afdeling Corporate Marketing &
La Guardiaweg 4
Communicatie Bouwinvest
Amsterdam
viervier strategisch ontwerp
‘Er is geen land waar relatief meer in woningen wordt belegd dan in Nederland’
Postbus 56045 1040 AA Amsterdam
Grafisch ontwerp
T +31 (0)20 – 677 1600
viervier strategisch ontwerp
inkomens tot € 34.678 en een huurniveau tot € 699 per maand.
Nederland ligt op 49%. • Beleggingen in woningen hebben in de periode 1977 – 2012 een totaal rendement van 8,6% gehad en een direct rendement van 6,1%
Alle bezitters van vastgoed betalen onroerend• In de afgelopen jaar was er drie maal sprake vastgoed interessanter dan de36 Duitse in de woningmarkt te bevorderen. Momentum voor vrije
9 goedbelasting over hun bezit. Die wordt per markt. sector huurwoningenmarkt gemeente vastgesteld en geïnd. Het geld van de Hervormingen woningmarkt werpen
van een negatief totaal rendement Het is nu tijd om de successen te oogsten. • De totaal rendementen over de afgelopen
onroerendgoedbelasting kan worden gebruikt vruchten af 20 voor onderhoud van de infrastructuur. Wettelijke maatregelen met betrekking
tien jaar liggen op 4,0% Pontsteigergebouw En verder De risk-adjusted returns (2003-2012) ligt Frank op 1.04van Blokland (IVBN) icoon in•Houthaven Column
28
tot de woningmarkt zullen er toe
Geldeigentijdse dat in 1970stadspoort is geïnvesteerd3x inWoningmarkt Nederlandse Amsterdam •krijgt
29
Vergeleken met andere Europese de woningen zou, na inflatiecorrectie, nu 2,50 keer leiden dat de vraag naar vrije sector landen is Houthaven wordt een nieuwe stadswijk overdrachtsbelasting Nederland laag. Onlangs zoveel waard zijn. van huurwoningen stijgt. Datin biedt aan het IJ in Amsterdam. Blikvanger
F +31 (0)20 – 677 1700
is ditvoor percentage teruggebracht kansen beleggers, vooral in hetvan zes naar detwee. wijk is het Ponsteigergebouw waar
[email protected]
Tekst en redactie
www.bouwinvest.nl
Bouwinvest
4 Fly to the money!
Dat is een positieve voor institutiomiddensegment van deontwikkeling markt. 300 luxe vrije sector huurappartementen
Monique Harmsen
Kansen voor internationale beleggers
nele beleggers. Daar staat tegenover dat verhuurkomen van het Bouwinvest Dutch
Druk
woningmarkt, weet bijna geen
van woningen met een huur lager dan Institutional‘Slechts Residential Fund.vijf procent van de 14ders Nederlandse € 681 per maand een verhuurdersheffi ng moeten woningmarkt zeer betalen. interessant Nederlandse huizenmarkt 24 Belangrijke rol voor vrije sector huurmarkt Perspectief op bovengemiddelde
Akxifo
enkele buitenlandse investeerder dit.
De afgelopen jaren heeft de Nederlandse bevolking rendementen Wissels op woningmarkt staan goed:
Piet Eichholtz adviseert institutionele
een constante zien is van Voor BNP Paribas groei REIM laten Germany degemiddeld Minister Stef Blok voor Wonen nam een
Coördinatie en eindredactie
op Nederlandse woningmarkt
Afdeling Corporate Marketing &
Fotografie
Communicatie Bouwinvest
Twan de Veer
Terwijl het nu de tijd is voor beleggers om in te stappen in de Nederlandse
beleggers de boodschap te gaan verkondigen.
is op dit moment in handen 0,81% per jaar. Er voor is nogresidentieel steeds sprake van een van omprivate beleggers’ Nederlandse markt aantal maatregelen de doorstroming
3
35 inbeeld nr 11 juni 2014
weer in balans. De laatste maanden lijkt er sprake
inbeeld nr 11 juni 2014
Sociale woningbouw werd lange tijd gesubsidi-
in op investeringen in nieuwbouw vrije sector
markt
kansen voor internationale beleggers op nederlandse woningmarkt
Fly to the money! 5
Al voor het uitvoeren van de studie Dutch Residential Investments in European Perspective was ik optimistisch over de kansen voor nationale en internationale beleggers op Nederlandse vrije sector huurwoningenmarkt, maar de situatie is nog beter dan ik dacht. Alle indicatoren wijzen in dezelfde richting: nu is het een heel goed moment om in deze markt te stappen. Piet Eichholtz
De Nederlandse woningmarkt biedt beleggers
Nederlandse markt in het buitenland. De meeste
naar verwachting een goed rendement en kan een
grote internationale institutionele beleggers die
belangrijke rol vervullen in het verlagen van de
we hebben gesproken, zijn zeer afwachtend en
risico’s van een pensioenfonds: woningen leveren
zeggen: laat ze eerst maar met een goed voorstel
een zeer goede risicospreiding en bieden daar-
komen. Bovendien willen deze beleggers liever
naast een bescherming tegen inflatierisico die
niet direct in stenen investeren maar liever in
beter is dan alle andere beleggingscategorieën.
fondsen, bij voorkeur fondsen van naam en faam.
Opvallend is dat bijna niemand buiten Nederland
Mijn boodschap, naar de acht Nederlandse
dit weet. Er is een groot gebrek aan kennis van de
institutionele beleggers die het initiatief hebben
inbeeld nr 11 juni 2014
inbeeld nr 11 juni 2014
4
markt
Over de auteur Piet Eichholtz is als hoogleraar vastgoed financiering en vastgoedbe-
genomen voor dit onderzoek, is dan ook: Fly to
goede infrastructuur om te beleggen. De vrije sector
ruimte. Op dit moment bestaat 55% van hun
eenpersoonshuishoudensfeer, 55+ en ouder en
the money! Ga naar het buitenland en gebruik de
huurwoningenmarkt in Nederland lijkt een kleine
portfolio’s uit niet-gereguleerde woningen. Dat
alleenstaanden). In de toekomst zijn er naar
informatie uit het rapport om te laten zien hoe
markt ten opzichte van de woningbouwcorporaties ,
aandeel zal toenemen omdat nieuwe woningbouw-
verwachting nog circa 1 miljoen extra woningen
substantieel goed de Nederlandse woningmarkt er
maar internationaal gezien is deze markt groot.
projecten voornamelijk bestaan uit niet-geregu-
nodig, maar we bouwen nu vrijwel niet. En kijkend
leerde woningen. Woningcorporaties zullen
naar het aantal afgegeven bouwvergunningen lijkt die situatie op korte termijn niet te verbeteren.
leggingen verbonden aan
voor staat. Als je buitenlandse investeerders wilt
Universiteit Maastricht.
aantrekken dan zal je er naartoe moeten: ga naar
Historisch gezien hebben huurwoningen de
bovendien een deel van hun (niet-gereguleerde)
Zurich, Stockholm of Parijs en organiseer een
afgelopen tien jaar een redelijk goed rendement
woningen moeten afstoten door nieuwe regelge-
middag of workshop met beleggers!
opgeleverd, zeker ten aanzien van kantoren. In drie
ving die stelt dat zij zich alleen op de kerntaken
van de onderzochte zes landen is de afgelopen tien
mogen richten.
Daarnaast is hij partner van Finance Ideas.
Nederlandse huurwoningmarkt
jaar gedurende één jaar sprake geweest van een
De markt voor beleggen in huurwoningen is
negatief totaal rendement. In vergelijking met
Als wordt gesproken over de Nederlandse woning-
nauwelijks ontwikkeld. In Europa zijn er maar zes
andere beleggingscategorieën laat de Nederlandse
markt komt altijd de hoge hypotheekschuld ten
landen waar institutionele beleggers huurwoningen
vrije sector huurwoningenmarkt op de lange
opzichte van het BNP ter sprake. Kijkend naar loan
in portefeuille hebben: Nederland, Zwitserland,
termijn stabiele resultaten zien tegen geringe
to value zijn we inderdaad wereldkampioen, maar
Frankrijk, Duitsland, Zweden en het Verenigd
risico’s.
daarbij moet een kanttekening worden geplaatst: we hebben veel spaar- en beleggingshypotheken
Dit kan leiden tot tekorten op de markt en die
het gaat om beleggen in woningen door institutio-
Risicospreiding
en tegenover deze leningen staan veel assets, die
zijn goed voor beleggers. Vooral in steden in de
nele beleggers. Het gewicht van woningen in de
Beleggingen in huurwoningen zijn op de lange
direct verbonden zijn met de hypotheek. Daarnaast
Randstad en Brabant en in de regio’s Zwolle en
Nederlandse IPD index is 50%. Er is onder de andere
termijn bovendien een behoorlijk goede inflatie-
hebben we met zijn allen heel veel andere assets,
Arnhem/Nijmegen neemt de krapte op de woning-
landen waar we naar hebben gekeken, met
hedge, vooral omdat de huren de inflatie volgen.
zoals spaargeld, overwaarde in eigen woningen en
markt snel toe.
uitzondering van Zwitserland dat rond hetzelfde
Bijkomend voordeel is de mogelijkheid tot
pensioenvermogen. Als we dat allemaal meenemen,
percentage zit, geen land waar relatief meer in
Koninkrijk. Nederland heeft een lange traditie als
inbeeld nr 11 juni 2014
diversificatie omdat er sprake is van een lage
dan ziet de balans van de Nederlandse huishou-
Proposities bouwen
woningen wordt belegd dan in Nederland. We zijn
correlatie ten opzichte van aandelen, obligaties en
dens ziet er gemiddeld goed uit.
Hoewel de timing om de Nederlandse markt te
7
in Nederland al heel ver met deze markt en er is een
liquiditeit. Ook tussen landen is er sprake van een
betreden nu goed is, blijven internationale
inbeeld nr 11 juni 2014
6
‘Nederlandse vrije huurwoningenmarkt laat op de lange termijn stabiele resultaten zien tegen geringe risico’s’
dutch residential investments in european perspective Acht grote institutionele fondsbeheerders met een
lage correlatie. Vanuit portefeuille oogpunt kan
Prijzen
beleggers terughoudend. Op dit moment is er geen
beleggen in woningen zeer interessant zijn. De
Er is een aantal redenen te noemen waarom
product voor hen voorhanden. Beleggers vertellen
correlatie tussen de Nederlandse en de Zwitserse
buitenlandse beleggers in Nederlandse huurwo-
ons in interviews: “We willen niet in stenen
markt is -0,28, dus een combinatie van huurwonin-
ningen zouden moeten beleggen. Zo is de price-to-
beleggen, we willen beleggen in fondsen met een
gen in beide landen biedt een zeer goede mogelijk-
rent ratio in Nederland goed. In Zwitserland stijgt
dedicated portfolio en goed management. ”
heid tot het diversifiëren van beleggingsrisico.
de markt en begint het duur te worden. In Zweden
Nederlandse partijen moeten experimenteren met
en Frankrijk is er sprake van het afvlakken van de
het opzetten van dergelijke fondsen en zich open
gebundeld om internationale aandacht te vestigen
Kansen
groei van de woningprijzen. In Nederland zijn de
stellen voor buitenlandse partijen. Partijen zouden
op de Nederlandse woningmarkt.
Het merendeel (88%) van de Nederlandse huur
woningprijzen sinds 2008 met circa 18% gedaald
een deel van hun portefeuille in een apart fonds
woningenmarkt is op dit moment in handen van
als gevolg van de financiële crisis en door over-
kunnen onderbrengen dat open is voor buitenland-
Waar Nederlandse beleggers al geruime tijd actief zijn
woningcorporaties en wordt gereguleerd door de
heidsmaatregelen om de balans in de woning-
se beleggers. Woningcorporaties die woningen
op de woningmarkt, vinden buitenlandse beleggers de
overheid. Er is hier sprake van huurbescherming en
markt te herstellen. De prijzen van Nederlandse
verkopen, kunnen ook een portefeuille van 3000
weg naar de Nederlandse markt nog maar mondjesmaat.
de huren zijn gebaseerd op inflatie plus een opslag.
woningen zijn daardoor op dit moment gunstig.
woningen pakken en daar een management en
Het onderzoek “Dutch Residential Investments in
Slechts 5% van de Nederlandse huishoudens
De balans tussen de huizenprijs en de huren is
fonds opzetten en hiermee naar de belegger gaan.
European Perspective” uitgevoerd door adviesbureau
woont in niet gereguleerde huurwoningen. Deze
bijna terug op het lange termijn gemiddelde.
Je verkoopt dan niet de stenen maar de structuur.
Finance Ideas, in samenwerking met de IVBN, toont aan
sector wordt groter en de verwachting is dat deze
Aangezien de voorraad huizen zeer beperkt is en
Daar moet je mee gaan experimenteren. Het is nog
dat de Nederlandse markt een interessante belegging
groei de komende jaren zal aanhouden als gevolg
de bouw van nieuwe woningen sterk is teruggeval-
niet klaar met een onderzoek, we moeten proposi-
is zowel voor nationale als internationale beleggers.
van regelgeving zoals het tegengaan van scheef-
len, leidt dit tot schaarste op de woningmarkt. En
ties bouwen en daarbij kijk ik primair naar de acht
wonen en een aanpassing van fiscale voordelen
die blijft naar verwachting nog wel even bestaan.
opdrachtgevers van dit project.
Nederlandse woningportefeuille hebben de krachten
Initiatiefnemers van het onderzoek zijn: Altera Vastgoed,
van koopwoningen. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek
Amvest, a.s.r. vastgoed vermogensbeheer, Bouwinvest, CBRE Global Investors, Delta Lloyd vastgoed, Syntrus
Dat biedt institutionele beleggers, die zich vooral
(CBS) is er sprake van huishoudverdunning en
Achmea real estate & finance en Vesteda.
richten op de niet-gereguleerde markt, voldoende
komen er 60.000 huishoudens per jaar bij (in de
markt
visie in de praktijk
‘De balans tussen de huizenprijs en de huren is bijna terug op het lange termijn gemiddelde’
vijf landen die in het rapport worden bestudeerd. De komende jaren moeten er voor een miljoen huishoudens woningen worden gebouwd. Hiervan wordt 60% opgepakt door particuliere huizenbezitters en 40% door woningcorporaties en institutionele beleggers. Een grove schatting is dat de markt een institutioneel beleggingsvolume kan absorberen van circa 7 tot 14 miljard euro. Een flink deel
Ik denk niet dat partijen nu naar buitenlandse
van dat geld zal uit het buitenland moeten komen.
beleggers moeten gaan die en nog nooit in
Dat is de opgave!
Nederland en nog nooit in woningen hebben belegd. Dat is een brug te ver. Men kan zich richten op de buitenlanders die al in Nederland actief zijn in commercieel vastgoed en proberen die te interesseren in woningmarkt. Dan komen bijvoor-
groeimarkt
beeld de Duitsers in beeld, want die zijn al actief.
De toekomstige vraag naar vrije sector
Je kunt het ook van de andere kant benaderen door
huurwoningen zal aanzienlijk toenemen.
partijen te zoeken die in eigen land al in woningen
Verwacht wordt dat de komende 20 jaar
beleggen en die aan de hand meenemen naar
de groei van de vraag zal liggen tussen
Nederland. En dan praat je over beleggers uit de
de 286.000 en 695.000 woningen.
hervormingen woningmarkt werpen vruchten af
Momentum voor vrije sector huur woningenmarkt Er is sprake van een momentum voor beleggers op de Nederlandse vrije sector huurwoningenmarkt. Hervormingen zorgen voor een meer gelijk speelveld tussen koop- en huurwoningen, corporaties moeten zich meer
8
9
inbeeld nr 11 juni 2014
de goede kant op.
“De vooruitzichten zijn goed” stelt Michiel de
Daartegenover staat een woningmarkt waar
Bruine, Hoofd Asset Management Residential van
sprake is van een groot tekort aan huurwoningen
Bouwinvest. “Subsidies op de sociale huur worden
in het zogenaamde ‘middensegment’, met huren
afgebouwd, het scheefwonen wordt bestreden, de
tussen de 700 en 1000 euro. Slechts 3 tot 4% van de
hypotheekrenteaftrek wordt langzaam afgebouwd
huurwoningen in Nederland heeft een huurprijs
en kopers moeten meer eigen geld meebrengen.
boven de 700 euro. Dat is dan ook het segment
Er komt hiermee een eerlijker speelveld tussen de
waar wij ons als Bouwinvest op richten.”
verschillende marktsegmenten.“
Verhuurdersheffing
De Feniks en Het Baken, Amsterdam
Centrecourt, Den Haag
Summertime, Zuidas, Amsterdam
Toenemende vraag
Hoewel er veel maatregelen zijn getroffen om een
Voorgaande ontwikkelingen leiden volgens
gelijk speelveld op de woningmarkt te creëren,
De Bruine tot een toenemende vraag naar vrije
is de verhuurdersheffing - waarbij verhuurders
sector huurwoningen en dat biedt kansen voor
voor woningen onder de 700 euro huur een heffing
beleggers. “Er zijn ongeveer 860.000 huishoudens
moeten betalen over de waarde van de woning -
in Nederland die in een sociale huurwoning wonen
volgens De Bruine een factor die een negatieve
maar boven de inkomensgrens van 34.678 euro
invloed heeft op het rendement. “De verhuurders-
uitkomen. Dat zijn potentiële doorstromers.
heffing treft ons voor een deel. Wij hebben
inbeeld nr 11 juni 2014
op hun kerntaken gaan richten en de economische ontwikkelingen gaan
visie in de praktijk
ongeveer 2.000 woningen in portefeuille met een
worden verlaagd. De plannen om deze grens een
dat er sprake is van een structureel woningtekort,
huurprijs onder de 700 euro. Dat aantal willen we
paar jaar te bevriezen vormen echter al een stap in
terwijl het aantal huishoudens nog steeds
verminderen door deze te verkopen of, indien
de goede richting. Door de jaarlijkse huurverho-
toeneemt. De fundamenten van de markt
mogelijk, er voor te zorgen dat de woningen na
ging vallen op deze manier steeds meer woningen
zijn goed.”
mutatie in de vrije sector markt kunnen worden
in het geliberaliseerde segment.” De komende jaren zet Bouwinvest sterk in op
verhuurd. Het overgrote deel van de woningen in onze portefeuille dat nu nog in de sociale huur
Woningmarkt in Europees perspectief
groei. Aandeelhouder bpfBOUW heeft een flinke
sector zit, kan in de toekomst geliberaliseerd
Bouwinvest is een van de initiatiefnemers van het
investeringsopgave neergelegd waarbij de
verhuurd worden. De visie van Bouwinvest is dat
gezamenlijke onderzoek dat acht institutionele
investeringen in huurwoningen de komende drie
we in vrije sector huur willen investeren. Nu is 81%
beleggers door het bureau Finance Ideas liet
jaar zullen toenemen van 2,6 miljard euro naar
van de woningen in onze portefeuille geliberali-
uitvoeren naar de positie van de Nederlandse
3,3 miljard euro. Deze groeidoelstelling zal vooral
seerd, de rest is sociaal.”
woningmarkt in Europees perspectief. Met de
worden gerealiseerd in de kernregio’s van
uitkomsten uit dit onderzoek willen wij internatio-
Bouwinvest waarbij de focus ligt op de Randstad,
Volgens De Bruine zou Bouwinvest het liefst
naal de aandacht vestigen op de Nederlandse
en dan met name woningen op binnenstedelijke
woningen met een huur net boven de 700 euro
markt. “In Nederland weet men wel hoe het zit met
locaties met huurprijzen tussen de 700 en 1.000
aanbieden. Echter, het risico is daarbij dat deze
de woningmarkt. Iedereen snapt de bestaande
euro. Bouwinvest streeft hierbij een meer dan
woningen, bijvoorbeeld als gevolg van afwaarde-
trends. Buitenlandse beleggers moet je heel goed
gemiddelde duurzaamheidsambitie na.
ring, terug kunnen vallen in het sociale segment.
uitleggen dat de Nederlandse woningmarkt
“Je moet de zekerheid hebben dat woningen die
eigenlijk een hele goede markt is. Bij vastgoed in
Bouwinvest zit volgens De Bruine keurig op
eens geliberaliseerd zijn dat ook blijven. Dan durf
Nederland denken ze snel aan kantoren en die
schema ten aanzien van de acquisitieopgave.
je ook in het lagere middensegment in te stappen”,
markt staat er wat minder goed voor. Maar voor
“We hebben binnenkort meer dan 1.000 woningen
bepleit De Bruine.
woningen is het juist nu het moment om in te
in Amsterdam in aanbouw. In april hebben we de
stappen”, aldus De Bruine.
tender gewonnen van het Pontsteigergebouw in
rabobank pensioenfonds kiest voor bouwinvest
Een van de punten waarop gewezen moet worden,
middeldure huurappartementen. Op Overhoeks
is de afwezige correlatie met andere woningmark-
in Amsterdam Noord wordt gebouwd, in het
Per januari 2014 participeert Stichting Rabobank
ten in Europa. “Het is niet zo dat, als de woning-
Eenhoorngebied bij het Amstelstation komen
Pensioenfonds voor 50 miljoen euro in het
markt in Duitsland slecht gaat, het in Nederland
startersappartementen en studentenwoningen
Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund.
ook slecht gaat. Het is heel lokaal. Investeren in
en bij het Stadionplein wordt gewerkt aan 100
“We hebben hetzelfde doel, namelijk een
Nederlandse woningen is een goed diversificatie
appartementen. Ook in Utrecht hebben we een
stabiel en duurzaam rendement realiseren voor
instrument.”
project in aanbouw en het zorgwoningencomplex
pensioendeelnemers. Ik heb er vertrouwen in
Rosorum in Haarlem is inmiddels opgeleverd.”
dat deze investering hieraan bijdraagt”, aldus
Lagere middensegment In dit lagere middensegment liggen volop nieuwe
Langzaam maar zeker beginnen buitenlandse
kansen. “Wij zien dat er steeds meer en kleinere
investeerders belangstelling te tonen in Neder-
Om resultaten te boeken, moet er veel tijd en
huishoudens komen. Er is een grote vraag naar
lands vastgoed. “Wij merken een toenemende
energie in de acquisities worden gestoken.
kleine appartementen in de vrije sector met een
interesse. Niet alleen voor complexen uit ons
“Je wilt niet alleen de juiste plek, maar ook het
Stichting Rabobank Pensioenfonds belegt in
woonoppervlak tussen de 45 en 55 vierkante meter
woningfonds die wij willen verkopen, maar ook in
juiste product en voor de juiste doelgroep. Naar
vastgoed omdat deze beleggingscategorie
en een hoog afwerkingsniveau. Dat is het segment
de markt. Als wij iets willen aankopen, bieden er
dit laatste doen we veel onderzoek. We hebben
op langere termijn naar verwachting
waar we graag in zouden stappen, maar dat is
soms ook niet-Nederlandse partijen mee. Beleggers
inmiddels ook een grote klantkennis opgebouwd.
een stabiel rendement geeft met goede
moeilijk”, aldus De Bruine. “Deze woningen vallen
zijn er van overtuigd dat het juiste moment er is.
Bouwinvest hanteert strenge eisen waar een
spreidingseigenschappen ten opzichte van
volgens het huidige woningwaarderingsstelsel al
Daarbij worden ze gesteund door de conclusies uit
project aan moet voldoen en we kijken continu
andere beleggingen en bijdraagt aan bescherming
snel binnen de sociale sector, terwijl de mensen
eerdergenoemd rapport.”
naar optimalisering. De markt is genadeloos.
tegen inflatie. “De core beleggingsstijl van het
Je moet een goed product leveren. Lokale kennis
Bouwinvest Residential Fund met bijbehorend
en klantkennis is daarbij essentieel.”
risico-rendement verhouding past bij het
die hier graag zouden wonen hiervoor niet in
Jos Dirks, Algemeen Directeur Stichting Rabobank Pensioenfonds.
aanmerking komen omdat ze te veel verdienen.”
Groei
Vooral in Amsterdam en Utrecht is er vraag naar
Onlangs werd bekend dat Rabobank Pensioen-
beleggingsprofiel dat Rabobank zocht”, verklaart
kleine, kwalitatief hoogwaardige, appartementen.
fonds voor 50 miljoen euro participeert in het
Bernard Walschots, Directeur Vermogensbeheer
Hiervoor zou eigenlijk de liberalisatiegrens moeten
Residential Fund van Bouwinvest. “Zij zien ook
bij Stichting Rabobank Pensioenfonds.
11 inbeeld nr 11 juni 2014
‘Investeren in Nederlandse woningen is een goed diversificatie instrument’
de Amsterdamse Houthavens. Hier komen 300
Beeldhouwer Ingrid Rekers in samenwerking met Dirk Lansink Dodero
inbeeld nr 11 juni 2014
10
dat is een feit
inbeeld nr 11 juni 2014
12
Straks ruim 1.000 woningen in aanbouw in Amsterdam michiel de bruine
de stelling
perspectief op bovengemiddelde rendementen
nederlandse woningmarkt zeer interessant
Bodem bereikt Volgens Reinhard Mattern, CEO van BNP Paribas REIM Germany, bevindt de Nederlandse woningmarkt zich in een interessante situatie die het aantrekkelijk maakt om in te stappen. “De afgelopen jaren is er sprake geweest van aanzienlijke prijsdaling op de Nederlandse woningmarkt. We denken dat de bodem nu zo langzamerhand is bereikt. Daarnaast worden het belastingregime en de regelgeving ten aanzien van de woningmarkt aangepast. De verwachting is bovendien dat er in de nabije toekomst sprake zal zijn van een toenemende vraag naar hoog kwalitatieve woningen. Dit biedt perspectief op
bnp paribas reim germany
bovengemiddelde rendementen. Er is sprake van voldoende risk-premium ten
Reinhard Mattern is CEO van BNP Paribas
opzichte van een tienjarige obligatie, ongeveer 250 basispunten. Dat is voor
REIM Germany. De onderneming is gevestigd
ons altijd een teken om te investeren in de markt.”
in München en is assetmanager voor onder meer pensioenfondsen uit Duitsland. Het fonds beheert meer dan 4,4 miljard euro en is actief
BNP Paribas REIM Germany is ook actief op de Duitse woningmarkt maar deze
in meer dan 14 landen in Europa en Azië.
markt is volgens Mattern, als gevolg van het feit dat veel Duitse maar ook
BNP Paribas Real Estate is wereldwijd één
buitenlandse beleggers hier de afgelopen jaren veel portefeuilles hebben
van de grootste vastgoedadviseurs, met een
gekocht, te duur geworden. “Dat biedt onze beleggers weinig kans om
internationaal netwerk in 36 landen met meer
vastgoed te kopen met een bevredigend rendement in het verschiet. De vraag
dan 3.400 medewerkers.
14
die we bij iedere belegging stellen is: wat de return on equity voor real estate
15
inbeeld nr 11 juni 2014
Reinhard Mattern, voorzitter van de Raad van Bestuur van BNP Paribas REIM Germany
Duitse markt
vergeleken met beleggen in risicoloze obligaties? Vastgoed is echter een
inbeeld nr 11 juni 2014
aantrekkelijke investeringsmogelijkheid in een tijd waarin de rentes heel laag zijn. We moeten dus op zoek naar alternatieven. Wij denken dat de NederlandNa Londen en Berlijn staat nu ook de Nederlandse woningmarkt, en met name
se markt voor core residentieel vastgoed op dit moment interessanter is dan
die in de Randstad, in de belangstelling van beleggers. De afgelopen maanden
de Duitse markt.”
is er sprake van een toenemende interesse van internationale institutionele beleggers. Deze internationale aandacht voor de Nederlandse woningbeleggingsmarkt is een nieuwe ontwikkeling in een markt die de afgelopen decennia nog volledig werd gedomineerd door Nederlandse beleggers.
‘Er is sprake van een tekort aan goede portefeuilles’
Internationale beleggers zijn voornamelijk geïnteresseerd in beleggingen in huurwoningen tussen 700 en 1.000 euro per maand. De verwachting is dat de tekorten in dit huursegment de komende jaren zullen toenemen. Een aantal private equity investeerders geeft ook aan interesse te hebben in sociale
Met de aankoop van 265 appartementen in de Randstad is de eerste stap gezet
huurwoningen die op de markt komen door het afstoten van portefeuilles van
op de Nederlandse woningmarkt. Mattern: “We kenden Nederland van andere
woningcorporaties.
beleggingen. Hierbij moet gezegd worden dat we niet positief zijn over de Nederlandse kantorenmarkt. De woningmarkt lijkt echter een andere weg
Onlangs werd bekend dat BNP Paribas REIM Germany, onder meer assetmana-
ingeslagen en is daarentegen zeer interessant voor ons.”
ger van meerdere Duitse pensioenfondsen, in opdracht van een pensioenfonds voor 40 miljoen euro een portefeuille met 265 appartementen heeft gekocht
Speciaal fonds
van Amvest. De portefeuille bestaat uit vier appartementencomplexen op
Een andere buitenlandse partij die haar oog heeft laten vallen op de Neder-
verschillende locaties in de Randstad. BNP Paribas REIM, dat 4,4 miljard euro
landse huurwoningenmarkt is Catella Real Estate. Deze Duitse fondsmanager
onder beheer heeft en actief is in meer dan 14 landen in Europa en Azië, heeft
maakt onderdeel uit van de Zweedse financiële dienstverlener Catella en heeft
het voornemen om meer in de Nederlandse woningmarkt te beleggen en is
onlangs een speciaal fonds voor de Nederlandse woningmarkt opgericht.
op zoek naar meer interessante portefeuilles, bij voorkeur in de Randstad.
Het fonds streeft naar een totale investering in de Nederlandse markt van
de stelling
250 miljoen euro en richt zich voornamelijk op bestaande huurappartementen. Het is het eerste Duitse beleggingsfonds dat zich volledig toelegt op de Nederlandse huurwoningenmarkt. Hoewel de huizenprijzen lijken uitge bodemd, ziet Catella volgens een toelichting op de plannen voldoende mogelijkheden om goede rendementen te behalen.
‘Terwijl de belangstelling in de markt toeneemt , is het de vraag of er voldoende aanbod beschikbaar komt’ Ook voor de 6600 huizen van woningcorporatie Vestia die op de markt komen, hebben zowel nationale als internationale beleggers belangstelling getoond. Engelse en Amerikaanse private equity investeerders geven aan dat zij denken dat de markt het dieptepunt heeft bereikt en mikken op de mogelijkheden om de huren te verhogen.
Terwijl de belangstelling in de markt toeneemt , is het de vraag of er voldoende aanbod beschikbaar komt. Mattern signaleert dat het de laatste paar maanden moeilijker is geworden om goede beleggingen te vinden.” Het grote probleem dat we in Nederland hebben, is niet het gebrek aan kapitaal. We beschikken over voldoende financiering. De vraag is: zijn eigenaren bereid te verkopen? Er is sprake van een tekort aan goede portefeuilles. Eigenaren
overhitting britse woningmarkt dreigt
van woningportefeuilles signaleren de toenemende interesse in de markt en nemen soms een afwachtende houding aan in de hoop op hogere prijzen. Ik raad ze aan voorzichtig te zijn, de rente kan veranderen. Niemand weet wat er gebeurt in komende zes tot twaalf maanden.”
Terwijl de Nederlandse huizenmarkt nog aan het begin staat van een voorzichtig herstel dreigt de
Grotere volumes
Britse huizenmarkt oververhit te raken. Onlangs
Als er voldoende aanbod van goede vrije sector huurwoningen is, kan het
waarschuwde Sir Jon Cunliffe van de Bank of
aantal transacties met buitenlandse investeerders toenemen en stroomt er
England, de centrale bank, voor een crash van
veel geld naar de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Beleggers hebben
de huizenmarkt die de financiële stabiliteit van
vooral interesse in grotere volumes vanaf 50 miljoen euro. Deze buitenlandse
Groot-Brittannië in gevaar kan brengen. Volgens
investeringen zouden de plannen van minister Blok (Wonen en Rijksdienst)
Cunliffe is het “gevaarlijk is om het momentum
om de markt van vrije sector huurwoningen te verruimen, een stap dichterbij
te negeren dat is opgebouwd in de huizenmarkt”.
kunnen brengen.
Hij waarschuwt voor een ‘scherpe correctie’, met negatieve financiële gevolgen voor vele
Er liggen dus volop kansen voor Nederlandse vrije sector huurwoningenmarkt.
huishoudens. De Nationwide Building Society
Nu de Britse huizenmarkt, maar ook de Duitse huizenmarkt in de grote steden
maakte tegelijkertijd bekend dat de huizenprijzen
oververhit dreigen te raken, biedt de Nederlandse markt die aan de vooravond
in 2013 met 10,9% zijn gestegen, de sterkste
van herstel staat goede beleggingsmogelijkheden met zicht op goede
stijging sinds het begin van de financiële crisis.
rendementen.
reinhard mattern | bnp paribas reim germany
17 inbeeld nr 11 juni 2014
16 inbeeld nr 11 juni 2014
Aanbod
Er is sprake van voldoende risk-premium
WONINGPRIJS / HUUR RATIO
(100 = lange termijn gemiddelde)
Nederland versus Europa 150%
140%
130%
120%
110%
100% 90% 19 inbeeld nr 11 juni 2014
inbeeld nr 11 juni 2014
18
80%
70% 60%
50% NL
DE
SE
CH
FR
GB
NL
DE
1975
SE
CH
FR
GB
NL
1980
DE
SE
CH
FR
GB
1985
NL
DE
SE
CH
FR
1990
HUURINKOMSTEN (%)
GB
NL
DE
SE
CH
FR
1995
GB
NL
DE
SE
CH
FR
GB
NL
2000
DE
SE
CH
FR
GB
2005
NL
DE
SE
CH
FR
2010
VRIJE SECTOR T.O.V. TOTALE WONINGVOORRAAD (%)
GB
NL
DE
SE
CH
FR
GB
2013 Vrije sector
4,0
4,1
3,7
4,7
3,7
3,0
5
60
17
60
24
18
Nederland (NL)
Duitsland (DU)
Zweden (SE)
Zwitserland (CH)
Frankrijk (FR)
Groot-Britannië (GB)
Nederland
Duitsland
Zweden
Zwitserland
Frankrijk
Groot-Britannië
in ontwikkeling
amsterdam krijgt eigentijdse stadspoort
Pontsteiger gebouw icoon in Houthaven De Amsterdamse Houthaven ondergaat de komende jaren een complete metamorfose. De aanwezige bedrijvigheid en de tijdelijke studentenwoningen in het gebied maken plaats voor een nieuwe stadswijk, waar mensen kunnen wonen aan en op het IJ. Het meest opvallende nieuwe gebouw is zonder twijfel het Pontsteigergebouw, dat als een eigentijdse stadspoort hoog zal uittorenen boven de (nieuwe) eilanden van de Houthaven. In het Pontsteigergebouw, gelegen op de kop van
het architectenbureau Arons en Gelauff. De
de steiger waar de pont naar Amsterdam Noord
economische crisis gooide echter roet in het eten.
vertrekt, komen circa 450 appartementen waaron-
Het plan, dat verschillende malen werd aangepast,
der 300 luxe vrije sector huurappartementen en
kwam niet van de grond tot de gemeente Amster-
circa 150 koopwoningen. De ontwikkelcombinatie
dam in een laatste poging het project vorig jaar
Dura Vermeer en M.J. de Nijs gaat het gebouw
naar zich toetrok en een onvoorwaardelijke tender
ontwikkelen en realiseren. Het Bouwinvest Dutch
uitschreef die werd toegewezen aan Dura Vermeer,
Institutional Residential Fund N.V. neemt de 300
De Nijs en Bouwinvest als belegger.
Ebe Treffers, Regiomanager
vrije sector huurappartementen op in haar
Acquisitie en Ontwikkeling
portefeuille.
Arons & Gelauff Archtiecten
“We zijn eigenlijk pas sinds december vorig jaar betrokken bij deze tender”, zegt Ebe Treffers,
Woningen van Bouwinvest
Geschiedenis
Regiomanager Acquisitie en Ontwikkeling Wonin-
Het Pontsteigergebouw kent een lange geschiede-
gen van Bouwinvest. “We hebben in korte tijd met
nis. Het gebouw werd al in 2007 ontworpen door
Dura Vermeer en De Nijs, de architect, de construc-
21 inbeeld nr 11 juni 2014
inbeeld nr 11 juni 2014
20
in ontwikkeling
teur en een aantal andere adviseurs, op basis van
ven om het water toe te laten en op andere
hoog in het vaandel staan. Aan het Pontsteigerge-
ons programma van eisen, een aangepast plan
plekken wordt het water verdrongen. Het Pontstei-
bouw zijn specifieke duurzaamheidseisen gesteld
gemaakt. Sinds de eerste openstelling van de
gergebouw komt in het IJ te staan. Dat is technisch
om onder meer het energieverbruik terug te
tender op 7 januari jongstleden hebben we tot
een hele opgave.”
dringen en de leefbaarheid te vergroten. De appartementen worden verwarmd via stadsver-
13 maart de tijd gehad om ons voorstel onvoor-
Kwaliteit
warming vanuit het Westelijk Havengebied en voor
op dat dit zo snel is gelukt. Ook onze partners
Uiteindelijk moeten alle werkzaamheden over
koeling wordt gebruik gemaakt van het water in
Dura Vermeer en De Nijs waren in staat het project
een paar jaar leiden tot een nieuw woongebied.
het IJ. Goede buitenruimtes zijn belangrijk en daar
in te vullen. Ze hebben het hele project doorgere-
Treffers: “Houthaven moet een stadswijk worden
beschikken alle appartementen dan ook over.
kend en een aantal risico’s op zich genomen
waarbij leven aan het water een extra kwaliteit
waaronder het verkooprisico van circa 150 koop-
biedt aan o.a. jonge gezinnen en een- en tweeper-
Doelgroepen
rijtje”, aldus Treffers. “Het is voor ons een mooie
De bouw van het Pontstei-
woningen. Het is in deze tijd een heel bijzonder
soonshuishoudens. Er is ruimte voor ongeveer
Zoals bij ieder project heeft Bouwinvest een
invulling van bezit in een gebied waar we in
gergebouw start in oktober
project qua complexiteit, omvang, investerings
2.000 woningen in allerlei variaties en voor allerlei
doelgroepenanalyse uitgevoerd. De locatie met
geloven, ook al is het nog niet helemaal af. De stad
2015 en de oplevering staat
volume, besluitvorming en samenwerking. Dat
lagen van de bevolking. Daarvan is 20 procent
uitzicht op open water en een cultureel levendige
gaat zich steeds meer richting het IJ transformeren
gepland in december 2017.
geeft wel aan waar partijen voor staan!”
bestemd voor sociale huur, de rest wordt markt-
omgeving heeft vooral aantrekkingskracht op de
en ontwikkelen. Het IJ wordt meer en meer
conform verhuurd en verkocht. In het gebied
zogenoemde Stadsgenieters en Kwaliteitszoekers.
onderdeel van de stad en het centrum en wij gaan
Mijlpaal
komen ook veel voorzieningen als scholen, horeca,
“We verwachten een sterke vertegenwoordiging
daar in mee. Het biedt ons de mogelijkheid om te
Met het tekenen van de overeenkomst voor de
een hotel, zorginstellingen en bedrijfsruimtes.
van Stadsgenieters; carrièregerichte een- en
investeren in grote volumes, zeker op het gebied
bouw van het Pontsteigergebouw is een belang-
Het wordt een echte Amsterdamse wijk.”
tweepersoonshuishoudens die zonder veel
van huurwoningen. Zo dragen wij als Bouwinvest
verplichtingen en zorgen op een toplocatie willen
bij aan de plannen van de gemeente Amsterdam,
Houthaven bereikt. “Het was een laatste kans voor
Om de aansluiting tussen de nieuwe Houthaven en
wonen. Vanuit de directe omgeving zijn het de
die aan de randen van de stad diverse woning-
de gemeente Amsterdam”, aldus Treffers. “Natuur-
de Spaarndammerbuurt en het centrum te maken,
goed verdienende starters en doorstromers die
bouwprojecten opzet. Wij zijn de grootste
22
lijk is het zo, dat ook zonder het Pontsteigerge-
komt er een tunnel voor het doorgaande verkeer
interesse zullen tonen. Daarnaast wordt ook
investeerder op woninggebied binnen de ring van
23
inbeeld nr 11 juni 2014
waardelijk in te dienen. We zijn er dan ook trots
bouw de plannen met de Houthaven wel doorgaan,
op de Spaarndammerdijk, een van de vier grote
verwacht dat oudere een- en tweepersoonshuis-
Amsterdam de afgelopen jaren. Dat willen we ook
maar dan was wel de financiële dekking voor een
ontsluitingsroutes van Amsterdam. Op het dak van
houdens vanuit het segment Kwaliteitszoekers
proberen voort te zetten.”
deel weggevallen en was het waarschijnlijk een
de tunnel komt een groengebied en de ‘oude’
zich aangetrokken voelen tot de luxe appartemen-
ander gebied geworden.”
Spaarndammerdijk dient alleen voor bestemmings-
ten. De uitstraling van het gebouw, de ligging aan
Treffers verwacht dat er in de toekomst meer
verkeer. “De verwachting is dat de Spaarndammer-
het IJ en de nabijheid van de A10 vergroten de
concurrentie van buitenlandse beleggers zal
buurt, wordt meegetrokken door de ontwikkeling
aantrekkingskracht.”
komen in Nederland, maar zeker in Amsterdam.
inbeeld nr 11 juni 2014
rijke mijlpaal in de totale ontwikkeling van de
‘Het Pontsteigergebouw is een heel bijzonder project qua complexiteit, omvang, investeringsvolume, besluitvorming en samenwerking’
Een goede zaak omdat het er volgens hem toe leidt
van de Houthaven zodat het hele gebied sterker wordt”, verklaart Treffers.
Het Pontsteigergebouw is qua vierkante meters en
dat de vrije sector huurmarkt steeds meer een
nieuwbouw waarschijnlijk het grootste gebouw
reguliere markt wordt naast sociale huurwoningen
Een project als Pontsteiger draagt volgens hem
dat Bouwinvest straks in portefeuille heeft. “Je
en koopwoningen.
bij aan het verdere imago van het gebied. Het
kunt je er nog geen voorstelling van maken hoe
merendeel (80%) van de 300 luxe appartementen
groot het werkelijk is. Bouwinvest heeft meerdere
De investering in het Pontsteigergebouw is
van Bouwinvest bestaat uit driekamerappartemen-
grootschalige huurwoninggebieden en gebouwen
wellicht een van de grootste beleggingsdeals van
ten. De rest bestaat uit tweekamerappartementen
zoals op het Java- en Borneo-Eiland en Het Kwartier
het jaar en misschien wel de grootste deal op
met oppervlaktes die variëren van 69 tot 103 vier-
bij het Olympisch Stadion. Hier gaat het echter om
woninggebied. “Dat is het onderscheidende van
Nu komen er, op de plaats waar vroeger schepen
kante meter. Met huren tussen de 1.000 en 1.400
één gebouw. “
Bouwinvest”, aldus Treffers: “Wij kunnen dit soort
hun lading hout losten, zeven in het IJ uitstekende
euro behoren de appartementen tot het luxe
eilanden te liggen waar in totaal 2.000 woningen
segment. De woningen komen te liggen in de
Investeren in Amsterdam
staat om grote bedragen te investeren. Het
zullen worden gebouwd. Op dit moment is nog
liggende U en de staanders van het gebouw.
De afgelopen tijd heeft Bouwinvest, namens het
Pontsteigergebouw is een belangrijke bijdrage aan
geen 20% van het totale project ingevuld, maar
Het blok dat er bovenop ligt, is gereserveerd
Residental Fund en het Office Fund, sterk geïnves-
onze jaarlijkse doelstelling om 250 tot 300 miljoen
er worden nu tenders uitgeschreven voor de
voor koopappartementen. Onder het gebouw
teerd in projecten langs de IJ-oevers zoals Over-
euro te investeren. Wat ons betreft houdt het hier
vervolgfases. “Het wordt echt een nieuwe wijk aan
ligt een parkeergarage met circa 265 plaatsen.
hoeks in Amsterdam Noord (gebouw De Halve
niet mee op. We zijn in de markt om nog meer
en in het IJ”, legt Treffers uit. “Dit is een soort van
Verder komen er 45 ligplaatsen voor boten.
Maen) en het Aitana Hotel op het IJdok. “Het
projecten, zelfs van deze omvang, te acquireren
landwinning. Voor een deel wordt grond afgegra-
De gemeente Amsterdam heeft duurzaamheid
Pontsteigergebouw past helemaal thuis in dit
of zelf te ontwikkelen.”
risico’s aan. We kunnen snel besluiten en zijn in
verantwoord in vastgoed
wissels op woningmarkt staan goed:
Belangrijke rol voor vrije sector huurmarkt
Acht grote institutionele beleggers voorzagen
Het is een conjunctuurresistente belegging. Ik ben
hetzelfde als Blok en presenteerden onlangs een
niet echt verrast door de cijfers, maar ik vraag me
gezamenlijk rapport, gericht op buitenlandse
wel af waarom iedereen zo achter de kantoren-
investeerders, dat ingaat op de kansen die de
markt aan is gaan lopen.“
Nederlandse vrije sector huurwoningenmarkt hen te bieden heeft.
Volgens Blok kunnen beleggers eigenlijk beter in huurwoningen beleggen dan in staatsobligaties die
Als minister voor Wonen nam Blok het rapport
weliswaar een laag risico hebben maar ook een laag
officieel in ontvangst. “Ik ben er erg blij met het
rendement. “Bij huurwoningen heb je zelfs in
rapport omdat ik het belangrijk vindt dat de
slechte jaren een huur die met de inflatie wordt
woningmarkt weer in beweging komt in Nederland”,
verhoogd. Wat is nou mooier voor een pensioen-
aldus Blok. “De wissels op de woningmarkt staan
fonds dan een belegging die de inflatie volgt?”
weer goed en het helpt dat de economie ook
De toenemende belangstelling van beleggers voor
voorzichtig aantrekt.”
de huurwoningenmarkt stemt de bewindsman tevreden. “Het is belangrijk dat er nieuw geld wordt
Volgens Blok is het fascinerend om te zien hoe snel
aangetrokken voor de woningmarkt. Je ziet heel
consumenten en beleggers reageren op de nieuwe
duidelijk dat het middensegment tussen de sociale
wetgeving. “Vanochtend kregen we de cijfers van
huur -boven de 699 euro- en de meer luxe huurmarkt
het Kadaster over februari en die lieten zien dat het
van 1000 euro, heel dun is. Er is vraag naar die
aantal kooptransacties toeneemt.”
middenhuur woningen en dat zal in de toekomst alleen maar toenemen omdat mensen minder snel
inbeeld nr 11 juni 2014
24
was Stef Blok er alles aan gelegen de vastgelopen Nederlandse
Ook op de huurmarkt ziet Blok positieve ontwikke-
vaste contracten krijgen en het afsluiten van een
lingen. “Sinds 1 juli vorig jaar is hier ruimte voor
hypotheek minder makkelijk is. De fundamenten
25
inkomensafhankelijke huurverhogingen. Voor het
van die huurmarkt zijn goed.”
inbeeld nr 11 juni 2014
Bij zijn aantreden als minister voor Wonen en Rijksdienst in 2012
eerst sinds 2007 is er sprake van een verhoging die
woningmarkt weer in beweging te krijgen. Hij kondigde een pakket
hoger ligt dan de inflatie. De huurverhoging van het afgelopen jaar was de hoogste sinds 1994. Econo-
maatregelen aan dat er voor moet zorgen dat de hoge schulden van
misch hebben we sinds 1994 hele goede jaren gehad en dat illustreert hoe de huren kunstmatig laag zijn
particuliere huiseigenaren weer tot normale proporties worden
gehouden. Dat maakte het voor beleggers onaantrekkelijk om in de Nederlandse huurmarkt te
teruggebracht, in de huursector de doorstroming op gang komt en
‘Wat is nou mooier voor een pensioenfonds dan een belegging die de inflatie volgt?’
investeren. Je ziet nu weer beleggers instappen, maar er was jarenlang sprake van afbouw van de
corporaties zich meer richten op hun kerntaak.
portefeuille woningen van institutionele beleggers.”
De Heelmeesters Blok vraagt zich af of dat, gezien de resultaten van
Blok verwacht dat mensen die in een sociale
het rapport van de institutionele beleggers, wel zo
huurwoning wonen maar boven de inkomensgrens
Fundament is goed
verstandig was. Een van de meest interessante
voor sociale huur zitten, door de maatregelen tegen
door de verschillende belanghebbenden die er op
Blok lijkt het gelijk aan zijn kant te krijgen.
conclusies uit het rapport is volgens de minister
het scheefwonen uiteindelijk zullen kiezen voor
wezen dat in het heersende slechte economische
Zijn onderbuikgevoel dat er een omslag zat aan te
dat over de afgelopen 35 jaar het rendement op
een koopwoning of vrije sector huurwoning.
klimaat de situatie op de woningmarkt hierdoor zou
komen, wordt door cijfers bevestigd. Er is sprake
huurwoningen hoger is geweest dan op kantoren.
“Die huurmarkt gaat zich ontwikkelen. Ik was in
verergeren. Blok zette echter door en een groot deel
van momentum op de Nederlandse woningmarkt
“Economisch redenerend zou ik zeggen dat
Amsterdam bij Station Amstel waar ik een complex
van de wettelijke maatregelen is onlangs door de
die weer in beweging komt. De economie trekt
beleggen in een consumentenmarkt veiliger is dan
bezocht (de Heelmeesters red.). Dat zit in de
Tweede en de Eerste Kamer aangenomen. Terugkij-
voorzichtig aan en de maatregelen die zijn getroffen
in een commerciële markt. Wonen is een veilige
prijsklasse net boven de sociale huur. Dat ziet er
kend stelt hij: “Ik ben blij dat ik niet gewacht heb.
op het gebied van de koopwoningen- en huurmarkt
belegging. Het is net als levensmiddelen een eerste
heel mooi uit, maar belangrijker is dat het ook
Ik luister graag naar goede adviezen, maar soms
sorteren langzaam effect.
levensbehoefte en of het nu goed of slecht gaat met
uitstekend is verhuurd. Ik wil heel graag nog meer
de conjunctuur; mensen moeten eten en wonen.
van dat soort projecten zien.”
De plannen werden hem niet in dank afgenomen
moet je goed advies laten voor wat het is.”
In de toekomstplannen van Blok is een grote rol
dat er veel belangstelling was. Als je de krantenbe-
mensen voor hun belangen opkomen”, aldus Blok.
snelle prijsstijgingen, dat is een slecht signaal, je
weggelegd voor de ontwikkeling van de vrije sector
richten leest zie je ook dat buitenlandse partijen
“Als minister heb ik het algemeen belang te dienen
kunt wel kijken hoe lang huizen te koop staan.”
huurmarkt en hiervoor wordt, naast Nederlandse
actief worden op de hypotheekmarkt. Dat illustreert
en ik observeer. Er is weinig geïnvesteerd in het
institutionele beleggers, een beroep gedaan op
dat die beleggers dezelfde analyse maken en tot de
middensegment en daarop heb ik ingegrepen met
Regionale verschillen
buitenlandse beleggers. “Ik ben er van overtuigd dat
conclusie komen dat de Nederlandse woningmarkt
een aantal maatregelen zoals de verhuurdershef-
Blok waarschuwt dat hoewel er tekenen van herstel
we een aantrekkelijk aanbod kunnen doen. Timing
is uitgebodemd en de politiek helderheid naar de
fing en marktconforme huren bij corporaties zodat
in de woningmarkt dit niet overal het geval is en er
is cruciaal. In landen om ons heen zie je dat de
toekomst heeft gegeven. Ik verwacht dat er meer
er een level playing field ontstaat voor alle spelers.”
regionale verschillen zullen optreden. “Je ziet
markt over the top aan het gaan is. De Nederlandse
berichten zullen volgen.”
Blok wijst er op dat er op dit moment een wetsvoor-
duidelijk een trek naar de steden. De buitenlandse
26
economie staat aan het begin van een herstelperi-
stel in consultatie is waarin de taken van woning-
beleggers haken aan bij Nederlandse institutionele
27
inbeeld nr 11 juni 2014
verantwoord in vastgoed
ode. De banken zijn nog terughoudend met
corporaties worden beperkt tot de kerntaak: sociale
beleggers die groei verwachten in het ‘rompertje
woningbouw. Het wetsvoorstel gaat volgens hem
van Friso de Zeeuw’ te weten de Randstad,
nog voor de zomer naar de Tweede Kamer. “Corpora-
Eindhoven, Arnhem/ Nijmegen en Zwolle en steden
ties hebben meer ruimte omdat ze goedkoop
als Groningen die hun eigen aantrekkingskracht
kunnen lenen met staatsgarantie, maar er moet een
hebben. Hier is extra vraag. De overheid kan niet
level playing field zijn voor beleggers. Bovendien
voorkomen dat woningen in krimpregio’s of aan de
in European perspective’, blijkt dat onbekend
horen de risico’s van beleggen niet thuis bij een
randen van Nederland leeg komen te staan.”
inbeeld nr 11 juni 2014
onbemind maakt als gaat om beleggen in de
corporatie. Dat is ook de afgelopen jaren gebleken
Voor de acht Nederlandse institutionele beleggers
financiering en dit is een goed moment om in te stappen, ook qua prijzen.”
Promotie Uit het onderzoek ‘Dutch residential Investments
‘Er is vraag naar middenhuur woningen en dat zal in de toekomst alleen maar toenemen’
met een totaal verlies van 800 miljoen euro. We
heeft Blok tot slot nog een kort advies: “Ik zou
minister ligt verandert dit snel, daar wil hij zich
Blok erkent dat het duale systeem van sociale
moeten de belastingbetalers en huurders hiertegen
zeggen: verkondig het evangelie! Het product is
persoonlijk voor inzetten. “Ik ben vorig jaar naar de
woningbouw en vrije sector huurwoningen naar
beschermen.”
goed, vanuit een beleggersoptiek is het logisch om
Expo Real in München geweest en dat ga ik dit jaar
buitenlandse investeerders soms enige uitleg
weer doen. In Nederland is onlangs een besloten
vraagt, maar stelt dat dit niet tot problemen leidt.
Op de vraag hoe in de ideale woningmarkt de
bijeenkomst gehouden met buitenlandse beleggers
“In de meeste landen is wel een vorm van sociale
verhouding sociale huur, vrije sector huur en
waar ik dit betoog ook heb gehouden. Ook dat blijf
huur aanwezig, wat bijzonder is aan Nederland is
koopwoningen er uit moet zien, stelt Blok: “Ik heb
ik doen en we hebben als ministerie ook een
het grote aandeel van de sociale huursector. Maar
geen beeld van zoveel procent sociaal, zoveel huur
stef blok
Engelstalige brochure waarin we de veranderingen
de uitleg dat er een inkomensgrens is waarboven de
of koop. Een indicator is of er sprake is van lange
Drs. S.A. Blok is op 5 november 2012 benoemd tot minister
op de huurmarkt aan buitenlandse beleggers
markt vrij is en waar heel weinig aanbod is en veel
wachtlijsten in een markt. In de sociale sector zijn er
voor Wonen en Rijksdienst in het kabinet Rutte-Asscher.
uitleggen.”
vraag, dat is natuurlijk goed uit te leggen.”
wachtlijsten doordat mensen met een hoger
Als minister voor Wonen en Rijksdienst is Blok belast
De Nederlandse institutionele beleggers pleiten
inkomen in goedkope woningen blijven wonen.
met alle aangelegenheden op het terrein van wonen en
Al deze inspanningen leiden volgens Blok tot meer
voor een nog duidelijker scheidslijn tussen
Je zou kunnen kijken naar het aantal verhuisbewe-
bouwen, het rijksvastgoed (inclusief het Rijksvastgoed-
belangstelling van beleggers. “Mensen van mijn
sociale- en vrije huursector waarbij de taken van de
gingen om de doorstroming te meten. De markt
en Ontwikkelingsbedrijf), de rijksdienst, de algemene
ministerie zijn een paar weken geleden naar een
woningbouwcorporaties duidelijk aan banden zijn
voor koopwoningen was oververhit, de prijzen
bestuursdienst, de doorlichting van zelfstandige
bijeenkomst in Londen geweest en die merkten op
gelegd. “Het is logisch dat in een democratie
stegen veel harder dan de inflatie. Ik streef niet naar
bestuursorganen en de beperking regeldruk burgers.
Nederlandse huurwoningenmarkt. Als het aan de
hier te investeren!”
column
Be good and tell it! Frank van Blokland | Directeur IVBN
partijen. Dat maakt weliswaar de concurrentie groter,
Het onderzoek Dutch Residential Investments kon worden uitgevoerd door het enthousiasme van
van dat marktsegment kan plaatsvinden.
Bouwinvest, dat vrij snel zeven andere institutionele
Het vrije marktsegment in Nederland bestaat maar uit
beleggers bereid vond deel te nemen:
zo’n 340.000 huurwoningen, terwijl er een enorme vraag is van zowel jongere als oudere gezinnen, maar ook
Altera Vastgoed, Amvest, ASR, CBRE Global Investors,
vanuit de snel groeiende groep één- en tweepersoons-
Delta Lloyd, Syntrus Achmea Real Estate&Finance en
huishoudens (zowel jong als oud). De huurwoningen-
Vesteda. IVBN als brancheorganisatie van institutionele
markt in Nederland is overgereguleerd, met een veel te
beleggers deed inhoudelijk mee, ook mede namens de
dominante positie van woningcorporaties in de sociale
zes andere woningbeleggers die lid zijn van IVBN.
voorraad. Het ingezette overheidsbeleid van dit Kabinet
De genoemde partijen bleken bereid om met elkaar het
zal daar sterk verandering aan brengen. Toch blijft het
onderzoek te financieren en inhoudelijk te begeleiden.
nodig de woningmarkt intensief te volgen en te begrijpen
Toen eenmaal de samenwerking voor dit onderzoek tot
en daarom blijkt het verstandig te investeren samen met
stand was gebracht, bleek Finance Ideas in staat snel
Nederlandse professionele woningbeleggers die de ins
een goed onderbouwd rapport te kunnen produceren.
en outs goed kennen. Via IVBN zijn de leden van IVBN
29
Woningmarkt De markt voor beleggen in huurwoningen is nauwelijks ontwikkeld. Dit blijkt uit het onderzoek Dutch Residential Investments in European Perspective dat acht institutionele
goed op de hoogte. Ook buitenlandse institutionele Buitenlandse experts, die via FI zijn geraadpleegd en die
beleggers kunnen overigens lid worden van IVBN, mits ze
inzage kregen in de goede ‘fundamentals’ van de
hier een vertegenwoordiging of een vestiging hebben.
beleggers lieten uitvoeren. Beleggen in de woningmarkt kan zorgen voor een goede inflatiehedge en risicospreiding. De correlatie tussen woningmarkten is zeer gering en
Nederlandse woningmarkt (en met name de vrije sector huur) bleken eigenlijk onbekend te zijn met deze markt.
Er is door IVBN-leden in Nederland voor circa 50 miljard
Terwijl Nederlandse woningbeleggers weten dat die
euro belegd in vastgoed in stedelijke gebieden; dat is
fundamentals gewoon goed zijn, bleek daaruit dat we
circa een kwart van al het beleggingsvastgoed in
tot nu toe hebben nagelaten dat aan het buitenland te
Nederland. Van deze 50 miljard is circa 22 miljard belegd
vertellen! Het is in het belang van alle spelers die nu
in huurwoningen (circa 130.000, waaronder ook zorgwo-
extra investeren in de vrije sector huurmarkt, dat er
ningen). Daarnaast hebben de verschillende leden van
meer investeringen worden uitgelokt van buitenlandse
IVBN nog zo’n 50 miljard in het buitenland belegd.
soms zelfs afwezig. Ieder land heeft zijn eigen karakteristieken. Huren is in Duitsland heel populair. In Groot-Brittannië is de markt geliberaliseerd. De Nederlandse markt is nog klein maar de vooruitzichten voor verdere groei zijn positief.
inbeeld nr 11 juni 2014
28 inbeeld nr 11 juni 2014
maar betekent ook dat er sneller een substantiële groei
duitsland aandeel woningen in ipd index
12%
1
Terwijl in er verschillende in verschillende Europese Europese markten
Over het algemeen zijn de verwachtingen voor de
de markten woningprijzen de woningprijzen sterk stegen sterk aan stegen de
Duitse woningmarkt positief ondanks het feit dat
vooravond aan de vooravond van de crisis, van dewas crisis er was in er in
de bevolking de komende jaren zal afnemen. Er
Duitsland sprake van een stagnatie van de
Er komen komen meer meer kleine kleine huishoudens huishoudens waardoor waardoor hethet
woningprijzen. Pas de laatste jaren is er sprake
totale aantal huishoudens de komende jaren nog
van stijgende prijzen. Deze ontwikkeling op de
zal toenemen met 1 miljoen. De gemiddelde
woningmarkt concentreert zich vooral rond de
gezinsgrootte ligt op twee personen. Niet iedere
grote Duitse steden. In de landelijke gebieden in
regio profiteert profiteert van deze ontwikkeling omdat de
het oosten van Duitsland en Nordrhein Westfalen
trek naar de steden verder zich verder zal doorzetten. zal doorzetten. Hier zal Hier
is daarentegen sprake van krimp.
sprake zal sprake zijnzijn vanvan eeneen grotere grotere vraag vraag naarnaar kleinere kleinere woningen.
De Duitse woningmarkt is een huurmarkt. Het
1997 > 2012 totaal rendement
1997 > 2012 direct rendement
5% 4, % 2
merendeel van de woningen (60%) bestaat uit
De economische vooruitzichten voor Duitsland zijn
huurwoningen waarvan het overgrote deel (54%) in
goed. Sinds 2009 is het bruto binnenlands product
in dede vrije vrije sector sector zit.zit. Het Het huren huren van van een een woning woning is in is
toegenomen en is er sprake van een opleving van
algemeen geaccepteerd en wordt zeker niet gezien
de arbeidsmarkt. Er is al enige tijd sprake van een
als tweede keus. Dat is ook het gevolg van de
dalende werkloosheid en het Duitse consumenten-
conservatieve en voorzichtige aanpak die op de
vertrouwen vertoont een stijgende lijn.
koopwoningenmarkt wordt gevolgd. Om in
De komende drie jaar verwacht het Duitse
aanmerking te komen voor een hypotheek moet de
onderzoeksinstituut IFO een toename van het
koper twintig tot dertig procent van de koopsom
aantal woningen met 300.000. Een groot deel
van de woning met eigen vermogen betalen.
hiervan is vrije sector nieuwbouwappartementen.
Duitsers sparen voordat zij een huis kopen, vaak
Feiten:
leidt er toe dat zij pas op latere leeftijd de
• • Het aandeel van woningen in de IPD index property in
koopwoningenmarkt betreden. In tussentijd willen zij in een hoogwaardige huurwoning wonen.
zen. Om de twee jaar wordt per stad de hoogte van de Mietspiegel door de lokale overheid bepaald op basis van bestaande en nieuwe huurcontracten. Bij
10 jaar
5, % van de afgelopen
1
• • Beleggingen in woningen hebben in de periode 1997 – 2012 1997 – 2012 een totaal totale rendement return van 5,% vangehad 5% gehad en
Huurprijzen De Mietspiegel vormt de basis voor alle huurprij-
rendementen
Duitsland index in Duitsland ligt op 12% ligt op 12%
en eeneen income directreturn rendement van 4,2% van 4,2% • • Over de afgelopen 16 jaar is er geen sprake geweest van een negatieve totaal totale rendement opbrengst • • De rendementen totale returnsvan on investment de afgelopen van tien de jaar liggen afgelopen op 5,1% tien jaar liggen op 5,1%
Bij nieuwe nieuwe huurcontracten huurcontracten kankan eeneen hogere hogere huur huur
• • De return-risk ratio ligt op 3.48
worden gerekend maar een jaarlijkse huurverho-
• • Geld dat in 1970 is geïnvesteerd in Duitse
ging is dan niet meer mogelijk. Bij huren onder de
woningen zou, na inflatiecorrectie, inflatiecorrectie, nu 1,14 keer
Mietspiegel mogen de huren jaarlijks worden
keer zoveel zoveel waard waard zijn. zijn.
verhoogd met een door de overheid vastgesteld percentage. De verwachting is dat de woningprijzen verder zullen stijgen. In de grote steden als Berlijn, Hamburg, München, Nürnberg en Augsburg, zullen deze verhogingen met meer dan tien procent het hoogst zijn. Daar zijn ook nu al de huren het hoogst. In het Ruhrgebied is een omgekeerde ontwikkeling aan de gang. Prijzen van woningen blijven gelijk of dalen zelfs.
‘Grotere vraag naar kleinere vraag woningen’ ‘Grotere naar kleinere woningen’
inbeeld nr 11 juni 2014
’70 > ’14 > 1,14 x
2 31
via speciale constructies zoals Bausparen, en dat
2
groot brittannie aandeel woningen in de ipd index
4%
De woningmarkt in Groot-Brittannië is
De vooruitzichten voor de Britse markt zien er
bezig aan een snel herstel waardoor de
goed uit. Veranderingen in de bevolkingsopbouw,
huizenprijzen met name in Londen en
relatief lage bouwactiviteit en de Britse wetgeving
omstreken sterk stijgen als gevolg van schaarste.
die zeer gunstig is voor verhuurders, verhuurders zijn zijn trends trends die die
Bij een toenemende vraag blijft het aantal nieuw
de Britse particuliere woningmarkt de komende
te bouwen woningen achter bij de vraag. Dit komt
tijd zullen versterken. De bevolkingsgroei in Groot
bovenop de achterstand die is ontstaan door het
Brittannië is groter dan in andere Europese landen,
vrijwel stilvallen van nieuwbouwprojecten
bovendien zal deze groei naar verwachting
gedurende de crisis.
aanhouden tot 2060. Het aantal huishoudens zal in deze tijd toenemen en ook de grootte van deze
’70 > ’14 > 3, x 86
woningmarkt in Groot Brittannië zich door een
Europese gemiddelde.
1981 > 2012 totaal rendement
14, % 4 3, % 1
1981 > 2012 direct rendement
Uit offiofficiële ciële cijfers cijfers vanvan thethe English English Housing Housing Survey Survey
Met de sterke groei van de vrije huursector is er
2012 – 2013 2012 – 2013 blijkt dat van de 22 miljoen huishou-
een toenemende behoefte aan meer en kwalitatief
dens in Groot Brittannië 65% in een koophuis
goede accommodaties. De huidige economische
woont. Daarnaast huurt 18% van de huishoudens
situatie en de situatie op de huizenmarkt zijn
een woning in de vrije sector en woont 17% van de
bemoedigend voor de bestaande en potentiele
gezinnen in een sociale huurwoning.
beleggers. Net als op de Nederlandse markt is de balans tussen de huizenprijzen en de huren
Zo’n vier miljoen huishoudens (18%) in Groot-Brit-
hersteld. Voor beleggers is het wel zaak de goede
tannië wonen momenteel in een vrije sector
regio’s en steden eruit te pikken. De grote steden
huurwoning. In 2010 lag dit percentage nog op 10.
zijn altijd populair door alle voorzieningen die er
6 33
De verschuiving van bewoners van koop- en sociale
zijn, zijn ,verder verderzijn zijnlocaties locatiesmet metgoede goedewegweg-en en
woningen naar de particuliere huursector lijkt
spoorverbindingen aantrekkelijk.
inbeeld nr 11 juni 2014
1,
huishoudens ligt met 2,3 personen boven het
historisch hoog percentage eigen woningbezit. Uit
return-risk ratio
50
Net als de Nederlandse markt kenmerkt de
door te zetten. Behalve het feit dat er niet genoeg woningen worden gebouwd, waardoor de prijzen
Feiten:
scherp zijn gestegen, zorgen de aangescherpte
• • Het aandeel woningen in de IPD index property in index
hypotheekvoorwaarden, waarbij er eigen geld moet worden ingebracht en er sprake is van een strak aflossingsregime, aflossingsregime, dat mensen eerst een lange
Groot in Groot Brittannië Brittannië ligtligt opop 4%.4%. • • Beleggingen in woningen hebben in de periode 1981 – 2012 1981 – 2012 een gemiddeld totaal totaalrendement rendement van van
tijd huren om te sparen voor een eigen woning.
14,1% gehad en een direct rendement van 3,4%
Starters op de woningmarkt hebben het op dit
• • In de periode 2003 – 2012 2003 – 2012 was er slechts één maal
moment erg lastig.
sprake van negatief totaal totaalrendement rendement • • De gemiddelde rendementen liggen op 9,6%
De Britse regering heeft een aantal maatregelen
maar dit gaat gepaard met een hoge volatiliteit
getroffen om beleggers te interesseren in de
• • De return-risk ratio ligt op 1.50
nieuwbouw van vrije sector huurwoningen zoals
• • Geld dat in 1970 is geïnvesteerd in Britse
een lagere Stamp Duty Land Tax voor beleggers die
woningen zou, zou ,na nainflatiecorrectie, inflatiecorrectie,nu nu3,86 3,86keer keer
in grote projecten investeren zodat ze niet 5 maar
zoveel waard zijn.
1 procent belasting betalen over grote aankopen. Verder is er het Build to Rent programma waarbij de overheid zorg draagt voor kredieten voor het bouwen, managen en verhuren van vrije sector woningen en deelt in de risico’s.
‘Huizenprijzen stijgen sterk als gevolg van schaarste’
Diversificatie nederland De Nederlandse staat in de spotaandeel woningen in dewoningmarkt ipd index
49%
verschillen op de woningmarkt heel groot zijn.
3
Institutionele aspecten hebben lange tijd
toename van de bevolking, maar de groei vlakt
een enorme invloed gehad op de Neder-
af en de verwachting is dat deze rond 2040 nul zal
landse woningmarkt waardoor de balans
zijn om daarna zeer langzaam terug te vallen.
lights van binnen- en buitenlandse beleggers.
In de grote steden is een tekort aan woningen,
tussen koopwoningen, sociale huurwoningen en
De gemiddelde gezinsgrootte is de afgelopen jaren
Onlangs belde een journalist van The Wall Street
maar in de periferie is sprake van een overschot.
vrije sector huurwoningen lange tijd verstoord is
snel gedaald en de verwachting is dat deze
Journal mij met de vraag wat er gaande is op de
Dat komt in het rapport van Finance Ideas over de
geweest. Het overheidsbeleid was lange tijd, via
ontwikkeling zich zal voortzetten. De gemiddelde
woningmarkt in Nederland. Wel, er komen nu
Nederlandse woningmarkt in Europees perspectief
belastingvoordelen en subsidies, in het voordeel
grootte van huishoudens in Nederland zal
een aantal dingen samen: in de eerste plaats de
heel goed naar voren. Je kunt niet overal in
van huizenbezitters en woningbouwcorporaties.
uitkomen op 2,0 personen, net als in Duitsland.
prijsontwikkeling van woningen die stabiliseert
Nederland makkelijk een stabiel rendement halen
en het nieuwe woonakkoord.
uit de woningmarkt. Dat vraag om specifieke
De private huursector was de enige sector die geen
research. Daar zit de meerwaarde van Bouwinvest.
voordelen genoot, met als resultaat dat slechts
’70 > ’14 > 2, x 50
Dit heeft positieve gevolgen voor de woningbehoefte.
vijf procent van de Nederlandse huizenmarkt op
Sinds het begin van de financiële crisis in 2008 zijn
operatie die zal leiden tot een gigantische
Mede door deze grondige research hebben wij
dit moment in handen van private beleggers is.
de huizenprijzen in Nederland sterker gedaald dan
hervorming van de woningmarkt. Dat heeft
goed zicht op de juiste objecten op de juiste
Onlangs is er met het woonakkoord een meer level
in ons omringende en vergelijkbare markten.
gevolgen voor alle segmenten in deze markt;
locaties waar we in kunnen investeren. Andere
playing field gecreëerd, waardoor de vrije sector
De Nederlandse huizenprijzen zijn zeer volatiel,
koopwoningen, sociale huurwoningen en vrije
beleggers zijn welkom, maar we moeten natuurlijk
markt en institutionele beleggers betere vooruit-
net als in Groot-Brittannië en Frankrijk. In de
sector huurwoningen. Als Bouwinvest zitten we
niet teveel concurrentie voor onszelf gaan
zichten hebben.
periode 1990 – 2008 stegen de huizenprijzen twee
op de eerste rij. Wij zetten dit jaar dan ook fors
organiseren.
De uitvoering van het woonakkoord is een grote
keer zo snel als de huurprijzen. Deze ratio is nu Sociale woningbouw werd lange tijd gesubsidi-
weer in balans. De laatste maanden lijkt er sprake
Ik wens u veel leesplezier,
eerd. De overheid stond garant voor de leningen
van een voorzichtig herstel van de woningmarkt,
Dick van Hal, directievoorzitter
waardoor corporaties goedkoper kon bouwen en
maar deze vindt vooral in de Randstad, en dan met
lagere huren konden vragen. Een deel van de
name in de grote steden, plaats. Aan de randen van
activiteiten van woningcorporaties overlapt de
Nederland is nog steeds sprake van een daling.
in op investeringen in nieuwbouw vrije sector huurwoningen. Voor buitenlandse beleggers is Nederland natuurlijk een klein landje, maar ze moeten zich
Colofon Uitgave
Redactioneel concept
Bouwinvest
Afdeling Corporate Marketing &
La Guardiaweg 4
Communicatie Bouwinvest
Amsterdam
viervier strategisch ontwerp
Postbus 56045 1040 AA Amsterdam
Grafisch ontwerp
T +31 (0)20 – 677 1600
viervier strategisch ontwerp
F +31 (0)20 – 677 1700
8, % 1 6, % 6
‘Er is geen land waar relatief 1977 > 2012 meer in direct rendement woningen wordt belegd dan in Nederland’
private sector, hier waren zij duidelijk in het voordeel. De rol van de corporaties wordt nu aan
Feiten
banden gelegd, zij richten zich primair alleen nog
• Het aandeel woningen in de IPD index in
op de sociale sector; woningen voor mensen met inkomens tot € 34.678 en een huurniveau tot € 699 per maand.
goedbelasting over hun bezit. Die wordt per gemeente vastgesteld en geïnd. Het geld van de onroerendgoedbelasting kan worden gebruikt voor onderhoud van de infrastructuur.
• De risk-adjusted returns (2003-2012) ligt op 1.04 woningen zou, na inflatiecorrectie, nu 2,50 keer zoveel waard zijn.
is dit percentage teruggebracht van zes naar twee.
4 Fly to the money!
Dat is een positieve ontwikkeling voor institutio-
Monique Harmsen
Kansen voor internationale beleggers
nele beleggers. Daar staat tegenover dat verhuur-
op Nederlandse woningmarkt
ders van woningen met een huur lager dan
Terwijl het nu de tijd is voor beleggers
€ 681 per maand een verhuurdersheffing moeten
om in te stappen in de Nederlandse
betalen.
Twan de Veer
tien jaar liggen op 4,0%
overdrachtsbelasting in Nederland laag. Onlangs
Bouwinvest
Communicatie Bouwinvest
van een negatief totaal rendement • De totaal rendementen over de afgelopen
• Geld dat in 1970 is geïnvesteerd in Nederlandse
Tekst en redactie
Fotografie
• In de afgelopen 36 jaar was er drie maal sprake
Vergeleken met andere Europese landen is de
www.bouwinvest.nl
Afdeling Corporate Marketing &
1977 – 2012 een totaal rendement van 8,6% gehad en een direct rendement van 6,1%
Alle bezitters van vastgoed betalen onroerend-
[email protected]
Coördinatie en eindredactie
Nederland ligt op 49%. • Beleggingen in woningen hebben in de periode
Druk
woningmarkt, weet bijna geen
Akxifo
enkele buitenlandse investeerder dit.
De afgelopen jaren heeft de Nederlandse bevolking
Piet Eichholtz adviseert institutionele
een constante groei laten zien van gemiddeld
beleggers de boodschap te gaan
0,81% per jaar. Er is nog steeds sprake van een
verkondigen.
‘Slechts vijf procent van de Nederlandse huizenmarkt is op dit moment in handen van private beleggers’
35 8 inbeeld nr nr 11 11 juni juni 2014 2014 inbeeld
goed realiseren dat ook binnen Nederland de
1977 > 2012 totaal rendement
www.bouwinvest.nl
