Visitatierapport Waasse Landmaatschappij Sint-Niklaas

Visitatierapport Waasse Landmaatschappij Sint-Niklaas

Visitatiegesprekken op 18 februari 2014 Definitief visitatierapport van 29 april 2014

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Waasse Landmaatschappij, Sint-Niklaas Datum definitief visitatierapport: 29 april 2014 Datum visitatiegesprekken: 18 februari 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 2 april 2014 Erkenningsnummer SHM: 9850 Contactgegevens SHM: Mgr. Stillemanssstraat, 45 9100 St Niklaas [email protected] Directeur: Luc Gysen Voorzitter: Julien Vergeylen Actieterrein voor de realisatie van sociale koopwoningen: Beveren, Kruibeke, Lokeren, St Gillis Waas, St Niklaas, Stekene, Temse Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens, commissievoorzitter Stefan Cloudt, commissielid Steven D’haene, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Waasse Landmaatschappij geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens.

.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING WAASSE LANDMAATSCHAPPIJ

PAGINA 2 VAN 39

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .............................................................................................................................. 7 BESCHRIJVING OMGEVING ....................................................................................................................... 7

4. PRESTATIES VAN SHM WAASSE LANDMAATSCHAPPIJ ........................................................................... 9 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ................................................................. 9 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ........................................ 16 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID............................................................................................. 19 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ................................................................................................ 22 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ......................................... 23 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ................................................................................... 29

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 32 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ............................................................................................................ 32 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN......................................... 33 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID .................................................................................. 33 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ............................................................................................................. 33

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 34 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 35


PAGINA 3 VAN 39

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Waasse Landmaatschappij, Sint Niklaas. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van deprocedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’ste meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt echter ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, voornamelijk: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s. - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten. - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten. - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode. - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 39

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeelvoor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 39

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

n.v.t.

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

Goed

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

Goed

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Voor verbetering vatbaar

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid


OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar


PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Goed

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

n.v.t.

PV 4

SOCIAAL BELEID

Goed

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

n.v.t.

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

n.v.t.

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

n.v.t.

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Uitstekend

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

n.v.t.

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan


OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle


OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID

Goed

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed

OD 2.1

n.v.t.


PAGINA 6 VAN 39

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De Waasse Landmaatschappij (verder: WLM) in Sint-Niklaas is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk, opgericht in 1949. De aandeelhouders zijn de besturen van stad Lokeren, gemeente Temse, gemeente en OCMW Beveren, stad Sint-Niklaas, gemeente Stekene, gemeente Sint–Gillis–Waas, het provinciebestuur Oost-Vlaanderen en het Vlaams Gewest.Deze vernoemdegemeentes en steden vormen ook haar actieterrein. Als sociale huisvestingsmaatschappij bouwt de maatschappij al meer dan 50 jaar sociale woningen. Zo werden sinds haar ontstaan 2172 sociale woningen gebouwd en 94 sociale kavels verkocht. WLM treedt ook op als bemiddelaar voor de sociale leningen van de VMSW. De Waasse Landmaatschappij wordt bestuurd door een raad van bestuur, die bestaat uit vertegenwoordigers van elke gemeente en vertegenwoordigers van de privésector. Er is een aanzet gegeven tot schaalvergroting en diversiteit in het aanbod van sociale koop- en huurwoningen door een samenwerkingsprotocol met de Gewestelijke Maatschappij voor Volkswoningen (huur, zie OD 5.6) in Sint-Gillis-Waas te ondertekenen in 2011. Deze samenwerking krijgt concreet vorm door op regelmatigsamen te komen in werkgroepen. In de verslagen van de raad van bestuur wordt hier geregeld over gerapporteerd. De directeur van de Waasse Landmaatschappij werd recent aangeduid tot directeur a.i. en gedetacheerd als directeur in de GM Volkswoningen in Sint-Gillis-Waas. De Waasse Landmaatschappij is een kleine organisatie, met de directeur die de algemene leiding heeft, 3 administratieve medewerkers, 1 boekhoudster en 1 bouwkundig ingenieur-architect die instaat voor de opvolging van de werven. WLM fungeert ook als front-office voor de Vlaamse woonlening. Deze sociale lening kan aangevraagd worden voor de aankoop of renovatie van een koopwoning, voor aankoop met renovatie van een woning die minstens 30 jaar oud is (met minimum 10.000 euro aan renovatiewerken) of voor de bouw van een eigen woning op een eigen grond. (zie OD 1.2) De maatschappij werkt samen de lokale woonactoren in elk lokaal woonoverleg van haar actieterrein. Daar worden alle aspecten besproken die van belang zijn voor het gemeentelijk woonbeleid. Elk woonproject dat de maatschappij via haar uitvoeringsprogramma wenst te realiseren moet hier besproken zijn. In Sint-Niklaas werd vanuit het lokaal woonoverleg gestart met de opmaak van een woonbeleidsplan.

3.2 Beschrijving omgeving In het actieterrein van de maatschappij zijn er ongeveer 96.131 huishoudens. Naast de WLM, is ook Interwaas actief op het grondgebied, als intercommunale. Zij zorgt voor het aanbieden onder andere van sociale kavels in het actieterrein. De andere huisvestingsmaatschappijen bieden huurwoningen aan, elk in hun eigen actieterrein: Tuinwijk, Lokeren; Gewestelijke maatschappij voor Volkswoningen van St-Gillis-Waas; Sint-Niklase maatschappij voor de Huisvesting, Bouwmaatschappij van Temse; De zonnige Woonst, Hamme en Gewestelijke Maatschappij voor Huisvesting te Beveren. Er is ook een sociaal Verhuurkantoor aanwezig: SVK Waasland. Er wordt een groei voorzien van ca. 13 % tegen 2030 (110.320) huishoudens). Bij de nulmeting op 31 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING WAASSE LANDMAATSCHAPPIJ

PAGINA 7 VAN 39

december 2008 waren er in het werkgebied 6.699 sociale huurwoningen, 633 sociale koopwoningen en23 sociale kavels. Het aandeel sociale huurwoningen op het actieterrein bedroeg 6,59% van alle woningen. Dit is van belang voor het bereiken van het bindend sociaal objectief tegen 2020in het actieterrein. Het bindend sociaal objectief voor de realisatie van bijkomende woningen tegen 2020 voor de gemeentes en de steden van het actieterrein zijn bepaald op:

Sociale huurwoningen Sociale Kavels Sociale Koopwoningen

Nulmeting Sociale Huur 6699 23 633

BSO 1090 40 709

Voortgang 2011 428 0 138

Sociale huisvestingsmaatschappijen worden als bevoorrechte uitvoerders van het Vlaams Woonbeleid geacht om in overleg met de gemeentes een grote inspanning te leveren om het BSO te realiseren. Het BSO sociale koopwoningen is aanzienlijk en de voortgangstoets van 2011 geeft aan dat er nog veel werk aan de winkel is. Dat BSO bedraagt 167 woningen voor Beveren,49 voor Kruibeke, voor Lokeren 126, St Gillis Waas 56, Sint-Niklaas 257 en Stekene 54. Temse heeft geen BSO koop meer te realiseren. De SHM realiseerde in haar actieterrein 136 sociale koopwoningen:in Beveren:18, in Lokeren:37; in Sint-Niklaas:68, in Stekene:13. Van de 101.868 woongelegenheden zijn er ongeveer 50.866 in de categorie “gesloten bebouwing” en als appartementsgebouw opgetrokken. De overige woongelegenheden zijn halfopen of open bebouwing (ongeveer elk de helft). In het werkgebied is de mediaanverkoopprijs voor een woonhuis 190.085 euro (Vlaanderen: 201.817 euro), de prijs voor een appartement is ongeveer even hoog, nl 190.200 euro (Vlaanderen: 181.000 euro). De mediaan verkoopprijs van een sociale woning bedraagt bij WLM 159.895 euro, waardoor WLM zijn sociale opdracht van het aanbieden van een betaalbare woning vervult. De mediaanprijs per m² voor bouwgrond bedraagt 218 m² (Vlaanderen: 161 euro/m²). Het mediaan netto belastbaar inkomen in het actieterrein van WLM is 16.470 euro; de ontleners bij de WLM heeft een inkom van 13.104 euro; de 65+ vertegenwoordigen 18 % van de totale bevolking wat identiek is met het gemiddelde in Vlaanderen (18%); 41 % van de inwoners is tussen de 35 en 64 jaar. Er is een werkloosheidsgraad van 6,35%, wat vrij hoog is (gemiddelde Vlaanderen: 5,53%). Er zijn 0,37 % leefloners (gemiddelde in Vlaanderen:0,22%).


PAGINA 8 VAN 39

4.

PRESTATIES VAN SHM WAASSE LANDMAATSCHAPPIJ

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM concentreert zich op het ter beschikking stellen van sociale koopwoningen en kavels in haar actieterrein en heeft met andere actoren afspraken gemaakt over wie sociale huurwoningen aanbiedt in het werkgebied. De mate waarin de SHM zich inzet om een totale woonservice aan de burger aan te bieden, wordt beoordeeld bij OD 5.5: de SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op het gebied van realiseren van nieuwe sociale koopwoningen als goed. Er worden de laatste jaren gemiddeld ongeveer 35 koopwoningen per jaar gerealiseerd. Meer dan drie kwart van de maatschappijen realiseert minder woningen. WLM verhoogt dit tempo de komende jaren, zoals blijkt uit de nieuwbouwprojecten die op korte termijn worden opgeleverd of gestart. Daarmee levert WLM een grote bijdrage aan de realisatie van het BSO voor sociale koopwoningen in de gemeenten in haar werkgebied. Echter in Sint-GillisWaas zijn nog geen sociale koopwoningen gerealiseerd of geprogrammeerd. Door de sociale last van private verkavelaars in te vullen, kan WLM ook in gemengde projecten sociale koopwoningen realiseren. WLM vervult haar opdracht in het kader van de Vlaamse Woonlening goed. In vergelijking met andere maatschappijen sluit de maatschappij veel leningen af en worden de leenvolumes die door de VMSW aan de maatschappij ter beschikking worden gesteld, benut. -

-

WLM realiseerde in de periode 2008-2012 jaarlijks gemiddeld 25 koopwoningen, volgens de gegevens uit de prestatiedatabank.Vergeleken met alle koop en gemengde maatschappijen laat WLM ongeveer drie kwart van de maatschappijen achter zich;die SHM’s realiseren gemiddeld minder woningen in dezelfde periode. De visitatiecommissie vindt dat WLM hiermee een goede prestatie neerzet. Het totaal aantal gebouwde woningen ligt per jaar echter hoger dan 25 en benadert de 35. Dit komt omdat WLM een aantal bouwprojecten realiseert met eigen middelen en deze projecten daardoor niet in de cijfers van de VMSW zijn terug te vinden. WLM kiest ervoor om een project met eigen middelen voor te financieren (immers na verkoop beschikt WLM weer over de ingezette eigen middelen) om het verloop van een project daarmee te versnellen. Ten opzichte van financiering via de leningen van de VMSW kan er, volgens de maatschappij, tijdswinst worden behaald omdat door minder administratie de uitvoeringstermijnen door WLM minder dan 365 kalenderdagen is. De tijdswinst komt uiteindelijk de koper ten goede (zowel financieel als eerder over een woning kunnen beschikken) en vormen daardoor voor WLM de belangrijkste reden om eigen middelen in te zetten(zie ook OD 5.1). In feite is - door de inzet van eigen middelen in nieuwbouwprojecten - de bouwproductie dus hoger dan hierboven aangegeven en de te verwachten bouwproductie hoger dan hieronder wordt vermeld. De visitatiecommissie heeft deze grotere productie in haar beoordeling


PAGINA 9 VAN 39

-

-

-

-

-

meegewogen. De vergelijkingen met andere maatschappijen die in dit visitatierapport worden gemaakt zijn gebaseerd op enkel de bij de VMSW gekende (en gefinancierde) projecten. De visitatiecommissie waardeert de inspanningen van de maatschappij om zoveel mogelijk koopwoningen te realiseren en daarbij de kosten voor kopers zo laag mogelijk te houden (immers kortere uitvoeringstermijnen verlagen de aan de kopers doorberekende kosten voor voorfinanciering). Tegelijkertijd merkt de visitatiecommissie op dat onder andere voor de budgetten voor de Vlaamse Woonlening het raadzaam is om ook de projecten die met eigen middelen worden gefinancierd kenbaar te blijven maken bij de VMSW. Eind 2012 stonden er 26 woningen op het uitvoeringsprogramma. Dit zijn woningen die op korte termijn gerealiseerd zullen worden. Het betreft hier de projecten Watermolenwijk II fase 1 te Belsele (19 woningen) en Bosdorp - reeks D te Stekene (7 woningen). Vergeleken met andere koopmaatschappijen en gemengde maatschappijen, hebben meer dan 60% van die SHM’s minder woningen op het uitvoeringsprogramma staan dan WLM. Ook hier geldt dat bijvoorbeeld het project Vijfstraten in Sint- Niklaas (13 woningen) met eigen middelen wordt gefinancierd en daardoor niet in de vergelijking is opgenomen. In 2014 verwacht de maatschappij daardoor in totaal 49 nieuwe sociale koopwoningen op te leveren en te verkopen. Daarnaast is ondertussen gestart met de bouwwerken voor realisatie van 60 woningen die in 2015 worden opgeleverd. Het betreft hier de projecten: Watermolenwijk II fase 3 en 4 te Belsele (33 woningen) en Stadzalen te Sint- Niklaas (12 woningen en 15 appartementen). Momenteel heeft de maatschappij daardoor 109 woningen in aanbouw en dus een hoger bouwtempo dan de voorgaande jaren. Met het oog op het te realiseren BSO vindt de visitatiecommissie dit een goede ontwikkeling. Dit bouwtempo is mede mogelijk gemaakt door een actief grondbeleid van WLM (zie ook OD 1.4) en door het aantrekken van meer personeel, waaronder een architecte (zie ook OD 5.2). Eind 2012 werden door WML 23 woningen aangemeld bij de VMSW. Dit zijn woningen waarvoor de plannen voldoende concreet zijn - aldus de maatschappij - om ze op de langere termijn te gaan realiseren. Ten opzichte van andere maatschappijen presteert WLM hier in de middenmoot. Ook hier geldt dat er meer projecten op stapel staan, die opnieuw met eigen middelen worden gefinancierd. In totaal gaat het om meer dan 400 bijkomende sociale koopwoningen waarvan de werken - naar verwachting van WLM - kunnen aanvangen in 2014, 2015 en 2016. Een aantal uitbreidingsgebieden maakt hiervan deel uit: Mierennest te Belsele (ongeveer 60 woningen), Bosdorp (ongeveer 95 woningen), maar ook het projectgebied van WLM in het project Klaveren Aas II (ongeveer 92 woningen). WLM realiseert de laatste jaren vooral eengezinswoningen in kleinschalige projecten variërend van 7-19 wooneenheden. Ook realiseert de maatschappij sociale koopwoningen in gemengde projecten waarin huur en koop, privaat en publiek samen komen. Welke type woningen en voor welke doelgroepen deze geschikt zijn, behandelen we bij OD 1.5. De maatschappij volgt de strategie om zo min mogelijk kleine projecten (minder dan 5 woningen) te realiseren, vanwege de relatief hoge kost van ontwerpers, infrastructuur etc. (zie ook OD 1.3). WLM heeft een aantal kleinschalige projecten, maar die maken veelal deel uit van ofwel gemengde projecten (VTS-site te Sint-Niklaas 2 keer 5 woningen) ofwel projecten waarin de sociale last van private verkavelaars wordt ingevuld (Haasdonkbaan te Beveren 3 woningen en Gaverlandstraat te Melsele 3 woningen). WLM concentreert zich vooral op de bebouwing van onbenutte percelen, omdat ze hiermee sneller dan door andere projecten kan bijdragen aan de realisatie van het BSO.De maatschappij draagt hierdoor - in hoog tempo - bij aan het realiseren van het BSO voor sociale koopwoningen voor de gemeenten in haar werkgebied. Dit tempo wordt door de woonactoren en visitatiecommissie gewaardeerd. Van alle gemeenten waarin WLM werkzaam is, bedraagt het te realiseren BSO voor sociale koopwoningen 709 woningen tegen 2023. Bij de voortgangstoets (in 2012) waren er al 138 woningen gerealiseerd. Nagenoeg alle woningen (namelijk 136) werden door WLM


PAGINA 10 VAN 39

-

-

-

gerealiseerd. De maatschappij heeft daarmee een belangrijke bijdrage geleverd aan de voortgang op het gebied van het BSO voor sociale koopwoningen in de gemeenten. De gerealiseerde woningen liggen in de gemeenten Beveren (18 woningen), Lokeren (37 woningen), Sint-Niklaas (68 woningen) en Stekene (13 woningen). In de gemeenten Kruibeke, Temse en Sint-Gillis-Waas werden nog geen sociale koopwoningen gerealiseerd na de nulmeting van het BSO. Vooral in Sint–Gillis-Waas kan WLM momenteel niet over voldoende uitgeruste gronden beschikken om er het benodigde aantal sociale koopwoningen te realiseren. WLM heeft geen historische grondvoorraad in deze gemeente en er ook nog geen sociale koopwoningen gerealiseerd (zie ook OD 1.4). De visitatiecommissie stelt vast dat zowel WLM als de vertegenwoordiger van de gemeente Sint–Gillis-Waas zich bewust zijn dat er door het ontbreken van grondposities van WLM in deze gemeente niet op korte termijn sociale koopwoningen gerealiseerd kunnen worden. In samenwerking wordt er gezocht naar oplossingen, bijvoorbeeld door steeds intensievere samenwerking (doordat bijvoorbeeld directeur van WLM tijdelijk de zieke directeur van de huurmaatschappij vervangt) tussen WLM en de huurmaatschappij uit Sint–Gillis-Waas (zie ook OD 1.4 en OD 5.5). Er werd ook door de gemeente en de maatschappij een lijst opgesteld met projecten waarvan de realiseerbaarheid verder wordt onderzocht. Het betreft de locaties: Bagoniewijk, Pastorijwoning te Meerdonk, Het Broek en De Kopergieterij te Sint–Gillis-Waas, Oude Pastorijwoning en Collemanstraat te Sint-Pauwels. Deze locaties zouden voldoende zijn om het aantal van 56 sociale koopwoningen (volgens BSO) te realiseren. Vooralsnog is er geen voortgang in de realisatie van het BSO geboekt. De visitatiecommissie benadrukt dat hier nog de nodige inzet door onder andere de maatschappij geleverd moet worden. In diverse private verkavelingen vervult de maatschappij een rol door er kavels te kopen en sociale koopwoningen te realiseren. In 2013 werd de sociale last van een private verkavelaar overgenomen in twee projecten (ieder 3 sociale koopwoningen). WLM voerde besprekingen met nog 4 private verkavelaars om de sociale last over te nemen. Door de vernietiging door het grondwettelijk hof van het luik sociale last van het Decreet betreffende het Grond- en Pandenbeleid is het nog onzeker of WLM er een rol kan gaan vervullen. In een enkel geval werkt WLM verder nog samen met een private ontwikkelaar bij het toewijzen van de door de ontwikkelaar gebouwde woningen (11 woningen Weverij). De visitatiecommissie vindt het een goede zaak dat de maatschappij ook de mogelijkheden van de sociale last heeft benut om sociale koopwoningen te kunnen realiseren. Kopers van sociale koopwoningen moeten die woning verplicht bewonen gedurende 20 jaar. Indien ze deze verplichting niet nakomen of de woning willen verkopen kan de SHM de woning wederinkopen (aan de geïndexeerde prijs sinds 15/12/2013) of kan ze ervoor kiezen om een boete aan de koper op te leggen (die min of meer overeenkomt met de niet afgeschreven subsidie die met de verkoop van de woning gepaard ging). WLM heeft in 2012 4 woningen weer ingekocht. Alle woningen werden direct opnieuw verkocht aan mensen op de wachtlijst. De strategie van WLM bestaat erin om alle woningen in te kopen en opnieuw te verkopen, zodat deze woningen voor de doelgroep sociale kopers beschikbaar kunnen worden gesteld. Appartementen worden niet door de maatschappij opnieuw gekocht, met uitzondering van enkele specifieke gevallen omwille van het feit dat bij wederinkoop de maatschappij terug in mede-eigendom wordt betrokken. Naast het realiseren van sociale koopwoningen en –kavels krijgen sommige huisvestingsmaatschappijen ook de kans om te bemiddelen in de Vlaamse Woonlening. WLM bemiddelde de afgelopen 5 jaren gemiddeld per jaar voor leningen ter waarde van € 12 miljoen. Hiermee laat zij meer dan 80% van de maatschappijen die dergelijke leningen bemiddelen achter zich. In totaal werden er in dezelfde periode van 5 jaar 405 verstrekte leningen bemiddeld door WLM. Ook hier geldt dat 80% van de bemiddelende maatschappijen minder leningen verstrekken. Het gemiddelde leningsbedrag kon uit eigen gegevens van WLM worden berekend op ongeveer € 168.000 per woning in de periode 2011, 2012 en 2013. De


PAGINA 11 VAN 39

gemiddelde verkoopprijs in die periode is ongeveer € 173.750(zie ook OD 3.1).De meeste kopers financieren hun woning volledig met een lening en brengen geen eigen middelen in. Volgens WLM stijgt de vraag naar sociale leningen mede door de lage rentevoet. Er werden in 2012 98 leningen verstrekt via bemiddeling door WLM. Het betrof 62 dossiers voor een lening voor renovatie of aankoop met renovatie (som van de leningen € 5,8 miljoen) en 32 leningen voor aankoop van een sociale koopwoning (som van de leningen € 9,1 miljoen). Er werden voor 2 leningen bemiddeld voor bijzondere verrichtingen en 2 leningen voor nieuwbouw. De visitatiecommissie vindt dat WLM op het gebied van bemiddelen voor leningen een zeer goede prestatie levert. De leenvolumes die door de VMSW aan de maatschappij ter beschikking worden gesteld, worden hiermee door WLM goed benut. Er is - voor zover de visitatiecommissie kon beoordelen - sprake van een goede samenwerking met de VMSW: de meeste dossiers kunnen binnen 3 maanden worden afgehandeld, zoals door WLM wordt opgenomen in het leningsvoorstel aan de ontlener. Meer nog, de SHM slaagt erin om de behandeltijd te drukken tot anderhalf à twee maanden; bij openbare verkopen is dit slechts 1 maand, wat een puike prestatie is van WLM. De termijn van 3 maand is belangrijk omdat het schriftelijk aanbod slechts voor 3 maanden geldig is. Daarnaast is de maatschappij tevreden over de nieuwe software van de VMSW die direct inzicht biedt in het beschikbare budget voor leningen eens een dossier in het systeem wordt ingevoerd. Daardoor zitten geen kandidaten meer in onzekerheid of er wel budget is voor de door hen aangevraagde lening. WLM bemiddelt ook voor leningen van kandidaat-kopers die hun woning bij de Gewestelijke Maatschappij voor huisvesting van Beveren kopen. OD1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt bij deze operationele doelstelling of de SHM een duidelijke strategie heeft met betrekking tot het realiseren van sociale kavels en of die strategie in samenspraak is met de gemeente(n) uit het actieterrein is opgesteld en is afgestemd op de doelstellingen uit het Grond- en Pandendecreet. WLM heeft in het verleden (1979-1986) 94 sociale kavels verkocht. Momenteel is afgesproken dat de intercommunale Interwaas het verstrekken van sociale kavels voor haar rekening neemt, omdat deze activiteit goed past bij de kernactiviteiten van Interwaas (RUP's maken voor aangesloten gemeenten waarin soms door deze intercommunale zelf woningen worden gerealiseerd -bescheiden wonen - en sociale kavels worden aangeboden). WLM houdt een register bij voor de sociale kavels (in haar hele actieterrein), daarop staan eind 2012 twee kandidaten (BSO in alle gemeenten van het actieterrein samen is 40 kavels). In Haasdonk (Beveren) zijn vier sociale kavels gepland die in de nabije toekomst gerealiseerd zullen worden. WLM is vooralsnog niet van plan om meer sociale kavels te realiseren dan de wachtlijst. Omdat WLM momenteel vooral kleinere projecten realiseert neemt door het opnemen van sociale kavels in deze projecten de druk op de betaalbaarheid van de sociale koopwoning voor kopers toe. De ontwerpkosten etc. worden dan immers over nog minder woningen verdeeld. WLM geeft prioriteit aan de wachtlijsten voor sociale koopwoningen: de grond waarover zij kan beschikken is nodig om deze wachtlijst te kunnen verkorten. De visitatiecommissie stelt vast dat WLM aan de vereisten voldoet, en beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed


PAGINA 12 VAN 39

De visitatiecommissie beoordeelt het verwerven van gronden en panden als goed. Er is een duidelijke strategie die volstaat om de voor het BSO benodigde sociale koopwoningen te realiseren in alle gemeenten, behalve in Sint-Gillis-Waas. Daar werd onderzocht welke locaties op korte termijn kunnen worden benut voor sociale koopwoningen. Naast het verwerven van gronden, worden ook de mogelijkheden van voorkooprecht benut om panden te verwerven. WLM is daarmee zeer actief op het gebied van het leggen van een voorziening voor haar nieuwbouwactiviteiten in de toekomst. -

-

-

WLM beschikt volgens de prestatiedatabank over een grondreserve van 173.450m 2 in 2012. Bijna drie kwart van de maatschappijen heeft een minder grote grondvoorraad. Tijdens de visitatie waren er nog bijkomende compromissen ondertekend waardoor de werkelijke grondvoorraad meer dan 182.000m2 zal bedragen Door haar jarenlange aanwezigheid in het werkgebied (met ongewijzigde voorzitter en directeur) is er een goed en groot netwerk ontstaan dat WLM in de gelegenheid stelt om bepaalde strategische gronden snel te kunnen kopen(mede ook door de liquiditeitspositie, zie ook OD 5.1). In de periode 2008 - 2010 steeg de grondvoorraad met 45.000m2 door onder andere in grote private verkavelingen en in woonuitbreidingsgebied grond te kopen. De meeste gronden zijn direct aan te snijden (nadat er infrastructuur is aangelegd). Er zijn twee locaties waarop - achteraf na aankoop - blijkt dat de mogelijkheden beperkt zijn: Klaveren Aas (voor een beperkt deel opgenomen in de atlas van watergevoelige gebieden) en de VTS-site (waarbij het deel genaamd “textielfabriek” achteraf beschermd werd als monument). WLM is op de hoogte van veel ontwikkelingen in haar werkgebied en anticipeert daarop. Zo heeft de maatschappij de stad Sint-Niklaas (succesvol) benaderd voor deelname aan het groot stedelijk project Paterskerk om daarin sociale koopwoningen te realiseren. WLM heeft een goede samenwerking met private ontwikkelaars, notarissen en gemeenten. Er is in SintNiklaas sinds 2004 sprake van een verkavelingsverordening waarin telkens 20% van de woningen in de verkavelingen sociale woningen dienen te zijn. Hierdoor is WLM ook in de gelegenheid om in een aantal gemengde projecten deel te nemen. In Stekene werkt de gemeente mee door een rol te spelen in onteigeningen en recht van opstal te verlenen. Bij de grond die aan de maatschappij wordt aangeboden, vormen de prijs, locatie en ontwikkelmogelijkheden belangrijke argumenten in de besluitvorming van de raad van bestuur. Vaak worden gronden niet aangekocht omdat ze te duur zijn en daardoor het realiseren van een woning die tot de sociale koopwoningen gerekend kan worden moeilijk wordt (zie ook OD 3.1). In 2012 werden door WLM gronden aangekocht voor het project Den Breenaert te Sint-Niklaas. En in 2011 werden gronden aangekocht voor het project Stadszalen te Sint-Niklaas en voor het project Vijfstraten. De visitatiecommissie vindt dat WLM beschikt over een actieve strategie van verwerving van gronden en panden:dit is de garantie dat de maatschappij in de toekomst nieuwbouwwoningen kan blijven realiseren. In het kader van het voorkooprecht voor sociale huisvestingsmaatschappijen kreeg WLM in 2012 65 keer een aanbod. Na grondig onderzoek en eventueel plaatsbezoek werd geen enkel keer op het voorkooprecht ingegaan. De opportuniteiten zijn volgens de maatschappij te kleinschalig of de woningen voldoen niet aan de eigentijdse vereisten voor sociale kopers..

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat WLM zich in voldoende mate inspant om het aanbod af te stemmen aan de noden van de verschillende groepen. De maatschappij realiseert woningen van verschillende typologieën (nadruk op eengezinswoningen met garage), vaak in projecten met een sociale mix. En worden kandidaat-kopers met bijzondere noden in een vroeg stadium betrokken VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING WAASSE LANDMAATSCHAPPIJ

PAGINA 13 VAN 39

bij het ontwerp van de woning. Bij elk project analyseert de SHM de noden van de kandidaatkopers die bovenaan de wachtlijst staan en probeert ze daarop in te spelen. -

-

-

-

Eind 2012 stonden er in totaal 731 kandidaat-kopers ingeschreven in de registers van WLM. Er zijn in totaal 11 registers, waarvan een aantal registers binnenkort worden afgesloten, omdat de projecten waaraan die registers gekoppeld zijn binnenkort gerealiseerd zullen worden (Lokeren Verbindingsstraat, Lokeren St. Jozefstraat en Sint-Niklaas Mierennest) Ook is er één register voor sociale kavels (2 inschrijvingen). Kandidaat-kopers hebben zich vaak voor meerdere registers ingeschreven: 132 kandidaat-kopers hebben zich voor meerdere registers ingeschreven. De meeste kandidaat-kopers zijn gezinnen zonder kinderen, hiertoe behoren ook alleenstaanden, oudere stellen en jongere stellen zonder kinderen. In Beveren, Kruibeke en Lokeren is meer dan de helft van de kandidaat-kopers van deze categorie. In Sint-Gillis-Waas en Sint-Niklaas vormt deze categorie net iets minder dan de helft van de ingeschreven kandidaten. Deze kandidaten vragen meestal een woning met drie slaapkamers, aldus WLM. In Lokeren, Beveren en Sint-Niklaas staan er ook een aantal grote gezinnen op de wachtlijst (5 of meer kinderen). Bij elk nieuwbouwproject bekijkt WLM welke kandidaten er bovenaan op de wachtlijst staan en sluit ze - binnen de grenzen van het mogelijke en betaalbare - aan op de noden van deze groepen. Het feit dat woningen snel verkocht raken (zeker ook het geval bij de duurdere woningen) duidt er volgens de maatschappij op dat zij gewilde woningen realiseert. Voor de oudere kandidaten (zonder kinderen) betekent dat dat ze de ruimte van een woning gewend zijn. Voor de jongere kandidaten (zonder kinderen) betekent dat dat ze een woning met het oog op de toekomst kopen. Bovendien houdt WLM bij waarom kandidaten op de lijst woningen niet willen kopen, om zo het aanbod nog beter af te kunnen stemmen op de noden. In 2012 werd een woonplan voor Sint-Niklaas gemaakt. Dit plan tekent de doelstellingen uit voor wonen in de gemeente tot 2020. Uitgangspunten zijn een sterke bevolkingsgroei van meer dan 1.000 inwoners in de periode 2012-2020. De bouwplannen die werden geïnventariseerd laten een toevoeging van 2.000 woningen zien in dezelfde periode: er is daarom geen kwantitatief woningtekort. De wachtlijsten voor sociale woningen (huur en koop) zijn echter nog steeds lang: wat duidt op een mismatch maar geen absoluut tekort. In het woonbeleidsplan wordt daarom sterk de nadruk gelegd op verdere samenwerking tussen de stad en de sociale huisvestingsmaatschappijen om het aanbod op te drijven. Het uitbreiden van de sociale woningvoorraad is voor Sint Niklaas een beleidsprioriteit. Volgens het BSO dienen er 496 sociale huur- en 257 sociale koopwoningen gerealiseerd te worden. WLM heeft ook oog voor de noden van bijzondere doelgroepen. Als uit de analyse van de wachtlijsten blijkt dat er een kandidaat bovenaan staat met bijzondere noden, wordt deze kandidaat-koper in een vroeg stadium bij het ontwerp van de woning betrokken. Binnen de grenzen van het redelijke en betaalbare wordt de woning afgestemd op de noden van de koper (zie ook OD 2.3). De visitatiecommissie vindt dat een goede zaak.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed WLM realiseert meer dan 25 koopwoningen per jaar en verhoogt het bouwtempo de komende jaren nog, blijkt uit de nieuwbouwprojecten die op korte termijn worden opgestart. Daarmee levert WLM een grote bijdrage aan de realisatie van het BSO voor sociale koopwoningen in het actieterrein. De maatschappij is in haar actieterrein de grootste en vaak ook enige aanbieder van sociale koopwoningen. Met de grondvoorraad en de projecten die in ontwikkeling zijn, kan het VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING WAASSE LANDMAATSCHAPPIJ

PAGINA 14 VAN 39

BSO in de meeste gemeenten van het actieterrein gerealiseerd worden. Sint-Gillis-Waas is de uitzondering. De maatschappij heeft daar in het verleden geen woningen gerealiseerd en ook geen grond voorhanden. Door de sociale last van private verkavelaars in te vullen, kan WLM ook in gemengde projecten (sociale mix) sociale koopwoningen realiseren. WLM vervult haar opdracht in het kader van de Vlaamse Woonlening goed. In vergelijking met andere maatschappijen sluit de maatschappij veel leningen af en worden de leenvolumes die door de VMSW aan de maatschappij ter beschikking worden gesteld, benut. Er werden de afgelopen vijf jaar geen sociale kavels gerealiseerd. De sociale kavels in het actieterrein werden door Interwaas aangeboden. Er is een duidelijke strategie voor het verwerven van gronden en panden om daarmee een voorziening te leggen voor het realiseren van woningen in de toekomst. De beschikbare grondvoorraad is ruim voldoende voor de realisatie van het BSO in het actieterrein, met uitzondering van Sint-Gillis-Waas. WLM spant zich voldoende in om het aanbod af te stemmen op de noden van verschillende doelgroepen. Er worden door de maatschappij verschillende types woningen gerealiseerd, met de nadruk op eengezinswoningen met garage. Bij aanvang van een project wordt de wachtlijst geanalyseerd en in bijzondere noden wordt - waar mogelijk - voorzien door kandidaat-kopers vroeg in het ontwerp te betrekken.


PAGINA 15 VAN 39

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: niet van toepassing OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar De woningen die WML realiseert voldoen aan de basisvereisten die aan sociale koopwoningen worden gesteld als het gaat om milieuvriendelijkheid. De maatschappij heeft de ambitie om structureel 10 punten onder de norm voor het E-peil en K-peil 35 te geraken, maar lijkt die nog niet helemaal waar te kunnen maken. De expliciete visie of strategie waarop de maatschappij haar inspanningen voor duurzaamheid baseert ontbreekt. Per project wordt opnieuw bekeken wat de mogelijkheden zijn. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

-

-

-

WLM voldoet in het ontwerpen van de koopwoningen aan de door de VMSW in de C2008 gestelde normen. Er wordt hergebruik van regenwater voorzien en waterbesparende toestellen geïnstalleerd. Per project wordt bekeken wat de mogelijkheden zijn; de normen veranderen en locaties zijn verschillend van elkaar, waardoor WLM nog niet aan standaardisatie (van beste praktijken) heeft gewerkt. Bij de keuze voor materialen volgt de maatschappij de visie dat zij de lokale markt aan wil spreken. Op deze manier worden bouwmaterialen van lokale leveranciers verkregen waardoor transport (en daardoor vervuiling) wordt beperkt en de lokale economie wordt gestimuleerd. De visitatiecommissie waardeert dit uitgangspunt. Door de aangescherpte normen voor het E-peil wordt het voor WLM steeds moeilijker om de ambitie waar te maken om 10 punten onder de norm te presteren. Dat geldt ook voor het Kpeil waarbij de ingrepen voor lage scores (dus betere isolatie) vaak in de relatief kostbare structuur en buitenschil van de woning zijn gelegen. De visitatiecommissie waardeert deze ambitie. Tegelijkertijd constateert zij dat bij de woningen die in 2012 en 2013 zijn opgeleverd deze ambities niet werden gerealiseerd. Het E-peil is in 30% van de woningen boven de toen geldende norm (E70). Voor de woningen die in 2014 worden opgeleverd geldt dat bij 41% van de woningen de ambitie van 10 punten onder de norm (E70) werd gerealiseerd. De nieuwe norm voor het E-peil is met ingang van 2014 echter E60, waardoor er opnieuw energetische verbeteringen nodig zijn. De norm voor het K-peil is 40. Ook hier geldt dat WLM aan de norm voldoet, maar er slechts gedeeltelijk in slaagt om haar eigen ambitie van K35 te realiseren: dat is het geval bij 37% van de woningen die werden opgeleverd in 2012 en 2013. Bij 5 woningen in het project Hoog Kallo (2012) werd een K-peil van minder dan 30 gerealiseerd. Door compact en met aandacht voor energetische kwaliteit deze woningen te bouwen kon nog voordat het verplicht werd - een goede energieprestatie geleverd worden. Volgens de maatschappij was zij met dit project voorloper op andere maatschappijen. Een bijzonder project - vanuit duurzaamheid bezien - is de Clementwijk. In deze stadsuitbreiding wordt een duurzame wijk voorzien waarin WLM ongeveer 46 woningen zal realiseren. In dit project zullen de werken naar verwachting in 2015 aanvangen. De stad heeft in overleg met betrokken ontwikkelaars een aantal duurzame initiatieven opgenomen:


PAGINA 16 VAN 39

o

-

gebruik van langzaam verkeer (fietsen en wandelen) wordt gestimuleerd door onder andere parkings voor bewoners aan de randen te voorzien van de woonwijk (of velden), fietsenberging nabij de woning te realiseren; o realiseren van een park (4 hectare) waardoor individuele tuinen beperkt worden gerealiseerd; o gebruikmaking van een duurzaamheidsmonitor (instrument om duurzame voorzieningen in de planning en realisatie van deze woonwijk te kunnen opvolgen en evalueren); o onderzoeken of er met gerecycleerde materialen gewerkt kan worden, bijvoorbeeld bij gevelstenen; o onderzoeken of er mogelijkheden zijn om gevels te voorzien in ecologische houtskeletbouw; o E-peil 30 nastreven door te voorzien in uitermate compacte woningen, vereenvoudigd materiaalgebruik, alternatieve energie (zonneboiler, windmolenpark) en collectieve verwarmingssystemen. De visitatiecommissie heeft bij WLM de ambitie vastgesteld ommilieuvriendelijk te werken in functie van de betaalbaarheid. Er zijn goede voorbeelden en indicaties dat op onderdelen deze ambitie ook waar wordt gemaakt. De visitatiecommissie beveelt aan om een expliciete visie te ontwikkelen als het gaat om duurzaam gebruik van ruimte en energie. WLM zou de duurzaamheidsmonitor die in de Clementwijk wordt gebruikt kunnen blijven gebruiken voor het opvolgen en evalueren van de duurzaamheid van nieuwe projecten. De aanbeveling is om bij deze visie kopers en kandidaat-kopers te betrekken, de visie vast te leggen en te vertalen in praktische handleidingen voor ontwerpers. Hiermee kan de maatschappij meer gericht en systematisch aansturen op milieuvriendelijkheid, die bij kopers van sociale woningen verder gaat dan het bouwen alleen (en bijvoorbeeld ook de kosten voor energie in rekening brengen). De SHM vestigt de aandacht erop dat het doorvoeren van de duurzaamheidsmonitor voor alle projecten niet steeds mogelijk is omwille van het feit dat de randvoorwaarden en de locaties in elk project verschillend zijn.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar WLM heeft de afgelopen vijf jaar geen aanpasbare woningen gerealiseerd. De aandacht voor aanpasbaar bouwen is beperkt bij de maatschappij. Wanneer kandidaat-kopers met bijzondere noden bovenaan de wachtlijst komen, worden wel woningen ontworpen voor gehandicapten (aangepaste woningen) of andere aanpassingen gedaan om tegemoet te komen aan deze bijzondere noden. De maatschappij heeft echter geen visie of strategie als het gaat om aanpasbaar bouwen of levensloopbestendig wonen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling daarom als voor verbetering vatbaar. -

-

De afgelopen vijf jaar heeft WLM volgens de gegevens in de prestatiedatabank geen aanpasbare woningen gerealiseerd. Daarmee voldoet de maatschappij niet aan de vereisten. In de Clementwijk (zie ook OD 2.2) wordt onderzocht of woningen aanpasbaar gebouwd kunnen worden door de verdiepingsvloeren van scheidmuur tot scheidmuur te laten overspannen. Hierdoor kunnen de binnenmuren flexibel ingedeeld worden, mits rekening wordt gehouden met voorzieningen zoals leidingen. WLM geeft hiermee aan de mogelijkheden voor aanpasbaar bouwen te onderzoeken. WLM realiseerde de afgelopen vijf jaar in totaal 4 aangepaste woningen. Hierin werden specifieke aanpassingen voorzien voor personen met fysieke beperkingen naargelang de specifieke situatie van de kandidaat-koper. Bij deze projecten werden de kandidaat-kopers in


PAGINA 17 VAN 39

-

-

een vroeg stadium betrokken, het geen op waardering van de visitatiecommissie kan rekenen (zie ook OD 1.5). Daarnaast werden in de Watermolenwijk te Belsele 2 woningen voor rolstoelgebruikers gerealiseerd en nog 4 woningen voorzien van brede deuren, een slaapkamer op het gelijkvloers dat nu dienst doet als werkkamer en de mogelijkheid om de achterliggende werkplaats om te bouwen tot douche. Ook in de toekomst gaat WLM in projecten woningen voorzien voor mensen met een beperking. Met deze woningen wordt een aanzet gegeven, maar de afwerking en bijzondere voorzieningen dient te gebeuren door de kandidaat-koper in samenspraak met VAPH (Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap). De maatschappij ziet een toenemende vraag naar deze woningen en heeft de ambitie om in ieder toekomstig project 1 tot 2 aangepaste woningen te realiseren. De visitatiecommissie beveelt aan om een visie te ontwikkelen op levensloopbestendig bouwen: woningen worden dan gerealiseerd om de hele levensloop aan de noden te voldoen van de bewoners. De eerste ervaringen met deze woningen in de Clementwijk (vanaf 2015) kunnen in deze visie worden ingebracht. De visitatiecommissie beveelt aan om de bewoners van deze woningen te betrekken bij deze visie door bijvoorbeeld hun ervaringen te evalueren.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De woningen die WML realiseert voldoen aan de basisvereisten die aan sociale koopwoningen worden gesteld als het gaat om milieuvriendelijkheid. De visitatiecommissie heeft bij de maatschappij de ambitie aangetroffen om verder te gaan dan dat. Deze ambitie wordt echter nog niet altijd waargemaakt. De expliciete visie of strategie waarop de maatschappij haar inspanningen voor duurzaamheid baseert, ontbreekt. Per project wordt opnieuw bekeken wat de mogelijkheden zijn. De visitatiecommissie beveelt aan om - bijvoorbeeld op basis van de ervaringen in de Clementwijk - een expliciete visie te ontwikkelen als het gaat om duurzaam gebruik van ruimte en energie. En om deze visie systematisch te gebruiken en te vertalen naar vereisten voor ontwerpers. WLM heeft de afgelopen vijf jaar volgens de gegevens in de prestatiedatabank geen aanpasbare woningen gerealiseerd. De aandacht voor aanpasbaar bouwen is beperkt gebleven tot het voorzien in bijzondere noden van kandidaten op de wachtlijst. De maatschappij heeft echter geen visie of strategie als het gaat om aanpasbaar bouwen of levensloopbestendig wonen. De visitatiecommissie beveelt aan om deze visie te ontwikkelen en daarbij bewoners te betrekken.


PAGINA 18 VAN 39

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: Goed Op basis van het overzicht van de recente projecten, en de gesprekken met de directeur en de medewerkers stellen we vast dat WLM er in slaagt om in zo goed als alle projecten de kostprijs onder de kostprijsplafonds van de simulatietabel van de VMSW (versie 2013) te houden. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de maatschappij op dit vlak als ‘goed’. De huidige projecten werden overlopen en vergeleken in functie van de norm. Ten opzichte van de norm varieert de kostprijs van 78,2% (Watermolenwijk II fase 3) tot 91% (Argo-wijk Eksaarde). WLM legt zichzelf doelbewust een intern streefcijfer op, namelijk onder de 85% van de norm eindigen, en zelfs nog verder (onder) de 85% bodem te gaan. WLM streeft bij elk project een maximale subsidie na. WLM heeft in hoofde van zijn directeur een goede kennis van de geldende subsidieregeling en probeert zowel verwervingssubsidies als subsidie voor bouw en eigendom (SBE-subsidie) te verkrijgen ente maximaliseren. Door de classificatie van Sint-Niklaas als één van de 17 kernsteden, geniet WLM mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, van deze SBE subsidie. Deze SBE subsidie wordt in vermindering gebracht van de kostprijs en kan volgens de directeur oplopen tot 24.000 euro per woning. WLM biedt telkens de woningen aan zonder bevloering en keukens. Naast het feit dat dit meer keuzemogelijkheden laat aan de kopers, is dit ook deels geïnspireerd door kostprijsmotieven. Kopers kunnen zo immers zelf hun kostprijs bepalen en drukken. De simulatietabellen en kostprijsplafonds van de desbetreffende projecten houden hier vanzelfsprekend rekening mee. WLM ziet deze werkwijze niet als klantonvriendelijk, maar eerder als een voordeel voor de koper gezien de grotere keuzevrijheid. De maatschappij wijkt niet af van deze visie, zelfs niet bij vraag van mogelijke kopers. In bijna 90% van de gevallen slagen de kopers er in, binnen de 2 maanden na de overhandiging van de sleutels in het kader van het woonklaar maken, vloeren te leggen en de keuken te plaatsen. Alleszins is het zo dat bij het bewonen van de woning de vloeren en de keuken altijd uitgevoerd zijn. Dit stelt WLM vast bij het plaatsbezoek n.a.v. bij komende rondgang met de aannemer binnen de 2 maand na de voorlopige oplevering als mede bij de rondgang bij de definitieve oplevering. De visitatiecommissie raadt de maatschappij aan om deze beleidskeuze te toetsen in de tevredenheidsenquête (zie OD 6.3) en om eventueel deze visie aan te passen als zou blijken dat er op dit punt kopers zouden mistevreden zijn. WLM eist van de aannemers ook een maximale uitvoeringstermijn van 365 dagen en volgt dit ook zeer streng op. Dit kadert in het beheersen van de financiële lasten als deel van de kostprijs. Andere zaken waar speciaal aandacht aan wordt besteed, is het werken met standaard, kwaliteitsvolle materialen, geen extravagante ontwerpen, weinig uitsprongen in het ontwerp, werken met ervaren architecten. Al deze punten dragen bij tot kostprijsbewust bouwen. Qua energiepeil probeert WLM systematisch om 10 punten onder de geldende norm te gaan; hierdoor stijgt de bouwkost op het gebied van de materiaalkeuze, maar voor de koper leidt dit later tot een lagere energiekost. Dit is een duidelijke beleidskeuze van de maatschappij gebaseerd op een bewuste afweging van de woonkost ten opzicht van de bouwkost.


PAGINA 19 VAN 39

Omdat onverwachte kosten vaak ontstaan bij funderingswerken, besteedt WLM extra aandacht hieraan in de voorbereiding en de opvolging. Zo worden duidelijke instructies meegegeven aan de stabiliteitsingenieurs dat er geen overdimensionering dient te gebeuren van het aantal m³ ijzer en beton. WLM besteedt ook zeer veel aandacht aan het vooraf goed onderzoeken van het terrein, de grondkwaliteit en de waterhuishouding van aangeboden percelen. Zo worden er bij elke aankoop van een terrein steeds boringen gedaan om de kwaliteit van de grond beter te kunnen schatten. In het verleden maakte WLM ook systematisch gebruik van het recht op voorkoop voor zowel grote als kleinere percelen waarbij de toen geldende verwervingssubsidieregeling ervoor zorgde dat 70% van de grondprijs boven de 50€/m² gesubsidieerd werd. Deze regeling werd ondertussen gewijzigd, waardoor het aanbod van kleine percelen te duur wordt voor de uitoefening van een recht van voorkoop. Ook dit getuigt van een doorgedreven kostenbewustzijn en openheid tot bijsturing vindt de visitatiecommissie. WLM heeft in het verleden (periode 1985-1995) steevast haar patrimonium uitgebreid door de aanschaf van grote grondoppervlaktes in woon- en woonuitbreidingsgebieden, die gelegen waren aan de grenzen van de toenmalige stadskernen. Hierdoor beschikt de SHM over een relatief goedkope grondvoorraad (zie OD 1.2). Gecombineerd met een verhoogde densiteit, kan WLM hierdoor nu betaalbare woningen realiseren, door een lagere grondkost. WLM verwerft ook aanliggende panden om zo schaalvoordelen te realiseren. Zo kon WLM over een langere periode een rij aaneensluitende woningen kopen in het project aan de invalsweg tussen Hulst en Sint-Niklaas (project Beenaert). Dit bood de mogelijkheid om, na de afbraak van deze woningen, een appartementsblok met 21 appartementen en 2 rijwoningen te bouwen. De visitatiecommissie waardeert deze initiatieven en vraagt de SHM om dit aan te houden in de toekomst. WLM past in principe ook steeds haar wederinkooprecht toe. Het is zo dat de wederinkoopprijs tot bij het vorige overdrachtenbesluit, conform de wooncode, bestond uit enkel de oorspronkelijke verkoopprijs + de gemaakte aktekosten + meerwerken. Op basis van het laatste overdrachtenbesluit dat in voege trad op 15/12/2013 wordt de oorspronkelijke prijs en de gemaakte kosten van de koop aangepast aan de evolutie van de gezondheidsindex (basis 2004) naar het gezondheidscijfer van de maand juni van het voorgaande jaar met als basis het gezondheidsindexcijfer van 119 voor juni 2012 (resultaat wordt afgerond naar het eerstvolgende natuurlijke getal). In een besluit van de Vlaamse Regering van 24/01/2014 werden enkele wijzigingen in het nieuwe overdrachtenbesluit goedgekeurd waaronder een aangepaste indexeringsformule. Zodra deze in voege treedt zal de indexering ook gebeuren op basis van deze nieuwe formule waarbij als nieuwe basis de maand juni van het jaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de oorspronkelijke verkoop heeft plaatsgevonden, wordt genomen. WLM zal dit consequent toepassen.Ze kiest er dus met andere woorden duidelijk voor om deze woningen opnieuw als sociale koopwoning aan te bieden eerder dan de verkopers toe te laten de woning mits een boete te laten verkopen in het reguliere segment. De maatschappij vindt dat zij hierdoor mee bijdraagt aan de realisatie van haar sociaal doel. De visitatiecommissie sluit zich daar bij aan en vindt dat het sociaal doel steeds prioriteit moet krijgen boven de individuele private verkoop van sociale koopwoningen. WLM beperkt zich tot op heden tot de traditionele koop/verkoopstructuren en heeft weinig tot geen ervaring met alternatieve verwervingsvormen zoals erfpacht, recht van opstal…. Het dient gezegd dat recentelijk deze problematiek werd aangehaald binnen de raad van bestuur. WLM meldt dat de huidige hypothecaire regelgeving niet voldoende rechtszekerheid biedt qua hypothecaire inschrijving van deze alternatieve verwervingsvormen. De visitatiecommissie stelt VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING WAASSE LANDMAATSCHAPPIJ

PAGINA 20 VAN 39

de SHM voor om daar samen met andere SHM’s verder onderzoek te verrichten en de actuele regelgeving hieromtrent te blijven opvolgen om te zien of erfpacht/recht van opstal constructie ook voor koopwoningen geen alternatief kunnen zijn om kostprijzen te beperken. Voorbeelden zijn mogelijks SHM de Noorderkempen (De kolonie in Merksplas) of samenlevingsopbouw Gent via haar CLT Community Land Trust. In het project Clementveld (zie OD 2.3) beschikt WLM over 4 percelen. Deze wijk is specifiek gericht op duurzaam wonen en is een combinatie van huur-, koop- en bescheiden woningen. Een van de 4 velden van WLM dient bestemd als niet klassieke bebouwing. Een van de mogelijkheden waaraan WLM denkt is co-housing waarbij de eigenaars een aantal gemeenschappelijke ruimtes hebben (bv waslokaal; refter). Dit project staat echter nog in de kinderschoenen, maar toont wel de bereidheid van WLM om mee te denken aan veranderende duurzaam- en bewoningsvormen, samen met de stad Sint-Niklaas die de regie van dit project in handen heeft.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: niet van toepassing

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: Goed WLM slaagt er tot op heden in om de kostprijs van bijna al haar projecten onder de kostprijsplafonds van de simulatietabel van de VMSW te houden en heeft een duidelijk beeld van de voorziene en onvoorziene méérwerken. De SHM maakt maximaal gebruik van geldende subsidie-regelgeving om zo haar verkoopprijzen laag te houden en beperkt op verschillende manieren haar bouwkosten. Dit zowel door opvolging, materiaal-en architectenkeuze als in de ontwerpfase. De visitatiecommissie vindt dit een globaal goede aanpak.


PAGINA 21 VAN 39

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: niet van toepassing

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed Er zijn geen leefbaarheidsproblemen vast te stellen. De maatschappij en de sociale actoren (OCMW’s) bevestigen dit. De WLM heeft wel aandacht voor de inplanting van kleinere collectieve tuinen en parkeergelegenheden bij de koopwoningen, zodat mensen elkaar leren kennen en met elkaar leren omgaan. Daarnaast realiseert WLM vaak koopwoningen in gemengde projecten, waar ook “gewone” koopwoningen gebouwd worden evenals (sociale) huurwoningen. Deze woningen zijn bestemd voor zowel alleenstaanden (alleenstaande jongere of oudere personen) en koppels (met of zonder kinderen, zowel oudere dan jongere). Dit zorgt voor een sociale mix. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: niet van toepassing OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: niet van toepassing PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: goed Er zijn geen leefbaarheidsproblemen in de koopwoningen en hun omgeving, mede door de aandacht aan de inplanting van de koopwoningen, in diverse gemengde projecten en door het creëren van collectieve tuintjes en parkeergelegenheden.


PAGINA 22 VAN 39

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: Uitstekend WLM heeft een zeer gezonde financiële positie en de visitatiecommissie beoordeelt de financiële leefbaarheid als ‘uitstekend’, omwille van een zeer goede en gezonde combinatie over meerdere jaren van liquiditeitspositie, winstgevendheid, cashflow en solvabiliteit. De maatschappij beschikte in 2012 over een liquiditeitsratio van 7,12. In de jaren daarvoor lag de ratio nog hoger met een piek van 9,41 in 2009. Hiermee wordt de verhouding uitgedrukt tussen op korte termijn beschikbare middelen en op korte termijn te vervallen schulden. De maatschappij presteert veel beter dan de norm (=1) en situeert zich steevast bij de 25% best presterende SHM’s. In 2012 had WLM een Vrije Cashflow marge (VCF) van 115,58% terwijl de norm om goede prestaties te leveren 85% bedraagt en slechts 7% van de SHM’s een nog hogere VCF hebben. Dit kengetal geeft aan in welke mate periodiek terugkerende inkomsten voldoende zijn om de periodieke weerkerende uitgaven te dekken. Wanneer de ratio minder is dan 100% zijn er meer inkomsten dan uitgaven. Deze ratio dient voor zuivere koopmaatschappijen met de nodige omzichtigheid worden geïnterpreteerd. Bij SHM’s die enkel sociale koopactiviteiten ontwikkelen (zoals WLM) ligt de uitkomst immers meestal hoger dan 100%. Voor maatschappijen die enkel koopwoningen bouwen, gebeurt het cashflowmatig zelden dat de inkomsten in het zelfde jaar van de uitgaven gebeuren, omdat een bouwproces meerdere jaren inneemt en de inkomsten in één keer bij verkoop van de woningen binnenkomen, terwijl de uitgaven dikwijls in voorgaande jaren gebeurden. Om dit beheersbaar te houden is het daarom aangewezen dat koopmaatschappijen zo regelmatig mogelijk nieuwe koopprojecten realiseren. Dat deed WLM in het verleden. Doordat er op korte termijn 127 woningen gepland staan, geeft dit ook voor de toekomst de nodige zekerheid. De netto winstmarge uit gewone bedrijfsvoering bedroeg in 2012 19,91%, hiermee laat WLM meer dan 90 % van de andere SHM’s achter zich. De norm stelt dat de maatschappij niet verlieslatend mag zijn op dit vlak. De voorbije jaren lag de winstmarge van WLM steeds boven dit minimum. In 2012 hield WLM dus ongeveer 20% over van de opbrengsten die zij genereerde uit haar gewone bedrijfsuitoefening. De solvabiliteitspositie van WLM bedraagt 84%. Bijna alle andere SHM’s hebben een lagere solvabiliteitsratio. Het risico dat WLM haar verplichtingen niet kan nakomen is beperkt doordat er relatief weinig vreemd vermogen is. De solvabiliteitsratio wordt weergegeven in de prestatiedatabank, zonder dat daar echter een norm tegenover staat. De visitatiecommissie neemt dit enkel mee in het kader van de globale beoordeling van de financiële leefbaarheid. De financiële planning toont aan dat de financiële leefbaarheid ook in de toekomst positief blijft. De continue stroom van de geplande nieuwe projecten blijft dit garanderen. De visitatiecommissie raadt wel aan meer aandacht te besteden aan een periodieke tussentijdse opvolging doorheen het jaar (OD 5.3) OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: Goed


PAGINA 23 VAN 39

De visitatiecommissie beoordeelt de kostenbeheersing van WLM als goed; immers de werkingskosten zijn relatief laag en het aandeel contractwijzigingen/meerwerken is beperkt. Eventuele onvoorziene meerkosten worden grondig geanalyseerd om daaruit lessen te trekken. De totale werkingskosten van de maatschappij per verkochte woning bedroegen voor de periode 2008-2012 gemiddeld minder dan 15.000 euro waarmee WLM meer dan de helft van de SHM’s achter zich laat. Met 5 voltijdse personeelsleden is ook het aantal VTE eerder laag. In vergelijking met het aantal verkochte woningen in de afgelopen 5 jaar, doet de SHM ongeveer even goed als de 9 andere SHM’s die enkel koopactiviteiten uitvoeren. Dit kostenbewustzijn wordt ook teruggevonden in het niveau van de zitpenningen waar WLM deze beperkt tot 100 €/zitting in plaats van deze te plaatsen op het niveau van de hoogste zitpenningen van de gemeenteraad uit het werkgebied. De contractwijzigingen en meerwerken worden strikt opgevolgd binnen WLM Deze betreffen voornamelijk funderingen en rioleringswerken. Reeds tijdens de ontwerpfase wordt aan de ingenieur stabiliteit gevraagd naar het gewenst aantal boringen en sonderingen. Dit zijn zeer plaatselijke gegevens. Aan de hand hiervan wordt het ontwerp van de fundering opgemaakt in vermoedelijke hoeveelheden om zo latere verrekeningen te beperken. Om de meerkosten tijdens de uitvoering te drukken dient de aannemer de architect, ingenieur en WLM steeds op de hoogte te brengen bij wijzigingen, zoals bv. meer dieptes. Enkel als dit door alle partijen is vastgesteld en goedgekeurd kan er een verrekening worden aanvaard. Het aantal contractwijzigingen/meerwerken is zeer laag en komt zelfs neer op een vermindering. Het gaat om een bedrag van ongeveer - 92.000 euro wat overeenkomt op ongeveer – 3,3%. In de periode 2008-2012 waren er meerder (3) jaren met een vermindering. De documenten met betrekking tot de werfopvolging worden tot op heden nog op papier aan de leden van de raad van bestuur bezorgd, maar volgens de directeur is het de bedoeling dat dit in 2014 op elektronische manier zal gebeuren wat normaal tot een kostendaling en efficiëntieverhoging zou moeten leiden. WLM biedt ook verzekeringen aan. Dit is historisch gegroeid. WLM beschikt over het wettelijk makelaarsattest, maar doet niet aan gedwongen koppelverkoop want het nemen van een verzekering niet verplicht wordt gemaakt aan kandidaat-kopers. De vergoeding voor deze dienstverlening is beperkt tot ongeveer 15.000 euro op jaarbasis en is daardoor niet als strategisch te beschouwen maar helpt wel WLM een deel van de vaste kosten te dekken rendabiliteit en de efficiëntie van de ingezette middelen te verhogen. De vergoeding die de SHM van de VMSW ontvangt voor de bemiddeling van sociale leningen volstaat voor een groot deel van de vaste kosten van de SHM te dekken. De SHM streeft dit ook na en zet het personeel dat instaat voor de leningsactiviteiten ook in voor andere activiteiten (administratieve taken). De vergoeding die de SHM van de VMSW ontvangt wordt berekend als een percentage van het jaarlijks uitstaand kapitaal dat door sociale leners via de SHM bij de VMSW ontleenden. Omdat het aantal leningen in 2013 bijna met de helft toenam, is ook het uitstaand kapitaal sterk toegenomen, waardoor de vergoeding toenam tot bijna 182.000 euro in 2013. WLM streeft doelbewust deze dienstverlening verder uit te breiden en mee te laten evolueren met de geplande projecten (127 woningen) om op die manier bijkomende inkomsten of een betere kostendekking te bekomen. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: niet van toepassing VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING WAASSE LANDMAATSCHAPPIJ

PAGINA 24 VAN 39

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: Voor verbetering vatbaar WLM gebruikt het financieel planningsmodel van de VMSW. Dit model wordt jaarlijks geactualiseerd en wordt vervolgens toegelicht, besproken en goedgekeurd binnen de raad van bestuur. Het dient gezegd dat vanuit WLM het model niet als een echt stuurinstrument wordt gebruikt. Het blijft bij een jaarlijkse éénmalige oefening. WLM maakt vooralsnog geen begroting op. Wel is het zo dat elk project en elke investering op de raad van bestuur wordt voorgelegd ter goedkeuring. Dit geldt zowel voor de projecten die opgenomen waren in de financiële planning als voor nieuwe opportuniteiten die zich in de loop van het jaar zouden aandienen. Zoals reeds gesteld dienen de afwijkingen op contracten ook steeds goedgekeurd door de Raad van Bestuur. Een begroting zou WLM beter in staat stellen om nog sneller en beter te kunnen reageren en zou ook haar nut bewijzen bij rij het bepalen van de bedrijfsstrategie en bij het nemen van beleidsbeslissingen. Omdat WLM zelf streeft naar een meer bruikbaar financieel model, of een model dat beter aangepast is aan de koopactiviteiten, heeft het beslist om in te gaan op het aanbod van de VLEM om een aangepast financieel model door een extern software-bedrijf te laten ontwikkelen. Door de groepsaankoop van alle koopmaatschappijen, is de individuele kost beperkt en is het de bedoeling een financieel model specifiek voor dit type maatschappijen te ontwikkelen. Dit is eveneens een voorbeeld dat kan gebruikt worden als voorbeeld van kostenbewustzijn (OD 5.2). De meeste projecten worden met eigen middelen gefinancierd. Dit is echter geen vaststaande wetmatigheid waar WLM niet wil van afwijken. De financieringsvorm wordt immers project per project bekeken. De voorkeur van de raad van bestuur gaat uit naar financiering met eigen middelen mits de projecten op korte termijn(binnen het jaar)kunnen gerealiseerd worden en de bedragen niet te groot zijn en WLM vrije liquide middelen heeft. Als de bedragen voor langere termijn worden besteed (bv wijk Clementwijk waar de laatste fase nog verschillende jaren op zich zal laten wachten), wordt het project via marktconforme leningen gefinancierd. Tot nu toe kreeg de raad van bestuur sporadisch een projectie van de beoogde financierings- en subsidiëringsvormen van de bestaande en toekomstige projecten. Dit overzicht wordt echter niet periodiek (jaarlijks) opgemaakt. Door de aankoop van Finpower werd nu de aanzet gegeven om tot een bruikbaar financieel model te komen, dat als basis kan dienen om periodiek aan de raad van bestuur te rapporteren. De visitatiecommissie beveelt aan dit financieringsoverzicht samen met een begroting jaarlijks op te maken en toe te lichten op de raad van bestuur in het kader van de beoordeling van een meerjaren-liquiditeitsplanning. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: Goed WLM staat open voor de samenwerking met andere SHM’s. Bij recente projecten in Sint-Niklaas werd en wordt nog steeds door de samenwerking met een andere maatschappij die sociale huurwoningen realiseert en/of een intercommunale een zo gedifferentieerd mogelijk aanbod aangeboden. Dit leidde en leidt tot een mix van sociale huur, sociale koop en bescheiden woningen binnen de verkavelingen. In 2011 werd ook een samenwerkingsakkoord getekend met de huurmaatschappij uit Sint-GillisWaas (Gew. Maatschappij voor Volkswoningen) met de bedoeling te komen tot een gemengde maatschappij. De maatschappij uit Sint-Gillis-Waas heeft ongeveer 700-tal huurwoningen in haar portfolio. Vanuit deze SHM werd duidelijk geopteerd voor WLM wegens de goede samenwerking die er al was bij gemengde projecten en omwille van de schaalgrootte van WLM die de zaken beheersbaar houden. Men wenste immers geen deel uit te maken van een zeer groot geheel waar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING WAASSE LANDMAATSCHAPPIJ

PAGINA 25 VAN 39

men slechts een klein radertje in was en waarin de eigenheid en lokale binding niet voldoende aan bod zou komen.De directeur van WLM is sinds november 2013 directeur ad interim van de huurmaatschappij. Om de 2 maanden is er overleg tussen 2 delegaties van de respectieve raden van bestuur. De bedoeling is via een stappenplan te komen tot een fusie tegen 2017. WLM heeft geen ambitie haar werkgebied verder uit te breiden, ook niet na de fusie. Er zijn immers nog voldoende ontwikkelingsmogelijkheden op korte en lange termijn mogelijk binnen het bestaande actieterrein. WLM is een actieve partner in de verschillende woonoverlegmomenten in haar werkgebied. In totaal is WLM betrokken bij 7 woonoverleggen. In deze overleggen wenst WLM een actieve rol te spelen en probeert op die manier haar beoogde projecten een maatschappelijk draagvlak te geven en het beleid te sturen om beoogde toekomstige projecten gemakkelijk aanvaardbaar te maken. De werkwijze is qua inhoud, aanpak en voortgang verschillend per gemeente. Hierin ligt voor WLM de uitdaging als ze een globale strategie nastreeft dat ze op een adequate manier dient om te gaan met 7 woonbeleidsplannen en haar aandeel daarin. WLM heeft geen plannen om zich te richten op het aanbieden van “bescheiden woningen”. WLM werkt in projecten vaak samen met de intercommunale Interwaas die zich o.a. richt op het aanbieden van bescheiden woningen. Woonprojecten worden vaak gezamenlijk met 3 partners gerealiseerd: WLM, de intercommunale en de huurmaatschappij. .Voorbeelden van recente projecten zijn Farnese-laan (Melsele), Clementwijk (Sint-Niklaas), Watermolenwijk (Sint-Niklaas). Er is een goede verstandhouding met het SVK, maar het ligt niet in de bedoeling van WLM om te bouwen in opdracht van de SVK.WLM heeft een duidelijke strategie en focus op het aanbieden van sociale koopwoningen. WLM biedt leningen aan (zie OD 1.3 en OD 5.2) en heeft het voorbije jaar een forse groei gekend. Ze biedt deze leningen niet enkel aan voor eigen kandidaat-kopers want wat sociale kredietbemiddeling betreft, treedt WLM ook op als vaste partner van de SHM’s Tuinwijk uit Lokeren en de Gewestelijke maatschappij voor huisvesting uit Beveren. Wanneer deze SHM’s koopwoningen realiseren, dan worden kandidaat-kopers doorverwezen naar WLM voor het (eventueel) afsluiten van een sociale lening. OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: Voor verbetering vatbaar De SHM heeft een goed inzicht in de risico’s en heeft ze voldoende systemen opgezet waarmee die risico’s kunnen worden afgedekt. Het ontbreekt vooralsnog aan georganiseerde overleg- en opvolgingsstructuren met het personeel en een duidelijk uitgeschreven en doordrongen visie en missie. Hierdoor wordt de score voor verbetering vatbaar gegeven. De belangrijkste procedures werden uitgeschreven. Zowel het personeel als de bestuurders hebben een deontologische code. Op dit moment is er buiten de Raad van Bestuur en de directeur geen apart dagelijks bestuursorgaan. Bij een verdere schaalvergroting bij een fusie dient een dagelijks bestuursorgaan overwogen te worden omdat gezien de schaalgrootte en de verschillen tussen de maatschappijen meer nood zal zijn aan overleg en controle VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING WAASSE LANDMAATSCHAPPIJ

PAGINA 26 VAN 39

Er is een voldoende splitsing van bevoegdheden. Om fraude-risico’s en fouten te vermijden worden betalingsbevoegdheden gespreid en moeten 2 personen elke betaling boven de 5.000 euro ondertekenen. Binnen WLM tekent de voorzitter van de raad ook maandelijks de loonstaat en berekening voor de directeurswedde. Dit is een goed voorbeeld van splitsing die verder gaat dan het strikt noodzakelijke of vereiste. WLM hecht veel aandacht aan transparantie. De procedure van kastransferten dient volgens WLM aangepast te worden omdat door de verhoging van de inschrijfgelden van leningsaanvragen (100 euro), te veel kasgeldtransferts nodig zijn. WLM heeft in 2012 een ingenieur-architecte aangeworven. De zoektocht voor de invulling van deze functie duurde langer dan aanvankelijk voorzien. Het creëren van deze functie kadert volgens WLM niet alleen in de verwachtte groei maar eveneens in het streven naar meer controle op de werven en op de kwaliteit en de kostprijs van de werven. Interne controle op de bouwwerkzaamheden is gewaarborgd door een strikte opvolging en motivatie van zowel de architect als de technische medewerkster (zie OD 3.1 & OD 5.2) en een individuele goedkeuring binnen de raad van bestuur. De hard- en software van WLM en wie waarvan gebruik maakt, zijn erg gedetailleerd beschreven. Dit overzicht stelt de SHM in staat om op elk moment een goed zicht te hebben op de licenties van de gebruikte software, waardoor updates automatisch kunnen worden aangekocht. Dit beperkt het risico op datalekken en het gebruik van software waarvoor geen licentie is aangekocht. Dit werd opgemaakt door een externe firma. Dit getuigt van een sterk opvolging. Veel andere SHM kunnen hier een voorbeeld aan nemen. WLM heeft een aanzet tot visie en missie, doch deze visie en missie dient nog verder uitgewerkt en uitgeschreven. WLM beseft dit ook, zeker in het kader van een eventuele fusie. De huidige overlegstructuren zijn veeleer informeel of worden georganiseerd naar aanleiding van concrete situaties of voorvallen. WLM staat open voor meer overleg en heeft de eerste stappen gezet naar meer overleg maar dit kan nog verder ontwikkeld. Meer overleg en individuele opvolgingsafspraken met personeelsleden zal het niveau van interne controle nog verder kunnen verhogen. De visitatiecommissie raadt aan om prioritair werk te maken van het verder uitwerken en uitschrijven van de missie en visie en ook te werken naar permanente overlegstructuren en momenten. Dit dient zeker aanbevolen gezien de verwachte activiteitenstijging alsook door de huidige situatie waarbij de directeur ook ad interim de directeursrol waarneemt bij de gewestelijke maatschappij van volkswoningen. Inmiddels ging de SHM over tot het oprichten van een permanent overlegstructuur om, onder leiding van de directeur, met alle personeelsleden de taken binnen elke deeloperatie beter op elkaar af te stemmen. De resultaten zullen op regelmatige basis gerapporteerd worden aan de raad van bestuur. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van mening dat de maatschappij voldoende bereidheid aan de dag legt om verandering en verbetering door te voeren en hiertoe ook de nodige stappen zet. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestatie van WLM op deze doelstelling als goed. De maatschappij durft zichzelf wel in vraag stellen en wenst wel te verbeteren. Zo evalueert het personeel grondig de enquête vanuit de VMSW over haar werking op het gebied van sociale kredietverstrekking en vergelijkt de eigen scores niet allen met de eigen perceptie van de eigen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING WAASSE LANDMAATSCHAPPIJ

PAGINA 27 VAN 39

werking maar vergelijkt de eigen scores ook die van andere SHM’s. Deze bespreking en vergelijking wordt ook binnen de raad van bestuur toegelicht en besproken. Ook betrekt het externe deskundigen bij het verbeteren van de interne werkingen het aanvullen van zijn expertise (ICT, Financieel model) (zie OD 5.2 en OD 5.4) WLM gaat er vanuit dat de kleinschaligheid geen oorzaak mag zijn om de interne werking niet te laten evolueren. De eerste stappen op weg naar een gesprekkencyclus voor evaluatie en vorming van medewerkers worden gezet. De huidige ad hoc gesprekken kunnen volgens de visitatiecommissie in een formele vorm verder gevoerd te worden en jaarlijks herhaald. Op die manier vergroot ook de betrokkenheid van het personeel. WLM wenst hierin zelf ook te evolueren in de door de visitatiecommissie voorgestelde richting en toont daarmee aan dat ze zichzelf in vraag stelt maar ook wenst te veranderen. WLM beseft dat de huidige kantoren te wensen over laten qua toegankelijkheid, discretie en werkcomfort en heeft daarom besloten op zoek te gaan naar een nieuw kantoorgebouw. WLM heeft nog geen zelfevaluatie opgesteld (SWOT-analyse), waarbij de sterke en zwakke punten worden opgelijst, samen met de bedreigingen en de opportuniteiten. De visitatiecommissie beveelt aan om jaarlijks een zelfevaluatie op te stellen, ook in het kader van een eventuele fusie en waar nodig vervolgacties op te nemen in de werkplannen per dienst.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: Voor verbetering vatbaar WLM heeft een zeer gezonde financiële positie en probeert doelbewust de kosten te beheersen waarbij eventuele onvoorziene meerkosten bij de projecten grondig worden geanalyseerd. Aandachtspunten blijven het streven naar een duidelijke visie en missie die ook door iedereen uitgedragen wordt in de dagelijkse werking. Meer periodiek en gestructureerd overleg en een aangepaste begroting voor koopmaatschappij kunnen hierbij WLM verder helpen.. WLM stelt zich immers duidelijk open om samen te werken met andere actoren en toont zich bereid te veranderen en te verbeteren.


PAGINA 28 VAN 39

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie waardeert de manier waarop de communicatie over het woningaanbod en leningsmogelijkheden gevoerd wordt. De documenten voor de kandidaat kopers zijn begrijpelijk en duidelijk. Het onthaal van kandidaat kopers gebeurt op een professionele manier. -

-

-

-

-

De Waasse Landmaatschappij heeft een klantvriendelijke website. De website is overzichtelijk opgesteld en bevat alle informatie voor kandidaat-kopers en kandidaatontleners. De informatie is overzichtelijk gestructureerd. Er wordt ook doorverwezen naar andere websites, zoals die van de VMSW. Zo kan de burger meer informatie verkrijgen over huren of kopen bij een sociale huisvestingsmaatschappij, over sociale verhuurkantoren of sociale leningen (Vlaamse Woonlening). De maatschappij voorziet ook alle notarissen in haar actiegebied van flyers over leningsmogelijkheden; de meeste notarissen verwijzen cliënteel dat in aanmerking komt voor een sociale lening door naar de WLM omwille van het feit dat het dossierverloop bij de VMSW via bemiddeling van de WLM korter zou zijn dan bij het Vlaams Woningfonds. In alle gemeentebladen verschijnt jaarlijks advertenties over de lopende projecten in die gemeente; zo worden ook de nieuwe inkomensplafonds voor sociale koop en leningen één maal per jaar kenbaar gemaakt. De WLM neemt ook deel aan de duurzaamheidsbeurs (voorheen: de bouwbeurs) in Sint-Niklaas. Op deze beurs kunnen geïnteresseerde kandidaat kopers tevens de nodige informatie krijgen betreffende de Vlaamse Woonlening en zich inschrijven voor sociale koopwoningen. Voor elke gelegenheid maakt de WLM een flyer op voor het publiek. De visitatiecommissie heeft van al deze flyers een kopie ontvangen en vindt dit een goed initiatief. De burelen van de Waasse Landmaatschappij zijn goed ingericht, met een moderne open balie waar de kandidaat kopers zich kunnen aanbieden. De 3 administratief medewerksters werken achter deze balie. Er is een aparte spreekruimte voorzien, met een computer zodat een gesprek met respect voor de privacy van de kandidaat koper kan doorgaan en waarbij de medewerker alle informatie direct kan meegeven. De WLM heeft een nieuw en ruimer gebouw aangekocht, ook centraal gelegen en goed bereikbaar in Sint Niklaas. Contact opnemen met de WLM kan via mail, telefoon of via een bezoek aan het kantoor. Het publiek kan elke dag, behalve op vrijdag,vrij langskomen bij de SHM zonder afspraak; er is een late namiddagopening op maandag. Op vrijdag is het kantoor in principe niet open voor het publiek, maar er kan wel op afspraak langs gekomen worden. De kantoren van de SHM zijn vlot bereikbaar met het openbaar vervoer. De SHM biedt ook verzekeringen aan de kopers aan, zodat zij zonder al te veel rompslomp een volledig pakket kunnen kopen (woningen en brandverzekering). Een personeelslid behaalde hiervoor het verzekeringsattest. In de toekomst wenst de maatschappij dit verder uit te breiden en ziet dit als een algemene bijkomende dienstverlening naar de kopers toe. De brieven die de visitatiecommissie kon inkijken, zijn allen duidelijk en vriendelijk van toon. Tenslotte is er een klachtenprocedure conform het klachtendecreet (zie OD 5.7). Technische meldingen worden behandeld door de ir.-architect en snel opgevolgd op werven. Er waren in 2012 3 klachten, allen ontvankelijk; 2 ervan waren gegrond of deels gegrond; 1 ongegrond. Deze klachten betroffen voornamelijk bouwtechnische zaken (geblokkeerde lift; afvoer wasmachine niet aangesloten) die al dan niet binnen de waarborgperiode vielen; de betrokken aannemers/architecten werden hiervoor aangesproken. Alle klachten staan in het klachtenregister. De maatschappij zal indien nodig, bijsturen als dezelfde klachten zich herhaaldelijk voordoen. De klachtenprocedure staat niet vermeld op de website; het zou


PAGINA 29 VAN 39

volgens de visitatiecommissie de moeite lonen om dit te doen, ter algemene informatie van (kandidaat)-kopers. Het personeel kent de klachtenprocedure. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De communicatie met de VMSW en Wonen-Vlaanderen, en met andere relevante organisaties zoals Interwaas in het werkgebied verlopen naar ieders tevredenheid. De SHM geeft snel gevolg aan de vragen van inspectie, bijvoorbeeld met betrekking tot de opmaak van een deontologische code voor bestuurders (mail RWO 19 juli 2013; voorstel ontwerp deontologische code raad van bestuur 21 augustus 2013) of voor de aanpassing van het klachtenreglement. De deontologische code is ook gekend bij de bestuurders; er wordt bij het begin van elke aanstelling van (een) bestuurder(s) ook uitleg en voorbeelden bij gegeven door de directeur. Ook de gemeentelijke actoren vinden de informatie-uitwisseling goed. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM als goed. -

-

-

In de raad van bestuur zijn er vertegenwoordigers van de gemeentes uit het actiegebied; zo kan een coherent beleid gevoerd worden, onder andere in functie van het realiseren van het BSO in elke gemeente. De gemeentelijke beleidsactoren vinden dat de Waasse Landmaatschappij een betrouwbare partner is; de informatie en rapportage is duidelijk en volledig. De directeur neemt ook deel aan alle lokalewoonoverleggen in de diverse gemeenten. De gemeentelijke woonactoren vinden de informatie-uitwisseling transparant en duidelijk gestructureerd. De Waasse Landmaatschappij staat voor een professionele maatschappij op basis van de jaarverslagen en de contacten met de directie, stelt een beleidsvoerder. Ze werkt vlot mee, ook als er bijkomende voorwaarden vanuit het bestuur worden opgelegd in het kader van bijvoorbeeld de duurzaamheidsbarometer, zegt een andere bestuurder.. De SHM zit ook tweemaal per jaar samen met de andere koopmaatschappijen uit de provincie Antwerpen om onder andere goede praktijken te bespreken(zie OD 5.5). Het is een overlegplatform voor algemene kennisdeling en versterkte samenwerking.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat de resultaten behaald op de tevredenheidsenquête met betrekking tot leningsaanvragen goed is. De SHM bevraagt daarnaast ook één maand na aankoop de eigenaars naar de tevredenheid van hun woning aan de hand van een standaardformulier. -

-

De VMSW meet de tevredenheid over de dienstverlening van de WLM met betrekking tot leningsaanvragen die via WLM werden verstrekt. In de tevredenheidsenquête scoort de maatschappij 4,33 op 5. Geen enkele keer scoort de SHM lager dan 3,5. De raad van bestuur besloot in zijn zitting van 15 mei 2013 om ook een enquête te organiseren over de klantentevredenheid van de kopers van een sociale koopwoning en dit in het kader van een verdere professionalisering. Deze meting is opgesteld op basis van de tevredenheidsmeting van de VLEM en haalde zijn inspiratie van de tevredenheidsmeting die door de koopmaatschappij Vooruitzien, Beringen wordt gebruikt. Sinds 1 januari 2014 krijgen de kopers na de ondertekening van hun aankoopakte een algemene vragenlijst die zij anoniem kunnen invullen en terugsturen naar de SHM. Het tevredenheidsonderzoek peilt naar de verkregen informatie in verband met de koopakte, herstellingen van kleine gebreken en een globale appreciatie in verband met de verhouding prijs–kwaliteit van de aangekochte


PAGINA 30 VAN 39

woning/appartement. De maatschappij trok hier nog geen lessen uit gezien het recent opstarten op 1 januari 2014. PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: goed De Waasse Landmaatschappij vervult zijn informatieplicht goed naar de burger en de beleidsinstanties. De visitatiecommissie waardeert hier vooral de initiatieven om het leningsaanbod kenbaar te maken aan het grote publiek. Ze neemt ook deel aan de overlegvergaderingen met andere SHM’s. De koper van een woongelegenheid heeft ook de mogelijkheid om deel te nemen aan een eigen tevredenheidsmeting van de Waasse Landmaatschappij, zoals de verkrijger van een lening aan deze van de VMSW.


PAGINA 31 VAN 39

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. De visitatiecommissie beveelt aan om een expliciete visie te ontwikkelen als het gaat om duurzaam gebruik van ruimte en energie. WLM zou de duurzaamheidsmonitor die in de Clementwijk wordt gebruikt kunnen blijven gebruiken voor het opvolgen en evalueren van de duurzaamheid van nieuwe projecten. De aanbeveling is om bij de ontwikkeling van deze visie kopers en kandidaat-kopers te betrekken, de visie vast te leggen en te vertalen in praktische handleidingen voor ontwerpers. Hiermee kan de maatschappij meer gericht aansturen op milieuvriendelijkheid, die bij kopers van sociale woningen ook verder gaat dan het bouwen alleen (en bijvoorbeeld ook de kosten voor energie opvolgen). (OD 2.2.) 2. Ontwikkel een visie op levensloopbestendig bouwen: woningen worden dan gerealiseerd om de hele levensloop aan de noden te voldoen van de bewoners. Betrek de bewoners van de woningen van de Clementwijk (Sint-Niklaas) bij deze visie door bijvoorbeeld hun ervaringen te evalueren. (OD 2.3) 3. De visitatiecommissie raadt de maatschappij aan om te onderzoeken of het aanbod van woningen zonder vloeren en keukens voldoende garantie biedt dat de woonkwaliteitseisen worden gerespecteerd en dat de koper ook in alle gevallen tevreden zijn met dergelijk aanbod. Op basis van de resultaten van dit onderzoek kan de SHM het beleid eventueel bijstellen. 4. Onderzoek samen met andere koopmaatschappijen of erfpacht/recht van opstal constructie geen alternatief kunnen zijn om kostprijzen van koopwoningen te beperken. (OD 3.1), zoals dit in voege is bij andere SHM’s, bijvoorbeeld: De Noorderkempen, Merksplas. 5. Maak samen met de opmaak van een jaarlijkse begroting, ook een financieringsoverzicht (eigen middelen/subsidiering) op en licht die toe op de raad van bestuur in het kader van de beoordeling van eenmeerjaren liquiditeitsplanning. (OD 5.4). Zo krijgt de raad van bestuur een volledig inzicht over de gevolgen van de gemaakte keuzes met betrekking tot de financiële leefbaarheid van de maatschappij. 6. Om de organisatie klaar te stomen om te groeien en eventueel te fusioneren, raadt de visitatiecommissie aan om samen met de raad van bestuur de visie en missie uit te schrijven. Eventueel kan dit via een model van zelfevaluatie (bv. CAF) of een doorgedreven analyse (SWOT); zorg ervoor dat de zelfevaluatie een voortdurende activiteit is die ook uitmondt in concrete doelstellingen en actieplannen op personeelsniveau. Bouw aan de hand hiervan, een personeelsbeleid hiermee uit dat zich baseert op enerzijds de vormingsplannen, functionerings- en evaluatiegesprekken, en anderzijds op duidelijke functiebeschrijvingen waarbij de verantwoordelijkheden worden afgebakend.


PAGINA 32 VAN 39

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: De Waasse Landmaatschappij realiseert op de meeste prestatievelden en operationele doelstellingen goede prestaties, ze scoort zelfs uitstekend op het vlak van financiële leefbaarheid. De belangrijkste uitdaging voor de maatschappij ligt op het gebied van het uitschrijven van een visie en missie, onder andere met betrekking tot duurzaam en betaalbaar bouwen evenals aanpasbaar bouwen. De SHM heeft oog voor de verbetering van haar eigen werking en is in staat om de uitdagingen en verbeterpunten zelfstandig op te pakken.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid: -

Het is aan te bevelen om alle ook niet geprogrammeerde koopwoningen (die met eigen middelen worden gefinancierd door een SHM) weer te geven in de prestatiedatabank, zodat ook die projecten mee kunnen tellen voor de toegekende budgetten voor de Vlaamse Woonlening. Bovendien zal dit bijdragen tot een correctere beeldvorming onder andere voor een peer-vergelijking.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Er werden geen werkwijzen gevonden die voldoen aan een goede praktijk;


PAGINA 33 VAN 39

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Julien Vergeylen, Voorzitter - Luc Gysen, directeur - Bruno Machiels, vertegenwoordiger van privé aandeelhouder - Tom Anthuenis, vertegenwoordiger van privé aandeelhouder Medewerkers SHM -

Christine Piessens , boekhouding Ellen De Wilde , administratief medewerker - klantendienst Sofie Verstocken , Ir architect Evelien De Groote, administratief medewerker – klantendienst Evelien Van Vlierberghe, administratief medewerker - klantendienst

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten - Christien Geldof, huisvestingsambtenaar, Sint Niklaas - Piet Van Theemsche, huisvestingsambtenaar, Lokeren - Luc Smet, patrimoniumbeheerder, Stekene Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Tjeu Van Diessen – OCMW Secretaris Sint-Niklaas Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken(burgemeesters, schepenen) - Remi Audenaert, burgemeester Sint-Gillis-Waas - Pia De Monie, OCMW voorzitter Kruibeke


PAGINA 34 VAN 39

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN

Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij .De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat erin om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt ueen alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuurvan het rapport.Volledigheidisniet onze bedoeling. We willenin een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM.Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be.

Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap ominaanmerkingte kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW.Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008(Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is

verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. Er bestaan aparte inschrijvingslijsten (wachtlijsten) voor sociale kavels en sociale koopwoningen. Meer informatie hierover vindt u op http://www.vmsw.be/nl/particulieren/kopen/inschrijving. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen.De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door


PAGINA 35 VAN 39

EKM’sworden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSOof Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen.De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouwis een leidraad voor bouwheer en ontwerpers.Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld.De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking.Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, hetbinnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attestwordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43

ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs .SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomstenzullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt.SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO.De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt.Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen.Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur.De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur).


PAGINA 36 VAN 39

KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regeringvan 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden.(zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw.Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters.Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject.Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking.Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar.In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamdeNFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW :Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd.Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de

opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage.In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moeteen sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen.Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor


PAGINA 37 VAN 39

verwervingssubsidies, voorzien.

projectsubsidies

VAPH :Vlaams Agentschap Handicap(www.vaph.be)

voor

of

rentesubsidies

Personen

met

een

Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel.Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden.Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent.Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning.

Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je opwww.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 38 VAN 39

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 T: 02-5531752 1230 BRUSSEL T: 02-5531752 E-MAIL:

[email protected]

W : E-EBSITE MAIL: T WITTER: WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE [email protected]

F ACEBOOK: TWITTER :

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD @VISITATIERAAD


FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


@ VISITATIERAAD WWW.VISITATIERAAD.BE

Reactie van de SHM op het visitatierapport van Waasse Landmaatschappij Sint-Niklaas

Datum reactie SHM: 27 mei 2014


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Waasse Landmaatschappij Sint-Niklaas

Datum beslissing minister: 9 juni 2014, betekend op 16 juni 2014


Visitatierapport Waasse Landmaatschappij Sint-Niklaas

Recommend Documents