1
Vezetőségi Jelentés (Egyedi Beszámolóhoz) 2014. december 31. 24/2008. (VIII. 15.) PM rendelet 1. mellékletében előírt 2014. évi egyedi, a magyar számviteli törvény szerint összeállított beszámolóhoz kapcsolódó Vezetőségi Jelentés
A vezetőségi jelentés az éves beszámolót kísérő elemzés, amely bemutatja azokat a fő folyamatokat és tényezőket, amely az éves jelentés időszakában a kibocsátó üzleti teljesítményére, fejlődésére és helyzetére hatással voltak, illetve a jövőben hatással lesznek. A vezetőségi jelentésben bemutatott adatoknak összehasonlíthatónak kell lenniük az előző időszak vezetőségi jelentésében szereplő adatokkal. A vezetőségi jelentés legalább az alábbi információkat tartalmazza: - a vállalkozás üzleti környezete, - a vállalkozás céljai és stratégiája, - a vállalkozás főbb erőforrásai és kockázatai, az ezekkel kapcsolatos változások és bizonytalanságok, - az éves beszámoló időszakában elért eredményei és kilátásai, - a teljesítmény mérésének mennyiségi és minőségi mutatói, illetve jelzői. Amennyiben a kibocsátó összevont (konszolidált) éves beszámolót készít, az azt kísérő összevont (konszolidált) vezetőségi jelentés a kibocsátó és a konszolidációba bevont vállalkozások együttes helyzetére vonatkozik. Tekintettel a kibocsátó konszolidációs körébe bevont leánycégeinek működési struktúrájára és az ingatlanbefektetések sajátosságaira a magyar egyedi számviteli szabályok szerint elkészült beszámoló alapján nem lehet egyértelmű képet kialakítani a kibocsátó vagyoni, pénzügyi helyzetére. Ennek megfelelően jelen egyedi beszámolóhoz kapcsolódó Vezetőségi Jelentésben is ismertetjük a cégcsoportot érintő eseményeket, adatokat, várakozásokat, bizonytalanságokat.
A Társaság bemutatása Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. megalapítására 2009 decemberében került sor, a társaság bevételtermelő üzleti tevékenységét 2010-ben kezdte meg. Az Appeninn Nyrt. holding funkciót tölt be a cégcsoportban és az alábbi szolgáltatásokkal segíti, támogatja a társaság tagjait: leánycég bérbeadási tevékenységéhez szükséges ingatlan karbantartási, üzemeltetési szolgáltatás biztosítása aktív portfólió-menedzsment központi irányítás és ügyintézés, valamint jogi képviselet biztosítása központi beszerzések lebonyolítása, legkedvezőbb ajánlatok felkutatása ingatlanok felújításának, átalakításának megszervezése és lebonyolítása, szakmai felügyelete követeléskezelés központi diszpécser/hibabejelentő vonal biztosítása és működtetése ingatlanok őrzés-védelmének és recepciószolgálatának megszervezése a kiadó ingatlanok/irodák hirdetése, bérlők kiközvetítése, kapcsolattartás a bérlőkkel leánycég és ingatlanjainak megjelenése az appeninn.hu honlapon hirdetések megjelentetése elektronikus és nyomtatott médiumokban A Társaság Magyarország egyik dinamikusan növekvő ingatlanbefektetési társasága. Tevékenysége során olyan ingatlanpiaci szegmensekre koncentrál, amelyekben kedvezően árazott, ám nagy hozamtermelési potenciállal rendelkező eszközök szerezhetők meg és tarthatók fenn közép- illetve hosszútávon, befektetési céllal. Ilyen célterület többek között a B-kategóriás irodaházak, valamint az ipari és logisztikai ingatlanok, de a társaság nem zárkózik el egyéb területen történő, hasonló portfóliószemlélettel kezelt befektetésektől sem. Az Appeninn Holding célja, hogy ingatlanportfóliójának folyamatos szélesítésével egy klasszikus, konzervatív üzletpolitikát, eszközalapon jól meghatározható értéket képviselő ingatlan holdinggá fejlődjön. A Társaság leányvállalatai az időszak végén és a részesedés nagysága százalékban: • • • • • • • • • • •
Appeninn-Bp1047 Zrt. (100 %) Appeninn E-Office Zrt. (100 %) Appeninn-Logisztika Zrt. (100 %) Appeninn-Solaris Zrt. (100 %) BERTEX Zrt. (100%) Curlington Kft. (100 %) K85 Ingatlanhasznosító Kft. (100 %) Kranservice Zrt. (100 %) Mikepércsi út 132 Ingatlanhasznosító Kft. (100 %) W-GO 2000 Zrt. (100 %) Szent László Téri Szolgáltató Ház Kft. (100 %)
A cégcsoport az alábbi struktúrában végzi tevékenységét:
2
Vezetőségi Jelentés (Egyedi Beszámolóhoz) 2014. december 31.
A társaság összesen 61 millió euró értékű, 15 ingatlan tulajdonosa és üzemeltetője.
A 2014-es beszámoló főbb adatainak bemutatása, pénzügyi eredmények (egyedi, a számviteli törvény szerint összeállított beszámoló adatai alapján) Vagyoni, pénzügyi helyzet adatok ezer Ft-ban
3
Vezetőségi Jelentés (Egyedi Beszámolóhoz) 2014. december 31. Tartósan befektetett eszközök aránya Befektetett eszközök / Eszközök összesen Azt mutatja, hogy a vállalkozás összes eszközéből mekkora hányadot tesznek ki a tartósan befektetett eszközök. A bázismutatóhoz való viszonyítás az arányok elmozdulását mutatja. Befektetett eszközök fedezettsége Saját tőke / Befektetett eszközök Azt mutatja, hogy az összes befektetett eszközt milyen arányban finanszírozza a saját tőke. Kedvező, ha a mutató minél nagyobb, mert ez azt jelenti, hogy a saját források egyre nagyobb hányadát finanszírozzák a befektetett eszközöknek. Tárgyi eszközök fedezettsége Saját tőke / Tárgyi eszközök Azt jelzi, hogy a befektetett eszközökön belül a tárgyi eszközök finanszírozására - közvetlenül a termelésben résztvevő tartósan befektetett eszközökre - a saját tőke milyen mértékben nyújt fedezetet. Kedvező, ha a saját tőke elsősorban ezt az eszközcsoportot fedezi a legnagyobb arányban. Forgóeszközök aránya Forgóeszközök / Eszközök összesen Arról tájékoztat, hogy az összes eszköz között milyen arányt képvisel a rövidtávon befektetett eszközök értéke. Ez utalhat a vállalkozás tevékenységének forgóeszköz igényességére. Saját tőke aránya Saját tőke / Összes forrás A saját tőke részesedését mutatja az összes források között. Célszerű, a mutató értékeléséhez a saját tőke szerkezetét is megvizsgálni. A mutató értelmezhető úgy is, hogy - mérlegfőösszegről lévén szó - a vállalkozás eszközeit milyen arányban finanszírozza a saját tőke. adatok ezer Ft-ban
Tárgyi eszközök hatékonysága Nettó árbevétel / Tárgyi eszközök Azt mutatja, hogy a vállalkozás mérlegében kimutatott tárgyi eszközök működtetésével mekkora összegű nettó árbevételt ért el, azaz egységnyi tárgyi eszköz működtetésével mekkora összegű árbevétel realizálható. Készletek fordulatszáma Értékesítés nettó árbevétele / Készletek Azt jelzi, hogy a készletek (záró) hányszor térülnek meg a nettó árbevételben (a mutató számítható átlagos készlet alapján is). A mutató értékelésénél a minél magasabb érték jelzi a kedvező tendenciát.
4
Vezetőségi Jelentés (Egyedi Beszámolóhoz) 2014. december 31. Likviditási mutatók adatok ezer Ft-ban
Rövid távú likviditás I. Forgóeszközök / Rövid lejáratú kötelezettségek Arról tájékoztat, hogy a különböző likviditási fokozatú eszközök összege hány százalékát fedezi a rövid távú kötelezettségnek. A vállalkozás pénzügyi helyzetének pontos megítéléséhez a forgóeszközök struktúráját a likviditás mértéke szempontjából is szükséges vizsgálni. Rövid távú likviditás II. (Forgóeszközök - Készletek) / Rövid lejáratú kötelezettségek A mutató a forgóeszközök készletek nélküli arányát mutatja a rövid távú kötelezettségekhez. A forgóeszközökön belül ugyanis a készletek elemei tartalmazhatnak bizonytalan, a rövidlejáratú kötelezettségek közvetlen fedezeteként szóba nem vehető összeget. Gyorsráta mutató Likvid pénzeszközök / Rövid lejáratú kötelezettségek A teljes mobil pénzeszközök arányát mutatja a rövid lejáratú kötelezettségekhez viszonyítva. Ez lényegében arról tájékoztat, hogy a rövid lejáratú kötelezettségek mekkora hányadára nyújt fedezetet a likvid pénzeszköz. A vállalat számára az a kedvező, ha ez az arány egyre növekvő, ami az azonnali fizetőképesség javulását jelzi.
5
Vezetőségi Jelentés (Egyedi Beszámolóhoz) 2014. december 31. Források összetétele adatok ezer Ft-ban
Saját tőke:
6
Vezetőségi Jelentés (Egyedi Beszámolóhoz) 2014. december 31.
Eredmény kimutatás kiegészítése A fordulónapi mérleg szerinti eredmény -997 924 eFt volt. A 2014. évi belföldi értékesítés nettó árbevétele 42 837 eFt volt, mely holding tevékenységből, valamint ingatlan bérbeadásból származott. A társaságnak 2014. évben kapcsolt vállalkozástól kapott holding díjból származó bevétele: 35 586 eFt, kamatbevétele: 35 560 eFt. Az anyagjellegű ráfordítások értéke 85 177 e. Ft, személyi jellegű ráfordítások 8 453 e. Ft, értékcsökkenési leírás 7 168 eFt, míg az egyéb ráfordítások értéke 118 056 eFt volt.
A 2014-es üzleti év fontosabb eseményeinek bemutatása, pénzügyi eredmények (IFRS) A Társaság konszolidált éves beszámolója szerint az Appeninn Holding IFRS szerinti konszolidált díjbevétele 2014-ben 4,618 millió euró volt. A konszolidált, közvetlen költséggel csökkentett nettó díjbevétel 2,736 millió eurót ért el, a társaság EBITDA eredménye 2,280 millió euró volt, az adózás előtti eredmény 2,898 millió euró veszteség, a tárgyévi eredmény pedig 2,699 millió euró veszteséget mutatott. •
A Cégcsoport euróban számított (IFRS szerinti) bruttó árbevétele 2014-ben 4,618 millió euró volt. Az árbevétel az előző év hasonló időszakához képest az egyik jövedelemtermelő ingatlan 2014. második negyedévben történt értékesítésének, valamint a forintárfolyam gyengülésének köszönhetően mintegy 10 százalékos mértékben csökkent. Ugyanakkor az árbevétel a társaság 5 éves működésének második legmagasabb volumenét érte el.
•
Az ingatlan bérbeadáshoz kapcsolódó költségek közel 4 százalékkal csökkentek az előző év azonos időszakához képest, összesen mintegy 1,881 millió eurót tettek ki. A költségcsökkentésben jelentős szerepet játszott a társaság 5 budapesti irodaházának energiahatékonysági beruházása, amellyel a cégcsoport csökkenteni tudta üzemeltetési költségeit.
•
A nettó bérleti díjbevétel 2,736 millió euró volt, amely 13 százalékkal maradt el az előző év azonos időszakának 3,133 millió eurós értékétől.
•
A társaság EBITDA eredménye 2,280 millió eurót ért el.
•
A társaság adózás előtti eredménye 2,898 millió eurós veszteséget mutatott. Az adózás előtti eredmény alakulását az alábbi egyszeri tételek hatása jelentősen befolyásolta:
•
o
A meglévő ingatlanportfólió fejlesztésének és az ingatlanok fordulónapi átértékelésének eredőjeként a Csoport 2.280.539 EUR veszteséget könyvelt el.
o
A befektetési célú ingatlanok értékesítésének eredménye soron 214 ezer eurós veszteség keletkezett a WBO részesedés értékesítésének eredményeképpen.
A társaság tárgyévi eredménye 2014-ben 2,699 millió eurós veszteséget mutatott volt, amely megegyezik a Társaság tulajdonosaira jutó eredmény összegével.
A társaság árbevételének túlnyomó hányadát, közel 95 százalékát az ingatlan bérbeadásból származó bevétel adja, amely az idei évben meghaladta a 4,6 millió eurót. Az Appeninn által üzemeltetett ingatlanportfólió kihasználtsága 95 százalék feletti szinten áll, amely a piaci átlagot (83,8%) jelentősen meghaladja.
Fordulónapot követő jelentősebb események A Csoport hitelállományának 25,5%-a CHF-ben van denominálva 2014. december 31-el, ebből kifolyólag a Csoport pénzügyi eredményét befolyásolja a CHF/EUR devizakeresztárfolyam alakulása. A svájci jegybank január 15-i lépésének hatása – a CHF árfolyamának elengedése az EUR-al szemben – várhatóan kedvezőtlenül érinti a Csoport 2015. évi pénzügyi eredményét. A Csoport tulajdonosi struktúrája jelentősen megváltozott 2015. március 3.-al, tekintve hogy az i-Cell Mobilsoft Zártkörűen MűködőRészvénytársaság (1143 Budapest, Hungária köz 5., Adószám: 24132402-2-44) 24,66 %-os részesedést szerzett a Csoportban, ezzel összefüggésben szavazati jogának mértéke 26,65%-ra nőtt.
7
Vezetőségi Jelentés (Egyedi Beszámolóhoz) 2014. december 31. Elnyerte a Virtuális Erőmű Program (VEP) „Energiahatékony Vállalat” díját az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. A Nemzetközi Energiatakarossági Világnapon átadott elismerést a VEP által meghirdetett pályázat keretében ítélték oda a tőzsdei társaságnak. Az ingatlancsoport az elmúlt évben végrehajtott energiahatékonysági beruházások révén öt irodaházában és egy társasházában több mint 40 százalékkal mérsékelte az ingatlanok hőfogyasztását. Az energia megtakarítás következtében az irodaházak szén-dioxid-kibocsátása is arányosan csökkent. A Társaság tovább folytatja az akvizíciós stratégiájához illeszkedő portfólióelemek megvásárlásának előkészítését, elsősorban az ingatlanpiac irodai és ipari-logisztikai ágazatában.
Vállalkozás folytatásának elve, a Társaság likviditási helyzete Az Appeninn Nyrt. treasury funkciója az üzleti érdekeknek megfelelően koordinálja a pénzügyi piacokon való részvételt. Az Appeninn Nyrt. tevékenysége során felmerülő pénzügyi kockázatokat üzletenként elemzi. A vizsgált kockázatok közt vannak a piaci kockázatok (deviza kockázat, valós érték kamat kockázat és árkockázat), hitel kockázat, fizetési kockázat és cash-flow kamat kockázat. Az Appeninn Nyrt. törekvése, hogy minimalizálja ezen kockázatok hatását. Az Appeninn Nyrt. spekulációs céllal nem bocsátkozik pénzügyi konstrukcióba.
Foglalkoztatáspolitika Tárgy évben 29.285 EUR (2013: 40.911 EUR) személy jellegű ráfordítás merült fel a munkabérekkel és a kapcsolódó bérjárulékokkal kapcsolatban. Tárgyévben foglalkoztatottak átlagos statisztikai létszáma 4 fő volt (2013-ban 4 fő).
Kutatás és kísérleti fejlesztés A Társaság nem foglalkozik kutatási és fejlesztési tevékenységgel.
Környezetvédelem A Társaság tevékenysége során nem végez környezetre veszélyes illetve káros tevékenységet. Működéséhez nem használ fel veszélyes anyagokat.
Kockázatkezelési politika A Csoport ki van téve a piaci és a pénzügyi feltételek megváltozásából adódó kockázatoknak. Ezek a változások befolyásolhatják az eredményeket, az eszközök és a kötelezettségek értékét. A pénzügyi kockázatkezelés célja, hogy a kockázatokat az operatív és a finanszírozási tevékenységeken keresztül folyamatosan csökkentse. Az alábbiakban ismertetjük a Csoportra ható piaci kockázatokat. Bérleti díj kockázat: A Csoport következetes, kiszámítható és versenyképes bérleti díjakat állapít meg bérlői részére. A jelenlegi bérleti díjak összhangban vannak az ingatlanok környezetével és minőségével. A jelenlegi globális gazdasági környezetet és a budapesti irodapiacon kialakult túlkínálatot figyelembe véve azonban nincsen bizonyosság arra vonatkozóan, hogy a jelenlegi bérleti díjak és feltételek a jövőben is fenntarthatóak lesznek. Devizakockázat: Mivel a Csoportnak 2013-ban a funkcionális pénzneme az EUR lett, így a devizakockázat a HUF és a CHF alapú hitelek és kötelezettségekből adódhat. Az Appeninn Nyrt. deviza alapú beruházási hitelei jellemzően EUR-ban denomináltak, a hitelportfólió 2013-ban megvalósított sikeres átstrukturálását követően. A társaság ezzel jelentős lépést tett, hogy összhangot teremtsen a bérleti díjbevételei és finanszírozása között, ezt a folyamatot a Csoport folytatni tervezi a 2015-ös üzleti év során. 2014. december 31-el, az Csoport egyik leányvállalatának még jelentős CHF/EUR devizapozíciója áll fenn, amely a teljes hitelportfólió 25,5% teszi ki. Kamatlábkockázat: A kamatlábkockázat annak a kockázata, hogy bizonyos pénzügyi eszközök és kötelezettségek jövőbeni pénzáramlásai a piaci kamatláb változásának hatására ingadoznak. A piaci kamatláb változása a változó kamatozású hosszú futamidejű hitelek és pénzügyi lízing kötelezettségek (49 051 811 EUR 2013. december 31-én és 45 826 037 EUR 2014. december 31-én) esetében jelent kitettséget a Csoport számára. A Csoport 2014. december 31-én hitelei után átlagosan 3,0 % hitelkamatot fizet.
8
Vezetőségi Jelentés (Egyedi Beszámolóhoz) 2014. december 31.
Hitelezési kockázat: A hitelezési kockázat annak a kockázata, hogy a partner egy pénzügyi eszközzel vagy vevői szerződéssel kapcsolatos fizetési kötelezettségének nem tesz eleget és ezzel pénzügyi veszteséget okoz. A Csoport a bérbeadási és pénzügyi (ideértve a bankbetéteket és pénzügyi befektetéseket) tevékenységével kapcsolatban van kitéve hitelezési kockázatnak. Bérlői követelések: A hitelezési kockázat csökkentése érdekében a Csoport letétet vagy bankgaranciát kér a bérlőktől, a bérleti szerződés megkötése előtti hitelezési minősítés függvényében, illetve a bérlői kintlévőségeket folyamatosan nyomon követi. Bankbetétek és pénzügyi befektetések: A bankbetétekkel és pénzügyi befektetésekkel kapcsolatos hitelezési kockázatot a Csoport konzervatív befektetési politikájával összhangban kezeli. A Csoport a hitelezési kockázat csökkentése érdekében pénzügyi tartalékait készpénzben vagy bankbetétben megbízható pénzintézeteknél tartja.
Likviditási kockázat: A Csoport célja, hogy egyensúlyt tartson fent a finanszírozás folyamatossága és a rugalmasság között a pénzügyi tartalékok és hitelek állományának alakításakor. A vezetés véleménye szerint likviditási nehézségek nem várhatók, mivel a bevételek biztonságosan fedezik az adósságszolgálatot és a működési költségeket. A Csoport a fizetési kötelezettségeinek fizetési határidőn belül eleget tesz, 2013. és 2014. december 31-én lejárt tartozása nem volt.
A Csoport várható fejlődése Az Appeninn Holding stratégiája szerint alapvetően olyan réspiaci szegmensekre koncentrál, amelyekben alacsonyan árazott, ám professzionális üzemeltetés révén nagy hozamtermeléssel üzemeltethető eszközök szerezhetők meg és tarthatók fenn közép- illetve hosszútávon, befektetési céllal. A cégcsoport elsődlegesen fővárosi irodaházakkal rendelkezik, de országosan is akvirál logisztikai, kereskedelmi ingatlanokat. Az Appeninn belső növekedése az akvizíciók okán erő s, azonban a változó gazdasági környezet és a finanszírozási körülmények óvatosságra intik a társaságot. A társaság portfoliójában szereplő iroda ingatlanok kedvező kihasználtsági szintjének fenntartása mellett, az Appeninn számára fontos a bérlői igények kiszolgálása, valamint az üzemeltetési hatékonyság szem előtt tartása. A kedvező lokáció és a kiemelkedően jó ár/érték arányt biztosító bérbeadási politika a Cégcsoport részére a budapesti átlagot jóval meghaladó, 95% os összesített ki használtsági mutatót eredményez. Míg a fővárosban főként a ’B’ kategóriás iroda ingatlanok számára kedvező a piac, addig vidéken a raktár és ipari ingatlanok iránt növekszik a kereslet, amelyekkel kapcsolatosan a fő elvárás akárcsak az irodapiacon: a jó lokáció, a kedvező megközelíthetőség és az előnyös funkciók. A Cégcsoport leánycégeken keresztül birtokolja az egyes ingatlanokat, az üzemeltetéshez kapcsolódó szolgáltatásokat (számvitel, pénzügy, karbantartás) központosítva, a Holding cégein keresztül látja el. A kedvezőtlen gazdasági környezet bérlőkre gyakorolt hatásának ellensúlyozása kihívást jelent a társaság számára, de az üzemeltetési költségek lefaragásával a bérlők költségcsökkentési igényei kielégíthetőek, ezáltal a bérleti díjak csökkentésére nem helyeződik nyomás. Budapest, 2015. április 29.
Ifj. Ádámosi György Igazgató-tanács elnöke
Székely Gábor Audit bizottság elnök
