Verwerkingsvragen bij: Werken aan wonen Huisvesting in Nederland. Siep van der Werf

Verwerkingsvragen bij: Werken aan wonen – Huisvesting in Nederland

Siep van der Werf

bussum 2009

Deze verwerkingsvragen horen bij Werken aan wonen – Huisvesting in Nederland van Siep van der Werf.

© 2009 Uitgeverij Coutinho b.v. Alle rechten voorbehouden. Behoudens de in of krachtens de Auteurswet van 1912 gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voor zover het maken van reprografische verveelvoudigingen uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16 h Auteurswet 1912 dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan Stichting Reprorecht (Postbus 3051, 2130 KB Hoofddorp, www.reprorecht.nl). Voor het overnemen van (een) gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) kan men zich wenden tot Stichting PRO (Stichting Publicatieen Reproductierechten Organisatie, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, www.cedar.nl/pro).

Uitgeverij Coutinho Postbus 333 1400 AH Bussum [email protected] www.coutinho.nl

Noot van de uitgever Wij hebben alle moeite gedaan om rechthebbenden van copyright te achterhalen. Personen of instanties die aanspraak maken op bepaalde rechten, wordt vriendelijk verzocht contact op te nemen met de uitgever. ISBN 978 90 469 0126 7 NUR 752

Verwerkingsvragen bij Werken aan wonen

– 2/18

Inhoud Verwerkingsvragen bij hoofdstuk 2

Geschiedenis volkshuisvesting in Nederland 4

Verwerkingsvragen bij hoofdstuk 3

Bouwen en plannen 5


Hoe kom je aan een woning? 6


Huren en verhuren nader belicht 10


De sociale taak van woningcorporaties 13


Leefbaarheidsproblemen op wijkniveau 15


Wijkverbetering nader bekeken: de drie pijlers 17


– 3/18


Geschiedenis volkshuisvesting in Nederland 1

Wat zijn de belangrijkste punten uit de Woningwet van 1901? Waarom zou deze wet aan het begin van de twintigste eeuw ingevoerd zijn?

2

Vind je dat in Nederland van woningnood gesproken kan worden? Hoe lang moet je in jouw plaats wachten op een sociale huurwoning?

3

Moeten de huren van woningen laag gehouden worden zodat ze betaalbaar zijn voor iedereen, of moeten de inkomens hoog genoeg zijn zodat iedereen een woning kan huren?

4

Door welke factoren is er geen goede marktwerking op de woningmarkt?

5

Zoek eens uit hoe in de gemeente waar je woont de verhouding tussen koop- en huurwoningen is.

6

Uit welke segmenten bestaat de huurwoningmarkt?

7

Voor huurwoningen kunnen object- en subjectsubsidies worden verstrekt. Wat zijn de doelen en effecten van deze subsidies? Welke subsidie wordt tegenwoordig uitgekeerd?

8. Heeft de gemeente waar je woont een huisvestingsverordening? Indien niet, kijk dan naar de dichtstbijzijnde gemeente waar er wel een is. Waar is de verordening voor bedoeld? 9

Wat wordt met dure en goedkope scheefheid bij huren bedoeld? Wat zijn de voor- en nadelen daarvan? Moet het aangepakt worden en hoe zou dat dan moeten gebeuren?

10 Waarom is vanaf de jaren negentig het aantal koopwoningen sterk gegroeid?


– 4/18


Bouwen en plannen 1

Zoek eens uit wat er honderd jaar geleden op de plek van je huidige woning stond.

2

Wat wordt er bedoeld met ‘een huis staat nooit op zichzelf ’?

3

Zoek in de omgeving waar je woont naar voorbeelden waaruit blijkt dat men in de loop der tijd andere woonwensen kreeg. Kun je dat terugzien in de architectuur aan de buitenkant en in de inrichting binnenshuis?

4

Kijk in de stad waar je woont (of een stad in de buurt) naar de veranderde bestemming van gebieden in de loop der tijd. Hoe speelt de gegroeide mobiliteit daar een rol bij?

5

Wie beslist over de bestemming van de grond?

6

Wie beslist er over bestemmingsplannen? Op wat voor wijze kunnen provincie, rijk en burgers daar invloed op uitoefenen?

7

Waarom zou de gemeente een actief dan wel een faciliterend grondbeleid voeren?

8

Is het een goede zaak dat projectontwikkelaars grondposities innemen?

9

Waarom denk je dat Amsterdam ‘er niet over piekert’ om de erfpacht af te schaffen?

10 Waarom moet er voor bouwen en verbouwen een bouwvergunning aangevraagd worden? Is zo’n vergunning altijd nodig? 11 Waarom duurt het zo lang voordat geplande woningen daadwerkelijk gebouwd worden en waarom worden er veel minder woningen gebouwd dan gepland was? 12 Waardoor wordt de prijs van een nieuwbouwwoning bepaald?


– 5/18


Hoe kom je aan een woning? 1

Welke mogelijkheden heb jij in jouw situatie met jouw wensen om aan een woning te komen?

2

Welke voor- en nadelen heb je bij een huurhuis én welke bij een koopwoning?

3

Bij het kopen van een huis betaalt de koper bovenop de koopprijs nog eens tien procent aan eenmalige kosten. Waarvoor is dat geld?

4

Wie een huis koopt, moet dat vaak met een hypotheek financieren. Hoeveel zal de hypotheek maximaal mogen zijn in verhouding tot het inkomen?

5

Wat zijn de verschillen tussen de hypotheekvormen? Waarom wordt een aflossingsvrije hypotheek in het algemeen afgeraden?

6

Waarvoor dient de Nationale Hypotheekgarantie? Onder welke voorwaarden is deze te krijgen? (Kijk op internet naar de meest actuele voorwaarden.)

7

De sociale huurwoningen zijn bestemd voor een bepaalde doelgroep. Omschrijf die en zoek het actuele bedrag van de inkomensgrens.

8

Worden de sociale huurwoningen vooral bewoond door de doelgroep? Hoe komt dat?

9

Er zijn meer sociale huurwoningen dan de omvang van de doelgroep. Hoe komt dat?

10 Welke eisen stelt de gemeente waar je woont aan het huren en verhuren van woningen in de huisvestingsverordening? Wie stelt die eisen op? Wat is het doel daarvan? 11 Aan welke eisen moet je in Amsterdam voldoen om een huisvestingsvergunning te krijgen voor een woning? Voor welke huizen geldt dat? 12 Aan welke criteria moet je voldoen wat betreft passendheid en volgorde bij toewijzing van sociale huurwoningen in Amsterdam? 13 Beschrijf welk model er in Maastricht toegepast wordt voor het verhuren van woningen en welke conclusies je uit ‘Huren in Maastricht’ in de huis-aan-huiskrant Wonen kan trekken, die je op pagina 7 en 8 ziet.


– 6/18


– 7/18


– 8/18

14 Wat zijn de rechten van medehuurders van een woning? 15 Waaruit bestaan de woonuitgaven van eigenaar-bewoners én van huurders? 16 Wat is het verschil tussen de netto huur- of koopquote en de netto woonquote? Wat is in jouw geval de netto woonquote? 17 De Woonlastenmonitor van COELO 2009 meldt dat eigenaar-bewoners in 2009 gemiddeld 218 euro (5,0 procent) meer kwijt zijn aan bijkomende woonlasten. Vooral de energielasten, de overdrachtsbelasting en het eigenwoningforfait zijn gestegen. De gemiddelde eigenwoningbezitter is dit jaar gemiddeld 4.529 euro kwijt aan woonlasten naast de hypotheeklasten. Dat is 15 procent van het gemiddelde besteedbare inkomen.

Zijn deze stijgingen groot? Welk bezwaar is er tegen het gebruik van ‘het gemiddeld besteedbaar inkomen’?

18 Waarom zijn de relatieve woonlasten voor eigenaar-bewoners weinig toegenomen de laatste jaren, terwijl toch de huizenprijzen de laatste dertig jaar sterk gestegen zijn?


– 9/18


Huren en verhuren nader belicht 1

Hoe wordt de maximale huurprijs van een woning vastgesteld? Geef de stappen aan om tot die prijs te komen. Waar hangt het vanaf of het een geliberaliseerde huurwoning is?

2

Reken de maximale huurprijs uit voor het huis waarin je woont (als het een koopwoning is, neem dan eens aan dat het een huurwoning is). Hoe verhoudt het berekende bedrag zich tot de daadwerkelijke kale huur?

3

Huur je een kamer bij een hospes of hospita? Welke huur betaal je? Is dat te hoog volgens de puntentelling? Als je nog thuis bij je ouders woont, reken dan eens uit wat je eigen kamer zou kosten wanneer je die zou huren.

4

Hoe vaak en met welk bedrag mag de huurprijs verhoogd worden? Wat kan je eraan doen als je de huurverhoging te hoog vindt? Maakt het verschil of het een geliberaliseerde woning is?

5

Hoe komt het dat twee dezelfde huurwoningen, zelfs in dezelfde straat, toch een andere huurprijs kunnen hebben?

6

Een huurwoning in het centrum van een stad is meestal populairder dan dezelfde huurwoning in een buitenwijk. Zal daarom ook de huur hoger zijn? Voor een huurwoning in Amsterdam is er veelal een lange wachtlijst, terwijl in Heerlen de kans groot is dat je vandaag nog in zo’n zelfde woning kan trekken. Zal de huur daarom veel hoger zijn in Amsterdam dan in Heerlen?

7

Wanneer kunnen woningcorporaties van een sociale huurwoning een geliberaliseerde woning maken? Vind je dat een goede ontwikkeling?

8

Wat moet een verhuurder aan onderhoud doen en wat is de taak van de huurder zelf? Wat kan je als huurder eraan doen wanneer de verhuurder de woning niet goed onderhoudt?

9

Waarover doet de Huurcommissie uitspraken? Zijn die bindend voor huurder en verhuurder?

10 Waar hangt het vanaf of je als huurder van een woning huurtoeslag kan krijgen? Kan je als kamerhuurder bij een hospes ook huurtoeslag ontvangen? 11 Reken eens uit voor een gezin (van man en vrouw van veertig jaar met twee jonge kinderen) met één inkomen van zo’n 10% boven het minimumloon en geen eigen vermogen hoeveel huurtoeslag zij krijgen bij een woning met een huur van 20% boven de normhuur.


– 10/18

12 Wanneer kan de verhuurder bij huurschuld de woning ontruimen? Kunnen verhuurders ook ontruimen als de huurder in een schuldsaneringstraject zit? 13 Waarom zullen verhuurders een preventiebeleid bij schulden voeren? Waarom zullen bij ‘vroeger-op-af ’-acties medewerkers van corporaties samen met maatschappelijk werkers de schuldenaren opzoeken? 14 Is de huurder van zijn huurschuld af als hij wegens huurschuld ontruimd is? 15 Waarom vragen verhuurders een verhuurderverklaring aan nieuwe huurders? 16 Wat wordt er verstaan onder woonfraude? Welke drie vormen zijn er? 17 Er wordt wel gezegd dat illegaal verhuren aantrekkelijk is voor een onderverhuurder omdat het veel oplevert, er weinig risico op ontdekking is en de boetes laag zijn. Klopt dat? 18 Wat voor maatregelen kan een particuliere verhuurder nemen wanneer een huurder het huis onderverhuurt? 19 Wie of wat dient woonfraude op te sporen en hoe kan dat het beste gebeuren? 20 Wat wordt er onder overlast verstaan? Veroorzaak je zelf ook wel eens overlast, of ondervind je juist overlast? 21 Hoe gaan de woningcorporaties met gemelde overlast om? Zoek op de site van een corporatie in jouw plaats naar informatie over hoe overlast aangepakt wordt. 22 Wanneer is het een goede stap om bij klachten over overlast eerst met (buurt)bemiddeling aan de gang te gaan? 23 Wat kan een huurder eraan doen wanneer hij veel overlast van zijn buren ondervindt? Maakt het wat uit of het buren zijn die bij dezelfde verhuurder huren? Stel dat de buren eigenaar-bewoners zijn, wat dan? 24 Wat kan een verhuurder doen tegen aanhoudende ernstige overlast van zijn huurder? 25 Drugsoverlast is een probleem voor buren, verhuurders en de gemeente. Welke mogelijkheden zijn er om het aan te pakken?


– 11/18

26 Wie een woning wil huren, hoeft maar op internet te kijken om een ruim aanbod te zien. Dat geldt ook voor een stad als Amsterdam, terwijl daar toch woningnood is. Hoe kan dat? 27 Aan welke eisen moeten bemiddelingsbureaus voor huurwoningen en kamers voldoen? 28 Tijdelijk verhuur is illegaal. Of toch niet? 29 Wie of wat pakt ongewenst verhuurgedrag aan? Waarom is het lastig om huurders zelf tegen dat wangedrag te laten optreden?


– 12/18


De sociale taak van woningcorporaties 1

Welke woningcorporaties zijn in jouw plaats werkzaam? Hoe heetten die vroeger?

2

Hoeveel mensen werken bij die woningcorporaties? Over welke afdelingen zijn zij verdeeld? Wat voor werk doen zij? Wat voor competenties vraagt hun werk en welke opleidingen hebben ze gevolgd? (Je kunt deze informatie uit een jaarverslag halen of een medewerker van de corporatie interviewen.)

3

Zoek eens uit over hoeveel woningen en hoeveel kapitaal een bepaalde corporatie uit je woonplaats beschikt. Waarin zit het geld vast? Waar is het geld op de begroting vooral voor gereserveerd en waar is het aan uitgegeven? (Je kunt deze informatie uit een jaarverslag halen of een medewerker van de corporatie interviewen.)

4

In dit hoofdstuk staat aangegeven dat de woningbouwverenigingen vanaf het begin een sociale taak in de volkshuisvesting hadden die niet door de markt kon worden uitgevoerd. Wat hield die sociale taak in? Waarom kon de markt dat niet doen?

5

Wat zijn in dit verband ‘toegelaten instellingen’?

6

Waarom is het aantal toegelaten instellingen in de loop der jaren sterk gekrompen?

7

Wat was de betekenis van de bruteringsoperatie in 1995 voor de corporaties en voor de regering?

8

Waarom worden de corporaties een hybride instelling genoemd?

9

Wie is de baas van een woningcorporatie? Wie of wat bepaalt het beleid van de corporaties? Heeft de minister van Volkshuisvesting veel te zeggen over de corporatie?

10 Hoe kan de corporatie overleven wanneer er op nieuwe sociale huurwoningen een onrendabele top is? 11 Hoe zijn de taken van de woningcorporaties vastgelegd? Welke taken zijn het? 12 Wat zijn de functies van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw?


– 13/18

13 Hoe is het toezicht op de corporaties geregeld? Hoe worden de prestaties van de corporaties gemeten en beoordeeld? 14 Is het een probleem dat het aantal goedkope sociale huurwoningen vermindert? 15 Waarom hebben de corporaties tegenwoordig tot taak het eigenwoningbezit te stimuleren? 16 Op wat voor wijze werken de corporaties aan het huisvesten van ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven? Waarom zal deze taak alsmaar toenemen? 17 Wat voor eisen worden er gesteld aan woningen voor de bovengenoemde bijzondere groepen? 18 Woningcorporaties zijn veelal geen verenigingen meer. Wat dan wel en waarom? 19 Op welke terreinen hebben de huurdersorganisaties iets te zeggen? Hebben ze inspraak of instemmingsrecht? Geldt dit ook voor huurders bij particuliere verhuurders?


– 14/18


Leefbaarheidsproblemen op wijkniveau 1

Waar gaat het om wanneer er gesproken wordt over het probleem van de leefbaarheid van buurten? Waarom is het belangrijk?

2

De verschillende aspecten van leefbaarheid worden jaarlijks onderzocht en in overzichten (monitors) vastgelegd. Zoek eens uit hoe jouw buurt scoort: is dat beter of slechter dan omringende buurten en waardoor komt dat dan?

3

Wat wordt verstaan onder een risicocumulatiegebied en waarom worden probleemwijken ook wel zo aangeduid?

4

Na de Tweede Wereldoorlog werden er veel woningen gebouwd om de woningnood op te lossen. Er werden ook veel vooroorlogse woningen gesloopt omdat de woningen vervallen waren of niet meer aan de moderne eisen voldeden. Waarom worden er de laatste jaren ook naoorlogse woningen gesloopt?

5

Waarom is Vertrouwen in de buurt (de titel van een rapport van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid) een adequate term voor de aanpak van probleemwijken? Moet de sociale cohesie de belangrijkste insteek van het beleid zijn of de binding aan de buurt?

6

Wat wordt ermee bedoeld als men in probleembuurten een tekort aan sociaal, cultureel en economisch kapitaal constateert?

7

Op wat voor wijze speelt etnische diversiteit een rol bij sociale cohesie en bij binding aan de buurt?

8

Tot welke etnische groep zou je jezelf rekenen? Herken je dat mensen uit een bepaalde etnische groep vooral met mensen uit diezelfde groep omgaan na werk en school? Bij wie kom je thuis en met wie ga je uit in het weekend? Wil je een partner uit je eigen groep?

9

Wat wordt bedoeld met bonding social capital en wat met bridging social capital?

10 Hoe kan het dat een aantal naoorlogse buurten in Amsterdam, Utrecht of Rotterdam eerst gewaardeerde buurten voor autochtone bewoners waren, terwijl ze nu een slechte naam hebben en grotendeels door allochtonen worden bewoond? Speelt dit in jouw woonplaats (of een nabij gelegen stad) ook?


– 15/18

11 Wat moet vooral veranderen in probleemwijken: de etnische samenstelling of de sociaal-economische eenzijdigheid? 12 Waarop was de keuze van de veertig aandachtswijken door de toenmalige minister Vogelaar in 2007 gebaseerd? Vind je dat een goede motivering? 13 De regering heeft met alle achttien gemeenten waarin de veertig aandachtswijken liggen, overeenkomsten (charters) voor de wijkverbetering getekend. Zoek op de site van VROM het charter op van de stad waar je zelf woont of een nabijgelegen stad. Geef dan eens antwoord op de volgende vragen:

• wie verbinden zich met elkaar in dit charter?

• wat is het doel waarnaar zij streven?

• hoe wordt dat uitgevoerd?

• hoe worden de bewoners daarbij betrokken?

• zijn de wijkactieplannen daarin goed opgenomen?

14 Bij de aanpak van probleemwijken wordt gesproken over de drie pijlers. Welke drie zijn het en wat houdt dat in? Vind je in de charters de drie pijlers goed terug? 15 Waarom wordt in de probleemwijken het percentage sociale huurwoningen verlaagd? 16 Waarom wordt menging van woningtypen en van inkomensgroepen in de probleemwijken nagestreefd? Werkt het ook? 17 In Rotterdam wordt voor bepaalde buurten op grond van deWet Bijzondere Maatregelen Grootstedelijke Problematiek (ook wel de Rotterdam-wet genoemd) eisen aan nieuwe bewoners gesteld. Daarbij geldt onder meer het hebben van inkomen uit werk of bedrijf, VUT, AOW of pensioen of het ontvangen van studiefinanciering. Wie een uitkering heeft, kan in de bedoelde wijken dus geen woning huren.

Waarom wordt die eis gesteld? Wat is het effect daarvan?

18 In Amsterdam geldt zo’n eis voor geen enkele buurt. Speelt in Amsterdam die problematiek dan niet of pakt Amsterdam dat op een andere wijze aan? 19 Participatie van de bewoners in de probleemwijken wordt erg benadrukt. Welke hinderpalen zijn er om mensen bij de wijkvernieuwing te betrekken?


– 16/18


Wijkverbetering nader bekeken: de drie pijlers 1

Wat wordt er onder het renoveren van een woning verstaan? Leidt groot onderhoud tot huurverhoging?

2

Wat zijn de gevolgen van herstructurering van een wijk voor de bewoners?

3

Betekent herstructurering automatisch het slopen van woningen? Welke afwegingen zijn er bij het wel of niet slopen van woningen? Is slopen goedkoper dan renoveren?

4

Wordt bij sloop of renovatie van woningen het huurcontract met de bewoner beëindigd? Wanneer de bewoner uit de woning moet vertrekken, waar kan hij dan heen?

5

Wanneer in een buurt veel bewoners hun oude woning moeten verlaten, wordt er vaak een sociaal plan gemaakt. Wat moet daarin geregeld worden? Zoek zo’n sociaal plan eens op voor een bepaald herstructureringsproject. Welke sociale maatregelen (en rechten) staan daarin vermeld voor de bewoners?

6

Hoe kan met een andere inrichting van de publieke ruimte en het aanstellen van functionarissen de leefbaarheid verbeterd worden?

7

Is er verschil tussen de aanpak van de vroegere woonmaatschappelijk werkers en de huidige bemoeizorg?

8

Zijn hangjongeren te typeren als criminele overlastgevers?

9

De Rotterdamse wethouder voor wonen wil huurders in bepaalde wijken die drie maanden burenoverlast (drank, drugs, geweld, geluid) hebben veroorzaakt, hun huis uitzetten. Ze krijgen nog een laatste kans in een woning elders als zij een belofte van goed gedrag ondertekenen. Met deze zogenaamde ‘Tokkietoets’ moet de overlast teruglopen (8-4-2009).

Denk je dat zo’n maatregel juridisch kan? Zal zo’n maatregel een afschrikwekkende werking hebben?

10 Waarom is het opzetten van een brede school veelal een geslaagde aanpak in de probleemwijken?


– 17/18

11 Moet de leefbaarheid in een buurt vooral georganiseerd worden vanuit de corporaties, de gemeente of stadsdelen of de bewoners? 12 Hoe kan in de probleemwijken het beste de werkgelegenheid gestimuleerd worden? Moeten de bewoners in de wijk werken?


– 18/18

Verwerkingsvragen bij: Werken aan wonen Huisvesting in Nederland. Siep van der Werf

Recommend Documents