Vertical Housing (339 D51 03) Dr. Ir. Idawarni Asmal, MT

LAPORAN PENULISAN BUKU AJAR

Perumahan Berlantai Banyak/ Vertical Housing (339 D51 03)

Dr. Ir. Idawarni Asmal, MT

PRODI ARSITEKTUR JURUSAN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS HASANUDDIN 2014

i

ii

Kata Pengantar

Puji dan syukur kepada Allah SWT, atas terselesaikannya penulisan buku ajar “Perumahan Berlantai Banyak / Vertical Housing”. Tujuan penulisan buku ajar adalah untuk memberikan materi perkuliahan tentang perumahan pesisir yang terstruktur dan sesuai dengan GBRP (Garis-Garis Besar Pembelajaran). Menarik, interaktif, dan inovatif, serta memudahkan mahasiswa dalam belajar. Selain itu juga akan memudahkan dosen atau tenaga pengajar dalam memberikan mata kuliah. Hasil dari penulisan buku ajar ini menghasilkan sebuah karya ilmiah yang dapat diakses oleh semua kalangan terutama mahasiswa, karena selain disajikan dalam bentuk hard copi, juga disajikan dalam bentuk soft copi yang dapat diakses dilaman UNHAS. Ucapan terima kasih penulis sampaikan kepakan bapak-bapak dan ibu-ibu rekan tenaga pengajar di jurusan Arsitektur Fakultas Teknik atas masukan yang sangat penting dalam penyempurnaan laporan ini. Penulis menyadari bahwa hasil penulisan buku ajar tentang perumahan pesisir ini tentunya masih memiliki kekurangan. Untuk itu penulis berharap akan ada penelitianpenelitian lain yang melengkapi penulisan buku ajar ini.

Penulis

Dr. Ir. Idawarni Asmal, MT.

iii

DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL HALAMAN PENGESAHAN KATA PENGANTAR DAFTAR ISI PENDAHULUAN GARIS-GARIS BESAR PEMBELAJARAN

i Ii iii iv 1 2

1

LATAR BELAKANG BERLANTAI BANYAK

PERUMAHAN

6

2

TUJUAN PENGADAAN BERLANTAI BANYAK

PERUMAHAN

7

3

DEFINSI PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK

7

4.

KLASIFIKASI A. Apartemen Berdasarkan Golongan Ekonomi Penghuninya B. Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan : C. Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan D. Apartemen Berdasarkan Bentuk Massa Bangunan E. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Vertical F. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Horizontal G. Mix Use Apartemen H. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Kepadatan Ruang Tidur Tiap Unitnya

8 8

5

13 17 18 31 32 34 39

PERSYARATAN TEKNIS PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK A. Kriteria Pemilihan Lokasi Permukiman dan Rumah Susun B. Prasarana Lingkungan Perumahan Berlantai Banyak

43

6

STANDAR: TATA CARA PERENCANAAN FASILITAS LINGKUNGAN RUMAH SUSUN SEDERHANA. DEPARTEMEN PEKERJAAN UMUM

63

7

PERAN RUANG PUBLIC PADA PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK A. Definisi Ruang Publik

74

B. Ruang Terbuka Hijau Pada Bangunan/Perumahan C. Peran Ruang Public pada Perumahan Berlantai Banyak

75

iv

43 50

74

78

8

9

D. Peran Ruang Public Perumahan Berlantai Banyak Kaitannya Dengan Budaya E. Peran Ruang Public Perumahan Berlantai Banyak Kaitannya Dengan Jenis Kelamin dan Usia

80

SISTEM PEMBIAYAAN DAN KEPEMILIKAN PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK A. Sistem Pembiyaaan B. Sistem Kepemilikan

89

SISTEM STRUKTUR DAN UTILITAS PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK A. Sistem Struktur B. Sistem Utilitas

91 91 109

DAFTAR PUSTAKA

118

v

84

89 89

PENDAHULUAN Salah satu upaya yang dilakukan untuk meningkatkan mutu pembelajaran di Universitas hasanuddin fakultas Teknik jurusan Arsitektur adalah

pembelajaran dengan sistem

learing Base Education ( LBE). Sistem learning ini dimasudkan untuk menggantikan sistem pembelajaran lama yang masih konvensional. Dengan sistem learning maka sangat diharapkan bahan ajar akan dapat diperoleh oleh mahasiswa dengan cara yang mudah mudah melalui media online, Selain itu, sistem tersebut juga dapat meningkatkan kompetensi mahasiswa sehingga menunjang pembelajaran berbasis KBK. Selama ini pada mata kuliah Perumahan Berlantai Banyak (Vertical Housing), sistem pembelajaran masih dilakukan dengan cara konvensional

yang terbatas waktu

penyajiannya dan kurang kreatif dan inovatif sehingga kurang diminati oleh mahasiswa, padahal mata kuliah perumahan berlantai banyak (vertical housing) sangat penting untuk disajikan dan diambil oleh mahasiswa, mengingat saat ini sedang gencar-gencarnya pemerintah melaksanakan program pengadaan perumahan yang salah satunya adalah program perumahan berlantai banyak atau rumah susun, apartemen maupun kondominium. Jenis perumahan seperti ini lahir karena tingginya permintaan masyarakat akan sarana hunian, sedang ketersediaan lahan hunian diperkotaan sangat terbatas dan harganyapun tinggi. Untuk merealisasikan hal tersebut, maka dibutuhkan tenaga-tenaga yang handal dan terampil dalam bidang disain arsitektur perumahan berlantai banyak, maka arsitektur sebagai salah satu bidang keilmuan memiliki kurikulum dengan memasukkan perumahan berlantai banyak sebagai salah satu matakuliah. Matakuliah Perumahan Berlantai Banyak merupakan mata kuliah pilihan dengan jumlah kredit 3 SKS (Satuan Kredit Semester) yang disajikan pada semester genap (mahasiswa mengambil mata kuliah pilihan dimulai dari semester 6 (enam) ke atas). Mata kuliah ini merupakan mata kuliah yang termasuk dalam rumpun matakuliah laboratorium perumahan dan permukiman. Apabila mahasiswa berencana untuk menyelesaikan tugas akhir baik konsentrasi riset atau disain / perancangan yang terkait dengan bidang keilmuan perumahan dan permukiman berlantai banyak, maka seharusnya mengambil mata kuliah pilihan tersebut.

Untuk mendukung hal ini, maka melalui program

pembuatan buku ajar akan dibuat materi mengenai matakuliah Perumahan Berlantai Banyak (Vertical Housing)

yang akan mengajikan

presentasi

informasi dan

pengetahuan yang komprehensif dalam bentuk teks, gambar, latihan-latihan, umpan balik secara langsung dari mahasiswa dan pengamatan lapangan. 1

RANCANGAN PEMBELAJARAN BERBASIS KGB MATAKULIAH PERUMAHAN BERKANTAI BANYAK (VERTICAL HOUSING)

1. Kompetensi Utama

: a. Mampu menangkap, menelaah, mengolah pikiran dan rasa dan secara kreatif, imajinatif dan inovatif terhadap teori dan konsep tentang perumahan berlantai banyak atau vertical housing b. Mampu menerapkan teori-teori, konsep-konsep, norma-norma dan standar ilmiah/sains, teknologi dalam konteks perumahan berlantai banyak atau vertical housing di kawasan perkotaan, baik dalam kawasan inner city maupun dalam kawasan area pesisir dengan pendekatan kehidupan social-budaya, ekonomi masyarakat.

2. Kompetensi Pendukung

: a. Menguasai wawasan pengetahuan lingkungan b. Menguasai teori arsitektur permukiman/perumahan dan perkotaan c. Menguasai konstruksi dan utilitas bangunan berkantai banyak

3. Kompetensi Lainnya

: a. Mahasiswa mampu bekerja mandiri maupun kelompok dalam koordinasi kemitraan secara multi-disiplin b. Mahasiswa memiliki nilai kompetitif dan rasa percaya diri pada kemampuan yang dimiliki dalam komunitas professional dalam lingkup nasional dan internasional

Sasaran Belajar

: a. Mahasiswa dapat berpikir kritis dalam menyikapi issu-issu, fenomena, perkembangan dan permasalahan yang berkaitan dengan perumahan berlantai banyak atau verikal hosuing. b. Mahasiswa dapat meningkatkan pengetahuan, keahlian dan berperanserta dalam menyikapi masalahmasalah terkait dengan perumahan berlantai banyak, baik dalam kawasan inner city maupun dalam area pesisir. c. Mahasiswa mampu merumuskan suatu konsep dan mampu mengaplikasinya dalam bentuk disain

2

Strategi/ Metode Pembelajaran

Minggu

Sasaran Pembelajaran

Materi Pembelajaran

1

Mampu memahami materi , metode perkuliahan dan penilaian mata kuliah

 Kontrak perkuliahan Menjelaskan hak-hak dan kewajiban mahasiswa serta aturanaturan dalam melaksanakan perkuliahan  Menjelaskan secara umum dan ringkas tentang materi Perumahan Berlantai Banyak (Vertical Housing)  Latar Belakang dan tujuan Pengadaan Perumahan Berlantai Banyak

Ceramah interaktif

2-5

Mampu mengetahui, dan memahami teori-teori dan konsep-konsep serta standarstandar tentang Perumahan Berlantai Banyak (Vertical Housing)

Tinjauan Umum Perumahan Berlantai banyak • Definisi Perumahan Berlantai Banyak • Klasifikasi Perumahan Berlantai Banyak • Persyaratan teknis perumahan berlantai banyak • Sarana dan prasarana Perumahan Berlantai Banyak

6-8

Mampu mengetahui, dan memahami teori-teori dan konsep-konsep seta standarstandar perihal ruang public pada permukiman berlantai banyak

Peran ruang public pada Perumahan Berlantai Banyak Definisi ruang public Peran ruang public pada Perumahan Berlantai Banyak Peran ruang public Perumahan Berlantai banyak kaitannya dengan budaya Peran ruang public Perumahan Berlantai Banyak kaitannya

   

3

Indikator Penilaian

Bobot Nilai (%)

 Kesesuaian pustaka (critical review/kognitif)  Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelas (softskills /physikomotorik)  Kedisiplinan (apektif)

5

 Ceramah interaktif  Kajian pustaka

 Pemahaman materi (critical thinking/kognitif)  Kesesuaian pustaka (critical review/kognitif)  Ketelitian dan kebenaran perhitungan standar permukiman  Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelas (softskills/  physikomotorik)  Kedisiplinan (apektif)

10

 Ceramah interaktif  Kajian pustaka

 Pemahaman materi (critical thinking/kognitif)  Kesesuaian pustaka (critical review/kognitif)  Ketelitian dan kebenaran perhitungan standar permukiman  Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelas (softskills/physikomotorik)

10

Minggu

Sasaran Pembelajaran

Strategi/ Metode Pembelajaran

Materi Pembelajaran dengan jenis kelamin dan usia

9-10

11-12

Indikator Penilaian Kedisiplinan (apektif)

 Ceramah interaktif  Kajian pustaka

 Pemahaman materi (critical thinking/kognitif)  Kesesuaian pustaka (critical review/kognitif)  Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelas (softskills)  Kedisiplinan (apektif)

 Kegiatan lapangan dengan melihat, mencatat, mengerti dan memahami permasalahan di perumahan berlantai banyak  Pembuatan laporan eksisting condition lapangan (perumahan berlantai banyak)

 Survey kelompok  Diskusi kelompok (Small group)  Self Directed Learning



Mampu memahami dan menyimak tentang sistem pembiayaan dan kepemilikan perumahan berlantai banyak

Sistem Pembiayaan dan kepemilikan Perumahan Berlantai banyak  Sistem Pembiyaaan  Sistem kepemilikan  Sistem struktur dan utilitas perumahan Berlantai Banyak

Mampu memahami dan menyimak permasalahan perumahan berlantai banyak, serta mampu membuat laporan yang baik dan benar serta sistimatis.

  

10

Pemahaman materi (critical thinking/kognitif) Kesesuaian pustaka (critical review/kognitif) Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelas (softskills) Kedisiplinan (apektif)

10

10

13

Mampu mempresentasikan permasalahan -permasalahan perumahan berlantai banyak

Presentasi kondisi lapangan dan permasalahan perumahan berlantai banyak.

 Presentasi & diskusi kelompok  Self Directed Learning

 Pemahaman materi (critical thinking/kognitif)  Estetika (kebenaran, kelengkapan, kerapihan gambar)  Teknik presentasi (kreatif dan komunikatif)  Kontribusi keaktifan dalam diskusi kelompok (softskills/physikomotorik)  Kedisiplinan mhs

14-15

Mampu menganalisis problem solving perumahan berlantai banyak

Pembuatan kelanjutan laporan tentang penyelesaian problem dengan berpedoman pada teoriteori, konsep dan standar yang ada.

 diskusi kelompok(small group)  Self Directed Learning

 Pemahaman materi (critical thinking/kognitif)  Estetika (kebenaran, kelengkapan, kerapihan gambar)

4

Bobot Nilai (%)

10

Minggu

Sasaran Pembelajaran

Strategi/ Metode Pembelajaran

Materi Pembelajaran

Indikator Penilaian

Bobot Nilai (%)

 Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelompok (softskills/physikomotorik)  Kedisiplinan mhs (apektif) 16

Mampu mempresentasikan permasalahan permasalahan dan solusi dari permasalahan tersebut pada perumahan berlantai banyak

Presentasi hasil problem solving terhadap permasalahan perumahan berlantai banyak.

 Presentasi & diskusi kelompok(small group)  Self Directed Learning

 Pemahaman materi (critical thinking/kognitif)  Estetika (kebenaran, kelengkapan, kerapihan gambar)  Teknik presentasi (kreatif dan komunikatif)  Kontribusi keaktifan dlm diskusi kelompok (softskills/physikomotorik)  Kedisiplinan mhs (apektif)

10

16

Final Test

Mendiskripsikan secara ringkas konsep yang terkait dengan perumahan berlantai banyak

 Self Learning

 Estetika (kebenaran, kelengkapan, kerapihan gambar)  Kedisiplinan (apektif)

25

5

Directed

1. LATAR BELAKANG PENGADAAN PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK Unite d‟Habitation adalah rumah susun yang dicetuskan oleh Lee Corbusier pada CIAM V di Paris (1937) dengan tema “ Housing and Home” yang kelak menjadi cikal bakal rumah susun modern. Gagasan ini juga merupakan cikal bakal dari mega struktur di tahun limapuluhan (Johan Silas, 1993). Menurut Johan silas (1993) Ide Lee Corbusier ini didasarkan oleh : 

Adanya pertentangan antara gagasan J.P. Proudhon (Perancis) yang menolak keras milik pribadi atas property, dia ingin melihat kehidupan masyarakat yang adil melalui kebersamaan masyarakat dalam menghasilkan barang dan jasa. Ide tersebut disanggah oleh F. Engelas (German-Ingris) yang menganggapi bahwa model telah terlanjur dikuasai oleh kalangan terbatas dengan segala akibatnya serta adanya keraguan terhadap peran pemeriintah yang bisa efektif.



Perang dunia pertama yang merubah status quo dari pemerintah dan makin gencarnya gerakan humanism.



Banyaknya kota-kota di Barat yang rusak akibat perang



Banyaknya tentara yang pulang

dari peperangan tanpa memiliki rumah, dan

pemerintah tidak dapat lepas dari tanggung jawab terhadap keadaan perumahan. Hal tersebut menjadi awal munculnya perumahan sosial, 

Industrialis Filantrop yang solider terhadap nasib buruhnya sehingga membangunkah beberapa perumahan bagi kalangan pekerja industry seperti workeras village yang dibangun oleh perusahaana coklat Cadbury



Tugas bagi Lee Corbusier untuk membangun perumahan bagi buruh pabrik di Pessac Prancis. Setiap orang memiliki keinginan untuk mempunyai rumah. Rumah yang dimiliki

seseorang dimana mereka sangat ingin membeli rumah tunggal, rumah gandeng, rumah ganda/koppel, atau rumah berteras dengan berbagai keunggulan yang manfaatnya berguna bagi anak-anak dan bagi orang tua yang tekun/rajin. Terdapat halaman belakang dimana segala sesuatunya dapat ditanam dan dipelihara seperti bunga dahlia, binatang peliharaan kelinci,

sehingga mereka dapat menjadi tukang kebun yang amateur. Hal mana dapat

meningkatkan kepuasan dari penghuni/pemilik rumah, tapi tujuan dari kepemilikan rumah juga juga di capai dalam rumah apartemen dan blok-blok hunian yang terdapat kota (Barbara Ward, 1976).

6

2.

TUJUAN PENGADAAN PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK Pengadaan perumahan berlantai banyak bertujuan untuk menjawab kebutuhan

masyarakat akan hunian. Sebagaimana yang tercantum dalam UUD‟45 pasal 33 yang menyatakan bahwa pemerintah menjamin kebutuhan masyarakat akan sandang, pangan dan papan (perumahan). Sementara itu, lahan di wilayah perkotaan sangat terbatas luasnya dan harga yang sangat tinggi, sedang jumlah penduduk terus bertambah karena kelahiran maupun urbanisasi. Untuk memenuhi hak tersebut, maka salah satu cara yang dilakukan oleh pemerintah maupun pihak lainnya adalah dengan membangun rumah susun.

3. DEFINISI PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK Perumahan berlantai banyak disebut juga dengan rumah susun, apartemen atau kondominium.

Rumah susun menurut PERMEN PU. NO

60/PRT/1992, adalah suatu

bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dibagi dalam suatu bagianbagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal mauoun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama atau tanah bersama. Sedang untuk istilah apartemen terdapat beberapa definisi yang dikutip dari beberapa sumber yang menjelaskan arti dari kata tersebut, yaitu sebagai berikut : 

Tempat tinggal suatu bangunan bertingkat yang lengkap dengan ruang duduk, kamar tidur, dapur, ruang makan, jamban, dan kamar mandi yang terletak pada satu lantai, bangunan bertingkat yang terbagi atas beberapa tempat tinggal. ( Kamus Umum Bahasa Indonesia, 1994, p : 69 )



Bangunan hunian yang dipisahkan secara horizontal dan vertikal agar tersedia hunian yang berdiri sendiri dan mencakup bangunan bertingkat rendah atau bangunan tinggi, dilengkapi berbagai fasilitas yang sesuai dengan standart yang ditentukan. ( Ernst Neufert, 1980, p : 86 )

Apartemen atau rumah susun memiliki pengertian sbb ( Komaruddin, 1997) sbb : 

Adalah bangunan bertingkat yang distrukturkan secara fungsional

dalam arah

horizontak mauoun vertical dan nama tersebut sebagai terjemahan dari condominium, flat atau apartemen.

7

kata-kata



Sertifikat hal milik atas satuan rumah susun, mempunyai pengertian adanya kepemilikan perseorangan dengan kepemilikan bersama yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisah-pisahkan satu dengan lainnya. Jadi secara umum apartemen dapat didefinisikan sebagai bangunan bertingkat yang

memiliki unit-unit hunian yang di mana setiap unit terdapat ruang yang dapat menampung aktifitas sehari-hari, dan antar penghuni saling berbagi fasilitas yang disediakan secara bersama-sama.

4. KLASIFIKASI PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK Perumahan berlantai banyak atau disebut juga dengan rusun, rusuna, apartemen atau kondominium

dapat

diklasifikasikan

atas

beberapa

cara,

yaitu

:

berdasarkan

pengelompokannya maka apartemen dibedakan atas golongan ekonomi, ketinggian bangunan, bentuk massa bangunan, pencapaian vertical, pencapaian horizontal, mix use apartemen, kepadatan ruang tidur tiap unitnya. Apartemen dapat dibedakan berdasarkan pengelompokannya yaitu :

A. Apartemen Berdasarkan Golongan Ekonomi Penghuninya Ada 3 macam apartemen berdasarkan golongan ekonomi penghuninya, yaitu : (Apartments: Their Design and Development, 1967 : 42-43). 

Apartemen golongan bawah

Apartemen golongan bawah adalah apartemen yang diperuntukkan bagi masyarakat yang berada pada level ekonomi rendah. Apartemen jenis ini dihuni oleh mereka yang bermata pencaharian sebagai buruh tani, nelayan, buruh industry atau mereka yang bekerja pada sector non formal lainnya seperti pedagang kaki lima, tukang becak, sopir dll. Selain kepada kelompok tersebut, rusun jenis ini juga diperuntukkan bagi karyawan isntansi swasta. Pembangunan apartemen jenis ini biasanya terkait dengan program pemerintah karena adanya perubahan fungsi lahan (alih fungsi lahan), mengembalikan fungsi lahan ke fungsi semula, perbaikan kualitas lingkungan perumahan baik perumahan kumuh maupun perumahan liar. Apaartemen golongan bawah juga sering disebut rusun (rumah susun) atau rusuna (rumah susun sederhana). Rusun atau rusuna dapat disewakan atau dijual oleh pihak pengemban yang biasanya adalah perumnas (BUMN). Rusun atau rusuna memiliki fasilitas yang sangat minim dan privacy yang kurang karena memang diupayakan standar perencencanannya seminimum mungkin karena terkait dengan biaya yang juga minim. Oleh karena itulah

8

pemerintah memiliki prototype dari rusun yang dapat digunakan di seluruh Indonesia, untuk meminimumkan biaya perencanaan. Berikut gambar-gambar

rumah susun (rusun) bagi

kalangan ekonomi bawah)

Rumah Susun Tambora Jakarta Barat Apartemen golongan bawah atau rusun dalam masa pasca huni berkembang menjadi kumuh.

Rusun nelayan di Tanjung Bunga Makassar. Pada bagian bawah rusun dijadikan sebagai area publik bagi penghuni rusun Gambar 1. Apartemen Golongan Masyarakat Kelas Ekonomi Bawah (sumber :Google.com) 9

Berikut ini gambar denah prototipe rusuna (rumah susun sederhana) yang dibuat oleh departemen P.U. Cipta Karya yang dapat digunakan di seluruh Indonesia.

Gambar 2. Prototipe Rusuna (Sumber : Google.com)

10



Apartemen golongan menengah

Apartemen kalangan menengah

biasanya dihuni oleh mereka yang bekerja sebagai

professional, pengusaha kelas menengah, orang asing. Apartemen jenis ini memiliki fasilitas yang lebih baik dari rusuna, demikian pula dengan keamanan, kenyamanan, dan privacy.

Gambar 3. Apartemen Golongan Menengah (Sumber : Google.com) Apartemen atau rumah susun yang akan dibangun tersebut, dikhususkan untuk para pekerja, mahasiswa/i, polisi dan penghuni pondok pesantren. Lokasi Jabodetabek. (sumber (HarianDepok.com – Properti) 

Apartemen golongan mewah

Apartemen golongan mewah umumnya berlokasi dikawasan strategis dan memiliki kualitas lingkungan yang baik. Apartemen jenis tersebut umumnya dihuni oleh kalangan bisnismen, professional, orang asing. pejabat tinggi. Kawasan strategis dalam hal ini dapat berarti di pusat kota atau kawasan CBD (Central Bisniss District) atau kawasan yang memiliki kualitas lingkungan yang baik seperti kawasan water front city yang memiliki view yang baik dan bebas polusi. Apartemen golongan mewah memiliki maksimal security (kemanan) dan kenyamanan baik dari aspek teknis maupun non teknis.

11

Apartemen Green Buy Pluit. Agung Podomoro (Sumber: Google.com) Gambar 4. Apartemen Kalangan Atas (Kondominium)

Perbedaan antara ketiga jenis apartemen ini hanya terletak pada lokasi, ukuran ruang pada tiap unit hunian, serta fasilitas yang disediakan oleh apartemen tersebut. Semua pembangunan rumah susun/apartemen/condominium tersebut di atas, termasuk flat, town 12

house, baik untuk hunian maupun non hunian atau campuran keduanya, semuanya mengacu kepada Undang-Undang Rumah Susun sebagai dasar perencanaan.

B. Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan Berdasarkan ketinggian bangunan apartemen, menurut Samuel, Paul (1967 : 44-47), apartemen dibagi atas 3 jenis yaiyu : bertingkat rendah, sedang, dan tinggi. 

Apartemen bertingkat rendah / low-rise, yaitu apartemen yang mempunyai jumlah tingkat/lapis sampai 6 lantai. Apartemen low rise dibedakan menjadi 3 bagian, yaitu: 1. Garden apartment, yaitu apartemen dengan 2-3 lantai, dengan 2-16 unit perlantainya. Sirkulasi vertikal menggunakan tangga dan terdapat banyak open space. Open space digunakan untuk berbagai kebutuhan seperti untuk interaksi social, bermain, taman, dll).

Gambar 5a. Garden Apartemen di Sanfrancisco menggunakan pola loop (sumber : Idawarni, 2010) Garden apartemen ini, pada bagian tengahnya merupakan ruang terbuka yang sifatnya pasif, tidak digunakan untuk kegiatan manusia/penghuni, tapi hanya untuk hijauan.

13

Gambar 5b. Mission Creek Park Apartemen Sanfrancisco (sumber : Idawarni, 2010) Apartemen ini adalah jenis garden apartemen. Pada apartemen ini jalan masuk tidak diperuntukkan untuk kendaraan, namun untuk pejakan kaki atau kendaraan sepeda. Jalan selain digunakan untuk jogging track dan untuk rekreatif. Kendaraan di parkir pada sisi lain dari apartemen. Gambar 5. Garden Apartemen 2.

Maissionette, yaitu apartemen yang tiap unitnya terdapat 2 lantai berdempetan unit

yang satu dengan yang lain, dan fasilitas tempat parkir bersama.

Gambar 6. Maisonette Apartemen, Lokasi Sanfransisco (sumber : Idawarni, 2010) Setiap unit bangunan apartemen dihuni oleh dua keluarga yang masing-masing memiliki tempat parkir pada lantai bawah. 14

3. Town house, yaitu hampir sama dengan massionette, perbedaannya tiap unit memiliki tempat parkir sendiri. Townhouse adalah kompleks kecil yang berisi rumah-rumah yang dibangun berderet. Kompleks rumah kecil ini disebut dengan cluster, yang umumnya memakai sistem keamanan one gate sistem. Dalam satu cluster umumnya berisi tidak lebih dari 30 rumah. Umumnya, townhouse dilengkapi dengan fasilitas bersama seperti kolam renang, club house, dan ruang terbuka bersama untuk mendukung kenyamanan dan aktifitas penghuni (Suci, 2009). Facade seluruh rumah townhouse dalam cluster adalah sama. Hal ini menjadi pembeda dasar antara townhouse dan rumah mewah.

Gambar 7. Town House (sumber : Idawarni, 2010) 15

Apartemen bertingkat rendah / low-rise sebaiknya diperuntukkan untuk ukuran lingkungan (neighboorhod), yang diperuntukkan khusus untuk satu kelompok masyarakat yang homogeny, misal apartemen atau rusun bagi nelayan, buruh pabrik, dsb. Ukuran jumlah penduduknya tidak terlalu besar (small) dan merupakan kantong-kantong dari orang-orang yang menyediakan atau meberikan suatu elemen-elemen sosial dan fisik yang menengah diantara individu, keluarga, dan yang lebih luas lagi yaitu kelompok yang heterogen. Kelompok-kelompok homogenitie ini adalah salah satu bagian dari process clustering. Proses clustering ini cenderung terjadi di kota, yang didasarkan pada penerimaaan pada perbedaan interprestasi dari kualitas lingkungan, gaya hidup, dan sistem pertahanan, dan homogenities. Proses clustering ini sangat baik untuk menjaga sebuah budaya dapat tetap survive. Menyediakan suatu setting yang tepat bagi sebuah sikap atau kelakuan yang mana akan dapat dimengerti, diatur dengan tepat dari makna dan komunikasi, dan dapat membagi symbol dan aturan-aturan tak tertulis, sistem aktivitas yang sama dan organisasi temporal. Clustering akan menjaga dan menciptakan jaringan kerja, penggunaan control keluarga dan pola budaya (Amos Rapoport, 1977). Cluster-cluster dari rumah susun ini dapat diikat oleh kehadiran open space sebagai ruang bersama public bagi kelompok-kelompok rusun. 

Apartemen bertingkat sedang / mid-rise.

Apartemen ini memiliki ketinggian antara 6-9 lantai. Apartemen jenis telah menggunakan lift sebagai akses sirkulasi vertical menunju ke unit-unit huniannya.

Gambar 8. Apartemen Tingkat Sedang (sumber: Google.com) 16



Apartemen bertingkat tinggi / high-rise. Apartemen tipe ini memiliki ketinggian di atas 9 lantai. Tipe apartemen ini umumnya

merupakan apartemen untuk golongan menengah ke atas karena biasanya dibangun di daerah yang memiliki keterbatasan lahan yang harga lahannya mahal, yaitu dalam kawasan CBD (Central Bisnis District). Kawasan central bisniss distrik adalah kawasan pusat kota yang diperuntukkan untuk multi storage building.

Gambar 9. Apartemen Tingkat banyak (High Rise Apartemen)(sumber: Google.com)

C. Apartemen Berdasarkan Sistem Penyusunan Lantai Apabila apartemen di bedakan berdasarkan sistem penyusunan lantai, maka apartemen dibagi atas simplex, duplex, dan triplex ( Samuel Paul, Apartment, 1979, hal : 410-418 ) 

Simplex

Pada apartemen jenis ini, setiap unit keluarga memiliki satu lantai hunian. 

Duplex

Pada apatemen jenis ini, setiap unit memiliki dua lantai, dalam pembagian ruangnya satu lantai berfungsi sebagai lantai bersifat semi privasi sedangkan lantai yang lainnya bersifat privasi. Lantai yang bersifat privacy biasanya terletak pada lantai 2 dari unit hunian tersebut. 

Triplex

Pada apartemen jenis ini memiliki pembagian menjadi 3 lantai per unitnya. Di mana di tingkat 1 menjadi tempat servis, area di tingkat 2 bersifat semi privat sedangkan area di 17

tingkat 3 merupakan area yang bersifat privat. Dalam pembagian tingkat bervariasi yaitu: Half level dan split level.

Simplex

Duplex

Triplex

Gambar 10a. Apartemen Berdasarkan Penyusunan Lantai

Gambar 10b. Apartemen Tipe Duplex dan Triplex (sumber : Idawarni, 1010)

D. Apartemen Berdasarkan Bentuk Massa Bangunan : (Joseph De Chiare, Lee Koppelman, Manual of Housing/Planning and Design Criteria, New Jersey, 1975).

18



Slab

Apartemen di Bronx, New York (sumber: Google.com) Gambar 11. Apartemen Tipe Slab

Pada apartemen berbentuk slab, bangunan berbentuk seperti kotak yang pipih. Massa yang berbentuk slab biasanya menggunakan koridor sebagai penghubung ruang, yang terdiri dari: 1. Double loaded corridor

Gambar 12. Double Loaded Corridor (sumber: Google.com) Susunan penempatan unit-unit hunian secara ganda (berhadap-hadapan) sehingga menempatkan koridor pada bagian dalam gedung. Kedua unit-unit ruang hunian apartemen

19

yang saling berhadap-hadapan dapat diakses pada kedua sisi koridor. Manfaat koridor yang dapat diakses pada kedua sisinya adalah: •

Efisiensi yang lebih besar dari ruang sirkulasi dibandingkan dengan koridor yang hanya dapat diakses pada satu sisi saja

•

Secara keseluruhan kepadatan lebih tinggi dari unit perumahan, hal ini mungkin diperlukan untuk apartemen yang berlokasi di lokasi di kota atau pusat distrik di mana jaringan transportasi umum dan fasilitas yang ada baik

•

Potensi untuk bangunan yang memiliki dua sisi yang sama di lokasi yang sesuai

•

Kesempatan

bervariasi yang lebih besar dalam mix use apartemen karena

kedalaman bangunan (lebar bangunan/bentangan) yang lebih besar. •

Lebih baik untuk membatasi jumlah apartemen dari salah satu koridor dari double loaded corridor.

Hal-hal lain yang perlu dipertimbangkan termasuk: •

Jendela di ujung koridor untuk membiarkan cahaya dan udara leluasa ke dalam gedung, dan memungkinkan pandangan keluar yang lebih baik.

•

Ruang ekstra di sekitar lift dan area sirkulasi, untuk membentuk lobi di mana orang dapat bertemu

•

Lebar dan tinggi ruang tambahan di koridor, khususnya di sekitar pintu, untuk memberikan rasa kelapangan

•

Menggunakan atrium di sebuah bangunan dengan rencana yang lebih baik. Hal ini dapat memungkinkan masuknya cahaya ke tengah bangunan.

Terdapat potensi untuk menyelesaikan akses surya bagi unit hunian yang memiliki koridor tunggal atau double-loaded dengan cara menggunakan ketinggian ganda, kadang-kadang disebut sebagai "up-dan-over", apartemen. Ini akan efektif menjadi apartemen tingkat dua, dan tingkat kenyamanan yang lebih baik karena memiliki jendela di kedua sisi bangunan. Umumnya, unit-unit yang diatur dengan double louded corridor, sejumlah unit-unit dapat diakses dari core tunggal/corridor

seharusnya dibatasi

hingga 8 unit.

Hal-hal yang

mungkin diperkenankan : - Untuk adaptasi

bangunan-bangunan reuse (penggunaan ulang dari bangunan-bangunan)

- Pembangunan dapat memperlihatkan pemenuhan terhadap keinginan calon penghuni pada streetscape dan respon terhadap jalan masuk - Pembangunan dapat memperlihatkan level yang tinggi dari kenyamanan terhadap lobbi umum, corridor, dan unit-unit hunian.

20

2. Single loaded corridor

Enclosed Corridor

External Corridor

21

Gambar 12. Single Loaded Corridor (sumber: Google.com)

Sebuah koridor yang dibuat tunggal berada di sepanjang bagian luar (atau atrium) bangunan. Tempat tinggal hanya memiliki akses dari satu sisi saja dan mungkin berada pada satu atau lebih tingkat jika akses koridor berada pada tingkat alternatif. Manfaat dari pengaturan single loaded corridor adalah: • Secara keseluruhan bangunan tidak terlalu panjang

dari dua kali lipat-yang dapat

dimuat, sehingga lebih baik untuk site yang terbatas. • Orientasi semua apartemen adalah menuju aspek yang disukai • Koridor eksternal memungkinkan untuk koridor dengan pencahayaan alami

dan

berventilasi yang baik • Terdapat potensi untuk tempat tinggal menggunakan ventilasi silang jika koridor eksternal yang digunakan. • Corridor ini dapat digunakan dalam kombinasi dengan pengaturan double-loaded. Akses koridor eksternal sering dapat terlihat tidak menarik dan terasa tidak nyaman atau tidak aman pada gedung-gedung tinggi. Perlu desain yang cermat untuk memastikan hal tersebut telah terintegrasi ke dalam bentuk keseluruhan bangunan, tidak terlihat memiliki perlindungan cuaca yang baik dan merasa aman.

22

'terjebak pada',

Sertakan ruang ekstra di sekitar tangga dan lift untuk membentuk ruang lobi yang terlindung. Ini harus cukup besar untuk menjadi ruang sosial di mana orang dapat berhenti dan berinteraksi. Gunakan skrining (sun screen) pada akses eksternal, dan perubahan material. Sertakan ruang ekstra di sekitar pintu dan sepanjang koridor sehingga warga dapat menempati ruang, menggunakannya sebagai area sosial dan dapat dilihat sebagai bagian positif dari bangunan. Sebagai bangunan tinggi, maka koridor eksternal dapat terasa tidak aman. Oleh karena itu maka ketinggian pagar harus ditingkatkan

dari 1200 mm. Pertimbangkan menambah

ketinggian pagar hingga 1400mm pada bangunan yang lebih dari 10 lantai. Menggunakan pemagaran (langkan) yang solid sehingga akan memberikan perasaan yang lebih aman. Apabila memiliki jendela yang membuka ke ruang tersebut (corridor), maka setiap bukaan jendela memerlukan desain yang cermat untuk memastikan bahwa ada cukup privasi bagi penghuni. Memiliki koridor yang lebar (jauh dari dinding depan unit hunian) dapat menyelesaikan masalah privasi untuk kamar tidur, memungkinkan membuka jendela dan dapat menyelesaikan isu-isu seputar desain terhadap proteksi pada bahaya kebakaran/api.

3. Skip stop plan (single loaded corridor) Elevator membuka pada lantai-lantai tertentu, biasanya digunakan pada duplek apartemen atau tripleks apartemen. Lantai-lantai tertentu tersebut adalah lantai dimana pintu masuk unitunit hunian berada.

4. Terrace plan Lantai dasar apartemen adalah hal yang istimewa karena menawarkan potensi untuk akses langsung dari jalan ke daerah lanskap pribadi. Terrace juga memberikan kesempatan untuk membangun apartemen dan lansekapnya sebagai respon terhadap streetscape dan domain publik di skala pedestrian (pejalan kaki). Lantai dasar apartemen juga mendukung pilihan perumahan dengan menyediakan akses bagi orang tua dan orang cacat serta mendukung

keluarga yang memiiliki anak-anak kecil. Lantai dasar apartemen

mengakomodir pilihan gaya hidup penghuni pada bangunan apartemen dengan menyediakan fasilitas-fasilitas, seperti berkebun, bermain dan kepemilikan hewan peliharaan. Tujuan: 

Berkonribusi dalam memberikan pemenuhan hasrat terhadap streetscape pada sebuah area dan untuk menciptakan aktifitas yang aman di jalan. 23



Menciptakan kesan rumah tinggal dan pilihan terhadap gaya hidup yang tersedia di bangunan apartemen.

Pelaksanaan desain yang lebih baik •

Desain taman depan atau teras, yang berkontribusi pada tata ruang dan visualisasi ke jalan namun tetap memadai dalam menjaga privasi penghuni apartemen. Hal ini dapat dicapai dengan: menjiwai tepi jalan, misalnya, dengan mempromosikan entri individu untuk apartemen lantai dasar. Hal ini menciptakan aktivitas pejalan kaki di sepanjang jalan dan mengartikulasikan tepi jalan dengan cara: - Menyeimbangkan kebutuhan privasi dan aksesibilitas pejalan kaki - Menyediakan penghalang yang tepat terhadap pencahayaan dan / atau lansekap untuk memenuhi kebutuhan privasi dan keamanan penghuni yang memiliki akses ke streetscape yang menyenangkan - Memanfaatkan perubahan level (ketinggian/perbedaan peil) dari jalan ke taman atau teras pribadi untuk meminimalkan garis dari site (batas site) dari jalan ke apartemen bagi beberapa apartemen - Meningkatkan pengawasan ke jalan dengan mengadakan pintu dan jendela yang menghadap ke jalan. • Memastikan privasi dan keamanan yang cukup pada unit lantai dasar apartemen yang terletak di daerah perkotaan tanpa memundurkan jalan dengan cara: - Meningkatkan ketinggian lantai dasar dari ketinggian jalan setapak maksimal 1,2 meter.

Merancang langkan (balustrade/reiling pagar/tangga) dan

membangun ketinggian ambang jendela untuk meminimalkan site lines (batas site) menjadi apartemen, terutama di daerah yang jalannya tidak dimundurkan. - Menentukan kelayakan masing-masing jalan masuk (entri)) - Memastikan keselamatan tabir-tabir atau sekat-sekat penghalang yang diintegrasikan ke dalam keseluruhan desain elevasi dan detail . •

Meningkatkan pilihan perumahan dengan cara: - Menyediakan taman-taman pribadi, yang dapat diakses secara langsung dari ruang tamu utama apartemen dan mendukung berbagai kegiatan - Memaksimalkan jumlah dari ground floor apartemen yang dapat diakses dan dikunjungi.

24

- Mendukung perubahan atau penggunaan perubahan parsial, seperti kantor rumah yang dapat diakses dari jalan atau sudut toko (lihat Mixed Use, Fleksibilitas danketingggian langit-langit ). •

Meningkatkan peluang untuk akses surya di unit lantai dasar, khususnya di daerah padat dengan cara: - Menyediakan tinggi langit-langit dan tinggi jendela (lihat Heights Ceiling) - memilih jenis pohon dan semak-semak yang menyediakan akses matahari di musim dingin dan teduh di musim panas (lihat Landscape Design).

Teras masuk pribadi ditinggikan dari tanah untuk menyediaka privacy dan untuk menfasilitasi ventilasi/penghawaan parkir mobil. Tanaman disepanjang pinggiran teras berkontribusi terhadap kualitas streetscape (sumber: Building Design” .Residential Flat Design Code Part03. Tools for improving the design) Gambar 13a. Terrace Apartemen

25

Lansekap pribadi yang baik ditaman belakang apartemen yang luas akan menghidupkan ruang apartemen dan menyediakan variasi area material lansekap baik hard maupun soft material. Beberapa fungsi yang dapat digunakan pada bagian ini seperti menjemur pakaian dan juga menyediakan ruang untuk bersantai dan bermain yang teduh dan nyaman (sumber: Building Design” .Residential Flat Design Code Part03. Tools for improving the design). Gambar 13b. Terrace Apartemen

26

13c. Teras Apartement (Scape apartemen sanur taman/teras : sumber : Google.com) Apartemen ini menyediakan akses ke taman belakang yang teduh dan fasilitas kolam renang yang dapat digunakan bagi semua penghuni apartemen. Setiap unit hunian di apartemen memiliki teras yang berhubungan langsung ke taman belakang. Gambar 13. Terrace Apartemen 

Tower

Biasanya ketinggian bangunannya di atas 20 lantai. Sistem sirkulasinya menggunakan sistem core karena menggunakan lift. Ada berbagai variasi bentuk tower antara lain: 1. Single tower

Single tower atau tower tunggal. Apartemen tower tunggal bisa memiliki podium atau tidak memiliki podium.

Gambar 14a. Apartemen Kampung Tunjungan Baru (sumber : Google.com) 27

Single tower adalah apartemen tunggal (hanya ada satu unit) yang memiliki ketinggian lebih dari 20 lantai.

2. Multi tower

Adalah apartemen yang memiliki beberapa unit atau blok-blok apartemen yang masingmasing unit memiliki ketinggian lebih dari 20 lantai, tower-tower ini dapat dihubungkan atau disatukan oleh podium.

Gambar 14b. Multi Tower Apartemen (Apartemen Taman Anggrek | Jakarta | Residential | 46 floors | 151m: sumber Google.com) Gambar 14. Tower Apartment

Apartemen berbentuk tower ini dapat juga dibedakan berdasarkan sistem core yaitu :Tower plan, Expanded tower plan, Cross plan, Expanded cross plan, Three wing plan, Five wing plan, Circular plan

28

Circular plan

Two wings plan

Three wings plan Gambar 15. Bentuk-Bentuk Tower Apartemen yang Didasarkan oleh Sistem Core (sumber: Google.com) 29

Sebuah tower apartemen memiliki core sebagai inti gedung yang merupakan ruang dimana fasilitas sirkulasi ditempatkan.

Penempatan Core Menurut Yeang, Posisi

service core sangat penting dalam merancang bangunan tingkat tinggi. Service core bukan hanya sebagai bagian struktur, tapi juga mempengaruhi kenyamanan ternal. Posisi core dapat diklasifikasikan dalam tiga bentuk, yaitu : 

Core pusat



Core ganda .



Core tunggal terletak pada sisi bangunan.

Gambar 16. Penempatan Core pada Apartemen (sumber: Google.com) Core ganda memiliki banyak keuntungan, dengan memakai dua core dapat dijadikan sebagai penghalang panas yang masuk kedalam bangunan. Penelitian harus menunjukkan penggunaan pengkondisian udara secara minimum dari penempatan service core ganda yang tampilan jendala menghadap utara dan selatan, dan core ditempatkan pada sisi timur dan barat. Penerapan ini juga dapat diterapkan pada daerah beriklim sejuk 

Varian

Massa apartemen yang berbentuk varian ini merupakan bentuk gabungan massa slab dengan podium dan tower dengan podium.

30

Gambar 17. Varian Apartemen E. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Vertikal : (Site Planning, 1984 : 280-281) 

Walk-up apartment

Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah menggunakan tangga. Ketinggian bangunan apartemen ini maksimal hanya 4 lantai. Dinamakan walk up apartemen, maksudnya adalah apartemen ini penghuninya berjalan ke atas untuk mencapai unit huniannya, tidak menggunakan escalator atau lift.

Gambar 18. Walk Up Apartemen (sumber: Google.com) 

Elevator apartment

Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah lift dan memiliki sirkulasi vertikal sekunder berupa tangga yang seringkali juga merupakan tangga darurat. Ketinggian bangunan di atas 6 lantai. Ada dua macam sistem lift yang dapat digunakan pada tipe apartemen ini: 31

1. Lift berhenti di setiap lantai 2. Skip-floor elevator sistem. Lift yang digunakan diprogram untuk berhenti pada lantai-lantai tertentu pada bangunan. Umunya sistem ini digunakan pada apartemen dengan sistem penyusunan lantai Duplex atau triplex.

F. Apartemen Berdasarkan Pencapaian Horizontal : 

Single-loaded corridor apartement

Apartemen dengan tipe koridor ini dapat terbagi lagi menjadi dua yaitu:

Gambar 19. Single Loaded Apartement 1. Open corridor apartment Koridor pada tipe ini bersifat terbuka dengan pembatas terhadap ruang luar berupa tembok atau railing. 2. Closed corridor apartment Koridor bersifat tertutup oleh dinding, kadang memiliki bukaan berupa jendela ataupun jalusi atau bahkan tidak ada bukaan sama sekali.

Gambar 20. Open dan close corridor ((sumber google.com) 

Double-loaded corridor apartment

Tipe koridor pada apartemen ini dikelilingi oleh unit-unit hunian sehingga seringkali terletak di tengah-tengah bangunan ( central corridor ). 32

Gambar 21. Double-loaded corridor apartment

Lobi, tangga, lift dan koridor membentuk ruang sirkulasi umum dalam bangunan. Pertimbangan desain yang juga penting termasuk keselamatan, kemudahan dan daya tahan. Selain itu, lokasi, proporsi, tingkat dan frekuensi elemen ini memiliki hubungan langsung dengan bentuk bangunan, tata letak dan artikulasi. Tujuan -

Untuk menciptakan ruang yang aman dan menyenangkan bagi sirkulasi dari para penghuni dan barang-barang pribadi mereka.

-

Untuk memfasilitasi layout apartemen yang berkualitas

-

Untuk memberikan kontribusi positif terhadap bentuk dan artikulasi fasad bangunan dan hubungannya dengan lingkungan perkotaan.

-

Untuk mendorong interaksi dan penghargaan antara penghuni yang dapat berkontribusi pada rasa kebersamaan dan meningkatkan rasa aman.

Pelaksanaan Desain yang lebih baik 

Meningkatkan kemudahan dan keamanan dalam ruang sirkulasi dengan cara: - Menyediakan koridor yang lebih lebar dan ketinggian langit-langit, terutama pada area lobi, lift luar dan pintu masuk apartemen - Menyediakan level yang tepat dari pencahayaan, termasuk penggunaan sinar matahari pada tempat yang memungkinkan - Meminimalkan panjang koridor untuk memberikan kesan garis pandang yang jelas - Menghindari sudut ketat/tajam - Menyediakan signage (tanda-tanda) terbaca dengan mencatat nomor apartemen, area umum dan pentunjuk arah area umum - Menyediakan ventilasi yang memadai.



Dukungan yang lebih baik dari layout bangunan apartemen dengan merancang bangunan yang memiliki beberapa core yang: - Meningkatkan jumlah jalan masuk di sepanjang jalan 33

- Meningkatkan jumlah titik sirkulasi vertikal - Memberikan lebih banyak artikulasi untuk fasad - Membatasi jumlah unit-unit dari sebuah core sirkulasi pada tingkat/level satu. 

Mengartikulasikan koridor yang lebih panjang. Kemungkinan Solusi desain termasuk: - Memanfaatkan serangkaian daerah foyer - Menyediakan jendela di sepanjang atau di ujung koridor.



Meminimalkan pemeliharaan dan menjaga daya tahan dengan menggunakan bahan yang kuat di daerah sirkulasi umum. (Lihat Building Entry, Natural Ventilation).

G. Mix Use Apartemen Selain jenis-jenis rusun yang telah diseburtkan, rusun juga dapat dibentuk menjadi rusun dengan

Fungsi Campuran (Mixed Use), terutama bagi

Pembangunan Rumah Susun

Sederhana Mixed Use adalah suatu area atau bangunan multi fungsi yang terpadu dan saling berhubungan secara langsung dengan fungsi peruntukan yang berbeda. Mixed Use menggabungkan antara fasilitas hunian, fasilitas bisnis, fasilitas rekreasi, dan biasanya dimiliki oleh satu pengembang. Fungsi mixed use yang dapat dicampurkan dengan keberadaan rusun yaitu yang berkaitan dengan kehidupan sehari – hari. Dengan adanya konsep mixed use menjadikan penggunaan lahan lebih efektif dan efisien, membuat pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan menjadi lebih nyaman dihuni. Konsep mixed use juga dapat diterapkan pada sebuah rumah tangga. Dimana rumah yang memiliki usaha dapat juga disebut dengan rumah produktif / usaha (Home Based Enterprises), penggunaan ruang untuk usaha dapat diletak pada halaman depan, lantai dasar atau halaman belakang rumah tersebut sehingga tidak mengganggu aktivitas penghuni itu sendiri. Adanya rumah berbasis usaha (HBEs) dapat memberikan pengaruh pada daerah sekitarnya karena HBEs dapat memberikan kesempatan kerja, mempermudah memenuhi kebutuhan dasar hidup dll Faktor – faktor yang dapat mempengaruhi terbentuknya rumah berbasis usaha yaitu lokasi yang dekat dengan pusat kota/jaringan jalan, letak yang strategis memberikan pengaruh terhadap aksesibilitas, dimana kemudahan tersebut ditunjangan dengan kelengkapan transportasi umum dan sarana yang tersedia, serta keberadaan pasar tradisional memiliki pertimbangan tersendiri, dimana semakin dekat dapat mematikan pangsa pasar sedangkan semakin jauh mempengaruhi biaya transportasi karena pasar juga dapat sebagai tempat 34

suplay barang. Sehingga dibutuhkan jarak yang sesuai dalam penerapan rusun mixed use 3 (Mixed Use in Urban Centres: Guidelines for Mixed Use Development, Department of Urban Affairs and Planning, 2000.)(sumber :Building Design” .Residential Flat Design Code Part03. Tools for improving the design)

Gambar 22a. Mix use Apartemen ditunjau dari akses terhadap pencahayaan alami Rencana ini menggunakan pencampuran dari apartemen dengan dua dan tiga kamar tidur untuk mengoptimalkan lay out bangunan dan untuk menyediakan akses pencahayaan dari arah utara bagi semua apartemen.

Gambar 22b. Mix use apartemen ditinjau dari respon terhadap konteks dan lingkungan Variasi dari ukuran dan tipe apartemen yang berkontribusi kepada artikulasi bangunan dari respon terhadap konteks dan lingkungan

35

Tipe mix use apartemen menyediakan pilihan terhadap rumah dan mendukung akses prumahan yang pantas, dengan

mengakomodasi beberapa tipe rumah tangga. Apartemen

campuran dapat menjamin bangunan apartemen mendukung kebutuhan dari masyarakat sekarang dan yang akan datang.

Ini sangat penting khususnya bagi bentuk bangunan

apartemen yang signifikan dan bagian yang permanen dari produk urban. Tujuan 

Untuk menyediakan type-tipe apartemen yang berbeda, dalam hal mana untuk memenuhi bagi permintaan rumah tangga yang berbeda sekarang dan masa yang akan datang



Untuk menjaga akses yang layak kepada perumahan baru melalui kelompok budaya dan ekonomi social.

Pelaksanaan design yang baik 

Menyediakan variasi dari type apartemen yang berbeda dari type studio, satu, dua, tiga, atau leebih dari tiga kamar tidur apartemen, khususnya bagi apartemen yang luas. Variasi ini mungkin tidak bisa pada apartemen yang kecil, sebqagai contoh di atas 7 unit.



Memperhalus pencampuran apartemen yang tepat untuk sebuah lokasi melalui : -

Pertimbangan kecenderungan populasi

dimasa yang akan datang sebaik

permintaan pasar saat ini. -

Memperhatikan lokasi apartemen

dalam kaitannya ke transportasi public,

fasilitas public, area pekerjaan, sekolah, universitas, dan pusat perbelanjaan. 

Lokasi dari pencampuran antara apartemen dengan satu dan tiga tempat tidur pada level dasar dimana aksesibilitinya adalah lebih mudah pencapaiannnya dari orangorang cacat (disable), orang tua atau keluarga yang memiliki anak.



Mengoptimalkan sejumlah akses dan adaptasi apartemen ke pemenuhan sejumlah besar dari standar hunian Australia adalah hanya minimum



Memeriksa kemungkinan dari konfigurasi apartemen yang fleksibel, yang mana mendukung perubahan di masa depan

36

Gambar 22c. Mix use apartement ditinjau dari ketinggian lantai ke lantai Bagian yang mengillustrasikan ketinggian ceiling yang tepat bagi mix use building

Gambar 22c. Mix use apartement ditinjau dari ketinggian ceiling untuk habitable room Ilustrasi bagian yang menyediakan ketinggian ceiling yang tepat bagi bagunan flat untuk hunian.

37

Dimensi yang direkomendasikan berikut diukur dari level (ketinggian) lantai yang telah selesai (FFL) untuk menyelesaiakn ketinggian langit-langit (FCL). Ini adalah minimum saja dan tidak melarang menggunakan ketinggian langit-langit yang lebih tinggi, jika diinginkan. - Pada gedung-gedung mixed use: 3.3 meteran minimum untuk ground floor ritel atau untuk komersial dan untuk lantai pertama hunian, ritel atau komersial untuk mempromosikan fleksibilitas dari masa depan penggunaan bangunan -

pada gedung-gedung flat dengan fungsi hunian di daerah mixed use: 3.3 m. minimum untuk grand floor sebagai promosi kefleksibililan penggunaan untuk masa depan

-

Di gedung-gedung perumahan flat atau lantai-lantai hunian lainnya pada bangunanbangunan yang mix use building ::

-

Pada umumnya, 2,7 m. minimum untuk semua kamar yang dihuni pada semua lantai, 2,4 meter adalah minimum yang lebih disukai untuk semua lantai non-dihuni, namun 2.25m juga diperbolehkan

-

Untuk apartemen dengan dua unit lantai (bertingkat dua), minimum 2,4 m bagi lantai kedua jika 50 persen atau lebih dari apartemen memiliki minimum ketinggian ceiling 2,7 m.

-

Untuk unit dua lantai dengan dua lantai yang mmeiliki ruang void, ketinggian langitlangit minimum adalah 2.4 m.

-

Ruang loteng, 1,5 m minimum ketinggian dinding di pinggir ruangan dengan minimal lereng (sudut) langit-langit 30 derajat .

-

Perkembangan yang berusaha untuk memvariasikan ketinggian langit-langit yang direkomendasikan harus menunjukkan bahwa apartemen akan menerima cahaya siang hari yang memuaskan (misalnya. apartemen berlantai rendah dengan sejumlah area jendela).

38

Gambar 22d. Mix use apartemen . Bagian ini memperlihatkan penempatan area komersial pada kedua yang menyediakan peredam akustik bagi apartemen dari kebisingan penggunaan area retail di lantai dasar (ground floor). (Mix Use for Urban Centres : Guidelines for Mixed Use Development, Department of Urban Affairs and Planning 2000) (sumber: Building Design” .Residential Flat Design Code Part03. Tools for improving the design) Gambar 22. Mix Use Apartement

H. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Kepadatan Ruang Tidur Tiap Unitnya Berdasarkan pada kepadatan ruang pada tiap unitnya , maka apartemen di bagi atas tipe studio, tipe dengan dua kamar tidur, tiga kamar tidur, empat kamar tidur,dan lima kamar tidur. Berikut gambaran tentang tipe-tipe tersebut (sumber: Building Design” .Residential Flat Design Code Part03. Tools for improving the design). •

Apartemen tipe studio atau efisiensi

Gambar 23a. Kepadatan Ruang Tidur Tipe studio 39

•

Apartemen satu tempat tidur Banyak digunakan oleh mereka yang masih singke atau pasangan-pasangan muda yang belum memiliki anak. Tipe maisonette dengan satu tempat tidur/loft apartemen

Apartemen dengan satu tempat tidur Gambar 23b. Kepadatan FRuang Tidur Tipe satu tempat tidur •

Apartemen dua tempat tidur Apartemen yang biasanya digunakan oleh keluarga yang telah memiliki anak lebih dari satu orang

Apartemen dengan dua kamar tidur di bagian sudut

40

Apartemen dengan dua tempat tidur yang saling berhadapan. Kedua ruang tidur berada pada lantai yang sama

Apartemen dengan dua tempat tidur yang salah satu dari ruang tidurnya terletak pada lantai atas. Apartemen dapat pula dikelompokkan dalam apartemen dupleks.

41

Apartemen dengaan dua kamar tidur pada bagian sudut ruang dan dengan ruang belajar. Semua ruang dalam hunian berada pada lantai yang sama. Apartemen ini dapat pula dikelompkkkan pada apartemen taman (garden apartemen) karena memiliki taman pada bagian luar. Gambar 23c. Kepadatan Ruang Tidur Tipe dua ruang tidur •

Apartemen tiga tempat tidur Apartemen seperti ini biasanya digunakan oleh satu keluarga yang memiliki dua anak dengan jenis kelamin berbeda dan telah berusia remaja, sehingga dibutuhkan ruangan yang berbeda untuk digunakan secara terpiusah oleh anak-anak tersebut.

Apartemen dengan tiga kamar tidur Gambar 23d. Kepadatan Ruang Tidur Tipe tiga ruang tidur 42

•

Apartemen empat tempat tidur Apartemen yang biasanya digunakan oleh keluarga yang memiliki 3 orang anak, dank arena kesibukan masing-masing anggota keluarga sehingga dibutuhkan ruang untuk pembantu yang akan melakukan pekerjaan keluarga sehari-hari.

Gambar 23e . Kepadatan Ruang Tidur Tipe 4 kamar tidur •

Apartemen lima tempat tidur Apartemen seperti ini biasanya digunakan bagi keluarga

besar (extended family)

yaitu keluarga yang membawa angora keluarga lainnya untuk tinggak di apartemennya sehingga dibutuhan suatu ruangan yang lebih luas. Apartemen seperti ini umumnya adalah apartemen mewah dengan harga yang mahal dan setiap unitnya memiliki 3 lantai.

5. PERSYARATAN TEKNIS PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK B. Kriteria Pemilihan Lokasi Permukiman dan Rumah Susun Terdapat beberapa kriteria yang mendasari dalam menentukan lokasi pemukiman serta rumah susun yang tepat, diantaranya disebutkan dalam pendapat para ahli yaitu : Aksesbilitas Dalam penentuan lokasi rumah susun sederhana campuran sangat erat kaitannya dengan aksesbilitas. Aksesibilitas yang baik dapat didukung dengan ketersediaan sarana angkutan umum dan kedekatan dengan jaringan jalan maupun pusat kota. Berdasarkan Menteri Negara Perumahan dan Permukiman yaitu Jarak fisik kepusat kota maksimum 5 km atau jarak tempuh sekitar 1 jam perjalanan kaki) dan Jarak fisik maksimum dari

43

lokasi shelter angkutan umum adalah 1.200 meter dengan jarak tempuh sekitar 1 jam perjalanan kaki. Selain itu, aksesibiliti dapat digambarkan sebagai berikut:

Gambar24. symbol aksesibility yang disyaratkan untuk Apartemen Gambar menjelaskan bahwa apartemen juga menyediakan akses yang mudah bagi mereka yang dipensible seperti bagi mereka yang cacat seperti tuna rungu, tuna netra, dll.

Pemilihan Lokasi Rumah Susun Lokasi adalah tempat berlangsungnya suatu kegiatan. Lokasi merupakan tempat yang dapat dikenali dan dibatasi dimana suatu kegiatan berlangsung atau dapat juga merupakan suatu tempat dimana suatu obyek terletak (Kamus Besar Bahasa Indonesia). Dalam Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988, tentang : Rumah Susun Bab 11 pasal 22 dijelaskan tentang lokasi pembangunan rumah susun adalah sbb: 

Rumah susun harus dibangun di lokasi yang sesuai dengan peruntukan dan keserasian lingkungan dengan memperhatikan rencana tata ruang dan tata guna tanah yang ada.



Rumah susun harus dibangun pada lokasi yang memungkinkan berfungsinya dengan baik saluran-saluran pembuangan dalam lingkungan ke sistem jaringan pembuangan air hujan dan jaringan air limbah kota.



Lokasi rumah susun harus mudah dicapai angkutan yang diperlukan baik langsung maupun tidak langsung pada waktu pembangunan maupun penghunian serta perkembangan dimasa mendatang, dengan memperhatikan keamanan, ketertiban, dan gangguan pada lokasi sekitarnya.



Lokasi rumah susun harus dijangkau oleh pelayanan jaringan air bersih dan listrik.



Dalam hal lokasi rumah susun belum dapat dijangkau oleh pelayanan jaringan air bersih dan listrik, penyelenggara pembangunan wajib menyediakan secara tersendiri sarana air bersih dan listrik sesuai dengan tingkat keperluannya, dan dikelola berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Selain aturan yang disebutkan dalam pp tersebut, juga terdapat beberapa kriteria yang di persyaratkan dalam penentuan lokasi pembangunan atau pendirian rumah susun, yaitu:

44



Dalam penentuan lokasi perumahan yang perlu diperhatikan adalah jarak dengan tempat pekerjaan, pusat kota, perdagangan, pendidikan, kesehatan, keamanan, fasilitas pelayanan kota. (James C.Snyder ;Anthony J.Catanese (1985)



Mempertimbangkan lingkungan sekitar sebagai salah satu atribut penentu pilihan lokasi huniannya karena kemudahan untuk berhubungan dengan tempat lainnya. (Turner 1972)

Prinsip-prinsip lainnya tentang

pemilihan lokasi perumahan dan rumah susun, juga

diutarakan oleh Nova nadya Angraini 2010. Disebutkan ada beberapa kriteria dinyatakan oleh beberapa ahli sebagai berikut : 

Bourne (1981) 1. Aksesibilitas. 2. Karakteristik fisik dari lingkungan permukiman 3. Fasilitas, kualitas utilitas 4 Demografi 5. Karakteristik lokasi dan rumah



Kuswara (2004) 1. Arahan kawasan budidaya & lindung 2. Kondisi lahan & lingkungan 3. Sistempusat kegiatan ekonomi 4. Perkembangan sosial kependudukan 5. Pertumbuhan kawasan 6. Sistemjaringan regional



Carn et al (1988) 1. Tata letak lokasi 2. Karakterisitik lingkungan sekitar 3. Kenyamanan lokasi 4. Aksesibilitas 5. Nilai lahan



Lester W.Milbrath, UNESCO, 1979 1. Jumlah rumah 2. Luas lokasi perumahan 3. Supply dan demand perumahan 4. Perkembangan lokasi Perumahan

45

yang



Rabinowitz (1989) 1. Kondisi fisik lahan 2. Kualitas lingkungan 3. Aksesibilitas 4. Ketersediaan prasarana 5. Harga lahan 6. Kesesuaian dengan RencanaTata Ruang 7. PermintaanPasar



Komaruddein (1997) 1. Aksesibilitas 2. Dekat dg fasilitas sosial dan umum 3. Terhindar dari kerawanan bencana 4. Sesuai dengan arahan RTR (Rencana Tata Ruang)



Miles (2000) 1. Peruntukkan lahan 2. Kondisi fisik lahan 3. Ketersediaan prasarana 4. Aksesibilitas 5. Kondisi sosial & lingkungan 6. Ketersediaan fasilitas public 7. Harga lahan 8.Permintaan dan penawaran

Selain yang disebutkan di atas, terdapat hal lain yang mesti dipertimbangkan dalam memilih lokasi perumahana lantai banyak. Antara lain dari segi pekerjaan, atau dari segi ekonomi. Apabila ditinjau dari pekerjaan, maka sebuah perumahan haruslah dekat dengan pekerjaan penghuninya.hal ini

bertujuan untuk kemudahan pencapaian ke tempat kerja,

menghemat biaya transportasi, memudahkan control anggota keluarga.

Namun apabila

ditinjau dari peruntukan ekonominya dan tujuan pengadaan rumah susun sebagau upaya untuk penghematan lahan, maka hal tersebut dapat dikaitkan dengan pola ruang perkotaan. Dalam pola ruang petkotaan dikenal adanya pembagian kawasan-kawasan. Seperti diketahui bahwa

46

Rumah susun baik rusuna, apartemen dan terutama apartemen golongan mewah umumnya berlokasi dikawasan strategis dan memiliki kualitas lingkungan yang baik. Apartemen jenis tersebut umumnya dihuni oleh kalangan bisnismen, professional, orang asing. pejabat tinggi. Kondominium dibangun dengan mengambil lokasi di kawasan CBD (Central Bisnis Dstrik) adapun letak kawasan tersebut dalam struktur ruang perkotaan maka dapat dilihat sbb:

Gambar 26. Pola Pengembangan Struktur Ruang Kota (sumber: Google.com). kedua gambar di atas memperlihatkan pola pengembangan struktur ruang kota. Pada kedua bentuk struktur tersebut, letak CBD pada bagian pusat. Di tempat inilah kondominium biasanya di tempatkan.

47

Berdasarkan SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara PerencanaanLingkungan Perumahan di Perkotaan, pembangunan hunian bertingkat atau rumah usun dapat dikembangkan pada kawasan lingkungan permukiman yang direncanakan untuk kepadatan penduduk lebih dari 200 jiwa per hektar. Pada dasarnya, pengembangan rumah susun dilakukan pada kawasan-kawasan di perkotaan, yaitu. Pusat kegiatan kota. a.

Kawasan-kawasan dengan kondisi kepadatan penduduk sudah mendekati atau melebihi 200 jiwa per hektar.

b. Kawasan-kawasan khusus yang karena kondisinya memerlukan rumah susun, seperti kawasan-kawasan industri, pendidikan dan campuran Tabel. Kebutuhan Rumah Susun Berdasarkan Kepadatan Penduduk Klasifikasi

rendah

Sedang

Tinggi

Sangat padat

Kepadatan

< 150

151-200 jiwa

200-400 jiwa

>400 jiwa

penduduk

jiwa/ha

perhectar

perhectar

perhectar

kebutuhan

Alternative

Disarankan

Diisyaratkan

Diisyaratkan

rumah susun

Untuk

untuk pusat-

peremajaan

peremajaan

kawasan

pusat kegiatan

lingkungan

lingkungan

tertentu

kota dan

permukimana

permukimana

kawasan

perkotaan

perkotaan

kawasan

tertentu Sumber: Badan Standardisasi Nasional, 2004

Daya Dukung Fisik Lingkungan Daya dukung fisik lingkungan dapat diterjemahkan sebagai suatu upaya yang dilakukan oleh lingkungan dalam melakukan 3 hal penting terhadap material yang dihasilkan dan yang digunakan, hal tersebut disimbolkan sebagai berikut:

Gambar 25. symbol Daya Dukung Fisik Lingkungan yang disyaratkan untuk Apartemen

48

Kemiringan lahan, jenis tanah, hidrologi serta bentuk dan ukuran lahan dapat mempengaruhi pembangunan rumah susun sederhana campuran campuran, karena daya dukung fisik lingkungan dapat mempengaruhi kendala dan potensi fisik lahan tersebut. kelabu tua serta terdapat sungai sebagai penampung air hujan dan sumur bor sebagai sumber air. Daya dukung fisik lingkungan juga dapat diterjemahkan sebagai suatu upaya untuk menggunakan potensi yang ada pada alam ke dalam desain agar diperoleh kualitas bangunan yang lebih baik, terutama penggunaan energy.

Ketersediaan sarana dan prasarana Ketersedian sarana dan prasarana merupakan salah satu menunjang dalam membangun permukiman maupun rumah susun. Keberadaan sarana dan prasarana harus mudah dijangkau. Berdasarkan SNI 2004 keberadaan saraan prasarana minimal memiliki radius pelayanan antara 500 – 3000 m2 .

Kondisi Demografi Jumlah penduduk, kepadatan penduduk dan tingkat pendapatan dapat mempengaruhi penentuan lokasi permukiman maupun rumah susun, karena semakin padat penduduk disuatu wilayah semakin diperlukannya tempat tinggal. Menurut SNI 2004 pembangunan permukiman bertingkat dapat dibangun pada kawasan permukiman yang memiliki kepadatan penduduk antara 150 jiwa/ha jiwa/ha - 200 jiwa/ha.

Harga lahan Secara umum harga lahan dapat mempengaruhi seseorang dalam memilih lokasi permukiman. Seseorang akan memilih wilayah pinggiran dibandingkan tengah kota akibat harga lahan di tengah kota lebih tinggi dibandingkan pinggiran kota, sehingga secara tidak langsung harga lahan dapt mempengaruhi penentuan pembangunan lokasi rumah susun sederhana campuran. Harga lahan tersebut disesuaikan dengan kemampuan masyarakat berpenghasilan menengah bawah dan berpenghasilan rendah. Karena harga lahan dijadikan sebagai dasar penetapan harga jual rumah susun tersebut

49

Kesesuain Dengan Landasan Hukum Dan Aturan Yang Berlaku Dalam menentukan suatu lokasi agar suatu lahan memiliki jaminan dan kepastian hukum, bahwa lahan tersebut sesuai dengan Rencana Tata Ruang. Sehingga kedepannya tidak terjadi

B. Prasarana Lingkungan Perumahan Berlantai Banyak Prasarana lingkungan rumah susun (PERMEN PU. NO 60/PRT/1992) adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan rusun dapat berfungsi sebagaimana mestinya yang antara lain berupa jaringan jalan dan utilitas umum. Prasarana lingkungan perumahan berlantai banyak yang harus disediakan antara lain berupa :

1. Jalan Klasifikasi jalan pada lingkungan rusunawa perlu disesuaikan dengan lokasi dimana rusunawa itu dibangun. Berikut table yang memperlihatkan fungsi jalan di lingkungan permukiman (Jacobs, 1995). Table Fungsi jalan di lingkungan permukiman A. Safe sanctuary

• •

Jalan lingkungan harus aman dari lalu-lintas cepat Akses untuk kendaraan darurat seperti mobil pemadam kebakaran, mobil polisi, ambulans tetap disediakan untuk mengatasi keadaan darurat

B. Livable and healthy

•

Terhindar dari polusi suara, asap dan getaran secara berlebihan. Memiliki dranaise dan sunlight acces yang baik Memiliki tempat untuk duduk, bercakap-cakap, dan bermain

• •

C. Community

• • •

D. Neighborly territory

• •

Memiliki tempat yang memungkinkan untuk kehidupan komunitas, dapat digunakan ketika pemakai jalan membutuhkannya Memberikan perhatian pada detail desain jalan seperti trotoar, pagar, furniture street dan ruang untuk bermain Dapat digunakan perayaan lokal dan mempertahankan jalan dan lingkungan dari intruksi maupun proyek atau rencana yang tidak diharapkan Menjaga hak tiap penghuni untuk hidup sendiri menghormati domain privat-nya Jalan harus menjadi simbol teritori yang membuat penghuni merasa memilikinya, dan tanggung jawab terhadapnya. 50

E. Place for play and learning

• •

Menjadi tempat yang aman untuk bermain bagi anakanak. Tempat yang baik untuk bermain haruslah memiliki karakter beragam Menjadi tempat untuk belajar untuk belajar, dimana anakanak belajar tentang alam, melalui matahari, angin, tanaman, dan melalui pengalaman itu sendiri bahkan mereka bisa belajar tentang kehidupan sosial jika ada orang di jalan yang dapat dengan aman ditemui.

F. Green and pleasant land

•

Pohon, rumput tanaman, dan bunga merupakan salah satu unsur dari jalan yang mana memberikan keteduhan dan mengingatkan orang pada lingkungan natural. Juga menjadi penawar kerasnya dan membosankan kota yang semakin hiruk pikuk.

G. Unique and historic place

•

Memiliki identitas khusus, contoh: memiliki pemandangan, sungai, pohon tua atau taman Memiliki sejarah, meskipun untuk sebagian orang. Jalan lingkungan permukiman haruslah merupakan tujuan bukan rute Sumber. Jacobs: 1995

•

Tabel Klasifikasi Jalan di Lingkungan Perumahan

51

Berikut gambar yang memperlihatkan hirarki jalan dalam lingkungan permukiman. Dalam lingkungan permukiman terdapat utama permukiman yang dunamakan kolektor/local sekunder. Kemudian bercabang menjadi local sekunder 1, selanjutnya local sekunder 1 bercabang menjadi local sekunder 2, setelah itu local sekunder 3.

Gambar 27. Hirarki jalan Lingkungan Perumahan

Bagian-Bagian Jalan Bagian-bagian jalan meliputi ruang manfaat jalan, ruang milik jalan, dan ruang pengawasan jalan. •

Daerah manfaat jalan (Damaja). Meliputi badan jalan, saluran tepi jalan, dan ambangpengamannya. Yang dimaksud dengan ruang manfaat jalan adalahsuatu ruang yang dimanfaatkan untuk konstruksi jalan dan terdiri atasbadan jalan, saluran tepi jalan, serta ambang pengamannya.

•

Badan jalan meliputi jalur lalu lintas, dengan atau tanpa jalur pemisah danbahu jalan, termasuk jalur pejalan kaki. Ambang pengaman jalanterletak di bagian paling luar, dari ruang manfaat jalan, dandimaksudkan untuk mengamankan bangunan jalan.

•

Daerah milik jalan (Damija). Meliputi ruang manfaat jalan dan sejalur tanah tertentu di luar ruang manfaat jalan. Yang dimaksud dengan ruang milik jalan (right of street)

52

Gambar 28. Bagian-bagian potongan jalan

53

2. Air Minum Lingkungan rusunawa ini harus menyediakan sumber air bersih bagipenghuninya. Sumber air bersih ini sedapat mungkin disediakan per unit atau per lantai dan tidak secara sentral untuk seluruh area rusunawa. Kebutuhan air bersih dari tiap rumah tangga yaitu 100 liter/hari untuk setiap anggota keluarga, dengan kualitas jernih, tidak berasa dan tidak berbau.

Gambar 29. Gambaran umum jaringan air bersih (sumber Google.com)

54

Gambar 30. Gambaran khusus jaringan air minum (sumber Google.com)

3. Air Limbah Lingkungan rusunawa harus memiliki sarana pengolahan air limbah, baik yang berasal dari air bekas cucian, mandi ataupun kakus. Karena rusunawa memiliki fungsi yang hampir sama dengan perumahan, maka air limbah rumah tangga pengelolaannya cukup dengan menyediakan septic tank dan sumur resapan.

55

Sistem Pembuangan Air Kotor Pada Multi Stories Building

Gambar 31. The Fully Vented One Sistem

gambar 3.2. The Fully Vent Two Pipe Sistem

Gambar 32. Sistem jarungan air bersih (sumber: Google.com) The Fully Vented One Sistem 

EQ adalah bak ekualisasi; bak penampungan sebelum dibuang keluar.



Pada one pipe sistem, semua sistem pembuangan dialirkan melalui satu pipa (air tinja dan air sabun atau air kotor lainnya).



Pada ujung pipa bangunan bagian atas selalu terbuka dan sering disebut sebagai vent stack.



Manfaat vent stack adalah untuk menghindari terjadinya cyclone effect karena sifat pipa merupakan bejana berhubungan.

56



Jika buntu dan tidak diketahui sebabnya apa, kemungkinan buntu terbesar terletak pada pipa horizontal.



Dalam sistem ini waste dan soil stack digabungkan dalam satu saluran dan masingmasing cabang dihubungkan dengan vent sistem, keadaan ini lebih baik bila waste dan soil stack masing-masing diatur berkelompok pada setiap dan bersama-sama dihubungkan dengan vent.



Yang perlu diperhatikan pada sistem ini adalah air kotor pada tempat yang satu jangan sampai mengalir ke tempat yang lain, yang berdekatan. Untuk itu dibuat kemiringan saluran dengan perbandingan 1:12.



Banyak digunakan pada bangunan yang mempunyai lantai/tingkat banyak (lebih dari 10 lantai).

The Fully Vent Two Pipe Sistem 

Pada sistem ini, waste dan soil stack dipisahkan satu sama lain dan masing-masing mempunyai vent.



Keuntungan memakai sistem ini adalah:

1. Pipa yang digunakan lebih kecil daripada single stack sistem. 2. Dalam pemasangan pipa dapat lebih teratur dan terarah. 3. Pengontrolan mudah. 

Pada Two Pipe Sistem, air tinja dan air kotor atau air sabun dipisahkan pembuangan dengan 2 jenis pipa.



Soil pipe mengalirkan tinja, water pipe mengalirkan air kotor atau air sabun.

4. Pembuangan Sampah Dari hasil pengamatan, salah satu kebiasaan masyarakat tepian sungai adalah membuang sampah di sungai. Agar rusunawa tetap terjaga kebersihannya, maka sarana pembuangan sampah harus diperhitungkan dalam perencanaan dan perancangan rusunawa terkait dengan kesehatan lingkungan. Berikut salah satu bentuk pengelolaan persampahan di SFST (SanFrancisco State University) sbb:

57

Saft sampah dari setiap unit hunian dan mobil yang menarik bak-bak sampah plastik yang berasal dari unit-unit hunian (sumber: Idawarni, 2010) Gambar 33. Bentuk saft sampah dan angkutan sampah lingkungan apartemen

Umumnya sistem jaringan sampah pada unit-unit hunian baik gedung tinggi maupun perumahan horizontal membagi sampah dalam dua bentuk, yaitu Sampah Organik Sampah Organik, yaitu sampah yang mudah membusuk. 

Sampah Organik terdiri dari bahan-bahan penyusun tumbuhan dan hewan yang diambil dari alam atau dihasilkan dari kegiatan pertanian, perikanan atau yang lain. Sampah ini dengan mudah diuraikan dalam proses alami dan dapat diolah lebih lanjut menjadi kompos. Sampah rumah tangga sebagian besar merupakan bahan organik. Termasuk sampah organik, misalnya sampah dari dapur, sisa tepung, sayuran, kulit buah, dan daun-daun kering.



Sampah Anorganik Sampah Anorganik, yaitu sampah yang tidak mudah dan bahkan tidak bisa membusuk. Sampah Anorganik berasal dari sumber daya alam tidak dapat diperbaharui seperti mineral dan minyak bumi, atau dari proses industri. Sebagian dari sampah anorganik secara keseluruhan tidak dapat diuraikan oleh alam, sedang sebagian lainnya hanya dapat diuraikan dalam waktu yang sangat lama. Sampah anorganik pada tingkat rumah tangga, misalnya berupa botol, botol plastik, tas plastik, dan kaleng. Pada apartemen-apartemen, saft untuk sampah anorganik dan anorganik berbeda meskipun masih dalam satu ducting yang sama.

58

Gambar 34. Bentuk truk penghancur sampah dari batang pohon (sumber : Idawarni,2010) Pembersihan sampah organic (pohon/kayu) melalui mekanisme pengghancuran menjadi serbuk, yang selanjutnya ditampung pada sebuah mobil container untuk setelah itu di bawa ke industry pengolahan.

5. Jaringan Listrik Pada lingkungan rusunawa pasokan listrik diperhitungkan dengan standar minimal 450 VA per hunian. Peletakan Jaringan dalam Bangunan

MDP : Main Distribution Panel SDP : Sub Distribution Panel PP : Panel Pembagi Gambar 35. Peletakan Jaringan listrik dalam Bangunan (sumber: Google.com)

59

6. Jaringan pemadam kebakaran Untuk proteksi terhadap kebakaran (Fire Protection) kebakaran pada multistorage building dapat diupayakan melalui beberarapa cara sebagai berikut 1. Preventif adalah cara mencegah kebakaran dengan : 

Perlengkapan Pencegahan Perlengkapan dirancang dan diadakan secara khusus untuk mencegah terjadinya kebakaran, misalnya dengan CCTV (Close Cirkuit Televisi ) sebagai upaya memonitor keadaan termasuk kemungkinan terjadinya kebakaran.



Pemilihan Bahan Bangunan Diutamakan menggunakan bahan bahan yang tidak mudah terbakar pada bangunan (uncombustible materials) dengan fire severity sesuai dengan persyaratan ruangnya. Fire Severity adalah durasi ketahanan suatu bahan terhadap api.



Isolasi Terhadap Api (-yang menentukan fire severity)



Jenis Bahan



Kekentalan Bahan Misalnya pada sebuah Bank, umumnya disyaratkan fire severity bagi almari besi utama minimal 2 jam.



Isolasi Terhadap Api



Dengan cara mengisolir bahan-bahan yang mudah terbakar jauh dari api. Cara Mengisolir : o

Membuat bahan isolasi mudah terbakar terhadap api.

o

Menjauhkan bahan-bahan mudah terbakar dari api.

o

Penempatan bahan-bahan mudah terbakar dari api. Maksudnya adalah menempatkan bahan-bahan mudah terbakar pada lokasi-lokasi yang relatif jauh dari jangkauan api dengan proses optimal.

2. Represif Adalah cara penyelamatan pada saat terjadi kebakaran. Usaha represif ini meliputi pengadaan alat pemadam kebakaran serta penunjang lainnya seperti : 

Fire Alarm Sistem



Fire Springkle Sistem



Fire Detector 60



Smoke and Heat Venting



Fire Dumper and Shutter



Water Supply Sistem



Punch Register



Fire Hydrant



Portable Fire Extinguisher atau Chemical Extinguishing

Unit Penyelamat Darurat (Fire Space) 

Unit ini merupakan perlengkapan penunjang bila terjadi suatu kebakaran.



Tujuannya agar pemakai bangunan dapat dengan cepat dan aman menyelamatkan diri keluar dari loksi kebakaran, sehingga dapat terhindar atau mengurangi korban jiwa.



Dengan adanya penyelamatan darurat ini pemakai bangunan yang berada pada lokasi kebakaran dapat menyelamatkan diri pada tempat ini atau menunggu bantuan yang akan diberikan oleh regu penyelamat.

Unit ini terdiri atas beberapa jenis, yaitu : 1. Tangga Darurat Peralatan penyelamatan berupa tangga yang penempatannya harus memenuhi standar persyaratan-persyaratan sebagai berikut : 

Dekat dengan fasilitas transport utama



Letak tangga tiap lantai sama



Lebar tangga minimum untuk 2 orang



Pencapaian mudah dan jelas



Ballustrade tangga dari bahan tahan api



Ruang tangga harus bebas dari asap, gas, api, biasanya ruang ini dibatasi dengan pintu tahan api yang dapat memblokir asap, gas, api, dari daerah yang terbakar.

2. Hely pad Unit ini berupa suatu landasan pesawat jenis helikopter untuk mengangkut orang atau korban akibat kebakaran pada bangunan tersebut. Landasan ini juga dapat berfungsi sebagai tempat berkumpul atau untuk menyelamatkan diri akibat terjebak kobaran api, sambil menunggu pertolongan. Sedangkan persyaratan-persyaratan pengadaan hely pad ini, antara lain : 

Letak pada bagian aras dan terluar dari bangunan, seperti penthouse, top floor, atau kedua-duanya dan harus memungkinkan untuk dapat didarati oleh helikopter.



Adanya tangga yang menuju ke hely pad.



Peralatan pembantu untuk penghuni di bawahnya. 61

3. Unit Ladder Peralatan ini berupa tangga-tangga yang dapat ditempatkan pada bagian-bagian yang membutuhkan, dan pemakaiannya diatur dari luar bangunan, biasanya berupa unit mobil yang diperlengkapi dengan tangga-tangga. Penggunaan alat ini hanya untuk lantai-lantai bawah atau lantai yang tidak terlalu tinggi, dan dilengkapi dengan petugas yang membawa peralatan-peralatan, seperti masker, pakaian tahan api, penutup mulut dan hidung, untuk dipakaikan kepada korban yang terjebak kebakaran. 4. Tangga dan Jaring

Gambar 36. Peralatan proteksi Kebakaran (sumber: Google.com)

7. Jaringan komunikasi dan telepon Selain utilitas umum, pada rumah susun juga harus disediakan fasilitas lingkungan dan tempat parkir. Fasilitas lingkungan, adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk menyelenggarakan dan mengembangkan kehidupan ekonomi, social dan budaya, yang antara lain dapat berupa bangunan perniagaan atau perbelanjaan (aspek ekonomi), lapangan terbuka, pendidikan, kesehatan, peribadatan, fasilitas pemakaman dan pertamanan.

pemerintahan dan pelayanan umum serta

Tempat parkir adalah sarana

dasar untuk pelayanan

penyimpanan kendaraan yang dapat berupa bangunan atau ruang terbuka

62

6. STANDAR: TATA CARA PERENCANAAN FASILITAS LINGKUNGAN RUMAH SUSUN SEDERHANA. DEPARTEMEN PEKERJAAN UMUM Tabel A. Luas Lahan untuk Fasilitas Lingkungan Rumah Susun dengan KDB 50% No. 1. 2. 3. 4.

Jenis Peruntukan

Luas Lahan Maksimum (%) Minimum (%) Bangunan Hunian 50 Bangunan Fasilitas 10 Fasilitas Ruang terbuka 20 Prasarana Lingkungan 20

Keterangan: 1. Luas tanah untuk fasilitas lingkungan rumah susun seluas-luasnya 30% dari luas seluruhnya; 2. Luas tanah untuk fasilitas ruang terbuka, berupa taman sebagai penghijauan, tempat bermain anak-anak dan atau lapangan olah raga sekurang-kurangnya 20% dari luas lahan fasilitas lingkungan rumah susun. Fasilitas Lingkungan Pada Bangunan Hunian Fasilitas lingkungan yang ditempatkan pada lantai bangunan rumah susun hunian harus memenuhi ketentuan sebagai berikut: 1. Maksimal 30% dari jumlah luas lantai bangunan. 2. Tidak ditempatkan lebih dari lantai ke 3 bangunan rumah susun hunian. Jenis dan Besaran Fasilitas Lingkungan Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan fasilitas lingkungan berupa ruang dan atau bangunan sesuai Tabel berikut:

63

Tabel B Jenis Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana Jenis Fasilitas Lingkungan 1. Niaga/Tempat Kerja

Fasilitas yang tersedia

Keterangan

1. Warung. Persyaratan lihat 2. Toko-toko perusahaan dan dagang. Tabel C. 3. Pusat Perbelanjaan termasuk usahan jasa.

2. Pendidikan

1. Ruang belajar untuk pra belajar. Persyaratan lihat 2. Ruang belajar untuk sekolah dasar. Tabel D. 3. Ruang belajar untuk sekolah lanjutan tingkat pertama. 4. Ruang belajar untuk sekolah menengah umum.

3. Kesehatan

1. 2. 3. 4. 5. 6.

4. Peribadatan

1. Mushola. 2. Masjid Kecil

-

5. Pemerintahan dan pelayanan umum

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Kantor RT. Kantor/Balai RW. Pos Hansip/Siskampling. Pos Polisi. Telepon umum. Gedung serbaguna. Ruang duka. Kota Surat.

Persyaratan lihat Tabel E.

6. Ruang Terbuka

2. 3. 4. 5. 6. 7.

Taman. Tempat Bermain. Lapangan Olah Raga. Pelataran Usaha. Sirkulasi. Parkir.

Persyaratan lihat Tabel F.

Posyandu. Balai Pengobatan. BKIA dan rumah bersalin. Puskesmas. Praktek dokter. Apotik.

64

Persyaratan lihat Tabel D.

Fasilitas lingkungan rumah susun yang dibangun harus memenuhi ketentuan seperti pada tabel berikut: Tabel C Fasilitas Niaga/Tempat Kerja Fasilitas yang Disediakan

Jumlah Maks Penghuni yang dapat dilayani (tiap satuan fasilitas)

Warung

250 penghuni

Menjual sembilan bahan pokok

1. Di pusat lingkungan. 1. Dapat ditempatkan Sama dengan luas 72 (dengan KDB 2. Mudah dicapai. pada lantai 1, 2 atau satuan unit rumah 50%) 3. Radius maksimum 3. susun sederhana, 300 m. 2. Mengelompok pada maks 36 m2, lantai dasar. termasuk gudang kecil.

Toko-toko

2500 penghuni

Menjual barang kebutuhan seharihari termasuk sandang pangan.

1. Di pusat lingkungan. 1. Mengelompok pada 50 2. Radius maksimum lantai dasar. 500 m. 2. Dikelompokkan pada bangunan tersendiri.

Pusat 2500 penghuni perbelanjaan termasuk usaha jasa

Fungsi

Menjual kebutuhan sandang dan pangan serta jasa pelayanan

Lokasi dan Jarak Maks dari Unit Hunian

1. Di pusat lingkung-an. 2. Radius maksimum 1000 m.

65

Letak dan Posisi pada Lantai Bangunan

Luas Lantai Minimum (m2)

Dikelompokkan pada 60 bangunan sendiri.

Luas Tanah Minimum (jika merupakan bangunan tersendiri) (m2)

100

120 (dengan KDB 50%)

Tabel D Fasilitas Pendidikan Fasilitas yang Disediakan Pra Belajar

Sekolah Dasar

Jumlah Maks Fungsi Letak Penghuni yang Mendukung 1000 jiwa dimana Menampung pelaksanaan Ditengah-tengah anak usian 5-6 tahun pendidikan pra sekolah kelompok sebanyak 8% usia 5-6 tahun. keluarga/digabung dengan taman-taman tempat bermain di RT/RW. 1600 jiwa

Jarak

Luas Lantai Luas Lahan yang yang Dibutuhkan dibutuhkan Mudah dicapai dengan 125 m2 atau 250 m2 radius pencapaian 500 1.5 m2/siswa m, dihiitung dari unit terjauh dan lantai tertinggi.

Menampung pelaksanaan Tidak menyeberang Mudah dicapai dengan 1.5 m2/siswa pendidikan Sekolah jalan lingkungan dan radius pencapaian maks Dasar masih tetap di tengah- 1000 m, dihitung daru tengah kelompok unit terjauh dan lantai keluarga. tertinggi. Tidak di pusat lingkungan, dapat digabung dengan lapangan OR atau digabung dengan sarana pendidikan lainnya.

1.75 m2/siswa 9000 m2

Sekolah 4800 jiwa Lanjutan Tingkat Pertama

Menampung pelaksanaan pendidikan Sekolah Lanjutan Tingkat Pertama

Sekolah 4800 jiwa Menengah Umum (SMU)

Menampung pelaksanaan Dapat digabung Radius maksimum 1.75 m2/siswa pendidikan SMU dengan lapangan OR 3000 m dari unit yang atau digabung dengan dilayani. fasilitas pendidikan lainnya dan tidak di pusat lingkungan. 66

Radius maksimum 1000 m.

2000 m2

SMU 1 lantai 12500 m2. SMU 2 lantai 8000 m2. SMU 3 lantai 5000

Tabel E Fasilitas Kesehatan Fasilitas yang Disediakan Posyandu

Balai Pengobatan

Jumlah Maks Fungsi Penghuni yang Mendukung 1000 jiwa Memberikan pelayanan kesehatan untuk anak-anak usia balita.

Letak

Jarak

Kebutuhan Luas Lantai Luas Lahan Minimum yang yang Ruang Dibutuhkan dibutuhkan Terletak di tengah- Mudah dicapai dengan Sebuah 30 m2 60 m2 tengah lingkungan radius pencapaian maks ruangan yang keluarga dan dapat 200 m dari unit terjauh dapat menyatu dengan dan lantai tertinggi. menampung kantor RT/RW. aktivitas.

1000 jiwa

Terletak ditengahtengah lingkungan keluarga atau dekat dengan kantor RT/RW.

Mudah dicapai dengan radius pencapaian maks 400 m dari unit terjauh dan lantai tertinggi.

150 m2

300 m2

600 m2

1200 m2

Memberikan pelayanan kepada penduduk dalam bidang kesehatan.

BKIA serta 10.000 jiwa Rumah Bersalin

Memberikan Di Pusat Kawasan. pelayanan kepada ibu-ibu, sebelum pada waktu dan sesudah melahirkan serta memberi pelayanan kepada anak sampai usia 6 tahun.

Mudah dicapai dengan Minimal radius pencapaian maks terdapat 2 100 m dari unit terjauh ruangan dan lantai tertinggi. periksa dan ruang tunggu.

Puskesmas

Memberikan pelayanan lebih lengkap kepada penduduk dalam

Mudah dicapai dengan Minimum 150 m2 radius pencapaian maks ruang periksa 1000 m dari unit terjauh dokter dan dan lantai tertinggi. ruang

30.000 jiwa

Berada di pusat lingkungan dekat dengan pelayanan pemerintah, dapat 67

300 m2

Fasilitas yang Disediakan

Jumlah Maks Penghuni yang Mendukung

Fungsi

Letak

Jarak

bidang kesehataan, bersatu dengan mencakup fasilitas kesehatan pelayanan dokter lainnya. spesialis anak dan dokter spesialis gigi.

Kebutuhan Luas Lantai Luas Lahan Minimum yang yang Ruang Dibutuhkan dibutuhkan pemeriksa dokter gigi serta ruang tunggu.

Praktek Dokter 5000 jiwa

Memberikan pelayanan pertama kepada penduduk dalam bidang kesehatan umum/spesialis.

Berada di tengahtengah kelompok dan bersatu dengan fasilitas kesehatan lain atau di lantai dasar.

Mudah dicapai dengan Sebuah ruang Minimum 18 radius pencapaian maks periksa dan m2. 1000 m dari unit terjauh ruang dan lantai tertinggi. tunggu.

Apotik

Melayani penduduk dalam pengadaan obatobatan.

Berada di antara kelompok unit hunian.

Mudah dicapai dengan Sebuah ruang Minimum 36 radius pencapaian maks penjualan, m2. 1000 m dari unit terjauh ruang peracik dan lantai tertinggi. dan ruang tunggu.

10.000 jiwa

68

Tabel F Fasilitas Pemerintahan dan Pelayanan Umum Fasilitas yang Disediakan Kantor RT

Kantor/balai RW

Jumlah Maks Lokasi dan Jarak Maks Letak dan Posisi Pada Luas Lantai Minimum Luas Lahan Maks yang Dapat dari Unit Hunian Lantai Bangunan (jika merupakan Dilayani bangunan tersendiri) 200 Berada di tengah Dapat berada pada lantai Sama dengan unit hunian lingkungan keluarga. hunian. terkecil. 1000

Berada di tengah Dapat berada pada lantai Sama dengan unit hunian lingkungan dan hunian. terkecil 18 m2. menjadi satu dengan ruang serbaguna.

Pos 200 Hansip/Siskampling

Berada di tengah Dapat diletakkan pada 4 m2 lingkungan, jarak maks 200 lantai dasar unit hunian. m

Pos Polisi

2000

Berada pada bagian depan atau entrance lingkungan.

Dapat diletakkan pada 36 m2 lantai dasar unit hunian.

72 m2

Telepon Umum

200

Berada dekat dengan pelayanan umum lainnya

Dapat pada lantai dasar.

1 unit (1.5 x 1.5)

-

Gedung Serbaguna

1000

Berada di tengah-tengah lingkungan dengan jarak maks pencapaian 500 m.

Dapat pada lantai dasar.

250 m2

500 m2

Ruang Duka

200

Dapat pada lantai dasar.

100 m2

-

Kotak Surat

1000

Dapat menjadi satu atau mempergunakan ruang serbaguna Di bagian depan tiap blok bangunan hunian.

Dapat pada lantai dasar.

-

-

69

6 m2

Tabel G Fasilitas Kesehatan Fasilitas yang Disediakan

Taman

Jumlah Maks Jarak Pelayanan Luas Areal Lokasi Fungsi yang Dapat Maks yang dapat Maks (m2) Dilayani (tiap Dilayani (m) satuan fasilitas) 40-100 keluarga 400-800 60-150 Antar bangunan dan Keseimbangan atau pada batas lingkungan; (periferi) lingkungan kenyamanan visual rumah susun dan atau dan audial; kontak bersatu dengan tempat dengan alam secar bermain dan Olah raga. maksimal; berinteraksi sosial; pelayanan sosial budaya.

Tempat bermain 12-30 anak

250 keluarga

Keterangan dan Persyaratan

Merupakan taman yang dapat digunakan oleh berbagai kelompok usia. Dapat digunakan untuk rekreasi aktif maupun pasif. Mencakup area untuk berjalan-jalan atau tempat duduk-duduk atau digabung dengan tempatbermain.

90-200

75-180

Antar bangunanbangunan atau pada ujung-ujung cluster yang mudah diawasi.

Tempat bermain untuk anak usia 1-5 tahun. Menyediakan rekreasi aktif dan Pasif. Berinteraksi sosial.

Mudah dicapai dan mudah diawasi dari unit-unit hunian karena kelompok usia balita ,asih membutuhkan pengawasan ketat. 0.3 anak usia balita setiap 1 keluarga. 1.8 m2 tiap 1 anak.

400-800

450

Dapat disatukan dengan sekolah.

Tempat bermain untuk anak usia 6-12 tahun. Menunjang pendidikan dan kesehatan.

Harus dilengkapi dengan permainan yang aman dan sesuai dengan usia pengguna. 1.8 m2 tiap keluarga.

70

Fasilitas yang Disediakan

Jumlah Maks Jarak Pelayanan Luas Areal yang Dapat Maks yang dapat Maks (m2) Dilayani (tiap Dilayani (m) satuan fasilitas)

Lokasi

Fungsi

Keterangan dan Persyaratan

Menyediakan rekreasi aktif dan pasif. Berinteraksi sosial. Lapangan Olah Raga

Minimum 30.000 1000 penduduk

9000

Di pusat lingkungan Melayani aktifitas Fasilitas ini disediakan bila atau digabung dengan salah satu atau penduduk mencapai jumlah sekolah. gabungan olahraga lebih dari 20.000 penduduk. basket, badminton, kasti, senam, aerobic

40-100

Pada tempat yang Menjajakan Memenuhi persyaratan memungkinkan untuk dagangan pada lokasi kesehatan, kemanan digunakan pada waktu- yang bersifat kenyamanan dan kebersihan. waktu tertentu. temporer. Berinteraksi sosial.

Pelataran Usaha 40-100 keluarga

± 600

Sirkulasi dan Parkir

Jarak maksimum dari tempat parkir roda dua ke blok hunian terjauh 100 m. Jarak maksimum dari parkir roda 4 ke blok terjauh 400 m

-

Pada lantai 1 atau di luar blok bangunan.

71

Menghubungkan Satu kendaraan roda 4 untuk satau tempat ke setiap 5 keluarga. tempat lain dengan Satu kendaraan roda 2 untuk moda kendaraan roda setiap 3 keluarga. 2 dan roda 4 (jalur kendaraan) Menghubungkan satu tempat ke tempat lain dengan berjalan kaki (jalur Pedestrian)

Fasilitas yang Disediakan

Makam

Jumlah Maks Jarak Pelayanan Luas Areal Lokasi yang Dapat Maks yang dapat Maks (m2) Dilayani (tiap Dilayani (m) satuan fasilitas) Minimum 2 Di luar lingkungan % dari rumah susu pada areal areal tanah pemakaman yang telah lingkungan disediakan pemerintah rumah daerah setempat. susun.

Fungsi

Keterangan dan Persyaratan

Setiap developer wajib menyediakan lahan pemakaman dengan luas dan lokasi sesuai dengan peraturan daerah yang berlaku sesuai tata ruang kota.

Fasilitas Peribadatan harus disediakan di setiap blok untuk kegiatan peribadatan harian, dapat disatukan dengan ruang serba guna atau ruang komunal, dengan ketentuan sebagai berikut: 1. Jumlah penghuni minimum yang mendukung adalah 40 KK untuk setiap satu mushola. Di salah satu lantai bangunan dapat disediakan 1 mushola untuk setiap 1 blok dengan luas lantai 9-36 m2. 2. Jumlah penghuni minimum untuk setiap satu Masjid kecil adalah 400 KK.

72

Sedang fasilitas-fasilitas penunjang lainnya yang dimiliki apartemen kelas atas atau komdominium adalah lebih kompleks dari jenis atau tipe apertemen lainnya. Adapun fasilitas tersebut adalah :

Kantor-kantor Bank (bank pembantu) dan biro-biro perjalanan

Sauna, children pool, jogging track

GYM, squash, parkir,

73

Dry clean, swimmping pool, café

Resto, salon, tenning court

Mini market, fitness centre, play ground Gambar 37. Gambar Simbol-simbol dari berbagai fasilitas-fasilitas yang disiapkan atau difasilitasi kehadirannya pada sebuah Apartemen Mewah

8. PERAN RUANG PUBLIC PADA PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK A. Definisi ruang public Dalam bahasa arsitektur, ruang terbuka yang telah berwujud fisik ini sering juga disebut sebagai ruang publik, sebutan yang sekali lagi menekankan aspek aksesibilitasnya. Stephen Carr dalam bukunya Public Space, ruang publik harus bersifat responsif, demokratis, dan bermakna. Ruang publik yang responsif artinya harus dapat digunakan 74

untuk berbagai kegiatan dan kepentingan luas. Secara demokratis yang dimaksud adalah ruang publik itu seharusnya dapat dimanfaatkan masyarakat umum tanpa harus terkotakkotakkan akibat perbedaan sosial, ekonomi, dan budaya. Bahkan, unsur demokratis dilekatkan sebagai salah satu watak ruang publik karena ia harus dapat dijangkau (aksesibel) bagi warga dengan berbagai kondisi fisiknya, termasuk para penderita cacat tubuh maupun lansia Ruang-ruang terbuka atau ruang-ruang publik ditinjau dari bentuk fisiknya dapat rupa Ruang Terbuka Hijau dan/atau Ruang Terbuka Binaan (Publik atau Privat) Ruang public (Carr, 1992) dalah ruang atau lahan umum tempat masyarakat dapat melakukan kegiatan public fungsional maupun kegiatan sampingan lainnya yang dapat mengikat suatu komunitas, baik itu kegiatan sehari-hari ataupun berkala. Menurut sifat carr dkk (1992), macam-macam tipologi ruang terbuka publik dalam perkembangannya memiliki banyak variasi tipe dan karakter antara lain : a. Taman-taman publik (public parks), b. Lapangan dan plaza (squares and plaza), yang termasuk lapangan dan c. Taman peringatan d. (Pasar (markets), e. Jalan (streets), f. Lapangan bermain (playgrounds), g. Ruang terbuka untuk masyarakat (community open spaces), h. Jalan hijau dan jalan taman (greenways and parkways), i. Atrium/pasar tertutup (atrium/indoor market place, j. Tepi laut (waterfronts).

B. Ruang Terbuka Hijau Pada Bangunan/Perumahan Terkait dengan ruang terbuka hijau public dalam sebuah perumahan atau bangunan keberadaannya dapat meningkatkan nilai visual bangunan atau perumahan tersebut, seperti yang diutarakan oleh Carr dkk., (1992), bahwa tujuan pengadaan ruang terbuka publik adalah untuk peningkatan visual (Visual Enhancement).

Keberadaan

ruang publik di suatu kota akan meningkatkan kualitas visual kota tersebut menjadi lebih manusiawi, harmonis, dan indah.

Demikian pula halnya dengan rumah susun atau

apartemen/kondominium, kehadiran ruang terbuka hijau akan semakin meningkatkan visual enhancement dari rusun atau apartemen tersebut. Selain meningkatkan visual 75

enhancement, ruang terbuka hijau dapat pula menjadi tempat untuk kegiatan aktif bagi penghuni seperti interaksi social, rekreatif, bermain, dan berolahraga bagi penghuni rusun atau apartemen. Sedang fungsi pasif lainnya adalah untuk penyegaran udara sekitarnya dan peneduhan.

Ruang Terbuka Publik Sebagai Ruang Terbuka Hijau Berikut table yang mempelihatkan penyediaan ruang terbuka hijau dalam sebuah unit lingkungan. Tabel : Penyediaan RTH Bersadarkan Jumlah Penduduk

Sumber: Direktorat Jendral Penataan Ruang Departemen pekerjaan Umum, 2008

Jenis-jenis ruang terbuka hijau bangunan atau perumahan adalah sbb : 

RTH Pekarangan

Pekarangan adalah lahan di luar bangunan, yang berfungsi untuk berbagai aktivitas. Luas pekarangan disesuaikan dengan ketentuan koefisien dasar bangunan (KDB) di kawasan perkotaan, seperti tertuang di dalam PERDA mengenai RTRW di masingmasing kota. Untuk memudahkan di dalam pengklasifikasian pekarangan maka ditentukan kategori pekarangan sebagai:

76

 Pekarangan Rumah Besar Ketentuan penyediaan RTH untuk pekarangan rumah besar adalah sebagai berikut: 1. kategori yang termasuk rumah besar adalah rumah dengan luas lahan di atas 500 m2; 2. ruang terbuka hijau minimum yang diharuskan adalah luas lahan (m2) dikurangi luas dasar bangunan (m2) sesuai peraturan daerah setempat; 3. jumlah pohon pelindung yang harus disediakan minimal 3 (tiga) pohon pelindung ditambah dengan perdu dan semak serta penutup tanah dan atau rumput.  Pekarangan Rumah Sedang Ketentuan penyediaan RTH untuk pekarangan rumah sedang adalah sebagai berikut: 1. kategori yang termasuk rumah sedang adalah rumah dengan luas lahan antara 200 m2 sampai dengan 500 m2; 2. ruang terbuka hijau minimum yang diharuskan adalah luas lahan (m2) dikurangi luas dasar bangunan (m2) sesuai peraturan daerah setempat; 3. jumlah pohon pelindung yang harus disediakan minimal 2 (dua) pohon pelindung ditambah dengan tanaman semak dan perdu, serta penutup tanah dan atau rumput.  Pekarangan Rumah Kecil Ketentuan penyediaan RTH untuk pekarangan rumah kecil adalah sebagai berikut: 1. kategori yang termasuk rumah kecil adalah rumah dengan luas lahan dibawah 200 m2; 2. ruang terbuka hijau minimum yang diharuskan adalah luas lahan (m2) dikurangi luas dasar bangunan (m2) sesuai peraturan daerah setempat; 3. jumlah pohon pelindung yang harus disediakan minimal 1 (satu) pohon pelindung ditambah tanaman semak dan perdu, serta penutup tanah dan atau rumput. Keterbatasan luas halaman dengan jalan lingkungan yang sempit, tidak menutup kemungkinan untuk mewujudkan RTH melalui penanaman dengan menggunakan pot atau media tanam lainnya.  RTH dalam Bentuk Taman Atap Bangunan (Roof Garden) Pada kondisi luas lahan terbuka terbatas, maka untuk RTH dapat memanfaatkan ruang terbuka non hijau, seperti atap gedung, teras rumah, teras-teras bangunan bertingkat dan disamping bangunan, dan lain-lain dengan memakai media tambahan, seperti pot dengan berbagai ukuran sesuai lahan yang tersedia.

77

Lahan dengan KDB diatas 90% seperti pada kawasan pertokoan di pusat kota, atau pada kawasan-kawasan dengan kepadatan tinggi dengan lahan yang sangat terbatas, RTH dapat disediakan pada atap bangunan. Untuk itu bangunan harus memiliki struktur atap yang secara teknis memungkinkan. Aspek yang harus diperhatikan dalam pembuatan taman atap bangunan adalah: 1. struktur bangunan; 2. lapisan kedap air (waterproofing ); 3. sistem utilitas bangunan; 4. media tanam; 5. pemilihan material; 6. aspek keselamatan dan keamanan; 7. aspek pemeliharaan 

peralatan



tanaman

Gambar 2.1 Contoh Struktur Lapisan pada Roof Garden (sumber: google.com) Tanaman untuk RTH dalam bentuk taman atap bangunan adalah tanaman yang tidak terlalu besar, dengan perakaran yang mampu tumbuh dengan baik pada media tanam yang terbatas, tahan terhadap hembusan angin serta relatif tidak memerlukan banyak air.

C. Peran Ruang Public pada Perumahan Berlantai Banyak Ruang public bukan hanya berupa ruang terbuka hijau pada perumahan berlantai banyak, namun juga ruang yang berada dalam gedung meliputi corridor, tangga, dan hall/lobbi). Sedang ruang public di luar gedung seperti lapangan olah raga (fasilitas olah raga 78

lainnya baik in door maupun out door) , plaza, parkir, dll. Berikut ruang public yang umumnya ada pada bangunan rusun.

Corridor (sumber Google.com)

Tangga (sumber Google.com)

79

Lapangan olah raga

(sumber Google.com)

Plaza (sumber Google.com) Gambar 38. Fasilitas-fasilitas public yang ada di rusun D. Peran ruang public Perumahan Berlantai Banyak Kaitannya dengan Budaya Ruang public sebagai salah satu wadah bagi social intercourse dalam sebuah permukiman amat penting., menurut Rapoport (1969) social intercourse merupakan salah satu aspek yang sangat penting dalam sebuah lingkungan terbangun

selain

kebutuhan dasar

manusia, keluarga, posisi dari wanita, dan privacy. Pertemuan dari orang-orang juga 80

merupakan kebutuhan dasar sejak manusia didefisikan sebagai makhluk social. Menjadi perhatian dari kita adalah dimana orang-orang bertemu, apakah di rumah, di cafe, atau di jalan.

Gambar 39a. Café terbuka (Out door café) (sumber : Idawarni, 2010) Bagi masyarakat dalam budaya Bugis Makassar, ruang-ruang terbuka yang mnejadi ruang public yang menjadi tempat pertemuan dapat dilakukan di sumur umum, pos jaga, jalan, ruang terbuka hijau atau ruang diantara unit-unit rumah keluarga (idawarni, 2013).

Gambar 39b. Interaksi yang dilakukan di pos jaga 81

Gambar 39c. Interaksi berupa bermain dilakukan anak-anak di ruang terbuka publik

Gambar 39d.Interaksi dilakukan diu ruang terbuka hijau

82

Anak-anak bermain di jalan

Gambar 39e. Interaksi dilakukan anak- anak pria dan orang dewasa di jalan

83

Gambar 39f. Interaksi yang dilakukan di sumur umum Berdasarkan gambaran budaya dan kehidupan social masyarakat maka penting untuk mengadakan ruang terbuka sebagai fasilitas interaksi social warga. Namun bentuknya mungkin berbeda apabila diaplikasikan pada bangunan modern dan berlantai berlantai banyak. Hal-hal yang dapat diambil dari budaya adalah bahwa masyarakat membutuhkan ruang-ruang untuk interaksi social, baik bagi orang dewasa, lansia, maupun bagi anakanak dengan rasa aman, nyaman, dan tenang. E. Peran Ruang Public Perumahan Berlantai Banyak Kaitannya Dengan Jenis Kelamin dan Usia Maslow dalam Newmark, and Thompson (1977), bahwa salah satu kebutuhan dasar manusia adalah kebutuhan sosial (social needs) yaitu kebutuhan untuk bermasyarakat atau berkomunikasi dengan manusia lain.

Salah satu wadah untuk

pemenuhan tersebut dalam permukiman adalah ruang publik.

Ruang publik dalam

permukiman harus dapat mengakomodir kebutuhan setiap kelompok usia (anak-anak, remaja, dewasa, dan orang tua/lansia). Kebutuhan setiap kelompok tersebut berbeda, bagi anak-anak dan remaja sosialisasi yang dilakukan bersifat aktif, sedang bagi orang lansia lebih pasif. Untuk membedakan hal tersebut dapat dilakukan dengan penyediaan interior dan fasilitas dalam ruang publik. Hal ini didukung oleh Hakim (2002), bahwa sifat ruang publik ada dua, yaitu aktif dan pasif. Ruang terbuka aktif, adalah ruang terbuka yang mempunyai unsur-unsur kegiatan didalamnya misalkan, bermain, olahraga, jala84

jalan. Ruang terbuka ini dapat berupa plaza, lapangan olahraga, tempat bermain anak dan remaja, penghijauan tepi sungai sebagai tempat rekreasi. Ruang terbuka pasif, adalah ruang terbuka yang didalamnya tidak mengandung unsur-unsur kegiatan manusia misalkan, penghijauan tepian jalur jalan, penghijauan tepian rel kereta api, penghijauan tepian bantaran sungai, ataupun penghijauan daerah yang bersifat alamiah. Ruang terbuka ini lebih berfungsi sebagai keindahan visual dan fungsi ekologis belaka. Aktivitas-aktivitas sosial yang dilakukan masyarakat di tempat publik sesuai dengan pernyataan Maryono (1993), bahwa manusia sebagai makhluk sosial memiliki keinginan untuk saling berkomunikasi, saling tukar menukar pengalaman, melepaskan segala kesalahan dan ketegangan akibat bekerja/beraktivitas seharian penuh, kegiatan ini dapat dilakukan secara bersama. Untuk skala permukiman dapat dilakukan di alun-alun, sedang pada rumah dapat dilakukan di teras. Hal ini juga didukung oleh Carr, dkk (1992), bahwa ruang publik adalah ruang milik bersama, tempat masyarakat melakukan aktivitas fungsional dan ritualnya

dalam suatu ikatan komunitas, baik kehidupan sehari-hari

maupun dalam perayaan berkala yang telah ditetapkan sebagai sesuatu yang terbuka, tempat masyarakat melakukan aktivitas pribadi dan kelompok. Ruang terbuka publik adalah simpul dan sarana komunikasi pengikat sosial

untuk menciptakan interaksi

antarkelompok masyarakat . Selain itu, ruang publik yang berkualitas adalah ruang publik yang supportive, democratic dan meaningful. Ruang terbuka dalam permukiman dan skala lingkup pelayanan kecil, seperti ruang sekitar tempat tinggal (home oriented space), harus dapat mengakomodir anggota masyarakat dalam berbagai usia maupun jenis kelamin. Ruang terbuka publik dapat juga berfungsi sebagai tempat bermain anak. menurut Setyowati (2012), anak-anak merupakan pemakai terbanyak ruang terbuka, sebenarnya tidak cukup hanya taman, teras rumah, halaman atau jalan dijadikan sebagai tempat bermain. Dengan demikian perlu disediakan ruang bermain yang aman. Hurlock (1995) istilah sosial, pada masa kanak-kanak adalah dorongan yang kuat untuk bergaul dengan orang lain dan ingin diterima oleh orang lain. Jika kebutuhan sosial ini tidak terpenuhi, anak-anak kurang merasa bahagia dan apabila kebutuhan tersebut dapat dipenuhi, anak-anak akan merasa puas dan bahagia. Pola perilaku sosial dibina pada masa kanak-kanak awal atau masa pembentukan. Pengalaman sosial awal sangat menentukan kepribadian setelah anak menjadi orang dewasa. Bermain sebagai salah satu aktivitas sosial Anak melakukan sosialisasi bersama temannya dengan cara sekedar ngobrol, jalan- jalan bersama, naik sepeda berombongan maupun melakukan aktivitas bermain. 85

Karena

pentingnya

aktifitas

bermain

pada

anak,

sehingga

Pemerintah

mengakomodirnya didalam UU Nomor 23 Tahun 2002 tentang Perlindungan Anak pada Pasal 11 : Setiap anak berhak beristirahat dan memanfaatkan waktu luang, bergaul dengan anak sebaya, bermain, berekreasi dan berkreasi sesuai dengan minat, bakat dan tingkat kecerdaannya demi pengembangan diri. Disamping itu untuk memenuhi hak tersebut, pada Pasal 56 ayat 1 butir d, e dan f, disebutkan bahwa Pemerintah dalam menyelenggarakan pemeliharaan dan perawatan wajib mengupayakan dan membantu anak, agar anak dapat · bebas berserikat dan berkumpul · bebas bersitirahat, bermain, berkreasi, berekreasi dan berkarya seni budaya · memperoleh sarana bermain yang memenuhi syarat kesehatan dan keselamatan. Apabila merujuk pada teori Gallion dan Eisner (1986), open space untuk kebutuhan sosialisasi, bermain dan olahraga dalam sebuah lingkungan (neighborhood) dibagi atas 3 bagian, yaitu play lot, neighborhood play ground, dan playfield. Play lot ini diperuntukkan bagi anak-anak pada usia pra school, letaknya di bagian belakang halaman rumah-rumah dalam sebuah blok. Play lot ini seharusnya disediakan setiap kelompok keluarga yang berjumlah antara 30-60. Dengan ukuran 1.500 hingga 2.500 sqft. Dan lokasinya jelas masih dapat terlihat dari setiap rumah yang dilayani. Play lot berisi peralatan-peralatan yang didisain dan diatur untuk kebutuhan anak kecil, seperti ayunan, luncuran, kotak pasir, senam melompat, ruang untuk berlari dan permainan melingkar. Neighboorhood play ground diperuntukkan untuk anak usia 7 tahun hingga 14 tahun dan berlokasi di pusat aktivitas rekreasi neighboorhood. Jarak fasilitas tersebut minimal 1 ¼ mil dan tidak boleh lebih dari 1 1/2 mil dari kelompok rumah-rumah dalam permukiman dan dapat ditempuh dengan berjalan kaki. Play ground disiapkan untuk lebih dari 200 anak. Open space tersebut sudah harus menyediakan taman dengan berbagai fasilitas permainan, seperti sepak bola, voly, bola kasti. Ruang ini juga membutuhkan aktivitas yang tenang,

seperti untuk aktivitas seni, drama, dan bercerita. Sedang

Playfield, diperuntukkan untuk orang-orang muda dan dewasa dengan meyediakan berbagai aktivitas rekreasi. Luasnya adalah 1 acre untuk melayani 800 orang, dan 1,5 acre untuk 1000 populasi. Ruang publik ini seharusnya didisain dengan fasilitas yang sama dengan neighboorhod play ground dan ditambah dengan ruang untuk aktivitas olah raga. Penerangan pada malam hari harus disiapkan. Sebuah playfield dapat melayani 4 buah neighboorhood. 86

Sedang berdasarkan standar pelayanan minimal untuk permukiman keputusan menteri permukiman dan prasarana wilayah bahwa kebutuhan akan sarana

No. 534/KPTS/M/2001, di cantumkan

ruang terbuka yang meliputi taman, untuk

satuan

lingkungan dengan jumlah penduduk < 30.000 jiwa, seharusnya tersedia sebuah Taman lingkungan untuk setiap 250 jiwa, dengan luas 0,3 m2/ penduduk dari luas kawasan (taman, olah raga, bermain) dengan kondisi yang bersih, mudah dicapai, terawat, indah dan nyaman. Selain dapat mengakomodir kebutuhan bermain bagi anak, ruang terbuka tersebut juga dapat mengakomodir kebutuan lansia dan wanita. Menurut standar WHO, lansia adalah anggota masyarakat yang berusia 60 -74 tahun. Orang lanjut usia juga memiliki kebutuhan hidup, salah satunya adalah kebutuhan bersosialisasi dengan semua orang dalam segala usia, sehingga mereka mempunyai banyak teman yang dapat diajak berkomunikasi dan membagi pengalaman. Hubungan sosial tidak akan mungkin terjadi apabila tidak memenuhi dua syarat, yaitu : (1) Adanya kontak sosial. (2) Adanya komunikasi. Berkomunikasi adalah suatu proses yang setiap hari dilakukan. Partisipasi Sosial tersebut dapat diwujudkan , dengan menyediakan tempat berkumpulnya para Lansia untuk melaksanakan aktivitas seperti senam lansia, berkomunikasi dengan sesama Lansia (http://stikeskabmalang.wordpress.com/2009/10/03/ aktivitas-pada-lansia/) Beberapa pakar mengatakan bahwa ruang terbuka hijau tidak boleh kurang dari 30%, Shirvani (1985). Sehingga teori ini lebih menguatkan bahwa open space khususnya ruang terbuka hijau di permukiman tersebut sangat diharapkan kehadirannya. Satu hal yang sangat penting yang harus dipikirkan agar ruang public dapat sukses adalah kenyamanan. Kenyamanan adalah salah satu kebutuhan dasar. Kebutuhan terhadap makanan, minum, perlindungan dari elemen-elemen, atau tempat untuk istrahat ketika lelah semuanya memerlukan tingkat kenyamanan agar mendapatkan kepuasan. Tanpa kenyamanan, maka sulit untuk menerima bagaimana kebutuhan lainnya dapat ditemukan. Hal-hal yang dipertimbangkan untuk merasakan kenyamanan antara lain pencahayaan , tenpat-tempat duduk, jalur pejalan kaki, dll. (Carr, 1992)

87

Taman lansia di bandung dan Taman bungkul Surabaya (sumber Google.com) Gambar 40. Taman bagi anak- anak dan Lansia 88

Apartemen yang dihuni

oleh berbagai kalangan sebaiknya dapat mengakomodir

kebutuhan mereka. Terutama ruang terbuka. Ruang terbuka harus mampu menciptakan kenyamanan, keamanan, dan kebebasan bagi pengguna dari berbagai kalangan baik usia maupun jenis kelamin. Oleh karena itu ruang terbuka harus dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang untuk hak tersebut.

9. SISTEM PEMBIAYAAN DAN

KEPEMILIKAN PERUMAHAN BERLANTAI

BANYAK A. Sistem Pembiyaaan Penyelenggara pembangunan adalah Badan Usaha Milik Negara atau Daerah, Koperasi, dan Badan Usaha Milik Swasta yang bergerak dalam bidang pembangunan rumah susun, serta swadaya masyarakat (PP no. 4 Tahun 1988, Aturan rumah susun/ apartemen. Bab 1. Pasal 1) Sesuai PERMENPERA Nomor 18/PERMEN/M/2007 menyebutkan kriteria penetapan tarif rusunawa harus terjangkau oleh masyarakat menengah bawah khususnya MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) dengan besaran tarif tidak lebih besar 1/3 dari penghasilan, sedangkan kriteri besaran tarif ditetapkan dengan diferensiasi dan subsidi silang antar kelompok tarif penghuni. Sesuai Kontrak Kinerja Menteri Perumahan Rakyat dengan Presiden RI, diamanatkan bahwa sampai dengan Tahun 2012 harus dapat memastikan terbangunnya 685.000 unit RSH Bersubsidi, 180 tower Rusunami dan 380 TB Rusunawa berikut PSU pendukungnya. Porsi terbesar Anggaran Kemenpera adalah untuk pembangunan Rusunawa. Sasaran pembangunan Rusunawa Kemenpera sesuai RPJMN 2010-2014 adalah sebanyak 100 TB (Twin Block)9 pada tahun 2010, 100 TB pada tahun2011 dan 180 TB pada tahun 2012. Pada tahun 2013 dan 2014, Kemenpera tidak lagi memiliki alokasi anggaran pembangunan Rusunawa. Dengan demikian, alokasi anggaran Kemenpera yang terbesar sesuai RPJMN Tahun 2010-2014 adalah pada tahun 2012. Itu berarti 28,8 % anggaran Kemenpera 2010-2014 dialokasikan untuk pembangunan 70.000 unit Rusunawa di seluruh Indonesia.

B. Sistem kepemilikan Nugroho Budisastro dalam Komaruddin (1997), menekankan pentingnya pentingnya kepastian hukum pada kepemilikan rumah susun. Beliau merumuskan melalui hubungan

89

Keterbatasan lahan + kualitas hidup = permukiman vertical + peraturan Pemerintah = kepastian Hukum pada Kepemilikan Rumah Susun Kepastian segi Hukum + kebutuhan yang mendesak akibat lalu lintas macet +tidak efisien, stress, tidak efektif = factor lokasi sangat penting = apartemen kelas menengah ikut meledak. Bagi komsumen kepemilikan maka rusun/apartemen/kondominium merupakan investasi. Dalam Pasal 10 (1) Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun menyatakan bahwa : Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 (3) dapat beralih dengan cara pewarisan atau dengan cara pemindahan hak sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Salah satu cara pemindahan hak tersebut adalah dengan jual beli yang merupakan salah satu dari bentuk perjanjian/persetujuan. 1.

Sistem sewa atau rentak apartemen Apartemen yang disewakan dnegan harga yang tetap setiap bulan kepada penghuni yang menempatinya, maintenance menjadi tangggung jawab pemilik apartemen

2.

Sistem kooperatif Disini tidak ada keuntungan seperti dengan sisten sewa. Setiap penghuni merupakan pemilik. Fasilitas seringsekali lebih mewah dari pada sistem sewa, seperti adanya ruang-ruang pertemuan

3.

Sistem kondominium Kepemilikan apartemen melalui angsuran dari setiap calon penghuni. Setiap pemilik memiliki surat hipotik dan fasilitas-fasilitas adalah milik bersamalam

Dalam UU no 16 tahun 1985 tentang rusun memperkenalkan perangkat pemilikan baru, yaitu hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS). Dalam sertifikasi HMSRS terkandung pemilikan yang bersifat perseorangan yang dapat dinikmati secara terpisah (sarusun) dan pemilikan bersama yang tidak dapat dinikmati secara perseorangan tetatpi dimiliki dan dinikmati secara bersama yang berupa tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama. Ada dua macam hal yang dimiliki oleh para penghuni rumah susun : 1. Hak memperoleh keamanan, keselamatan, dan kenyamanan untuk hunian yang dijamin kepastian hukumnya dengan tanda bukti izin layak huni yang diterbitkan oleh pemda 2. Hak kepemilikan atas sarusun yang dimiliki dan dijamin kepastian hukumnya dengan tanda bukti sertifikat hak milik atas sarusun yang diterbitkan oleh kanator pertanahan 90

3. Hak penghuni ini terkait antara dengan yang lainnya. Sertifikat hak milik atas sarusun tidak dapat diterbitkan

atau dijual sebelum adanya izin layak huni bahkan

pelanggaran atas ketentuan ini diancam dengan pidana penjara selama 10 tahun atau denda setinggi-tingginya 100 juta rupiah.

9. SISTEM STRUKTUR DAN UTILITAS PERUMAHAN BERLANTAI BANYAK A. Sistem Struktur Sebagai bangunan berlantai banyak, maka sebuah apartemen ataupun kondominium harus memperhatikan ketentuan-ketentuan dalam disainnya. Kalau mengabaikan, maka sangat mungkin sekali bangunan akan mengalami kegagalan dan membahayakan penghuni dan lingkungan sekitar. Berikut ini hal-hal yang perlu diperhatikan sebelum mendisain bangunan berlantai banyak. Bangunan agar berdiri kokoh, mampu menahan gaya yang bekerja pada “dirinya”, maka bangunan tersebut memiliki satu sistem struktur dari elemen-elemen struktur. Supaya bangunan dapat berfungsi dengan baik, maka dibutuhkan sistem bangunan yang tidak terlepas dari struktur bangunan. Sistem bangunan adalah suatu

sistem yang

memperhatikan aspek teknologi agar keseluruhan bangunan dapat berfungsi dengan baik , maka dalam hal bangunan haruslah mempertimbangan unsur : (http//ritalakmitasari. Worldpress.com//2013 . April 21, 2013

A.1 Kokoh Sistem struktur pada bangunan, terdiri dari elemen-elemen struktur yang mampu bekerja secara bersama-sama sehingga mencapai keadaan setimbang, harus stabil, mempunyai kekuatan yang cukup, dan kekakuan yang cukup. A.1.1 Kesetimbangan Bangunan memiliki struktur yang mampu mencapai kesetimbangan akibat aksi beban yang diberikan. Keadaan ini, akibat dari kerjasama antara elemen-elemen struktur mulai dari bagian atas bangunan sampai pondasi sebagai elemen bawah bangunan. A.1.2 Kestabilan Kestabilan bangunan sangat penting bagi kekokohan bangunan tersebut. Artinya, bebanbeban yang ada pada bangunan baik beban hidup, beban mati, beban gempa, beban angin, dan beban additional, dimana bekerja sebagai gaya lateral dan gaya vertikal mampu direspon dengan baik oleh sistem struktur yang digunakan oleh bangunan tersebut.

91

Kestabilan bangunan penting pada bangunan bertingkat baik rendah maupun tinggi. Akibat tanpa kestabilan bangunan, maka bangunan akan 1. collapse (soft storey effect), 2. tumbang (overtuning), 3. terjadi puntiran (rotation), dan amblas (liquefaction)-bisa seluruh bangunan atau sebagian saja yang berakibat kemiringan pada bangunan.

Gambar 41. Kestabilan bangunan

Elemen struktur bangunan sebagai pemikul akan menyalurkan gaya vertikal sampai ke dalam tanah sedangkan elemen struktur bangunan yang berfungsi sebagai penyalur gaya lateral, akan menahan gaya geser. Untuk mencegah hal tersebut ada beberapa cara, yaitu: 1. Titik joint yang kaku (joint rigidity) Membuat titik joint yang kaku, dengan memberikan pengaku pada pojok dari hubungan elemen linier vertikal dan elemen linier horizontal.

92

Gambar 42. Penggunaan Batang kaku Diagonal pada Konsruksi

2. Triangulasi (triangulation) dan Diafragma Stabilitas dapat tercapai dengan menggunakan sambungan kaku berupa elemen diagonal atau menggunakan diafragma kaku yang mengisi bagian dalam rangka. Rangka tersebut dipecah menjadi sistem segitiga yang lebih kecil secara alamiah, atau menempatkan dinding sebagai diafragma. Pada rangka kerja yang stabil dalam tiga dimensi jika sistem struktur bangunan mampu merespon gaya-gaya dari tiga arah (sumbu x,y, dan z). Untuk itu, elemen struktur diletakkan pada suatu kesatuan sistem sehingga mampu merespon beban-beban dari dua arah yang saling tegak lurus.

93

Gambar 43. Triangulasi (triangulation) dan Diafragma Pada susunan tiga dimensi, rangka-rangka yang parallel satu sama lainnya akan stabil jika beberapa panel dalam masing-masing dua arah utama disetimbangkan pada bidang vertikal dan rangka yang lainnya dihubungkan elemen-elemen struktur secara diagonal atau diafragma pada bidang horizontal. A.1.3 Kekuatan dan Kekakuan Selain bangunan harus dalam keadaan setimbang dan stabil, juga mempunyai nilai kekuatan dan kekakuan yang cukup. Perhitungan-perhitungan struktur yang tepat harus dilakukan agar menghindari keruntuhan pada bangunan atau berlebihannya volume struktur yang digunakan. Artinya persyaratan kekuatan tercapai bila tingkat tegangan yang terjadipada berbabagaiu elemen struktur ketika beban dalam keadaan maksimum diberikan, dan berada dalam batas

94

yang pas. Seperti ukuran penampang elemen struktur yang sesuai dengan material yang dipilih. Diawali dengan penaksiran beban yaitu dengan memberikan beban pada sebuah struktur bangunan dengan keadaan yang berbeda-beda yang akan mengakibatkan beban diberikan pada bangunan selama “masa hidupnya” ditambah perhitungan beban terbesar. Peran arsitek sangat penting pada penaksiran beban, karena arsitek harus mengetahui lebih dahulu kemungkinan-kemungkinan ini dan juga menyelidiki seluruh kombinasi pembebanan tersebut. Kemungkinan-kemungkinan tersebut dapat diprediksi denngan memperhatikan aktivitas yang diwadahi pada setiap ruang pada bangunan.

A.2. Elemen Struktur Elemen-elemen struktur pada bangunan menyalurkan beban-beban mati, beban hidup, beban gempa, beban angin, dan beban additional secara horizontal dan vertikal. Kerjasama antar elemen struktur tersebut membentuk suatu sistem struktur bangunan. Elemen-elemen struktur yang harus mampu merespon gaya lateral dan vertikal, berupa bentuk liner, bidang, dan ruang. Elemen struktur berbentuk linier, yaitu balok, bracing, sloof dan kolom, sedangkan elemen struktur berbentuk bidang adalah plat lantai, dinding pemikul, dan dinding geser. Elemen struktur berbentuk ruang yaitu core. Elemen-elemen struktur tersebut menempati posisinya masing-masing dengan konfigurasi tertentu, sehingga mampu merespon gaya-gaya yang bekerja dan bekerja secara logika dan harmonis. Material elemen struktur, mulai dari kayu, beton, dan baja. Tentu pemilihannya disesuaikan dengan dimensi bangunan, fungsi bangunan, biaya bangunan, kondisi lingkungan dan geografis setempat.

95

Hal lainnya yang juga diperhatikan pada bangunan high rise terutama yang berada di daerah yang dilalui oleh jalur gempa adalah penggunaan sistem tahan gempa.

Berikut

gambaran perencanaan Bangunan Tahan Terhadap Gempa (Muhammad Taufan) berdasarkan Data- data terakhir yang berhasil direkam menunjukkan bahwa rata- rata setiap tahun ada 10 gempa bumi yang mengakibatkan kerusakan yang cukup besar di Indonesia. Sebagian terjadi pada daerah lepas pantai dan sebagian lagi pada daerah pemukiman. Pada daerah pemukiman yang cukup padat, perlu adanya suatu perlindungan untuk mengurangi angka kematian penduduk dan kerusakan berat akibat goncangan gempa. Dengan menggunakan prinsip teknik yang benar, detail konstruksi yang baik dan praktis maka kerugian harta benda dan jiwa menusia dapat dikurangi. Gempa yang terjadi dikelompokkan menjadi 3 bagian, yaitu : gempa ringan, sedang, dan besar. 

Gempa ringan yang terjadi tidak mengakibatkan efek yang berarti pada struktur,



Gempa sedang sedikit berakibat pada struktur tapi masih aman,



Dan untuk gempa yang besar, sudah mengakibatkan kerusakan pada struktur, tapi strukturnya masih tetap berdiri dan tidak roboh. Itulah pentingnya perencanaan bangunan tahan gempa, agar bangunan yang kita tempati aman, stabil, dan tidak mudah roboh saat terjadi gempa.

Berikut ini ada prinsip- prinsip yang dipakai dalam perencanaan bangunan tahan gempa (sumber :Muhammad Taufan : http://engineeringbuilding.blogspot.com/2011/06/perencanaan-bangunan-tahan-terhadap.html 1. Pondasi :

Gambar 44. Desain Pondasi yang Digabungkan

96

Membangun pondasi memang sederhana, tapi pondasi yang kuat memerlukan pengetahuan yang cukup. Sehingga fondasi bangunan yang baik haruslah kokoh dalam menyokong beban dan tahan terhadap perubahan termasuk getaran. Penempatan fondasi juga perlu diperhatikan kondisi batuan dasarnya.Pada dasarnya fondasi yang baik adalah seimbang atau simetris. Dan untuk pondasi yang berdekatan harus dipisah, untuk mencegah terjadinya keruntuhan local (Local Shear).

2. Desain Kolom

Gambar 45. Desain Gedung dengan Kolom Menerus Kolom harus menggunakan kolom menerus (ukuran yang mengerucut/ semakin mengecil dari lantai ke lantai), dan untuk meningkatkan kemampuan bangunan terhadap gaya lateral akibat gempa, pada bangunan tinggi ( high rise building) acapkali unsur vertikal struktur menggunakan gabungan antara kolom dengan dinding geser (shear wall).

3. Denah Bangunan

97

Gambar 46. Denah Bangunan yang Dibuat Terpisah

Bentuk Denah bangunan sebaiknya sederhana, simetris, dan dipisahkan (pemisahan struktur). Untuk menghindari adanya dilatasi (perputaran atau pergerakan) bangunan saat gempa. Namun dilatasi ini pun menimbulkan masalah pada bangunan yaitu : 

2 atau beberapa gedung yang dilatasi akan mempunyai waktu getar alami yang berbeda, sehingga akan menyebabkan benturan antar gedung,



Ketidak efektifan dalam pemasangan interior, seperti : plafond, keramik, dll



Perlunya konstruksi khusus (balok korbel).

Konstruksi Balok Korbel untuk dilatasi struktur adalah sebagai berikut.

Gambar 47. Konstruksi Balok Korbel

98

Apabila tidak terjadi pemisahan gedung, maka pada bagian-bagian tertentu dari gedung tersebut akan mengalami kerusakan yang serius, berikut gambar yang memperlihatkan gedung berbentuk L yang tidak mengalami pemisahan:

Gambar 48. Dampak dari pembuatan bangunan Bersudut dengan dua sayap Sumber : http://rumahpengetahuan.web.id/konstruksi-bangunan-standar-kobeperkokoh-sendai Apabila model bangunan berbentuk L, maka apabila terjadi getaran atau goyangan pada permukaan tanah, maka bagian sudut bangunan yang paling keras mengakami kerusakan.

1. Bahan bangunan harus seringan mungkin

Gambar 49. Konstruksi Bangunan dengan Kayu

99

Berat bahan bangunan adalah sebanding dengan beban inersia gempa. Sebagai contoh penutup atap GENTENG menghasilkan beban gempa horisontal sebesar 3X beban gempa yang dihasilkan oleh penutup atap SENG. Sama halnya dengan pasangan dinding BATA menghasiIkan beban gempa sebesar 15X beban gempa yang dihasilkan oleh dinding KAYU. Berdasarkan hal tersebut, maka disarankan untuk menggunakan material bangunan yang lebih ringan untuk mengurangi dampak dari pergoyangan bangunan akibat gempa atau pergeseran tanah.

5. Struktur Atap Jika tidak terdapat batang pengaku (bracing) pada struktur atap yang menahan beban gempa dalam arah horizontal, maka keruntuhan akan terjadi seperti, diperlihatkan pada gambar berikut:

Gambar 50. Konstruksi Bangunan dengan Pengaku (Bracing)

6. Konsep Desain Kapasitas (Capasity Design) Konsep Desain Kapasitas adalah dengan meningkatkan daktalitas elemen- elemen struktur dan perlindungan elemen- elemen struktur lain yang diharapkan dapat berperilaku elastik. Salah satunya adalah dengan konsep “strong column weak beam”. Dengan metode ini, bila suatu saat terjadi goncangan yang besar akibat gempa, kolom bangunan di desain akan tetap 100

bertahan, sehingga orang- orang yang berada dalam Gedung masing mempunyai waktu untuk menyelamatka diri sebelum Bangunan roboh seketika. Banyak cara yang bisa dilakukan untuk mendesain kolom yang kuat antara lain : 

Pengaturan jarak antar sengkang,



Peningkatan mutu beton, dan



Perbesaran penampang.



Serta untuk struktur bangunan dengan baja, bisa dimodifkasi sambungan hubungan antara balok dengan kolom. Berikut ini adalah ilustrasi pembentukan sendi plastis dalam perencanaan bangunan tahan gempa.

Gambar 51. Konstruksi Bangunan dengan Capasity Design

Tiap Negara mempunyai desain sendiri dalam merencanakan tingkat daktilitas untuk keamanan bangunan yang mereka bangun, hal ini tergantung dari letak geologi negara masing- masing. Misalnya Jepang yang menerapkan tingkat daktilitas 1. Dengan desain ini, bangunan di desain benar- benar kaku ( full elastic). Berikut ini adalah macam- macam tingkat daktlitas beserta kondisi yang ditimbulkan : a. Daktilitas 1 : Keadaan elastis, dengan konsep ini tulangan di desain besar- besar untuk membuat bangunan menjadi kaku (full elastic). Contohnya : Jepang. Konsekuensinya, saat gempa melebihi rencana, maka Gedung akan langsung roboh tanpa memberi tanda (peringatan) terlebih dahulu. b. Daktilitas 2 : Keadaan Plastis (intermediete) c. Daktilitas 3 : Keadaan plastis dengan struktur yang daktil, perecanaan struktur dengan metode Capasity Design, yaitu dengan pembentukan sendi plastis di balok, sehingga saat ada 101

gempa Bangunan akan memberi 'tanda' atau peringatan terlebih dahulu, sehingga orangorang dalam gedung mempunyai waktu untuk menyelamatkan diri. Berikut ini contoh kegagalan bangunan akibat kolom yang lemah ( soft story) :

Gambar 52. Kasus Konstruksi Bangunan karena Soft Story

Gambar 53. Kasus Konstruksi Bangunan karena Soft Story (Desain kolom yang terlalu kecil)

Soft story adalah istilah yang sering digunakan dalam pembahasan tentang struktur gedung tahan gempa. Soft story kalo diterjemahkan mentah-mentah ya artinya lantai lunak.

102

Maksudnya? Apakah berarti ada juga istilah Hard Story?. Berikut illustrasi yang memperlihatkan bangunan yang mengalami soft story.

Gambar 54. Kasus Bangunan yang Mengalami Soft Story

Berikut ini diberikan dua contoh faktor yang menyebabkan keruntuhan karena pengaruh soft story. 

Kekakuan Dinding Bata Diabaikan.

Gedung-gedung tinggi yang bertipe gedung perkantoran, hotel, atau apartemen, khususnya di kota-kota besar, pada umumnya mempunyai lobi yang berada di lantai dasar atau lantai ground. Ciri-ciri lantai lobi adalah : 1. Tinggi antar lantainya biasanya lebih besar daripada lantai tipikal di atasnya. Arsitek biasanya menginginkan hal ini agar ruangan lobi terlihat lebih besar, luas, dan megah. 2. Karena ingin luas, maka di lantai lobi, penggunaan dinding bata relatif lebih sedikit daripada di lantai-lantai atas yang memang membutuhkan dinding-dinding sekat antar ruangan.

103

Gambar 55. Lantai Lunak Akibat Bukaan yang Lebih Banyak Akibatnya, seperti yang terlihat pada gambar di atas, lantai paling bawah menjadi lantai yang paling lunak (kurang kaku) dibandingkan lantai di atasnya. Salah satu solusinya adalah menambah ukuran kolom sebesar mungkin sehingga bisa mengimbangi kekakuan- kekakuan lantai di atasnya. 

Kekeliruan Antara Desain dan Pelaksanaan

Gambar 11. Tumpuan yang di Desain Sebagai Jepit

104

Gambar 56. Kenyataannya, Tumpuan Berperilaku Sendi Kenyataannya, tumpuan berperilaku sendi. Contoh di atas adalah contoh kasus yang sepele namun dampaknya luar biasa. Tumpuannya didesain jepit, akan tetapi pada pelaksanaannya, justru tumpuan tersebut berperilaku sendi. dari hal tersebut memunculkan pertanyaan kenapa tumpuan itu bisa sendi?. Ada beberapa penyebabnya, antara lain:

1. Tidak ada yang mentransfer momen dari kolom ke pondasi. Ketika menentukan sebuah tumpuan itu adalah jepit, maka perlu diperhatikan bahwa akan ada momen lentur di kaki kolom (tumpuan), dan.. harus ada yang bisa mentransfer momen tersebut ke pondasi dan terus ke tanah. Jika pondasinya tipe tiang (pile) baik itu pancang atau bor, setidaknya harus ada pilecap yang cukup kuat untuk menahan momen dari kolom tersebut. Jika pondasinya pondasi tapak, sebaiknya kolom tidak didesain sebagai jepit. Pondasi tapak tidak efektif dalam menahan momen lentur akibat reaksi tumpuan jepit.

2. Pondasi tidak didesain untuk menahan momen. Kadang pondasi tapak sudah didesain untuk menahan momen, tetapi pada kenyataannya, jika ada momen yang terjadi pada pondasi, akan ada perbedaan tekanan pada tanah di daerah ujung-ujung pondasi. Akibatnya bisa terjadi perbedaan settlement. Jika ada perbedaan settlement di ujung-ujung pondasi tapak, maka akan timbul rotasi. Adanya rotasi menyebabkan perilaku jepit menjadi tidak sempurna lagi.

105

Gambar 57. Adanya Rotasi yang Menyebabkan Perilaku Jepit Menjadi Tidak Sempurna

Rotasi pada pondasi tapak mengurangi kekuatan penjepitan Kurang lebih 2 hal itulah yang paling banyak menyebabkan kegagalan soft-story. Lantas, apa yang sebaiknya dilakukan oleh perencana? 

Lantai yang dianggap "lunak" sebaiknya kekakuan kolomnya agak dilebihkan. Berbicara kekakuan artinya kita berbicara tentang variabel E, I, dan L. Menaikkan E berarti meninggikan mutu beton, hal ini relatif jarang dilakukan jika hanya mau meningkatkan kekauan satu lantai saja. Mengurangi nilai L (tinggi antar lantai) juga sulit dilakukan karena tinggi lantai yang sudah ditentukan oleh arsitek biasanya tidak bisa diubah lagi. Yang paling mungkin adalah menambah momen inersia, I, yaitu dengan memperbesar ukuran kolom. Hal ini memang membutuhkan koordinasi dengan pihak arsitek.



Yang paling ideal adalah, kekakuan dinding bata juga sebaiknya dimasukkan ke dalam perhitungan. Akan tetapi di Indonesia khususnya, belum ada pedoman mengenai hal ini, apalagi dalam perencanaan bangunan tahan gempa. Sebenarnya boleh saja kita tidak memasukkan kekauan dinding bata ke dalam perhitungan, akan tetapi hal ini berarti dalam pelaksanaannya nanti dinding bata tersebut harus "terlepas" (tidak diikat) dari struktur utama. Hal ini tentu sangat berbahaya karena dinding tersebut sewaktu-watu bisa rubuh dan menimpa orang yang ada di dekatnya.



Jika pondasinya tidak didesain untuk menahan momen, sebaiknya tidak menggunakan tumpuan jepit.

Cara lain yang dapat digunakan untuk menghindari soft story adalah dengan menggunakan core pada bangunan.

106

Gambar 58. sistem-struktural-dinding-khusus http://yohannachristiani.blogspot.com/2012/06/sistem-struktural-dinding-khusus.html

Selain sistem-sistem struktur perencanaan bangunan tahan gempa yang diungkap oleh Muh taufan di atas, terdapat hal lain yang juga sangat penting untuk dipertimbangkan dalam disain bangunan berlantau banyak yaitu sistem isolator seismic yang ditempatkan pada dasar bangunan. Sistem isolator pada bangunan untuk Mencegah kerusakan akibat gempa atau pergoyangan tanah.

107

Gambar 59. Struktur Bangunan Tahan Gempa http://kurniawanengineer.wordpress.com/2014/03/23/struktur-bangunan-tahan-gempa/ Pada gambar terlihat dua buah contoh bangunan, sebelah kiri tidak menggunakan sistem seismic isolator, sehingga ketika terjadi goyangan pada permukaan tanah, maka dinding bagian luar akan mengalami giyangan yang keras, sebaliknya pada gambar sebelah kanan, bangunan menggunakan sistem seismic isolatir sehingga jika terjadi gempa atau giyangan pada permukaan tanah, maka sistem struktur bangunan akan tetap stabil.

108

Gambar 60. Bantalan Peredam Gempa Sumber: http://rumahpengetahuan.web.id/konstruksi-bangunan-standar-kobe-perkokohsendai B. Sistem Utilitas Bangunan Apartemen Utilitas bangunan apartemen harus memperhatikan keamanan, kenyamanan, dan keselamatan bagi penghuni bangunan dan bagi bangunan itu sendiri. 1. Faktor Keamanan. Untuk keamanan apartemen, maka haruslah diperlengkapi dengan penangkal petir, CCTV, dan satpam.

Gambar 62. Sistem keamanan non teknis 109



Penangkal petir akan ditempatkan pada puncak atap.



CCTV akan dipasang pada tempat-tempat yang strategis baik di luar maupun di dalam bangunan. Di luar bangunan CCTV akan diletakkan pada pintu masuk dan sudut-sudut bangunan, sedang dalam bangunan diletakkan pada area-area publik seperti lobbi, escalator

dan corridor. Pada bangunan apartemen menengah ke atas sebaiknya

memiliki control monitor room yang akan mengawasi gambar-gambar pada layar monitor yang terekam oleh CCTV dan terdapat petugas jaga yang akan mengawasi monitor-monitor dalam ruang tersebut. 

Satpam Satpam dapat juga bertugas sebagai pengawas pada control monitor room. Apabila menggunakan satpam pada ruang luar, maka sebaiknya dibuat pos jaga disekitar area pintu masuk kompleks atau halaman apartemen.

2. Sedang untuk faktor kenyamanan,

maka sebuah apartemen haruslah dilengkapi

dengan ketersediaan jaringan air bersih, air kotor, listrik, gas, telepon, persampahan, dan laundry, sistem pengkondisian udara, tangga escalator dan lift bagi apartemen mewah.

110

Gambar 63. Faktor kenyamanan yang disiapkan pada bangunan apartement

3. Faktor Keselamatan, maka sebuah apartemen harus dilengkapi sistem pencegahan bahaya kebakaran yang meliputi deteksi, bisa menggunakan smoke detector atau fire detector, Pemadaman yang biasanya mengggunakan tabung pemadam atau dengan sprinkler dan hydrant, dan evakuasi, biasanya dengan tangga darurat dan koridor dengan hydrant.

Gambar 64. Faktor keselamatan yang disiapkan pada bangunan apartement Utilitas pada dasarnya adalah bagaimana bangunan dapat dipenuhi kebutuhannya terhadap sistem elektrikal, sistem mekanikal, sistem penanggulangan bahaya kebakaran, sistem transportasi, dan sistem telekomunikasi.

Kenyamanan Apartemen dari Aspek Desain pada Bangunan Berlantai Banyak Kenyamanan Apartemen sebagai bangunan berlantai banyak dapat diperoleh bukan hanya dari aspek non teknis seperti yang dijelaskan di atas, tapi dapat pula diperoleh melalui aspek teknis disain arsitektur dari bangunan tersebut. Berikut hal-hal yang dapat dipertimbangkan dalam desain apartemen untuk mendapatkan kenyamanan pada bangunan tinggi yang dikutip dari Prinsip Desain Bioklimatik Menurut Yeang (Bioclimatic Skyscrapers) Sumarjo yang diakses Okt‟2014. 111

oleh Addy

1. Penggunaan core ganda

Core ganda memiliki banyak keuntungan, dengan memakai dua core dapat dijadikan sebagai barrier terhadap yang masuk kedalam bangunan, sehingga penggunaan Pengkondisian udara buatan dapat diminimumkan dari

penempatan service core ganda.

merupakan arah yang baik untuk menampilkan

Utara dan Selatan

ruang-ruang dengan jenela-jendala,

sementara core ditempatkan pada sisi timur dan barat dari gendung dengan tujuan untuk mengeliminir sinar matahari langsung yang dapat menimbulkan panas yang lebih di area tersebut. 2. Menetukan Orientasi

Bangunan tingkat tinggi mendapatkan penyinaran matahari secara penuh dan radiasi panas. Orientasi bangunan sangat penting untuk menciptakan konservasi energi. Secara umum, susunan bangunan dengan bukaan menghadap utara dan selatan memberikan keuntungan dalam mengurangi insulasi panas.Orientasi bangunan yang terbaik adalah meletakkan luas permukaan bangunan terkecil menghadap timur – barat memberikan dinding eksternal pada luar ruangan atau pada emperan terbuka. Kemudian untuk daerah tropis peletakan core lebih disenangi pada poros timur-barat, tujuannya untuk menciptakan daerah buffer dan dapat menghemat AC dalam bangunan.

112

3. Penempatan Bukaan Jendela

Bukaan jendela harus sebaiknya menghadap utara dan selatan sangat penting untuk mendapatkan orientasi pandangan. Jika memperhatikan alasan easthetic, curtain wall bisa digunakan pada fasad bangunan yang tidak menghadap matahari. Pada daerah iklim sejuk, ruang transisional bisa menggunakan kaca pada bagian fasad yang lain maka teras juga berfungsi sebagai „ruang sinar matahari‟, berkumpulnya panas matahari, seperti rumah kaca. Penempatan bukaan jendela pada bangunan bioklimatik dapat dilihat pada gambar berikut ini Menggunakan kaca jendela yang sejajar dengan dinding luar dengan menggunakan kaca dengan sistem Metrical Bioclimatic Window (MBW). MBW didesain sebagai sistem elemen dengan fungsi yang dikhususkan untuk ventilasi, perlindungan tata surya, penerangan alami, area visualisasi, dan kebebasan pribadi serta sistem luar yang aktif. Sistem MBW disadur dan disesuaikan dengan perkembangan zaman. Sistem ini bermaksud mengatur kondisi ternal ruangan dengan menggunakan maksud bioklimatik teknik, yaitu : Penurunan perolehan panas oleh radiasi surya. Control perolehan panas oleh konveksi dan penggunaan ventilasi silang ataupun dengan pemilihan cerobong asap. Dengan penggunaan teknik diatas, maka pencahayaan lebih maksimal dan udara pada malam hari dapat menjadi lebih sejuk.

113

4. Penggunaan Balkon

Menempatkan balkon akan membuat area tersebut menjadi bersih dari panel – panel sehingga mengurangi sisi panas yang menggunakan panas. Karena adanya teras – teras yang lebar akan mudah membuat taman dan menanam tanaman yang dapat dijadikan pembayang sinar yang alami, dan sebagai daerah fleksibel akan mudah untuk menambah fasilitas – fasilitas yang akan tercipta dimasa yang akan datang.

5. Membuat ruang Transisional

Menurut Yeang, ruang transisional dapat diletakkan ditengah dan sekeliling sisi bangunan sebagai ruang udara dan atrium. Ruang ini dapat menjadi ruang perantaran antara ruang dalam dan ruang luar bangunan. Ruang ini bisa menjadi koridor luar seperti rumah – rumah toko tua awal abad sembilan belas di daerah tropis. Menurut Yeang, penempatan teras pada bagian dengan tingkat panas yang tinggi dapat mengurangi penggunaan panel – panel anti panas. Hal ini dapat memberikan akses ke teras yang dapat juga digunakan sebagai area evakuasi jika terjadi bencana seperti kebakaran. Penggunaan balkon pada bangunan bioklimatik dapat dilihat pada gambar 14 berikut ini.Atrium sebaiknya tertutup, tetapi diletakkan diantara ruangan. Puncak bangunan sebaiknya dilindungi oleh sirip – sirip atap yang mendorong angin masuk kedalam bangunan.

114

Hal ini juga bisa di desain sebagai fungsi Wind scoops untuk mengendalikan pengudaraan alami yang masuk kedalam bagian gedung.

6. Desain Pada Dinding

Penggunaan mebran yang menghubungkan bangunan dengan lingkungan dapat dijadikan sebagai kulit pelindung. Pada iklim sejuk dinding luar harus dapat menahan dinginnya musim dingin dan panasnya musim panas. Pada kasus ini, dinding luar harus seperti pelindung insulasi yang bagus tetapi harus dapat dibuka pada musim kemarau. Pada daerah tropis dinding luar harus bisa digerakkan yang mengendalikan dan cross ventilation untuk kenyamanan dalam bangunan. Desain dinding pada bangunan bioklimatik.

7. Hubungan Terhadap Landscape

Menurut Yeang, lantai dasar bangunan tropis seharusnya lebih terbuka keluar dan menggunakan ventilasi yang alami karena hubungan lantai dasar dengan jalan juga penting. Fungsi atrium dalam ruangan pada lantai dasar dapat mengurangi tinggkat kepadatan jalan. Tumbuhan dan lanskap digunakan tidak hanya untuk kepentingan ekologis dan eastetik semata, tetapi juga membuat bangunan menjadi lebih sejuk. Hubungan terhadap landscape dapat dilihat pada gambar 17 berikut ini.

115

Mengintegrasikan antara elemen boitik tanaman dengan elemen boitik, yaitu : bangunan. Hal ini dapat memberikan efek dingin pada bangunan dan membantu proses penyerapan O2 dan pelepasan CO2.

8. Menggunakan Alat Pembayang Pasif Menurut Yeang, pembayang sinar matahari adalah esensi pembiasan sinar matahari pada dinding yang menghadap matahri secara langsung (pada daerah tropis berada disisi timur dan barat) sedangkan croos ventilationseharusnya digunakan (bahkan diruang ber-AC) meningkatkan udara segar dan mengalirkan udara panas keluar. Penggunaan alat pembayang pasif dapat dilihat pada gambar berikut ini

Pemberian ventilasi yang cukup pada ruangan dengan peraturan volumetric aliran udara. Dengan adanya ventilasi, maka udara panas diatas gedung dapat dialirkan kelingkungan luar sehingga dapat menyegarkan ruangan kembali.

9. Penyekat Panas Pada Lantai Menurut Yeang, insolator panas yang baikpada kulit bangunan dapat mengurangi pertukaran panas yang terik dengan udara dingin yang berasal dari dalam bangunan. Karakterisitk thermal insulation adalh secara utama ditentukan oleh komposisinya. Denga lasan tersebut 116

maka thermal insolation dibagi menjadi lima bagian utama, walaupun banyak insulator yang utama kerupakan turunan produk jenis – jenis ini. Penyekat panas pada lantai bangunan bioklimatik dapat dilihat pada gambar 19 berikut ini. Lima jenis utama, adalah : •

Flake (serpihan)

•

Fibrous (berserabut)

•

Granular (butiran – butiran)

•

Cellular (terdiri dari sel)

•

Reflective (memantulkan)

Struktur massa bangunan bekerja melepas panas pada siang hari dan melepas udara dingin pada siang hari. Pada iklim sejuk struktur bangunan dapat menyerap panas matahari sepanjang siang hari dan melepaskannya pada siang hari. Solar window atau solar-collector heat ditempatkan didepan fisik gedung untuk menyererap panas matahari.

117

DAFTAR PUSTAKA

Altim Setiawan 2014. Pengendalian Jalan Di Lingkungan Permukiman Perkotaan Studi Kasus: Perumnas Sadang Serang Bandung) Volume 2. No.6. June 28, 2014. International Journal Of Education And Research Issn: 2201-6333 (Print), ISSN: 2201-6740 (Online)

Anonim (1985), Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Jakarta.

Anonim (1988), Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. Jakarta.

Anonim (2007), Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14/Permen/M/2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa.

Anonim (2007), Peraturan Menteri PU. No. 5/PRT/M/2007. Tentang PEDOMAN TEKNIS Pembangunan rumah susun sederhana bertingkat tinggi

Anonim (2008), Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman Penyediaan dan Pemanfaaan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan. Dirjen Penataan Ruang Dep. PU.

Anonim (1992, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun. Jakarta.

Anonim (2006), Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 30/PRT/M/2006 Tentang Pedoman Teknis Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Gedung dan Lingkungan, Jakarta. Arthur. B. Gallion dan Simon Eisner (1986), The Urban Patterns, City Planning and Design” Van Nostrand Reinhold. USA.

Badan Standardisasi Nasional, (2004), SNI 03-7013-2004 Tentang Tata cara. Perencanaan Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana, Jakarta. Bappeda

118

Building Design” .Residential Flat Design Code Part03. Tools for improving the design

B. Jacobs, Allan ( 1995) Great Streets, MIT Press, USA

Carr, Stephen Mark Francis, Leane G. Rivlin and Andrew M. Store. (1992), Public Space, Australia : Press Syndicate of University of Cambridge.

De Chiara.Joseph, and John Calender (1981),Time Saver Standart for Building Types.Mcgraw Hill Book Company.New York.

Department of Urban Affairs and Planning (2000), Mix Use for Urban Centres, : Guidelines for Mixed Use Development.

Joseph De Chiare, Lee Koppelman (1975), Manual of Housing/Planning and Design Criteria, New Jersey, 1975).

Hakim, Rustam. (2002), Komponen Perancangan Arsitektur Lansekap, Jakarta : Bumi Aksara.

Hurlock (1995), Peran Ruang Terbuka sebagai Ruang Sosialisasi Anak dalam Membentuk Karakter Bangsa (hal. 242-247) Surakarta, 21 April 2012. Prosiding Seminar Nasional Psikologi Islami @2012.

James C.Snyder ;Anthony J.Catanese (1985), Pengantar Arsitektur. Erlangga, Jakarta

Gallion, Arthur B dan Eisner, Simon (1986), The Urban Pattern: City Planning and Design, alih bahasa: Sussongko dan Hakim, Januar (1994), Pengantar Perancangan Kota: Desain dan Perencanaan Kota, Penerbit Erlangga, Jakarta. Suci, 2009 town house

Kementerian Perumahan Rakyat Republik Indonesia Buku Panduan Bantuan Psu Perumahan Dan Kawasan Permukiman. Ta 2013 Deputi Bidang Pengembangan Kawasan. Jalan Raden Patah I No. 1, Telp. (021) 72788108 Kebayoran Baru, Jakarta Selatan 12110

119

Kep. Men PU No. 378/KPTS/1987. tentang Pengesahan 33 Standar Konstruksi Bangunan Indonesia.

Komaruddin,MA (1997), Menelusuri Pembangunan Perumahan dan Permukiman, Yayasan REI-PT Rakasindo Jakarta

Lynch, Kevin and Hack, Gary (1984) Site Planning. MIT Press. Cambridge MA. London.

Neufert, Ernst (2002), Data Arsitektur jilid 2. Jakarta, Erlangga

Newmark, L., Norma and Thompson, J., Patricia (1977), Self, Space, and Shelter, Herber and Row Publisher Inc, New York.

Nova nadya Angaraini (2010), Perumusan Pola Lokasi Apartemen Menengah Atas Di Surabaya . Program Studi Perencanaan Wilayah Dan Kota Fakultas Teknik Sipil Dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember

Rapoport, Amos (1977), Human aspect of Urban Form, Pergamon Press, Oxford, New York, Toronto, Sydney, Paris, Frankfurt.

Samuel, Paul (19657), Apartment Their Design and Development, Rainhold, New York,

Setiawan. A (2004), Pemanfaatan Ruang di Bawah Jalan Layang Untuk Fungsi Publik. Tesis Magister Institut Teknologi Bandung (tidak dipublikasikan).

Setyowati (2012), Peran Ruang Terbuka sebagai Ruang Sosialisasi Anak dalam Membentuk Karakter Bangsa (hal. 242-247) Surakarta, 21 April 2012. Prosiding Seminar Nasional Psikologi Islami @2012.

Shirvani, Hamid. (1985), The Urban Design Process, Van Nostrand Reinhold Company, New York

Silas, John, Housing Beyond Home (1993), The Aspect of Resources and Suistainability, Pidato pengukuhan guru besar, ITS Surabaya. 120

Turner , JFC (1982), Housing by People, Marion Boyars Publisher Ltd, London

Turner, John FC (1972), Freedom to Build, Dweller Control of the Housing Process, The Macmillan Company, New York, 1972,

Ward, Barbara, (1976), The Home of Man, Penguin Books, England.

Yeang, Ken (1994), Bioclimatic Skyscrapers

http://ritalaksmitasari.wordpress.com/category/struktur/Posted on April 21, 2013May 15, 2013 by ritalaksmitasari “Perilaku Beban Dan Gaya Pada Kekokohan Bangunan”. Diakses Oktober 2014.//

http://www.planning.nsw.gov.au/programservices/pdf/design. Diakses Oktober 2014.//

http://stikeskabmalang.wordpress.com/2009/10/03/ aktivitas-pada-lansia/. Diakses Oktober 2014.//

http://masisnanto.blogdetik.com/2008/12/29/ac-central-air-water-sistem/#more-45.

Diakses

Oktober 2014.//

http://engineeringbuilding.blogspot.com/2011/06/perencanaan-bangunan-tahan-terhadap gempa.html posted by Muhammad Taufan. Diakses Oktober 2014.//

http://yohannachristiani.blogspot.com/2012/06/sistem-struktural-dinding-khusus.html. Diakses Oktober 2014.//

http://rumahpengetahuan.web.id/konstruksi-bangunan-standar-kobe-perkokoh-sendai. Diakses Oktober 2014.//

http://kurniawanengineer.wordpress.com/2014/03/23/struktur-bangunan-tahan-gempa/. Diakses Oktober 2014.//

121

http://dc407.4shared.com/doc/pemokX8i/preview.html. Diakses Oktober 2014./ Diakses Oktober 2014.//

http://www.planning.nsw.gov.au/Portals/0/sepp65/submissions/CollinsJ_120221.pdf. Diakses Oktober 2014.//

Building Design .Residential Flat Design Code.Part03

http://www.planning.nsw.gov.au/programservices/pdf/designcode/01_part01_b.pdf . Diakses Oktober 2014.//

http://addyarchy07.blogspot.com/2012/01/pengertian-dan-perkembangan-arsitektur.html oleh Addy Sumoharjo. Diakses Oktober 2014.//www.planning.nsw.gov.au/residential-flat-design-codeflat b

122