Verslag van de bouwcommissie in verband met de renovatie van de noordelijke haven
Watersportvereniging Den Osse te Brouwershaven
april 2014
Pagina 1 van 8
Verantwoording. In de Algemene Ledenvergadering (ALV) van najaar 2013 is besloten dat het bestuur een bouwcommissie zou oprichten, die de voorgenomen reorganisatie van de noordelijke haven zou gaan uitwerken. De commissie is gevormd en bestaat uit de navolgende personen: Gerard van Leeuwen, Tom den Boer, Hans van Dijke, Mirjam Meems, Wim Boerman, Peter van Woerkom, Guy Verelst en Rob Koudijs. Deze commissie heeft de afgelopen maanden hard gewerkt en biedt het bestuur hierbij het verslag aan dat in de ALV gebruikt kan worden voor afstemming met de leden. Het verslag zal in de ALV nader worden toegelicht. Voor de financiële onderbouwing is uitgegaan van de conceptcijfers 2013. Helaas waren de definitieve cijfers op het moment van opstelling van dit verslag nog niet aanwezig. De verwachting is dat er nagenoeg geen afwijkingen zullen zijn tussen de voorlopige en definitieve cijfers. Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW, tenzij anders aangegeven. Gezien het belang van dit verslag krijgen onze Duitse leden een in het Duits vertaald exemplaar. Werk van de commissie. Als eerste heeft de commissie gekeken naar wat echt nodig is. Snel werd duidelijk dat alle drijvende steigers en ook de vaste B-steiger aan vervanging toe zijn. Ook was bekend dat al heel veel palen, waar de steigers nu aan vastliggen, erg slecht zijn evenals een aantal achterpalen. Een aantal daarvan is al gerepareerd d.m.v. stalen kappen. Om de haven voor jaren weer betrouwbaar en actueel te maken moet alles eruit. Steigers voor vervanging, maar ook alle palen om deze te kunnen beoordelen. Nu toch alles er uit gaat, heeft de commissie zich de vraag gesteld; “Hoe kunnen we het wateroppervlak zo goed mogelijk benutten”. Wat zijn de minder populaire ligplaatsen door lawaai en golfslag. Wat zijn de ideale boxmaten die de vereniging nodig heeft. Uiteindelijk heeft de commissie besloten om een volledig nieuwe indeling te maken. Steigers. De A-steiger komt direct tegen de loswal aan te liggen en wordt langer. De B-steiger wordt ook drijvend met aan beide zijden ligplaatsen van 12-13 meter, de maat waar steeds meer vraag naar is. Geen 5 maar 6 dwarssteigers aan de A-steiger van elk 82 meter lang. Een verlenging van 12 meter t.o.v. de huidige situatie. De boxmaten worden aangepast aan de nieuwere verhoudingen tussen lengte- en breedtemaat van de schepen. Ondanks dat komen er 21 nieuwe ligplaatsen bij en dus meer vierkante meters verhuurbare ruimte. De noordzijde van de A-steiger wordt volledig als meld- en passantensteiger ingericht. De huidige kleine G-steiger, hergebruiken, wordt G2, echter duidelijk dichter tegen de wal aan gesitueerd. Dat biedt meer plezier voor de jeugd en extra ruimte voor een nieuwe G1-steiger. Bij de huidige steigers is alleen de A-steiger 2 meter breed. De B t/m F steigers zijn 1,5 meter breed. Nu alle steigers 2 meter breed worden en de secties geen 6 meter maar 12 meter lang worden, geeft dat veel meer stabiliteit en comfort. De steigers zijn ook duidelijk zwaarder uitgevoerd. In principe is er met drie partijen onderhandeld. Er zijn veel aanpassingen gedaan om vergelijkbare offertes te krijgen.
Pagina 2 van 8
Het advies van de commissie is om de offerte van Inter Boat Marinas uit Puttershoek te accepteren. Een deel van de steigers wordt eerst op de Hiswa te water gebruikt. Dit geeft een extra korting van rond de € 28.000,=. Uiteraard met behoud van de volledige garantie. Bovendien is de inruil en afvoer van de oude steigers in de offerte verwerkt. Palen. Het palenplan wordt geheel vernieuwd met voldoende lengte voor eventueel getij in de toekomst. De vierkante palen worden allemaal vernieuwd voor het afmeren van de steigers. De palen van de nieuwe A-steiger worden ingewerkt in de steiger, dus de volledige steigerlengte wordt bruikbaar voor passanten. Alle andere palen komen tegen de steigers met paalbeugels. Er is een keuze gemaakt voor nieuwe achterpalen, ronde Clouziania palen, in plaats van vierkante palen. Door scherp onderhandelen, ruim € 50.000,= kunnen besparen. Prijzen zijn inclusief afvoer van de oude materialen. Tijdens de harde wind deze winter werd duidelijk dat de krachten op de zijvingers van de K-steiger veel te groot worden. De balken komen onder de dekdelen vandaan. Om te zorgen dat de K-steiger nog een aantal jaren mee kan zullen er 23 achterpalen aangebracht moeten worden. De verwachting is dat 23 oude palen van de noordelijke haven hergebruikt kunnen worden bij de K-steiger. Dit door inkorten en omdraaien. Dit zit eveneens in de offerte verwerkt. Het advies van de commissie is om de offerte van Patrona B.V. uit Bruinisse te accepteren. Water. Voor de drinkwaterinstallatie op de steigers is gekozen voor een systeem zonder slangen. Ieder schip heeft, onderdeks weggewerkt, een aansluiting binnen 20 meter. Voor het tanken van water zal een eigen slang gebruikt moeten worden. Dit mede i.v.m. legionella preventie. Het geheel wordt uitgevoerd met een automatisch spoelsysteem tegen legionella. Elektra. Behalve bij de kleinere boxen worden alle ligplaatsen voorzien van een eigen stroomaansluiting onderdeks van 16 ampère en voorzien van een drukknop op paal met 24 uurs schakeling voor stroombesparing tijdens afwezigheid. Wifi installatie. Via een coax/glasvezelkabel op de steigers, verdeling via diverse antennes op mast. Dit om het huidige probleem met reflectie op de masten zoveel mogelijk te voorkomen. De commissie heeft voor water, elektra en wifi nog geen definitieve keuze gemaakt uit de ontvangen offertes. Er zijn nog wat meer details te bespreken en ook over de prijs dient nog verder onderhandeld te worden.
Pagina 3 van 8
Gebouw. Vervangen van de huidige containers. Dat zijn noodvoorzieningen. Het nieuwe gebouw wordt uitgevoerd volgens de schetstekening van Erik van den Bos, architect uit Bruinisse. Het nieuwe gebouw komt op heipalen evenals het huidige gebouw. Hiermee te koppelen aan het bestaand gebouw d.m.v. holle kanaalplaat vloer. Het gebouw wordt voorzien van werkplaats, berging en zeil/jeugdhonk, vloerverwarming, elektra, water en afvoer. Het advies van de commissie is om de offerte van Bouwbedrijf van der Schelde uit Scharendijke te accepteren. Door de aanbouw neemt de breedte van het huidige gebouw flink toe in de richting van de opgang van de nieuwe A-steiger. Het balkon in deze richting mee doortrekken, inclusief de trap verplaatsen tot vlak voor de A-steiger. Hiermee ontstaat een prachtig mooi groot terras voor de gebouwen. Het idee van de commissie is om hier omheen nieuwe windschermen te plaatsen die deels omhoog lopen. Tussen het balkon en de nieuwe schermen zal een afsluitbare luifel aangebracht worden. Hiermee ontstaat een prachtige ruimte/tent voor festiviteiten van rond de 280 m². Dit kan tevens een besparing van de activiteitskosten met zich meebrengen, omdat de tenthuur kan vervallen. Hier is echter in het exploitatieoverzicht geen rekening mee gehouden. Hierdoor komt de nieuw ontstane ruimte tussen het bestaande gebouw en het nieuwe gebouw beter tot haar recht. De ideeën daarvoor zijn volgens de commissie het beste uitgewerkt qua constructie en prijs door Deco Home uit Zierikzee. Hier wordt echter nog verder gekeken naar mogelijkheden en een eventuele neerwaartse prijsaanpassing. Het demonteren van de oude steigers en monteren van nieuwe steigers, inspecteren van de palen en het tijdelijk opslaan van de steigers kan alleen vanaf de loswal en het terrein daarvoor, dat eigendom is van Van Dijke Watersport B.V. Nodig is mimimaal 1000 m² Ook het optrekken van het gebouw kan vanaf deze zijde plaatsvinden. Hierdoor kan voorkomen worden dat de kabels en lussen tussen het rolhek en de slagboom door zware kranen en of vrachtauto's stuk gereden worden. Bovendien blijft de haven volledig toegankelijk. Van Dijke watersport B.V. is bereid om gedurende de werkzaamheden deze ruimte beschikbaar te stellen. Uitaard dient zij voor de gederfde bedrijfsinkomsten schadeloos gesteld te worden. Hiervoor is een kostprijs van € 6.600,= aan de steigerbouwer doorgegeven, welke in de offerte is vermeld en verwerkt. Algemeen. Watersportvereniging Den Osse (WSVDO) bestaat 34 jaar en is gelegen aan het mooiste watersportgebied van Nederland. Aan de Grevelingen zijn 9 havens gevestigd waarvan 4 grote commerciële havens en 5 verenigingshavens. WSVDO is met haar tarieven één van de goedkoopste havens. Gezien de grote prijsverschillen op de Grevelingen is er altijd een groep watersporters die goedkoper wil liggen. Het gevolg hiervan is dat WSVDO een bezettingsgraad heeft van 100% en de verwachting is dat dat zo zal blijven. In 2010 heeft het bestuur van WSVDO contact met de gemeente Schouwen-Duiveland (GSD) en het Rijksvastgoed en ontwikkelingbedrijf (RVOB) gezocht voor verlenging van het erfpachtcontract dat in 2022 zou aflopen. WSVDO is ondererfpachter, GSD is erfpachter en RVOB is erfpachtgever, dus eigenaar. De ontwikkelingen die daarop volgden zullen hier niet opnieuw besproken worden.
Pagina 4 van 8
De leden zijn volop over de ontwikkelingen op de hoogte gesteld door het bestuur. Uiteindelijk is de situatie zo: GSD koopt de totale haven van RVOB en verpacht een deel aan WSVDO middels een 50 jarig contract. Dat contract zal medio april 2014 bij de notaris passeren. Het deel dat WSVDO pacht bestaat uit de huidige haven, de havendammen met de havenhoofden en een deel van het uitvaarwater. Plannen. De kwaliteit van de haven (steigers en palen) is duidelijk minder aan het worden. Op een mooie zomerdag is dat niet te merken, maar bij storm des te meer. Bovendien nemen onze afschrijvingen de komende jaren fors af waardoor het moment komt dat WSVDO belasting moet gaan betalen. Ingegeven door deze factoren zijn de nieuwe plannen ontwikkeld en uitgewerkt zoals hierboven omschreven. De huidige noordelijke haven (tevens ook de oudste haven) komt als eerste aan de beurt. De zuidelijke haven is nog in redelijke staat, met uitzondering van de K-steiger, en kan nog een aantal jaren mee. Over 5 tot 7 jaar zal ook daar een renovatie uitgevoerd moeten worden. Kredietbehoefte/ financiële onderbouwing. De commissie heeft voor de grote investeringen meerdere offertes opgevraagd. Aan de hand van alle gegevens heeft de commissie een aantal keuzes gemaakt en is nog in onderhandeling met een aantal partijen om een zo scherp mogelijke aanbieding te krijgen. Hierbij wordt altijd een afweging gemaakt tussen kwaliteit en prijs. De hieronder genoemde prijzen geven echter een zeer betrouwbaar beeld van de te verwachten kosten. Inter Boat Marinas, Puttershoek. Drijvende steigers, vingerpieren, etc. Patrona BV, Bruinisse. Leveren, trekken en slaan van alle palen Saman, Zierikzee. - elektra - water -wifi/camera/intercom Veiligheid. Arnold van der Cingel, Nieuwerkerk. Straatwerk Bouwbedrijf van der Schelde, Scharendijke. Uitbreiding en aanpassing havengebouw. Erik van den Bos, architect, Bruinisse. Tekeningen, ontwerpen, directievoering, etc. Aanpassing terras etc. Aanpassing en renovatie hekwerk totale haven. Onvoorzien en bijkomende kosten (circa 10%) zoals bankkosten, notariskosten, kosten overbruggingskrediet, etc. etc. Totaal exclusief BTW Totaal te financieren: Investeringen € 1.250.000,= BTW € 262.500,= Totaal € 1.512.500,=
€
620.000,00
€
83.000,00
€ € € €
152.000,00 25.000,00 16.000,00 7.500,00
€
12.500,00
€
124.000,00
€ € €
15.000,00 70.000,00 10.000,00
€
115.000,00
€
1.250.000,00
Financiering middels: Eigen middelen € 500.000,= Bancair € 1.012.500,= Totaal € 1.512.500,=
Pagina 5 van 8
Gezien het rekeningverloop van de rekening courant (RC) zal € 150.000,= in RC worden gefinancierd en € 600.000,= in een 25 jarige lening. Daarnaast zal er een overbruggingskrediet in RC verstrekt moeten worden van € 262.500,= voor de overbrugging van de BTW gedurende 5 maanden. Bij de verdere berekening wordt rekening gehouden met een rentepercentage van 4%. Wat het effect is voor de exploitatierekening ziet u hieronder: 31.12.2013
x €1.000
mutaties
na investering
Opbrengsten Contributies Liggelden Inschrijfgelden Passanten Winterstalling Havencafé Rente Diverse baten Totale inkomsten
32.600 364.185 14.126 27.668 57.010 12.329 7.437 4.392 519.747
33 364 14 28 57 12 7 4 519
138.046 16.216 8.175 9.128 10.368 22.336 16.444 10.576 31.386 98.145
138 16 8 9 10 22 16 11 31 98
15.394 11.022 1.557 5.603 15.152 16.771 27.475 10.914 464.708 55.039
47
-7 40
33 411 14 28 57 12 4 559
Kosten Personeel Huur haven Afvalverwijdering Schoonmaak Belasting/zak. lasten Gas/elektra/water Onderhoud Verzekeringen Rente Afschrijvingen Afschrijvingen waarde erfpachtrecht Kantoorkosten Inventariskosten Bestuurskosten Algemene kosten Activiteiten Winterstalling Havencafé Totale uitgaven Resultaat
30 39
138 36 8 9 10 27 16 11 61 137
15 11 2 6 15 17 28 11 464
94
15 11 2 6 15 17 28 11 558
55
-54
1
20
5
Toelichting exploitatierekening: Door het gebruik van de eigen middelen vervalt de creditrente van 7m ( m is € 1.000,=) De huur van de haven is door GSD vastgesteld op 36m. In een eerdere fase werd altijd gesproken over een verhoging met de factor 4 à 5. Daar is de laatste tariefsverhoging van 1-1-2013 op gebaseerd. Thans blijkt dat die verhoging destijds te fors was.
Pagina 6 van 8
Door de aanpassing c.q. uitbreiding wordt een stijging van de water- en stroomkosten verwacht van 5m. Voor een langere periode wordt de bancaire financiering uitgebreid met 750m. Dat veroorzaakt een rentestijging van 30m. Er is een overzicht gemaakt van de afschrijvingen tot 2022. Deze kan ter inzage opgevraagd worden. Volgens dat overzicht bedraagt de afschrijving voor 2014 93m. Van de nieuwe investering wordt 1.164m in 25 jaar afgeschreven en 86m in 10 jaar. Dat geeft een extra afschrijving van 55m. Door desinvesteringen van 63m vervalt er 11m aan afschrijvingen. Uiteindelijk wordt het bedrag van de afschrijvingen 93m +55m -11 m = 137m. De aflossingsverplichtingen bedragen voor de bestaande financiering 65m en voor de nieuwe financiering 30m. Totaal 95m. Er blijft jaarlijks 137m - 95m = 42m over. Dit bedrag zal jaarlijks toenemen omdat de bestaande afschrijvingen over de komende 5 jaar met 20m afnemen. Als gevolg hiervan zal over 5 à 7 jaar weer een mooi bedrag aan eigen middelen aanwezig zijn voor de volgende investering in de zuidelijke haven. Bij de opbrengsten uit de liggelden is rekening gehouden met het feit dat er 21 nieuwe boxen bijkomen en wordt ervan uitgegaan dat de boxen conform de nieuwe afmetingen worden verhuurd. Om toch een sluitende begroting te krijgen zal het huidige tarief van € 25,95 m² met ruim 1% verhoogd moeten worden naar € 26,25 m². Dit is inclusief BTW. Wat het effect is voor de balans ziet u hieronder: 31.12.2013 x € 1.000
desinvestering
investering
31.12.2013
Activa Haven/ gebouwen Inventaris Waarde erfpachtrecht Voorraad Vorderingen Liquide middelen Totaal activa
1.178.804 16.589 189.180 3.850 18.300 498.835 1.905.558
1.179 17 189 4 18 499 1.906
-63
1.174 76
1.189.124 22.689
1.189 23
-63
609.849
610
35.753 48.143 1.905.558
36 48 1.906
1 751
1.110 250 36 49 2.594
62,4
62,4
0,0
43,4
-499 751
2.290 93 189 4 18 2.594
Passiva Eigen vermogen Voorzieningen Schulden aan kredietinstelling RC bank Sleutelgeld Overige schulden Totaal passiva Solvabiliteit
1.126 23 500 250
Pagina 7 van 8
Toelichting balans: Door het totaal afbreken van de “oude” noordelijke haven vervallen een aantal nog in de balans voorkomende posten. Hiermee is een bedrag van 63m gemoeid. De overige posten spreken voor zich. Door het bovenstaande en door de balansverlenging als gevolg van de investeringen, zakt de solvabiliteit van 62% naar 43% wat nog steeds prima is.
Conclusie. Voorwaarden voor de realisatie zijn: dat er een nieuw erfpachtcontract met GSD is gesloten. dat GSD toestemming geeft voor de aanbouw aan het havenkantoor en de aanpassing van de haven. dat de financiering is geregeld. De bouwcommissie adviseert het bestuur om naast de huisbankier, de Rabobank, meerdere offertes aan te vragen. Te denken valt aan ABN-AMRO en ING. Met een kleine verhoging van het liggeld, ruim 1%, is de realisatie uitvoerbaar. Niets doen is geen optie en zou de continuïteit van de vereniging in gevaar brengen. De realisatie van de plannen staat gepland voor de periode van september 2014 tot april 2015. Logistiek is dit een flinke operatie. Te zijner tijd zult u hier uitvoerig over worden ingelicht. De commissie rekent daarbij op de medewerking van u allen. De commissie heeft dit rapport besproken met het bestuur en de Raad van Advies van WSVDO. Deze staan hier positief tegenover. Uiteindelijk is het de ALV die hierover de beslissing zal nemen in de vergadering van 24 mei 2014. De commissie vertrouwt op een positieve uitslag, zodat de voorgenomen plannen uitgevoerd kunnen gaan worden. Namens de bouwcommissie: Hans van Dijke Rob Koudijs
Pagina 8 van 8
