Verkopen (bruto opbrengsten)

211.0095 111 NED Jaarverslag_01_51 2010:wh_jrv05_binnenwerk_vb.qxd

04-03-2011

14:33

Pagina 1

Het jaar 2010 stond vooral in het teken van de uitvoering van de in 2009 vastgestelde strategie. In totaal heeft Wereldhave voor € 375,9 mln aan de portefeuille onroerend goed in exploitatie toegevoegd met aankopen in Nederland, België en het Verenigd Koninkrijk. Daarnaast nam de omvang van de ontwikkelingsportefeuille toe door aankopen in Frankrijk en in België. In Nederland en het Verenigd Koninkrijk werd vastgoed verkocht voor totaal € 45,2 mln, waarmee een vervreemdingsresultaat werd behaald van € 2,5 mln. Per saldo is de vastgoedportefeuille in 2010 met 20% toegenomen tot circa € 3,0 mrd. De organisatie is waar nodig aangepast in het licht van de per land vastgestelde strategische focus en de aanpassingen van de portefeuille.

Kerncijfers

2010

(in €)

2009

Resultaten Resultaat

95,1 mln

-/-102,3 mln

115,9 mln

111,1 mln

-/- 20,8 mln

-/-213,4 mln

Direct resultaat Indirect resultaat Resultaat per aandeel

4,15

Direct resultaat per aandeel

5,10

4,93

31-12-2010

31-12-2009

Onroerendgoedportefeuille

2.860,1 mln

2.418,2 mln

Eigen vermogen

1.728,1 mln

1.686,5 mln

75,12

73,77

Vermogen

Intrinsieke waarde per aandeel

-/-

5,07

Voorgesteld dividend: € 4,70 per aandeel, waarvan € 3,10 in contanten en een keuzedividend van € 1,60 in contanten of in gewone aandelen. Het dividend is betaalbaar vanaf 13 mei 2011.

1 Aan- en verkopen in 2010 (bedragen tegen transactiekoersen x € 1 mln) Aankopen (aankoopprijs)

Verkopen (bruto opbrengsten)

Nederland

retail

218,8

Nederland

kantoor

3,1

Nederland

retail

39,8

Nederland

logistiek

3,5

VK

diverse. obj.

Nederland

retail

6,4

VK

retail

99,8

België

retail

11,1

totaal

375,9

38,6

45,2

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 1


04-03-2011

14:33

Pagina 2

Kerncijfers over 10 jaar1) 2001

2002

2003

2004

2005

Netto huuropbrengsten 4)

124,9

147,8

146,6

147,5

151,8

Winst 8)

102,6

127,6

104,7

160,8

192,1

116,5

110,9

110,1

42,4

49,9

82,0

Resultaten (x € 1 mln)

Direct

resultaat 2) 8)

Indirect resultaat 6) 8)

97,1 17,8

116,3 ·/·

46,4

·/·

Balans (x € 1 mln)

Onroerend goed in exploitatie Ontwikkelingsprojecten Eigen

vermogen 3)

Rentedragende schulden

1.623,2

1.830,5

1.844,0

2.015,1

2.288,8

249,3

124,9

88,1

50,3

34,0

1.203,0

1.322,7

1.310,0

1.414,8

1.542,2

552,1

629,8

575,2

500,0

630,1

Aantal aandelen Aantal op 31 december

17.756.735

19.691.735

19.691.735

20.781.735

20.781.735

Gemiddeld in het jaar

17.756.735

19.691.735

19.691.735

20.573.265

20.781.735

Eigen vermogen 9)

67,55

66,99

66,35

68,08

74,21

resultaat 2)

5,45

5,90

5,91

5,34

5,30

Gegevens per aandeel 5) (x € 1)

Direct

resultaat 6)

2,15

2,40

3,94

4,10

4,40

4,45

4,50

4,55

75,2%

74,6%

75,3%

84,3%

85,8%

Direct resultaat per aandeel 7)

5,45

5,90

5,91

5,39

5,30

Winst per aandeel 7)

5,77

6,47

5,31

7,81

9,24

Indirect

Dividend Pay-out

1,01

·/·

2,36

·/·

2

Direct resultaat en dividend per aandeel

Intrinsieke waarde en beurskoers op 31 december

(x € 1)

(vóór winstdeling, x € 1)

7

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Direct resultaat g

6 5 4 3 2 1 0

Dividend g

110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010


Intrinsieke waarde g Beurskoers g


2006

2007

2008

2009

2010

151,2

147,5

149,0

143,1

160,2

343,5

216,5

0,5

107,1

88,7

106,9

101,3

236,6

115,2

·/·

102,3 ·/·

101,8

104,0 ·/·

211,1

04-03-2011

14:33

Pagina 3

109,0 ·/·

20,3 1) de cijfers vóór 2004 zijn opgemaakt op basis van Dutch GAAP, vanaf 2004 op basis van IFRS; de cijfers 2000-2003

2.521,5

2.668,0

2.646,0

2.418,2

2.860,1

33,9

40,4

52,1

81,6

134,5

1.776,0

1.850,8

1.740,3

1.569,6

1.611,2

541,0

592,6

739,6

712,8

1.148,0

zijn herrekend op basis van de stelselwijzigingen in 2004 2) vanaf 2001 zonder toerekening van vermogenskosten 3) exclusief minderheidsbelang, vóór winstverdeling

20.781.735

20.781.735

20.781.735

21.276.988

21.448.525

20.781.735

20.781.735

20.781.735

21.123.663

21.389.310

4) vanaf 2004 inclusief minderheidsbelang; vanaf 2008 worden de overige huurgerelateerde opbrengsten verantwoord in de bruto huuropbrengsten i.p.v. overige baten en

85,46

89,06

83,74

73,77

75,12

5,14

4,88

4,92

4,93

5,10

11,39

5,54

4,60

4,65

4,65

4,65

4,70

89,5%

95,4%

94,5%

94,3%

92,2%

·/·

4,90

·/·

10,00

·/·

lasten 5) per dividendgerechtigd gewoon aandeel

0,95

en gecorrigeerd i.v.m. stockdividend 6) tot en met 2003 inclusief overige vermogensmutaties en vanaf 2001 zonder toerekening van vermogenskosten 7) op basis van het gemiddelde aantal

5,14

4,88

4,92

4,93

5,10

gewone aandelen 8) exclusief minderheidsbelang

16,53

10,42

0,02

·/·

5,07

4,15

9) vóór winstverdeling

3

Sectorale spreiding onroerend goed in

Geografische spreiding onroerend

exploitatie ultimo 2010

goed in exploitatie ultimo 2010 België

Kantoren Retail

Overig

7

Finland

4 3

Frankrijk

14

Nederland

25 41 52

Koersverloop aandeel 2006-2010 (x € 1)

18

Spanje

10 6

5 22

VK VS

140 120 100 80 60 40 20 0


2006

2007

2008

2009

2010


04-03-2011

14:33

Pagina 4

Kerninformatie

Koers op 31/12

2006

2007

2008

2009

2010

100,90

74,72

63,00

66,70

73,06

Koers/DR op 31/12

19,6

15,3

12,8

13,5

14,3

Gem. transactievolume/dag

75.000

171.000

172.000

131.000

144.000

Marktkapitalisatie op 31/12

2,1 mrd

1,6 mrd

1,3 mrd

1,4 mrd

1,6 mrd

Intrinsieke waarde/aandeel

85,46

89,06

83,74

73,77

75,12

18,1%

-16,1%

-25,3%

-9,6%

-2,7%

4,60

4,65

4,65

4,65

4,70

Dividendrendement op 31/12

4,6%

6,2%

7,4%

7,0%

6,4%

Pay-out

90%

95%

95%

94%

92%

100%

100%

100%

100%

100%

Premie/discount Dividend

Free float

Financiële agenda 21 maart 2011

Registratiedatum Algemene Vergadering van Aandeelhouders

18 april 2011

Algemene Vergadering van Aandeelhouders

20 april 2011

Notering ex dividend

26 april 2011

Dividend record date en start keuzeperiode

Aflopende huurcontracten

12 mei 2011

Bericht over het eerste

(in % van de contractuele huur op 31 december 2010)

16

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017 Kantoren g

14 2%

1%

12

2018

2019

Retail g

kwartaal 2011

2020

Overig g

13 mei 2011

Betaalbaarstelling dividend

1% 1%

10 6%

4 augustus 2011

6%

8

8%

Bericht over het eerste

6%

halfjaar 2011

2%

6

2%

11%

1% 1%

4

3 november 2011

4% 6% 4%

2

6%

5%

1%

5%

4% 2%

Bericht over de eerste drie kwartalen 2011

2%

1%

0 maart 2012 Netto huurinkomsten per land (x € 1 mln)

Jaarverslag 2011

Herwaardering vastgoedportefeuille (per einde boekjaar, als % van het voorgaande jaar)

40

B

SF

F

NL

35

ES

VK

VS

15

2006

2007

2008

2009

2010

Overig

Retail

op NYSE Euronext Amsterdam (AEX) en

Kantoren

10

30

is onder meer opgenomen in de indices: MSCI, EPRA, GPR en Stoxx.

25

5

20

Tickercode: WHA

0

15

4

Het aandeel Wereldhave is genoteerd

ISIN NL 0000289213

10

-5

5 0

-10

Bezettingsgraad (in %) 100

2006

2007

2008

2009

2010

Directie J. Pars D.J. Anbeek

90

Raad van Commissarissen J. Krant F.Th.J. Arp

80

P.H.J. Essers J.A.P. van Oosten 70 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 1


04-03-2011

14:33

Pagina 5

Introductie Profiel

Waardering vastgoed

Wereldhave, opgericht in 1930, is een internationaal

Wereldhave waardeert haar vastgoed tegen marktwaarde,

opererende belegger in vastgoed met een beleggings-

kosten koper. De gehele portefeuille wordt ieder kwartaal

portefeuille van circa € 3,0 mrd. De activiteiten van Wereldhave

getaxeerd. Extern wordt de gehele portefeuille door

zijn thans gespreid over vier vastgoedsectoren en over zes

onafhankelijke taxateurs per 30 juni en 31 december

Europese landen – Nederland, België, Finland, Frankrijk,

getaxeerd, in beginsel in elk land door twee verschillende

Spanje en het Verenigd Koninkrijk – en drie regio’s in de

taxateurs. Intern wordt de gehele portefeuille per 31 maart en

Verenigde Staten. Waarde wordt gecreëerd door actief

30 september gewaardeerd.

management van winkelcentra, goede timing bij aan- en verkoop van kantoren en residentieel vastgoed en door eigen

Financiële positie

ontwikkeling van projecten tegen kostprijs. Wereldhave heeft een solide financiële positie. Met een Loan to Vastgoed is een lokale aangelegenheid. Lokale expertise is dus

Value van 39% en een solvabiliteit van 60% behoort Wereldhave

doorslaggevend voor het succesvol kunnen opereren als

tot de financieel meest solide beursgenoteerde Europese

vastgoedbelegger. Met eigen lokale medewerkers onderhoudt

vastgoedfondsen.

Wereldhave rechtstreeks contact met de huurders. Daardoor weet Wereldhave eerder wat er bij de huurders speelt en

Het aandeel Wereldhave staat in de top 10 meest verhandelde

beschikt Wereldhave over recente marktinformatie. Kennis van

continentaal Europese vastgoedaandelen met een gemiddeld

snel veranderende gebruikerseisen wordt ook aangewend bij

dagelijks transactievolume van circa € 9,6 mln.

de ontwikkeling van projecten voor de eigen portefeuille.

Overig Structuur Wereldhave is aangesloten bij de IVBN (Vereniging van Wereldhave is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk

Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland), DUFAS

kapitaal (closed-end). De uitgifte en inkoop van aandelen

(Dutch Fund Association), EPRA (European Public Real Estate

vinden plaats bij besluit van de Directie. Aandelen Wereldhave

Association) en de Dutch Green Building Council. Het aandeel

worden verhandeld op de beurs van NYSE Euronext in

Wereldhave is opgenomen in de indices MSCI, EPRA, GPR en

Amsterdam (AEX). Wereldhave heeft de fiscale status van

Stoxx.

beleggingsinstelling (FBI) en betaalt daardoor in Nederland feitelijk geen vennootschapsbelasting. Ontwikkelingsactiviteiten in Nederland zijn wel onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Wereldhave heeft een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht. De beleggingen in België bestaan uit een belang van 69,3% in de op Euronext Brussel genoteerde vastgoedbevak C.V.A. Wereldhave Belgium S.C.A. De beleggingen in Frankrijk vallen onder het SIIC regime (Sociétés d’Investissements Immobilières Cotées), in de Verenigde Staten zijn de beleggingen ondergebracht in een REIT (Real Estate Investment Trust).


5


04-03-2011

14:33

Pagina 6

Hoofdlijnen strategie Missie

Actief management Wereldhave belegt in winkelcentra die dominant zijn in hun

Wereldhave wil een professionele vastgoedinvesteerder en

verzorgingsgebied. Met actief management door eigen

verhuurder zijn. Daarmee wil Wereldhave over langere termijn

specialisten werkt Wereldhave aan de verdere versterking van

gemeten een aantrekkelijk beleggingsresultaat realiseren,

de marktpositie van haar centra, gericht op een toename van

bij een laag risicoprofiel van haar totale vastgoedportefeuille.

bezoekersaantallen, winkelomzetten en huuropbrengsten. Hierbij investeert Wereldhave ook in de aantrekkelijkheid,

Strategie

kwaliteit en duurzaamheid van haar winkelcentra. Door de hoge bezettingsgraad dragen winkelcentra bij aan de

Waardecreatie

bestendigheid van het resultaat. Wereldhave streeft daarom

Wereldhave streeft naar een stabiele groei van het direct

naar een uitbreiding van het belang in winkelcentra tot

resultaat en van het dividend. Om dit te realiseren stelt

uiteindelijk 50-60% van de totale portefeuille.

Wereldhave in haar strategie waardecreatie en risicospreiding centraal. Waardecreatie voor aandeelhouders vindt plaats

Goede timing

door:

De kantorenmarkt en de residentiële markt worden

1. huurgroei te realiseren door actief management van

gedomineerd door huurders die het vastgoed als een gebruiksartikel beschouwen. Huurgroei is hier afhankelijk van (door de

winkelcentra, 2. een goede timing van aan- en verkopen van kantoren en

eigenaar niet te beïnvloeden) schommelingen in vraag en aanbod. Kantorenmarkten zijn doorgaans meer volatiel dan

residentiële projecten en 3. vastgoed te ontwikkelen voor de eigen portefeuille.

residentiële markten. De doorslaggevende succesfactor voor beide markten is de timing van aan- en verkopen. Door gebruik

Wereldhave spreidt de risico’s van haar beleggingen over

te maken van de economische cycli, kunnen met aan- en

landen en sectoren. In Nederland, België, Finland en het

verkopen van kantoren en van residentieel vastgoed

Verenigd Koninkrijk ligt de focus op winkelcentra, in Frankrijk

aantrekkelijke beleggingsrendementen worden behaald. Eigen

(Parijs) en Spanje (Madrid) op kantoren en in de Verenigde

marktanalyse en lokale aanwezigheid ondersteunen dit beleid.

Staten op kantoren en woningen (Washington DC, Texas en San Diego). Wereldhave streeft naar een minimale omvang van

Eigen ontwikkeling

de portefeuille per land en regio van € 400 mln.

De derde mogelijkheid van waardecreatie is het voor eigen portefeuille en tegen kostprijs ontwikkelen van kwalitatief hoogwaardig vastgoed. Door projecten in eigen beheer te realiseren kan de kwaliteit optimaal worden afgestemd op de gebruikerseisen en kan Wereldhave de timing van de investering afstemmen op de marktomstandigheden. Om de risico’s van projectontwikkeling beheersbaar te houden, streeft Wereldhave naar een goede balans tussen de omvang van de ontwikkelingsportefeuille en de bestaande vastgoed-

6

portefeuille.



04-03-2011

14:33

Pagina 7

Risicospreiding

Lokale kennis en aanwezigheid

Wereldhave spreidt risico’s door enerzijds de portefeuille te

Om direct contact met de huurders en de markt te hebben,

verdelen over het vasteland van Europa, het Verenigd

beschikt Wereldhave over eigen managementorganisaties in de

Koninkrijk en de Verenigde Staten en anderzijds door te

zes landen in Europa en drie regio’s in de Verenigde Staten

investeren in meerdere vastgoedsectoren, met elk hun eigen

waar het actief is. Die lokale kennis en ervaring is gericht op

ontwikkelingstempo. Wereldhave richt zich daarbij op grote,

huurgroei, timing van aan- en verkopen en het verwerven van

liquide, transparante en professionele markten. Spreiding over

projecten tegen kostprijs door ze zelf te ontwikkelen.

landen en sectoren zorgt ook voor een diversificatie van huurders, waardoor het risico verder wordt gespreid.

Doelstellingen

Tegelijkertijd biedt de spreiding kansen, omdat er altijd wel een

Wereldhave streeft naar een stabiel groeiend direct resultaat

markt is met aantrekkelijke investeringsmogelijkheden.

per aandeel en dividend, met een pay-out ratio van 85-95%.

Wereldhave investeert in kwalitatief hoogwaardige, duurzame

In ieder land/regio heeft Wereldhave een dominante sector

gebouwen op goed bereikbare locaties. Want op lange termijn

bepaald waarin het actief wil zijn. Wereldhave heeft de ambitie

wordt de duurzaamheid van gebouwen vooral bepaald door de

om de portefeuille te laten groeien, waarbij het bereiken van

locatie. Gebieden die beschikken over goed openbaar vervoer

een schaalgrootte van € 400 mln per land/regio in eerste

en in de nabijheid liggen van goede voorzieningen zullen ook op

instantie een belangrijke leidraad zal zijn. Deze omvang en

termijn aantrekkelijk blijven voor huurders. Hoogwaardig

sectorkeuze zorgen ervoor dat Wereldhave lokaal over

vastgoed trekt huurders aan die bereid en in staat zijn een

voldoende schaalgrootte beschikt om specialistische kennis en

premie te betalen voor duurzame kwaliteit. Door te investeren

ervaring aan te kunnen trekken en te kunnen behouden.

in hoogwaardig, duurzaam vastgoed beperkt Wereldhave de risico’s.

Wereldhave streeft naar een uitbreiding van het belang in winkelcentra tot uiteindelijk 50-60% van de totale portefeuille. Daarnaast wil Wereldhave in een aantal geselecteerde kantoormarkten investeren. Gezien de managementintensiviteit zullen panden met een waarde beneden € 20 mln geleidelijk worden verkocht. Wereldhave zal op termijn ook de logistieke panden uit de portefeuille verkopen. Met een solvabiliteit van circa 60% beschikt Wereldhave over solide vermogensverhoudingen. Gezien de kwaliteit van de portefeuille acht de Directie het aanvaardbaar dat de groei van de portefeuille wordt gefinancierd door de solvabiliteit te laten bewegen binnen een bandbreedte van 55-65%. Daarmee kan Wereldhave gebruik maken van aantrekkelijke koopmomenten die zich in de komende periode kunnen aandienen.

7



04-03-2011

14:33

Pagina 8

Rapport van de Raad van Commissarissen Preadvies aan de aandeelhouders

Vergaderingen in 2010

Hierbij bieden wij u aan de jaarrekening 2010 van de vennoot-

De Raad van Commissarissen heeft in 2010 zeven keer

schap en het verslag van de Directie. De jaarrekening is

vergaderd. Het aanwezigheidspecentage kwam uit op 90%,

gecontroleerd en door PricewaterhouseCoopers Accountants

waarbij geen sprake was van frequente afwezigheid van een

N.V. van een goedkeurende controleverklaring voorzien. Wij

der commissarissen. Vaste onderwerpen op de agenda waren

stellen u voor deze jaarrekening vast te stellen. Wij kunnen ons

de operationele gang van zaken van de vastgoedportefeuille, de

verenigen met het voorstel van de Directie om een dividend uit

resultaten- en vermogensontwikkeling, investeringen en

te keren van € 3,10 in contanten en € 1,60 naar keuze van de

desinvesteringen, het financieringsbeleid, het valuta- en

aandeelhouder in contanten of in aandelen.

dividendbeleid, de fiscaliteit en het jaarlijks door de Directie op te stellen ondernemingsplan voor de komende vijf jaren. De

Samenstelling van de Raad van Commissarissen

Raad van Commissarissen is ook dit jaar tevreden over de

De Raad van Commissarissen bestaat uit vier leden, die

transparante informatieverschaffing door de Directie.

onafhankelijk zijn ten opzichte van elkaar, de Directie van Wereldhave en welk deelbelang dan ook. Er zijn in 2010 geen

De Directie heeft in 2010 voortvarend gewerkt aan de

zakelijke transacties geweest tussen de leden van de Raad van

uitvoering van de in 2009 gewijzigd vastgestelde strategie. Het

Commissarissen en de vennootschap. Ingevolge de statuten

jaar 2010 staat dan ook in het teken van grote verschuivingen

treedt ieder jaar één der commissarissen af. De maximum

in de samenstelling van de portefeuille en aanpassingen

zittingsduur bedraagt in beginsel acht jaar, verspreid over twee

in de organisatie. De Raad van Commissarissen heeft de

of drie termijnen, afhankelijk van het rooster van aftreden. Het

investeringsvoorstellen voor de aankopen in Nederland, België,

rooster van aftreden wordt gepubliceerd op de website van

Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk met de Directie besproken

Wereldhave. Op de Algemene Vergadering van 18 april 2011

en heeft deze voorstellen goedgekeurd. De Raad heeft de

zal de heer J. Krant volgens rooster aftreden. Hij is niet

Directie toestemming verleend voor de plaatsing van een

beschikbaar voor herverkiezing. De Raad van Commissarissen

converteerbare obligatielening in oktober 2010 ten bedrage van

en de Directie spreken hun dank uit jegens de heer Krant voor

€ 230 mln. De obligatie heeft een looptijd van vijf jaar en een

zijn waardevolle inbreng in het werk van de Raad en de wijze

coupon van 2,875%. De conversiekoers ligt met € 81,10 ruim

waarop hij de Raad de afgelopen twee jaar heeft geleid. Na het

boven de intrinsieke waarde.

terugtreden van de heer Krant zal de heer Van Oosten het voorzitterschap van de Raad van Commissarissen op zich

In mei 2010 heeft de Raad van Commissarissen een

nemen. De heer Arp treedt eveneens volgens rooster af. Hij

werkbezoek gebracht aan Spanje, waarbij de kantoren Plaza

stelt zich beschikbaar voor herverkiezing.

de la Lealtad, Fernando el Santo, Arroyo de la Vega en het winkelcentrum Planetocio zijn bezocht.

Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt

8

voorgesteld om de heer Arp te herbenoemen voor een periode

De stand van zaken aangaande de Belgische belastingclaim

van drie jaar en daarmee voor een totale zittingsduur van negen

is ook in 2010 regelmatig besproken. De Rechtbank heeft in

jaar. Dit leidt tot een evenwichtige spreiding van wijzigingen in

november 2010 de uitspraak gedaan dat de strafzaak wegens

de samenstelling van de Raad in de komende jaren. Om deze

het overschrijden van de redelijke termijn niet ontvankelijk is.

reden wordt afgeweken van het door Wereldhave gehanteerde

Het Openbaar Ministerie in België heeft hiertegen in december

uitgangspunt dat een Commissaris in beginsel acht jaar deel

hoger beroep aangetekend. Een datum voor de behandeling

kan uitmaken van de Raad. Voorts wordt voorgesteld de heer

van dit beroep is nog niet bepaald.

H.J. van Everdingen te benoemen voor een periode van vier jaar. Beide voordrachten sluiten goed aan op de profielschets

In november 2010 heeft de Raad buiten aanwezigheid van de

voor leden van de Raad. Reden voor de voordracht van

Directie vergaderd over de samenstelling en het functioneren

de heer Van Everdingen is zijn kennis op het gebied van de

van de Raad van Commissarissen, het functioneren van de

internationale beleggings- en financieringsmarkten en

Directie en de beloning van de Directie. Het functioneren van

internationale financieringsvormen. De reden voor de

de Raad van Commissarissen is besproken aan de hand van

voordracht tot herbenoeming van de heer Arp zijn de kennis en

vooraf door Commissarissen ingevulde vragenlijsten.

ervaring op financieel-economisch gebied, de verslaggeving bij grote beursgenoteerde vennootschappen, het leiding geven aan internationaal opererende ondernemingen en risicobeheer.



04-03-2011

14:33

Pagina 9

De Raad van Commissarissen heeft besloten ook voor het jaar

Remuneratie

2011 geen interne auditfunctie binnen Wereldhave in te stellen.

Ingevolge het door de Algemene Vergadering in 2010

Het systeem van jaarlijkse landenbeoordelingen door de

goedgekeurde voorstel is de vaste beloning van de Directie

afdeling Group Control, waarvan de uitkomsten aan Directie en

vastgesteld op € 375.000 per jaar voor de heer Pars en

Auditcommissie worden voorgelegd, werkt naar tevredenheid.

€ 330.000 per jaar voor de heer Anbeek. De variabele beloning

In 2011 zal de Raad opnieuw bezien of een interne auditfunctie

is vooral gebaseerd op de (voortschrijdend gemiddelde) stijging

zou moeten worden ingesteld. Tot slot hebben de

van het direct resultaat per aandeel en voorziet in een korte

Auditcommissie en de Raad van Commissarissen met de

termijn beloning naar keuze in aandelen of contanten en een

Directie gesproken over het verzoek tot openbaarmaking van

lange termijn beloning uitsluitend in aandelen. Daarbij wordt

de hoofdpunten van de managementletter. Directie en Raad

een voorwaardelijkheidsperiode gehanteerd van drie jaar.

van Commissarissen zijn van mening dat het niet wenselijk is

De regeling bevat een claw back clausule, waarbij beloningen

om de hoofdpunten van de managementletter openbaar te

die zijn gebaseerd op onjuiste gegevensverschaffing achteraf

maken.

kunnen worden gecorrigeerd. De at target uitkering bedraagt 50% van het overeengekomen vaste jaarsalaris, terwijl de

Commissies

maximum variabele beloning is gesteld op 85% van een

De Auditcommissie bestaat uit de heer F.Th.J. Arp (voorzitter)

jaarsalaris.

en de heer P.H.J. Essers. De commissie heeft in februari en november 2010 vergaderd. In november is met de accountant

Behoudens indexatie wordt in 2011 in de beloning van Directie

gesproken over de relatie van de accountant met Wereldhave,

en Commissarissen geen wijziging gebracht. De tussentijdse

de onafhankelijkheid van de accountant, de toepassing van ICT

herbenoeming van de heer Pars voor een termijn van vier

en de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Voorts

jaar wordt voorgesteld. Hiermee wordt een evenwichtige

heeft de Auditcommissie aandacht besteed aan de compliance

spreiding van de afloopdata van de arbeidscontracten van de

binnen Wereldhave. Daarnaast heeft de Auditcommissie

Directie bewerkstelligd. Voor een volledig overzicht van de

buiten aanwezigheid van de Directie met de externe

arbeidsvoorwaarden van de Directie wordt verwezen naar het

accountant gesproken. De notulen van de vergadering van de

door de Raad van Commissarissen opgestelde remuneratie-

Auditcommissie zijn besproken en goedgekeurd in de

rapport, dat te vinden is op www.wereldhave.com.

vergadering van de Raad van Commissarissen. Tot slot Het remuneratiebeleid wordt in overeenstemming met de

Wereldhave werkt hard aan het verwezenlijken van de

Corporate Governance Code vastgesteld door de voltallige

in 2009 op onderdelen gewijzigde strategie. De Raad van

Raad van Commissarissen, maar voorbereid door de Voorzitter

Commissarissen bedankt de Directie en medewerkers voor

en de Vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen.

hun inzet en prestaties in 2010. Den Haag, 2 maart 2011 Raad van Commissarissen Wereldhave N.V.

9



04-03-2011

14:33

Pagina 10

Raad van Commissarissen J. Krant

Oud Directievoorzitter Kempen & Co

(m, 62)

Directeur Catalyst Advisors B.V.

Lid RvC Wereldhave sinds 2003. Herbenoemd in 2007. Treedt volgens rooster af in 2011.

Drs F.Th.J. Arp RA

Commissariaten: Voorzitter RvC Kardan N.V. Lid RvC Cyrte Lid RvC AFC Ajax N.V. Lid RvC Stadion Amsterdam N.V.

Bestuursfuncties: Voorzitter Joods Historisch Museum Stichting ”Hollandsche Schouwburg” Vereniging AFC Ajax

Lid Raad van Bestuur Telegraaf Media Groep N.V., CFO

(m, 57)

Treedt volgens rooster af in 2011.

Commissariaten: Div. commissariaten namens Telegraaf Media Groep N.V.

Prof. Dr. P.H.J. Essers

Hoogleraar belastingrecht, Voorzitter vakgroep belastingrecht Universiteit van Tilburg

Lid RvC Wereldhave sinds 2005. Herbenoemd in 2008.

Bestuursfuncties: Stichting Africa Interactive Media

(m, 53) Lid RvC Wereldhave sinds 2005. Herbenoemd in 2010.

Commissariaten: geen

Treedt volgens rooster af in 2013.

Ir. J.A.P. van Oosten

Nevenfuncties: Voorzitter Commissie Financiën van de Eerste Kamer Gasthoogleraar Universiteit van Bologna Redacteur Weekblad Fiscaal Recht Bestuurslid Center for Company Law Bestuurslid European Tax College

Oud-Voorzitter Raad van Bestuur Koninklijke BAM Groep NV

(m, 62) Treedt volgens rooster af in 2012.

Commissariaten: Lid RvC Valstar Simonis

Algemeen

Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit.

Lid RvC Wereldhave sinds 2009.

10

Nevenfuncties: Voorzitter Raad van Toezicht Westholland Foreign Investment Agency Penningmeester Stichting Gegevensautoriteit Natuur Penningmeester Stichting Den Haag 2018

Directie Ir. J. Pars

Zadelvast Beheer, commercieel beheerder 1987-1989

(m, 48)

Stichting Pensioenfonds Hoogovens, portfolio manager 1989-1993 Rodamco Europe, diverse management functies 1993-2003 VastNed Groep, directeur en CIO 2003-2008 Wereldhave, vanaf 1 januari 2009 titulair directeur, per 2 april 2009 benoemd tot statutair bestuurder, Directievoorzitter vanaf 1 juli 2009.

Drs. D.J. Anbeek

DSM, diverse financiële posities 1988-1994

(m, 47)

Price Waterhouse, senior consultant 1994-1995 Ahold, diverse internationale management functies 1996-2005 Albert Heijn, directeur franchise en vastgoed 2006-2009 Wereldhave, benoemd tot statutair bestuurder per 1 juni 2009 Nevenfunctie: Lid RvC Deen Supermarkten B.V. Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 1


04-03-2011

14:33

Pagina 11

Verslag van de Directie 2010 in het kort

Vastgoedontwikkeling Door projecten voor de eigen portefeuille en tegen kostprijs

Winkelcentra

te ontwikkelen wil Wereldhave waarde creëren voor

Wereldhave richt zich op het realiseren van huurgroei door

aandeelhouders. Wereldhave streeft naar een goede balans

actief management van winkelcentra en heeft zich in 2009 ten

tussen de omvang van de ontwikkelingsportefeuille en de

doel gesteld om het belang in winkelcentra uit te breiden tot

bestaande vastgoedportefeuille, waarbij de waarde van de

50-60% van de totale portefeuille. Wereldhave richt zich daarbij

ontwikkelingsportefeuille ongeveer 5-10% van de totale

op middelgrote centra die dominant zijn in hun verzorgings-

portefeuille zal bedragen.

gebied en heeft een voorkeur voor centra met uitbreidingsmogelijkheden.

Door de aankopen in België en Frankrijk is het aantal ontwikkelingsprojecten met zes toegenomen. In Nederland is

In Nederland heeft Wereldhave in 2010 voor een totaal van

in 2010 gestart met plannen voor de modernisering en

€ 265 mln vijf winkelcentra gekocht. In het Verenigd Koninkrijk

uitbreiding van de winkelcentra in Arnhem, Capelle a/d IJssel

werd daar eind 2010 het winkelcentrum ’Dolphin’ in Poole aan

en Maassluis. Eind 2010 bedroeg de waarde van de

toegevoegd voor € 100 mln. In België heeft Wereldhave

ontwikkelingsportefeuille € 134,5 mln, ofwel 4,5% van de totale

per 31 december 2010 vijf projecten uit de Belgische

portefeuille. Een overzicht met de ontwikkelingsprojecten vindt

ontwikkelingsportefeuille van ING Real Estate Development

u op pagina 48.

overgenomen. De initiële investering van € 19,6 mln heeft vooral betrekking op de verwerving van een winkelcentrum in

Aanpassingen portefeuille

Waterloo en de overname van grondposities. Het belang in

In Nederland, België, Finland en het Verenigd Koninkrijk ligt de

winkelcentra is met deze aankopen gestegen tot 52% van de

focus op winkelcentra, in Frankrijk en Spanje op kantoren

totale portefeuille.

(Parijs en Madrid) en in de Verenigde Staten op kantoren en woningen (Washington DC, Texas en San Diego). Wereldhave

Kantoren en woningen

streeft naar een minimale omvang van de portefeuille per land

De doorslaggevende succesfactor voor beleggingen in kantoren

en regio van € 400 mln. Panden met een waarde beneden

en woningen is de timing van aan- en verkopen. Door gebruik

beneden € 20 mln en de logistieke panden zullen op termijn

te maken van de economische cycli, kunnen met aan- en

worden verkocht.

verkopen aantrekkelijke beleggingsrendementen worden behaald. Wereldhave streeft naar een belang van kantoren en

Alle in 2010 gedane aan- en verkopen passen in deze

woningen van 30-45% van de totale portefeuille.

strategische focus. In 2010 heeft Wereldhave in het Verenigd Koninkrijk acht kleinere panden en een perceel grond

In Frankrijk heeft Wereldhave op 1 december 2010 een nieuw

verkocht. Wereldhave heeft thans in het Verenigd Koninkrijk

te bouwen kantoorgebouw van 17.670 m2 gekocht in Joinville-

geen logistieke panden meer. In Nederland werd een

le-Pont, in het oosten van Parijs. Het project zal op turnkey-

kantoorgebouw en een logistiek pand verkocht. In totaal werd

basis worden geleverd, waarbij Wereldhave het verhuurrisico

in 2010 voor € 45,2 mln vastgoed verkocht, waarmee een

op zich zal nemen. Het investeringsvolume bedraagt ongeveer

vervreemdingsresultaat van € 2,5 mln werd behaald.

€ 67 mln. Het begin van de bouw staat gepland voor het derde

11

kwartaal van 2011 met oplevering in het tweede kwartaal van

Organisatie

2013.

Huurgroei door middel van actief winkelcentrummanagement en renovatie en uitbreiding van winkelcentra zijn de kerntaken in de landen waar de focus op winkelcentra ligt. In Nederland en in Finland is de organisatie versterkt in het licht van de nieuwe kerntaken en in België is het ervaren ontwikkelingsteam van ING RED Belgium in dienst getreden van Wereldhave. Ook in Spanje en in het Verenigd Koninkrijk zijn wijzigingen aangebracht in het management van de landenorganisaties en in de Verenigde Staten werd het management uitgebreid met een Vice President of Operations.



04-03-2011

14:33

Pagina 12

Resultaten Resultaat

De beheerkosten stegen met € 2,2 mln, waarvan ongeveer de

Het resultaat over 2010 bedraagt € 95,1 mln ofwel

helft eenmalige kosten in verband met aanpassingen in de

gecorrigeerd voor het minderheidsbelang € 4,15 per aandeel

organisatie. De belastingen over het resultaat stegen met

(2009: € –102,3 mln ofwel € –5,07 per aandeel). De verbetering

€ 1,1 mln vanwege een eenmalige belastingbate in 2009 van

van het resultaat is vooral het gevolg van verbeterde

€ 1,6 mln. Koersverschillen hadden per saldo een positief

waarderingsresultaten. De totale herwaardering van de

effect van € 1,9 mln op het directe resultaat.

portefeuille, die vooral is toe te schrijven aan aankoopkosten die in mindering werden gebracht op de waardering, kwam

De gemiddelde bezettingsgraad over 2010 kwam uit op 90,3%

uit op € –15,1 mln (2009: € –245,8 mln). Koersverschillen

(2009: 90,8%). De EPRA bezettingsgraad op 31 december 2010

hadden een negatief effect van € 2,6 mln op het resultaat

bedroeg 91,4%. In lijn met de EPRA best practices zal

(2009: € +6,0 mln). Het resultaat bestaat uit een direct

Wereldhave voortaan de bezettingsgraad per balansdatum

resultaat (verhuuropbrengsten na aftrek van kosten) en

rapporteren. Uitgesplitst per sector bedraagt de EPRA

een indirect resultaat (resultaat op gerealiseerde en

bezettingsgraad op 31 december 2010: retail 95,2%, kantoren

ongerealiseerde waardeveranderingen). Hieronder vindt u

87,0% en overig 95,5%.

een korte nadere toelichting. Een uitgebreid overzicht met vergelijkende cijfers vindt u op pagina 52 e.v. Voor een

Indirect resultaat

overzicht van herwaarderingen verwijzen wij u naar pagina 60.

Het indirect resultaat over 2010 bedraagt € –20,8 mln

De toelichting op de jaarrekening en de overige gegevens

(2009: € –213,4 mln).

(pagina’s 66 t/m 123) vindt u op www.wereldhave.com. Desgewenst wordt de toelichting in gedrukte vorm kosteloos

Vooral de aankoopkosten in Nederland en het Verenigd

toegezonden.

Koninkrijk van € 18,7 mln die onmiddellijk in mindering werden gebracht op de waardering, hebben geresulteerd in

Direct resultaat

een € 15,1 mln negatieve herwaardering van de vastgoed-

Het direct resultaat over 2010 bedraagt € 115,9 mln en is

portefeuille per 31 december 2010. De uitsplitsing van het

daarmee € 4,8 mln hoger dan over 2009. Als gevolg van de

effect van wijzigingen in yield en in markthuren is weergegeven

gedane aankopen en de verhuur van twee kantoren in

in de tabel hieronder. Het gemiddelde bij de waardering

Washington DC en in Parijs, stegen de netto huuropbrengsten

gehanteerde rendement op de portefeuille is in 2010 met

met € 17,0 mln. Door de aankopen die werden gefinancierd

circa 20 basispunten gedaald, waarbij het gewogen netto

met vreemd vermogen stegen de rentelasten met € 8,6 mln.

rendementsvoet (cap rate) van de portefeuille uitkwam

De gemiddelde rente per 31 december 2010 is ten opzichte van

op circa 6,5% (2009: 6,7%). De herwaardering op financiële

een jaar eerder gelijk gebleven op 2,6%.

instrumenten (rentederivaten) bedroeg € 1,0 mln (2009: € –1,2 mln).

12

Kerncijfers (x € 1 mln)

Herwaardering per 31 december 2010 (yield effect – huur & overige effecten) -15%

-10%

-5%

0%

B

-0,2

SF

-2,6

-3,1

F

-6,3

NL

-1,2

ES

-10,8

-1,7

-7,3

1,5

-0,5

6,4

-2,3

0,1

Resultaten Resultaat Direct resultaat Indirect resultaat Resultaat per aandeel (x € 1) Direct resultaat per aandeel (x € 1)

1,1

-2,5

VS

4,5

-1,8

-0,5

Huur & overige effecten

10%

2010 95,1 115,9 -/- 20,8

2009 -/-102,3 111,1 -/-213,4

4,15 5,10

-/- 5,07 4,93

2.860,1 1.728,1

2.418,2 1.686,5

75,12

73,77

-3,5

VK

Totaal

5%

-2,3

5,1

-1,8

Yield

2,0

3,3

Vermogen Onroerend goed in exploitatie Groepsvermogen Intrinsieke waarde per aandeel (x € 1)



04-03-2011

14:33

Pagina 13

In 2010 werd een vervreemdingsresultaat behaald van

Het aantal daadwerkelijk uit te geven aandelen zal na afloop

€ 2,5 mln (2009: € 0,8 mln). De latente belastingen over het

van de keuzeperiode op 10 mei 2011 vóór beurs worden

indirect resultaat stegen in totaal met € 37,4 mln in het

gecommuniceerd. De nieuw uit te geven gewone aandelen

Verenigd Koninkrijk, Finland en de Verenigde Staten, vooral

geven dezelfde rechten als de reeds uitstaande gewone

door hogere vastgoedwaarden. De interestlasten in het indirect

aandelen en zijn gerechtigd tot dividend over het boekjaar 2011

resultaat stegen met € 1,4 mln tot € 3,4 mln, hoofdzakelijk in

en latere jaren.

verband met de plaatsing van een converteerbare obligatielening van € 230 mln in 2010. De overige financiële baten en

Koersontwikkeling

lasten zijn met € 2,7 mln gedaald, vooral als gevolg van

Aandeelhouders van Wereldhave hebben in 2010 een total

koersverschillen.

return behaald van 16,5% (2009: 13,3%). Dit rendement is gelijk aan de EPRA (European Public Real Estate Association)

Dividend

Return Index (EUR). Het aandeel Wereldhave is genoteerd in

Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal over

Amsterdam en maakt deel uit van de Amsterdam AEX Index

2010 een keuzedividend worden voorgesteld van € 4,70

(rendement 2010: 9,2%). De koers/direct resultaat verhouding

waarvan € 3,10 in contanten ter voldoening aan de fiscale

lag ultimo 2010 op 14,3. De beursomzet bedroeg gemiddeld

uitdelingsverplichting onder inhouding van dividendbelasting

circa 144.000 stuks per dag. Opties op het aandeel worden

wordt uitgekeerd en € 1,60 naar keuze van de aandeelhouder

verhandeld op Euronext.Liffe.

in contanten of in aandelen. De laatstgenoemde uitkering komt ten laste van de herbeleggingsreserve, waardoor geen dividendbelasting verschuldigd is. Het dividend wordt vanaf 13 mei 2011 betaalbaar gesteld. Aandeelhouders kunnen vanaf 26 april 2011 tot 9 mei 2011, 17.00 u CET hun keuze kenbaar maken. Met een dividend van € 4,70 bedraagt de pay-out ratio 92,2%. Indien een aandeelhouder geen keuze maakt, zal hem het dividend in aandelen worden uitbetaald. De keuzecomponent in aandelen (uitgedrukt als percentage) wordt bepaald door het keuzedividend in contanten te delen op het gemiddelde van de slotkoersen van 2 mei tot en met 9 mei 2011. Daarbij wordt een bandbreedte gehanteerd van 5% ten behoeve van een logische afronding in het voordeel van de keuze voor aandelen. Het maximum aantal gewone aandelen dat kan worden uitgegeven, is het aldus vastgestelde percentage maal het aantal uitstaande gewone aandelen.

13

Koersverloop aandeel 2010 (€)

80

J

F

M

A

M

Koers/DR

J

J

A

S

O

N

D

Koers (x € 1)

2010

2010

2009

hoogst

14,7

75,01

70,29

laagst

11,0

56,00

45,39

ultimo

14,3

73,06

66,70

75 70 65 60 55 50 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 1


04-03-2011

14:33

Pagina 14

Vermogen Eigen vermogen

Vreemd vermogen

Eind 2010 bedroeg het eigen vermogen inclusief minderheids-

Eind december 2010 bedroeg het rentedragend vreemd

belang, vóór aftrek van het voorgestelde dividend, € 1.728,1

vermogen € 1.148,0 mln, waarvan 43% tegen variabele rente.

mln. Dit komt neer op een solvabiliteit van 60% (2009: 70%).

Het gemiddelde nominale rentepercentage is per eind 2010

Wereldhave hanteert als richtlijn voor de lange termijn een

uitgekomen op 2,6%.

solvabiliteit tussen de 55% en 65%. Solide vermogensverhoudingen beperken de rentegevoeligheid en verhogen de

In het vierde kwartaal van 2010 heeft Wereldhave een 5-jarige

slagkracht voor nieuwe investeringen. In 2010 zijn in verband

converteerbare geldlening 2010-2015 geplaatst van € 230 mln

met de uitkering van een keuzedividend 171.537 nieuwe

tegen 2,875%. De conversiekoers ligt met € 81,10 ruim boven

aandelen uitgegeven. Op 31 december 2010 bedroeg het totaal

de intrinsieke waarde. De conversiekoers wordt niet

aantal uitstaande gewone aandelen 21.448.525.

neerwaarts aangepast voor uit te keren dividenden, tenzij en voorzover de jaarlijkse dividendbetaling boven € 4,75 per

Het aandeelhouderschap van Wereldhave is gespreid over

aandeel uitkomt (vanaf 2011 verhoogd met € 0,05 per jaar).

institutionele beleggers en particulieren, in binnen- en

De in maart 2011 expirerende € 200 mln converteerbare

buitenland. Wereldhave kent op 31 december 2010 geen

obligatie 2006–2011 met een nominaal interestpercentage

aandeelhouders met een belang van meer dan 5%. De free

van 2,5% heeft een conversiekoers van € 97,00. De € 230 mln

float van de gewone aandelen is 100%. De intrinsieke waarde

converteerbare obligatie 2009-2014 met een nominaal

per aandeel vóór winstverdeling per 31 december 2010 is

interestpercentage van 4,375% heeft een conversiekoers van

uitgekomen op € 75,12 (2009: € 73,77).

€ 72,18. Per 31 december 2010 waren er geen obligaties geconverteerd in aandelen Wereldhave. Wereldhave had op 31 december 2010, ondanks de toegenomen leningenportefeuille, nog steeds solide vermogensverhoudingen. Wereldhave heeft in februari 2011 overeenstemming bereikt over de plaatsing van een onderhandse lening van $ 300 mln, tegen een gemiddelde rente van 3,5% bij aanvang. De lening, waarvan de helft in euro zal worden omgezet, zal eind maart 2011 beschikbaar komen in tranches met looptijden van 5, 7 en 10 jaar. Met een Loan to Value van 39% behoort Wereldhave tot de meest solide gefinancierde Europese beursgenoteerde vastgoedfondsen. De rentegevoeligheid van Wereldhave is beperkt door de hoge solvabiliteit. Meer informatie vindt u op pagina 23. Wereldhave streeft naar een leningenportefeuille die qua looptijd evenwichtig gespreid is over de middellange termijn.

14

Mutaties intrinsieke waarde per dividendgerechtigd aandeel (x € 1)

Intrinsieke waarde vóór winstverdeling per 01-01 af: dividend voorgaand jaar

Direct resultaat Indirect resultaat Vermogensmutaties Intrinsieke waarde per 31-12 vóór winstverdeling af: voorgesteld dividend Intrinsieke waarde na winstverdeling per 31-12


-/-

2010 73,77 4,65 69,12

2009 83,74 4,65 79,09

5,10 0,95 1,85

4,93 -/- 10,00 -/- 0,25

75,12 4,70

73,77 4,65

70,42

69,12


04-03-2011

14:33

Pagina 15

Financiering van de groep wordt in principe op basis van

Derivaten

balansfinanciering en zonder zekerheden verstrekt door

Wereldhave maakt gebruik van valutaswaps en valutaopties;

diverse internationale banken. De toelichting op de geconsoli-

daarnaast gebruikt Wereldhave zonodig financiële

deerde jaarrekening geeft nadere informatie over de

instrumenten om de rentekosten te beheersen. Deze financiële

leningenportefeuille.

instrumenten worden in samenhang met elkaar gebruikt om de valutagevoeligheid van de intrinsieke waarde per

Valuta

aandeel en de rentegevoeligheid van de winst per aandeel

Eind 2010 was de USD voor 45% (2009: 62%) afgedekt en de

te beheersen. Het gebruik van financiële instrumenten als

GBP voor 70% (2009: 61%). In 2010 is gebruik gemaakt van

rente- en valutaderivaten staat daarmee ten dienste aan

valutatermijntransacties en leningen in lokale valuta voor het

bovengenoemde rente- en valutapolitiek.

indekken van de posities in USD en GBP. Het netto positief effect van koersverschillen op het eigen vermogen bedroeg € 28,3 mln (2009: € 1,2 mln). De hierboven weergegeven dekkingspercentages zijn de weergave van het economische valutarisico op de waarde van de vastgoedportefeuille in een valuta. Leidraad voor het afdekken van het USD en GBP risico op de vastgoedportefeuille is een dekkingspercentage van 50%. Afwijkingen hiervan kunnen plaatsvinden binnen een dekkingsbandbreedte van 40%-70%. Resultaten in USD en GBP worden, anders dan door rentelasten in dezelfde valuta, niet apart gedekt.

15

Solvabiliteit in %

2006

2007

2008

2009

2010

v

100

Restant looptijd rentedragende schulden (in %)

100

90

90

80

80

70

70

60

60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

0

0

1 jaar

1-2 jaar

2-5 jaar

5 jaar

54

24


14 8


04-03-2011

14:33

Pagina 16

Samenstelling van de portefeuille In 2010 heeft Wereldhave vijf winkelcentra gekocht in

Netto verkopen onroerend goed in exploitatie (x € 1 mln)

Nederland, één in België en één in het Verenigd Koninkrijk,

(tegen ultimokoersen)

voor een totaal bedrag (tegen ultimokoersen) van € 374,9 mln.

2006

2007

2008

2009

2010

Het aandeel van winkelcentra steeg hiermee tot 52% van de

België

–

22,2

–

–

–

totale portefeuille. Wereldhave Belgium nam eind december

Finland

–

–

–

–

–

2010 de Belgische ontwikkelingsportefeuille over van ING Real

Frankrijk

Estate Development. Deze aankoop biedt uitzicht op groei van

Nederland

105,9

0,1

–

–

–

6,1

52,3

–

–

6,6

de Belgische retailportefeuille met € 150 mln in de komende

Spanje

–

–

–

–

–

jaren. In Frankrijk kocht Wereldhave een nieuw te bouwen

VK

59,0

12,6

6,2

2,7

38,4

kantoor in Joinville-le-Pont. Verkopen van kleiner en logistiek

VS

–

60,6

–

–

–

171,0

147,8

6,2

2,7

45,0

vastgoed vonden plaats in Nederland en het Verenigd Koninkrijk. In totaal werden tien panden en een perceel grond

Totaal

verkocht voor een totaalbedrag van € 45 mln. In het Verenigd Koninkrijk heeft Wereldhave thans geen logistiek vastgoed Netto aankopen onroerend goed in exploitatie (x € 1 mln)

meer.

(tegen ultimokoersen)

2006

2007

2008

2009

2010

2,1

–

–

5,6

11,1

Finland

–

–

–

–

–

Frankrijk

–

–

–

–

–

De gemiddelde bezettingsgraad over 2010 kwam uit op 90,3% (2009: 90,8%). De EPRA bezettingsgraad op 31 december 2010

België

bedroeg 91,4%. In lijn met de EPRA best practices zal Wereldhave voortaan de bezettingsgraad per balansdatum rapporteren.

Nederland Spanje

1,7

–

–

–

265,0

–

53,9

–

–

–

De portefeuille onroerend goed in exploitatie onderging tegen

VK

–

–

–

–

98,8

de ultimokoersen van 2010 een negatieve herwaardering van

VS

101,5

150,0

117,7

–

–

Totaal

105,3

203,9

117,7

5,6

374,9

0,5%, vooral door de aankoopkosten in Nederland en het Verenigd Koninkrijk die in mindering werden gebracht op de waardering. Eind 2010 bedroeg de waarde van de portefeuille ontwikkelingsprojecten € 134,5 mln; de waarde van de portefeuille in exploitatie € 2.860,1 mln. Het overzicht van herwaarderingen staat vermeld op pagina 60. Informatie over de ontwikkelingsportefeuille vindt u op de pagina’s 48 e.v. .

16

Samenstelling portefeuille onroerend goed in exploitatie (in %) 06 07 08 09 Retail 44 46 46 46 Kantoren 45 45 45 45 Overig 11 9 9 9 Geografische spreiding portefeuille onroerend goed in exploitatie (in %) 06 07 08 België 14 14 14 Finland 21 22 22 Frankrijk 7 7 7 Nederland 16 15 15 Spanje 5 7 7 VK 17 14 8 VS 20 21 27

09 16 21 7 16 6 9 25

Netto huuropbrengsten per land (in %)

Netto huuropbrengsten per land en sector (x € 1 mln)

10 52 41 7

10 14 18 6 22 5 10 25

06

07

08

09

10

België

14,5

15,2

15,4

16,8

14,7

Finland

18,5

19,6

19,9

20,1

18,4

Frankrijk

9,0

7,7

7,6

2,1

5,2

Nederland

17,5

17,9

16,3

18,0

23,8

25

5,5

6,4

7,0

6,8

5,4

20

VK

17,7

15,5

13,3

11,7

10,1

15

VS

17,3

17,7

20,5

24,5

22,4

10

Totaal

100

100

100

100

100

Spanje

40

SF Retail

35 30

5


B

0

Kantoren

F

NL

ES Overig

VK

VS


04-03-2011

14:33

Pagina 17

Personeel en organisatie De strategische focus per land en de daarmee samenhangende

In de Verenigde Staten is een Vice President of Operations

herschikking van de portefeuille zijn gepaard gegaan met een

aangesteld in verband met de toegenomen management

aanpassing en versterking van de organisatie.

aandacht die uitgaat naar het in aanbouw zijnde project in San Antonio.

In verband met de uitbreiding van de portefeuille is de Nederlandse managementorganisatie versterkt. In 2010 werd

In Finland is de organisatie versterkt door het vervangen

Hans Vermeeren (40) benoemd tot Directeur Wereldhave

van een aantal commerciële, financiële en technische

Nederland. Hij wordt ondersteund door een management team,

medewerkers.

bestaande uit een Directeur Ontwikkeling en een Directeur Verhuur die nieuw zijn aangetrokken, een Hoofd Shopping

Wereldhave heeft in 2010 een Tax Control Framework

Centre Management en een Controller.

opgesteld, dat in 2011 zal worden uitgerold naar de diverse landenorganisaties. In 2010 is verder veel aandacht uitgegaan

De landendirecteur van Wereldhave in België, de heer Paul

naar de afronding van het informatiesysteem Aremis en de

Rasschaert, is na een kort ziekbed op 15 april 2010 overleden.

bouw van nieuwe managementrapportages. De ICT organisatie

Hij is slechts 50 jaar oud geworden. Wereldhave heeft niet

is aangepast van een projectorganisatie naar een beheers-

alleen een uitstekende directeur, maar ook een zeer

organisatie, gericht op de operationele taken waaronder het

gewaardeerde collega verloren. Luc Plasman, voorheen

functioneel applicatiebeheer. Het regulier onderhouden

directeur van ING RED Belgium, is met ingang van 1 januari

programmeerwerk is uitbesteed, waardoor de continuïteit in

2011 benoemd tot algemeen directeur van Wereldhave

kennis van de gebruikte programmeersoftware beter is

Belgium. In totaal zijn 15 personeelsleden van ING RED in

gewaarborgd.

dienst getreden bij Wereldhave Belgium. Gedurende het jaar waren er bij Wereldhave gemiddeld In het Verenigd Koninkrijk is directeur Jonathan Speakman

130 personen werkzaam, waarvan 80 in de buitenlandse

Brown in 2010 teruggetreden. Hij is opgevolgd door Andrew

vestigingen. Van het totaal aantal personen was 48% vrouw en

Turton, die in 2009 is aangetrokken om invulling te geven

52% man. De gemiddelde leeftijd van werknemers bedraagt

aan de opbouw van een winkelcentrumportefeuille in het

45 jaar, terwijl de gemiddelde duur van het dienstverband

Verenigd Koninkrijk.

9 jaar bedraagt. Het ziekteverzuim kwam uit op 3,5% (2009: 1,9%).

In Spanje is de arbeidsovereenkomst van landendirecteur Luis Marquez in overleg beëindigd. Michel Janet, directeur

Wij danken al onze medewerkers voor hun inzet en

Wereldhave Frankrijk, treedt tijdelijk tevens op als directeur

betrokkenheid, zeker ook in het licht van de uitbreiding van de

Wereldhave Spanje.

portefeuille en de veranderingen in de organisatie.

Verkort organisatieschema %(/*,80

),1/$1'

)5$1&(

:HUHOGKDYH )LQODQG 2\

63$,1

8.

86$

17

5($/ (67$7( +2/',1* &203$1,(6

&9$ :HUHOGKDYH %HOJLXP 6&$

1(7+(5/$1'6

:HUHOGKDYH 19

3DULV EUDQFK RI :HUHOGKDYH 19

19 :HUHOGKDYH ,QWHUQDWLRQDO

:HUHOGKDYH 1HGHUODQG %9

(VSDPDG 6/

:HUHOGKDYH 8. +ROGLQJV /WG

%HO 0LM :HVW :RUOG +ROGLQJ 19

:HUHOGKDYH 3URSHUW\ &RUS

:HUHOGKDYH 86$ ,QF

5HORYDVW %9

5HORYDVW ,, %9

0$1$*(0(17 &203$1,(6

:HUHOGKDYH 0DQDJHPHQW +ROGLQJ %9

:+ 0DQDJHPHQW %HOJLXP 6$

.DXSSDNHVNXV ,WlNHVNXV 2\

0DMRU UHDO HVWDWH DQG PDQDJHPHQW FRPSDQLHV

:+ 0DQDJHPHQW )UDQFH 6$6

:HUHOGKDYH 0DQDJHPHQW 1HGHUODQG %9

:+ 0DQDJHPHQW 6SDLQ 6/


:HUHOGKDYH 3URSHUW\ 0DQDJHPHQW &R /WG

:+ 0DQDJHPHQW 86$ ,QF


04-03-2011

14:33

Pagina 18

Maatschappelijk verantwoord ondernemen Inleiding

Wereldhave heeft dit jaar de carbon footprint berekend van

Het is belangrijk dat we vandaag onze verantwoordelijkheid

zowel haar Nederlandse als haar Belgische organisatie en

nemen als we waarde voor morgen willen creëren. Vastgoed

streeft ernaar deze berekening jaarlijks uit te breiden en te

heeft immers een levensduur van meerdere decennia.

evalueren. Bij de selectie van te vervangen kantoormeubilair is

Beslissingen die Wereldhave vandaag neemt over haar

rekening gehouden met het cradle-to-cradle concept. Ook is

vastgoed, kunnen nog tientallen jaren een effect hebben op de

het beleid voor bedrijfswagens aangescherpt. Vanaf 2010

maatschappij. Door duurzame beslissingen te nemen wordt

mogen alleen nog wagens met een C-label of beter worden

vanzelf met de toekomst rekening gehouden. Duurzaamheid

aangeschaft. Bovendien wordt voor auto’s met een B of C-label

betekent tenslotte dat we beslissingen nemen die aansluiten

een hogere eigen bijdrage voor privé-gebruik gevraagd.

op de behoeften van het heden zonder het toekomstige

Hiermee hoopt Wereldhave de keuze voor een zuinige auto

generaties onmogelijk te maken om in hun behoeften te

aan te moedigen.

voorzien. Wereldhave is van mening dat kennisdeling met verschillende Het belang van duurzaamheid dringt steeds verder in de

partijen een belangrijk onderdeel van haar MVO-beleid dient

westerse maatschappij door. De eisen van overheden met

te zijn. Wereldhave stelt vrijwel ieder jaar één of meerdere

betrekking tot duurzaamheid worden steeds strenger.

stageplekken ter beschikking aan hbo-studenten en werkt

Producenten en opdrachtnemers bieden steeds meer

regelmatig mee aan verzoeken van studenten voor interviews.

duurzame producten en diensten aan. Steeds meer huurders

Ook levert Wereldhave een bijdrage aan de afstemming van

hechten waarde aan duurzame gebouwen en diverse

vastgoedonderwijs op de praktijk. Daarnaast is Wereldhave

onderzoeken tonen aan dat er een relatie bestaat tussen de

participant van de Dutch Green Building Council en nemen

duurzaamheid van het gebouw en het risico op leegstand. Met

medewerkers deel aan werkgroepen van deze organisatie.

de duurzaamheidswensen en eisen van de verschillende

De geldprijs die Wereldhave heeft ontvangen met de gouden

stakeholders dient zorgvuldig te worden omgegaan. Daarom

baksteen (vastgoedbelegger van 2010, Jones Lang LaSalle),

heeft Wereldhave op basis van een stakeholdersanalyse vier

is door de Directie verdubbeld en ter beschikking gesteld aan

specifieke aandachtgebieden benoemd, namelijk: de eigen

de Dutch Green Building Council om onderzoek te doen naar

organisatie, nieuwe investeringen, bouw en vastgoed-

het verduurzamen van winkelcentra. De resultaten hiervan

ontwikkeling en vastgoedmanagement.

zullen te zijner tijd openbaar worden gemaakt voor de gehele vastgoedbranche.

Organisatie Duurzame bedrijfsvoering is een cyclisch proces van initiëren, verduurzamen en evalueren. Om ervoor te zorgen dat de aandacht voor duurzaamheid niet vermindert, is ’sustainability’ een vast onderwerp in de interne Wereldhave nieuwsbrief die drie keer per jaar verschijnt. In deze nieuwsbrief wordt duurzaamheid op verschillende manieren belicht. De ene keer is het een informatief artikel over een specifiek onderwerp, de

18

andere keer worden beslissingen/targets gecommuniceerd die zijn vastgesteld door de ’sustainability taskforce’. Deze sustainability taskforce wordt voorgezeten door de directievoorzitter en komt maandelijks bij elkaar om nieuwe duurzaamheidsacties te initiëren en lopende acties te evalueren.



04-03-2011

14:33

Pagina 19

Nieuwe investeringen

Bouw en vastgoedontwikkeling

Het afgelopen jaar heeft Wereldhave diverse aankopen gedaan.

Voor nieuwe vastgoedontwikkelingen hanteert Wereldhave de

Bij de keuze voor deze aankopen was de locatie van het object

doelstelling om minimaal een BREEAM score van ’Good’ te

van groot belang. Wereldhave is er namelijk van overtuigd dat

behalen. Om dit mogelijk te maken zijn de standaard

op de lange termijn de duurzaamheid van gebouwen vooral

’programma’s van eisen’ waar Wereldhave bij nieuwe

wordt bepaald door de locatie. Gebieden die beschikken over

ontwikkelingen mee werkt, aangepast en zijn de benodigde

een goed netwerk van openbaar vervoer zijn minder belastend

BREEAM criteria hierin opgenomen. Sinds 1998 werkt

voor het milieu (vervoer staat op de derde plaats als het gaat

Wereldhave namelijk al gericht aan duurzaamheid met de

om oorzaken van CO2-productie).

thema’s energie, water, materialen, omgeving, flexibiliteit en binnenklimaat en heeft deze thema’s verwerkt in haar

Daarnaast wordt de sociale duurzaamheid van een gebied

programma’s van eisen. De BREEAM hoofdstukken wijken hier

deels bepaald door de lokaal aanwezige voorzieningen.

op onderdelen enigszins van af, maar de methodieken zijn goed

Indien een gebied beschikt over zowel goed openbaar vervoer

verenigbaar.

als lokale voorzieningen, zal dit gebied ook op termijn aantrekkelijk blijven voor huurders. Alle nieuw verworven

Voor de uitbreiding van het winkelcentrum in Nijvel is het

winkelcentra beschikken over goede openbaar vervoer

streven van Wereldhave een BREEAM score van ’Very Good’

verbindingen. Zo ligt het winkelcentrum Koperwiek in Capelle

te behalen. Voor de ontwikkelingsprojecten die door de

aan den IJssel direct naast de metrohalte van lijn C naar

overname van de Belgische ontwikkelingstak van ING in de

Rotterdam en bij het winkelcentrum Dolphin Shopping Centre

ontwikkelingspijplijn van Wereldhave terecht zijn gekomen,

in Poole (UK) maakt het busstation zelfs onderdeel uit van het

zal gekeken worden in hoeverre deze reeds voldoen aan de

centrum en ligt ook het treinstation op loopafstand.

duurzaamheidsambities van Wereldhave en of het eventueel mogelijk is hier nog extra duurzaamheidsmaatregelen in het

Naast goed openbaar vervoer beschikken de locaties ook over

ontwerp mee te nemen.

een ontwikkelingspotentie. Met deze ontwikkelingspotentie is het mogelijk om nieuwe waarde aan het gebied toe te voegen.

Wereldhave heeft een checklist voor duurzame bouwplaatsen

Bovendien biedt het kans om met de werkzaamheden voor de

opgesteld. Deze checklist wordt gebruikt bij renovatie-

uitbreidingen ook het reeds bestaande deel te verduurzamen

projecten. Voor nieuwbouwprojecten geldt een uitgebreidere

en aantrekkelijker te maken. In 2010 heeft Wereldhave een nog

lijst die onderdeel vormt van de BREEAM assessment. Deze

te bouwen kantoorgebouw gekocht in Joinville-le-Pont, in het

bouwplaatschecklist moet de aannemer regelmatig invullen

oosten van Parijs. Het project zal voldoen aan de meest recente

tijdens de uitvoering van het werk om aan te tonen dat de

criteria voor duurzaamheid, waaronder die voor het label

bouwplaats gezond en veilig is en dat de overlast voor

BREEAM Excellent. Daarnaast ligt het naast het station van de

omwonenden zoveel mogelijk wordt gereduceerd.

RER-A, die Oost en West Parijs met elkaar verbindt. De afgelopen jaren is bij nieuwbouw projecten veel aandacht besteed aan het realiseren van hoge energetische prestaties in combinatie met een hoog comfort voor gebruikers. Dit zal de komende jaren voortgezet worden. Daarnaast zal Wereldhave ook steeds meer aandacht gaan besteden aan de materiaalkeuze van gebouwen. De winning van grondstoffen en de voorraad aan materialen zal de komende jaren gaan afnemen, terwijl de vraag nog steeds toeneemt. Dit leidt onvermijdelijk tot (grote) tekorten. Alleen hoge mate van recycling van producten en het toepassen van concepten als cradle-to-cradle kunnen dit veranderen. Wereldhave onderkent dit en zal waar haalbaar meer van dit soort producten gaan toepassen.


19


04-03-2011

14:33

Pagina 20

Vastgoedmanagement

Wereldhave is er echter ook van overtuigd dat gebouweigenaar

De wereldwijde vastgoedvoorraad wordt jaarlijks slechts voor

en gebruiker moeten samenwerken om de duurzaamheid

ongeveer één procent vernieuwd. Dit betekent dat indien

van een gebouw te verbeteren. Om er zeker van te zijn dat

alleen nieuwe gebouwen duurzaam worden gerealiseerd, dit

zowel de eigenaar als de gebruiker duurzaamheid als

pas over ongeveer 100 jaar zal leiden tot een duurzamere

belangrijk onderwerp zien, kunnen greenleases worden

gebouwenvoorraad. Omdat dit onacceptabel is, dient ook het

geïmplementeerd. Greenleases bestaan uit een extra clausule

verduurzamen van de huidige bestaande voorraad een prioriteit

in de huurovereenkomst, waarin afspraken worden gemaakt

te zijn. Een van de nieuwe doelstellingen voor komende jaren is

over de afwerking en inrichting van het gebouw en over het

daarom het verduurzamen van onze bestaande winkelcentra.

uitwisselen van informatie met betrekking tot het energie-

Dit is echter niet eenvoudig omdat er relatief weinig

en watergebruik. Het doel voor de komende jaren is dat

voorbeelden zijn en er ook geen literatuur is over het

Wereldhave voor nieuwe huurcontracten in de uitbreidingen

verduurzamen van bestaande winkelcentra. BRE (Building

van winkelcentra greenleases gaat afsluiten en – op termijn –

Research Establishment) heeft in de UK afgelopen jaar

ook bij huurvernieuwingen van bestaande winkels.

BREEAM-in-use gelanceerd. Dit is een ’Environmental assessment Method’ voor bestaande gebouwen. De Dutch

Op de Belgische kantoorcomplexen is een nieuw systeem van

Green Building Council heeft gewerkt aan de vertaling van de

afvalmanagement geïntroduceerd. Het betreft een ondergronds

methode naar de Nederlandse normen en heeft eind 2010 een

opslagsysteem. Het afval wordt nog steeds in vier fracties

beta-versie BREEAM Bestaande Bouw en Gebruik (BREEAM

gescheiden, zoals voorheen, maar het aantal transport-

BBG) gelanceerd. Wereldhave heeft meegewerkt aan een pilot

bewegingen dat nodig is om het afval te transporteren voor

voor deze methode, omdat deze methode naar verwachting

verwerking is door het nieuwe systeem met 30% gereduceerd.

bruikbaar zal zijn bij het verduurzamen van gebouwen en voor

Ondanks dat het afval minder vaak wordt opgehaald, zijn de

het Europese bestaande vastgoed de nieuwe (vrijwillige) norm

kantoorgebruikers tevreden over het systeem en wordt niet

zal worden.

geklaagd over stank of verontreiniging.

Om de ambitie voor verduurzaming te bepalen, is het wel eerst

Ook koopt Wereldhave al sinds enkele jaren groene stroom in

noodzakelijk te weten hoe een gebouw presteert op een aantal

voor haar volledige Nederlandse en Belgische portefeuille.

indicatoren. Daarom heeft Wereldhave een start gemaakt met

In de overige landen is het niet altijd mogelijk om de eigen

het monitoren van energie- en watergebruik. Om dit mogelijk

energieleverancier te kiezen, maar Wereldhave blijft op zoek

te maken, dienen eerst een deel van de energie- en water-

naar manieren om het stroomgebruik ook in deze landen te

meters aangepast te worden. Zodra dit is gebeurd, zal een

vergroenen.

constante informatiestroom van energie- en watergebruiken van de panden het mogelijk maken de prestaties van gebouwen te analyseren en eventuele onvoldoende prestaties op te sporen en te verbeteren.

20



04-03-2011

14:33

Pagina 21

Winkelcentrum De Roselaar, Roosendaal

21



04-03-2011

14:33

Pagina 22

Corporate governance Belangrijkste risico’s

Inleiding Wereldhave hecht grote waarde aan evenwicht tussen de belangen van de verschaffers van risicodragend vermogen en

Operationeel

van de andere betrokkenen bij de onderneming. Daarin

Het verhuurrisico omvat het risico van de verhuurbaarheid en

passen zaken als openheid, een adequate, toekomstgerichte

de huurprijsontwikkeling. De economische crisis kan ertoe

informatieverstrekking en bedrijfsethiek. De bedrijfsethiek is

leiden dat het langer duurt om leegkomende ruimte te

verankerd in Business Principles en de Code of Conduct voor

verhuren, waardoor de huurderving wegens leegstand

het personeel, die worden gepubliceerd op onze website

toeneemt. Markthuren houden niet altijd gelijke tred met

www.wereldhave.com.

contractuele huren, waardoor bij huurverlengingen en vernieuwingen aanpassingen in de huurinkomsten aan de

Comply or explain

orde kunnen zijn. Wereldhave volgt de ontwikkelingen van

Wereldhave voldoet volledig aan de Nederlandse Corporate

markthuren nauwgezet en voortdurend.

Governance Code. Waar van de code wordt afgeweken is het beginsel van ’comply or explain’ toegepast. De enige afwijking

Goedlopende winkelcentra hebben een stabiele, hoge

op de code vormt de statutaire mogelijkheid tot het doen van

bezettingsgraad en een wachtlijst met ondernemingen die er

bindende voordrachten van bestuurders door prioriteits-

gevestigd willen zijn. Door zelf nieuwe, duurzame kantoor-

aandeelhouders. Deze bindende voordracht maakt onderdeel

gebouwen te ontwikkelen en oudere kantoren te verkopen,

uit van de beschermingsconstructie (zie pagina 28).

waarbij wordt ingespeeld op de economische cycli, houdt

De afwijking is door de aandeelhouders goedgekeurd.

Wereldhave haar kantorenportefeuille zo aantrekkelijk

De volledige tekst van de Code is te raadplegen op

mogelijk.

www.commissiecorporategovernance.nl. De lokale managementorganisaties onderhouden Bedrijfsrisico’s en risicobeheersing

rechtstreekse contacten met de huurders en rapporteren

Wereldhave onderscheidt strategische, operationele en

regelmatig aan de Directie over alle relevante markt-

financiële risico’s. Strategische risico’s zijn verbonden aan

ontwikkelingen. Voorts beschikt Wereldhave over een afdeling

strategische keuzes van Wereldhave, operationele risico’s zijn

Marktanalyse die de ontwikkelingen op de verschillende

direct verbonden aan de bedrijfsactiviteiten en financiële

markten op de voet volgt en daarover rapporteert aan de

risico’s zijn verbonden aan de ontwikkelingen op de financiële

Directie. In de standaard huurvoorwaarden is opgenomen dat

markten en de valutamarkten.

de huur vooraf moet worden betaald. Daarnaast vormen betalingsgaranties een vast onderdeel van de standaard

Hiernaast volgt een beschrijving van de belangrijkste

huurovereenkomst van Wereldhave. Een 0,5% wijziging van de

bedrijfsrisico’s, de specifieke maatregelen om het betrokken

bezettingsgraad heeft een effect van € 1,1 mln op het direct

risico te beheersen en de mogelijke invloed van het risico op

resultaat (€ 0,05 per aandeel).

het resultaat en het vermogen.

De waardeontwikkeling van de portefeuille wordt enerzijds beïnvloed door de verhuurmarkten en anderzijds door de

22

financiële markten. Een lagere waarde heeft gevolgen voor de vermogensverhoudingen en de intrinsieke waarde van het aandeel.



04-03-2011

14:33

Pagina 23

Wereldhave’s strategie waarborgt een aantrekkelijke, goed

Renteontwikkelingen kunnen van invloed zijn op het resultaat,

verhuurbare portefeuille. Ook van eersteklas vastgoed kan de

het rendement en de waarde van het vastgoed. Het rentebeleid

waarde dalen. De waardeontwikkeling van de portefeuille

wordt door de Directie vastgesteld.

wordt nauwlettend gevolgd. Wereldhave waardeert haar vastgoed tegen marktwaarde, kosten koper. De gehele

Van het rentedragend vreemd vermogen van € 1.148,0 mln per

portefeuille wordt ieder kwartaal getaxeerd. Externe taxaties

31 december 2010, was 43% tegen variabele rente geleend.

door onafhankelijke taxateurs vinden plaats per 30 juni en

Inflatiecijfers, in samenhang met zowel rentevoeten als

31 december. In beginsel wordt de portefeuille in elk land

valutakoersen, maken onderdeel uit van de management-

door twee verschillende taxateurs gewaardeerd. Intern

informatie en de door de Directie vastgestelde parameters

wordt de gehele portefeuille per 31 maart en 30 september

voor de toekomstverwachting, die worden gehanteerd bij de

gewaardeerd. Met haar solide vermogensverhoudingen is

vaststelling van het beleid. Wereldhave beschikt over

Wereldhave goed in staat eventuele waardedalingen van het

renteconsolidatiemogelijkheden in de vorm van renteswaps en

vastgoed op te vangen. Een wijziging van het gemiddelde

trekkingen op gecommiteerde faciliteiten en houdt solide

aanvangsrendement met 0,25% heeft een effect van € 92,9 mln

vermogensverhoudingen aan. Met een schuldgraad ultimo 2010

op het eigen vermogen (€ 4,33 per aandeel) en het indirect

van 39% behoort Wereldhave tot de meest solide gefinancierde

resultaat.

Europese beursgenoteerde vastgoedfondsen. Een wijziging van de geldmarktrente met 0,5% heeft een effect van € 2,5 mln

Financieel

op het direct resultaat en het eigen vermogen (€ 0,12 per

Wijzigingen van de koersen van GBP en USD kunnen leiden

aandeel).

tot een wijziging van het resultaat en de waarde van de beleggingen buiten het eurogebied. Dat effect wordt beperkt

Overige risico’s

door financiering in de desbetreffende valuta en afdekking met Operationeel

valutaswaps en forward transacties.

Het debiteurenrisico is het risico van het in gebreke blijven van Het dekkingsbeleid wordt vastgesteld door de Directie.

een contractpartij op betalingen aan Wereldhave. Indien 1% van

Koersontwikkelingen worden continu gevolgd. Het valutarisico

de debiteuren in gebreke zou blijven, dan zou dit het direct

op de waarde van de portefeuille wordt gedeeltelijk afgedekt.

resultaat met € 0,1 mln (€ nihil per aandeel) beïnvloeden.

De risico’s van lagere koersen op het direct resultaat worden

Wereldhave houdt via een online applicatie toezicht op de

niet afgedekt, anders dan met financiering in lokale valuta.

uitstaande vorderingen en beoordeelt ieder kwartaal de

Leidraad voor het indekken van het USD en GBP risico op de

toereikendheid van de voorziening dubieuze debiteuren.

waarde van de vastgoedportefeuille is een dekkingspercentage

Daarnaast is in de standaard huurvoorwaarden opgenomen dat

van 50% met een bandbreedte van 40% tot 70%. Eind 2010 was

huur vooraf moet worden betaald en wordt van iedere huurder

de USD voor 45% (2009: 62%) afgedekt en de GBP voor 72%

vooraf bij aangaan van een nieuw huurcontract de

(2009: 61%). Een wijziging van de ultimokoersen met 5% heeft

kredietwaardigheid beoordeeld. Het risico wordt verder

een effect van € 27,9 mln op het eigen vermogen en € 1,30

beperkt door van huurders verkregen bankgaranties.

op de intrinsieke waarde per aandeel. Een wijziging van de gemiddelde koersen met 5% leidt tot een wijziging van € 2,1 mln op het directe resultaat (€ 0,10 per aandeel).


23


04-03-2011

14:33

Pagina 24

Ontwikkelingsrisico

Strategisch

Het risico dat de uiteindelijke projectkosten afwijken van

Voor het behoud van de fiscale status dient aan de wettelijke

het oorspronkelijke budget worden beheerst met heldere

vereisten te worden voldaan. Het behoud van de status heeft de

budgettering en intensief projectmanagement. Daarnaast

voortdurende aandacht van de Directie. De uitdelings-

streeft Wereldhave ernaar zelf te kunnen bepalen of en zo ja,

verplichting en de financieringslimieten worden periodiek en

wanneer wordt gestart met de verschillende projectfasen.

ad hoc bij herfinanciering, investeringen en opmaking van het

Realisatie- en afnameverplichtingen worden alleen op

dividendvoorstel berekend respectievelijk bepaald. Gedurende

uitdrukkelijk besluit van de Directie aangegaan.

2010 heeft Wereldhave voldaan aan de vereisten die verbonden zijn aan de fiscale status van beleggingsinstelling.

Financieel

Het herfinancieringsrisico betreft het risico dat krediet-

Het aanpassen van de geografische- en activiteitenspreiding

overeenkomsten niet of slechts tegen minder gunstige

door betreding van landen, markten of activiteiten waarin

voorwaarden kunnen worden verlengd. Dit risico wordt beperkt

Wereldhave niet eerder actief was, danwel het aanpassen van

door het hanteren van solide vermogensverhoudingen, het

de bestaande mix, gaat gepaard met risico’s. Het kunnen

onderhouden van relaties met diverse internationale banken

beschikken over een eigen lokale managementmaatschappij is

en het beschikbaar houden van voldoende kredietfaciliteiten

een voorwaarde voor het betreden van nieuwe landen, ook met

(gecommitteerd en ongecommitteerd). Bovendien hanteert

het oog op vereiste kennis van lokale regelgeving en cultuur. In

Wereldhave een verscheidenheid aan financierings-

de lokale managementmaatschappijen van Wereldhave werken

instrumenten, waarbij zowel de geldmarkt als de kapitaalmarkt

medewerkers die afkomstig zijn uit het betrokken land en

worden betreden. Het management beoordeelt de cashflow

verweven zijn met de lokale cultuur.

forecasts en de daaruit voortvloeiende financieringsRisicobeheersing

benodigdheden op een reguliere basis.

De Directie is verantwoordelijk voor de opzet, implementatie en Aan financiële transacties zoals rente- en valutaswaps zijn

werking van de op de bedrijfsactiviteiten van Wereldhave

risico’s verbonden. Het gebruik van financiële instrumenten

afgestemde interne risicobeheersings- en controlesystemen.

wordt beperkt tot het dekken van onderliggende transacties of

De Directie is zich er van bewust dat geen enkel risico-

posities. Alleen financiële instellingen met een ”investment

beheersings- en controlesysteem kan voorzien in een absolute

grade” kredietbeoordeling komen als wederpartij in

garantie voor wat betreft het behalen van ondernemings-

aanmerking. Financiële transacties worden slechts met

doelstellingen en het voorkomen van wezenlijke fouten,

voorafgaande toestemming van de Directie aangegaan.

verliezen, fraude of het schenden van wet- of regelgeving. De instrumenten ten behoeve van interne controle en beheersing van risico’s worden gevormd door de toegesneden administratieve organisatie, het jaarlijks door de Directie op te stellen en door de Raad van Commissarissen goed te keuren beleggingsplan en de Business Principles en de Code of

24

Conduct. Wereldhave beschikt over een regeling voor waarschuwing bij misstanden. De integriteitsgevoelige functies zijn geïnventariseerd. Voor het aannemen van medewerkers op dergelijke posities gelden bijzondere procedures.



04-03-2011

14:33

Pagina 25

Wereldhave heeft een voor haar geëigende administratieve

Wereldhave beoogt de betrouwbaarheid en continuïteit van

organisatie opgezet waarin de interne controle is verankerd.

de automatiseringsorganisatie en geautomatiseerde

De bedrijfsprocessen zijn gedocumenteerd in een database die

gegevensverwerking te garanderen met een stelsel van

online beschikbaar is voor alle medewerkers. Met het systeem

preventieve en repressieve maatregelen. Dit stelsel is gericht

wordt niet alleen de continuïteit van de bedrijfsprocessen

op het waarborgen van de integriteit, exclusiviteit,

geborgd, maar wordt ook de binnen het bedrijf aanwezige

beschikbaarheid en controleerbaarheid van de automatische

kennis vastgelegd en gedeeld. De bedrijfsprocessen zijn voorts

gegevensverwerking en -opslag. Dagelijks worden back-ups

uitgewerkt in taakomschrijvingen per functie. Het stelsel van

vervaardigd van de databestanden. De back-up bestanden

Administratieve Organisatie/Interne Controle is gebaseerd op

worden wekelijks extern opgeslagen in een kluis. In 2010 is een

een zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Dit stelsel

disaster recovery plan opgesteld en een nieuwe uitwijkfaciliteit

bevat mede een geautomatiseerd informatiesysteem waarvan

vastgelegd.

de toegang is gebaseerd op de taakomschrijvingen. Zowel opdrachtverstrekking als betaling geschieden op basis van

De Directie heeft de opzet en de werking van de interne

het 4-ogen principe. De Directeuren van Wereldhave N.V. zijn

risicobeheersings- en controlesystemen beoordeeld. De

tevens directeur van de lokale onroerend goed houdster-

uitkomsten van deze beoordeling en eventuele significante

maatschappijen. Dit waarborgt dat lokaal geen vastgoed-

wijzigingen zijn besproken met de Auditcommissie en Raad van

transacties kunnen worden aangegaan die niet uitdrukkelijk

Commissarissen, tegelijk met de strategie en de risico’s. De

door de Directie van Wereldhave N.V. zijn aanvaard.

beoordeling bevat geen constateringen op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet

Jaarlijks worden door de afdeling Group Control beoordelingen

van de administratieve organisatie en interne controle niet

uitgevoerd van alle landenorganisaties, waarbij de

voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wet op het

Administratieve Organisatie en de Interne Controle kritisch

financiële toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving.

wordt beoordeeld. De beoordelingsverslagen worden voorgelegd aan de Auditcommissie en eventuele aandachtspunten voor het management worden gedurende het jaar afgehandeld. Wereldhave hanteert strakke procedures voor de periodieke samenstelling van kwartaal- en jaarcijfers op basis van de vastgestelde grondslagen. De interne managementrapportages zijn gericht op directe signalering van ontwikkelingen in de waarde van beleggingen en in het resultaat per aandeel. Daarbij wordt gebruik gemaakt van elektronische gegevensverwerking binnen een geautomatiseerd geïntegreerd centraal informatiesysteem waarmee alle binnenlandse en buitenlandse bedrijfsonderdelen rechtstreeks zijn verbonden.

25



Bestuursverklaring

04-03-2011

14:33

Pagina 26

Algemene Vergadering van Aandeelhouders De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt

De Directie van Wereldhave N.V. verklaart:

gehouden op 18 april 2011. Wereldhave kent gewone aandelen,

1. dat op basis van de uitgevoerde beoordeling en rekening

preferente aandelen en prioriteitsaandelen A en B, elk met

houdend met de aanbeveling van de Monitoringcommissie

een nominale waarde van € 10. Op 31 december 2010 stonden

Corporate Governance dienaangaande, de interne risico-

21.448.525 gewone aandelen en 10 prioriteitsaandelen A uit; er

beheersings- en controlesystemen van Wereldhave N.V.

stonden geen prioriteitsaandelen B en preferente aandelen uit.

in opzet adequaat zijn en een redelijke mate van zekerheid verschaffen dat de financiële verslaglegging zoals

De registratiedatum voor de AVA is 21 maart 2011, de

opgenomen in dit jaarverslag geen onjuistheden van

oproeping verschijnt op 7 maart 2011. Voor K-stukken geldt

materieel belang bevat. De Directie heeft geen aanwijzingen

dat deze vóór of op de registratiedatum in bewaring dienen

dat dit risicobeheersings- en controlesysteem niet

te worden gegeven en tot en met de registratiedatum

overeenkomstig de beschrijving zou hebben gefunctioneerd,

geblokkeerd blijven. Voor uitgebreide informatie wordt

noch dat deze in het lopende jaar niet naar behoren zou

verwezen naar de agenda en de oproeping voor de vergadering.

functioneren. 2. dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de activa,

Verzoeken van kapitaalverschaffers, die alleen of gezamenlijk

de verplichtingen, de financiële positie en het resultaat van

1 procent van het geplaatst kapitaal vertegenwoordigen, om

Wereldhave N.V. en de gezamenlijk in de consolidatie

onderwerpen op de agenda van de Algemene Vergadering van

opgenomen ondernemingen; en

Aandeelhouders te plaatsen worden gehonoreerd, indien deze

3. dat het jaarverslag een getrouw beeld geeft omtrent de

tenminste 60 dagen voor de datum van de vergadering bij de

toestand op de balansdatum, de gang van zaken gedurende

Directie of de Raad van Commissarissen zijn ingediend, tenzij

het boekjaar van Wereldhave N.V. en van de met haar

er naar het oordeel van de Raad van Commissarissen en

verbonden ondernemingen waarvan de gegevens in haar

de Directie zwaarwichtige belangen van de vennootschap zijn

jaarrekening zijn opgenomen; en

die zich tegen het opnemen in de agenda verzetten. De

4. dat in dit jaarverslag de wezenlijke risico’s zijn beschreven

behandeling in de Algemene Vergadering dient geen afbreuk

waarmee Wereldhave en de met haar verbonden onder-

te doen aan het ordelijk verloop van de vergadering. Van het

nemingen worden geconfronteerd.

verhandelde ter vergadering worden door de secretaris van de vennootschap notulen opgesteld. De notulen worden getekend

Beloningsbeleid

door de Voorzitter der vergadering en door de secretaris.

Het remuneratierapport van Wereldhave wordt jaarlijks ter

In beginsel worden de notulen binnen één maand na de

goedkeuring aan de aandeelhouders voorgelegd. De vaste

vergadering gepubliceerd op de website van Wereldhave en

jaarlijkse beloning van de Directie bedroeg in 2010 € 375.000

worden de notulen op verzoek kosteloos per post toegezonden.

voor de heer Pars en € 330.000 voor de heer Anbeek. De

26

variabele beloning is vooral gebaseerd op de (voortschrijdend

Wijziging van de statuten geschiedt op voorstel van de

gemiddelde) stijging van het direct resultaat per aandeel en

vergadering van houders van prioriteitsaandelen, bij besluit van

voorziet in een korte termijn beloning naar keuze in aandelen

de Algemene Vergadering van Aandeelhouders dat met

of contanten en een lange termijn beloning uitsluitend in

volstrekte meerderheid is genomen (artikel 35 van de

aandelen. Daarbij wordt een voorwaardelijkheidsperiode

statuten).

gehanteerd van drie jaar. De regeling bevat een claw back clausule, waarbij beloningen die zijn gebaseerd op onjuiste gegevensverschaffing achteraf kunnen worden gecorrigeerd en een ontslagvergoeding die is gemaximeerd op één jaarsalaris. De at target uitkering bedraagt 50% van het overeengekomen vaste jaarsalaris, terwijl de maximum variabele beloning is gesteld op 85% van een jaarsalaris. Behoudens indexatie wordt in 2011 in de beloning van Directie en Commissarissen geen wijziging gebracht.



04-03-2011

14:33

Pagina 27

Directie

Raad van Commissarissen

De Directie van Wereldhave wordt gevormd door de heer

De Raad van Commissarissen van Wereldhave N.V. wordt

J. Pars (voorzitter) en de heer D.J. Anbeek. Het besturen en

gevormd door de heren J. Krant (voorzitter), Prof. Dr. P.H.J.

leiden van Wereldhave N.V. en dochterondernemingen is de

Essers, Drs. F.Th.J. Arp RA en Ir. J.A.P. van Oosten. De Raad

gezamenlijke verantwoordelijkheid van de leden van de

van Commissarissen heeft tot taak het houden van toezicht

Directie. Deze taak wordt uitgeoefend met inachtneming van

op het beleid van de Directie en op de algemene gang van

het jaarlijks voor de onderneming opgestelde en door de Raad

zaken in de vennootschap en de met haar verbonden

van Commissarissen vastgestelde beleggingsplan en de

onderneming. De Raad heeft zowel een toezichthoudende als

daarvan afgeleide deelplannen.

een adviserende rol en richt zich daarbij op het belang van de vennootschap, de onderneming en al haar aandeelhouders.

De heer Pars richt zich op de landen België, Verenigd

De Raad van Commissarissen fungeert als een college met

Koninkrijk en Verenigde Staten en de afdelingen Investor

een gezamenlijke verantwoordelijkheid zonder mandaat en

relations, Secretariaat, Personeelszaken, Winkelcentrum

onafhankelijk van de bij de vennootschap betrokken

ontwikkeling, Marktanalyse en Bouwzaken. De heer Anbeek

deelbelangen.

heeft de landen Nederland, Finland, Frankrijk en Spanje in zijn portefeuille en de afdelingen Control & administratie, Treasury,

De Raad vergadert volgens een vast vergaderschema,

Fiscale zaken en ICT.

tenminste zes maal per jaar. Eén van deze vergaderingen is gewijd aan het bespreken – buiten aanwezigheid van de

De Directie streeft naar consensus in de besluitvorming.

Directie – van het eigen functioneren van de Raad, de relatie tot

Indien over belangrijke besluiten binnen de Directie geen

de Directie en de samenstelling, beoordeling en beloning van

overeenstemming kan worden bereikt, zullen de betreffende

de Directie. Het functioneren van de Raad van Commissarissen

onderwerpen door de Directie worden ingebracht in het overleg

wordt beoordeeld aan de hand van vooraf door de Commis-

met de Raad van Commissarissen. Nadere regelgeving omtrent

sarissen ingevulde vragenlijsten. De Raad van Commissarissen

de besluitvorming is neergelegd in het Reglement Directie

wordt ondersteund door de secretaris van de vennootschap.

Wereldhave N.V. dat te raadplegen is op www.wereldhave.com. De voorzitter van de Raad van Commissarissen heeft als De Directie wordt benoemd en ontslagen door de Algemene

specifieke taken, de communicatie met de Directie, het leiden

Vergadering van Aandeelhouders, op voordracht van de

van de algemene vergadering van aandeelhouders, het

vergadering van houders van prioriteitsaandelen. De Directie

voeren van overleg met de eventuele door de Raad van

wordt door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders

Commissarissen ingeschakelde adviseurs, consultatie van

benoemd voor een periode van vier jaar. In de arbeids-

bestuursleden van de Prioriteit voorafgaande aan de indiening

overeenkomsten is vastgelegd dat de maximale vergoeding bij

van een voorstel tot herbenoeming van leden van de Raad van

tussentijdse beëindiging 1 jaarsalaris bedraagt.

Commissarissen en het bespreken met de leden van de Directie van de uitkomst van de jaarlijkse evaluatie van het

Bezoldiging van de Directie geschiedt volgens de beleidslijnen

functioneren van de Directie door de Raad van Commis-

die zijn vastgesteld in het remuneratierapport.

sarissen. Daarnaast heeft de voorzitter een initiërende functie met betrekking tot selectie, (her)benoeming en beoordeling van

Er zijn in het verslagjaar geen zakelijke transacties geweest

leden van de Raad van Commissarissen en de Directie, de

waarbij tegenstrijdige belangen een rol hebben kunnen spelen.

benoeming van een Vice Voorzitter van de Raad van Commis-

Elke zakelijke transactie tussen de vennootschap en leden van

sarissen, honoreringsvraagstukken, contacten/communicatie

de Directie zal in het jaarverslag worden vermeld.

met externe adviseurs, waaronder met name de externe accountant, een en ander ter voorbereiding van de bespreking van deze onderwerpen in de plenaire vergadering van de Raad van Commissarissen respectievelijk de Prioriteit. Daarnaast ziet de voorzitter erop toe dat de leden van de Raad van Commissarissen hun introductie- en opleidings- of trainingsprogramma volgen, de leden van de Raad van Commissarissen tijdig alle informatie ontvangen die nodig is voor de goede uitoefening van hun taak en dat voldoende tijd bestaat voor de beraadslaging en besluitvorming door de Raad van Commissarissen. Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 1

27


04-03-2011

14:33

Pagina 28

De leden van de Raad van Commissarissen worden

Er zijn in het verslagjaar geen zakelijke transacties geweest

benoemd en ontslagen door de Algemene Vergadering van

waarbij tegenstrijdige belangen een rol hebben kunnen spelen.

Aandeelhouders, op voordracht van de vergadering van

Elke zakelijke transactie tussen de vennootschap en leden van

houders van prioriteitsaandelen. De vergoeding van

de Raad zal in het jaarverslag worden vermeld. De profiel-

Commissarissen is in 2010 vastgesteld door de Algemene

schets en het Reglement van de Raad van Commissarissen,

Vergadering en wordt jaarlijks geïndexeerd. De vergoeding

het rooster van aftreden van leden van de Raad en het

bedraagt in 2011 € 28.733 per jaar voor leden van de Raad

Directiereglement worden gepubliceerd op de website van

en € 43.015 per jaar voor de Voorzitter. Naast de reguliere

Wereldhave en worden op aanvraag kosteloos toegezonden.

beloning wordt een jaarlijkse vaste vergoeding van € 4.000 toegekend aan de voorzitter van een commissie en een

Bescherming

vergoeding van € 3.000 aan leden van een commissie.

De bescherming bestaat uit de mogelijkheid tot het plaatsen van preferente aandelen, prioriteitsaandelen A en

De leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk

prioriteitsaandelen B. Al deze aandelen luiden op naam.

ten opzichte van elkaar, de Directie en welk deelbelang dan

De prioriteitsaandelen A dienen volledig te worden volgestort;

ook. Ingevolge de statuten treedt ieder jaar één der

voor de preferente aandelen en prioriteitsaandelen B geldt een

commissarissen af. Een (her)benoemingsvoorstel aan de

volstortplicht van 25%. Het maatschappelijk kapitaal voorziet

Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden

in de uitgifte van preferente en prioriteitsaandelen tot ten

gemotiveerd. Gaat het om een herbenoeming, dan wordt

hoogste 50% van het geplaatste gewone aandelenkapitaal.

daarbij rekening gehouden met de wijze waarop de kandidaat zijn taak als commissaris heeft vervuld. In het reglement van

De 10 uitstaande prioriteitsaandelen A worden gehouden door

de Raad van Commissarissen is vastgelegd dat de maximale

de Stichting tot het houden van prioriteitsaandelen van de

zittingsduur totaal 8 jaar bedraagt, tenzij zwaarwegende (en

naamloze vennootschap: ’ Wereldhave N.V.’ Het bestuur van de

uitdrukkelijk te motiveren) belangen een langere termijn

stichting wordt gevormd door de leden van de Directie en de

rechtvaardigen. Deze termijn is stringenter dan de Code

leden van de Raad van Commissarissen. Naast de winstrechten

voorschrijft.

zijn de vaststelling van het aantal directeuren en commissarissen van de vennootschap en het kunnen opmaken

De Auditcommissie van de Raad van Commissarissen

van een bindende voordracht voor hun benoeming de

bestaat uit de heren Drs. F.Th.J. Arp RA (voorzitter) en

belangrijkste rechten verbonden aan de prioriteitsaandelen A

Prof. Dr. P.H.J. Essers. De Auditcommissie heeft in november

en B. Tot ontslag of schorsing, anders dan met instemming van

2010 een vergadering gehad met de accountant, waarbij het

de houders van de prioriteitsaandelen, kan door de Algemene

interim verslag 2010, de interne review en de compliance

Vergadering slechts worden besloten met tweederde der

binnen Wereldhave werden besproken. Voorts heeft de

uitgebrachte stemmen, vertegenwoordigend meer dan de helft

Auditcommissie buiten aanwezigheid van de Directie vergaderd

van het geplaatste kapitaal.

met de accountant.

De ’Stichting tot het houden van Preferente en Prioriteitsaandelen B Wereldhave’ heeft volgens artikel 2 lid 1 van haar statuten ten doel het behartigen van de belangen van

28

Wereldhave, van de met haar verbonden onderneming en van alle daarbij betrokkenen, waarbij de stichting onder meer in aanmerking neemt het behoud van de zelfstandigheid, de continuïteit en de identiteit van de vennootschap en de onderneming. Het bestuur van de stichting wordt gevormd door de heren Drs. P. Bouw (Voorzitter), Prof. Mr. M.W. den Boogert en Drs. P.C. Neervoort. De stichting houdt thans geen aandelen in Wereldhave N.V.



04-03-2011

14:33

Pagina 29

Klachtenregeling

Accountant

Klachten ten aanzien van de financiële verslaggeving, interne

De accountant wordt benoemd door de Algemene Vergadering

risicobeheersing, controlesystemen en de audit moeten worden

van Aandeelhouders op voordracht van de Raad van

ingediend bij de secretaris der vennootschap, die de Raad van

Commissarissen. De Directie legt jaarlijks een budget voor de

Commissarissen hierover zal informeren. De secretaris draagt

bezoldiging van de accountant ter goedkeuring voor aan de

zorg voor de registratie van klachten. Hij zal de klager de

Raad van Commissarissen. De accountant is aanwezig in de

ontvangst van de klacht bevestigen en daarbij aangeven binnen

vergadering van de Raad van Commissarissen en de Directie

welke termijn naar verwachting een besluit op de klacht

waarin de jaarcijfers worden besproken en vastgesteld. De

genomen zal worden. De Raad van Commissarissen zal

persberichten met de kwartaal-, halfjaar- en de jaarcijfers

uiterlijk binnen 12 weken na ontvangst van de klacht zijn

worden tenminste twee dagen voor publicatie in concept aan de

beslissing aan de klager kenbaar maken. Er zijn in 2010 geen

accountant toegezonden. De aandeelhoudersvergadering heeft

klachten ingediend.

het recht de accountant te bevragen over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening. De accountant is

Transacties met direct belanghebbenden

bevoegd hierover het woord te voeren in de vergadering.

De leden van de Raad van Commissarissen en van de Directie van Wereldhave N.V. hadden gedurende het boekjaar 2010

Investor relations

evenals in voorgaande jaren geen persoonlijk belang bij

Vragen over het aandeel Wereldhave kunt u stellen via

beleggingen van de vennootschap. Voor zover de vennootschap

www.wereldhave.com. Op deze website vindt u tevens de meest

bekend, hebben in het verslagjaar geen onroerendgoed-

recente PowerPoint slide shows van de aan beleggers en

transacties plaatsgevonden met personen of instellingen die

analisten te geven presentaties. Het jaarverslag en het

als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te

halfjaarbericht worden op verzoek kosteloos in gedrukte vorm

beschouwen.

toegezonden, persberichten op verzoek via e-mail. Het jaarverslag, halfjaarbericht, kwartaalberichten en eventuele tussentijdse persberichten zijn tevens te vinden op de website.

29



04-03-2011

14:33

Pagina 30

Winkelmarkten De landen waarin Wereldhave zich richt op winkelcentra zijn België,

Discountformules en internetwinkels lopen voorop in het

Finland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk. In 2010 groeide het

herstel van de winkelmarkt. Met groeipercentages ruim boven

aantal winkelcentra in portefeuille in deze markten van 7 naar 13.

de 10% wonnen internetwinkels marktaandeel van fysieke

Wereldhave legt zich toe op goede kwaliteit winkelcentra, in landen

winkels. Winkeliers, waaronder Hennes & Mauritz, Zara en

met een restrictief ruimtelijk ordeningsbeleid. Winkelcentra die

Ralph Lauren, beantwoordden deze ontwikkelingen in 2010 door

dominant zijn in een stabiel of groeiend verzorgingsgebied, bieden

zelf ook webwinkels te openen. Een groeiend aantal offline

bij uitstek de mogelijkheid om met actief management huuren

winkeliers overweegt om dit voorbeeld te volgen. Als gevolg van

waardegroei te realiseren. Bovendien vormt het één van de meest

de recessie, maken consumenten bewustere keuzes. Vooral

stabiele vastgoedsegmenten. De bezettingsgraad van goede

secundaire, niet dominante locaties ondervonden de gevolgen.

winkelcentra is altijd hoog, terwijl de huren minder fluctueren dan

Uitgaven aan voedingsmiddelen groeiden, terwijl de meer

in andere segmenten.

cyclische bestedingen aan non-food producten een gemengd

Wereldhave heeft een voorkeur voor winkelcentra waaraan waarde

beeld lieten zien. De verkopen van mode, elektronica en

kan worden toegevoegd door herontwikkeling en uitbreiding.

woninginrichting bleven onder druk. De redenen hiervoor

Herontwikkeling richt zich op het creëren van meer eersteklas

variëren van BTW-verhogingen tot negatieve ontwikkelingen

winkelruimte en op het optimaliseren van de huurderssamenstelling.

op de huizenmarkt en tot het lage consumentenvertrouwen,

Toonaangevende (inter)nationale retailers zullen worden

dat overigens grote verschillen laat zien tussen de landen.

aangetrokken om de aantrekkelijkheid en concurrentiekracht van de centra te verhogen.

Met verbeterde economische vooruitzichten intensiveerden

Aan het eind van het jaar bedroeg de waarde van het winkelvastgoed

winkelketens in 2010 hun expansieplannen, na een afwachtende

€ 1.497,0 mln, of 52,3% van het vastgoed in exploitatie (2009: 45,7%).

houding in het voorgaande jaar. Internationale ketens zijn

Aangezien Wereldhave als doel heeft om een stabiel groeiend direct

actief op zoek naar uitbreidingsmogelijkheden voor hun

resultaat te genereren, is het doel om het aandeel winkelcentra van

winkelnetwerk in de landen waar zij reeds actief zijn. Sommige

hoge kwaliteit in de genoemde landen op middellange termijn te

overwegen zelfs weer om nieuwe landen te betreden.

laten stijgen tot 50-60% van de totale portefeuille.

Om dichter bij de consument te komen, verdichten winkelketens die voorheen alleen op hoofdstraten aanwezig waren,

Trends

hun netwerken ook naar winkelcentra met regionale

De retailmarkt wordt gedreven door de consument. Met relatief

aantrekkingskracht. Binnen de winkelmarkt blijven de

hoge werkloosheid en beperkte loongroei stond de koopkracht

verschillen tussen het topsegment en secundair winkelvastgoed

van consumenten in 2010 onder druk. Een aantrekkend

toenemen. Toplocaties en regionale winkelcentra winnen aan

consumentenvertrouwen, hogere prijzen en verbeterde

belang omdat consumentenbestedingen – en daardoor ook de

economische vooruitzichten leidden er echter toe dat

vraag naar winkelruimte – zich in toenemende mate op deze

winkelomzetten gedurende het jaar in de meeste landen,

locaties toespitsen. De winkelverkopen groeien op toplocaties

na een moeilijk 2009, toch konden groeien. In het Verenigd

sneller dan op secundaire locaties zoals buurtcentra.

Koninkrijk werden winkelomzetten geholpen door een relatief

30

hoge inflatie. In Nederland bleven de winkelomzetten in de

Gevolgen

eerste tien maanden van het jaar stabiel, alvorens in november

Winkelcentra presteerden in 2010 beter dan winkelstraten.

en december aan te trekken.

De samenstelling van winkels in winkelstraten wordt vooral

België

Finland 1 Winkelcentrum Belle-Ile, Luik

1 Winkelcentrum Itäkeskus, Helsinki

2 Winkelcentrum Nivelles, Nijvel

2 Tapiola, Espoo

3 Winkelcentrum Les Bastions, Doornik 4 Winkelcentrum Waterloo, Waterloo 5 Winkelcentrum Genk, Genk

5 1

4 3

2

2 1



04-03-2011

14:33

Pagina 31

bepaald door mode en elektronica, segmenten die in 2010

vraag van investeerders naar dit type vastgoed in het algemeen

onder druk stonden. Winkelcentra voeren een breder aanbod,

nog erg laag was.

waaronder voedingsmiddelen waarvan de omzet juist groeide. Dit betekent dat de omzetten van winkelcentra harder groeiden

Vooruitzichten

dan de markt als geheel.

In België verwacht Wereldhave huurgroei te realiseren door actief management van de winkelportefeuille. Aan de

Ondanks dat winkelcentra relatief goed presteerden, bleven

doelstelling om de Belgische winkelportefeuille op middellange

ontwikkelaars en investeerders afwachtend. In 2009 werden

termijn te laten groeien is invulling gegeven met de overname

veel ontwikkelplannen ingekrompen, tijdelijk gestopt of

van de Belgische activiteiten van ING Real Estate Development.

helemaal afgeblazen. Investeerders en banken hadden een

De verkregen ontwikkelprojecten zullen na 2013 een bijdrage

voorkeur voor herontwikkelingen en uitbreidingen in plaats

gaan leveren aan het direct resultaat.

van nieuwe ontwikkelingen. In 2010 resulteerde dit in een krimpende pijplijn. En ondanks dat er tegen het eind van het

In Finland werden in 2010 plannen ontwikkeld om winkel-

jaar weer initiatieven werden opgepakt om regionale winkel-

centrum Itäkeskus te revitaliseren. De plannen worden in de

centra te gaan ontwikkelen, zal de oplevering van nieuwe

periode 2011-2013 uitgewerkt en gerealiseerd.

winkelcentra de komende jaren laag blijven. In Nederland groeide de winkelportefeuille in 2010 door de De ruimtevraag van winkeliers is erg toegespitst op toplocaties.

aankoop van vijf winkelcentra en werd de management-

Deze zijn doorgaans moeilijk te vinden, maar vanwege de

organisatie versterkt. Vanaf 2011 zal met actief winkelcentrum-

recessie wisselde het afgelopen jaar meer bij toplocaties de

management worden gewerkt aan huurgroei. Plannen worden

naam op de gevel. Sterke winkelketens waren in staat om van

ontwikkeld voor de uitbreiding en herontwikkeling van

de hogere omloopsnelheid te profiteren. In sommige markten,

verscheidene Nederlandse winkelcentra.

waaronder het centrum van Londen, waren de sleutelgelden nog steeds hoog. De interesse in secundair winkelvastgoed is

In het Verenigd Koninkrijk droegen de verkoop van enkele

laag en op deze locaties nam de leegstand dan ook het meest

kleinere niet-winkelpanden en de acquisitie van winkelcentrum

toe. Huren voor toplocaties waren stabiel of stegen, terwijl de

Dolphin in Poole bij aan de doelstelling om de Britse

huren van secundaire locaties daalden. Het verschil tussen

portefeuille volledig toe te spitsen op winkelcentra. In 2011 zal

toplocaties en secundaire locaties groeide daardoor. Men

Wereldhave het management van Dolphin integreren in de

verwacht dat dit zo zal blijven.

organisatie en is het plan de investeringen in winkelcentra verder uit te breiden.

Terwijl de onzekerheid over de toekomst groot blijft, beginnen de verwachtingen van kopers en verkopers van winkel-

Met het groeien van de investeringen in winkelcentra streeft

vastgoed te convergeren. Dit resulteerde in een hoger

Wereldhave er naar om de kennis en ervaring op het gebied

investeringsvolume. De aanvangsrendementen voor

van ontwikkeling en management van winkelcentra verder te

winkelvastgoed met een hoge kwaliteit daalden van het hoge

ontwikkelen. Internationale uitwisseling van ’best practices’ en

niveau waarop zij in 2009 lagen. Aanvangsrendementen

van kennis over winkelcentrumontwikkeling en -management

voor secundair winkelvastgoed bleven hoog aangezien de

zullen worden geïntensiveerd.

Nederland

Verenigd Koninkrijk 1 Winkelcentrum Kronenburg, Arnhem

1 The Dolphin Centre, Poole

2 Eggert Winkelcentrum, Purmerend

2 Richmond upon Thames, Londen

3 Winkelcentrum Winkelhof, Leiderdorp 4 Winkelcentrum Woensel, Eindhoven 5 Winkelcentrum Etten-Leur, Etten-Leur 6 Winkelcentrum De Roselaar, Roosendaal

2

7 Winkelcentrum De Koperwiek,

3 8 6

7 7 5

2

Capelle aan den IJssel

1

8 Winkelcentrum Koningshoek, Maassluis

1 4


31


04-03-2011

14:33

Pagina 32

België Wereldhave Belgium is een beursgenoteerde onderneming waarin

OECD Economic Outlook

Wereldhave bijna 70% van de aandelen houdt. Wereldhave Belgium richt zich bij nieuwe investeringen op winkelcentra. De retailportefeuille van € 252,2 mln (64% van de totale portefeuille) bevat

Inflatie

winkelcentra in Luik, Nijvel en Doornik. Daarnaast bevat de portefeuille

Groei consumptie

kantoren in Antwerpen en Brussel. De ontwikkelingsportefeuille van € 27,8 mln bevat uitbreidingen van winkelcentra in Nijvel, Doornik en Waterloo en de herontwikkeling van een winkelcentrum in Genk.

Werkloosheid

2009

2010

2011

2012

Economische groei

-2,7

2,1

1,8

1,8

Gemiddelde groei EU zone

-4,1

1,7

1,7

2,0

0,0

2,1

1,6

1,8

-0,2

1,5

1,7

1,8

Groei bedrijfsinvesteringen

-7,5

-1,0

2,9

4,5

Groei werkgelegenheid

-0,3

0,5

0,5

0,6

7,9

8,6

8,8

8,7

Het herstel van de Belgische economie versnelde in de eerste

kan worden verhuurd. Op 28 mei werd de bouwvergunning

helft van 2010, maar daarna nam het groeitempo wat af. De

voor de uitbreiding van winkelcentrum Nivelles onherroepelijk.

economische groei leidde gedurende het jaar tot ongeveer

Met de bouw van de ondergrondse parkeergarage werd in juni

50.000 nieuwe banen. Het consumentenvertrouwen steeg en de

gestart en tegen het eind van het jaar was de parkeergarage

detailhandelsverkopen groeiden in België sneller dan in enig

al gedeeltelijk in bedrijf. In september keurde de Waalse

ander Europees land.

overheid het nieuwe bestemmingsplan voor het winkelcentrum

De Belgische winkelvastgoedmarkt wordt gekenmerkt door

in Doornik goed. De aanvraag voor een bouwvergunning en een

een klein aantal winkelcentra en een beperkte ontwikkeling

socio-economische vergunning zullen medio 2011 worden

van nieuwe centra. De geringe beschikbaarheid van vloer-

ingediend.

oppervlak in winkelcentra hield de opname in 2010 laag.

In december verwierf Wereldhave vijf ontwikkelingsprojecten

Winkeliers betalen nog immer sleutelgeld voor de beste

van ING Real Estate Development. De projecten bestaan uit

winkelruimtes, die slechts zelden op de markt komen. Zij

een binnenstedelijk winkelcentrum in Waterloo dat kan worden

hebben hun expansie naar secundaire en tertiaire markten

herontwikkeld tot een totale omvang van 10.000 m2, en vier

stopgezet.

ontwikkelingsprojecten waarvan de ontwikkeling van een

De huren voor eersteklas vastgoed bleven in de grote steden

37.000 m2 groot winkelcentrum in Genk de belangrijkste is.

en de grootste winkelcentra op peil. Op secundaire locaties

De initiële investering bedroeg € 19,6 mln en zal oplopen tot

daalden de huren omdat de vraag naar deze locaties kromp en

ongeveer € 150 mln wanneer de projecten zijn gerealiseerd.

de beschikbaarheid toenam. De interesse van investeerders

De eerste projecten worden niet voor het eind van 2013 in

in winkelvastgoed groeit, maar het aantal transacties was in

exploitatie genomen. Wereldhave nam het ervaren ontwikkel-

2010 nog erg beperkt. Goede winkelcentra komen bijna nooit

team van ING over, dat ook een bijdrage zal leveren aan de

te koop; de scherpste aanvangsrendementen voor goede

ontwikkelingsprojecten in Nijvel en Doornik.

winkelcentra bleven stabiel op 5,5%. Op 31 december 2010 bedroeg de waarde van de portefeuille

32

De huurmarkt voor kantoorruimte bevindt zich nog in een pril

onroerend goed in exploitatie € 395,7 mln (2009: € 381,9 mln).

stadium van herstel. De opname in Brussel was 492.000 m2 en

De stijging met 3,6% was het gevolg van additionele

lag daarmee 15% boven het niveau van 2009, doordat huurders

investeringen (3,8%), hogere huren (1,5%) en hogere

voor huurverlengingen gebruik maakten van de gedaalde

aanvangsrendementen (–1,7%).

huren. De leegstand varieert van 6% in het centrum van Brussel tot 22% in de buitenwijken. De huren voor eersteklas

Vooruitzichten

kantoorruimte bleven in 2010 doorgaans stabiel. De kortingen

In 2011 zal Wereldhave inhoud geven aan het actieve

die verhuurders geven zijn nog steeds hoog, maar zouden

management van de winkelcentra, gericht op het bewerk-

kunnen gaan dalen op centraal gelegen locaties waar grote

stelligen van huurgroei, en zullen de ontwikkelingsprojecten in

moderne kantoorvloeroppervlakken steeds moeilijker te vinden

Nijvel, Doornik, Genk en Waterloo worden voortgezet. De

zijn. Effectieve huurgroei is in de buitenwijken nog lang niet in

vergunning voor de ontwikkeling in Doornik wordt naar

zicht. Het investeringsvolume is laag en de prijzen van de beste

verwachting in de loop van het jaar afgegeven. Vanwege de

kantoorgebouwen op goede locaties stegen in de tweede helft

moeilijke marktomstandigheden in Brussel en Antwerpen en

van het jaar, waardoor de aanvangsrendementen daalden tot

doordat het Orion-gebouw moet worden gerenoveerd, verwacht

rond 5,2%.

Wereldhave dat de bezettingsgraad van de Belgische kantoren-

Het Orion-gebouw in het centrum van Brussel, dat na een

portefeuille in 2011 zal dalen. Daarom zal Wereldhave

huurperiode van 18 jaar in april 2010 leeg kwam te staan, zal

potentiële kantoorgebruikers in 2011 nog actiever gaan

waarschijnlijk moeten worden gerenoveerd alvorens het weer

benaderen.



04-03-2011

14:33

Pagina 33

Winkelcentrum Belle-Ile, Luik

Gemiddelde bezettingsgraad (%) 100

2006

2007

2008

2009

Herwaardering onroerend goed in exploitatie (%) 2010

10

2006

2007

2008

2009

Top 5 huurders

2010 1. Ergo Services

95 2. C&A 90

5 3. Carrefour

85 80

4. Ricoh

0

75 70

5. Hennes & Mauritz -5 (per 31 december 2010 op basis van de contractuele jaarhuur 2011)



04-03-2011

14:33

Pagina 34

Finland In Finland richt Wereldhave zich op winkelcentra. De portefeuille


van € 508,1 mln bestaat hoofdzakelijk uit het winkelcentrum Itäkeskus, een winkelcentrum in Helsinki van circa 85.000 m². De portefeuille bevat geen ontwikkelingsprojecten. Om de positie

Inflatie

van Itäkeskus in de markt te versterken zal het winkelcentrum

Groei consumptie

worden gemoderniseerd en wordt intern een uitbreiding van


het verkoopoppervlak voorzien. De uitvoering zal in de periode


2011-2013 ter hand worden genomen.

Werkloosheid

2009

2010

2011

2012

Economische groei

-8,1

2,7

3,0

3,0


-4,1

1,7

1,7

2,0

1,6

1,4

1,8

2,0

-1,9

2,2

2,5

2,7

-19,1

-12,7

3,9

7,6

-2,9

-0,3

0,7

0,6

8,3

8,6

8,2

8,0

In 2010 begon de Finse economie te herstellen van de diepe

toegenomen. Doordat er weinig winkelvastgoed te koop is, zijn

recessie. De economie groeide gedurende het jaar met 2,7%

de aanvangsrendementen in de tweede helft van 2010 gedaald.

door hogere particuliere consumptie, toegenomen overheids-

De aanvangsrendementen voor de beste winkelcentra

bestedingen en verbeterde import en export. Doordat de Finse

bevonden zich aan het eind van het jaar rond de 5,5%-5,75%.

financiële positie tot de sterkste van de Eurozone behoort waren er minder stimuleringsmaatregelen nodig dan in andere

In 2010 bleef de Finse portefeuille ongewijzigd. De bezettings-

landen van de muntunie. De bedrijfsinvesteringen namen in de

graad van de Finse portefeuille daalde tot 98,1% (2009: 99,0%).

tweede jaarhelft weer toe. Per saldo herwon de economie

In 2010 werden de huurovereenkomsten met enkele trekkers

ongeveer de helft van het terrein dat tijdens de recessie werd

in Itäkeskus verlengd, waaronder die van de warenhuizen

prijsgegeven. De groei leidde tot ongeveer 50.000 nieuwe

Stockmann en Anttila. Gedurende het jaar werd een plan

banen. De werkloosheid daalde naar 7,4% van de beroeps-

ontwikkeld om Wereldhave’s grootste vastgoedbelegging,

bevolking. Door de voortgaande urbanisatie blijven de grote

winkelcentrum Itäkeskus, te revitaliseren. De plannen zijn

steden groeien ten koste van het platteland. De regio Helsinki

gericht op het verbeteren van de marktpositie van het centrum

is de snelst groeiende regio van het land; de bevolking groeit

dat hinder ondervindt van toegenomen concurrentie, mede

tussen nu en 2030 met 20%.

doordat er de afgelopen jaren niet grootschalig in is geïnvesteerd. De plannen omvatten het opfrissen en

34

Het consumentenvertrouwen neemt sinds begin 2009 toe en

herinrichten van de bestaande ruimte, het toevoegen van

bereikte in de zomer van 2010 weer het niveau van voor de

nieuwe winkelruimte en het optimaliseren van de huurdersmix.

recessie. In het kielzog van het consumentenvertrouwen

De revitalisering heeft als doel om de aantrekkingskracht van

stegen in 2010 ook de detailhandelsverkopen. Deze herstelden

Itäkeskus te vergroten, de bezoekersaantallen en winkel-

bijna volledig gedurende het jaar. De stijging van de verkopen

verkopen te laten stijgen en uiteindelijk om de huurinkomsten

wordt echter grotendeels verklaard door gestegen prijzen.

te laten toenemen. De plannen, die een goed voorbeeld zijn van

Qua volume blijven de verkopen nog steeds achter bij de

het actief winkelcentrummanagement van Wereldhave, zullen

niveaus die voor de crisis werden behaald. De vooruitzichten

in de periode 2011-2013 worden uitgevoerd. De kosten van de

voor de detailhandel zijn goed aangezien de groei van de

revitalisering zullen € 25 – € 30 mln bedragen.

werkgelegenheid gunstig is voor de consumptie. Die zal naar

Op 31 december 2010 bedroeg de waarde van de portefeuille

verwachting in 2011 en 2012 met meer dan 2% per jaar

onroerend goed in exploitatie € 508,1 mln (2009: € 519,6 mln).

toenemen. De detailhandelsverkopen stijgen in Helsinki

De daling met –2,2% was het gevolg van hogere onderhouds-

waarschijnlijk sneller als gevolg van de toestroom van

kosten (–2,6%), hogere aanvangsrendementen (–0,5%) en

inwoners en de hoge werkgelegenheid.

additionele investeringen (+0,9%).

De markt voor winkelvastgoed in de regio Helsinki verbeterde

Vooruitzichten

in de tweede helft van het jaar. De vooruitzichten zorgden voor

In 2011 zal Wereldhave een begin maken met de revitalisering

een solide vraag naar winkelruimte. Leegstand is vooral

van Itäkeskus. Dit zal leiden tot een tijdelijke daling van de

geconcentreerd op retail parken en is in winkelcentra vrijwel

huurinkomsten uit het centrum. De huurinkomsten zullen naar

afwezig. Huren voor winkelruimte hebben het dal bereikt en

verwachting weer gaan stijgen wanneer de revitalisatie in 2013

stijgen zelfs weer op de beste locaties. In de regio Helsinki ligt

is afgerond.

de bouw van nieuwe winkelcentra momenteel vrijwel stil, maar er bestaan wel diverse plannen voor herontwikkelingen en voor de bouw van nieuwe regionale centra. De interesse van investeerders voor winkelvastgoed in Noord-Europa is Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 1


04-03-2011

14:33

Pagina 35

Winkelcentrum Itäkeskus, Helsinki


2006

2007

2008

2009


25

2006

2007

2008

2009

Top 5 huurders

2010 1. Stockmann

95

20 15

90 85 80

2. Hennes & Mauritz

10 3. Kesko

5 0

4. Bestseller

-5 75 70

5. Nordea

-10 -15

(per 31 december 2010 op basis van de contractuele jaarhuur 2011)



04-03-2011

14:33

Pagina 36

Nederland In Nederland richt Wereldhave zich op winkelcentra. De retail-


portefeuille heeft een omvang van € 501,8 mln, ofwel 80% van de totale portefeuille, met winkelcentra in Arnhem, Capelle a/d IJssel, Eindhoven, Etten-Leur, Leiderdorp, Maassluis, Purmerend en

Inflatie

Roosendaal. De ontwikkelingsportefeuille bevat de uitbreiding

Groei consumptie

van het winkelcentrum in Leiderdorp. Uitbreidingen van de


winkelcentra in Arnhem, Capelle a/d IJssel en Maassluis worden


onderzocht.

Werkloosheid

2009

2010

2011

2012

Economische groei

-3,9

1,7

1,7

1,8


-4,1

1,7

1,7

2,0

1,0

0,8

1,4

1,4

-2,5

0,2

1,0

1,4

-18,2

-2,4

3,4

6,7

-1,1

-0,7

-0,1

0,4

3,4

4,1

4,4

4,3

In 2010 groeide de Nederlandse economie met 1,7%. Daarmee

van Unibail-Rodamco, de Beursgallery in Rotterdam en Entre

zette het herstel door dat al in het derde kwartaal van 2009

Deux in Maastricht. De netto aanvangsrendementen voor de

aanving. De groei werd ondersteund door een sterke export-

beste winkelcentra zijn in de loop van het jaar gedaald en lagen

markt en overheidsvraag, terwijl de particuliere consumptie

eind 2010 tussen de 5,2% en 6%.

aanvankelijk laag bleef. De economie stabiliseerde tijdelijk in het derde kwartaal door een scherpe daling van de export. Dit

In maart 2010 verwierf Wereldhave vier winkelcentra van

illustreert hoe afhankelijk de Nederlandse economie is van de

Unibail-Rodamco op een rendement van 6,2% en in juli een

wereldhandel. In het laatste kwartaal van 2010 groeide de

vijfde op een rendement van 6,4%, in totaal voor € 260 mln.

economie weer. De werkloosheid, die het laagste is van de

In augustus 2010 werd er in het eerder dat jaar gekochte

eurozone, daalde en bedroeg op het einde van het jaar 4,5%.

Eggert Centrum in Purmerend nog een winkel van C&A gekocht voor € 5 mln, waarmee het centrum volledig in handen van

Ondanks de hogere werkgelegenheid en het verbeterde

Wereldhave kwam. De gekochte centra zijn allemaal dominant in

consumentenvertrouwen, groeiden de winkelomzetten in 2010

hun eigen verzorgingsgebied. De aankopen passen in de strategie

vooral als gevolg van prijsstijgingen. De omzetvolumes bleven

om het belang in Nederlandse winkelcentra te laten groeien.

nagenoeg stabiel. De toch al stevige concurrentie tussen

In 2010 versterkte Wereldhave haar Nederlandse management-

supermarkten werd in 2010 nog heftiger. Supermarktketens

organisatie, mede door de benoeming van een nieuwe

vechten om de beste locaties, waarbij de overname van

landendirecteur. Actief management van winkelcentra leidde

Super de Boer door Jumbo de start was van een consolidatie-

onder meer tot de opening van een H&M-winkel in

slag in de foodsector. Diverse fusies en overnames vonden

Winkelcentrum Etten-Leur. Dit had een positieve invloed op de

plaats in de retailsector. De Bijenkorf werd verkocht aan

bezoekersaantallen van het centrum.

de Selfridges groep en de V&D warenhuizen en de La Place restaurants werden gekocht door Sun European

In 2010 verkocht Wereldhave een kantoorgebouw in Wageningen

Partners, die groeiplannen bekendmaakte voor V&D met

en een logistiek gebouw in Utrecht voor circa € 7 mln,

kleinere winkels.

€ 0,5 mln beneden de boekwaarde. Tijdens het jaar daalde de bezettingsgraad van de Nederlandse portefeuille naar 98,7%

36

De markt voor winkelvastgoed was de meest stabiele

(2009: 99,4%). Op 31 december 2010 bedroeg de waarde van

vastgoedmarkt. Hoewel de opname van winkelruimte in 2010

de Nederlandse portefeuille onroerend goed in exploitatie

beperkt bleef, was er wel sterke vraag naar toplocaties in

€ 630,2 mln (2009: € 375,0 mln). De waardestijging van 68,1%

winkelstraten. Binnen- en buitenlandse winkelketens trachtten

was het gevolg van acquisities & investeringen (+71,2%),

voordeel te halen uit de weinige toplocaties die beschikbaar

lagere aanvangsrendementen (+1,1%), verkopen (–1,9%) en

kwamen. De betere winkelcentra behielden hun hoge

lagere huurinkomsten (–2,3%).

bezettingsgraad, maar de vraag naar winkelruimte in secundaire centra was minder uitbundig. De relatieve

Vooruitzichten

schaarste aan winkelruimte ondersteunde de tophuren en

Met het aantrekken begin 2011 van een Directeur Ontwikkeling

leidde ertoe dat de kloof tussen het beste en het minder goede

en een Directeur Verhuur is de Nederlandse organisatie

winkelvastgoed groter werd. De leegstand nam het hardst

volledig toegerust op het vormgeven van actief winkel-

toe in de regio’s waar de bevolking daalt. De vraag van

centrummanagement, gericht op verbetering van de huurgroei

investeerders naar goede winkelcentra was sterk, aangezien

en de operationele resultaten en het voorbereiden van

dit één van de veiligere beleggingscategorieën is. In 2010

herontwikkel- en uitbreidingsplannen van een aantal van haar

vonden enkele noemenswaardige transacties plaats,

winkelcentra. Wereldhave zal in 2011 in Nederland doorgaan

waaronder de verkoop van een deel van de winkelportefeuille

met het verkopen van haar kleine en logistieke panden.



04-03-2011

14:33

Pagina 37

Eggert winkelcentrum, Purmerend


2006

2007

2008

2009


15

2006

2007

2008

2009

Top 5 huurders

2010 1. DHL Express

95

10 2. Ahold Vastgoed

90 5 3. Metro Cash & Carry

85 0

4. Blokker

80 75 70

-5

5. Maxeda

-10 (per 31 december 2010 op basis van de contractuele jaarhuur 2011)



04-03-2011

14:33

Pagina 38

Verenigd Koninkrijk In het Verenigd Koninkrijk richt Wereldhave zich op winkelcentra en


een portefeuille met een minimale omvang van € 400 mln. De retailportefeuille heeft thans een omvang van € 167,7 mln, ofwel 54% van de totale portefeuille, met als belangrijkste project een in december

Inflatie

2010 verworven winkelcentrum in Poole. De ontwikkelings-

Groei consumptie

portefeuille heeft een waarde van € 6,3 mln en bevat hoofdzakelijk


de herontwikkeling van een gemengd retail/kantoorproject in


Richmond. Het investeringsvolume beloopt € 23 mln.

Werkloosheid

2009

2010

2011

2012

Economische groei

-5,0

1,8

1,7

2,0


-4,1

1,7

1,7

2,0

2,2

3,1

2,6

1,6

-3,3

1,2

1,7

1,8

-18,8

2,3

6,1

7,0

-1,6

0,0

0,3

0,5

7,6

7,9

7,8

7,6

De economie van het Verenigd Koninkrijk behaalde in 2010

kantoorinvesteringen plaatsvond. Daarmee werd het

een groei van 1,8%. De groei was in het tweede kwartaal het

investeringsvolume uit 2009 met ongeveer 50% overtroffen.

hoogst, maar vlakte daarna weer wat af. De particuliere

Aanvangsrendementen voor de beste gebouwen daalden tot 4%

consumptie gaf een wisselend beeld te zien, maar de

in West End en tot 5,5% in de City. Tegen het eind van het jaar

winkelbestedingen bleven groeien. Winkelomzetten werden

leidden verslechterde economische vooruitzichten ertoe dat de

gestuwd door een sterke vraag en door hoge prijsinflatie.

aanvangsrendementen weer iets opliepen.

De consumentenprijzen stegen in de loop van het jaar met ruim 3%. Dat verzwakte het Britse pond, maar dat was juist

In 2010 maakte Wereldhave aanzienlijke vorderingen met

goed voor de export. De nieuwe regeringscoalitie kondigde

de uitvoering van de strategie om de focus in de Britse

sterke bezuinigingen aan om het land op de lange termijn weer

portefeuille te leggen op winkelcentra. Gedurende het jaar

concurrerend te maken. De bezuinigingen zullen op de korte

werden diverse kantoorgebouwen en logistieke gebouwen

termijn wel ten koste gaan van de (publieke) werkgelegenheid,

verkocht, wat resulteerde in een vervreemdingsresultaat van

consumptie en economische groei.

€ 3,0 mln. Wereldhave maakte plannen voor de herontwikkeling van een gecombineerd winkel/kantoorpand in Richmond-

In 2010 bevond de detailhandel zich in woelig water. Het

upon-Thames. De begane grond van het pand is voorverhuurd

aflopen van een tijdelijke BTW-verlaging dreef de prijzen op.

aan Whole Foods, een succesvolle biologische supermarkt-

Hogere prijzen leidden in januari tot een sterke afname van de

keten uit de Verenigde Staten. Whole Foods opent in 2012 zijn

detailhandelsverkopen, maar daarna hervatten deze hun groei.

zesde winkel in het Verenigd Koningkijk in de ca. 1.870 m2

De kerstinkopen hadden te lijden onder slechte weers-

winkelruimte. In december 2010 voltooide Wereldhave de

omstandigheden die het winkelend publiek in de belangrijke

aankoop van het middelgrote winkelcentrum Dolphin in Poole

decembermaand thuis hielden. De aandacht van winkelketens

voor € 100 mln. Poole is een welvarende toeristenbestemming

is vooral gevestigd op de meer welvarende regio’s met een

aan de Engelse zuidkust. Het winkelcentrum domineert het

sterke werkgelegenheid in de private sector. Hoewel de huren

winkelaanbod in Poole en trekt met zijn ruim 100 winkels en

in winkelcentra in sommige gebieden stegen, was het

restaurants 11,5 mln bezoekers per jaar.

algemene beeld er één van dalende huurwaardes. Er zijn

38

weinig winkelcentra in aanbouw en de investeringen in

In de loop van het jaar steeg de bezettingsgraad van de UK

winkelcentra waren beperkt. Hoewel er meer winkelcentra

portefeuille tot 91,4% (2009: 91,3%). Op 31 december 2010

werden verkocht dan in 2009, ligt het investeringsvolume nog

bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in

steeds onder het langetermijngemiddelde. Het gebrek aan

exploitatie € 308,0 mln (2009: € 211,1 mln), en bevatte het

aanbod van winkelcentra en de sterke focus op kwaliteit

geen logistieke gebouwen meer. De waardestijging van de

hebben de aanvangsrendementen voor de beste winkelcentra

portefeuille (+45,9%) is een gevolg van de acquisitie (+57,9%),

doen afnemen tot rond de 5,5%.

hogere waarderingen door lagere aanvangsrendementen (+4,5%), hogere koersen (+2,5%), lagere huurinkomsten (–2,5%)

De kantorenmarkt in Londen liet goede opnamecijfers zien. De

en verkopen (–16,5%).

opname was min of meer op het niveau van het langetermijngemiddelde en was zowel in de City als in West End erg hoog.

Vooruitzichten

Het aantal voorverhuringen vertoonde een opmerkelijke

In 2011 zal Wereldhave het property management van

stijging. Aangezien de bouwactiviteiten op een laag pitje staan,

winkelcentrum Dolphin integreren in haar activiteiten.

daalde de leegstand. Buiten Londen bleven de huren laag. De

Daarnaast zal de aandacht uitgaan naar de verdere uitbreiding

vraag van investeerders naar kantoorgebouwen in centraal

van de winkelportefeuille, terwijl tegelijkertijd de verkopen van

Londen was sterk, waardoor er rond de € 12 mrd aan

kleine en niet-winkelpanden worden voortgezet.



04-03-2011

14:33

Pagina 39

Dolphin winkelcentrum, Poole


2006

2007

2008

2009


15

2006

2007

2008

2009

Top 5 huurders

2010 1. Intelligent Processing Solutions

95

10 5

90 85 80

2. 2 Entertain

0 3. British Airways

-5 -10

4. Cisco Systems

-15 75 70

5. CIB Properties

-20 -25

(per 31 december 2010 op basis van de contractuele jaarhuur 2011)



04-03-2011

14:33

Pagina 40

Kantorenmarkten De landen en regio’s waarin Wereldhave zich richt op kantoren

Trends

zijn Frankrijk (Parijs), Spanje (Madrid) en de Verenigde Staten

Drie algemene trends geven vorm aan de dynamiek op de

(Washington DC, Texas en San Diego).

kantorenmarkt. De eerste trend is dat de meeste kantorenmarkten vervangingsmarkten zijn geworden waar het

Wereldhave concentreert haar investeringen in kantoor-

overgrote deel van de vraag afkomstig is van huurders die

gebouwen van hoge kwaliteit in grote stedelijke gebieden

willen verhuizen naar nieuwere, efficiëntere, modernere of

waar bouwgrond schaars is en waar de dienstensector naar

meer duurzame gebouwen die het liefst dicht bij het openbaar

verwachting zal groeien. Investeringen worden toegespitst op

vervoer zijn gelegen. Deze verhuisbeweging leidt tot leegstand

marktsegmenten waar het aanbod beperkt is. Daarnaast legt

in de minder gewilde panden.

Wereldhave zich toe op duurzame kantoorgebouwen die aan de laatste gebruikerseisen voldoen. Constante portefeuille-

De tweede trend is dat als gevolg van globalisering en

vernieuwing is dan ook een belangrijk element van de strategie.

schaalvergroting, veel organisaties hun activiteiten samen-

Deze aanpak waarborgt op langere termijn de verhuurbaarheid

brengen in grote gebouwen in de grootste steden. Dit leidt

en de verkoopbaarheid van de kantorenportefeuille.

er toe dat er een toenemende vraag is naar grote kantoren in steden als Londen, Parijs, Madrid en Washington DC.

Kantorenmarkten zijn cyclisch van aard. De doorslaggevende

Daarnaast is de overheid in deze steden eveneens een

succesfactor voor waardecreatie is de timing van aan- en

belangrijke gebruiker van grote kantoorgebouwen. In zijn

verkopen. Door gebruik te maken van de cycli, kunnen met

algemeenheid is het aanbod van grote kantoorgebouwen op

aan- en verkopen van kantoren aantrekkelijke beleggings-

de huurmarkt beperkt.

rendementen behaald worden. De derde belangrijke trend is dat het aanbod van kleinere Aan het eind van 2010 bedroeg de waarde van kantoren in

kantoorruimtes in de meeste markten erg ruim is. De

exploitatie € 1.153,6 mln, of 40,3% van de totale portefeuille

concurrentie om huurders te lokken is in deze markten erg

onroerend goed in exploitatie (2009: 45,0%).

groot, waardoor effectieve huurgroei in dit segment uitbleef. Er zijn echter uitzonderingen: nichemarkten waar de vraag naar kleine ruimtes groter is dan het aanbod. Voorbeelden van zulke niches zijn West End in Londen en de Gouden Driehoek in Parijs. Gevolgen In 2010 nam wereldwijd de activiteit op de huurmarkt toe, maar de huurcondities verslechterden. De opname van kantoorruimte was hoofdzakelijk het gevolg van verhuizingen die veelal werden uitgelokt door stimuleringspakketten van verhuurders. Deze stimuleringspakketten leidden ertoe dat de effectieve huren daalden en daardoor konden gebruikers betere ruimtes

40

Frankrijk

Spanje Madrid

Parijs 1 45-49 Rue Kléber, Levallois-Perret

2

1 15 Avenida de la Vega, Alcobendas

1

2 Avenue Jules Rimet, Saint-Denis 3 Rue des pyramides, Joinville-le-Pont

3 15 Calle Fernando el Santo

1

3

2 2 Plaza de la Lealtad

3 2



04-03-2011

14:33

Pagina 41

betrekken tegen lagere kosten. Tegelijkertijd krompen veel

verhuurtransacties in deze markten in 2010 kwamen ook van

gebruikers hun organisatie in. Dit leidde er met name in de

de publieke sector. In Washington DC breidde de Securities

eerste helft van het jaar toe dat grote hoeveelheden dure

and Exchange Commission flink uit en nam ruim 80.000 m2

kantoorruimte aan de markt werden teruggegeven en dat

kantoorruimte op; in Brussel tekende de federale politie een

kleinere hoeveelheden goedkopere ruimte werd opgenomen.

huurovereenkomst voor 65.000 m2. De top vraaghuren in deze

Hierdoor bleef de leegstand stijgen en stonden de effectieve

markten herstelden, hoewel het aantal transacties nog laag is.

huren onder druk. Doordat het vertrouwen van gebruikers gedurende het jaar

Terwijl sommige investeerders bereid zijn om meer risico te

verbeterde, waren er enkele markten waar de netto opname

nemen en hun blik verleggen naar secundair vastgoed, is in het

met het verstrijken van het jaar van negatief naar positief

algemeen de focus nog sterk gericht op de beste gebouwen op

omsloeg. De centra van Londen, Parijs en Washington DC

de beste locaties met solide huurders op lange huurcontracten.

behoorden tot de groep markten waar de bezettingsgraad van

Daardoor zijn de aanvangsrendementen van de beste gebouwen

kantoren als eerste begon te verbeteren. Doorgaans werd deze

gedaald, terwijl die van de minder goede gebouwen hoog zijn

trend ondersteund door een stevige vraag vanuit de overheid.

gebleven. In combinatie met stijgende vraaghuren op toplocaties

Kleinere kantorenmarkten en locaties buiten de stadscentra

en dalende huren voor minder vastgoed, betekent dit dat de

bleven het echter slecht doen. De positieve ontwikkeling van

vastgoedwaarde van het topsegment herstelt terwijl de waardes

de bezettingsgraad op centrale locaties leidde ertoe dat de

in de overige categorieën nog immer dalen.

vraagprijzen voor de beste kantoorgebouwen op aantrekkelijke locaties in 2010 niet verder daalden. De gemiddelde effectieve

Vooruitzichten

huur daalt echter nog steeds. Dit komt doordat verhuurders

Door de grote toename van beschikbare kantoorruimte in veel

hun stimuleringspakketten opschroeven in hun streven om

markten, zijn de verhuurcondities voor de verhurende partij nog

de bezettingsgraad van hun kantoorpanden te verbeteren.

steeds ongunstig. In de deelmarkten waar het ruime aanbod

De kantorenmarkt in Madrid volgt deze ontwikkeling op enige

van structurele aard is, blijven de vooruitzichten op dit gebied

afstand. Dit komt doordat de macro-economische omstandig-

slecht. Dit onderstreept het belang om investeringen in kantoor-

heden in Spanje nog altijd somber zijn. De opname van

vastgoed toe te spitsen op moderne gebouwen op duurzaam

kantoorruimte was laag, de leegstand bleef oplopen en de

goede locaties die uitzicht bieden op langetermijn huurgroei.

huren in Madrid daalden verder. Wereldhave zoekt actief naar mogelijkheden om haar Franse Behalve de economische situatie vormt ook de omvang van de

kantorenportefeuille te laten groeien. Dit kan door kantoor-

publieke sector een belangrijke verklaring voor de verschillen

panden aan te kopen of door ze te ontwikkelen. Voor wat

tussen markten. Washington DC, Parijs en Brussel hebben

betreft de Spaanse investeringen in kantoren is Wereldhave

elk een omvangrijke publieke sector die ook in economisch

kritischer dan ooit, aangezien de Spaanse economische

slechtere tijden behoefte heeft aan kantoorruimte. Daarom

situatie erg onzeker is. In de Verenigde Staten richt

worden deze markten doorgaans bestempeld als meer stabiel.

Wereldhave zich op het verbeteren van de bezettingsgraad

Ze zijn vaak de laatste die met een recessie te maken

van de kantoren en op de succesvolle afronding van het

krijgen en de eerste die daarvan weer herstellen. De grootste

ontwikkelingsproject in San Antonio.

41

Verenigde Staten San Diego

Texas

1 655 Broadway

6 17101 La Cantera

2 10th & J Streets

9

Parkway, San Antonio

8

7 8300 Mopac Express-

Washington D.C.

way, 6801 Capital of

4

3 1401 New York Avenue,

1 2

701 8th Street en 801 9th Street

Texas HWY North, 4801

5

en 5001 Plaza on the

3

Lake, Austin 8 161 Corporate Center,

4 21660 Ridgetop Circle,

4600 en 4650 Regent

Sterling 5 13600 en 13650 Dulles

7

Boulevard, Irving 9 4490 en 4500 Eldorado

Technology Drive,

Parkway, McKinney

Herndon


6


04-03-2011

14:33

Pagina 42

Frankrijk In Frankrijk richt Wereldhave zich op kantoren in de regio Parijs


en een portefeuille met een minimale omvang van € 400 mln. De portefeuille van € 176,3 mln bestaat voor 90% uit twee kantoorgebouwen in Saint Denis en Levallois-Perret, Parijs. De ontwikkelingsportefeuille van € 3,3 mln bestaat uit een kantoorontwikkeling van 17.670

m2

in het oosten van Parijs, een totale investering van

2009

2010

2011

2012

Economische groei

-2,5

1,6

1,6

2,0


-4,1

1,7

1,7

2,0

Inflatie

0,1

1,6

1,1

1,1

Groei consumptie

0,6

1,5

1,6

2,2


-8,5

-1,8

4,1

6,3

€ 67 mln. Start bouw staat gepland voor het derde kwartaal 2011


-0,9

0,3

0,7

0,7

met oplevering in 2013.

Werkloosheid

9,1

9,3

9,1

8,8

Het herstel van de Franse economie zette in 2010 door. De

De opname van kantoorruimte herstelde ook flink in de

economische groei piekte in het tweede kwartaal en zwakte

binnenste periferie. Verdere groei van de opname werd

daarna af. Ondanks de groei nam de werkgelegenheid niet toe.

belemmerd door de geringe beschikbaarheid van goede, grote

De consumptie profiteerde in de tweede helft van het jaar van

kantoorruimtes.

een gematigde loongroei. In 2010 nam de bezettingsgraad van de Franse kantoorMet ongeveer 53 mln

m2

kantoorruimte blijft Parijs de grootste

kantorenmarkt van Europa. De voorraad kantoorruimte groeit steeds langzamer. Momenteel is er slechts 0,5 mln

m2

kantoorruimte in aanbouw. Dit is ongeveer de helft van de

portefeuille sterk toe aangezien EDF op een 9-jarig huurcontract werd aangetrokken als huurder in het gebouw ’Le Carré Vert’ in Levallois-Perret. Dit gebouw is nu volledig verhuurd.

hoeveelheid die in 2008 in aanbouw was. De vraag van huurders naar extra ruimte is nog niet volledig hersteld.

In november bereikte Wereldhave overeenstemming over de

Hoewel de opname op het langetermijngemiddelde uitkwam,

verwerving van een € 67 mln kostend ontwikkelingsproject

bleef de leegstand hoog. Dit duidt er op dat de verhuuractiviteit

nabij de A-86 rondweg. Het project is gelegen in Joinville-le-

vooral betrekking had op verhuizingen en niet op uitbreidingen.

Pont, een welvarende voorstad in de oostelijke binnenste

Bijna de helft van de 2,2 mln

die werd opgenomen betrof

periferie van Parijs. Dit duurzame ontwikkelingsproject

kantoorruimte in de binnenstad van Parijs. Hier maakten grote

betreft een state-of-the-art kantoorgebouw van 17.670 m2

kantoorgebruikers gebruik van de sterk gedaalde effectieve

verhuurbaar oppervlak met uitmuntende toegang tot het

huurniveaus. De Franse overheidsinstanties zijn niet bereid

openbaar vervoer en een BREEAM ’uitstekend’ certificaat.

om meer dan € 400 per

42

m2

m2

te betalen en overwegen in

Gedurende het jaar 2010 steeg de bezettingsgraad van de

toenemende mate om vanuit de binnenstad te verhuizen naar

Franse portefeuille onroerend goed in exploitatie tot 74,7%

de periferie, waar grotere vloeroppervlakken beschikbaar zijn

(2009: 37,5%). Eind december 2010 was de portefeuille

tegen lagere huren dan in de binnenstad. Deze ontwikkeling

nagenoeg volledig verhuurd. Op 31 december 2010 bedroeg

illustreert de trend dat de voorkeur onder kantoorgebruikers

de waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie

uitgaat naar meer efficiënte en meer duurzame gebouwen in

€ 176,3 mln (2009: € 172,3 mln). De waardestijging (+2,3%) is

de nabijheid van het openbaar vervoer. De investeringen in

een gevolg van lagere aanvangsrendementen (+6,4%),

kantoorruimte herstellen. Vanwege de sterke focus van

investeringen (+2,2%) en lagere huren (–6,3%).

investeerders op vastgoed van hoge kwaliteit met solide huurders op lange huurcontracten, zakten de aanvangs-

Vooruitzichten

rendementen voor dit type vastgoed weer tot beneden de 5%.

De focus van de Franse managementorganisatie ligt op het behouden van de hoge bezettingsgraad van de kantoor-

De vraaghuren voor eersteklas kantoorruimte in het Central

gebouwen, de succesvolle ontwikkeling van het kantoorgebouw

Business District van Parijs, die tijdens de recessie met 25%

in Joinville-le-Pont, en de verdere uitbreiding van de

daalden, herstelden zich grotendeels en bereikten in de tweede

kantorenportefeuille. Bij de uitbreiding van de Franse

helft van het jaar een niveau van € 750 per

m2.

Ten opzichte

van 2009 steeg de opname met 85%, om het jaar te eindigen op 330.000

m2.

De leegstand daalde licht tot 5,5%. In de

portefeuille legt Wereldhave zich toe op kantoren van hoge kwaliteit op goed met het openbaar vervoer bereikbare locaties in de regio Parijs.

welvarende voorsteden Neuilly en Levallois-Perret steeg de opname met 35%, waardoor hier de leegstand daalde van 7,5% in 2009 naar rond de 6,6% aan het eind van 2010.



04-03-2011

14:33

Pagina 43

Artist’s impression van kantoorontwikkeling te Joinville-le-Pont, Parijs


2006

2007

2008

2009


35

2006

2007

2008

2009

2010 1. Electricité de France

30 80

25 2. Groupe Canal+

20 60

15 3. Kohler

10 40

5 4. AMC Europe

0 20

-5

5. Go Sport France

-10 0

Top 5 huurders




04-03-2011

14:33

Pagina 44

Spanje In Spanje richt Wereldhave zich op kantoren in de regio Madrid,


waarbij Wereldhave op termijn streeft naar een portefeuille met een minimale omvang van € 400 mln. De portefeuille heeft een omvang

2009

2010

2011

2012

Economische groei

-3,7

-0,2

0,9

1,8


-4,1

1,7

1,7

2,0

van € 137,4 mln en bestaat voor 58% uit drie kantoren in Madrid.

Inflatie

-0,2

1,5

0,9

0,3

De portefeuille bevat geen ontwikkelingsprojecten.

Groei consumptie

-4,2

1,5

1,7

2,3


-16,0

-6,8

-1,8

2,0


-6,8

-2,3

0,2

1,3

Werkloosheid

18,0

19,8

19,1

17,4

De Spaanse economie bleef in de eerste helft van 2010 nog

van het jaar naar 5,75% aan het eind. Het grootste deel van de

krimpen. In de tweede helft van het jaar stabiliseerde de

investeringen werd gedaan door private investeerders die

economie door een toenemende export en diverse

middelgrote kantoorpanden kochten. Enkele vermeldens-

stimuleringsmaatregelen van de overheid. De particuliere

waardige verhuringen vonden plaats op de as van de

consumptie bleef echter laag en de bedrijfsinvesteringen

Castellana - Nuevo Ministerios. Hier waren huurders in staat

daalden. Detailhandelsverkopen hadden te lijden van een

om representatieve kantoorruimte aan te huren die ook nog

BTW-verhoging in de tweede helft van het jaar. Het herstel van

eens beter betaalbaar was geworden.

het consumentenvertrouwen remde af toen de regering aanvullende besparingsmaatregelen aankondigde, zoals het

Toch was de periferie de meest actieve markt. Hoewel deze

beperken van de werkloosheidsuitkeringen. De Spaanse

markt slechts eenderde van de totale kantorenvoorraad omvat,

werkloosheid liep in 2010 op tot 21% en is hiermee de hoogste

vond maar liefst de helft van de verhuurtransacties er plaats.

in de westerse wereld.

Dit duidt op een verhuisbeweging naar de periferie waar de huren lager zijn, de gebouwen moderner en meer efficiënt dan

In 2010 bleef de kantorenmarkt in Madrid nadeel ondervinden

in de binnenstad.

van het lage ondernemersvertrouwen. De opname van kantoorruimte steeg evenwel tot 418.000 m2 (tegen 312.000 m2

De samenstelling van de Spaanse vastgoedportefeuille wijzigde

over 2009). Verhuizingen van huurders worden nog steeds

niet in 2010. De bezettingsgraad van de Spaanse portefeuille

vooral gedreven door inkrimpingen en een streven naar

(87,6%) daalde gedurende het afgelopen jaar (2009: 89,9%).

lagere huren. Dit leidde tot een voortgaande daling van de

In december werd een plan opgesteld voor de herontwikkeling

huurprijzen, die intussen de bodem bereikt lijken te hebben.

van het winkel- en vrijetijdscentrum Planetocio in Collado

De incentives bleven daarentegen stabiel op één maand

Villalba, zo’n 30 km ten noordwesten van Madrid. Dit centrum

huurvrij per jaar contractuele huur. De huren voor eersteklas

heeft te lijden van een slecht functionerende supermarkt en

kantoorruimte in het Central Business District liggen ongeveer

van de sluiting van de ijsbaan, die een belangrijke trekker was.

eenderde beneden het niveau van 2008 op €

44

27/m2/maand.

De herontwikkeling zal plaatsvinden in de periode 2011-2012,

Doordat huurders meer ruimte aan de markt teruggaven dan

gebaseerd op een mix van actieve en passieve leisure.

dat ze aanhuurden, liep de beschikbaarheid van kantoorruimte

Op 31 december 2010 bedroeg de waarde van de Spaanse

op en daalden de huurniveaus in alle deelmarkten. Aan het

portefeuille onroerend goed in exploitatie € 137,4 mln (2009:

einde van het jaar stond 10% van de kantoorvoorraad leeg. Dit

€ 153,6 mln). De waardedaling (–10,5%) is een gevolg van het

varieert overigens van 6% in het centrum tot 16% op locaties in

saldo van lagere huren (–7,3%), hogere aanvangsrendementen

de noordelijke periferie.

(–3,5%) en investeringen (+0,3%).

Hoewel de huurmarkt nog steeds niet is aangetrokken,

Vooruitzichten

verbeterde het vertrouwen van vastgoedinvesteerders wel

In 2011 zal Wereldhave starten met de herontwikkeling van het

gedurende het jaar. De economische vooruitzichten voor de

winkel- en vrijetijdscentrum Planetocio in Collado Villalba.

korte termijn zijn nog niet heel goed, maar investeerders

De werkzaamheden vangen aan in de eerste helft van 2011 en

verwachten wel dat de economie op langere termijn zal

de oplevering staat gepland in 2012. Met het oog op de

herstellen. Aangezien de huren minder hard dalen en in 2011

economische situatie beoordeelt Wereldhave nieuwe

misschien wel de bodem bereiken, neemt de interesse van

investeringsmogelijkheden uiterst kritisch. Bij de uitbreiding

investeerders in kantoren in Madrid weer toe. De gestegen

van de Spaanse portefeuille legt Wereldhave zich toe op

prijzen vertaalden zich in lagere aanvangsrendementen in het

kantoren van hoge kwaliteit op goed met het openbaar vervoer

Central Business District; die daalden van 6,25% aan het begin

bereikbare locaties in de regio Madrid.



04-03-2011

14:33

Pagina 45

Plaza de la Lealtad, Madrid


2006

2007

2008

2009


15

2006

2007

2008

2009

Top 5 huurders

2010 1. Cisco Systems

95

10

90

5

85

0

80

-5

75

-10

70

-15

2. Telia Sonera 3. Grandes Almacenes 4. Stock Uno Grupo de Servicios 5. Hay Group (per 31 december 2010 op basis van de contractuele jaarhuur 2011)



04-03-2011

14:33

Pagina 46

Verenigde Staten In de Verenigde Staten richt Wereldhave zich op kantoren en


woningen in Washington DC, Texas en San Diego. De portefeuille van € 704,3 mln bestaat voor 90% uit kantoren. Het grootste

2009

2010

2011

2012

Economische groei

-2,6

2,7

2,2

3,1


-4,1

1,7

1,7

2,0

project uit de ontwikkelingsportefeuille van € 96,1 mln is het

Inflatie

-0,3

1,6

1,1

1,1

gemengde project Eilan in San Antonio. De totale investering

Groei consumptie

-1,2

1,7

2,4

2,7

beloopt ca. € 115 mln. De kantoren uit de eerste fase zijn in


-17,1

5,9

10,1

9,0

september 2010 opgeleverd, de eerste woningen komen vanaf eind


-3,8

-0,5

1,2

1,6

2011 gereed.

Werkloosheid

9,3

9,7

9,5

8,7

In 2010 zette het herstel van de Amerikaanse economie door.

De woningmarkten in Dallas en San Antonio profiteerden van

De particuliere consumptie, die grofweg tweederde van de

de continue bevolkingsgroei. De volkstelling van 2010 wijst uit

Amerikaanse economie uitmaakt, trok in de loop van het jaar

dat het aantal inwoners van Texas de afgelopen 10 jaar met

aan en de bedrijfsinvesteringen groeiden eveneens. De

21% is gegroeid. De vraag naar appartementen is nog altijd

toegenomen activiteit in het bedrijfsleven leidde ook tot een

groot, maar bewoners zijn wel kritischer geworden op de prijs

stijging van de werkgelegenheid in de private sector. Een

en verhuurders gaven meer huurkortingen. Bewoners

sterke toename van de import deed het tempo van herstel in

profiteerden hiervan door binnen hun budget op zoek te gaan

de loop van het jaar echter weer afnemen.

naar het beste appartement. Hierdoor concentreert de

De kantorenmarkt profiteerde van het economisch herstel,

leegstand zich vooral in de appartementencomplexen van

maar er waren aanzienlijke verschillen tussen regio’s. De

gemiddelde en lagere kwaliteit. Door de beperkte bouw-

kantorenmarkt in Washington DC profiteerde van een

activiteit van appartementencomplexen zal de beschikbaarheid

groeiende werkgelegenheid bij de federale overheid. Mede als

van woonruimte in 2011 naar verwachting dalen. Dit maakt het

gevolg van enkele grote huurtransacties van federale diensten

mogelijk om de huurkortingen geleidelijk terug te schroeven

overtrof de netto opname in ’The District’ het lange termijn

en op de wat langere termijn de vraaghuren te laten stijgen.

gemiddelde en eindigde het jaar op 350.000

46

m2.

In de periferie

nam de opname ook toe maar deze bleef onder het lange

In september 2010 zijn twee door Wereldhave ontwikkelde

termijn gemiddelde steken. Vanwege de positieve netto

kantoorgebouwen opgeleverd in de gemengde ontwikkeling

opname en de lage bouwactiviteit daalde de leegstand vanaf

Eilàn in San Antonio. De bouw van de winkels, het hotel en de

het tweede kwartaal. De vraaghuren voor de beste gebouwen

eerste appartementen kan naar verwachting vanaf het eind van

zijn begonnen langzaam te stijgen vanaf het tweede kwartaal,

2011 in deelfasen worden opgeleverd. De Amerikaanse

maar de effectieve huur daalt nog steeds doordat verhuurders

portefeuille kreeg in 2010 te maken met relatief veel

meer huurkortingen weggeven om solvabele huurders aan te

huurexpiraties en huurders die in betalingsproblemen

trekken. De aanvangsrendementen voor de beste gebouwen

kwamen. In combinatie met het gereed komen van twee

bewegen zich omlaag.

kantoren in San Antonio en de slappe verhuurmarkt leidde dit

In Texas groeiden de kantorenmarkten verder doordat de

tot een daling van de bezettingsgraad. Op 31 december 2010

aantrekkelijke belastingwetgeving zorgt voor een continue

bedroeg de waarde van de Amerikaanse portefeuille vastgoed

toestroom van bedrijven en personen. Lokale kantorenmarkten

in exploitatie € 704,3 mln (2009: € 604,8 mln). De waarde-

hebben weliswaar enige tijd krimp laten noteren, maar

stijging (+16,5%) was een combinatie van hogere koersen

verbeterden weer vanaf het tweede en derde kwartaal van

(+7,8%) en investeringen (+5,3%), lagere aanvangsrendementen

2010. De leegstand daalde vanaf de topniveaus, maar is nog

(+5,1%) alsmede lagere huren (–1,8%).

steeds erg hoog. Er worden veel huurkortingen weggegeven, waardoor huurders van kantoorruimte steeds hogere kwaliteit

Vooruitzichten

zoeken tegen een lagere prijs. Daardoor nam het aanbod van

In de meeste Amerikaanse markten neemt de verhuuractiviteit

goede kantoren af en zijn de vraaghuren in dit segment

weer toe en ondanks de moeilijke economische omstandig-

langzaam aan het stijgen.

heden verwacht Wereldhave dat de bezettingsgraad van de

Californië is door de recessie zwaar getroffen en San Diego

portefeuille gedurende het jaar weer zal stijgen. Voor een

vormde daarop geen uitzondering. De verhuuractiviteiten in

gedeelte van één van de in San Antonio opgeleverde

Downtown San Diego liepen in 2010 verder terug. Slechts in het

kantoorgebouwen is een eerste huurcontract afgesloten.

laatste kwartaal van 2010 was er een opleving, die dan ook

De grootste uitdaging voor 2011 is om de eerste fase van het

direct resulteerde in een verhuring en nieuwe huuraanvragen

ontwikkelingsproject in San Antonio succesvol af te ronden en

in het DiamondView gebouw aan het einde van het jaar.

om de bezettingsgraad van de portefeuille te verbeteren.



04-03-2011

14:33

Pagina 47

Kantoren Eilan, San Antonio


2006

2007

2008

2009


10

2006

2007

2008

2009

Top 5 huurders

2010 1. United States Mint

95

5 2. Robbins Geller Rudman & Dowd

90 0 3. Cisco Systems

85 -5

4. Advanced Equities Financial Corp.

80 75 70

-10

5. Farm Credit Bank of Texas




04-03-2011

14:33

Pagina 48

Ontwikkelingsprojecten Door zelf vastgoed te ontwikkelen kan Wereldhave nieuw, kwalitatief hoogwaardig vastgoed tegen kostprijs verwerven en daarmee waarde creëren voor aandeelhouders. Wereldhave kan de timing van haar eigen projecten afstemmen op de marktomstandigheden. Om de risico’s van projectontwikkeling beheersbaar te houden, streeft Wereldhave naar een goede balans tussen de omvang van de ontwikkelingsportefeuille en de bestaande vastgoedportefeuille, waarbij de waarde van de ontwikkelingsportefeuille ongeveer 5-10% van de totale portefeuille zal bedragen.

(bedragen x 1 mln)

Aantal m²

Gemaakte

Prognose

Geschatte

Verwacht

kosten

totale kosten

oplevering

netto rendement

België Nivelles I

12.000

€ 22

€ 44

2012

7,5-8,0%

Tournai I

10.000

€0

€ 23

2012

6,75-7,25%

Tournai II

4.500

€0

€ 15

2013

6,75-7,25%

Waterloo *

10.000

€ 15,3

€ 60

2014

6,5-7,0%

Genk Shopping I (50%)

37.000

€2

€ 45

2013

6,5-7,0%

17.670

€3

€ 67

2013

7,5-8,0%

7.000

€1

€ 35

2013-2015

6,0-6,5%

3.000

£ 5 (€ 6)

£ 23 (€ 27)

2012

$ 109 (€ 81)

$ 153 (€ 115)

Q4 2011-Q1 2012

€ 130

€ 431

Frankrijk Joinville-le-Pont Nederland Leiderdorp Verenigd Koninkrijk Richmond *

6,25-6,75%

Verenigde Staten San Antonio, Eilan (fase I) **

58.000

Totaal

*

7,0-7,5%

Inclusief waarde bestaand vastgoed

** Gebaseerd op oorspronkelijke verdeling fase I en fase II

48

Ontwikkelingsprojecten België Nijvel sector:

Retail

type:

Uitbreiding

omvang: 12.000 m2 status:

In 2008 is het bestaande winkelcentrum geheel vernieuwd. Medio 2010 is een aanvang gemaakt met de bouw van de uitbreiding. Het project fungeert als proefproject op het gebied van duurzaamheid van winkelcentra. De oplevering staat gepland voor 2012 en de eerste voorverhuringen zullen naar verwachting in 2011 worden getekend. De vergunning voor de bouw van een aangrenzend retailpark (Nijvel II) moet nog worden verkregen. Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 1


04-03-2011

14:33

Pagina 49

Tournai I & II sector:

Retail en woningen

type:

Uitbreiding


Tournai I bestaat uit een retail park van 10.000 m2 met 500 parkeerplaatsen en ca. 26 appartementen op een perceel grond tegenover winkelcentrum Les Bastions. Tournai II betreft de uitbreiding van het huidige centrum met 4.500 m² op de huidige parkeerplaats. Beide projecten verkeren nog in de planningfase en een aantal vergunningen moet nog worden verkregen, naar verwachting in 2011. In het project wordt met diverse duurzaamheidsaspecten rekening gehouden.

Waterloo sector:

Retail

type:

Herontwikkeling


Het project omvat de herontwikkeling van een bestaand winkelcentrum in het centrum van Waterloo, een welvarende gemeente ten zuiden van Brussel waarvan de koopkracht ver boven het landelijk gemiddelde ligt. De ontwikkeling voorziet in een niet-overdekt winkelcentrum van 10.000 m2 met een parkeergarage en een aantrekkelijk plein en voetgangersgebied.

Genk Shopping I sector:

Retail

type:

Herontwikkeling


Het project voorziet in de renovatie en uitbreiding van Genk Shopping I, gelegen in het centrum van Genk. Het centrum is grotendeels eigendom van Redevco. Belangrijke huurders zijn Carrefour, Sportsdirect, M&S, WE, Vero Moda, Etam, America Today en Hunkemöller. Na voltooiing zal het totale vloeroppervlak ca. 37.000 m2 bedragen. Het winkelcentrum wordt in een joint venture met Redevco ontwikkeld, waarbij Wereldhave Belgium een 50% belang zal nemen in het bestaande Redevco gedeelte en de uitbreiding.

Frankrijk

49

Joinville-le-Pont sector:

Kantoren

type:

Nieuwbouw


Dit nieuw te bouwen kantoor omvat 17.670 m2 netto verhuurbaar vloeroppervlak over 7 grote verdiepingen en 208 parkeerplaatsen over twee lagen. Het project zal voldoen aan de eisen van BREEAM ”uitstekend”. Start bouw is voorzien voor het derde kwartaal 2011 met oplevering in 2013. Joinville-le-Pont is één van de meest welvarende oostelijke randsteden van Parijs. Het project ligt direct aan het Bois de Vincennes en is goed bereikbaar met openbaar vervoer en auto. Het grenst aan het station van de RER A en de snelweg A86, de tweede randweg van Parijs. De RER A is de belangrijkste openbaar vervoersverbinding van Parijs, die Oost- en West-Parijs met elkaar verbindt met jaarlijks 290 mln passagiers. Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 1


04-03-2011

14:33

Pagina 50

Nederland Leiderdorp sector:

Retail

type:

Uitbreiding


Winkelcentrum Winkelhof in Leiderdorp maakt al vanaf 1993 deel uit van de portefeuille en beschikt over 17.857 m2 verhuurbaar vloeroppervlak. Het centrum kan worden uitgebreid met 7.000 m2 waardoor het een beter profiel krijgt en de dominantie in het verzorgingsgebied kan worden versterkt. Bij het project, dat nog steeds in de vergunningsfase verkeert, wordt rekening gehouden met diverse duurzaamheidsinvesteringen. Start bouw is voorzien in 2013.

Verenigd Koninkrijk Richmond sector:

Retail en kantoren

type:

Herontwikkeling


Een bestaand gebouw met winkels en kantoorruimte in Richmond upon Thames zal worden gesloopt om plaats te maken voor een nieuwbouwproject met 1.870 m2 winkelruimte en 2.615 m2 kantoren erboven. De winkelruimte is in zijn geheel langjarig verhuurd aan de Amerikaanse Whole Foods groep. Met de sloop- en bouwwerkzaamheden zal in 2011 worden begonnen en oplevering is gepland voor 2012.

Verenigde Staten San Antonio sector:

Retail, kantoren, woningen en een hotel

type:

Nieuwbouw

omvang: Fase I: 500 appartementen, 6.500 m² retail, een hotel met 165 kamers en twee kantoren.

50

status:

De twee kantoren uit de eerste fase van het project Eilan werden in het derde kwartaal 2010 opgeleverd. Een eerste huurcontract is getekend. De bouw van de rest van de eerste fase verloopt volgens planning. Oplevering is gepland vanaf het laatste kwartaal van 2011. Na afronding van de eerste fase kan het project worden uitgebreid met meer woningen en commerciële faciliteiten (fase II). Het gehele project is ontworpen als een aantrekkelijke stedelijke woon/werk omgeving met tal van duurzame elementen.



04-03-2011

14:33

Pagina 51

Vooruitzichten Het economisch herstel in Europa en de Verenigde Staten is

De ontwikkelingsportefeuille van Wereldhave is in 2010

nog steeds broos. De schuldenlast van banken is verplaatst

aanzienlijk uitgebreid en verdient daarom bijzondere aandacht.

naar de overheden, maar daarmee is de problematiek niet

2011 zal een belangrijk jaar zijn voor het ’mixed use’ project in

wezenlijk veranderd. Dit zal ook in 2011 het economisch

San Antonio, Texas, omdat de oplevering van fase 1 van dit

klimaat blijven beïnvloeden. Een krachtig, structureel

project vanaf het vierde kwartaal van het jaar voorzien is.

economisch herstel in Europa en de Verenigde Staten lijkt

Gezien de kwaliteit van het project en de ligging in San Antonio

daarom nog ver weg.

vertrouwt Wereldhave op een succesvolle verhuur van dit project. In België nadert de uitbreiding van het winkelcentrum

Ook de vastgoedmarkt is nog niet hersteld. Het aantal

in Nijvel zijn voltooiing, met een geplande openingsdatum

projecten dat te koop wordt aangeboden zal naar verwachting

begin 2012. Verder is in België en Nederland een aantal

in 2011 verder toenemen. Vastgoed van goede kwaliteit op een

andere (her)ontwikkelings- en/of uitbreidingsprojecten in

goede locatie blijft evenwel altijd in trek en de prijzen ervan

voorbereiding, waaraan de nodige aandacht besteed zal

zullen daardoor stabieler zijn dan die van minder hoogwaardig

worden.

vastgoed. Kleinere panden zijn ook redelijk goed verkoopbaar gebleven, vooral aan particuliere investeerders. Prijsdalingen

2011 belooft dan ook een boeiend en actief jaar te worden

zijn vooral te verwachten voor kwalitatief minder vastgoed,

waarbij de in 2009 ontwikkelde strategie van Wereldhave

waarbij de bezettingsgraad en gemiddelde looptijd van de

verder gestalte zal krijgen.

huurcontracten in hoge mate de waarde en verkoopbaarheid zullen bepalen. Den Haag, 2 maart 2011 Wereldhave is ondertussen volop in beweging. In 2010 zijn belangrijke eerste stappen gezet om de nieuwe strategie uit

Directie Wereldhave N.V.

te voeren. 2011 zal weer een actief jaar worden, waarbij de

J. Pars D.J. Anbeek

herschikking en de uitbreiding van de portefeuille worden voortgezet. Met een sterke balans, de in februari 2011 overeengekomen onderhandse US-dollar lening van 300 mln, een vastgoedportefeuille van goede kwaliteit en een versterkt management, is Wereldhave goed gepositioneerd om deze taken succesvol uit te voeren. Wereldhave blijft zich toeleggen op eersteklas vastgoed op goede locaties. Een goede financiële slagkracht en doortastend handelen kunnen Wereldhave in staat stellen kansen te benutten, net als in 2010. Vooral in het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Spanje wil Wereldhave haar portefeuille uitbreiden naar een minimale omvang van € 400 mln. De vooruitzichten op deze uitbreiding lijken het gunstigst in het Verenigd

51

Koninkrijk en Frankrijk. Verder zal Wereldhave doorgaan met de verkoop van logistieke panden en panden met een waarde minder dan € 20 mln. In 2011 zal verder vorm en inhoud worden gegeven aan het actief managen van de gekochte winkelcentra, gericht op huuren waardegroei. De landenorganisaties zijn daartoe in 2010 en

J. Pars (rechts) en D.J. Anbeek

begin 2011 versterkt en goed toegerust op deze taak. De aandacht bij de kantorenportefeuille zal vooral gericht zijn op de bezettingsgraad. In de meeste kantorenmarkten zal sprake blijven van prijsdruk als gevolg van de grote leegstand en de stevige concurrentie bij de verhuuractiviteiten.


211.0095 222 NED jaarverslag-52_65-123:wh_jrv05_binnenwerk_vb.qxd

04-03-2011

14:35

Pagina 52

Resultaten uitgesplitst in direct en indirect resultaat (bedragen x € 1.000)

2010

Toel.

Bruto huuropbrengsten

26

Doorberekende servicekosten

205.673

188.355

26.527

23.235

Totaal opbrengsten

232.200

Servicekosten Exploitatiekosten

27

29.903

-/-

26.797

-/-

42.124

-/-

41.657

Netto huuropbrengsten Waarderingsresultaten

28

Vervreemdingsresultaten

29

Beheerkosten

30

Overige baten en lasten

31

32

Interestbaten

32

Netto interest 33

34

14.096

-/- 247.010

-/-

14.979

2.468

-/-

68.454

-/-

767 -/-

12.824

258

820

133.824

-/- 115.111

30.250

-/-

338

20.286 686

-/-

29.912

-/-

2.596

119

101.316

-/- 134.592

6.181

32.321

95.135

-/- 102.271

88.673

-/- 107.096

6.462

4.825

95.135

-/- 102.271

-/-

Resultaat

52

-/-

143.136

Resultaat vóór belastingen Belastingen over het resultaat

72.027 160.173

Operationeel resultaat Interestlasten

211.590

-/-

-/-

Overige financiële baten en lasten

2009

-/-

19.600

Winstverdeling Aandeelhouders Minderheidsbelang Resultaat

Resultaat per aandeel (x € 1)

35

4,15

-/-

5,07

35

3,95

-/-

5,07

Resultaat per aandeel bij volledige conversie (x € 1)

Direct en indirect resultaat Wereldhave maakt in het resultaat onderscheid tussen direct en indirect resultaat, omdat dit een beter inzicht verschaft in de samenstelling van het resultaat. Het direct resultaat bestaat uit de netto huuropbrengsten, beheerkosten, overige baten en lasten, financiële baten en lasten (niet zijnde koersverschillen, de oprenting van de reële waarde van het conversierecht op converteerbare obligaties, betaalde premies op ingekochte rentedragende schulden en actuariële winsten en verliezen uit hoofde van pensioenregelingen) en belastingen over het directe resultaat. Het indirect resultaat omvat waarderingsresultaten, koersverschillen die opgenomen zijn in de overige financiële baten en lasten, de reële waarde van het conversierecht op converteerbare obligaties, de mutaties in de latente belastingverplichtingen en actuariële winsten en verliezen uit hoofde van pensioenregelingen. Het direct resultaat per aandeel is hetzelfde als het EPRA resultaat per aandeel. Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 1


04-03-2011

14:35

Pagina 53

2010

2009

direct

indirect

direct

indirect

resultaat

resultaat

resultaat

resultaat

Bruto huuropbrengsten Doorberekende servicekosten Totaal opbrengsten

205.673

188.355

26.527

23.234

232.200

211.589

Service- en operationele kosten

-/-

29.903

-/-

26.796

Exploitatiekosten

-/-

42.124

-/-

41.657

-/-

72.027

-/-

68.453

Netto huuropbrengsten

160.173

Waarderingsresultaten

143.136 -/- 14.096

Vervreemdingsresultaten Beheerkosten

2.468 -/-

14.979


869

Operationeel resultaat

146.063

Interestlasten

-/-

Interestbaten Netto interest

26.882

-/-

Resultaat vóór belastingen

Resultaat

767 -/-

-/-

26.544

119.519 -/-

3.615

12.824

611

840

-/- 12.239

131.152

-/-

3.368

-/-

338


Belastingen over het resultaat

-/- 247.010

18.298

-/-

20

-/- 246.263 -/-

1.988

-/-

1.988

686 -/-

3.368

-/-

2.596

-/-

119

-/- 18.203 -/-

2.566

17.612

-/-

113.540

-/- 248.132

2.465

34.786

115.904

-/- 20.769

111.075

-/- 213.346

109.001

-/- 20.328

104.034

-/- 211.130

Winstverdeling Aandeelhouders Minderheidsbelang Resultaat


53 6.903 115.904

-/-

441

7.041

-/- 20.769

111.075

-/-

2.216

-/- 213.346

5,10

-/-

0,95

4,93

-/-

10,00

4,58

-/-

0,63

4,93

-/-

10,00




04-03-2011

14:35

Pagina 54

EPRA BPR grafieken en tabellen Onroerend goed in exploitatie - huurgegevens (x € 1.000)

Bruto huurinkomsten

Netto huurinkomsten

Verhuurbaar oppervlak (m2)

Jaarlijkse contracthuur

Geschatte markthuur

EPRA leegstand

over deze periode

over deze periode

periode einde

periode einde

periode einde

periode einde

België Finland Frankrijk Spanje Nederland Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten

25.466 30.603 9.599 11.024 42.513 18.280 68.188

23.525 29.419 8.357 8.677 38.210 16.119 35.866

151.915 110.107 48.492 86.856 321.954 124.951 260.430

24.787 28.741 12.670 10.401 46.452 23.050 66.339

27.815 32.229 12.882 12.249 47.075 24.115 75.675

12,6% 2,0% 2,1% 14,3% 1,8% 8,9% 14,1%

Totale portefeuille

205.673

160.173

1.104.705

212.440

232.040

8,6%

Onroerend goed in exploitatie - waarderingsgegevens (x € 1.000)

België Finland Frankrijk Spanje Nederland Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten Totale portefeuille IFRS aanpassingen

54

Marktwaarde van vastgoed (€m)

Mutatie in waardering gedurende het jaar (€m)

393,1 503,8 181,3 137,9 624,5 288,8 722,4

-/- 1,3 -/- 13,9 4,7 -/- 16,6 -/- 6,4 7,5 27,1

2.851,8

1,1

8,3

-/- 14,5

2.860,1

-/- 13,4

Mutatie in %

-/-/-

0,3% 2,7% 2,7% -/- 10,7% -/- 1,0% 2,7% 3,9% 0,0%

-/-

0,5%

Onroerend goed in exploitatie - huurcontractgegevens (x € 1.000)

Gemiddelde looptijd huur Tot opzegTot afloop mogelijkheid contract

Huurstroom van huren aflopend in *: Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3-5


4,2 2,6 6,9 1,9 3,9 5,5 6,0

5,2 2,7 7,6 4,0 4,0 9,0 6,0

4.170 5.365 374 5.354 3.201 2.205 3.957

6.656 4.068 177 1.523 5.646 2.319 4.362

5.646 10.188 1.888 2.656 18.633 7.047 15.349

Totale portefeuille

3,7

5,3

24.626

24.751

61.407

* Exclusief contracten zonder einddatum Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 1


04-03-2011

14:35

Pagina 55

Onroerend goed in exploitatie – like-for-like netto huurinkomsten (x € 1.000)

Vastgoed in eigendom gedurende 2 jaar

Aankopen


23.265 29.419 8.357 8.677 25.850 13.221 34.302

261

Totale portefeuille

143.091

Netto - like-for-like - huurgroei

11.848

12.109

Netto huurinkomsten 2010 Verkopen OntwikkelingsKoersprojecten verschillen

-/- 100

655 1.665

23.526 29.419 8.357 8.677 38.209 16.118 35.867

-/- 100

2.320

160.173

Koersverschillen

Totale netto huurinkomsten

511 2.242

2.753

Totale netto huurinkomsten

2,5%

Netto huurinkomsten 2009 Vastgoed in eigendom gedurende 2 jaar België Finland Frankrijk Spanje Nederland Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten

24.008 28.724 3.052 9.769 25.116 13.801 35.068

Totale portefeuille

139.538

Berekening EPRA ’triple NAV’ per aandeel Eigen vermogen per aandeel Effect van conversie Aanpassing reële waarde derivaten Aanpassing latente belastingen Aanpassing goodwill EPRA netto vermogen per aandeel Reële waarde van derivaten Reële waarde van rentedragende schulden Reële waarde van latente belastingen EPRA ’triple NAV’ per aandeel

Aankopen

Verkopen Ontwikkelingsprojecten

24.008 28.724 3.052 9.769 25.741 16.774 35.068

625 2.973

–

3.598

–

143.136

31 december 2009

31 december 2010

73,77 1,11 -/- 0,04 4,44 –

75,12 0,79 -/- 0,12 4,38 -/- 0,06

79,28

80,29

0,04 -/- 1,87 -/- 2,66

0,12 -/- 1,74 -/- 2,63

74,79

76,04


55


04-03-2011

14:35

Pagina 56

Onroerend goed in exploitatie per 31 december 2010 (alleen objecten met een reële waarde boven € 5 mln zijn afzonderlijk vermeld) locatie

retail m2 v.v.o.

kantoren m2 v.v.o.

overig m2 v.v.o.

parkeerplaatsen aantal

jaar van aankoop

jaar van bouw of renovatie

jaarhuur 2011 (x € 1 mln)

30.252

2.200

1994

1994

9,7

16.195

802

1984

1995

3,0

15.540

1.260

1988

1996

2,8

2010

1967

0,8 16,3

België *) Retailportefeuille Luik Quai des Vennes 1

Nijvel Chaussée de Mons 18

Doornik Boulevard Walter de Marvis 22

Waterloo Chaussée de Bruxelles 193-195 (erfpacht tot 2039)

3.122 65.109

Overig Brussel Boulevard Bischoffsheim 1-8 Medialaan 28, Vilvoorde Boulevard Bischoffsheim 22-25 Medialaan 30, Vilvoorde Medialaan 32, Vilvoorde

12.666 13.018 5.230 5.650 4.027

150 305 64 178 123

1988 1998 1990 1999 1999

2002 2002 1990 2001 2001

2,4 1,7 1,0 0,8 0,7

17.011 11.400 11.560

316 217 238

1999 1999 1999

2001 2002 2001

2,3 1,8 1,6

6.244

114

Antwerpen Roderveldlaan 3-4-5, Berchem Berchemstadionstraat 76-78, Berchem Roderveldlaan 1-2, Berchem objecten < € 5 mln

65.109

86.806

85.009 12.117 97.126

9.537

0,8

29,4

Finland Retailportefeuille Helsinki en omgeving Itäkeskus Lansituulentie 5, Espoo

56

3.000 234

2002 2003

2001 1998

26,6 3,2 29,8

80

2007

2007

0,4

Overig objecten < € 5 mln

3.444

97.126

9.537

3.444

30,2

Frankrijk Kantorenportefeuille Parijs en omgeving 45-49 Rue Kléber, Levallois-Perret Avenue Jules Rimet, Saint-Denis

19.660 10.993 30.653

350 121

1999 1999

1999 2001

6,8 2,7 9,5

600

1999

1999

2,4

Overig Duinkerken Quai des Fusiliers Marins

17.839

17.839

30.653


11,9


locatie

retail m2 v.v.o.

04-03-2011

kantoren m2 v.v.o.

overig m2 v.v.o.

14:35

Pagina 57


jaar van aankoop



31.752

1.000

1988

1985

7,8

20.927

390

2010

1992

5,4

17.857

830

1993

1999

4,1

10.342

2010

2006

3,9

22.146

1991

1995

3,8

12.574

2010

1996

3,5

2010

1995

2,9

2010

1973

2,9

1978

1996

1,1 35,4

Nederland Retailportefeuille Arnhem Winkelcentrum Kronenburg (erfpacht tot 2110)

Purmerend Winkelcentrum Eggert

Leiderdorp Winkelcentrum Winkelhof

Eindhoven Winkelcentrum Woensel

Etten-Leur Winkelcentrum Etten-Leur

Roosendaal Winkelcentrum De Roselaar

Capelle a/d IJssel Winkelcentrum De Koperwiek

9.099

61 app.

Maassluis Winkelcentrum Koningshoek

16.500

Geldrop Heuvel 62-89A en Achter de Kerk 1, 3, 5 en 15

4.537 145.734

30 app.

Overig Den Haag Laan van Ypenburg 20-160

47.179

155

1996

1993

3,2

18.066

690

1977

1987

1,2

8.779

126

1997

1988

1,1

11.283

690

1977

1971

0,9

14.698

108 50

1999 1997

2002 2005

0,9 0,8

12.876

100

1997

1994

0,7

12.457

117

1997

1991

0,7

15.378

126

1997

1994

0,7

11.377

96

1997

1993

0,7

2.050

15.900

115

8.227

167.993

Nuth Thermiekstraat 15

Moerdijk Middenweg 6

Best Brem 4

Alphen aan den Rijn R. Wallenbergplein 21-37 J. Keplerweg 2

6.177

Utrecht Rutherfordweg 1

Amsterdam

57

Hornweg 64

Roosendaal Borchwerf 23

Amersfoort Basicweg 1-3 objecten < € 5 mln

145.734

91 app.


1,3

47,6


locatie

retail m2 v.v.o.

kantoren m2 v.v.o.

04-03-2011

14:35

Pagina 58

overig m2 v.v.o.


jaar van aankoop



421 39

1999 1989 1991

2000 1999 1993

4,2 1,1 0,9 6,2

980

2007

2001

3,7

351

2001

2002

2,4

Spanje Kantorenportefeuille Madrid 15 Avenida de la Vega, Alcobendas 2 Plaza de la Lealtad 15 Calle Fernando el Santo

22.676 3.012 3.254 28.942

Overig 46 Avenida Juan Carlos I, Collado Villalba 1-2 Calle Mariano Benlliure, Rivas-Vaciamadrid

22.666 35.248

22.666

28.942

35.248

12,3

Verenigd Koninkrijk Retailportefeuille Poole Kingland Crescent & 175 High Street (erfpacht tot 2112)

50.600

35

2010

1985

8,0

4.369 2.307

44

1988 1988

1971 1974

0,8 0,7

3.918 11.918 73.112

163 354

1988

1986

0,5 1,7 11,7

27.084

927

2005

2003

5,4

10 12

605

3.630 3.155 2.648 934

1988 1988 1988 1988

1991 1993 1999 1999

1,5 1,0 1,0 0,7

357

1.290 1.085

1988 1988

1990 1976

0,6 0,5

1998

1991

1,3

Londen en omgeving 56-70 Putney High Street, SW15 326-334 Chiswick High Road, W4

Sheffield Penistone Road objecten < € 5 mln

Overig Manchester Wilmslow Road

Londen en omgeving

58

14-18 Eastcheap, EC3 31-36 Foley Street, W1 72-74 Dean Street, Royalty House, W1 126-134 Baker Street, W1 26-28 Great Portland Street, W1 (erfpacht tot 2105) 73-75 North Street, Guildford

Northampton 100 Pavillion Drive

11.051

74.074

50.877


510

23,7


locatie

retail m2 v.v.o.

04-03-2011

kantoren m2 v.v.o.

14:35

overig m2 v.v.o.

Pagina 59


jaar van aankoop



752 928

2007 2008

2005 2007

13,9 10,9

21.930 17.646 12.465 11.681 10.507 10.507

190 165 101 531 531

2006 1988 2005 1999 1999 1999

1999 1984 2005 2002 2000 2000

8,7 6,6 6,1 2,1 2,4 1,8

19.068

821

2010

2010

4,4

11.383 10.363 8.669 8.568

539 491 431 344

1999 1999 1998 1999

1999 1999 2000 1999

2,5 2,2 1,6 1,6

10.702 9.737 7.432 7.432 5.490 248.539

737 465 479 479 188

1999 1998 1999 1998 2006

1999 1998 1999 1998 2006

1,3 1,3 1,2 1,2 1,0 70,8

880 648

2000 1999

2004 1999

4,0 2,6

550

2004

2002

2,7

Verenigde Staten Kantorenportefeuille San Diego, California 655 West Broadway (erfpacht tot 2058) 10th & J Streets

36.600 28.359

12 app. 1 app.

Washington D.C. en omgeving 801 9th Street 1401 New York Avenue 701 8th Street 21660 Ridgetop Circle, Sterling 13650 Dulles Technology Drive, Herndon 13600 Dulles Technology Drive, Herndon

San Antonio, Texas 17101 La Cantera Parkway

Austin, Texas 5001 Plaza on the Lake Drive 4801 Plaza on the Lake Drive 8300 Mopac Expressway 6801 Cap. of Texas Highway North

Dallas en omgeving, Texas 805 Central Expressway, Allen 161 Corporate Center, Irving 4650 Regent Boulevard, Irving 4600 Regent Boulevard, Irving 4500 Eldorado Parkway, McKinney

Overig Dallas en omgeving, Texas 4490 Eldorado Parkway, McKinney 411 East Buckingham Road, Richardson

525 app. 338 app.

Austin, Texas 3801 Cap. of Texas Highway North

11.891

11.891

248.539

434.439

463.581

876 app.

80,1 59

Totaal

206.685 m² 967 app.

Onder v.v.o. wordt verstaan netto verhuurbaar vloeroppervlak. Alle objecten zijn gelegen op eigen grond, tenzij anders vermeld. De jaarhuur betreft de huur bij volledige bezetting vóór aftrek van exploitatiekosten. *) In de objecten in België heeft Wereldhave een belang van 69,3%.

Onafhankelijke taxateurs Catella Property Group, Helsinki

CBRE, Amsterdam

Cushman & Wakefield, Brussel, Houston, San Diego, Washington D.C.

Jones Lang La Salle, Parijs, Madrid, Londen

Troostwijk-Roux Expertises cvba, Antwerpen

Troostwijk Taxaties B.V., Amsterdam


235,2


04-03-2011

14:35

Pagina 60

Overzicht onroerend goed in exploitatie (bedragen x € 1 mln)

In onderstaand overzicht wordt een samenvatting gegeven van de reële waarde van het onroerend goed in exploitatie per 31 december 2010. Vreemde valuta zijn omgerekend tegen de koersen per 31 december 2010. De jaarhuur betreft de huur bij volledige bezetting voor aftrek van exploitatiekosten. retail

kantoren

overig

totaal

markt-

jaar-

markt-

jaar-

markt-

jaar-

markt-

jaar-

waarde

huur

waarde

huur

waarde

huur

waarde

huur

België

252,2

16,3

143,5

13,1

395,7

29,4

Finland

505,9

29,8

30,2

2,2

0,4

508,1

Frankrijk

17,2

2,4

159,1

9,5

176,3

11,9

Nederland

501,8

35,4

13,6

1,1

114,9

11,1

630,3

47,6

Spanje Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten Totaal

27,5

3,7

79,8

6,2

30,1

2,4

137,4

12,3

167,7

11,7

124,6

10,8

15,7

1,2

308,0

23,7

24,7

2,7

633,0

70,8

46,6

6,6

704,3

80,1

1.497,0

102,0

1.153,6

111,5

209,5

21,7

2.860,1

235,2

Overzicht herwaardering onroerend goed in exploitatie (bedragen x € 1 mln)

In onderstaand overzicht wordt een samenvatting gegeven van de herwaardering in 2010 van onroerend goed in exploitatie per land en in een percentage per land per sector. Vreemde valuta zijn omgerekend tegen de koersen per 31 december 2010.

60

waarde

herwaar-

31-12-2010

dering in 2010

in % van de waarde vóór herwaardering retail

kantoren -/- 1,2

overig

totaal

-/-34,3

-/- 3,1

België

395,7

-/- 0,9

0,3

Finland

508,1

-/-16,4

-/- 2,9

Frankrijk

176,3

0,1

0,3

Nederland

630,3

-/- 7,4

1,0

-/- 2,1

-/- 9,6

-/- 1,2

Spanje

137,4

-/-16,7

-/-35,9

-/- 1,2

-/- 1,1

-/-10,8

Verenigd Koninkrijk

308,0

5,5

1,6

2,0

2,9

1,8

Verenigde Staten

704,3

22,4

-/- 3,1

3,8

0,1

3,3

2.860,1

-/-13,4

-/- 1,5

2,0

-/- 5,9

-/- 0,5

Totaal


-/- 0,2

0,1

0,1

211.0095 333 NED Jaarrekening-66-122:wh_jrv05_binnenwerk_vb.qxd

04-03-2011

14:35

Pagina 51

Geconsolideerde jaarrekening 2010 Geconsolideerde balans per 31 december 2010 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2010 Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten Geconsolideerd overzicht van mutaties in het groepsvermogen over 2010 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2010

62 63 64 64 65

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 1. Algemene informatie 2. Fiscale status 3. Grondslagen 4. Gesegmenteerde informatie 5. Vastgoedbeleggingen 6. Bedrijfsmiddelen 7. Immateriële activa 8. Financiële activa 9. Latente belastingvorderingen 10. Overige vaste activa 11. Debiteuren en overige vorderingen 12. Belastingen 13. Liquide middelen 14. Aandelenkapitaal 15. Agio 16. Algemene reserve 17. Herwaarderingsreserve 18. Reserve koersverschillen 19. Rentedragende schulden 20. Latente belastingverplichtingen 21. Overige langlopende schulden 22. Belastingen 23. Overige kortlopende schulden 24. Financiële instrumenten 25. Financiële activa en verplichtingen 26. Bruto huuropbrengsten 27. Exploitatiekosten 28. Waarderingsresultaten 29. Vervreemdingsresultaten 30. Beheerkosten 31. Overige baten en lasten 32. Interestbaten en -lasten 33. Overige financiële baten en lasten 34. Belastingen over het resultaat 35. Resultaat per aandeel en resultaat per aandeel bij volledige conversie 36. Intrinsieke waarde per aandeel 37. Dividend 38. Expense ratio 39. Gebeurtenissen na balansdatum 40. Verbonden partijen 41. Claims

66 66 66 80 82 84 84 85 86 86 89 89 89 90 91 91 91 92 92 95 96 98 98 98 100 103 104 104 105 105 109 109 109 110 110 111 112 112 112 112 113

Vennootschappelijke jaarrekening 2010 Vennootschappelijke balans per 31 december 2010 Vennootschappelijke winst-en-verliesrekening over 2010 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

114 114 115

Overige gegevens 122 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 2


04-03-2011

14:35

Pagina 62

Geconsolideerde balans per 31 december 2010 (bedragen x € 1.000)

31 december 2010

Toel.

31 december 2009

Activa Vaste activa Onroerend goed in exploitatie

2.860.083

2.418.248

134.517

81.629

Ontwikkelingsprojecten Vastgoedbeleggingen

5

Bedrijfsmiddelen

6

6.499

6.308

Immateriële activa

7

6.321

2.823

Financiële activa

8

24.532

24.352

Latente belastingvorderingen

9

5.000

1.381

10

37.949

26.689

Overige vaste activa

2.994.600

2.499.877

80.301

61.553

3.074.901

2.561.430

Vlottende activa Debiteuren en overige vorderingen

11

15.374

14.699

Belastingen

12

145

20

Liquide middelen

13

32.096

20.156 46.940

35.550

3.121.841

2.596.980

Groepsvermogen en verplichtingen Groepsvermogen Aandelenkapitaal

14

214.485

212.770

Agio

15

777.728

766.432

Algemene reserve

16

656.640

655.961

Herwaarderingsreserve

17

Reserve koersverschillen

18

1.456 -/-

1.762

39.077

-/-

67.371

1.611.232

1.569.554

116.832

116.921

1.728.064

1.686.475

Minderheidsbelang Langlopende schulden

62


19

876.915

572.057

Latente belastingverplichtingen

20

129.277

119.036

Financiële verplichtingen

24

4.558

5.868

Overige langlopende schulden

21

49.508

21.335 1.060.258

718.296

Kortlopende schulden Crediteuren

4.925

3.907

Belastingen

22

1.933

2.055


19

271.101

140.757

Overige kortlopende schulden

23

55.560

Intrinsieke waarde per aandeel (x € 1)

45.490 333.519

192.209

3.121.841

2.596.980

75,12

73,77

36



04-03-2011

14:35

Pagina 63

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2010 (bedragen x € 1.000)

2010

Toel. Bruto huuropbrengsten

26

Doorberekende servicekosten

205.673

188.355

26.527

23.234

Totaal opbrengsten

232.200

Servicekosten Exploitatiekosten

27

29.903

-/-

26.796

-/-

42.124

-/-

41.657

Netto huuropbrengsten Waarderingsresultaten

28


29

Beheerkosten

30


31

-/-

-/-

Operationeel resultaat Interestlasten

32

Interestbaten

32

Netto interest 33

-/-

34

72.027

-/-

68.453

160.173

143.136

14.096

-/- 247.010

2.468

767

14.979

-/-

12.824

258

820

133.824

-/- 115.111

30.250

-/-

338

20.286 686

-/-

29.912

-/-

2.596

119

101.316

-/- 134.592

6.181

32.321

95.135

-/- 102.271

Resultaat vóór belastingen Belastingen over het resultaat

211.589

-/-

-/-


2009

-/-

Resultaat

-/-

19.600

63 Winstverdeling Aandeelhouders Minderheidsbelang Resultaat


88.673

-/- 107.096

6.462

4.825

95.135

-/- 102.271

35

4,15

-/-

5,07

35

3,95

-/-

5,07




04-03-2011

14:35

Pagina 64

Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten (bedragen x € 1.000)

2010 Resultaat

2009 95.135

Overige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten: Koersverschillen Herwaardering van financiële activa beschikbaar voor verkoop

-/-

-/-102.271

28.294 442

1.182 1.966

Totaal overige gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten

27.852

3.148

Totaal van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten

122.987

-/- 99.123

Aandeelhouders Minderheidsbelang

116.661 6.326

-/-104.551 5.428

122.987

-/- 99.123

Geconsolideerd overzicht van mutaties in het groepsvermogen over 2010 (bedragen x € 1.000) Aandeelhouders Aandelen kapitaal

Stand op 1 januari 2009 207.817 Gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten Resultaat – Koersverschillen – Herwaardering van financiële activa beschikbaar voor verkoop – Totaal van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten –

64

Transacties met aandeelhouders Vermindering minderheidsbelang (VS) Eigen-vermogenscomponent converteerbare obligatielening Stockdividend Dividend over 2008

– – 4.953 –

Stand op 31 december 2009 212.770 Gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten Resultaat – Koersverschillen – Herwaardering van financiële activa beschikbaar voor verkoop – Totaal van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten –

Transacties met aandeelhouders Eigen-vermogenscomponent converteerbare obligatielening Stockdividend Dividend over 2009 Stand op 31 december 2010

– 1.715 – 214.485

Agio Algemene reserve

763.809

HerwaarReserve deringskoersreserve verschillen

836.811

399

– -/-107.096 – –

– –

–

1.363

– -/-107.096

1.363

–

–

-/-68.553

Totaal aandeelhouders 1.740.283

Minder heidsbelang

Totaal

119.889

1.860.172

– -/-107.096 1.182 1.182 –

4.825 -/-102.271 – 1.182

1.363

603

1.182 -/-104.551

–

–

–

–

7.576 – -/- 4.953 – – -/- 73.754

– – –

– 7.576 – – – -/- 73.754

1.966

5.428 -/- 99.123

-/- 2.090 -/-

2.090

– 7.576 – – -/- 6.306 -/- 80.060

766.432

655.961

1.762

-/-67.371

1.569.554

116.921

1.686.475

– –

88.673 –

– –

– 28.294

88.673 28.294

6.462 –

95.135 28.294

–

–

-/- 306

–

88.673

-/- 306

13.011 – -/- 1.715 – – -/- 87.994

– – –

777.728

656.640

1.456


– -/28.294

306 116.661

– 13.011 – – – -/- 87.994 -/-39.077

1.611.232

-/-

136 -/6.326

442 122.987

– 13.011 – – -/- 6.415 -/- 94.409 116.832

1.728.064


04-03-2011

14:35

Pagina 65

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2010 (bedragen x € 1.000)

2010

Toel.

2009

Operationele activiteiten Resultaat

95.135

-/-102.271

Aanpassingen: Waarderingsresultaten

28

14.096

247.010

Netto interest

32

29.912

19.600


33


29

2.596

-/-

119

2.468

-/-

767

Latente belastingen

2.566

-/- 34.360

Overige niet kasmutaties

1.943

-/-

777

Mutaties werkkapitaal Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten Betaalde interest

232.141

143.780

129.870

9.233

11.358

153.013

141.228

-/- 25.374

-/- 16.563

1.450

227

Ontvangen interest Vennootschapsbelasting

48.645

-/-

3.032

-/-

2.026

-/- 26.956

-/- 18.362

126.057

122.866

Netto kasstroom uit operationele activiteiten

Investeringsactiviteiten Opbrengst van verkoop van vastgoedbeleggingen Investeringen in vastgoedbeleggingen Investeringen in bedrijfsmiddelen

6

45.524

2.822

-/-449.591

-/- 56.058

-/-

-/-

801

Investeringen in financiële activa Investeringen in immateriële activa

579

686 7

Investeringen in overige vaste activa

584

-/-

1.923

-/-

1.329

-/-

4.185

-/-

5.668

Investeringen in dochterondernemingen

-/- 12.296

–

Afgerekende termijntransacties

-/- 15.279

33.301

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-/-437.865

-/- 26.927

Financieringsactiviteiten Opnamen rentedragende schulden

948.107

326.757

-/-528.246

-/-339.473

-/-

889

-/-

912

Investeringen in minderheidsbelang

–

-/-

2.143

Intrekking preferente aandelen

–

-/-

3.405

Aflossingen rentedragende schulden

19

Aflossingen overige langlopende schulden

Betaald dividend

-/- 87.994

-/- 73.754

Betaald dividend minderheidsbelang

-/-

-/-

6.415

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

324.563

Toename/afname Stand liquide middelen op 1 januari

12.755 13

Koersverschillen op liquide middelen

Stand liquide middelen op 31 december

65

6.306 -/- 99.236 -/-

20.156 -/-

13


815 32.096

3.297 24.743

-/-

1.290 20.156


04-03-2011

14:35

Pagina 66

Toelichtingen op de geconsolideerde jaarrekening 1.

Algemene informatie

3.

Grondslagen

Wereldhave N.V. (’de vennootschap’) is een beleggings-

3.1 Uitgangspunten jaarrekening 2010

maatschappij in onroerend goed. Het vastgoed uit de

De presentatievaluta van de groep is de euro. De jaarrekening

portefeuille van Wereldhave en haar dochterondernemingen

van Wereldhave wordt gepresenteerd in euro, afgerond op

(’de groep’) is verspreid over Europa en de Verenigde Staten.

duizendtallen. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in

De activiteiten van de groep bestaan hoofdzakelijk uit de

overeenstemming met de International Financial Reporting

verhuur van onroerend goed in exploitatie op basis van

Standards (IFRS), zoals deze zijn aanvaard door de Europese

operationele huurovereenkomsten. Het management van het

Unie, en voldoet tevens aan de wettelijke bepalingen inzake de

vastgoed wordt uitgevoerd door eigen vastgoedbeheer- en

jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW. De

managementmaatschappijen. De vennootschap is een

geconsolideerde jaarrekening en de jaarrekening van de

naamloze vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,

vennootschap zijn opgesteld op basis van historische kostprijs,

statutair gevestigd en kantoorhoudend aan de Nassaulaan 23,

tenzij anders vermeld. De vennootschap maakt gebruik van de

Den Haag in Nederland. De aandelen van de vennootschap zijn

wettelijke vrijstelling ingevolge artikel 402 BW 2.9.

genoteerd aan de effectenbeurs van NYSE Euronext Amsterdam. De geconsolideerde jaarrekening over het

De in de jaarrekening vermelde grondslagen zijn van

boekjaar eindigend op 31 december 2010 is goedgekeurd voor

toepassing op de gepresenteerde boekjaren, te weten het

publicatie door de Raad van Commissarissen op 2 maart 2011

verslagjaar en voorgaand jaar tenzij anders vermeld.

en wordt op 18 april 2011 ter goedkeuring voorgelegd aan de

Bovendien is IFRS 2 ’Op aandelen gebaseerde betalingen’ voor

aandeelhouders.

het eerst van toepassing geworden.

2.

In 2010 zijn onderstaande nieuwe IFRS standaarden of

Fiscale status

Wereldhave N.V. heeft de fiscale status van beleggings-

interpretaties daarop van toepassing geworden. Deze nieuwe

instelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de vennoot-

of aangepaste standaarden en interpretaties hebben, met

schapsbelasting 1969. Dit houdt in dat onder bepaalde

uitzondering van IAS 27 en IFRS 3R, geen invloed gehad op de

voorwaarden geen vennootschapsbelasting hoeft te worden

verslaggeving van Wereldhave in 2010. Het betreffen de

betaald. De belangrijkste voorwaarden betreffen het als

volgende standaarden en interpretaties:

dividend uitkeren van de fiscale winst en beperkingen met

• IFRS 3R Bedrijfscombinaties;

betrekking tot de financiering van beleggingen met vreemd

• IAS 27

vermogen. Deelnemingen in België, Frankrijk en de Verenigde

Geconsolideerde jaarrekening en enkelvoudige jaarrekening;

Staten hebben een vergelijkbare status. Deelnemingen in

• IAS 28

Investeringen in geassocieerde deelnemingen;

andere landen hebben geen bijzondere fiscale status.

• IAS 31

Belangen in joint ventures;

• IFRIC 17 Dividenduitkeringen in natura (nieuw); • IFRIC 18 Verwerking van activa, ontvangen van cliënten; • IFRIC 9

Herbeoordeling van in contracten besloten derivaten;

66

• IAS 39

Financiële instrumenten: opname en waardering;

• IFRIC 16 Afdekking van netto-investeringen in buitenlandse activiteiten; • IAS 1

Presentatie van de jaarrekening;

• IAS 36

Bijzondere waardevermindering van activa;

• IFRS 2

Op aandelen gebaseerde betalingen en

• IFRS 5

Vaste activa aangehouden voor verkoop en beëindigde bedrijfsactiviteiten.



04-03-2011

14:35

Pagina 67

IFRS 3R Bedrijfscombinaties

Voor het boekjaar 2011 worden de volgende (aangepaste)

De herziening van IFRS 3 (IFRS 3R) heeft onder meer

standaarden van kracht, welke van toepassing zijn op

betrekking op de wijze waarop goodwill moet worden berekend

Wereldhave:

en de wijze waarop rekening gehouden moet worden met

• IFRS 9

minderheidsbelangen en voorwaardelijke elementen in de

Financiële Instrumenten: classificatie en waardering;

acquisitieprijs. Onder IFRS 3R dienen direct aan de acquisitie

• IAS 24R Toelichting verbonden partijen;

gerelateerde kosten ten laste van het resultaat te worden

• IAS 32

gebracht van het jaar waarin deze zich voordoen. Voorheen vormden deze kosten onderdeel van de overnameprijs.

Financiële instrumenten: presentatie – classificatie van uitgifte van rechten;

• IFRIC 19 Aflossing van financiële verplichtingen met eigenvermogensinstrumenten en

Indien sprake is van een minderheidsbelang bestaat onder IFRS 3R per acquisitie de mogelijkheid om deze te waarderen

• IFRIC 14 Voorafbetalingen van minimale financieringsverplichtingen.

tegen ofwel de reële waarde ofwel het proportionele deel van

Naar verwachting zullen deze wijzigingen geen belangrijk

het minderheidsbelang in de netto-activa van de overgenomen

effect hebben op de jaarrekening 2011 van Wereldhave.

partij. Ten aanzien van voorwaardelijke betalingen die tegen reële waarde als schuld worden geclassificeerd op de

Wereldhave heeft de standaarden die van toepassing zijn vanaf

acquisitiedatum bepaalt IFRS 3R dat eventuele latere

het boekjaar 2011 niet vervroegd toegepast.

wijzigingen via de winst-en-verliesrekening worden

Presentatie Amerikaanse huuropbrengsten

geherwaardeerd.

Met ingang van het boekjaar 2010 heeft Wereldhave besloten Door deze wijziging is in 2010 een bedrag van € 0,4 mln als

om de presentatie van de huuropbrengsten uit Amerika in de

acquisitiekosten in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

geconsolideerde jaarrekening aan te passen. De vergelijkende cijfers zijn op overeenkomstige wijze aangepast. Tot de

IAS 27 Geconsolideerde jaarrekening en enkelvoudige

aanpassing is besloten omdat Amerikaanse huurcontracten

jaarrekening

geen servicekosten component bevatten maar deze is

De herziene standaard vereist dat wijzigingen in de deelneming

ingesloten in de huur. Daarom is een presentatie van de gehele

in een dochteronderneming waarbij de zeggenschap behouden

huuropbrengst als bruto huuropbrengsten een betere

blijft, worden verantwoord als transacties met aandeelhouders

benadering van de economische realiteit van de contracten.

binnen het eigen vermogen. Indien veranderingen resulteren in

Als gevolg van deze wijziging in de presentatie zijn de bruto

het verliezen van zeggenschap wordt een eventueel resterend

huuropbrengsten over het jaar 2009 met € 21 mln toegenomen,

minderheidsbelang in de voormalige dochteronderneming

terwijl de doorberekende servicekosten met eenzelfde bedrag

gewaardeerd tegen reële waarde waarbij de winst of het verlies

zijn afgenomen. Omdat de opbrengsten niet worden gesplitst

wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening.

in bruto huuropbrengsten en opbrengsten uit servicekosten is eveneens een presentatiewijziging doorgevoerd in de

Als gevolg van bovenstaande IAS wijziging worden aan- en

servicekosten. Deze zijn afgenomen met € 26 mln, terwijl de

verkopen van minderheidsbelangen vanaf 2010 in het

exploitatiekosten met eenzelfde bedrag zijn toegenomen.

kasstroomoverzicht gepresenteerd als financieringsactiviteit.

Per saldo hebben de presentatiewijzigingen geen effect op het

Ook de presentatie van de vergelijkende cijfers is aangepast.

resultaat en eigen vermogen. 3.2 Consolidatie

Dochterondernemingen Dochterondernemingen zijn alle entiteiten waarover de groep de mogelijkheid heeft om het financiële en operationele beleid te bepalen, in het algemeen bij een participatie van meer dan de helft van de stemrechten.


67


04-03-2011

14:35

Pagina 68

Het bestaan en effect van potentiële stemrechten die op dat

Joint ventures

moment uitoefenbaar of converteerbaar zijn, worden

De groep verantwoord belangen in joint ventures door middel

overwogen bij de beoordeling of de groep over een andere

van proportionele consolidatie. De groep combineert haar

entiteit zeggenschap heeft.

aandeel in de joint ventures voor opbrengsten en kosten, activa en verplichtingen en de kasstromen op een lijn per lijn basis

Dochterondernemingen worden volledig geconsolideerd vanaf

met soortgelijke posten in de financiële overzichten van de

de datum waarop de zeggenschap wordt overgedragen aan de

groep. De groep erkent het deel van winsten of verliezen op de

groep. Zij worden gedeconsolideerd vanaf de datum waarop de

verkoop van activa door de groep aan de joint venture die is toe

zeggenschap eindigt. De aankoopmethode wordt gebruikt bij

te schrijven aan de andere joint venture-partner. De groep heeft

de verwerking van de verwerving van dochterondernemingen

zijn aandeel in de winst of het verlies van de gezamenlijke joint

door de groep. De kostprijs van een overname wordt bepaald

venture die voortvloeit uit de aankoop van activa van de joint

op basis van de reële waarde van de activa, uitgegeven

venture door de groep niet erkent, tot de activa wordt

eigenvermogensinstrumenten en aangegane of overgenomen

doorverkocht aan een onafhankelijke partij. Echter indien

verplichtingen op de datum van de transactie. De kosten die

sprake is van een verlies op de transactie wordt dit verlies

rechtstreeks verband houden met de overname worden

onmiddellijk opgenomen indien het verlies een vermindering

verwerkt in de winst-en-verliesrekening.

van de netto realiseerbare waarde van vlottende activa of een bijzonder waardevermindering aantoont.

Verworven identificeerbare activa en verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen in een bedrijfscombinatie,

3.3 Vreemde valuta

worden initieel gewaardeerd tegen hun reële waarde op de

Functionele en presentatievaluta

overnamedatum. Per acquisitie kan gekozen worden het

De geconsolideerde jaarrekening wordt gepresenteerd in euro,

minderheidsbelang te waarderen tegen reële waarde of het

wat de functionele en de presentatie valuta is van Wereldhave.

proportionele deel van het minderheidsbelang in de netto-

De posten in de jaarrekening van elk van de entiteiten van de

activa van de overgenomen partij. Het meerdere aan kosten

groep worden gewaardeerd in de valuta van de primaire

van de overname boven de reële waarde van het aandeel van

economische omgeving waarin de entiteit actief is (’de

de groep van de identificeerbare verworven netto activa, wordt

functionele valuta’).

opgenomen als goodwill. Als de kosten van de overname lager zijn dan de reële waarde van de netto-activa van de verworven

Transacties en saldi

dochteronderneming, wordt het verschil direct in de winst-en-

Transacties in vreemde valuta worden omgerekend naar de

verliesrekening verwerkt.

functionele valuta tegen de wisselkoersen op de data van de transacties of waardering wanneer monetaire activa en

68

Intercompany transacties, saldi en ongerealiseerde winsten

verplichtingen worden geherwaardeerd. Vreemde valuta

op transacties tussen dochterondernemingen worden

resultaten die voortvloeien uit de afwikkeling van dergelijke

geëlimineerd. Niet-gerealiseerde verliezen worden eveneens

transacties worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord

geëlimineerd. De grondslagen voor financiële verslaggeving

onder de overige financiële baten en lasten. Indien niet wordt

van dochterondernemingen zijn waar nodig aangepast om de

voldaan aan de kwalificerende netto-afdekking wordt de

consistentie met de groepsgrondslagen zeker te stellen.

translatie van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta naar ultimo koers opgenomen in de winst-en-

Transacties en minderheidsbelangen

verliesrekening onder overige financiële baten en lasten.

Transacties met minderheidsbelangen waarbij de zeggenschap behouden blijft, worden verantwoord als transacties met aandeelhouders binnen het eigen vermogen. Indien veranderingen resulteren in het verliezen van zeggenschap wordt een eventueel resterend minderheidsbelang in de voormalige dochteronderneming gewaardeerd tegen reële waarde waarbij de winst of het verlies wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening.



Dochterondernemingen

04-03-2011

14:35

Pagina 69

3.4 Overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde

De resultaten en financiële positie van alle entiteiten van

resultaten

de groep, waarvan de functionele valuta afwijkt van de

In het overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde

presentatievaluta worden als volgt omgerekend naar de

resultaten is geen afzonderlijke regel opgenomen voor

presentatievaluta:

belastingen over de niet gerealiseerde resultaten. Dit is het

– Activa en verplichtingen voor elke gepresenteerde balans

gevolg van de fiscale beleggingsstatus van enkele dochter-

worden omgerekend tegen de slotkoers op balansdata; – Baten en lasten voor elke winst-en-verliesrekening worden

ondernemingen, waardoor niet gerealiseerde resultaten onbelast zijn.

omgerekend tegen gemiddelde koersen over de periode waarop de winst-en-verliesrekening betrekking heeft; en – Alle resulterende valutakoersverschillen worden verwerkt als een afzonderlijke component van het eigen vermogen.

3.5 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgemaakt op basis van de indirecte methode. Kasstromen luidend in vreemde valuta worden

Geen van de entiteiten van de groep hebben een functionele

gerapporteerd tegen de koers van het transactiemoment of,

valuta van een hyperinflatoire economie.

wanneer het onmogelijk is om individuele transacties vast te stellen, de gemiddelde koers. Kasstromen uit derivaten

Bij de consolidatie worden valutakoersverschillen die

(termijntransacties) worden gepresenteerd als investerings-

voortvloeien uit de omrekening van de netto-investering in

activiteit. Investeringen gedaan om minderheidsbelangen te

buitenlandse activiteiten, en van leningen en andere valuta-

verminderen worden gepresenteerd als investering uit hoofde

instrumenten die als afdekking van deze investeringen gelden,

van financieringsactiviteiten.

opgenomen in het overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten. De valutakoersverschillen bij een verkoop van een buitenlandse activiteit zijn onderdeel van het verkoopresultaat deelneming.

3.6 Duurzame waardevermindering van niet-financiële activa Activa welke een oneindige gebruiksduur hebben, bijvoorbeeld goodwill, zijn niet onderhevig aan afschrijving en worden

Goodwill en reële waarde aanpassingen die voortvloeien uit de

jaarlijks getest op duurzame waardeverminderingen. Activa

overname van een buitenlandse entiteit worden behandeld

welke onderhevig zijn aan afschrijving worden beoordeeld op

als activa en verplichtingen van de buitenlandse entiteit en

duurzame waardeverminderingen indien er gebeurtenissen of

omgerekend tegen de slotkoers op balansdatum.

wijzigingen in omstandigheden zijn die een indicatie geven dat de boekwaarde niet kan worden terugverdiend. Een duurzame

Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening zijn

waardevermindering wordt verantwoord in de winst-en-

voor de landen waar Wereldhave actief is de volgende

verliesrekening voor het bedrag dat de boekwaarde van een

wisselkoersen gebruikt:

actief het terugverdienbare bedrag, zijnde de reële waarde min verkoopkosten, of de waarde in gebruik te boven gaat.

gemiddeld

ultimo

Niet-financiële activa, anders dan goodwill, dat duurzaam in

2010

2009

2010

2009

GBP

1,16668

1,12287

1,16178

1,12600

terugname van de waardevermindering op elke rapportage-

USD

0,75322

0,71905

0,74839

0,69416

datum.

waarde is verminderd, wordt beoordeeld op mogelijke

3.7 Derivaten Derivaten worden gewaardeerd op reële waarde. Een positief of negatief waarderingsresultaat wordt verwerkt in de winst-enverliesrekening als herwaarderingsresultaat. Aan- en verkopen worden verwerkt op basis van de transactiedatum.


69


04-03-2011

14:35

Pagina 70

3.8 Hedge accounting

De reële waarde wordt bepaald op het geschatte bedrag

Wereldhave gebruikt derivaten en leningen ten behoeve van

waarvoor onroerend goed op balansdata kan worden verkocht,

afdekking van de netto investeringen. In het algemeen streeft

op basis van een transactie op marktconforme condities. De

de vennootschap ernaar om ’hedge accounting’ toe te passen

reële waarde wordt bepaald op basis van de kapitalisatie van

teneinde het effect van valutakoersschommelingen op de

netto-markthuren. Voor de bepaling van de reële waarde

winst-en-verliesrekening te minimaliseren.

worden per object de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele

De gebruikte derivaten betreffen met name valutatermijn-

huur, leegstand en van de uitgaven voor onderhoud bepaald.

contracten. Afdekkingstransacties worden aangegaan met

Uitgaven daterend van na de aankoop worden toegevoegd aan

een beperkt aantal tegenpartijen, die over een gedegen

de boekwaarde, wanneer aannemelijk is dat daaruit

kredietwaardigheid beschikken. Het afdekken van valutarisico’s

toekomstige economische baten zullen volgen en de kosten

is gebonden aan interne richtlijnen die door de directie zijn

betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Alle andere uitgaven,

goedgekeurd en op de naleving daarvan wordt door de directie

zoals reparatie en onderhoud, komen ten laste van het

toegezien.

resultaat van de periode waarin die kosten zijn gemaakt.

Derivaten worden bij eerste opname verantwoord tegen reële

Onroerend goed in exploitatie dat zich bevindt op een in

waarde. Derivaten waarop geen ’hedge accounting’ wordt

erfpacht uitgegeven perceel, wordt op dezelfde wijze op reële

toegepast, worden verantwoord als instrumenten tegen reële

waarde gewaardeerd als onroerend goed in exploitatie, met

waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-

dien verstande dat de reële waarde van het onroerend goed de

en-verliesrekening. Wanneer derivaten in aanmerking komen

contante waarde van de verplichtingen tot betaling van de

voor ’hedge accounting’, vindt de latere waardering plaats

erfpacht als een aftrekpost omvat. Voor verslaggevings-

tegen reële waarde en worden veranderingen van de reële

doeleinden wordt erfpacht verwerkt als financiële huur, waarbij

waarde verantwoord in het eigen vermogen.

de boekwaarde van deze toekomstige verplichtingen weer wordt toegevoegd aan de waarde van het onroerend goed in

Wereldhave stelt afdekkingsdocumentatie op bij aanvang van

exploitatie. Tegelijkertijd worden de erfpachtverplichtingen

iedere afdekking van een netto investering. De afdekkings-

initieel op de balans gewaardeerd voor de laagste van de reële

documentatie wordt bij iedere periodeafsluiting geactualiseerd,

waarde van de verplichting of de contante waarde van de

waarbij de hedge effectiviteit wordt vastgesteld.

minimale erfpachtbetalingen. Vervolgens vindt waardering tegen geamortiseerde kostprijs plaats.

3.9 Vastgoedbeleggingen

70

Onroerend goed in exploitatie

De reële waarde van de portefeuille wordt twee maal per jaar

Onroerend goed in exploitatie omvat het vastgoed dat wordt

vastgesteld door onafhankelijke externe taxateurs met

gehouden omwille van huuropbrengsten, waardestijging of een

relevante kwalificaties en kennis van de locatie en vastgoed-

combinatie daarvan. De aankoop van onroerend goed wordt

categorie welke wordt getaxeerd. Intern worden alle objecten

initieel verwerkt tegen kostprijs inclusief transactiekosten.

per het einde van elk kwartaal gewaardeerd op reële waarde.

Onroerend goed in exploitatie wordt vervolgens gewaardeerd

Waarderingsresultaten en vervreemdingsresultaten worden

tegen reële waarde op balansdata.

verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Onroerend goed in exploitatie dat wordt herontwikkeld, blijft geclassificeerd als onroerend goed in exploitatie. Onroerend goed in eigen gebruik wordt verantwoord als bedrijfsmiddel. De reële waarde op de datum van herclassificatie, wordt beschouwd als de basis voor afschrijvingen van het onroerend goed in eigen gebruik. In het geval van verkoop van onroerend goed wordt het verschil van netto verkoopopbrengst en boekwaarde verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder vervreemdingsresultaten.



04-03-2011

14:35

Pagina 71

Ontwikkelingsprojecten

3.11 Immateriële activa

Onroerend goed dat in aanbouw is of wordt ontwikkeld om te

Computer software

worden toegevoegd aan de portefeuille ’onroerend goed in

Computer software licenties en ontwikkelingskosten met

exploitatie’, wordt aangemerkt als ontwikkelingsproject.

betrekking tot intern ontwikkelde software worden geactiveerd

Ontwikkelingsprojecten worden initieel gewaardeerd op

op basis van de kosten voor aanschaf, ontwikkeling en

kostprijs en vervolgens op reële waarde. Waardering van

implementatie. De geactiveerde kosten worden afgeschreven

ontwikkelingsprojecten op basis van reële waarde vindt enkel

over de geschatte gebruiksduur (5 tot 10 jaar).

plaats indien de waarde betrouwbaar kan worden ingeschat.

Goodwill De kostprijs omvat de kostprijs van de uitgevoerde werken, de

Goodwill ontstaat bij de acquisitie van bedrijfscombinaties en

kosten van personeel direct gerelateerd aan het project, belast

bestaat uit het positieve verschil tussen de kostprijs van de

met technisch toezicht en projectmanagement op basis van de

acquisitie en het belang van Wereldhave in de reële waarde

bestede uren en de gekapitaliseerde interestlasten tot aan de

van de netto identificeerbare activa, verplichtingen en

datum van oplevering op basis van de uitgegeven bedragen

voorwaardelijke verplichtingen van de overgenomen partij.

tegen de effectieve interest. Goodwill wordt gewaardeerd tegen kostprijs, onder aftrek van Reële waardemutaties en duurzame waardeverminderingen

cumulatieve bijzondere waardeverminderingen. Goodwill wordt

worden in de winst-en-verliesrekening onder herwaarderings-

ten behoeve van de toetsing op bijzondere waardevermindering

resultaten verwerkt. Ontwikkelingsprojecten worden

toegerekend aan kasstroomgenererende eenheden (of groepen

overgebracht naar de portefeuille ’onroerend goed in

van eenheden) en jaarlijks getoetst op bijzondere waarde-

exploitatie’ op de datum van technische voltooiing.

vermindering.

3.10 Bedrijfsmiddelen

Negatieve goodwill wordt rechtstreeks in de winst-en-

Bedrijfsmiddelen omvatten mede het onroerend goed in eigen

verliesrekening verwerkt.

gebruik. Bedrijfsmiddelen worden verantwoord tegen kostprijs, onder aftrek van afschrijvingen en duurzame waarde-

3.12 Financiële activa

verminderingen. De afschrijving wordt ten laste gebracht van

Financiële activa omvatten posten met een looptijd langer dan

het resultaat op basis van lineaire afschrijving over de

twaalf maanden, tenzij anders vermeld. Boekwinsten bij

geschatte gebruiksduur van het bedrijfsmiddel:

verkoop worden opgenomen onder vervreemdingsresultaten.

– Vastgoed

:

33 jaar

Aan- en verkopen worden verwerkt op basis van de

– Kantoormeubilair

:

10 jaar

transactiedatum.

– Apparatuur

: 3-5 jaar

– Bedrijfsauto’s

:

Wereldhave classificeert haar financiële activa in de volgende

5 jaar

categorieën: De gebruiksduur en restwaarden van bedrijfsmiddelen worden

• Reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in

beoordeeld op balansdata. Vervolguitgaven worden in de winst-

de winst-en-verliesrekening (verder ook aangeduid als

en-verliesrekening verwerkt, tenzij het waarschijnlijk is dat

”Reële waarde door het resultaat”);

toekomstige economische voordelen die zijn gerelateerd aan

• Leningen en vorderingen;

de uitgaven, naar de onderneming vloeien en de kosten van de

• Beschikbaar voor verkoop.

uitgaven betrouwbaar bepaald kunnen worden. In dat geval

De classificatie is afhankelijk van het doel waarvoor het

worden de kosten geactiveerd op de boekwaarde van het actief.

financieel actief is aangeschaft en wordt bepaald op moment

De reële waarde van vastgoed in eigen gebruik wordt op de

van eerste verwerking.

datum van herclassificatie van ’onroerend goed in exploitatie’ naar ’bedrijfsmiddelen’ beschouwd als de basis voor afschrijvingen. Op het moment van verkoop worden positieve en negatieve vervreemdingsresultaten verwerkt in de winst-enverliesrekening.


71


04-03-2011

14:35

Pagina 72

De reële waarde van financiële instrumenten wordt, indien

Financiële activa beschikbaar voor verkoop worden initieel

beschikbaar, aan de hand van relevante genoteerde

verwerkt tegen reële waarde vermeerderd met transactie-

(bied-)prijzen vastgesteld (eerste niveau). In het geval

kosten en vervolgens op reële waarde gewaardeerd.

waarderingen niet op de markt beschikbaar zijn, wordt de reële

Waarderingsresultaten worden rechtstreeks in het overzicht

waarde gebaseerd op informatie van banken, welke wordt

van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten verwerkt.

nagerekend door middel van interne rekenmodellen (tweede

Wanneer waardeverminderingen significant of duurzaam zijn

niveau). Wanneer informatie van banken ook niet beschikbaar

dan worden de waardeverminderingen als afwaardering

is, wordt gebruik gemaakt van interne rekenmodellen (derde

verwerkt in de winst-en-verliesrekening als herwaarderings-

niveau).

resultaten. Op het moment dat financiële activa beschikbaar voor verkoop worden verkocht of worden afgewaardeerd, wordt

Financiële activa op reële waarde door het resultaat

het geaccumuleerde totaal van waardewijzigingen welke zijn

Financiële activa op reële waarde door het resultaat zijn

verwerkt via het eigen vermogen opgenomen in de winst-en-

financiële activa die gehouden worden voor handelsdoeleinden

verliesrekening als vervreemdingsresultaten.

danwel derivaten. Dividenden op financiële activa worden in de winst-en-

Leningen en overige vorderingen

verliesrekening verantwoord als ’overige baten en lasten’ op

Leningen en vorderingen zijn financiële activa, niet zijnde

het moment dat het recht op dividend is ontstaan.

derivaten, met vaste of van te voren te bepalen betalingen die niet zijn genoteerd op een actieve markt.

Een overzicht van de boekwaarden van de financiële activa en verplichtingen zijn opgenomen in toelichting 25.

Uitgegeven leningen en overige vorderingen worden initieel verwerkt tegen de reële waarde vermeerderd met direct

3.13 Overige vaste activa

toerekenbare transactiekosten en vervolgens gewaardeerd op

Huurvrije perioden en andere verhuurkosten

basis van geamortiseerde kostprijs. De te verantwoorden

Deze kosten worden initieel opgenomen tegen kostprijs en

interestbaten worden op grond van de effectieve rentemethode

vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kostprijs

verwerkt in het resultaat.

welke lineair worden afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst.

Wanneer objectief blijkt dat leningen en overige vorderingen niet meer inbaar zijn dan worden zij via de winst-en-

Pensioenregelingen

verliesrekening afgewaardeerd tot het bedrag dat nog

De geactiveerde netto vordering uit hoofde van toegezegde

ontvangen kan worden. Indicatoren voor het niet inbaar zijn van

pensioenregelingen wordt opgenomen zoals vermeld in

leningen en overige vorderingen zijn onder meer significante

paragraaf 3.20, gemaximeerd tot het bedrag dat ofwel door

financiële moeilijkheden van een debiteur, niet naleving van

middel van premiekortingen ofwel door middel van

betalingscondities en faillissement.

onvoorwaardelijke terugstortingen kan worden gerealiseerd. De vordering wordt als langlopend beschouwd. Mutaties in de

72

Financiële activa beschikbaar voor verkoop

contante waarde van de vordering worden in het resultaat

Financiële activa beschikbaar voor verkoop zijn géén derivaten

verwerkt als ’overige financiële baten en lasten’.

en zijn ofwel aan deze categorie toegewezen ofwel niet geclassificeerd in een van de andere categorieën. Ze worden onder de vaste activa verwerkt, tenzij het management de intentie heeft om de investering binnen twaalf maanden na balansdatum te verkopen.



04-03-2011

14:35

Pagina 73

3.14 Vaste activa gehouden voor verkoop

3.15 Debiteuren

Vaste activa (of een te verkopen groep) worden gehouden voor

Vorderingen op debiteuren worden initieel opgenomen tegen

verkoop indien de boekwaarde hoofdzakelijk terug zal worden

reële waarde en vervolgens op basis van geamortiseerde

verdiend door middel van een verkooptransactie in plaats van

kostprijs verminderd met een voorziening voor oninbaarheid.

gecontinueerd gebruik van deze activa. Voordat dit het geval

Een voorziening voor oninbaarheid van vorderingen op

kan zijn dient het actief (of de te verkopen groep) beschikbaar

debiteuren wordt genomen wanneer objectief vaststaat dat de

te zijn voor directe verkoop in de huidige conditie. Verder dient

groep niet in staat zal zijn het gehele te vorderen bedrag te

de verkoop zeer waarschijnlijk te zijn, het management moet

innen tegen de overeengekomen voorwaarden. Indicatoren

zich gecommitteerd hebben aan een plan om het actief te

hiervoor zijn onder andere significante financiële moeilijkheden

verkopen, een actief programma aanwezig zijn om een koper te

van een debiteur, niet naleving van betalingscondities en

vinden moet aanwezig zijn en het plan moet zijn geïnitieerd. De

faillissement. De hoogte van de voorziening is gelijk aan het

verkoop moet binnen een jaar na classificatie worden afgerond.

verschil tussen de boekwaarde van het actief en de geschatte toekomstige kasstromen. De mutatie in de voorziening wordt

Vaste activa (of een te verkopen groep) geclassificeerd als

verwerkt in de winst-en-verliesrekening als ’exploitatiekosten’.

’gehouden voor verkoop’ wordt gewaardeerd op de laagste

Indien vorderingen op debiteuren oninbaar zijn, worden

van de boekwaarde of de reële waarde verminderd met

deze afgeschreven ten laste van de voorziening. Eerder

verkoopkosten. Indien een actief al op reële waarde wordt

afgeschreven bedragen die alsnog worden geïnd worden

gewaardeerd, blijft deze waarderingsgrondslag van toepassing.

deze ten gunste van de exploitatiekosten in de winst-en-

Vaste activa gehouden voor verkoop of de activa van een te

verliesrekening gebracht.

verkopen groep worden apart gepresenteerd van andere activa op de balans. De verplichtingen van vaste activa gehouden

3.16 Liquide middelen

voor verkoop of een te verkopen groep geclassificeerd als

Kasmiddelen en kasequivalenten omvatten kassaldi en op

’gehouden voor verkoop’ worden apart van de andere

afroep beschikbare deposito’s. Kasequivalenten zijn zeer

verplichtingen gepresenteerd. Deze activa en verplichtingen

liquide korte termijn instrumenten, die onmiddellijk kunnen

gehouden voor verkoop worden niet gesaldeerd.

worden omgezet in vaststaande kasgeldbedragen en waarvan het risico op waardeverandering gering is.

Een te verkopen groep is een groep van activa en verplichtingen welke gezamenlijk in één transactie worden

3.17 Aandelenkapitaal

verkocht of waarvan de intentie bestaat om deze gezamenlijk te

Gewone aandelen worden aangemerkt als eigen vermogen.

verkopen.

De kosten van derden die direct kunnen worden toegerekend aan de uitgifte van aandelen worden apart verantwoord en in mindering gebracht op de opbrengst van de uitgifte. 3.18 Voorzieningen Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer sprake is van een wettelijke of feitelijke verplichting daartoe, op grond van gebeurtenissen uit het verleden en wanneer waarschijnlijk is dat een uitstroom van economische middelen benodigd is om de verplichting af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de contante waarde van de te verwachten uitgaven die benodigd zijn om de verplichting af te wikkelen. Stijging van de voorziening door oprenting wordt als interest verwerkt.


73


04-03-2011

14:35

Pagina 74

3.19 Langlopende schulden

Toegezegde pensioenregelingen


Onder toegezegde pensioenregelingen worden pensioen-

Rentedragende schulden worden initieel verwerkt tegen reële

regelingen verstaan waaraan de deelnemers reglementaire

waarde, verminderd met toerekenbare transactiekosten.

aanspraken kunnen ontlenen op pensioendatum. De netto

Vervolgens worden rentedragende schulden gewaardeerd op

vordering of verplichting uit hoofde van toegezegde

basis van geamortiseerde kostprijs. Een verschil tussen de

pensioenregelingen wordt per regeling vastgesteld door het

nominale waarde en de boekwaarde wordt op basis van de

schatten van de toekomstige aanspraken die door werknemers

effectieve rente van de lening verwerkt in de winst-en-

in huidige en voorafgaande dienstbetrekkingen zijn opgebouwd.

verliesrekening over de duur van de lening. Het kortlopende

De contante waarde van aanspraken wordt afgetrokken van de

gedeelte van de rentedragende schulden dat binnen twaalf

activa die in de pensioenregeling zijn ondergebracht.

maanden dient te worden terugbetaald wordt opgenomen onder kortlopende schulden.

De verplichting uit hoofde van toegezegde pensioenregelingen wordt door onafhankelijke actuarissen berekend op basis van

Converteerbare obligatieleningen

de ”Projected Unit Credit” methode. De contante waarde van de

Converteerbare obligatieleningen zijn een subcategorie van

pensioenverplichting uit hoofde van toegezegde pensioen-

rentedragende schulden. De reële waarde van de vreemd-

regelingen wordt bepaald door het contant maken van de

vermogenscomponent van een converteerbare obligatie,

geschatte toekomstige kasstromen tegen een rentevoet gelijk

opgenomen in langlopende rentedragende schulden, wordt

aan bedrijfsobligaties met een hoge kredietwaardigheid in de

bepaald op basis van discontering met de rentevoet van

valuta waarin de toekomstige uitkeringen gedaan zullen

vergelijkbare niet-converteerbare obligatieleningen. Deze

worden en die een resterende looptijd hebben die overeenkomt

waarde wordt verwerkt als rentedragende schuld op initiële

met de duratie van de pensioenverplichtingen. In markten waar

waarde, verminderd met toerekenbare transactiekosten, tot

geen uitgebreide handel in dergelijke leningen bestaat, zullen

het moment van conversie of terugbetaling van de lening. De

de marktrendementen (per balansdatum) worden bepaald op

resterende waarde, die de eigen-vermogenscomponent van de

basis van staatsleningen.

lening vertegenwoordigt, wordt inclusief belastingeffecten opgenomen in het agio van het eigen vermogen.

Actuariële winsten en verliezen uit hoofde van aanpassingen en wijzigingen in de actuariële aannames worden verwerkt als

Overige langlopende schulden

’financiële baten en lasten’, gespreid over de gemiddeld

Langlopende schulden uit hoofde van erfpachtverplichtingen en

resterende periode van het dienstverband van de werknemers,

pensioenregelingen worden opgenomen in overeenstemming

indien en voor zover deze per saldo uitgaan boven 10% van de

met paragraaf 3.9 respectievelijk 3.20.

hoogste waarde van de actuariële verplichtingen of de waarde van de beleggingen (’corridor methode’). Zie paragraaf 3.13

3.20 Pensioenregelingen

voor verdere informatie over toegezegde pensioenregelingen

Toegezegde-bijdrageregelingen

met een netto actief.

Onder toegezegde-bijdrageregelingen worden pensioen-

74

regelingen verstaan waaraan door dochterondernemingen een

3.21 Crediteuren en overige te betalen posten

jaarlijkse bijdrage wordt gedoteerd en waarbij de onderneming

Crediteuren en overige te betalen posten worden initieel

geen juridische of wettelijke verplichting heeft om betalingen te

gewaardeerd op reële waarde en vervolgens op basis van

doen indien het fonds niet over voldoende activa beschikt om

geamortiseerde kostprijs, gebruikmakend van de effectieve

alle werknemers hun huidige of in het verleden opgebouwde

interestmethode.

rechten uit te keren. De kosten van toegezegde-bijdrageregelingen worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening.



04-03-2011

14:35

Pagina 75

3.22 Huurovereenkomsten

3.23 Opbrengsten

Verslaggeving lessor

Huuropbrengsten

Vastgoed dat is verhuurd op basis van een operationele

Huuropbrengsten van onroerend goed in exploitatie dat is

huurovereenkomst wordt opgenomen op de balans onder

verhuurd op basis van een operationele huurovereenkomst

’onroerend goed in exploitatie’. Wanneer activa wordt verhuurd

worden in het resultaat verwerkt op lineaire basis over de

op basis van financiële huurovereenkomsten, wordt de

looptijd van de huurovereenkomst. Verhuurincentives en

contante waarde van de huurtermijnen verantwoord als

contractueel vastgelegde vaste huuraanpassingen worden

vordering onder ’overige vaste activa’.

beschouwd als integraal onderdeel van de huuropbrengsten en dergelijke incentives worden lineair verantwoord over de

Verslaggeving lessee

minimum looptijd van de huurovereenkomst.

Huurovereenkomsten waarbij in overwegende mate alle

Huuraanpassingen als gevolg van indexatie worden verwerkt

risico’s en baten van het eigendom worden behouden door de

op het moment dat deze zich voordoen. In de huuropbrengsten

verhuurder, worden geclassificeerd als operationele huur-

zijn niet begrepen de omzetbelasting en de bedragen die aan

overeenkomsten. Vergoedingen met inbegrip van vooruit-

huurders in rekening worden gebracht als service- en

betalingen, gedaan ter uitvoering van een operationele

operationele kosten.

huurovereenkomst worden ten laste van het resultaat gebracht op basis van lineaire toerekening over de looptijd van de

Service- en operationele opbrengsten

huurovereenkomst. Huurovereenkomsten van activa waar een

Service- en operationele opbrengsten worden als bruto

dochteronderneming in overwegende mate alle risico’s en

bedragen verantwoord wanneer de eigenaar optreedt als

baten van het eigendom draagt, worden geclassificeerd als

opdrachtgever.

financiële huurovereenkomsten. Financiële huren worden gekapitaliseerd aan het begin van de huurtermijn tegen de

3.24 Kosten

reële waarde van het gehuurde, of indien lager, de contante

Service- en operationele kosten

waarde van de minimum huurtermijnen. De daarmee verband

Service- en operationele kosten worden als bruto bedragen

houdende verplichtingen, worden na aftrek van financierings-

verantwoord wanneer de eigenaar optreedt als opdrachtgever.

lasten, opgenomen onder ’langlopende schulden’. Het gedeelte

Indien de eigenaar optreedt als tussenpersoon dan wordt enkel

van de huur dat bestaat uit rentebetaling wordt ten laste van

het niet te verrekenen deel van de service- en operationele

het resultaat gebracht over de periode van de huurovereen-

kosten gepresenteerd. In de bruto verantwoording worden de

komst. Onroerend goed in exploitatie dat is verworven op basis

kosten en de doorberekening aan huurders afzonderlijk

van financiële huur wordt gewaardeerd op reële waarde.

verantwoord.

Exploitatiekosten De exploitatiekosten bestaan uit operationele kosten die voor rekening van de eigenaar komen en kunnen worden toegerekend aan het verslagjaar, zoals: − Onderhoud; − Onroerendezaakbelasting; − Verzekeringspremies; − Onroerend goed beheer en − Verhuurkosten. Verhuurkosten omvatten de afschrijving op uitgaven in relatie tot de verhuur van ruimten. De kosten worden afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. Op onroerend goed in exploitatie wordt niet afgeschreven aangezien de panden worden gewaardeerd op reële waarde (zie paragraaf 3.9). De berekening van de reële waarde houdt rekening met technische en economische veroudering.


75


04-03-2011

14:35

Pagina 76

Beheerkosten

Transacties met op aandelen gebaseerde betalingen worden

Het bedrag omvat de beheerkosten die kunnen worden

opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Voorwaardelijk

toegerekend aan het jaar. Directe kosten van personeel ten

toegekende aandelen aan de directie worden gewaardeerd

behoeve van het beheer van vastgoed worden opgenomen in de

tegen de reële waarde op de datum van toekenning. De

exploitatiekosten. Directe kosten van personeel ten behoeve

toekenning wordt verwerkt als last, met een overeenkomstige

van toezicht en controle op investerings- en ontwikkelings-

toename in het eigen vermogen, die wordt gespreid over de

projecten worden gekapitaliseerd onder investeringen in

wachtperiode.

ontwikkelingsprojecten op basis van de bestede uren. Ten behoeve van de lange termijn directiebeloning wordt, naast 3.25 Interestbaten en -lasten

de voortgezette dienstbetrekking, het direct resultaat per

De interestbaten en -lasten omvat het saldo van de interest op

aandeel als prestatiemaatstaf gehanteerd. Het direct resultaat

rentedragende schulden, andere schulden, vorderingen en

bestaat uit de netto huuropbrengsten, de beheerkosten, de

liquide middelen die kan worden toegerekend aan het boekjaar

overige baten en lasten, de financiële baten en lasten (niet

en wordt gesplitst in ontvangen en betaalde interest. De

zijnde koersverschillen, de oprenting van de reële waarde van

oprenting van de rentedragende schulden op basis van de

het conversierecht op converteerbare obligaties, de betaalde

effectieve interestvoet per lening, het gevolg van de waardering

premies op ingekochte rentedragende schulden en de

van rentedragende schulden op basis van geamortiseerde

actuariële winsten en verliezen uit hoofde van pensioen-

kostprijs, is als interestlasten verantwoord.

regelingen) en de belastingen over het directe resultaat.

Interest welke direct toerekenbaar is aan een acquisitie of

3.27 Belasting over het resultaat

constructie van een actief waarvoor een substantiële periode

De belasting over het resultaat van een jaar omvat actuele en

financiering noodzakelijk is voordat deze gereed is voor

latente belastingverplichtingen en wordt berekend over het

gebruik, wordt geactiveerd als onderdeel van de kosten van het

resultaat vóór belastingen, rekening houdend met vrijgestelde

betreffende actief, vanaf het moment dat de noodzakelijke

winstbestanddelen en niet aftrekbare kosten. Daarbij worden

activiteiten starten om het actief gereed te maken voor gebruik

met toekomstige winsten te compenseren fiscale verliezen als

tot gereedkomen, tenzij er geen verdere ontwikkelingen meer

latente belastingvordering verwerkt. De actuele belasting

plaatsvinden. De gekapitaliseerde interest is berekend als

omvat het bedrag van de verwachte te betalen of te ontvangen

gewogen gemiddelde van de financieringslasten van de groep,

belasting over het resultaat vóór belastingen. De latente

dan wel de financieringslasten van een speciale project-

belasting omvat de verwachte te betalen of te ontvangen

financiering.

belasting over waardeveranderingen van activa of verplichtingen die niet zijn gerealiseerd. De belasting wordt

76

3.26 Personeelsbeloningen

berekend op basis van de belastingtarieven die op balansdata

Directiebeloningen

van kracht zijn. Met te ontvangen belasting wordt alleen

De variabele beloning van de directie bevat onderdelen die op

rekening gehouden indien het waarschijnlijk is dat de verliezen

betaling in aandelen voorzien. De betreffende beloning wordt

kunnen worden gecompenseerd.

geheel of gedeeltelijk in eigen vermogensinstrumenten afgewikkeld. Een deel van de beloning wordt voorwaardelijk

Latente belastingvorderingen

toegekend waarbij over een periode van drie jaar niet

Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor het

marktgerelateerde prestatiecriteria bepalend zijn voor

bedrag dat naar verwachting in de toekomst zal kunnen

onvoorwaardelijke toekenning.

worden gecompenseerd met verschuldigde belastingen tegen op balansdata geldende fiscale tarieven of tarieven waar materieel gezien toe is besloten. Activering van latente belastingen met betrekking tot niet gerealiseerde vermogensverliezen op vastgoed vindt plaats indien verkoop wordt voorzien of compensatie kan plaatsvinden door middel van operationele resultaten.



04-03-2011

14:35

Pagina 77


3.29 Significante schattingen in de jaarrekening

De latente belastingverplichtingen zijn gebaseerd op tijdelijke

Vastgoedbeleggingen

verschillen tussen de economische boekwaarde en de fiscale

De activa van de vennootschap en haar dochterondernemingen

boekwaarde van activa en verplichtingen, welke als langlopend

bestaan nagenoeg geheel uit de vastgoedportefeuille. Voor de

worden beschouwd. De verplichtingen worden berekend op

bepaling van de waarde van de objecten in deze portefeuille

balansdata geldende fiscale tarieven of tarieven waar materieel

kan geen gebruik worden gemaakt van officiële noteringen of

gezien toe is besloten en worden niet contant gemaakt.

prijslijsten.

Voor de bepaling van de latente belastingverplichtingen worden

Een waardering op basis van reële waarde is een tijden

alle latente belastingverplichtingen tegen de geldende

plaatsgebonden inschatting. Die inschatting geschiedt tegen

vennootschapsbelastingtarieven bepaald. Fiscale faciliteiten en

een prijsniveau waarop twee goed geïnformeerde partijen

aangepaste tarieven die gelden bij verkoop van onroerend goed

onder normale marktomstandigheden op de datum van

worden alleen in aanmerking genomen voor die panden

waardering een verkooptransactie voor dat specifieke object

waarvan het de verwachting is dat deze op termijn worden

kunnen verrichten. De reële waarde in de markt van een object

verkocht. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen

kan slechts met zekerheid worden vastgesteld op het moment

worden enkel gesaldeerd indien een wettelijk recht tot

van een daadwerkelijke verkoop van dat object.

compensatie bestaat en het voornemen bestaat om op een De externe taxateur baseert zich voor de waardering op reële

netto basis af te rekenen c.q. te realiseren.

waarde op de eigen marktkennis en informatie. De door de Latente belastingverplichtingen worden niet opgenomen voor

taxateur opgestelde waardering wordt door Wereldhave

zover deze voortkomen uit de eerste opname van goodwill of de

geverifieerd en vastgesteld.

eerste opname van een actief of verplichting als gevolg van een transactie welke geen bedrijfscombinatie is en het moment van

De reële waarde wordt bepaald op basis van een netto

de transactie geen invloed heeft op het resultaat.

rendementsberekening, waarbij de netto-markthuren worden gekapitaliseerd. De gehanteerde rendementen zijn specifiek

3.28 Segmentrapportage

voor het land, de locatie, het type product, de staat van

Een segment is een geheel van activa en activiteiten dat

onderhoud en de algemene verhuurbaarheid van ieder

segmentspecifieke risico’s en uitkomsten kent, die verschillen

afzonderlijk object. De basis voor de vaststelling van de

van andere segmenten. De opbouw van de segmentrapportage

rendementen wordt gevormd door vergelijkbare transacties,

is consistent met de wijze waarop de informatie wordt

aangevuld met markten gebouwspecifieke kennis en

verstrekt aan de directie van Wereldhave. Doordat Wereldhave

eventuele resterende aannames.

geografisch is georganiseerd, wordt de segmentrapportage geografisch opgemaakt. Activiteiten van het hoofdkantoor

Naast veronderstellingen ten aanzien van het rendement

vallen binnen het segment Nederland.

wordt in de waardebepaling rekening gehouden met de kosten van toekomstige onderhoudsinvesteringen. Bovendien

Opbrengsten worden gegenereerd door verhuur van onroerend

worden per verhuurbare ruimte en per huurder expliciete

goed in exploitatie op basis van operationele huurovereen-

veronderstellingen gemaakt met betrekking tot de kans op

komsten.

(her-)verhuur, de ingangsdatum van die (her-)verhuur en de verhuurkosten. Tot slot worden correcties aangebracht voor verwachte kosten van (huidige en toekomstige) leegstand en voor verschillen tussen de markthuur en de contractuele huur. Algemene veronderstellingen met betrekking tot de waardering van vastgoedbeleggingen zijn toegelicht in toelichting 5.


77


04-03-2011

14:35

Pagina 78

Belastingen

De van ING overgenomen ontwikkelingsportefeuille bevat vijf

De groep is in verschillende landen belastingplichtig. Dit

projecten, waarvan de renovatie en uitbreiding van een

brengt met zich mee dat inschattingen moeten worden

winkelcentrum in Genk en de herontwikkeling van een

gemaakt om de verplichting voor belastingen te bepalen.

winkelcentrum in Waterloo de grootste zijn. Alle projecten

Inschattingen zijn met name gemaakt ten aanzien van

verkeren nog in een vroege fase van ontwikkeling. De initiële

momenten van verwachte verkoop, verrekenbaarheid van

investering voor de overname van de projecten is daarom

belastinglatenties en uiteindelijk te betalen belastingtarieven.

beperkt tot netto € 12,5 mln. Dit bedrag betreft het bestaande

Verdere veronderstellingen zijn toegelicht in toelichting 34.

winkelcentrum in Waterloo, de overname van grondposities en de tot dusver gemaakte projectkosten. Het totale toekomstige

Pensioenen

investeringsvolume bedraagt ongeveer € 150 mln. De eerste

Met betrekking tot de waardering van personeelsregelingen

projecten zullen naar verwachting niet voor eind 2013 in

zijn inschattingen gemaakt ten aanzien van onder andere

exploitatie worden genomen. Het verwachte aanvangs-

toekomstige rentepercentages, rendementen op beleggingen,

rendement na oplevering van de projecten bedraagt gemiddeld

sterftepercentages en salarisstijgingen. Afwijkingen van deze

circa 7%.

aannames zullen in de toekomst een effect hebben op activa, verplichtingen en resultaten. Om de risico’s te verminderen

Deze acquisitie wordt verwerkt als bedrijfscombinatie

maakt Wereldhave gebruik van externe experts voor de

overeenkomstig IFRS 3R. De totale overgedragen vergoeding

waardering van toegezegde personeelsbeloningen. Verdere

voor deze acquisitie bedroeg € 12,5 mln en is in contanten

veronderstellingen zijn toegelicht in toelichtingen 10 en 21.

voldaan. Bij de waardering van de activa en verplichtingen van ING RED België tegen reële waarde, ontstaat voor € 1,9 mln

3.30 Acquisities / Bedrijfscombinaties

aan goodwill op de balans van Wereldhave. Dit bedrag stemt

Acquisitie activiteiten ING Real Estate Development België

overeen met het verschil tussen de overgedragen vergoeding

(ING RED België)

en de reële waarde van de verworven activa en verplichtingen.

Op 31 december 2010 heeft dochteronderneming Wereldhave België de personele organisatie (15 personen) en diverse

De uitsplitsing hiervan is in onderstaand overzicht opgenomen

ontwikkelingsprojecten overgenomen van ING RED België. Met

(uitgedrukt in reële waarde x € 1.000).

de verwerving wordt Wereldhave België een belangrijke speler

Vastgoedbeleggingen

op de Belgische markt voor winkelcentra.

Vorderingen

21.311 264

Liquide middelen

252

De overname heeft plaatsgevonden door middel van de


-/- 1.714

acquisitie van twee vennootschappen en meerdere tijdelijke

Erfpachtverplichtingen

-/- 3.949

handelsvennootschappen. Wereldhave België heeft met

Kortlopende leningen

-/- 5.280

uitzondering van enkele kleine nog te starten ontwikkelings-


-/-

227

projecten – waarin het volledige ING deel binnen een joint

78

venture structuur (middels handelsvennootschappen) is

Netto identificeerbare activa en verplichtingen

10.657

verkregen – overal het volledige eigendom verkregen.

Betaalde vergoedingen

12.548

Goodwill


1.891


04-03-2011

14:35

Pagina 79

De reële waarde van de verworven activa en verplichtingen uit

Goodwill

de acquisitie van ING RED België is gezien de recente

De goodwill komt met name naar voren doordat latente

transactiedatum vastgesteld op voorlopige basis en zal in 2011

belastingen onder IFRS tegen de nominale waarde worden

definitief worden vastgesteld.

verantwoord. In de aankoopprijs is rekening gehouden met lagere belastingpercentages. De goodwill is fiscaal niet

Binnen de overname zijn afspraken gemaakt over aanvullende

aftrekbaar.

betalingen. Indien bepaalde projecten beter presteren dan nu voorzien dan volgt een maximale nabetaling van € 1,8 mln.

Resultaat

De reële waarde van deze eventuele nabetaling is per

De overname van ING RED België heeft plaatsgevonden per

balansdatum nihil.

balansdatum van Wereldhave, waardoor geen opbrengsten en kosten in de winst-en-verliesrekening zijn verantwoord. In de

Vastgoedbeleggingen

winst-en-verliesrekening zijn wel de acquisitiekosten van

De vastgoedbeleggingen betreffen voor een bedrag van

€ 0,4 mln verantwoord. Indien de acquisitie van ING RED België

€ 15 mln (inclusief een geactiveerd erfpachtcontract

per 1 januari 2010 had plaatsgevonden hadden de opbrengsten

ad € 3,9 mln) een winkelcentrum in Waterloo dat binnen de

van Wereldhave € 0,9 mln en het resultaat € 0,6 mln hoger

vastgoedbeleggingen is opgenomen als onroerend goed in

geweest. Dit betreft voornamelijk de reguliere exploitatie van

exploitatie. Verder is een bedrag van € 6,2 mln opgenomen

het bestaande winkelcentrum in Waterloo.

met betrekking tot overgenomen ontwikkelingsprojecten van ING RED België.

Vorderingen De vorderingen bedragen € 0,3 mln. Bij de acquisitie is rekening gehouden met een niet inbaar deel ten bedrage van € 0,1 mln. De netto positie representeert de huidige reële waarde.

Latente belastingverplichtingen De latente belastingverplichtingen reflecteren het verschil tussen de reële waarde van de activa en verplichtingen en de fiscale boekwaarde. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen tegen een belastingpercentage van 16%.

Kortlopende schulden Bij de acquisitie is een lening van ING RED België overgenomen voor een bedrag van € 5,3 mln. Deze lening is als kortlopend geclassificeerd, omdat contractueel bij de overname de verplichting voor Wereldhave bestaat deze lening te herfinancieren. Dit heeft in januari 2011 plaatsgevonden.


79


04-03-2011

14:35

Pagina 80

4 Gesegmenteerde informatie (bedragen x € 1.000) Geografisch gesegmenteerde informatie – 2010

Resultaat Bruto huuropbrengsten Doorberekende servicekosten Totaal opbrengsten Service- en operationele kosten Exploitatiekosten

-/-/-

Netto huuropbrengsten Waarderingsresultaten Vervreemdingsresultaten Beheerkosten Overige baten en lasten Interestlasten Interestbaten Overige financiële baten en lasten Belastingen over het resultaat

-/-/-/-

-/-

België

Finland

Frankrijk

Nederland

Spanje

Verenigd Koninkrijk

Verenigde Staten

Totaal

25.466

30.603

9.599

42.513

11.024

18.280

68.188

205.673

5.998

6.920

3.367

6.025

2.582

1.635

–

26.527

31.464

37.523

12.966

48.538

13.606

19.915

68.188

232.200

2.079 1.717

– -/- 32.322

-/- 29.903 -/- 42.124

6.726 1.213

-/-/-

7.325 779

-/-/-

4.100 509

23.525

29.419

8.357

886 – 1.381 314 255 26

-/- 16.410 – -/402 – -/- 14.026 24

123 – 685 – 1.621 99

2

–

-/-/-

6.246 4.082

-/-/-

16.119

35.866

160.173

-/-/-/-/-/-

6.403 525 7.026 56 191 148

-/- 16.679 – -/865 – -/- 3.326 14

5.489 2.993 2.688 – 5.467 2

20.670 – -/- 1.932 – -/- 5.364 25

-/- 14.096 2.468 -/- 14.979 258 -/- 30.250 338

–

-/-

2.659

–

61

–

-/-

2.596

34

-/-

7.746

3.658

177

-/-

6.181

202

21.185

-/-

1.597

6. 239

13.752

395.696 27.816 18.526 –

508.075 – 2.443 –

176.342 3.330 7.412 –

442.038

510.518

Investeringen in vastgoedbeleggingen

29.007

Brutohuur naar type vastgoedobject Retail Kantoren Overig

80

3.427 1.502 8.677

-/-

Totale activa Onr. goed in exploitatie Ontwikkelingsprojecten Overige segment activa min: intercompany

-/-/-

38.210

160

Resultaat

-/-

-/-/-

-/-

-/-/-

-/-

1.520

-/-

8.521

14.989

49.088

95.135

630.248 934 706.258 -/-677.856

137.412 – 10.982 –

307.964 6.321 44.921 -/- 17.369

704.346 96.116 31.924 –

2.860.083 134.517 822.466 -/-695.225

187.084

659.584

148.394

341.837

832.386

3.121.841

4.858

6.268

262.686

223

90.853

55.431

449.326

15.700 9.766 –

30.263 – 340

2.485 7.114 –

29.625 1.317 11.571

2.625 5.954 2.445

4.004 11.697 2.579

1.588 60.858 5.742

86.290 96.706 22.677

25.466

30.603

9.599

42.513

11.024

18.280

68.188

205.673

Gedurende 2010 zijn er geen huurders geweest die verantwoordelijk zijn voor 10% of meer van de brutohuur. In Nederland bevat het waarderingsresultaat € 1,0 mln aan positieve herwaarderingen van financiële instrumenten. Afschrijvingskosten maken voor € 0,9 mln deel uit van de beheerkosten. Een bedrag van € 6,4 mln van de interestlasten heeft betrekking op de toepassing van de effectieve interestmethode. Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 2


04-03-2011

14:35

Pagina 81

Geografisch gesegmenteerde informatie – 2009

Resultaat Bruto huuropbrengsten Doorberekende servicekosten Totaal opbrengsten Service- en operationele kosten Exploitatiekosten

-/-/-

Netto huuropbrengsten

België

Finland

Frankrijk

Nederland

Spanje

Verenigd Koninkrijk

Verenigde Staten

Totaal

26.164

30.608

5.361

29.037

11.375

18.684

67.126

188.355

6.082

6.730

1.972

4.210

2.858

1.382

–

23.234

32.246

37.338

7.333

33.247

14.233

20.066

67.126

211.589

1.829 1.463

– -/- 32.058

-/- 26.796 -/- 41.657

6.847 1.391

-/-/-

7.256 1.358

-/-/-

3.110 1.171

-/-/-

4.234 3.272

-/-/-

3.520 944

-/-/-

24.008

28.724

3.052

25.741

9.769

16.774

35.068

143.136

6.975 – 1.682 820 277 104

-/- 72.122 – -/478 – -/- 13.570 21

-/- 11.243 – -/371 – -/- 1.997 50

-/- 26.937 -/91 -/- 6.245 – 9.728 343

-/- 19.070 – -/727 – -/- 2.828 17

-/- 23.021 858 -/- 1.718 – -/- 5.646 62

-/- 87.642 – -/- 1.603 – -/- 5.696 89

-/-247.010 767 -/- 12.824 820 -/- 20.286 686

-/-

29

–

–

92

–

56

–

119

-/-

103

14.884

78

2.365

3.773

6.818

4.662

32.321

15.866

-/- 42.541

-/- 10.587

4.996

5.817

-/- 55.122

-/-102.271

381.873 13.179 20.174 –

519.627 – 1.946 –

172.272 – 4.590 –

374.983 716 598.019 -/-575.747

153.572 – 6.786 –

211.126 263 35.722 -/- 17.722

604.795 67.471 23.335 –

2.418.248 81.629 690.572 -/-593.469

415.226

521.573

176.862

397.971

160.358

229.389

695.601

2.596.980

Investeringen in vastgoedbeleggingen

11.374

1.800

7.515

4.691

301

1.205

30.875

55.351

Brutohuur naar type vastgoedobject Retail Kantoren Overige

15.038 11.126 –

30.307 – 301

2.568 2.793 –

16.084 1.438 11.515

2.834 6.123 2.418

4.264 11.418 3.002

1.816 59.718 5.592

72.911 92.616 22.828

26.164

30.608

5.361

29.037

11.375

18.684

67.126

188.355

Waarderingsresultaten Vervreemdingsresultaten Beheerkosten Overige baten en lasten Interestlasten Interestbaten Overige financiële baten en lasten Belastingen over het resultaat Resultaat

Totale activa Onr. goed in exploitatie Ontwikkelingsprojecten Overige segment activa min: intercompany

-/-/-/-

-/-

-/-

9.066

-/-

-/-

Gedurende 2009 zijn er geen huurders geweest die verantwoordelijk zijn voor 10% of meer van de brutohuur. In Nederland bevat het waarderingsresultaat € 1,2 mln aan negatieve herwaarderingen van financiële instrumenten. Afschrijvingskosten maken voor € 0,8 mln deel uit van de beheerkosten. Een bedrag van € 4,1 mln van de interestlasten heeft betrekking op de toepassing van de effectieve interestmethode.


81


04-03-2011

14:35

Pagina 82

5 Vastgoedbeleggingen (x € 1.000)

2010 Onroerend goed

Ontwikkelings-

Vastgoed-

in exploitatie

projecten

beleggingen

2.418.248

81.629

2.499.877

403.185

6.273

409.458

19.572

60.578

80.150

Stand per 1 januari Aankopen Investeringen Van/naar ontwikkelingsprojecten

18.455

-/-

18.455

Verkopen

-/-

42.284

-/-

65

-/-

42.349

Herwaarderingen

-/-

13.198

-/-

1.923

-/-

15.121

Geactiveerde interest

–

2.067

2.067

56.105

4.413

60.518

2.860.083

134.517

2.994.600

Koersverschillen Stand per 31 december

–

2009 Onroerend goed

Ontwikkelings-

Vastgoed-

in exploitatie

projecten

beleggingen

2.645.969

52.056

2.698.025

5.631

1.036

6.667

16.976

32.380

49.356

Stand per 1 januari Aankopen Investeringen Van/naar ontwikkelingsprojecten

2.755

Verkopen

-/-

Herwaarderingen

– -/-

-/- 245.829

–

-/- 245.829

–

1.287

1.287

-/-

Stand per 31 december

2.755 –

Geactiveerde interest Koersverschillen

-/-

1.959

5.295 2.418.248

Overzicht van waarderingen van de onroerend goed portefeuille:

-/-

2.375

-/-

1.959

7.670

81.629

2.499.877

2010

2009

2.860.083

2.418.248

Op reële waarde: – Onroerend goed in exploitatie

82

– Ontwikkelingsprojecten Op kostprijs minus duurzame afwaardering

33.880

21.560

2.893.963

2.439.808

100.637

60.069

2.994.600

2.499.877

In totaal is 97% van de totale onroerend goed portefeuille op reële waarde gewaardeerd. Het onroerend goed in ontwikkeling dat op kostprijs is gewaardeerd betreft met name grondposities waarvoor de ontwikkeling nog in de planningsfase is, of projecten waarvoor nog dermate veel projectrisico’s aanwezig zijn dat er nog geen betrouwbare reële waarde is te bepalen.



04-03-2011

14:35

Pagina 83

In Nederland heeft Wereldhave voor in totaal € 265 mln vijf winkelcentra gekocht. In het Verenigd Koninkrijk is het winkelcentrum ’Dolphin’ in Poole (Dorset) gekocht voor circa € 100 mln. De vennootschap heeft per 31 december 2010 in België vijf projecten uit de Belgische ontwikkelingsportefeuille van ING Real Estate Development België gekocht. De initiële investering heeft met name betrekking op de verwerving van een winkelcentrum in Waterloo en de overname van grondposities. In Frankrijk, Parijs heeft de vennootschap een nog te ontwikkelen kantoorgebouw aangekocht waarbij het investeringsvolume ongeveer € 67 mln zal bedragen. De verwachte oplevering van dit turn-key project is in het tweede kwartaal van 2013. Ultimo boekjaar bedraagt de investering voor dit project € 3,3 mln. De aangekochte objecten ’Dolphin’ in het Verenigd Koninkrijk en ’Waterloo’ in België kennen erfpachtverplichtingen, die als financiële lease zijn verantwoord onder de aankopen voor een bedrag van € 27 mln. In het boekjaar zijn in Nederland een kantoor en logistiek object en in het Verenigd Koninkrijk negen kleinere panden en een perceel grond verkocht. In totaal werd voor een bedrag van € 45 mln vastgoed verkocht, waarmee een vervreemdingsresultaat werd behaald van € 2,5 mln. Onroerend goed in exploitatie tot een waarde van € 139 mln (2009: € 125 mln) is tot zekerheid verbonden via eerste hypotheekrecht. Hiervan is een bedrag van € 83 mln (2009: € 66 mln) afgegeven ten behoeve van Engelse obligatiehouders. Verder heeft de Belgische belastingdienst ten behoud van rechten in een fiscaal geschil (zie toelichting 41) wettelijk hypotheek gevestigd ter groote van € 51 mln op een viertal panden. De reële waarde van deze panden bedraagt € 56 mln (2009: € 59 mln). De reële waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie is vastgesteld per 31 december 2010. In 2010 traden als externe taxateurs voor de portefeuille op: Troostwijk Taxaties B.V., Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Catella, CBRE en Troostwijk-Roux Expertises cvba. Op 31 december 2010 is de waardering van onroerend goed in exploitatie als volgt bepaald: Waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie volgens externe taxaties

2010

2009

2.851.805

2.424.316

8.278

-/- 6.068

2.860.083

2.418.248

Aanpassingen Boekwaarde

De aanpassingen betreffen de contante waarde van toekomstige erfpachtverplichtingen en de boekwaarde van huurincentives en andere kortingen. Exploitatiekosten en servicekosten van niet verhuurde objecten bedragen € nihil (2009: € 1,8 mln).

83 Met betrekking tot de waarderingen zijn enkele belangrijke aannames als volgt:

2010

Theoretische huur per m2 (€) Netto aanvangsrendement

2009

Theoretische huur per m2 (€) Netto aanvangsrendement

België

Finland

Frankrijk

Nederland

Spanje

Verenigd

Verenigde

Koninkrijk

Staten

188

266

245

150

141

190

308

6,3%

5,9%

6,0%

6,2%

7,3%

7,0%

6,8%

België

Finland

Frankrijk

Nederland

Spanje

Verenigd

Verenigde

Koninkrijk

Staten

192

290

276

112

147

192

298

6,2%

5,9%

6,4%

6,5%

7,1%

8,2%

7,1%



04-03-2011

14:35

Pagina 84

Het netto aanvangsrendement is berekend door de netto markthuur (bruto markthuur min exploitatiekosten) te delen door de bruto waarde inclusief verkoopkosten. Een wijziging van het aanvangsrendement met 0,25% heeft een effect van € 93 mln op het eigen vermogen (€ 4,33 per aandeel) en het resultaat.

6 Bedrijfsmiddelen (x € 1.000)

Vastgoed in

Kantoor-

eigen gebruik

inventaris

Stand per 1 januari 2009

4.296

Investeringen/aankopen

–

Verkopen Afschrijving

-/-

Koersverschillen

Auto’s

Totaal

1.489

574

6.359

263

383

646

–

–

66

-/- 307

–

-/-

-/-

67

-/- 256

5

4

-/-

67

-/- 629 -/-

1

Stand per 31 december 2009

4.230

1.440

638

6.308


4.230

1.440

638

6.308

Investeringen/aankopen

12

368

527

907

–

–

-/- 106

-/- 106

67

-/- 339

-/- 222

-/- 628

–

14

4

18

4.175

1.483

841

6.499

Auto’s

Totaal

Verkopen Afschrijving

-/-

Koersverschillen Stand per 31 december 2010

Vastgoed in

Kantoor-

eigen gebruik

inventaris

4.642

3.630

1.382

9.654

Totale afschrijving

-/- 467

-/-2.147

-/- 541

-/-3.155

Netto boekwaarde

4.175

1.483

841

6.499

Vastgoed in

Kantoor-

Auto’s

Totaal

eigen gebruik

inventaris

31 december 2010 Totale aanschafwaarde

31 december 2009

84

4.630

3.147

1.208

8.985

Totale afschrijving

Totale aanschafwaarde

-/- 400

-/-1.707

-/- 570

-/-2.677

Netto boekwaarde

4.230

1.440

638

6.308

7 Immateriële activa (x € 1.000) De immateriële vaste activa bestaat uit geactiveerde kosten van intern ontwikkelde software en goodwill als gevolg van acquisities.

2010

2009

Geactiveerde kosten van intern ontwikkelde software

4.430

2.823

Goodwill

1.891

–

6.321

2.823



04-03-2011

14:35

Pagina 85

Geactiveerde kosten van intern ontwikkelde software

2010 Interne

Externe

kosten

kosten

650

2.173

Stand per 1 januari

2009 Totaal

Interne

Externe

kosten

kosten

2.823

–

1.652

Totaal

1.652

Investeringen

311

1.612

1.923

650

679

1.329

Afschrijvingen

-/- 66

-/- 250

-/- 316

–

-/- 158

-/- 158

895

3.535

4.430

650

2.173

2.823


2010 Totale aanschafwaarde

2009

4.903

2.981

Totale afschrijving

-/- 473

-/- 158

Netto boekwaarde

4.430

2.823

2010

2009

–

–

Acquisitie

1.891

–


1.891

–

De interne kosten betreffen intern bestede uren.

Goodwill

Stand per 1 januari

De goodwill ten bedrage van € 1,9 mln heeft betrekking op de acquisitie van ING Real Estate Development België.

8 Financiële activa (x € 1.000)

IFRS Categorie

Leningen

Leningen en vorderingen

Betaalde waarborgsommen

Leningen en vorderingen

1.623

1.621

Financiële activa beschikbaar voor verkoop

Beschikbaar voor verkoop

11.523

11.948

Derivaten

Op reële waarde door het resultaat

8.074

6.835

24.532

24.352

Totaal

31 december 2010

31 december 2009

3.312

3.948

De reële waarde van financiële activa stemt, met uitzondering van de betaalde waarborgsommen, overeen met de waardering op de balans. De reële waarde van de waarborgsommen bedraagt € 1,4 mln (2009: € 1,3 mln). Waar van toepassing zijn alle financiële activa volledig inbaar en zijn deze nog niet over de vervaldatum.

Leningen en waarborgsommen De reële waarde van de leningen en waarborgsommen is vastgesteld aan de hand van een intern disconteringsmodel (niveau 3). De disconteringsvoeten zijn gelijk aan de geldende marktrentes relevant voor de betreffende lening en waarborgsom. Onder de uitgegeven leningen is een in 2008 uitgegeven achtergestelde lening aan het aan de onderneming verbonden pensioenfonds begrepen voor een bedrag van € 3,1 mln (nominale waarde € 3,3 mln). De originele looptijd van deze lening bedraagt vijf jaar. Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 2

85


04-03-2011

14:35

Pagina 86

Financiële activa beschikbaar voor verkoop Financiële activa beschikbaar voor verkoop zijn gewaardeerd op reële waarde aan de hand van beurskoersen (niveau 1). Met betrekking tot financiële activa beschikbaar voor verkoop, welke bestaan uit eigen vermogensinstrumenten, is een bedrag van € –0,4 mln aan herwaarderingsresultaten direct in het vermogen verwerkt (2009: € 2,0 mln). In 2010, noch 2009 hebben verkopen van financiële activa beschikbaar voor verkoop plaatsgevonden.

Derivaten Voor een toelichting op de derivaten wordt verwezen naar toelichting 24.

9 Latente belastingvorderingen (x € 1.000)

2010

Stand op 1 januari

1.381

799

Toevoegingen

4.392

1.809

Compensatie

-/- 773

-/-1.227

5.000

1.381

Stand op 31 december

2009

De latente belastingvorderingen hebben betrekking op vermogensverliezen in Spanje die kunnen worden gecompenseerd met toekomstige winsten binnen een termijn van 15 jaar. Voor een bedrag van € 3,3 mln (2009: € 4,9 mln) is in het Verenigd Koninkrijk geen latente belastingvordering opgenomen omdat onvoldoende (ongerealiseerde) vermogenswinsten aanwezig zijn om te compenseren. De latente belastingvordering in het Verenigd Koninkrijk is onbeperkt verrekenbaar.

10 Overige vaste activa (x € 1.000)

31 december 2010

Pensioenregelingen Huur incentives en andere kortingen

31 december 2009

2.300

2.200

35.649

24.489

37.949

26.689

Pensioenregelingen Het netto actief uit hoofde van toegezegde pensioenregelingen in de Nederlandse en Engelse dochterondernemingen is als volgt

86

samengesteld:

Nederland 2010 2009

Verenigd Koninkrijk 2010 2009

Totaal 2010

2009

Reële waarde van pensioenactiva

44.744

42.593

15.873

14.130

60.617

56.723

Pensioenverplichtingen

38.461

31.191

15.761

14.483

54.222

45.674

11.402

112

150

–

–

6.283 Lasten over verstreken diensttijd

-/-

129

-/-

-/-

353

6.395 -/-

129

11.049 -/-

150

Niet in aanmerking genomen winsten (–)/verliezen Beperking actief Netto actief

972

972

1.216

1.581

2.188

2.553

-/- 6.154

-/-11.252

–

–

-/- 6.154

-/-11.252

972

972

1.328

1.228

2.300

2.200



04-03-2011

14:35

Pagina 87

De Nederlandse pensioenregeling is gebaseerd op middelloon en de Engelse pensioenregeling is gebaseerd op eindloon. Beide regelingen worden door ondernemingspensioenfondsen uitgevoerd. Het actief van de Nederlandse pensioenregeling is gemaximeerd omdat dit bedrag niet terug gevorderd kan worden door Wereldhave. De mutatie van het netto actief is als volgt samengesteld:

Nederland 2010 2009 Netto actief per 1 januari

972

Koersverschillen


972

1.228

725

Totaal 2010

2009

2.200

1.697

–

–

39

51

39

51

952

768

127

554

1.079

1.322

-/- 952

-/- 768

66

-/- 102

-/-1.018

-/- 870

972

972

1.328

1.228

2.300

2.200

– disconteringsvoet verplichtingen

5,00%

5,40%

5,40%

5,70%

– rendement activa

5,45%

5,65%

6,28%

6,28%

– percentage salarisstijgingen

2,00%

2,00%

3,60%

3,60%

Werkgeversbijdragen Netto mutatie Netto actief per 31 december

-/-

De gehanteerde veronderstellingen zijn:

De reële waarde van de activa van de Nederlandse pensioenregeling bestaat voor 40% uit aandelen (2009: 32%), 35% uit obligaties (2009: 55%) en 25% uit deposito’s (2009: 13%). De reële waarde van de activa van de Engelse pensioenregeling bestaat voor 42% uit aandelen (2009: 41%), 57,9% uit obligaties (2009: 56%) en 0,1% uit overige producten (2009: 3%). De activa van de pensioenregelingen bevatten geen financiële instrumenten van Wereldhave. De gehanteerde sterftetafels zijn voor Nederland ontleend aan de sterftetafels ”Gehele bevolking mannen en vrouwen 2010-2060”, zoals gepubliceerd door het Actuarieel Genootschap. Voor Engeland zijn de sterftetafels ontleend aan de Engelse 1992 serie van de tafels die naar de huidige ervaringen van toepassing zijn. De reële waarde van de betreffende activa omvat in 2010 noch 2009 gewone aandelen van de vennootschap. Voor pensioenregelingen met een netto verplichting wordt verwezen naar toelichting 21. Naar verwachting zal over 2011 de werkgeversbijdrage aan de pensioenregelingen € 1,1 mln bedragen.

87



04-03-2011

14:35

Pagina 88

De mutatie van de pensioenverplichting is als volgt:

Nederland 2010 2009 Stand per 1 januari

31.191


Totaal 2010

2009

27.976

14.483

11.592

45.674

39.568

Koersverschillen

–

–

460

841

460

841

Aanpassing regeling

–

179

–

–

–

179

678

517

120

93

798

610

1.651

1.546

836

767

2.487

2.313

Netto service kosten Interest lasten Bijdragen werknemers Uitkeringen

9 -/-

Actuariële winsten (–)/verliezen Stand per 31 december

895

– -/-

659

31 -/-

555

-/-

38

40

38

516

-/- 1.450

-/- 1.175

5.827

1.632

386

1.668

6.213

3.300

38.461

31.191

15.761

14.483

54.222

45.674

De mutatie van de reële waarde van de activa zijn als volgt:

Nederland 2010 2009 Stand per 1 januari Koersverschillen Werkgeversbijdragen Werknemersbijdragen Uitkeringen Verwacht rendement op activa

Totaal 2010

2009

42.593

34.321

14.130

11.416

56.723

45.737

–

–

449

829

449

829

952

768

127

553

1.079

1.321

9 -/-


895

– -/-

659

31 -/-

555

-/-

38

40

38

516

-/- 1.450

-/- 1.175

2.396

2.180

904

758

3.300

2.938

311

5.983

787

1.052

476

7.035

44.744

42.593

15.873

14.130

60.617

56.723

2010

2009

2008

2007

2006


60.617

56.723

45.737

58.547

41.488


54.222

45.674

39.568

45.359

30.036

6.395

11.049

6.169

13.188

11.452

Actuariële winsten (–)/verliezen Stand per 31 december

-/-

Historische gegevens

88

Ervaringsaanpassingen betreffende verplichtingen, verliezen/(winsten)

1.160

-/-

14

-/-

825

-/-

954

-/-

405

Ervaringsaanpassingen betreffende pensioenactiva, verliezen/(winsten)

-/- 1.102

4.893

-/- 8.699

-/- 1.622

1.396

58

4.880

-/- 9.524

-/- 2.576

991



04-03-2011

11 Debiteuren en overige vorderingen (x € 1.000)

14:35

Pagina 89

31 december 2010

31 december 2009

Debiteuren

6.344

6.122

Vooruitbetalingen

3.626

2.533

28

1.140

2.561

2.636

940

384

1.200

2.559

14.699

15.374

Nog te ontvangen interest Bronbelasting Omzetbelasting Overige Totaal

De reële waarde van de debiteuren en overige vorderingen komt overeen met de balanswaarde. Als zekerheid heeft Wereldhave van huurders waarborgsommen, bank en groepsgaranties ontvangen. De waarborgsommen bedragen in totaal € 4,9 mln (2009: € 4,5 mln). De overige vorderingen omvatten, evenals in 2009, geen vorderingen en vooruitbetalingen met een resterende looptijd van meer dan twaalf maanden.

31 december 2010

31 december 2009

– tot 1 maand

2.882

4.170

– tussen 1 en 3 maanden

1.003

1.174

– tussen 3 en 12 maanden

4.209

1.825

– meer dan 1 jaar

1.586

474

9.680

7.643

-/- 3.336

-/- 1.521

6.344

6.122

Ouderdomsanalyse vorderingen op huurders

Af: voorziening

In de debiteurencategorie ’tot 1 maand’ zijn voor € 1,2 mln (2009: € 1,0 mln) debiteuren opgenomen welke niet direct opeisbaar zijn. In 2010 is een bedrag van € 2,1 mln (2009: € 0,6 mln) gedoteerd aan de voorziening en een bedrag van € 0,3 mln (2009: € 0,5 mln) onttrokken.

89 12 Belastingen (x € 1.000)

31 december 2010

31 december 2009

145

20

31 december 2010

31 december 2009

Banksaldi

30.222

17.162

Deposito’s

1.874

2.994

32.096

20.156

Vennootschapsbelasting

13 Liquide middelen (x € 1.000)

Totaal Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 2


04-03-2011

14:36

Pagina 90

14 Aandelenkapitaal (aantal aandelen) Maatschappelijk

Aantal aandelen

aantal aandelen

geplaatst

40.000.000

20.781.735

–

495.253

40.000.000

21.276.988

–

171.537

40.000.000

21.448.525

Gewone aandelen Stand per 1 januari 2009 Toevoeging in 2009 Stand per 31 december 2009 Toevoeging in 2010 Stand per 31 december 2010 De gewone aandelen hebben een nominale waarde van € 10 elk en zijn volledig volgestort. Preferente aandelen Het maatschappelijk preferent aandelenkapitaal bedraagt € 200.000.000. De preferente aandelen hebben een nominale waarde van € 10 elk. Preferente aandelen zijn niet uitgegeven. Maatschappelijk

Aantal aandelen

aantal aandelen

geplaatst

10

10

–

–

10

10

–

–

10

10

Prioriteitsaandelen A Stand per 1 januari 2009 Toevoeging in 2009 Stand per 31 december 2009 Toevoeging in 2010 Stand per 31 december 2010

De prioriteitsaandelen A hebben een nominale waarde van € 10 en zijn volledig volgestort. De belangrijkste rechten verbonden aan prioriteitsaandelen A zijn, naast de winstrechten, de vaststelling van het aantal directeuren en commissarissen van de vennootschap en het opmaken van een voordracht voor hun benoeming. Maatschappelijk

Aantal aandelen

aantal aandelen

geplaatst

19.999.990

–

–

–

19.999.990

–

–

–

19.999.990

–

Prioriteitsaandelen B

90

Stand per 1 januari 2009 Toevoeging in 2009 Stand per 31 december 2009 Toevoeging in 2010 Stand per 31 december 2010

De toegestane prioriteitsaandelen B hebben een nominale waarde van € 10 elk. Prioriteitsaandelen B zijn niet uitgegeven. De belangrijkste rechten verbonden aan prioriteitsaandelen B zijn naast de winstrechten, de vaststelling van het aantal directeuren en commissarissen van de vennootschap en het opmaken van een voordracht voor hun benoeming.



04-03-2011

14:36

Pagina 91

Kapitaalbeheer De doelstelling van Wereldhave met betrekking tot het beheren van het eigen vermogen (zoals gepresenteerd in de jaarrekening) is het veilig stellen van de continuïteit van de groep, het bieden van rendement aan de aandeelhouders, toegevoegde waarde leveren aan overige belanghebbenden alsmede een zodanige vermogensstructuur aan te houden ten einde de totale vermogenskosten te optimaliseren. Verder bewaakt Wereldhave haar fiscale vermogen om zeker te stellen dat aan fiscale weten regelgeving wordt voldaan. Wereldhave heeft de mogelijkheid om de hoogte van het dividend aan te passen, vermogen terug te geven aan de aandeelhouders, nieuwe aandelen uit te geven of activa te verkopen om de vermogensstructuur in stand te houden dan wel aan te passen.

15 Agio (x € 1.000) Het agio bestaat uit het op aandelen gestort kapitaal dat de nominale waarde te boven gaat. Het agio is belastingvrij uitkeerbaar voor een bedrag van € 735 mln (2009: € 737 mln).

2009

766.432

763.809

Stand op 1 januari

2010

Eigen-vermogenscomponent converteerbare obligatielening Stockdividend

13.011 -/-


16 Algemene reserve (x € 1.000) Stand per 1 januari Resultaat Dividend voorgaand jaar Stand per 31 december

1.715

7.576 -/-

4.953

777.728

766.432

2010

2009

655.961

836.811

88.673

-/-107.096

-/- 87.994

-/- 73.754

656.640

655.961

Het in het boekjaar uitgekeerd dividend over het voorgaand jaar bedraagt € 4,65 per aandeel (2009: € 4,65). Een bedrag van € 459 mln (2009: € 576 mln) wordt aangemerkt als wettelijke reserve in verband met de ongerealiseerde herwaardering op onroerend goed en kan niet worden uitgekeerd. Voorts is een bedrag van € 0,1 mln beklemd in verband met de lange termijn variabele directiebeloning.

91

17 Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve heeft betrekking op niet gerealiseerde waarderingsresultaten op financiële activa beschikbaar voor verkoop. Gedurende 2010 zijn er geen bedragen vanuit de herwaarderingsreserve naar het resultaat overgebracht (2009: idem).



04-03-2011

14:36

Pagina 92

18 Reserve koersverschillen (x € 1.000) De reserve koersverschillen bestaat uit: • koersverschillen als gevolg van de omrekening van jaarrekeningen van buitenlandse entiteiten in USD en GBP; • de omrekening van verplichtingen en transacties die zijn aangewezen als dekking voor valutaverschillen op de netto investering in deelnemingen in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk en • de omrekeningsverschillen op resultaten in vreemde valuta (verschil tussen ultimokoersen en gemiddelde koersen). Door de verkoop van de Turkse dochteronderneming is in 2009 een bedrag van € 0,1 mln overgebracht van het eigen vermogen naar het resultaat.

Stand 1 januari

2010

2009

-/- 67.371

-/- 68.553

Koersverschillen op netto investeringen in buitenlandse entiteiten Dekkingstransacties op netto investeringen in buitenlandse entiteiten

42.286

-/-

-/- 13.969

1.020 216

Koersverschillen op resultaten in vreemde valuta (verschil tussen ultimo koersen en gemiddelde koersen)

-/-

23

1.845

–

141

-/- 39.077

-/- 67.371

31 december 2010

31 december 2009

399.980

116.176

40.437

39.127

436.498

416.754

876.915

572.057

271.101

140.757

1.148.016

712.814

2010

2009

Stand per 1 januari

712.814

739.586

Opnamen

953.387

326.757

Aflossingen

-/-528.246

-/-339.473

Eigen-vermogenscomponent converteerbare obligatielening

-/- 13.011

-/-

Verkoop van dochterondernemingen Stand 31 december

19 Rentedragende schulden (x € 1.000) Samenstelling Langlopend Bancaire leningen Hypothecaire leningen Converteerbare obligatieleningen

Kortlopend Rentedragende schulden Totaal rentedragende schulden

92 Mutaties Inclusief het kortlopende gedeelte van langlopende schulden. De mutaties luiden als volgt:

Toepassing effectieve interestmethode

5.429

Koersverschillen

17.643


1.148.016


7.576 3.050

-/-

9.530 712.814


04-03-2011

14:36

Pagina 93

Converteerbare obligatieleningen Wereldhave heeft drie converteerbare obligatieleningen uitgegeven. Jaar van uitgifte

Looptijd

Nominale

Rente

Conversie

Maximaal aantal

waarde

percentage

koers

aandelen

2006

5 jaar

200.000.000

2,500%

97,000

2.061.856

2009

5 jaar

230.000.000

4,375%

72,184

3.186.302

2010

5 jaar

230.000.000

2,875%

81,100

2.836.005

De in 2006 uitgegeven obligatielening is onder de kortlopende schulden gepresenteerd, aangezien deze in 2011 afloopt. De converteerbare obligatieleningen kwalificeren als samengesteld financieel instrument. De waarde van de vreemd- en eigen-vermogenscomponent zijn bepaald op het moment van uitgifte van de obligatielening. De reële waarde van de vreemdvermogenscomponent van de converteerbare obligatie, opgenomen in langlopende rentedragende schulden, is bepaald op basis van discontering met de rentevoet van vergelijkbare niet-converteerbare obligatieleningen. Dit bedrag is verwerkt op initiële waarde, verminderd met toerekenbare transactiekosten en wordt opgerent tot het moment van conversie of terugbetaling van de lening. De resterende waarde, die de eigen-vermogenscomponent van de lening vertegenwoordigt, is opgenomen in het agio.

2010 Stand per 1 januari

2009 416.754

Nominale waarde converteerbare obligatielening

195.002

230.000

230.000

Eigen-vermogenscomponent converteerbare obligatielening

-/- 13.011

-/-

7.576

Transactiekosten

-/-

-/-

3.566

2.586

Rentedragende schuld uitgegeven obligatielening bij initiële verwerking Toepassing effectieve interestmethode Stand per 31 december

214.403

218.858

4.839

2.894

635.996

416.754

In 2010 zijn er geen obligaties geconverteerd.

93 Significante bepalingen en voorwaarden Hypothecaire leningen bestaan uit twee langlopende GBP geldleningen met een looptijd van 1985 resp. 1987 tot 2015 waarvoor onroerend goed tot zekerheid is verbonden. Bij rentedragende schulden zonder zekerheid komen uiteenlopende condities voor. Op 31 december 2010 voldoet Wereldhave aan deze condities.

31 december 2010

31 december 2009

rentedragende schulden:

76,4%

80,3%

Percentage van rentedragende schulden tegen variabele rente:

43,0%

40,0%

Langlopende rentedragende schulden als percentage van het totaal aan



04-03-2011

14:36

Pagina 94

Gemiddelde effectieve interestvoet De effectieve interestvoet is de disconteringsvoet waarmee de contante waarde van de (toekomstige) netto kasstromen over de looptijd van het financiële instrument of, indien toepasselijk een kortere periode, in overeenstemming wordt gebracht met de netto boekwaarde van de onderliggende financiële activa of verplichtingen. Deze kan afwijken van de nominale interestvoet als gevolg van de afschrijving van interestlasten en eigen-vermogenscomponenten van converteerbare leningen over de looptijd van het instrument. De gemiddelde interestpercentages op basis van werkelijke interest percentages geschoond voor de effectieve interestmethode bedragen:

2010

2009

Euro

3,0%

3,4%

US-dollar

1,7%

1,1%

Britse pond

2,4%

2,7%

Totaal

2,6%

2,6%

De gemiddelde interestpercentages op basis van de effectieve interestmethode bedragen:

2010

Kortlopende rentedragende schulden

2009

EUR

USD

GBP

totaal

EUR

USD

GBP

totaal

3,3%

3,2%

–

3,2%

1,3%

0,6%

0,9%

0,7%

Langlopende rentedragende schulden – zonder zekerheid • converteerbare obligatieleningen

4,6%

–

–

4,6%

4,6%

–

–

4,6%

• bancaire schulden en andere leningen

1,4%

1,5%

2,1%

1,8%

–

1,6%

–

1,6%

• hypothecaire leningen

–

–

10,5%

10,5%

–

–

10,5%

10,5%

• interest rate swaps

–

– -/- 5,4% -/- 5,4%

–

– -/- 5,5% -/- 5,5%

– met zekerheid

Gemiddeld

3,7%

1,7%

3,1%

3,2%

4,4%

1,1%

4,4%

3,3%

Reële waarde De boekwaarde en reële waarde van rentedragende schulden kunnen verschillen als gevolg van boekhoudkundige aanpassingen, zoals geamortiseerde kostprijs en de eigen-vermogenscomponenten van de converteerbare obligatieleningen, of als gevolg van verschillen in couponrente versus vigerende marktrente. Renteverschillen treden niet op bij variabel rentende leningen.

94

De reële waarde van leningen wordt bepaald op basis van in de openbare markt beschikbare prijzen van deze instrumenten (hypothecaire leningen en converteerbare obligaties). Bij gebrek aan beschikbare marktprijzen (onderhandse leningen) wordt de reële waarde berekend als de contante waarde van kasstromen gedisconteerd met de relevante marktrentes inclusief een voor de vennootschap specifieke opslag. De reële waarde van de kortlopende schulden komt overeen met de balanswaarde. De boekwaarde en de reële waarde van de langlopende rentedragende schulden is als volgt:

31 december 2010

Bancaire schulden en andere leningen Hypothecaire leningen Converteerbare obligatieleningen

31 december 2009

boekwaarde

reële waarde

boekwaarde

reële waarde

399.980

401.526

116.176

116.271

40.437

47.553

39.127

46.089

436.498

480.317

416.754

459.278

876.915

929.396

572.057

621.638



04-03-2011

14:36

Pagina 95

Valuta De boekwaarden van de (kort- en langlopende) rentedragende schulden van de groep luiden in de volgende valuta:

31 december 2010

31 december 2009

valuta

valuta

EUR

EUR

Euro

786.730

786.730

443.629

443.629

US-dollar

318.500

238.363

322.500

223.865

Britse pond

105.806

122.923

40.248

45.320

1.148.016

712.814

Dekkingsinstrument Rentedragende schulden tot een bedrag van € 82 mln (2009: € nihil) kwalificeren als dekkinginstrument op de netto investering in buitenlandse activiteiten. Verwezen wordt naar toelichting 24. Faciliteiten Per 31 december 2010 beschikt Wereldhave over een bedrag van € 200 mln (2009: € 391 mln) aan niet getrokken gecommitteerde leningfaciliteiten. De resterende looptijd van nominale kasstromen (incl. bereidstellingsprovisie) met betrekking tot niet getrokken gecommitteerde leningsfaciliteiten is als volgt:

31 december 2010

31 december 2009

870

157.333

– tot 1 jaar – tussen 1 en 2 jaar

870

364

– tussen 2 en 5 jaar

198.042

233.753

1.962

–

201.744

391.450

– meer dan 5 jaar Totaal

20 Latente belastingverplichtingen (x € 1.000) Latente belastingverplichtingen houden verband met het verschil tussen de reële waarde van onroerend goed in exploitatie en de fiscale boekwaarde ervan. De post wordt beschouwd als langlopend. De mutaties zijn als volgt:

2010 Stand per 1 januari Mutaties ten laste/ten gunste van het resultaat

119.036

151.800

6.798

-/- 32.552

Aankopen

1.714

Koersverschillen

1.729


2009

129.277

– -/-

212 119.036

De mutatie van de post latente belastingverplichtingen is hoofdzakelijk het gevolg van herwaarderingen. Voor een bedrag van € 1,6 mln zijn actieve en passieve belastinglatenties gesaldeerd (2009: € 4,0 mln). Dit bedrag is gesaldeerd omdat een wettelijk recht bestaat om deze bedragen te salderen. Van de totale post latente belastingverplichtingen heeft € 32 mln (2009: € 22 mln) betrekking op niet verrekenbare bronbelasting van buitenlandse deelnemingen. Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 2

95


04-03-2011

14:36

21 Overige langlopende schulden (x € 1.000)

Pagina 96

31 december 2010

31 december 2009

44.202

16.575

Erfpachtverplichtingen Pensioenregelingen

254

21

4.872

4.500

180

239

49.508

21.335

Waarborgsommen Overige Totaal Erfpachtverplichtingen Nominale waarde en de contante waarde van erfpachtverplichtingen naar looptijd luiden als volgt:

31 december 2010

31 december 2009

nominale waarde

contante waarde

nominale waarde

contante waarde

2.720

2.637

1.084

1.084

– tot 1 jaar – tussen 2 en 5 jaar – meer dan 5 jaar

11.815

9.080

4.334

3.711

212.578

32.485

69.304

11.780

227.113

44.202

74.722

16.575

De erfpachtverplichtingen hebben betrekking op erfpachtovereenkomsten die zijn verwerkt als financiële lease. Pensioenregelingen De netto verplichting uit hoofde van toegezegde (eindloon) pensioenregelingen in België is als volgt bepaald:

31 december 2010

31 december 2009


2.476

752

Reële waarde van de pensioenactiva

2.047

643

429

109

Niet in aanmerking genomen winsten (–)/verliezen

-/- 175

-/-

88

96 Netto verplichting

254

21

2010

2009

21

71

De mutatie van de netto verplichting is als volgt:

Netto verplichting per 1 januari Werkgeversbijdragen

89

-/- 130

Netto mutatie

-/-

322

80

Netto verplichting per 31 december

254

21



04-03-2011

14:36

Pagina 97

De mutatie van de pensioenverplichting is als volgt:

2010

2009

752

616

75

68

41

36

1.713

–

Stand per 1 januari Netto service kosten Interest lasten Acquisitie Uitkeringen

-/-

90

Actuariële winsten (–)/verliezen

-/-

15

47

2.476

752

2010

2009

643

510

89

130


-/-

15

De mutatie van de reële waarde van de activa zijn als volgt:

Stand per 1 januari Werkgeversbijdragen Uitkeringen

-/-

Acquisitie

90

-/-

16

1.477

Verwachte rendement op activa

32

Actuariële winsten (–)/verliezen

-/- 104


– 27 -/-

8

2.047

643

De gehanteerde veronderstellingen zijn:

2010

2009

– disconteringsvoet verplichtingen

4,50%

5,00%

– lange termijn rendement activa

4,50%

4,50%

– percentage jaarlijkse salarisstijgingen

2,00%

2,00%

De reële waarde van de activa bestaat, evenals in 2009, voor 100% uit verzekeringscontracten.

Voor België zijn de sterftetafels MR/FR van toepassing. Voor bovenstaande pensioenregeling is de verwachte werkgeversbijdrage voor 2011 € 0,3 mln. Voor pensioenregelingen met een netto actief wordt verwezen naar toelichting 10.

97

Historische gegevens

2010

2009

2008

2007

2006*


2.476

752

616

486

19.356


2.047

643

510

414

18.726

429

109

106

72

630

* Inclusief pensioen plan van het Verenigd Koninkrijk, die vanaf 2007 een netto actieve positie kent en als overige vaste activa wordt gepresenteerd. De ervaringsaanpassingen van de Belgische pensioenregeling zijn thans niet beschikbaar.



04-03-2011

14:36

22 Belastingen (x € 1.000)

Pagina 98

31 december 2010

31 december 2009

1.933

2.055

31 december 2010

31 december 2009

Vooruitontvangen huren

16.003

14.749

Exploitatiekosten

11.001

9.729

Interest

6.713

6.187

Beheerkosten

4.494

2.841

Investeringen

10.164

7.495

669

570

Omzetbelasting

3.524

2.918


2.992

1.001

55.560

45.490

Vennootschapsbelasting

23 Overige kortlopende schulden (x € 1.000) De looptijd van kortlopende schulden is korter dan 1 jaar.

Premies sociale verzekeringen

Totaal

24 Financiële instrumenten (x € 1.000) Derivaten worden gebruikt voor afdekking van netto investering van in buitenlandse valuta luidende activa en om leningen om te zetten naar geldmarktrente en vice versa. Dekkingsinstrumenten buitenlandse deelnemingen Valutatermijntransacties, valutaoptietransacties en leningen in vreemde valuta kunnen worden aangemerkt als dekkingsinstrumenten tegen het koersrisico op deelnemingen in USD en GBP. De reële waarde van deze instrumenten bedraagt:

31 december 2010 activa

98

31 december 2009

verplichting

activa

verplichting

Valutatermijntransacties

–

4.558

–

5.868

Leningen

–

82.486

–

–

–

87.044

–

5.868

Totaal dekkingsinstrumenten t.b.v. netto investeringsdekking

De volledige reële waarde van een afdekkingsderivaat wordt aangemerkt als langlopend, wanneer de resterende looptijd van het gedekte item langer is dan 1 jaar en als vlottend actief of verplichting wanneer de resterende looptijd minder bedraagt dan 1 jaar. Eind 2010, evenals 2009, waren alle derivaten langlopend. Winsten en verliezen op valutatermijntransacties uit hoofde van netto investeringsdekking zijn verwerkt in de reserve koersverschillen.



04-03-2011

14:36

Pagina 99

Netto investeringsdekking De netto investeringsdekking, afgezet tegen de onderliggende netto investering in lokale valuta kan als volgt worden weergegeven:

31 december 2010

(bedragen in lokale valuta)

31 december 2009

USD

GBP

Totaal in €

USD

GBP

Totaal in €

758.663

219.157

822.388

646.550

143.885

610.820

Netto investering buitenlandse deelnemingen vóór dekking Afdekking: – derivaten (hoofdsom)

100.000

75.000

161.972

238.701

75.000

250.145

– rentedragende schulden

–

71.000

82.486

–

–

–

Netto investeringsdekking

100.000

146.000

244.458

238.701

75.000

250.145

Netto investering

658.663

73.157

577.930

407.849

68.885

360.675

De volgende bedragen zijn uit hoofde van hedge accounting in het eigen vermogen verwerkt:

31 december 2010

(bedragen in €)

31 december 2009

USD

GBP

Totaal in €

USD

GBP

35.753

6.532

42.285

-/-13.752

12.873

-/-11.109

-/-2.860

-/-13.969

5.983

-/- 5.767

24.644

3.672

28.316

-/- 7.769

7.106

Totaal in €

Herwaarderingsresultaat u.h.v. koersverschillen op buitenlandse activiteiten Afdekkingsresultaat Netto effect in het eigen vermogen

-/-

879 216

-/-

663

Derivaten voor interestconversie (swaps) Derivaten betreffen interest rate swaps waarvan de reële waarde is verkregen via banken en zijn nagerekend door middel van interne rekenmodellen op basis van contractuele en marktrentes (niveau 2). Verder betreffen de derivaten vreemde valuta forward contracten waarvan de reële waarde is vastgesteld aan de hand van interne rekenmodellen op basis van afgesproken termijnkoersen. De reële waarde van de renteswaps bedraagt per 31 december 2010 € 8,1 mln (2009: € 6,8 mln). De referentiehoofdsom van uitstaande renteswaps per 31 december 2010 bedraagt € 51 mln (2009: € 50 mln) en bestaan uit in GBP genoteerde renteswaps. Dit bedrag is als langlopend te beschouwen.

99

De resterende looptijd van de derivaten voor interestconversie op basis van nominale waarde is als volgt:

– tot 1 jaar – tussen 1 en 5 jaar

31 december 2010

31 december 2009

–

–

–

–

– meer dan 5 jaar

51.118

49.544

Totaal

51.118

49.544

De derivaten voor interestconversie zijn opgenomen als financiële activa op reële waarde door het resultaat. Gedurende 2010 is uit hoofde van deze financiële activa een bedrag van € 1,0 mln ten gunste van waarderingsresultaten gebracht (2009: last van € 1,2 mln). Daarnaast is er bedrag van € 2,8 mln ten gunste van de interestlasten gebracht (2009: € 1,9 mln). Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 2


04-03-2011

14:36

Pagina 100

Kredietrisico Gedurende 2010 is de reële waarde van de renteswaps met name gemuteerd door mutaties in onderliggende rentestanden. De volledige waarde van de derivaten is onderhevig aan kredietrisico en deze wordt niet gemitigeerd door andere instrumenten. De minimale kredietbeoordeling van de tegenpartijen is op basis van Fitch ratings als volgt weer te geven:

2010 Derivaten Valutatermijncontracten Derivaten voor interestconversie (swaps)

2009

Kredietrisico

Bedrag

Kredietrisico

Bedrag

tegenpartij

(€ x 1.000)

tegenpartij

(€ x 1.000)

F1 / F1+

-/-4.558

F1 / F1+

-/-5.868

A/AA–

8.074

A/AA–

6.835

3.516

967

De Fitch ratings F1 en F1+ verhouden zich naar Standard & Poors ratings A1 en A1+.

25 Financiële activa en verplichtingen (x € 1.000) Financiële risico’s Wereldhave rekent het marktrisico, het liquiditeitsrisico en het kredietrisico tot haar financiële risico’s. Het marktrisico is onder te verdelen in het renterisico en het valutarisico. Deze risico’s worden op continue basis gemonitored.

Renterisico Veranderingen van renteniveaus kunnen van invloed zijn op het resultaat, het rendement en de waarde van het onroerend goed. Het rentebeleid wordt door de directie vastgesteld. Wereldhave houdt solide vermogensverhoudingen aan en beschikt over renteconsolidatiemogelijkheden in de vorm van interest rate swaps en trekkingen op gecommitteerde vastrentende faciliteiten, waarvan gebruik kan worden gemaakt zodra een duidelijke trend van renteverhogingen waarneembaar is. Onderdeel van het beleid is dat de ”Loan-to-Value” ratio maximaal 40% mag bedragen. Hieraan zijn tevens de korte- en langetermijn variabele directiebeloningen gekoppeld. Indien de geldmarktrente met 0,5% muteert, dan leidt dit tot een mutatie van het resultaat en eigen vermogen van € 2,5 mln (2009: € 1,4 mln). Dit zou tot een mutatie van het resultaat en intrinsieke waarde per aandeel leiden van € 0,12 (2009: € 0,07). De afdeling Treasury houdt voortdurend toezicht op de naleving van de leningsvoorwaarden.

100 Valutarisico Wereldhave heeft buiten het euro gebied vastgoedbeleggingen in USD en GBP. Lagere koersen van deze valuta ten opzichte van de EUR kunnen leiden tot een lager resultaat en een lagere waarde van de vastgoedbeleggingen. Dat effect wordt weer beperkt door financiering in de desbetreffende valuta en afdekkingsmogelijkheden in valutaswaps en forward transacties. Het dekkingsbeleid wordt vastgesteld door de directie. Koersontwikkelingen worden continu gevolgd. Inflatiecijfers, welke indirect een invloed hebben op zowel rentevoeten als valutavoeten, maken onderdeel uit van de door de directie vastgestelde parameters, die worden gehanteerd bij de vaststelling van het beleid. Informatie over de daadwerkelijke hoogte van de inflatie maakt deel uit van de managementinformatie. Leidraad voor het indekken van het USD en GBP risico op de vastgoedportefeuille is een dekkingspercentage van 50% met een bandbreedte van 40% tot 70%. De risico’s van lagere koersen op het resultaat worden niet gedekt. Indien de gemiddelde koersen USD en GBP met 5% muteren ten opzichte van de EUR dan wijzigt het resultaat met € 3,2 mln (2009: € 2,7 mln). Dit zou tot een mutatie van het resultaat per aandeel leiden van € 0,15 (2009: € 0,13). Een wijziging van de ultimo koersen met 5% heeft een effect van € 1,30 op de intrinsieke waarde per aandeel en van € 28 mln op het eigen vermogen.



04-03-2011

14:36

Pagina 101

Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico (ook wel herfinancieringsrisico genoemd) betreft het risico dat kredietovereenkomsten niet of slechts tegen minder gunstige voorwaarden kunnen worden verlengd. Dit risico wordt beperkt door het hanteren van solide vermogensverhoudingen, het onderhouden van relaties met diverse internationale banken en het beschikbaar houden van voldoende kredietfaciliteiten (gecommitteerd en ongecommitteerd). Het management beoordeelt de cashflow forecasts en de daaruit voortvloeiende financieringsbenodigdheden op een reguliere basis. Aan financiële transacties zoals rente- en valutaswaps zijn risico’s verbonden. Het gebruik van financiële instrumenten wordt beperkt tot het dekken van onderliggende transacties of posities. Alleen gerenommeerde financiële instellingen met een ”investment grade” kredietbeoordeling komen als wederpartij in aanmerking. Financiële transacties worden slechts met voorafgaande toestemming van de directie aangegaan. Wereldhave heeft in februari 2011 overeenstemming bereikt over de plaatsing van een onderhandse lening ten bedrage van $ 300 mln, tegen een gemiddelde interest van 3,5% bij aanvang. De lening, waarvan de helft naar euro zal worden omgezet, zal eind maart 2011 beschikbaar komen in tranches met looptijden van 5, 7 en 10 jaar.

Kredietrisico Kredietrisico is het risico van het in gebreke blijven van een contract partij op betalingen aan Wereldhave. Indien 1% van de debiteuren in gebreken zou blijven, dan zou dit het resultaat met € 0,1 mln (2009: € 0,1 mln) beïnvloeden. Als gevolg van dergelijke gebreken zou het resultaat per aandeel met € nihil (2009: € 0,01) muteren. Wereldhave houdt toezicht op de kredietwaardigheid van de totale portefeuille uitstaande vorderingen, alsmede de kredietwaardigheid per debiteur en beoordeelt middels management rapportages de toereikendheid van de voorziening dubieuze debiteuren. Daarnaast is in de standaard huurvoorwaarden opgenomen dat huur vooraf moet worden betaald en wordt van iedere huurder vooraf bij aangaan van een nieuw huurcontract de kredietwaardigheid beoordeeld. Het kredietrisico wordt verder gemitigeerd door van huurders verkregen bankgaranties. Indien 1% van de huur niet wordt betaald, is het effect op de bruto huuropbrensten € 2,1 mln (2009: € 1,9 mln).

Concentratie van risico Onder concentratie van risico wordt verstaan dat een enkel financieel risico geheel of grotendeels bij één partij wordt gelopen of dat meerdere financiële risico’s zich concentreren bij één of enkele partijen. Wereldhave mitigeert het concentratierisico ten aanzien van rente-, valuta- en liquiditeitsrisico door rente- en valuta-derivaten en leningen bij verschillende financiële partijen af te sluiten. Verder wordt het kredietrisico gemitigeerd door de omvang en de spreiding van de huurdersportfolio waardoor het concentratierisico zich niet voordoet bij één enkele huurder. Liquiditeitsprognose De resterende looptijd van de nominale hoofdsommen (tot 1 jaar inclusief crediteuren en schulden uit hoofde van derivaten) en toekomstige contractuele interest is als volgt:

101 31 december 2010

31 december 2009

Hoofdsom

Interest

Totaal

Hoofdsom

Interest

Totaal

– tot 1 jaar

281.086

26.175

307.261

150.562

18.695

169.257


156.129

23.708

179.837

222.560

15.555

238.115


648.078

45.586

693.664

323.711

34.780

358.491

98.039

216

98.255

39.466

2.580

42.046

1.183.332

95.685

1.279.017

736.299

71.610

807.909

– meer dan 5 jaar Totale schulden



04-03-2011

14:36

Pagina 102

Het verschil tussen het totaal van de nominale hoofdsom en de balanswaarde van in totaal € 26 mln (2009: € 14 mln) bestaat voor € 19 mln (2009: € 9,1 mln) uit de eigen-vermogenscomponent van de converteerbare obligatieleningen en voor € 7,1 mln (2009: € 4,6 mln) uit de geamortiseerde kostprijs. Met betrekking tot interest op schulden met een variabele interest zijn de interesttarieven die gelden op balansdatum gehanteerd om de toekomstige kasstroom te bepalen. Naast de bovengenoemde financiële verplichtingen heeft Wereldhave ontvangen waarborgsommen van huurders voor een bedrag van € 4,9 mln. De gemiddelde looptijd van deze waarborgsommen is 4,8 jaar. Op de balans verantwoorde financiële activa en verplichtingen De tabel hieronder geeft een overzicht van de financiële activa en verplichtingen die in andere toelichtingen zijn genoemd. Op de horizontale as worden de IFRS categoriën getoond en op de verticale as worden de IFRS klassen voor financiële instrumenten getoond. 31 december 2010

Leningen

Op reële waarde door

en

het resultaat

vorderingen Activa Financiële activa

Niet-hedge

Hedge

derivaten

derivaten

Beschikbaar

Totaal

Toelichting

voor verkoop

4.935

8.074

–

11.523

24.532

8

Debiteuren en overige vorderingen

14.699

–

–

–

14.699

11

Liquide middelen

32.096

–

–

–

32.096

13

51.730

8.074

–

11.523

71.327

Hedge

Overige

Totaal

Toelichting

derivaten

financiële

19

passiva Verplichtingen Rentedragende schulden

–

1.148.016

1.148.016


–

44.202

44.202

21

Waarborgsommen

–

4.872

4.872

21 24

Financiële verplichtingen

4.558

–

4.558

–

4.925

4.925

4.558

1.202.015

1.206.573

Leningen

Op reële waarde door

Beschikbaar

Totaal

Toelichting

en

het resultaat

voor

Crediteuren

102 31 december 2009

vorderingen

verkoop

Niet-hedge

Hedge

derivaten

derivaten

5.569

6.835

–

11.948

24.352

8

Debiteuren en overige vorderingen

15.374

–

–

–

15.374

11

Liquide middelen

20.156

–

–

–

20.156

13

41.099

6.835

–

11.948

59.882

Activa Financiële activa



04-03-2011

14:36

Pagina 103

Hedge

Overige

derivaten

financiële

Totaal

Toelichting

passiva Verplichtingen Rentedragende schulden

–

712.814

712.814

19


–

16.575

16.575

21

Waarborgsommen Financiële verplichtingen Crediteuren

–

4.500

4.500

21

5.868

–

5.868

24

–

3.907

3.907

5.868

737.796

743.664

Reële waarden van financiële activa en verplichtingen zijn gelijk aan de boekwaarden, tenzij anders vermeld in de afzonderlijke toelichtingen. De financiële activa en verplichtingen op reële waarde door het resultaat bevatten geen instrumenten die worden aangehouden voor handelsdoeleinden. Voor zover van toepassing worden specifieke risico’s en verdere onderverdelingen per financieel actief en verplichting besproken in de daarvoor bestemde toelichtingen. Met betrekking tot de waarderingsmethodes van financiële activa wordt verwezen naar toelichting 8. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen De groep heeft zich jegens derden garant gesteld voor een bedrag van € 16 mln (2009: € 16 mln) met betrekking tot de claim welke is beschreven op in toelichting 41. De groep heeft per 31 december 2010 investeringsverplichtingen voor een bedrag van € 176 mln (2009: € 20 mln) met betrekking tot ontwikkelingsprojecten. Verder heeft de groep niet-getrokken gecommitteerde kredietfaciliteiten voor een bedrag van € 200 mln (2009: € 391 mln).

26 Bruto huuropbrengsten (x € 1.000) De huurcontracten voor verhuurde ruimten kennen verschillende expiratiedata. Indexatie van huur wordt bedongen in landen waar dat gebruikelijk of wettelijk toegestaan is. De huurovereenkomsten specificeren de huurprijs, de overige rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder, met inbegrip van opzegtermijn, verlengingsmogelijkheden en doorbelasting van service- en operationele kosten. Betaalde en ontvangen service- en operationele kosten zijn niet begrepen in de huuropbrengsten. Huurderving wegens leegstand, uitgedrukt als percentage van de theoretische huur, bedroeg in 2010 9,7% (2009: 9,2%). Een wijziging van de bezettingsgraad met 1% resulteert in een mutatie van het resultaat met € 2,1 mln.

103

De toekomstige contractuele huur uit op 31 december 2010 bestaande huurovereenkomsten (waarbij omzethuren zijn verantwoord op basis van de minimumhuur) kan voor de eerste vijf jaar als volgt worden gespecificeerd:

2010

2009

Eerste jaar

187.814

146.781

Eerste tot en met vierde jaar

433.124

337.292

Vijfde jaar

101.656

76.669



04-03-2011

14:36

Pagina 104

27 Exploitatiekosten (x € 1.000)

2010

2009

Onderhoud van vastgoed

6.849

8.327

Onroerendzaakbelasting

11.876

12.960

Verzekeringspremies

1.895

1.721

Beheer van vastgoed

4.822

3.994

Verhuurkosten

4.191

4.315

Overige exploitatiekosten

12.491

10.340

Totaal

42.124

41.657

Afwaarderingen met betrekking tot debiteuren bedragen € 2,1 mln (2009: € 0,6 mln) en zijn in de overige exploitatiekosten opgenomen.

28 Waarderingsresultaten (x € 1.000) 2010

2009

Onroerend goed in exploitatie Positieve waarderingsresultaten Negatieve waarderingsresultaten

28.204

–

-/- 41.402

-/-245.829 -/- 13.198

-/-245.829

Onroerend goed in ontwikkeling Positieve waarderingsresultaten Negatieve waarderingsresultaten

–

–

-/- 1.923

– -/-

1.923

–

Financiële activa en verplichtingen Positieve waarderingsresultaten Negatieve waarderingsresultaten

1.025

–

–

-/1.025

Totaal

-/- 14.096

1.181 -/-

1.181

-/-247.010

De waarderingsresultaten op financiële activa en verplichtingen hebben betrekking op financiële activa en verplichtingen die vanaf

104 initiële waardering als ’op reële waarde door het resultaat’ zijn geclassificeerd.



04-03-2011

14:36

Pagina 105

29 Vervreemdingsresultaten (x € 1.000) 2010

2009

Onroerend goed Bruto verkoopopbrengsten

45.239

Verkoopkosten

-/-

2.886

385

-/-

Netto verkoopopbrengsten

140

44.854

Boekwaarde onroerend goed

-/-42.048

Boekwaarde huurkortingen

-/-

2.746 -/- 1.911

338

-/-

30

-/-42.386

-/- 1.941

2.468

805

Resultaat uit directe verkoop onroerend goed/ dochterondernemingen Resultaat uit indirecte verkoop onroerend goed/ dochterondernemingen

–

Resultaat uit verkopen

-/-

38

2.468

767

Overig Reële waarde van de aangekochte activa en verplichting

–

2.082

Aankoopprijs aangekochte activa en verplichtingen

–

-/- 2.082

Totaal

–

–

2.468

767

In 2009 heeft Wereldhave haar belang in een lege vennootschap in Turkije verkocht. De verkoopprijs lag enigszins onder de intrinsieke waarde. Het verschil is direct in het resultaat verwerkt onder resultaat uit indirecte verkoop onroerend goed. In 2009 heeft Wereldhave haar belang in Broadway Tower LLC (USA) uitgebreid tot 100%. Op de aankoop is geen resultaat behaald.

30 Beheerkosten (x € 1.000) 2010 Salarissen en sociale lasten

2009

12.091

10.629

Pensioenkosten

1.917

1.502

Accountants- en advieskosten

1.645

1.522

Kantoorkosten

3.708

3.502

Overige

4.702

105

3.727 24.063

20.882

Toegerekend aan exploitatiekosten/ service- en operationele kosten

-/- 4.726

-/- 3.844

Toegerekend aan investeringen

-/- 1.059

-/-

807

Toegerekend aan immateriële activa

-/-

-/-

650

Doorberekend aan derden

-/- 2.988

311

-/- 2.757 -/- 9.084

-/- 8.058

14.979

12.824

Totaal



04-03-2011

14:36

Pagina 106

Pensioenkosten De totale kosten van toegezegde pensioenregelingen kunnen als volgt worden toegelicht:

2010

Nederland

Aan het dienstjaar toegerekende pensioenkosten

België

Totaal

678

120

76

874

1.651

840

41

2.532

-/-2.396

-/- 908

31

-/-3.335

Interestkosten Verwacht rendement op pensioenactiva

Verenigd Koninkrijk

-/-

Afschrijving van niet opgenomen: – Kosten van verstreken diensttijd

-/-

21

–

–

–

–

–

–

6.138

14

–

6.152

-/-5.098

–

–

-/-5.098

952

66

86

1.104

Nederland

Verenigd Koninkrijk

België

Totaal

– Netto winsten (–)/verliezen

-/-

21

Direct in aanmerking genomen (winsten)/ verliezen uit hoofde van par. 58A Veranderingen in oninbare overschotten, effect van de limiet uit alinea 58(b)

2009 Aan het dienstjaar toegerekende pensioenkosten

517

94

68

679

1.546

766

36

2.348

-/-2.180

-/- 756

26

-/-2.962

Interestkosten Verwacht rendement op pensioenactiva

-/-

Afschrijving van niet opgenomen: – Kosten van verstreken diensttijd – Netto winsten (–)/verliezen

-/-

21

–

–

-/-

21

–

–

–

–

-/-4.351

–

–

-/-4.351

5.257

–

–

5.257

768

104

78

950

2010

2009

1.168

977

749

525

Direct in aanmerking genomen (winsten)/ verliezen uit hoofde van par. 58A Veranderingen in oninbare overschotten, effect van de limiet uit alinea 58(b)

Het totaalresultaat op pensioenregelingen kan als volgt worden toegelicht:

106

Pensioenkosten toegezegde pensioenregelingen Pensioenkosten toegezegde bijdrageregelingen Mutatie in pensioenactiva en verplichting in indirect resultaat uit hoofde van toegezegde pensioenregelingen (zie toelichting 33)

-/-

Totaal resultaat uit hoofde van pensioenplannen

64 1.853

-/-

27 1.475

De totale kosten voor de toegezegde pensioenregelingen bedragen € 1,0 mln (2009: € 1,0 mln). Werknemers Gedurende het jaar 2010 waren gemiddeld 130 personen (2009: 127) in dienst van de groep, waarvan 50 (2009: 44) in Nederland en 80 (2009: 83) in het buitenland. Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 2


04-03-2011

14:36

Pagina 107

Remuneratie van de leden van de Raad van Commissarissen en de Directie

2010

2009

J. Krant

43

39

F.Th.J. Arp

33

28

P.H.J. Essers

32

28

J.A.P. van Oosten

29

21

–

11

137

127


C.J. de Swart Totaal

De leden van de Raad van Commissarissen bezitten geen aandelen of opties op aandelen van Wereldhave N.V. De vennootschap heeft geen leningen, voorschotten of financiële garanties verstrekt aan leden van de Raad. Aandelen of opties op aandelen zijn en worden niet verstrekt aan de Raad. Directie

2010

Salaris Korte termijn Lange termijn

Bijzondere

Pensioen

Sociale

bonus

bonus

beloning

kosten

lasten

Totaal

J. Pars

375

124

53

–

113

22

687

D.J. Anbeek

330

109

46

–

99

20

604

Totaal

705

233

99

–

212

42

1.291

Salaris Korte termijn Lange termijn

Bijzondere

Pensioen

Sociale

Totaal

beloning

kosten

lasten

2009

bonus

bonus

J. Pars

340

49

22

–

102

21

534

D.J. Anbeek 1)

175

44

20

–

53

11

303

G.C.J. Verweij 2)

178

59

27

449

89

3

805

Totaal

693

152

69

449

244

35

1.642

1)

De heer Anbeek is per 1 juni 2009 in dienst getreden.

2)

De heer Verweij is per 30 juni 2009 teruggetreden.

In het jaarverslag is het remuneratiebeleid van de directie nader toegelicht. De lange termijn variabele beloning bedraagt voor de heren Pars en Anbeek respectievelijk € 158.025 en € 139.062. De lange termijn variabele beloning betreft een aanspraak op een op aandelen gebaseerde beloning die voorwaardelijk wordt toegekend. De voorwaarde is dat, naast continuerend dienstverband, over een periode van drie jaar voortschrijdend gemiddeld gemeten sprake is van een stijging van het directe resultaat ten opzichte van het resultaat van het jaar voorafgaande aan het jaar waarover de op aandelen gebaseerde beloning betrekking heeft. Om deze reden moet de lange termijn beloning over het jaar 2010 gelijkelijk toegerekend worden over de periode van voorwaardelijkheid. In de jaarrekening van het jaar 2010 is daarom 33,33% van de lange termijn beloning 2010 in aanmerking genomen. Vanaf 2010 bedraagt de variabele beloning (bonus) die door de directie kan worden ontvangen bij een normale tot goede performance (het zogenaamde ’at target’ niveau) 50% van het jaarsalaris. Bij excellente prestaties kan de toegekende bonus stijgen naar 1,7 maal de ’at target’ bonus tot 85% van het jaarsalaris. De variabele beloning is deels afhankelijk van de ontwikkeling van het direct resultaat per aandeel en deels afhankelijk van het behalen van persoonlijke doelstellingen. De variabele beloning gerelateerd aan de ontwikkeling van het direct resultaat per aandeel is voor 30% een onvoorwaardelijke korte termijn bonus en voor 70% wordt de bonus voorwaardelijk toegekend (lange termijn bonus). Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2010 - deel 2

107


04-03-2011

14:36

Pagina 108

De directie kan voor wat betreft de wijze van uitbetaling van de korte termijn kiezen tussen uitbetaling in contanten, uitbetaling in aandelen of uitbetaling in een combinatie hiervan. Indien voor (gedeeltelijke) uitbetaling in aandelen wordt gekozen, wordt de variabele beloning verhoogd met 10%, onder restrictie dat de aandelen minimaal vier jaar worden geblokkeerd. De aandelen zijn in eigendom van de directie en zijn dividendgerechtigd. Voor 2010 hebben beide directieleden gekozen voor een volledig uitkering in contanten voor de korte termijn bonus. Derhalve is verhoging van de variabele korte termijn beloning met 10% niet van toepassing. De lange termijn bonus wordt uitsluitend in aandelen uitgekeerd. Bij de jaarlijkse voorwaardelijke vaststelling wordt het bedrag aan variabele beloning in contanten omgerekend naar een voorwaardelijk aandelentegoed aan de hand van de slotkoers op de eerste handelsdag na het ex-dividend noteren van het aandeel Wereldhave van het jaar waarin de beloning voorwaardelijk is toegekend. De aandelen zijn dividendgerechtigd. Het voorwaardelijk aandelentegoed wordt verhoogd met het dividend gedeeld door de aandelenkoers op dat moment. Voor het eerst zullen aandelen voorwaardelijk worden toegekend na de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 18 april 2011. De aandelen zullen op de markt worden ingekocht. Als gevolg van de regeling zoals vastgesteld, is het aantal aandelen wat met betrekking tot boekjaar 2010 voorwaardelijk wordt toegekend bij het opmaken van de jaarrekening nog niet bekend. Wanneer na verloop van de voorwaardelijkheidsperiode aan de voorwaarden is voldaan, wordt het aantal aandelen dat onvoorwaardelijk is geworden geleverd aan de directeur. De af te dragen loonbelasting en sociale lasten over de lange termijn variabele beloning komen ten laste van de directieleden. De periode van prestatiemeting voor de in 2010 toegekende variabele lange termijnbonus is 1 januari 2010 tot en met 31 december 2012. De vennootschap heeft geen leningen, voorschotten of financiële garanties verstrekt aan leden van de directie. Behoudens bovengenoemde regeling hebben de leden van de directie geen aandelen of opties op aandelen van Wereldhave N.V. in bezit. Accountantskosten In 2010 heeft Wereldhave de volgende bedragen aan declaraties van haar groepsaccountant PricewaterhouseCoopers verantwoord:

Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten

108 Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten

2010

2009

410

477

47

59

40

43

15

31

512

610

Van het totale bedrag aan verantwoorde kosten heeft € 223.000 (2009: € 301.000) betrekking op Nederland. Dit betreft voor een bedrag van € 186.000 (2009: € 224.000) kosten voor de controle van jaarrekeningen, € 47.000 (2009: € 59.000) voor overige controleactiviteiten, € nihil (2009: € 18.000) aan belastingadviesdiensten en voor het overige heeft dit betrekking op andere niet-controlediensten.



04-03-2011

14:36

Pagina 109

31 Overige baten en lasten (x € 1.000) Ontvangen dividend

2010

2009

869

840

Acquisitiekosten business combinations

-/-

366

–

Overige

-/-

245

Totaal overige baten en lasten

-/-

20

258

820

2010

2009

-/-25.874

-/-17.519

32 Interestbaten en -lasten (x € 1.000) Interestlasten Betaalde interest Gekapitaliseerde interest

2.067

1.287

Geamortiseerde kosten leningen

-/- 1.991

-/-

Interestlasten met betrekking tot leningen

-/-25.798

-/-17.224

Oprenting erfpachtverplichtingen

-/- 1.084

-/- 1.074

Oprenting converteerbare obligatieleningen

-/- 3.438

-/- 2.058

70

70

-/- 4.452

-/- 3.062

-/-30.250

-/-20.286

338

686

-/-29.912

-/-19.600

Oprenting overige leningen en vorderingen

Totaal interestlasten

992

Interestbaten Ontvangen interest Totaal interestbaten en -lasten

De gekapitaliseerde interest betreft de geactiveerde interest op ontwikkelingsprojecten en is gebaseerd op de voor gewogen gemiddelde interestlasten van de groep. Gedurende 2010 liep de bandbreedte van de gehanteerde rentetarieven van 1,6% tot 3,0% (2009: 1,3% tot 3,5%). Over 2010 bedroeg de gemiddelde interest 3,2%. In de ’betaalde interest’ zijn ten bedrage van € 0,9 mln (2009: € 0,4 mln) kosten met betrekking tot betaalde vergoedingen voor het niet getrokken deel van de gecommitteerde financieringsfaciliteiten ten bedrage van € 200 mln begrepen.

33 Overige financiële baten en lasten (x € 1.000) Koersverschillen Mutatie pensioenverplichtingen Totaal


2010

2009

-/- 2.660

92

64

27

-/- 2.596

119

109


04-03-2011

14:36

Pagina 110

34 Belastingen over het resultaat (x € 1.000)

2010

2009

101.316

-/-134.592

Belastinglast volgens lokale tarieven

32.517

-/- 26.908

Resultaat vrijgesteld van belastingen

-/- 31.245

-/- 12.198

7.849

5.214

67

–

Resultaat voor belasting

Aftrekbare kosten Fiscaal compensabele verliezen Vrijval van latenties Terug ontvangen bronbelasting Herwaarderingen op panden met een cumulatief negatieve vermogenswinst

-/-

–

-/-

8.653

34

-/-

2.365

3.122

12.547

81

42

Belasting over het resultaat

6.181

-/- 32.321

Gemiddelde belastingdruk

6,1%

24,0%

Overige verschillen

Van de totale belastinglast is € 9.410 (2009: € 2.040) acuut en € –3.229 (2009: € –34.361) latent. De van toepassing zijnde belastingtarieven variëren van 0% voor de uit hoofde van hun fiscale status vrijgestelde entiteiten tot 35%. De gemiddelde belastingdruk varieert per jaar doordat, met name herwaarderingsresultaten jaarlijks anders over de belaste en de, vanuit hun fiscale status, onbelaste landen zijn verspreid. Indien voor in eigendom zijnde panden geen verkoopplan bestaat wordt een latente belastingverplichting opgenomen voor de ongerealiseerde postieve herwaarderingenresultaten tegen de belastingtarieven die gelden voor operationele resultaten. Ten aanzien van de overige gerealiseerde en ongerealiseerde resultaten zijn er geen belastingeffecten (2009: idem).

35 Resultaat per aandeel en resultaat per aandeel bij volledige conversie (bedragen x € 1.000) Resultaat per aandeel Het resultaat per aandeel wordt berekend op basis van de totale winst na belastingen die is toe te rekenen aan gewone

110 aandeelhouders van de vennootschap en het gemiddeld aantal gewone aandelen gedurende het boekjaar. Resultaat per aandeel bij volledige conversie Het resultaat per aandeel bij volledige conversie wordt berekend op basis van de totale winst na belastingen, aangepast voor in het resultaat verwerkte kosten met betrekking tot de converteerbare obligatieleningen en het gemiddeld aantal gewone aandelen gedurende het jaar inclusief het maximaal aantal aandelen uit hoofde van conversie.



04-03-2011

14:36

Pagina 111

2010 Aan aandeelhouders toe te rekenen resultaat

88.673

Aanpassingen voor effect converteerbare obligatieleningen

17.889

Resultaat geschoond voor effect converteerbare obligatieleningen

Aantal uitstaande aandelen per 1 januari Aanpassing voor aantal aandelen agv effect betaald stockdividend

106.562

2009 -/-

107.096 –

-/-

107.096

21.276.988

20.781.735

112.322

341.928

21.389.310

21.123.663

5.582.263

–

26.971.573

21.123.663

Gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen gedurende het boekjaar Aanpassing voor veronderstelde omzetting van converteerbare obligatieleningen Gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen gedurende het boekjaar met effect van verwatering Vanwege het negatieve resultaat over 2009 is geen sprake van verwatering. Voor het dividendvoorstel 2010 wordt verwezen naar toelichting 37.

36 Intrinsieke waarde per aandeel Intrinsieke waarde per aandeel De intrinsieke waarde per aandeel wordt berekend op basis van het eigen vermogen zoals weergegeven in de balans per 31 december en het aantal uitstaande aandelen per dezelfde datum.

Eigen vermogen beschikbaar voor aandeelhouders (x € 1.000) Aantal gewone aandelen per 31 december

2010

2009

1.611.232

1.569.554

21.448.525

21.276.988

75,12

73,77

111 Eigen vermogen per aandeel



04-03-2011

14:36

Pagina 112

Intrinsieke waarde bij volledige conversie

2010

2009 in € per

Eigen vermogen Effect van conversie Eigen vermogen na conversie

in € per

in € 1.000

aandeel

in € 1.000

aandeel

1.611.232

75,12

1.569.554

73,77

635.996

0,97

416.754

1,11

2.247.228

76,09

1.986.308

74,88

37 Dividend Voorgesteld wordt om naast het 5% contante dividend op prioriteitsaandelen ’A’, op de gewone aandelen, ter voldoening aan de fiscale uitdelingsverplichting, een dividend in contanten uit te keren van € 3,10 per aandeel onder inhouding van dividendbelasting. Voorts wordt voorgesteld om € 1,60 naar keuze van de aandeelhouder in contanten of in aandelen uit te keren. Deze uitkering komt ten laste van de fiscale herbeleggingsreserve, waardoor geen dividendbelasting is verschuldigd.

38 Expense ratio De expense ratio over het jaar 2010 bedraagt op basis van de Wet op het financieel toezicht (Wft) regels 1,78% (2009: 1,83%). Het percentage is berekend als het quotiënt van exploitatie- en beheerkosten en het gemiddeld eigen vermogen per begin en einde van het jaar en de tussenliggende kwartaaleinden.

39 Gebeurtenissen na balansdatum Wereldhave heeft in februari 2011 overeenstemming bereikt over de plaatsing van een onderhandse lening ten bedrage van $ 300 mln, tegen een gemiddelde interest van 3,5% bij aanvang. De lening, waarvan de helft naar euro zal worden omgezet, zal eind maart 2011 beschikbaar komen in tranches met looptijden van 5, 7 en 10 jaar.

40 Verbonden partijen 112 De directie, Raad van Commissarissen, dochterondernemingen en de pensioenfondsen van Wereldhave worden aangemerkt als verbonden partijen. De leden van de Raad van Commissarissen en de Directie hadden gedurende het jaar geen persoonlijk belang in beleggingen van de vennootschap. Voor informatie over de remuneratie van bestuurders wordt verwezen naar toelichting 30. Met betrekking tot transacties met de pensioenfondsen wordt verwezen naar toelichtingen 10 en 21. Voor zover de vennootschap bekend, hebben in het verslagjaar geen transacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen.



04-03-2011

14:36

Pagina 113

41 Claims In november 1996 heeft de Belgische dochteronderneming N.V. VastgoedMaatschappij België (VMB) een belastingaanslag ontvangen van BEF 1,4 miljard (€ 36 mln). Deze aanslag had betrekking op de splitsing van MLO Ltd in N.V. M.L.O. en N.V. Seceurimmo Invest. De nieuwe aandeelhouder van de laatstgenoemde vennootschap heeft het onroerend goed afgestoten en de vennootschap als kasgeldvennootschap verkocht. De Belgische belastinginspectie accepteert de splitsing niet en stelt dat er sprake is van een ”verkapte” dividendbetaling. In 1999 heeft de Belgische belastinginspectie een aanvullende aanslag ad BEF 0,6 mrd (€ 15 mln) opgelegd. Deze aanvullende aanslag, die in het verlengde van de eerste aanslag ligt, heeft betrekking op dividendbelasting. Ter behoud van rechten hebben de Belgische fiscale autoriteiten een viertal objecten in België bezwaard met hypotheek. De reële waarde van de bezwaarde objecten bedraagt ultimo 2010 in totaal € 56 mln (2009: € 59 mln). Wereldhave stelt zich op het standpunt dat de claims onterecht zijn opgelegd en heeft tegen de bovengenoemde aanslagen bezwaar ingediend. Om deze reden is er voor deze claim geen voorziening gevormd. In 1999 is een strafrechtelijke procedure gestart tegen Wereldhave Belgium in verband met de verkoop van een kasgeldvennootschap in 1993. De Raadkamer heeft de gerechtelijke procedure tegen Wereldhave Belgium doorverwezen voor de behandeling in eerste aanleg. Wereldhave Belgium heeft tegen deze beslissing beroep ingesteld. De Kamer van Inbeschuldigingstelling te Brussel heeft op 19 november 2009 beslist de strafvordering t.a.v. de Wereldhave Belgium grotendeels, met name met betrekking tot fiscale fraude en witwassen, onontvankelijk te verklaren en Wereldhave Belgium alléén naar de Correctionele Rechtbank door te verwijzen wegens het bestaan van bezwaren t.o.v. fiscale onjuistheden en het gebruik van fiscaal incorrecte stukken. Op 18 november 2010 is de zaak ten laste van o.m. Comm. VA Wereldhave Belgium door de Correctionele Rechtbank van Brussel niet ontvankelijk verklaard wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het openbaar ministerie is hiertegen in beroep gegaan. Wereldhave Belgium is ervan overtuigd te hebben voldaan aan de toepasselijke weten regelgeving en heeft daarom geen voorziening gevormd voor deze claim. Wereldhave N.V. heeft aan drie (voormalige) personeelsleden persoonlijke garanties afgegeven in relatie tot persoonlijke claims met betrekking tot bovengenoemde zaak. In het slechtste scenario zou dit tot een impact van € 0,8 mln kunnen leiden.

113



04-03-2011

14:36

Pagina 114

Vennootschappelijke balans per 31 december 2010 (bedragen x € 1.000)

Activa

31 december 2010

Toel.

31 december 2009

Beleggingen Onroerend goed in exploitatie

2

369.891

375.109

Beleggingen in dochterondernemingen

3

1.393.401

1.142.464

Overige beleggingen

4

718.506

485.036 2.481.798

Vorderingen

2.002.609

5

Vorderingen op dochterondernemingen

36.317

114.884

Belastingvorderingen

371

366

Overlopende activa

910

1.236

Overige vorderingen

17

526 37.615

117.012

Overige activa Bedrijfsmiddelen

4.175

4.230

Liquide middelen

32

35 4.207

4.265

2.523.620

2.123.886

Eigen vermogen en verplichtingen Eigen vermogen

6

Aandelenkapitaal

214.485

212.770

Agio

777.728

766.432

71.474

121.532

Algemene reserve Herwaarderingsreserve

497.949

Reserve koersverschillen

-/-

Resultaat boekjaar

643.287

39.077

-/-

88.673

67.371

-/- 107.096 1.611.232

1.569.554

Langlopende schulden Leningen

7

642.738

452.810

Overige schulden

8

7.085

7.097 649.823

459.907

262.565

94.425

2.523.620

2.123.886

114 Kortlopende schulden

9

Vennootschappelijke winst- en verliesrekening over 2010 (bedragen x € 1.000)

2010

2009

Resultaat na belastingen van 67.317

-/- 107.477

Overige baten en lasten na belastingen

dochterondernemingen

3

21.356

381

Resultaat

88.673

-/- 107.096



04-03-2011

14:36

Pagina 115

Toelichting op de vennootschappelijke balans en winst- en verliesrekening 1

Algemeen

1.1

Grondslagen voor het opstellen van de vennootschappelijke jaarrekening De vennootschappelijke jaarrekening van de vennootschap wordt opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de door artikel 2:362 lid 8 BW geboden mogelijkheid om in de vennootschappelijke jaarrekening de grondslagen van waardering en resultaatbepaling (waaronder begrepen de grondslagen voor presentatie van financiële instrumenten als eigen of vreemd vermogen) die in de geconsolideerde jaarrekening worden gehanteerd, toe te passen. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Verwezen wordt naar de toelichting in de geconsolideerde jaarrekening. De jaarrekening is opgesteld voor winstverdeling, met uitzondering van die delen waarvoor de verdeling wettelijk bepaald is.

1.2

Beleggingen in dochterondernemingen Deelnemingen in dochterondernemingen en andere entiteiten waarin de vennootschap zeggenschap kan uitoefenen of waarover zij de centrale leiding heeft, worden initieel en op balansdata gewaardeerd op de netto vermogenswaarde. De waarde van deze deelnemingen wordt aangepast met het aandeel van de vennootschap in de resultaten van de deelneming, gebaseerd op de grondslagen van bepaling van het resultaat zoals toegepast in de geconsolideerde jaarrekening en met het aandeel in de overige mutaties in het eigen vermogen van de deelneming die na de overnamedatum aan de vennootschap toerekenbaar zijn. De netto vermogenswaarde wordt bepaald door de activa, de voorzieningen, de verplichtingen en het resultaat te bepalen volgens de grondslagen die worden gehanteerd in de geconsolideerde jaarrekening.

2

Onroerend goed in exploitatie (x € 1.000) Stand per 1 januari

2010

2009

375.109

396.191

–

2.881

Aankopen Investeringen

4.299

1.792

Verkopen

-/-

7.038

–

Herwaardering

-/-

2.479

-/- 25.755

369.891

375.109


In 2010 zijn de objecten Rutherfordweg 51 te Utrecht en Agro Businesspark 2 te Wageningen verkocht. De netto-opbrengst uit hoofde van deze verkopen bedraagt € 6,5 mln.


115


04-03-2011

14:36

Pagina 116

Het onroerend goed in exploitatie is in eigendom van de vennootschap en wordt gehouden om huuropbrengsten of waardestijging te realiseren. De onroerende zaken worden niet gebruikt in de productie of levering van goederen en diensten of op andere wijze voor eigen gebruik aangewend. De reële waarde van het onroerend goed in exploitatie wordt vier maal per jaar bepaald. Twee maal per jaar worden de waarderingen door externe taxateurs bepaald. Bij de bepaling van de waarde wordt rekening gehouden met de omvang, de aard en het gebruik van het vastgoed. De volgende bedragen zijn met betrekking tot onroerend goed in exploitatie in de winst-en-verliesrekening verwerkt:

2010 Huurinkomsten Exploitatiekosten voor activa die huuropbrengsten hebben gegenereerd Exploitatiekosten voor activa die geen huuropbrengsten hebben gegenereerd

3

2009

29.213

28.996

-/- 3.092

-/- 3.700

–

–

2010

2009

1.142.464

1.285.922

Beleggingen in dochterondernemingen (x € 1.000) Het overzicht van de mutaties luidt als volgt:

Stand per 1 januari Koersverschil

34.589

Investeringen/desinvesteringen Herwaardering op financiële activa beschikbaar voor verkoop

-/-

Resultaat dochterondernemingen Dividend uitkeringen

-/-


-/-

408

189.455

–

306

1.363

67.317

-/- 107.477

40.118

-/-

1.393.401

36.936 1.142.464

Lijst van dochterondernemingen Per 31 december 2010 worden door de vennootschap de volgende dochterondernemingen rechtstreeks gehouden: Aandeel in kapitaal (in %)

116

C.V.A. Belgium S.C.A. *)

39,1

Wereldhave Finland Oy

100

Ilôt Kleber S.A.S.

100

Clichy Investissements S.A.S.

100

Espace Saint Denis S.A.S.

100

Marine de Dunkerque S.A.S.

100

N.V. Wereldhave International

100

Wereldhave Management Holding B.V.

100

Wereldhave Development B.V.

100

West World Holding N.V.

100

Relovast B.V.

100

Relovast II B.V.

100

Espamad S.L.

100

Wereldhave U.K. Holdings Ltd.

100

*) Inclusief indirecte belangen 69,31%.



4

Overige beleggingen (x € 1.000)

Stand per 31 december 2008 Koersverschil

04-03-2011

Pagina 117

Vorderingen op

Overige

dochter-

financiële

ondernemingen

vaste activa

368.918

9.630

-/-

Investeringen/Opname

14:36

Totaal

378.548

3.269

–

244.021

–

-/-

244.021

3.269

Kortlopend deel overgebracht naar vorderingen

-/-108.300

–

-/-108.300

Desinvesteringen/Aflossing

-/- 25.229

-/- 735

-/- 25.964

476.141

8.895

485.036

5.387

–

5.387

Stand per 31 december 2009 Koersverschil Investeringen/Opname

429.062

1.355

430.417

Kortlopend deel overgebracht naar vorderingen

-/- 16.000

–

-/- 16.000

Desinvesteringen/Aflossing

-/-185.867

-/- 467

-/-186.334

708.723

9.783

718.506


De vorderingen op dochterondernemingen die in deze toelichting zijn opgenomen hebben een looptijd van meer dan één jaar.

5

Vorderingen (x € 1.000) De looptijd van de vorderingen is minder dan één jaar. De reële waarde van de vorderingen is gelijk aan de balanswaarde. Hieronder opgenomen een lening met een dochteronderneming van € 16 mln, welke in de loop van 2011 zal expireren.

6

Eigen vermogen Aandelenkapitaal Het maatschappelijk kapitaal van de onderneming bedroeg per 31 december 2010 € 800.000.000 verdeeld in 40.000.000 gewone aandelen van elk € 10, 20.000.000 preferente aandelen van elk € 10 en 20.000.000 prioriteitsaandelen van elk € 10. Het geplaatste en gestorte aandelenkapitaal is groot € 214.485.350, bestaande uit 21.448.525 aandelen van € 10 nominaal en 10 prioriteitsaandelen van € 10.

117

In 2010 is het aandelenkapitaal uitgebreid met 171.537 aandelen van € 10, doordat het dividend 2009 gedeeltelijk als stockdividend is uitgekeerd.



04-03-2011

14:36

Pagina 118

Het mutatieoverzicht van het eigen vermogen over 2009 en 2010 is als volgt (bedragen x € 1.000) **): Aandelenkapitaal

Agio reserve

Algemene reserve

Herwaarderingsreserve onroerend goed *)

Herwaarderingsreserve dochterondernemingen *)

Reserve koersverschillen *)

Resultaat boekjaar

Totaal


207.817

763.809

129.334

143.183

564.200

-/- 68.553

493

1.740.283

Resultaat verdeling 2008

–

–

65.952

346

-/- 65.805

–

493

–

Koersverschillen

–

–

–

–

–

1.182

–

1.182

Mutatie reserves

–

7.576

–

–

1.363

–

–

8.939 –

Gerealiseerde herwaardering Stockdividend over 2008

– 4.953

-/-

-/-

–

–

–

–

–

–

4.953

–

–

–

–

–

–

Dividend uitkering over 2008

–

–

-/- 73.754

–

–

–

–

-/- 73.754

Resultaat boekjaar **)

–

–

–

–

–

–

-/-107.096

-/-107.096

212.770

766.432

121.532

143.529

499.758

-/- 67.371

-/-107.096

1.569.554

Stand per 31 december 2009 Resultaat verdeling 2009

–

–

33.830

-/- 22.782

-/-118.144

–

107.096

–

Koersverschillen

–

–

–

–

–

28.294

–

28.294

Mutatie reserves

–

13.011

–

Gerealiseerde herwaardering

–

–

4.106

1.715

–

Stockdividend over 2009

1.715

-/-

-/-

–

-/-

306

–

–

12.705

1.384

-/-

2.722

–

–

–

–

–

–

–

–

Dividend uitkering over 2009

–

–

-/- 87.994

–

–

–

–

-/- 87.994

Resultaat boekjaar **)

–

–

–

–

–

–

88.673

88.673

214.485

777.728

71.474

119.363

378.586

-/- 39.077

88.673

1.611.232


**) Wettelijke reserve. **) De jaarrekening is opgesteld voor winstverdeling. Met betrekking tot de voorgestelde winstverdeling wordt verwezen naar de overige gegevens.

Agio Het agio bestaat uit het op aandelen gestort kapitaal dat de nominale waarde te boven gaat. Het agio is belastingvrij uitkeerbaar voor een bedrag van € 735 mln (2009: € 737 mln). Algemene reserve

Winstbestemming 2009

118

In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 15 april 2010 is de bestemming van het resultaat over 2009 als volgt vastgesteld (bedragen x € 1.000): Uitgekeerd aan gewone aandeelhouders

87.994

Toevoeging/onttrekking: – Herwaarderingsreserve onroerend goed

-/- 22.782

– Herwaarderingsreserve dochterondernemingen

-/-118.144

– Algemene reserve

-/- 54.164

Winst 2009

-/-107.096

Dividend 2010 Het dividendvoorstel 2010 is nader toegelicht in de ’Overige gegevens’.



04-03-2011

14:36

Pagina 119

Herwaarderingsreserve onroerend goed Herwaarderingsreserves worden aangehouden voor de volgende cumulatief niet gerealiseerde herwaarderingen: – waardevermeerderingen van activa waarvan waardeveranderingen via de winst-en-verliesrekening zijn verantwoord; – waardevermeerderingen van activa die rechtstreeks worden verwerkt in het eigen vermogen. Herwaarderingsreserve dochterondernemingen In deze reserve worden de cumulatief positieve waarderingsresultaten van beleggingen in dochterondernemingen opgenomen.

7

Leningen (x € 1.000)

31 december 2010

31 december 2009

Looptijd

Looptijd

Looptijd

< 1 jaar

1 – 5 jaar

> 5 jaar

17.369

20.300


199.498

Schulden aan kredietinstellingen

– 216.867

Schulden aan dochterondernemingen

Totaal

Totaal

Totaal

–

37.669

36.056

436.498

–

635.996

416.754

185.940

–

185.940

–

642.738

–

859.605

452.810

Aflossingsverplichtingen binnen 1 jaar na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder schulden op korte termijn. Met betrekking tot de conversievoorwaarden van de converteerbare obligatieleningen wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. Gemiddelde effectieve interestvoet

2010

2009

EUR

GBP

totaal

EUR

GBP

totaal

3,6%

0,7%

3,4%

–

0,6%

0,6%

• Schulden aan dochterondernemingen

1,9%

–

1,9%

2,6%

–

2,6%

• Converteerbare obligatielening

4,6%

–

4,6%

4,6%

–

4,6%

• Bancaire schulden en andere leningen

1,4%

2,1%

1,7%

–

–

–

–

-/-5,4%

-/-5,4%

–

-/-5,5%

-/-5,5%

3,8%

-/-0,6%

3,6%

4,4%

-/-3,9%

3,4%

Kortlopende rentedragende schulden Langlopende rentedragende schulden – zonder zekerheid

– met zekerheid • Interest rate swaps Gemiddeld

De interest rate swaps zijn door Wereldhave NV aangegaan en hebben betrekking op een lening in één van de dochterondernemingen.


119


04-03-2011

14:36

Pagina 120

Reële waarde De boekwaarde en de reële waarde van de lang- en kortlopende rentedragende schulden is als volgt:

31 december 2010 boekwaarde Schulden aan dochterondernemingen

marktwaarde

31 december 2009 boekwaarde

marktwaarde

37.669

37.669

36.056

36.056


635.996

680.297

416.754

459.278

Bancaire schulden en andere leningen

185.940

187.486

–

–

859.605

905.452

452.810

495.334

Valuta Alle leningen zijn afgesloten in euro.

8

Overige schulden (x € 1.000)

Erfpachtverplichtingen Ontvangen waarborgsommen

9

Kortlopende schulden (x € 1.000)

Schulden aan kredietinstellingen Kortlopend deel van langlopende schulden Crediteuren Schulden aan dochterondernemingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden

120


31 december 2010

31 december 2009

6.800

6.814

285

283

7.085

7.097

31 december 2010

31 december 2009

31.741

57.217

199.498

–

364

574

17.403

19.054

1.182

1.498

12.377

16.082

262.565

94.425


10

04-03-2011

14:36

Pagina 121

Werknemers Gedurende het jaar 2010 waren bij de rechtspersoon gemiddeld 2 werknemers in dienst (2009: 3), allen zijn werkzaam in Nederland.

11

Remuneratie directie en commissarissen Voor de gegevens omtrent de remuneratie van directie en commissarissen wordt verwezen naar toelichting 30 in de geconsolideerde jaarrekening.

12

Verbonden partijen Alle dochterondernemingen worden aangemerkt als verbonden partij. Zie ook toelichting 40 van de geconsolideerde jaarrekening.

13

Niet in de balans opgenomen verplichtingen De vennootschap heeft zich voor dochterondernemingen jegens derden garant gesteld voor een bedrag van € 279 mln (2009: € 281 mln). De investeringsverplichtingen belopen per 31 december 2010 € 1,2 mln (2009: € 0,4 mln).

Den Haag, 2 maart 2011


Directie

J. Krant

J. Pars

F.Th.J. Arp

D.J. Anbeek

P.H.J. Essers J.A.P. van Oosten

121



04-03-2011

14:36

Pagina 122

Overige gegevens Winstbestemming

Gebeurtenissen na balansdatum

De winstbestemming is geregeld in artikel 25 van de statuten

Wereldhave heeft in februari 2011 overeenstemming bereikt

van de vennootschap. Allereerst wordt aan houders van

over de plaatsing van een onderhandse lening ten bedrage van

preferente aandelen een dividend uitgekeerd waarvan het

$ 300 mln, tegen een gemiddelde interest van 3,5% bij

percentage anderhalf procent hoger ligt dan de twaalf maands

aanvang. De lening, waarvan de helft naar euro zal worden

geldmarktrente (Euribor), geldend voor de eerste beursdag van

omgezet, zal eind maart 2011 beschikbaar komen in tranches

het betrokken boekjaar, of zoveel minder als beschikbaar is.

met looptijden van 5, 7 en 10 jaar.

De uitkeringen worden berekend over het gestorte nominale bedrag van deze aandelen. Van de resterende winst wordt op de prioriteitsaandelen ”A” vijf procent uitgekeerd over hun nominale waarde. Het restant staat ter beschikking van de algemene vergadering van aandeelhouders. Voorstel tot winstverdeling Voorgesteld wordt om naast het 5% contante dividend op prioriteitsaandelen ’A’, op de gewone aandelen, ter voldoening aan de fiscale uitdelingsverplichting, een dividend in contanten uit te keren van € 3,10 per aandeel onder inhouding van dividendbelasting. Voorts wordt voorgesteld om € 1,60 naar keuze van de aandeelhouder in contanten of in aandelen uit te keren. Deze uitkering komt ten laste van de herbeleggingsreserve, waardoor geen dividenbelasting verschuldigd is. (bedragen x € 1 mln)

2010

2009

88,7

-/-107,1

100,8

98,9

2,4

-/- 22,8

9,4

-/-118,1

-/- 19,1

-/- 65,1

88,7

-/-107,1

Winst Uitkering aan gewone aandeelhouders Toevoeging/onttrekking: • Herwaarderingsreserve onroerend goed

-/-

• Herwaarderingsreserve dochterondernemingen • Algemene reserve

122



04-03-2011

14:36

Pagina 123

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van

toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten

Wereldhave N.V.

van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

Verklaring betreffende de jaarrekening

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de

Wij hebben de in dit verslag op pagina 62 tot en met 121

accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is

opgenomen jaarrekening 2010 van Wereldhave N.V. te Den Haag

voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe

gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en

beeld daarvan, gericht op het opzetten van controle-

de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening

werkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden.

bestaat uit de geconsolideerde balans per 31 december 2010,

Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een

de geconsolideerde winst-en-verliesrekening, het geconsoli-

oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de

deerd overzicht van gerealiseerde en niet gerealiseerde

interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat

resultaten, het geconsolideerd overzicht van mutaties in het

tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte

groepsvermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht

grondslagen voor financiële verslaggeving en van de

over 2010 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een

redelijkheid van de door de directie van de vennootschap

overzicht van de belangrijke grondslagen voor financiële

gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele

verslaggeving en andere toelichtingen. De enkelvoudige jaar-

beeld van de jaarrekening.

rekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-

2010 en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2010 en

informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing

de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de

voor ons oordeel te bieden.

gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekening Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een

Verantwoordelijkheid van de directie

getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het

De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het

vermogen van Wereldhave N.V. per 31 december 2010 en van

opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat

het resultaat en de kasstromen over 2010 in overeenstemming

getrouw dient weer te geven in overeenstemming met Inter-

met International Financial Reporting Standards zoals

ational Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de

aanvaard binnen de Europese Unie, met Titel 9 Boek 2 BW en

Europese Unie, met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland

met de Nederlandse Wet op het financieel toezicht.

geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en met de Nederlandse Wet op het financieel toezicht, alsmede voor het opstellen van

Oordeel betreffende de enkelvoudige jaarrekening

het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en

Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een

met de Nederlandse Wet op het financieel toezicht. De directie

getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het

is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing

vermogen van Wereldhave N.V. per 31 december 2010 en van

als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening

het resultaat over 2010 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2

mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als

BW en met de Nederlandse Wet op het financieel toezicht.

gevolg van fraude of fouten.

123

Verantwoordelijkheid van de accountant

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over

Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat

de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze

ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het

controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht,

onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen

waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat

beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en

wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en

of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste

dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een

gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het

redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de

jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar

jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en

Amsterdam, 2 maart 2011

de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant

drs. R. Dekkers RA


Verkopen (bruto opbrengsten)

Recommend Documents