Vastgoedleasing, regels en restwaarde

Vastgoedleasing, regels en restwaarde

Mr. J.H. van Zadelhoff Augustus 2004 Arristerdam School of Real Estate Master of Real Estate opleiding

Begeleiders: Drs. G.A. Vos (Anisterdani School of Real Estate) Drs. J.G. Schnitzler (ING Real Estate Finance)

Deze scriptie is gemaakt als afstudeeropdracht voor de Master of Real Estate opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate. De heer drs. G.A. Vos trad namens de ASRE op als begeleider en vanuit ING Real Estate was drs. J.G. Schnitzler de begeleider. Beide ben ik veel dank verschuldigd voor de prettige samenwerking. Vastgoedleasing is als financieringsvorm geruime tijd erg in trek geweest maar oi~dervindtde laatste twee jaren stevige tegenwind. Door boekhoudschandalen als Enron, MC1 Worldcom, Parmalat en Abold ~ i j acco~intants n terughoudender geworden vastgoedlcase structuren off baliance sheet te kwalificeren. De pijlen van de accountants richten zich daarbij met name op de restwaarde aan het einde van de leaseperiode. De in 1003 ingevoerde nieuwe regelgeving wordt aangegrepen om dc gewijzigde attitude te rechtvaardigen. Oni inz~chtte verschaffen in de omvang van het restwaarderisico is rn deze scriptie eerst de regelgeving rond leasing in kaart gebracht w u m a een poging is gedaan om het restwaarderisico te kwantificeren. Daarna zijn de mogelijkheden aangegeven hoe met het restwaarderisico omgegaan kan worden. Bij het schrijven van dcze scriptie is gebruik gemaakt van vele bronnen, zowel binnen als buiten ING Real Estate Finance. In dat kader gaat niijn dank uit naar de volgende personen in verband met hun bereidwillige medewerking en adviezen: Aart Hordijk (ROZIIPD) Ralph van Helden (Marsh) Dave Hendriks (Jones Lang Lasalle) Jacques Boeve (DTZ Zadelhoff) Egbert Pieter Bos (ING REM) Tot slot wil ik mijn vrouw Ellen en mijn dochtertje Frederieke danken voor hun morele support en voor het geduld dat zij hebben opgebracht om mij vele dagen in alle rust aan mijn opleiding te laten werken.

iL

Driebergen. augustus 1004.

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave l . Inleiding l . I . Probleemanalyse 1.z. Doelgroepen van het onderzoek 1.3. Wi-jze van oirderzoek 1 4. Opzet van de scriptie 3

Vastgoed leasing 2 l . Kenmerken van vastgoedleasing 2.2. Commerciële aspecten 3.3. Juridische aspecten 2.4. Fiscale aspecten 2.5. Conclusies

3. Accountancy aspecten 3.1. Bronnen en regelgeving 3.2. De inhoud van de regels 3.3. Inteipretatie van de regels in de praktijk 3.4. Conclusies 4. Inschatting van het risico 4.1. Waarde-ontwikkeling in theorie 4.2. Waarde-ontwikkeling in de praktijk 4.3 Conclusies 5. Mogelijkheden tot risicobeheersing S. 1. De leasemaatschappij als risicodrager 5.3. Verzekering 5.3. Overdragen aan de kapitaalmarkt 5.4. Conclusies 6 . Samenvatting en aanbevelingen

R ijlagen l . Li teratuurlijst 2. Lijst gesprekken 3. Verschillende lease structuren 4. USGAAP S . UKGAAP

Pagina 1 2 4 4 4

Hoofdstuk 1 Inleiding Onroerend goed neemt dikwijls een prominente plaats in op de balans van beursgenoteerde ondernemingen. Daarmee is een groot deel van hun vermogen voor langere tijd vastgelegd. Om dit kapitaalgebruik te beperken kunnen deze bedrijven hun vastgoed gaan ieasen. De leasemaatschappij koopt het vastgoed en verhuurt dit aan de onderneming. Daarbij is het van groot belang of de lease-overeenkomst als fïnancial lease (vergelijkbaar met huurkoop) of als operational lease (vergelijkbaar met huur) wordt geclassificeerd door de controlerend accountant.

Ciebruik~r/ hiiurdcr

E c o n o m s ~ heigenaar

Bij operutional leases loopt de leasemaatschappij verschillende risicoss, waarvan de twee belangrijkste het luedietrisico en het restwaarderisico zijn. Het kredietrisico houdt in dat de leasemaatschappij schade lijdt ten gevolge van insolvabiliteit van de onderneming. Het restwaarderisico houdt in dat de leasemaatschappij schade lijdt doordat het leaseobject aan het einde van de lease-overeenkomst minder waard is dan het bedrag waarvoor het bij de leasemaatschappij in de boeken staat. Ook bij financial leases spelen het kredietrisico en het juridisch risico een belangrijke rol, maar blijft het restwaarderisico in beginsel bij de onderneming. Verdere behandeling van het product financial lease wordt achterwege gelaten omdat de ontwikkeling sterk is belemmerd door zowel de Tijdelijke Wet Huurkoop als het Fidiicia-verbod ingevoerd met het Nieuw Burgerlijk Wetboek in 1993. Bovendien biedt deze figuur geen substantiële voordelen boven een 100%bevoorschotting via een hypothecaire geldlening. De Tijdelijke Wet Huurkoop beschermt de huurkoper op een voor de leasemaatschappij onaanvaardbare wijze door de huurkoper het recht toe te kennen de lease-overeenkomst op tneerdere gronden, die buiten de macht van de leasemaatschappij liggen, door de rechter te laten ontbinden. De rechter dient in dat geval aan de hand van marktomstandigheden een schadevergoeding voor de leasemaatschappij vast te stellen. Otndat schadevergoedingen door Nederlandse rechters meestal aan de lage kant worden vastgesteld, bestaat er een gerede kans dat de 1easernaatschappi.j aan deze schadevergoeding niet genoeg heeft om de kosten te dekken en dus schade lijdt. Wet Fiducia-verbod houdt in dat in het geval de leasemaatschappij het vastgoed van de onderneming koopt en op basis van een financial lease-overeenkomst aan de onderneming ter beschikking stelt, de koopovereenkomst door de rechter kan worden vernietigd omdat de eigendomsoverdracht alleen is bedoeld als zekerheid voor de leasemaatschappij voor betalingen die de onderneming op grond van de financial lease-overeenkomst moet voldoen. Na ontbinding heeft de leasemaatschappij alleen nog een ongesecureerde vordering op de onderne~ning. In deze scriptie wodt alleen de operational lease behandeld.

Augustus 2004

Leasing, regels eii restwaarde

Het product vastgoedleasing vertoont kenmerken van zowel huur als hypotheek. Ten opzichte van een hypothecaire financiering biedt leasing de ondernemers drie belangrijke voordelen; een hoge bevoorschotting, het afwentelen van het restwaarderisico en de off bdance sheet kwalificatie. Vandaar dat veel ondernemingen bereid zijn de hogere prijs voor lief te nemen. De hoge bevoorschotting heeft voor onderneniers het voordeel dat zij geen eigen middelen In het vastgoed hoeven vast te leggen zodat zij de7e middelen volledig kunnen aanwenden voor hun bedrijfsvoering en daarmee een hoger rendement kunnen realiseren. Immers de bedrijfsactiviteiten van ondernemers zijn vaak winstgevender dan investeringen in vastgoed. Het afwentelen van het restwamderisico volgt uit de mogelijkheid dat de onderriemer het vastgoed aan het einde van de leasepenode niet hoeft te kopen. Hij kan het vastgoed zonder verdere kosten aan de Ieasemaatschappij laten. De ondernemer zal van deze rnogelijkheitl gebruik maken als het vastgoed mindcr waard is dan waarvoor hij het volgens de koopoptie uit de lease-overeenkorrist kan kopen. Hlermee is de ondernemer beschermd tegen forse waardedalingen van het vastgoed. Het voordeel van de off balance sheet kwalificatie komt voort uit de vereisten van financiers. Rij beoordelingen van de kredietwaardigheid van ondernemingen wordt door kredietverstrekkers vaak kengetallen aangehouden voor solvabiliteit, liquiditeit en rentabiliteit. Indien het vastgoed niet op de balans verantwoord hoeft te worden, hoeft de ondernemer ook minder eigen vermogen aan te houden om te voldoen aan de solvabiliteitsvereisten van kredietverstrekkers. Door een lager balanstotaal zullen ook kengetallen als solvabiliteit en rentabiliteit van het totale vermogen gunstiger uitvallen. In de praktijk blijkt dat het de laatste jaren steeds moeilijker wordt de lease-overeenkomsten door de accountants als operational lease te laten classificeren en daarmee de off balance sheet behandeling voor de lessee te verkrijgen. Accountants beroepen zich op nieuwe regelgeving voor de beoordeling van leases, met name de invoering van de nieuwe richtlijnen 392 Leasing en 2 14.103 Groepsmaatschappij in 2001. Deze nieuwe regelgeving is een nagenoeg letterlijke vertaling van International Accounting Standards (NS) en kent geen nieuwe beoordelingscriteria. De huidige voorzichtigheid van accountallts moet gezocht worden in recente boekhoiidschandalen als die bij Enron en MCI Worldcom in de Verenigde Staten, Parmalat in Italië en Ahold in Nederland. Vanwege de druk van de niedia en de toegenomen juridische aansprakelijkheid zijn accountants terughoudender geworden bij de beoordeling van off balance sheet financieringsstructuren, waaronder vastgoedlease transacties. Lease-overeenkomsten moeten aan vijf beoordelingscriteria voldoen om als operational lease te classificeren (zie paragraaf 4.3). Daarbij wordt door accountants steeds vaker het criterium "bargain purchase option" aangegrepen om de lease niet als operational lease te classificeren. Een bargain purchase option wil zeggen dat bij aanvang van de lease reeds vaststaut dat de lessee de koopoptie zal uitoefenen onidat de prijs waarvoor hij het vastgoed aan het einde van de lease kan kopen, naar ve~wachtingver onder de dan geldende marktwaarde zal liggen. Hoewel dit criterium ook al onder de oude regelgeving bestond, is er in de praktijk nog nauwelijks inhoud aan gegeven.

Angustus 2001

Leiising. regels en restwaarde

Orn toch de kwalificatie operational lease (off balance sheet) te verkrijgen worden leaseniaatschappijen gedwongen steeds hogere restwaarden te accepteren. De centrale vraagstelling van deze scriptie is dan ook: !c; de vraug va:: uccoüntunts =:r, hogere restwux-den terecht en gebaseerd 3p nieuwe regelgeving En indien dit het inderdaad het geval is, ]naakt deze eis vastgoedleasing dan te riskant voor iease~ilaatschappijen'? .-

--- --. - -.

- -

-- --- ---- .. ..- - - -. . . -.-- .-

In d e ~ scriptie e komen achtereenvolgens de volgende deelvragen aan de orde Wat zijn de riieiwe accountancy regels met betrekking tot leasing? 1. 2. Hoegaandeaccountantsermeeom? Wat is de omvang van het restwaarderisico? 3 Wat is een adequate vergoeding voor het restwaarderisico'? 4. Hoe kan een leasemaatschappij met dit restwaarderisico omgaun? S. ad 1. Wat rijn de nieuwe accountancy regels met betrekking tot leasing? Eerst worden de nieuwe regels toegelicht en worden de verschillen met de oude regels aangegeven. Hieruit zal blijken dat de verschillen zeer beperkt zijn. Ad 2. Hoe gaan de accountants er mee om? Alle grotere accountantskantoren hebben een centraal orgaan (het bureau vaktechniek) dat de controlerend accountant adviseert over classificaties van de lease structuren. Verschillende adviezen worden met elkaar vergeleken. ad 3. Wat is de omvang van het restwaarderisico? Voor een theoretisch kader over restwaarden wordt aansluiting gezocht bij de beleggingskunde (Brounen, 2003 en Rust e.a., 1997) Er worden vier methoden onderscheiden: de grond-opstal methode, de waarde ontwikkelingsbenadering. de exit-yield methode en de discounted cash flow methode. Aan de hand van de cijferreeksen van de ROZ/IPD wordt een inschatting gemaakt van het restwaarderisico. ad 4. Wat is een adequate vergoeding voor het restwaarderisico? Allereerst dienen we onderscheid te maken tussen het positieve restwaarderisico, waarbij het lease-object nleer waard is dan bij aanvang was ingeschat, en het negatieve restwaarderisico, waarbij het lease-object achteraf minder waard blijkt te zijn dan vooraf ingeschat. In de ineeste leasecontracten is het positieve risico nict voor rekening van de lessor doordat in deze gevallen de lessee zijn koopoptie zal uitoefenen. Het negatieve restwaarderisico wordt in het algemeen gedragen door de lessor. Om een prijs voor dit risico te bepalen kunnen we aansluiting zoeken bij waarderingsmethoden van opties. Hierbij is het Black & Scholes model het uitgangspunt. ad 5 . Hoe kan een leasemaatschappij met dit restwaarderisico omgaan? In het algenieen zijn er drie wegen te onderscheiden om niet dit risico 0111te gaan. Allereerst, en dat is thans in de priktijk gebruikelijk, bestaat de mogelijkheid dat de leasernaatschappij het risico l elf draagt. De leasernaatschappij is op basis van eigen kennis en ervaring in staat orn het risico in te schatten en een adequate vergoeding vast te stellen. Daarnaast zijn er mogelijkheden om voor (een gedeelte van) dit risico een verzekering te sluiten. En als laatste is er de rnogeli-jkheid om dit risico over te dragen aan een derde (belegger).

A U ~ U S ~2004 LIS

Leasing, regels en restwaarde

1

-7

1.2 Doelgroepen v ~ m het on~ler~oek Deze scriptie analyseert de belangen van drie partijen. De eerste partij is de lessee die -in een sale and lease back situatie - een maximale opbrengst wil, lage maandelijkse lasten en zoveel mogelijk flexibiliteit ten aanzien van het gebruik van het vastgoed. Via de koopoptie profiteert de lessee van de eventuele toekomstige waardestijging van het lease-object. De tweede partij is de lessor, ofwel de leasemaatschappij. L)e lessor stelt het pand ter beschikking aan de lessee en ontvangt hiervoor periodieke leasetermijnen. In de leasetermijnen At een opslag voor de leasemaatschappij als vergoeding koor onder meer het kredietrisico, het restwaarderisico en de administratie kosten. Indien hogere restwaarden geaccepteerd moeten worden zal de leasernaatscliappij de extra kosten via de leasetermijnen aan de onderneming doorbereken. De derde partij is een verzeheringsmaatschappij of een investeerder Het doel van dezc scriptie is na te gaan onder welke voorwaarden en condities deze derden bereid zijn het rcstwaarderisico over te nemen.

1.3 Wijze vcln onderzoek Allereerst wordt aandacht besteed aan wet- en regelgeving rond leasing zoals accountancy- en fiscale regelgeving. Nadien wordt aan de hand van verschillende gegevensbronnen bij ING Real Estate en ROZIIPD een voorspellingsmodel gemaakt waarmee de restwaarde van verschillende typen objecten voorspeld kunnen worden. Afwijkingen van de voorspelde waarde vormen de basis voor de waardering van de optie en daarmee van de kosten voor het afdekken van het restwaarderisico.

1.4 Opzet itan deze scriptie in hoofdstuk 2 worden de kenmerken van vastgoed weergegeven alsmede de commerciële,

/

i

juridische en fiscale aspecten, waarna in hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de accountancy regelgeving en met name de recente wijzigingen daarin. In hoofdstuk 4 wordt aan de hand van marktgegevens een inschatting gemaakt van de omvang van het restwaarderisico en wordt berekend wat een adequate vergoeding is voor het restwaarderisico. Hoofdstuk 5 geeft de verschillende mogelijkheden weer om met dit risico om te gaan. In hoofdstuk 6 worden de hoofdpunten en conclusies nogmaals verwoord in de samenvatting.

L,easing. regels eri restwaiitdc

Hoofdstuk 2 Vastgoed leasing Dit hoofdstuk beoogt een beeld te geven van vastgoedleasing. Daal-toe worden eerst de kenmerken van vastgoedleasing beschreven en nadien volgt een beoordeling van de problematiek vanuit verschiiiende invalshoeken, zoais de commercieie-, de juridische-, fiscale aspecten. Aan de accountancy aspecten wordt een apart hoofdstuk gewijd vanwege hun doorslaggevende betekenis.

2.1 Kenmerken van vllstgoedle~~.~iiig De twee belangrijkste vormen van leasing zijn operational lease en financial lease. Het onderscheidend criterium ic het economiqch belang bij het vastgoed. Bij financial lease ligt het economisch belang geheel of nagenoeg geheel blj de lessee. Bij operational lease ligt het econoniisch belang grotendeels bij de Bessos. Het economisch belang houdt meer nri dan het recht op het gebruik van het lease-object. Met nnme het risico v~znw,*ardeveranderi~~g is hier van belang. Waar precies de scheidslijn ligt tussen financial en operational lease wordt in hoofdstuk 3 verder uitgewerk t Aan de ene kant onderscheidt operational lease zich van huurkoop omdat het juridische eigendom aan het einde van de leaseperiode niet automatisch overgaat op de lessee. Aan de ander kant onderscheidt operational lease zich van huur door de koopoptie van de lessee aan het einde van het leasetermijn. Hierdoor kan de lessee profiteren van eventuele waardestijging van het vastgoed. Wanneer ondernemingen vastgoed nodig hebben voor hun bedrijfsactiviteiten, hebben ze de keuze tussen huren, leasen en kopen. Wanneer tot koop wordt besloten kan financial lease als alternatief voor normale bancaire lening worden overwogen. Kopen betekent, in tegenstelling tot leasen, overigens wel dat de onderneming een deel van haar eigen vermogen vastlegt in activa die niet direct dienstbaar zijn aan het primaire bedrijfsproces, want geen enkele leningsvorm biedt 100% financiering. Indien de onderneming er voor kiest het vastgoed alleen te gebruiken en niet aan te schaffen kan operational lease - bij een juiste keuze van modaliteiten - de voordelen van huur combineren met de voordelen van koop zonder de nadelen van beiden. De volgende modaliteiten van operational lease zijn van belang: e cle lessor ~ o r gvoor t de financiering van het vastgoed het vastgoed voldoet aan de behoeften van de lessee e de lease overeenkomst wordt door de accountant als off balance sheet gekwalificeerd de leasetermijnen zijn voor de lessee volledig aftrekbaar voor de vennootschapsbelasting e lessee heeft een optie tot koop van het lease-object.

De kenmerken en voordelen die ondeinemingen het meeste aanspreken zijn de volledige financiering door de lessor, het off balance sheet karakter en het recht tot koop na atloop van de lease periode, al dan niet tegen een vooraf vastgestelde pri-js. De financiering betreft in beginsel 100% van de vrije verkoopwaarde van het lease-object, waardoor geen eigen rniddelen van het bedrijf worden vastgelegd. Zo zijn er diverse groepen bedrijven in vastgoedleasing geïnteresseerd. Airgiisius 2004

txaslng, regels en restwaarde

e

e

Snel groeiende bedrijven die met hun (core) bedrijfsactiviteiten een veelvoud kunnen verdienen van de rendementen op hun korporate" vastgoed vinden de volledige financiering het belangrijkste voordeel. Bij deze bedrijven treffen we veelal een participatiemaatschappij aan als een van de aandeelhouders. Beursgenoteerde ondernemingen worden voornamelijk op aandeelhoudersrendement beoordeeld ei1 voor hen is het off balance sheet karakter het belangrijkste voordeel. Zij hoeven zodoende minder eigen vermogen aan te houden en kunnen daarmee de aandeelhouders een hoger rendement bieden. Tevens worden de efficiency ratio's positief beïnvloed. Dochterondernemingen vcmmultinationals worden door huil moederrriaatschappij op dezelfde kengetallen beoordeeld als de beursgenoteerde onderne~ningdoor hun aandeelhouciers. Daarnaast i?,de volledige financiering een belangrijk element. I)ochterondei-nemingen zijn vaak verplicht hun financiering aan te trekken bij het moederconcern en daar zijn twee belangrijke nadelen aan verbonden. 1)toz.e financiering is vaak duur en wordt nieestal voorafgegaan door een uitgebreide goedkeuringsprocedure. Om dit te vermijden wordt vaak gekozen voor operational lease. Voor minder financieel gedreven ondernemingen is het recht tot (teruglkoop van het vastgoed vaak het belangrijkste vereiste voor het aangaan van de lease. Hiermee behouden zij via de koopoptie grip op het vastgoed dat vaak tot de strategische activa van de onderne~ningbehoort. Als bijkomend voordeel geldt dat de ondernemers tegen sterke waardedaling van het vastgoed zijn afgedekt. Indien de waarde onder de koopoptie prijs ligt komt dit waardeverschil voor rekening van de leasemaatschappij.

Als voorbeeld zijn hieronder de gevolgen van een sale and lease back transactie op de balans en de resultatenrekening van een onderneming weergegeven. Het betreft een fictief bedrijf. Voor de leasetransactie

*)

Voorbeeld 2.1

interest Coverage Ratio is gedefinieerd als EBITDA / Rentelasten

Na de leasetransactie

A L ~ ~ L I 3004 S~LIS

Leasing. regel? en restwaarde

In het bovenstaande voorbeeld is uitgegaan van een stille reserve in het vastgoed van 10, dat wil zeggen dat het vastgoed verkocht is aan de leasemaatschcippij voor 90. Met d e ~ e opbrengst is de hypotheek van 60 afgelost, zijn de kortlopende schulden met 20 teruggebracht en is het restant van 10 toegevoegd aan de kasmiddelen. Doordat de onderneming winst maakt op de verkoop van het vastgoed ontstaat een verplichting over deze winst vennootschapsbelasting te betalen. Door een beroep te doen op de regeling herinvesteringreserve kan de belastingclaim ~ileestallange tijd uitgesteld worden. Uiteindelijk is het gevolg van de sale and lease back transactie dat de solvabilitelt gestegen is van 40% tot 61%. In de resultatenrekening yijn ten gevolge van de leasctransactie de bedrijfskosten toegenomen met de leasetermijnen van 8. Hier staat tegenover dat de kosten voor afschrijvingen met 4 en die voor rente met 4 zijn afgenomen Het resultaat is dat de ICR is gestegen van 5.0 tot 7-0.

De nadelen betreffen met name het hogere. rentetarief ten opzichte van de hypothecaire financiering (plus O,fSO% tot 0,75% dat een belangrijk onderdeel uitmaakt van de leasetermijnen. en de geringere flexibiliteit. Daarnaast is ten opzichte van huur het belangrijke nadeel dat de lessee zelf de kosten van onderhoud. verzekering en belasting moet dragen. het onderstaande overzicht wordt vastgoedlease afgezet tegenover de alternatieven huur en koop met hypotheek.

Vermelding in balans bi.j gel)ruiker

Cib ielrecliteli.jk erkend -- - . - -. . - .-

p .

In(1exering lasten Waardestijging vastgoed voor gebruiker Waardedalin9 vastgoed voor gebruiker Koopoptie onder aftrek -gepleegde aflossing - - - ---- -- - - - - - - \'a\tgoedla\ten boor rekening jan gebruiker . A

d

--p p .

-.

d-

d d

d d

p

-.

d d -

.

--

.

--

-

b' d

- - --

I).\

-- - - .---

I

.

d

-. -

\ t - - -- -.

11

b'

-

p p p -

Dat de voordelen ruimschoots tegen de nadelen opwegen blijkt wel uit de stijgende productie van vastgoedlease. Zo blijkt uit de jaarverslagen van de Nederlandse Vereniging van Leaseniaatschappijen (NVL, 1995-3003) dat de productie nieuwe lease-overeenkomsten thans bijna EUR 500 miljoen per jaar bedraagt en een groei kent van ongeveer 10% per jaar. De totale omvang van het aantal vastgoedlease contracten bedraagt ongeveer EUR 4 miljard. Vastgoed leasing wordt vanwege de stabiele groei, zowel in goede als in slechte tijden, als een saaie bedrijfstak gezien. De Amerikaanse veteraan Robbert L. Nessen omschreef het als volgt: "'Net leasing has been labelled dull and inirnaginative, and I can accept that. Like ni'my other dull and inimaginative thlngs, it is steady. Steady in good times may not sound appealing. But in bad times, it is the brass ring (Nessen, 2004).

Leasing. regelc, en restwaarde

Leasing is niet een in de wet gedefinieerde overeenkomst als huur of huurkoop. In de prcaktijk bestaan er dan ook grote verschillen tussen de overeenkomsten die de naam lease overeenkomst dragen. De lease-overeenkomst is meestal opgezet als een sul generis contract, dat wil zeggen dat de leasemaatschappij probeert te ontkomen aan toepassing van dwingendrechtelijke bepalingen uit de Tijdelijke Wet Huurkoop of de Huurwet op de rechtsverhouding tussen lessor en lessee. In juridische terminologie komt lease neer op het recht tot gebruik van het vastgoed voor een langere periode tegenover een periodieke betaling ban een geldsom. Beoordeling van de lease vindt plaats aan de hand van de aard e11 inhoud van het contract en niet naar de vorm waarin het gegoten is (substance over forzn). Om die reden dient met beide soorten wetgeving rekening gehouden te worden. Het feit dat onduidelijk is welke wetgeving exact van toepassing is maakt het een cornplexe overeenkomst. Er ar, een grijs gebied waar geen zekerheden verkregen kunnen worden. Bij operational leases dient rnet drie belangrijke juridische regelingen rekening gehouden te worden; de Tijdelijke Wet Huurkoop, het fiducia-verbod en de Actio Pauliana.

a. Tijdelijke Wet Huurkoop De Tijdelijke Wet Huurkoop Onroerende Zaken ( T M ) biedt enige bepalingen die door de rechter analoog kunnen worden toegepast op een lease-overeenkomst, indien de leaseovereenkomst voldoende kenmerken van de hiiurkoopovereenkomst bevat. Zoals reeds eerder aangegeven heeft de TWH vooral invloed gehad op ontwikkeling van financial lease vanwege de ruime werking. De bepalingen zijn van toepassing op alle koopovereenkomsten op afbetaling waarbij de eigendom van de zaak pas overgaat op het mo~nentdat de laatste termijn door de koper is voldaan. Vanwege de ruime werking van de TWH dient bij operational leases zoveel mogelijk aansluiting te worden gezocht bij de normale huurovereenkomst. Eventuele nadelige gevolgen van het wel van toepassing verklaren van de T W op leaseovereenkomsten betreffen: Geringe vergoeding voor gebruik; bij de ontbinding van de huurkoopovereenkomst dienen de reeds voldane huurkooptermijnen te worden terugbetaald en wordt er door de rechter een redelijke vergoeding vastgesteld voor het gebruik van het pand gedurende de gebruiksperiode. De vergoeding wordt gebaseerd op het gemiddelde huurniveau voor soortgelijke panden in de voorafgaande vijf jaren. Deze discretionaire bevoegdheid van de rechter bij het vaststellen van een referentiekader biedt voor een leaseniaatschappij grote onzekerheid. Leaseterri~ijnenliggen bij aanvang van de leaseperiode normaliter hoger dan huurprijyen omdat leasetermijnen niet geïndexeerd zi-in. Indien de rechter de leaseovereenkomst als een huurkoopovereenkomst kwalificeert, kan er voor de leasemaatschappij grote schade ontstaan wegens een te geringe vergoeding voor het gebruik. Tijdstip ontbinding; de ontbinding kan plaatsvinden gedurende de periode waarin de pro resto hoofdsoin in de boeken van de leasemaatschappij nog hoger is dcui de marktwaarde van het vastgoed. In lease-overeenkomsten worden soms andere kosten meegefinancierd dan alleen de waarde van het pand. Zo kunnen verbouwings- of inrichtingskosten zijn rrreegenon~en.De hoofdsom van de lease is vaak gebaseerd op de investeringen in het pand en niet alleen op de marktwaarde. Op het nionient van ontbinding zal het rnoeilijk zijn om het vastgoed te verkopen tegen een prijs die gelijk is aan de pro resto hoofdsom inclusief kosten voor verbouwing en inrichting.

Augustus 2003

L.easiiig. regels en restwaarde

Voorbeeld 2.2

Vervroegde aflossing. in geval van tussentijdse beëindiging van de huurkoopovereenkomst is geen vergoeding verschuldigd buiten de gebruiksvergoeding. Hiermee krijgt de leasemaatschappij geen vergoeding voor de break funding kosten. Dit zijn de kosten die de leasemaatschappij moet betalen voor het vervroegd terugbetalen van de door haar aangetrokken financiering. Door het renteverschil tussen korte en lange rente en door rentefluctuaties in de tijd, kunnen deze kosten oplopen tot zo'n 10% van de oorspronkelijke leasesom. Bij lease-overeenkomsten kan via een boetebeding soms een vergoeding voor de bovengenoemde verliezen worden overeengekomen. Bij huurkoopovereenkomsten is het aan de rechter om een vergoeding vast te stellen en de kans is groot dat de vergoeding onvoldoende is voor deze verliezen. b. Fiducia verbod Het Fiducia verbod houdt in dat het aan ondernemingen, waarvan de activiteiten feitelijk bestaan uit het verlenen van financiële diensten, verboden is oni de eigendom van zaken als zekerheid voor de betaling van rente en aflossing te verlangen. Dit verbod is vastgelegd in artikel 84 lid 3 Boek 3 BW dat luidt als volgt: "Een rechtshandeling die ten doel heeft een goed over te dragen tot zekerheid of die de strekking mist het goed na de overdracht in het vermogen van de verkrijger te doen vallen, is geen geldige titel van overdracht van dat goed." Algemeen werd aangenomen dat de wetgever. was uitgegaan van een gesloten systeem van zekerheidsrechten. Financiers kunnen uitsluitend gebruik maken van de voor hen geschapen pandrecht bij roerende zaken en hypotheekrecht bij onroerende zaken. De Hoge Raad heeft deze interpretatie echter inmiddels ook ontkracht in het Sogelease Arrest (Hoge Raad 19 rnei 1995, NJ 1996, 119) waarin de algemene vraag van de geldigheid van 'ssale and financial lease back' transacties is beantwoord. Kenmerkend voor een ~ekerheidsrechtis, dat men in geval van wanprestatie van de debiteur daaruit zijn vordering kan voldoen en de nieeropbrengst dient af te dragen aan de debiteur. Kan de schuldeiser daarentegen bij wanprestatie van de schuldenaar volstaan met de ontbinding van de overeenkomst om de volledige beschikking over het goed te krijgen, dan is er geen sprake van een ~ekerheidsrecht.maar strekt de eigendomsoverdracht er toe het goed in het vermogen van Augustus 3003

Leasing. regels en restwaarde

9

de lessor te doen vallen. In dit arrest zijn zes elementen aangewezen die niet relevant zijn voor de toepassing van cle verbodsregel, namelijk: 1. of de overeenkomst is gesloten in verband met de verstrekking van enigerlei vorm van krediet 2. ot de overeenkomst betrekking heeft op zaken die de kredietnemer wil aanschatfen of op zaken die hij al langer in zijn bezit heeft 3. voor welk doel de door de kredietgever verstrekte gelden worden aangewend 4. of krrichtens de overeenkomst. onderhoud en risico voor rekening van de overdrager blij ven S of de overdrager een gebruiksrecht op de overgedragen zaken heeft 6. of een koopoptie is overeengeko~nen,zelfs al is ciie zo is geredigeerd dat hij in de praktijk steeds zal worden uitgeoefend. Aan tle andere kant heeft de rechter ook bepaald dat er in concrete gevallen zich omstandigheden kunnen voordoen waaruit moet worden afgeleid dat (ie trmsactle slechts bevoordelirig van een crediteur tot gevolg heeft ten koste van de overige crediteuren era dat de transactie om die reden ongeldig is. Kortom, enige voorzichtigheid blijft geboden. c. Actio Pauliana Een Actio Patiliana (art 45 Boek 3 BW) kan ingesteld worden door een schuldeiser indien hij door een onverplichte rechtshandeling van de schuldenaar bewust in zijn verhaalsmogelijkheden is benadeeld. De rechtshandeling wordt dan vernietigd. Toepassing van de Actio Pauliana komt bij sale and lease back transacties aan de orde wanneer het vastgoed door de lessee aan de lessor wordt verkocht voor een prijs die lager is dan de marktwaarde. De schuldeiser kan dan aanvoeren dat er waarde onttrokken is uit het vermogen van de lessee. Hier staat tegenover dat de lessor kan aanvoeren dat de crediteur niet benadeeld is door de sale and lease back transactie als de lessee een koopoptie heeft bedongen en deze zal uitoefenen wanneer de marktwaarde van het lease-object hoger is dan de uitoefenprijs. De hoogte van de koopprijs en koopoptie in het kader van een leasecontract kunnen medebepalend zijn voor de kwalificatie van een sale and lease back transactie als Paulianeus.

2.4 Fistzlle ~lspt>c.ten Voor vastgoedleasing relevante fiscale regelgeving beperkt zich tot drie gebieden; BTW, Overdrachtsbelasting en Vennootschapsbelasting. Voordat deze regelingen afzonderlijk besproken worden, wordt eerst ingegaan op de fiscale leaseregeling zoals deze op 15 november 1999 (aangevuld in 2001) is uitgevaardigd door de toenmalige minister Vermeend onder de naam 'Besluit leaseregeling'. Hierin staan de criteria opgenonien waaraan getoetst wordt of een lease beschouwd moet worden als een t'inancial of als een operational lease voor de fiscale wetgeving. Dit is van belang voor de vraag wie het lease-object op zijn fiscale balans moet activeren en daarmee ook de afschrijvingen in de verlies en winstrekening als kosten mag opvoeren. Activering is ook van belang voor subsidieregelingen omdat deze vaak een fiscale afhandeling kennen. De Ieaseregeling geeft aan in welke gevallen de lessor in ieder geval als fiscaal eigenaar wordt aangemerkt. Voor situaties die niet beschreven zijn is de fiscale behandeling dus onzeker.

Leasing. regels en restwaarde

De lessor wordt in ieder als geval fiscaal eigenaar aangemerkt indien hij: a. zich als eigenaar gedraagt, en b. de juridische eigendom van het lease-object heeft, en c. de vaste leaseperiode niet langer is dan 85% van de economische levensduur, en d. het restwaarderisico niet is afgedekt bij een aan de lessee gelieerde partij, en e. het restwaarderisico ook niet bij een derde (gedeeltelijk) is afgedekt zodat de lessor een risico loopt bij de restwaarde van minder dan 7,5% van de fiscale kostprijs, en f. de lessee in feite toch het volledige econoniisch belang heeft of door een samenstel van contracten of doordat het lease-object voor derden (nagenoeg) geen waarde Ineer heeft. en g. positief of negatief restwaarderisico ten aaizien van het lease-ob-ject loopt Dit laatste criterium behoeft toelichting. Zo geldtvoor overeenkomsten met een koopoptie; dat de uitoefenprijs reëel is, waarbij dit oordeel gebaseerd moet zijn op de kennis en verwachtingen op het tildstsp van uanga~mvan de leasc-overeenkomst en dut deze in geen geval lager dan 7,5% van de fiscale kostprijs mag bedragen, waarbij voor lease-overeenkomsten met een looptijd langer dan 5 jaar voor elk extra jaar de 7.5% voor wordt verhoogd met 0,5% voor overeenkomsten zonder koopoptie; dat de reële verwachting moet bestaan op het moment van afsluiten van de overeenkomst dat het lease-object nog een substantiële waarde heeft (minimaal 7,5% van de fiscale kostprijs) aan het einde van de leaseovereenkomst. @

Hoewel de fiscale leaseregeling is geschreven met het oog op roerende zaken wordt algemeen aangenomen dat de regeling ook van toepassing is op onroerende zaken. Het is van groot belang om bij structurering van de lease rekening te houden met de fiscale consequenties. De juiste fiscale inkleding is niet alleen van belang om de kosten te minimaliseren, maar ook om boetes te voorkomen. indien de fiscus de lease-overeenkomst anders kwalificeert dan partijen, kan dit tot hoge boetes leiden. Voor BTW en VPB kunnen deze oplopen tot 100% van het bedrag dat volgens de fiscus voldaan had moeten worden. a. BTW De BTW regelgeving vindt toepassing op twee terreinen. Eerst wordt de BTW over de leasetermijnen behandeld, daarna komt de BTW over levering ter sprake. BTW over de levering komt vanwege de samenloopregeling onder het kopje Overdrachtsbelasting nogmaals aan bod. Eén van de verplichtingen uit een lease-overeenkoinst is het leveren van een dienst namelijk het ter beschikking stellen van het vastgoed. Het leveren van een dienst is in beginsel belast met BTW. Echter in artikel 11 lid l lid b van de Wet op de Omzetbelasting 1968 wordt vrijgesteld; 'de verhuur (de verpachting daaronder begrepen) van onroerende zaken, met uitzondering van . . ...' en dan volgt een lange rij uitzonderingen. Toch wordt er in de praktijk nieesttil wel BTW betaald over de leasetermijnen. Er is dan geopteerd voor BTW belaste prestaties via een gezamenlijk verzoek aan de inspecteur. Daardoor kan de lessor de BTW op inkoopkosten met betrekking tot het lease-object in aftrek brengen. Vooi-waarde voor opteren is dat de lessee tenminste voor 90% belaste prestaties verricht. Indien de lessor voorafgaand aan de lease-overeenkonist hct vastgoed verwerft, ~ o a l dit s bij sale and lease back transacties het geval is, dan wordt deze levering met BTW belast indien het vastgoed nog niet in gebruik is genomen of korter dan 3 jaar geleden voor het eerst in Ailgi~stus2004

I ,easiiig. regels en restwaarde

gebruik is genomen. De lessee moet dan een factuur uitreiken aan de lessor voor het bcdrag van de overna~neprijs(waarde in het economisch verkeer) verhoogd niet 19% BTW. Indien is geopteerd voor BTW belaste verhuur kan de lessor de betaalde BTW verrekenen. Bij uitoefening van een koopoptie door de lessee zal eveneens BTW worden geheven over de levering indien de levering plaatsv~ndtvoor afloop van het negende boekjaar na het boekjaar van de lessor waarin hij het vastgoed heeft verworven (herzieningstermijn). In het geval dat er een Special Purpose Company in de vorm van een besloten CV, maatschap of v.o.f. is opgericht die als lessor optreed, heeft de fiscale transparantie van deze i-echtspersoon geen bijzondere gevolgen voor de BTW heffing Niet bij dc heffing van BTW over de leasetermijnen en niet over de eventuele heffing bij levering van het vastgoed.

b Overdrachtsbelasting Bij de overclracht van eigendom, zowel b ~aanvang j van de lease als bb het uitoefenen van de koopopt~eis an princrpe 0% overdruchtsbelasti~igverschuldigd over de totale waarde van het vastgoed. Hierop bestaan twee belangrijke uitzonderingen. de samenloopregeling en de fiscale transparantie De samenloopregeling (artikel 15 lid l letter a Wet BR) houdt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting in als voor de levering van onroerende zaken van rechtswege BTW verschuldigd is, tenzij het goed als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger de BTW geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen. Er is derhalve sprake van een dubbele voorwaarde. Enerzijds moet er ter zake van de overdracht van rechtswege (dus niet door middel van een optie) BTW verschuldigd zijn en anderzijds mag het overgedragen goed niet als bedrijfsmiddel gebruikt zijn. Deze laatste voorwaarde wordt ter zijde gesteld ingeval de verschuldigde BTW door de koper in het geheel niet in aftrek kan worden gebracht. Bij gevallen waarin de als lessor gebruikte SPC een fiscaal transparante status heeft, wordt slechts 5 1% van het lease-object vervreemd en blijft heffing van de overdrachtsbelasting beperkt tot 5 1% van 6% van de waarde van het vastgoed. Bij het Wetsvoorstel Personenvennootschappen van 24 december 2002 is aangekondigd dat de fiscale transparantie van de toekomstige personenvennootschappen, ongeacht of ij rechtspersoonlijkheid bezitten, geen gevolgen meer heeft voor de overdrachtsbelasting zodat de schade niet beperkt blijft tot de hiervoor aangegeven berekening. Zekerheid bestaat hierover nog steeds niet omdat het wetsvoorstel nog niet is aangenomen. Aan het einde van de lease-overeenkomst is wederom overdrachtsbelasting verschuldigd. Indien niet geopteerd wordt door de lessee moet over het resterende gedeelte (49%) alsnog overdrachtsbelasting worden voldaan. Alleen geldt dan de waarde in het economisch verkeer op dat rnornent als maatstaf voor heffing. Indien lessee wel opteert zal wederom 5 1% van 6% van de waarde in het economisch verkeer op dat moment verschuldigd zijn. c. Vennootschapsbelasting De verkoop van vastgoed leidt in beginsel bij de lessee tot afrekenen over aanwezige stille reserves. Over het verschil tussen boekwaarde en marktwaarde is de onderneming in beginsel vennootschapsbelasting (VPB) verschuldigd. De7e verplichting kan wol-den opgeschort met een beroep op artikelen 3.53 en 3.54 wet IB de herinvesteringreserve. Dan moet binnen drie boekjaren na het jaar van toevoeging aan de reserw, deze boekwinst opnieuw worden geïnvesteerd. iliugustus 2004

Leasing. regels en restwaarde

In geval een Special Purpose Curnpany (SPC) als lessor optreedt, waarbij deze SPC een samenwerkingsverband is van financier en lessee. wordt deze SPC eigenaar van het vastgoed rnits deze rechtspersoonlijkheid heeft. Ook dan is er sprake van overdracht van het vastgoed en moet in beginsei afgerekend worden over de boekwinst op het vastgoed. indien echter de SPC de vorm heeft van een commanditaire vennootschap of maatschap en fiscaal transparant is, blijft het vastgoed voor een groot deel (vaak 49%) op de fiscale balans van de lessee en orn die reden slechts beperkt belast. Slechts over 5 1% van de boekwinst wordt afgerekend. Indien er gebruik gemaakt wordt van de koopoptie is er wederom sprake van een overdracht van 5 1% door de lessor aan de lessee. Deze overdracht kan ook leiden tot VPB heffing over de fiscale boekwinst, nu bij de lessor. In hoeverre het Wetsvoorstel Personeiivennootschappen 24 december 2002 hier verandering in zal brengen is nog steeds niet duldelijk. Op het eerste gezicht lijkt dit op het gebied van de VPB alles bij het oude te laten.

2.ci C'orzclusies De financiële voordelen van vastgoedleasing doen nog steeds opgeld al worden ondernemingen door de recente boekhoudschandalen terughoudender deze financieringsstructuur toe te passen. Op juridisch vlak is er met het Fidiicia verbod een nieuwe belemmering bijgekomen waardoor financial leasing nagenoeg onmogelijk is geworden. Echter, ook bij het structureren van een operational sale and lease back transactie moet terdege rekening gehouden worden i e t een mogelijke ontbinding van de koopovereenkomst. Op fiscaal terrein is met de invoering van de fiscale leaseregeling in 1999 veel gewonnen. De regeling verschaft alle pcartijenzekerheid en biedt mogelijkheden voor verdere ontwikkeling.

Augustus 2004

Leasing. regels en restwaarde

Hoofdstuk 3 Accountancy aspecten De accountancy aspecten bestaan uit drie delen. Ten eerste de bronnen van regelgeving, ten tweede de inhoud van de regels en ten derde de interpretatie en uitvoering van de regels in de praktijk.

3.1 Bronnen van regrlgeviizg Ondernemingen zijn verplicht om jaarrekeningen op te stellen. Hierbij worden de nationale wetten en regels op het gebied van jaarverslaggeving gevolgd van het land waar de onderneming is gevestigd.

in Nederland is het. belangrijkste deel van de regelgeving vastgelegd in boek 2 titel 9 van het BW. Hier wordt geregeld aan welke eisen een jaarverslag moet voldoen en welke rechter bevoegd is over geschillen te oordelen. Inhoudelijke aanvulling van de regels komt van dc Raad voor de Jaaverslaglegging (RJ) waarin werkgevers, vakbonden, beleggingsanalisten en het Koninklijke Nederlands Instituut Voor Register Accountants (NIVRA) zitting hebben. Deze regels hebben geen directe rechtskracht maar maken volgens de Burgerlijke rechter deel uit van de gezaghebbende literatuur en kunnen niet klakkeloos terzijde worden gelegd door controlerend accountants.

De RJ heeft in 2001 twee richtlijnen van de International Acounting Standards Committee (IASC) overgenomen die van belang zijn voor de kwalificatie van leasestructuren. Het betreft Richtlijn 392 Leasing en Richtlijn 214 Groepsrnaatschappij. Hierrnee wordt de leaseovereenkomst in de accountancy regelgeving wel als zelfstandige vorm van overeenkomst beschouwd, in tegenstelling tot het juridische kader zoals hierboven is beschreven.

Behoort de onderneming tot een groep, waarmee zij een financiële en organisatorische verbondenheid heeft zodanig dat bestuur en beleid materieel worden bepaald door een moederrnaatschappij, dan worden de gegevens van de groepsmaatschappij vaak integraal opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van de moedermaatschappij. Is de laatste gevestigd in een ander land, dan gelden voor de opmaak van de geconsolideerde jaarrekening de wetten en regels van dat andere land. Een andere reden voor toepassing van buitenlandse GAAP regels is een beurcnoteririg in dat land.

3.1.2 Itzter7wtiorznle regelgeving In het buitenland gelden soortgelijke regelingen; een beperkte wettelijke basis die aangevuld wordt met GAAP regels (Mlaassen e.a., 2000). Zo vormt in het Verenigd Koninkrijk dc Companies Act de wetteli-ike basis en worden de normen inhoudelijk ingevuld door de Accounting Standard Board (ASR) die Financial Reporting Standards (FRS) uitvaardigt. In Duitsland vormt het Aktiengesetz en het Wandelsgesetzbuch de wettelijke basis en komen aanvullende bepalingen van de Deutsches Regnungslegungs Standards Committce. In Frankrijk en België geldt het Plan Co~nptableals brede wettelijke basis en heeft de Conseil National de la Cornptabilité voornamelijk een adviserende rol voor de wetgever. In de Verenigde Stater] zijn er nauwelijks wettelijke regelingen en komt regelgeving voornamel{jk van de Finmcial Accounting Strandards Board (FASB). A~igustris2004

k;.isrng. regels en restwaarde

14

Wijzigingen van beginselen leiden potentieel tot herclassificatie van t-echten en verplichtingen en/of van opbrengsten en kosten. Wijziging van accountancy regelgeving kan inhouden dat een classificatie van een operational lease zelfs van het ene op het andere moment kan wijzigen in financial lease. Een verklar~ngvan de accountant is dus dynamisch en dat geett ten aanzien van bestaande leases potentieel problemen. Ook op mondiaal niveau wordt het belang van harmonisatie van regelgeving onderkend en via het samenwerkingsverband van de nationale accountantsorganisaties in de International Acounting Standards Cornn~ittee(BASC) in een veertigtal richtlijnen uitgevaardigd onder de naam International Accountant Standards (IAS). De laatste twee jaren worden richtlijnen uitgevaardigd onder de naam IFRS. De nieuwe IFRS regels moeten in hoog tempo de oude IAS regels vervangen. Doel van de operatie is dat het inzicht in de performance en in de waarde van ondernemingen armsparmter wordt, ongeacht het land van vestiging. De International Accounting Stimdards Board overlegt veel met representanten van andere standarcl setting bodies inucrr heeft nog niet de status van "only standard setting body'" bereikt. De Amerikaanse Financial Accounting Standards (FAS) van de Financial Accounting Standards Board (FASB) en de Britse Financial Reposting Standards (FRS) van de Accounting Standards Board (ASB) hebben nog aanmerkelijke afwijkingen ten opzichte van de IFRS (voorheen IAS). De IASB heeft overigens een belangri-jke wijziging ondergaan in samenstelling waardoor de onafhankeli.jkhejd gewaarborgd lijkt te zijn en kan daardoor meer "serieus genomen" worden door vooral de FASB-volgers. Het EU-besluit dat met ingang van 2005 alle aan EU-beurzen genoteerde ondernemingen zowel IFRS als GAAP moeten hanteren is in dit verband ook een belangrijke adhesiebetuiging aan de IASB.

3.2 De inhoud van de i-egels Voor wat betreft de verwerking van de lease in de jaarrekening van de klant, ~naciktdiens accountant de afweging of de lease als operational of financial gekwalificeerd moet worden. Net als bij de fiscale kwalificatie gaat het om de vraag wie het merendeel van het economisch risico (het risico van waardeverandering en van verlies) loopt. Toch zijn er belangrijke verschillen tussen het instrumentarium van de accountant en van de belastinginspecteur. Het eerste grote verschil is dat de belastinginspecteur louter nationale wetgeving toepast en de accountant rekening moet houden met krachten van vooral internationale aard. Weliswaar wordt formeel nationale wet- en regelgeving toegepast, maar de accountant reageert veel sneller op trends dan dat de inspecteur beroepsmatig kan. Het tweede grote verschil is dat dc spelregels voor de inspecteur limitatief en formeel zijn; er is weinig ruimte voor interpretatie. Accountants hebben in verreweg de meeste rechtssystemen een redelijke mate van vrijheid om tot een beslissing te komen waarbij hun subjectieve interpretatie van de feiten een doorslaggevende rol speelt.

3.2.1 Ir~houíiiurfiorurle regels Accountants nemen voor de kwalificatie van de lease-overeenkomst Richtlijn 292 als uitgangspirnt. h de artikelen 101 tot en met 117 zijn alle beginselen vastgelegd. Artikel 105 geeft de hoofdregel: 'Een lease-overeenkomst wordt gekwalificeerd als financiële leasing als dc voor- en nadelen verbonden aan de eigendom van het lease-object geheel of nagenoeg geheel door de lessee worden gedragen. Alle anclere lease-okereenkornsten worden Aiigustus 2001

Leasing. regels en I-estwaarde

geclassificeerd als operationele leasing.' Wat de voor- en nadelen kunnen zijn wordt verduidelijkt in artikel 104. De nadelen bestaan onder meer uit het mogelijke verlies door overcapaciteit of technologische veroudering of door verminderde opbrengst door gewijzigde economische omstandigheden. De voordelen kunnen bestaan uit de winstgevende exploitatie gedurende de economische ievensduur van het object of uit de waardestijging van het object of de realisatie van (ie restwaarde van het object. Bij de beoordeling ban de lease-overeenkomst wordt het principe ""substance over form" gehuldigd (artikel 107). Dit betekent dat niet de letter van de overeenkomst bepalend is voor de kwalificatie van rechten en verplichtingen. maar de economische betekenii, tiaarvan. Het huidige Duitse en Ranse jaarrekeningenrecht is momenteel (zie hiervoor) nog wat formeler: als de juridische eigendom van het bastgoed niet bij de lessee berust wordt de lease als operatlonril gekwalificeerd. Eease accounting volgens de "substance over form"' benadering is geen exacte wetenschap: de door de accountant toe te passen beoordeling iaat in beginsel + ruinitt; voon intenprt t u k . Het is dus in theorne mogelijk dat twee accoiintants van hetzelfde kantoor tot een verschillende interpretatie komen. Om toch enige consistentie aan te brengen hebben de grotere accountantskantoren een centraal expertise centrum opgericht dat de controlerend accountants van advies voorziet. Artikel 107 geeft verder de criteria aan voor de classificatie van de lease-overeenkomst. Elementen in een lease-overeenkomst die in ieder geval leiden tot een kwalificatie financial lease zijn: l . Automatische eigendomsoverdracht aan lessee aan het einde van de lease-overeenkomst; 2. Een koopoptie ver beneden de verwachte reële waarde (bargain purchase option); 3. De looptijd bestrijkt Ineer dan 75% van de economische levensduur; 4. De netto contante waarde van de verplichtingen onder de lease bedragen meer dan 90% van de fair market value bij aanvang van de lease; 5. Het lease-object is zodanig specifiek dat het alleen geschikt is voor gebruik door de lessee (incourantheid). Wordt aan één of meerdere criteria voldaan dan wordt de lease-overeenkomst als financial lease geclassificeerd. Daarnaast worden in artikel 108 nog drie indicatoren genoernd die, al dan niet in combinatie, kunnen leiden tot de kwalificatie financial lease. Deze zijn: Als bij tussentijdse opzegging de lessee de schade die daardoor ontstaat bij de lessor moet vergoeden: AIS het restwaarderisico (indirecte) aan de lessee toekomt of aan een aan de lessee verbonden rrlaatschappij; Als de lessee het recht heeft na afloop van de lease-overeenkonist door te huren tegen een huurprijs die belangrijk lager is dan de markthuur. De daarop volgende artikelen geven nog drie regels van algeniene aard. Namelijk dat de kwalificatie dient plaats te vinden op het tijdstip van aangaan van de lease-overeenkornst, dat een lease-overeenlcomst met betrekking tot vastgoed volgens cie~elfderegels wordt beoordeeld en dat het economisch risico dat met de lessee verbonden maatschappijen mede in ogenschouw wordt geriomen bij de beoordeling. Indien we deze nieuwe regels naast de oude regeling leggen dan blijken er twee wij~igiirgente zijn doorgevoerd. Ten eerste zijn de criteria van 75% van de econon~ischelevensduur en 90% Augostiis 2004

Ieasing. regels en restwaarde

16

contante waarde van de leasetermijnen geen harde criteria meer, maar dienen nog slechts als indicatie. Doorslaggevend voor de classificatie dient de economische realiteit te zijn die uit het geheel van de contraetsvoorwaartien moet worden afgeleid. Wet andere novum betreft de drie genoemde indicatoren voor financial lease. Hieronder wordt nader ingegaan op de criteria zoals deze in artikel 107 zijn opgesomd. a. de automatische eigcndornsoverdracht Indien de lessee niet de mogelijkheid heeft om aan het einde van de lease-overeenkomst het vastgoed aan de lessee te laten wordt de lease-overeenkomst als financial lease geclassificeerd. Hierbij is het van groot belang dat de lessee het pand zonder boete kan verlaten. Uiteraard gelden natuurlijk wel de verplichtingen die een andere h~iurderook heeft biij het opleveren van een pand. Zo moet het pand leeg en bezemschoon opgeleverd worden en moeten verbouwingeri ongedaan -matkt worden indien dit in het huurcontract is bedongen.

i

b. bargain purchase option Er is sprake van een bargain purchase option. indien de lessee het recht heeft het lease-object te kopen tegen een bedrag dat ver beneden de verwachte reële waarde van het object ligt op het mornent dat dit recht voor het eerst kan worden uitgeoefend, zodanig dat op het moment van sluiten van de lease-overeenkomst het redelijk zeker is dat de optie zal worden uitgeoefend. Beoordeling vindt plaats op het moment van aangaan van de lease en op basis van de op dat moment aanwezige kennis en gerede verwachtingen. In een dergelijk geval spreekt men ook wel van economische koopdwang. c. de 75% test De 75% test is een indicatieve test waarbij wordt gekeken of bij aanvang van de lease de leaseperiode groter is dan 75% van de (resterende) economische levensduur van het object. Vaak is het moeilijk de economische levensduur van een lease-object te bepalen maar bij vastgoed is dit zelden een probleem. Vastgoedlease-overeenkomsten hebben in het algemeen een looptijd tot 15 jaar, terwijl de economische levensduur van vastgoed ten minste 20 jaar bedraagt. De economische levensduur wordt in de toelichting op de Richtlijn 292 als volgt gedefinieerd: De ciiiur dat een lease-object ec-onornischhruikbc~~ir is voor B h (JL'?~zeer gebrz~iker-s,[LI dcm niet gel-elliteercl clan het clc~ntlilgeprodut.ee~.deof clnek re vergelzjkb~creeenheden clie iza~zr veu-ivnc-htingku~zriev~ worclen verkregen via het lease-object dool- één of meer gebn~ikers. Vrij vertaald komt het er op neer dat de economische levensduur loopt tot het moment dut het voor een ondernerrier naar ob-jectievemaatstaven geen zin meer heeft het lease-object nog te exploiteren en het geen bijdrage meer kan leveren aan het productieproces. Het is goed denkbaar dat comrnige overeenkomsten, alhoewel ze niet voldoen aan de 75% test en een langere looptijd kennen, toch worden geclassificeerd als operationele lease. Dit wordt dan gerechtvaardigd door een 7eer goed voorspelbaar waardeverloop, waarbij naar verwachting geen waardevertnindeïing zal optreden. of door een relatief hoge restwaarde. d. de 90% test Dit criteriixm bestaat al sinds 1977 maar de 90% grens wordt nu meer als indicatie gebruikt omdat een al te Ictterlijke interpretatie ook weer tot \elf fulfilling prophesies leidt. Rij veel lease-overeenkomsten bedroeg de contante waarde van de Ieasetert~Ujnen89,9%. Het betreft Atigustus 2004

Leas~ng.regels en restwaarde

17

de contante waarde van alle betalingsverplichtingen van lessee (leasetermijnen, restwaardegaranties, kapitaalstortingen in een SPE, leningen aan de lessor en boeteclausules) mogen niet meer dan 90% van de aanvangsinvestering respectievelijk 'fair rnarket value' van het lease-object bedragen teneinde classificatie als financiële lease te voorkomen. Overigens zij w - r n i - I Û dat de a~cuüilimiU ~ i i i ~ i lgecri a ï ~ taxatie vereist ter bepaling of de fair rnaf~et value gelijk is aan de investeringskosten ingeval van nieuwbouw. Doorgaans worden de stichtingskosten in dat geval als fair marltet value beschouwd. e. incourantheid Indien verwacht mag worden dat het lease-object na afloop van de looptijd van de lease geen waarde in het economisch verkeer meer vertegenwoordigt voor andere partijen dan de lessee, kan de lessor dit object niet meer op de markt brengen. De regelgever gaat er dan van uit dat de lessor dan op andere wi-ize een vergoeding van lessee krijgt voor deze gederfde inkorristen waarmee het volledige economische risico bi-j de lessee ligt. Naast de bovengenoemde beoordelingscriteria zijn er ook omstandigheden die door accountants regelmatig in de beoordeling worden betrokken maar die volgens de Richtlijnen geen enkele rol spelen. ZOis het niet van belang: - of de juridische eigendom bij de lessee of de lessor berust - hoe de lease-overeenkomst is genoemd (vaak wordt een lease-overeenkomst een gebruiksovereenkomst of huurovereenkomst genoemd om zo de accountant al richting operational lease te trekken) - de fiscale classificatie van de lease (de fiscale regels voor classificatie van de lease wijken immers af van de accountancy regels) - hoe de lessor het lease-object op haar balans verantwoordt. Met name de twee laatste argumenten worden veelvuldig door account~mtsgebruikt.

3.2.2 Inhoucl ivzternationale regels

Bij verstrekking van leases aan ondernemingen hebben we steeds meer te maken met internationale regels vanwege de voortgaande globalisering van eigendom van aandeelhouders van ondernemingen. De verschillen in regelgeving maken het mogelijk dat de lease volgens nationale regelgeving kwalificeert als financial lease. maar dat voor het concern waartoe lessee behoort andere regelgeving van toepassing is, zodat de lease voor de geconsolideerde jaarrekening als operational lease wordt gekwalificeerd. In dit verband zijn met ncme de verschillen tussen de Nederlandse regelgeving (Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving) en US Generally Accepted Accounting Principles (US GAAP) en UK GAAP van groot belang. US GAAP legt zware beperkingen op bij sale and leaseback accounting; een verkoop van een aanstaande lessee aan de aanstaande lessor moet "consurnated" zijn. Dit wil zeggen dat de lessee geen betrokkenheid (continued involveinent) mag houden bij zowel negatief als positief waarde-resultaat van het vastgoed. In dit verband is een nominale koopoptie ook niet toegestaan aangezien de lessee mogelijk kan delen in de positieve waarde-ontwikkeling in de loop der tijd. Een zogenaamd right of first refusal (RoFR) is wel toegestaan. Hierbij wordt ten tijde van de expiratie van het leasecontract de lessee in de gelegenheid gesteld een bod op het leaseobject van een derde pastij te matchen, danwel het leaseobject op l nar kt conforme voorwaarden te kopen.

Augustus 2004

Leasing. ïegels en restwaarde

Evenmin is het toegestaan een deel van de koopsom als premier risque verschuldigd te blijven (stel lessee verstrekt een lening of kapitaal aan een vehikel dat als lessor optreedt). Bij nieiiwbouw is een nominale koopoptie wel mogelijk, echter het heeft de schijn tegen en wordt al snel als bargain purchase option gekwalificeerd. De gedetailleerde US GAAP regels kennen czn zeer fornîeic bei~aderiïìgvan hei conii~~ued iri\/oiverrieritcriieriurn. Ais bij nieuwbouw de lessee reeds eigenaar was van de grond edof de opdracht voor de bouw heeft gegeven. is formeel sprake van een sale en dus is sale and leaseback accounting van toepassing. Oplossing ligt ook dan weer in de sfeer van een Right Of First Refusal. UK GAAP benadert activa en passiva veel conceptueler en dat leidt onder meer tot de volgende belangrijke afwijkingen: Het rendement voor de lessor moet meer bieden dan alleen een "lender's return": blijkt uit de documentatie een indicatie van een spread, dan heeft het contract de schijn tegen van een financiering. * In het verlengde van bet hiervoor vermelde ligt ook dat een nominale koopoptie de schijn tegen zich heeft van een financiering. Zelfs bij nieuwbouw moet van een RoFR gebruik worden gemaakt. Het is daarentegen geen probleem om een deel van de boekwinst aan de lessee te laten (bijvoorbeeld 40% van de boekwinst) en evenmin speelt continued involvement een rol van betekenis.

Leases waarbij gedurende de eerste periode van de lease met substantieel grotere afschrijvingscomponenten wordt gewerkt zonder causale relatie naar meegeleaste roerende zaken met een kortere econonusche levensduur (miniload systemen in logistiek bijvoorbeeld) duiden op een financiering, tenzij een Rol% wordt gebniikt. Soms kan door toepassing van structuren gebruik gemaakt worden van inefficiënties tussen GAAP en liscaliteit waardoor lessees aanvullende voordelen verkrijgen naast die al begrepen zijn in de lease zelf (waaronder met name het recht om op de einddatum van de lease het vastgoed te verlaten). De accountancy bodies (IASR, FASB, ASB) hebben in de loop der tijd maatregelen genomen om wildgroei in het gebruik van Special Purpose Entities als niet geconsolideerde deelneming tegen te gaan.

Een veel in Nederland gebruikte structuur is die met een Special Purpose Entity (SPE) als lessor waarbij de SPE een samenwerkingsverbaid vormt tussen de lessee en de lessor. Een SPE-lease kan een off balance structuur voor de lessee zijn indien er sprake is van een operational lease en mits de SPE niet bij lessee geconsolideerd moet worden. Een SPE wordt geconsolideerd indien er sprake is van een groepsrelatie conform Richtlijn 2 14.103-214.103e. De feitelijke vaststelling of sprake is van een groepsrelatie kan in bepaalde situaties niet eenvoudig zijn. In die situaties kunnen de volgende omstandigheden belangrijke aanwijzingen geven voor de aanwezigheid van een groepsrelatie. o Alle activiteiten van een maatschappij worden in wezen uitgevoerd ten behoeve van de (deelnemende) rechtspersoon, conform zijn specifieke wens. De rechtspersoon verkrijgt daardoor economische voordelen in verband met de activiteiten van die maatschappij. Econonlische afharikelijkheid op zichzelf (zoals die van een leverancier of van een belangrijke klant) is overigens niet voldoende om te kunnen concluderen dat sprake is van een feiteli-ik beleidsbepalende invloed.

Augustus 2004

Leasing. iegels en reqtwaarde

De rechtspersoon heeft in wezen zodanige zeggenschap over een andere maatschappij dat zij die maatschappij of haar activiteiten beheerst of kar1 beheersen. Een dergelijke zeggenschap kan aan anderen zijn gedelegeerd, waarbij sprake is van een "automatische pilootu-mechanisme, zodanig dat de rechtspersoon in wezen nog steeds die maatschappij of zijn activiteiten beheerst. De rechtspersoon kan bijvoorbeeid de macht hebben om de activiteiten van die maatschappij te begindigen, dan wel deze maatschappij te ontbinden, of hij kan de macht hebben de statuten van deze maatschappij te wijzigen, of hij kan een veto uitspreken over voorgestelde statutenwijzigingen. De rechtspersoon heeft in wezen het recht de meerderheid van de economische voordelen van de activiteiten van de beleidsafiankelijke maatschappij te verkrdgen. bi.jvoorbeeld op g-rond van een overeenkoriist. Een dergelijk recht kan een aanwijzing zijn voor de aanwe~igheidvan beleidsbepalende invloed als de rechtspersoon transacties a'angaat met die maatschappij en de iinanciële resultaten op grond van de regeling aan de rechtspersoon toekomen. e De rechtspersoon loopt in wezen voor meer dan de helft het economische risico niet betrekking tot die maatschappij of de activa van die maatschappij. De beoordeling van het bestaan van een groepsrelatie wordt ook bepaald op basis van de feitelijke omstandigheden. Doordat in de richtlijn geen harde criteria zijn geformuleerd en alleen aanwijzingen worden benoemd voor het bestaan van een groepsrelatie, is de willekeur van de accountants groot. e

Binnen EU-verband is besloten dat de jaarrekeningen over het boekjaar 2005 en later van ondernemingen met een beursnotering in Europa in elk geval onder IFRS dienen te zijn samengesteld. De verwachting is gerechtvaardigd dat de reikwijdte van IFRS daarna verder zal toenenien. Concluderend valt op te merken dat accountancy regelgeving van groot belang is voor de verwerking van de lease in de jaarrekening van de lessee. Omdat de eigendom van ondernemingen steeds minder aan landsgrenzen gebonden is, neemt het belang van internationale standaarden toe en heeft dit ook invloed op de wi-jze waarop bepaalde aspecten van de lease moeten worden gestructureerd, omdat anders de beoogde effecten niet worden bereikt.

i

3.3 lnterpretlrtie van regels in de praktijk De jaarverslagen van beursgenoteerde bedrijxn die gebruik naken van vastgoed lease worden nagenoeg allemaal gecontroleerd door een van de vier grote accountantsltantoren. De vier grote kantoren hebben allen een Bureau Vaktechniek of een soortgelijke afdeling die de voorgestelde leasestructuur beoordeelt en de controlerend accountant van advies dient over de kwalificatie van de lease. Hieronder is een overzicht weergegeven van de verschillen i11 werkwijze. a. Deloitte De nieuwe regels met betrekking tot leasing en Special Purpose Entities zijn er op gericht "een nadere invulling te geven aan het begrip feiteli-ik beleidsbepalende invloed (binnen de SPE) en dat meer dan in het verleden de 'substance' van het geheel de contractvoorwaarden vim de lease-overeenkomst bepalend is voor de classificatie van de lease overeenkomst als financiële dan wel operationele lease. Ook zijn de criteria voor het bepalen of er binnen een

Aiigustus 2003.

Leasing. regels en restwaarde

20

lease-overeenkomst sprake is van een bargain optie aangepast waardoor er in meer gevallen oeconcludeerd moet worden dat er sprake is van een basgain-option". " Met betrekking tot de consolidatie van de SPE wordt verwezen naar het nieuwe 'substance coer ferm' heginse! dat is over gek ome^ ~ i SIC t 12. Yc tvztsing houdi in ddt aan dt: iï;-irici van de oprichtingsakte, statuten eníof huishoudelijk reglement de doelstelling van de SPE wordt vastgesteld. Is deze gericht op een enkele transactie, dan staat het vast dat er sprake is van een SBE. De tweede stap is de beoordeling van het econornisch risico aan de hand van de feitelijke situatie, in casu de inbreng van kapitaal in de SPE. de winstverdeling en feitelijk beleidsbepalende invloed. Hierbij is de dageli.jkse gang van zake bij de SPE van doorslaggevende betekenis. Bij de beoordeling van de lease-overeenkomst wordt eerst gekeken naar de verdeling van de economisch risieo"s op &)UL>ISvan de contractsvoorwaclrden. Bi.j een koopoptx tegen een vooraf vastgestelde uitoefeivrijs (nominalr koopoptie) liggen de rewards (econorriische voordelen) bij de lessee. Indien de lessee elf voor vergunningen, onderhoud, verzekering en belasting moet zorgdragen zijn dit aanwijzingen dat dc risico's bij lessee liggen. De beoordeling van het bargain karakter van de koopoptie wordt geanalyseerd aan de hand van de huidige waarde. b. PricewaterhouseCoopers De belangrijkste wijziging ten gevolge van de invoering van de nieuwe Richtlijnen per 1januari 2001 betreft de 'risks and rewards' benadering, waarmee moet worden voorkomen dat omvangrijke rechten eníof verplichtingen op de balans verschijnen."Doorslaggevend bij de beoordeling van de lease-overeenkomst is in hoeverre op basis vcanhet geheel der contractvoorwaarden de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom van het lease-object worden gedragen door de lessor of de lessee. Hierbij wordt ook het economisch risico dat is verbonden aan de SPE ten behoeve van de lease in aanmerking genomen. De bekende 75% en 90% criteria zijn nog slechts indicatief voor de classificatie." Bij de beoordeling van de lease-overeenkomst wordt ook door PwC aanknopingpunten gezocht in de verantwoordelijkheid voor gebreken, vergunningen, onderhoud, verzekering en zakelijke lasten. Normaliter stelt PwC een toetsingslijst op waarop per beoordelingscriterium de bevindingen worden weergegeven. De criteria zijn: automatische eigendomsovergang aan het einde van de lease-overeenkomst, bargain purchase option, 75% economische levensduur, 90% contante waarde leaseterrriijnen, incourantheid lease-object en tenslotte wordt de SPE beoordeeld. Erg consequent 1s PwC niet in het hanteren van de csiteria. Regelmatig worden aan deze lijst ander criteria toegevoegd zoals; de mate waarin wordt gedeeld in de waardestijging of waardedaling van hei onroerend goed aan het einde van de transactie, het eigendo~nsvoorbehoud,de fiscale behandeling, het exploitatie risico en het financieringsrisico. Ook wordt de koopoptie beoordeeld. PwC vraagt om een uitsplitsing van de prijs voor de grond en de prijs voor de opstal. Vaak wordt de beoordeling afgedaan met de constatering dat de koopoptie alleen niet door lessee wordt uitgeoefend indien de waarde aan het einde van de lease-overeenkornst aanzienlijk onder die van de koopoptie ligt, zonder daarbi-i een uitsprauk te doen over de kans dat een dergelijke situatie zich zal voordoen.

Leaslng. regels en restwaarde

Voor de beoordeling of de SPE in de balans van de lessee verwerkt moet worden is het bestaan van een groepcrelatie tussen lessee en de SPE afhankelijk van het al dan niet kunnen uitoefenen van beleidsbepalende invloed op die entiteit. De rechtsvorm van de entiteit speelt daarbij volgens PwC geen enkele rol. Van een 'automatische piloot mechanisme' is sprake indien de zelfstandige activiteiten van het bestuur van de SPE zeer fors beperkt worden door voor beslissingen die van belang zouden kunnen zijn voor het lease-object. ook cfe instemming van dc andere aandeelhouders te vereisen. In een enkel geval wordt aangevoerd dat de lessee geen blokkerende stem mag hebben voor beleidsbeslissingen en dat besluitvorming moet plaatsvinden bij meerderheid van stemmen. c. KIPMG De invoering van de nieuwe Richtlijnen in 3001 heeft tot gevolg cdat zowel dc SPE als de lease-overeenkornd stringenter worden beoordeelcl. Door KPMG wordt de volgorde van de beoordeling omgedraaid. Eerst wordt de SPE beoordeeld, nadien de lease-overeenkomst. Hoewel de aanclelenverhouding niet bepalend Is voor de vraag of de SPE geconsolideerd moet worden bij de lessee, wordt door KPMG aangeknoopt bij de gerechtigdheid tot de economische resultaten van de SPE en haar activa. Er wordt getoetst of niet meer dan 50% van de economische voordelen aan de lessee toekomen. Deze toets vindt zowel plaats op basis van de gerechtigdheid tot de winst (aandelenkapitaal) als op basis van de koopoptie. Er wordt niet gekozen voor de formele weg waarbij alleen gekeken wordt naar de winstverdeling in de SPE nadat de koopoptie is uitgeoefend. Ook wordt de upside potential van het lease-object in ogenschouw genomen. Bij de beoordeling van de risico's wordt de beoordeling wel beperkt tot het aandeel in het kapitaal van de SPE en niet tevens de financiering van de lessor aan de SPE in ogenschouw genomen. De Richtlijn 214 geeft overigens aan dat de omstandigheid dat de meerderheid van de voordelen van de economische activiteiten aan lessee toekomen, een aanwijzing kan zijn voor beleidsbepalende invloed. In het algemeen wordt door KPMG niet gemotiveerd waarom deze omstandigheid van doorslaggevcnde betekenis is. Rij de beoordeling van de lease-overeenkomst worden de volgende criteria getoetst: o de contante waarde van de leaseverplichtingen bedragen rnaxirnaal9092)van de investering de hoogte van de koopoptie moet tegen een reële (marktconforme) waarde zijn het specifieke karakter van het lease-object. In tegenstelling tot de standaard toetsingen van PwC zijn hij KPMG de gehanteerde criteria verre van volledig. d. Ernst & Young Ook Ernst & Young (E&Y) heeft het beoordelingsproces in twee stukken geknipt. Eerst wordt de lease-overeenkomst beoordeeld, daarna de SPE. Voor de beoordeling van de lease-overeenkomst is de volgende informatie van belang: wat is de reële waarde van het vastgoed bij aangaan van de lease, wat is de reëel te verwachten waarde van het vastgoed op het niornent dat de koopoptie kan worden uitgeoefend, wat is de verwachte econotnische levensduur van het vastgoed. wat is het gebruik van het vastgoed, de toekomstplannen en wat is de rentevoet. Dit alles om de genoemde criteria voor aanwijzingen voor financial lease te kunnen toetsen. Ook bQ E&Y geldt dat, zodra er aan een criterium Augiistui i004

Leasing. regel5 en restwnarcfe

22

voldaan wordt, de lease-overeenkomst direct als íïnancial lease wordt geclassificeerd. Hierop wordt onder de nieuwe regelgeving een uitzondering gemaakt voor de automatische eigendornsovergang aan het einde van de leaseperiode. De overgang is slechts een indicatie voor financial lease en leidt niet automatisch tot classificatie als financial lease. Een afwijkend standpunt neemt E&Y in niet betrekking tot het vastgoed: indien mogelijk dient er een splitsing tussen grond en opstal te worden gemaakt, waarbij de grond als oprational lease wordt gekwalificeerd (omdat er op grond niet afgeschreven kan worden) en de lease van de opstal apart moet worden beoordeeld.

Bij de beoordeling van de SPE zijn de volgende punten v'm belang. Wat is de winstverdeling in de SPE en wat is de zeggenschap van de zijde van lessee, wat is de doelstelling van de SPIE, hoe is de risicoverdeling in de SPE met betrekk~ngtot de activa. E&Y is in cle beoordeling strenger dan de andere accountantskantoren. Zo leiclt het feit dat slechts aan eén lessee een lease wordt verstrekt tot consolidatie bij lessee. Aanvullend op deze standpunten heeft Buisman (Buisman, 2003) inzage gegeven in de wijze van beoordelen van de koopoptie. Uitgangspunt is dat. hot: verder de uitoefendatum in de toekomst ligt, hoe lager de uitoefenprijs zal moeten zijn om met redelijke zekerheid vast te kunnen stellen dat er sprake is van een bargain purchase option. Hij heeft als hulpmiddel bij de beoordeling een tabel opgesteld hoe hoog de uitoefenprijs minimaal moet zijn om geen bargain purchase option te zijn. Tabel 3.1

Dit model werkt met twee stappen. Eerct moet worden vastgesteld wat de looptijd bedraagt tot de koopoptie (welke rij is van toepassing?). Daarna moet een inschatting worden gemaakt omtrent de waarde ontwikkeling van het vastgoed (welke kolom is van toepassing?). Daarna kan worden afgelezen welk percentage de koopoptie minimaal moet bedragen van de marktwaarde van het vastgoed bij aanvang van de lease, om niet als bargain purchase option te worden geclassificeerd.

Leasing. regels en rectwaarde

Voorbeeld 3.1

Met dit niodel is een goede aanzet gegeven om dit criterium te kwantificeren. Het blijft natuurlijk de vraag in hoeverre deze normen breed gedragen worílen door de verschillende accountantskanturen. h c9e volgende hoofdsituliken worden deze normen getoetst aan de historische waarde-ontwikkeling.

De accountancy regels worden steeds meer op een inteinationaal platform samengesteld. Nationale regelgeving wordt geharmoniseerd. Niet alleen door druk vanuit Brussel, maar ook vanwege de belangen van beleggers bij eenduidige verslaglegging. De Richtlijnen 292 Leasing en 2 14.103 Groepsmaatschappij bieden weinig nieuws. Richtlijn 292 bevat nog steeds de vijf bekende beoordelingscriteria voor leases maar heeft er twee noviteiten aan toegevoegd; het substance over form beginsel en drie omstandigheden die een aanwijzing vormen voor een financial lease. Van de vijf beoordelingscriteria is de 'bargain purchase option' het meest rekbare begrip. Bij aanvang van de lease dient beoordeeld te worden of de uitoefenprijs van de koopoptie aan het einde van de lease, dus na 10 tot 15jaar, ver onder de reële marktwaarde zal liggen. En dat is geen eenvoudige opgave.

i

"

Richtlijn 214.103 stelt veel zwaardere eisen: met name met betrekking tot de verdeling van het economisch risico. Om deze problematiek te omzeilen wordt geadviseerd geen SPE's meer te gebruiken bij het opzetten van leasestructuren. Hiermee wordt de problematiek van Richtlijn 214.1 033 omzeild en is alleen de leaseregeling nog bepalend voor de classificatie. Accountants gaan op hoofdlijnen op gelijke wijze rnet de materie om. Bij de interpretatie van de nieuwe regels en bij de ondei-bouwingvan het oordeel treden slechts kleine verschillen op waarvan de meeste voortkomen uit de interpretatie van het substance over form beginsel. Deze vage en allesomvattende norm wordt door accountants naar willekeur gebruikt. De economische realiteit wordt daarbij wel eens verkeerd geïnterpreteerd. Zo denkt PwC dat voor de overdracht van de jusidische eigendom betaald moet worden. ook al is de econoniische eigendom al eerder overgedragen. Daarnaast bestaan er nog uitvoeringverschillen. Zo gaat E&Y al tot consolidatie van de SPE over als aan één van de voorwaarden dreigt te worden voldaan. terwijl anderen in dat geval ook het economisch belang ervan laten meewegen in het oordeel. Het artikel van Ruisman is een goede aanzet om het restwaarderisico te kwantificeren en is zeker behulpzaam bij een verdere ontwikkeling en invulling van dit begrip. Vooralsnog is het de vraag in hoeverre dit standpunt gedragen wordt door de andere accountantskantoren. Aiig~istus7004

Leasing. regels en restwaarde

23

Hoofdstuk 4 Inschatting van het restwaarderisico Het restwaarderisico wordt gedefinieerd als het verlies dat de leasemaatschappij kan lijden ten gevolge van het niet uitoefenen van de koopoptie door de lessee aan het einde van de !euseperivdv. Anders gezegd is het restwaarde;-isicû hct gcUccIte van de ilivesieïiïîg doui dt: leasemaatschappij dat nog niet uit de leasetermijnen is afgelost.

Vaak worden hierop nuanceringen aangebracht om de kans op verlies voor de ieaseniaatschappij beter m te schatten. Voorbeelden hiervan zijrr dat de restwaarde verminderd wordt met de waarde van de grond (omdat deze geacht wordt tenrnnnste gelijk te blijven) of dat op b a ~ i svan een scena~o-analysemet als vaiabelen de toekomstige huurwaarde en BAR, de toekomstige waasde van het pand in verschillende scenario's wordt berekend. Beide nuanceringen worden in het algemeen gemaakt om een nauwkeuriger inschatting te maken van het mogelijke toekonistige verlies. Het restwaarderisico moet duidelijk onderscheiden worden van het insolventie risico en het object risico. Het insolventie risico houdt in dat de leasemaatschappij verlies lijdt doordat de lessee zijn verplichtingen uit de lease overeenkomst niet meer kan nakomen door gebrek aan middelen. Het object risico houdt in dat het lease-object gedurende de lease periode tenietgaat. Op deze twee laatste risico's wordt in het onderstaande verder niet ingegaan. Uiteindelijk wordt de omvang van het restwaarderisico bepaald door de omvang van het verlies vermenigvuldigd met de k'ans dat het verlies optreedt. Om de kans dat het verlies zich voordoet in te kunnen schatten wordt hieronder ingegaan op de waarde-ontwikkeling van vastgoed in theorie en praktijk. Op basis van het uitgangspunt dat de waarde-ontwikkeling in de toekomst zich soortgelijk zal ontwikkelen als in het verleden kan dan een inschatting worden gemaakt van de kans dat de leasemaatschappij verlies lijdt. Ook zullen de uitkomsten worden vergeleken met de normering van Buisman.

Er zijn meerdere theoretische methoden om de restwaarde te benaderen. In de literatuur worden in het algemeen vier verschillende methoden onderscheiden. Rust e.a. hebben er vijf onderscheiden (Rust, 1997). Broinnen onderscheidt slechts diie methoden (Rrounen, 2003). Hieronder worden de vier belangrijkste methoden toegelicht.

a. Grond-opstal methode Zowel Brounen als Rust definiëren de grond-opstal methode. Hierbij wordt voor de grond een voorspelling gedaan van de toekomstige waarde op basis van de indexering van de huidige waarde. De indexering is meestal gelijk aan de inflatie. De waarde van opstal wordt beinvloed door zowel inflatie als veroudering, maar het uitgangspunt is dat de opstal aan het einde van de economische levensduur geen waarde meer heeft. De veroudehg wordt weergegeven door de factor, resterende levensduur gedeeld door totale levensduur. Dit heeft als effect dat de veroudering na verloop van tijd steeds meer toeslaat.

.4ugustus 2004

Leasing. regels en restwaarùe

In formule staat i voor inflatie en t voor het jaar waarvoor de waarde wordt bepaald: waarde vastgoed t = waarde grond + waarde opstal = (Wgrond i=o) (14)" + (Wopstal t=o) (l +i)"[(T-n)/T]

Formule 4.1

waarbij : t =jaar l , . . ..n (ultirno) n = looptijd, aantal jaren leaseperiocle i = groeivoet (bijvoorbeeld inflatie) T = de verwachte economische levensduur van de opstal Onderstaand is als voorbeeld het waardeverloop van een winkelpand weergegeven met een investesingswaarde van 100, waarvan 25 voor de grond en 75 voor de opstal met een Elguur 4.1 levensduur v a n 40 jaar.

b. waarde ontwikkelingsbenadering De tweede methode is bekend onder de naam waarde ontwikkelingsbenadering en wordt zowel door Rust als Brounen behandeld. Bij deze methode wordt geen onderscheid gemacakt in waarde ontwikkeling van de componenten grond en opstal inuar wordt één stijgingspercentage (groeivoet) op de totale waarde losgelaten. In formule: Waarde vastgoed t = (Wvastgoed t=o ) ( l +i)"

Formule 4.2

Hieronder is het waardeverloop van hetzelfde winkelpand weergegeven volgens de waarde ontwikkelingsrnethode. Figuur 4.2

totaal -grond

opstal

Augustus 2004

Leasing, regels en restwaarde

c exit yield methode De derde methode van Brounen is de meest eenvoudige en meest gebruikte, de exit yield methode. Rust noemt deze tnethode de aanvangsrendement methode. Hier wordt de geschatte huUr uur, het eind van de !eusepcïio&c gcdzcld dûûï d2 yie:d. De j,ic:U uit het BAR. Voor elk jaar veroudering wordt als vuistregel 0,1% bij de BAR opgeteld (zie Van Cool, 2001). in formule: waarde vastgoed t = Huur, 1 [BAR o + (n.O, 1%)l

Formule 4.3

Het waardeverloop van hetzelfde winkelpand volgens de exit yield methode ziet er als volgt uit. Figuur 4.3

d. de discounted cash flow Deze methode noemt Rust de rendementswaarde methode en is gebaseerd op de gedachte, dat de prijs van vastgoed bepaald wordt door de cash flows die het genereert in de toekomst. Er wordt voorspeld hoe de kosten en opbrengsten zich in de verre toekomst zullen ontwikkelen en daarmee kan de toeko~nstigewaarde van het vastgoed worden berekend, of liever gezegd voorspeld. n It Rt Valiie t = X -+ Formule 4.4 (I +rit ( 1 +r)"

I = netto inkonisten R = restwaarde s = disconteringspercentage De netto inkomsten betreffen de cash flows uit het vastgoed, zijnde de huurinkomsten minus de exploitatiekosten. Bij vastgoed in eigen gebruik worden marktconforme huren als huurinkomsten ingevuld. (Fiedler, 1992) Wet disconteringspercentage (r) is een optelsorri van de risicovrije rente voor de betreffende looptijd (rendement op staatsleningen) en een marge voor risico gerelateerd aan de vastgoedmarkt en een risico opslag voor het restwaarderisico. Indien er een langjarige prognose wordt opgesteld van alle toekomstige kosten en opbrengsten. incllisief periodieke renovaties. dan kar1 op elk gewenst moment in de toekomst de waasde van het pand worden berekend. Uiteraard geldt dat hoe verder het meetrnoment in Augustus 2004

Leasiiig. regels en restwaarde

77

de toekornst ligt hoe onzekerder de uitkomst wordt. Echter ook in dit model moet aan het einde van de beschouwingsperiode een verkoopopbrengst worden ingevuld. Dit kan na 50 of 100jaar als het zeker is dat het pand economische verouderd is. In de praktijk wordt door taxateurs vaak na 10 of 20 jaar een exit yield gebruikt om de toekomstige verkoopopbrengst te ber&enp,n (" uitspru& DuxJt:Een?,&Jûncs L ~ Lûsu[~ej+ E ~ Onderstaand is het waardeverloop volgens de Discounted Cash Flow methode weergegeven waarbij verondersteld is dat na 15,2á en 35 jaar achtereenvolgens 30, 30 en 60 geïnvesteerd moet worden om het pand aantrekkelijk te houden voor de huurder. Zie voor een dergelijk waardeverloop ook Berkhout. 3002. Figuur 4.4

- .. -

- .

Totale waarde -

/ l

e. Beoordeling van de theorie Uit de bovenstaande figuren die allen starten op een niveau van 100, loopt de ingeschatte waarde na 40 jaar sterk uiteen. In de tabel hieronder is de waarde in jaar afgezet tegen de aanvangswaarde. Het blijkt dat de ingeschatte toekomstige waarden sterk uiteen lopen.

Jaar O Jaar 40

i

1O0 56

1O0 220

1O0 145

100 100

De grond-opstal methode sluit het beste aan bij de gedachtewereld van accountants. Zij laten immers bedrijven in de praktjjk afschrijven op hun onroerend goed. De gehanteerde percentages liggen tussen 3% en 1070, afhankelijk van het soort vastgoed Daarnaast wordt soms de grondcomponent buiten de afschrijvingpotentieel gehouden met als argumentatie dat grond niet veroudert. De waarde-ontwikkeling benadering ligt vaak onder vuur omdat deze geen rekening houdt met sloop-, renovatie- en remarketingkosten. Het grote voordeel is de eenvoud van deze neth ho de. De exit yield methode wordt vaak door beleggers gebruikt om hun investeringsvoorstellen cijfer~natigte onderboiiwen en is eenvoudig uit te voeren. Punt van discussie hier is de te hanteren jaarlijkse opslag op de exit yield. Dit blijkt van vele kwalitatieve criteria af te hangen. De discouted cash flow methode kriigt in de literatuur steeds rneer aanhangers (Berkhout 2002) en is ook het nieest geavanceerde model. Ook wordt deze methode veel bij taxateurs gebruikt (Hendriks, 2004) en is dit één van de twee door R07JIPD voorgeschreven taxatiemethodes. Augustus 2004

Leasing. iegek en restwaarde

In het volgende paragraaf wordt de waarde-ontwikkeling in de praktijk weergegeven. Hier blijken de exit yield methode en de waasde-ontwikkeling beiladeriilg de rneest accurate inschatting van de werkelijkheid te zijn.

Langjarige gegevensreeksen over de waasde-ontwikkeling van vastgoed zijn heel schaars en daar zijn verscheidene redenen voor aan te voeren. Het aantal vastgoedtransacties is vanwege de grote omvang beperkt. Elk vastgoed object is uniek waardoor transacties moeilijk vergelijkbaas zijn. En tenslotte vinden de transacties niet plaats op een openbare markt en is het vaak niet in het belang van de handelende partijen om alle details van de transactie bekend te maken. a IN&;Real Estate Leasing als petlevensbrcm Vastgoed leasing is in Nederland halverwege de jaren tachtig als financlenngsvorm geintroduceerd. Tot midden jaren negentig was de omvang van het aantal afgesloten leaseovereenkomsten zeer gering. Doordat lease-overeenkomsten meestal een looptijd kennen van 15jaar, is tie ervaring met expirerende lease-overeenkomsten nog gering. Zeker als ook nog bedacht wordt dat lease-overeenkomsten vaak tussentijds worden opengebroken en het vastgoed voor het einde van de lease-overeenkomst aan een derde partij wordt verkocht. Om deze redenen zijn er vanuit ING Real Estate Leasing nauwelijks gegevens beschikbaar waaruit een getrouw beeld van het open eind risico kan worden opgesteld. b. ING Real Estate Investment Management als gegevensbron Ook vanuit de beleggingspostefeuille van ING Real Estate Investment Management zijn nauwelijks relevante gegevens te destilleren. Panden bleven of niet lang genoeg in bezit of de gegevens waren niet meer te achterhalen omdat beleggingsfondsen een beperkte levensduur hebben. c. RO7JTPD als ne~evensbron Sinds 1994 verzamelt de ROZIIPD gegevens van professionele beleggers over directe en indirecte rendementen van woningen, kantoren, winkels en industrieel vastgoed. Daarnaast heeft Aart Hordijk (2003) de historische reeksen van rendementen voor woningen, winkels en kantoren berekend vanaf 1977. Hij heeft hiervoor een model gebruikt dat ontwikkeld is door David Geltner (MIT. Boston). Met dit model kan. aan de hand van beperkt beschikbare gegevens, toch een getrouwe inschatting worden gemaakt van de directe en indirecte rendementen. De vraag blijft natuurlijk of de waarde ontwikkeling van vastgoed dat geleast wordt, hetzelfde waardeverloop kent als het beleggingsvastgoed van de institutionele beleggers dat samen de ROZ/IPD index vormt. Mogelijke verschillen worden veroorzaakt doordat: De waarde-ontwikkelingen van individuele panden niet gelijk is aan die van de index. Om de vergelijking met aandelen te rriaken: de ontwikkeling van een individueel aandelenfonds loopt niet gelijk met de ontwikkeling van de AEX index. e Vastgoed van leaseniaatschappijen een ander karakter heeft. Vastgoed van leasemaatschqpijen is gebouwd om het bedrijfsproces van één specifiek bedrijf te dienen terwijl beleggingsvastgoed worcit gebouwd om er een zo hoog mogelijk rendement mee tc maken. Bcleggingsvastgoed is in het algemeen voor meerdere bedrijven

4iigust~is2004

l,ea\ing, regels en restwaarde

20

geschikt en kan vaak meerdere huurders hebben (multi tenant), waardoor via spreiding van de expiratiedata van de huurcontracten de waardefluctuatie geringer zijn. De juridische gebondenheid van leasemaatschappijen. Een belegger kan, indien de sendementsvooruitzichten zich wijzigen, op korte termijn tot verkoop overgaan. Een leasemaatschappij is beperkt in het overdragen van het vastgoed aan derden. Geleast vastgoed leeg wordt opgeleverd. Indien de lessee bij het einde van de leaseperiode het vastgoed niet koopt wordt het leeg opgeleverd en moet de leasemaatschappij op zoek naar een koper. De prijs van bedrijfsmatig vastgoed zonder huurder levert minder op d m verhuurd vastgoed. Toch zullen de bovengcnoernde verschillen tussen beleggingsvastgoed en geleast vastgoed worden overschaduwd door de overeenkomsten tussen beiden. Ook leasernaatschappijen richten zich alleen op courant vastgoed van voldoende kwalrteit waarbij de verwachte waardeontwikkeling op het niveau van de individuele panden voorop staat. Hier komen de selectiecriteria van vastgoed leasemaatschappijen en beleggers dus grotendeels overeen. Het lijkt dan ook gerechtvaardigd om voor geleast vastgoed een zelfde waarde-ontwikkeling aan te nemen als voor beleggingsvustgoed, waarbij ruimte moet zijn voor kleine aanpassingen. Voorbeelden zijn aanpassingen voor één jaar leegstand en voor rnarketingkosten van ongeveer 20% van de jaarhuur. Hieronder is de ontwikkeling van de indirecte rendementen voor de verschillende categorieën beleggingsvastgoed weergegeven, waarbij de reeks van industrieel vastgoed pas start in 1995. Tabel 4.2

Aogustiis 1004

Leaimg. regels en restwa~irde

Figuur 4.5 --+-Residential

- -c

- Retail

--.--

Industrial

Op basis van de bijbehorende standaard deviaties is te berekenen tussen welke grenzen de te verwachten waarde van het leaseobject zich zal bevinden op het moment dat de leaseovereenkomst na 10 en 15 jaar ten einde loopt. De hiervoor gebruikte formule luidt volgens Neftici (Neftici, 2000) en Hull (Hull, 1995):

q= ~

d, waarbij t

Formule 4.5

o = standaard deviatie per jaar t = de looptijd in jaren

Er is bij de samenstelling van de onderstaande tabel gekozen voor een zekerheidspercentage van 99,7410, overeenkomend met drie maal de standaard deviatie. Deze waarden zijn in de onderstaande tabel weergegeven als percentage van de aanvangswaarde. Tabel 4.3 Minimale en maximale waarde over 10 en 15jaar met 99.74% zekerheid

1

i l i . l ~ i ? T i j ~ ---

Industrieel

2.48%

2.80%)

101.200/c

127.76%

-

154.32%

l 11.87%

144.4 1 %

176,93%

Als deze waarden uit de bovenstaande tabel worden vergeleken met die uit de tabel van Buism'm (paragraaf 3.3) dan komen de percentages uit tabel 4.3 veel hoger uit. Buisman geeft als percentages na 10 en 15 jaar respectievelijk 49% en 27% bij een verwachte waardeontwikkeling van 2%. De voorlopige conclusie kan getrokken worden dat de leasemaatschappijen waarschijnlijk aan de door Buismm gestelde norm kunnen voldoen.

Atigiistus 2001

1,t.asing. regels en restwaarde

Als voorbeeld is hieronder het waarde verloop van kantoren grafisch weergegeven als functie van de tijd. Figuur 4.5

I

O

9

2

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Normaalverdcling

kerheid = 95,44Oh

-----Zekerheid = 99,74%

Het rechter gedeelte in de figuur geeft de normaalverdeling weer voor de waarde van het kantoor over 15jaar. In de onderstaande figuur is de omvang van het restwaarderisico aangegeven met het blauwe vlak aan de rechter zijde van de grafiek. Figuur 4.6

Het blauwe gedeelte van de bovenstaande figuur geeft de gevarenzone aan voor een leasemaatschappij. De oppervlakte van dit gebied geeft de kans aan op een verliessituatie voor de leaseniaatschappij. Voor de onderstaande berekeningen i s uitgegaan van een restwaarde van 70% van het investeringsbedrag na l 0 jaar en 60% van het investeringsbedrag na l5 jaar. De onderstaande tabel geeft in een percentage de kans weer dat de waarde van het vastgoed aan het einde van de periode minder waard is. Tabel S

Leasing, regel? en restwaarde

Uit de bovenstaande tabel is af te lezen dat, indien het vastgoed dezelfde waarde-ontwikkeling kent als beleggingsvastgoed, de kans dat aan het einde van een lease-overeerikornst de waarde van het vastgoed lager is dan het open eind uitermate klein is. Ais laatste exercitie wordt de voorspeide waarde van het vastgoed gecorrigeerd voor kosten voor één jaar leegstand en voor marketingkosten ter grootte van 20% van de jaarhuur. De kosten zijn in totaal op 10% van de waarde ingeschat. De tabel geeft na correctie het volgende beeld te ien n. Tabel 6

Met uitzondering van de situatie op kantorenmarkt is de kans op een verlies voor de leasemaatschappij zeer gering.

De omvang van het restwaarderisico wordt bepaald door de omvang van het verlies vermenigvuldigd met de kans dat het verlies optreedt. In theorie bestaan er vele methodes om het waardeverloop van vastgoed te voorspellen. De grond-opstal methode sluit het beste aan bij de gedachtewereld van accountants. De discounted cash flow methode is de meest geavanceerde en vindt steeds meer aanhangers, zowel in de literatuur als onder taxateurs.

f

i

I

Om een inschatting te maken van de kans dat zich een situatie voordoet waarbij de leasemaatschappij verlies lijdt doordat de waarde van het vastgoed aan het einde van de leaseperiode minder waard is dan de restant boekwaarde, moet een beroep gedaan worden op betrouwbare historische cijferreeksen. Er zijn thans nog geen betere gegevensreeksen beschikbaar dan die van de ROZIPD. Vanuit de beleggingspraktijk, afgemeten aan de waarde-ontwikkeling van de ROZIPU index, lijken de exit yield niethode en de waarde-ontwikkeling benadering het beste aan te sluiten bij de in de praktijk gerealiseerde waardegroei. Op basis van de cijferreeksen van de ROZIPD is de kans op een verliessituatie voor de leasemaatschappij Leer gering. Indien de voorspelling van de waarde van het vastgoed wordt gecorrigeerd voor één jaar leegstand en voor tnarketingkosten blijkt het risico beperkt. Hierbij dient aangemerkt te worden dat de waarde-ontwikkeling van individuele panden niet gelijk loopt aan de waarde-ontwikkeling van de (sectorale) ROZXPD index.

Augustus 2004

Leasing, regels en restwaarde

Hoofdstuk 5 Mogelijkheden tot risicobeheersing In het vorige hoofdstuk is de ornvang van het risico geanalyseerd. Hoewel is vastgesteld, dat het risico beperkt is, gaat dit hoofdstuk in op de verschillende mogelijkheden om rnet dit risico om te gaan. ~chtereenvoigenskomen aan de orde het zelf dragen van het restwaarderisico door de leasemaatschappij, de restwaarde verzekering en het doorstoten aan de kapitaalmarkt. Bij het zelf dragen van het risico worden de voor- en nadelen voor de leasemaatschappij aangegeven en wordt een inschatting gemaakt van de adequate vergoeding voor dit risico. Bij de verzekeringsoptie worden de mogelijkheden en de kosten geëvalueerd. Bij het doorstoten aan de kapitaalmarkt komen voornarrielijk de eisen die de partijen op de kapitaalmarkt stellen aan de orde.

5.1 De 1j.arenzaatsch~~ppij als ris~codnapc~r Tot op heden wordt het restwaal-derisico meestal door de leasernaatschappij zelf gedragen. Vaak zijn vastgoed leasemaatschappijen in een groep verbonden met vastgoed financiers. vastgoed beleggers en vastgoed ontwikkelaars. Vanwege de ornvang van het totale vastgoedbedqf en de daar aanwezige kennis is het de aangewezen partij om een juiste inschatting te maken van de ornvang van het risico.

a. de voor- en nadelen van zelf drapen De voordelen van het dragen van het restwaarderisico door de lessor zelf zijn: e Het is de goedkoopste oplossing. Er hoeft niet door een derde naar gekeken te worden die alle informatie moet verwerken en zelf de analyses moet maken. r De leasemaatschappij is, mits verbonden met een financier en belegger, de aangewezen partij om de risico's goed in te kunnen schatten vanwege de aanwezige expertise. a Het maakt de leasemaatschappij slagvaardiger in de commerciële onderhandeling met potentiële lessees. De belangrijkste nadelen zijn: De leasemaatschappij heeft geen klankbord (verzekeraar of kapitaalmarkt) bij het inschatten van het risico en daarmee voor het bepalen van de risico-opslag in de leasetermijnen. s Er vindt geen risicospreiding plaats, hetgeen bij zeer grote transacties een probleern vormt. e De vergoeding voor het restwaarderisico wordt versleuteld in de leasetermijnen en niet expliciet gemaakt, waardoor bct op termijn moeilijker wordt hier een commerciële vergoeding voor te vragen. b. de vergoeding voor het restwaarderisico Bij het bepalen van de prijs die de lessor behoort te knjgen voor het verlenen van een koopoptie aan het einde van dc leaseperiode, wordt hieronder de optie theorie van Black en Scholes uit 1973 kort toegelicht. Deze formule is ontwikkeld voor opties op aandelen, maar wordt ook wel toegepast op andere assets. De prijs van een cal1 optie wordt volgens Rlack and Scholes bepaald door de onderstaande forrntrle. ( Bodie, 2001 ).

Leasing. regels en restwaarde

Waarbij : S. = huidige waarde van het onderliggende aandeel e = 2,71828 6 = het jaarlijks dividend rendement van het aandeel T = de resterende looptijd van de optie N(d) = de normaalverdeling van de uitkomsten X = de uitoefenprijs van de optie r = risico vrije rentevoet In = natuurlijke logaritme functie o = standaard deviatie van het jaarlijkse rendement van het aandeel Een voorbeeld van een berekening van de waarde van een koopoptie is hieronder weergegeven. Voorbeeld 5.1

Met de bovenstaande formule kan de waarde van een optie eenvoudig worden berekend. Echter, zoals voor alle theoretische modellen is ook deze forrnule gebaseerd op een model dat uitgaat van enige veronderstellingen (Boeve, 2002) die hieronder zijn weergegeven: e er zijn geen belastingen of transactiekosten s er zijn geen belemmeringen om short te gaan s de rente wordt continue in rekening gebracht en het tarief om geld te lenen is geli-ik aan het tarief voor het uitlenen van geld Augusliis 2004

Leasing. regels en restwaarde

25

e

e

alle marktpartijen zijn continue op de hoogte van de prijzen in de markt en de rnarkt is doorlopend geopend de mogelijkheid om winst te maken via arbitrage is uitgesloten, afgezien van het risicovije rendemen t het risicovrije rendement is constant gedurende de looptijd van de optie de volatiliteit van het aandeel is constant gedurende de looptijd van de optie.

Klakkeloze toepassing van deze formule op opties met vastgoed als onderliggende waarde is echter in strijd met meerdere van de bovengenoemde abstracties van de werkelijkheid. De belangrijkste afwijking betreft volgens Boeve de transactiekosten, waarvan de Overdrachtsbelasting (6%) de hoofdmoot vormt. Echter, bij de afwikkeling van lease-overeenko~nsten waarbij de lessee de koopoptie uitoefent, kan heffing van de Overdrachtsbelastmg meestal verrneden worden. Hoewel de uitkomst in het bovengenoerndt. voorbeeld niet onlogisch overkomt. kan deze forniiile geen toepassing vinden bid lease transacties. Immers, hoe meer de lessee aflost gedurende de looptijd van de lease, hoe lager de uitoefenprijs van de koopoptie kan zijn, waarmee de waasde van de koopoptie stijgt. De lessee betaalt daarmee twee keer voor de aflossingen die in de leasetermijnen zijn opgenomen. Als in het bovengenoemde voorbeeld van het kantoorpand van Euro 10 miljoen de leasetermijnen meer aflossingen zouden bevatten en de restwaarde nog maar Euro 5 miljoen zou bedragen (wat dan ook de uitoefenprijs van de koopoptie zou zijn), dan bedraagt de waarde van de koopoptie ineens Euro 1.439.290,26.

(

Uit het bovenstaande moet de conclusie getrokken worden dat de optiewaardering volgens de Black & Scholes formule misschien wel tot een juiste prijs van de optie leidt, maar dat deze niet toegepast kan worden bi.j vastgoedleasing. Klaarbli-jkelijkdient een andere benadering te worden gekozen om een vergoeding voor het restwaarderisico te komen.

C

f

Grenadier benadert de waarde van de koopoptie op een andere manier. (Grenadier, 2003). I-lij gaat er van uit dat de huur tot stand komt op een evenwichtige markt en dat de waarde van vastgoed bepaald wordt door de toekomstige huurinkomsten. Op basis van dit uitgangspunt geldt dat de waarde van de gekapitaliseerde huur gelijk is aan de waarde van de optie en van het vastgoed. Hij komt tot een soortgelijke formule waaritnee hij de waarde van de optie berekent. Ook hier gelden dezelfde bezwaren als bi.] de Black & Scholes formule.

Ner via de weg van de waardering van de koopoptie geen liievredigend antwoord kan worden gegeven welke vergoeding de leasemaatschappij moet hebben voor de verstrekte koopoptie, is hieronder een andere insteek gekozen. Uitgegaan is van de prijs die de leasemaatschappij moet betalen voor het verkopen van dit t-isico. Kortom, wat is de prijs van een put optie. Uit de put call pariteit (Bodie, 2001) valt eenvoudigweg de waarde van de put optie te berekenen. P = C - S.

+ PV(X) - PV(divjdends) waarbij:

Fonnule 5.3

P= waarde van de put optie C = waarde van de call optie S. = huidige waarde van de onderliggende asset PV(X) = huidige waarde van de uitoefenprijs PV(dividends) = huidige waarde van de uitbetaalde dividenden tot uitoefendatuiri

ilugustus 2004

Leasing, regels en restwaarde

Op basis van de put cal1 pariteit moet de lessee aan de leasemaatschappij een vergoeding betalen om het restwaasderisico op marktconforme gronden bij een derde onder te brengen. Irr bovengenoemd voorbeeld zal de lessee Euro 79.833,29 moeten voldoen bij een koopoptie van Euro 7.000.000 en Euro 1 2.304,29 bij een koopoptie van Euro 6.000.000. Dit leidt op het eerste gezicht tot logische resultaten. Een andere manier om met de variabelen uit de Black & Scholes formule om te gaan is om te abstraheren van het directe rendement. In de formule staat r-6 voor de groeivoet van het onderliggende aandeel, waasbij r het risicovrije rendement is en 6 een correctie voor de uitgekeerde dividenden. Bij vastgoed is het equivalent voor dividend het netto hiiurreridement (income return). Het directe rendement is bij vastgoed niet relevant voor de prijsontwikkeling en we kunnen ons dus alleen richten op r. Echter. omdat hier het directe rendement buiten beschouwing is gelaten zijn de normale marktomstandigheden niet meer van belang. Wat berekend wordt is de verwachte waarde van het vastgoed aan het einde van de optieperaode. Uitgegaan nioet worden van het geniiddelde indnrecte rendement (Theebe, 2004). Op basis van deze uitgangspunten zouden de waarden van de put optie die de leasernaatschappij moet aankopen om het restwaarderisico bij een derde onder te brengen respectievelijk Euro 5.788,85 bij een koopoptie van Euro 7.000.000 en Euro 361,48 bij een koopoptie van Euro 6.000.000 bedragen. Hoe het ook berekend wordt, door de uiterst geringe kans dat het vastgoed uiteindelijk een waarde zal hebben die onder de boekwaarde ligt. zijn de kosten voor het afdekken van dit risico berekend volgens de formule van Black & Scholes zeer gering.

5.2 Verzekering Een restwaarde verzekering garandeert een minimale toekomstige opbrengst aan de lessor. Deze verzekeringsvorm bestaat reeds langer voor grote objecten als schepen, vliegtuigen, treinstellen en locomotieven maas is sinds enige jaren ook opengesteld voor vastgoed. Er is nog slechts een beperkt aantal partijen in de markt die restwaardeverzekeringen voor vastgoed willen afsluiten. Bekende namen zijn ACE, Mitsui Surnito~noen AIG. Restwaarden kunnen tot een niveau van 40% van de investeringswaarde worden verzekerd waarbij de jaarlijkse premie ongeveer 0,15% tot 0,25% van de oorspronkelijke investeringswaarde bedraagt. Uiteraard gelden enige voorwaarden zoals: o een goed ontwikkelde tvrreede hands markt (voldoende corirantlieid van het vastgoed), e een goed voorspelbaar waardeverloop (voldoende expertise bij een onafhankelijk taxatiebureau om een voorspelling te kunnen maken), en o een transactie van enige omvang (verzekeringen voor bedragen onder Euro 5 miljoen zijn economisch niet rendabel). (van Helden, 2004) Voorbeelden van restwaardeverzekeringen voor vastgoed zijn helaas nog niet bekend. Otn een indruk te geven van het gebruik van een restwaardeverzekering is hieronder een transactie beschreven waarbij de restwaardeverzekering is ingezet bij financiering van auto's. In 3001 heeft Toyota Motor Credit Corp. een securitisatie programma met een omvang van US$ 565 miljoen in de markt gezet. gebaseerd op de restwaarde van een portefeuille leaseauto's. (The Investment Dealers' Digest, 1998).De transactie vr~eïdbegeleid door Goldinan A~igustus2004

Leacing. regels en restwaarde

57

Sachs and Co., en wordt als een unieke transactie gezien omdat een leasemaatschappij haar r-estwaarderisicoaan de rnarkt heeft verkocht. Om niet de beleggers met een eventuele strop achter te laten heeft Toyota een restwaarde verzekering afgesloten met Grarnery Place Insurance Ltd. op de Kaaiman Eilanden. Indien de restwaarde van de lease-auto's aan het einde van de ieaseperiode minder biijkt te zijn dan de koopoptie bedraagt, zai Gramery Piace Insurance het verschil uitkeren. Hiertegenover staat natuurlijk dat Toyota een premie betaalt. De hoogte van de premie ligt bij personen auto's tussen l % en 2% van de restwaarde. Uit verkennende gesprekken van Marsh met de bovengenoemde verzekeraars blijkt dat uit de eis van eern voorspelbaar waardeverloop voortvloeit dat zij liever het restwaarderisico van een gespreide portefeuille accepteren dan van een individueel pand. Voor transacties met een waarde van tenminste Euro 5 miljoen zal verzekeren in de toekomst een goed aiternatlef zijn voor zelf accepteren van het restwaarderisico. met name doordat steeds meer gegevens over het historische waasdeverloop verzameld worden.

5.3 Overdragen aan dr. kc~pitualrizarkt. Deze wijze van overdragen van het restwaarderisico houdt in dat een deel van de verwervingsprijs van de lessor wordt gefinancierd door de uitgifte van obligaties op de kapitaalmarkt. Er wordt precies zoveel kapitaal in de vorm van zero coupon bonds aangetrokken dat het bedrag gedurende de looptijd oprent tot het bedrag van het restwaarderisico. Gedurende de looptijd van de lease-overeenko~nstwordt de hypothecaire geldlening volledig afgelost. Zndien de lessee de koopoptie aan het einde van de leaseovereenkomst uitoefent worden de investeerders in de zero coupon bonds volledig afgelost inclusief rente. Als de koopoptie niet wordt uitgeoefend wordt het vastgoed op de markt verkocht en worden de bond houders voor zover mogelijk uit de opbrengst voldaan. Het onderstaande fictieve voorbeeld zal een en ander verduidelijken. Voorbeeld 5.2

550.000.000500.000.000 450.000.000 400.000.000 350.000.000 300.000.000 250.000.000 200.000O00 150 O00 O00

Aiigusttis 2004

Hypothecaire geldlening

Leasing. regels en rectwaarde

3X

De zero coupon bond kan door ratingbureaus als Moody 's. Standard & Poor's en Fitch van een rating worden voorzien zodar niet aiie investeerders zelf de kwaiiteit van de bonds hoeven in te schatten. De rentevergoeding voor deze investeerders zal hoger liggen dan die voor de overige financiers in deze transactie. Zij lopen immers het restwaarderisico. In wezen fungeren deze kapitaalnir~rktinvesteerders als eigen vermogen verschaffers. Het grote voordeel van deze structuur is dat er minder eigen vermogen vereist is waardoor er belasting besparingen mogelijk zijn. Wel geldt als belangrijk vereiste dat de bond transactie voldoende omvang moet hebben. De voordelen van een credit rating moeten wel opwegen tegen de hoge kosten van juridisch advies en de kosten van het rating bureau. Partijen die in dit soort transacties optreden als investeerderq zijn de grote pensioenfondsen die naast hun leningen portefeuille ook een deel in hoog rentende obligaties beleggen. Deze mogelijkheid staat alleen open voor transacties met een omvang van tenminste Euro 250 rriiljoen.

5.4 Concalusies In het geval de leasemaatschappij zelf het restwaarderisico draagt heeft dat verschillende voordelen zoals de lage kostprijs en het aanwenden van expertise. Daar staan als nadelen de concentratie van het risico en de geringe beloning tegenover. De vergoeding die een leasemaatschappij moet hebben voor het dragen van het restwaarde risico kan niet direct berekend worden met de Black & Scholes formule. De lessee betaalt dan nogmaals voor aflossingen die reeds in de leasetermijnen zijn opgenomen. Op basis van de put cal1 pariteit kan berekend worden wat de waarde is van een put optie die de leasemaatschappij zou moeten kopen om het restwaarderisico elders onder te brengen. Op basis van deze berekeningen - gebaseerd op restwaarderisico's die in de praktijk vaak voorkomen - blijkt dat de waarde van de put optie zeer gering is. Dit komt overeen met de reeds in hoofdstuk 4 aangegeven geringe kans op verlies. Restwaarde verzekeringen zijn in de praktijk nog geen gemeengoed, u1 krijgt het steeds meer acmdacht.Uit verkennende besprekingen blijkt dat de premies op een commercieel acceptabel niveau liggen maar dat er wel enige randvoorwaarden zijn. Zo moet de transactie voldoende omvang hebben en moet het waardeverloop voldoende voorspelbaar zijn. Overdragen van het restwaarderisico aan de kapitaalmarkt heeft als voordeel dat de kosten laag zijn. Helaas staat deze weg alleen open voor zeer grote transacties.

Leasing. regels en restwaarde

Hoofdstuk 6 Samenvatting en aanbevelingen De centrale probleemstelling van deze scriptie is de vraag of accountants terecht van vastgoed leasernaatschappijen verlangen dat zij substantieel hogere restwaarden accepteren bij operational lease-overeenkornslen.Eerst is ingegaan op de vraag of de gewijzigcie regeigeving voicioende aanleiding is voor een dergelijke koerswijziging. Daarna is ingeguan op de vraag of het voor de vastgoed leasemaatschappijen acceptabel is om substantieel hogere restwaarden in de leaseovereenkomsten op te nemen. Vastgoedleasing is een complexe materie waarbij kennis van verschillende disciplines vereist is. In dit rapport worden verschillende aspecten van vastgoedleasing behandeld zoals commercikile, juridische. fiscale en accountancy aspecten De commerciële aspecten van vastgoedleasing komen r r op neer dat vastgoedleasing voor beursgenoteerde ondemedngen een aantrekkelijk product is vanuit fïnancieel oogpunt De voordelen uit balansverkorting en volledige financiering wegen ruimschoots op tegen hct relatief hogere rentetarief ten opzichte van hypothecaire financieringen. De laatste twee jaren is de groei van vastgoedleasing sterk afgeremd. Ten gevolge van recente boekhoudschandalen als die bij Enron, Worldcom, Parmalat en Ahold zijn zowel de accountants als beursgenoteerde ondernemingen zelf terughoudender geworden. De wettelijke kaders voor leasing zijn zeer summier. Leasing is een overeenkomst die niet in de wet beschreven staat, maar als rechtsfiguur tussen huur en huurkoop wordt geplaatst. Met de invoering van het nieuw Burgerlijk Wetboek in 1992 is er een nieuwe juridische belemmering voor vastgoed leasing bij gekomen. Naast de problematiek rond de Tijdelijke Wet Huurkoop en de Actio Pauliana moet nu ook rekening gehouden worden met het Fiducia verbod. Op fiscaal gebied is in 1999 en 2001 veel vooruitgang geboekt. Met de invoering van de Leaseregeling door Vermeend is veel duidelijkheid geschapen hetgeen nieuwe kansen biedt voor verdere productontwikkeling.

.:

Accountants daarentegen zijn veel voorzichtiger geworden na de invoering van de nieuwe richtlijnen 292 (leasing) en 214 (groepsmaatschappij) in 2001. De nieuwe regels bevatten geen nieuwe beoordelingscriteria en zijn geen rechtvaardiging voor de drastische koerswijziging. De verklaring voor attitudewijziging moet gezocht worden in de wijzigende publieke opinie en toegenomen juridische aansprakelijkheid. De grote vier accountantskantoren hebben allen een bureau vaktechniek waar alle leasestructuren door de controlerend accountant worden voorgelegd. Deze kantoren zijn allen vertegenwoordigd in de standard setting bodies en het mag dan ook geen verbazing wekken dat deze adviezen op hoofdlijnen gelijk zijn. De argunlentatie verschilt alleen in details. Door alle kantoren wordt steeds nieer bel'ang gehecht aan het restwaarderisico en dit criterium is inmiddels van doorslaggevende betekenis geworden bij de classificatie van de lease-overeenkoinsten.Echter, concrete invulling van dit csitei-iurn is in de praktijk nog onduidelijk. Vorig jaar is door Buisman van Ernst & Young een kijk-je achter de schennen verstrekt. Hij heeft aangegeven waar exact de grens ligt.

Leasing. regels en restwaarde

Om te beoordelen of het verantwoord is voor vastgoed leasernaatschappijen otn de gcvraagde hogerc restwaarderisico's te accepteren, is een kwantitatieve analyse uitgevoerd op basis van de historische gegevensreeksen van de ROZIPD. Bij de representativiteit van deze beleggers indices voor de waarde ontwikkeling van individuele vastgoedlease objecten zijn vraagtekens te stellen, maar deze zijn momenteel de enige iangjange reeksen ciie beschikbaar zijn. Op basis van deze cijfers lijkt het restwaardelisico beperkt in omvang en moet het voor leasemaatschappijen mogelijk zijn restwaardeposities te accepteren die binnen de normstelling van B uisnlan liggen. Naast het zelf accepteren van bet restwaarderisico zijn er voor leasemaatschappijen ook nianieren om dit risico aan andere partijen over te dragen. Voorbeelden zijn het onderbrengen bij een verzekeringsmaatschappij via een zogenaamde recidual value insurance en het uitgeven van obligatie (zero coupon bonds) op de kapitaalmarkt. hadeel van beide oplossingen is dat alleen grote tot zeer grote transacties hiervoor rn mnmerking komen. Wel mag verwacht worden dat zodra de verzekeTnngs111akt zich verder gaat ontwikkelen de ondergrens snel lager .za1 worden. Aanbevelingen Op basis van het onderzoek kom ik tot de volgende aanbevelingen.

I

1. Het gebruik van Special Purpose Companies bij het structureren van operational leaseovereenkomsten wordt door mij afgeraden. De regels voor Groepsmaatschappijen stellen zwaardere eisen voor een off balance sheet classificatie. Zo moet de meerderheid van het economische belang bij de lessee liggen, terwijl de Richtlijn Leasing alleen vereist dat niet nagenoeg alle economische risico's bij de lessee liggen.

2. Leasemaatschappijen kunnen naar mijn mening hogere restwaarden accepteren. Indicatieve berekeningen volgens een aangepaste Black & Scholes formule (gebaseerd op cijferreeksen voor beleggingsvastgoed) geven aan dat restwaarderisico's op een niveau tot 70% van de investeringswaarde nog acceptabel zijn zonder dat hier exorbitante vergoedingen van lessees tegenover staan.

#

3. Op basis van de juridische aspecten is het naar mijn mening niet verantwoord financial leases af te sluiten volgens het huiirkoopmodel. Het Fiducia verbod maakt de risico's onacceptabel hoog. Bovendien heeft een financial lease geen voordelen boven een 100% financiering op basis van een eerste hypotheek.

Augustus 2004

1,easing. regels en restwaarde

Bilage 1. Literatuurlijst Raum, Real Estate Investments, Chandos Publishing Ltd., Oxford, 2000 Beckman, H., joosen, Â.W.Â., Leasing van roerend en onroerend goed, Stenfert Kroese, Leiden, 1980. Beckman, H., Heyman, H.W., Joosen, A.W.A., Laan Bouma, R.P.B. van der, Verhage, J.G., Wolfsbergen, L., Onroerend goedleasing. Kluwer, november 1989. Berkhout, T.M., Fiscaal afschrijven op vastgoed, Kluwer 2002 Bodie, Z., IKu~ie,A., Marcus, A.J., Essentials of Investrnents, fourth edition, 2001 Bueve, G.J.H., De financiële waardering van vastgocdopties, augustus 2001 Bealev, R.A., Myers. S.C . Marcus. A.J., Fundmentals of Corporate Finance. Third Edition, ~c~raw-~ Irwin, i l l 2001.

I

Brounen, D,, Collegedictaat ASRM 2003 paragraaf 5.1.3., UvA 2003 Buisman, A.J., Vastgoed 'on' of 'off balance sheet'; enige beschouwingen rond lease accounting, Vastgoed Fiscaal en Civiel, augustus 2003 Fiedler, L.E., Calculating residual value DCF analysis, Real Estate Review, Volurne 22 n#2, 1992 Gool, P. van, Jager, P. en Weisz, R.M., Onroerend goed als belegging. Grenadier, S.R., An equilibrium analysis of real estate leases, Stanford University, september 2003 Wees. J.J. van, Leasing, W.E.J. Tjeenk Willink, 1997. i

i

,

Wordijk, A.. Acht jaar data verzamelen voor 25 jaar rendement, PropertyNL Re~earchqu~werly. Juni 2003. Horst, A.C.C., De koopllease beslissing. beoordelingsmaatstaven in theorie en praktijk, Stenfert Kroese, l98 1. Wull, J., Introduction to futures and options markets, Prentice-Hall, 1995. Investrnent Dealers' Digest, The, Toyota sells rare residual value securitisation, 10 Augustus 1998 Jagersma, P., Sanders T., Leasing and marketing, KUB, 1996. Klaassen, .J.. Hoogendoorn, M.N., Bak, G.G.M., Externe verslaglegging, Srenfwt Krocse. 2000. ilruguitus 2004

T~asing.regels en restwaarde

42

Nederlandse Vereniging van Leasernaatschappijer1 (NVL), Jaarverslagen 1995 tot en met 2002, Arnsterdam. Neftici, S.N.An introduction to the mathematics of tinanetai clenvatives, London, 2000. Robbert L. Nessen, CIC Capital, 2004 Ridder, W. van de, consistentie en uniformiteit in de taxaties voor de ROZAPD Vastgoedindex. doctoraalscriptie Universiteit van Arnsterdam, 2003 Rust, W.N.J...Seyffert, F., Heijer. A.C. den, Soeter, J.P.. Vastgoed financieel, Management Studiecentiirri, Vlaai-dingen, 1997. Tas. E.G. van der. hteinationale jaarrekeni~igregePsveroveren Nederland, Ondernemingsrecht 3000- 13. Vereniging voor belastingwetenschap, Fiscale aspecten van leasing, Geschriften van de vereniging voor belastingwetenschap No 2 17, Kluwer, Deventer, 2001 Wang, K., Crissom, S.H., Chan, S.H. , The functional relationship and use of going-in and going-out capitalisation rates, Journal of Real Estate Research, Volume 5 n#2, 1990

Leasing, regels en restwaarde

Bijlage 2. Lijst gesprekken

Jaques Boeve, DTZ Zadelhoff. april 2002 Aai1 Hordijk, ROZ/IPD, november2003 Ralph van Helden, Marsh, juli 2004 Dave Hendriks, Jones Lang Lasalle, juli 2004 Egbert Pieter Bos, ING Real Estate, juli 2004 Marcel Theebe. HNG Real Estlite, augustus 2004

Leasing. regels en restwaarde

Bijlage 3: Verschillende lease structuren Structuren Beursgenoteerde ondernemingen in de Europese Unie zijn zich aan het voorbereiden op de eis om per 2005 IFKS-compliant te zijn. De IASB heeft recent een aantal zeer wezenlijke interne wijzigingen doorgevoerd. Door vervanging van de leden van haar hoogste uitvoerend orgaan door niet aan accountantsfirma's verbonden personen (zo onafhankelijk rnogelijk dus) worden omstandigheden gecrekerd om een globul standard setting body te worden. Dat heeft op termijn mogelijk zeer ingrijpende consequenties voor activerings- en passiveringspi-incipes van overeenkornsteii. De teneur is in elk geval dat meerjarige rechten en plichten op de balans thuis horen. Voor het zover is moet er nog veel gebeuren. Per land bestaan verschillen in de relatie tiissen fiscale en commercikle verslaggeving: in sommige landen is de fiscale jaxrekei~inggelijk aan of afgeleid uit de con~mesciële jaarrekening, in andere landen is het oonigekeerde het geval. Zo 1s het mogelijk dat een fiscaal in Spanje als financial lease gekwalificeerde lease (met extra privileges) in de jaan-ekening van de Spaanse deelneming ook als financial lease wordt gekwalificeerd terwijl in de jaarrekening van de US GAAP moeder sprake is van een operational lease. Het is dus uitermate belangrijk vast te stellen welke accounting en tax regirnes van invloed zijn op de structuur. Het is een tijd redelijk goed mogelijk geweest om ten behoeve van een lease een Special Purpose Entity (SPE) op te richten welke de lease met de klant aanging. Dat is de laatste jaren steeds moeilijker geworden, maar nog steeds in sommige gevallen rnogelijk. Voor nieuwbouw is dat overigens veel eenvoudiger dan voor sale and leaseback van bestaand vastgoed (US GAAP: continuing involvernent, zie hierna). Als de SPE de facto afhankelijk is van de klant en de klant in overwegende mate participeert in de netto opbrengsten van de SPE, wordt de SPE in principe geconsolideerd door de klant (IASB: SIC 12). Daarmee is het leveren van fiscaal transparante SPE's (zoals in Nederland de CV-Lease) veel moeilijker geworden.

C

i

Mixleases Het komt wel eens voor roerende zaken in de lease mee worden genomen omdat deze objecten toch haar functionaliteit aan het bewuste vastgoed ontlenen. Afgezien van de waarderingsproblematiek moet de accountants in principe de verschillende tests per activum uitvoeren. Voorbeeld Stel vastgoed 100, koopoptie ntl 6 luur 80 on ntr 12 jaar 50. Stel roerenrlt)z~iken20, kooyoptze rza ójuur 0,Ol. De v u ~ t ~ ~ o e d k zou a s e:ic h ktlmzt~nknaliflceren al7 operutional, clt. roerentie lrusr niet Gc>nlengdzou de lease 130 zijn jnnlet een koopoptie na 6 jaar vrrn K0 en nu I2 juar vurz 50 Goiizg (onlern (de ~ o t n Jun tie bedriJIfsimd(k1en als geheel b~stenld voor gr:nnzenlijk ,gebruik) voltloet de Ieuw rekrrzte~hnist h ook acnz ile tests, uls de roelt.n~le ,-aken iizderclnutl ren rconorizuc.he Iev~~izsdzturhebben v ~ m6-8 jarnr ir 01) rith het ut-gument )zuur (Ie accourztutzf d t ~ thet bc~perktr,qenit ht y) koopoptietirntu~nonvoMoentle muíerzalzteit heeft oni t(>tiirkwulrfiterer~gerrthfvtruriligd onder de vciondrrstc.lllng dat de lc.\\or nu (i luur in hrgznsrl i n is voor irlvestrrrr- tri ec.rl i,er~utlgeiztl berir[jf.wii~ldel

Ixasing. regels en rectwaikrde

High-Lows, Low-Highs Bovenstaande termen duiden op de omvang van de leasetermijnen in de tijd. Bij een Low-High Lease zijn de termijnen in het eerste deel van de leaseperiode flink lager dan in het laatste deel. Het is een instrument dat zich bij uitstek goed leent bij een sale and leaseback tegen boekwaarde (omdat de klant bijvoorbeeld geen behoefte heeft aan boekwinst) en graag de winst per aandeel op korte termijn zo hoog mogelijk houdt door middel van aanvankelijk lage leasetermi-jnen.Aannemend dat de boekwaarde kleiner is dan de beleggingswaarde is het debiteurenrisico voor de leasemaatschapplj beperkt. Worb~eld n ~t.tztt~ van 6% iis r1e ai~nuïtc.itC: d ~ ~ r t ~ln2t joar k ~ ovej errl trf~chrijiin~ ban 100 nunr t0prlyk clan Cl% t an het investrringsbedrag. 41s de leu,re pep?iade wordt gebroken in twee clrfrn en de kno1)optic na 6 laar op ongeveer &O worrlt gr:rt M ij,-lgt ((eterisycu-ìbus de rerzte nu 6juur) hrt ,:.ernillllelde vun 9% ptv- peiiode niet Stel clut de uf~chrijting over dr t>~~rstt> 6 pur gelijk is rum 10 (koopoptie is d w 90) en dr koopoptie na 12 jaar bliift ongc~wijïigcl (ufi~hrdi.rngin de tweede y6 node, vun 6 juar is dus 40) btdr augt dr lrusetennijn in de tJer,sft'6 jaar ritiln 7,492 yer,/aar en In de tweede periode van 6.jaar 1 l , l % per jaar. Blj rt

Een variant op deze techniek is gebruik van een geïndexeerde leasetermijn, waarbij de aangroei van de termijn wordt gebruikt om de afschrijving te verhogen. Bij een High-Low-Lease is het omgekeerde het geval. Het instrument is bij uitstek geschikt om asset-risico (zie Mixleases) of debiteurenrisico versneld terug te brengen. Het eerste is makkelijker toegestaan door de accountant dan het tweede. We werken nu het voorbeeld onder Mixleases uit volgens het model van de Low-High-Lease: Voorbeeld De koopoptie na 6 jaar is 80% vun 100 = 80 = 67%van 120 en na 12 jaar 50% van 100 = 50 = 42% van 120. De leaseter-mijnin tie eerste periode van 6,jour bellrucqt 10,K% van de intvestering per jaar en in de tweede periode van 6 jaar 7,6% per jual: In deze variant nzoet men extm beducht ~ ì j nop een van de indic-atorert voor een bargain purc hase option.

Overigens voldoen de beide hiervoor gegeken voorbeelden ruimschoots aan de 90% test

Augustus 7003

1,e;ising. regels en restwaarcie

Bijlage 4. US GAAP US GAAP sale and leaseback De US GAAP regelgeving op het gebied van leasing is omvangrijk. Ingeval van vastgoed dat reeds eigendom is van de aanstaande lessee treden complicaties op. Naast een aantal andere minder moeilijk te realiseren voorwaarden voor het wegnemen van specifieke bepalingen, geldt voor de kwalificatie van een "sale" dat de verkoper geen belang houdt bi-j in casu het bestaande vastgoed (FAS 98). Dat belang kan zich op meerdere wijzen manifesteren, waaronder met name maar niet uitsluitend het behouden van een vordering op de koper (1) en een mogelijke participatie in het waardeveranderingspotentieel van het bestaande vastgoed (2). 1) Ingeval van nieuwbouw de grond of ingeval van bestaande bouw het bestaande vastgoed reeds elgendom is van de groep waartoe de lessee behoort is formeel sprake van een verkoop van de aanstaande lessee aan de lessor. Derhalve is sale and lease back accounting aan de orde In een CV-structuur behoudt de lessee daarenboven betrokkenheid bij dat vastgoed in de vorm van commanditair kapitaal, zijnde een vorm van non-recourse financing (FAS 98). De hoogte van het commanditair kapitaal kan worden beperkt tot 3%. Hoewel naar de letter strijdig met de betreffende bepaling in FAS 98, is de argumentatie niet onmogelijk dat - uitgaande van een kapitalisatie van 3% commanditair kapitaal en 3% beherend kapitaal - deze "continuing involvement" in de vorm van commanditair kapitaal materieel van ondergeschikt belang is en bovendien substantieel kleiner is dan het bereikte kostenvoordeel door de fiscale transparantie van de commanditaire vennootschap. Dit argument wordt nog versterkt door het volgende. 2) Onder Nederlandse regelgeving is de aanwezigheid van een nominale koopoptie, zijnde de resultante van een bepaalde afschrijving op de oorspronkelijke investering door in casu de commanditaire vennootschap, min of meer gebruikelijk en ook geaccepteerd, tenzij de koopoptie dusdanig is, dat het vermoeden tot uitoefening al bij aanvang van de leaseovereenkomst gerechtvaardigd lijkt. Onder US GAAP mag de koper geen nominale koopoptie krijgen, op straffe van kwalificatie als "capita1 lease". Het is wel toegestaan dat de verkoper in casu de lessee een right of first refusal krijgt. In dat geval gaat op een overeengekomen moment in de toekomst de koper in de markt op zoek naar een nieuwe koper, wiens bod door de lessee mag worden geëvenaard. In deze situatie ontstaat een potentieel "conflict of interest" tussen de lessee en de andere financiers van de commanditaire vennootschap: elke cent afschrijving die aan de lessee wordt doorbelast door de commanditaire veiinootschap moet ingeval van een stijgende vastgoedmarkt (minstens) nog een keer worden bet'aald bij het bieden tegen de potentiële koper. Gegeven de mogelijkheid van een dalende vastgoedmarkt en het feit dat het gebruik door de lessee van het vastgoed eindig is, dienen de overige financiers van de commanditaire vennootschap hun belang te verkleinen door (het doorbelasten van) afschrijving van het vastgoed. Wij komen hieina nog op toepassing van het Right of First Refusal (RoFR) terug.. Ter vermijding van discussies is het daarom beter dat de aanstaande lessee geen enkele betrokkenheid heeft bij de verwerving en totstandkoming van het gebouw. Bij nieuwbouw dient de grond verworven te worden door de lessor en deze dient tevens opdrachtgever te zijn voor de houw van de opstallen. Voor bestaande bouw dient de koopoptie een RoFX te zi in. Het bovenstaande sluit gebruik van de CV als lessor uit. Aiigii".us 2004

Leasing, regels en restwaarde

Een US GAAP operational lease In meer alge~nenezin is sprake van een operationele lease indien het risico van waardeveranderingen van in casu het vastgoed berust bij de lessor. Een koopoptie mag niet urgerenci zijn ais gevolg waarvan de fe~telljkerisico's voor positieve en negatieve waardeveranderingen bij de lessee verblijven. Indicatoren voor de identificatie van de economische risicodrager zijn de in literatuur veelgenoemde 90%- en 75%-tests (zie hiel-voor voor een nadere beschrijving). Het geheel van omstandigheden en contracten bepaalt echter de classificatie van de lease. Tussen de Nederlandse en US GAAP regelgeving bestaat materieel geen verschil ingeval van nieuwbouw, onder de veronderstelling dat de lessor de grond verwerft en opdracht geeft tot de bouw van de opstallen e.d. Bij bestaande bouw mag vrijwel nooit gebruik worden gemaakt van een noniinale koopoptie vanwege daarmee van toepassing ;lijd "continumg anvolve1~1ent". Het komt wel voor dat wordt toegestaan dat een lessor tot maximaal 49% van het versch~ltussen de boekwaarde van de lessor en de marktwaarde alsdan als korting geeft op het moment van uitoefening van het right of first refusal. Daarrnee participeert lessee niet in "the majority of future benefits" van de "sale" (FAS 98, FASB Current Text 199912000 Edition, R.10.146, p.p. 38300 en 38307). De FAS lijken zich echter tegen te spreken op dit punt. De verwijzing hiervoor heeft betrekking op de verwerking van de sale voor revenue accounting (dus de manier waarop met de boekwinst of -verlies wordt omgegaan). In sectie L.10.130C tlm 1301op p.p. 29170 en 29171 staat echter vermeld dat enige participatie door de lessee, waarbij de lessee na de verkoop voor effectief meer dan 10% van de lease payments betalingsveiplichtingen heeft, in de upside van het vastgoed leidt tot continued involvement en zelfs tot kwalificatie als financiering. Het instmment van winstdeling onder US GAAP moet derhalve voorzichtig worden toegepast. US GAAP: Consolidatie van de CV door de commanditaire vennoot In de Special Purpose Entity dient door de financier van de SPE tenminste 3% capital at risk te worden ingebracht (EITF 90-15). Gebeurt dat niet, dan ligt het risico feitelijk bij de creator c.q. de comrnandiet en kwalificeert men de lease als financial lease. De SPE dient te worden geconsolideerd indien sprake is van een groepsmaatschappij. Van een groepsrnaatschappij is sprake indien er een organisatorische verbondenheid bestaat. Aanwijzingen voor organisatorische verbondenheid zijn onder andere dat de creator c.q. commandiet de meerderheid van de stemmen in de AvA beheerst danwel dat uit het samenstel van contracten blijkt dat de SPE voor rekening en risico van de creator c.q. co~rimandiet onderneernt (autopilot). Zie ook richtlijn 2 14:103 en richtlijn 292: 1 11 RJ en SIC-12 van de IASB. Aanwijzingen voor het bestaan van een "autopilot mechanism" zijn dat a) d e . ~ ? Eactiviteiten heeft die uitsluitend dienen voor specifieke behoeften van de creator als gevolg waarvan voordelen ontstaan voor de creator; b) de creator besluiten in de SPE kan afdwingen als gevolg waarvan hij de meerderheid van de activiteiten van de SPE kan verkrijgen; C ) de creator de meerderheid van de voordelen van de SPE verkrijgt of in het risico van eigendom treedt terzake de SPE of haar bezittingen; d) ei- de mogelijkheid ontstaat dat de creator wordt blootgesteld aan risico's van de SPE dan wel dat het recht aanwezig is om de rneerderheid van de voordelen behaald door de SPE te verkrijgen. Augustus 3004

Leasing. regels en restwaarde

18

In de CV-structuur geeft de laatste jaren met nanie de winstverdeling aanleiding tot discussie met de grotere accountantskantoren. Men wijst simpelweg naar SIC- 12 waarin de aanwijzingen a t/m d zijn opgenomen en stelt dan dat de meerderheid van de door de CV te verkrijgen voordelen bij de creator-commandiet-groepsmaatschappij van lessee terechtkomt en dus dat de CV moet worden geconsolideerd. Die conclusie is voorbarig. In de basisstructuur wordt uitgegaan van de volgende omstandigheden: o Naar Nederlands recht kan een commandiet overigens niet worden aangesproken voor meer dan diens inbreng. Als nnen zich daar niet gerust genoeg bij voelt kan desnoods de structuur worden opgezet met als commandiet een SPE met een minimum kapitaal van 18.000 die indien van toepassing buiten de werking van een 403-verklaring van de moedermaatschappij van de klant valt. In de lease-overeenkomst is soms ~prakevan een garantie van de rnoedermaatschqpij voor de verplichtingen onder de lease. De verplichtingen onder de lease e~ndigenop het (eventueel laatste) koopoptiemoment dat dus voor de risico- en resultaatspositie voor wat betreft lessee uitgesloten is. Als het vastgoed wordt verkocht door de CV zijn er twee mogelijkheden: l . Het kan aan lessee worden verkocht op de afgesproken momenten. Er ontstaat dan geen resultaat omdat de koopoptie-bedragen al vast staan. 2. Bij verkoop aan een derde zal dat alleen gebeuren indien er geen gebruik wordt gemaakt van de koopoptie en dus dat er een negatief verkoopresultaat gaat ontstaan. Zowel de beherend vennoot als de commandiet kunnen dan hun kapitaal kwijtraken. Het kapitaal van de commandiet is al ingecalculeerd in het criterium rnet betrekking tot de "90%-test" dus dat kan moeilijk nog een keer ten faveure van een impliciete classificatie als financial lease gebruikt worden. Zelfs al ontstaat ingeval van een deconfiture tussentijds een negatief verkoopresultaat, dan kan de comrnandiet niet meer gedwongen worden tot bijstorten. Het is mogelijk om de - overigens vooral fiscaal gedreven - bepalingen van winstverdeling vooraf te laten gaan door vergoeding van rente over het ingebrachte kapitaal door de commandiet. Als dat gebeurt, is er in substance niet zoveel winst over om te verdelen, want de CV heeft een neutraal resultaat.

Leasing, regels en restwaarde

(enige correlatie met de inflatie van de afgelopen jaren wordt makkelijker geslikt dan een index van 2 x de historische inflatie). Herziening van de leasep~ijsopent de deur voor fiiture benefits en risks. Per saldo kan dit leiden tot activering danwel passivering van het netto fundingrisico. 4) Een koopoptie moet leiden tot een potentieel substantieel voordeel voor de lessor (een winstverdeling van bijvoorbeeld 60140 boven de boekwaarde van de lessor bij gebruik van een RoFR is vanuit dit perspectief volstrekt verdedigbaar) maar de spiegel daarvan is dat ook een substantieel nadeel moet kunnen toevallen aan de lessor er1 dat kan alleen als de koopoptie niet te laag is. Het door de lessee afstand doen van ecn substantieel deel van de upside zal op de lessor overigens een druk leggen de boekwaxde niet te hard te laten dalen (de aflossing in de leasetermijnen niet te hoog vast te stellen). Dit laatste geldt overigens ook voor de IJS GAAP lessees, met het verschil dat voor UK GAAP lessees geen onderscheid wordt gemaakt tussen nieuwbouw en bestaand vastgoed. Ais de UK GAAP koopoptie nonrpinaal is (geen right of first refusal) zal de optie leiden tot een asset en dus zal niet geheel sprake zijn van off balance. I

Lease accounting onder IJK GAAP is veel conceptueler dan onder US GAAP (veel meer details van de transactie gedefinieerd), maar daardoor ook meer vatbaar voor interpretatie. Een UK GAAP operational lease is daarom veel eenvoudiger (in de zin van minder technisch) beoordeelbaar dan een US GAAP equivalent. Een complicerende factor in de discussie is dat UK GAAP uitdrukkelijk een test uitvoert van de transactie voor de lessor, waarbij US GAAP alleen naar de positie van de lessee kijkt.

UK GAAP: Consolidatie van de CV door de commanditaire vennoot De ASB heeft een heel zware stem in de IASB en is vermoedelijk ook de geestelijk vader van SIC-12 (zie hiervoor). In FRS 5 (vijf jaar eerder van kracht) is de volgende definitie opgenomen van een zogenaamde "Quasi-subsidiary": "A vehicle directly or indirectly controlled by the reporting entity that gives rise to benefits for the entity that are in substance no different from those that would arise if the vehicle were a subsidiary." De gevolgen van het gebruik van een CV zijn hier gelijke aan die beschreven onder US GAAP. Consolidatie dreigt bij aanwezigheid van het autopilot rnechanism of als de meerderheid van de economische risico's bij de lessee liggen.

bJK GAAP sale and leaseback Onder FRS 5 is door middel van een specifieke toelichting aandacht gevestigd op sale and lease back van vastgoed. Belangrijke aandachtspunten daarbij zijn: Benefits - those arising from use, development or ultimate sale of the asset; s Risks - upward or downward variation in the asset value; obsolencence risk; and the risk of variation in financing costs. Hierin komen deels dezelfde issues naar voren als onder de hiervoor beschreven US GAAP Operational Lease ten aanzien van de koopoptie, de niet van beweging van de cost of funds afhLmkelijkeleasetermijn gedurende de looptijd. Nieuw zijn - door de andersoortige transactie - de indicator dat als de lessee het vastgoed blijft gebruiken, dit een "inconclusive" indicator is voor een secured loan er1 dat als de koopoptie teveel richting een bargain konit, de accountant de de sale erkent, de lease erkent, rnaar de optie als asset opneemt in de balans. Augustus 2004

Leasing. regels en restwaarde

5I

Ingeval van gebruik van de RoFR bij een niet al te agressief afschrijvings- c.q. atlossirigspercenttige moet dit probleem ~ i c in h principe niet voordoen.

Leasing, r egels en restw:uude