Dynamis ‘Sprekende Cijfers’ Symposium: ‘Nieuwbouw is nodig’
Vastgoedbenadering: Begrip van markten Jan van der Doelen, ING Sectormanager Bouw & Onroerend Goed
Amsterdam, 4 februari 2016
Onderwerpen 1. Facts & Figures 2. De wereld verandert… 3. …en dus veranderen business modellen ook 4. Impact op vastgoed exploitatie 5. Voorbeeld Winkels 6. Voorbeeld: Kantoren 7. Oplossing: Transformeren? 8. Oplossing: Verduurzaming? 9. Grote ING kantoorpanden 10. Vastgoedfinanciering
1 Facts & Figures
Q4 2015
Q3 2015
Q2 2015
Q1 2015
Q4 2014
Q3 2014
Q2 2014
Q1 2014
Q4 2013
Q3 2013
Q2 2013
Q1 2013
Q4 2012
Q3 2012
Q2 2012
Q1 2012
Q4 2011
Q3 2011
Q2 2011
Q1 2011
Q4 2010
Q3 2010
Q2 2010
Q1 2010
Q4 2009
Q3 2009
Q2 2009
Q1 2009
Q4 2008
Q3 2008
Q2 2008
Q1 2008
Q4 2007
Q3 2007
Q2 2007
Q1 2007
Beleggingsmarkt stevent af op record… NL beleggingsvolume 12 maands voortschrijdend gemiddelde
3500,00
3000,00
2500,00
2000,00
1500,00
1000,00
500,00
0,00
… en sectoren (gebruikers) presteren goed in 2016
2 De wereld verandert…
Kenmerken 21e eeuw verschillen sterk met die van de 20e! 20e eeuw Bevolkingsgroei Welvaartsstijging Bestedingsgroei Aanbod gedreven Merktrouw en emotie Gedachteloos consumeren Oriëntatie offline Inbellen Kennis leverancier Intransparant Forenzen Vaste baan 9-17 Massa
21e eeuw Vergrijzing Welvaartsbehoud Vertraagde economie Vraag gedreven Ratio en toegevoegde waarde Maatschappelijk verantwoord Oriëntatie online Altijd online Kennis consument Transparant Nieuwe werken Flexibilisering arbeidsmarkt 24/7 Individualisering
‘alles draait om klantoplossingen en waarde op de lange termijn’
MarCom 2013
8
En technologie verandert de wereld steeds sneller Het wereldwijde innovatiepotentieel neemt toe
Steeds meer potentiële innovators: Meer mensen met afgeronde hogere opleiding
Steeds meer kennisdeling: Toegang tot internet inmiddels voor miljarden
Steeds grotere kennispoel: Aanwas patenten groeit ieder jaar
Zeven technologieën met impact
3 … en dus veranderen business modellen ook
Een nieuwe periode vraagt om nieuwe business modellen
Slim, Creatief, Wendbaar en Marktgericht De versnelling van het innovatiepotentieel stelt hoge eisen aan ondernemingen. In het ideale geval bezitten ondernemingen alle 4 van onderstaande typeringen, ING heeft zich laten inspireren door o.m. Google en Spotify
4 Impact op vastgoedexploitatie
Impact op vastgoedexploitatie Onderscheidend vermogen van het vastgoed wordt belangrijker; Tweedeling in de markt wordt groter door mismatch; Behoefte aan (andere) visie op inrichting gebieden neemt toe; Vraagverandering leidt tot investering; Waarde en exploitatie groeien naar elkaar toe; Afschrijven in plaats van waardegroei?; Vastgoed moet gaan voldoen aan veranderende belevingsbehoefte van de consument; Verhouding tussen huurder en verhuurder/asset manager wijzigt: meer pro-activiteit en begrip voor elkaars wereld en markt vereist; Meer flexibiliteit in (huur)contracten?
5 Voorbeeld: Winkels
Winkelvastgoed Huurprijzen van winkelpanden in NL (m.u.v. A’dam) dalen al 7 jaar op rij; De vraag naar nieuwe winkelruimte wordt met name gedreven door internationale retailers; de vraag vanuit binnenlandse partijen blijft beperkt; Veel ketens en zelfstandigen hebben nog geen goed antwoord gevonden op hoe om te gaan met de nieuwe consument; Er is een tweedeling ontstaan tussen de goede locaties in de grote steden en de secundaire locaties anderszins; E-Commerce beslaat naar schatting 7% van het totaal aantal retail-bestedingen; naar schatting zal dit oplopen tot 20%-25% in 2024; Leegstand groeit boven 10% (2007: 5,4% 2015: 9,2%)?; Omzet per m2 daalt (2007: Eur. 3.500,- 2015: Eur. 3.200,-); Omzet/passanten gerelateerde huur lijkt in opkomst.
6 Voorbeeld: Kantoren
Kantorenvastgoed De financiële en zakelijke dienstverlening zijn samen met de overheid de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte; Financiële dienstverlening en de overheid krimpen, het aantal arbeidsplaatsen in de zakelijke dienstverlening neemt toe (vooral ICT); Accountants en advocaten blijven achter (digitalisering); De vraag naar kantoormeters blijft gericht op kwalitatief goede (moderne) panden op goede (multifunctionele, bereikbare) locaties; Gebruikersvraag verandert ook, kwaliteit onderliggende business modellen huurders wordt voor beleggers daardoor steeds belangrijker.
7 Oplossing: Transformeren?
Transformatie kan oplossing bieden Deel van de (leegstaande) voorraad kan worden aangepast aan veranderende wensen van gebruikers/huurder; Voorwaarden veelal: ligging, bouwkwaliteit, bereikbaarheid, uitstraling; Gaat wel gepaard met investering die moet leiden tot haalbare business case: Wat zien wij? Upgrade van kantoor naar hotel kan Upgrade van kantoor naar studentenhuisvesting kan Upgrade van kantoor naar woning/appartement kan
Nieuwbouw kan soms beter voorzien in de behoefte van de gebruiker/huurder maar mogelijkheden bestaand eerst goed onderzoeken
Hotels: Aanbod stijgt, vraag ook Aanbod: Vraag:
stijging 21% (2014 t.o.v. 2008) stijging 30% (2014 t.o.v. 2008)
Tot 2019 ruimte voor extra aanbod (A’dam ca. 1.000 per jaar in de planning)
Daarna?
Studentenhuisvesting: Meer studenten maar ook impact leenstelsel
Aantal WO studenten stijgt met ca. 11% Aantal HBO studenten stijgt met ca. 1% Vooral HBO studenten door sociaal leenstelsel naar buitenland Veel buitenlandse WO-studenten naar Nederland
Bron: OCW
Woningbouw: Verkopen nieuwbouw in de lift maar op lange termijn minder vraag naar woningbouw en belang appartementen neemt toe Ontwikkeling nieuwbouw en groei (verwachte) aantal huishoudens*, 1977-2035
Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau * Data van aantal huishoudens voor 1987 en 1988 en 1995 en 1996 zijn uit de figuur weggelaten vanwege een trendbreuk door verandering van moment van waarneming in het jaar.
Ontwikkeling Gemiddelde huishoudgrootte, 1977-2035
Voorbeeld van door ING gefinancierde transformaties I Student hotel in Rotterdam van kantoor naar (studenten)hotel
Voorbeeld van door ING gefinancierde transformaties II Merin concept revitalisering kantoren
Voorbeeld van door ING gefinancierde transformaties III Caland Estate Rotterdam van kantoor naar appartementen
En nog wat andere door ING gefinancierde voorbeelden… Eindhoven: Zaandam:
Centrum, leegstaand kantoorpand, transformatie naar 43 luxe appartementen. Nabij station gelegen leegstaand gedateerd kantoor van 7.000 m2 welke getransformeerd wordt tot 83 starters appartementen; Groningen: In het centrum gelegen kantoor van 7.500 m2 welke getransformeerd is tot 200 studio’s ten behoeve van studenten en starters. Alkmaar: 750m2 kantoor verbouwd tot 7 appartementen. Transformatie ca. 1200 m2 Den Haag: Westeinde, leegstaand kantoor getransformeerd naar 15 appartementen. Rotterdam: Kantoorruimte getransformeerd naar 9 appartementen met 2 penthouses
8 Oplossing: Verduurzaming?
Verduurzaming steeds belangrijker ING heeft 11.000 van 28.000 gefinancierde panden laten onderzoeken op besparingsmogelijkheden. Inzicht: Verduurzaming leidt tot:
Hogere waardevastheid; Meer rendement;
Meer cash flow; Lagere leegstand
9 Grote ING kantoorpanden
Voor ING te realiseren transformatie (24.000 m2) Frankemaheerd, Amsterdam Zuid Oost Nieuwe huisvesting ING HQ (2018/19) • Minder behoefte aan ruimte; • Andere manier van werken; • Campusachtige omgeving; • Energiezuinig gebouw, open en transparant.
Grote ING kantoorpanden met (nieuw) gebruik • Amsterdam: Haarlemmerweg • Amsterdam: Bijlmerplein • Ruim 60.000m2 900 woningen • Ruim 65.000m2 500 woningen
• Arnhem: Velperweg • Ruim 55.000m2 App. complex
• Amsterdam: Acanthus • Ruim 43.000m2 gerevitaliseerd
10 Vastgoedfinanciering
ING: Debalancing en derisking voordat de crisis begon Marktaandeel Nederlandse Vastgoed Financiers (* 1 mio) € 25.000
€ 20.000
2008
€ 15.000
2009 2010 2011
€ 10.000
2012 2013 medio 2014
€ 5.000
€0 ING REF NL Source: PropertyNL
FGH
SNS/ Propertize
ABN
Syntrus
NIBC
Deutsche Hypo
Berlin Hyp
Ontwikkeling LTV’s Loan to Value 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Equity Junior/Mezz Senior
< 2008 10 10 80
2009-12 18 17 65
Huidig 28 17 55
Beleggers helpen met hun vraagstukken… Niet slechts leningen aanbieden… … maar een uitgebreid scala aan financieringsoplossingen… … en klanten helpen zichzelf verder te ontwikkelen. Denk aan duurzaamheid Denk aan inzicht omtrent achterliggende markten Denk aan ‘Future Fit’
Waar zijn kansen? Marktkansen zijn er voor: Sector logistiek; Woningen; Retail voor: De kleine simpele wijk winkelcentra; De nieuwere winkelcentra met een hoge plezierfactor in demografisch sterke steden.
Waar zijn kansen? Vastgoed financieren is afhankelijk van de analyse van een groot aantal kenmerken zoals:
Kwaliteit & spreiding vastgoedportefeuille Kwaliteit & spreiding verhuur Alternatieve aanwendbaarheid Ratio’s zoals: Loan to Value, Interest Coverage Ratio & Debt Service Coverage Ratio Debiteur
En meer en meer: De achterliggende markten en begrip daarvan bij de debiteur Agile houding en gedrag van zowel gebruiker, bezitter als (asset)manager .. met als doel om samen te werken aan een toekomstbestendige exploitatie
Dank voor uw aandacht!
[email protected] of https://www.ing.nl/zakelijk/kennis-over-de-economie/uwsector/bouw-en-onroerend-goed/index.html
