Varianty rekonstrukce domu Komplexní revitalizace bytového domu je celkové řešení všech oprav důležitých funkčních částí budovy, které se provádějí v realizaci jednoho projektu na sebe navazujících technických etap. Předběžný odhad nákladů komplexní revitalizace našeho domu byl vypracován výborem SVJ v listopadu 2008. Některé předpokládané ceny z tohoto období, které vycházely ze známých skutečností v tomto časovém období, byly upraveny, nicméně konečná cena je vždy dána až podpisem smlouvy. Technické etapy na sebe navzájem musí navazovat a na základě technické zprávy lze provádět potřebné kroky, složené z následujících realizačních etap, nutných pro rekonstrukci našeho domu: Pořadí etap
Předmět rekonstrukce
cca Kč
1.
Střecha izolace a zateplení
2.000.000,00
2.
Výměna okenních otvorů a MIV, parapety
3.000.000,00
3.
Sanace lodžií
900.000,00
4.
Vstupy do objektu, schránky, zastřešení a osvětlení vchodů
300.000,00
5.
Zateplení sklepních prostorů
700.000,00
6.
Sanace prvků obvodového pláště a zateplení
3.000.000,00
7.
Výtahy
3.000.000,00
8.
Rekonstrukce elektroinstalace a systému výměny vzduchu
1.500.000,00
Celkový rozpočet na rekonstrukci
14. 400.000,00
Rekonstrukci lze rozdělit dle několika hledisek: Z pohledu stavu domu : • nutné opravy - zateplení a izolace střechy, výměna oken + parapetů, zateplení sklepních prostorů + obvodového pláště • méně nutné opravy - výtahy, vstupy do objektu, schránky, zastřešení a osvětlení vchodů, rekonstrukce elektroinstalace a systému výměny vzduchu Z pohledu potřebnosti (ať návazností etap nebo z legislativního hlediska): • nezbytné etapy – zateplení a izolace střechy, výměna oken + parapetů, sanace lodžií, vstupy do objektu, schránky, zastřešení a osvětlení vchodů, zateplení sklepních prostorů + obvodového pláště, výtahy • méně potřebné etapy – rekonstrukce elektroinstalace a systému výměny vzduchu Z pohledu vykonatelnosti: • po jednotlivých etapách dle finančních možností SVJ • realizací několika etap dle finančních možností SVJ • realizací všech etap 1
Realizaci rekonstrukce lze provést 2 způsoby: 1) Bez finanční spoluúčasti vlastníků 2) S finanční spoluúčastí vlastníků
Ad 1) Varianta bez finanční spoluúčasti vlastníků Varianta bez finanční spoluúčasti vlastníků (tzn. bez nutnosti navýšení příspěvků do fondu oprav, jednorázového příspěvku do fondu oprav nebo úvěru) je taková varianta, kdy se umožní nástavba na domě firmě, která by možnost nástavby kompenzovala provedením a financováním rekonstrukčních prací za odkup vlastnických podílů bytové jednotky ve výši 4,4 % současného podílu. Cena rekonstrukčních prací by vycházela na cca 3.134,- Kč na m2 bytové jednotky. Mohlo by dojít ke snížení nebo dokonce zrušení fondu oprav a stanovení pouze havarijního fondu ve výši nejméně 10.000,-Kč na bytovou jednotku (ten již máme na termínovaném vkladu). Nově vzniklé byty by musely mít rovněž složen havarijní fond. Tato varianta díky nesouhlasu jednoho vlastníka (manželé Klučkovi) zatím neprošla. Nicméně se nabízí možnost znovu vypsat výběrové řízení. Ad 2 Varianta s finanční spoluúčasti vlastníků Variantu rekonstrukce s finanční spoluúčastí vlastníků je možná zajistit: • navýšením měsíčních záloh do fondu oprav • jednorázovým příspěvkem do fondu oprav • úvěrem Budeme-li vycházet z rekonstrukce z pohledu největší potřebnosti pro dům, vyšla by předpokládaná částka rekonstrukce dle etap nezbytných podle technologické potřebnosti na 12, 9 mil. Kč (zateplení a izolace střechy, výměna oken + parapetů, sanace lodžií, vstupy do objektu, schránky, zastřešení a osvětlení vchodů, zateplení sklepních prostorů + obvodového pláště, výtahy). Na výměnu oken a zateplení obvodového pláště je možné požádat do března 2011 MČ Praha 17 o poskytnutí dotací (na okna cca 0,8 mil Kč, zateplení cca 1,06 mil Kč). O dotaci lze požádat za podmínek, že bude uzavřena smlouva s dodavatelem a uhradíme alespoň ½ plánovaných výdajů na každou jednotlivou etapu. Z technologického pohledu a z pohledu poskytnutí dotací je možné prvotně realizovat etapu výměny oken a následně etapu zateplení obvodového pláště. Aby nebylo nutné v budoucnu zateplený plášť narušovat dalšími etapami rekonstrukce, bylo by vhodné tuto etapu spojit i s dalšími technologicky podmíněnými etapami výše vyjmenovanými, což je ovšem finančně náročnější. V r. 2009 jsou schváleny zálohy do fondu oprav na 30,- Kč/m2, což činí při předpokladu, že zálohy uhradí všichni vlastníci, částku 127 410,- Kč/měsíc a 1 528 920,- Kč/rok. Přírůstek do FO je po stránce účetní konstantní, po stránce příjmové je jeho výše závislá na časovém období, neboť v některých měsících (převážně listopad-březen) je nutno část prostředků fondu oprav použít na úhradu zálohových plateb služeb, které jsou rozpočtovány průměrnou částkou/rok. V tomto období jsou také zvýšené výdaje za odebrané teplo a ohřev TUV. 2
Celková plocha domu je 4247 m2.
Realizace etapy výměny oken (říjen 2009) a) bez navýšení příspěvku do FO + krátkodobý úvěr
etapa
Odhad nákladů
výměna oken
3,0 mil. Kč
Finanční možnosti SVJpříspěvek do FO: Navýšení Současný– 2 30,- Kč/m ANO
Časový 50 % horizont Poskytnutá odhadovaných realizace dotace nákladů etapy
NE
3,000000
1,5 mil.
záříříjen 2009
0,8 mil. Kč
1,5000000
Doplacení zbylých nákladů - odhad duben 2010
0,800000
Náklady 3,0 mil. Kč. Stav FO k 1.10.2009 = 1,5 mil. Kč. Dotace 0,8 mil. Kč. Potřeba – úvěr 0,7 mil. Kč. K této etapě bude nutné buď zajistit úvěr od výrobce oken nebo krátkodobý bankovní úvěr ve výši cca 1,5 mil. Kč, který by překlenul období od uhrazení 50 % zálohy do doby uhrazení celkových nákladů s tím, že obdržená dotace od MČ Praha 17 by uhradila část dlužné částky. Finanční náročnost na m2 bytové plochy – cca 165,- Kč (náklady 3,0 mil. Kč – FO 1,5 mil. Kč = 1,5 mil. Kč – 0,8 mil.Kč dotace = 0,7 mil. Kč úvěr : 4247m2) Úvěr se bude splácet do cca 04. 2010. Na FO bude k 01.05.2010 stav 0,- Kč.
b) s navýšením příspěvku do FO od 1.7.2009 úvěru etapa
Odhad nákladů
Finanční možnosti SVJ příspěvek do FO: Současný Navýšení
Doba šetření do FO
bez krátkodobého
Časový horizont realizace
Dotace
Dopl. zbylých nákladů 3
30,- Kč/m2 výměna oken
3,0 mil. Kč
etapy
53,- Kč/m2
NE
ANO
3,000000
červenec – říjen 2009
září-říjen 2009
0,900364
- odhad 0,8 mil. Kč
---
0,800000
Říjen 2009
Náklady 3,0 mil. Kč. Stav FO k 1.7.2009 - 1,3 mil. Kč. Dotace - 0,8 mil. Kč. Potřeba = 0,9 mil. Kč. Výpočet: 53,- Kč x 4 247m2 = 225 091,- kč/měsíc x 4 měsíce = 900 364,- Kč Na FO bude k 1.10.2009 stav 0,- Kč.
Realizace etapy zateplení obvodového pláště (březen 2011) a) bez navýšení příspěvku do FO + krátkodobý úvěr etapa
Odhad nákladů
Finanční možnosti SVJ Doba šetření do FO příspěvek do FO: Současný 30,- Kč/m2
Zateplení pláště
3,0 mil. Kč
ANO
Navýšení
NE
3,000000
Časový Poskytnutá Doplacení horizont dotace zbylých realizace nákladů etapy odhad
Květen 2010 Březen 2011 1,400000
Březen 2011
1,06 mil.Kč
prosinec 2011
1,06
Náklady 3,0 mil. Kč. Stav FO k 1.3.2011 - 1,4 mil. Kč. Dotace 1,06 mil. Kč. Potřeba - 0,6 mil.Kč - úvěr. Finanční náročnost na m2 bytové plochy – cca 189,- Kč (náklady 3,0 mil. Kč – FO 1,4 mil. Kč = 1,6 mil. Kč – 1,0 mil.Kč dotace = 0,6 mil. Kč (úvěr : 4247m2)
Úvěr se bude splácet do cca prosince 2011 Na FO bude k 01.2012 stav 0,- Kč.
b) s navýšením příspěvku do FO – bez krátkodobého úvěru etapa
Odhad nákladů
Finanční možnosti SVJ Doba šetření příspěvek do FO: do FO Současný30,- Navýšení Kč/m2 48,- Kč
Časový Poskytnutá Doplacení horizont dotace zbylých realizace nákladůetapy odhad
4
Zateplení pláště
3,0 mil. Kč
NE
ANO
3,000000
Květen 2010 Březen 2011
Březen 2011
1,936632
1,06 mil. Kč
----
1,06
Březen 2011
Náklady 3,0 mil. Stav FO k 1.5.2010 - 0 Kč. Dotace 1,06 mil. Kč. Potřeba 1,94 mil. Kč Abychom si nemuseli brát úvěr, bylo by nutné navýšit zálohu na FO v období
květen 2010 - únor 2011 na částku 48,- Kč/m2 . Výpočet: 48,- Kč x 4247 m2 = 203 856,- Kč/měsíc x 9 měsíců = 1 936 632,- Kč) Na FO bude k 04.2011 stav 0,- Kč.
Realizace etapy výměny oken + zateplení obvodového pláště (březen 2011) a) bez navýšení příspěvku do FO + krátkodobý úvěr
Etapa
výměna oken zateplení pláště
Odhad nákladů
Finanční možnosti SVJ příspěvek do FO: Navýšení Současný– 30,- Kč/m2
3,0 mil. Kč
ANO
NE
3,0 mil. Kč
ANO
NE
Časový horizont realizace etapy
Našetřeno ve FO k 30.3.2011
Březen 2011 Březen 2011
6,0 mil Kč
Poskytnutá dotace
0,800000 1,000000 2,100000
Doplacení zbylých nákladů
prosinec 2013
1,800000
Náklady 6,0 mil. Kč. Stav FO k 31.3.2011 2,1 mil. Kč. Dotace 1,8 mil. Kč. Potřeba 2,1 mil. Kč - úvěr Splatnost úvěru cca 1,5 roku + úroky (odhad cca 200 000,-Kč) Finanční náročnost na m2 bytové plochy – cca 542,- Kč Náklady 6,0 mil. Kč – FO 2,1 mil. Kč = 3,9 mil. Kč – 1,8 mil.Kč dotace = 2,1 mil. Kč úvěr : 4247m2.) Úvěr se bude splácet do cca prosince 2013, na FO bude k 01.2014 stav 0,- Kč.
b) s navýšením příspěvku do FO – bez úvěru etapa
Odhad nákladů
Finanční možnosti SVJ příspěvek do FO:
Časový horizont
Našetřeno ve FO
Poskytnutá dotace
Doplacení zbylých 5
výměna oken zateplení pláště
Současný30,- Kč/m2
Navýšení 33,Kč/m2
3,0 mil. Kč
NE
ANO
3,0 mil. Kč
NE
ANO
6,0 mil Kč
realizace etapy
k 30.6.2009
Březen 2011 Březen 2011
2,943171
1,300000
nákladů
0,800000
---
1,000000
---
1,800000
březen 2011
Náklady 6,0 mil. Kč. Stav FO k 30.6.09 1,3 mil. Kč. Dotace 1,8 mil. Kč. Potřeba 2,9 mil. Kč. Zvýšením příspěvku do FO od 1.7.2009 na 33,- Kč se získá do března 2011 částka 3 mil. Kč (33,- Kč x 4 247 m2 = 140 151,- Kč/měsíc x 21 měsíců = 2 943 171,- Kč). Na FO bude k 04.2011 stav 0,- Kč.
Realizace etapy zateplení + souvisejících technologicky po výměně oken (březen 2011 ) a) bez navýšení příspěvku do FO + úvěr
Etapa
výměna oken
Odhad nákladů
3,0 mil. Kč
Finanční možnosti SVJ příspěvek do FO:
Současný 30 Kč/m2 ANO
Navýšení –
Našetřeno ve FO k 30.9.2009
Časový horizont realizace etapy
Poskytnutá dotace
Doplacení zbylých nákladů
NE
1,5 mil.
záříříjen 2009
0,8 mil. Kč
duben 2010
březen 2011
1,0 mil. Kč
Našetřeno ve FO k 03/2011 Izolace a zateplení střechy
2,0 mil. Kč
ANO
NE
Sanace lodžií
0,9 mil. Kč
ANO
NE
0,3 mil. Kč
ANO
NE
0,7 mil. Kč
ANO
NE
3,0 mil. Kč
ANO
NE
Vstupy, schránky, vchody Zateplení sklep.prostorů zateplení pláště
6,9 mil. Kč
1,3 mil.
1,3000000
1,000000
03/2015
Náklady 6,9 mil. Kč. Stav FO k 03.2011 1,3 mil. Kč. Dotace 1,0 mil. Kč. Potřeba 4,6 mil. Kč. 6
Splatnost úvěru + úroky (odhad 6%, splácení cca 1,2 mil.Kč) do cca 03/2015 Finanční náročnost na m2 bytové plochy – cca 1 400,- Kč Náklady 6,9 mil. Kč – FO 1,3 mil. Kč = 5,6 mil. Kč – 1,0mil.Kč = Potřeba 4,6 mil. Kč Výpočet: úvěr + úroky = 1,2 mil. : 4247m2. Úvěr se bude splácet do cca 03/2015. Na FO bude k 04.2015 stav 0,- Kč.
Realizace všech etap rekonstrukce po výměně oken (březen 2011) bez navýšení příspěvku do FO + úvěr Etapa
výměna oken
Odhad nákladů
3,0 mil. Kč
Fin. možnosti SVJ příspěvek do FO: Současný Navýšení 30,- Kč/m2
ANO
NE
Našetřeno ve FO k 30.9.2009
Časový horizont realizace etapy
Poskytnutá dotace
Doplacení zbylých nákladů
1,5 mil.
září-říjen 2009
0,8 mil.
duben 2010
březen 2011
1,0 mil.
Ve FO k 03/2011 Izolace a zateplení střechy
2,0 mil. Kč
ANO
NE
Sanace lodžií
0,9 mil. Kč
ANO
NE
0,3 mil. Kč
ANO
NE
0,7 mil. Kč
ANO
NE
3,0 mil. Kč
ANO
NE
Výtahy
3,0 mil. Kč
ANO
NE
Elektroinstalace, vzduchotechnika
1,5 mil. Kč
ANO
NE
Vstupy,schránky vchody Zateplení sklep.prostorů Zateplení pláště
celkem
11,4 mil.
1,3 mil.
1,3 mil.
1,0 mil.
10/2022
Náklady 11,4 mil. Stav FO k 1.3.2011 1,3 mil. Kč. Dotace 1,0 mil. Kč. Potřeba 9,1 mil. Kč. 7
Splatnost úvěru + úroky (odhad 6%, splácení cca 3,3 mil.Kč) do cca 04/2023 Náklady 11,4 mil. Kč – FO 1,3 mil. Kč = 10,1 mil. Kč – 1,0 mil.Kč >> Potřeba = 9,1 mil. Kč Finanční náročnost na m2 bytové plochy – cca 3 000,- Kč Výpočet: úvěr + úroky 3,3 mil. : 4247m2. Možnost žádat o snížení úroků přes program PANEL, úrok snížen až o 2%. Úvěr se bude splácet do cca 10/2022. Na FO bude k 11.2022 stav 0,- Kč.
Realizace všech etap rekonstrukce (říjen 2009 - březen 2011- ? ) bez navýšení příspěvku do FO + úvěr Etapa
výměna oken Izolace a zateplení střechy Sanace lodžií Vstupy,schránky vchody Zateplení sklep.prostorů Zateplení pláště Výtahy Elektroinstalace, vzduchotechnika
Odhad nákladů
Fin. možnosti SVJ příspěvek do FO: navýšení Současný 30,- Kč/m2
3,0 mil. Kč
ANO
NE
2,0 mil. Kč
ANO
NE
0,9 mil. Kč
ANO
NE
0,3 mil. Kč
ANO
NE
0,7 mil. Kč
ANO
NE
3,0 mil. Kč
ANO
NE
3,0 mil. Kč
ANO
NE
1,5 Mil. Kč
ANO
NE
14,4 mil.
Ve FO k 30. 9.2009
Časový horizont realizace etapy
Dotace
10.2009
0,8mil.
03.2011
1,0mil.
1,8 mil.
1,8 mil.
Doplacení zbylých nákladů
09/2023
Náklady 14,4 mil. Stav FO k 30.9.2009 1,8 mil. Dotace 1,8 mil. Potřeba 10,8 mil. Kč. 8
Splatnost úvěru + úroky (odhad 6 %, splácení cca 5,5 mil. Kč) do cca 09/2023 Finanční náročnost na m2 bytové plochy – cca 3 850,- Kč Náklady: 14,4 mil. – FO 1,8 mil. = 12,6 mil. – 1,8 mil. >> Potřeba = 10,8 mil. Kč Výpočet: úvěr + úroky 5,5 mil. : 4247m2. Možnost žádat o snížení úroků programem PANEL až o 2 %. Úvěr se bude splácet do cca 09/2023. Na FO bude k 10.2023 stav 0,- Kč.
9
